第一篇：浙江省房地產市場宏觀環境及開發投資環境調研提綱

浙江省房地產市場宏觀環境及開發投資環境調研提綱

一、經濟環境分析

經濟環境是消費者信心和商業投資活動的基礎。

具體經濟指標包括主要經濟發展指標、國內生產總值、三大產業比重及發展情況、財政收支及各種社會經濟因素。

二、政策環境分析

這里的政策環境不一定局限于區域，全國性的重要政策同樣需要重點研究。政策環境主要包括金融政策（貨幣政策、利率、房地產按揭政策）、土地制度、住房制度、稅收政策、招商引資政策及其他特殊政策等各項內容。

三、市政環境分析

房地產的開發離不開城市總體發展規劃及相關的市政規劃。只有充分分析了市政規劃，才能明確是否開發、何時開發和開發何種類型項目等問題。

四、人文環境分析

城市人口規模及變遷、人口結構、居民就業（在大多數時候，低失業率對房地產行業而言是一個積極的指標）、居住文化等因素對房地產業也會造成一定的影響。

五、綜合評述

結合以上分析，綜合評述所在地區的房地產投資宏觀環境各項因素及趨向，分析地區宏觀市場環境將對區域房地產業帶來的影響。建議在地區概念下，對小區域做出對比分析。（如杭州可分為主城區、蕭山、余杭、富陽、臨安、建德、淳安、桐廬進行適當地比較分析）。

第二篇：駐馬店房地產市場宏觀環境分析

宏觀環境分析

第一節 政治影響因素分析

目前駐馬店房地產市場發展勢頭強勁，消費持續升溫，市場供求兩旺，交易額有較大增長，這與駐馬店市政府及各相關部門對房地產業的支持是分不開的。在城鎮化發展中，注重城鄉統籌，統一規劃，協調發展；在城市發展中，注重土地資源和環境的承載力，實現集約式發展；在住宅建設中，注重整合資源，建管并重，實現內涵式發展；在產業發展中，注重科技創新、節能減耗、扶優扶強，幾年內實現了駐馬店市房地產業的跨越式發展。

一、駐馬店市房地產市場管理工作成果

1、廉租住房保障全面建立

截止2010年全市實施廉租住房保障戶數17589戶，完成目標任務的102%，發放廉租住房補貼14082戶，完成目標的103%。新建廉租住房開工37.2萬平方米，完成目標的100%；竣工29.22萬平方米、5844套，完成目標的167%。其他方式落實房源999套，完成目標的100%。開工經濟適用住房8萬平方米，竣工5.5萬平方米、750套，開、竣工面積分別完成目標的100%和107%，為城鎮低收入家庭提供經濟適用住房房源750套。全市中心城區城市和國有工礦棚戶區改造已簽訂拆遷安置補償協議797戶，實物安置355戶，貨幣安置442戶，已開工房屋面積5.63萬平方米，竣工房屋面積4.3萬平方米，完成計劃的101%。

2、房地產市場保持繁榮

2010年全市共完成房地產投資總額95.73億元,同比增長35.4%；施工面積達到1131.1萬平方米，增長64.7%；房屋新開工面積597.25萬平方米，增長57.3%；竣工房屋面積239.02萬平方米,增長38.7%;商品房銷售面積336.75萬平方米，增長20.2%；商品房銷售額達到59.58億元,增長36.8%。為進一步激活住房市場，成功舉辦了2010年房地產展示展銷會，合理引導居民住房消費，得到市委主要領導的關注與稱贊。消費內需和全市經濟增長。

3、行業管理進一步加強

2010全年新審核審批房地產開發企業資質34家、物業服務企業資質18家，完成全市220家房地產開發企業資質動態考核工作，全市房地產開發企業已達262家，審核頒發預售商品房面積92萬平方米，查處房產違法案件25起，結案率100%，保障了市場的健康規范。

4、住房制度改革持續深化

截至2010年年底，中心城區共頒發房屋權屬證書（證明）22943本，完成初始登記面積85.45萬平方米，測繪面積199.37萬平方米。辦理房屋交易登記7082件，交易面積74.88萬平方米，交易金額14.46億元；辦理房地產抵押登記7433件，抵押登記131.43萬平方米，抵押金額21.8億元；辦理房屋預告登記8692件，預告登記面積94.68萬平方米。評估面積49萬平方米，評估項目4466宗，評估標的物價值5億元。完成歸檔產籍檔案8931卷。切實做好房屋安全管理工作，全年鑒定評定房屋11宗16幢約計4000余平方。

5、物業管理工作不斷發展

截至2010年年底，全市已有20多家物業服務企業參與了住宅小區的管理，管理面積90多萬平方米，住房6000多戶，2個住宅小區順利成立了業主委員會，對8家不合格企業進行了處理。為加強住房專項維修資金歸集和管理，在商品房預售環節對房地產開發項目物業維修資金進行聯審聯驗，對歸集的維修資金分戶錄入電腦，逐步實現電腦查詢。目前，全市已歸集住宅專項維修資金6000多萬元。為加強對物業企業的管理，一方面采取宣傳版面、現場展示、散發資料等方式，加大宣傳力度，另一方面強化物業管理宣傳與培訓，全年共舉辦物業企業從業人員崗位培訓班2期，培訓管理人員186人，組織50名物業企業管理人員參加全國物業管理師資格考試。年底，全市已有物業服務企業109家，從業人員2800多人，承接物業服務項目260多個，服務面積900多萬平方米。

6、依法行政能力不斷提高

2010年全市共完成房地產投資總額95.73億元,同比增長35.4%；施工面積達到1131.1萬平方米，增長64.7%；房屋新開工面積597.25萬平方米，增長57.3%；竣工房屋面積239.02萬平方米,增長38.7%;商品房銷售面積336.75萬平方米，增長20.2%；商品房銷售額達到59.58億元,增長36.8%。

二、政治因素對項目的支持與約束

駐馬店政府及房管系統推出的政策法規對本項目將會帶來一定的影響，在項目操作過程中，要時刻關注政府政策的新動向。從總體上來說，駐馬店市政府及相關部門對房地產業發展未來的工作重點將集中于以下幾個方面：

（一）健全和完善住房保障制度，讓低收入群眾住房困難得到改善，此項工作是市委、市政府承諾市民的十五件好事之一。

（二）重點發展經濟適用房和中低價位、中小套型普通商品住房，切實改善城市其他住房困難群眾的住房條件。

本項目需要時刻關注的是：駐馬店市將制定和落實未來住房建設計劃和住房建設規劃、設計、施工、商品房預售等環節嚴格把關，新審批、新開工的商品住房建設總面積中中低價位、中小套型普通商品住房不低于70％；積極開展“兩限”普通商品住房建設研究和試點。

（三）加大房地產市場建管力度，保持新鄉市房地產市場的規范、健康、持續發展。

嚴格房地產市場準入、清出制度，運用法律、經濟和必要的行政手段將資信不良、工程質量低劣、違規建設和交易及不承擔法律責任的企業清出房地產行業。完善房地產市場信息系統和信息發布制度，做好房地產市場情況分析和檢測工作。加強房地產開發建設、交易、物業管理等環節全過程監管，嚴格執行項目資本金制度和項目手冊制度，嚴肅查處無資質開發、違反規劃、虛假廣告、合同欺詐等行為。積極培育發展房地產中介服務，延伸產業鏈條，形成門類齊全、繁榮有序的市場發展環境。

（四）扶優扶強房地產市場主體，實現房地產業規模化、集約化、現代化發展。

建立房地產企業品牌評估體系，推進住宅產業化，支持有資信和品牌優勢的開發企業，通過兼并、收購、重組等形式組建大型開發企業和企業集團。進一步拓寬房地產開發投融資渠道，支持和吸引多種經濟成分參與新鄉市房地產開發，積極鼓勵支持優勢開發企業向縣（市）房地產市場延伸。積極探索房地產市場集體土地的流轉管理，全面推動縣域房地產業發展。推行“智能化”、“生態化”和“綠色環保型”住宅建設，引進先進的建筑設計理念，完善住宅使用功能，節約利用土地，改善居住環境，帶動住宅建設整體水平的提高。

（五）大力推進物業管理，提高與改善城市現有住房功能和環境配套水平。

盡快出臺駐馬店市《公用部位、公用設施維修資金管理辦法》，采取共贏方式，多

方籌措資金，做好實施規劃，對駐馬店原有破舊住宅小區進行環境改造和配套設施建設，完善小區功能，提高社會化管理水平，改善人民群眾的居住條件。規范物業管理服務收費標準，提高從業人員素質，提高服務水平，積極開展創建國優、省優、市優住宅小區活動，為居民創造安定、舒適、又沒的居住環境。

第二節經濟影響因素分析

一、總體經濟情況概述

初步測算，2010年全市生產總值突破1000億元，年均增長12％，地方財政總收入達到60億元；工業經濟不斷壯大，全部工業增加值達到450億元；農業基礎地位更加穩固，糧食產量連年穩定在130億斤以上；城鎮化快速推進，城鎮化率達到31%，是歷史上城鎮化進程較快的時期；固定資產投資大幅增加，全社會固定資產投資達到665億元；城鄉居民收入持續提高，城鎮居民人均可支配收入由6900元增加到13500元，農民人均純收入由2486元增加到4600元；改革開放成效顯著，各項社會事業蓬勃發展，文化建設、生態建設成效明顯，黨的建設、精神文明建設和民主法制建設全面推進，社會大局保持穩定。總體上看，經過“十一五”時期的發展，我市生產力水平有了明顯提高，經濟社會進入了新的發展階段。

綜合分析，駐馬店整體GDP、人均消費能力、可支配收入中處于中上水平，對于項目投資房地產住宅和商業項目而言屬利好。

二、產業結構

2009年，駐馬店市規模以上工業企業達到1261家，比上年增加250家；規模以上工業增加值完成225.7億元，增長17.6%；完成主營業務收入838.3億元，增長18.8％，實現稅金33億元，增長20.6％，實現利潤55.2億元，增長13.5％。規模以上工業占全部工業的比重達到65％。食品、煤化工、建材、紡織、能源、裝備制造等六大支柱行業經受住了金融危機的沖擊，全部實現了增長，生產規模繼續膨脹。四是強力推進節能減排，淘汰落后生產能力。組織實施了10個節能重點項目和3個工業點源治理項目。全面完成了12臺燃煤工業鍋爐和窯爐的節能改造任務，累計推廣節能燈9萬只，初步測算，可年節約標煤15萬噸。先后關閉了小火電機組21.3萬千

瓦、水泥立窯生產線16條，年減少能耗46.8萬噸標煤。五是開發應用高新技術。大力開展企業技術中心建設，市級以上企業研發中心達到29家，其中，國家級1家，省級16家，市級7家，初步形成了國家、省、省轄市三級企業研發中心隊伍。2009年完成高技術產業增加值13億元,增長18.5%，占全部工業增加值的6.8％。

第三節社會影響因素分析

一、人口結構

駐馬店市現有人口826萬，自70年代實行計劃生育以來，計劃生育取得顯著成績，人口過快增長的勢頭得到了有效遏制。1974年全市人口出生率為29.03‰，自然增長率為22.42‰，到1999年全市人口出生率達到13.12‰，自然增長率7.11‰，與1974年相比，自然增長率下降了15.7‰。

汝寧市以漢族為主，約占全市總人口的99.9%，還有回、蒙、維吾爾、滿、苗等51個少數民族人口、約占全市總人口的0.1%。

結合本項目而言，人口規劃對于本項目有一定的不利影響，但是從整體來看，人口規模完全可以滿足住宅市場的發展空間，商業市場需要提高項目影響力以吸附周邊人氣。

二、歷史文化

駐馬店有著悠久的歷史，是中華民族古代文明發祥地之一。早在距今18000多年以前這里就有人類繁衍生息。在距今約4500年的楊莊新石器文化遺址中發現有地面式房基、兒童甕棺、窖穴、精致的石器和各種各樣的陶器，說明這里已有房屋和村莊，產生了農業、畜牧業，制陶制石的手工業也比較發達。明清時期，今駐馬店市分屬汝寧府和南陽府，隸河南道。經過元末多年的戰爭，汝寧地區人口銳減，滿目荒涼。明太祖下令把太湖流域和山西無地農民遷至豫南。當時汝寧府各縣接收大批移民，大片荒地被開墾起來種上莊稼。清初政府采取獎勵墾荒措施，明令宣布明朝藩王的土地。誰耕種歸誰所有。汝寧知府金鎮把明崇王府霸占的6000多頃土地，登記造冊，承認歸原來的佃農所有。汝寧府的地方官吏重視興修水利，清雍正五年至七年，汝陽、上蔡、新蔡、確山、西平、遂平、平輿七縣疏浚治理河道，溝渠327條，改善了農業生產條件，減輕了洪澇災害，促進廠生產的發展。??悠久的歷史，燦爛的文化，優美的環境，給駐馬店留下了豐富的旅游資源，全市擁有各類自然景觀和國家級文物保護單位眾多。

駐馬店市深厚的歷史文化對項目價值的提升有著重要的影響，在項目操作過程中要注意項目主題的提煉，項目的設計也要體現出其深厚的歷史文化特色。

第三篇：茶葉市場人口,環境宏觀分析

茶葉市場人口，環境宏觀分析

從國內來看，喝茶已成為多數中國人的一種生活習慣，茶已成為社會生活中不可缺少的健康飲品和精神飲品，而且，隨著人們健康消費觀念的普及，茶正在被越來越多的人接受、喜愛和追求。

從國際需求來看，中國茶出口也一直保持穩定增長姿勢。另外中國茶產業已得到當地政府的大力支持與扶持，也得到投資者的關注，茶產業開始走向規模化、現代化、正規化，未來增長潛力很大。文化環境宏觀分析

中國的茶文化可謂源遠流長，其不僅帶動了人們對茶的消費，更成為我國文化的重要組成部分，因此，中國的茶文化已經成為我國茶貿易的重要載體。然而當前我們正面臨著傳統的茶文化和現代消費理念的沖突，如何繼承和發展傳統的茶文化，使其更好地融入現代的生活方式中，將是我國茶生產企業生存和發展面臨的重要問題。

（1）教育水平：隨著教育水平的提升，人們對生活的態度，對健康的態度等都有了不同的看法。中國茶作為一種健康飲品，一種精神飲品，一種情感飲品，一種文化飲品越來越被廣大消費者所認同。并且在相比之下，茶比水有味道，比酒，對人的身體百利而無一害，在人們的普遍認知上來講，品茶如品人，喝茶能顯出一個人，特別是領導人自身的修養，是對生活的熱愛與追求的一種美好體現。同時隨著教育水平的提高，人們越來越來了解茶，而對于選茶和品茶可謂是更加細致，抽煙的人可能對煙不講究，喝酒的人也可能對酒不講究，但一個喝茶的人對茶的品種，色澤，味道可會鉆研一些，這也更加推動茶文化的進展，對中國茶產業具有深遠影響，另外也是更加促進茶教育的水平。

（2）價值觀念：不同的文化背景下，人們的價值觀念差別是很大的，而消費者對茶葉的需求和購買行為深受其價值觀念的影響。文化程度高的人覺得品茶是一種享受，而文化程度低的有可能就不這么認為，覺得這一消費是一種浪費。而現在的人們對茶不會那樣想，隨著改革開放后國家富裕，人們的生活水平提高，對茶具有一種特殊的眼光，“善待茶文化”的理念漸出，人們把茶當作了一種業余的享受，一種體驗生活的方式，喝一口茶，不僅喝的是茶，更是對茶，對生活的一種思索。也許這樣說顯得不那么恰當，但是茶確確實實成為了從上曾領導到普通老百姓的一種生活用品，扎根進普通老百姓的心中。

（3）風俗習慣：不同國家對茶葉也有不同偏愛，要入鄉隨俗，根據不同國家對茶葉的偏好出口相應的茶葉。只有杭州能產出西湖龍井，只有普洱能產出普洱茶。不同的茶對應的不同地方的氣候，土壤，和風俗習性。更能滿足各地不同口味人的需求，上百種茶，總有一種會適合一類人。根據不同地區人對茶葉的偏好去銷售，物盡其所。

2、人口環境分析

（1）人口數量與增長速度對茶葉市場的影響。中國人口眾多，茶葉市場無疑是一個巨大的市場。人口的迅速增長促進了茶葉市場規模的過大。因人口增加，其消費需求也會迅速增加。（2）人口結構對茶葉市場的影響。居家是購買、消費的基本單位。居家的數量直接影響到某些商品的數量。目前，居家數量的劇增必然引起茶葉市場需求的增加。中國的人口絕大部分在農村，因此，農村是個廣闊的市場，有著巨大的潛力。但是農村的發展較城市的發展相對落后，所以可以將價格便宜的茶葉廣泛在農村銷售，將質量高價格的茶葉在城市銷售。

（3）人口的地理分布及區間流動對茶葉市場的影響。人口的集中程度不同，則市場大小不同；消費習慣不同，則市場需求特征不同。當地人口增加也會加大當地的茶葉需求量，帶來更多的市場份額。

第四篇：房地產項目開發前期市場調研提綱

房地產策劃 —— 市場調研

2005年10月

邯鄲某房地產項目開發前期調研提綱

一、邯鄲市宏觀環境調查

1、邯鄲市基本概況：行政區劃、人口規模、城區面積、交通位置等；

2、邯鄲市區的居民人均收入水平、物價水平、消費習慣等；

3、邯鄲市的城市發展規劃和發展方向、相關投資環境和政策。

（這部分資料主要通過政府職能部門印制的宣傳冊、官方網站資料獲知，近幾年的居民收入狀況和相關消費指數可通過統計局獲知，邯鄲人的消費心理和消費習慣則主要通過與當地人交談分析）

二、邯鄲市房地產市場調查

1、宏觀：邯鄲市區房地產市場現狀及走勢調查，包括：

① 全市房地產市場的平均價格、高層住宅價格、多層住宅價格；

② 房地產項目主要開發區域在哪個區？銷售狀況及價格水平怎樣？

③近幾年邯鄲市商品房開發總量（面積）多大？銷售率是多少？ ④ 邯鄲房地產市場目前熱銷的小區有哪些，是哪些房型最受購房者青睞？

2、中觀：項目所在地——復興區的房地產市場調查，包括：

① 復興區房地產市場的平均價格、高層住宅價格、多層住宅價格；

② 復興區近三年建設的住宅項目有哪些？銷售價格和銷售情況怎樣？

③ 復興區目前在售的房地產項目有哪些？銷售價格和市場反映情況怎樣？

④ 復興區有哪些大的工礦企業和事業單位？目前區內的購房主體是哪些？

（以上資料一方面通過公開的媒體資料、房產廣告獲知，另一方面需要到市場去踩盤調查。總的來說，房地產項目前期調研中，宏觀方面的信息主要通過兩個手段獲取：一是與房管、土地、建設、規劃等相關部門人員訪談；二是收集報刊、文獻、網站的相關資料進行分析。）

房地產策劃 —— 市場調研

2005年10月

三、項目地塊環境調查

㈠、土地性質和規劃條件調查，包括：

1、此次轉讓方所報的35萬元/畝價格具體包含哪些內容？其所擁有土地證上登記的用地性質是什么？土地使用年限有多長？

2、如果接過來進行房地產開發，是否還需辦理土地變性手續？是否需要補交土地出讓金？以及土地增值稅、轉讓交易手續費等？

3、邯鄲市土地部門對項目地塊的開發是否還其它要求？

4、邯鄲市規劃部門對項目地塊的開發、建設規劃技術指標有什么限制？

5、項目地塊的建筑、地上附著物是否會涉及拆遷補償？如果需要補償，按邯鄲市拆遷辦規定的標準，需要補多少？

6、項目地塊內現租戶與原房主簽訂的租期有多長？能否順利提前解約？

7、項目地塊周邊臨近區域的規劃用地性質是什么？我方進行開發是否會受到影響（項目南側是否規劃有高層？我方建高層對北側的影響能否被認同？）

8、項目地塊東側所臨的前進大街，將來開通項目的出入口是否有限制？

㈡、周圍景觀和社會狀況調查，包括：

1、項目四周有什么景觀？是否存在污染源？

2、項目臨近郊區，周邊的環境衛生狀況和社會治安狀況怎樣？

3、項目附近的農民與周圍住宅區居民的關系如何？以前有無大的沖突？

4、項目地塊周邊居民對邯鋼的污染問題是何評價？邯鄲市其它城區有購房需求的消費者對此區域的邯鋼污染問題能否接受？這對他們購房的影響有多大？

㈢、交通條件和配套環境調查，包括：

1、項目地塊的交通是否便利？有無連通市區的公交線路？

2、項目周邊的商業設施、生活配套和公建有哪些？分別有多遠？（需調查菜市場、商店、超市、幼兒園、小學、中學、醫院、體育娛樂設施、餐飲酒店、銀行、郵局等因素）。

房地產策劃 —— 市場調研

2005年10月

㈣、項目地段樓盤購買對象調查，包括：

1、項目地塊周邊已建成住宅區的主要購房者是哪些群體？他們的收入水平和消費習慣怎樣？能承受的平均購房價格如何？

2、項目地塊周邊已建成住宅區的性質（單位福利房？集資房？商品房？）主力戶型是什么（以什么房型為主？面積有多大？）

3、項目地塊周邊已建成住宅區的二手交易價格多高？房屋出租價格怎樣？

4、愿意在項目地段置業的潛在消費者喜歡多層還是小高層？

（關于這方面的信息調研，因目前主要是做土地開發決策，前期可只做一些粗略的調查，以后還需要設計詳細的調查問卷進行訪談、分析。）

㈤、項目地段周邊競爭樓盤調查，包括：

項目周邊地段的競爭樓盤，在這里是指以項目為中心，1000m范圍內在建（售）和已規劃征地、近兩年內待建的所有樓盤，其調研內容包括：

● 樓盤位置、占地面積、總建筑面積、容積率、綠化率 ● 開發商、總投資、開工竣工日期 ● 類別、檔次及整體規劃布局 ● 裝修材料、水平、硬件設備

● 配套服務功能及功能分區、停車場、車位配置情況

● 公開銷售日期、銷售價格、開發期價格的變化情況、銷售率 ● 付款方式、銀行按揭安排

● 物業管理方案、物管公司、物業收費項目及標準

第五篇：旅游市場開發調研報告

旅游市場開發調研報告

安豐塘因其為天下第一塘，從而 使其聞名暇身，婦孺皆知，圍繞安豐塘的產生，發展又有許多優美、傳奇的故事在人間廣為流傳，更增添了這座千年古塘的神秘性。得天獨厚的自然條件，使得這里人杰地靈，物產豐饒，各種水產品養殖、水生作物的種植應運而生。為了紀念安豐塘的創始者楚國宰相孫叔敖，人們在塘北岸修建

了孫公祠(現已被申報為省aa級文物保護單位)，詳細記述了安豐塘的地理位置、水源灌區分布、用水規劃及歷代整修情況，是古今研究安豐塘的珍貴歷史資料，其中很多具有很高的書法藝術和鑒賞價值。圍繞安豐塘的傳說和自然資源，人們建造了“八大景點”，分別是“五里迷霧、洪井晚霞、沙澗荷露、老廟木塔、鳳凰觀日出、皂口看夕陽、利澤賞明月、石馬觀古塘”等。徜徉其間，你會覺得這里綠柳垂堤，花開四季，塘面微波蕩漾，清水漣漪，各種養殖水產品嬉戲其間，好不快樂。八大景點相映成趣，讓人流連忘返，仿佛置身于人間仙境，這一切構成了安豐塘獨特的自然景觀和人文景觀，是安豐塘旅游開發的天然優勢。

2、縣委縣政府南工北旅的政策機遇

新橋國際機場的興建以及合淮阜、合六葉高速公路的建成通車，縣委、縣政府結合本縣實際，審時度勢，提出“南工北旅”發展戰略，首批成立八公山風景管委會和安豐塘旅游管委會，這為安豐塘的旅游開發提供了難得的政策機遇，掀開了安豐塘旅游開發新的一頁。“南工北旅”戰略的提出和安豐塘旅游管委會的成立，將為安豐塘的開發提供很好的政策支持、資金扶持及智力保障。

3、安豐塘護堤及相關工程的順利實施

投資1億多元的安豐塘除險加固及配套工程順利實施，提高了安豐塘的防洪防澇標準，新建了多處觀景點，滿足了游客觀景需要，環塘路硬化、綠化、美化工作正在籌建之中，工程完工可實現晴雨通車，大大改善了交通狀況。

4、安豐塘鎮土地平整工程的開展

繼07年國投5千余萬元的土地平整工程完成之后，09年又投資4千余萬元資金，用于新一輪的土地平整工作，兩項工程的完工，安豐塘鎮將有80%的耕地得到平整，初步實現“田成方、路成框、渠成網、樹成行”的現代農業景象。土地平整和“村村通”工程的先后完工，使得全鎮的交通狀況大大改善，現已基本實現村村通水泥路，下一步將實現組組通砂石路。這為建立現代觀光農業和農家樂休閑中心打下了堅實的基礎。

5、有一支敢打硬仗，善打硬仗的鎮村干部隊伍

機關效能建設的開展，使得鎮村干部的形象大大改善，工作效率大大提高，鎮黨委和村黨總支的凝聚力、號召力、戰斗力大大增強。07年的土地平整項目，難度之大，工作量之大，超乎人的想像，但敢打硬仗，善打硬仗的安豐塘鎮鎮村干部，硬是把它給完成了，而且無一例信訪案件發生。這樣的一群干部隊伍一定能協助投資者開發好安豐塘，管理好安豐塘。

6、有著一群熱情好客，勤勞樸實的人民群眾

這里的人民群眾勤勞樸實，熱情好客，聽黨話，跟黨走，盼安豐塘早日開發的愿望十分迫切，定會為安豐塘的旅游開發做出自己應有的貢獻。

7、小城鎮建設初具規模，服務功能日益完善

為滿足安豐塘旅游開發的需要，這些年鎮黨委政府加大了小集鎮建設規模和品位，使之于創建旅游鄉鎮相協調。今年投資10萬元的安豐塘街道亮化工程，已順利完工，方便了人們夜晚出行；小商品琳瑯滿目，充分滿足人們的購物需要；旅游接待舒適，價廉，給人以“家”的溫馨。小城鎮建設可為每位投資者、觀光者提供優質、高效的服務，充分滿足人們食、住、行、娛、購的需要。隨著安豐塘旅游開發的不斷深入，新一輪小城鎮建設規劃正在制定之中。

8、便捷的交通條件

安豐塘鎮毗鄰新橋國際機場，十迎路(十字路至迎河)、雙安路(雙橋至安豐塘)、陶建路(陶店至建設)等省級公路縱貫全境，距合阜高速公路入口30公里，距合六葉高速公路六安北入口55公里，加上“村村通”土地平整工程的順利實施，使得該鎮的交通四通八達，極為快捷方便，實現晴雨天鎮內外交通無阻。

9、開發成本低廉

安豐塘旅游開發的基礎設施建設已基本完成，投資者只需在景點建設上再錦上添花，這里可為投資者提供一流的服務和低廉的土地和勞動力。

10、豐富的旅游資源

除環安豐塘景點外，這里還有馳名中外的席草、荷仁豆及各具特色的水產養殖，投資者可依托現有資源直接開發成旅游項目，如現代觀光農業、各種休閑垂釣中心、農家樂中心、各具特色的地方美食等。

(二)不利因素

1、安豐塘管理體制未理順

目前安豐塘水面由安豐塘分局管理，水面養殖由養殖場進行管理、承包，由于利益的關系，兩者之間常產生矛盾。安豐塘旅游開發需要優質的水面，而為了養殖的需要，承包水面養殖的經營者又不斷地向塘內拋灑一些物質，嚴重污染本文

來源：好范文 http://www.tmdps.cn/了水面，這兩者矛盾常常 是不可調和，為了安豐塘旅游開發的需要，必須理順管理體制。

2、景點破壞嚴重

安豐塘環塘八大景點，均承受到不同程度的破壞，有的破壞嚴重，已找不到昔日的感覺，這需要我們一邊保護，一邊開發，兩者要并舉，開發工作未進行之時，對已有資源的保護顯得尤為重要，有關部門要出臺相關政策，制定保護的辦法。

3、投資不足，建設力度不夠，開發意識不強

也許是由于經濟的原因，安豐塘旅游開發這些年也只是美好的設想，一直未付諸行動，地方財政僅是吃飯型財政，安豐塘自主開發無能為力，因此等靠要思想嚴重，影響了安豐塘開發的進度。

4、規劃定位不夠

旅游開發是一項長線投資工作，要求我們必須要先制訂好規劃，然后分年分項實施。安豐塘開發的長遠規劃與近期目標未制定出來，未給安豐塘開發一個準確的定位。

5、人才短缺

鄉村旅游競爭的核心是人才的競爭。其中的關鍵，要處理好借助“外腦”與培養自身人才的關系。旅游事業在發展之初，特別是在進行旅游規劃的時候，非常需要旅游專業人才的“外腦”，以引導旅游業走上正軌，對于日常的經營管理人才，可以自己培養，也可以引進，但是一般的服務人員和導游人員最好是自己培養，這樣有助于增強服務特色，同時還能為當地提供更多的就業機會，而目前我鎮的旅游人才既無引進，也無自身培養，突顯人才的短缺，制約了旅游業的發展。

6、宣傳影響不夠。

目前，安豐塘的旅游宣傳還是“羞答答的玫瑰靜悄悄地開”，僅僅靠“回頭客”及口碑傳播，影響小，見效慢。

二、思路與對策

透過安豐塘旅游發展的現狀，不難看出，當前旅游要想實現跨越式發展，必須思維前瞻，著眼問題，尋找策略，這樣才能有效進行重組、變化和提升，才不會使安豐塘旅游“新瓶裝舊酒”。

1、完善旅游開發相關規劃，有序開發

要緊緊圍繞縣委縣政府形成的“南工北旅”這一共識，深化“一業帶百業”認識，按照“大旅游、大市場、大產業”發展思路，堅持以“總體規劃，分步開發，突出重點，體現特色，面向市場，合理利用”為原則，切實加強旅游規劃工作，并積極 創造條件，有序開發，要不僅建設觀光旅游，時機成熟還要發展成會議旅游、商務旅游、休閑度假旅游等為一體的綜合性旅游產業。

2、爭取政府資金投入，加快基礎設施建設步伐

目前，安豐塘除險加固工程已基本告一段落，但環塘路面的硬化、綠化、美化直至亮化工作還沒有啟動，希望政府繼續爭取項目資金，做好這一工作，為安豐塘旅游開發打下堅實的基礎。

3、加大小城鎮建設步伐，提升旅游接待品位

目前，我鎮的旅游接待小而全，不能上檔次、上品牌，且富有地方特色的旅游產品少，無法滿足游 客的多種需求，今后要在提高接待規模和提升檔次、品位上下功夫，做文章。

4、積極推進景區建設，開發旅游景點

目前安豐塘旅游老景點有不同程度破壞，且配套開發的力度不夠，景點不精，新景點開發滯后，推出去的景點特色不明顯，沒有形成自己的特色，可游性、可參與性、可感染性不強，農家樂資源豐富，但開發不夠，加快景點建設刻不容緩。建設需資金，光靠政府投入非常有限，需要多渠道融資，多途徑參與開發：(1)向上爭取項目資金；(2)招商引資。吸引客商前來投資參與安豐塘開發。(3)吸引捐助資金。(4)金融信貸資金。

5、加大旅游區域協作，制定精品旅游線路

我縣的旅游要形成一盤棋思想，淡化本位意識，形成資源共享，市場共有，優勢互補的態勢，安豐塘的旅游開發要與瓦埠湖、八公山森林公園等景區統一規劃、管理，形成規模，打造壽州一日游，使分散的景點設施統一協調，有機組合，使資源優勢得到集中體現，大小景區共享產業規模效益。

6、加大宣傳推銷力度

目前，很多人都只知道有天下第一塘------安豐塘，但安豐塘的具體位置、特產、人文歷史、自然景觀等都不清楚，這需要我們加大宣傳推銷力度，多與記者接觸，多渠道、多途徑宣傳安豐塘，既宣傳景觀，又宣傳政策，可統一編制宣傳材料，充分利用各種媒體、載體和多種形式，全方位、多角度、立體式地開展營銷宣傳，吸引更多游客了解安豐塘，走進安豐塘，感受安豐塘。

7、理順體制，建立天然無污染養殖

安豐塘的水面和養殖的管理體制必須理順，不能兩家單位各自從自身利益出發，各自為政，必須統一管理，服務于旅游開發的大局。我認為安豐塘的養殖要遵從自然生物鏈條，減少人為因素影響，保護好水質，涵養水質，把安豐塘變成一個天然養殖場。

8、加強旅游管理干部作風建設

“人是生產力中最活躍因素”，旅游管理干部隊伍作風的好壞，關系到一個地方的形象，反映了一個地方人的精神 面貌 和思想素質，必須加強旅游管理干部效能建設，提高工作效率，樹立形象，引導旅游業向健康方面蓬勃發展。

三、未來3--5年的思考與打算

1、申報創建旅游鄉鎮

我鎮要積極配合有關部門做好旅游鄉鎮的申報工作，爭取上級旅游項目專項資金支持。

2、建立 安豐塘旅游專抓隊伍，解決“有人管事、有人辦事”問題

3、因地制宜，做好農家樂項目建設

依托本地資源優勢，因地制宜，因勢利導，做好農家樂有關項目建設，打造品牌，如利用席草、荷仁豆、甲魚、各種水產品等，加工成精美工藝品和美食。

4、繼續加強小城鎮建設，在“食、住、行、游、購、娛”上做文章

要繼續加強小城鎮規模建設和亮化、美化工作，提升接待檔次和水平，著力開發適應市場需求的系列旅游產品，特別是富有地方特色的旅游產品和紀念產品。

5、加強旅游從業人員的素質教育和旅游環境的治理

加強旅游從業人員的誠信教育、法治教育和安全教育，監督其合法經營，避免欺、蒙、拐、騙現象的發生。加大旅游環境的治理，避免臟亂差現象出現。

我堅信，只 要我們堅定發展思路，堅持開發與保護并重，堅持促進人與自然、資源、環境的整體和諧，安豐塘一定會成為壽縣旅游產業中一顆璀璨明珠。

安豐塘鎮位于壽縣城南30公里，因位于天下第一塘-----安豐塘畔而得名。全鎮共有48195人，轄8個村、2個街道居委會，總面積 92平方公里，耕地面積6.8萬畝，因地理位置優越，得天獨厚的水利條件，蘊藏了豐饒的農業資源，這里地勢平坦、氣候宜人、風景優美、景點星羅棋布。特色農業有“荷仁豆”、“席草”、“中華甲魚”以及依托安豐塘水面而養殖的銀魚、河蟹、鯽魚、鯉魚、鱖魚、河蜆等名特優水產品，綠色、環保、無污染，暢銷海內外。近年來，縣委縣政府提出“南工北旅”發展戰略，安豐塘旅游迎來發展的春天，掀開了新的一頁。如何搶抓機遇，乘勢而上，做大做強安豐塘旅游產業，提高旅游經濟對鎮域經濟發展的貢獻率。