第一篇：2007年成都房地產市場回顧及2008年展望

2007年成都房地產市場回顧及2008年展望

一.2007年商品住宅市場供銷兩旺，房價上揚快速

2007年成都市區商品住宅的供應量和銷售量均有大幅度增長。據成都房產管理局統計，2007年1-10月五城區住宅供應量1088.5萬平方米，增幅69.5%，同期五城區住宅銷售量1016.5平方米，增幅58.1%,供銷量增幅都超過50%，市場的旺盛帶動了商品住宅市場規模的急劇擴張。房價的增幅則繼續加快，2003~2006年成都市區商品住宅價格年均增長11.4%，其中市區2006年商品住宅的價格增幅為12.9%，而到了2007年1-10月的商品住宅均價達到4819元/平米，同比增長14.2%。

高檔住宅市場蓬勃發展。據世邦魏理仕統計，當前(2007年三季度)成都的高檔公寓平均售價為7974元/平方米，同比增幅為24.2%，高檔別墅的平均售價為15923元/平方米,同比增幅達到29.5%，而高檔住宅的租金也保持著穩步上升態勢。由于成都市場整體供需旺盛，投資需求也持續釋放，帶動了2007年成都高檔住宅房價的迅速上升。但在四季度359號文發布后在一定程度上抑制了高檔住宅市場的價格漲幅。觀察近5年來成都高檔住宅的價格上漲迅速，當前高檔住宅市場仍處于市場初步發展階段，市場空間仍很大。二.2008年成都住宅市場將更趨謹慎、保守

2008年中央政府的各項調控政策將相繼實施效用，對市場的開發商、購房者和政府部門的考驗都很大，預計明年的市場將趨向謹慎和保守。幾個考驗因素將左右市場走勢：

1.近期中央經濟工作會議指出2008年的貨幣政策將從緊，貨幣放貸的趨緊將會影響到需求；同時，去年的5次加息將一次性體現在購房人還款壓力上，不僅提高投資者門檻，也開始影響首次置業者的需求；

3.中央對經濟適用房、廉租房和限價房的關注將會帶來2008年當地政府對保障性住房供應的更大規模的計劃和投入，將分流消費人群。

4.市場供應規模的迅速擴大(2007年前10個月住宅供應增幅近70%)將帶給明年開發商較大的銷售壓力。

5.成都的外向型市場(外地人購房比例約50%)特征，政策的抑制投資需求可能會影響到整體市場。

三.2008年成都住宅市場雖面臨很多不利變數，但預計明年房價依然會溫和上漲

1.由于成都的經濟發展面非常好，GDP的高速發展勢頭將會繼續，第三產業(如IT、金融業)的巨大發展也會提供更多具有較強購買力的人群，城鎮居民的收入水平也在較快的增長。

2.剛性需求仍在增加，成都市政府計劃每年將把28萬農民引入城鎮，每年的結婚人群，高校畢業人群在增長。

3.預計中央政府在奧運會的重大國家利好下不會讓國民經濟支柱性產業的房地產業發生劇烈變化，更可能的是一種溫和的調整。

4.“新特區”政策也將繼續帶來房地產市場的長期利好刺激。

5.2007年土地價格是歷年來上升最快、幅度最大的一年，土地成本的大幅上升也支撐房價。

四.優質商業租金穩步上漲，2008年供應量有限

緣于高速發展的經濟和購買力水平，成都的消費能力逐漸增強，2003年到2007年，成都優質商業的租金也保持穩定的增長。2007年成都優質商業市場的總存量達到29.5萬平方米，比去年增長55%，新增供應量和吸納量均達到了約10平方米，市場平均空置率僅為5.0%(第四季度)。優質商業的平均租金持續穩定上漲。目前優質商業首層平均租金三季度達到44.5元/平方米/天，同比上漲11%。

2007年，成都新增優質商業項目的代表性項目主要有伊仕丹百貨、美美力誠天一店、王府井二期等。而2008年的新增優質商業供應量將非常有限，因此預計2008年的租金也有望穩步上升。

五.優質寫字樓市場發展迅速，市場需求仍旺盛

2007年優質寫字樓的總存量達到73萬平方米，新增供應量約17萬平方米，總吸納量約10萬平方米?？傮w空置水平為28.4%(三季度)，其中甲級寫字樓空置率為24.5%，乙級寫字樓空置率為33.7%。當前(三季度)優質寫字樓的平均租金為每月每平方米89.9元，增幅10.7%,其中甲級寫字樓的平均租金為105元/平方米.月,乙級的平均租金為68元/平方米.月。部分高入住率的甲級寫字樓由于可出租的辦公面積較少而提高租金，乙級寫字樓租金則保持平穩。

2007年，成都新增優質寫字樓的代表性項目有華敏?翰尊國際、香格里拉中心。未來兩年，成都的優質寫字樓供應量較大(兩年共約65萬平方米，2008年約有20萬平方米供應)，人民南路沿線和東大街沿線將成為寫字樓的重要發展軸，南部新區也將成為優質寫字樓的一個重要發展區域。

第二篇：2011年房地產市場的回顧及2012年發展趨勢展望

今年房地產市場的回顧及明年發展趨勢展望

摘要：2011年，政府、開發商和普通居民進入了深度博弈之中；2012年，總體不容樂觀也無需過度悲觀，房地產博弈的最終結局很可能隨著各方的適度妥協而最終揭曉。

關鍵詞：房地產市場；總結回顧；發展展望

引言

房地產市場能否穩定發展，不僅關系到房地產產業本身，也和我國宏觀經濟發展有著密切聯系。房地產行業已經成為影響整個國民經濟持續、快速、健康發展的一個不穩定因素，一定程度上波及到社會經濟生活的穩定，成為社會各界關注的熱點問題。這就需要我們對今年房地產市場進行認真的總結回顧并在此基礎上對明年的發展趨勢進行分析和思考，從而為制定和規劃好防范措施打好基礎。

一、今年房地產業的發展狀況總結回顧

今年以來中央在房地產調控上顯示了前所未有的決心，在保持銀根緊縮、信貸不放松的大前提下，“新國八條”、地方限購令、保障房供應等一系列政策組合拳硬生生將房地產市場砸了下去。相比此前亢奮的房地產市場，目前交易的冷清程度堪稱跌至冰點，政府、開發商和普通居民已進入深度博弈之中，部分地區的房價已經開始出現松動。

（一）政策環境：房地產調控持續加碼，措施進一步落實細化

2011年，在“調結構、穩物價”的大背景下，中央政府繼續加強房地產調控：1月，“國八條”、房產稅試點改革先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級，限購城市從2010年的不足20個大幅增加到40多個；7月初，國務院常務會議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺州、珠海等城市跟進，限購城市數增加到近50個；10月底，1000萬套保障房建設計劃提前實現；始于2010年的這一輪房地產調控在2011年不斷細化和落實，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經濟手段進一步細化。

（二）新房：全國投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創新高，但調控效果在限購城市顯現，成交量下降，百城價格指數連續3個月下跌

從全國來看，1-11月房地產開發投資和新開工面積增速分別為29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的歷史高位上持續回落；商品房需求在2010年的高位基礎上繼續增長，1-11月銷售面積和銷售額分別同比增長8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。從重點城市來看，2011年1-11月，一二線代表城市住宅成交面積同比分別下降15%和7%，但9-11月單月同比降幅均在30%

左右，且降幅有擴大的趨勢。從絕對量來看，一線城市近期成交量已低于2008年低點，二線城市表現各異，杭州、南京低于2008年，武漢、天津好于2008年，而唐山等三線城市普遍高于2008年。價格方面，9月百城住宅均價出現近一年來的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三個月一二線城市價格均出現一定程度的下跌，特別是東部沿海的上海、南京、杭州、蘇州、北京、深圳等地，主流品牌企業紛紛實行“以價換量”策略，部分樓盤價格降幅超過20%，新開樓盤亦以相對周邊較低的價格優勢進入市場；而非限購的三線城市價格總體較為平穩。

（三）二手房：受調控影響更大，主要城市成交量和價格降幅大于新房

成交方面，2011年1-11月，北京等10個代表性城市二手房成交套數同比下降34%，近三個月環比持續下行，同比降幅超過50%，絕對水平已接近2008年低點。價格方面，10個代表性城市二手房平均價格在9月出現近三年來的首次環比下跌，10-11月降幅持續擴大，到11月底，杭州累計下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以內。

（四）土地：土地出讓總量略有增長，出讓金總額基本持平，但住宅用地量價持續下降

2011年1-11月，全國133個城市土地招拍掛市場各類土地總成交面積同比增長15.6%，但主要受商辦和工業用地增長帶動，同時，土地出讓金總額小幅下降1.8%。1-11月，住宅用地量價水平持續低于去年同期，成交面積和樓面地價分別下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分別下降23.5%和14.1%，降幅大于總體水平，其中天津、杭州成交面積降幅接近或超過30%，上海、南京平均樓面低價降幅超過40%。

（五）企業：品牌房企銷售業績增長，市場份額持續上升，總體經營風險不大

受上半年業績增長帶動，萬科等十大品牌房企1-11月銷售額平均同比增幅達16%，明顯跑贏大市。通過合理促銷、加快推盤、加強非限購城市布局等策略，恒大、龍湖等企業已經或接近完成全年銷售計劃，行業集中度進一步提高。另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，1-11月拿地面積同比下降36%，其中8-11月降幅達59%。通過開源節流舉措，品牌房企資金狀況明顯好于2008年，短期償債壓力不大。

二、明年房地產市場趨勢展望

（一）政策趨勢：繼續堅持房地產調控政策不動搖，貨幣政策微調緩解調控壓力

對房地產業而言，本輪房地產調控事關中央政府公信力和中國經濟健康發展的大局，中央政治局會議近期定調2012年經濟工作時明確表示“堅持房地產調控

政策不動搖，促進房價合理回歸”，預計限購、限價等行政性政策在2012年不會放松，土地制度完善、房產稅試點改革等長效機制建立也有可能落到實處。2011年11月底，央行近三年來首次下調存準率，預計貨幣政策將在2012年繼續微調，其微調力度和節奏將是影響2012年房地產市場走勢的關鍵。

（二）總體預判：上半年調控效果進一步顯現，投資開工步伐放緩，量價繼續下行，下半年逐漸趨好，全年量價難有增長，總體不容樂觀也無需過度悲觀

預計在2012年上半年，由于調控政策仍將較為嚴厲，需求仍被抑制，貨幣政策微調也難以很快緩解房地產業資金壓力，而過去兩年新開工項目將入市，推動庫存量的進一步上升和房價下行。全年來看，在“經濟增速穩中有降，貨幣政策穩中微調，房地產調控政策繼續從緊”的假設下，根據“中國房地產中長期動態模型”測算，全年商品房量價難有增長，預計銷售面積和價格降幅分別在3%-6%和1%-4%之間；房地產開發投資和新開工面積增速將進一步回落，分別在15-20%和6%-9%之間，在2011年的基礎上增速繼續下降。

（三）關注點：貨幣政策走向是關鍵，房產稅改革試點范圍逐步擴大，不同城市、企業分化加劇

貨幣政策微調：2012年貨幣政策微調的力度和節奏將是影響房地產業走勢的關鍵，全年房地產信貸將有所增長，但行業資金壓力在短期內仍將上升。房產稅：改革試點范圍逐步擴大，這將為限購等行政手段的逐步退出創造條件，促進房地產業的長期健康發展。城市分化：一二線城市仍將面臨較為嚴厲的調控政策，過去幾年土地供應量大、開工高的二線城市可能面臨更大風險，東部沿海三四線城市可能因經濟基礎較好迎來更大發展空間。企業分化：龍頭企業領先優勢進一步擴大，中小企業面臨資金風險。房地產企業應根據其自身優勢，順勢而為，合理布局，保持健康發展。

三、結束語

綜上所述，隨著政府、開發商和普通居民在今年進入深度博弈之中，明年的房地產調控將會呈現出一個“整體緊”的局面，全年量價難有增長，總體不容樂觀也無需過度悲觀，博弈的最終結局很可能隨著各方的適度妥協而最終揭曉。

數據素材來源：

中國指數研究院蘇州分院

第三篇：2010年房地產宏觀政策回顧及2011年展望

2010年房地產宏觀政策回顧及2011年展望

陳柳欽

（天津社會科學院城市經濟研究所，天津，300191）

一、2010年主要房地產政策回顧

2010對于房地產市場是一個不平凡的一年，各項調控政策頻現。2010年1月1日，財政部出臺“5年內住房轉讓全額征收營業稅”的規定，國際金融危機時期的二手房轉讓營業稅優惠政策就此終止，這無疑是在打擊投機購房，給炒房者帶來不利影響。2010年1月10日，國務院辦公廳下發了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號)（簡稱“國十一條”），要求進一步加強和改善房地產市場調控，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展?！皣粭l”包括五個方面，涉及十一個條款，與之前的“國四條”相比，內容更加豐富、系統和全面，規定也更加具體和詳盡，政策方向與2009年12月以來的所有調控樓市的政策方向一脈相承，是對最近一段時間以來中央調控樓市政策的系統化。2010年1月20日，財政部發布關于印發《投資性房地產評估指導意見（試行）》的通知。通知稱，為規范注冊資產評估師執行資產評估業務行為，維護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益，中國資產評估協會制定了《投資性房地產評估指導意見（試行）》，現予以發布，自2010年7月1日起施行。這是自國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》后，房地產調控政策執行細則的首次出臺。2010年1月21日，國土資源部發布《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》（國土資發〔2010〕9號），提出申報住宅用地的，經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年1月28日，國土資源部部長徐紹史在全國土地資源工作會議上表示，2010年國土部將加快編制保障性住房用地供應計劃，嚴格控制低密度大戶型住房用地；繼續完善土地出讓招拍掛制度，加大閑置土地的處理力度，對囤地炒地行為進行專項整治。

2010年2月20日，中國銀監會正式發布《流動資金貸款管理暫行辦法》和《個人貸款管理暫行辦法》，出拳打擊炒房者和投機行為。2010年2月25日央行再次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

2010年3月9日，財政部、國家稅務總局聯合下發了《關于首次購買普通住房有關契稅政策的通知》》(財稅[2010]13號)，通知明確，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策。2010年3月10日，國土資源部又在其網站上公布了《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》（國土資發〔2010〕34號），明確檢查時間表，對“囤地”行為提出了具體的處罰措施。2010年兩會剛剛閉幕，3月15日北京土地市場就涌現出3個新的“地王”，而且全部是“央企制造”。針對備受關注的央企“拿地熱”，國務院國資委2010年3月18日就央企介入房地產業做出回應，表示除16家以房地產為主業的中央企業外，還有78家不以房地產為主業的央企正在加快進行調整重組，在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作后，要退出房地產業務。

2010年4月13日，住房和城鄉建設部發布實施《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房[2010]53號），明確要求各地加強商品住房預售行為監管。今后，未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取訂金、預訂款等性質的費用。房地產開發企業應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。2010年4月14日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，分析一季度經濟形勢，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施，并確定了四項政策措施，被輿論稱為“新國四條”：一是抑制不合理住房需求，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，二套房貸款首付款比例不得低于50%；二是增加住房有效供給；三是加快保障性安居工程建設；四是加強市場監管，嚴格查處土地閑置、捂盤惜售的企業行為。2010年4月17日，國務院又發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》》（國發〔2010〕10號），提出了調控樓市的10項具體措施，被稱為“新國十條”。其將遏制房價與維護社會穩定等量齊觀，要點包括要求房價過高、上漲過快、供應緊張的地區暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款等。房地產新政提出了實施差別化的信貸政策，并指出在部分房價上漲過快地區可暫停發放購買第三套及以上住房貸款及暫停非本地居民購房貸款，嚴厲遏制了銀行貸款支持購買多套住房的投機投資性行為，封堵住了投機客避開銀行貸款進行炒房的空間，實現了對房地產投機投資行為嚴密而精準的打擊。2010年4月27日，住房和城鄉建設部公布了《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》（建保[2010]59號），規定：經濟適用住房購房人在取得完全產權以前，只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借，也不得擅自改變住房用途。對違規出售、出租、閑置、出借經濟適用住房，或者擅自改變住房用途且拒不整改的，按照有關規定或者合同約定收回，并取消其在5年內再次申請購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格。

中國人民銀行2010年5月2日宣布，從5月10日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，農村信用社、村鎮銀行暫不上調。這是央行年內第三次上調金融機構人民幣存款準備金率。此前，央行分別于2010年1月12日和2月12日宣布上調準備金率0.5個百分點。受存款準備金率上調影響最大的是房地產企業。因為房企70%的資金來源于銀行貸款，存款準備金率上調將壓縮商業銀行的貸款空間。2010年5月5日，住房城鄉建設部、民政部、財政部聯合印發了《關于加強廉租住房管理有關問題的通知》（建保[2010]62號），針對部分地方廉租住房管理中出現的房源閑置、出借，日常管理和維修養護資金不落實，準入退出管理機制不完善、日常監管和服務不到位等問題，做出了有關規定。2010年5月26日，國家稅務總局發布《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號），明確了土地增值稅清算過程中若干計稅問題。如房企逾期開發繳納的土地閑置費不得在土地增值稅中扣除、土地增值稅清算時收入確認的問題等。

2010年6月3日，國家稅務總局下發《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號），抬高了土地增值稅預征率的下限。國稅總局規定，除保障性住房外，東部地區省市預征率不得低于2%，中部和東北地區省市不得低于1.5%，西部地區省市不得低于1%。2010年6月4日，住建部、央行和銀監會聯合發出通知，就商業性個人住房貸款中第二套住房的認定標準進行了明確的規范。通知規定，借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；或借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的；或貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。貸款人都應對借款人執行第二套(及以上)差別化住房信貸政策。即首付5成，利率1.1倍。2010年6月12日，住房城鄉建設部等7部門聯合制定發布《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保〔2010〕87號），旨在解決中國城市中等偏低收入家庭住房困難。分析指出，這份指導意見彌補了長期以來“夾心層”住房政策缺位，是解決“夾心層”住房困難的有力舉措。2010年6月18日，住房城鄉建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、農業部、國家林業局等六部門聯合印發《關于做好住房保障規劃編制的通知》，部署2010~2012年保障性住房建設規劃和“十二五”住房保障規劃編制工作。住房保障政策三大調整項目：購房補貼標準從每平方米2000元調整為2800元；中等偏低收入家庭收入標準從人均月收入1220元調整到1500元；35周歲以上單身的低收入住房困難戶納入住房保障范圍。

2010年9月初，國家統計局首次明確表示進行空置房調查。隨后，北京、天津、上海、廣州、深圳5個試點城市啟動空置房調查。在5城市空置房調查啟動后不久，由于空置房沒有統一標準，難以得出空置率，國家統計局將對人口普查中獲得的住房信息進行采集和分析。2010年9月25日，國家統計局公布了《住宅銷售價格統計調查方案(征求意見稿)》。根據這個征求意見稿，直轄市、省會城市、自治區首府城市(不含拉薩市)、計劃單列市等35個大中城市新建住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當地房地產管理部門的網簽數據，不單獨進行調查。2010年9月26日，國土資源部、住房和城鄉建設部聯合下發了《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》（國土資發[2010]151號），針對房地產用地和建設領域管理，在“國十條”的基礎上進一步細化。要求繼續抑制房價上漲、促進房價地價合理調整，并督促地方各有關部門“加強協作、形成合力，從當地房地產市場實際出發，落實各部門責任，促進房地產市場持續向好發展。9月28日，財政部和國家稅務總局發布《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》（財稅[2010]88號），對公租房建設和運營中包括土地使用稅、印花稅等在內的多項稅收予以免征優惠，執行期限暫定三年，政策到期后將根據公租房建設和運營情況對有關內容加以完善。9月29日，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部三部委聯合發布《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》（財稅[2010]94號），規定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1 年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。9月29日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合下發了《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》（銀發〔2010〕275號），要求：各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款；對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定；各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房；對有土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規記錄的房地產開發企業，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期；對不認真執行差別化信貸政策的商業銀行，一經查實要嚴肅處理；繼續支持房地產開發企業承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求；鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。9月29日，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部就調整房地產交易環節契稅、個人所得稅有關優惠政策發布通知，通知要求，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。在個人所得稅方面，通知要求，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。通知自2010年10月1日起執行。

2010年9月底以來，有關部委掀起的房地產“二次調控”將政策的利劍直指地方政府的執行力。2010年10月11日，住房和城鄉建設部、國土資源部、監察部等三部門專門發出通知，要求各地立即研究制定貫徹落實“新國十條”的細則，并強調將對政策落實不到位、工作不得力的省級政府進行約談，直至追究責任；房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。2010年10月19日，中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。2010年10月20日，住房和城鄉建設部稱，從2010年10月20日起，上年結轉的個人住房公積金存款利率上調0.2個百分點，由現行的1.71%調整為1.91%。當年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。與此同時，個人住房公積金貸款利率同時上調。其中，五年期以下(含五年)從3.33%調整為3.50%，五年期以上從3.87%調整為4.05%。2010年10月底，多家銀行總行已向分支行下發通知，從11月1日起，全面取消房貸七折利率，首套房首付最低30%，利率優惠下限調整為同檔期基準利率的85%；二套住房最低首付50%，利率執行同檔期基準利率的1.1倍。

2010年11月3日，住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行、銀監會發布《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》（建金〔2010〕179號），規定使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。同時，第二套住房公積金個人住房貸款的發放對象，僅限于現有人均住房建筑面積低于當地平均水平的繳存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。

2010年12月19日，國土資源部發布《國土資源部關于嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題的通知》（國土資發〔2010〕204號），要求各省區市國土資源行政主管部門及派駐地方的國家土地督察局，密切關注當前土地市場動向，抓緊采取有力措施，嚴格落實房地產監管和調控政策措施，打擊囤地炒地閑置土地等違法違規行為，堅決抑制少數城市地價過快上漲趨勢。2010年12月22日，商務部發布《關于加強外商投資房地產業審批備案管理的通知》（商辦資函[2010]1542號）指出，為確保房地產調控政策取得實效，要求各地商務主管部門切實加強涉及外匯流入類房地產項目的審查；加強對跨境投融資活動的監控以及對房地產市場風險的防范，抑制投機性投資；進一步加強對并購、股權出資等方式新設及增資的房地產項目的審批監管和數據審核。通知特別提到，各地商務主管部門要嚴格按照外商投資設立投資性公司的各項規定開展審批工作，不得審批涉及房地產開發經營業務的投資性公司。在加強涉及外匯流入類房地產項目的審查之外，商務部還要求，各地商務主管部門要會同當地有關部門加強對跨境投融資活動的監控以及對房地產市場風險的防范，抑制投機性投資。2010年12月23日，國家統計局局長馬建堂表示，房地產價格統計改革取得階段性進展，通過網絡公開征求意見的《住宅銷售價格統計調查方案》將從2011年起實施。2010年12月25日，中國人民銀行宣布，自12月26日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點。其中，對房地產市場影響最大的5年期以上貸款利率，由現行的6.14%上調至6.40%。2010年12月26日，住房和城鄉建設部宣布上調住房公積金存貸款利率。從2010年12月26日起，五年期以下(含五年)及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調0.25個百分點。五年期以下(含五年)從3.50%調整為3.75%，五年期以上從4.05%調整為4.30%。同時，開展住房公積金支持保障性住房建設項目貸款試點的城市，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行，并隨個人住房公積金貸款利率變動做相應調整。2010年12月26日，國務院總理溫家寶再次重申穩定房價的決心和承諾不變，國家將從兩個方面繼續加大力度以穩定房價：一方面，加大保障性住房的建設力度；另一方面，繼續抑制投機。2010年12月29日在北京召開的全國住房城鄉建設工作會議提出，2011年要繼續堅定不移地加強房地產市場調控，遏制房價過快上漲，住建部將會同有關部門儲備調控政策。2011年我國將更大規模地推進保障性安居工程建設。

二、2010年重大房地產政策評述

1、“國十一條”

2010年1月10日，國務院出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（簡稱“國十一條”），要求進一步加強和改善房地產市場調控，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展?！皣粭l”包括五個方面，涉及十一個條款，與之前的“國四條”相比，內容更加豐富、系統和全面，規定也更加具體和詳盡，政策方向與2009年12月以來的所有調控樓市的政策方向一脈相承?！皣粭l”不僅從數量上比以往要多，涉及各個環節，而且每一條都有很具體的內容，尤其對于市場的治理和地方政府的落實均提出了明確要求，決策層面的決心很大。具體說來，可以概括為幾個方面：首先是調整供應結構，最核心的是增加中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房等五類住房的供給。增加上述五類住房供給，實際上明確了此前強調的住房供應的“雙軌制”，通過調整供應結構的方式，讓住房“雙軌制”落實到位，實現住房市場結構上的大調整。第二，抑制投資投機性需求。這次沒有特別提到改善性住房需求字眼，而是把首次購房和非首次購房、普通住房和非普通住房區別開來，加大差異化的信貸和稅收政策，支持鼓勵首次置業需求。對非普通商品房、非首次置業等投資投機性需求，明確采取差異化政策。對二套房明確以家庭為單位認定是否為第二次購買。體現“有保有壓、區別對待”的做法，在信貸、稅收政策上加以區分。第三，控制信貸風險。通知提出對房地產開發商嚴格項目資本金的要求，對開發貸款要嚴格管理。同時，還提到金融機構信貸資金、境外熱錢進入房地產等問題。對央企投資要規范化，主要是對2009年央企進入樓市的一個警示，并在金融、信貸風險管理方面提出具體措施。對穩定市場秩序，針對開發企業囤地炒地、捂盤惜售，對土地出讓金繳交方式管理、土地管理方面等都涉及到，內容非常系統全面和完整。第四，在明確責任方面，這個文件與此前出臺的政策方式非常不同。該通知以國務院辦公廳名義正式對下發文，與此前中央經濟工作會、國務院常務會等涉及房地產調控的政策相比，該通知對地方各級政府責任有具體要求，對地方責任主體有明確約束力?！皣粭l”通篇不是打壓原有房地產市場的供應體系和價格，而是通過提高首付款比重來疏導非理性需求和投機性需求；通過加大保障性土地、保障性住房的供給，實現加快土地有效供應、完善住房供給市場進而最大限度滿足有效需求的目標?！皣粭l”在針對“地王”背后的土地制度方面，提出了“探索土地出讓綜合評標辦法，從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積”；在針對捂盤惜售、囤積房源等擾亂樓市秩序的行為上，提出“不得分層、分單元辦理預售許可，要在規定時間內一次性公開全部房源”。探索土地出讓綜合評標方法等一系列涉及土地市場的政策，一方面是防止“地王”現象，另一方面是提高土地供應和開發利用效率。因此，需要改進的，一是供應的地塊不宜過大，一般應保證在3年左右能開發完；二是招拍掛制度要完善，對普通商品房用地，一般應在基準地價、標定地價基礎上作適當浮動，防止過高地價提升房價?！皣粭l”中，明確提出進一步健全和落實穩定房地產市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。這是國家文件中第一次在房地產的管理上提出采取“問責制”方法。這是指在考核地方政府官員績效時，除了以GDP為主的績效考核外，同時也將拍賣土地價格、廉租房占商品房的比例、商品房價格增幅、商品房空置率等代表民生狀況的綜合指標納入其中。這樣可以督促地方政府增加保障性住房供給，降低地方政府吹大房地產泡沫的動因?！皣粭l”告訴我們，歸市場運作的房地產市場，通過計劃和市場的綜合措施滿足社會有效需求“提高土地供應和開發利用效率”，未來房地產供應市場的重點是滿足“中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房”的五種住房需求，“擴大上述五類住房的建設用地供應量和比例”。非重點的高檔豪華住宅的供應量和比例將相對減少，穩定房價的趨勢已經明朗。“國十一條”的出臺為2010年各項政策的出臺埋下伏筆，可謂是2010年各項政策的前身，之后的政策大多是貫徹這一政策核心“二次調控”，“二套房”首付提高到40%進一步抑制“投資性”需求的誕生，該政策是2010年房地產“調控年”的開篇之作。

2、“國十九條”

2010年3月10日，國土資源部公布了《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》（國土資發〔2010〕34號）（簡稱“國十九條”），要求各地2010年90平米(包括90平米)以下的住宅土地供應量應不低于七成，同時，土地競買保證金不得低于出讓最低價的20%。這份文件的發力方向，毫無疑問是“高房價”。這一被稱為“國十九條”的土地新政要求必須確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地比例，不低于住房建設用地供應總量的70%。并要嚴格控制大套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地。按照“國十九條”的要求，2010年的商品房土地將更多用于90平米以下住宅建設。同時，棚戶改造土地供應應優先安排，其次是保障性住房用地，最后才是自住性中小套型商品房建房用地。“國十九條”還明確提出，土地競買保證金不得低于出讓最低價的20%。此前，購地只需繳納10%競買保證金。同時，對用地者欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發規模超過實際開發能力以及不履行土地使用合同者，國土資源管理部門要禁止其在一定期限內參加土地競買。

在2010年年的全國兩會期間，房價、地價問題備受關注，半數提案直指房地產。國土部此番“奉旨調控”的力度可謂“兇猛”，頗有刀刀見血之“狠勁”，這也是繼“國四條”、“國十一條”等調控政策之后，中央再次從樓市源頭抑制市場熱炒，房地產用地整治風雨欲來?！皣艞l”的政策構思可謂良苦，一方面企望抑制地產商利用土地存積獲取溢價，另一方面則期望加大保障房用地，令低端商品房批量面市。回顧近十年來的土地管控可以發現，從1999年住房市場開放，至2004年，每年房價上漲幅度為5%，而從土地“招拍掛”制度開始起，即2004年至2010年，平均每年房價漲幅為10%，為什么土地集中管制前后，房價漲幅會出現翻倍差距？基本邏輯是，當土地集中供應導致商品房供應規模下降，而需求卻源源不斷增加時，房價必然像被擱在蓄熱已久的“活火山”出口上。為了平衡高房價之弊，此次出臺的“國十九條”將保障房土地供給推到極致。我們認為，“國十九條”的主要作用，還是重塑土地市場制度建設，催促土地市場轉型。表1

“國十九條”

國土部關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知

一、加快住房建設用地供應計劃編制

（一）科學編制住房特別是保障性住房用地供應計劃。

（二）協調推進住房用地供應計劃實施。

二、促進住房建設用地有效供應

（三）確保保障性住房用地供應。

（四）嚴格規范商品房用地出讓行為。

（五）堅持和完善土地招拍掛制度。

三、切實加強房地產用地監管

（六）實施住房用地開發利用申報制度。

（七）加強土地開發利用動態監測。

（八）強化保障性住房用地供后監管。

（九）嚴格依法處置閑置房地產用地。

（十）加強房地產用地開發利用誠信管理。

四、建立健全信息公開制度

（十一）公開住房供地計劃。

（十二）公開土地出讓公告。

（十三）公開土地出讓和劃撥結果。

（十四）公開土地開發利用信息。

（十五）公開違法違規用地查處結果。

五、開展房地產用地突出問題專項檢查

（十六）明確房地產用地專項檢查的重點內容。

（十七）結合出讓合同清理制定專項檢查方案。

（十八）嚴肅查處房地產用地中的違法違規行為。

（十九）切實加強對專項檢查工作的組織領導和政策指導。

3、“新國四條”

國務院總理溫家寶2010年4月14日主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施（簡稱“新國四條”）。其中，要求對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。從“新國四條”，我們發現政策的“變”與“不變”。變化之處在于：一是，政策重點有所轉變。此輪調控政策始于2009年12月的中央工作會議，此后國務院陸續出臺了“國四條”、“國十一條”，乃至今日的新的調控政策（本文稱為“新國四條”）?；仡櫄v史，我們發現：此輪調控政策的首要工作（第一條內容）已由“增加供應”轉變為“抑制需求”?？梢?，目前部分城市房價的過快上漲已經超過政府的容忍程度，政府開始更加關注短期房價的走勢。二是，信貸政策收縮力度加強，且未來收緊空間仍然很大。二套房貸政策始于2007年9月，在2008年底從中央政策上開始松動，又于2010年1月“國十一條”上重新收緊，但在這個過程中，對于第二套房貸的首付比例無非是40%，但在“新國四條”中，二套房首付比例提升至50%，且重新明確其貸款利率為基準利率的1.1倍。同時，這一政策給市場傳遞一個信號，如果政策未能收到效果，二套房首付比例仍可以做進一步的提升。三是，加快研究制定合理引導個人住房消費、調節個人房產收益的有關稅收政策。此項為此輪調控政策中的新內容。我們認為，政策所提稅收政策主要是指“物業稅”或“房產稅”。可以看出，政府在調控手段上仍有很多選擇的余地。不變之處在于：一是，政策目標仍然是遏制部分城市房價過快上漲，而非讓房價下降。二是，增加供應，尤其是保證保障房供應的政策不變?！靶聡臈l”要確保完成2010年建設保障性住房300萬套、改造各類棚戶區280萬套的工作任務。這與“國十一條”中“力爭到2012年末,基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題”的目標相符。政府重民生，保投資的意圖沒有改變。相比此前出臺調控房價的“國四條”和“國十一條”，“新國四條”措辭更具針對性，條文更具體、措施更嚴厲，不但為未來的調控創造了寬松的稅改空間，還首次明文承諾，“地方政府可根據實際，在一定時期內采取臨時性措施，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房”。通過實行差別化的信貸和稅收政策、增加土地總供應、實行差別化的土地政策、大幅增加保障性住房、加大市場監管力度四個方面四管齊下，其著力點就是徹底改善房地產市場的供求關系，從而達到抑制高房價和樓市泡沫的目的。保證了對高房價和樓市泡沫的精準打擊，又盡量避免了擾民，堪稱中國房地產調控政策中最動真格、最有力度、最具針對性的舉措。當然，上有政策、下有對策，政策是死的人是活的。所謂無商不奸，無利不起早，不管是從事房地產開發的商人，還是依賴于“土地財政”的地方政府，都把房地產市場當作“香餑餑”，把購房者當作了“唐僧肉”，為了實現利益最大化，不排除房地產商和金融部門對“新國四條”的陽奉陰違，地方政府也難免會對“新國四條”變通執行。“新國四條”好比從銀行信貸、稅收政策、住房供求、市場監管等方面對畸高房價打出的組合拳，為成功調控房價提供了“理論上”的可能，要發揮其最大威力，讓理論轉化為實際成效，關鍵還取決于執行力。如果在執行中不走樣、不出狀況、不掉鏈子，并且有強有力的措施包括問責制度來保障執行力，畸高房價一定能夠被降服，房地產泡沫帶來的一系列社會問題、經濟問題和風險隱患都將被消除。反之，“新國四條”則會成為紙上談兵。

4、“新國十條” 2010年4月17日, 國務院頒布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號）（“新國十條”），通知從金融杠桿、土地供應、購買準入等各方面對樓市的投資、投機行為進行了嚴厲打壓，是樓上有史以來涉及面最廣、力度最大、影響最深遠的一次房地產調控政策，旨在遏制房價過快上漲。“新國十條”要求，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。相對而言，本次政策措施相較更為嚴厲和細化。不但對首套、二套及多套購買住房的首付款比例逐次抬高，還規定在一些房價問題最為嚴重城市，可自行制定“差別化”房貸政策，如：對第三套住宅貸款不予審批，限制非常住居民購房貸款等。

“新國十條”要求，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。很明顯，這條是為了遏制外地炒房者，尤其是某些炒房團。在個別城市，炒房團會破壞當地樓市正常的供求關系，放大需求，吸入更多的資金，再倒賣出去，導致部分地區出現恐慌性購房的情況。

“新國十條”指出，各地區、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地產市場調控政策，采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經濟發展?！靶聡畻l”中，最亮眼的是對地方政府的問責制，提出地方政府對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。

“新國十條”與以往政策相比，其新意在于：地方政府穩定房價不力將問責。房價調控已從中央性舉動變成了地方政府責任，問責制度實施將地方政府與高房價的整體利益進行剝離。能促使地方政府在控制房價方面更為主動和積極。嚴厲的調控政策必須有“考核問責機制”的配合，如果在政策措施有針對性、職責劃分清晰的前提下，房地產市場調控還不能達到如期目標，不能令群眾滿意，到時“問責制”或許就會緊隨其后出臺亮相了。

5、“新國五條”

為進一步貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神，2010年9月29日，國家有關部委分別出臺五條措施，鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場健康發展。被業界稱之為“二次調控”，又稱作“新國五條”。這些措施包括：一是，各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實國發〔2010〕10號文件的實施細則。二是，要完善差別化的住房信貸政策，對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上。同時，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。三是，調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。四是，切實增加住房有效供給。各地要加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。五是，加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，要繼續加大曝光和處罰力度。

“新國五條”與“新國十條”比較，主要有一下幾點不同之處：一是，強調了首套房的首付比例由“不低于30%”調整為“30%及以上”。之前，首次購買90平米以下普通住宅的貸款最低首付為20%。總體基線未調，但更為明確。二是，第三套房停貸將不再區別地域、也不再給予商業銀行自主選擇權，將全面停貸。三是，10月1日起，對契稅和個人所得稅進行調整。五是，加快推進房產稅改革試點，并逐步擴大到全國。以前政府沒提，這次將加快房產稅改革試點，并逐步擴大到全國，房產稅或許越來越近了。

“新國五條”的出臺，其布景不只僅是局部地區房子的價格疾速上漲，更多的是我們國家政府的政治不變和經濟不變。因此，理解2010年9月29日的“新國五條”，要從政治和經濟兩個方面深查，問責制、三套房貸、房屋稅是“新國五條”中最為要害的字眼：政治方面：強化中心當局的新政策落實，將當地當局的當地新政策節制在中心當局的新政策系統之內?！靶聡鍡l”的第一條中最嚴峻的語句是：嚴厲執行問責制，對新政策落實不到位、任務不得力的，要進行約談，直至追查責任。問責制關于當地當局來說意味著政治生命的完畢。經濟方面：金融杠桿和稅收杠桿效果將會加大，然后成為樓市調控的利器。

三、2011年房地產政策展望

隨著房地產市場調控難度的增大，來自通脹壓力、匯率壓力、投資渠道匱乏等各種外部因素的影響也越來越多。2010年房地產調控措施層出不窮，但效果不給力，最嚴厲的調控政策，非但沒有將成交量“打趴下”，反而在年末出現明顯回升。2010年末中央和各部委的表態和舉措傳達出了中央對房地產繼續調控的堅強決心。短期來看，2011年房地產調控將繼續，政策高壓依然延續，加上供應量增大，房價有望進一步穩定，抑制住房投機將是“十二五”期間的主題。十七屆五中全會提出“要加快形成消費、投資、出口協調拉動經濟增長新局面”，這與以往“投資、消費和出口”三駕馬車的提法有新的變化，更加強調了消費的重要性。長期來看，房地產難以再出現2009年那樣的政策優惠時期。房地產發展必須與經濟發展相協調，保障民生、結構調整、制度規范等是調控的方向。土地供應、住房供應不再只著重量的增加，而更強調結構的調整。稅費制度改革、交易建設標準將不斷完善。對于未來的房地產調控，就行業本身而言，只要調控政策大方向不變，調控的效果就會逐漸顯現，市場關系會回歸到正常的狀態。

1、貨幣政策基調發生重大轉變，由“適度寬松”調整為“穩健”

1998年為應對亞洲金融危機和國內嚴峻的通縮壓力，中國開啟穩健的貨幣政策。從1999到2006年，中國實行穩健的貨幣政策。這是1984年中國人民銀行專門行使中央銀行職能以來，執行時間最長的貨幣政策取向。從1998年開始，我國在穩定的貨幣政策下，采取了收緊貨幣抑制通脹的政策；而到2003年我國外匯占款日益增加，基礎貨幣與貨幣乘數越來越多，2003年以來，面對經濟中出現的貸款、投資、外匯儲備快速增長等新變化，穩健的貨幣政策內涵開始發生變化，適當緊縮銀根，多次上調存款準備金率和利率。

圖1

貨幣供應量月度同比增長率（%）

2010年以來，國內宏觀經濟呈現出經濟快速增長、貨幣供應處于高位，物價水平快速攀升的局面。央行采取了針對性的貨幣調控措施，努力確保經濟持續增長，信貸投放平穩，物價保持平穩的實現。2010年12月3日，中共中央政治局召開會議，指出2011年將實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，增強宏觀調控的針對性、靈活性、有效性。這標志著貨幣政策在從2009年的“極度寬松”（2009年貨幣政策雖為適度寬松，但全年新增貸款達9.6萬億元，M2增速接近30%）轉為2010年的“適度寬松”后，正恢復到中性。2010年，我國貨幣政策始終面臨“兩難”抉擇。一方面是國內通脹壓力不斷顯現，國際“二次寬松”、國內“貨幣超發”成為2010年的關鍵詞，政府開始主動收縮流動性，另一方面，加息將增加“熱錢”流入。面對人民幣對外升值、對內貶值的雙重壓力，2011年貨幣政策將繼續在兩難選擇中尋求突圍。考慮到2010年起中央已多次提高存款準備金率（最近一次為12月10日，大型金融機構的存款準備金率已達到18.5%的歷史新高），并于10月和12月兩次加息，預計從現在起至2011年上半年，貨幣政策的重點在于抑制物價上漲和促進經濟轉型，整體偏緊的導向不會變化。

在經濟處于新一輪上行周期、M1增速仍處高位的情況下，為避免出現目前由局部供給沖擊引發的食品價格上漲轉換成全面通貨膨脹，預計2011年總體回歸穩健的貨幣政策將采取總量對沖、增量控制與適度升值、謹慎加息、適當管制流入資本的對策來收縮流動性，并管理通脹預期。從歷史經驗看，經濟增長過熱、通貨膨脹和負利率是央行加息的主要參考指標，但在實際操作中，央行對加息手段的采用往往十分慎重，時點選擇一般是在經濟過熱與通脹高企并存的情境之下。在過去的10多年里，一年內連續2次以上加息的情況僅在2006和2007年出現過，這可能是考慮到糾正負利率、抑制通脹預期的同時，需要盡量避免對實體經濟的過大沖擊。從當前的情況來看，一方面我國正面臨著經濟結構調整和經濟增長方式的轉變，經濟過熱的局面暫時難以出現；另一方面，在全球經濟復蘇依然疲弱的形勢下，處在轉型期的中國企業更需要良好的政策環境，連續加息不利于企業的發展壯大。隨著近期國家加大對市場投機炒作打擊的力度、出臺穩定物價的措施、加大對農業的投入，以及央行再次上調存款準備金率、加大公開市場操作回收流動性的舉措和天氣及翹尾因素影響的漸行漸遠，預計CPI將很快見頂回落。因此，我們認為，在2011年通脹壓力仍然較大的情況下，央行更多的會選擇數量型貨幣政策工作，使用加息工具相對比較慎重，年內加息的可能性不大。但如果房地產調控的效果依舊不明顯，房價出現報復性的反彈，或者股票市場再次出現非理性的上漲，則不排除央行再次使用加息的政策手段。

當前的貨幣政策環境與2002年、2006年較為相似，在制定計劃時，預計2011年M2增長率將參照2003、2006-2007年的計劃制定。預計2011年M2增長率將為16%。至于新增貸款目標，考慮到2010年全年達到8萬億元，而此前制定該指標計劃時一般會低于上年實際值（如2003-2004年和2007年）。預計2011年新增貸款目標計劃將為7萬億元。

2011年，在“流動性內部存量大、外部增量大”，“人民幣升值預期加強”，“內需不足，外需萎縮”，“加息通道打開”等多重矛盾的背景下，“緊貨幣”、“寬財政”將是中國經濟在矛盾中尋找再平衡的政策基調。如果說2009年以保障經濟增長為壓倒一切的目標，為此在刺激性財政政策、適度寬松貨幣政策的運用上，可以放手去做的話。相比而言，2010年的保增長，似乎成了戴著鐐銬跳舞，不但要維持經濟穩定增長，還要完成結構調整和通脹預期管理的難題。到了2011年，控制通脹水平已經成為第一位的施政目標，貨幣政策也從適度寬松向穩健轉向。在貨幣政策明確轉向穩健的背景下，盡管實體經濟信貸需求保持旺盛，但信貸控制更趨嚴格將導致新增貸款規模下降。在國內信貸需求旺盛、境外資本流入壓力較大同時公開市場回籠存在一定困難的情況下，預計2011年底之前準備金率還有可能上調3-4次，每次0.5個百分點?？紤]到目前部分銀行的貸存比已經超過75%，未來再次差別性調整準備金率的可能性依然存在。

對于房地產行業而言，更需關注的是央行對數量化（信貸總額）而非價格型工具（利率）的使用。據測算，在加息50個基點和100基點的假設下，居民購房成本將提高5-10%，不會突破2007年的水平。開發企業方面，即使加息200個基點，萬科等多數標桿企業利息支出占貨幣資金的比值仍然處于較低水平（見表2）?？梢姡?010年以來多數標桿企業資金實力明顯提升，加息對標桿資金運營壓力不大。和加息相比，銀行信貸緊縮對開發企業的影響更大。由于銀行信貸（開發貸款和按揭貸款）占企業資金來源的近40%，若信貸緊縮力度加大，新增貸款更加嚴厲，將給房地產企業的資金狀況帶來顯著影響。畢竟對開發企業而言，由于其投資回報率遠高于貸款利率，更重要的是資金的流動性，而不是資金的成本（動輒融資成本超過10%的信托資金在2010年得到開發企業的廣泛使用即是證明）。

表2 加息對部分標桿開發企業利息支出與貨幣資金比影響

利息支出與貨幣資金比

萬科

保利

金地

招商

華僑城

基準利率 6.3% 21.6% 8.4% 1.69% 7.01%

50個基點 7.0% 23.6%

9.3% 2.32% 8.73%

100個基點

7.7% 25.7% 10.2% 2.95% 10.45%

150個基點

8.4% 27.7% 11.1% 3.58%

12.16%

200個基點

9.2% 29.8%

12.0% 4.21% 13.88%

250個基點

9.9% 31.8% 12.9% 4.84% 15.60%

300個基點

10.6% 33.8% 13.8% 5.47% 17.32%

在穩健貨幣政策的宏觀背景下，2011年開發商及購房者均將繼續受到金融“緊箍咒”的壓力。目前首套房和二套房首付比例分別為30%和50%，利率則分別不能低于基準利率的85折和1.1倍。有關部門日前提出，房地產價格回到合理價位的調控手段之一是信貸杠桿，這

意味著短期來看房貸政策工具收緊的可能性大于放松。加息對房地產業的影響，一方面將增加開發商的財務成本，另一方面則將增加購房者的還貸壓力。目前商品住宅開發商的平均毛利率普遍在35%以上，適度加息不會對房地產業利潤產生嚴重影響，但在房屋交易低迷、土地增值稅嚴格清算，嚴格預售款監管等多重壓力下，加息周期將加劇房地產行業的資金壓力。對購房者來說，在第三套房全面停貸的背景下，目前自住需求購房比例有所提高。從這個角度來看，加息影響不及提高首付比例影響大。但無論是橫向還是縱向比較，當前我國利率水平仍處于低位，再加上通脹預期有所增強，可以肯定的是，加息壓力對房地產業的影響將持續顯現。

2、房地產調控政策仍將趨緊，限購、限貸政策將延續

2010年9月底，年內房產調控進入一個新高潮。2010年9月30日，深圳市首先出臺政策，繼北京之后開始限制居民購買多套住房，隨后國內10余城市先后出臺了不同版本的“限購令”，雖然具體要求不同，但目標無一例外地指向了以投資、投機為主的多套房購買。“限購令”的不斷出臺引發了市場的強烈反應。作為調控樓市的“權宜之計”，“限購令”在2011年還會走多遠，這些有的規定了期限，有的沒有明確期限的限購政策對未來樓市還將產生怎樣的影響？其實，無論是中央還是地方，其實都清楚地知道限購政策這種直接干預市場的調控方式只能是一種中短期政策。何時退出，主要取決于調控的目標和效果是否能夠達到預期。廈門、福州等城市，限購的政策已經繼續延期。反之，如果調控效果明顯，也不排除一些限購的城市會逐漸淡化限購的政策。作為一個特定時期的特殊手段，限購政策的實行短期內在調節市場、抑制投機購房方面肯定會有明顯的效果。但這并非長久之計，如果長期實行，肯定會扭曲市場關系。

在調控作用之外，限購政策一個重要的意義就是釋放出一個明確的信號——不要懷疑中央調控房地產市場的決心。2010年12月4日，胡錦濤主席主持召開中共中央黨外人士座談會，在會上胡錦濤主席表示2011年將繼續加強房地產調控。加之2011年經濟工作重點為“加快推進經濟結構戰略性調整，穩定價格總水平”，預計2011年的房地產政策調控不會放松，為“保增長”而放松房地產調控是小概率事件。具體來看，限購、限貸政策執行放松的可能性不大。一方面，通脹預期加大的情況下投資投機性需求存在再度反彈可能；另一方面，重點城市供給仍顯不足的大背景下，若放松限購限貸政策可能導致房價再度快速上漲。

從年初到年末，2010年堪稱房地產市場的調控之年。歷經兩波調控之后，第三輪調控會不會在2011年到來成為各界關注的焦點。我們認為，從近期國土部、住建部等部委的密集表態看，第三輪調控在2010年出臺的可能性很大，而出臺的時點估計在“五一”前后，新一輪調控可能還是會從抑制需求方面入手，例如進一步提高二套房貸的首付比例，同時政府也會加大打擊土地閑置的力度。如果房價仍然未能調整到理想狀態，下半年可能會再出臺收緊開發商項目自有資本金率等措施。

3、保障性住房建設力度加大，公租房升至“國家戰略” 或成新主力

2008年、2009年全國保障房建設只有100萬套和300多萬套。2010年，中央制定了580萬套的保障性住房建設計劃并已初步完成。2010年是保障性安居工程建設任務最為繁重的一年。在繼續推進廉租住房建設和棚戶區改造的基礎上，國家有關部委又出臺了指導意見，提出加快發展公共租賃住房，彌補了長期以來“夾心層”住房政策缺位。實施保障性安居工程，關系人民群眾切身利益與社會和諧穩定，關系經濟平穩較快發展和房地產市場穩定健康發展。辦好這件大事，群眾迫切希望，社會熱切期盼，政府義不容辭。2010年10月，“十二五”規劃建議中已明確了“強化各級政府職責，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區改造，發展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給” 的思路，2010年全國要建設580萬套保障房，2011年要建設680萬套保障房，2012年要建設620萬套保障房。照此每年建設600萬套保障性住房的速度發展，5年內3000萬套保障房的入市將解決1億多人的住房難題，這將改寫我國房地產供應市場的現有格局。2010年12月，中央經濟工作會議在部署2011年工作時，明確提出“要加快推進住房保障體系建設，強化政府責任，調動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區和農村危房改造，大力發展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”。與“十二五”規劃建議相比，中央經濟工作會議進一步對住房保障提出具體、詳細的要求，而且再次強調，保障性住房建設是政府的責任。加大保障住房供應，一是并不排斥房地產業繼續發揮對地方經濟和關聯產業的帶動作用；二是保障性住房規模雖大，但投入成本有限，中央財政和地方政府有能力負擔；三是保障性住房主要解決將進城農民工和城市中低收入者“住有所居”和“居有所愿”問題；四是通過調整住房供應平抑房價打壓投機，拉動中低收入階層的住房消費，實現對房價調控的標本兼治。

保障性安居工程建設繼續成為政府的工作重點。2011年1月7日，財政部重新制定了《中央補助廉租住房保障專項資金管理辦法》，明確中央補助廉租住房保障專項資金補助范圍。國土資源部2011年國土工作重點也已明確，其加強和改善房地產用地調控集中體現在確保保障性住房、棚戶區改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，確保2011年1000萬套保障性住房用地供應。同時，國土資源部將推動土地供應由“價高者得”的單一目標向完善市場、保障民生等多目標管理轉變?！跋薹績r競地價”、“雙向競價”、“綜合評標”等房地產用地出讓模式將得到鼓勵，并推動工業用地彈性出讓和租賃制。另外，國土資源部確定要嚴格規范增減掛鉤試點。推進農村土地整治與增減掛鉤相結合，以促進城鄉統籌發展。目前，國土資源部正研究創新土地使用制度，旨在提高土地利用效率，保障土地供應，“提出保障土地供應的新途徑、新方法、新機制”。有關部門正研究將集體建設用地用于公共租賃房建設的試點。如這一試點鋪開，我國大量存在的集體建設用地將得到開發，這意味著我國還有大量土地可以供應。為穩定房價和抑制地價，政府將繼續增加保障性住房建設，加快建設公租房和普通租賃房，鼓勵和支持人民購買改善性住房，采取法律手段抑制投機性住房。

從“十二五”規劃建議到中央經濟工作會議，從有關部門工作會議到各省市的工作通報，都傳遞出一個強烈信號：2011年將開啟保障房建設的井噴時代，其中公共租賃住房將擔當起主力軍的重任。加快保障性住房建設，或已成為當今最嚴厲房地產調控尋求突圍的重要突破口，對有效遏制當前房價持續上漲和加強房地產調控都將產生積極影響。房地產市場嚴格區分為市場化的商品房市場體系與政府主導的保障性住房市場體系，通過加快保障性住房建設，大幅提升保障性住房供給，可以解決由住房供給結構嚴重失衡引發高房價等一系列社會和經濟問題。未來房地產業必須更加兼顧經濟發展和民生問題，實現“保障”和“市場”“兩條腿走路”。

4、稅收調控再加碼，房產稅改革試點將加快推進

2010年9月29日，國家有關部委推出多項房地產政策，展開第二輪樓市調控。其中，十分引人注目的一項就是，“房產稅改革試點將加快推進，并逐步擴大到全國”。相比2010年4月樓市新政提出的“加快研究制定引導個人合理住房消費和調節房產收益的稅收政策”，已從“加快研究政策”進入到“加快推進試點”層面了。醞釀已久的房產稅改革試點進入到實質性的實施階段，意味著房地產調控已經開始由市場層面的調控轉入財稅層面的調控。2010年12月10日，重慶市政府發布通知，提出“按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，積極做好征收高檔住房房產稅的準備工作”，這表明房產稅試點工作在2011年有可能落到實處。2011年1月6日，上海市政府的一位決策咨詢專家向媒體透露：“上海試點房產稅在2010年12月9日已獲得中央批準?！?011年 1月9日從正在召開的重慶市“兩會”獲悉，財政部原則同意重慶開征高檔商品房房產稅，具體實施方案由地方政府制定，報財政部備案。重慶市正抓緊完善相關方案，有望在今年一季度出臺文件開征高檔商品房房產稅。而且，重慶市在新近印發的《關于進一步加強房地產市場調控的通知》中，明確要求相關部門積極做好征收高檔住宅房產稅的準備工作。上海等城市正醞釀房產稅改革，其指向是房產稅不只以租金為計稅依據，而且在空置、免租金期間可按房產原值計稅。2011年1月17日，國務院發布《關于廢止和修改部分行政法規的決定》，對7件行政法規予以廢止，對107件行政法規的部分條款予以修改。其中，《決定》第76條提到，將《中華人民共和國房產稅暫行條例》第八條中的“《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》”修改為“《中華人民共和國稅收征收管理法》”。這一修改可以看作是為房產稅改革作法理依據的鋪墊，修改后，國務院可以據此出臺規定，同意地方試點。此次修改可以提升房產稅的立法基點，方便人大通過，為整個稅改做準備。不過，從《決定》來看，國務院對房產稅暫行條例的修改，并沒有觸及房產稅改革的根本，沒有將“恢復對個人所有住房征收房產稅”寫入條例中，也沒有對免征范圍、稅率等關鍵性部分進行明確。這些內容仍待后續修改時涉及。

按照財政部和國稅總局的政策設計，不動產保有環節的稅收必須具備三大功能：一是調節居民收入分配；二是完善地方稅收體系，替代土地財政成為地方政府重要而穩定的稅源；三是規范土地稅費金制度，完善房地產價格的形成機制。從中央政府的角度考慮，前兩項功能的意義更為重大。從短期看，房產稅試點的推出對市場預期肯定會形成打壓，對短期內抑制房價的上漲有利。不過由于試點的范圍有限，其向全國范圍內推廣的時間更是漫長，因此不能指望試點的推出就能對市場產生根本性的影響。但作為未來地方稅收的基礎稅種之一，其對房地產市場的影響將逐漸體現

“十二五”期間我國個人房產將逐步納入征稅范疇，但具體征收范圍最初可能不會涉及大部分購房者，而僅僅圍繞高端及多套房產擁有者。至于房產稅對房價的影響，不能一概而論。對自住購房者來說，由于開發環節稅負可能降低，再加上征收房產稅可能推高租金，房屋租售比趨于縮小，購房需求不僅不會被抑制，反而可能得到激勵。對投資和投機者來說，由于后期保有成本增加，隨著保有環節稅負加重，投資與投機者受影響程度逐步遞增。房產稅有助于房地產行業的平穩健康發展，減少房價波動和泡沫劇烈程度。但開征該稅的目的絕不僅在于調控房價，更在于調節居民收入分配，健全地方稅收體系。參照國際經驗，短期來看房產稅開征與房地產價格為負相關，即會使房價微量下跌。但從中長期看開征房產稅對房價的影響有限。

此外，中央經濟工作會議將經濟結構戰略性調整作為2011年工作重點，2011年作為“十二五”的開局之年，房產稅改革作為明確中央與地方財稅關系、促進經濟結構調整的重要手段，邁出實質性步伐的可能性較大。雖然房產稅已經被業界認為是對抗高房價的重要利器，但是卻依然難以擺脫把稅費負擔再次轉嫁給普通購房者的副作用，因此在“十二五”期間，房產稅將踏上試點研究推進的征程，大范圍普遍適用的可能性依然很低，同時房產稅不僅將作為抑制投機炒房的獨立稅種出現，還將承擔起進一步調整優化稅收結構的使命，通過征收房產稅實現政府定期持續的受益，從而在轉變經濟發展方式的綱領下推進財稅體制的改革。

第四篇：2012年上半年市場回顧及下半年展望

2012中期回顧及展望

2012年中期A股市場回顧及展望

上證指數在本1.6日創下2132新低后展開兩波反彈走勢，這個時間位置在一年前已經預測。縱觀滬深兩市，從走勢上比較深市較滬市強勢，出現這種情況的原因很明確，就是和國家經濟發展方向調整有密切的關系，滬市指數傳統周期性成份相對較大。在經濟轉型期間，市場是陣痛期，傳統周期性行業受制于轉型的調整，新興產業有待于進一步成熟和發展，從某種意義上講，這種糾結的氛圍造成了市場處于階段性的真空期。

市場經過三年的調整周期，滬市2132點已經成為一個重要的轉勢區域，這是一個重要的階段性區域低點。這一點從市場個股走勢上已經明顯表現出來。上半年市場雖處于真空期，但是板塊個股表現突出。其中主要集中在醫藥，釀酒等一些老字號，此類個股相對于不斷新低的鋼鐵銀行等行業卻反復新高。這是價值的再發現過程，對于一些擁有得天獨厚的資源和地域不可再造的個股，市場還會繼續挖掘和發現，這方面可能后面會集中在未上市的老字號或者其優勢資源的證券化收購上。另一方面，券商板塊從某層含義上也代表了市場大資金的一個關注方面。在上半年走勢中，相對于指數的不作為，券商板塊內個股卻是低點逐步抬高。其次，最不被看好的地產板塊，從上半年走勢中，招保萬金四大龍頭地產反復向上，似乎有巨大的神秘資金在潛伏其中。上半年各個板塊中，券商板塊漲幅30%，地產板塊和醫藥釀酒類

預而后立

----火焱宣 1

漲幅均在10%以上；個股之中，其中有二十余只個股已經創下歷史新高。

從上半年實際走勢和數據中，可以發現目前市場并不是處于泥沙俱下的熊市當中。目前是轉勢之前的底部區域震蕩之中，指數在目前這個位置隨時會給上選擇突破，且目前這個位置極可能會成為牛市的起點。

在外圍局勢中，歐債危機目前已經向好的方向發展。而美政府的所作所為，更像是設局。周邊目前存在的南海危機，東海危機這一切從大的方面看均在掌握之中。經濟方面，政府的智庫和幕僚比一般人分析的更遠更詳細，gdp幾年來第一次破8,相應的，從最近降低存款準備金和連續降息已經看出政府解決此類問題的決心和對策。股市的功能是繁榮經濟和融資，而當這功能逐步減弱投資主體怨聲載道的時候，那相對的扶持政策就會隨即而出。從近半年證監會主席多次隔空喊話以及出臺降低交易費用上可以看出一些端倪，后面還存在一些降低或減免稅費的機會。另一方面，虛擬經濟趨勢是領先于實體經濟，股市往往存在履霜堅冰至，春江水暖鴨先知的提前征兆。

從大的周期上看，四年和七年是一個完整的周期循環。而對于市場近乎長達三年時間的下跌，主板風險和泡沫已經釋放到極點。從目前技術形態上看，大盤日線從年初反彈以來形成標準的m頭，低位的m頭更具有洗盤特征。量能上看，已經處于年初反彈時的階段量能水平，一個階段性的放量之后跟隨一個階段性的縮量過程，更具有洗盤的特征，顯示目前拋壓很小。周線上看，連續三周出現了帶下影線的陰k線，顯示有資金在逢低吸籌入場。從趨勢線上看，2011年4月份，7月份，11月份的高點壓力下降趨勢線已經在年初有效突破。日線上看，目前正處于從1664點和2132點的低點連線位置附近，指數日線走勢下半年目標位置在2500—2600一帶。針對以上原因，目前市場處于轉折之際，此階段盲目看空風險極大。

對于下半年操作思路，第一個需要密切關注的是券商板塊。下半年融資融券及新三板等業務種類的增加會進一步提高券商的收益，這里面如果考慮進去市場成交量的因素，券商基本上是一個旱澇保收的行業。對于覆蓋面廣，質地優良的券商類個股尤加注意。其次是創新醫藥類個股，包含獨具特色的中醫類和自主創新的疫苗生物制藥類個股，這類個股往往走勢具有獨立行情。另外一個就是房地產，現階段房地產是國家的老大難問題，打也不是不打也不是，但是如果走入全國各個城市看看目前瘋狂拆遷的城中村，數一數涌入大中型城市的外來人口，當租房價格一天一個價格的時候，在某一種意義就可以理解上半年地產板塊的整體強勢了。另外對于央企整合的板塊，特別是小盤有重組意向的個股也值得關注。

風物長宜放眼量，當下應當抓緊布局，用希望和信心迎接黨的多少大的到來?。?/p>

2012-7-15

第五篇：2011年鐵礦石市場回顧及2012年展望

2011年鐵礦石市場回顧及2012年展望

2011-12-31 08:20 來源：鋼聯資訊 作者：曾節勝 試用手機平臺1、2011年以來的鐵礦石市場運行特點

前三季度高位盤整，第四季度大幅下挫

由于對全球經濟恢復的良好預期，加上通貨膨脹盛行，全球對鐵礦石的需求在高位增長，而供給尚未全面釋放，印度出口又明顯減少，從而導致2011年9月份之前的鐵礦石市場相當火熱，持續強勢運行，63.5%印度現貨礦最高達到198美元/噸，中間雖有跌有升，但總體在175-190美元/噸的窄幅之間運行。然而，在國內宏觀調控的持續影響下，加上歐美債務危機的不斷升級，9月份以后鐵礦石市場在鋼材價格下跌的帶動下出現了大幅下跌。63.5%印度現貨礦最低價格達到127美元/噸，比最高點下降35%。隨后，在信心的恢復和鋼廠備庫存的拉動下，鐵礦石價格在超跌后出現了明顯反彈，63.5%印度現貨礦價格最高達到154美元/噸，但隨后又出現回落，目前鐵礦石價格總體保持平穩，上下兩難。

印度礦進口份額繼續明顯下降，澳礦成為現貨市場主流礦

由于印度政府從為滿足本國鋼鐵需求出發，限制出口，對礦山進行整頓，印度礦在中國進口中所占的份額逐步下降。2011年前11個月，中國從印度進口9000萬噸鐵礦石，僅占進口總量的15%，遠低于往年22%左右的比例。由此造成印度礦在現貨市場上的資源量相對很少，澳礦取代印度礦成為現貨市場的主流礦，使得62%品位的澳礦價格成為現貨采購商關注的對象，并成為現貨價格變化的風向標。

國產礦產量高漲，但卻成為影響市場價格的關鍵因素

由于鐵礦石價格保持高位，加上前幾年的鐵礦石投資高達40%以上，2011年國產礦產量繼續保持增長，產量屢創新高。5月份開始，每月原礦產量維持在1億噸以上，10月份達到1.3億噸，前10月國內礦石產量已達到10.6億噸，年化預估產量已超過13億噸。然而，由于新投產的礦山成本偏高，其邊際成本和銷價的變化成為影響整個供應量的關鍵，也成為

國外礦山關注的焦點。在市場需求旺盛時，國產礦往往成為拉動價格上升的領頭羊，而在需求不足時，國產礦又成為支撐礦價下跌的關鍵。

鐵礦石定價機制再生巨變協議價向現貨價靠攏

繼三大礦山在2010年強行推出季度定價和指數定價后，2011年礦山又將定價周期進一步縮短，并使定價更加向現貨靠攏。9月份以后，隨著國內外需求的下降和國內流動性趨緊，礦山的銷售突然間變得相對困難，大鋼廠在成本高企而銷售不暢的情況下向礦山提出延遲采購和要求降價的要求，礦山也能面對現實，及時調整定價策略。巴西的淡水河谷率先接受中國鋼廠的鐵礦石降價請求，并將定價模式由原來的“Q-1”調整為“Q”，其它礦山也采取了靈活的定價模式和促銷機制。

鐵礦石市場金融化趨勢日益明顯 掉期交易成市場熱點

鐵礦石掉期的推出已有兩年左右的時間，但以往其關注度很小。2011年以來，尤其是歐美債務危機爆發以來，掉期交易提前反映了這一趨勢，一些礦山和金融機構在掉期上做空，這為鋼廠和一些貿易公司看到了投機和套保的機會，從而造成新交所的鐵礦石掉期交易非常火爆，日均交易量達50-60萬噸，高峰時達到80萬噸，芝加哥的掉期交易也有奮起直追的動向。鐵礦石掉期交易價格的變化已成為整個鐵礦石市場價格變化的風向標。

2、當前鐵礦石市場運行狀況

鐵礦石價格在前期超跌反彈并再度回落后，目前總體保持平穩。經過前期的下跌，目前價格已達到鋼廠可以接受的區間?，F在下游需求較弱，小鋼廠大多恢復生產，大鋼廠虧損嚴重，大多在減產，對鐵礦石的需求不高。

目前，國際經濟形勢不穩定，下游需求不旺，鋼材和鋼坯價格仍在下跌，但鐵礦石價格仍然比較堅挺。主要原因是：1）臨近元旦和春節，鋼廠部分補庫存；2）圣誕元旦假期來臨，國外礦山招標量預計減少，貿易商提前囤貨；3）國內礦山成本較高，礦山和貿易商不愿降價出貨。此外，我們從三大礦山了解到，目前礦山方面發貨量正常，定價策略是跟隨鋼

價而不是主動引領漲跌。因此，我們認為近期礦價將在目前的價位水平小幅波動，即63.5%印礦在140美元/噸左右，62%PB粉在132美元/噸左右。

三大礦山對于價格的下跌保持了比較好的心態。一方面，他們覺得有印度礦山和中國礦山的高成本作支撐，礦價下跌空間有限，如果下跌到120以下，這些地方的礦山很多要關閉。所以，在市場需求不好時，他們直接把價格打到120美元/噸，使許多小礦山從市場上淘汰，進一步提升其對市場的掌控力。

3、2012年鐵礦石供需平衡情況基本展望

2012年，盡管全球經濟局勢有很大的不確定性，但預計仍會保持增長，市場對鐵礦石的需求也將保持增長。我們預計，2012年，除中國以外的全球粗鋼產量將增加5%，約4000萬噸，中國將增加6%，約4000萬噸，中國的粗鋼產能約8.8億噸，比2011年增加6000萬噸。除中國以外粗鋼產能約13億噸，比2011年增加7000萬噸。

粗略估算，2012年全球鐵礦石供需基本保持平衡，供給略大于需求。2012年，全球鐵礦石需求預計將增加1.0億噸左右，其中中國5000萬噸，獨聯體1000萬噸，非洲1000萬噸，印度1000萬噸，亞洲其它國家1500萬噸。2012年全球石供給也將增加1.0噸左右，其中：中國增加2500萬噸，Vale1500萬噸，力拓500萬噸，必和必拓1500萬噸，FMG1500萬噸，獨聯體1000萬噸，北美1000萬噸。

我們預計，2012年鐵礦石價格將在110-160美元/噸（62%品位）區間運行，平均價格在140美元/噸左右，總體呈現前底后高走勢。

（我的鋼鐵研究中心（MRI）曾節勝）