第一篇：房地產(chǎn)市場及信貸風(fēng)險監(jiān)測報告

房地產(chǎn)市場及信貸風(fēng)險監(jiān)測報告

根據(jù)內(nèi)蒙古銀監(jiān)局呼倫貝爾銀監(jiān)分局（2011）114號通知要求，現(xiàn)將我社房地產(chǎn)貸款情況報告如下:

一、基本情況

我社房地產(chǎn)貸款共兩戶，分別為：

1、呼倫貝爾廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年1月21日、法人代表：楊曉晨、注冊資金1500萬元、為一人有限責(zé)任公司，公司主要經(jīng)營民用建筑開發(fā)、建材銷售。該公司先后在海區(qū)興建了“廣慧綜合樓”、“廣廈興安小區(qū)”等工程，2008年在位于河西西郊界街和廣場路交匯處開發(fā)“廣廈數(shù)碼大廈”總投資1.2億元，現(xiàn)工程正在收尾階段。該公司因購鋼材資金不足，于2011年5月25日在我社貸款461.7萬元、期限一年、由公司自有門市房抵押。

2、呼倫貝爾市華融房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于2007年6月14日法人代表：林紫輝；注冊資金1005萬元、公司主要經(jīng)營建筑開發(fā)、建材銷售。該公司已在我區(qū)商業(yè)中心建成“華融假日酒店”并投入，現(xiàn)酒店經(jīng)營良好，收入穩(wěn)定。目前二期擴(kuò)建工程正在施工中，預(yù)計2012年6月投入使用。因工程購買材料資金不足于2011年9月29日在我社貸款540萬元，期限一年，由華融假日酒店1-5層房產(chǎn)抵押。

二、房地產(chǎn)貸款需求和實際發(fā)放規(guī)模

海區(qū)是呼倫貝爾市經(jīng)濟(jì)、文化中心，隨著城市改造步伐的加快，房地產(chǎn)市場資金需求逐年上升，目前我社接到的房地產(chǎn)貸款申請已接近5億元，我社結(jié)合國家調(diào)控政策以及風(fēng)險因素只發(fā)放了1000余萬元。

三、對房地產(chǎn)信貸工作的建議

1、掌握房地產(chǎn)市場行情不依賴中介機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果。

2、加大對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險進(jìn)行識別、監(jiān)測和控制的手段和能力。

聯(lián)社營業(yè)部

2011年10月9日

第二篇：阜陽市2014年3月份房地產(chǎn)市場監(jiān)測報告

2014年3月份房地產(chǎn)市場監(jiān)測報告

阜陽市房地產(chǎn)管理局（2014年4月10日）

一、阜陽城區(qū)3月份房地產(chǎn)市場批準(zhǔn)預(yù)售情況

單位：萬m

2（1）

2月份，阜陽城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積為30.22萬

m，與上年同期相比增長211.55%，其中住宅6.75萬m，與上年同期相比減少27.42%。3月份，阜陽城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積與上月相比增長1159%，其中住宅與上月相比增長181%。

（2）截至3月底，商品房累計可銷售（已經(jīng)批準(zhǔn)、尚未銷售）面積為181.26萬m，與上年同期相比增長47%；其中可銷售住宅面積為80.96萬m，與上年同期相比增長39%。

二、全市房地產(chǎn)市場銷售情況

1、全市商品房市場銷售情況

（1）3月份，全市商品房銷售面積為37.7萬m，與上月相比增長15%，所轄5縣市中臨泉縣商品房銷售面積居上，為5.6萬m。

（2）3月份，全市住宅銷售均價為5218元/m，所轄

縣市中臨泉縣銷售均價居上，住宅均價為5025元/m，與上月相比下降3%。

2、全市二手房市場成交情況

（1）3月份，全市二手房成交面積為7.4萬m；所轄5縣市中，太和縣成交量居上，二手房成交面積為1.64萬m，與上月相比增長74%；界首市居下，二手房成交面積為0.4萬m。

（2）3月份，全市二手住房成交均價3736元/m。

三、阜陽城區(qū)房地產(chǎn)市場銷售情況

1、阜陽城區(qū)商品房市場銷售情況

單位：萬m，元/ m

22222222（1）3月份，阜陽城區(qū)商品房銷售面積為15.48萬m、1709套（間）；其中住房銷售面積為12.4萬m、1198套，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為3.08萬m、511間。

（2）3月份，阜陽城區(qū)商品房銷售面積與上月相比減少35.87%,與上年同期相比減少20%。其中住房銷售面積與上月相比減少45.04%，與上年同期相比減少22.84%。

（3）3月份，阜陽城區(qū)商品房銷售總額10.34億元，平均銷售價格6681元/m，其中住房平均銷售價格5812元22

2/m。

（4）3月份，阜陽城區(qū)商品房銷售平均價格與上月相比增長12.51%，其中住房銷售平均價格與上月相比上漲

2.92%。

2、阜陽城區(qū)二手房市場成交情況

單位：萬m，元/ m

（1）32222月份，阜陽城區(qū)二手房成交總面積為2.56萬m、2244套（間），其中二手住房成交面積為2.34萬m、259套。

（2）3月份，阜陽城區(qū)二手房成交面積與上月相比增長13.27%，與上年同期相比下降77.84%；其中二手住房成交面積與上月相比增長6.36%，與上年同期相比下降78.73%。

（3）3月份，阜陽城區(qū)二手房成交總金額為1.2億元；二手房成交平均價格5303元/m，與上月相比下降4.96%；其中二手住房成交平均價格5140元/m，與上月相比下降

7.39%。

四、今年一季度我市房地產(chǎn)市場情況

（一）基本情況

1．投資規(guī)模。一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資26.5億元，同比增長41%。全市房地產(chǎn)開發(fā)購置土地面積425.05畝（28.34萬m），同比增加29%。

22．商品房銷售。一季度，全市商品房成交量104萬m，同比增長39%；其中，商品住宅92.1萬m，同比增長41%。

3.商品房價格。一季度，全市商品房銷售均價5523元/m，比上年同期上漲8.9%；其中，商品住宅銷售均價5218元/m，比上年同期上漲9.1%。

4.二手房成交情況。一季度全市二手房成交總面積23.3萬m比上年同期下降53%。二手房成交均價3781元/m，比上年同期上漲12%

五、一季度阜城區(qū)房地產(chǎn)市場情況

（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。今年第一季度房地產(chǎn)開發(fā)用地成交6宗、425.05畝（28.34萬m）；第一季度完成房地產(chǎn)開發(fā)投資17.1億元，比上年同期增長25%。

（2）商品房市場銷售情況。今年第一季度批準(zhǔn)預(yù)售商品房81.02萬m，比上年同期增長70%；其中批準(zhǔn)預(yù)售住宅47.15萬m、比上年同期增長16%。第一季度銷售商品房62.35萬m、比上年同期增長44%；其中銷售住宅55.19萬m，比上年同期增長50%。截至今年3月底阜陽城區(qū)住宅商品房市場投放量去除已銷售面積，可銷售住宅商品房面積181.26萬m,其中商品住房面積80.96萬m

（4）商品房價格情況。今年第一季度商品房銷售均價6481元/m，比上年同期上漲11.8%；其中商品住宅銷售均價5712元/m，比上年同期上漲9.2%。

（5）二手房交易情況。今年第一季度二手房成交總面積8.532222222222，2222

2萬m，比上年同期下降46%；其中，二手住房成交面積7.8萬m、比上年同期下降48%；二手房成交均價5303元/m，比上年同期上漲15%；其中二手住房成交均價5140元/m，比上年同期上漲12%。

六、基本形勢判斷

2014年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了差別化發(fā)展趨勢，各地也繼續(xù)實施差別化住房信貸、稅收政策，一方面堅決抑制投機(jī)投資性住房需求，另一方面支持合理自住和改善性需求。

阜陽市房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，第一季度同比去年商品房銷售價格與總量均有增長。因受春節(jié)期間外出務(wù)工人員回鄉(xiāng)探親集中購房的影響，其中二月份商品房銷量增幅較大，三月份增幅放緩。

阜陽是安徽省人口最多的城市，有280萬常年在外務(wù)工創(chuàng)業(yè)人員。阜陽城區(qū)購房群體主要有以下幾種類型，一是阜陽城區(qū)戶籍常住工作購房群體，二是阜城三區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房群體，三是市轄四縣一市購房群體，四是外來購房群體。以上四類購房群體中以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和四縣一市人口購房群體為主，該類購房群體主要由在鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)商或常年外出務(wù)工創(chuàng)業(yè)人員組成，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)商人員經(jīng)濟(jì)條件較好，因子女上學(xué)或其他原因在阜陽城區(qū)主動投資購房，外出務(wù)工人員在務(wù)工創(chuàng)業(yè)地買不起房而又能承擔(dān)起阜陽房價，傳統(tǒng)葉落歸根觀念和新時代進(jìn)城居住理念的影響下首選返鄉(xiāng)購房。280萬外出務(wù)工人員中按30%的人員有購房需求即達(dá)84萬人，考慮夫妻雙方因素合42萬戶，需住房42萬套。以10年的消化周期，每年需住房4.2萬套。其中考慮五縣市城區(qū)各自能消化約0.5萬套，共2.52222

萬套，則阜陽城區(qū)需為本地在外務(wù)工人群每年供應(yīng)商品房1.7萬套。每年阜陽全市新就業(yè)5.8萬人，按照50%的購房需求則是2.9萬人，組成家庭則是1.45萬戶，需購房1.45萬套。以上是阜陽城區(qū)購房的剛性需求，即1.7萬+1.45萬=3.15萬套。另外阜陽尚有82萬常住人口，約合27萬戶，其中2%的家庭有改善型購房需求，則是0.54萬套。改善型需求與剛性需求相加總計每年需購房約

3.69萬套。

綜上所述，阜陽市房地產(chǎn)市場剛需依然旺盛。房地產(chǎn)市場調(diào)控政策基本穩(wěn)定的情況下，本地房地產(chǎn)市場將繼續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

第三篇：武漢市2018年7月房地產(chǎn)市場監(jiān)測報告

武漢市2018年7月房地產(chǎn)市場監(jiān)測報告（政策資訊篇）

2018-08-15 18:02

全國政策

政治局：堅決遏制房價上漲

7月下旬中央政治局會議明確提出，堅決遏制房價上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

未來調(diào)控手段還是堅持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序等四個方面；調(diào)控政策都將圍繞“房住不炒”定位展開，并且將大幅增強調(diào)控政策的針對性、及時性和有效性。

永業(yè)行觀點

各地房地產(chǎn)收緊態(tài)勢進(jìn)一步升溫加劇，各項政策都將矛頭逐步指向抑制房地產(chǎn)投資、投機(jī)行為。各地政府加強土地市場的有效調(diào)控，旨在從源頭上控制房價過快增長，并且同時大力加快發(fā)展租賃住宅市場。深圳：限企業(yè)購房，房地產(chǎn)行業(yè)或迎來八限時代 目前，房地產(chǎn)市場逐步從“舊四限”（限購、限貸、限價、限售）升級為“新四限”（限離婚、限新落戶、限企業(yè)、限未成年）。

7月31日，深圳發(fā)布《深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國土委等單位關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求暫停企事業(yè)單位、社會組織等法人單位在本市購買商品住房、新建商務(wù)公寓，成為繼西安、杭州、上海、長沙之后限制企業(yè)購房的第五個城市。

永業(yè)行觀點 隨著國家調(diào)控政策的持續(xù)加強，預(yù)計未來限企業(yè)城市將進(jìn)一步擴(kuò)圍。住建部：因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置

住建部表示將因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。永業(yè)行觀點

住建部此次特別強調(diào)棚改貨幣化安置將因地制宜層層推進(jìn)，合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，而并不像外界所傳采用一刀切的方式，所以短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場銷售量無較大影響，但三四線城市后續(xù)可能受棚改資金影響，進(jìn)而間接影響房地產(chǎn)市場需求。

武漢政策

租房新政：不得一次性收取5年以上租金

7月26日，武漢市房管局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作的通知》，《通知》明確要求租賃合同租期不得超過20年，不得一次性收取5年以上租金，或通過以收取保證金等其他方式變相出售。并且要求對于通過招拍掛方式取得的商品住房開發(fā)項目轉(zhuǎn)為租賃住房的，10年內(nèi)不得對外銷售。永業(yè)行觀點

武漢市出臺租賃住房新政意在增加租賃住房供應(yīng)，同時規(guī)范租賃市場管理。新政策中對租賃合同期限以及租金收取年限上限的有關(guān)規(guī)定將維護(hù)租賃市場秩序，杜絕以租代售、變相銷售等違規(guī)行為，最大程度保障租賃群體的居住需求。二手房：武漢正式啟動二手房交易房源網(wǎng)上掛牌交易

7月6日，武漢市正式實行網(wǎng)上掛牌銷售，在二手房交易環(huán)節(jié)設(shè)置房源核查等步驟，每套上市二手房都將擁有唯一的“身份證”，可保證房源信息真實透明。這將有利于消除虛假房源、中介“吃差價”等市場亂象，并且能夠穩(wěn)定二手房市場。永業(yè)行觀點

武漢市正式啟動二手房房源網(wǎng)上掛牌交易將有利于消除虛假房源、中介“吃差價”等市場亂象。市場整治：湖北省下半年將大力治理房地產(chǎn)市場亂象

7月23日，湖北住建、物價、工商、稅務(wù)、銀監(jiān)、公安、司法等九部門聯(lián)合印發(fā)《湖北省治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動工作方案》。從7月至12月，在全省開展治理專項行動。本次專項行動的打擊重點包括投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告等四個方面：

◆ 打擊操縱房價房租、捂盤惜售、捏造散布虛假信息、制造搶房假象、哄抬房價、違規(guī)提供“首付貸”等投機(jī)炒房團(tuán)伙；

◆ 打擊暴力驅(qū)逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務(wù)、侵占客戶資金、參與投機(jī)炒房的房地產(chǎn)“黑中介”；

◆ 打擊從事違規(guī)銷售、變相加價、一房多賣、霸王條款、價格欺詐以及限制阻撓使用公積金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；

◆ 打擊發(fā)布不實房源和價格信息、進(jìn)行不實承諾等欺騙、誤導(dǎo)購房人的虛假房地產(chǎn)廣告。永業(yè)行觀點

專項整治行動將切實落實購房人合法權(quán)利，維護(hù)湖北省房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，重點消除房地產(chǎn)市場哄抬房價、捂盤惜售、違規(guī)交房等亂象。

行業(yè)動態(tài)

武漢單價地王入市首開

武漢單價地王碧桂園晴川府于7月13日獲預(yù)售許可證，據(jù)了解，碧桂園晴川府此次拿到預(yù)售的2、3號樓建面33429.95㎡，項目目前已于7月14日開盤推出，主要戶型為170-200㎡戶型，本次推出約180套房源，其中樓盤價格29000元/㎡（包含4000元/㎡的精裝）。

該項目地塊為2016年7月28日出讓的P(2016)064號地塊，碧桂園集團(tuán)歷經(jīng)210輪競拍之后斬獲該地塊，刷新彼時武漢市單價地王記錄。該地塊成交總價為253100萬元，溢價率289%；樓面價20017元/㎡。

城市建設(shè) 盒馬生鮮及天貓華中物流中心落戶漢南

由阿里巴巴集團(tuán)投資建設(shè)的盒馬鮮生及天貓華中物流中心項目目前已落戶武漢開發(fā)區(qū)（漢南區(qū)）通用航空產(chǎn)業(yè)園。

據(jù)了解項目總投資達(dá)18億元，一期擬建設(shè)盒馬生鮮經(jīng)開旗艦店，建設(shè)體量為5000至6000㎡。二期總部項目擬建設(shè)盒馬鮮生華中總部，占地面積約300畝。其中，天貓華中物流中心項目占地約200畝，為華中天貓區(qū)域公司。項目投產(chǎn)后，預(yù)計銷售額有望達(dá)到100億元，稅收超過2.5億元。

盒馬鮮生是阿里巴巴集團(tuán)對線下超市完全重構(gòu)的新零售業(yè)態(tài)，以線上線下融合和業(yè)態(tài)創(chuàng)新為主要經(jīng)營特征，區(qū)別于傳統(tǒng)生鮮零售渠道和純線上生鮮電商；盒馬鮮生采用門店(超市+餐飲)+線上模式，通過打通線上線下及業(yè)態(tài)創(chuàng)新融合，為消費者提供即時便捷、高品質(zhì)、場景化的泛生鮮消費解決方案。光谷創(chuàng)新天地規(guī)劃公示

2018年7月，東湖高新區(qū)國土資源與規(guī)劃局發(fā)布公示，武漢光谷創(chuàng)新天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司建設(shè)用地規(guī)劃已發(fā)放許可證。目前該項目已動工，光谷創(chuàng)新天地是由瑞安集團(tuán)和中信泰富聯(lián)袂打造的大型多功能綜合體，項目規(guī)劃凈用地面積為50130.27㎡，總建筑面積為177879.97㎡，總投資130億元，意在為光谷建設(shè)有全球影響力創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心提供有效載體和國際平臺。

武漢市2018年7月房地產(chǎn)市場監(jiān)測報告（土地市場篇）

2018-08-17 19:28 1

7月土拍總覽

2018年7月，武漢市公開出讓5宗地塊，以新洲、蔡甸遠(yuǎn)城區(qū)為主，其中2宗地為加油加氣站用地；5宗地塊現(xiàn)已全部完成出讓，土地成交面積21.04公頃(315.6畝)，成交規(guī)劃建筑面積51.08萬㎡，成交金額達(dá)12.36億元。區(qū)域分布：此次出讓地塊中，4宗位于蔡甸區(qū)，其中2宗為加油加氣站用地，2宗為純住宅用地；1宗位于新洲區(qū)，為純住宅用地。? 競買規(guī)則：規(guī)劃性質(zhì)為住宅用地的3宗地采用先競價后競配建的方式，全部為競配建公共租賃住房；其余規(guī)劃性質(zhì)為加油加氣用地的2宗地塊采用價高者得的方式確定競得人。? 7月17日共有5宗地塊進(jìn)行網(wǎng)上掛牌，其中P(2018)045號、P(2018)046號、P(2018)047號地塊于7月17日掛牌成交，P(2018)048號、P(2018)049號分別在達(dá)到出讓最高價熔斷，并在18日進(jìn)行現(xiàn)場競配建公共租賃住房。? 7月成交地塊分布圖

點擊查看大圖 整體分析

2018年7月，武漢市土地市場共成交土地面積為21.04公頃（315.6畝），成交建面共計51.08萬㎡，成交總價12.36億元，成交量與上月相比有所下降。

? 成交規(guī)模：武漢市土地成交面積21.04公頃（315.6畝），環(huán)比下降49.62%；成交規(guī)劃建筑面積共計51.08萬㎡，較上月出現(xiàn)下降，環(huán)比下降為42.30%；7月成交金額達(dá)12.36億元，環(huán)比下降62.4%。

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? 成交價格：7月成交地塊以遠(yuǎn)城區(qū)為主，成交平均樓面地價較6月有所下降，成交樓面均價為2732元/㎡。

點擊查看大圖 4 成交地塊分析

P(2018)045號地塊被武漢孔雀洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以48750萬元競得，樓面價1494.3元/㎡，溢價率0.41%，據(jù)了解，這也是孔雀城置業(yè)再次在新洲拿地。P(2018)045號地塊位于新洲區(qū)龍王咀三場五隊、二場十二隊、雙柳街汪林村，土地面積130492.49㎡，純住宅用地，容積率1.0-2.5，起始價48550萬元，最高出讓價97100萬元，成交價為48750萬元。該地塊與葛店隔江相對，周邊暫無任何規(guī)劃。

截止目前，P(2018)045號為孔雀城在新洲區(qū)域拿下的第三宗地塊，其余兩宗分別為P(2017)103號和P（2017）160號。P(2017)103號為孔雀城問津蘭亭，P（2017）160號地塊與北辰地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)，為北辰孔雀航天府，預(yù)計2018年10月開盤。

從新洲區(qū)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃來看：問津新城的規(guī)劃落定、武漢航運產(chǎn)業(yè)總部區(qū)在新洲陽邏開建、奧英光電新型顯示器件生產(chǎn)項目開建，吸引了大量的房企爭相進(jìn)入新洲市場，除了孔雀城之外，金茂、紅星、福星惠譽、華發(fā)等房企都進(jìn)入新洲市場，結(jié)合武漢市的整體規(guī)劃，未來新洲區(qū)市場可期。◆ 德信首入武漢P(2018)048號地塊，摘得蔡甸區(qū)地塊

德信地產(chǎn)為一家浙系開發(fā)商，目前已在溫州、湖州、衢州、金華、臺州拿地。本次為德信首入武漢。

P(2018)048號地塊位于蔡甸區(qū)蔡甸街蓮花湖大道與公園路交匯處以西（蔡甸街成功村），土地面積25478㎡，為純住宅用地，容積率2.2，建筑面積56051.6㎡,建筑密度28%。該地塊起始價為11215萬元，最高出讓價為17940萬元，成交價為1.79億。

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該地塊處于蔡甸中心城區(qū)，周圍配套齊全，雖然無大型商業(yè)體，但周圍存在小商業(yè)街，日常生活及交通均較為方便。由于蔡甸區(qū)接近漢陽中心城區(qū)，交通便利，蔡甸區(qū)住宅成交量逐攀新高，成為武漢四大不限購區(qū)域的領(lǐng)頭羊。

◆ 由奧山以配建比例12%拿下P(2018)049號地塊，總價4.41億競得。P(2018)049號位于蔡甸區(qū)奓山街常富大街與黃星大道交匯處以西（奓山街聯(lián)誼村、袁嶺村），土地面積50431㎡，純住宅用地，容積率2.5，建筑密度30%，地塊起始價25220萬元，最高出讓價44127萬元，成交價為44100萬元。地塊最大建筑面積約126077㎡，用地面積不低于2700㎡，建筑面積不低于1940㎡。該地塊所處蔡甸奓山城區(qū)，周圍配套相對完善，日常生活均可滿足。該地塊經(jīng)過4家房企5輪報價達(dá)到最高出讓價44127萬元，進(jìn)入競配建階段。最終奧山以配建比例12%成功斬獲該地塊。

第四篇：武漢市2018年上半年房地產(chǎn)市場監(jiān)測報告 (房地產(chǎn)市場篇)

【永業(yè)行觀察】武漢市2018年上半年房地產(chǎn)市場監(jiān)測報告（房地產(chǎn)市場篇）

2018-08-03 17:55

住宅市場分析

1、受宏觀環(huán)境影響，開發(fā)商推盤力度較低，上半年住宅成交量較低。受房地產(chǎn)政策影響，2018年上半年成交量明顯低于近三年同期水平。上半年武漢市住宅共成交約774.18萬㎡，同比2017年上半年減少220.49萬㎡，6月新建住宅供應(yīng)量增幅明顯，逐步與2017年成交水平持平，預(yù)計下半年住宅市場將增大供應(yīng)量。

2018年上半年武漢住宅市場成交量連續(xù)四年歷史最低，但參考2016-2017武漢市土地成交量較高的事實，其主要是受宏觀政策影響，開發(fā)商推盤力度較弱，導(dǎo)致2018年上半年住宅入市項目較少，成交量較低。

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2、武漢市住宅產(chǎn)品價格逐步走向平穩(wěn)，穩(wěn)定在9300-9400元/㎡之間。2018年上半年武漢市新建住宅銷售均價成交持續(xù)平穩(wěn)，上半年銷售均價約在9300元/㎡左右。

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3、遠(yuǎn)城區(qū)住宅成交量首次超過主城區(qū)。

與2017年同期相比，2018年上半年武漢市住宅市場新洲區(qū)、東西湖區(qū)、漢南區(qū)等遠(yuǎn)城區(qū)呈現(xiàn)增長趨勢。其中，新洲區(qū)增幅超過100%；江岸、江漢、硚口、武昌以及東湖高新區(qū)等主城區(qū)呈現(xiàn)大幅減少趨勢，降幅超過50%。

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4、遠(yuǎn)城區(qū)成交量較大，占2018年上半年武漢市住宅市場整體的半壁江山。2018年上半年住宅市場6個遠(yuǎn)城區(qū)成交量較大，占武漢市半壁江山；武漢市主城區(qū)目前僅剩下漢陽區(qū)四新，東湖高新區(qū)，洪山區(qū)白沙洲等地區(qū)存在大量住宅供應(yīng)，其他住宅供應(yīng)均以遠(yuǎn)城區(qū)為主；青山區(qū)作為武漢市傳統(tǒng)廠區(qū)，近幾年進(jìn)行了舊廠改造工作，成交量在主城區(qū)中保持較高水平，預(yù)計未來一段時間會繼續(xù)保持較高水平。

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寫字樓市場分析 1、2018年上半年成交量明顯低于2017年同期水平。

2018年上半年新建寫字樓銷售面積為71.97萬㎡，比2017年上半年減少48.57萬㎡。近三個月銷量保持穩(wěn)定，預(yù)計下半年寫字樓市場將保持穩(wěn)步增長。武漢發(fā)展迅速，人才落戶政策優(yōu)勢吸引初創(chuàng)企業(yè)落子，城市的吸引力日漸提升，眾多企業(yè)紛紛布局武漢，寫字樓市場需求旺盛。

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2、寫字樓市場主城區(qū)仍然占據(jù)主導(dǎo)地位。目前武漢市在售寫字樓主要聚集在主城區(qū)，遠(yuǎn)城區(qū)相對較少。但在2017年武漢土拍中，有較多辦公用地成交，并且位于非傳統(tǒng)寫字樓聚集的核心城區(qū)，這說明武漢辦公樓市場未來將由城市核心區(qū)擴(kuò)大至遠(yuǎn)城區(qū)。

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3、漢陽區(qū)寫字樓市場迎來井噴，上半年成交18.62萬㎡，遠(yuǎn)超其他區(qū)域。2018年上半年寫字樓市場成交主要集中在漢陽區(qū)，成交量達(dá)到18.62萬㎡，約占武漢市寫字樓市場銷量26%，位列武漢市寫字樓市場第一位。

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商業(yè)市場分析

1、武漢市商業(yè)房地產(chǎn)市場銷售連續(xù)兩年高速增長，2018年上半年與去年同期基本保持持平。

2018年上半年武漢市商業(yè)共成交68.47萬㎡，6月商業(yè)市場成交量增幅明顯，預(yù)計下半年商業(yè)市場將繼續(xù)穩(wěn)步增長。

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2、主城區(qū)在商業(yè)市場中仍占據(jù)主導(dǎo)地位。

2018年上半年住宅市場成交主要以漢陽區(qū)、江岸區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主，三大主城區(qū)成交量位居武漢市商業(yè)市場前三位，其中，漢陽區(qū)商業(yè)市場成交量突破10萬㎡，達(dá)到11.06萬㎡，位于武漢市第一位。

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總結(jié)

受宏觀環(huán)境影響，開發(fā)商推盤力度較低，上半年住宅成交量較低。同時隨著主城區(qū)土地資源的逐漸稀缺，武漢市遠(yuǎn)城區(qū)住宅成交量首次超過主城區(qū)。在宏觀調(diào)控政策的影響下，預(yù)計未來武漢市住宅市場價格將保持平穩(wěn)上升的走勢。

2018年上半年武漢市房地產(chǎn)市場分析報告（下篇）-住宅及商辦市場分析報告

2018-07-18 20:00

上半年整體來看，武漢樓市依舊圍繞“住房不炒”開展的一系列差別化調(diào)控政策展開，房地產(chǎn)市場也隨政策呈現(xiàn)出了一些變化。第二季度出現(xiàn)土地拍賣低潮，僅有15宗，寡頭品牌房企聯(lián)合拿地現(xiàn)象顯著。受市場供應(yīng)下滑的影響，上半年武漢新房成交同比下滑四分之一，由于武漢市繼續(xù)實施限購限貸限價政策，實行新房預(yù)售價格管控，上半年總體價格浮動不大。商辦交易市場整體較為冷靜，成交套數(shù)同比有所下降但環(huán)比有小幅上升。

二、新房市場：量跌價穩(wěn)，剛需為王

（一）住宅

1.總體：成交下滑，價格受限

2018年上半年，武漢市新建商品房成交9.3萬套，其中住宅7.17萬套，占整個商品房成交套數(shù)的77.1%。相較于去年上半年的9.9萬套，今年上半年同比下滑27.8%，只占去年全年成交套數(shù)的34.6%！受供應(yīng)量的影響，2018年上半年武漢商品住宅每月成交量與去年同期相比，明顯減少。而進(jìn)入5月份以來，武漢商品供宅供應(yīng)量加大，購房者的選擇余地多，成交量明顯回升。2.供應(yīng)：同比下滑 市場供應(yīng)方面，由于第一季度武漢市新建住宅供應(yīng)量為近五年以來的同期新低，第二季度武漢樓市供應(yīng)節(jié)奏雖然大幅加快，供求緊張有所緩解，但整體來看，全市依然僅有280個項目獲得預(yù)售許可證，武漢新房市場仍然供不應(yīng)求。上半年武漢市新建住宅總供應(yīng)量達(dá)到807.89萬平方米，同比去年上半年減少6.4%，占去年全年的37.8%（2016年全年新建住宅供應(yīng)量為2139.89萬平方米）。從時間上看，近半年市場供應(yīng)基本逐月增高（除2月外），尤其是4月環(huán)比大幅增長46.8%，在月底五一小長假前迎來供應(yīng)“井噴”。6月供應(yīng)環(huán)比也大幅增長，尤其是主城區(qū)迎來今年供應(yīng)高峰，供求緊張有所緩解。

圖：近一年半新建住宅供應(yīng)面積

從地域上看，主城區(qū)一直是供應(yīng)的主力，上半年主城區(qū)供應(yīng)占比達(dá)到70%。特別是3月和6月主城區(qū)新建住宅供應(yīng)量占到了全市總供應(yīng)量的八成以上，供應(yīng)高度集中。

圖：主城區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)新建住宅供應(yīng)量 從片區(qū)來看，第一季度武漢市住宅供應(yīng)經(jīng)歷了主城區(qū)逐步提升、遠(yuǎn)城區(qū)逐漸衰弱的過程。1月份遠(yuǎn)城區(qū)樓市十分活躍，尤其是漢南的商品住宅供應(yīng)量以16.89萬平方米躍居榜首，是唯一一個供應(yīng)環(huán)比增長的片區(qū)，主城區(qū)各片區(qū)表現(xiàn)一般；2月份，商品住宅供應(yīng)向主城區(qū)方向轉(zhuǎn)移，遠(yuǎn)城區(qū)供應(yīng)下滑明顯；3月份，主城區(qū)樓市供應(yīng)繼續(xù)增加，商品住宅供應(yīng)量占到了全市總供應(yīng)量的81.3%，供應(yīng)高度集中，尤其是東西湖的商品住宅供應(yīng)量以17.3萬平方米排名第一。

到了第二季度，主遠(yuǎn)城區(qū)的比例相對保持穩(wěn)定，主城區(qū)供應(yīng)以二環(huán)至三環(huán)及三環(huán)外主城區(qū)的供應(yīng)為主，如東西湖區(qū)、青山區(qū)；遠(yuǎn)城區(qū)供應(yīng)則以江夏區(qū)、蔡甸區(qū)、新洲區(qū)主。總體來看，漢口中心區(qū)、白沙洲片、江夏以及黃陂區(qū)為今年上半年的供應(yīng)主力區(qū)域。而南湖、光谷南以及漢陽中心區(qū)在今年1-4月份均處于供應(yīng)低迷區(qū)域。5-6月份市場迎來一波開盤潮，青山區(qū)、蔡甸區(qū)以及東西湖供應(yīng)爆發(fā)。

圖：主城區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)新建住宅供應(yīng)比例 3.成交

總體來看，受市場供應(yīng)下滑的影響，上半年的成交數(shù)據(jù)也遭遇下跌。上半年新建住宅成交7.17萬套，同比下滑27.8%，只占去年全年成交套數(shù)的34.6%。從市場表現(xiàn)來看，由于新房價格受限、住宅存量較低、新房二手房倒掛等市場現(xiàn)狀依然存在，武漢人買房的熱情依舊不減。據(jù)統(tǒng)計，上半年武漢共出現(xiàn)107個“日光盤”，日光率逐步下滑至五成左右，以剛需項目和高性價比項目為主，而高端及別墅洋房項目開盤去化率有所下降。

圖：近一年半新建住宅成交套數(shù) 月度走勢方面，前半年僅1月成交同比增加，其他月份與2017年相比均有不同程度的下降。1月成交17303套，同比增加19.2%，盡管1月市場供應(yīng)量下滑，不過受2017年第四季度新房集中加推的影響，1月商品住宅成交量依然較高，相比歷史同期的成交量僅低于去年，整體去化率高達(dá)94%，樓市依然較為火爆；2月成交5785套，同比下降48.3%；3月成交9760套，同比下降49.7%；4月成交10949套，同比下降41.1%；5月成交11865套，總比下降30.9%；6月成交16034套，同比下降13.1%。供應(yīng)的下降仍是成交量下降的主要因素。與去年上半年月均1.65萬套的規(guī)模相比，今年上半年月均才1.19萬套。從城區(qū)來看。上半年主城區(qū)成交35201套，占49%，開發(fā)區(qū)成交5725套，占8%，遠(yuǎn)城區(qū)成交30770套，占43%。通過下圖可以看出，去2017年上半年相比，今年上半年遠(yuǎn)城區(qū)的成交套數(shù)比例明顯有所增加，中心城區(qū)和開發(fā)區(qū)的比例有所下降。

圖：各城區(qū)新建住宅成交套數(shù)占比

從各行政區(qū)來看，洪山區(qū)以8836套的成交量獨占鰲頭，主要歸功關(guān)山大道片區(qū)的和昌光谷未來城、中建大公館，白沙洲片區(qū)的保利上城、清能清江錦城等項目入市或持續(xù)加推。東西湖區(qū)緊隨其后，成交7987套，其中2017年年末入市的融創(chuàng)觀瀾壹號持續(xù)加推，貢獻(xiàn)了超2500套的成交量，常青花園恒大御景也貢獻(xiàn)了超千套的銷量。黃陂區(qū)成交7442套，主要歸功于山海觀、漢北水晶城、北辰蔚藍(lán)城市、新力帝泊灣等項目成交放量。季度成交量表現(xiàn)較好的區(qū)域還有：江夏區(qū)（6478套）、新洲區(qū)（2930套）、新洲區(qū)（6290套）、漢陽區(qū)（5790套）、蔡甸區(qū)（5728套）、漢南區(qū)（4832套）、青山區(qū)（4499套）、東湖高新區(qū)（3324套）、江岸區(qū)（3322套），成交表現(xiàn)較好的區(qū)域依然是供應(yīng)充足的區(qū)域。本季度成交量后三名的區(qū)域為：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成交2401套，武昌區(qū)成交1282套，江漢區(qū)成交733套。總體來看，隨著武漢城市版圖的外擴(kuò)，購房者的目光不止局限于三環(huán)主城區(qū)內(nèi)，逐漸將購房區(qū)域延伸到了四環(huán)以及四環(huán)外的區(qū)域。

圖：各行政區(qū)新建住宅成交套數(shù)和面積

從供需比來看。2018年上半年總供應(yīng)量808萬平方米，總需求量726萬平方米，供需比為1.11，新房市場供應(yīng)不足的情況有效緩解，除了1月份，其他各月供需比均已突破1，可以預(yù)計，在目前的市場條件無較大變化的前提下，后期的供需矛盾有可能進(jìn)一步得到緩解。

圖：近一年半新建住宅供需情況 從成交價格來看，2018年武漢市繼續(xù)實施限購限貸限價政策，實行新房預(yù)售價格管控，上半年總體價格浮動不大。各個片區(qū)價格也走勢不一。可以看到，價格最高的依然是武昌中心區(qū)，且受益于高端豪宅融創(chuàng)中心·武漢壹號以及海珀·御觀等項目集中成交，1月份片區(qū)房價大幅上漲；接下來幾個月份武昌中心區(qū)成交房源中中南匯、保利大都會等普通住宅成交占比增大，片區(qū)房價微幅下跌。均價上漲較為明顯的片區(qū)為青山片區(qū)，因5月該片區(qū)東湖金茂府、武漢江山、中冶39大街、金科城等項目集中上市，其片區(qū)成交均價因此大幅上漲；均價下跌較為明顯的片區(qū)為古田片區(qū)，主要是由于季度成交以華潤翡翠城等房價較低的項目為主。

遠(yuǎn)城區(qū)的片區(qū)均價也有較大幅度上揚。受地鐵規(guī)劃以及長江新城等諸多利好影響，江夏大橋新區(qū)、黃陂漢口北、武湖以及新洲陽邏等地最受購房者關(guān)注，區(qū)域新房明顯供不應(yīng)求，房價也隨之攀升，甚至帶動了區(qū)域內(nèi)二手房價格的上漲，如黃陂盤龍城板塊二手房價格已經(jīng)破萬，與新房價格形成倒掛，新洲陽邏也出現(xiàn)類似情況，新開項目價格超過6000元/平方米，明顯高于片區(qū)成交均價。

圖：各片區(qū)近半年來新建住宅成交均價 2018年上半年武漢大量剛需項目集中入市，剛需購房者選擇余地變大，剛需購房者更加趨于理性，剛需盤開盤即日光的態(tài)勢有所改善。另一方面，受前期高價地影響，武漢主城區(qū)潛在待售房源以改善型房源居多，造成供應(yīng)高端化與需求支付能力透支化。而“限價”政策的嚴(yán)格執(zhí)行又在一定程度上加劇了剛需剛改產(chǎn)品的供不應(yīng)求矛盾。

2018年下半年預(yù)計供應(yīng)較多的區(qū)域有白沙洲、東西湖、黃陂盤龍城、江夏、新洲等區(qū)域。目前供應(yīng)相對不足的四新及后湖區(qū)域，下半年供應(yīng)將有所增加，而關(guān)山、南湖及武昌中心區(qū)供應(yīng)仍將整體偏少。隨著剛需優(yōu)先選房比例的提高及大學(xué)生安居房的逐步入市，下半年預(yù)計將會是武漢剛需上車的好時機(jī)。

（二）商辦：成交明顯下滑，品牌綜合體露鋒芒

上半年武漢市新建寫字樓和商業(yè)用房成交市場較為冷靜，較去年同期相比成交套數(shù)與成交面積均有所下降，第二季度環(huán)比有小幅上升。寫字樓成交10100套，相比去年同期的17884套下降了77.1%，環(huán)比下降了49.3%，成交面積未能超過去年同期，實際成交面積約68.34萬平米比去年同期下降了76.4%，環(huán)比下降45.1%。

商業(yè)用房成交了8941套，相比去年同期的11032套下降了24.0%，成交面積73.6萬平方米，同比下降15.6%，環(huán)比下降22.3%。

上半年武漢市寫字樓成交總面積68.34萬平方米，較去年同期相比下降76.4%，上半年第二季度寫字樓成交總面積環(huán)比上浮31.1%，主城區(qū)銷售寫字樓44.04萬平方米，占武漢地區(qū)上半年寫字樓供應(yīng)總面積的64.4%，開發(fā)區(qū)供應(yīng)寫字樓面積最少僅為8.63萬，占比12.6%。

上半商鋪成交中，共計成交63.70萬平方米，較去年同期下降15.6%，上半年第二季度寫字樓環(huán)比上浮18.2%，主城區(qū)成交面積32.69萬平方米，仍為全市最高，占比51.3%遠(yuǎn)城區(qū)成交面積17.13萬平方米，開發(fā)區(qū)成交面積11.31萬平方米。

圖：上半年各月寫字樓和商業(yè)成交量

從區(qū)域上看，主城區(qū)的寫字樓的成交比例普遍高于商業(yè)的成交比例，漢陽區(qū)上半年寫字樓成交量表現(xiàn)搶眼，以2660套拔得頭籌，江岸區(qū)和洪山區(qū)緊隨其后，青山區(qū)較去年同期成交量排名有所上升，主城區(qū)中硚口區(qū)成交量最低，僅有成交283套；遠(yuǎn)城區(qū)中寫字樓成交量最大的是東西湖區(qū)（1498套），最小的是漢南區(qū)（19套）。商鋪成交中，主城區(qū)漢陽區(qū)成交量最大，達(dá)到1047套，經(jīng)開區(qū)成交量超過漢陽區(qū)達(dá)到1619套，主城區(qū)老商業(yè)區(qū)仍有空間，漢陽片區(qū)顯示較大潛力，經(jīng)開區(qū)商業(yè)開發(fā)環(huán)境漸顯濃厚。

圖：上半年各區(qū)寫字樓、商業(yè)成交套數(shù)

商業(yè)成交金額方面，LAKE街區(qū)知音國際茶城、世茂龍灣、武漢中央文化區(qū)占商業(yè)成交金額的前三名，其中，LAKE街區(qū)知音國際茶城是集茶貿(mào)易展示中心、茶文化博覽中心、茶休閑體驗中心為一體的茶文化慢生活街區(qū)。項目總建筑面積約13萬平米，其中商業(yè)建筑面積6.6萬平米、住宅建筑面積4.4萬平米，坐擁15000畝龍陽湖水景、生態(tài)綠地公園及豐富的園林景觀，是集湖岸景觀住宅、創(chuàng)意辦公和主題商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)為一體的體驗式文化商業(yè)綜合體。

2018年上半年武漢商業(yè)成交金額TOP10

寫字樓成交金額方面。隨著金融中心不斷推進(jìn)，武昌和漢口城區(qū)物業(yè)領(lǐng)跑，資源集聚能力不斷增強。不走尋常路的光谷奮起直追，主打產(chǎn)業(yè)綜合體的北辰光谷里表現(xiàn)不俗，同屬關(guān)山大道商圈的保利時代上榜；隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)形成，大學(xué)生等新市民群體增長，長租公寓成為市場熱點，性價比不斷提升的公寓投資表現(xiàn)搶眼，繼2016年成交套數(shù)增長210%、2017年超過3萬套后，今年上半年再破萬套，碧桂園蜜柚一枝獨秀，庭瑞、越秀、恒大的新項目斬獲頗豐。

2018年上半年寫字樓成交金額TOP10

三、展望：人才回流長江之心，供需失衡進(jìn)一步緩解

從基本面看，武漢作為華中地區(qū)九省通衢的樞紐城市，無論從城市建設(shè)，城市人口基數(shù)，高校人才比例還是國民生產(chǎn)水平，都在華中地區(qū)有著舉足輕重的地位，武漢城市格局因地鐵環(huán)線及高架建設(shè)的完善而發(fā)生劇變，地理上的縮短帶來心理距離變化，進(jìn)而影響投資、人口、產(chǎn)業(yè)的流動方向。今年年初市政協(xié)十三屆二次會議通過《關(guān)于加快打造“長江文明之心”、推動武漢歷史之城建設(shè)的建議案》，將其列為今年的1號建議案，市政府已把將武漢建設(shè)為長江主軸核心城市列為城市規(guī)劃戰(zhàn)略重點。

從政策調(diào)控上看，限購、限售等政策頻出，僅在今年上半年全國樓市調(diào)控就達(dá)159次。上半年武漢樓市相繼出臺“剛需優(yōu)先選房”、“公積金額度上調(diào)”、“大學(xué)生八折買房”、“租賃住房”、“專項整治”等政策，住建部等七部委聯(lián)合開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，在一定程度上規(guī)范了房地產(chǎn)銷售市場環(huán)境，在維穩(wěn)房價，緩解剛需人群購房壓力方面起到了一定作用。此外，“租售并舉”已然上升到住房制度層面，未來必將會有一攬子長期化且系統(tǒng)化的制度性安排，作為與長效機(jī)制相配套的土地改革和財稅改革等相關(guān)政策已加速出臺，租賃房市場方興未艾。從金融供給側(cè)看，央行降低基準(zhǔn)利率，個稅改革，房地產(chǎn)市場始終是銀行巨額信貸資金的重要出口，降準(zhǔn)后釋放出的增量資金很大一部分還是會流向房地產(chǎn)市場。市公積金中心4月發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化住房公積金個人住房貸款政策的通知》，實行首套房與二套房差別化的基準(zhǔn)貸款額度：首套房基準(zhǔn)貸款額度為70萬元，二套房基準(zhǔn)貸款額度為50萬元，并于6月上調(diào)最高年繳存額度至5000多元。從需求層面看，2018年武漢市將確保20萬以上的大學(xué)生留漢，武漢規(guī)劃建設(shè)的 14 個長江青年城、青年苑，已有 3 個項目啟動建設(shè)，預(yù)計2019 年上半年陸續(xù)達(dá)到預(yù)售條件，明年底基本建成。剛需購房人群多了安居房、長租公寓的選擇，釋放了存量市場的壓力，二手房市場較為冷靜，需求多以剛需、置換為主。人才從一線城市回流現(xiàn)象凸顯。從房價層面看，整體房價水平雖呈現(xiàn)上漲趨勢，但受房企底價拿地，限售政策等客觀原因的影響，一手房價格漲幅有所回落，二手房交易市場異常冷靜，二手房房價倒掛現(xiàn)象明顯減弱。

綜上所述，從城市基本面、政策層面以及市場供需層面來看，武漢房地產(chǎn)市場處于短期內(nèi)供需矛盾緩和、回歸理性，長期相對健康平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。

第五篇：銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險論文

摘要：房地產(chǎn)泡沫及其破裂對一個國家的整體金融穩(wěn)定有著重要的影響，特別是在那些銀行業(yè)在整個金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。在開放的金融市場環(huán)境下，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，金融體系更容易受到房地產(chǎn)價格波動的沖擊。本文通過研究房地產(chǎn)周期和銀行信貸風(fēng)險的關(guān)系，揭示了銀行房地產(chǎn)貸款危機(jī)的成因，并分別從監(jiān)管者和銀行業(yè)的角度探討了如何防范銀行體系的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險危機(jī)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)貸款；信貸風(fēng)險；房地產(chǎn)周期

一、前言

20世紀(jì)70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國家相繼實施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內(nèi)金融市場和國際金融市場日益融合。當(dāng)金融業(yè)對外開放時，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個金融體系更容易受到房地產(chǎn)價格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風(fēng)險的房地產(chǎn)貸款。銀行在整個房地產(chǎn)周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產(chǎn)周期和銀行危機(jī)并不是必然相伴而生，但是兩者卻經(jīng)常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產(chǎn)循環(huán)中起著重要作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災(zāi)難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀(jì)70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀(jì)90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機(jī)發(fā)生的背景和原因十分復(fù)雜，觸發(fā)點也不盡相同，但是研究那些曾經(jīng)受到房地產(chǎn)泡沫破裂嚴(yán)重沖擊的銀行體系之后，就會發(fā)現(xiàn)銀行危機(jī)總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿(mào)易組織之后，堅持入世承諾，穩(wěn)步推進(jìn)銀行業(yè)對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風(fēng)險業(yè)務(wù)上，國內(nèi)的銀行面臨著更為激烈的競爭，風(fēng)險會進(jìn)一步加大。總結(jié)歷史上曾經(jīng)發(fā)生的由房地產(chǎn)價格波動帶來的銀行危機(jī)，對中國銀行業(yè)增強防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的能力，有著重要的意義。

二、房地產(chǎn)市場周期與銀行信貸風(fēng)險

房地產(chǎn)泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴(kuò)張性財政政策和貨幣政策導(dǎo)致信貸擴(kuò)張、房地產(chǎn)價格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂，價格崩潰，持續(xù)時間可能是數(shù)天、數(shù)月或者更長的時間；第三階段的特征是資產(chǎn)價格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時期購買房地產(chǎn)的抵押貸款者財務(wù)狀況嚴(yán)重惡化，大量拖欠還款。房地產(chǎn)價格波動給銀行帶來的信貸風(fēng)險，主要表現(xiàn)為抵押房地產(chǎn)價格大幅下降和借款人違約率增加的風(fēng)險。

房地產(chǎn)貸款主要分為：房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)開發(fā)、建筑貸款；利用房地產(chǎn)抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產(chǎn)貸款來說，信貸風(fēng)險是最需要關(guān)注的風(fēng)險。房地產(chǎn)價格下降是引發(fā)信貸風(fēng)險的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認(rèn)為很安全，因為住宅一般是作為消費品，并且償還貸款的資金來自相對穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產(chǎn)具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點，抵押貸款往往被認(rèn)為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產(chǎn)抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權(quán)的有效性為前提的。房地產(chǎn)抵押貸款仍存在著不少的風(fēng)險，如：借款人無法還款時，抵押房地產(chǎn)依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風(fēng)險；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產(chǎn)價格越趨昂貴和反復(fù)，估值就越難確定，銀行就這些房地產(chǎn)的借款人所承擔(dān)的風(fēng)險也會越來越大。

發(fā)展商和建筑商的貸款風(fēng)險比抵押貸款的風(fēng)險更高，因為其貸款的償還需要房地產(chǎn)完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當(dāng)房地產(chǎn)價格下降時，發(fā)展商和建筑商的財務(wù)狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因而惡化。值得注意的是，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險并不局限于與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款。銀行實際承擔(dān)的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險往往會更大。因為房地產(chǎn)也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的統(tǒng)計數(shù)字往往不計算以房地產(chǎn)作為抵押所得的其他個人及公司貸款，銀行實際承受的風(fēng)險可能會較統(tǒng)計數(shù)字顯示的高得多。房價波動通過資產(chǎn)負(fù)債表渠道對銀行業(yè)有廣泛的影響。房價下跌，借款人借款能力下降，從而形成財務(wù)約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風(fēng)險也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。

除了信貸風(fēng)險影響外，房地產(chǎn)價格下跌也可能通過間接渠道導(dǎo)致銀行盈利減少。在房地產(chǎn)價格下降時，抵押品價值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導(dǎo)致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產(chǎn)有關(guān)的交易中獲取的收費和傭金收入減少。因而，房地產(chǎn)價格的下降會對整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面的影響。此類型的風(fēng)險，由于其性質(zhì)，更難規(guī)避且影響整個銀行業(yè)。

三、銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險成因

（一）災(zāi)難短視癥

即大的經(jīng)濟(jì)沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（Herring and Wachter 2002）。Tversky and Kahneman(1982)認(rèn)為，一個事件的主觀概率是由決策者能夠設(shè)想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當(dāng)估計事件發(fā)生的概率，并做出充分的預(yù)防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導(dǎo)致破產(chǎn)這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實際概率非常接近。

而當(dāng)某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點時，基于已有的知識和經(jīng)驗，或拇指法則(rule of thumb)，銀行管理層會認(rèn)為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計。由于決策者傾向于尋求與關(guān)注加強他們樂觀預(yù)期的信息，早期的警告信號往往被忽視。

由于房地產(chǎn)周期通常持續(xù)的時間較長，在房地產(chǎn)價格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產(chǎn)貸款的還款記錄會保持在一個良好的水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)繁榮時期，隨著房價的上漲，銀行通常會產(chǎn)生一種安全錯覺，過分樂觀地低估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險和高估利潤，進(jìn)而擴(kuò)大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價格上漲的推動力量，但同時也因而更易受到房地產(chǎn)價格崩潰的重創(chuàng)。

（二）羊群效應(yīng)

災(zāi)難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個別銀行身上。當(dāng)一些銀行由于災(zāi)難短視癥認(rèn)為某些經(jīng)濟(jì)沖擊的概率為零時，那些正確地評估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災(zāi)難短視的銀行進(jìn)行競爭時處于劣勢（Guttentag and Herring, 1986）。由于激烈的競爭，災(zāi)難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)，或者退出這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當(dāng)下輪沖擊發(fā)生時，災(zāi)難短視的銀行可能成為市場的主導(dǎo)，這些銀行并沒有任何應(yīng)對特殊沖擊的預(yù)防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應(yīng)。

銀行管理層或許已經(jīng)正確地察覺到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會有意忽視房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險，因為他們認(rèn)為如果災(zāi)難性沖擊來臨時，將會受到政府的保護(hù)，損失由政府承擔(dān)，而銀行則享受由高風(fēng)險敞口帶來的豐厚利潤。“太多而不能倒”的政策，即當(dāng)銀行業(yè)整體面臨倒閉風(fēng)險的時候，政府更有可能介入去拯救陷入危機(jī)的銀行，實際上在激勵銀行從事那些使他們的資產(chǎn)負(fù)債表風(fēng)險與其他銀行同業(yè)高度相關(guān)的活動，這是另一種形式的羊群效應(yīng)。

（三）安全網(wǎng)引發(fā)的道德風(fēng)險

經(jīng)濟(jì)繁榮時，投資者可能會意識到，銀行過度借貸于房地產(chǎn)市場使銀行更易受到市場波動的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業(yè)務(wù)，政府不會讓整個銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔(dān)保，即使沒有諸如存款保險之類明確的政府擔(dān)保，銀行投資者和存款人往往會低估銀行冒進(jìn)貸款政策的風(fēng)險，而任其發(fā)展。安全網(wǎng)為銀行的冒險行為提供了激勵因素。另外，投資者過于自信自己評估市場的能力，認(rèn)為可以先于其他人在市場崩潰前的適當(dāng)時機(jī)退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進(jìn)的銀行，進(jìn)一步鼓勵了銀行過度借貸于過熱的房地產(chǎn)市場。

（四）信息不對稱

銀行通常使用控制按揭貸款成數(shù)（loan-to-value ratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產(chǎn)價值的一定比例內(nèi)，以防當(dāng)房地產(chǎn)價格下跌、借款人違約時，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產(chǎn)時產(chǎn)生損失。按揭貸款成數(shù)在防范銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風(fēng)險。

然而，實際上，當(dāng)房地產(chǎn)價格大幅下降時，降低按揭貸款成數(shù)并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來相當(dāng)保守的按揭貸款成數(shù)，也可能不足以彌補損失。這是因為，在房地產(chǎn)價格大幅下跌時，抵押房產(chǎn)的價值可能會很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產(chǎn)市場繁榮時期，銀行過度樂觀地認(rèn)為可以接受較高的按揭貸款成數(shù)，同業(yè)的激烈競爭也迫使銀行管理層放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)。造成這種情況的主要原因在于，在實際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數(shù)×抵押物評估值，而由于信息不充分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準(zhǔn)確估計房地產(chǎn)的價值，造成當(dāng)前的抵押物評估價值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是當(dāng)時的市場價值甚至是過去的價值，而不是變現(xiàn)價值，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距，從而造成銀行可能會低估房地產(chǎn)貸款高風(fēng)險敞口的風(fēng)險。

（五）不適當(dāng)?shù)臅嫛⑿畔⑴都胺煽蚣?/p>

在不透明的會計核算方法，不適當(dāng)?shù)男畔⑴稖?zhǔn)則和不良貸款撥備制度下，銀行業(yè)對自身的財務(wù)狀況如果缺乏充分的披露，在房地產(chǎn)價格下跌時，往往掩蓋銀行資產(chǎn)的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權(quán)人和監(jiān)管者等無法有效監(jiān)控風(fēng)險敞口，對銀行施行監(jiān)督和約束，進(jìn)而使那些高風(fēng)險業(yè)務(wù)被當(dāng)作是高盈利性的業(yè)務(wù)。如日本大藏省于1992年9月對外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬億日元，而如果銀行業(yè)當(dāng)時對不動產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險敞口數(shù)額和不動產(chǎn)價格下降因素作一個合理的估計，所得出的數(shù)字有可能兩倍甚至三倍于公布的數(shù)字（Goldstein等，1993）。在進(jìn)行貸款分類時，如果僅僅按照貸款的償還情況對貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當(dāng)前的償付能力進(jìn)行評估，可能會造成不良貸款的規(guī)模被低估、銀行資本真正能夠發(fā)揮的緩沖作用被高估。

（六）監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管

監(jiān)管者的職責(zé)是通過監(jiān)督銀行業(yè)和維持健康的銀行體系保護(hù)納稅人。為什么監(jiān)管者在有些情況下不能約束銀行從事高風(fēng)險的增長策略？在有些情況下，可能是出于監(jiān)管者不能控制的原因，例如人手不夠或預(yù)算約束使監(jiān)管部門不能有效監(jiān)管銀行體系。但是，在許多情況下，監(jiān)管部門出于多種原因不愿去約束銀行業(yè)。其中，主要的原因是，當(dāng)金融自由化作為一系列促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的宏觀政策的一部分時，監(jiān)管部門可能對約束那些采取高風(fēng)險策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來看，高風(fēng)險的經(jīng)營策略對銀行來說是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風(fēng)險。監(jiān)管者往往很難約束那些看起來能夠獲得高盈利的銀行。其次，當(dāng)金融部門的擴(kuò)張被視為經(jīng)濟(jì)增長的重要推動力量時，監(jiān)管部門要承擔(dān)更大的壓力。再次，對監(jiān)管者來說，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優(yōu)的選擇。特別是時間不一致性（time inconsistency），即今天的損失直到將來的某一日期才會變?yōu)楝F(xiàn)實，而那時可能已經(jīng)是其他人在履行監(jiān)管職責(zé)，因而，監(jiān)管當(dāng)局有內(nèi)在動力采取寬容、遷就的態(tài)度對待問題銀行，加大了銀行承擔(dān)更大風(fēng)險的內(nèi)在動力。

四、防范

（一）防范銀行災(zāi)難短視癥

在銀行業(yè)對外開放的環(huán)境下，監(jiān)管部門應(yīng)改變職能而不是取消職能。監(jiān)管當(dāng)局必須確保一個行之有效的機(jī)制，以防止銀行過度承擔(dān)風(fēng)險，打消其盈利歸個人、損失由社會承擔(dān)的想法。

首先，提前鑒別出脆弱的銀行。在對付災(zāi)難短視癥及不可預(yù)知的重大沖擊方面，傳統(tǒng)的銀行監(jiān)管過程重在評估銀行的現(xiàn)狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機(jī)，但不足以防范危機(jī)。為了防范危機(jī)，監(jiān)管過程必須把那些承受能力差、有可能會成為脆弱的銀行提前鑒別出來，防止它們的風(fēng)險敞口達(dá)到對整個金融體系構(gòu)成威脅的水平。明確要求銀行必須通過經(jīng)常性的壓力測試，界定銀行應(yīng)該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個有效方法。其次，監(jiān)管當(dāng)局可以要求銀行提高房地產(chǎn)貸款信息的透明度，降低市場的不明朗因素以及連鎖效應(yīng)的風(fēng)險，并使銀行業(yè)在市場的監(jiān)察下更為自律。此外，詳盡的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)，有助于監(jiān)管當(dāng)局監(jiān)察及評估銀行承受房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險。

（二）安全網(wǎng)改革

在對銀行的行為施加影響時，不應(yīng)只把注意力集中在對問題的解決上，要注意采用事前審慎監(jiān)管的方式，及早警覺房地產(chǎn)價格泡沫征兆，防范房地產(chǎn)市場繁榮時期銀行房地產(chǎn)貸款的過度膨脹。監(jiān)管部門不能僅僅滿足于達(dá)到相關(guān)的國際監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)本地銀行業(yè)自身行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，采取更高的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，力求做到最好。在監(jiān)管實施過程中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須及時采取糾正行動，迅速解決問題。如果沒有一個以規(guī)則為基礎(chǔ)的監(jiān)管體制，就難以對要求寬容性監(jiān)管的巨大壓力形成有效的制衡。

（三）道德風(fēng)險的防范

監(jiān)管部門要想防范道德風(fēng)險，必須終止隱含的存款保險制度。首先，將存款保險的金融機(jī)構(gòu)控制在一個適當(dāng)?shù)姆秶幌蛩袀鶛?quán)人提供全額存款擔(dān)保，特別是那些大金額的債權(quán)人，以促使大額債權(quán)人對銀行施加約束。其次，對有問題銀行及時采取懲戒措施使其恢復(fù)正常，如果仍沒有改觀，監(jiān)管當(dāng)局需要在銀行將要發(fā)生資不抵債之前迅速關(guān)閉問題銀行，降低銀行即將破產(chǎn)時為死而復(fù)生而孤注一擲的可能性。再次，實行嚴(yán)格的資本充足制度。通過制約商業(yè)銀行資產(chǎn)規(guī)模的無限制擴(kuò)張，保證銀行穩(wěn)健、安全經(jīng)營，增強銀行抵御非預(yù)期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監(jiān)管當(dāng)局馬上采取糾正行動，避免當(dāng)銀行資本狀況嚴(yán)重惡化時，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導(dǎo)致?lián)p失大幅增加。

（四）市場基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)

通過技術(shù)與金融創(chuàng)新，改善市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以減緩銀行資產(chǎn)負(fù)債不匹配的情況，把過去不具流動性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成流動性的資產(chǎn)。例如按揭貸款證券化是解決這一問題的途徑之一。銀行通過將住宅按揭貸款證券化，獲得流動性資金，可以解決流動性不足的問題。通過證券化，還可以將完全集中在銀行身上的住房抵押貸款風(fēng)險分散和轉(zhuǎn)移給投資者，分散銀行信貸資產(chǎn)過度集中于房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。

五、小結(jié)

銀行危機(jī)對一國經(jīng)濟(jì)會帶來災(zāi)難性的影響，除了要花費納稅人的巨額資金為銀行注資外，銀行危機(jī)對經(jīng)濟(jì)有長期的負(fù)面影響。審視那些曾經(jīng)發(fā)生過的系統(tǒng)性危機(jī)，可以發(fā)現(xiàn)其中有許多共同的因素，諸如災(zāi)難短視癥、羊群效應(yīng)、安全網(wǎng)引發(fā)的道德風(fēng)險、信息不對稱、會計與信息披露及法律框架的不完善、監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管等，更好地理解這些因素，可以使我們更好地防范銀行危機(jī)。對于監(jiān)管部門來說，防范銀行業(yè)由于房地產(chǎn)貸款過度膨脹而承擔(dān)過多的風(fēng)險，穩(wěn)健有效的審慎監(jiān)管至關(guān)重要。但單靠加強監(jiān)管并不能從根本上防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，銀行自身必須審慎經(jīng)營，提防過度借貸給已經(jīng)過熱的資產(chǎn)市場。