第一篇：2011年上半年成都房地產市場報告

2011年上半年成都房地產市場報告

www.tmdps.cn 房地產門戶-搜房網 2011-12-21 21:34:00 來源：中成房業

序：

無論政策風云如何變幻，樓市永遠不缺故事，成都限購令出臺實施、存款準備金率6次上調、加息等調控政策的連番襲擊下，2011年的成都樓市終于在忐忑中度過陰晴不定的上半年，限購下各區銷售的“冷暖不一”、部分個盤“日銷過億”、土地市場“冰火兩重天”、商業地產“突出重圍”??

伴隨著“新國八條”的下達，2011年成都樓市再次拉開“調控大幕”。限購令、加息、上調存款準備金、一房一價??2011年上半年，國務院和地方政府相繼出臺了一系列樓市調控政策，每一招都命中樓市要害。從2011年3月開始，成都主城區住宅產品和去年同期相比，發生了前所未有的逆轉，當月銷售總套數僅為3106套，同比下降近60%，成都樓市住宅銷售下滑的序幕從此正式拉開。接下來的幾個月，成都樓市總成交與去年同期之比，繼續保持下滑趨勢，住宅與商業的地位開始移位，凸顯樓市在上半年的“拐點”性變化。

成都樓市何去何從？為此，中成房業市場研究中心為您奉上《2011上半年成都房地產市場報告》，探討下半年樓市風向。

一、政策篇

1、全國政策 時間 措施 要點

2011.1.20 央行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點 中國人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

2011.1.21 《國有土地上房屋征收與補償條例》

條例規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產停業損失的補償。政府不得責成有關部門強制拆遷。

2011.1.26 國務院房地產調控1號文件（新“國八條”）（1）對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

（2）在一定時期內，對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

（3）合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。2011.1.27 財政部:關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知 個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

2011.1.28 上海重慶開征房產稅 上海于1月28日起對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6％和0.4％。重慶從1月28日開始向個人房產征收房產稅。重慶主城9區內存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房，將被征收房產稅，其稅率為0.5％~1.2％。

2011.2.1 《商品房屋租賃管理辦法》

根據辦法，出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。

2011.2.24 央行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。中國人民銀行決定，從2011年2月24日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

2011.3.22 國家發改委《商品房銷售明碼標價規定》 從5月1日起商品房銷售實行一套一標價，明確公示代收代辦收費和物業服務收費,商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。商品房銷售價格明碼標價對外后,可以自行降價,打折銷售,但漲價必須重新申報備案。

2011.3.25 央行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。中國人民銀行決定，從2011年3月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

2011.4.1 《房地產經紀管理辦法》

這是我國第一個專門規范房地產經紀行為的部門規章。該《辦法》明確房地產經紀機構和人員不得從事賺取差價、協助簽訂“陰陽合同”、為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經紀服務等違法違規行為。

2011.4.21 央行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。中國人民銀行決定，從2011年4月21日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

2011.5.1 國家發展改革委《關于降低部分建設項目收費標準規范收費行為等有關問題的通知》 自5月1日起降低和規范住房交易手續費、施工圖設計審查費、部分行業環境影響評價收費和招標代理服務費等收費標準和行為。

2011.5.12 國家發展改革委辦公廳關于開展商品房銷售明碼標價專項檢查的通知 房地產開發企業違反明碼標價規定未實行“一套一標”，按《價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》，每套處5000元罰款。構成價格欺詐的，責令改正，沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。2011.5.12 國土資源部《關于加強保障性安居工程用地管理有關問題的通知》

明確提出要防范和杜絕擅自利用農村集體土地興建公租房，嚴肅查處“小產權”房，維護良好的管地用地秩序。

2011.5.18 央行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。中國人民銀行決定，從2011年5月18日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

2011.5.26 《關于報送年度商品房項目預（銷）售計劃和商品房預售方案有關事項的通知》征求意見稿

要求各開發企業，按時報送年度商品房項目預（銷）售計劃，如實填報《年度商品房項目預（銷）售計劃表》，在每年1月31日前報送至廣州市房屋交易監管中心。不報銷售計劃不發預售許可證。

2011.6.1 新《規劃管理建筑面積計算辦法》

自6月1日起，廣州將實施新的規劃管理建筑面積計算辦法，嚴厲遏制開發商“偷面積”行為。其中規定，陽臺、入戶花園要算全部面積。

2011.6.7 住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》

房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

2011.6.20 央行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。中國人民銀行決定，從2011年6月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

2、成都政策 時間 措施 要點

2011.1.26 房屋共用部位、共用設施設備維修項目分類 四川首個涉及房屋共用部位項目劃分的區域性地方標準——《房屋共用部位、共用設施設備維修項目分類》已通過省質監局批準，并正式實施。這是全國首次以地方標準的形式來規范房屋共用部位、共用設施設備的維修、管理行為，在行業內具有廣泛指導意義。

2011.2.15 落實“國八條” 成都出臺房地產調控細則《關于貫徹落實國務院進一步加快推進住房保障做好房地產調控工作要求的實施意見》

通過加快保障性住房建設、加強房地產市場監管、暫時實行住房限購措施等方式，維護市場平穩健康發展態勢。

一、進一步加大保障性住房建設力度。進一步加大保障性住房建設力度，提高住房保障標準，擴大住房保障范圍，加強監管，確保住房保障公平公正。

二、進一步落實房地產市場調控措施。努力實現新建住房價格控制目標，進一步強化房地產市場管理和監督檢查，主城區暫時實行住房限購政策。

2011.3.30 成都市人民政府辦公廳發布《關于公布2011年度新建住房價格控制目標的通知》 成都2011年度新建住房價格控制目標公布如下：加大住房保障力度，進一步擴大住房保障覆蓋面，廉租住房應保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高，新建普通住房價格漲幅明顯低于全市本年度城鄉居民人均可支配收入的增長幅度。

2011.3.31 四川32個城市公布新建住房價格控制目標

截至31日下午，我省18個設區城市和14個縣級市已全部按照國務院和省政府相關規定，公布今年新建住房價格控制目標。約80%的城市公布的是低于城鄉居民人均可支配收入增長幅度，部分城市公布的是低于人均GDP增長幅度，也有少數城市目標兼顧了兩項指標。

2011.3.31 關于進一步規范中心城區單位集資建房有關問題的通知

通知正式公布，只允許距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業，且符合相應條件前提下利用單位自用土地進行集資建房，政府機關、事業單位一律不得組織職工集資建房。單位集資建房只能向符合經濟適用住房供應條件的家庭出售，房屋面積60平方米左右，價格不高于經濟適用住房的最高限價。

2011.3.31 關于2011年第一次公布成都市中心城區享受優惠政策普通住房平均交易價格的通知 根據住房市場價格變化情況，并報經市政府同意，現將調整后我市中心城區（五城區，含高新區，下同）享受優惠政策普通住房平均交易價格公布如下：：二環以內：9980元/平方米；二環至三環之間：7500元/平方米；三環以外： 7400元/平方米。

2011.4.6 關于進一步加強商品住房價格監管的通知

成都市城鄉房產管理局、成都市發改委聯合印發了《關于進一步加強商品住房價格監管的通知》，明確商品住房價格實行申報備案管理，申報的平均價格不得高于同時期同地段同品質樓盤成交均價；商品住房的申報價格一經確定，不得上調。

2011.4.6 《成都市中心城區限價商品住房申請審核配售及監督管理暫行辦法》

對成都市限價商品住房的申請條件、申請程序、銷售價格、限購面積以及上市交易等問題作出全面規定，年收入7萬元以下(單身居民年收入在3.5萬元以下)，并符合其他相關規定的家庭可申請購買限價房。

2011.4.6 《成都市限價商品住房銷售規則》 限價商品住房實行政府定價，銷售價格比同地段同品質商品住房市場價低15%-20%。限價商品住房配售標準為單身居民購買面積不超過50平方米、2人家庭購買面積不超過75平方米、3人及以上家庭購買面積不超過90平方米，超過限購面積部分，按市場價購買。

2011.4.8 成都市城鄉房地產抵押融資擔保評估操作規則（試行）成都市城鄉房地產抵押融資擔保評估操作規則

2011.4.18 關于進一步明確申購經濟適用住房的家庭收入認定有關事項的通知

就申購經濟適用住房的家庭收入認定有關事項通知如下：家庭年收入5萬元以下，戶籍屬于成都市行政區域；家庭成員擁有兩人（含兩人）以上，其中主申請人在主城區繳納綜合社會保險或城鎮職工社會保險；在成都行政區域內城鎮無城市自有產權住房。

2011.6.1 關于經濟適用住房上市交易有關問題的補充通知 關于經濟適用住房上市交易有關問題的補充通知

中成看點：

樓市調控方向一：抑制投資投機需求。

主要舉措有：

1、差別化信貸政策；

2、限購政策；

3、上調住房公積金貸款利率。

雖有誤傷“剛需”之嫌，但“三限”組合政策為歷年調控力度之最，有效遏制了房地產市場瘋狂上漲的勢頭。

樓市調控方向二：增加住房特別是保障房供應。

主要舉措有：

1、大幅增加土地供給，提高保障房用地的比重；

2、通過減免稅費，鼓勵保障房建設；

3、金融支持保障房建設。

保障房的大量供應，改變了住房供應結構的格局，“住房雙軌制”的苗頭初現，但保障房的資金落實情況、各地方政府保障房建設落實情況還有待市場檢驗。

樓市調控方向三：加強市場管理，促進房地產市場健康發展。2011年上半年政府還出臺了系列政策，在企業融資、土地開發、商品房交易等環節加強管理，規范房地產企業及相關人員行為，促進房地產市場健康發展。

中國樓市永遠不缺監管政策，但究竟監管力度如何，還要看地方政府及相關部門的監管執行情況。

二、土地篇

1、上半年土地供需總體情況

2011年1-6月，全市累計推出土地約4142畝，成交面積約7013畝，成交金額約205億元（成交面積多于推出面積是由于去年推出土地于今年1月份成交）；其中主城區累計推出約1730畝，成交約2364畝，成交金額約125.7億元；郊區累計推出約2412畝，成交約4649畝，成交金額約79.4億元；1-6月成交土地全市累計可開發量約為1567.6萬方，其中市區約651萬方，郊區約916萬方。

注：圖表數據為商住用地，未計算保障房及工業用地

2、上半年土地推出情況

受限購、限貸影響，2011年上半年土地放量大幅銳減，主要以經適房用地及配套設施用地為主，土地市場較為冷清。根據成都市國土資源局網站公布的土地拍賣掛牌公告，2011年上半年全市商住土地供應為57宗，總面積約4142畝，規模環比下降79.45%，同比下降73.13%。

就上半年成都市各行政區域供給土地而言，雙流、成華區、新都區位列前三，目前房地產發展重心集中在郊縣。

注：圖表數據為商住用地，工業略

3、上半年土地成交規模情況

由于市場政策調控的影響，企業拿地更顯謹慎，2011年上半年成交規模及金額均出現大幅下降。2011年上半年全市共出讓土地88宗，總成交面積7013畝，成交金額205.01億元。成交面積環比下降46.80%，同比下降58.17%；成交金額環比下降45.00%，同比下降35.63%。

4、上半年土地成交價格

2011年上半年全市平均成交地價306萬/畝，環比上升8.13%，同比上升61.05%。

從各行政區域成交地價來看，主城區平均成交地價均保持在650萬/畝以上（高新區452萬/畝）；郊縣邛崍市成交地價高達343萬/畝，其次是崇州310萬/畝。

樓面地價：武侯區以平均樓面價3660元/㎡排在主城區首位，郊縣邛崍1794元/㎡位列榜首，其次是崇州1590元/㎡。

整體來說，土地價格總體震蕩上升，但成交價格較去年同期仍有小幅上升，地價的不斷上漲，必定會拉高房價。2011年上半年全市平均成交地價292萬/畝，環比下降3.18%，同比上升53.68%。

注：圖表數據為商住用地，工業略

5、上半年成交地塊一覽(請見附件一)中成看點：

受國家宏觀調控影響，2011年上半年成都市土地推出量大幅下降，成交地價普遍偏低。其中上半年供應土地主要集中在1月、5月、6月，2-4月連續3月無商品住宅用地供應，主要以保障房用地及各種配套設施用地供應為主，這種冷清局面形成的原因有：

一、成都實施“持證準入”等制度影響了企業的拿地熱情，二、宏觀調控背景下，國家大力抓保障房建設，商品房土地供應暫緩；

三、一季度處于傳統土地市場淡季；

四、房地產市場面臨越發嚴厲的宏觀調控，以及成都年初先后發布的住房限購令和房價調控目標，使得房地產市場進入觀望狀況，開發商拿地越發謹慎，而政府對土地市場也處于兩難境地。

隨著政策調控的延續及政策收緊，2011年下半年土地供應量將有所減少，土地市場很難出現繁榮景象。住宅市場的持續調控催熱商業和辦公市場，預計年底商辦用地規模將進一步擴大，競爭也將增強。

三、商品房篇

2011年1-5月份，成都市行政區域內核準開工建設商品住宅項目379個；開工面積2295.36萬平方米。以雙流開工面積最大，高新、新都分居二、三。

據調查，2011年1-5月份，成都市行政區域內核準開工建設項目737個，比去年同期減少94個；開工面積3092.48萬平方米，比去年同期增長11.46％；工程造價587.61億元，比去年同期增長47.27％。全市商品住宅開工379個，比去年同期減少14個；開工面積2295.36萬平方米，比去年同期增長27.82％；工程造價452.63億元，比去年同期增長74.75%。其中：五城區（含高新區）范圍內核準開工建設項目233個，比去年同期減少43個；開工面積1231.57萬平方米，比去年同期下降2%；工程造價229.33億元，比去年同期增長32.58%。五城區（含高新區）范圍內商品住宅開工113個，與去年增加3個；開工面積861.95萬平方米，比去年同期增長16.82 %；工程造價162.51億元，比去年同期增長63.21%。

在全市范圍內，按工程項目類別分，開工面積排前三位的分別為：商品住宅占總面積的74.22％；商業項目占總面積的6.29％;工業項目占總面積的6.23％。

在全市范圍內開工面積排前三位的分別是：雙流占總面積的13.32％；高新區占總面積的12.66%；新都占總面積的9.08%。

1、各物業類型新增供給 1.1、商品房新增

2011年上半年成都市累計新增商品房156742套，規模為1575萬㎡，新增套數環比下降13.83%，同比上升15.34%，規模環比下降14.42%，同比上升18.22%。

1.2、住宅新增

2011年上半年成都市累計新增住宅138416套，規模為1379萬㎡，新增套數環比下降11.06%，同比上升17.97%，規模環比下降10.75%，同比上升18.31%。

1.3、別墅新增

2011年上半年成都市累計新增別墅3837套，規模為76萬㎡，新增套數環比下降19.19%，同比下降18.71%，規模環比下降30.42%，同比下降20.03%。

1.4、商業新增

2011年上半年成都市累計新增商業8723套，規模為110萬㎡，新增套數環比下降23.40%，同比下降8.82%，規模環比下降21.79%，同比上升10.69%。

1.5、寫字樓新增

2011年上半年成都市累計新增寫字樓9598套，規模為86萬㎡，新增套數環比下降35.49%，同比上升7.18%，規模環比下降44.37%，同比上升28.83%。

1.6、各方位新增

從各物業類型方位新增來看，住宅新增主要集中在城南，其次是城西、城東；商業新增以城南為主力；寫字樓新增城南占絕對比例。

從整體來看，目前城南區域房地產發展較為成熟，各物業類型新增放量較大，區域未來發展潛力較大。

2、各物業類型成交 2.1、商品房成交

2011年上半年成都市累計成交商品房137328套，規模為1372萬㎡，成交套數環比下降24.44%，同比上升31.85%，規模環比下降21.98%，同比上升31.08%。

2.2、住宅成交

2011年上半年成都市累計成交住宅119292套，規模為1203萬㎡，成交套數環比下降22.31%，同比上升29.33%，規模環比下降20.64%，同比上升27.34%。

2.3、別墅成交

2011年上半年成都市累計成交別墅3502套，規模為76萬㎡，成交套數環比下降32.21%，同比下降13.57%，規模環比下降32.48%，同比下降12.87%。

2.4、商業成交

2011年上半年成都市累計成交商業8563套，規模為87萬㎡，成交套數環比下降44.53%，同比上升19.76%，規模環比下降39.09%，同比上升29.94%。

2.5、寫字樓成交

2011年上半年成都市累計成交寫字樓9276套，規模為79萬㎡，成交套數環比下降21.42%，同比上升95.24%，規模環比下降12.74%，同比上升127.05%。

2.6、各方位成交

從各物業類型方位成交來看，無論是住宅、商業還是寫字樓，城南均排在首位。

3、各物業類型銷售排行榜

4、各物業類型存量 4.1、商品房存量

截至2011年6月底，成都市商品房存量為238086套，規模為2615萬㎡，存量套數環比上升11.63%，同比上升40.00%，規模環比上升10.33%，同比上升38.84%。

4.2、住宅存量

截至2011年6月底，成都市住宅存量為171789套，規模為1887萬㎡，存量套數環比上升14.39%，同比上升48.36%，規模環比上升12.14%，同比上升41.66%。

4.3、別墅存量

截至2011年6月底，成都市別墅存量為10645套，規模為230萬㎡，存量套數環比上升5.91%，同比上升8.69%，規模環比上升2.76%，同比上升8.41%。

4.4、商業存量

截至2011年6月底，成都市商業存量為39944套，規模為458萬㎡，存量套數環比上升8.15%，同比上升13.31%，規模環比上升9.36%，同比上升20.27%。

4.5、寫字樓存量

截至2011年6月底，成都市寫字樓存量為24471套，規模為245萬㎡，存量套數環比上升2.30%，同比上升45.14%，規模環比上升2.10%，同比上升67.50%。

中成看點：

新開工面積持續上升，住宅供應增加；2011年上半年經受了“三限”政策影響，以及央行的不斷提升存款準備金率，收緊房貸政策，致使住宅成交大幅下降，但相對去年同期仍有上升，但從整體市場來看，價格下調這一調控核心目標上半年并未體現出來，預計年底將出現量升價跌態勢，開發商將接受市場嚴峻考驗。

調控有限，商業市場加速發展，特別是限購、限貸后，商業地產開始成為投資者關心的主題，無論是開發商還是個人投資者，均表示看好未來商業市場的發展，并逐步加大投入。中國經濟的持續向好，商業地產租金穩步上漲及高租金回報率是他們一致看好商業地產的理由。在宏觀調控大背景下，住宅市場遇冷，部分開發商開始把目光瞄準了商業地產，一方面商業能夠充分散整體經營風險，另一方面商業地產的租金能夠在未來提供穩定的現金流，例如保利、藍光、綠地等企業6月分別舉行了商業地產房交會，均取得了不錯的銷售成績。商業地產目前尤為火熱，預計這種趨勢還將延續。

四、二手房市場篇

2011年上半年成都市主城區二手房共成交13966套，環比下降48.43%，同比下降34.16%。受限購及限貸影響，主城區二手房成交下降明顯。

就行政區域二手房成交而言，金牛區成交量最大，其次是武侯區、青羊區。

（數據來源：成都市房管局）中成看點：

與新房一樣，受限購、限貸影響，成都市主城區二手住宅成交跌入低谷，2011年上半年成交量與近兩年成交相比，環比降幅在30%-60%不等。

從成交客戶結構來看，市場主要以剛需為主體，尤其是限購后，投資客戶大幅減少，預計后期成交將持續小幅下滑。

五、新開樓盤篇

1、新開樓盤情況

2011年上半年累計新開樓盤265個，個數較2010年下半年上升32.50%，較去年同期上升87.94%。受各種調控政策影響，上半年新推樓盤較多，市場競爭較為激烈。

2、新開樓盤一覽表(見附件2)中成看點：

2011年上半年新開盤個數創歷史之最，受政策影響，開發商紛紛出貨銷售，上半年累計新開項目265個，從新開項目銷售情況來看，受限購政策影響，主城區項目普遍銷售較差，高性價比樓盤及低價入市項目受市場熱捧，如佳兆業?君匯上品開盤當日銷售愈千套，中德英倫聯邦開盤即售罄。預計下半年新開項目會持續增加，新增供應將在9、10月集中放量，年底樓市競爭將更加激烈。

六、保障房篇（詳情見附件3）

2月15日，成都市房管、發改、財政、國土、地稅、金融等部門聯合發出《關于貫徹落實國務院進一步加快推進住房保障做好房地產調控工作要求的實施意見》明確了成都市2011年以及“十二五”期間保障性住房建設目標。

2011年，全市將新建、改建、采購、租賃、配建保障性住房和改造棚戶區住房達到400萬平方米，超過前3年保障性住房建設總量的兩倍。其中，廉租住房40萬平方米，經濟適用住房35萬平方米，限價商品住房77萬平方米，公共租賃住房204萬平方米，棚戶區改造住房44萬平方米。“十二五”期間，全市計劃建設保障性住房和改造棚戶區住房將達到2000萬平方米，是“十一五”期間保障性住房建設量的5.6倍。

1、成都保障房土地供應

從今年2月份至5月底，成都市國土局先后以行政劃撥、協議出讓等形式在成都市五城區確立了19塊地用于保障房建設（如圖4），合計約900畝，按照容積率4.5計算，已確立的保障房用地可建面積約為270萬方。照這樣計算，成都市今年實現400萬平米的保障房供應在土地供應上完全可以完成目標。（未計算區縣保障房供地計劃）

據了解，限價商品房、經濟適用住房都是政府提供政策優惠、限定套型面積和銷售價格、按照合理標準建設，面向城市中低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。成都市限價房、經適房在保障對象、戶型面積、上市交易、銷售價格上有所不同。而特別需要明確的是，經適房擁有有限產權，上市交易需補繳增值收益的60%作為土地出讓金，而限價房擁有完全產權，5年后上市交易不用補繳任何款項。

成都市五城區保障房用地計劃 中成看點：

由于過去保障房不足，長久以來我國主要依靠商品房解決住房需求。現在大規模的保障房介入，市場生產的商品房和計劃供給的保障房在絕對數量上的差距將被縮小，甚至漸成均勢，紙面上爭論多年的“住房雙軌制”輪廓已經初現。

從理論上來說，保障房保障中低收入人群居住權利，商品房滿足居民住房改善、投資和享受需求，這種“住房雙軌制”兩者之間是不會有競爭出現的。但是由于長期以來我國主要依靠商品房來解決民眾的居住問題，這也使得部分“剛需”客戶選擇購買商品房來滿足基本居住要求，在不斷完善的住房保障體系下，這部分客群自然會回歸到住房保障體系下，優先選擇購買保障性住房，待經濟實力達到一定水平，再選擇購買商品房改善居住條件或者進行投資。

因此，在保障房建設的初期，會分流現有部分商品房剛需客戶到保障房中來。

在目前的供應態勢下，商品房涵蓋了購房者的所有多層次需求，基本居住、投資、改善居住、享受型居住、資源占有等等。而滿足購房者基本需求的產品主要是90平米以下中小戶型。保障房的戶型、面積與建筑結構、外立面等，與現有市場上的這類中小戶型產品相差不大；并且，保障房在5年后均可上市交易，具有低價優勢的大量保障房的建設將給普通商品房市場中小戶型產品帶來沖擊，90平米以下的中小戶型商品房面臨著剛需客戶的流失。

在這樣的市場條件下，中小戶型商品房只有在物業服務、交通位置、物業配套等方面下足功夫，才能緩沖保障房帶來的沖擊。

七、個案篇 依據上半年成交排行榜分析個案項目成交情況

1、住宅代表樓盤 1.1南湖國際社區

項目名稱 南湖國際社區 開發商 森宇地產 地址 雙流縣人南延線（南湖度假風景區內）總占地(畝）6000 總建筑面積（萬㎡）150 物業類型 電梯高層 容積率 5.0 戶型面積 179-276㎡ 銷售價格 8500元/㎡

? 南湖國際社區以良好的居住環境，大盤的尺度贏得了許多客戶的青睞，上半年以3102套的銷售業績位居住宅排行榜首位；

1.2佳兆業.麗晶港、君匯上品

項目名稱 佳兆業.麗晶港 開發商 佳兆業地產 地址 溫江涌泉東路88號（光華大道與公金路交匯處）總占地(畝）225 總建筑面積（萬㎡）75 物業類型 電梯高層 容積率 3.9 戶型面積 72-141㎡ 銷售價格 5700元/㎡ 項目名稱 佳兆業.君匯上品 開發商 佳兆業地產

地址 雙流縣南湖國際風景區兩江交匯處（二江寺古橋旁）總占地(畝）274 總建筑面積（萬㎡）104 物業類型 電梯高層 容積率 4.2 戶型面積 85-148㎡ 銷售價格 5650元/㎡

? 佳兆業地產旗下項目“麗晶港”以1315套銷售成績位列住宅排行榜第二，肩負著回款10億的重任，項目“君匯上品”首批次地價入市銷售，以5150元/㎡均價（實得3900元/㎡）獲得了良好銷售，開盤當日銷售一千余套成績，回款額近6億；

1.3中德英倫聯邦 項目名稱 中德英倫聯邦 開發商 中德世紀置業 地址 高新區天府大道南段（荷蘭水街旁）總占地(畝）360 總建筑面積（萬㎡）128 物業類型 電梯高層 容積率 4.9 戶型面積 60-170㎡ 銷售價格 7200 ? “中德英倫聯邦”入市前廣告投入較大，開盤以高性價比、高贈送備受客戶青睞，首批次開盤取得了開盤即售罄的銷售成績，這充分證明即使受新政調控影響較大，但高性價比樓盤仍會獲得剛性需求及投資客青睞；

1.4新鴻基.悅城

項目名稱 新鴻基.悅城 開發商 新鴻基地產

地址 雙流縣華陽天府大道南延線側（極地海洋公園旁）總占地(畝）240 總建筑面積（萬㎡）60 物業類型 電梯高層 容積率 3.8 戶型面積 97-176㎡ 銷售價格 6700元/㎡

? “新鴻基悅城”2期首批次開盤全球獨家成功采取電腦一對一選房模式，獲得客戶也業界人士好評，此開盤模式值得業界推廣和學習；

2、別墅代表樓盤 2.1麓山國際社區

項目名稱 麓山國際社區 開發商 萬華地產 地址 雙流縣人民南路南延線麓山大道二段六號 總占地(畝）1000 總建筑面積（萬㎡）50 物業類型 別墅 容積率 1.9 戶型面積 330-700㎡ 銷售價格 700-2800萬/套

? “麓山國際社區”以幾千畝超級大盤形象在業界家喻戶曉，別墅產品在成都乃至世界文明，上半年以銷售6.1萬㎡、147套成績別墅銷售排行榜第一；

2.2和泓半山 項目名稱 和泓半山 開發商 北京和華偉業

地址 雙流縣人民南路南延線極地海洋世界往南4公里 總占地(畝）300 總建筑面積（萬㎡）5.7 物業類型 別墅 容積率 0.6 戶型面積 250-400㎡ 銷售價格 8000-10000元/㎡

? “和泓.半山”商業產權聯排別墅，以高性價比、中小面積獲得了客戶青睞，上半年銷售面積僅3.5萬㎡，新政后，住宅市場遇冷，然而商業產權物業如和泓.半山、佳兆業.現代城項目銷售較好；

3、商業代表樓盤

項目名稱 香江全球家居CBD 開發商 香江置業 地址 新都新都區老成彭路家具產業園 總占地(畝）170 總建筑面積（萬㎡）14.2 物業類型 商業 容積率 1.3 戶型面積 50-400㎡ 銷售價格 10000元/㎡

? “香江全球家居CBD”以全球首個家居產業園形象塑造，是集家居賣場、建材、物流配送為一體的綜合性商業展示中心，上半年該項目商鋪以2.7萬㎡成績排在商業銷售前面，目前專業市場投資成為了新政后開發商重心轉移的物業；

4、寫字樓代表樓盤

項目名稱 新世紀環球中心 開發商 世紀城地產 地址 高新區成都高新區天府大道北段1700號 總占地(畝）700 總建筑面積（萬㎡）176 物業類型 甲級寫字樓 容積率 3.8 戶型面積 50-500㎡ 銷售價格 1.4-1.5萬/㎡

? “新世紀環球中心”以其積佳的地理位置，高端定位的5A級寫字樓亮相，廣告投入也相對較大，本項目以9.6萬㎡銷售成績位居寫字樓銷售排行榜第一位。

中成看點：

從典型個案銷售情況來看，2011年上半年成都房地產市場有以下特點：

一、住宅市場出現“兩頭熱”，剛需產品和別墅產品走勢良好；

二、剛需為普通商品房市場購買主力，性價比高的樓盤最受追捧；

三、隨著“三限”政策的深入調控，商辦物業為市場投資熱點。

八、廣告篇

監測時間：2011.1.1-2011.6.30 監測媒體：成都商報、華西都市報

監測內容：以上媒體中發布的房地產咨詢，包括平面廣告、專版；監測指標為廣告投放總量、發布規格、發布時間、樓盤廣告強度、廣告訴求點、版面及區域廣告監測分析。

監測范圍：以上報紙媒體所有地產廣告

總投放量：2011年上半年全市樓盤報媒資訊總數：157個，平面廣告總發布頻次：1552次。

1、主要媒體廣告投放

2011年上半年媒體廣告投放成都商報在廣告費用及投放量上均遠超過華西都市報，商報成為了開發商廣告投放首選媒體。

2、區域投放

區域廣告投放量與廣告費用均以高新區為首，雙流縣、武侯區分列二、三位，房地產發展熱點區域廣告投放較大；

3、方位投放

2011年上半年方位廣告比較上城南無論是在投放量還是廣告費用上都遠高于其他區域，其次是城西。

4、環域投放

環域廣告投放量來看，三環~繞城無論是廣告費用還是頻次均位居首位，其次是二環~三環。

5、片區投放量

在片區廣告投放量及廣告費用上均以南沿線高新段居首位，其次為南沿線華陽段、元華-站華。

6、廣告投放排名 2011年上半年較為活躍的樓盤廣告具體情況如下表所示：

如上表所示，上半年雄踞廣告排行前十位項目中，均為品牌開發商項目，其中恒大地產旗下項目廣告投放量最大，訴求重點主要以送精裝優惠促銷，其余項目以推廣為主。

中成看點：

廣告投入整體而言，2011年上半年廣告投入以品牌開發商為主力，如恒大地產旗下項目廣告投入力度較大，同時也取得了不錯的銷售業績，另外就是新開盤項目的增多，增加了報媒廣告的投入以作前期項目品牌推廣。

九、預測篇

1、政策預測

2011年上半年連續五次提高存款準備金率，加息1次，預計7月將加息一次，未來市場資金繼續緊張。

加之受限購、限貸影響較大，整個房地產市場成交低迷，預計下半年各大開發商將紛紛出貨銷售，市場競爭尤為激烈。

2、供求關系預測

2011年是房地產受政策調控最嚴厲一年，央行頻繁加息以及嚴厲的限購及限貸政策對成都樓市影響極大，2011年上半年成交下降較為明顯，但新增放量仍持續上升。預計年底還會出臺相關政策如加息及限貸政策更為收緊，樓市成交受影響不斷加大，2011年下半年新增放量將持續增加，如果開發商不采取適當讓利促銷脫離風險，成交量難以出現起色，將會持續小幅下降。

十、半年度市場總結

1、政策調控最為嚴厲，從銀行的不斷加息到限購令到限貸，房地產經過了多重政策調控；

2、土地供給與成交較去年同期大幅銳減，多數土地被外地開發商拿走，限購限貸后，開發商拿地較為謹慎，成交地價較低；

3、限購后，成交直線下降，但上半年整體成交量較去年同期仍有小幅上升，限購后主城區商品房成交受影響較大，郊縣雖說不限購，但由于限貸及市場整體預期的變化，成交也相應受到影響；

4、主城區二手房成交來看，也是因為限購限貸，成交跌入低谷；

5、住宅限購后，巨量的投資資金將無法進入住宅市場，股市和商業地產市場必將成為投資首選，加之股市風險較大，商業成交較為火熱，預計這種趨勢還將延續；

6、預計2011年底商品房新增放量將持續增加，若開發商不以價換量，成交將難以出現反彈，呈小幅下降趨勢。中成房業市場研究中心 2011年7月7日

第二篇：南京 2014 年 10 月房地產市場報告

南京 2014 年 10 月房地產市場報告

政策落地觀望止 銀十搖身變金十

市場走勢 內容摘要：

宏觀經濟：2014 年 9 月份，全國居民消費價格總水平同比上漲 1.6%，環比上漲 0.5%。

中央政策：10 月 29 日，李克強主持召開國務院常務會議，部署推進消費擴大和升級，促進經濟提質增效；穩定住房消費，加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件。

地方政策：10 月 20 日，南京市政府召開新聞發布會宣布，南京市戶籍市域范圍內戶口實現通遷，也就是說，屆時，老五縣（江寧、江浦、六合、溧水、高淳）居民戶口遷入主城，將按照市內戶口政策辦理。這一政策實施后，“老五縣”居民戶口遷往主城區，只要在主城區有合法穩定住所，即有自有產權房，就可以遷移戶口，且對自有產權房面積沒有任何限制，這項政策 12 月 1 日起正式實施。

市場運行：一級市場方面，伴隨著政策放松，銷售的大幅回升，沉寂數月的南京土地市場也終于在十月未迎來了一波供地小高潮。十月的最后一周，南京市國土局推出 13 幅地塊，總面積約達 45.56萬平米。二級市場方面，在推盤量大幅增加，去化率明顯上升的情況下，南京樓市 10 月份的認購套數出現了爆發式的增長10 月共計認購 13269 套，環比上漲六成，同比樓市火熱的 2013 年也上漲四成。截至 10 月 31 日，南京可售商品房套數達到 54827 套，去化時間為 9.93 個月。雖然 10 月庫存套數較 9 月上升了 1224 套，但去化時間卻首次出現了縮短，這主要源于 10 月成交套數的大幅回升。對于后市：一級市場方面，在雙限解除之后，伴隨著南京樓市銷售的持續火熱和開發商拿地信心的不斷提升，預計今年最后兩個月南京市的土地供應會較前幾個月有明顯的改善。二級市場方面，由于今年積壓已久的需求在 10 月份得到了集中性的釋放，預計接下來幾個月南京樓市的銷量仍會保持高位，但想繼續 10 月份的銷量還是很有難度的。由于前三季度市場的低迷導致很多開發商離達成銷售任務還有不小的距離，預計在四季度開發商為了完成銷售任務仍會采取以價換量的策略的背景下，房價將會保持相對穩定。庫存方面，盡管 11 月推盤量會很大，但在限貸放松政策逐步落實，開 發商為了年終考核放開優惠集體沖量、購房者信心回升的背景下，預計今年最后兩個月南京樓市會呈現高庫存、高去化的態勢，不過去化時間會逐漸縮短。

一級市場：2014 年 10 月，南京全市（不含溧水、高淳兩區）共出讓商品房用地 13 宗，總面積達 45.56 萬平米，南京全市共成交商品房用地 2 宗，總面積 16.79 萬平米，總成交金額 510000 萬元。

二級市場：2014 年 10 月，南京全市（含溧水、高淳兩區）新增商品房預售 13593 套，同比上漲 19.4%，環比上漲 65.1%。南京全市（不含溧水、高淳兩區）商品住宅認購套數為 13269 套，環比上漲 62.2%，同比上漲 42.8%；成交套數為 7572 套，環比上漲 55.0%，同比下降 9.7%。

總的來講：一級市場方面，今年下半年，在雙限解除之前，南京土地市場供應節奏比較緩慢。不過，伴隨著政策放松，銷售的大幅回升，沉寂數月的南京土地市場也終于在十月迎來了一波供地小高潮。在 10 月 28 日，在南京市國土局一連掛出 7 幅地塊之后，僅僅時隔三天，10 月 31 日，南京市國土局再度掛出 6 幅地塊，在這 13 幅地塊中有 9 幅包含住宅開發性質。至此，南京市國土局一周內推地總面積約達 45.56 萬平米。月 22 日南京樓市迎來了解限后的首場土地拍賣。拍賣的河西南 NO.2014G52 和鐘靈街 NO.2014G53 兩幅優質宅地，當天在眾多品牌房企的激烈的爭奪下，分別經過 26 輪和 47 輪被上海建工和五礦地產拿下，樓面價分別高達 13821 元/㎡和 15455 元/㎡。

二級市場方面，伴隨著銷售的持續火熱，10 月份開發商申領銷許的速度明顯加快，10 月南京商品房預售套數較 9 月有了大幅的提升，每周加推樓盤的個數較 9 月也明顯增加。解限前大部分樓盤開盤時的去化率都在四五成左右，雙限解除后，十月南京有不少樓盤都取得了 8 成以上的去化率，還有三家首次開盤的純新盤取得了日光的好成績。在推盤量大幅增加，去化率明顯上升的情況下，南京樓市 10 月份的認購套數出現了爆發式的增長，10 月共計認購 13269 套，環比上漲六成，同比樓市火熱的 2013 年也上漲四成，日均四百余套的認購量較限購解除之前日均二百余套的認購量翻了一倍。10 月 25 日，單日認購量甚至達到 750 套，創下今年以來新高。成交套數雖有滯后，也環比大漲了五成多。銷售數據的大幅回升和購房者心態發生轉變密切相關，據 365 地產家居網調查統計，8月份南京購房者意向購房時間在1-3個月內的占比僅為22.05%，而到10月份占比已經達到51.91%，之前一直處于觀望狀態的購房者在雙限解除后紛紛出手，積壓已久的需求集中性的釋放是促使銷量大幅回升的重要原因。

雖然現在剛需客戶仍是市場的主力，不過限貸放松降低了很多改善性購房者的購房門檻，釋放了很大一部分首改客戶的需求。限貸放松已經一個月了，可在政策執行方面南京絕大部分銀行的房貸利率只是回歸到了基準，少數能打 95 折的銀行也都有限制條件，而且南京除少數幾個樓盤外，房貸都不能“搬家”，導致購房者就算能拿到 95 折，可購買樓盤的合作銀行中沒有該銀行也不能辦理房貸，本來利率能打折的銀行就很少，加上房貸不能“搬家”，所以目前真正能享受到折扣利率的購房者還非常少。月份南京房價在前四個月連續下跌后開始止跌，雖然近期很多開發商一直打著收優惠、即將漲價的口號刺激還在猶豫的客戶加快下定，但真正縮減優惠的樓盤只有一成。

從今年 3 月份以來，南京商品住宅庫存套數不斷攀升，截至 10 月 31 日，南京可售商品房套數達到 54827套，去化時間為 9.93 個月。庫存套數的不斷攀升，顯示出市場仍處于供大于求的局面，雖然 10 月庫存套數較 9月上升了 1224 套，但去化時間卻首次出現了縮短，這主要源于 10 月成交套數的大幅回升。

后市預判：一級市場方面，在雙限解除之后，伴隨著南京樓市銷售的持續火熱和開發商拿地信心的不斷提升，預計今年最后兩個月南京市的土地供應會較前幾個月有明顯的改善。解限后的首場土拍成績可以看作是雙限解除后二級市場的火熱對一級市場的傳導，從這次土拍可以看出開發商拿地的信心較之前有了明顯的提升，對未來的預期也開始逐漸向好，預計今年最后兩個月的土地拍賣競爭會比較激烈。

二級市場方面，由于購房者心態隨著政策的出臺發生了明顯的變化，導致今年積壓已久的需求在 10 月份得到了集中性的釋放，促使銷量大幅回升，未來幾個月還會有很大一部分首改客戶的需求被逐漸釋放，但現在剛需仍是市場的主力，房貸新政主要是釋放改善性需求，對剛需的利好有限，基于這樣的考慮，預計接下來幾個月南京樓市的銷量仍會保持高位，但想繼續 10 月份的銷量還是很有難度的。四季度在房貸新政進一步的推動下，預計房貸市場會較之前更加寬松，會有更多的銀行首套房貸款利率降至95 折，甚至 9 折，二套房貸款政策也將逐步松綁，下調首付比例和降低貸款利率。如果貸款利率真能降低，對促進成交將會是質的利好。

由于前三季度市場的低迷導致很多開發商離達成銷售任務還有不小的距離，預計在四季度開發商為了完成銷售任務仍會采取以價換量的策略的背景下，房價將會保持相對穩定。

庫存方面，盡管 11 月即將有好幾個純新盤首次開盤，開發商申領銷許的頻率也會很高，對去庫存形成壓力，但在限貸放松政策逐步落實，開發商為了年終考核放開優惠集體沖量、購房者信心回升的背景下，加之 10 月份13269 套的認購量也將會有不少在 11 月份轉化為成交量，預計今年最后兩個月南京樓市會呈現高庫存、高去化的態勢，不過去化時間會逐漸縮短。

1.宏觀經濟

年1-9月份，全國固定資產投資（不含農戶）357787億元，同比名義增長16.1%（扣除價格因素實際增長15.3%），增速比1-8月份回落0.4個百分點。從環比速度看，9月份固定資產投資（不含農戶）增長0.77%。

年1-9月份，全國房地產開發投資68751億元，同比名義增長12.5%（扣除價格因素實際增長11.7%），增速比1-8月份回落0.7個百分點。其中，住宅投資46725億元，增長11.3%，增速回落1.1個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.0%。

-9月份，房地產開發企業房屋施工面積673230萬平方米，同比增長11.5%，增速與1-8月份持平。其中，住宅施工面積479017萬平方米，增長8.1%。房屋新開工面積131411萬平方米，下降9.3%，降幅收窄1.2個百分點。其中，住宅新開工面積91754萬平方米，下降13.5%。房屋竣工面積56504萬平方米，增長7.2%，增速提高0.5個百分點。其中，住宅竣工面積43269萬平方米，增長5.1%。

年9月份，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格下降的城市有69個，持平的城市有1個。環比價格變動中，最小降幅為0.4%，最大降幅為1.9%。與去年同月相比，70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格下降的城市有58個，持平的城市有2個，上漲的城市有10個。9月份，同比價格變動中，最高漲幅為4.9%，最低為下降7.9%。

2.市場政策

2.1 中央政府

《國務院關于加強地方政府性債務管理的意見》公布

10月2日，《國務院關于加強地方政府性債務管理的意見》公布。意見指出，賦予地方政府依法適度舉債融資權限，加快建立規范的地方政府舉債融資機制。同時，堅決制止地方政府違法違規舉債。

住建部：2015年棚戶區改造規模不低于470萬戶

10月8日，推進新型城鎮化工作部際聯席會第一次會議召開。會議提出在解決“三個一億人”住房問題方面，要科學制定“十三五”住房保障計劃和建設規劃。大力推進各類棚戶區改造，2015年棚戶區改造規模不低于今年的470萬戶以上，林區、墾區棚改力爭基本完成。

月9日 住建部、財政部、央行聯合印發《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》

通知要求實現住房公積金繳存異地互認、轉移接續，并推進異地貸款業務。申請公積金房貸的連續繳存年限由12個月減少至6個月。央行周小川：中國將保持審慎的貨幣政策立場

10月12日，中國央行行長周小川在華盛頓發表聲明時指出，中國政府將繼續保持宏觀經濟政策的一致性和穩定性，努力將增長保持在合理的區間，促進就業，引導通脹預期。當前的宏觀經濟環境穩定，通脹將繼續保持溫和。貨幣政策方面，中國政府將繼續以審慎的政策立場，開展信貸和宏觀審慎政策，來確保資金、信貸和社會融資的合理增長，同時將流動性維持在合理水平。財政政策方面，中國政府將繼續實施積極的財政政策，同時保持赤字比例不變，深化財政和稅收改革，從而建立起一個透明、有效、可持續的現代財政框架。

證監會發布《關于改革完善并嚴格實施上市公司退市制度的若干意見》

10月15日，證監會發布《關于改革完善并嚴格實施上市公司退市制度的若干意見》。意見指出將健全上市公司主動退市制度；實施重大違法公司強制退市制度；嚴格執行不滿足交易標準要求的強制退市指標；嚴格執行體現公司財務狀況的強制退市指標；完善與退市相關的配套制度安排。樓繼偉提出加快房產稅立法

10月15日，財政部部長樓繼偉在《求是》雜志發文稱，將加快房地產稅立法，并適時推進改革，使房地產稅成為地方財政穩定的收入來源。住建部要求進一步加強城鎮個人住房信息系統聯網建設

日前，住房城鄉建設部副部長齊驥表示，要以樓盤表為基礎，加快推進房產測繪、預售許可、買賣合同網簽、交易資金監管、產權檔案管理等系統的關聯與共享，抓緊推進市區縣系統整合，完成紙質檔案數字化。在房地產市場交易管理領域，積極推進管理信息化建設，抓好新建商品房銷售和存量房交易管理。在存量房交易管理方面，推進存量房合同網簽備案制度，各地要搭建存量房交易服務平臺，加強存量房交易資金監管。央行公布2014年前三季度金融統計數據報告

10月16日，央行公布2014年前三季度金融統計數據報告：廣義貨幣(M2)余額120.21萬億元,同比增長12.9%，增速比上月末高0.1個百分點，比去年末低0.7個百分點。月末人民幣貸款余額79.58萬億元，同比增長13.2%，增速分別比上月末和去年末低0.1個和0.9個百分點。前三季度人民幣貸款增加7.68萬億元，同比多增4045億元。月末人民幣存款余額112.66萬億元，同比增長9.3%，增速分別比上月末和去年末低0.8個和4.5個百分點。

前三季度人民幣存款增加8.27萬億元，同比少增2.99萬億元。國土部公布《關于進一步支持設施農業健康發展的通知》

10月17日，國土部公布《關于進一步支持設施農業健康發展的通知》。通知指出，嚴格禁止借發展設施農業為名，變相建設小產權房、別墅等將設施農用地用于非農建設的做法。

不動產登記統一簿冊證樣式征求意見

10月24日，不動產登記統一簿冊證樣式已經正式向國土資源系統、不動產登記工作部際聯席會議成員單位和相關部委征求意見。

交通部部務會議審議通過京津冀、長江經濟帶相關方案

10月28日，交通部部務會議審議通過京津冀、長江經濟帶相關方案。據悉，長江經濟帶將建三大航運中心：上海定位國際航運中心，湖北打造長江中游航運中心，重慶定位為長江上游航運中心。

央行公布三季度金融機構貸款投向統計報告

10月28日，央行公布三季度金融機構貸款投向統計報告。三季度末，人民幣房地產貸款余額16.74萬億元，同比增長18.2%，增速比上季末低1個百分點；前三季度增加2.11萬億元，同比多增2130億元。其中，個人購房貸款余額11.12萬億元，同比增長17.5%，增速比上季末低0.9 個百分點；前三季度增加1.33萬億元，同比少增400億元。財政部公布《地方政府存量債務納入預算管理清理甄別辦法》

10月28日，財政部公布《地方政府存量債務納入預算管理清理甄別辦法》。辦法指出，對適宜開展政府與社會資本合作（PPP）模式的項目，要大力推廣。在建項目要優先通過PPP模式推進，確需政府舉債建設的，要客觀核算后續融資需求。凡債務率超過預警線的地區，必須做出書面說明并經政府主要負責人簽字確認。

李克強主持召開國務院常務會議

10月29日，李克強主持召開國務院常務會議，部署推進消費擴大和升級，促進經濟提質增效；穩定住房消費，加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件。國土資源部召開節約集約用地專項督察動員部署視頻會

10月29日，國土資源部召開節約集約用地專項督察動員部署視頻會。會議指出，從10月起，國土資源部將在全國開展以清理批而未供和閑臵土地為主要內容的節約集約用地專項督察，以深入貫徹落實黨中央、國務院大力推進節約集約利用土地的決策部署。國開行將放寬保障房貸款期限擬延長2-5年

10月30日，國開行將放寬保障房貸款期限擬延長2-5年。國開行將根據不同地區情況，在風險可控范圍內，降低申貸項目門檻，擴大支持項目數量，并根據項目適當延長貸款期限，以減輕地方財政壓力。

2.2 地方政府

南京出臺戶籍制度改革新政12月1日起南京市域內戶口可通遷

10月20日，南京市政府召開新聞發布會宣布，南京市戶籍市域范圍內戶口實現通遷，也就是說，屆時，老五縣（江寧、江浦、六合、溧水、高淳）居民戶口遷入主城，將按照市內戶口政策辦理。這一政策實施后，“老五縣”居民戶口遷往主城區，只要在主城區有合法穩定住所，即有自有產權房，就可以遷移戶口，且對自有產權房面積沒有任何限制，這項政策12月1日起正式實施。江蘇下月起上調最低工資標準 南京從1480元調到1630元

10月25日，現代快報記者從江蘇省人社廳獲悉，經省政府同意，從11月1日起調整全省最低工資標準。其中，南京市區、無錫等一類地區的月最低工資標準將從目前的1480元調整到1630元，增加150元。

月江北新區有望在年內 獲批成為國家級新區

10月28日，《南京江北新區2049戰略規劃暨2030總體規劃》(以下簡稱《規劃》)提交南京城鄉規劃委員會第一次會議審議。據了解，目前江北新區的資本運作平臺剛剛完成組建。此外相關專家介紹，有關設立南京江北新區的請示已上報國務院，江北新區有望在年內獲批成為國家級新區。《規劃》中的江北新區包括浦口、六合兩區以及棲霞區的八卦洲街道，總面積2483平方公里，占南京總面積的1/3,蘇南總面積的1/8。《規劃》 突出江北新區作為“長江經濟帶”重要節點，是長三角輻射中西部地區的門戶。此外，南京市將全面賦予江北新區市級經濟管理權限，有關江北體制、行政權力改革的文件已經擬就，江北新區將在規劃、土地利用、財政、固定資產投資、人才引進、城市管理等諸多方面享受市級權限。

1.一級市場

1.1 供應分析

2014 年 10 月，南京全市（不含溧水、高淳兩區）共出讓商品房用地 13 宗，總面積達 45.56 萬平米。

從 2013 年 10 月至 2014 年 10 月近一年的商品房用地供應走勢來看，今年下半年，在雙限解除之前，南京土地市場供應節奏比較緩慢。不過，伴隨著政策放松，銷售的大幅回升，沉寂數月的南京土地市場也終于在十月迎來了一波供地小高潮。10 月 28 日，南京市國土局一連掛出了 7 幅地塊，其中有 6 幅包含住宅開發性質，分別位于江浦、城北、城南及江寧板塊，其中江浦連掛 3 幅，而城南地塊起拍樓面價就已破萬。僅僅時隔三日，10月 31 日，南京市國土局再度掛出 6 幅地塊，其中有 3 幅包含住宅開發性質，分別位于城北堯化門、江浦以及江寧高新園區。至此，南京市國土局一周內推地總面積約達 45.56 萬平米。在雙限解除之后，伴隨著南京樓市銷售的持續火熱和開發商拿地信心的不斷提升，預計今年最后兩個月南京市的土地供應會較前幾個月有明顯的改善。

1.2 成交分析 月南京一共有 2 幅地塊成交。10 月 22 日南京樓市迎來解限后的首場土地拍賣。拍賣的是南京市國土局 9月 12 日公布的兩幅宅地，分別為河西南 NO.2014G52 和鐘靈街 NO.2014G53，兩幅地塊的起始樓面地價均破萬，其中 G52 高達 11503 元/㎡的起拍樓面價更是刷新了區域新高。作為雙限解除后的首場土拍，伴隨著南京樓市十月銷售的持續火熱，這兩幅優質宅地當天吸引了眾多品牌房企的競相爭奪，河西南 G52 地塊最終經過 26 輪競拍被上海建工以 31 億元的總價拿下，樓面價 13821 元/㎡；城東 G53 地塊更是經歷了 47 輪的激烈競拍最終被五礦地產以 20 億元的總價奪下，樓面價高達 15455 元/㎡。22 日的土拍成績可以看作是雙限解除后二級市場的火熱對一級市場的傳導，從這次土拍可以看出開發商拿地的信心較之前有了明顯的提升，對未來的預期也開始逐漸向好，預計今年最后兩個月的土地拍賣競爭會比較激烈。

2014 年 10 月，南京全市共成交商品房用地 2 宗，總面積 16.79 萬平米，總成交金額 510000 萬元。

2014 年 10 月，商品房用地的成交來源 2014 年 9 月推出的 2 宗地塊，一宗位于建鄴區，一宗位于玄武區。2013年10月-2014年10月南京土地市場成交情況一覽

從 2014 年 9 月至 2014 年 10 月全市成交土地的分布情況來看，玄武區排名第一，占全市土地成交總面積的35%，建鄴區排名第二，占全市土地成交總面積的 33%，雨花臺區排名第三，占全市土地成交總面積的 25%。

2．二級市場

2.1 供應分析

2014 年 10 月，南京全市（含溧水、高淳兩區）新增商品房預售 13593 套，同比上漲 19.4%，環比上漲 65.1%。

從商品房預售量分布來看，浦口區預售 3498 套，占全市總量的 25.7%，排名第一；江寧區預售 2395 套，占全市總量的 17.6%，排名第二；棲霞區預售 2246 套，占全市預售量的 16.5%，排名第三。

從預售量的各物業類型來看，住宅預售量為 9640 套，酒店式公寓 0 套，商鋪預售 568 套，辦公預售 1279 套，其他物業類型（車庫、科研以及其他性質）預售 2106 套。

2.2 住宅成交分析

2014 年 10 月，南京全市（不含溧水、高淳兩區）商品住宅認購套數為 13269 套，環比上漲 62.2%，同比上漲42.8%；成交套數為 7572 套，環比上漲 55.0%，同比下降 9.7%。

2014 年 10 月，南京商品住宅成交面積為 80.83 萬平米，環比上漲 53.8%，同比下降 10.4%；住宅單套成交均面106.75平米，環比下降 0.8%，同比下降 0.7%。

從住宅成交的面積段來看，10 月南京住宅成交的主力面積段仍是 80平米至 100平米，此面積段成交的面積占總成的面積的 36.98%；100平米至 120平米的成交段本月排名第二，占總成交面積的 18.39%；140平米至 160平米面積段成交的面積最少，僅占總成交面積的 4.08%。

從住宅成交的價格段來看，10 月南京住宅成交的主力價格段是 7000 元/平米至 12000 元/平米，此價格段成交的面積占總成交面積的36.29%；其次為12000元/平米至18000元/平米，此價格段成交面積占總成交面積的30.02%；單價在 22000 元/平米至 25000 元/平米的住宅成交的面積最少，僅占總成交面積的 4.43%。

從 2014 年 3 月至 10 月南京商品住宅分面積段和價格段成交情況走勢來看，80平米至 100平米的成交段的市場覆蓋范圍仍是最大，剛需戶型仍是市場成交主力。從成交分價格段走勢可以看出，10 月份價格大于 18000元/平米的成交面積占比之和與小于 18000 元/平米的成交面積占比之和與上月基本持平，顯示出房價在連續下跌后本月開始止跌，由于前三季度市場的低迷導致很多開發商離達成銷售任務還有不小的距離，預計在四季度開發商為了完成銷售任務仍會采取以價換量的策略的背景下，房價將會保持相對穩定。

從各板塊的成交套數來看，江寧板塊成交 2182 套排名全市第一，占全市總成交套數的 28.8%；浦口板塊成交 1913 套位居第二，占全市總成交套數的 25.3%；六合板塊成交 1187 套位居第三，占全市總成交套數的15.7%。

從各板塊的成交面積來看，江寧板塊成交 23.92 萬平米居榜首，占全市總成交面積的 29.6%；浦口板塊成交19.45 萬平米排名第二位，占全市總成交面積的 24.1%；六合板塊成交 10.85 萬平米位居第三，占全市總成交面積的 13.4%。

從今年 3 月份以來，南京商品住宅庫存套數不斷攀升，截至 10 月 31 日，南京可售商品房套數達到 54827 套，去化時間為 9.93 個月。庫存套數的不斷攀升，顯示出市場仍處于供大于求的局面，雖然 10 月庫存套數較 9月上升了 1224 套，但去化時間卻首次出現了縮短，這主要源于 10 月成交套數的大幅回升，盡管 11 月即將有好幾個純新盤首次開盤，開發商申領銷許的頻率也會很高，對去庫存形成壓力，但在限貸放松政策逐步落

實，開發商為了年終考核放開優惠集體沖量、購房者信心回升的背景下，加之 10 月份 13269 套的認購量也將會有不少在 11 月份轉化為成交量，預計今年最后兩個月南京樓市會呈現高庫存、高去化的態勢，不過去化時間會逐漸縮短。

2014 年 10 月，南京辦公用房市場成交面積 3.89 萬平米，同比下降 17.1%，環比上漲 121.0%；商業用房市場成交面積 1.48 萬平米，同比下降 58.4%，環比下降 41.0%。

2014 年 10 月從辦公用房成交情況來看，建鄴區成交 19776平米位列各區第一，鼓樓區成交 6270平米排第二，棲霞區成交 291平米墊底；從商業用房成交情況來看，江寧區成交 5049平米排名全市第一，雨花臺區成交 3053平米排第二，秦淮區成交 0平米墊底。

總的來講：一級市場方面，今年下半年，在雙限解除之前，南京土地市場供應節奏比較緩慢。不過，伴隨著政策放松，銷售的大幅回升，沉寂數月的南京土地市場也終于在十月迎來了一波供地小高潮。在 10 月 28日，在南京市國土局一連掛出 7 幅地塊之后，僅僅時隔三天，10 月 31 日，南京市國土局再度掛出 6 幅地塊，在這 13 幅地塊中有 9 幅包含住宅開發性質。至此，南京市國土局一周內推地總面積約達 45.56 萬平米。

10月22日南京樓市迎來了解限后的首場土地拍賣。拍賣的河西南NO.2014G52和鐘靈街NO.2014G53兩幅優質宅地，當天在眾多品牌房企的激烈的爭奪下，分別經過 26 輪和 47 輪被上海建工和五礦地產拿下，樓面價分別高達 13821 元/㎡和 15455 元/㎡。

二級市場方面，伴隨著銷售的持續火熱，10 月份開發商申領銷許的速度明顯加快，10 月南京商品房預售套數較 9 月有了大幅的提升，每周加推樓盤的個數較 9 月也明顯增加。解限前大部分樓盤開盤時的去化率都在四五成左右，雙限解除后，十月南京有不少樓盤都取得了 8 成以上的去化率，還有三家首次開盤的純新盤取得了日光的好成績。在推盤量大幅增加，去化率明顯上升的情況下，南京樓市 10 月份的認購套數出現了爆發式的增長，10 月共計認購 13269 套，環比上漲六成，同比樓市火熱的 2013 年也上漲四成，日均四百余套的認購量較限購解除之前日均二百余套的認購量翻了一倍。10 月 25 日，單日認購量甚至達到 750套，創下今年以來新高。成交套數雖有滯后，也環比大漲了五成多。銷售數據的大幅回升和購房者心態發生轉變密切相關，據 365 地產家居網調查統計，8 月份南京購房者意向購房時間在 1-3 個月內的占比僅為22.05%，而到 10 月份占比已經達到 51.91%，之前一直處于觀望狀態的購房者在雙限解除后紛紛出手，積壓已久的需求集中性的釋放是促使銷量大幅回升的重要原因。

雖然現在剛需客戶仍是市場的主力，不過限貸放松降低了很多改善性購房者的購房門檻，釋放了很大一部分首改客戶的需求。限貸放松已經一個月了，可在政策執行方面南京絕大部分銀行的房貸利率只是回歸到了基準，少數能打 95 折的銀行也都有限制條件，而且南京除少數幾個樓盤外，房貸都不能“搬家”，導致購房者就算能拿到 95 折，可購買樓盤的合作銀行中沒有該銀行也不能辦理房貸，本來利率能打折的銀行就很少，加上房貸不能“搬家”，所以目前真正能享受到折扣利率的購房者還非常少。月份南京房價在前四個月連續下跌后開始止跌，雖然近期很多開發商一直打著收優惠、即將漲價的口號刺激還在猶豫的客戶加快下定，但真正縮減優惠的樓盤只有一成。

從今年 3 月份以來，南京商品住宅庫存套數不斷攀升，截至 10 月 31 日，南京可售商品房套數達到 54827套，去化時間為 9.93 個月。庫存套數的不斷攀升，顯示出市場仍處于供大于求的局面，雖然 10 月庫存套數較 9 月上升了 1224 套，但去化時間卻首次出現了縮短，這主要源于 10 月成交套數的大幅回升。

后市預判：一級市場方面，在雙限解除之后，伴隨著南京樓市銷售的持續火熱和開發商拿地信心的不斷提升，預計今年最后兩個月南京市的土地供應會較前幾個月有明顯的改善。解限后的首場土拍成績可以看作是雙限解除后二級市場的火熱對一級市場的傳導，從這次土拍可以看出開發商拿地的信心較之前有了明顯的提升，對未來的預期也開始逐漸向好，預計今年最后兩個月的土地拍賣競爭會比較激烈。

二級市場方面，由于購房者心態隨著政策的出臺發生了明顯的變化，導致今年積壓已久的需求在 10 月份得到了集中性的釋放，促使銷量大幅回升，未來幾個月還會有很大一部分首改客戶的需求被逐漸釋放，但現在剛需仍是市場的主力，房貸新政主要是釋放改善性需求，對剛需的利好有限，基于這樣的考慮，預計接下來幾個月南京樓市的銷量仍會保持高位，但想繼續 10 月份的銷量還是很有難度的。

四季度在房貸新政進一步的推動下，預計房貸市場會較之前更加寬松，會有更多的銀行首套房貸款利率降至 95 折，甚至 9 折，二套房貸款政策也將逐步松綁，下調首付比例和降低貸款利率。如果貸款利率真能降低，對促進成交將會是質的利好。

由于前三季度市場的低迷導致很多開發商離達成銷售任務還有不小的距離，預計在四季度開發商為了完成銷售任務仍會采取以價換量的策略的背景下，房價將會保持相對穩定。

庫存方面，盡管 11 月即將有好幾個純新盤首次開盤，開發商申領銷許的頻率也會很高，對去庫存形成壓力，但在限貸放松政策逐步落實，開發商為了年終考核放開優惠集體沖量、購房者信心回升的背景下，加之 10 月份 13269 套的認購量也將會有不少在 11 月份轉化為成交量，預計今年最后兩個月南京樓市會呈現高庫存、高去化的態勢，不過去化時間會逐漸縮短。

第三篇：中山 2014 年 9 月房地產市場報告

中山 2014 年 9 月房地產市場報告

土地逐步回暖 成交量價齊升

市場走勢 內容摘要：

宏觀經濟：雖然 8 月份全國主要的 54 個城市成交量出現了回暖跡象，但從全國整體房地產銷售數據來看，情況仍不容樂觀。國家統計局最新公布的數據顯示，前八個月，全國商品房銷售面積64987 萬平方米，同比下降 8.3%；商品房銷售額 41661 億元，同比下降 8.9%；銷售面積與銷售金額的降幅比 1 月份-7 月份均擴大了 0.7 個百分點。中山動態：9 月 24 日，中山市公積金管理中心相關負責人表示，市公積金管理中心預計 11 月中旬上限使用新信息系統。新系統啟用后，職工辦理住房公積金提取業務時，其提取金額將直接轉帳至職工的住房公積金聯名卡，沒有辦理聯名卡的職工將不能辦理提取業務。

市場訊息：9 月 12 日，中山市國土資源局公布了 8 月樓市數據，備案登記的一手房成交量為 6901 套，同比上升 5.84%，其中一手住宅成交量 4338 套，同比下滑達 13.64%.根據統計，中山 8月一手住宅成交均價為 5778 元/平方米，環比同比均下跌。截止 2014 年 9 月 30 日中山市商品住宅存量 71905 套，2010 年11 月至 2014 年 9 月商品住宅月均消化套數 4679，存量消化周期為 15.4 個月。

市場運行：2014 年 9 月中山市商品住宅網簽量為 4663 套，環比上升 8.29%，同比下降 24.15%。主要消化面積段為 100-120 ㎡（1432 套）、120-144 ㎡（852 套）、80-90（820 套）、90-100 ㎡（577 套）。2014 年 9 月中山市成交量前三的區域為坦洲（841套）、東升（437 套）、沙溪（390 套）。

一、市場綜述

一級市場：

2014 年 9 月中山市土地供應 14 宗，環比增加 2 宗，面積為 23.63 萬㎡，環比下降 10.01%。工業用地 1 宗，供應面積 0.38 萬㎡，占土地供應的 1.61％；商住用地 7 宗，供應面積 21.62 萬㎡，占土地供應的 91.48％；商業業用地 2 宗，供應面積 1.13 萬㎡，占土地供應的 4.8％；住宅業用地 4 宗，供應面積 0.5 萬㎡，占土地供應的 2.1％； 2014 年 9 月中山土地成交 10 宗，環比增加 8 宗，成交面積 22.12 萬㎡，環比上升 425.82%。其中商住用地2 宗，成交面積 3.17 萬㎡，占土地成交的 14.31%；商業用地 2 宗，成交面積 0.79 萬㎡，占土地成交的 3.59%；工業用地 6 宗，成交面積 18.16 萬㎡，占土地成交的 82.1%。

二級市場：

2014 年 9 月中山市新增供應量為 12722 套，環比上升 139.72%，面積為 134.09 萬㎡，環比上升 122.75%。

主要集中于 100-120 ㎡（4436 套）、80－90 ㎡（2753 套）、90-100 ㎡（1875 套）、60-80 ㎡（1389 套）。

商品住宅新增供應量主要來自為坦洲（2741 套）、火炬（1317 套）、東鳳（1080 套）。坦洲主力供應項目為譽峯名門花園（806 套）、火炬主力供應項目為雅景花園（533 套）、東鳳主力供應項目為世寶廣場 1 期（400套）。

2014 年 9 月份中山市商品住宅的總供應量為 76568 套，環比上升 12.35%。主要供應面積段為 100-120 ㎡（19716 套）、120-144 ㎡（15954 套）、80-90 ㎡（9702 套）。主要供應鎮區為坦洲（9988 套）、火炬（7286套）、石岐（6999 套）。

截止 2014 年 9 月 30 日中山市商品住宅存量 71905 套，環比上升 12.62%。存量較大面積段為 100-120 ㎡（18284 套）、120-144 ㎡（15102 套）、80-90 ㎡（8882 套）。存量較大的鎮區為坦洲（9147 套）、火炬（6919套）、石岐（6730 套）。坦洲主力存量供應項目為錦繡國際花城（2282 套）、火炬主力存量供應項目為雅景花園（1409 套）、石岐主力存量供應項目為錦珹花園（752 套）。

2014 年 9 月中山市商品住宅網簽量為 4663 套，環比上升 8.29%，同比下降 24.15%。主要消化面積段為100-120 ㎡（1432 套）、120-144 ㎡（852 套）、80-90（820 套）、90-100 ㎡（577 套）。2014 年 9 月中山市成交量前三的區域為坦洲（841 套）、東升（437 套）、沙溪（390 套）。

2014 年 9 月，中山商品房成交面積為 72.19 萬平米，環比上升 14.16％，同比下降 8.16%；成交金額為 43.49億元，環比上升 19.03％，同比下降 3.33%；成交均價為 6025 元/平米，環比上升 4.27％，同比上升 5.26%。

2014 年，中山商品房累積成交面積為 566.61 萬平米，同比下降 13.13%；累積成交金額為 343.09 億元，同

比下降 12.43%；成交均價為 6055 元/平米，同比上升 0.81%。

二、市場資訊

1.宏觀經濟

八月，全國房地產開發投資的增速比前七月出現回落，商品房銷售面積繼續縮減。1 到 8 月份，全國房地產開發投資 58975 億元，其中，住宅投資 40159 億元，占房地產開發投資的比重為 68.1%。

雖然 8 月份全國主要的 54 個城市成交量出現了回暖跡象，但從全國整體房地產銷售數據來看，情況仍不容樂觀。國家統計局最新公布的數據顯示，前八個月，全國商品房銷售面積 64987 萬平方米，同比下降 8.3%；商品房銷售額 41661 億元，同比下降 8.9%；銷售面積與銷售金額的降幅比 1 月份-7 月份均擴大了 0.7 個百分點。

2.政策及動態

2.1 中央政府

月 1 日數據顯示，2014 年 8 月，全國 100 個城市（新建）住宅平均價格為 10771 元/平方米，環比上月下跌 0.59%，連續第 4 個月下跌，跌幅收窄 0.22 個百分點。此外，從漲跌城市個數看，74 個城市環比下跌，26 個城市環比上漲。

據中國房評報道獨家獲悉，央行已經在全國 60 多個城市進行房地產市場摸底調查，并要求填報與地方樓市情況的數據表格，而北京市已經收到開始填報。對此，知情人士對中國房評報道表示，央行此舉可能是在放松信貸前進行的樓市摸底，政府層面的大規模救市將接踵而來。九、十月份為傳統的樓市旺季，往年在此期間，房企推盤量會有所增加，多數房企也會采取以價換量的策略，市場進入量價齊升階段。但今年五月份以來，市場持續下行，上半年大多數房企業績不佳，多位專家表示，在此情況下，房企為沖刺目標，價格戰在所難免。相比去年，今年金九銀十成色將明顯暗淡。

住房和城鄉建設部將出臺政策推動建筑產業現代化，并確定多項發展目標，其中之一是用產業化方式建造的新開工住宅面積所占比例要逐年增加，每年增長 2 個百分點。在日前的“全國工程質量治理兩年行動電視電話會議”上，住房和城鄉建設部副部長王寧透了上述信息。

夏季達沃斯于 9 月 10 日-12 日在中國天津舉行。論壇期間，國際貨幣基金組織副總裁朱民接受采訪時談及中國房地產，他表示，房地產業在中國經濟現在的階段調整是必然的，問題在于有沒有新的行業和產業來替代房地產成為未來的領頭行業，“因為房地產實在太重要了。” 中國房地產投資占了全國投資的 20%左右，投資增長占了 25%左右，并且聯動全國 160 多個行業，這是很重要的龍頭產業。

月 6 日，《西寧晚報》發布消息稱：西寧市購房不再進行資格審查。這意味著該市執行 3 年半的商品房限購令正式取消，西寧成為中國中西部最后一個取消限購的城市。

月 10 日，住房和城鄉建設部將出臺政策推動建筑產業現代化，并確定多項發展目標，其中之一是用產業化方式建造的新開工住宅面積所占比例要逐年增加，每年增長 2 個百分點。在日前的“全國工程質量治理兩年行動電視電話會議”上，住房和城鄉建設部副部長王寧透露了上述信息。

月 11 日，北京萬科“OC(Omni-Channel)閉環戰略”發布會召開，宣布簽約鏈家為“全面渠道服務戰略合作伙伴”。對于此次萬科攜手鏈家，萬科集團高級副總裁、北京萬科總經理毛大慶在接受采訪時將其解讀為“萬科思維的轉變”，并表示，無論是之前與淘寶的合作，還是此次與鏈家的簽約，對萬科來說都是渠道的創新，同時也是應對“白銀時代”的舉措。毛大慶還預言，“未來房地產行業營銷將變得非常立體，有可能變成渠道大戰”。

月 12 日上午，沈陽市房產局發布解除住房限購的通知，由此，沈陽市從 9 月 12 日起將全面取消限購。取消限購的通知中表示，“從即日起，本市戶籍居民在我市購買住房（含商品住房，二手住房）不再提供住房情況查詢記錄，非本市戶籍居民購買住房不再提供納稅證明或社會保險證明”。

月 15 日，湖北省住房和城鄉建設中心正式發文稱，該省將通過市場分類調控、首套房貸貸款利率和首付比例上給予優惠支持、改變供應方式以及金融政策等 6 項措施出手救市。通知明確規定首套房貸利率最低可打七折，并要求銀行對已簽訂貸款協議的房貸，一個月內予以放款；使用組合貸款的購房者，對其商業貸款部分予以利率下浮優惠。

月 16 日，國務院總理李克強主持召開推進新型城鎮化建設試點工作座談會，會議確定新型城鎮化建設從省、市、縣、鎮不同層級、東中西不同區域共 62 個地方開展試點，并以中小城市和小城鎮為重點。值得注意的是，在限制大城市人口的前提下，新型城鎮化主要是發展中小城市，尤其是人口規模較大的小城鎮。

月 21 日下午 5 時南京出臺的《市政府關于保持我市房地產市場健康發展的通知》，透露了這一令市場高度關注的信息。《通知》表述，“為充分發揮市場在資源配臵中的決定性作用，促進房地產市場平穩健康發展，在全市范圍內從即日起購房不再需要提供新購住房證明。”宣告了限購令的退出。

月 21 日，央行發布的《2014 年 3 季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，盡管各地房價已有所松動，但未來3 個月內準備出手購買住房的居民占比卻略有下降。數據顯示，對下季度房價，19.2%的居民預期“上漲”；51.6%的居民預期“基本不變”，15.8%的居民預期“下降”；13.4%的居民“看不準”。未來 3 個月內準備出手購買住房的居民占比為 14.2%，較上季度下降 0.2 個百分點。

月 22 日，江西省地稅局日前出臺稅收優惠政策，個人購買 90平方米以下且屬于家庭唯一住房的普通住宅，減按 1%的稅率征收契稅，購買 90平方米以上且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按法定稅率減半計征契稅。

月 23 日下午，有消息稱武漢市將取消限購，并流傳出武漢市房管局關于取消限購的紅頭文件。據記者求證得知，武漢市房管局確于當天 17 時會議中發布這一消息，其官方網站也于 9 月 23 日 21 時許，發布消息證實這一通知，并于 9 月 24 日立即執行。至此，全國僅剩北京等 6 城市未取消限購。

月 24 日，北京試點合作型保障房，第一批試點項目從公租房項目中遴選確定，四個項目位于豐臺區高立莊、石景山區五里坨和南宮、通州區土橋，近5000 套房源，以一、二居室小戶型為主。此類保障房的單套建筑面積控制在 60平米以下。相關人士稱，今年試點的合作型保障房優先面向已獲得經適房、限價房備案資格的家庭分配，如有剩余可面向其他符合條件的無房家庭公開分配，分配程序按照現行保障房公開搖號程序實施。

石家莊住房保障和房產管理局 9 月 25 日正式發文表示，經石家莊市政府批準，自 2014 年 9 月 26 日起，凡在該市市區域購買住房（含新建住房和二手住房）的，不再實行限購，在辦理合同備案和登記交易手續時不再收取住房查詢證明。

月 27 日，珠海市住房和城鄉規劃建設局官網公布消息稱，將對原有的限購、限價政策作出調整，宣布調整房地產市場調控“雙限令”，這也意味著珠海成為廣東省繼佛山之后，第二個對房地產調控“松綁”的城市。

第一財經日報消息，三亞準備放開限購的消息是在 9 月 28 日傳出的，不到十天時間，三亞市關于放開限購的說法突然“變臉”。10 月 8 日下午，三亞市住建局相關負責人對記者表示：“目前，三亞仍按照國家分類調控的要求，執行住房限購政策，還沒有考慮取消房地產限購政策。”

2.2 中山動態

月 1 日，中山市人民政府網站發布公告，向社會各界公開征求關于我市積分制管理的修訂意見，意見征集截止時間到 9 月 3 日。具體修改細項主要集中以下四方面：入戶過渡期子女不再享受同等義務教育；新增無違反計劃生育獎勵 100 分；房產獎勵分增加了一倍；對政策外子女入學門檻再提高。

月 2 日，據民政局透露，對閑臵土地依法處臵后由政府收回、規劃用途符合要求的，可以優先用于養老服務設施用地，一并納入國有建設用地供應計劃。

月 10 日，中山市外事僑務局近日表示，部分空臵房屋（含僑房）將采取開放式管理，符合要求的房屋將由企業或個人公開領養。

月 15 日，三角鎮和西區今年作為農村土地確權試點鎮區，明年開始中山市將全市全面鋪開，靈活地采用確股、確地相結合的確權方式。

月 19 日，中山市規劃局日前對《中山市建設項目停車配建指標（2014）》進行了第二次草案的公示，本次公示的草案與第一次公示的相比，主要調整內容有：

1、將全市劃分為 3 個停車分區，根據不同的分區設臵不同指標；

2、增加了大型建設項目配套公交場站和公共自行車租賃點要求；

3、設臵混合功能建筑物可停車共享折減小汽車、摩托車、非機動車泊位原則；

4、充分考慮裝卸貨車、旅游大巴、出租車、校車、無障礙車輛的停放需求。

月 24 日，中山市公積金管理中心相關負責人表示，市公積金管理中心預計 11 月中旬上限使用新信息系統。

新系統啟用后，職工辦理住房公積金提取業務時，其提取金額將直接轉帳至職工的住房公積金聯名卡，沒有辦理聯名卡的職工將不能辦理提取業務。

月 24 日，據南都記者致電四大銀行中山分行獲悉，首套房認定標準未改變，仍然“認房不認貸”。否認放松首套房認定標準的網絡傳言。

月 25 日，中山市制定企業誠信管理辦法，開發招投標項目施工現場誠信管理系統，用臉譜對比來考查核心崗位人員是否到崗，用誠信標簽對企業進行分類，“制度+科技”打造剛性監督。

2.3 市場訊息

月 12 日，中山市國土資源局公布了 8 月樓市數據，備案登記的一手房成交量為 6901 套，同比上升 5.84%，其中一手住宅成交量 4338 套，同比下滑達 13.64%.根據統計，中山 8 月一手住宅成交均價為 5778 元/平方米，環比同比均下跌。

第四篇：2016年成都房地產市場分析報告

2016年成都房地產市場分析報告

一宏觀經濟和政策

1、預計成都市全年實現地區生產總值1.2萬億元，增長7.5%。

2016年，國內生產總值744127億，同比增長6.7%。其中四季度增長6.8%，兩年來首次回升。

2016年成都全市經濟社會繼續保持良好發展態勢。預計全年實現地區生產總值1.2萬億元，增長7.5%；固定資產投資8370億元，增長14.3%；一般公共預算收入1175億元，增長7%；社會消費品零售總額5620億元，增長10%；城鄉居民人均可支配收入分別增長8.1%、9.9%。

2、1-11月房地產開發投資額達2452.70億元，房地產投資加快。2016年，全國房地產開發投資102581億元，比上年名義增長6.9%，增速比1-11月份提高0.4個百分點；房屋新開工面積166928萬平方米，增長8.1%，增速提高0.5個百分點。

2016年1-11月，成都房地產開發投資金額達2452.70億元，同比去年的2273.41億元上漲7.89%。3、2016年上半年政策環境較為寬松，通過降首付、降契稅減營業稅、上調公積金存款利率、放寬公積金貸款政策等措施助力去庫存。4、2016年第三季度商品住宅市場活躍，自住型改善住房成交比重持續上漲，更有投資客入市炒房，為避免投機，防止泡沫化，政策上有所收緊。二成都市場動態

1、簡陽市由成都代管。

5月16日，經國務院批準，同意將資陽市代管的縣級簡陽市改由成都市代管。此后簡陽將全力做好天府國際機場建設，充分打通成都面向世界的“空中絲綢之路”；加快助推天府新區建設，努力把新區建設成世界旅游目的地的核心區和國際一流的旅游休閑度假勝地。

2、成都天府國際機場正式開工，擬2020年投用。5月27日上午10點25分，在距成都市中心約50公里的簡陽市，四川省委書記王東明宣布：成都天府國際機場開工！新機場規劃建設6條跑道，一期工程將建設3條跑道及航站樓，并配套建設空港經濟區，是四川歷史上投資體量最大的項目，也是國家“十三五”期間規劃建設的最大民用運輸樞紐機場項目，可帶動相關工程投資逾3000億元。新機場一期工程總投資718.6億元，其中機場工程投資511.8億元，計劃2016年動工，2019年基本建成，2020年投入使用，設計旅客吞吐量為4000萬人次。新機場建成后，成都將成為繼北京、上海后，中國第3個擁有兩座國際機場的城市。

3、成都地鐵三號線正式開通。7月31日，貫穿成都東北和西南的核心地帶的地鐵三號線正式通車。成都地鐵3號線一期工程由東北向西南貫穿城市CBD核心區，起于太平園，經佳靈路由西南向東北方向延伸，然後沿高升橋路繼續向東北面延伸，至一環路附近，再沿一環路向東延伸至人民南路，拐向新南路，之后穿越新南門大橋、南河、濱江路及東大街，穿過CBD核心區，最后經紅星橋、府河、馬鞍街、前鋒路、三友路、駟馬橋、動物園、東風渠，抵達軍區總醫院。地鐵3號線的開通，大大縮短了自駕或者坐公交的時間，對站點附近的房價有所影響。

4、7號線25座車站進場裝修，預計于明年開通。8月12日，成都地鐵建設分公司發布消息稱，7號線站后施工單位已進場25座車站、一座停車場和一座車輛段。7號線神仙樹站、金沙博物館站、北站西二路站、府青路站、迎暉路站、四川師大站、琉璃場站7個車站作為7號線首批進場的車站，目前已基本完成關鍵設備房砌筑、墻體抹灰、地面墊層施工，正在進行設備區離壁墻安裝和墻面裝飾施工。車站綜合支吊架正在大面積進行施工，已完成70%，關鍵設備房管線安裝完成50%，預計明年開通。

5、11月23日起，成都市主城區實施不動產統一登記。根據《中華人民共和國物權法》《不動產登記暫行條例》（國務院令第656號）以及國家和省關于加快推進不動產統一登記工作的要求，經市政府同意，自2016年11月23日起在成都市主城區（錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、成都高新區）范圍內實施不動產統一登記。

6、郫縣確定改為郫都區。12月7日下午，省政府網站上公布《四川省人民政府關于同意撤銷郫縣設立成都市郫都區的批復》，批復稱，經國務院批準，撤銷郫縣，設立成都市郫都區，以原郫縣的行政區域為成都市郫都區的行政區域，郫都區人民政府駐郫筒街道望叢中路998號。三成都房地產市場運行情況

1、全年土地成交2015.11萬平方米，同比下降22.84%；樓面地價1605元/平方米，同比上漲41.66%。據市土地房產交易中心公布的數據，12月份，成都市共出讓各類土地64宗，比上月增加34宗，成交面積243.23萬平方米，環比上漲27.85%。其中住宅用地19宗，成交面積123.98萬平方米；商辦用地2宗，成交面積5.70萬平方米；工業用地42宗，成交面積101.60萬平方米，其他用地1宗，成交面積11.95萬平方米。1-12月份累計成交各類土地479宗，成交面積2015.11萬平方米，同比下降22.84%。其中工業用地255宗，商業用地71宗，居住用地140宗，其他用地13宗。12月份成都市土地成交樓面地價2192元/平方米，環比下降0.54%；平均溢價率為39.64%。1-12月份成都市土地成交樓面地價1605元/平方米，同比上漲41.66%；土地成交平均溢價率為46.04%。

2、12月份新建商品住宅成交面積環比下降3.45%，同比下降23.00%；2016年1-12月，新建商品住宅累計成交面積同比增長11.30%。12月份，全市新建商品房成交面積為105.15萬平方米，環比下降0.96%，同比下降12.76%；其中，新建商品住宅成交面積和套數分別為65.30萬平方米和6530套，環比分別下降3.45%和上漲4.80%，同比分別下降23.00%和25.74%。2016年1-12月份，新建商品房累計成交面積為1322.86萬平方米，同比增長11.22%；其中，新建商品住宅累計成交面積和套數分別為991.87萬平方米和98608套，同比分別增長11.30%和6.11%。

3、12月份新建商品住宅均價13002元/㎡，環比下降3.64%，同比上漲22.20%，2016年1-12月份累計均價同比上漲17.76%。12月全市新建商品住宅均價為13002元/平方米，環比上月的13493元/平方米下降3.64%,比去年同期的10640元/平方米上漲22.20%。1-12月份，全市新建商品住宅累計均價為11563元/平方米，比去年同期的9819元/平方米上漲17.76%。

4、12月份存量住宅均價為8463元/平方米，環比上漲0.80%，同比上漲4.90%。根據VISS系統對成都市77個住宅板塊，共計6086個存量住宅小區的監測，12月份存量住宅均價為8463元/平方米，環比上漲0.80%，同比上漲4.90%。其中，成都六個主城區VISS均價最高的是高新區，監測均價為9426元/平方米，環比上漲0.86%，其次是錦江區，監測均價為9216元/平方米，環比上漲1.02%；主城區VISS均價較低的是成華區，監測均價為7695元/平方米，環比上漲0.37%。遠郊區縣VISS均價最高的是雙流區，監測均價為5414元/平方米，環比上漲1.73%；其次是龍泉驛區，檢測均價4957元/平方米，環比上漲0.58%；近郊區縣中價格較低的是新 都區與溫江區，監測均價分別為4462元/平方米、4529元/平方米，環比分別上漲0.74%和1.61%。成交量方面，12月近郊區縣的成交量明顯高于主城區，龍泉驛區成交面積最大，為35.50萬平方米；武侯區成交面積最低，為3.22萬平方米。2016年全市成交面積為2572.09萬平方米，同比去年的1980.97萬平方米上漲29.84%，近郊五區縣是銷售主力。四商業辦公分析

1、商業市場：2016年商業用房成交均價同比上漲1.06%，銷售面積同比下降4.97%。2016年，全市新建商業用房成交均價為31119元/平方米，同比去年的30796元/平方米上漲1.06%，漲幅細微；全年商業用房銷售面積為56.95萬平方米，同比去年的59.93萬平方米下降4.97%，達近五年成交面積最低點。從各月的銷售情況來看，上半年市場較為疲軟，銷售量較低，成交價格在30000元/平方米左右，下半年市場較為活躍，成交量價齊升，最高均價為9月份36703元/平方米，年末政策收緊，整個房地產市場回穩，成交均價降至30000元/平方米以下。

2、辦公市場：全年去庫存為主，出清周期降至31.94周。2016年，全市新建寫字樓銷售均價10844元/平方米，同比去年的9573元/平方米上漲13.28%；全年銷售面積142.90萬平方米，同比去年的89.21萬平方米上漲60.18%，去化情況明顯好轉。從各月的銷售情況來看，成交價格受整體市場波動變化較大，2月降首付、降契稅、免征部分營業稅后，3月份成交量與成交價格明顯上漲、8、9月份受住宅市場升溫影響，成交量價齊升。四市場走勢分析12月16日閉幕的中央經濟工作會議明確了2017年中國樓市發展方向，強調要促進房地產市場平穩健康發展，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落近期房地產市場。這意味著決策層進一步明晰了我國房地產市場的定位，強調房地產發展的首要目標是實現‘住有所居’，讓住房回歸其居住屬性。2016年經濟增速回落，預計2017年經濟保持穩中求進，不會發生硬著陸。2016年，國內生產總值744127億，同比增長6.7%。其中四季度增長6.8%，兩年來首次回升。《經濟藍皮書》預計2017年全年GDP增長6.5左右，比上年略為減少0.2個百分點，就業、物價保持基本穩定，中國經濟不會發生硬著陸。2017年住房貸款方面或將有所收緊。近幾年銀行多次降準降息，并給予放寬首付政策低至兩成等政策支持，鼓勵市民貸款購房，緩解房地產市場低迷行情。隨著2016年發達城市房價的再一次飆升，政府已經開始陸續出臺調控政策，抑制房地產泡沫，而作為房地產市場調控抓手的住房貸款，預計2017年將會收緊，促進房地產市場健康發展。2016年商品住宅成交均價漲幅明顯，2017年是抑制房地產市場過快增長，推進供給側結構性改革的深化之年。2016年成都新建商品住宅成交均價達到11563元/平方米，相比去年漲幅明顯。9-11月，高新區南部及天府新區樓市火爆，政策不斷收緊，通過限購、限貸、限價等政策抑制房價過快上漲。17年成交情況可能會出現區域分化，在城南有置業需求的群體轉移到城東城西熱點區域。政策方面短期內估計不會放松，是否會持續加碼主要看市場變化。商辦市場受大環境影響較強，商業市場成交量降至近五年最低，辦公去化情況好轉。2016年上半年商業市場疲軟，下半年受整個市場火爆影響，去化量價齊升，但全年的銷售情況較去年相比下降4.97%，達近五年成交面積最低點。2016年辦公市場成交面積142.90萬平方米，去化情況明顯好轉。明年商辦市場仍然以去庫存為主。本報告中的意見和內容僅供參考，并不構成對所述市場交易的出價或評估。我司及其雇員對使用本報告內容所引發的任何直接或間接損失概不負責。

除非另有說明，所有本報告的版權屬于恒通評估。未經恒通評估事先書面授權許可，任何機構或個人不得更改或以任何方式發送、傳播或復印本報告，否則由此造成的一切不良后果及法律責任由私自發送、傳播或復印本報告者承擔。

第五篇：昆明房地產市場報告2016

昆明銳理——2016年上半年昆明房地產市場研究報告

一、宏觀·平穩寬松 1.1 經濟運行

【全國經濟環境】經濟運行總體平穩，PPI同比降幅縮窄，結構調整和轉型升級在穩步推進。

【全國經濟環境】M2供應增加，新增信貸隨之高漲，居民貸款比重大，企業類貸款增長乏力。

【全國經濟環境】全社會固定資產投資增速平穩，房地產投資增速自年初持續上升。

【昆明經濟環境】昆明經濟受宏觀形勢影響持續走低，產業結構調整持續，經濟下行明顯。

【昆明經濟環境】居民消費能力穩中有升，金融機構人民幣存款余額平穩增漲。

【昆明經濟環境】固定資產投資放緩，房地產投資同比增長12.7%，其占固定資產投資額比例也增加。

1.2 【經濟小結】

全國GDP增速基本保持穩定，全社會固定資產投資增速自2015年后半年趨于穩定，房地產投資持續上升，房地產市場趨于穩定狀態；昆明固定資產投資放緩，房地產投資同比增長12.7%，其占比例也增加。房產市場先行指標回暖跡象明顯。

1.3 政策環境

【全國政策解讀】2008年-2016年6月重要政策總結。

【2016年1-6月全國重要政策節點】

【全國政策解讀】2016年1-6月各城市政策一覽表。

【全國政策解讀】2016年1-6月各城市政策一覽表。

【全國政策解讀】降首付，延長貸款年限、購房補貼。現象：三四線城市及部分二線城市，走量緩慢，庫存積壓。

解析：一二線城市人流量大，購房/租房需求高。因此購房者與投資者均將目光放在了一二線城市，導致了三四線城市及部分二線城市走量緩慢，庫存積壓。

政策措施：在降低購房首付，延長貸款年限，購房補貼利好條件的基礎上，大力推進棚戶區改造貨幣化，多重措施去庫存。

【全國政策解讀】因地制宜，北、上、廣、深及部分二線城市調控收緊。現象：至2015年下半年，各城市紛紛解除限購以及“90,70”政策，整個房地產市場回暖明顯，與此同時房產市場分化現象明顯加劇。熱門一二線城量價齊升，其中部分城市頻頻拍出地王，三四線卻仍舊于寒流之中懾懾發抖。

解析：三四線城市走量緩慢，有實力的開發商集體投奔熱門一二線城市，小型開發商則在三四線城市 “樓市的泥潭中越陷越深”。

政策措施：根據各個省份（城市）的實際情況制定對應措施，收緊一線城市（北、上、廣、深），降溫熱點二線城市（南京、蘇州、合肥、武漢），扶持二三四線城市。

2016年上半年，北京、上海、廣州、深圳、蘇州、武漢、南京、廊坊、合肥已逐步收緊調控政策。

【2016年1-6月昆明重要政策一覽表】

【政策解讀-昆明】2016年昆明施行四大房產新規

2016年1月1日起施行《云南省商品房銷售明碼標價實施細則》 銳評：商品房備案被取消，開發商自行公示而無需備案，如此一來，調整房價將不再受備案的限制，開發商可靈活掌控銷售價格，房價由市場主導；而對于購房者來說，如今房價全由開發商說了算，購房者需了解房價公示制度，向開發商表明立場觀看房價公示，以維護自身利益。

2016年2月1日推行《商品房買賣合同示范文本》

銳評：新版買賣合同新增了商品房預售資金監管條款，明確出賣人應將出售商品房的全部房價款存入預售資金監管賬戶，有效防范交易風險。昆明市還增加了安全設置，保障購房者明確知道自己權利義務。并對商品房買賣時的細節作出了更多的規范，新增內容更多指向監督開發商行為，最大程度維護購房者權益。

2016年1月1日起施行《昆明市電梯安全管理辦法(修訂)》

銳評：此次修訂辦法在防止報廢電梯再入市、在電梯日常維護保養方面、將使用年限超過15年的電梯列為重點監控對象等方面做出了明確的規定。提高了電梯使用的安全系數，明確責任，加大監督檢驗力度，全面細化安全管理。

2016年2月1日實行《昆明市物業管理辦法》

銳評：明確業主、物業管理企業和物業開發建設單位的權利、義務,規范物業管理企業的行為以及業主大會、業主委員會、職責、運作,保護業主的共同利

益,為改善人民群眾的生活和工作環境創造良好的條件。新規的施行，更加規范了地產環境。

【政策解讀-昆明】昆明市規劃局出臺細則 明確“商改住”標準

摘要：市規劃局出臺了相關實施細則，重點明確了房地產項目部分地塊用地性質變更、城市更新改造項目商改住、房地產項目調整住房套型變更的原則等內容。

銳評：商業體量較大，而昆明住宅用地供應不足，上半年昆明住宅去庫存頗有成效，商辦市場疲軟。

此次明確“商改住”的標準，也有利于盤活商業項目，標準中提出關于商改住改造配套設施的細則，保障了“商改住”的有序實施。但地段位置不好的項目“商改住”后，由于集中供應、改造成本過高、開發商缺乏運營經驗等因素，推進實施也不是那么容易。

【政策解讀-昆明】昆明出臺“46條”穩增長措施

亮點：涉及促進房地產市場穩定發展；努力降低商品房庫存；切實加強土地保障等20個方面46條政策措施。

銳評：政策的出臺，明確了促進房地產市場和土地市場健康平穩發展。首先通過減壓穩樓市，全面施行商品房預告抵押登記制度，提高金融機構開展住房貸款的積極性，通過房貸等金融改革措施，放寬政策，給房企松綁；其次通過調限，加大住房公積金促進住房消費力度，加大金融支持力度、實行財政補貼政策等，靠公積金激活樓市，進一步刺激樓市，達到降低商品房庫存的目的；通過多達9

項土地制度，規范土地出讓方式，減免多項費用等方式，切實加強土地保障，盤活市場土地市場。

【政策解讀-昆明】昆明27條措施推進供給側結構性改革。

摘要：《昆明市供給側結構性改革實施方案》明確提出，要經過3年努力，供給側結構性改革取得重要進展，去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板工作取得明顯成效。

銳評：《方案》提出了27條具體任務和措施，意味著昆明供給側結構性改革動真格。著力化解房地產庫存，進一步完善房地產調控政策，加大住房公積金促進住房消費力度，大力推廣住房保障貨幣化，積極支持農民工和有意愿的農民進城購房，鼓勵車庫（位）銷售租賃。

【政策解讀-昆明】2018年底商品房庫存規模比2015年減少25%。摘要：昆明市通過了《昆明市供給側結構性改革實施方案(送審稿)》,方案對昆明市房地產業去庫存提出了新的要求，2018年底商品房庫存規模比2015年減少25%，并對2016~2018年商品房銷售面積年均值提出要求。

1.4 銳評：

1、政府從土地供應上加強監管和控制，減少土地供應，從市場的最開端抑制庫存的增長。

2、“商改住”標準的出臺，有益于盤活部分商辦項目，推進商辦項目去庫存的實施。

3、西山區、呈貢區出臺對購買或租用轄區內商務樓，都有相應的補助，積極推動了整個辦公市場的“去庫存”力度。

4、加大住房公積金促進住房消費力度，并推動住房公積金繳存省內異地互認，公積金買房條件的一再放寬，無疑都是為去庫存工作創造先決條件。

1.5 【全國政策小結】

1、降首付、減契稅、購房補貼等多重優惠去庫存。在多重優惠的刺激下，房地產市場回暖明顯，多個城市量價齊飛；

2、支持農民進城買房，加大棚改戶貨幣補償比例去庫存。在優惠政策的激勵下，該部分人群有繳納首付的能力，但后期還貸壓力較大，因此購房可能性較小；

3、為控制市場平衡，防止后期“房產泡沫”，多個熱門二線城市土拍都施行了“限價融斷”措施；

4、因地制宜，多個城市調控收緊。從去年優惠政策入市以后，一線城市樓市量價齊升，土地市場頻出地王。3月份開始一線城市政策開始收緊，開發商與

購房者則大量涌入周邊的二線城市，造成以蘇州、合肥、南京為首的多個二線城市樓市異常火爆。為促使地產平衡發展，熱門二線城市已開始逐步收緊調控。

1.6 【昆明政策小結】

1、推行新版合同、實行電梯安全、物業管理辦法，加大監督檢驗力度，最大程度維護了購房者、業主的權益。商品房備案被取消，開發商獲得了掌控價格的自由，房價將由市場主導；

2、從2月1日開始實施的“新版商品房合同”對市場簽約影響極大，在3月15日修改執行新規前，大量的項目延遲備案，致使應在2月份簽約備案的量擠壓在3月中下旬集中網簽，造成了上半年2月份市場極度冷淡、3月份極度火爆的局面；

3、“商改住”有利于消化商辦市場的庫存，盤活項目，但也可能由于集中供應、改造成本過高、開發商缺乏運營經驗等因素，減緩推進實施的進程；

4、政府出臺一系列政策措施，明確了到2018年“年平均銷售1000萬㎡以上”、“庫存比2015年底減少25%”的目標，這將說明接下來政府還將延續積極寬松政策，在如此大的市場容量與利好的政策中，開發房企可遐想的空間是非常大的。

二、市場·奮勇前行

【昆明-供銷】新增供應縮減，成交同比增長，7年后市場再現供小于求局面。

市場新增供應持續下滑，上半年合計供應387萬㎡，同比下降28%。2016年上半年昆明商品房合計成交555萬㎡，同比增長21%，備案成交的增長與呈貢和南市區出現集中備案的項目有關。

商品房包括商品住宅、定向團購房、商業、辦公與車位

商品房供應統計公布房間明細的預售項目面積

【昆明-存量】商品房庫存處于高位，但市場出現好轉信號，上半年去庫存168萬方。

供求逆轉，備案成交面積比新增供應多168萬㎡，整個上半年呈現出良好的去庫存局面。

截止6月底，商品房庫存2651萬㎡，以近12個月市場共備案1124萬㎡計算，現有庫存去化時間約為2.4年。

昆明政府“去庫存”政策指出，到2018年底，商品房庫存要比2015年底減少25%。2016上半年市場表現為該去庫存的目標打下良好的開局。

【昆明-月度供銷】表現強勁，月均銷售93萬㎡，有3個月份銷量過百萬㎡。自2月1日起，昆明開始使用新版購房合同進行備案，但由于新版合同中諸多條款涉及到退房，房企持謹慎對待態度，致使項目備案延后，致使2月市場極度低迷。擠壓延后的備案在3月得以備案，推高了該月市場成交。

除2月特殊因素影響外，2016年各月備案均在85萬㎡以上，且均優于去年同期。

【主城區-供銷】供應連續下滑，成交高位，市場供過于求局面改變。2016年主城區新增供應持續下滑，上半年合計供應371萬㎡，同比下降14%。2016年上半年主城區商品房合計成交404萬㎡，同比下降2%。

注：

1、主城區包含中市區、東市區、南市區、西市區和北市區，不包含呈貢與

空港區域

【主城區-存量】庫存止升回落，市場出現去庫存信號。

2016上半年備案成交面積比新增供應多32萬㎡，市場庫存首次止升回落。截止2016年6月底主城區商品房庫存為2222萬方，以近12個月市場共備案893萬㎡計算，現有庫存去化時間約為2.5年。

【主城區-月度供銷】月均銷售67萬㎡，2季度月度之間成交量大、波動小。2月受政策（新版商品房合同）影響備案延遲，多數項目擠壓在3月中下旬簽約備案，使3月份成交顯增。

剩余月份供求缺口小，市場近似處于供求平衡點。

【市場供銷對比】2016上半年呈貢市場銷售占比大幅增加，南市區供求占比依舊最大。

【市場供銷對比】同比來看，呈貢供應驟減、成交倍增，南市區供求量微降但仍占主導。

【各區域供銷存對比】市場供銷存主要集中在南市區與呈貢，其中南市區存量第一。

【房產企業機構】2016年房企并購重組加速，品牌房企大肆接盤，昆明樓市進入強者盛宴時代。

【房產企業機構】2016年房企并購重組加速，品牌房企大肆接盤，昆明樓市進入強者盛宴時代。

【房企排名】2016年TOP20房企銷售增加，市場份額進一步提高。

注：銷售金額包含住、商、辦與車位

2.1 銳理數據解析（商品房）1.昆明整體市場穩中有升，價格下行

2.上半年市場供應量整體減少，存量首次出現下降，去庫存意圖明顯，效果初見端倪

3.依據目前昆明市場存量以及現有市場去化速度，仍需2.4年方可完全消化

4.主城區供減量平，其中南市區一直是供銷主力區域；呈貢區成交大幅增長

5.定向團購房拉動銷量上升，商品住宅供求平衡，庫存量合理，商業與辦公庫存高，去化壓力巨大。

6.上半年昆明房企并購重組加速，昆明樓市進入強者盛宴時代

總結：昆明市場新增供應縮減，以去庫存為己任，市場供給側調節初見成效。2.2 未來預判

1、下半年房價會出現小幅回升，尤其是商品住宅產品，其價格將得到改善盤入市的支撐

2、在利好政策不斷釋放與市場多方博弈的情況下昆明樓市將繼續平穩前行 根據昆明市政府“去庫存”政策，下半年將延續上半年供減銷增去庫存的良好態勢

3、更多城中村改造停滯項目將被品牌房企接手盤活，市場上品質樓盤逐步增多，樓市良性發展

4、昆明的中小房企將進一步被收購、轉型或者消失，未來大房企將占據更多市場份額。

三、土地供求失調

【土地供銷】昆明土地市場樓面地價小幅下降，供應量微漲，成交量減半，流拍增多。

上半年土地市場較去年同期供應量上漲，銷售量下降，供銷比約2.29:1，樓面價小幅下降。供銷價同比漲幅分別6.7%、-52.9%、-8.0%。自2014年開始，昆明土地供應緊縮明顯，2015年下半年幾乎是斷崖式收緊。2016年上半年市場土地有適量供應，卻存在起價過高、新地少等弊端，致使流拍土地增加。同時，碧桂園、萬科、云南城投、實力等房企另辟蹊徑，采用收購、入股或代建的方式增加項目土地儲備。

【土地供應分布圖】供地分布廣，供應地塊前三板塊是滇池、次中心和北市。

【土地成交分布圖】滇池、次中心和北市等板塊土地成交搶眼。

【土地性質】昆明住宅類與商業類土地供應約各占一半，成交地塊中純住宅占比大，商業用地流拍多。

上半年昆明純住宅用地供應29宗，約1198畝，供應面積占比42%； 供應用地性質以純住宅與商業為主，約占總供應面積的90%。

上半年昆明土地成交以純住宅為主，該類用地除因故終止外，其他全數成交，這說明市場對住宅用地的需求旺盛；商住兩用性質土地占總成交量的16%，商業用地占10%。

【土地金額】 上半年昆明土地出讓金共51.4億元，累計成交1238畝。

【溢價分析】平均溢價率6.47%，共7塊土地溢價成交，2月藍光約溢價27%競得4宗純住宅地塊。

【流拍土地分布圖】巫家壩地王由于起價過高流拍，并在6月底折價約1/3后成交。

【各性質土地對比】住宅土地價格在2月份和5月份較高，且在2月份有溢價；商業地價波動大，多底價成交。

【各區域供銷對比】南市區為昆明土地供需熱點區域，東市區亦有發力，中市區持續有地塊供應。

上半年昆明共計供應土地52宗，合計2832.7畝；

東市區供應量超過1/3，供應面積為1010.5 畝，其中空港板塊供應945.5畝；南市區次之，供應528.46畝，北市區稍遜一籌，供應472.35 畝。

上半年昆明共計成交土地31宗，合計1238.0畝；

本成交主要分布在南市區，成交面積為410.5畝，呈貢區成交353.5畝；中市區成交203.9畝。

【各區板塊價格對比】呈貢、滇池板塊供銷走高，溢價地塊位于北市、東南與高新板塊，北市板塊溢價最高。

【土地成交供求板塊熱度圖】呈貢、滇池板塊最熱，其次是空港、北市與次中心板塊。

【成交樓面價排行】藍光溢價27%斬獲北市4宗純住宅地塊，樓面價為3771元/㎡。

3.1 【成交總價排行】

3.2 【銳理解析】

1.土地成交：上半年昆明共出讓土地52宗，其中成交31宗，成交面積1238畝，同比下降52.9%。

2.土地出讓金： 上半年土地吸金51.4億元，相較于2015年同期的81.3億元，下降36.8%。

3.土地溢價：上半年昆明土地市場較2015年下半年有所回暖，與去年同期相比銷量約減半，流拍土地增加，地塊總體溢價率仍然不高，為6.47%。

4.土地流拍：上半年流拍土地12宗。或因其起拍價過高，大量開發商無法負擔。

5.成交區域：南市區土地市場仍為供銷主力，其中滇池板塊土地成交量較高。

3.3 【未來預判】

1.整體態勢：供求不匹配的矛盾還將延續，土地市場將延續上半年平淡的態勢。

2.成交走勢：商業地塊流拍或將成為常態，土地溢價能力弱，多數應是底價成交。

3.供應類型：預計下半年住宅用地仍為供求主力，純商業用地占比應該下降。

4.熱點區域：南市區仍將是主力區域，東市區隨著碧桂園、花樣年等品牌房企扎堆進入，或將成為下一個熱點區域。

3.4 【總評】

1、從整體來看，土地市場如何走取決于政府的供地計劃；

2、從土地成交性質層面看，市場對純住宅用地需求旺盛；商業用地面臨較大的成交壓力，流拍可能性增加；

3、受昆明商業大體量的商業存量影響，商業用地的資產價值目前仍處于下降通道，且短期內難以實現根本性的逆轉，商業用地的市場風險明顯高于住宅用地；

4、品牌房企入市搶地戰況全面升級，行業集中度進一步提高，小房企拿地更加困難；

5、市區內凈地供應愈發稀少，映襯出問題頻出并開發停滯的城中村改造項目地塊的價值，在下半年一級市場拿地更加激烈的背景下，這部分項目或將迎來新生。