第一篇：2008年濰坊房地產市場報告_doc

區域房地產環境研究分析

2008年山東濰坊區域市場分析

一、區域板塊分析

1.1“1小時經濟圈”

作為青島的近鄰，加強交流與合作，形成優勢互補、合作共贏的良好局面對兩市發展都非常重要，也符合半島城市群發展的要求。高密、諸城、昌邑三市與青島地區接壤，屬于青島“1小時經濟圈”范圍，是青島理想的經濟腹地。

1.2 “半小時都市圈”

濰坊中心城區加快發展“半小時都市圈”，濱海經濟開發區和昌樂縣盡快融入中心城市，壽光市、昌邑市、安丘市與中心城市相向發展。壽光市、諸城市、高密市、青州市爭取幾年成為中等城市，安丘市、昌邑市、臨朐縣建設各具風貌的特色城市。東邊高新區推進高新技術產業的發展，爭取成為全省一流的高科技園區。城市西部已在引進大型物流項目，盡快形成魯東物流中心的規模，打造全省的重要物流節點。城市中部加快現代服務業發展，促進金融、商貿、文化、娛樂、房地產等服務行業的發展。北部濱海項目區要走在沿海開發區的前面，努力成為先進制造業示范區，加強與半島城市群特別是青島的合作，投入到環渤海經濟圈建設，爭取實現共同發展。

1.3 “四大板塊”打造城市經濟

服務業、高新技術產業、物流業、先進制造業為主體的城市經濟發展框架。

中部服務業繁榮完善城市功能，中心城區西起長松路、東至北海路的廣大區域，已成為集購物、餐飲、娛樂休閑、旅游、金融、商務為一體的核心商業區?；疖囌靖峦度胧褂?，舊城改造和白浪河整治全面展開，市民的工作和生活將會更加便利和美好。

1.4 東部高新技術舞動產業龍頭

東部的濰坊高新技術產業開發區作為全市高新技術產業發展的龍頭，已經形成了電子信息、生物醫藥、光機電一體化和新材料四大產業集群，主要經濟指標去年增幅居全國第2位，排名也由第48位上升到第23位。

1.5 西部物流打通城市血脈

濰坊城區西部正在隆起現代物流業的高地：以魯東物流中心和豪德貿易廣場為龍頭的現代物流發展格局已初步形成，豪杰金屬材料貿易廣場、廣東汽配城、機床城、陽光商城等一大批項目建成營業，這里將成為全省乃至全國的綜合性物流樞紐。

1.6 北部沿海制造業拓展城市空間

濰坊北部沿海地理區位、自然資源、土地后備、產業基礎 等優勢明顯，去年以來北部沿海的公路、港口等重大基礎設施建設步伐加快，先進制造業基地示范區呼之欲出，根據濰坊市“十一五規劃”，到2010年北部沿海對全市工業的貢獻率將達到15%以上。

二、城市經濟運行情況分析

2.1 歷年經濟運行情況分析

投資率和消費率是反映國民經濟重要比例關系的指標。過高或過 低的投資率和消費率都不利于經濟的持續穩定健康發展。從國民經濟核算角度來說，投資就是資本形成總額，包括固定資本形成總額和存貨增加兩部分。消費就是最終消費，包括居民消費和政府消費。投資率，又稱資本形成率，通常指一定時期內資本形成總額占國內生產總值使用額的比重。消費率，又稱最終消費率，通常指一定時期內最終消費額占國內生產總值使用額的比重。

2.2 濰坊市投資率和消費率演變過程

從九十年代以來濰坊市投資率和消費率變化軌跡看，濰坊 市投資率由“八五”時期的49.8%下降到“九五”時期的44%,又上升到“十五”時期的47.1%,1990－2005年平均為47.2％；

而消費率與投資率呈相反變化趨勢，由“八五”時期的37%上升到“九五”時期的43.8%，又下降到“十五”時期的39.9%（見表一），1990－2005年平均為40.1％。兩條變化曲線基本呈剪刀式對稱變化。

2.2.1 第一階段（1990－1999年）為投資率下降階段

投資率從1990年的51.3％下降到1999年的42％。期間，從八十年代末到九十年初為治理整頓時期。中央針對經濟過熱采取了一系列“治理整頓”措施，大力壓縮固定資產投資，投資率開始出現下降。這一時期由于濰坊市居民收入水平較低，增長較慢，消費率處于較低水平。從1992年開始，全國又掀起了一個經濟建設的新高潮，固定資產投資迅猛增長，到1995年投資率基本在50％左右，消費率也基本在37％左右。之后，針對1994－1995年經濟出現的嚴重通貨膨脹，政府采取了以壓縮投資和控制信貸投放為主的一系列調控措施，經濟于1996年基本實現了軟著陸。但從1997年起，國內首次出現了買方市場，加上亞洲金融危機的沖擊，國內需求嚴重不足，投資呈現低迷狀態。在此期間，投資率從1995年的49％下降到1999年的42％，消費率則從1995年的38.1％回升到1999年的45.4％。

2.2.2 第二階段（2000－2004年）為投資率迅速回升時期

隨著多年實施積極財政政策的累積效應的釋放，投資增幅由降轉增，特別是自2002年開始，濰坊市不斷加大招商引資力度，投資呈現高速度增長。投資率從1999年的42％，迅速上升到2003年的48.3％；消費率則從1999年的45.4％，快速回落到2004年的37.1％。目前，隨著國家宏觀調控政策的影響,投資率開始出現下降趨勢,而隨著居民收入增長的加快,消費率呈現上升趨勢。

2.3 濰坊市投資率、消費率與全國、全省水平對比

2.3.1投資率

從發展趨勢看，濰坊市的投資率與全國平均水平的發展趨勢是基本一致的，與全省趨勢略有不同。

與全國平均水平相比，濰坊市投資率明顯高于全國。1990－2005年濰坊市投資率平均高于全國8.8個百分點，其中1990－1992年平均高15個百分點，1993－2000年平均高7.8個百分點，2001－2005年平均高6.9個百分點，呈逐步降低之勢。

與全省平均水平相比，濰坊市投資率總體基本與全省相當，只是年份的差異。1990－2005年濰坊市投資率平均低于全省0.1個百分點，其中1990－1996年平均高于全省3.6個百分點，1997－2005年平均低于全省3個百分點。特別是1997-2001年,濰坊市投資率平均低于全省

5.1個百分點，與這一時期濰坊市投資增幅較低密切相關。1997－1999年，濰坊市全社會固定資產投資年均僅增長5.1％，低于全省7.5個百分點。

2.3.1 消費率

從發展趨勢看，濰坊市的消費率與全國、全省平均水平的發展趨勢是基本一致的。

與全國平均水平相比，濰坊市消費率明顯低于全國水平。1990－2005年濰坊市消費率平均低于全國19.2個百分點，其中1990－1992年平均低25.6個百分點，1993－2000年平均低18.2個百分點，2001－2005年平均低16.9個百分點，呈逐步縮小之勢。

與全省平均水平相比，濰坊市消費率也明顯低于全省水平。1990－2005年濰坊市消費率平均低于全省8.3個百分點，其中1990－1996年平均低于全省11.9個百分點，1997－2005年平均低于全省5.5個百分點，也呈逐步縮小之勢。

盡管投資率與經濟增長的相關關系不高，但也從中能夠看出，在經濟周期上升階段，投資率較高而消費率較低，經濟周期的收縮階段則出現相反格局。如，1992－1993年，濰坊市GDP增長處于90年代以來的第一個高峰頂，投資率達到近50%，而消費率僅為由37%左右。而1999－2000年，經濟增長率為10％，其投資率降至43%左右，消費率提高到45%左右。

三、2008年度濰坊住房用地供應情況

按照全市住房發展規劃目標，適度增加住房用地供應規模，進一步調整住房供應結構。年度土地供應要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房和保障性住房建設，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％。全市住房建設用地供應總量為200公頃。其中高檔商品住房用地為36公頃，普通商品住房用地145公頃，經濟適用住房19公頃。同時加大閑置土地處理力度，積極促進存量土地利用，進一步加強土地整理，加大各類閑置土地的處理力度，依法征收土地閑置費、收回閑置土地；妥善處理土地遺留問題，加大問題樓盤的處理力度，積極盤活各類存量土地，保障住房用地有效供應。

2008年度住房建設總量

資料來源：濰坊市2008年住房建設計劃

2008年，建設各類住房2.62萬套，總建筑面積245萬㎡。其中，建設高檔商品住房0.3萬套，建筑面積44.3萬㎡；普通商品住房1.95萬套，建筑面積175.5萬㎡；經濟適應住房3200套，建筑面積20萬㎡。同時，以發放租賃住房補貼的形式，解決相當于500套、2.5萬㎡的廉租住房。

四、房地產市場展望預測

4.1 從供應主體看

濰坊地處經濟較為發達的膠東半島城市群，近幾年來，外地的一些房地產開發企業紛紛來到濰坊，尋求新的發展，這些外來的房地產開發企業擁有成功的運作經驗，是實力雄厚的開發商，他們在產品的概念和營銷的思路上都有其獨到的見解。隨著濰坊市招商引資力度的不斷加大，作為全市房地產市場主體的地產開發商正在自身發展中更加理性和成熟。

4.2 從需求規模看

近年來，全市經濟快速增長，居民收入也逐年增加，城鎮居民的住房消費正在成為產業升級和經濟增長的主要動力。全市城鎮化進程的持續推進，將帶動住房需求以及城鎮居民住房升級的需要，同時，隨著近幾年外地來濰坊工作人員不斷增多，居住需求也較快增加，這些都將保證全市房地產業在未來的幾年中繼續保持“供求兩旺”的景氣局面。

4.3 從市場價格看

這兩年，受宏觀調控的影響，濰坊商品房價格走勢相對平穩，但是從需求來看，房地產市場需求量仍在不斷增加；另外，綜合全市經濟發展態勢，預計濰坊房價將呈現穩中有升的局面。當前，要繼續通過規劃、土地、信貸、稅收等各種手段鼓勵90㎡以下商品住房的建設，擴大90㎡以下商品住房的供應，滿足廣大中低收入家庭對住房的需求,進一步調整好結構，堅持面向百姓、面向市場、面向未來的指導思想，多渠道保障和解決中低收入居民的住房問題，完善廉租房制度，規范物業管理，推廣應用節能材料，實現住宅建設的可持續發展,適當抑制投機性需求。這樣，全市的房地產市場才會有更加健康、穩定、繁榮的明天。

4.4 根據對地產大勢情況的研究分析，并結合濰坊近年來濰坊宏觀地產發展情況，預測2008年濰坊房地產市場將呈現一下特點：

4.4.1 上半年眾盤亮相 下半年激勵比拼

今年濰坊住宅產品依然豐富，并呈兩極化。各樓盤上半年亮相，下半年比拼；房地產公司之間的競爭由“概念主義”開始轉化為“產品主義”的競爭，為贏得競爭，開發商將投入大量人力財力抓產品質量、戶型設計，提高產品競爭力，這樣造價會高于以前。雖然有價格方面的競爭，但為保證固定利潤，房價也會高于以前。這樣在購房者購房花費不變的情況下，高檔與低檔之間的差別，可能演變為大戶型總價高于小戶型總價適中的兩極，上半年各樓盤由于對同行信息掌握程度不全面，將處于相互了解階段，下半年各樓盤在上半年深入了解后，產品、價格將出現差異化。

4.4.2 大盤影響全市房價，中高檔住宅增多拉升房價

大型住宅項目的價格走勢在某種程度上決定著整個樓市的價格。大盤主要是在社區配套，景觀設計、戶型設計方面都相對完善，同時以他的實力影響所在區域的住宅價格的走向、建筑質量的提高、配套設施的完善，景觀設計、戶型設計方面都相對完善，同時以他的實力影響所在區域的住宅價格的走向、建筑質量的提高、配套設施的完善、進而影響整個城市的居住水平。今年大盤多以高品質進入、價格適中開盤，同時價格將隨市場、時間調整上升。據濰坊市的有關城市規劃，勝利街、東風街、北宮街等主要街道的沿街項目，原則上要求建 16層以上的高層帶電梯項目，這將促使中高檔帶電梯住宅大批量上市。中高檔樓盤悄然增多，在近兩年陸續投放市場，部分項目無論在規模上，還是規劃設計水準上都較以往項目有明顯的提升。可以預見，這些項目的大規模面市將不僅帶動濰坊樓市的整體價格水平的進一步上揚，也將促進濰坊中高檔住宅市場的營銷水平更上一層樓。

4.4.3 市場預期看好，房價上漲有空間

影響房地產價格的因素雖然很多，歸根結蒂來說，主要因素有兩點：一是成本，二是供求。影響房價的一個主要因素是成本，成本提高了，在供求關系還相對平穩的條件下，往往會提升房價。一般來說，樓盤的價格大致包括了四個方面 ：一是建安費用；二是地價；三是房地產稅費及管理費用 ；四是利潤。近年來，全國各地房價的攀升主要的原因是地價的飆升，招、拍、掛的土地出讓政策與開發商對房價心里預期的提高，導致地價一路暴漲。就以濰坊為例，近兩、三年來，地價就翻了一番，去年面市的在售樓盤和今年即將推出的樓盤，大部分是近兩、三年招、拍、掛出讓的土地；一畝地少則50-60萬/畝，多則100多萬/畝。中高檔住宅的建安成本在上揚，多層住宅大都是800元/㎡的建安成本，而帶電梯12層以下的小高層的建安成本一般在1200元/㎡，帶電梯16層以上高層的建安成本大都在1500元/㎡左右；另外，中高檔住宅大都重視營造優美的居住環境，注重園林景觀規劃，不惜成本地建造噴泉、假山、園林、游泳池、網球場、會所等配套設施，使得開發成本進一步上漲。

4.4.4市場供求兩旺，需求呈上升態勢

近兩年濰坊樓市的大盤住宅項目和高檔住宅紛紛出籠。2004年推出可銷售的住宅項目不多，大都售罄或尾盤在售，且由于受火車站等拆遷安置等的被動影響，多層住宅(中小戶型)一直處于供不應求狀態，房價上升；雖然2005年國家對房地產開發宏觀調控，但在2004年的良好市場形勢造成了業界對2005年樓市普遍看好的前提下，大盤項目紛紛上馬，近兩年的市場供應量如洪水開閘。

購房用于結婚的年輕人，農村進城的人士購房安居，住房擁擠急于改善的普通工薪人員成為購房“金字塔”最穩固的基石，撐起濰坊樓市的“半邊天”。因此，價格優惠、經濟實用的戶型、面積的中、低檔住宅往往一推向市場就供不應求，大都出現搶購的熱銷局面。據統計，單價低于3000元/㎡的中、小戶型的中、低檔住宅大都銷售一空。近兩年濰坊樓市的中、低檔住宅的有效供給增長緩慢，供給相對需求來說，處于相對偏緊的態勢，樓市需求呈上升態勢。

五、新政策環境下的房地產企業應對策略

5.1 開源節流

在房地產行業中，現金流一直是開發商行動原則中的重中之重。

5.2 迅速回籠資金

迫于資金壓力，開發商會實行一定的優惠措施，比如向客戶提供打折、貼補契稅、補貼利息等優惠進行銷售，以便于增加銷售回款，盡快回籠資金。但這樣的措施一般收效甚微。

5.3 依傍“大款”

尋找有經濟實力的合作伙伴，相對來說，是一種較好的出路。

5.4 賣地

未來充滿了不可確定性。面對不可預知的政策形勢和自身資金的壓力，一些房地產企業不得不把到手的地塊賣掉，從而成功地獲得寶貴的現金；有的企業有這樣的打算，但眼下尋找買家并不是那么容易。

5.5 賣股份

一些房地產企業會賣掉整個公司的股份，完全退出市場；有的則是部分出售，以圖暫時度過難關。

5.6 戰略收縮

對于一些在全國或者城市布局范圍稍廣的開發商，他們開始制訂“收縮戰略”，應對已經來臨的樓市之冬。

5.7 產品品質取勝

對予品牌、品質、實力方面有優勢的企業，在買方市場的情況下，它們的產品比競爭產品在銷售上有更大的優勢。

第二篇：大學生房地產市場社會實踐報告

房地產市場社會實踐報告

（一）實踐活動的目的、重要性

面對2009年末到2010年初海南等城市相繼出現的房價泡沫式增長，面對連年來房價的居高不下，面對過分活躍房價將導致泡沫式經濟的警告，2010.03.18 國資委要求78家非地產主業央企15天出退出方案2010.04.11 銀監會：銀行不得對投機投資購房貸款2010.04.13 住建部：加快保障房建設 遏制房價過快上漲2010.04.15 國務院常務會:貸款買二套房首付不得低于50%2010.04.19 住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制2010.04.21 二套房以住房套數界定 不再以貸款為準2010.04.30 北京出臺地方樓市新政 同一家庭限新購一套房2010.05.2 央行年內第三次上調存款準備金率2010.05.6 深圳版新國十條出爐 暫停三套房貸款暫停三套及以上房貸、首提個人售房計稅、限制外地人購房未獲預售許可 開發商不得收取定金來抑制房價過快增長的政策，然而國家統計局公布數據顯示3月全國房價同比上漲11.7%，達5年來最高水平。一邊是調控政策的頻頻出臺，一邊是房價的持續上漲。面對新一輪調控政策，房價會走向何方，誰又將真正左右中國的房價，此次調控是房市的轉折點還是國家政策面對經濟發展的空想，在此敏感時期，購房者又將何去何從，房價又將又何種變化？開發商又將如何采取應對措施，政府又將如何監督政策的施行。這些不僅使房地產從業人員關注，也使我們即將進入行業的學生關注 更使千千萬萬尚未購房或已經購房的消費者關注。為此我們按照學校“社會實踐活動周”的安排，利用5.1勞動節的5天假期做了關于房地產市場的社會實踐。

（二）研究的方法思路 理論基礎

要明白目前中國房地產市場的現狀以及未來發展趨勢就從理論上來講就必須明白中國房地產市場目前微觀和宏觀兩個環境，這些也將是我們此次研究的方法思路和理論基礎。

第一：微觀環境因素：必須明白現階段房地產市場的成交良 成交價 以及成交價和成交量和近幾個月來的比較 要明白市場的未來也必須明白購房者客服的心態 偏好 收入狀況 購買欲望 以及購買能力 通過市場調查，觀察目前房地產市場對國家政策的反應，購房客戶的心態。

第二：宏觀環境因素：必須明白現階段我國總的經濟方針以及國家財政措施，即出臺的相應的政策 法律法規 央行的貨幣政策一季整個社會的政治法律科學技術、社會文化及自然地理等多方面的因素。

（四）調查樣本的選擇

第一：參加此次成都市第35屆春季房地產交易會

第二：走訪成都市二手中介門店，訪談經紀人員了解了近期交易情況及同置方客戶交流訪談

第三：走訪成都市近期開盤樓盤 了解了成交情況，項目的價格策略 銷售方式 促銷手段

第四：觀察了成都市媒體上房地產廣告的數量和內容 明白開發商的廣告策略，也瀏覽了騰訊藍房網 焦點房產網 新浪房產等網絡媒體。看了專家對此次放價調控的觀點。

（五）實踐過程和結論

結論一：新政出臺二手房市場遭受重創

新政出臺之后，二手樓市明顯感受到政策的壓力，買賣雙方普遍預期市場將轉入調整。

從業主方面看，政策出臺后放盤意愿增強。根據中原統計數據，4月14日前后一周（4.8-4.14 對比4.15-4.21），中原五大城市二手房掛牌量均有所增加，增加幅度分別為：49%、33%、24%、24%和20%。由于此次政策的力度是史無前例，因此價格繼續上漲的可能性已經微乎其微，況且經歷了2009年的暴漲之后，多數業主已經獲利頗豐，愿意放低價格以盡快套現。中原門店調研結果顯示，各城市不同區域二手房源均有不同幅度的議價空間，部分板塊掛牌價格已經出現明顯降幅，幅度超過10%。

購房者方面，由于普遍認為市場將轉入調整，故并不急于接盤，持幣觀望仍是最佳選擇。據中原統計數據顯示，政策出臺前后一周，北京、上海、深圳三地新增客源量顯著下降，幅度分別達到80%、40%和80%；五大城市的二手房成交量也出現了不同幅度的下跌。

結論二：新政出臺一手樓盤銷售明顯遇冷

調控政策出臺后半個月內，前期暴漲的一線城市房屋成交量應聲回落?！拔逡弧奔倨谠臼菢鞘袖N售的傳統旺季，今年卻明顯遇冷。北京“五一”三天商品住宅現房簽約量為7套，同比下降96%；廣州全市住宅假期銷售僅為178套,比平時正常成交低了一半。上?！拔逡患偃諛鞘小闭褂[會成交量也明顯萎縮，觀望情緒濃厚。與此同時，投資者預期開始轉向，京、深、滬等地出現投資客集中拋盤的景況，二手房源登記量激增。

當前樓市受沖擊的力度是相當大的，如果政府和銀行能夠將這個調控措施嚴格地執行下去，調控基調不變的話，那么應該堅持房價拐點到來的判斷。因為左右房價走向的最本質因素，一是收緊信貸；二是抑制需求。從這個角度看，這次調控應該會收到實質性效果

對于房價的走勢，市場有自己的運行規律，政策并不能控制房價下跌的速度和幅度。是否會形成拐點，以及是短期還是長期拐點，都需要時間來觀察。從一般價格波動的過程看，政策初期房價往往下降較快，此后速度逐漸趨穩。結論三：樓市的未來 政策的實際實施才是關鍵

如此說來，調控新規只是將此前的一些調控措施進一步明確，前移了監管關口而已，那么這次就能收得良效嗎？新規的效果尚不可知，但能夠明確的事實是——地方政府對土地財政的依賴程度沒有變，房貸依然是銀行最為熱衷的優質貸款。何一項政策，成功的關鍵在于是否真正的落實。中國房地產的調控已經進入到了一個非常關鍵的時刻，房價的瘋狂和累計的泡沫已經危及社會的穩定，堅決調控房價，沒有任何退路和僥幸的選擇，這是一場絕對不能輸也輸不起的戰爭。

（六）素材材料匯總

第三篇：昆明房地產市場報告2016

昆明銳理——2016年上半年昆明房地產市場研究報告

一、宏觀·平穩寬松 1.1 經濟運行

【全國經濟環境】經濟運行總體平穩，PPI同比降幅縮窄，結構調整和轉型升級在穩步推進。

【全國經濟環境】M2供應增加，新增信貸隨之高漲，居民貸款比重大，企業類貸款增長乏力。

【全國經濟環境】全社會固定資產投資增速平穩，房地產投資增速自年初持續上升。

【昆明經濟環境】昆明經濟受宏觀形勢影響持續走低，產業結構調整持續，經濟下行明顯。

【昆明經濟環境】居民消費能力穩中有升，金融機構人民幣存款余額平穩增漲。

【昆明經濟環境】固定資產投資放緩，房地產投資同比增長12.7%，其占固定資產投資額比例也增加。

1.2 【經濟小結】

全國GDP增速基本保持穩定，全社會固定資產投資增速自2015年后半年趨于穩定，房地產投資持續上升，房地產市場趨于穩定狀態；昆明固定資產投資放緩，房地產投資同比增長12.7%，其占比例也增加。房產市場先行指標回暖跡象明顯。

1.3 政策環境

【全國政策解讀】2008年-2016年6月重要政策總結。

【2016年1-6月全國重要政策節點】

【全國政策解讀】2016年1-6月各城市政策一覽表。

【全國政策解讀】2016年1-6月各城市政策一覽表。

【全國政策解讀】降首付，延長貸款年限、購房補貼?，F象：三四線城市及部分二線城市，走量緩慢，庫存積壓。

解析：一二線城市人流量大，購房/租房需求高。因此購房者與投資者均將目光放在了一二線城市，導致了三四線城市及部分二線城市走量緩慢，庫存積壓。

政策措施：在降低購房首付，延長貸款年限，購房補貼利好條件的基礎上，大力推進棚戶區改造貨幣化，多重措施去庫存。

【全國政策解讀】因地制宜，北、上、廣、深及部分二線城市調控收緊。現象：至2015年下半年，各城市紛紛解除限購以及“90,70”政策，整個房地產市場回暖明顯，與此同時房產市場分化現象明顯加劇。熱門一二線城量價齊升，其中部分城市頻頻拍出地王，三四線卻仍舊于寒流之中懾懾發抖。

解析：三四線城市走量緩慢，有實力的開發商集體投奔熱門一二線城市，小型開發商則在三四線城市 “樓市的泥潭中越陷越深”。

政策措施：根據各個省份（城市）的實際情況制定對應措施，收緊一線城市（北、上、廣、深），降溫熱點二線城市（南京、蘇州、合肥、武漢），扶持二三四線城市。

2016年上半年，北京、上海、廣州、深圳、蘇州、武漢、南京、廊坊、合肥已逐步收緊調控政策。

【2016年1-6月昆明重要政策一覽表】

【政策解讀-昆明】2016年昆明施行四大房產新規

2016年1月1日起施行《云南省商品房銷售明碼標價實施細則》 銳評：商品房備案被取消，開發商自行公示而無需備案，如此一來，調整房價將不再受備案的限制，開發商可靈活掌控銷售價格，房價由市場主導；而對于購房者來說，如今房價全由開發商說了算，購房者需了解房價公示制度，向開發商表明立場觀看房價公示，以維護自身利益。

2016年2月1日推行《商品房買賣合同示范文本》

銳評：新版買賣合同新增了商品房預售資金監管條款，明確出賣人應將出售商品房的全部房價款存入預售資金監管賬戶，有效防范交易風險。昆明市還增加了安全設置，保障購房者明確知道自己權利義務。并對商品房買賣時的細節作出了更多的規范，新增內容更多指向監督開發商行為，最大程度維護購房者權益。

2016年1月1日起施行《昆明市電梯安全管理辦法(修訂)》

銳評：此次修訂辦法在防止報廢電梯再入市、在電梯日常維護保養方面、將使用年限超過15年的電梯列為重點監控對象等方面做出了明確的規定。提高了電梯使用的安全系數，明確責任，加大監督檢驗力度，全面細化安全管理。

2016年2月1日實行《昆明市物業管理辦法》

銳評：明確業主、物業管理企業和物業開發建設單位的權利、義務,規范物業管理企業的行為以及業主大會、業主委員會、職責、運作,保護業主的共同利

益,為改善人民群眾的生活和工作環境創造良好的條件。新規的施行，更加規范了地產環境。

【政策解讀-昆明】昆明市規劃局出臺細則 明確“商改住”標準

摘要：市規劃局出臺了相關實施細則，重點明確了房地產項目部分地塊用地性質變更、城市更新改造項目商改住、房地產項目調整住房套型變更的原則等內容。

銳評：商業體量較大，而昆明住宅用地供應不足，上半年昆明住宅去庫存頗有成效，商辦市場疲軟。

此次明確“商改住”的標準，也有利于盤活商業項目，標準中提出關于商改住改造配套設施的細則，保障了“商改住”的有序實施。但地段位置不好的項目“商改住”后，由于集中供應、改造成本過高、開發商缺乏運營經驗等因素，推進實施也不是那么容易。

【政策解讀-昆明】昆明出臺“46條”穩增長措施

亮點：涉及促進房地產市場穩定發展；努力降低商品房庫存；切實加強土地保障等20個方面46條政策措施。

銳評：政策的出臺，明確了促進房地產市場和土地市場健康平穩發展。首先通過減壓穩樓市，全面施行商品房預告抵押登記制度，提高金融機構開展住房貸款的積極性，通過房貸等金融改革措施，放寬政策，給房企松綁；其次通過調限，加大住房公積金促進住房消費力度，加大金融支持力度、實行財政補貼政策等，靠公積金激活樓市，進一步刺激樓市，達到降低商品房庫存的目的；通過多達9

項土地制度，規范土地出讓方式，減免多項費用等方式，切實加強土地保障，盤活市場土地市場。

【政策解讀-昆明】昆明27條措施推進供給側結構性改革。

摘要：《昆明市供給側結構性改革實施方案》明確提出，要經過3年努力，供給側結構性改革取得重要進展，去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板工作取得明顯成效。

銳評：《方案》提出了27條具體任務和措施，意味著昆明供給側結構性改革動真格。著力化解房地產庫存，進一步完善房地產調控政策，加大住房公積金促進住房消費力度，大力推廣住房保障貨幣化，積極支持農民工和有意愿的農民進城購房，鼓勵車庫（位）銷售租賃。

【政策解讀-昆明】2018年底商品房庫存規模比2015年減少25%。摘要：昆明市通過了《昆明市供給側結構性改革實施方案(送審稿)》,方案對昆明市房地產業去庫存提出了新的要求，2018年底商品房庫存規模比2015年減少25%，并對2016~2018年商品房銷售面積年均值提出要求。

1.4 銳評：

1、政府從土地供應上加強監管和控制，減少土地供應，從市場的最開端抑制庫存的增長。

2、“商改住”標準的出臺，有益于盤活部分商辦項目，推進商辦項目去庫存的實施。

3、西山區、呈貢區出臺對購買或租用轄區內商務樓，都有相應的補助，積極推動了整個辦公市場的“去庫存”力度。

4、加大住房公積金促進住房消費力度，并推動住房公積金繳存省內異地互認，公積金買房條件的一再放寬，無疑都是為去庫存工作創造先決條件。

1.5 【全國政策小結】

1、降首付、減契稅、購房補貼等多重優惠去庫存。在多重優惠的刺激下，房地產市場回暖明顯，多個城市量價齊飛；

2、支持農民進城買房，加大棚改戶貨幣補償比例去庫存。在優惠政策的激勵下，該部分人群有繳納首付的能力，但后期還貸壓力較大，因此購房可能性較??；

3、為控制市場平衡，防止后期“房產泡沫”，多個熱門二線城市土拍都施行了“限價融斷”措施；

4、因地制宜，多個城市調控收緊。從去年優惠政策入市以后，一線城市樓市量價齊升，土地市場頻出地王。3月份開始一線城市政策開始收緊，開發商與

購房者則大量涌入周邊的二線城市，造成以蘇州、合肥、南京為首的多個二線城市樓市異常火爆。為促使地產平衡發展，熱門二線城市已開始逐步收緊調控。

1.6 【昆明政策小結】

1、推行新版合同、實行電梯安全、物業管理辦法，加大監督檢驗力度，最大程度維護了購房者、業主的權益。商品房備案被取消，開發商獲得了掌控價格的自由，房價將由市場主導；

2、從2月1日開始實施的“新版商品房合同”對市場簽約影響極大，在3月15日修改執行新規前，大量的項目延遲備案，致使應在2月份簽約備案的量擠壓在3月中下旬集中網簽，造成了上半年2月份市場極度冷淡、3月份極度火爆的局面；

3、“商改住”有利于消化商辦市場的庫存，盤活項目，但也可能由于集中供應、改造成本過高、開發商缺乏運營經驗等因素，減緩推進實施的進程；

4、政府出臺一系列政策措施，明確了到2018年“年平均銷售1000萬㎡以上”、“庫存比2015年底減少25%”的目標，這將說明接下來政府還將延續積極寬松政策，在如此大的市場容量與利好的政策中，開發房企可遐想的空間是非常大的。

二、市場·奮勇前行

【昆明-供銷】新增供應縮減，成交同比增長，7年后市場再現供小于求局面。

市場新增供應持續下滑，上半年合計供應387萬㎡，同比下降28%。2016年上半年昆明商品房合計成交555萬㎡，同比增長21%，備案成交的增長與呈貢和南市區出現集中備案的項目有關。

商品房包括商品住宅、定向團購房、商業、辦公與車位

商品房供應統計公布房間明細的預售項目面積

【昆明-存量】商品房庫存處于高位，但市場出現好轉信號，上半年去庫存168萬方。

供求逆轉，備案成交面積比新增供應多168萬㎡，整個上半年呈現出良好的去庫存局面。

截止6月底，商品房庫存2651萬㎡，以近12個月市場共備案1124萬㎡計算，現有庫存去化時間約為2.4年。

昆明政府“去庫存”政策指出，到2018年底，商品房庫存要比2015年底減少25%。2016上半年市場表現為該去庫存的目標打下良好的開局。

【昆明-月度供銷】表現強勁，月均銷售93萬㎡，有3個月份銷量過百萬㎡。自2月1日起，昆明開始使用新版購房合同進行備案，但由于新版合同中諸多條款涉及到退房，房企持謹慎對待態度，致使項目備案延后，致使2月市場極度低迷。擠壓延后的備案在3月得以備案，推高了該月市場成交。

除2月特殊因素影響外，2016年各月備案均在85萬㎡以上，且均優于去年同期。

【主城區-供銷】供應連續下滑，成交高位，市場供過于求局面改變。2016年主城區新增供應持續下滑，上半年合計供應371萬㎡，同比下降14%。2016年上半年主城區商品房合計成交404萬㎡，同比下降2%。

注：

1、主城區包含中市區、東市區、南市區、西市區和北市區，不包含呈貢與

空港區域

【主城區-存量】庫存止升回落，市場出現去庫存信號。

2016上半年備案成交面積比新增供應多32萬㎡，市場庫存首次止升回落。截止2016年6月底主城區商品房庫存為2222萬方，以近12個月市場共備案893萬㎡計算，現有庫存去化時間約為2.5年。

【主城區-月度供銷】月均銷售67萬㎡，2季度月度之間成交量大、波動小。2月受政策（新版商品房合同）影響備案延遲，多數項目擠壓在3月中下旬簽約備案，使3月份成交顯增。

剩余月份供求缺口小，市場近似處于供求平衡點。

【市場供銷對比】2016上半年呈貢市場銷售占比大幅增加，南市區供求占比依舊最大。

【市場供銷對比】同比來看，呈貢供應驟減、成交倍增，南市區供求量微降但仍占主導。

【各區域供銷存對比】市場供銷存主要集中在南市區與呈貢，其中南市區存量第一。

【房產企業機構】2016年房企并購重組加速，品牌房企大肆接盤，昆明樓市進入強者盛宴時代。

【房產企業機構】2016年房企并購重組加速，品牌房企大肆接盤，昆明樓市進入強者盛宴時代。

【房企排名】2016年TOP20房企銷售增加，市場份額進一步提高。

注：銷售金額包含住、商、辦與車位

2.1 銳理數據解析（商品房）1.昆明整體市場穩中有升，價格下行

2.上半年市場供應量整體減少，存量首次出現下降，去庫存意圖明顯，效果初見端倪

3.依據目前昆明市場存量以及現有市場去化速度，仍需2.4年方可完全消化

4.主城區供減量平，其中南市區一直是供銷主力區域；呈貢區成交大幅增長

5.定向團購房拉動銷量上升，商品住宅供求平衡，庫存量合理，商業與辦公庫存高，去化壓力巨大。

6.上半年昆明房企并購重組加速，昆明樓市進入強者盛宴時代

總結：昆明市場新增供應縮減，以去庫存為己任，市場供給側調節初見成效。2.2 未來預判

1、下半年房價會出現小幅回升，尤其是商品住宅產品，其價格將得到改善盤入市的支撐

2、在利好政策不斷釋放與市場多方博弈的情況下昆明樓市將繼續平穩前行 根據昆明市政府“去庫存”政策，下半年將延續上半年供減銷增去庫存的良好態勢

3、更多城中村改造停滯項目將被品牌房企接手盤活，市場上品質樓盤逐步增多，樓市良性發展

4、昆明的中小房企將進一步被收購、轉型或者消失，未來大房企將占據更多市場份額。

三、土地供求失調

【土地供銷】昆明土地市場樓面地價小幅下降，供應量微漲，成交量減半，流拍增多。

上半年土地市場較去年同期供應量上漲，銷售量下降，供銷比約2.29:1，樓面價小幅下降。供銷價同比漲幅分別6.7%、-52.9%、-8.0%。自2014年開始，昆明土地供應緊縮明顯，2015年下半年幾乎是斷崖式收緊。2016年上半年市場土地有適量供應，卻存在起價過高、新地少等弊端，致使流拍土地增加。同時，碧桂園、萬科、云南城投、實力等房企另辟蹊徑，采用收購、入股或代建的方式增加項目土地儲備。

【土地供應分布圖】供地分布廣，供應地塊前三板塊是滇池、次中心和北市。

【土地成交分布圖】滇池、次中心和北市等板塊土地成交搶眼。

【土地性質】昆明住宅類與商業類土地供應約各占一半，成交地塊中純住宅占比大，商業用地流拍多。

上半年昆明純住宅用地供應29宗，約1198畝，供應面積占比42%； 供應用地性質以純住宅與商業為主，約占總供應面積的90%。

上半年昆明土地成交以純住宅為主，該類用地除因故終止外，其他全數成交，這說明市場對住宅用地的需求旺盛；商住兩用性質土地占總成交量的16%，商業用地占10%。

【土地金額】 上半年昆明土地出讓金共51.4億元，累計成交1238畝。

【溢價分析】平均溢價率6.47%，共7塊土地溢價成交，2月藍光約溢價27%競得4宗純住宅地塊。

【流拍土地分布圖】巫家壩地王由于起價過高流拍，并在6月底折價約1/3后成交。

【各性質土地對比】住宅土地價格在2月份和5月份較高，且在2月份有溢價；商業地價波動大，多底價成交。

【各區域供銷對比】南市區為昆明土地供需熱點區域，東市區亦有發力，中市區持續有地塊供應。

上半年昆明共計供應土地52宗，合計2832.7畝；

東市區供應量超過1/3，供應面積為1010.5 畝，其中空港板塊供應945.5畝；南市區次之，供應528.46畝，北市區稍遜一籌，供應472.35 畝。

上半年昆明共計成交土地31宗，合計1238.0畝；

本成交主要分布在南市區，成交面積為410.5畝，呈貢區成交353.5畝；中市區成交203.9畝。

【各區板塊價格對比】呈貢、滇池板塊供銷走高，溢價地塊位于北市、東南與高新板塊，北市板塊溢價最高。

【土地成交供求板塊熱度圖】呈貢、滇池板塊最熱，其次是空港、北市與次中心板塊。

【成交樓面價排行】藍光溢價27%斬獲北市4宗純住宅地塊，樓面價為3771元/㎡。

3.1 【成交總價排行】

3.2 【銳理解析】

1.土地成交：上半年昆明共出讓土地52宗，其中成交31宗，成交面積1238畝，同比下降52.9%。

2.土地出讓金： 上半年土地吸金51.4億元，相較于2015年同期的81.3億元，下降36.8%。

3.土地溢價：上半年昆明土地市場較2015年下半年有所回暖，與去年同期相比銷量約減半，流拍土地增加，地塊總體溢價率仍然不高，為6.47%。

4.土地流拍：上半年流拍土地12宗?；蛞蚱淦鹋膬r過高，大量開發商無法負擔。

5.成交區域：南市區土地市場仍為供銷主力，其中滇池板塊土地成交量較高。

3.3 【未來預判】

1.整體態勢：供求不匹配的矛盾還將延續，土地市場將延續上半年平淡的態勢。

2.成交走勢：商業地塊流拍或將成為常態，土地溢價能力弱，多數應是底價成交。

3.供應類型：預計下半年住宅用地仍為供求主力，純商業用地占比應該下降。

4.熱點區域：南市區仍將是主力區域，東市區隨著碧桂園、花樣年等品牌房企扎堆進入，或將成為下一個熱點區域。

3.4 【總評】

1、從整體來看，土地市場如何走取決于政府的供地計劃；

2、從土地成交性質層面看，市場對純住宅用地需求旺盛；商業用地面臨較大的成交壓力，流拍可能性增加；

3、受昆明商業大體量的商業存量影響，商業用地的資產價值目前仍處于下降通道，且短期內難以實現根本性的逆轉，商業用地的市場風險明顯高于住宅用地；

4、品牌房企入市搶地戰況全面升級，行業集中度進一步提高，小房企拿地更加困難；

5、市區內凈地供應愈發稀少，映襯出問題頻出并開發停滯的城中村改造項目地塊的價值，在下半年一級市場拿地更加激烈的背景下，這部分項目或將迎來新生。

第四篇：2009年貴陽房地產市場報告

2009年貴陽房地產市場報告（摘要）

2009年，在“擴內需”、“保增長”的大背景下，隨著一系列政策措施的深入實施，居民消費信心逐步恢復，抑制的市場需求得到集中釋放，房地產市場由低彌走向活躍，一年之內實現了“Ｖ”形大反轉。

房地產總體市場情況

2009年，貴陽市房產銷售實現了成倍增長的良好成績，房地產市場多項指標均創歷史新高?？傮w上看，銷售大幅增長得益于以下因素：一是宏觀經濟企穩回升，居民消費信心恢復，2008年以來積累的購買力得到集中釋放；二是各項稅費優惠政策的落實，直接刺激了住房需求的擴大；三是我市生態文明城市建設向縱深推進，舊城改造和交通路網的擴能改建為房地產市場創造了較大的需求；四是主管部門加大了服務力度，努力采取措施提振市場信心，對激活房地產市場、擴大住房消費發揮了積極作用。

（一）土地出讓情況

2009年，按國家的要求，我市土地供應實行總量控制，適度從緊，均衡發展，保障用地的原則，土地市場受國家出臺的一系列“救市”措施和房地產行業采取的一系列優惠政策影響，上下半年供應量呈現一緊一松的態勢，土地市場逐步回暖，但全年供應量與上年相比有所減少。

全市2009年共出讓土地123宗，出讓土地面積375.98萬平方米，同比下降33.4%。其中，用于住宅開發的土地53宗，面積270.81萬平方米；用于辦公房開發的土地17宗，面積30.57萬平方米；用于商業營業房開發的土地19宗，面積3.93萬平方米；用于其他開發的土地34宗，面積70.67萬平方米。

（二）開發投資情況

2009年，全市房地產開發完成投資210.33億元，同比增長23.6%。其中：住宅投資136.52億元，同比增長41.2%，辦公樓投資5.46億元，同比增長90.4%，商業營業房投資15.03億元，同比增長44.4%，其他投資完成53.33億元，同比下降11.4%。雖然2009年房地產開發投資增幅同比略有回落，但房地產投資占固定資產投資的比重為27%，房地產開發投資仍然是拉動我市投資增長的主要力量。

（三）房產銷售情況

1、商品房新增上市量

2009年，全市新建商品房批準預售面積612.42萬平方米，同比增長8.8%，其中住宅面積542.34萬平方米，同比增長8.8%，住宅套數46871套，辦公樓面積16.49萬平方米，同比增長129.4%，商業營業房26.20萬平方米，同比下降40.8%，其他用房27.39萬平方米，同比增長112.8%。

2、商品房登記銷售量

全市商品房合同登記銷售面積791.12萬平方米，同比增長106.6%，其中住宅733.71萬平方米，同比增長101.8%，住宅套數59958套，同比增長111%，辦公樓19.27萬平方米，同比增長315.4%，商業營業房35.99萬平方米，同比增長152.6%，其他用房2.16萬平方米，同比增長517.5%。

全市商品房銷售金額298.44億元，同比增長130.9%，其中住宅258.61億元，同比增長130.3%，辦公樓9.16億元，同比增長227.1%，商業營業房29.67億元，同比增長111.5%，其他用房0.99億元。

3、存量房交易量

由于新建住宅銷售火爆，為二手房市場也帶來了活力，二手房交易十分活躍。在諸多利好政策的刺激下，二手房市場呈現強勁回升勢頭。全市存量房成交面積120.12萬平方米，同比增長54.4%，其中住宅102.12萬平方米，同比增長67.1%，辦公樓2.53萬平方米，同比下降21.4%，商業營業房7.48萬平方米，同比增長7.2%，其他用房7.67萬平方米，同比增長22.1%。

（四）房產價格

隨著市場需求持續放大，房產價格穩步上揚。2009年，全市商品房銷售綜合均價3770元/平方米，同比增長11.8%。其中：商品住宅（不含經濟適用住房）平均銷售價格3600元/平方米，同比增長14.5%；經濟適用住房平均銷售價格2330元/平方米，同比增長9.9%；非住宅（包括辦公、商業營業房及其他用房）平均銷售價格7000元/平方米，同比增長5.5%。

銷售價位最高的仍然是云巖區、南明區，住宅平均售價4800元/平方米，住宅最高價為14560元/平方米（不含別墅）；金陽新區商品住房也出現較快上漲趨勢，高層住宅均價由年初的3000元/平方米左右上漲到3600元/平方米；其余各區域房屋銷售價格也有相應程度的上漲。

（五）房地產金融

1、金融信貸的大力支持對房地產市場的回升發揮了重要作用

2009年，在適度寬松的貨幣政策環境下，開發企業和個人都得到金融信貸的大力支持。全年房地產開發到位資金445.39億元，同比增長78%，其中，國內貸款80.58億元，同比增長85.9%，增幅創歷史新高。

在本年房地產開發到位資金中，國內貸款80.58億元占18%，自籌資金105.14億元占24%（其中自有資金45.93億元占10%），其他資金來源259.57億元占58%（其中定金及預收款146.55億元占33%）。

在購房信貸方面，截止2009年12月底，全市個人住房貸款余額為258.56億元，比年初增加103.64億元，比上年同期增加62.1%。其中：商業性購房貸款余額為208.79億元，比年初增加89.03億元，比上年同期增加67.9%；公積金貸款余額為49.78億元，比年初增加14.61億元，比上年同期增加41.5%。

2、房地產金融保持健康運行態勢

截止2009年12月底，全市房地產開發貸款余額為134.77億元，其中：五級分類不良貸款4.75億元，比年初減少0.65億元，不良貸款率3.5%，比年初下降0.9%。個人住房貸款按五級分類不良貸款0.53億元，比年初增加0.08億元，比年初增長18.7%，不良貸款率0.2%，比年初下降約0.1%。

總體上看，2009年貴陽房地產市場運行態勢是健康的，房地產開發投資保持平穩較快增長，房地產投資占固定資產投資的27%，是拉動全市投資增長的主要力量，房地產業增加值占GDP的比重為4%，拉動GDP增長0.8個百分點，房地產貢獻率為6%，對實現我市國民經濟保增長目標發揮了突出作用。住房需求得到有效啟動，房產成交量大幅增長，不僅為財政提供了重要財源，也為滿足和改善居民居住需求發揮了重要作用。

保障性住房建設情況

（一）廉租住房建設情況

1、廉租住房保障情況

截止2009年12月底，全市納入廉租住房保障的家庭17176戶，其中：租賃補貼保障14107戶，實物配租1828戶，租金核減1241戶。

2、廉租住房項目建設情況 從2007年開始，根據國家對西部城市廉租住房建設的扶持政策，從2007年起截止2009年12月底，全市獲得中央投資補助的廉租住房建設項目共16個，總建筑面積28.99萬平方米，共5874套，項目總投資3.57億元，爭取到中央補助資金11598萬元，其中：2008年中央預算內投資補助資金3110萬元，2008年中央新增1000億預算內投資補助資金4889萬元，2009年新增1300億元中央預算內補助資金3599萬元。地方配套廉租住房建設資金累計到位10226.3萬元。截止2009年底，全市廉租住房項目累計開工面積27.4萬平方米，竣工12.31萬平方米，完成投資2.69億元。

（二）經濟適用住房建設情況

實施“住有所居”行動計劃以來，我市按照每年100萬平方米的規模實施經濟適用住房建設。2009年，全市經濟適用住房完成投資18.02億元，竣工101.5萬平米。經濟適用住房建設的大力推進，有效解決了我市部分城鎮中低收入家庭的住房困難，對平抑房價發揮了積極作用，同時，加快了我市住房消費的啟動，促進了住宅產業的快速發展。另外，將經濟適用住房信息系統與市房屋產權信息系統進行對接。對申購《貴陽市經濟適用住房管理暫行規定》出臺后建設的小戶型經濟適用住房，嚴格按照《市人民政府辦公廳關于印發2009各區申請租賃、購買經濟適用住房資格認定標準的通知》（筑府辦發[2009]120號）進行審核，2009年共計發放經濟適用住房準購證3200余個。

（三）改善其他住房困難群體的居住條件工作

1、啟動中心城區集中成片危舊房改造。漢湘街和白果巷危舊房改造項目是“住有所居”行動計劃重點改造項目。漢湘街地塊有危舊房住戶800余戶，第一期改造項目已辦理建設、用地、規劃、拆遷等手續，目前已進入拆遷實施階段，已簽訂拆遷安置協議49戶，綠苑小區建設的248套廉租住房和拆遷安置房在2009年7月中旬竣工；白果巷共有危舊房510余戶，已完成70戶拆遷安置。

2、啟動“城中村”改造。2009年我市積極推進 “城中村”改造工作，重點抓了南明區湯巴關、云巖區漁安安井片區、小河區騰龍灣、烏當區順海村大坡、花溪區溪北片區集中拆遷安置、清鎮市東門橋糧油批發市場、白云區白云村云康新城七個“城中村”改造項目，通過七個試點，探討研究“城中村”改造的成功經驗和存在問題，帶動全市“城中村”改造項目的全面展開。

3、推進農村危舊房改造。全市列入危房改造項目共計67168戶。其中，一級危房35306戶；二級危房18358戶；三級危房10658戶；地質災害危房2846戶。截止2009年12月，開工67168戶，開工率98%，竣工64332戶，竣工率95.78%。

4、積極改善農民工住房條件。2008年，我市各施工企業提供集體宿舍面積共6.8萬平方米，解決了約2.5萬農民工的住房問題，2009年1-11月，我市各施工企業提供集體宿舍面積共18.519萬平方米，解決了約6萬農民工的住房問題。

5、小戶型周轉租賃房建設。為解決部分收入較低的年輕公務員、職工等群體租賃需要，2009年開始，我市已著手研究小戶型租賃周轉房的相關政策和配建比例，2010年擬建設1.2萬平方米，200套公共租賃住房。

6、城鎮舊住宅區綜合整治。云巖區政府完成了相寶小區、大發小區的環境整治改造。

目前需要關注的幾個問題

（一）土地市場問題

土地供應量與商品房供應量增長不協調，土地轉化周期越來越長，相當一部分土地未能如期轉化為商品房供應。從2004-2009年供應的土地量來看，六年土地供應總量為2793.31萬平方米，容積率平均按照2.0計算，六年出讓的土地可建商品房面積約5586.62萬平米左右，從實際來看，2004-2009年商品房上市量只有3048.26萬平方米。形成這種狀況的主要原因在于：一是大盤項目增多，開發周期延長；二是目前我市土地出讓以“生地”為主，由于拆遷難度較大等因素導致土地一級開發時間較長；三是存在土地批而未用現象。

（二）商品房供需關系問題

2009年商品房銷售大幅增長已改變了我市商品房市場供需關系，商品房供給增長遠不及銷售增長之快，市場有供不應求之勢。2009年，全市商品房新增上市量為612.42萬平方米，加上上年累計可銷售面積390.27萬平方米，全市商品房供應總量為1002.69萬平方米，同期銷售量為791.12萬平方米。截止2009年12月底，市場上可供銷售的商品房面積為211.57萬平方米，比上年同期下降45.8%，如果按照月平均銷售商品房60萬平方米的速度計算，可供銷售的商品房只夠未來3個月的銷售量，因此，需要加快商品房項目開發建設進度，加大商品房市場有效供應。

（三）市場結構問題

一是區域結構不平衡。從土地供應以及銷售情況來看，近年都比較集中在金陽新區和云巖、南明區，其余各區域供需量都比較小。從我市城市發展以及房地產發展趨勢來看，在實施重點突破并取得明顯成效之后，需要注意引導區域均衡發展。

二是商品房類型結構不平衡。在目前可售的211.57萬平方米商品房中，商品住宅面積為96.09萬平方米，非住宅面積115.48萬平方米，這表明目前市場上住宅與非住宅供需存在較大差別，非住宅供大于求，住宅則供不應求。

三是住房供應結構有待進一步完善，中小套型、中低價位住房供應不足。

下步工作及措施建議

房地產業在國民經濟中具有舉足輕重的地位，快速推進的城市化更離不開房地產的平穩較快發展。2010年，是我市生態文明城市建設向縱深推進的攻堅之年，我市將深入貫徹科學發展觀，根據《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）精神，按照市政府統一部署，以“三創一辦”為抓手，進一步推進《貴陽市住有所居行動計劃》，加強和改善房地產市場調控，支持居民自住和改善型住房消費，力求確保我市房地產市場達到“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的合理結構, 在保民生的前提下，促進房地產市場平穩健康發展，為推進我市生態文明城市建設向縱深發展作出更大貢獻。

（一）切實增加保障性住房和普通商品住房有效供應

1、加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。對已批未建、已建未售的普通商品住房項目，采取促開工、促上市措施，督促房地產開發企業加快項目建設和銷售。

2、增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率。在我市總體規劃和土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模內，抓緊編制2010-2012年住房建設規劃，重點明確中低價位、中小套型普通商品住房、公共租賃房、經濟適用住房、廉租住房的建設規模，并分解到住房用地供應計劃。

3、加快推進保障性安居工程建設。力爭到2012年末，基本解決全市低收入住房困難家庭的住房問題。努力增加廉租住房、各種保障性住房房源，著力解決城市低收入家庭的住房困難；2010年開工建設廉租住房50萬平方米，經濟適用住房100萬平方米，全面啟動城市和國有工礦棚戶區改造工作，繼續擴進林區棚戶區改造工作；啟動10個城中村改造項目，統籌考慮解決失地農民生計問題；2010年計劃建設公共租賃住房1.2萬平方米、200套；同時，全面完成農村危房改造任務。

（二）促進土地市場健康發展

1、將土地供應計劃的制定與城市基礎設施建設更好地結合起來，形成城市基礎設施配套與土地供應結構相互協調、同步發展的格局。

2、科學合理制定土地供應計劃，進一步完善土地市場動態監測和監管機制，加大對批而未用土地的查處力度。定期發布土地市場分析報告，合理引導市場。嚴格執行經營性用地“招、拍、掛”出讓制度，促進土地市場公平競爭。

3、逐步實施國有土地建設用地使用權“凈地”出讓，強化政府在土地一級開發中的地位和作用，特別是土地拆遷、土地征用過程中政府和國有土地投資公司、拆遷公司的作用，通過政策配套、資金配套，加快土地一級開發速度。

（三）合理引導住房消費

1、加大差別化信貸政策執行力度。繼續加大對居民首次貸款購買普通自住商品住房的支持力度，嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。

2、實施差別化的住房稅收政策。嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。

（四）加強房地產市場監管

1、繼續整頓房地產市場秩序。加大對違法預售、捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、制造房源緊張、哄抬房價、擾亂市場秩序等房地產違法違規行為的查處力度，加強對住房特別是保障性住房的工程質量安全監管。強化商品住房價格監管，依法查處在房地產開發、銷售和中介服務中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規定等行為。

2、進一步加強對商品房預（銷）售全過程的監管。對未取得商品房預售許可的房地產項目，嚴禁房地產開發企業以“內部認購”、進行預購登記、發放VIP卡、收取認購金、收取購房人的存款憑證、要求以購房人的名義在銀行存入資金并簽訂房源預留協議等形式變相預售商品房；已取得商品房預售許可的房地產開發項目，應在取得預售證10日內一次性公開全部房源，如實公布銷售情況，不得分期分批銷售或者變相分期分批銷售。并應按照申辦預售許可證時的申報價格，明碼標價對外銷售。

3、加強房地產中介服務市場管理。加強對房地產中介服務機構的管理和培訓。加大對房地產中介服務機構備案工作的管理力度，對中介從業人員進行專業培訓和考核，提高中介從業人員素質。對為權屬不清或法律、法規禁止轉讓、抵押的房地產提供中介服務、提供虛假信息或者隱瞞真實情況等違法行為進行查處。

4、加強拆遷管理。進一步完善拆遷行業的競爭機制，鼓勵更多的民營拆遷企業參與拆遷工作。完善土地儲備制度，在政府統籌下調動一切積極因素做好土地一級開發。對于存量土地的拆遷，除加大裁決力度外，政府還應加大強拆力度，以保證土地的有效供應，充分發揮土地供應對房地產市場的調節作用。鼓勵實行貨幣化安置，節約拆遷安置房建設用地。

5、加強市場監測。繼續加強房地產市場統計、分析和監測分析工作，按照貴陽市房地產市場預警預報工作機制，各部門進一步加強協調配合，定期召開房地產市場運行情況聯席會議，及時針對新情況、新問題提出解決措施和辦法。加強輿論引導，及時發布市場調控和相關統計信息，穩定市場預期。

（五）大力推進綠色生態住宅建設

結合國家、省、市節能、減排工作和要求，在住宅建設中倡導科技節能，加強一次性投入建設，減少重復建設和整改的弊端，積極應用新科技，提倡環保、節能的理念，體現四節一環保的開發原則。通過住宅科技的應用提升居住環境品質，推動綠色生態建筑、綠色生態示范小區建設工作，實現住宅建設、使用的節能、減排，為貴陽市區域經濟發展和環境保護、資源綜合利用做出積極貢獻。

（六）加快旅游休閑型房地產開發建設

1、充分發揮政府的主導作用，把城市品牌營銷與發展旅游房地產結合起來，在土地、稅收、市政配套等多方面給予扶持和鼓勵，大力支持、協調，為開發商提供保障。

2、堅持純生態城市發展理念，以“森林之城”、“避暑之都”為形象定位，積極推進公園城市、生態城市、山水園林城市、森林城市、溫泉城市等品牌內涵的建設。

3、積極開展旅游房地產項目試點建設，根據我市各區域資源優勢、環境承載能力和綜合發展條件，科學確定功能分區，優化區域空間布局，開展旅游房地產試點項目建設，適當提供優質的、生態的土地資源，將部分山、水、景觀資源優越的土地作為發展旅游及外向型房地產開發專項用地。出臺優惠政策，鼓勵有實力、有信譽的企業發展富有地方特色、高品質的星級賓館、度假村、溫泉療養勝地等房地產項目。加強產權式度假酒店的開發、建設、銷售等環節的規范管理；逐步發展滿足避暑、溫泉療養等不同需求的休閑度假居住型房地產。

4、堅持實施“走出去”的外向型發展戰略，在我市生態文明城市建設向縱深推進的背景下，充分依托“避暑之都”的品牌魅力，繼續加大對外宣傳推介力度，進一步推動我市房產銷售走進地州，走向省外，大力吸引外來購房消費。

第五篇：2014年4月北京市房地產市場報告

2014年4月北京市房地產市場報告

4月成交量環比同比雙 5月市場前景不明

內容摘要：

中央政策：4月16日國務院新聞辦公廳舉行新聞發布會，稱有關部門將完善房地產調控政策，國家統計局新聞發言人，國家經濟綜合綜合統計司司長盛來運講話、相信相關部門會緊密跟蹤房地產市場變化，根據新變化進一步完善房地產調控的政策發展，著重建立房地產調控的長效機制，確保房地產市場平穩健康發展。4月29日，中國銀行監督管理委員會召開2014年第一季度經濟金融形勢分析會，加強房地產領域信貸風險管控；銀行業要加強精細化管理，嚴防房地產領域信貸風險，繼續嚴格執行國家房地產調控政策和差別化住房信貸政策，強化房地產開發企業和土地儲備貸款風險防范，加強經營性物業貸款風險管理和房地產信貸風險分區域管理，大務服務保障性安居工程建設。

北京政策：4月2日，北京、天津、河北三地國土部門對接京津冀一體化發展工作：充分考慮土地資源稟賦、環境容量、土地價格及產業定位等因素，合理制定差別化土地利用和供應政策，按照“有保有壓、優勢互補”的原則，引導不同類別產業項目轉移、承接和聯動，抓好北京新機場及配套設施，京昆高速、城際高鐵等區域重點基礎設施建設項目用地服務工作，推動公共服務資歷源均等分布，不斷加大交通基礎設施、公共服務設施的區域共建共享力度，建立京津冀國土部門定期聯席會議制度，加大國土資源信息共享力度，形成長期穩定的工作對接平臺。

市場運作：

1.一級市場

1.1 供應分析

2014 年4 月北京供應土地0宗。

1.2 成交分析

2014 年4 月，北京共成交34 宗土地，其中居住類用地8 宗，商業用地2 宗，工業用地18 宗，綜合用地6宗?？偨ㄔO用地面積185.14萬平米，總規劃建筑面積345.4萬平米，環比上升72.59%，同比上升226.80%，總成交金額302.63 億元，環比上升132.54%，同比上升346.35%。

2.二級市場

2.1 供應分析

2014 年4 月，北京商品房新增供應量環比同比均上升。批售套數13653 套，環比上升25.39%，同比上升75.76%，批售面積152.71 萬平米，環比上升7.37%，同比上升71.53%。

本月供應區域為11個，房山區供應量最大，為3774套，占總供應的27.64%，其次是大興區，供應量3346套，占比24.51%，通州區排名第三，供應量1537 套，占總供應的11.26%，其它區域供應均在1500 套以下。

從項目層面上看，本月新增供應項目排名前三甲分別為豐臺區的北京方向、大興區的國銳·金嵿和格林云墅，供應面積分別為13.40平米、13.02 萬平米和8.58 萬平米。

2014年4月，北京新增商品住宅供應量環比同比均上升。本月住宅期房批售套數12849套，環比上升25.69%，同比上升92.49%，批售面積134.29 萬平米，環比上升7.92%，同比上升107.72%。

本月北京有供應區域為10個，大興區供應量最大，商品住宅供應量3309 套，占總供應的25.75%，其次是房山區，供應量3766 套，占比29.31%，通州區排名第三，供應量1537 套，占總供應的11.96%，其他區域供應量均在1500套以下。

環線方面，五、六環之間供應量7496套，占本月總供應量的58.34%，其次為六環以

外，供應4945 套，占本月總供應量的38.49%。戶型方面50－90平米和90－120平米為供應主力，分別占本月供應量的52.49%和19.09%，50㎡以下戶型占比最低。

2.2 成交分析

2014 年4 月，北京商品房成交環比量價齊跌，同比量跌價升。成交5848套，環比下降17.91%，同比下降37.45%；成交面積69.79 萬平米，環比下降26.31%，同比下降36.57%；成交均價為23819 元/平米，環比下降14.06%，同比上升2.97%；成交金額166.23 億元，環比下降36.67%，同比下降34.68%。

從行政區域看，本月多數區域成交量環比下降，其中降幅最大的為大興區，減少2213 套。房山區和大興區成交套數最多，分別為1629套和973 套，占全市本月成交套數的27.86%和16.64%，房山區主要貢獻項目為首創·新悅都、東亞·朗悅居和中國鐵建·原香漫谷，分別成交380 套、196 套和152套；大興區主要貢獻項目為熙悅春天、格林云墅和金融街·融匯，分別成交296 套、92 套和75 套；第三名為順義區，共成交688 套，占全市本月成交套數的11.76%；城八區中東城區成交量最少，成交5 套；郊區中懷柔成交量最少，成交54 套。成交均價方面，崇文區最高，為61726元/平米，成交均價最低出現在延慶，為10146元/平米。

2014 年4 月，商品住宅市場環比量價齊跌，同比量跌價升。

2014 年4 月，北京商品住宅成交5312套，環比下降17.21%，同比下降34.52%；成交面積56.08 萬平米，環比下降21.77%，同比下降32.52%；成交均價為24651元/平米，環比下降11.56%，同比上漲12.35%；成交金額138.24 億元，環比下降30.81%，同比下降24.18%。

從成交區域來看，主力成交的幾個區域是房山、大興和順義，此3 個區域成交量在600 套以上，房山區成交最多為1602 套，占比30.16%；環比變化方面，多數區域下降。本月

商品住宅成交量最低區域為東城，僅成交3套，西城成交均價最高，為70415 元/平米，延慶成交均價最低，為10466 元/平米。

環線方面，4 月商品住宅成交，五、六環之間成交量最多，為2930 套，占北京本月總成交套數的55.16%；其次為六環以外，成交量為2038 套，占本月總成交套數的38.37%；多數環線環比下降，其中五、六環之間環比上升，六環以外則降幅最大。

產品方面，50－90平米中小戶型產品依舊為主要成交對象，共成交2529 套，占總成交套數的47.61%；其次為90－120平米主流戶型產品，共成交1008 套，占總成交套數18.98%；多數面積區間環比下降，其中150－200平米降幅最大。

從成交走勢來看，2014 年4月北京寫字樓環比同比均量價齊跌，商業環比量升價跌，同比量價齊跌。

2014 年4 月，北京寫字樓(辦公)成交132套，環比下降72.15%，同比下降82.33%；成交面積6.58 萬平米，環比下降58.54%，同比下降37.21%；成交均價為18781元/平米，環比下降35.87%，同比下降28.83%；成交金額12.36 億元，環比下降73.41%，同比下降55.32%。

2014 年4 月，北京商業成交404 套，環比上升72.65%，同比下降17.55%；成交面積7.14 萬平米，環比下降0.14%，同比下降56.57%；成交均價為21922 元/平米，環比下降3.26%，同比下降19.04%；成交金額15.65億元，環比下降3.39%，同比下降64.84%。

2.3 存量分析

選取全市一手房市場2013 年5 月－2014 年4 月月均銷售速度來計算，全市存量套數約需要10.4 個月可消化完成，存量面積約需要12.6 個月的消化時間，從近幾個月的整體去化時間來看，北京商品住宅市場平均消化速度有所減慢，本月庫存量大幅上升，達到

65800套，較3 月增長18.16%，消化周期繼續拉長。

從存量套數分布區域來看，大興區、通州區和朝陽區的存量套數仍然最多，分別為13522 套、12412 套和10243 套；而從區域消化周期來看，大部分區域消化周期集中在7-11 個月，壓力最大的仍然是石景山、西城和東城，消化周期分別為67 個月、53 個月、30 個月；本月石景山、房山和平谷消化周期有所縮短外，其余區域消化速度均有所拉長。

2.4 二級市場小結

4月，商品住宅市場環比量價齊跌，同比量跌價升。從成交區域來看，主力成交的幾個區域是房山、大興和順義，此3個區域成交量在600 套以上，房山區成交最多為1602 套，占比30.16%；從成交結構看，本月以五、六環之間的中小戶型為主力成交。

⒊三級市場

2014 年4 月，北京二手房市場成交量環比上升，同比下降。二手房（住宅）成交套數為7616 套，環比下降14.84%，同比上升46.12%；成交面積70.39 萬平米，環比下降14.63%，同比上升51.08%。

北京二手房成交套數前三名仍為朝陽區、豐臺區和海淀區，成交套數分別為2717 套、1293 套和1128 套，三個區域的二手房總成交套數占本月全市二手房成交套數的52.75%，比上月有所上升。

⒋ 一、二手房成交比例分析

2014 年4 月，北京房地產市場一、二手房的總成交套數為12928 套，環比上升15.83%，同比下降2.97%，一、二手房的總成交面積為126.47 萬平米，環比下降17.95%，同比下降2.48%，其中一、二手房的成交套數比例為0.70：1，一手房成交量與二手房差距變化不大。