第一篇：總隊辦公室關于更換物業服務公司的情況匯報

總隊辦公室關于更換物業服務公司的情況匯報

由于總隊與昆明廣安物業服務公司的合同至2011年12月31日到期，經雙方協商達成一致，不再續簽合同。為保障總隊的后勤工作的順利進行，總隊辦公室經研究并報總隊領導同意，擬與森林湖物業服務公司（含瑞邦保險公司）合作。具體情況匯報如下：

一、交接工作的重要性

物業管理公司更換是一項極為困難并具有一定風險的工作，為使更換物業服務公司的行為具備充分的群眾基礎和法律依據，首先應召開總隊職工會議或下發相關通知并做好保密工作，防止過渡期出現管理真空，同時也應避免出現資產轉移，使總隊利益受到損害。其次將更換物業服務公司的意見和安排事項報省政府機關事務管理局，取得指導和支持。原物管的撤出是非常困難的，如發生拒不交出資產的情況，需要進行協調。交接工作是一項繁瑣細致的工作，精心安排交接內容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損于總隊的機率降到最低。

二、交接的主要內容

交接中涉及的內容繁多：配套設施，運行記錄，固定資產，鑰匙等。具體如下：

（一）已交接的內容 1.總隊辦公室已組織人員并指派森林湖物業服務公司的水電專業人員對總隊辦公樓的配電室、水泵室、電梯管理室的設備進行了檢驗接收。

2.總隊辦公室組織專業人員對三樓會議室的電子設備進行了檢驗接收。同時對接收工作內容中各條款逐項核對，確保各項指標符合標準。

3.總隊辦公室已接收了所有樓層電梯門、總隊領導辦公室和會議室鑰匙，并交由森林湖物業服務公司負責管理和打掃，同時對保潔員進行了保密教育，要求其不得翻閱和帶出任何資料物品。

4.保安、保潔員的工作崗位已交接。

（二）未交接事項

1.物管辦公室尚未交接，擬于1月9日前交接。2.設備維修工具尚未交接，擬請示領導處理。3.由于過去交付物管公司的物品未作登記，所以尚未移交的物品需由具體采購人員協同財物部門進行協查核對。

（三）防范風險

要盡量避免總隊的工作和職工生活受到影響。物業行業的發展不足十年，諸多不規范之處也是事實，更換物業管理公司的行為欠規范就更屬必然，就目前的更換物管公司一事，還是要針對出現的問題，進行研究。

三、措施建議

（一）車輛管理建議

由于總隊辦公樓停車位緊張，院內車輛管理混亂，缺乏制度性，單位內外車輛不分，隨意停放，影響出行，給職工造成很多麻煩。目前，總隊辦公室已安排對公用車輛和職工車輛進行登記，臨時規定禁止未登記車輛出入停放。為防止單車遺失、汽車位被占用，建議統一制作總隊汽車和單車憑證，便于車輛管理。

（二）安全措施建議

由于更換物管，總隊辦公樓門鎖的安全得不到保證，建議更換部分門鎖，統一發放，專人管理。另外，總隊辦公樓尚未安裝監控系統，不利于防火防盜和事后取證，建議采購安裝較低標準的監控設備。

（三）培訓建議

為保障總隊的后勤工作的順利進行，嚴防失泄密事件的發生，合同簽訂后，新物業服務公司職工上崗前，總隊應介入對所有物管職工的培訓，交代具體事項，嚴格管理，提升他們的工作態度、服務水平和保密意識。

（四）合同建議

嚴把前期物業服務合同關，依法維護總隊的合法權益。強化前期物業服務合同制度，通過與相關部門聯動，科學合理制定物業服務合同。同時，在合同執行前期，要對物業管理合同的執行情況和管理服務措施的有效性進行審查。

（五）監督管理建議

加強物業管理監管，充分發揮總隊辦公室的監管作用，建立物業管理監管機制，確定具體負責人，完善監督物業管理方法，對總隊的房屋及設施設備養管、物業服務和管理人員變動、物業管理服務費用收繳等情況按期匯總上報。通過時刻監管、定期匯報，對影響總隊工作環境和諧穩定的問題，做到早發現、早協調、早解決。

（六）財務管理建議

鑒于過去物業管理過程中的經驗教訓，建議指派專人負責與物業服務公司的資金往來。采購方面應由物業服務公司提供采購清單，總隊辦公室負責審核，并填寫采購單據和辦理相關采購手續，之后協同財務處共同采購，采購經費應在貨到后由財務處負責付款。物業服務公司和辦公室的工作人員都不得經手現金、支票等有價證券。

第二篇：物業服務公司總結報告

善用資源

挖潛增效 推動“小舊虧”項目可持續發展

云熙物業服務中心 張三

去年以來，我們在黨的十八屆三中關于全面深化改革精神指引下，緊跟公司決策部署，結合項目小、舊、虧實際，以改革創新為動力，以開源節流為重點，在提高資源利用效率上做文章，在深入挖掘項目潛能上下功夫，全體員工齊心協力，迎難而進，不僅全面完成了公司下達的各項任務指標，而且創造了收費率、經營收入、業主滿意率的歷史最高紀錄，扭轉了連續6年的虧損局面，取得了公司不考核品牌綜合排名6次第一的良好業績，從而增強了項目的盈利能力和發展能力，為多年難以為繼的項目實現可持續發展探索了新路。我們的主要做法是：

一、優化人力資源，實現減員增效

物業行業主要收入的固定性和成本的快速上漲，尤其是占運營成本大頭的勞動用工成本大幅攀升，使得物業單位的發展變得舉步維艱。因此，合理安排人員崗位就顯得十分重要。云熙是虧本項目，更不容許人力資源的浪費。鑒于我們小區規模小、工作量少的實際情況，本著積極穩妥的原則，在不影響工作的前提下，今年撤銷了區管，由前臺兼區管、出納工作；撤銷了監控崗，由大門崗兼監控、收費崗工作，同時增設監控探頭、玻璃刺、刀片刺等設施，實行人防、技防相結合，加強安全防控。在優化客服、安防崗位的同時，其他崗位也相應進行了優化調整。年內共精簡5人，減員幅度為26.3%，減少人工成本15萬元以上，達到了減員增效的目的。

二、盤活物產資源，實現開源增收

窮則思變。為使項目走出困境，我們不斷更新管理思路，創新盈利模式，注重提高現有資源的利用效率，大力開展便民服務和增值服務，培育新的收入增長點，一年新增收入近10萬元，正是：只要創意好，不愁財源少。

增加空屋空地出租。自己動手利用廢舊材料，將云熙架空層改成倉庫出租；將云熙兩小區安防宿舍、綠化工具房分類合并，騰出空房出租。在搞好小區業主職業構成分析的基礎上，開展空地出租招攬擺攤業務。空房空地年創收22400元。

擴展租房中介服務。積極開展小區房源和外部需求調查，采取中介合作、多渠道發布信息、促成大戶型拼租等形式，主動開展業主房屋出租中介服務，年內共促成房屋出租23套，收取中介費59360元。

開展維修業務合作。在管項目是交房十幾年的老舊小區，隨著房屋使用年限的增加，業主重新裝修、需要維修的業務明顯增多。我們抓住這一機遇，與有資源、信譽度高的施工單位合作，提供業主裝修、維修信息，收取一定比例的服務費，年增收17300元。

三、厲行節約資源，實現節流減支

俗話說：緊緊手，年年有。我們始終堅持開源和節流并舉，堅持勤儉辦事，著力建設資源節約型小區，減少資源流失與浪費，收到了明顯成效。

改變垃圾費收取對象。10多年來，小區垃圾處理費一直由服務中心支付，造成不合理的成本支出。為了改變這一歷史遺留的弊端，我們反復與街道協商，改為服務中心代環衛站向業主征收，此舉不僅每年可節省支出17120元，而且還增加代理收入2230元。

利用廢舊資源完善安防設施。云熙二樓的所有梯窗原無安防設施，外人可以輕易爬進業主家陽臺和窗臺。為消除這一安全隱患，我們選用業主重新裝修換下的不銹鋼材料，自己動手完成了全部二樓梯窗防盜網的安裝，既達到了安全美觀的要求，又節省了成本支出，也使我們悟出了潛力無處不在和道理。

培養勤儉辦事新風。面對項目扭虧的重任，我們把厲行節約的教育常態化，勤儉辦事漸成風氣。利用信息充盈的時代特點，改變傳統做法，采取網購或擇優選點等方式，通過優化采購途徑，共節約近萬元的成本支出。將云熙所用所用100M光纖網絡，改為電信20M網絡，年省費用8040元。將松云車庫26支日光燈全部改為節能燈，年省電費約8000元。儉以養德。虧損項目從小事做起，厲行節約，不僅收到了積少成多之效，更是培養了勤儉節約的美德。

四、珍惜費收資源，實現應收不漏

物業費是開展物業管理工作的基礎和支撐。長期以來云熙業主繳交物業費的隨意性較大，有的甚至多年拒交物業費。為了改變這一狀況，我們攻堅克難，多措并舉，加大催費力度，促進了收費率的提高。一是規范繳費秩序，將原半年或一年交費的習慣，改按季度繳費；二是實行較遲繳費計收滯納金制度，促使業主養成良好的繳費習慣；三是開展個性化和人性化服務，通過對業主欠費的原因分析，有針對性地解決業主積壓的問題，解除業主拖欠費用的借口。付出就有回報。通過一年努力，收費秩序漸趨正常，成功收回一戶8年、一戶6年的歷史欠費，收費率穩步提高。

五、善用外部資源，實現借力發展

為業主提供優質服務是對物業管理者的本質要求。虧損項目既要謀求自身可持續發展，又要追求為業主提供良好服務。鑒于項目本身經濟拮據的實際情況，我們解放思想巧借力，采取充分利用政府資源、友鄰資源和公共資源等辦法，努力完善小區設施，優化居住環境，實現借力發展。

利用政府資源改善衛生健身設施。觀念新，銅變金。園區內的垃圾桶使用年限已久，破舊不堪，需要成批更換。我們就主動請街道在小區進行垃圾分類試點，并積極予以配合，以此為條件，街道為小區免費提供了32個全新垃圾桶，實現了互利共贏。我們還多次與街道、居委溝通協調，爭取并通過了利用政府資源，更換小區內廢舊的兒童娛樂設施和新增成人休閑健身設施的方案，計劃春節前完成安裝。

利用友鄰資源優化居住環境。我們小區與白云山相鄰，由于年久失修，靠山圍墻已出現垮塌，缺口處已成上山通道和垃圾堆放之地，嚴重影響業主生活質量。我們多次與白云山管理局協調，由他們出資出力修補了破損圍墻，清除了周邊來及。

利用公共資源修繕房屋設施。由于使用年限較長，云熙西梯天面隔熱層90%都已損壞，生活、建筑垃圾堆放了6年之久，康云居2號梯間墻面大面積剝落。為了解決這些臟、亂、破的問題，我們反復上門跟業主協商，最終通過2/3業主簽名，成功動用房屋維修基金，將兩處翻修一新。

實踐出真知。一年來的實踐使我們認識到：一個項目的好壞，不僅取決于所擁有資源的數量與質量，而且取決于對資源的利用效率，而后者才是維護項目發展的關鍵。眼界決定境界，思路決定出路。只要我們發揚愛司如家、創新實干的精神，一點一滴的從小事做起，善用資源，奮力挖潛，就一定能使面臨生存困境的項目扭轉困局，實現可持續發展！

各位領導，各位同仁，近年來我們在利用項目資源上雖然取得了一定成效，但與公司要求、和兄弟單位相比還有一定差距。發展有作為，挖潛無止境。今后，我們將乘這次會議的強勁東風，在公司領導的帶領下，腳踏實地地謀發展、求進步，繼往開來、奮勇爭先，不斷開創云熙物業管理工作的新局面。

2015年1月

第三篇：物業更換交接

物業更換交接

從《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）規定看，有關更換物業公司的規定在《條例》中比較少，只在第29條關于移交事項的規定；第39條關于物業合同終止應當移交的規定；第59條不移交有關事項的法律責任的規定。

因此，要順利更換物業，調和相關單位的關系，使各方盡可能得取得一致性意見尤為重要。

一、更換物業的移交手續

第一，社區衛生服務中心和原物業公司要做好承接驗收前的準備工作，并及時書面通知新物業公司進行承接驗收。新物業公司應當在接到通知后15個工作日內做出書面回復并與社區服務中心約定承接驗收時間。

在約定時間內，社區衛生服務中心或原物業公司應先做資料交接：將物業的產權資料、設施設備有關資料、相關財務資料和其他有關資料移交給新物業公司。資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。

資料交接完畢后是現場交接：新物業公司應對物業管理區域內相關設施設備進行逐項驗收，注明設備現狀及接管時間。社區衛生服務中心應對查驗接管過程進行記錄，并存檔備查。交接證明應由交接雙方、相關單位蓋章及現場參加人員簽字。社區衛生服務中心及原物業公司應當配合新物業公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護物業管理區域的正常秩序。

第二，查驗過程中發現有設備、資料等不合格的情況處理。

物業項目經查驗不合格的，社區服務中心通知有關方進行修理并商定時間復驗。經查驗合格的，新物業公司應當在5個工作日內簽署查驗合格憑證，并及時簽發承接文件。新老物業公司交替時發現不合格的情況待定。交接雙方應當制作物業查驗記錄。物業查驗記錄一般包括房屋質量查驗記錄、設施設備查驗記錄和環境工程查驗記錄，雙方可以根據物業的具體情況設計查驗記錄表。查驗記錄表應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗人簽字、查驗結論、存在問題、返修意見、跟蹤結果等。

第三，原物業公司的退出及拒不退出的處理辦法 《條例》第39條第二款規定：“物業服務合同終止時，業主大會選聘了物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。”沒有交接時間的強制規定，老物業公司可以以各種借口拖延時間，比如說物業費沒有繳清。面對此種情況，社區衛生服務中心應該嚴格按照物業合同履行完自己的義務，讓原物業公司沒有拖延的借口。

要求原物業公司在查驗接管工作完成后10個工作日內全部撤出物業管理區域。原物業公司不移交有關資料的，按照《條例》59條相關規定處理，由區縣房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對原物業公司予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。相關資料若先移交給社區衛生服務中心，那么社區衛生服務中心應該及時將相關資料移交給新物業服務公司。物業服務合同終止時，原物業公司拒不移交物業管理用房和有關資料的，新選聘的物業公司應與業主委員會協商或通過司法途徑解決，不得非法強行進駐物業管理區域。

二、更換物業需移交的資料

交接中涉及的內容繁多：配套設施，運行記錄，外網聯絡，固定資產，管理費余額及管理基金等等。這些內容主要可以分為兩個部分：

（一）工程交接：由專業人員分成專業小組，參照國家及行業標準、規范及設計要求，對接收工作內容中各條款逐項核對，確保各項指標符合標準。

1．竣工平面圖、單體建筑、結構、設備等竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等資料，包括社區服務中心內給水地下管網圖、排水地下管網水泵，社區服務中心規劃圖紙即紅線圖。圖紙資料的交接還包括具體設施所處位置、布局、隱蔽工程等等。

2．區域內水泵房、專變房、紅外安防、公用照明、供配電、消防設施、升降設備、空調、給排水、樓宇自動化系統、監控系統、廣播、會議背景音響、避雷系統、鍋爐系統的相關情況資料。

3．檔案資料移交。例如：技術檔案、日常檔案等詳見《余杭街道社區衛生服務中心物業管理服務標準》。

4．相關公共設施設備安裝使用維保技術資料（如一些資料移失，移交方應根據實際工作程序和經驗補寫相關技術資料）。5．物業質量保證文件和使用說明文件。

6．綠化移交相關問題資料。

7．物業設施設備移交不僅僅是技術資料移交，更重要的是設備運行狀況，技術維護、操作的交底。設備技術移交，包括設備使用壽命、使用過程的維修維護、常見的故障以及操作規程、運行參數、工作性能、生產廠方都是應該說明并記錄清楚。

(二)財務交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準備，業務對口交接。

1．物業管理服務費、場地占用費、公共區域及設施所得收費等余額和財務帳冊。

2．用水用電性質及權屬。

3．物業管理服務用房、場地和屬其它財務。4．停車位管理服務及收費。

5．房屋維修、待修、保養服務有關的全部資料移交（動用維修資金的相關資料）。例如：關于房屋及設施的維護保養計劃中、大計劃，巡檢記錄，檢修記錄，保養記錄??。

6．預收物業管理費。

7．基礎設施和公共設施設備的配置和產權界定。

制定相關移交程序內容后，物業管理服務企業雙方與社區衛生服務中心簽訂移交接受協議，送當地縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門

備案。

在移交的過程里，可能會出現很多繁瑣、未預料的問題，移交方與接受方必須具備良好溝通協作精神。

(3)文檔交接：文檔中重點文件為各項法律和承諾性文本，做好簽收歸檔工作。

(4)其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動關系等等，做好確認簽字工作。

防范風險，避免業主社區衛生服務中心或使用人工作、生活受到影響更換物管企業的過程中，經常出現的“風險”幾種情況：

(1)原物管企業拒不退出，導致新物管企業難以進入。(2)原物管企業提出高額外補償。

(3)交接不配合，導致物業管理工作無法延續。

(4)引發法律訴訟。引發法律訴訟不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。

第四篇：要想更換物業

要想更換物業，就得成立業委會，作為一個組織來與他們協商溝通，才能夠拿到前期物業或是KFS移交的相關資料。往往在這中間會有很多的問題存在。比如：

1.前期物業在這期間，提出“出現了虧損狀況”，他們不愿意離開，作為業委會的該怎么辦？ 2.部分業主沒有交物業管理費用，導致前期物業不愿意離開或是說前期物業不想離開，賄賂部分業主，給他們免除部分物業管理費用，導致業主群體意見不合，物業不離開。這個問題該如何解決？是不是該一刀切？

3.前期物業走了，后來聘請了一個臨時物業。但是發現臨時物業還沒有拿到前期物業交接的相關資料。馬上臨時物業就要到期了，那么后期的物業該何如的聘請以及如何要到相關的資料？

4.在物業移交資料的時候，中間出現了有人在作梗，挑撥離間，我們該怎么做？

【它山之石】新舊物業管理交接中的難點和對策

摘要：新舊物業管理交接難體現在公共設施移交難、物業資料移交難和欠費處理難等方面。面對業主對自主選擇物業管理公司的權利主張，以及業主委員會在選擇物業管理公司時可能發生的諸多物業管理交接糾紛的現狀，需要從政府、企業、業主委員會三個角度來開展工作，規避糾紛，順利實施此項物業管理市場化行為。其中，加強政府的監督、企業的風險規避意識和業主委員會的合法操作是實現成功新舊物業交接的關鍵。

隨著物業管理的市場化推進，小區業主大會、業主委員會的逐漸成立，在我國，特別是北京、上海、深圳等大城市，部分商業住宅的前期物業管理合同年限到期，開發公司委派的前期物業公司按照合同應退出小區，由業委會選舉的新物業進駐小區，進入了新老物業的交接階段。在交接過程中，由于前期遺留問題、物業欠費問題、業主委員會的操作問題等使物業新舊交接過程中發生了不少糾紛，出現了舊物業不走、新物業進不來的局面。

如何能夠更好的解決這些問題，不僅關系到物業管理公司的利益，物業管理行業的規范發展，還涉及到小區居民的穩定生活和社區、社會的穩定。新舊物業交接的難點和對策，需要我們物業管理行業和各界人士的關注。

一、新舊物業管理交接難的三大體現

在物業管理實踐中，業主委員會通過正常的招投標，希望新物業管理公司進駐小區，在進駐過程中，新的物業管理公司感到交接工作存在很多的問題，阻礙了以后物業管理正常的開展，主要體現在以下三點：、小區相關設施如物業管理用房、公共設施等移交難。

按照 《 物業管理條例 》規定，物業管理用房等房產的所有權屬于業主，但由于在房地產開發建設和登記產權時，大部分登記的是開發建設單位，而目前又沒有法規規定這部分產權如何移交給業主。如物業管理用房，即使舊物業管理公司同意移交，但在接管初期，舊物業管理公司對物業管理用房進行過裝修，投入了一部分的費用，需要舊的物業管理公司、新的物業管理公司、業主委員會進行協商，增加了新舊物業交接的難度。2、物業資料移交難。

按照 《 物業管理條例 》 第二十九條，建設單位應當向物業管理公司移交以下資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料。

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料。

（三）物業質量保修文件和物業使用等技術資料。

（四）物業管理所必須的其他資料。

要求物業管理企業應當在前期服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

雖然 《 物業管理條例 》上對交接的內容有規定，但是比較籠統，不能充分的將日后新物業管理公司順利開展公司所需要的資料（如財產記錄、設備情況和客戶資料等）涵蓋在內。另外，由于大部分前期物業管理公司都是由開發商選聘的或者自己組建的物業管理公司，開發商不按規定向物業管理公司移交相關資料，舊物業管理公司也就無法在新舊物業交接中提交完整的資料。

若沒有設備竣工圖等重要的原始資料，新物業管理公司則無法在小區內順利開展物業管理工作。如某新物業管理公司在入駐小區后，不少業主反映下水管道堵塞，新公司請來專業疏通人員檢查后發現，整個小區要進行大的疏通，但由于物業管理公司在交接時沒有將下水管道的圖紙移交過來，這樣疏通工作也不能開展，影響了業主的正常生活。3、物業管理費支出、欠費問題處理難。由于物業管理合同的特殊性，體現在物業合同主體和標的的特殊性，當業主委員會代表業主和物業管理公司簽訂了合同，這樣物業管理公司所提供的服務是面向所有業主，而各業主的服務要求和判斷服務質量的標準又不一樣，這樣造成某些業主對物業服務的不滿，通過拒絕交納物業管理費來抗議，而開發商的遺留問題難以解決，又加劇了物業管理公司和業主之間的矛盾。這樣在舊物業退出小區時，業主所欠的物業管理費則成為一個阻礙交接成功的難題。（1）物業管理費賬目管理雜亂。舊物業不能詳細公布業主交費情況，而一些物業管理中的費用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費用混亂，又沒有監督機構對支出進行監管，比較混亂，在新物業交接時，各管理項目費用理不清，不能順利接管。

（2）代收費用的差額問題。如很多老小區，在初始階段沒有一戶一表，舊物業管理公司義務為居民代收水電費，出現的差額費往往由物業管理公司承擔，這樣在交接時，對于差額部分如何來妥善解決，原有物業管理公司的權益又如何來保護，解決不好這些問題，新舊物業交接時就容易產生糾紛。（3）物業管理費欠交。現在，物業管理公司的物業費收繳率不高，好一點的公司到 90%，而很多的是維護在 70%，一些老小區還不到 40%。這樣，新舊物業交接時物業費的糾紛就成為了一個很大的障礙。舊物業管理公司在物業費的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。（4）其他費用，如前期停車費、一些經營收益的問題也影響了新舊物業交接的順利開展。

二、解決新舊物業交接糾紛的對策

面對業主對自主選擇物業管理公司的權利主張，而業主委員會在選擇物業管理公司后，發生了諸多的物業管理交接糾紛，如何規避糾紛，順利實施此項物業管理市場化行為，需要從政府、企業、業主委員會三個角度來開展工作。、加強政府的監督機制，特別是物業管理費的使用監督機制，為日后的舊物業的退出和新物業的進入打下基礎，減少有爭議和矛盾的問題。

不僅要有工商和稅務的一般監督管理，還需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技術力量和法律、規章的強有力的支持，加大物業監管機制，把這個社會化的問題通過一個良性的管理循環來控制和監督，提供一個公平的競爭環境。政府的規則可以說是影響到整個市場的游戲規則，政府的相關政策能夠與市場問題同步，而不是滯后，物業管理公司能夠在遇到問題后有法可依、有法可行。2、加強企業團隊建設和規避風險的意識。企業要意識到在市場化競爭中不能盲目的市場拓展，結合行業的現狀，進行充分的調研和分析，再采取相應的經濟行為。而且對經濟行為的可操作性細節考慮得要多，物業管理行業并不是一個低風險的行業，特別是在現在這個競爭不規范、規則不完整、沒有游戲規則可依的情況下，存在很大的經營風險。、提高業委會成員的專業能力。可聘請物業管理專家和法律顧問來操盤此事，從業委會的備案、招投標過程、新舊物業的接管程序上有一個符合法規、業主需求的過程規劃。

三、成功案例

某小區業主對現有物業管理公司的物業管理不滿意，希望通過合法的途徑來改選物業管理公司，下面是小區業主的一系列做法，最終成功的改選了物業管理企業，而且原有的物業管理公司也收回了業主所欠的費用，移交了全部的相關物業管理資料，三方達成了共贏、就是按照法規合法成立業主委員會，完善了組織機構。從 2004 年 9 月起，小區居民開始認真籌備成立業主委員會。從候選人報名中確定人選作為業主委員會成員，特聘全職秘書。業委會成立了專門的財務組、督察組、宣傳組，邀請有專業背景的熱心人士參與。2、業主委員會成員認真開展各項工作。與業主通過互連網討論 《 業主公約 》、《 業主大會議事規則 》，制定業主委員會全年工作計劃。學習相關的物業條例，吃透各種法律條文，研究物業管理條例。、公開招標選擇物業管理公司。業主委員會聘請專業審計公司做財務統計，與新物業簽訂協議時，居民中的法律界人士為各項條款把關。對初選的六家公司集中投票，對他們所管理的物業管理項目進行逐個考察，采用邀請招標的方式，招聘過程透明，選擇了新的物業管理公司、業主與舊物業管理公司、開發商良好的溝通。在新舊物業的交接中，沒有出現業主與物業正面沖突的情況，在業主委員會的宣傳下，業主交納了所欠舊物業管理公司的費用。在此過程中，業主委員會取得了開發商的支持，成功的實現了新舊物業的交替。

我國物業管理法律、法規規定，選聘物業管理企業的權利在物業區域內的行使者為業主委員會，同時規定有權更換物業管理企業的主體也為業主委員會，因此業主要求更換物業管理企業的，均必須通過業主管理委員會并實施一定的程序后實行。

1、法定更換物業管理企業的條件所需程序。

當物業管理企業出現法定更換物業管理企業條件時，即物業管理企業喪失一定的經營資格和經營資質時，其與業主委員會或者業主所簽訂的《物業管理委托合同》自動解除，業主委員會可以按照選聘物業管理企業的條件和程序重新通過招標的方式選聘新的物業管理企業。

2、約定更換物業管理企業的條件所需程序。

當《物業管理委托合同》所約定的事由出現造成需要更換物業管理企業，可以由業主委員會根據《物業管理委托合同》的約定直接進行，也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的投訴，進行具體運作之后，解除與物業管理企業的合同。業主委員會可以按照選聘物業管理企業的條件和程序，重新通過招標的方式選聘新的物業管理企業。

業主委員會通過招標方式更換物業管理企業之前，應當就哪些事項形成決議？ 根據不同情況，業主大會應當在招標前決定以下事項：（1）授權業主委員會或委托招標代理機構組織招標；（2）確定采取公開招標或邀請招標方式；

（3）授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業主大會最終確定中標人；（4）物業服務價格幅度或水平。

業主委員會招標前，是否需要備案？

業主委員會招標前，應當到項目所在區、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應提交以下資料：（1）業主大會決議；

（2）招標公告或者投標邀請書；（3）招標文件；

（4）法律、法規規定的其他資料。業主委員會委托招標代理機構進行招標的，還應提交雙方簽訂的委托書。

業主委員會組織招標過程中，如何保證廣大業主的知情權？ 應從以下幾個方面保障業主的知情權：

（1）業主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業主委員會應當在招標前將業主大會決議在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示；（2）評標過程中，現場答辯可采用公開的方式，業主可參加旁聽；

（3）評標結束后，業主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業主公示；

（4）中標企業確定后，業主委員會應將其基本情況和與其鑒定的物業服務合同的服務內容、范圍、標準以及價格等主要內容在物業管理區域的顯著位置向全體業主公示。

業主委員會通過招標方式更換物業管理企業的，應當提前多少天告知原物業管理企業？

原物業服務合同即將到期，業主大會決定重新選聘物業管理企業的，應當及時召開全體業主大會，并在原物業服務合同到期前三個月將有關決議書面告知物業管理企業。前期物業服務合同尚未到期，業主大會決定另行選聘物業管理企業的，應當在做出決議后及時書面告知物業管理企業。業主委員會招標應當何時完成？

業主大會通過招標方式選聘物業管理企業的工作，應在原物業服務合同到期前一個月完成。

第五篇：物業服務公司保安規章制度

恒誠物業服務公司保安規章制度

一、職能說明:

向業戶/用戶提供標準的公共秩序維護及安全防范服務；防范轄區內出現行竊、搶奪、故意破壞財產及損害行為，協肋公安消防部門對轄區內發生的案件、違法事件進行現場看護，配合相關部門工作對消防設備、設施的日常巡視、保養；建立健全各項安全、消防安全制度和各種應急方案，做好防范工作；對進入小區的人員、物品進行登記、放行；對裝修的監管；交通秩序及停車場管理；要求文明執勤，禮貌待人，威嚴與服務并舉。

二、具體內容:

1、維護物業管理區域的公共秩序。

2、協助公安、消防部門做好區域內的安全防范工作，協助業戶做好防盜、防爆、防火、防災害事故工作，發現不安全因素及時報告提出整改意見。

3、消防安全的制度建立、健全，并嚴格監督執行。

4、負責治安、消防安全宣傳工作，收集相關信息，組織物業公司內部員工進行治安、消防知識學習和消防演練。

5、負責消防設施、消防通道的監督檢查，確保消防設施處于良好備用狀態，通道暢通。

6、會同工程部及消防系統保養公司制定消防設施維修保養計劃并配合工程部及外判單位實施。

7、制定治安、消防應急處理方案、防范措施。

8、二次裝修的管理，督促施工方按《裝修管理規定》施工，對違章裝修予以處理、糾正違章行為。

9、出入小區訪客、車輛的登記（如檢查員工、裝修工人、探訪客、臨時雇工、外判商工作人員），對可疑人員、車輛、物品按規定進行檢查。1）憑物品出閘條核時帶出物品； 2）檢查時按章行使權力(如先敬禮);3）外判工作人員在管理部沒人陪同進入業戶家中維修時,陪同進屋。

10、發生各類案件或重大事故現向,有扭送犯罪分子到公安機關或監視盤查的權力,但沒有拘留、關押、罰款、審訊、審查、偵查和處理的權力；有搶救傷員和保護現場的權力，但沒有勘察現場的權力。

11、對違反治安管理行為的人有權勸阻、制止、批評、教育。

12、對可疑人員、鬼鬼祟祟的人員進行檢查、盤查（不得打罵和污辱人格）、監視，掌握事態發展，不輕易采取行動，以免打草驚蛇，并報當地公安部門處理。

13、遇到下列情況時，按培訓時要求采取正確的行動并向上級報告；發現工程、清潔問題要及時向有關部門報告知會，通知工程人員、管理處人員，密切配合其他部門工作。a)暴力侵害事件b)斗毆c)人身及其它騷擾事件d)火警e)災害性天氣f)水浸g)違章裝修h)設施損壞 i)煤氣泄j)保安系統、可視對講等出現故障 k)停水停電 l)人員受傷 m)燈泡壞了、缺損 n)不干凈的地方 o)發霉、青苔 p)設施的跑、冒、漏 q)公共設施損壞 r)其他緊急事件

14、對違反小區各項管理規定的行為予以勸阻、批評、教育、制止。a)噪音b)損壞公共設施、消防設施c)違章使用公共場地、占用消防通道 d)環境衛生管理（如亂扔垃圾）e)工作證、出入證、加班事務的清場 f)治安、消防制度