第一篇：關于吉水縣城市管理與舊城改造的調研報告

吉人常字[2013] 號

關于吉水縣城市管理與舊城改造的調研報告

中共吉水縣委：

為了更好地推進我縣“四城同創”，促進城市品位提升,6月15日—7月10日，縣人大常委會組織部分常委會組成人員先后深入到縣住建局、城管局、交警大隊、文峰鎮、鑒湖社區、城西社區等部門單位，通過實地調查、聽取匯報、座談討論、個別走訪等形式，對我縣城市管理及舊城改造工作進行一次全面調研。為了更好地借鑒外地做法，調研組還到新干縣學習考察，現就有關調研情況報告如下，供決策參考。

一．我縣城市管理及老城區建設現狀

近年來，我縣堅持以人為本，規劃先行，按照“建管并舉、重在管理”原則，一手抓城市建設，一手抓城市管理，城市基礎設施不斷完善，城區環境不斷改觀，城市面貌不斷提升，城市管理和城市建設正努力朝著規范、生態、宜居的方向發展。

雖然我縣在城市管理及城市建設上取得了一定成效，但隨著

— 1 — 城市規模的迅速擴張，城市建管過程中仍然存在著許多不盡人意之處，主要表現在：

（一）環境衛生狀況依然較差。一是部分街道保潔效果差。一些主次街道衛生狀況依然較差，“前面掃后面扔”，特別是一些人口密集場所，果皮、紙屑、食品袋隨處可見。二是住宅小區衛生狀況差。有些住宅小區沒有物業管理，環衛設施不配套，加上居民衛生意識差，生活垃圾隨地亂扔。也有部分小區如時代商貿城、城市花園原先有物業管理但費用收繳不上來，公司退出管理，小區衛生狀況一片狼籍。三是背街小巷衛生死角多。有些背街小巷長年無人員清掃，生活垃圾遍地都是。也有些城鄉結合部由于無人員保潔，建筑垃圾、生活垃圾長年無人清除，污水橫流，臭氣熏天，過往群眾怨聲載道。四是建筑工地多街道灰塵大。特別是當前正值濱江路堤改造，施工車輛多、建筑工地多，過往車輛帶土運輸，隨意撒漏相當嚴重，整個縣城似乎就是一個大工地，雨天一路泥，晴天一街灰，居民對此意見非常大。

（二）市容管理秩序較為混亂。一是街道交通秩序差。隨著家用小汽車的增長迅猛，一些主要路段，如文化中路、文明路、文峰大道、十字路口等，一到節假日或上下班，便擁堵不堪。有些非機動車如電動車、摩托車不遵守交通規則，亂走道、亂轉彎、闖紅燈，給城市交通安全帶來隱患。二是占道經營現象嚴重。一些主要街道商戶占道經營較為嚴重，如文化中路、文明路、龍華大道，有的商戶直接把商品或宣傳廣告擺在人行道，有的修配店、組裝店、飲食店，有門市沒場地，直接利用人行道進行作業。特別是文化中路、文水大道、藝術廣場的冷飲攤、燒烤攤，一到晚上，占道為市，嚴重影響居民出行。三是街邊路旁市場多而亂。一些街邊路旁如進士學校旁、文明路、橋北新村路口等，一到早上，魚肉攤蔬菜攤應運而生，市民、菜民熱鬧非凡，爛菜爛葉，— 2 — 隨地亂扔，給城市管理帶來極大難度。

（三）基礎設施建設相對滯后。一是垃圾中轉站少，公廁少。目前我縣只有9座垃圾中轉站且布局不合理。整個城北新區、城東片區沒有一座，環衛工人運送垃圾極為不便。龍華大道、城北新區沒有一個公廁，文水大道、龍華南大道有公廁，但整天關門上鎖，成為擺設。二是公共綠地少、綠化率低。尤其是老城區，除了路邊一排綠化帶外，基本沒什么公共綠地。文峰大道、龍華大道一些邊角地，很少充分利用，有的干脆用圍墻圍起來，成為閑臵地或菜園地。三是農貿市場少、停車場少。縣城現有農貿市場4個，整個城北新區沒有一個，居民要到菜市場買點菜，至少要走上五六公里，生活著實不便。車位少、停車難，已成為當前居民出行的一大問題。目前我縣商業中心沒有一個停車場，一到節假日，車水馬龍，人車搶道，亂停亂放，混亂不堪。四是部分路段排水差雨澇多。我縣現有排水系統大多是雨污合流，在設計標準上，已遠遠不能滿足城市發展的需要。一些路段沒有充分考慮實際地況因素，排水功能弱，內澇嚴重。如文水小區和老縣委政府門口，一到下雨天，整個小區街道便嚴重積水，居民多次上訪，但問題依然無法徹底解決。

（四）城市整體品位依舊不高。一是城市空間布局不盡合理。縣城老城區5.5平方公里，常住人口卻達10萬人，人口密度過大，顯得繁榮無序。人口的過度聚集，使得老城區建筑間距小，“親嘴樓”比比皆是，文峰大道雖經改建，但依舊“建成了新街，但見不到新貌”。二是城市建設整體性不強。由于老城區歷史承接性強，加上城市總體規劃指導性相對滯后，控制性規劃管理跟不上，使得老城區建設普遍存在“見縫插針”、零敲碎打現象，沒有整體規劃，沒有整體建設，整個城區看起來就是雜亂無章。三是城區建筑風格單一。在建筑設計上，形式過于呆板，風格單一，沒有很

— 3 — 好地立足本地傳統，大多是照搬照套都市建筑風格，火柴盒，鋼筋樓，沒有特色。有的街道如下文峰大道“一張圖紙管一片”，沒有錯落有致，缺乏生機，缺乏活力。四是城市標識不明顯。城市標識是一個城市的象征。到目前為止，我縣城市建設還沒有形成自己特有的標識，沒有能夠凸顯自己獨特文化品位的廣場、公園或建筑物，總體風格仍處于千城一面、千篇一律的初始狀態。

二．存在問題的原因分析

（一）管理制度不夠完善，行政執法手段受到限制。近年，我縣雖然出臺了《吉水縣城市容和環境衛生管理實施辦法》、《吉水縣戶外廣告設臵管理暫行辦法》、《吉水縣縣城余土廢渣管理暫行辦法》、《吉水縣園林綠化管理辦法》，但這些管理辦法，只是局限于某一領域、某一方面的管理辦法，而且大多數管理辦法是在“雙創”期間或“雙創”以前出臺的，與現期的城市管理極不適應。有的管理辦法，條款標準不明確，沒有詳細的處罰規定，缺乏可操作性。在規劃執行管理上，也沒有一個長效的管理制度。前些年，我縣雖然在打擊違規亂建、少批多建、未批先建上采取了一些措施，狠剎了亂搭亂建歪風，但仍有部分居民抱有僥幸心理，如黎洞新村、鐵路新村許多違規建筑不拆不建，停工觀望，給城市發展與管理埋下了隱患。

（二）措施機制不夠健全，難以形成真正的長效管理。比如，在城市衛生管理上，缺乏一套有效的管理措施，致使有的環衛工人出工不出力，有的蜻蜓點水，不能很好地落實衛生清掃要求。大多數街道社區沒有“門前三包”，沒有部門單位責任區，原先“雙創”期間，創建的一套較好的做法如領導機制、議事機制、考評機制等都沒能很好地堅持下來。在城市交通管理上，沒有建立很好的監督管理機制，有的交通協管員重罰款輕管理，重經濟效益輕社會效益，特別是處理交通違規違章上，“關系”變通性大，導— 4 — 致亂停亂放、違規行使等現象屢禁不止。在市政設施建設上，沒有建立很好強制措施，有的街道“今天建明天挖”，如縣農業局、縣總工會旁邊的人行道剛建不久，電信部門、移動公司、供電公司就挖了三、四次，整個路面破壞嚴重，至今仍未恢復。

（三）宣傳教育不夠深入，市民文明意識比較淡薄。提升城市居民素質是提升城市品位的應有之義，要實現真正意義上的生態宜居，就必須要求市民具備良好的公德意識、衛生意識和環保意識。而我縣城市居民亂丟亂吐、亂停亂放、亂搭亂建等不文明現象仍十分普遍，人為破壞、盜竊公共設施等行為有時還十分猖獗，如文化公園的先賢雕塑全遭“黑手”，“挖鼻斷手”，無一幸免，令人扼腕。然而我們在宣傳教育上，針對性不強、辦法不多、方式不新。比如，在電視臺、《活力吉水》等公眾媒體上，沒有一個固定性的城市管理宣傳欄目，沒有不定期對城市管理中文明與不文明行為進行大力宣傳。在學校教育上，也沒有充分利用好班會、校會多種形式，對學生進行思想道德教育。

（四）城市規劃不夠科學，與城市發展不相適應。在規劃設計上，我縣沒有很好地利用吉水的“古紅綠”資源和“兩江三岸”自然風光，沒有形成自己特有的建筑風格，在一定程度上直接影響了城市品位的提升。同時，在功能設計上，也是低檔次、低水平。從我縣早期建成的幾大小區來看，基本上都存在公共設施少、效用低，綠地面積少、品位低等問題。特別是停車位少，成為困擾當前小區管理的一大難題。早期的小區都沒有地下停車庫，沒有人車分流，在設計理念上，與小區現在的發展極不適應。尤其應該引以注意的是，當前我縣正在實施舊城改造，只制定了《吉水縣舊城改造實施方案》，沒有出臺相應的《吉水縣舊城改造規劃》，雖然我縣出臺了《吉水縣新型城市發展總體規劃》，但對舊城改造的針對性不強。如果沒有《吉水縣舊城改造規劃》作指導，— 5 — 這必將又給城市今后的發展與布局帶來極為不利的影響。

三．進一步加強我縣城市管理與舊城改造的對策建議

（一）以統籌規劃為引領，提升城市發展品位。編制好規劃是實施舊城改造的基本前提，建議應盡快委托有關設計單位根據總體規劃要求，編制出《吉水縣老城區改造詳細規劃》。在編制規劃時，應注意把握以下幾個原則。一要突出“以人為本”的原則。整個舊城改造應注重“以人的尺度去規劃改造”，力求更加適合人的生活和居住。除了在舊城的主要節點和居民密集區見縫插針地規劃一些休閑廣場外，更要注重舊城房屋的間距和城區排水系統、綠化系統及路網的規劃。特別是在城區路網建設上，要結合城市人口居住的密集程度來加以規劃，切實解決“車多路堵”的問題。二是凸顯“吉水文化”的原則。要把吉水老街文化、先賢文化、書院文化、紅色文化融入到老城改造中，賦予老城獨特的城市風貌。一方面，要把舊城改造規劃定位在“古城、古鎮”上，充分挖掘吉水悠久文化底蘊，打造一些吉水“古城景點”；另一方面，又要結合城市功能定位，學習都市風格，打造一些吉水“時尚亮點”，從而構建“一街一景”、“一古一今”的最佳旅游景觀效果。三是注重“功能分區”的原則。要結合路堤改造、恩江二橋建設、贛江二橋建設和鑒湖擴建等工程項目，做好城市功能分區。要根據各自的功能分區，確定發展什么，保留什么，什么地方該建，什么地方不該建。比如，在濱江地帶可以依托得天獨厚的水岸水景，規劃一些休閑區、高檔住宅區和能夠代表吉水形象的景觀建筑，從而構建出具有吉水特色的水鄉城市景觀格局。

（二）以完善設施為基點，筑牢科學發展基石。一要抓好公共基礎設施建設。要著眼城市長遠發展，合理布局城市農貿市場、垃圾中轉站建設。建議在城東、城北新區、城南各新增1個農貿市場，在城北新增2座垃圾中轉站或垃圾壓縮站，在城東、城南— 6 — 各新增1座垃圾中轉站，要免費開放街道所有公廁，并在人口較為密集的主次街道適度增設公廁，設臵公廁標志，方便群眾使用。二要抓好交通路網建設。要全力抓好恩江二橋、贛江二橋、環城路堤結合和文峰大道等主次街道“白改黑”工程建設，力爭三至五年內打造一個三縱六橫的快速便捷的主體城市道路交通網。同時，要本著便于管理的原則，在城市主要交叉路口，建設地下通道，實行人、車分流。要加大停車場位的建設，將現有臨時停車場改造成長期停車場，并在商業中心地帶創造條件建設大型地下停車場。要制定政策，鼓勵有空地、有院落的機關單位，向社會開放停車位，提供有償服務。三要抓好地下管網建設。要結合路堤改造和“白改黑”工程，對城區地下排水管網進行全面升級改造。要按照雨污分流、科學規劃的要求，對地勢較低、易澇易陷地段進行集中改造，切實解決城市“下雨澇”問題。四要抓好行業市場建設。要按照城市功能定位，積極引入市場機制，將105國道、文峰大道的一些鋼筋、建材、修理、機動車銷售等經營門店，按類集中，科學布局，打造一批布局合理、特色鮮明、集中經營的各類專業市場。

（三）以“四城同創”為抓手，加速舊城提檔升級。一要著力抓好環衛保潔，打造“國家衛生城”。要科學制定網格化的保潔制度，實行劃片包干、分段分組作業。要建立“日巡查、周排查、月通報”工作制度和“定路段、定人員、定責位、定質量、定報酬”工作機制，實現城區道路清掃保潔全覆蓋。要加大環衛經費投入，學習新干做法，新增一批中小型垃圾清掃車，在主次街道實行不間斷清掃，提高保潔效率。要將保潔人員工資和環衛工作經費全部列入縣財政預算，建立保潔人員工資增長保障機制，確保保潔隊伍的穩定。要加強窗口地段和居民生活小區管理。對居民生活小區，要發揮鄉鎮社區參與管理的作用，切實解決小區管

— 7 — 理難問題。要切實加強城區建筑工地規范管理，設臵沖洗池、實行出入口路面硬化，嚴管重罰車輛帶泥上路、冒裝、撒漏行為，減少城市揚塵。二要著力抓好城區綠化，打造“省級森林城”。要立足小東山、文峰山、贛江、恩江等現有山水，結合山水相依、兩江環繞等特點，以城市道路綠化為線，公共綠化為面，單位小區庭院綠化為點，制定獨具吉水特色的城市綠化規劃。要按照抓點、延線、擴面的思路，充分合理利用現有城區的空閑地、邊角地、廢棄地，見縫插綠，科學栽種，切實提高城區綠化率。要加強城區道路綠化管護，采取“線在林中過”或強行推行管線下地的辦法，堅決制止“一年一小砍，幾年一大砍”等隨意砍伐路邊林的行為發生。三是著力抓好景觀美化，打造“國家園林城”。要重點抓好城北森林公園、濱江公園、城西濕地公園、城南文山公園、鑒湖公園擴建、吉水大橋三角綠地、鐵路橋垂直綠化建設，促進城區園林整體上檔升級。要切實加強街道花壇、社區公園、小區游園、小區廣場建設，積極啟動陽臺、屋頂綠化工程，開展庭院透綠建設，改善人居綠化環境。要加強臨街立面景觀建設，繼續推行龍華大道臨街立面改造做法，按照統一規范、簡便易行的原則，對城區主次街道的臨街立面實行亮化改造。四是著力抓好市民素質提升，打造“省級文明城”。要加大宣傳力度，在縣電視臺、《活力吉水》和吉水政府網站開辟“城市管理曝光臺”欄目，對居民不文明行為予以曝光，開展評論，引導居民愛護城區環境。要開展“城管進校園”、“城管進社區”活動，充分發揮群眾優勢，廣泛發動學生、社區居民參與城市管理，協肋執法人員開展城市管理法律法規宣傳，引導居民養成講文明、講衛生的良好行為習慣。要充分發揮文明辦、愛衛辦、工青婦等社會團體和組織作用，積極組織學生、干部職工、市民開展義務清掃、文明禮讓、愛護公物等活動，動員廣大干部群眾有錢出錢、有力出力，積極投身— 8 — 城市創建中。

（四）以項目建設為依托，打造舊城活力空間。一是要切實抓好文峰大道等主次街道“白改黑”項目建設。要在進一步總結龍華大道“白改黑”做法的基礎上，逐步推進文峰大道等主次街道的“白改黑”建設。在規劃建設上，要堅持高標準、嚴要求，對人行道、臨街立面、花壇、路燈和下水道等要進行超前規劃，將道路兩側的所有桿線，包括電力、通訊等強行下地，達到管線不露面、店招統一、門面規范、街道亮麗的改造效果。二是要著力抓好 “老街改建”項目建設。“老街改建”，可采取分區分片、分步實施和整體推進的辦法進行。在改建方式上，可借鑒路堤改造或組團拆遷的做法，實行整體拆建；也可采取政府統一規劃設計、居民就地改建的做法，分期分批推進老街整體升級改造。在改建范圍上，可適度擴大到北至漁業社、南至恩江二橋、東至文峰大道、西至濱江大道。在設計理念上，可學習新干習家仿古街的做法，采用石階卵石路、明清馬頭墻、閣樓的建筑風格，建成吉水仿古街，并以仿古建筑為載體，以老街文化、先賢文化、書院文化、紅色文化為內涵，展示吉水積淀深厚的地方文化。三是要重點抓好 “鑒湖擴建”項目建設。要在現有鑒湖公園的基礎上，充分利用老縣委、縣政府整體拆遷的時機，采用市場運作的辦法，進一步擴大鑒湖公園綠地面積，增設城市廣場，廣場臨街地段修建一些標志性的高檔建筑，廣場臨湖地段修建吉水縣老年活動中心，以最好的地段為全縣老年朋友提供一個最佳的休閑養生場所。四是要突出抓好“一點兩面”標志性建筑的建設。“一點”即交通節點，“兩面”即主要臨街面和臨江面。在這些交通節點和臨街面、臨江面，新建一些標志性的雕塑或綜合性建筑。如在十字路口和街心花園附近，修建一些超大型的商務樓、寫字樓；在贛江二橋附近，修復觀音閣；在濱江路堤附近，修建一些主題公園、休閑

— 9 — 場所，設計建造一些雕塑建筑，從而達到既提升城市品位，又美化環境的良好效果。

（五）以健全制度為突破，創建高效監管機制。一要制定出臺《吉水縣城市管理辦法》。要在綜合原有管理辦法的基礎上，根據城市發展需要，科學制定《吉水縣城市管理辦法》。要在管理權限、部門職能上進一步明晰，在市容和環境衛生管理、城市道路和市政設施管理、市場和交通秩序管理、城市綠化管理上制定具體詳規。要根據條款規定，制定具體處罰細則。特別是在管網建設上，要出臺嚴厲措施，堅決制止“今天建、明天挖”現象的發生。二要制定出臺《吉水縣物業管理辦法》。要根據吉水實際情況，科學制定出臺《吉水縣物業管理辦法》，在物業管理范圍、小區配套建設、業主委員會工作職責、物業的使用與維護、物業服務管理、社區物業管理等方面進行具體明確。在具體做法上，可借鑒市里和新干縣的思路，采取政府介入和市場推動的辦法，強力推行小區物管化。在費用收取上，將物業管理費納入水電費中一并收取，切實解決物業管理收費難問題。三要建立統籌協調的領導機制。要成立以縣長為組長的城市管理工作領導小組，形成長效的強有力的領導力量。要建立由縣政府分管領導牽頭的城市管理聯席會議制度，堅持按月或按季度召開聯席會議，提高管理效率。四要建立統一的考評工作機制。要參照“雙創”的做法，建立長效的城市管理工作考評機制，明確目標任務，將城市管理納入各部門單位的年度目標管理考評。

（六）以強化管理為保證，凝聚齊抓共管合力。一要加大城市交通管理力度。要嚴格落實客運三輪車單雙號運營制度，按照規定，嚴肅查處亂停亂靠、不按規定路線行駛、不按車位泊車、隨意調頭倒車等違規行為。要多向社會聘用一些交通協管員，在主要路段、主要交叉路口設立交通協管崗，對車輛行人亂穿馬路、— 10 — 闖紅燈等不文明行為進行勸導制止。二要加大城管巡查力度。要推行城市管理網格化的管理模式，采取“分片塊、定街道、劃路段”和“定崗、定人、定責”的做法，進一步完善“錯時、輪崗”機制，實現城市管理日常巡查全天候、無縫隙、全覆蓋。三要加大城市規劃監督管理執行力度。在執行城市規劃上，要做到“規劃一張紙、審批一支筆”，嚴格依法、依程辦事，不能因領導人的改變而改變，也不能因領導人思路的改變而改變。要加大城市規劃執法力度，對不按規劃實施的行為要敢于叫停，真正體現城市規劃的法律性、科學性和可持續性。四要加大執法檢查的打擊力度。對違反城市管理特別是違規亂建、隨意破壞公共設施等違法違規行為，要始終保持高度態勢，發現一例，打擊一例。要始終對違法違規者形成強大震懾，堅決杜絕未批先建、少批多建和隨意毀壞公共設施等行為的發生。

抄報：吉安市人大常委會，縣委書記、副書記

抄送：縣政府、政協、紀委、人武部，縣法院、檢察院，縣直各有關單位，各鄉鎮人民政府，本會各辦公室

吉水縣人大常委會辦公室 2013年7月 日印發 共印80份

第二篇：舊城改造調研報告

關于商河縣城中村改造難題的調查報告

當前，城中村改造不僅是我縣城鎮化建設面臨的突出問題，而且是影響人居環境改善和城市形象提升的一道難題，破解這道難題已勢在必行。經過近時期對我縣城中村的調研，現將調研情況總結如下：

一、存在的突出問題

（一）土地利用粗放，視覺環境較差。我縣城中村缺乏統一規劃和管理，房屋建筑占地面積大，建筑風格與城市規劃不協調，土地利用率和產出率較低。

（二）管理機制缺乏，亂搭亂建盛行。調查中發現，我縣城中村名義上納入了城市管理范圍，但現實中還游離在城市管理之外，介于城市管理和農村管理范疇之間，存在城市管理部門管不到，街道管不好的問題。同時，由于城市建設牽動土地升值，村民受利益驅使，亂搭亂建、違法違章用地現象較為普遍，破壞了城區土地市場秩序。

（三）思想認識不夠，拆遷難度加大。我縣城中村人口多，人員構成復雜，道德素質良莠不齊，利益觀、價值觀呈現多樣性。由于村與村之間地理位臵、經濟條件差異，導致有的村民向村干部發難，嚴重影響拆遷補償安臵協議的整體簽訂；有的村民為得到更高補償金，提出無理要求，拒簽拆遷協議；還有個別村民采取要挾、上訪等方式謀取訴求利益最大化，增加了拆遷難度，影響了工作正常開展。

（四）改造資金不足，整體推進受阻。據調查，我縣城中村改造面臨著建筑密度大，拆遷成本高的難題，加之先期投入過大，改造開發資金嚴重短缺，成為目前制約我縣城中村改造整體推進的突出問題。

二、主要原因分析

（一）城鄉二元結構體制束縛了城中村改造。城區里村均為集體經濟組織，實行農村集體所有制和農村經營管理體制，集體資產歸全體村民所有，在制度上未真正納入城市管理范疇。打破里村界限，實施大范圍聯片改造和社區管理，涉及戶籍、土地、財政制度和城中村管理體制、行政管理體制等諸多方面，面臨較大困難。

（二）局部眼前利益阻礙了城中村改造。隨著城鎮化進程的加快，城中村大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三產業及土地收益。一是部分由土地轉換成集體資產的城中村，只要擁有農村戶口，無需參加勞動，每年可獲得幾百元、甚至幾千元的收入，有的村還辦理了社保和醫保。二是城區里村出租房達千余戶，戶均年租金收入達數千元，一些臨街出租房租金收入更多，逐步形成了一批“食租”群體。三是部分村民受利益驅使，亂搭亂建現象較為突出。綜合以上分析，經濟利益在維持城中村農民生活的同時，也制約了城中村整體改造步伐。

（三）思想認識偏差影響了城中村改造。一是思想觀念

保守落后。部分村民思想觀念難以融入、適應城市現代化建設和文明市民素質提升的要求，沒有意識到城中村改造是現代化城市建設的需要，沒有體會到這是政府改善村民居住環境和生活品質，提升城市形象的好事、實事。二是依附土地的傳統觀念濃厚。在村民傳統觀念中，村落就是他們生存的根，擔心舊村改造或整體拆遷會使生活無著落。三是小農經濟意識濃厚。部分村民擔心造成的經濟損失得不到補償，對舊村改造拆遷持不情愿態度，甚至反對。

三、對策與建議

（一）在強化宣傳、搞好發動中加快推進城中村改造。宣傳發動工作是城中村改造項目順利實施的第一步，也是一項基礎性工作。一要加大政策宣傳力度。充分利用廣播電視、村務公開欄、發放宣傳材料等多種形式，引導黨員干部群眾樹立改善居住環境、提升生活品質的思想理念，激發建設現代化城市和美好家園的積極性和主動性。二要保障人民群眾知情權和參與權。通過實行全民參與，使城中村改造宣傳發動工作縱向到底、橫向到邊，實現公開、公正、透明，扎實有力推進城中村改造。

（二）在科學規劃、統籌推進中加快推進城中村改造。堅持舊村改造與提升環境、開發產業相結合，住宅地產與產業地產開發相結合，確保改造規劃高起點、高質量、高水平。一是做好城中村整體改造開發規劃。按照“一改一個村、一

改一個區片、一改一條街”的思路，高標準推進規模改造。二是科學規劃與優化產業相結合。注重科學規劃，建設一批寫字樓、商務樓，打造精品商務街區，使城中村改造改出一批新居、改出一批產業、改出一批景觀。通過吸引高端人士創業、城區居民就業，拉動現代服務業發展。三是注重環境建設和景觀建設。堅持布局合理、功能完善、環境優美、特色鮮明的原則，優化規劃模式，突出生態特色，塑造景觀特點。通過特色改造開發，進一步彰顯城市風采。

（三）在創新模式、規范運作中加快推進城中村改造。按照先建設安臵房，后拆遷改造，再綜合開發的程序，合理明確開發模式。一是村集體主導自我改造的方式。鼓勵集體經濟實力比較強的城中村自我組建開發企業改造，除部分土地用于安臵村民住宅外，通過土地招拍掛取得其他土地的使用權，進行房地產開發，向市場出售。二是開發企業獨資或開發企業與村合資合作改造的方式。開發企業通過招拍掛取得土地開發權，在村集體的幫助下，與村民簽訂拆遷安臵協議，開發的住宅首先用來安臵被拆遷戶，其他推向市場銷售。三是政府主導有效推進的方式。實行政府收儲后統一拆遷安臵，凈地招拍掛后由企業進行開發建設，從而加快城中村拆遷安臵和實現土地收儲，合理把握城中村改造開發建設節奏，實現村民贏環境、開發商贏利潤、政府贏形象的“三贏”。

（四）在落實責任、強化考核中加快推進城中村改造。

完成城中村改造任務，關鍵在領導，重點在考核。把城中村改造工作納入相關部門、單位和各里村崗位目標責任制考核范圍，分解落實目標任務，細化量化工作考核指標，列出時間表；把城中村改造考核情況作為街道干部考察、任用的重要依據，作為各村干部考評主要依據，與評先樹優、工資補貼等緊密掛鉤，激發村干部工作主動性、積極性和創造性。

項目策劃科

王少雷

第三篇：舊城改造專題調研報告

舊城改造專題調研報告

十八大報告中提到“以保障和改善民生為重點，讓老百姓生活的更幸福。”為了提升城市品質、改善居民生活條件，**鎮把舊城改造提升工程作為城市建設的重點工程全力推進。為市民提供舒適、優雅的生活環境，讓大家切實感受到社會發展帶來的幸福感。十八大的勝利召開，讓我們在舊城改造工作中更有信心，更有干勁，結合黨的群眾路線學習實踐活動的開展，我們更要從細微處入手，實施精細化管理，進一步提升城市功能，讓市民生活得更舒心。“

一、舊城改造背景及意義

在宏觀政策上，”科學發展觀“、”五個統籌“的提出都表明我國的發展目標已逐步從先前的經濟效率至上，轉向”和諧“、”平衡“式發展，從”以經濟建設為中心“向更全面、更廣泛、更綜合的”經濟社會全面進步“轉變。反映到人民群眾最直接、最關心的問題上，就是要讓老百姓從這些細微處能夠真真切切感受到黨和政府的良苦用心，讓幸福指數明顯飆升。

隨著城市化和工業化進程快速推進，舊城改造政策是解決城鎮建設用地剛性供給造成的供需矛盾的有力手段，同時也為城市人口集聚、資金籌措、改變農城生產生活方式、改善農城人居環境提供了契機。

**鎮城市化已進入發展期，城市化發展模式亟需提升轉型；而另一方面城鄉差距進一步擴大，城鄉一體化進程緩慢，農城居民生活居住條件沒得到明顯改善，無法享受城市化帶來的城市文明成果。這就迫切要求建立統籌城鄉發展和工業反哺農業、城市支持農城的新機制。

不管是宏觀政策的調整，或是新一輪規劃的實施，還是城鄉一體化的要求，都需要借助一系列的政策制度安排來貫徹和落實。舊城改造政策的推行，可以達到較好的政策預期。一是可打破城鄉一體化進程中的土地瓶頸，拓展建設用地空間，有了用地指標也同步解決了城市建設資金不足問題。二是改善農城居民生活環境，能使配套公共服務帶來的便捷惠及更多的農民。三是引導農城人口向中心城區集聚，實現建設縣域中心城鎮發展目標。四是提供就業機會，增加農民收入。

二、存在的突出問題

（一）土地利用粗放，視覺環境較差。我鎮舊城缺乏統一規劃和管理，房屋建筑占地面積大，建筑風格與城市規劃不協調，土地利用率和產出率較低。

（二）管理機制缺乏，亂搭亂建盛行。調查中發現，我鎮舊城名義上納入了城市管理范圍，但現實中還游離在城市管理之外，介于城市管理和農村管理范疇之間，存在城市管理部門管不到，街道管不好的問題。同時，由于城市建設牽動土地升值，村民受利益驅使，亂搭亂建、違法違章用地現象較為普遍，破壞了城區土地市場秩序。

（三）思想認識不夠，拆遷難度加大。我鎮舊城人口多，人員構成復雜，道德素質良莠不齊，利益觀、價值觀呈現多樣性。由于村與村之間地理位置、經濟條件差異，導致有的村民向村干部發難，嚴重影響拆遷補償安置協議的整體簽訂；有的村民為得到更高補償金，提出無理要求，拒簽拆遷協議；還有個別村民采取要挾、上訪等方式謀取訴求利益最大化，增加了拆遷難度，影響了工作正常開展。

（四）改造資金不足，整體推進受阻。據調查，我鎮舊城改造面臨著建筑密度大，拆遷成本高的難題，成為目前制約我鎮舊城改造整體推進的突出問題。

三、主要原因分析

（一）城鄉二元結構體制束縛了舊城改造。城區里村均為集體經濟組織，實行農村集體所有制和農村經營管理體制，集體資產歸全體村民所有，在制度上未真正納入城市管理范疇。打破里村界限，實施大范圍聯片改造和社區管理，涉及戶籍、土地、財政制度和舊城管理體制、行政管理體制等諸多方面，面臨較大困難。

（二）局部眼前利益阻礙了舊城改造。隨著城鎮化進程的加快，舊城大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三產業及土地收益。一是部分由土地轉換成集體資產的舊城，只要擁有農村戶口，無需參加勞動，每年可獲得幾百元、甚至幾千元的收入，有的村還辦理了社保和醫保。二是城區里村出租房達千余戶，戶均年租金收入達數千元，一些臨街出租房租金收入更多，逐步形成了一批”食租“群體。三是部分村民受利益驅使，亂搭亂建現象較為突出。綜合以上分析，經濟利益在維持舊城農民生活的同時，也制約了舊城整體改造步伐。

（三）思想認識偏差影響了舊城改造。一是思想觀念保守落后。部分村民思想觀念難以融入、適**市現代化建設和文明市民素質提升的要求，沒有意識到舊城改造是現代化城市建設的需要，沒有體會到這是政府改善村民居住環境和生活品質，提升城市形象的好事、實事。二是依附土地的傳統觀念濃厚。在村民傳統觀念中，村落就是他們生存的根，擔心舊城改造或整體拆遷會使生活無著落。三是小農經濟意識濃厚。部分村民擔心造成的經濟損失得不到補償，對舊城改造拆遷持不情愿態度，甚至反對。

四、對策與建議

（一）在強化宣傳、搞好發動中加快推進舊城改造。宣傳發動工作是舊城改造項目順利實施的第一步，也是一項基礎性工作。一要加大政策宣傳力度。充分利用廣播電視、村務公開欄、發放宣傳材料等多種形式，引導黨員干部群眾樹立改善居住環境、提升生活品質的思想理念，激發建設現代化城市和美好家園的積極性和主動性。二要保障人民群眾知情權和參與權。通過實行全民參與，使舊城改造宣傳發動工作縱向到底、橫向到邊，實現公開、公正、透明，扎實有力推進舊城改造。

（二）在科學規劃、統籌推進中加快推進舊城改造。堅持舊城改造與提升環境、開發產業相結合，住宅地產與產業地產開發相結合，確保改造規劃高起點、高質量、高水平。一是做好舊城整體改造開發規劃。按照”一改一個村、一改一個區片、一改一條街“的思路，高標準推進規模改造。二是科學規劃與優化產業相結合。注重科學規劃，建設一批寫字樓、商務樓，打造精品商務街區，使舊城改造改出一批新居、改出一批產業、改出一批景觀。通過吸引高端人士創業、城區居民就業，拉動現代服務業發展。三是注重環境建設和景觀建設。堅持布局合理、功能完善、環境優美、特色鮮明的原則，優化規劃模式，突出生態特色，塑造景觀特點。通過特色改造開發，進一步彰顯城市風采。

（三）在創新模式、規范運作中加快推進舊城改造。按照先建設安置房，后拆遷改造，再綜合開發的程序，合理明確開發模式。一是村集體主導自我改造的方式。鼓勵集體經濟實力比較強的舊城自我組建開發企業改造，除部分土地用于安置村民住宅外，通過土地招拍掛取得其他土地的使用權，進行房地產開發，向市場出售。二是開發企業獨資或開發企業與村合資合作改造的方式。開發企業通過招拍掛取得土地開發權，在村集體的幫助下，與村民簽訂拆遷安置協議，開發的住宅首先用來安置被拆遷戶，其他推向市場銷售。三是政府主導有效推進的方式。實行政府收儲后統一拆遷安置，凈地招拍掛后由企業進行開發建設，從而加快舊城拆遷安置和實現土地收儲，合理把握舊城改造開發建設節奏，實現村民贏環境、開發商贏利潤、政府贏形象的”三贏"。

（四）在落實責任、強化考核中加快推進舊城改造。完成舊城改造任務，關鍵在領導，重點在考核。把舊城改造工作納入相關部門、單位和各里村崗位目標責任制考核范圍，分解落實目標任務，細化量化工作考核指標，列出時間表；把舊城改造考核情況作為居委干部考察、任用的重要依據，作為各村干部考評主要依據，與評先樹優、工資補貼等緊密掛鉤，激發村干部工作主動性、積極性和創造性。

第四篇：淺談舊城改造與可持續發展

淺析中小城市舊城改造的可持續發展

摘要： 本文從舊城改造與房地產開發的關系，揭示了我國中小城市舊城改造面臨的問題和矛盾，通過分析現階段我國中小城市舊城改造的本質內涵，提出符合中小城市實際的可持續發展舊城改造之路。

關鍵詞： 中小城市；舊城改造；房地產開發；城市規劃

舊城改造是一個十分復雜的問題，既有共同性的矛盾又有各個城市的特點。舊城區既是城市歷史文脈的根，也是傳統與現代功能共存和矛盾焦點所在。改革開放以后，雖然我國中小城市舊城區普遍存在布局混亂、房屋破舊、居住擁擠、環境污染、市政公用設施短缺、名勝古跡與綠地遭受破壞等嚴重問題已經得到不同程度的改善，但由于城市原有結構總有保持穩定性的去向和難以改變的惰性，以及問題的面廣量大，一些歷史上積累的舊問題積重難返，且不斷地在新水平上再現和演化。主要表現在土地配置低效率日益突出、住宅擁擠和房屋破舊仍十分嚴重、基礎設施滯后和不足與日俱增、歷史風貌和景觀特色喪失有所加重等。同時，在中小城市進行整體結構轉變過程和原有城市土地進行大規模轉換的過程中，又出現了新情況和新問題。

一、中小城市舊城改造面臨的主要問題和矛盾

(一)超強度的房地產開發帶來環境的惡化。

在市場經濟中，房地產開發只有在房地產出售或出租所得的收入超過土地征用、土地出讓金、拆遷費用和安置補償費、建造成本才有可能。基于這一利益動機，目前我國的舊城改造都趨向超強度開發，這樣才能使房地產開發公司在建設并出售商品房中獲取利潤。在我國中小城市舊城改造中這種現象是十分普遍，也是十分嚴重的。為了維護開發收支平衡，適當增加建筑密度是十分必要的，但如片面追求經濟效益，人口密度、建筑密度和容積率過高，就會導致城市環境的惡化。(二)超強度的房地產開發帶來基礎設施的超負荷運轉。

城市中心取得土地利用轉換，勢必帶來土地使用性質改變和使用強度提高，這已成為我國城市舊城改造的現實必然。與之相伴隨的是要加強和提高基礎設施的負荷能力，供電、供水、排水、供氣、供暖、通訊等都要徹底改造，交通也將進行根本改善，必須是交通通暢，并配以足夠停車場地，做好城市規劃和設計，既有體現現代城市的標志性建筑，又要有一定的廣場、綠地，供人們散步、游玩、休息，不以高樓林立取勝。世界銀行的調查發現，目前我國的舊城改造，在改造土地利用的同時，容積率也在初步提高，已從很低的 0 ． 3 ～ 0 ． 6 提高到了相當高的 2 ． 5 ～ 10 ． 0。由于房地產開發商盲目地追求經濟效益，政府管理失調，片面提高容積率和建筑密度，導致現有基礎設施容量和交通容量難以適應高強度的開發，使基礎設施超負荷運轉，產生了負效應

(三)工廠遷移不當帶來新的環境污染和生活不便。

土地的有償使用，促使工廠從不適合他們存在的、高地價的中心區遷出，從而環境得到改善，并促進工廠進行技術改造或發展新生產線。工廠搬遷之后，其他有能力更好地使用這些繁華地段土地的使用者，就可以占據這些舊城并加速我國城市功能的轉化，使城市在土地使用和產業結構調整方面更合理。但是，企業遷移不當也會帶來許多問題。企業遷移到生態系統脆弱或灌溉地區附近，會造成高度污染，其危害會大大超過在城市地區所能避免的程度；另外企業遷移郊區，會迫使工人不得不加長了他們的“舊城”居住地到新工作地點的上下班距離，在生活上造成諸多不便。這些問題在我國的中小城市都普遍存在。

(四)舊城改造中的房地產開發沒有實現統一規劃和統一開發。

目前我國的中小城市舊城改造主要是對城市中心區的舊廠區進行二次開發，很多只是零星的開發，上不了規模，原有的職工生活區沒有得到改善。比較大的廠區也被不同的開發商“瓜分”，各自為政的開發，遠沒有達到房地產綜合開發的目的。(五)居住搬遷不當帶來社區解體。

產業結構調整、用地結構轉換、人口結構變遷，城市面臨著物質空間和人文空間的大變動和重新建構。社區作為聚集在一定地域范圍內的社會群體、社會組織和社會生活共同體，具有親密相連的社群，相對完備的生活服務設施，和與之相連的社區成員對所屬社區在感情上、心理上的認同感和歸屬感。傳統的居住文化圈被沖破，而新的居住文化環境和文化氛圍又很難在短時間建立起來，由此而來的便是文化心理失衡，社區結構衰落。在我國許多中小城市舊城改造過程中已經出現了類似問題，須引起政府部門的注意。居民的愿望是就地改善城市基礎設施，改善居住環境，這也成為社會穩定的重要問題，從另一側面反映了目前舊城改造存在的問題和矛盾。

(六)中小城市舊城改造的歷史保護意識淡薄，造成“建設性”破壞，導致城市歷史風貌喪失。

在經濟發展的高速起步階段，由于仍有一部分人片面認為保護歷史文化妨礙城市經濟發展，常常急于改變物質生活條件和發展經濟，無視歷史文化遺產的保護，以至由此演化成破壞性建設行為。

(七)中小城市中的“城中村”是舊城改造的重要難題。

在目前市場經濟條件下，中小城市的房地產開發商為追求企業利益最大化，他們不愿選擇“城中村”這樣的土地進行開發，因為存在著“城中村”的土地比較成本高，比較利益低，花費精力多，建設周期長，工程量大，投資巨大等諸多問題。政府在編制城市規劃時“城中村”的改造也是十分棘手的事情。

二、現階段我國中小城市舊城改造的本質內涵

我國中小城城市產業結構將順應世界趨向，逐步由原來的“二、三、一”模式轉向“三、二、一”模式。這一變化促進城市布局和空間結構發生變化，處于城市中心區的舊城區，作為黃金地段，必然成為第三產業集中地區，真正成為城市的核心。相應地，我國中小城市土地出現的大規模的轉換，也促進原來土地用途結構和空間分布結構不合理的現象發生改變，需要更多地遵循城市土地區位價值規律，按其所在位置的最高租金進行最優化配置。城市發展中就業門路、就業人員構成突變，暫住和流動人口就業比例大幅度上升，對城市的規模、容量和結構產生巨大影響和壓力，要求城市進一步提高人口承載能力和聚集能力。城市的現代化要求以高效合理的城市結構、完善的城市功能設施和高質量的城市環境作為它的物質基礎。這些發展要求無疑是中小城市舊城改造的強大動因。因此，現階段的中小城市改造的實質就是基于工業化進程開始加速、經濟結構發生明顯變化、社會進行全方位深刻變革這一宏觀背景下的物質空間和人文空間的大變動和重新建構。

舊城改造是局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環境，以便根本改善其勞動、生活服務和休息等條件。既反映城市的發展過程，城市空間規劃組織以及建筑和社會福利設施的完善過程；又表示物質成果，反映當時的建筑和福利設施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發展方向和速度。'其規劃建設的目的和主要內容包括改造城市規劃結構，在其行政界限范圍內，實行合理的用地分區和城市用地的規劃分區；改善城市環境，通過采取綜合的相互聯系的措施來凈化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等；更新、調整城市工業布局；更新或完善城市道路系統；改善城市居住環境并組織大規模的公共服務設施建設，把舊街坊改造成完整的居住區；保護城市歷史文脈和風貌特色，以提高人居環境質量，增強舊城區活力。全面認識和明確舊城改造的整體目標，有助于避免將它簡單理解為拆舊建新和單純為了舊城區土地增值的再開發。

三、走符合中小城市特點的可持續發展舊城改造之路舊城改造與房地產開發相互促進，舊城改造為房地產開發提供土地，房地產開發為舊城改造提供資金和動力。以舊城改造促進房地產開發，以房地產開發加快舊城改造，堅持舊城改造與房地產開發相結合的舉措，既有效地改善了群眾居住條件，又實現了擴大內需，刺激消費，帶動房地產業發展，拉動經濟增長的目的。

(一)堅持走舊城改造與房地產開發栩結合之路，是中小城市的必然選擇。確定實施舊城改造與房地產開發相結合思路，主要基于以下三個因素：

一是資金因素。完成舊城舊村改造任務，搞好基礎設施配套，投資巨大。這樣大的投入，只能適應市場經濟需求，實行土地置換，以地生財，以地聚財，走綜合開發、滾動發展的路子。

二是需求因素。搞好舊城改造拆遷安置，需要大批安置房源。此外，住房潛在需求和實際需求也都很大。這樣大的拆遷安置需求和住房需求，只有加大開發步伐，才有可能加以解決。

三是實力因素。房地產開發實力明顯增強。開發內容已由簡單的住宅建設發展到融住宅、非住宅、道路、重要基礎設施為一體的綜合開發。

實踐證明，堅持舊城改造與房地產開發相結合，是符合中小城市的實際的，既找到了實現城市面貌大變樣的切人點和突破口，又實現舊城改造與房地產開發互相促進、共同發展的目的。

(二)運用市場手段來推進舊城改造與房地產開發。

要求運用市場手段，將城市可以用來經營的部分存量資產和生產要素推向市場，進行重新組合和優化配置，把長期以來的城市不變資本轉化為可變資本，通過經營獲得一定收益，并將這些收益投入到城市建設的新領域，走以城養城的市場化路子。(三)統一規劃、統一管理，努力提高房地產綜合開發水平。

一是堅持統一規劃，就是全方位的綜合開發。搞好綜合開發，關鍵是超前編制詳細規劃。對核準認定的待改造區片，規劃部門本著優化用地結構和較好地體現“三個效益”的原則，逐一提前編制出詳細規劃，為引進外資和招標確定開發單位創造條件。編制規劃，強調本著節約用地、合理用地的原則，適當建設一些高層和小高層住宅，提高舊城區建筑容積率，以最大限度地發揮城市土地存量在城市建設與發展中的功能。全面放開技術性規劃設計市場，引入競爭機制，提高規劃設計質量。對完成詳細規劃的舊城改造項目，凡具備條件的，原則上由房地產開發服務中心統一組織前期開發，變生地為熟地，實行招標或拍賣，把“非經營性環境差價”全部集中到政府手里，專門用于基礎設施建設。二是對舊城改造項目和房地產開發項目實行統一管理。三是建立嚴格的市場約束機制，把好土地供應源頭，防止出現土地非法交易、違法占地現象，保證國有資產不流失。四是實行集中收費制度，規范減免辦法。舊城區改造項目需要減免有關費用的，要統一論證，提出意見，批準后執行。凡屬于土地出讓金和城市配套費等應收費用，房地產開發商必須無條件繳納，確有困難的，可分期繳納或記錄在案，作為政府的股份或投入。

(四)采取各種優惠政策，促進舊城改造與房地產開發順利推進。

經過前些年的開發改造，市區現有舊城改造區片大多是一些居民密集、拆遷成本高、改造難度大的項目，經濟效益低下，很難引起開發商的濃厚興趣。針對這種狀況，采取各種辦法予以解決。一是政策扶持，按貨幣安置和實物安置相結合的原則對原有拆遷安置法規進行了修改，使各類舊城改造項目分別享受一定的優惠政策，保證開發商有利可圖。二是資金傾斜，資金問題是制約舊城區改造的瓶頸和關鍵。解決資金問題，主要通過以下途徑：(1)由市財政墊資，作為舊城區改造的啟動資

金；(2)與銀行聯系，讓銀行參與舊城區改造。(3)企業自籌資金。三是強化招商引資工作。調整招商引資格局，變開發企業分散招商為政府主管部門統一招商。(五)陽光操作，妥善安置被拆遷群眾。

舊城改造涉及拆遷安置，合理妥善安置被拆遷群眾是城市政府進行舊城改造的重要工作，關系到社會穩定。舊城改造要全面落實科學發展觀，按照政府主導、市場化運作的思路，堅持法治和人本并存、保護與改造并舉、公平與效率并重的原則，以化零為整、組合成群、成片拆遷、市場運作的方式實施的大規模舊城改造，形成了以“陽光拆遷”、“扶困救助”、“多輪驅動”的改造模式。在舊城改造過程中，按照以人為本和公開、公平、公正原則大力推行以“陽光拆遷政策”、“陽光補償安置標準”“陽光拆遷評估”、“陽光拆遷裁決”為主要內容的“陽光拆遷”工程。(六)保護與開發并舉，保護舊城區原有的歷史文化特色。

首先需要全面認識舊城的特點和要求，按照分類分區的原則，對所在舊城區及地段實行開發定位；其次調整土地利用與布局和完善功能，解決舊城區人口密度、建筑密度過大的問題，改善環境，增強活力，不能盲目提高建筑的高度和密度；接著要改善交通和市政設施條件，提高環境質量，道路的拓寬與否要認真研究采取合適的辦法；最后要重視舊城區的傳統風貌和特色，控制舊城區的建筑高度、體量、色彩和風格，是舊城區歷史保護的重要方面。

(七)加強社區文化建設，構建新的和諧社區。

舊城改造以后原有的社區鄰里可能被打破，需要加強社區文化建設，營造新的居住文化環境和文化氛圍，使社區居民對所屬社區在感情上、心理上的認同感和歸屬感。

第五篇：舊城改造

探討富民服裝城對南充市舊城的改造

南充市舊城的現狀

a.b.南門片區：舊城改造快速推進的條件

南門片區位處南充市順慶區南門壩濱江生態走廊腹地，東連高坪，南通嘉陵，扼守三區交匯、兩河中心的黃金地帶。

此片區居民住的是大棚戶，夏天燥熱、冬天寒冷、居住條件十分惡劣，居民需要改善生活條件，舊城改造順從民意。

此片區均是居住區，無商業形態，折遷成本低，可具操作性。

在濱江大道和玉帶路的交匯處是新修的四橋。四橋的修建有利于緩解高坪到順慶，嘉陵的交通壓力，加強三區的溝通，符合城市規劃。

b.西門片區：舊城改造難度主要的原因

西門片區主要以西門市場為中心。西門片區是舊城商業區，商鋪折遷成本過高，只有降低該片區的商業價值，拆遷才具可操作性。

西門片區商圈形成，主要西門市場的帶動。西門市場如果消亡，才能除低西門片區的商業價值。

西門市場產權的分割，形成眾多的小業主。在改造中，各個小商戶漫天要價，不支持政府的決策，使得西門市場的改造和發展步履艱難，成為政府的心病。面對這樣的一個雜亂無序的片區，政府無從下手，無法改變現狀，只得任其發展。西門片區成為了一個自生自滅的市場。

只有建成一個新的服裝批發市場來刺激和加速西門市場的衰落，而西門市場的衰落將帶動整個西門片區的衰落。

富民服裝城在西門片區舊城改造中的作用

富民服裝城是一個集服裝市場，寫字樓，住宿，停車場，客運等為一體的大型的服裝市場。選址在人民南路和紅花街之間的地段。

與西門市場相比，富民服裝城購物環境舒適，價格比西門低三分之二，環境，交通非常便捷，取代西門市場指日可待。