第一篇：世聯(lián)怡高2012年濟(jì)南房地產(chǎn)市場報(bào)告之宏觀市場

世聯(lián)怡高2012年濟(jì)南房地產(chǎn)市場報(bào)告之宏觀市場

2013-01-31 21:59:42(參與討論)

第一章 宏觀市場

【統(tǒng)計(jì)范圍】：濟(jì)南市區(qū)和周邊縣市

【數(shù)據(jù)來源】：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局

第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述

濟(jì)南市2012年一季度、上半年、前三季度，全市生產(chǎn)總值增速分別為7.5%、8.1%、8.7%，固定資產(chǎn)投資增速分別為11.3%、16.1%、19.4%，四季度各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)向好，均比前三季度有新的提高，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)“低位開局、逐季向好”的態(tài)勢。截至2012年10月，濟(jì)南地域財(cái)政收入為977.40億元，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢總體良好。但目前面臨的困難和問題仍然不少，發(fā)展中不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)問題依然突出。受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響，一些骨干企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營比較困難，致使生產(chǎn)總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值和進(jìn)出口增長趨緩；傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重過大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)艱巨；實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐、增量消費(fèi)拉動(dòng)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的能力相對(duì)較弱等。

國內(nèi)方面，預(yù)計(jì)2013年的中國經(jīng)濟(jì)增長總體呈平穩(wěn)走勢。但經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)仍不扎實(shí)，包括外部市場不確定性加大，也包括國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍然存在一定的不穩(wěn)定性等，這些都可能使經(jīng)濟(jì)增長的波動(dòng)加大。

一、人口

濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，近十年來濟(jì)南市戶籍人口基本保持平穩(wěn)。全國第五次人口普查及第六次人口普查結(jié)果顯示，2000年和2010年濟(jì)南市常住人口①(詳見圖表備注)分別為592.17萬人和681.40萬人，十年間共增加了89.23萬人(其中城區(qū)人口增加了75.74萬人)，增長15.07%，年平均增長率為1.41%，即濟(jì)南每年約新增近10萬人口。從十年間人口增長的速度看，山東省內(nèi)濟(jì)南的人口增長數(shù)量僅次于青島。對(duì)此，統(tǒng)計(jì)專家指出，濟(jì)南常住人口增長快，說明近些年流入的人口增多，而這與濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快有很大關(guān)系。

截至2012年12月，濟(jì)南全市的戶籍人口是606.6萬，其中，主城區(qū)戶籍總?cè)丝谑?49.2萬，登記在冊(cè)的外來人口(流動(dòng)人口)是192萬。主城區(qū)外來人口和戶籍人口之比是1：1.5。而10年前的2002年，濟(jì)南市外來人口僅有60萬，2009年達(dá)到了150萬，2012年則達(dá)到了192萬。預(yù)計(jì)到2020年，濟(jì)南市的人口規(guī)模將達(dá)到900萬至1000萬。

(注：圖內(nèi)實(shí)體柱為戶籍人口數(shù)據(jù)，實(shí)體柱加虛線部分為2000年及2010年全國人口普查數(shù)據(jù)，均為常住人口。①常住人口包括：居住在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且離開戶口登記地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道半年以上的人；戶口在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且外出不滿半年或在境外工作工作學(xué)習(xí)的人，“境外”指我國海關(guān)關(guān)境以外。)

二、GDP及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

1.GDP

2012年前三季度，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)較快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值3500.68億元。根據(jù)濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，市委副書記、市長楊魯豫介紹，2012年預(yù)計(jì)全市生產(chǎn)總值(GDP)增長9.5%左右。推算得出，2012年全年生產(chǎn)總值約4824.89億元，是近七年來的最高值。在確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的任務(wù)下，濟(jì)南前三季度GDP增長率已達(dá)到7.7%，鄰近的青島、西安、鄭州、石家莊GDP增長率分別達(dá)到10.1%、10.5%、11.5%、11.8%。

(注：圖內(nèi)虛線代表的是2012年濟(jì)南市全年生產(chǎn)總值的推算值。推算依據(jù)為濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上通報(bào)的“2012年預(yù)計(jì)全市生產(chǎn)總值GDP增長約9.5%”)

2.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

2006年以來，濟(jì)南三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值呈逐年上升趨勢，2012年前三季度三大產(chǎn)業(yè)總量分別為168.75億元、1391.07億元、1940.86億元，三產(chǎn)比例由2011年同期的4.8:41.4:53.8調(diào)整為4.8:39.7:55.4。全年數(shù)據(jù)方面，根據(jù)濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中通報(bào)的“預(yù)計(jì)全年三產(chǎn)比例調(diào)整為5.2:41:53.8”，該數(shù)據(jù)與2011年同期相比，第三產(chǎn)業(yè)比重同比提高了0.7個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。近年來，三產(chǎn)所占比重逐年攀升，服務(wù)業(yè)比重的不斷提高是濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。然而，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)積極轉(zhuǎn)型的背后，還存有隱情。目前濟(jì)南服務(wù)業(yè)在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重超過第二產(chǎn)業(yè)，很大程度上是由濟(jì)南工業(yè)增長乏力造成的，濟(jì)南市服務(wù)業(yè)的發(fā)展尚缺乏更加牢固的基礎(chǔ)。在工業(yè)與服務(wù)業(yè)之間尚未形成真正的互動(dòng)關(guān)系前，服務(wù)業(yè)帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的能力也就相對(duì)薄弱。

(注：圖內(nèi)虛線代表的是2012年濟(jì)南市全年生產(chǎn)總值的推算值及三產(chǎn)比例。推算依據(jù)為濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上通報(bào)的“2012年預(yù)計(jì)全市生產(chǎn)總值GDP增長約9.5%”和“預(yù)計(jì)全年三產(chǎn)比例調(diào)整為5.2:41:53.8”)

三、固定資產(chǎn)投資

2012年1-10月份，濟(jì)南市固定資產(chǎn)投資1717.5億元，同比增長19.7%。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，第一產(chǎn)業(yè)61.7億元，增長32.8%；第二產(chǎn)業(yè)540.1億元，增長21.3%；第三產(chǎn)業(yè)1115.7億元，增長19.0%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資557.0億元，增長25.8%。2012年1-10月濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的32.43%，呈逐年上升的趨勢。

四、對(duì)外貿(mào)易

2012年濟(jì)南市進(jìn)出口總值實(shí)現(xiàn)91.47億美元，同比下降12.1%。其中，出口實(shí)現(xiàn)57.2億美元，同比下降5.4%，增幅低于全省7.8個(gè)百分點(diǎn)；進(jìn)口34.3億美元，同比下降21.3%。其表現(xiàn)出的特點(diǎn)如下：一是內(nèi)資企業(yè)成為出口的主力軍。1-12月份內(nèi)資企業(yè)出口41.97億美元，占全市出口比重的73.4%；二是貿(mào)易方式以一般貿(mào)易為主。一般貿(mào)易出口37.99億美元，占全市出口的66.4%；三是北美洲、非洲、南美洲均保持較快增長，南亞、歐洲下降幅度較大；四是出口商品以機(jī)電、高新技術(shù)產(chǎn)品為主。機(jī)電產(chǎn)品出口39.5億美元，占全市比重69%，高新技術(shù)產(chǎn)品出口64249萬美元，占全市比重11.2%。五是部分骨干企業(yè)出口下滑。1-12 月，省冶金設(shè)計(jì)院和省電建公司工程承包帶動(dòng)出口同比分別下降了86%和27.7%，減少出口4.9億美元；濟(jì)鋼集團(tuán)出口同比下降52%，減少出口1.84億美元；力諾公司出口下降43.6%，減少出口4577萬美元。以上4家企業(yè)共減少出口7.2億美元，拉低出口增幅11.9個(gè)百分點(diǎn)。

五、居民生活水平和消費(fèi)

1.人均可支配收入與人均消費(fèi)性支出

濟(jì)南市城市居民收入逐年平穩(wěn)增長。2012年，濟(jì)南城市居民人均可支配收入為32561.28元，同比增長12.7%。2013年濟(jì)南經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)初步確定為，城市居民人均可支配收入增長11%。從支出來看，居民消費(fèi)性支出不斷增加，結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。預(yù)計(jì)全年城市居民人均消費(fèi)性支出可達(dá)20000.00元。

2.社會(huì)消費(fèi)品零售總額

濟(jì)南市消費(fèi)品市場呈現(xiàn)較為平穩(wěn)發(fā)展的運(yùn)行態(tài)勢。2012年前三季度，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1660.60億元，同比增長14.8%。生活必需品類消費(fèi)穩(wěn)步上漲；住宿餐飲業(yè)和家居建材市場銷售增速回升，前三季度，住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額306.0億元，同比增長14.9%；建筑及裝潢材料類實(shí)現(xiàn)商品零售額7.3億元，同比增長55.8%；家具類實(shí)現(xiàn)商品零售額15.1億元，同比增長6.8%；石油及制品類消費(fèi)穩(wěn)步上漲，前三季度，石油及制品類實(shí)現(xiàn)零售額127.2億元，同比增長27.2%；通訊器材類繼續(xù)保持較大增幅。前三季度通訊器材類累計(jì)實(shí)現(xiàn)零售額17.4億元，同比增長25.2%。

六、其他

1.財(cái)政收入

財(cái)政收入運(yùn)行穩(wěn)定。截止到2012年10月份，濟(jì)南實(shí)現(xiàn)地域財(cái)政收入977.40億元。

2.存貸款余額

2006年以來，金融業(yè)穩(wěn)步提升。截至2012年11月，各項(xiàng)存款余額已達(dá)9450.40億元，較年初增長14.19%，是近七年來的最高值。人民幣各項(xiàng)貸款余額7390.60億元。

第二節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

2012年1-10月，濟(jì)南市房地產(chǎn)投資額557.0億元，同比增長25.8%。其中住宅投資額為373.9億元，同比增長9.0%。自2006年起，濟(jì)南市房地產(chǎn)投資額呈逐年上升趨勢，其增長率雖然較去年同期有較大幅度的上升，這與2011年房地產(chǎn)投資增長率低(僅為8.8%，是近10年來的最低值)有很大關(guān)系。但從絕對(duì)值來看，25.8%的房地產(chǎn)投資增長率在近幾年的數(shù)值中僅處于一個(gè)中間水平，分析仍受國家宏觀調(diào)控影響所致，預(yù)計(jì)這種較低速增長的局面仍將持續(xù)一段時(shí)間。

二、銷售面積及銷售額

截至2012年10月，濟(jì)南市商品房銷售面積為521.3萬平米，商品房銷售金額為347.1億元。自2006年起至2011年，商品房銷售面積和銷售額整體呈穩(wěn)步上升趨勢。從圖中來看，本年1-10月成交情況仍較佳，限購政策使得高性價(jià)比的剛需產(chǎn)品成為成交主力。為順應(yīng)市場形勢，不少開發(fā)商推出剛需大盤，市場新增供應(yīng)量隨之上升，加上系列優(yōu)惠措施的配合，吸引大量前期觀望的剛需客戶出手，因此銷售情況較好。

來源：世聯(lián)怡高

第二篇：駐馬店房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析

宏觀環(huán)境分析

第一節(jié) 政治影響因素分析

目前駐馬店房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，消費(fèi)持續(xù)升溫，市場供求兩旺，交易額有較大增長，這與駐馬店市政府及各相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持是分不開的。在城鎮(zhèn)化發(fā)展中，注重城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，統(tǒng)一規(guī)劃，協(xié)調(diào)發(fā)展；在城市發(fā)展中，注重土地資源和環(huán)境的承載力，實(shí)現(xiàn)集約式發(fā)展；在住宅建設(shè)中，注重整合資源，建管并重，實(shí)現(xiàn)內(nèi)涵式發(fā)展；在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，注重科技創(chuàng)新、節(jié)能減耗、扶優(yōu)扶強(qiáng)，幾年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了駐馬店市房地產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展。

一、駐馬店市房地產(chǎn)市場管理工作成果

1、廉租住房保障全面建立

截止2010年全市實(shí)施廉租住房保障戶數(shù)17589戶，完成目標(biāo)任務(wù)的102%，發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼14082戶，完成目標(biāo)的103%。新建廉租住房開工37.2萬平方米，完成目標(biāo)的100%；竣工29.22萬平方米、5844套，完成目標(biāo)的167%。其他方式落實(shí)房源999套，完成目標(biāo)的100%。開工經(jīng)濟(jì)適用住房8萬平方米，竣工5.5萬平方米、750套，開、竣工面積分別完成目標(biāo)的100%和107%，為城鎮(zhèn)低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用住房房源750套。全市中心城區(qū)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造已簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議797戶，實(shí)物安置355戶，貨幣安置442戶，已開工房屋面積5.63萬平方米，竣工房屋面積4.3萬平方米，完成計(jì)劃的101%。

2、房地產(chǎn)市場保持繁榮

2010年全市共完成房地產(chǎn)投資總額95.73億元,同比增長35.4%；施工面積達(dá)到1131.1萬平方米，增長64.7%；房屋新開工面積597.25萬平方米，增長57.3%；竣工房屋面積239.02萬平方米,增長38.7%;商品房銷售面積336.75萬平方米，增長20.2%；商品房銷售額達(dá)到59.58億元,增長36.8%。為進(jìn)一步激活住房市場，成功舉辦了2010年房地產(chǎn)展示展銷會(huì)，合理引導(dǎo)居民住房消費(fèi)，得到市委主要領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注與稱贊。消費(fèi)內(nèi)需和全市經(jīng)濟(jì)增長。

3、行業(yè)管理進(jìn)一步加強(qiáng)

2010全年新審核審批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)34家、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)18家，完成全市220家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)考核工作，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)262家，審核頒發(fā)預(yù)售商品房面積92萬平方米，查處房產(chǎn)違法案件25起，結(jié)案率100%，保障了市場的健康規(guī)范。

4、住房制度改革持續(xù)深化

截至2010年年底，中心城區(qū)共頒發(fā)房屋權(quán)屬證書（證明）22943本，完成初始登記面積85.45萬平方米，測繪面積199.37萬平方米。辦理房屋交易登記7082件，交易面積74.88萬平方米，交易金額14.46億元；辦理房地產(chǎn)抵押登記7433件，抵押登記131.43萬平方米，抵押金額21.8億元；辦理房屋預(yù)告登記8692件，預(yù)告登記面積94.68萬平方米。評(píng)估面積49萬平方米，評(píng)估項(xiàng)目4466宗，評(píng)估標(biāo)的物價(jià)值5億元。完成歸檔產(chǎn)籍檔案8931卷。切實(shí)做好房屋安全管理工作，全年鑒定評(píng)定房屋11宗16幢約計(jì)4000余平方。

5、物業(yè)管理工作不斷發(fā)展

截至2010年年底，全市已有20多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與了住宅小區(qū)的管理，管理面積90多萬平方米，住房6000多戶，2個(gè)住宅小區(qū)順利成立了業(yè)主委員會(huì)，對(duì)8家不合格企業(yè)進(jìn)行了處理。為加強(qiáng)住房專項(xiàng)維修資金歸集和管理，在商品房預(yù)售環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)維修資金進(jìn)行聯(lián)審聯(lián)驗(yàn)，對(duì)歸集的維修資金分戶錄入電腦，逐步實(shí)現(xiàn)電腦查詢。目前，全市已歸集住宅專項(xiàng)維修資金6000多萬元。為加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理，一方面采取宣傳版面、現(xiàn)場展示、散發(fā)資料等方式，加大宣傳力度，另一方面強(qiáng)化物業(yè)管理宣傳與培訓(xùn)，全年共舉辦物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員崗位培訓(xùn)班2期，培訓(xùn)管理人員186人，組織50名物業(yè)企業(yè)管理人員參加全國物業(yè)管理師資格考試。年底，全市已有物業(yè)服務(wù)企業(yè)109家，從業(yè)人員2800多人，承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目260多個(gè)，服務(wù)面積900多萬平方米。

6、依法行政能力不斷提高

2010年全市共完成房地產(chǎn)投資總額95.73億元,同比增長35.4%；施工面積達(dá)到1131.1萬平方米，增長64.7%；房屋新開工面積597.25萬平方米，增長57.3%；竣工房屋面積239.02萬平方米,增長38.7%;商品房銷售面積336.75萬平方米，增長20.2%；商品房銷售額達(dá)到59.58億元,增長36.8%。

二、政治因素對(duì)項(xiàng)目的支持與約束

駐馬店政府及房管系統(tǒng)推出的政策法規(guī)對(duì)本項(xiàng)目將會(huì)帶來一定的影響，在項(xiàng)目操作過程中，要時(shí)刻關(guān)注政府政策的新動(dòng)向。從總體上來說，駐馬店市政府及相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展未來的工作重點(diǎn)將集中于以下幾個(gè)方面：

（一）健全和完善住房保障制度，讓低收入群眾住房困難得到改善，此項(xiàng)工作是市委、市政府承諾市民的十五件好事之一。

（二）重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，切實(shí)改善城市其他住房困難群眾的住房條件。

本項(xiàng)目需要時(shí)刻關(guān)注的是：駐馬店市將制定和落實(shí)未來住房建設(shè)計(jì)劃和住房建設(shè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、商品房預(yù)售等環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，新審批、新開工的商品住房建設(shè)總面積中中低價(jià)位、中小套型普通商品住房不低于70％；積極開展“兩限”普通商品住房建設(shè)研究和試點(diǎn)。

（三）加大房地產(chǎn)市場建管力度，保持新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場的規(guī)范、健康、持續(xù)發(fā)展。

嚴(yán)格房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入、清出制度，運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)和必要的行政手段將資信不良、工程質(zhì)量低劣、違規(guī)建設(shè)和交易及不承擔(dān)法律責(zé)任的企業(yè)清出房地產(chǎn)行業(yè)。完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，做好房地產(chǎn)市場情況分析和檢測工作。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)全過程監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目資本金制度和項(xiàng)目手冊(cè)制度，嚴(yán)肅查處無資質(zhì)開發(fā)、違反規(guī)劃、虛假廣告、合同欺詐等行為。積極培育發(fā)展房地產(chǎn)中介服務(wù)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，形成門類齊全、繁榮有序的市場發(fā)展環(huán)境。

（四）扶優(yōu)扶強(qiáng)房地產(chǎn)市場主體，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模化、集約化、現(xiàn)代化發(fā)展。

建立房地產(chǎn)企業(yè)品牌評(píng)估體系，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，支持有資信和品牌優(yōu)勢的開發(fā)企業(yè)，通過兼并、收購、重組等形式組建大型開發(fā)企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)。進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)開發(fā)投融資渠道，支持和吸引多種經(jīng)濟(jì)成分參與新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)開發(fā)，積極鼓勵(lì)支持優(yōu)勢開發(fā)企業(yè)向縣（市）房地產(chǎn)市場延伸。積極探索房地產(chǎn)市場集體土地的流轉(zhuǎn)管理，全面推動(dòng)縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。推行“智能化”、“生態(tài)化”和“綠色環(huán)保型”住宅建設(shè)，引進(jìn)先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)理念，完善住宅使用功能，節(jié)約利用土地，改善居住環(huán)境，帶動(dòng)住宅建設(shè)整體水平的提高。

（五）大力推進(jìn)物業(yè)管理，提高與改善城市現(xiàn)有住房功能和環(huán)境配套水平。

盡快出臺(tái)駐馬店市《公用部位、公用設(shè)施維修資金管理辦法》，采取共贏方式，多

方籌措資金，做好實(shí)施規(guī)劃，對(duì)駐馬店原有破舊住宅小區(qū)進(jìn)行環(huán)境改造和配套設(shè)施建設(shè)，完善小區(qū)功能，提高社會(huì)化管理水平，改善人民群眾的居住條件。規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)，提高服務(wù)水平，積極開展創(chuàng)建國優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)住宅小區(qū)活動(dòng)，為居民創(chuàng)造安定、舒適、又沒的居住環(huán)境。

第二節(jié)經(jīng)濟(jì)影響因素分析

一、總體經(jīng)濟(jì)情況概述

初步測算，2010年全市生產(chǎn)總值突破1000億元，年均增長12％，地方財(cái)政總收入達(dá)到60億元；工業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷壯大，全部工業(yè)增加值達(dá)到450億元；農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位更加穩(wěn)固，糧食產(chǎn)量連年穩(wěn)定在130億斤以上；城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到31%，是歷史上城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的時(shí)期；固定資產(chǎn)投資大幅增加，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到665億元；城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由6900元增加到13500元，農(nóng)民人均純收入由2486元增加到4600元；改革開放成效顯著，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)蓬勃發(fā)展，文化建設(shè)、生態(tài)建設(shè)成效明顯，黨的建設(shè)、精神文明建設(shè)和民主法制建設(shè)全面推進(jìn)，社會(huì)大局保持穩(wěn)定。總體上看，經(jīng)過“十一五”時(shí)期的發(fā)展，我市生產(chǎn)力水平有了明顯提高，經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入了新的發(fā)展階段。

綜合分析，駐馬店整體GDP、人均消費(fèi)能力、可支配收入中處于中上水平，對(duì)于項(xiàng)目投資房地產(chǎn)住宅和商業(yè)項(xiàng)目而言屬利好。

二、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

2009年，駐馬店市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到1261家，比上年增加250家；規(guī)模以上工業(yè)增加值完成225.7億元，增長17.6%；完成主營業(yè)務(wù)收入838.3億元，增長18.8％，實(shí)現(xiàn)稅金33億元，增長20.6％，實(shí)現(xiàn)利潤55.2億元，增長13.5％。規(guī)模以上工業(yè)占全部工業(yè)的比重達(dá)到65％。食品、煤化工、建材、紡織、能源、裝備制造等六大支柱行業(yè)經(jīng)受住了金融危機(jī)的沖擊，全部實(shí)現(xiàn)了增長，生產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)膨脹。四是強(qiáng)力推進(jìn)節(jié)能減排，淘汰落后生產(chǎn)能力。組織實(shí)施了10個(gè)節(jié)能重點(diǎn)項(xiàng)目和3個(gè)工業(yè)點(diǎn)源治理項(xiàng)目。全面完成了12臺(tái)燃煤工業(yè)鍋爐和窯爐的節(jié)能改造任務(wù)，累計(jì)推廣節(jié)能燈9萬只，初步測算，可年節(jié)約標(biāo)煤15萬噸。先后關(guān)閉了小火電機(jī)組21.3萬千

瓦、水泥立窯生產(chǎn)線16條，年減少能耗46.8萬噸標(biāo)煤。五是開發(fā)應(yīng)用高新技術(shù)。大力開展企業(yè)技術(shù)中心建設(shè)，市級(jí)以上企業(yè)研發(fā)中心達(dá)到29家，其中，國家級(jí)1家，省級(jí)16家，市級(jí)7家，初步形成了國家、省、省轄市三級(jí)企業(yè)研發(fā)中心隊(duì)伍。2009年完成高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值13億元,增長18.5%，占全部工業(yè)增加值的6.8％。

第三節(jié)社會(huì)影響因素分析

一、人口結(jié)構(gòu)

駐馬店市現(xiàn)有人口826萬，自70年代實(shí)行計(jì)劃生育以來，計(jì)劃生育取得顯著成績，人口過快增長的勢頭得到了有效遏制。1974年全市人口出生率為29.03‰，自然增長率為22.42‰，到1999年全市人口出生率達(dá)到13.12‰，自然增長率7.11‰，與1974年相比，自然增長率下降了15.7‰。

汝寧市以漢族為主，約占全市總?cè)丝诘?9.9%，還有回、蒙、維吾爾、滿、苗等51個(gè)少數(shù)民族人口、約占全市總?cè)丝诘?.1%。

結(jié)合本項(xiàng)目而言，人口規(guī)劃對(duì)于本項(xiàng)目有一定的不利影響，但是從整體來看，人口規(guī)模完全可以滿足住宅市場的發(fā)展空間，商業(yè)市場需要提高項(xiàng)目影響力以吸附周邊人氣。

二、歷史文化

駐馬店有著悠久的歷史，是中華民族古代文明發(fā)祥地之一。早在距今18000多年以前這里就有人類繁衍生息。在距今約4500年的楊莊新石器文化遺址中發(fā)現(xiàn)有地面式房基、兒童甕棺、窖穴、精致的石器和各種各樣的陶器，說明這里已有房屋和村莊，產(chǎn)生了農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)，制陶制石的手工業(yè)也比較發(fā)達(dá)。明清時(shí)期，今駐馬店市分屬汝寧府和南陽府，隸河南道。經(jīng)過元末多年的戰(zhàn)爭，汝寧地區(qū)人口銳減，滿目荒涼。明太祖下令把太湖流域和山西無地農(nóng)民遷至豫南。當(dāng)時(shí)汝寧府各縣接收大批移民，大片荒地被開墾起來種上莊稼。清初政府采取獎(jiǎng)勵(lì)墾荒措施，明令宣布明朝藩王的土地。誰耕種歸誰所有。汝寧知府金鎮(zhèn)把明崇王府霸占的6000多頃土地，登記造冊(cè)，承認(rèn)歸原來的佃農(nóng)所有。汝寧府的地方官吏重視興修水利，清雍正五年至七年，汝陽、上蔡、新蔡、確山、西平、遂平、平輿七縣疏浚治理河道，溝渠327條，改善了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，減輕了洪澇災(zāi)害，促進(jìn)廠生產(chǎn)的發(fā)展。??悠久的歷史，燦爛的文化，優(yōu)美的環(huán)境，給駐馬店留下了豐富的旅游資源，全市擁有各類自然景觀和國家級(jí)文物保護(hù)單位眾多。

駐馬店市深厚的歷史文化對(duì)項(xiàng)目價(jià)值的提升有著重要的影響，在項(xiàng)目操作過程中要注意項(xiàng)目主題的提煉，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)也要體現(xiàn)出其深厚的歷史文化特色。

第三篇：濟(jì)南房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

濟(jì)南房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告、本次實(shí)習(xí)的目的：

深入房地產(chǎn)行業(yè)，分析了解濟(jì)南房地產(chǎn)的市場 2、本次實(shí)習(xí)的內(nèi)容：

我調(diào)查了濟(jì)南房地產(chǎn)的各個(gè)片區(qū)，了解了每個(gè)樓盤的大體情況，并且對(duì)每個(gè)樓盤做出SWOT分析，寫片區(qū)分析報(bào)告。3、本次實(shí)習(xí)的收獲：

對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)市場的大體了解。

濟(jì)南樓市盛夏“火熱”，眾精品樓盤現(xiàn)銷售高峰。市場的供不應(yīng)求是市場繁榮的先決條件，濟(jì)南城市化進(jìn)程的加快和人均收入的增加，使得濟(jì)南樓市需求市場長期處于穩(wěn)定增長的勢態(tài)，并且，濟(jì)南市民對(duì)房地產(chǎn)始終保持較高的忠誠度，在股票等其他投資形式激增的環(huán)境下，大家對(duì)樓市的關(guān)注度依舊不減。樓市中新增的中小戶型產(chǎn)品也成為需求激增的主要因素，適合的產(chǎn)品加上適中的總價(jià)，成為部分首次置業(yè)者關(guān)注的焦點(diǎn)。其次是開發(fā)商開發(fā)運(yùn)營水平的提高。進(jìn)入濟(jì)南樓市穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，眾多開發(fā)企業(yè)已經(jīng)從摸索期逐步過度到發(fā)展期，提高期。部分房產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目定位之初就進(jìn)行全面的市場調(diào)研，盡量在產(chǎn)品定位和規(guī)劃方面貼合市場需求，做足了前期準(zhǔn)備工作，在銷售階段取得良好的銷售業(yè)績也是必然的。

在剛剛過去的5年中，濟(jì)南東部房地產(chǎn)市場得到了迅速的發(fā)展，其交通、配套及環(huán)境等都有了極大的改善。先前只是作為大濟(jì)南發(fā)展藍(lán)圖下的一個(gè)板塊，但現(xiàn)在卻以其自身的發(fā)展勢頭，逐漸擁有了屬于自身的版圖雛形。濟(jì)南“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的戰(zhàn)略目標(biāo)在濟(jì)南東區(qū)板塊的帶動(dòng)下也變得更加完美、靚麗。

濟(jì)南在城市規(guī)劃中將“東拓”放在首位。這幾年，濟(jì)南在東部的規(guī)劃力度加強(qiáng)，投入資金越來越多，東部建設(shè)已成重中之重。在“東拓”大勢下，濟(jì)南東部將形成燕山片區(qū)、東部城區(qū)及章丘有機(jī)結(jié)合的大東區(qū)。

東部交通網(wǎng)系發(fā)達(dá)，為東部發(fā)展提供了有力的保障。東部的交通系統(tǒng)順暢，繞城高速、濟(jì)青高速公路、京滬高速公路、京福高速公路與之緊密相連，到濟(jì)南國際機(jī)場十分便利，104、309、220國道縱橫交錯(cuò)，已經(jīng)形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。目前高新區(qū)內(nèi)貫穿東西的有旅游路、經(jīng)十路、工業(yè)南路和花園東路四條主干道，除此之外，橫向的道路還有新濼大街、天辰大街、世紀(jì)大道和涵源大街等，縱向的道路雖然沒有像橫向那樣擁有諸多主干道，但是有賢文快速路、崇華路、新宇路、穎秀路、開拓路、劉智遠(yuǎn)路等道路，這些足已能保證交通的順暢。

經(jīng)十東路的修建，把章丘和濟(jì)南緊密地聯(lián)系在了一起。章丘交通便利，經(jīng)十東路緊密聯(lián)系了章丘和濟(jì)南，經(jīng)十東路讓章丘和濟(jì)南融為了一體，而商業(yè)圈也開始向章丘滲透。相對(duì)于濟(jì)南目前的房價(jià)，章丘目前的房價(jià)是很低的，住宅項(xiàng)目均價(jià)在2500元/平方米左右，最高的3300元/平方米，而且各項(xiàng)設(shè)施完備。

章丘以輕工業(yè)發(fā)展為主，極少有大型重工業(yè)基地，因此，它的污染也是非常輕微的。旅游資源豐富，章丘擁有多處自然風(fēng)景區(qū)，白云湖、朱家峪、百脈泉每年都吸引大量游客前來觀看。目前，眾多房地產(chǎn)商將目光鎖定在章丘，齊魯澗橋、百脈豪庭、繡水如意、中國諾貝爾城、山水泉城等房地產(chǎn)項(xiàng)目都在這里落戶。

濟(jì)南城市西部房產(chǎn)頗有異軍突起的趨勢，從陽光100到實(shí)力榮祥花園，再到外海國際中央花園和新世界陽光花園，西部樓市在大家的不經(jīng)意之中便熱了起來。近幾年的，如群盛華城及泉城花園等樓盤的出現(xiàn)，又制造了一個(gè)更強(qiáng)勁的上升勢頭。

從房地產(chǎn)行業(yè)的角度講，由于擁有大量可以改造的城區(qū)土地、成熟的生活配套，并且檔次正在提升、交通已經(jīng)比較發(fā)達(dá)，西部區(qū)域現(xiàn)在已經(jīng)受到了高度的重視。目前，西部房地產(chǎn)市場相對(duì)來看，還并不能夠稱得上已完全進(jìn)入正規(guī)，雖說樓是在轟轟烈烈地建著，房子也在一天一天地賣著，但是開發(fā)相對(duì)來說還是不算太均衡，如以二環(huán)西路和段店立交橋?yàn)榻纾驏|城市環(huán)境和城市功能及建設(shè)項(xiàng)目明顯好過西面，向西南的樓盤基本已經(jīng)成型，但是向西北的房子卻規(guī)劃相對(duì)效弱。

濟(jì)南西部房地產(chǎn)產(chǎn)品從結(jié)構(gòu)上來看其實(shí)并不豐富，住宅方面80%以上的都是以多層和小高層為主，很少有別墅和公寓項(xiàng)目。

西部由于歷史留下的諸多原因，一度為本地人和外地人視作經(jīng)濟(jì)落后、消費(fèi)水平低、居住環(huán)境差的代名詞，一段時(shí)間以來，由于各種原因，西部各行業(yè)無法得到有效的發(fā)展支持，東西部差距不斷拉大，房地產(chǎn)行業(yè)就是其中的一個(gè)典型代表，西部房地產(chǎn)市場從整體上看，無論從價(jià)格上還是從小區(qū)素質(zhì)上，較東部及南部都有相當(dāng)大的差距。

前些年，西部雖然擁有大量的土地資源，但是卻很難得到房地產(chǎn)開發(fā)商的垂傾，在東部房地產(chǎn)業(yè)蒸蒸日上，標(biāo)志性建筑不斷拔地而起，新的商業(yè)形態(tài)不斷出現(xiàn)的時(shí)候，西部房地產(chǎn)業(yè)卻前進(jìn)緩慢，“住東不住西”的居住觀念和西部發(fā)展現(xiàn)狀禁錮了西部房地產(chǎn)業(yè)在一段時(shí)間內(nèi)像東部那樣大踏步的前進(jìn)。

近年，經(jīng)過濟(jì)南市各級(jí)政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的共同努力，西部房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)出了良好的發(fā)展態(tài)勢。長清的發(fā)展為西部發(fā)展奠定了一塊良好的基石，新規(guī)劃為西部發(fā)展構(gòu)勒出了一幅美好的藍(lán)圖，而經(jīng)一路、經(jīng)六路、經(jīng)十路的改造工程為西部發(fā)展注入了澎湃的動(dòng)力，西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)展開。同時(shí)，實(shí)力·榮祥花園、外海國際中央花園、新世界陽光花園、陽光100國際新城、京魯山莊等一批檔次 高、規(guī)模大的樓盤建成提升了西部樓市的形象，但就西部目前房地產(chǎn)市場本身來說，它的高端項(xiàng)目較西部擁有的廣闊土地來說，實(shí)際上還并不是很多。另外西部房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)比較少，尤其缺少超大規(guī)模的樓盤，所以西部樓市期待更多有實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)駐，打造更多的精品、高檔社區(qū)，為西部的房地產(chǎn)市場注入新活力。

西部房地產(chǎn)項(xiàng)目，有很多經(jīng)濟(jì)成分要考慮，濟(jì)南西部作為老城區(qū)，很多都是福利分房，城區(qū)建筑密集，找塊土地非常的難，而外圍土地配套設(shè)施又不是特別到位，西部還需要高檔次的樓盤出來，不是說提高房價(jià)，而是房子要好、環(huán)境要好、科技含量要高，物業(yè)管理要更上一層樓，提供給這個(gè)階層需要的產(chǎn)品。西部城區(qū)的城市底蘊(yùn)非常深，是濟(jì)南的歷史沉淀，西部不是缺房子，而是在改善居住環(huán)境方面要更加加強(qiáng)，西部的房地產(chǎn)很有潛力。

近年來，濟(jì)南西部房地產(chǎn)市場價(jià)格已經(jīng)在不經(jīng)意之中有了相當(dāng)大的增幅，從下面一組數(shù)據(jù)我們可以看到西部房地產(chǎn)市場價(jià)格的增長態(tài)勢： 表：西部典型樓盤價(jià)格變動(dòng)表

時(shí)間 陽光100國際新城 實(shí)力榮祥花園 新世界陽光花園 匡山小區(qū)

2007年4月 4600元/平方米 3700元/平方米 5600元/平米 3500元/平米（二手房）

2005年5月 3800元/平方米 3100元/平方米 4700元/平米 2700元/平米 2003年7月 3000元/平方米

南部是濟(jì)南最適宜人居住的地方。近年來，濟(jì)南南部的地位越來越凸顯，城市配套設(shè)施也發(fā)生著日新月異的變化，不斷完善。特別是南部道路系統(tǒng)和大型中高檔居住片區(qū)的開發(fā)建設(shè)，比如旅游路、舜耕路、南二環(huán)圍合的道路體系，以及由魯能·領(lǐng)秀城、天泰·太陽樹、泉景天沅、京魯山莊、外海·蝶泉山莊、陽光舜城、偉東新都等眾多大型房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)成的板塊，為南部這個(gè)即將崛起的濟(jì)南新城區(qū)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2007年6月1日《濟(jì)南市南部山區(qū)保護(hù)與發(fā)展規(guī)劃》進(jìn)行了專家論證、評(píng)審，通過規(guī)劃的編制和實(shí)施，我市將嚴(yán)格控制城市向南部蔓延和擴(kuò)張，南部東片區(qū)禁搞房地產(chǎn)，該地區(qū)被劃分為仲宮、柳埠、西營、環(huán)城四個(gè)控制性片區(qū)，同時(shí)對(duì)基本農(nóng)田總量、度假休閑設(shè)施總量進(jìn)行控制，增加林地和園地的數(shù)量。目前的方案將該地區(qū)定位為山東省兼具齊魯文化特色的旅游區(qū)、濟(jì)南都市圈中部的生態(tài)區(qū)，以及重要的水源涵養(yǎng)地和休閑度假區(qū)。方案將生態(tài)旅游、生態(tài)農(nóng)業(yè)等定位為鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)被定位為禁止發(fā)展的行業(yè)。南部西片區(qū)總體布局為“三心兩帶一區(qū)”，“三心”包括萬德、歸德和五峰山度假旅游中心，“兩帶”是104經(jīng)濟(jì)帶和220經(jīng)濟(jì)帶，“一區(qū)”指的是馬山、雙泉生態(tài)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)。根據(jù)目前的方案，該地區(qū)定位為生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)。主要打造都市農(nóng)業(yè)、觀光與休閑度假旅游，以及無污染能耗、相對(duì)集中的生態(tài)工業(yè)和生態(tài)人居。如果這個(gè)規(guī)劃能通過和出臺(tái)，那么南部山區(qū)東片區(qū)下一步不會(huì)再有新的住宅土地能掛牌出售。西片區(qū)的土地用途審查也會(huì)非常的嚴(yán)格。南部山區(qū)房產(chǎn)的發(fā)展依然是嚴(yán)格控制。

南部在濟(jì)南人眼里是尊崇居住的地帶，這不僅是因?yàn)槠鋬?yōu)人的居住環(huán)境，也因?yàn)槠錆?jì)南房地產(chǎn)市場上傲人的價(jià)位，幾年前建成的南部樓盤的價(jià)位現(xiàn)在已經(jīng)突破了5000元/平方米，而現(xiàn)在多數(shù)售樓盤也在4000元/平方米左右。南部向來不乏大盤，從陽光舜城、偉東新都，到魯能·領(lǐng)秀城，南部大盤云集。占地8.71平方公里，地處千佛山南麓風(fēng)景區(qū)，6000畝森林，2000畝社區(qū)綠化，總建筑面積269萬平方米的陽光舜城曾經(jīng)締造著濟(jì)南市首席“城中城”，帶給人們一種全新的居住理念。而占地780畝，建筑面積103萬平方米的偉東新都作為南部的又一大盤肩扛城市改造大旗，成功推進(jìn)了濟(jì)南大盤化開發(fā)進(jìn)程，近期其后期項(xiàng)目——偉東帝景熱銷市場，也證明了該項(xiàng)目的成功。而南部另一大盤——魯能·領(lǐng)秀城堪稱“江北第一大盤”，無論其規(guī)模還是其配套都是極其恢弘，其總占地5000余畝，建筑面積324萬平方米，配套建筑面積46萬平方米，可容納8萬人生活居住，成為濟(jì)南有史以來投資規(guī)模最大、檔次最高的城建開發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目內(nèi)，教育、商業(yè)、休閑等設(shè)施一應(yīng)俱全，多樣化滿足了現(xiàn)代消費(fèi)需求。

隨著濟(jì)南城市建設(shè)的不斷深入，人們開始從傳統(tǒng)的市中心向城市周邊延伸，而城南，由于獨(dú)特的地理位置和良好的自然環(huán)境，一直受到眾多房地產(chǎn)公司的青睞和廣大市民的歡迎。“富貴”或者說是“尊貴”也一直伴隨著南城地產(chǎn)的發(fā)展。

案例一，于今年六月二十三號(hào)隆重開盤的鑫苑·碧水尚景，在開盤當(dāng)天售出了很好的成績。

鑫苑·碧水尚景占地面積61500平方米，總建筑面積110000平方米。鑫苑碧水尚景11萬㎡現(xiàn)代國際高尚社區(qū)，以建筑對(duì)話藝術(shù)，規(guī)劃超前、氣質(zhì)高貴，17棟（小）高層與1棟臨街商業(yè)，在簡約的線條變幻中圍合出安全而靜謐的現(xiàn)代主義至尚空間；三線雙氣、中水系統(tǒng)、地下車庫等金裝配套讓居住與世界同步；70米闊朗樓間距，入口節(jié)點(diǎn)景觀、中央靈動(dòng)水系、主題休閑廣場形成點(diǎn)線面和諧交融的詩意人居，以藝術(shù)節(jié)奏勾勒空間的節(jié)奏韻律。

其優(yōu)勢與機(jī)會(huì)：

（1）位于北園大街與東工商河交匯處向北300米，標(biāo)榜地段，扼守城市發(fā)展脈絡(luò)濟(jì)濼路、北園大街、大緯二路等城市主干道環(huán)繞四周、交通順暢；

（2）長途汽車總站、火車站近在咫尺，濼口服裝城、西市場市場等商圈云集，坐地生金，財(cái)源盡在掌握；

（3）以建筑對(duì)話藝術(shù)，規(guī)劃超前、氣質(zhì)高貴，17棟（小）高層與1棟臨街商業(yè)，在簡約的線條變幻中圍合出安全而靜謐的現(xiàn)代主義至尚空間；三線雙氣、中水系統(tǒng)、地下車庫等金裝配套讓居住與世界同步；

（4）70米闊朗樓間距，入口節(jié)點(diǎn)景觀、中央靈動(dòng)水系、主題休閑廣場形成點(diǎn)線面和諧交融的詩意人居，以藝術(shù)節(jié)奏勾勒空間的節(jié)奏韻律。

（5）戶型面積32-144㎡，戶型類型較多，滿足購房者的需求。

其劣勢與威脅：

（1）交通的順暢，同時(shí)帶來了噪聲的污染；

（2）土地增值稅各種稅率的上調(diào)。整個(gè)市場房價(jià)在上漲，而居民的收入沒有明顯的看漲。

（3）本地商業(yè)品牌簡單，增次不高。

一個(gè)月的實(shí)習(xí)使我學(xué)到了很多課本上不能夠?qū)W到的知識(shí)，明白了市場調(diào)查的艱辛，感謝老師和單位給我這次機(jī)會(huì)，能夠?qū)?jì)南的房地產(chǎn)市場有大體的了解。

第四篇：昆明房地產(chǎn)市場報(bào)告2016

昆明銳理——2016年上半年昆明房地產(chǎn)市場研究報(bào)告

一、宏觀·平穩(wěn)寬松 1.1 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

【全國經(jīng)濟(jì)環(huán)境】經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，PPI同比降幅縮窄，結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)在穩(wěn)步推進(jìn)。

【全國經(jīng)濟(jì)環(huán)境】M2供應(yīng)增加，新增信貸隨之高漲，居民貸款比重大，企業(yè)類貸款增長乏力。

【全國經(jīng)濟(jì)環(huán)境】全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資增速自年初持續(xù)上升。

【昆明經(jīng)濟(jì)環(huán)境】昆明經(jīng)濟(jì)受宏觀形勢影響持續(xù)走低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)，經(jīng)濟(jì)下行明顯。

【昆明經(jīng)濟(jì)環(huán)境】居民消費(fèi)能力穩(wěn)中有升，金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額平穩(wěn)增漲。

【昆明經(jīng)濟(jì)環(huán)境】固定資產(chǎn)投資放緩，房地產(chǎn)投資同比增長12.7%，其占固定資產(chǎn)投資額比例也增加。

1.2 【經(jīng)濟(jì)小結(jié)】

全國GDP增速基本保持穩(wěn)定，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速自2015年后半年趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)投資持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定狀態(tài)；昆明固定資產(chǎn)投資放緩，房地產(chǎn)投資同比增長12.7%，其占比例也增加。房產(chǎn)市場先行指標(biāo)回暖跡象明顯。

1.3 政策環(huán)境

【全國政策解讀】2008年-2016年6月重要政策總結(jié)。

【2016年1-6月全國重要政策節(jié)點(diǎn)】

【全國政策解讀】2016年1-6月各城市政策一覽表。

【全國政策解讀】2016年1-6月各城市政策一覽表。

【全國政策解讀】降首付，延長貸款年限、購房補(bǔ)貼。現(xiàn)象：三四線城市及部分二線城市，走量緩慢，庫存積壓。

解析：一二線城市人流量大，購房/租房需求高。因此購房者與投資者均將目光放在了一二線城市，導(dǎo)致了三四線城市及部分二線城市走量緩慢，庫存積壓。

政策措施：在降低購房首付，延長貸款年限，購房補(bǔ)貼利好條件的基礎(chǔ)上，大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化，多重措施去庫存。

【全國政策解讀】因地制宜，北、上、廣、深及部分二線城市調(diào)控收緊。現(xiàn)象：至2015年下半年，各城市紛紛解除限購以及“90,70”政策，整個(gè)房地產(chǎn)市場回暖明顯，與此同時(shí)房產(chǎn)市場分化現(xiàn)象明顯加劇。熱門一二線城量價(jià)齊升，其中部分城市頻頻拍出地王，三四線卻仍舊于寒流之中懾懾發(fā)抖。

解析：三四線城市走量緩慢，有實(shí)力的開發(fā)商集體投奔熱門一二線城市，小型開發(fā)商則在三四線城市 “樓市的泥潭中越陷越深”。

政策措施：根據(jù)各個(gè)省份（城市）的實(shí)際情況制定對(duì)應(yīng)措施，收緊一線城市（北、上、廣、深），降溫?zé)狳c(diǎn)二線城市（南京、蘇州、合肥、武漢），扶持二三四線城市。

2016年上半年，北京、上海、廣州、深圳、蘇州、武漢、南京、廊坊、合肥已逐步收緊調(diào)控政策。

【2016年1-6月昆明重要政策一覽表】

【政策解讀-昆明】2016年昆明施行四大房產(chǎn)新規(guī)

2016年1月1日起施行《云南省商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》 銳評(píng)：商品房備案被取消，開發(fā)商自行公示而無需備案，如此一來，調(diào)整房價(jià)將不再受備案的限制，開發(fā)商可靈活掌控銷售價(jià)格，房價(jià)由市場主導(dǎo)；而對(duì)于購房者來說，如今房價(jià)全由開發(fā)商說了算，購房者需了解房價(jià)公示制度，向開發(fā)商表明立場觀看房價(jià)公示，以維護(hù)自身利益。

2016年2月1日推行《商品房買賣合同示范文本》

銳評(píng)：新版買賣合同新增了商品房預(yù)售資金監(jiān)管條款，明確出賣人應(yīng)將出售商品房的全部房價(jià)款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)。昆明市還增加了安全設(shè)置，保障購房者明確知道自己權(quán)利義務(wù)。并對(duì)商品房買賣時(shí)的細(xì)節(jié)作出了更多的規(guī)范，新增內(nèi)容更多指向監(jiān)督開發(fā)商行為，最大程度維護(hù)購房者權(quán)益。

2016年1月1日起施行《昆明市電梯安全管理辦法(修訂)》

銳評(píng)：此次修訂辦法在防止報(bào)廢電梯再入市、在電梯日常維護(hù)保養(yǎng)方面、將使用年限超過15年的電梯列為重點(diǎn)監(jiān)控對(duì)象等方面做出了明確的規(guī)定。提高了電梯使用的安全系數(shù)，明確責(zé)任，加大監(jiān)督檢驗(yàn)力度，全面細(xì)化安全管理。

2016年2月1日實(shí)行《昆明市物業(yè)管理辦法》

銳評(píng)：明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù),規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、職責(zé)、運(yùn)作,保護(hù)業(yè)主的共同利

益,為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。新規(guī)的施行，更加規(guī)范了地產(chǎn)環(huán)境。

【政策解讀-昆明】昆明市規(guī)劃局出臺(tái)細(xì)則 明確“商改住”標(biāo)準(zhǔn)

摘要：市規(guī)劃局出臺(tái)了相關(guān)實(shí)施細(xì)則，重點(diǎn)明確了房地產(chǎn)項(xiàng)目部分地塊用地性質(zhì)變更、城市更新改造項(xiàng)目商改住、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整住房套型變更的原則等內(nèi)容。

銳評(píng)：商業(yè)體量較大，而昆明住宅用地供應(yīng)不足，上半年昆明住宅去庫存頗有成效，商辦市場疲軟。

此次明確“商改住”的標(biāo)準(zhǔn)，也有利于盤活商業(yè)項(xiàng)目，標(biāo)準(zhǔn)中提出關(guān)于商改住改造配套設(shè)施的細(xì)則，保障了“商改住”的有序?qū)嵤５囟挝恢貌缓玫捻?xiàng)目“商改住”后，由于集中供應(yīng)、改造成本過高、開發(fā)商缺乏運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)等因素，推進(jìn)實(shí)施也不是那么容易。

【政策解讀-昆明】昆明出臺(tái)“46條”穩(wěn)增長措施

亮點(diǎn)：涉及促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展；努力降低商品房庫存；切實(shí)加強(qiáng)土地保障等20個(gè)方面46條政策措施。

銳評(píng)：政策的出臺(tái)，明確了促進(jìn)房地產(chǎn)市場和土地市場健康平穩(wěn)發(fā)展。首先通過減壓穩(wěn)樓市，全面施行商品房預(yù)告抵押登記制度，提高金融機(jī)構(gòu)開展住房貸款的積極性，通過房貸等金融改革措施，放寬政策，給房企松綁；其次通過調(diào)限，加大住房公積金促進(jìn)住房消費(fèi)力度，加大金融支持力度、實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼政策等，靠公積金激活樓市，進(jìn)一步刺激樓市，達(dá)到降低商品房庫存的目的；通過多達(dá)9

項(xiàng)土地制度，規(guī)范土地出讓方式，減免多項(xiàng)費(fèi)用等方式，切實(shí)加強(qiáng)土地保障，盤活市場土地市場。

【政策解讀-昆明】昆明27條措施推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

摘要：《昆明市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施方案》明確提出，要經(jīng)過3年努力，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革取得重要進(jìn)展，去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板工作取得明顯成效。

銳評(píng)：《方案》提出了27條具體任務(wù)和措施，意味著昆明供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革動(dòng)真格。著力化解房地產(chǎn)庫存，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，加大住房公積金促進(jìn)住房消費(fèi)力度，大力推廣住房保障貨幣化，積極支持農(nóng)民工和有意愿的農(nóng)民進(jìn)城購房，鼓勵(lì)車庫（位）銷售租賃。

【政策解讀-昆明】2018年底商品房庫存規(guī)模比2015年減少25%。摘要：昆明市通過了《昆明市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施方案(送審稿)》,方案對(duì)昆明市房地產(chǎn)業(yè)去庫存提出了新的要求，2018年底商品房庫存規(guī)模比2015年減少25%，并對(duì)2016~2018年商品房銷售面積年均值提出要求。

1.4 銳評(píng)：

1、政府從土地供應(yīng)上加強(qiáng)監(jiān)管和控制，減少土地供應(yīng)，從市場的最開端抑制庫存的增長。

2、“商改住”標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，有益于盤活部分商辦項(xiàng)目，推進(jìn)商辦項(xiàng)目去庫存的實(shí)施。

3、西山區(qū)、呈貢區(qū)出臺(tái)對(duì)購買或租用轄區(qū)內(nèi)商務(wù)樓，都有相應(yīng)的補(bǔ)助，積極推動(dòng)了整個(gè)辦公市場的“去庫存”力度。

4、加大住房公積金促進(jìn)住房消費(fèi)力度，并推動(dòng)住房公積金繳存省內(nèi)異地互認(rèn)，公積金買房條件的一再放寬，無疑都是為去庫存工作創(chuàng)造先決條件。

1.5 【全國政策小結(jié)】

1、降首付、減契稅、購房補(bǔ)貼等多重優(yōu)惠去庫存。在多重優(yōu)惠的刺激下，房地產(chǎn)市場回暖明顯，多個(gè)城市量價(jià)齊飛；

2、支持農(nóng)民進(jìn)城買房，加大棚改戶貨幣補(bǔ)償比例去庫存。在優(yōu)惠政策的激勵(lì)下，該部分人群有繳納首付的能力，但后期還貸壓力較大，因此購房可能性較小；

3、為控制市場平衡，防止后期“房產(chǎn)泡沫”，多個(gè)熱門二線城市土拍都施行了“限價(jià)融斷”措施；

4、因地制宜，多個(gè)城市調(diào)控收緊。從去年優(yōu)惠政策入市以后，一線城市樓市量價(jià)齊升，土地市場頻出地王。3月份開始一線城市政策開始收緊，開發(fā)商與

購房者則大量涌入周邊的二線城市，造成以蘇州、合肥、南京為首的多個(gè)二線城市樓市異常火爆。為促使地產(chǎn)平衡發(fā)展，熱門二線城市已開始逐步收緊調(diào)控。

1.6 【昆明政策小結(jié)】

1、推行新版合同、實(shí)行電梯安全、物業(yè)管理辦法，加大監(jiān)督檢驗(yàn)力度，最大程度維護(hù)了購房者、業(yè)主的權(quán)益。商品房備案被取消，開發(fā)商獲得了掌控價(jià)格的自由，房價(jià)將由市場主導(dǎo)；

2、從2月1日開始實(shí)施的“新版商品房合同”對(duì)市場簽約影響極大，在3月15日修改執(zhí)行新規(guī)前，大量的項(xiàng)目延遲備案，致使應(yīng)在2月份簽約備案的量擠壓在3月中下旬集中網(wǎng)簽，造成了上半年2月份市場極度冷淡、3月份極度火爆的局面；

3、“商改住”有利于消化商辦市場的庫存，盤活項(xiàng)目，但也可能由于集中供應(yīng)、改造成本過高、開發(fā)商缺乏運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)等因素，減緩?fù)七M(jìn)實(shí)施的進(jìn)程；

4、政府出臺(tái)一系列政策措施，明確了到2018年“年平均銷售1000萬㎡以上”、“庫存比2015年底減少25%”的目標(biāo)，這將說明接下來政府還將延續(xù)積極寬松政策，在如此大的市場容量與利好的政策中，開發(fā)房企可遐想的空間是非常大的。

二、市場·奮勇前行

【昆明-供銷】新增供應(yīng)縮減，成交同比增長，7年后市場再現(xiàn)供小于求局面。

市場新增供應(yīng)持續(xù)下滑，上半年合計(jì)供應(yīng)387萬㎡，同比下降28%。2016年上半年昆明商品房合計(jì)成交555萬㎡，同比增長21%，備案成交的增長與呈貢和南市區(qū)出現(xiàn)集中備案的項(xiàng)目有關(guān)。

商品房包括商品住宅、定向團(tuán)購房、商業(yè)、辦公與車位

商品房供應(yīng)統(tǒng)計(jì)公布房間明細(xì)的預(yù)售項(xiàng)目面積

【昆明-存量】商品房庫存處于高位，但市場出現(xiàn)好轉(zhuǎn)信號(hào)，上半年去庫存168萬方。

供求逆轉(zhuǎn)，備案成交面積比新增供應(yīng)多168萬㎡，整個(gè)上半年呈現(xiàn)出良好的去庫存局面。

截止6月底，商品房庫存2651萬㎡，以近12個(gè)月市場共備案1124萬㎡計(jì)算，現(xiàn)有庫存去化時(shí)間約為2.4年。

昆明政府“去庫存”政策指出，到2018年底，商品房庫存要比2015年底減少25%。2016上半年市場表現(xiàn)為該去庫存的目標(biāo)打下良好的開局。

【昆明-月度供銷】表現(xiàn)強(qiáng)勁，月均銷售93萬㎡，有3個(gè)月份銷量過百萬㎡。自2月1日起，昆明開始使用新版購房合同進(jìn)行備案，但由于新版合同中諸多條款涉及到退房，房企持謹(jǐn)慎對(duì)待態(tài)度，致使項(xiàng)目備案延后，致使2月市場極度低迷。擠壓延后的備案在3月得以備案，推高了該月市場成交。

除2月特殊因素影響外，2016年各月備案均在85萬㎡以上，且均優(yōu)于去年同期。

【主城區(qū)-供銷】供應(yīng)連續(xù)下滑，成交高位，市場供過于求局面改變。2016年主城區(qū)新增供應(yīng)持續(xù)下滑，上半年合計(jì)供應(yīng)371萬㎡，同比下降14%。2016年上半年主城區(qū)商品房合計(jì)成交404萬㎡，同比下降2%。

注：

1、主城區(qū)包含中市區(qū)、東市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)和北市區(qū)，不包含呈貢與

空港區(qū)域

【主城區(qū)-存量】庫存止升回落，市場出現(xiàn)去庫存信號(hào)。

2016上半年備案成交面積比新增供應(yīng)多32萬㎡，市場庫存首次止升回落。截止2016年6月底主城區(qū)商品房庫存為2222萬方，以近12個(gè)月市場共備案893萬㎡計(jì)算，現(xiàn)有庫存去化時(shí)間約為2.5年。

【主城區(qū)-月度供銷】月均銷售67萬㎡，2季度月度之間成交量大、波動(dòng)小。2月受政策（新版商品房合同）影響備案延遲，多數(shù)項(xiàng)目擠壓在3月中下旬簽約備案，使3月份成交顯增。

剩余月份供求缺口小，市場近似處于供求平衡點(diǎn)。

【市場供銷對(duì)比】2016上半年呈貢市場銷售占比大幅增加，南市區(qū)供求占比依舊最大。

【市場供銷對(duì)比】同比來看，呈貢供應(yīng)驟減、成交倍增，南市區(qū)供求量微降但仍占主導(dǎo)。

【各區(qū)域供銷存對(duì)比】市場供銷存主要集中在南市區(qū)與呈貢，其中南市區(qū)存量第一。

【房產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)】2016年房企并購重組加速，品牌房企大肆接盤，昆明樓市進(jìn)入強(qiáng)者盛宴時(shí)代。

【房產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)】2016年房企并購重組加速，品牌房企大肆接盤，昆明樓市進(jìn)入強(qiáng)者盛宴時(shí)代。

【房企排名】2016年TOP20房企銷售增加，市場份額進(jìn)一步提高。

注：銷售金額包含住、商、辦與車位

2.1 銳理數(shù)據(jù)解析（商品房）1.昆明整體市場穩(wěn)中有升，價(jià)格下行

2.上半年市場供應(yīng)量整體減少，存量首次出現(xiàn)下降，去庫存意圖明顯，效果初見端倪

3.依據(jù)目前昆明市場存量以及現(xiàn)有市場去化速度，仍需2.4年方可完全消化

4.主城區(qū)供減量平，其中南市區(qū)一直是供銷主力區(qū)域；呈貢區(qū)成交大幅增長

5.定向團(tuán)購房拉動(dòng)銷量上升，商品住宅供求平衡，庫存量合理，商業(yè)與辦公庫存高，去化壓力巨大。

6.上半年昆明房企并購重組加速，昆明樓市進(jìn)入強(qiáng)者盛宴時(shí)代

總結(jié)：昆明市場新增供應(yīng)縮減，以去庫存為己任，市場供給側(cè)調(diào)節(jié)初見成效。2.2 未來預(yù)判

1、下半年房價(jià)會(huì)出現(xiàn)小幅回升，尤其是商品住宅產(chǎn)品，其價(jià)格將得到改善盤入市的支撐

2、在利好政策不斷釋放與市場多方博弈的情況下昆明樓市將繼續(xù)平穩(wěn)前行 根據(jù)昆明市政府“去庫存”政策，下半年將延續(xù)上半年供減銷增去庫存的良好態(tài)勢

3、更多城中村改造停滯項(xiàng)目將被品牌房企接手盤活，市場上品質(zhì)樓盤逐步增多，樓市良性發(fā)展

4、昆明的中小房企將進(jìn)一步被收購、轉(zhuǎn)型或者消失，未來大房企將占據(jù)更多市場份額。

三、土地供求失調(diào)

【土地供銷】昆明土地市場樓面地價(jià)小幅下降，供應(yīng)量微漲，成交量減半，流拍增多。

上半年土地市場較去年同期供應(yīng)量上漲，銷售量下降，供銷比約2.29:1，樓面價(jià)小幅下降。供銷價(jià)同比漲幅分別6.7%、-52.9%、-8.0%。自2014年開始，昆明土地供應(yīng)緊縮明顯，2015年下半年幾乎是斷崖式收緊。2016年上半年市場土地有適量供應(yīng)，卻存在起價(jià)過高、新地少等弊端，致使流拍土地增加。同時(shí)，碧桂園、萬科、云南城投、實(shí)力等房企另辟蹊徑，采用收購、入股或代建的方式增加項(xiàng)目土地儲(chǔ)備。

【土地供應(yīng)分布圖】供地分布廣，供應(yīng)地塊前三板塊是滇池、次中心和北市。

【土地成交分布圖】滇池、次中心和北市等板塊土地成交搶眼。

【土地性質(zhì)】昆明住宅類與商業(yè)類土地供應(yīng)約各占一半，成交地塊中純住宅占比大，商業(yè)用地流拍多。

上半年昆明純住宅用地供應(yīng)29宗，約1198畝，供應(yīng)面積占比42%； 供應(yīng)用地性質(zhì)以純住宅與商業(yè)為主，約占總供應(yīng)面積的90%。

上半年昆明土地成交以純住宅為主，該類用地除因故終止外，其他全數(shù)成交，這說明市場對(duì)住宅用地的需求旺盛；商住兩用性質(zhì)土地占總成交量的16%，商業(yè)用地占10%。

【土地金額】 上半年昆明土地出讓金共51.4億元，累計(jì)成交1238畝。

【溢價(jià)分析】平均溢價(jià)率6.47%，共7塊土地溢價(jià)成交，2月藍(lán)光約溢價(jià)27%競得4宗純住宅地塊。

【流拍土地分布圖】巫家壩地王由于起價(jià)過高流拍，并在6月底折價(jià)約1/3后成交。

【各性質(zhì)土地對(duì)比】住宅土地價(jià)格在2月份和5月份較高，且在2月份有溢價(jià)；商業(yè)地價(jià)波動(dòng)大，多底價(jià)成交。

【各區(qū)域供銷對(duì)比】南市區(qū)為昆明土地供需熱點(diǎn)區(qū)域，東市區(qū)亦有發(fā)力，中市區(qū)持續(xù)有地塊供應(yīng)。

上半年昆明共計(jì)供應(yīng)土地52宗，合計(jì)2832.7畝；

東市區(qū)供應(yīng)量超過1/3，供應(yīng)面積為1010.5 畝，其中空港板塊供應(yīng)945.5畝；南市區(qū)次之，供應(yīng)528.46畝，北市區(qū)稍遜一籌，供應(yīng)472.35 畝。

上半年昆明共計(jì)成交土地31宗，合計(jì)1238.0畝；

本成交主要分布在南市區(qū)，成交面積為410.5畝，呈貢區(qū)成交353.5畝；中市區(qū)成交203.9畝。

【各區(qū)板塊價(jià)格對(duì)比】呈貢、滇池板塊供銷走高，溢價(jià)地塊位于北市、東南與高新板塊，北市板塊溢價(jià)最高。

【土地成交供求板塊熱度圖】呈貢、滇池板塊最熱，其次是空港、北市與次中心板塊。

【成交樓面價(jià)排行】藍(lán)光溢價(jià)27%斬獲北市4宗純住宅地塊，樓面價(jià)為3771元/㎡。

3.1 【成交總價(jià)排行】

3.2 【銳理解析】

1.土地成交：上半年昆明共出讓土地52宗，其中成交31宗，成交面積1238畝，同比下降52.9%。

2.土地出讓金： 上半年土地吸金51.4億元，相較于2015年同期的81.3億元，下降36.8%。

3.土地溢價(jià)：上半年昆明土地市場較2015年下半年有所回暖，與去年同期相比銷量約減半，流拍土地增加，地塊總體溢價(jià)率仍然不高，為6.47%。

4.土地流拍：上半年流拍土地12宗。或因其起拍價(jià)過高，大量開發(fā)商無法負(fù)擔(dān)。

5.成交區(qū)域：南市區(qū)土地市場仍為供銷主力，其中滇池板塊土地成交量較高。

3.3 【未來預(yù)判】

1.整體態(tài)勢：供求不匹配的矛盾還將延續(xù)，土地市場將延續(xù)上半年平淡的態(tài)勢。

2.成交走勢：商業(yè)地塊流拍或?qū)⒊蔀槌B(tài)，土地溢價(jià)能力弱，多數(shù)應(yīng)是底價(jià)成交。

3.供應(yīng)類型：預(yù)計(jì)下半年住宅用地仍為供求主力，純商業(yè)用地占比應(yīng)該下降。

4.熱點(diǎn)區(qū)域：南市區(qū)仍將是主力區(qū)域，東市區(qū)隨著碧桂園、花樣年等品牌房企扎堆進(jìn)入，或?qū)⒊蔀橄乱粋€(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。

3.4 【總評(píng)】

1、從整體來看，土地市場如何走取決于政府的供地計(jì)劃；

2、從土地成交性質(zhì)層面看，市場對(duì)純住宅用地需求旺盛；商業(yè)用地面臨較大的成交壓力，流拍可能性增加；

3、受昆明商業(yè)大體量的商業(yè)存量影響，商業(yè)用地的資產(chǎn)價(jià)值目前仍處于下降通道，且短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)根本性的逆轉(zhuǎn)，商業(yè)用地的市場風(fēng)險(xiǎn)明顯高于住宅用地；

4、品牌房企入市搶地戰(zhàn)況全面升級(jí)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，小房企拿地更加困難；

5、市區(qū)內(nèi)凈地供應(yīng)愈發(fā)稀少，映襯出問題頻出并開發(fā)停滯的城中村改造項(xiàng)目地塊的價(jià)值，在下半年一級(jí)市場拿地更加激烈的背景下，這部分項(xiàng)目或?qū)⒂瓉硇律?/p>

第五篇：濟(jì)南白酒市場市場調(diào)研報(bào)告

濟(jì)南白酒市場調(diào)查報(bào)告

濟(jì)南人在喝白酒方面的喜好涇渭分明，一部分人擁有著“山東人”的傳統(tǒng)美德，喜豪飲，愛高度酒，比如52度的白酒，擁有大量消費(fèi)群體；另一部分人以年輕一代為主，新思想新個(gè)性，喜歡喝低度酒，比如38度白酒。濟(jì)南人大都有著勤儉持家的美德，所以高檔餐飲場所的個(gè)人消費(fèi)比例小，主要是公務(wù)和商務(wù)消費(fèi)；在濟(jì)南的餐飲終端，自帶酒水現(xiàn)象超過了50%，所以來打濟(jì)南市場的酒品牌，要想“主打餐飲渠道，通過餐飲帶動(dòng)商超”是有難度的，若想攻下濟(jì)南，就要“餐飲與商超齊頭并進(jìn)”，人力、物力、財(cái)力、精力、腦力的消耗要大于其它的省會(huì)城市，這正是攻打濟(jì)南的一大難度；濟(jì)南人的消費(fèi)偏感性，相當(dāng)多的“土著居民”有鄉(xiāng)土情結(jié)，只擁護(hù)本地品牌，這里的“本地”概念不是以省為界限，而是以地市為界限，這種“熱愛家鄉(xiāng)品牌，支持家鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象，在山東的許多地市都存在。有人評(píng)價(jià)說山東人保守、重感情，這既是問題，又是機(jī)會(huì)，因?yàn)橐粋€(gè)品牌一旦得到了山東人的認(rèn)同，就容易得到山東人長時(shí)間的品牌忠誠度。

魯酒品牌

魯酒自古在中國的釀酒行業(yè)中舉足輕重，雄踞前列。因?yàn)樯綎|不僅是孔孟之鄉(xiāng)，更是酒的故鄉(xiāng)。李白曾稱贊魯酒“玉碗盛來琥珀光”，武松景陽崗醉打猛虎的故事更是婦孺皆知。魯酒在那時(shí)已是天名。

省內(nèi)各品牌對(duì)濟(jì)南市場空前關(guān)注，除扳倒井在各渠道齊頭并進(jìn)，古貝春在濟(jì)南郊縣和市區(qū)三級(jí)渠道實(shí)行有效突破，以及景陽春在中小型酒店大力度運(yùn)作外，泰山特曲在禮品酒市場也提前占位，溫和酒、景陽崗、禹王亭、百脈泉、蘭陵和花冠酒等省內(nèi)強(qiáng)勢品牌也相繼在濟(jì)南扎根。濟(jì)南市場成為了魯酒會(huì)戰(zhàn)的戰(zhàn)場。

魯酒主要品牌關(guān)注：趵突泉是濟(jì)南白酒市場上的第一品牌，其整體銷量在市場上所占比重在50％以上。趵突泉的產(chǎn)品主要靠酒精度來區(qū)分，主導(dǎo)市場的34度普通和34度精品零售價(jià)分別是50元和80～90元。另外，價(jià)格10～30元不等的39度、38度和36度三款產(chǎn)品也是低檔市場上的暢銷產(chǎn)品。在高端領(lǐng)域，52度以上的趵突泉主走A類酒店，2005年底廠家推出了高度的芝麻香型產(chǎn)品，廠價(jià)甚至突破千元。高端產(chǎn)品還不是趵突泉生命線的主導(dǎo)力量，其還很難與成熟的名酒抗衡。趵突泉不同度數(shù)產(chǎn)品所占比重 34度普通 30% 34度精品 20% 36度、38度和39度產(chǎn)品 30% 高度產(chǎn)品 15% 簡裝產(chǎn)品 5% 趵突泉在濟(jì)南的終端和流通都有著無可比擬的優(yōu)勢。近幾年趵突泉對(duì)產(chǎn)品和市場進(jìn)行了雙向調(diào)整，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整概括為“抓大放小”，2003年開始廠家逐步削減和砍掉了一批簡裝產(chǎn)品，同時(shí)小幅度提高了中檔產(chǎn)品的價(jià)格和研發(fā)了高度的芝麻香型高端產(chǎn)品。這為趵突泉進(jìn)一步提升品牌奠定了基礎(chǔ)。在產(chǎn)品線調(diào)整緩沖期過后，廠家開始對(duì)經(jīng)營模式進(jìn)行大刀闊斧的改革。由于趵突泉主做濟(jì)南，廠家有足夠的能力掌控這個(gè)近在咫尺的市場，而且在市場開發(fā)與維護(hù)中經(jīng)銷商更多扮演了配送商的角色。鑒于此，廠家收回了濟(jì)南市經(jīng)銷商的經(jīng)銷權(quán)，同時(shí)幾個(gè)買斷產(chǎn)品由于市場表現(xiàn)不佳也一并收回，從此廠家開始直接掌控濟(jì)南市場。通過兩方面的調(diào)整不僅增加了趵突泉這一成熟品牌的產(chǎn)品利潤，提高了企業(yè)競爭能力，而且使得廠家掌控終端的能力更強(qiáng)，有效杜絕了假酒和竄貨現(xiàn)象的產(chǎn)生。據(jù)了解，趵突泉在濟(jì)南市場有200多個(gè)業(yè)務(wù)員分管市區(qū)所有的終端網(wǎng)絡(luò)，他們必須將廠家的主導(dǎo)產(chǎn)品擺在酒店的吧臺(tái)上，否則就會(huì)受處罰。在流通領(lǐng)域，趵突泉的幾款中高檔產(chǎn)品有返點(diǎn)，而低檔的產(chǎn)品就全靠自然走量了。趵突泉對(duì)于渠道的獎(jiǎng)懲措施顯示出廠家向中高檔發(fā)展的目標(biāo)。目前趵突泉銷量80％以上來自于濟(jì)南市場，從未來的發(fā)展看，趵突泉在大眾消費(fèi)市場上已經(jīng)沒有更多的拓展空間，其銷量的提升將主要來自于高端產(chǎn)品的推廣，而高端市場的培養(yǎng)不可一朝一夕促成，預(yù)計(jì)趵突泉的銷量未來一兩年可能變化不大。扳倒井和景芝扳倒井是除趵突泉以外在濟(jì)南市場投入最大的省內(nèi)品牌。2005年

初濟(jì)南辦事處成立，此后一年是扳倒井招兵買馬的市場導(dǎo)入期，截止2006年上半年，5家代理商和17家開發(fā)商已全部到位，扳倒井加大了拓市力度，高鋪貨率使其他品牌只能望其項(xiàng)背。扳倒井的買斷產(chǎn)品多是市場價(jià)在50元以下的中低檔產(chǎn)品，辦事處負(fù)責(zé)價(jià)格50元以上的四款產(chǎn)品的推廣，這其中有終端價(jià)在300元以上的兩款山東接待用酒。已知有700家左右的B類以上酒店被扳倒井掌控，數(shù)量還有可能增加。扳倒井2006年銷量為1200萬左右，銷售業(yè)績并不突出，不過產(chǎn)品導(dǎo)入期的投入產(chǎn)出比不平衡也很正常，所以2007年扳倒井厚積薄發(fā)大有可能。據(jù)悉，廠家還會(huì)加大廣告和軟性宣傳的力度。在幾個(gè)濟(jì)南的二線品牌中景芝和扳倒井在進(jìn)入時(shí)間、投入力度和銷量對(duì)比較為接近。兩年前景芝在濟(jì)南投入精力有限，主要依靠自然走量，因此中低檔產(chǎn)品所占銷售比重較大。隨著2005年黑土地的下滑和省內(nèi)眾多品牌對(duì)濟(jì)南的覬覦，景芝也開始在終端發(fā)力，其辦事處下設(shè)多家二批商，足以覆蓋全市的終端，這些二批在部分終端的投入也功不可沒。景芝在酒店有高額的瓶蓋費(fèi)回報(bào)促銷員，為了防止假酒出現(xiàn)，景芝還有1元回收酒瓶的做法。景芝的主推產(chǎn)品是景陽春系列，終端售價(jià)58～128元比較暢銷，其中58元的35度老虎瓶產(chǎn)品貢獻(xiàn)最大，是景陽春系列的拳頭產(chǎn)品。2006年以前的幾年中，景芝的銷量都比扳倒井略高，主要是由于其中低檔產(chǎn)品市場表現(xiàn)強(qiáng)勁，而其在餐飲中并沒有優(yōu)勢，因此其在未來一年中能否繼續(xù)勝出有待觀察。古貝春在市區(qū)主推的產(chǎn)品有3款，單瓶批價(jià)在60～90元的十年陳和五星，以及200元以上的百年老窖。多年來古貝春一直在進(jìn)行著圍圈打點(diǎn)的戰(zhàn)術(shù)，在章丘和長清等幾個(gè)郊縣市場取得了不俗的表現(xiàn)后開始進(jìn)入濟(jì)南。2006年古貝春的在市區(qū)的銷量為600萬，但經(jīng)銷商的評(píng)價(jià)不低。在辦事處的直接操作下古貝春正在穩(wěn)步推進(jìn)，2007年古貝春將完成招商工作，銷售重心也會(huì)由辦事處向經(jīng)銷商傾斜，逐步構(gòu)建起良性運(yùn)作機(jī)制。

外來品牌

分為三大陣營：

以五糧液家族為首的川酒陣營：

重頭品牌都勒緊腰帶，準(zhǔn)備在濟(jì)南市場決一雌雄，百年老店、五糧神、瀏陽河、金六福、金尖莊、陳壇老酒等五糧液家族成員都將濟(jì)南作為重點(diǎn)戰(zhàn)略市場；

劍南春糜下的金劍南，在2002年風(fēng)卷湖南白酒市場后，為了更好的開發(fā)山東市場，干脆把整個(gè)華東市場辦事處設(shè)在了濟(jì)南，另外，其剛剛上市的強(qiáng)勢文化品牌---諸葛亮也對(duì)山東市場躍躍欲試；

瀘州老窖家中的國窖1573、瀘州特曲系列、永盛燒坊等系列品牌也虎視眈眈。

全興家族中的音樂全興、精品全興、星級(jí)全興、水井坊等品牌都趁熱打鐵，在山東各市場延續(xù)著其穩(wěn)健的發(fā)展步伐；

郎酒（新郎酒、郎泉）等品牌或者子品牌也摩拳擦掌全力操作包括濟(jì)南在內(nèi)的山東市場。茅臺(tái)鎮(zhèn)陣營：

中國白酒市場的兩大地域之爭早已成為業(yè)內(nèi)交互談?wù)摰脑掝}，有川酒的腳印就一定有茅臺(tái)鎮(zhèn)的身影。雖然在整個(gè)陣營陣勢上不及川酒陣營的強(qiáng)大，但是經(jīng)過這幾年茅臺(tái)鎮(zhèn)產(chǎn)品形象的不斷提升，整個(gè)茅臺(tái)鎮(zhèn)品牌系列正在逐步的被大眾消費(fèi)群體所認(rèn)可。市場的發(fā)展雖然撲朔迷離，但是在山東市場，或者說整個(gè)中國白酒市場中能夠抗衡川酒的也只有茅臺(tái)鎮(zhèn)。

以茅臺(tái)集團(tuán)（茅臺(tái)、茅臺(tái)王子酒、茅臺(tái)迎賓酒、六冠王、茅臺(tái)液、真得勁等品牌）為首的整個(gè)茅臺(tái)鎮(zhèn)陣營也在山東市場下了很大的賭注。

小糊涂仙（小糊涂仙、小酒仙、小福仙、小糊涂神）、赤水河、貴州液、天士力、天財(cái)酒等茅臺(tái)鎮(zhèn)二線品牌，應(yīng)該是2003年山東白酒市場的一大亮點(diǎn)。

酒典酒、一口干、江山多嬌、淮海特供等三線品牌同川酒、魯酒在整個(gè)山東白酒市場形成了三大競爭陣營。

其他地區(qū)陣營：

皖酒中的古井貢、口子窖、種子酒、中國玉酒；蘇酒中的洋河、四特、雙洋；其它地區(qū)的如新疆伊力特、東北北大倉、內(nèi)蒙奶酒系列、杜康三大地區(qū)品牌等等也早已在濟(jì)南市場中占有一定市場份額。

綜合分析以上四大競爭陣營，川酒和茅臺(tái)鎮(zhèn)主抓中高端市場，并且已經(jīng)形成了規(guī)模優(yōu)勢和廣泛的消費(fèi)認(rèn)同；魯酒陣營雖然強(qiáng)烈向高端市場滲透，但是依然在低端市場徘徊；其他區(qū)域品牌由于在品牌文化和消費(fèi)認(rèn)同上沒有形成規(guī)模化效應(yīng)，仍然屬于陣地站品牌。

目前的濟(jì)南市場，是魯酒占據(jù)優(yōu)勢，外省酒品牌不占優(yōu)勢。魯酒品牌中，除本地產(chǎn)趵突泉市場表現(xiàn)突出外，外地的泰山生力源、扳倒井等在濟(jì)南市場的表現(xiàn)亦是不錯(cuò)。當(dāng)然，成績與問題并存。魯酒白酒品牌在濟(jì)南市場的營銷上還存在著品牌張力和傳播不夠、渠道單

一、營銷模式選擇不科學(xué)等問題，這些是魯酒白酒品牌亟待解決的問題。

附：市場開發(fā)參考表：

濟(jì)南酒類市場基本情況

主流品牌白酒：中高檔為趵突泉系列，口子窖、扳倒井。中低檔為趵突泉系列、老口子、景陽春系列。主流價(jià)位白酒：大眾消費(fèi)為10～30元，以38度以下低度酒為主。酒店概況：濟(jì)南市現(xiàn)有A類酒店100多家，B類酒店約有200家以上。其中最據(jù)代表性的A類酒店有舜耕山莊、魚翅皇宮大酒店、倪氏大酒店、凈雅海鮮大酒店、天外山莊等。B類酒店有劉氏鴨腸王、重慶小天鵝、魯能燒鵝仔、巴山夜雨、雅景生態(tài)園等。A類酒店的進(jìn)店費(fèi)一般為1萬元－10萬元之間，B類酒店的進(jìn)店費(fèi)一般為1000元－5000元之間，各酒店進(jìn)店費(fèi)并沒有什么硬性指標(biāo)，一般視經(jīng)銷商的社會(huì)關(guān)系和公司實(shí)力，可以給予適當(dāng)?shù)臏p免。但較之去年因?yàn)榫扑袌龈偁幍某掷m(xù)加劇，進(jìn)店費(fèi)用有水漲船高之勢。在A、B類酒店做促銷專場和包店所需要的費(fèi)用為5萬－100萬不等。但可以針對(duì)促銷的手段和花樣以獲取酒店方的支持，其費(fèi)用可以相應(yīng)減少，因?yàn)闆]有那個(gè)商家擁有所有酒水，而且他們一般不和其他商家合作，所以單純的包店在濟(jì)南很少發(fā)生。白酒類品牌在濟(jì)南市酒店基本沒有做促銷專場買店，其中也有一些實(shí)力商家利用從廠家申請(qǐng)來的買斷費(fèi)用，來達(dá)到自己買斷整個(gè)酒店供應(yīng)酒水專賣的目的。商超概況濟(jì)南擁有A、B類商超有100多家，規(guī)模較大的有銀座超市及下設(shè)的數(shù)十家統(tǒng)一銀座超市，大潤發(fā)5家店，另外還有西格瑪、華聯(lián)、家樂福、沃爾瑪超市、易出蓮花、榮井超市等。各大商超的單品進(jìn)店費(fèi)一般根據(jù)產(chǎn)品種類制定不同的政策，進(jìn)店費(fèi)、條碼費(fèi)和堆頭費(fèi)總共應(yīng)在3000元－10000元不等。除了以上費(fèi)用，各大商超還有名目繁多的費(fèi)用，如店慶費(fèi)、宣傳彩頁印刷費(fèi)、促銷員管理費(fèi)等，結(jié)帳時(shí)還要扣除一定額度的返利。，近兩年商超的費(fèi)用在逐年遞增，增長幅度在5％～15％之間，尤以堆頭和各種臨時(shí)費(fèi)用上浮最快。

參考資料：

張華勇 中國廣告人網(wǎng)站發(fā)表日期2009年8月27日

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