第一篇：棚戶區(qū)改造的程序(20條)

棚戶區(qū)改造的程序

一、房屋征收程序依建設單位申請啟動。

建設單位（棚戶區(qū)改造項目單位）申請，啟動國有土地上房屋征收程序。

二、舊城改造應當符合“四個規(guī)劃”,并納入縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。對建設項目是否符合規(guī)劃的預審查或者與預審批。

發(fā)改、國土資源、住建、規(guī)劃等部門分別就擬建項目是否符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃進行審查，其性質(zhì)為預審查或預審批。

保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，還應當納入縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃，并經(jīng)縣人大審議通過。

三、入戶調(diào)查登記并公布調(diào)查結(jié)果。

房屋征收部門入戶調(diào)查登記，并公布調(diào)查結(jié)果。

四、擬定征收補償方案,報縣級人民政府。

房屋征收部門在入戶調(diào)查登記的基礎上，擬定征收方案，報縣政府。征收補償?shù)膬?nèi)容主要包括：房屋征收范圍、實施時間、補償依據(jù)、補償方式、貨幣補償金額的確定原則和支付方式、用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的面積和地點等情況以及選房原則、回遷政策、搬遷過渡方式和過渡期限、搬遷和臨時安置費用的標準、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償和確定方法、簽約期限等。

五、舊城改造的征收補償方案論證并征求公眾意見?？h政府組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。

六、公布征求意見及修改情況,必要時對舊城改造征收補償方案組織召開聽證會并修改方案。

縣政府將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。

七、社會穩(wěn)定風險評估。進行社會穩(wěn)定風險評估是舊城改造的必經(jīng)程序。

縣政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，還要經(jīng)政府常務會議討論決定。社會穩(wěn)定風險評估的主體是縣政府，組織實施主體是房屋征收部門。

八、征收補償費用足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。征收補償費用包括：一是被征收人依法獲得的補償、補助和獎勵。二是政府用于產(chǎn)權調(diào)換房的建安成本。三是房屋征收部門依法支付給房屋征收實施單位的委托費或者工作經(jīng)費?！白泐~到位”取決于房屋征收部門入戶調(diào)查、登記后，對征收補償費用的預評估?！皩舸鎯Α保刂附ㄔO單位的專戶賬戶。

九、對未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。

縣政府作出房屋征收決定前，組織有關部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理，是縣政府作出房屋征收決定的前置程序和必經(jīng)程序。

十、房屋征收決定公告。

縣政府作出房屋征收決定，并及時公告。同時收回國有土地使用權?？h政府及房屋征收部門對房屋征收與補償進行宣傳、解 釋。

十一、被征收人對房屋征收決定不服的，可議可訴。被征收人對房屋征收決定不服的，可依法申請行政復議，也可依法提起行政訴訟。

十二、房屋征收范圍確定后,不得新改擴和改變用途,有關部門暫停辦理相關手續(xù)。

以規(guī)劃審批或者納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃，或者征收補償方案征求公眾意見為時點開始計算，但地域上的準確的“房屋征收范圍”，以房屋征收決定公告中所載明的內(nèi)容為準。暫停辦理相關手續(xù)，是指發(fā)改部門暫停辦理項目立項批準核準備案手續(xù)；規(guī)劃部門暫停辦理規(guī)劃許可手續(xù)；國土資源部門暫停辦理用地審批手續(xù)；住建部門暫停辦理施工許可手續(xù)；不動產(chǎn)登記部門暫停辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)；工商部門暫停辦理注冊登記手續(xù)；稅務部門暫停辦理稅務手續(xù)；公安部門暫停辦理戶口的遷入遷出手續(xù)等。暫停辦理相關手續(xù)的期限為一年。

十三、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選擇。

被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。

十四、評估形成評估報告并送達和公示。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對被征收房屋價值的進行評估。整體評估報告和分戶評估報告提交給房屋征收部門，房屋征收部門將分戶初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示，公示期滿后，將分戶評估報告轉(zhuǎn)交給每一個被征收人，被征收人有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估，對復核結(jié)果有異議的，可 以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。評估報告上未公示，未送達的，導致當事人復估和鑒定權利的喪失的，房屋征收部門要承擔相應的法律責任。

十五、訂立補償協(xié)議。因舊城改造被征收住宅的被征收人有權選擇回遷。

十六、支付補償、補助和獎勵并自愿搬遷。

房屋征收補償費用實行“三聯(lián)單”制度，即房屋征收部門、建設單位、被征收人三方簽字同意后，銀行根據(jù)房屋征收部門與被征收人補償協(xié)議的約定，將被征收人依法約定應當獲得的補償、補助和獎勵的總款項，從建設單位的賬戶上直接劃轉(zhuǎn)到被征收人的賬戶上。

十七、對不履約的一方提起訴訟并申請法院強制搬遷。補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟，一方當事人不履行人民法院判決的，另一方當事人可以申請人民法院強制執(zhí)行，屬于訴訟類的民事司法強制搬遷。

十八、政府單方作出補償決定,被征收人自愿搬遷。房屋征收部門與被征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的縣政府作出補償決定，并予以公告，被征收人對補償決定不服的，可提請行政復議也可提請行政訴訟，政府根據(jù)補償決定對被征收人給予補償，被征收人在補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

十九、市、縣級人民政府申請人民法院強制執(zhí)行。被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的縣政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。屬于非訴訟類的行政強制搬遷。

二十、檔案管理、信息公開、審計和監(jiān)察。

房屋征收部門建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布、審計機關對征收補償費用管理和使用情況監(jiān)督，并公布審計結(jié)果，行政監(jiān)察部門對政府及其有關部門的工作人員進行行政監(jiān)察。

第二篇：涿州市城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工作基本程序

涿州市城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工作基本程序

為依法有序推進我市城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工作，根據(jù)《涿州市人民政府關于城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工作實施意見》（涿政發(fā)[2017]77號）文件精神，特制定我市城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工作基本程序。

1、村（居、組）申請。向轄區(qū)政府提出改造申請。申請內(nèi)容包括：四至、人口、戶數(shù)、建筑面積、占地面積、居住狀況、改造理由。提交“四個會”（村委會、支委會、黨員大會、村民代表大會）會議記錄。

2、選擇企業(yè)。由市城鎮(zhèn)棚戶區(qū)領導小組辦公室指導轄區(qū)政府通過公開比選的方式，選擇優(yōu)質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，簽訂《城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造框架協(xié)議》。

3、制定方案。轄區(qū)政府按照“一村（居、組）一案、因村（居、組）施策”的原則，結(jié)合村情民意，研究制定《城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造拆遷補償安置方案》，并公示10個工作日，征求村（居）民意見，方案同意頻率須達到95%以上。

4、轄區(qū)申請。向市城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工作領導小鎮(zhèn)辦公室提出改造申請。申請內(nèi)容包括：基本情況、改造理由、完成時間、選定的開發(fā)企業(yè)，并在建設用地拆遷范圍紅線圖（現(xiàn)狀千分之一地形圖）上標注整體改造的范圍。

5、履約保證。開發(fā)企業(yè)須簽訂《城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項目履約保證協(xié)議書》，按協(xié)議要求一次性繳納履約保證金。金額以轉(zhuǎn)用宗地面積為基數(shù)、80萬元/畝的標準計算。

6、方案審批。市城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工作領導小組審批《城鎮(zhèn)棚戶區(qū)拆遷補償安置方案》。

7、簽訂協(xié)議。轄區(qū)政府按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估后，依據(jù)批準的《補償安置方案》，組織村（居）委會、開發(fā)企業(yè)與村（居）委會簽訂《補償安置協(xié)議》，協(xié)議簽訂率達95%以上后報市城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工作小組辦公室。

8、前期手續(xù)。拆遷補償安置方案獲得批準，協(xié)議簽訂率達到95%以上后，國土部門辦理土地轉(zhuǎn)用征收手續(xù)，發(fā)改、規(guī)劃、環(huán)保、水利等相關部門按照職能辦理相關手續(xù)。在申報資料齊全的前提下，各部門在5個工作日內(nèi)辦理完成。

9、土地供應。棚改前期資料報經(jīng)市政府常務會研究批準后，國土部門按程序組織供地。土地出讓時，竟買人應提交村（居）委會開具的補償安置協(xié)議簽訂率達到95%以上的證明，轄區(qū)政府、城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工作領導小組辦公室審核。

10、組織實施。轄區(qū)政府負責組織落實改造項目的具體工作，相關職能部門予以配合。

本《程序》由市棚戶區(qū)改造領導小組辦公室負責解釋。

2017年6月29日

第三篇：棚戶區(qū)改造研究

棚戶區(qū)改造法律資料匯總及指引

棚戶區(qū)是我國對西方所謂貧民窟的一種具有中國特色的稱謂，當然做為比西方資本主義先進的社會主義制度下我們的國家是不可能存在平民窟的，因為西方資本主義國家公民有遷徙自由的權利，在他們的城市化的過程中，大量失地農(nóng)民進入城市，在社會保障不健全的情況下，大量的在城市化浪潮中被卷進城市的人就在城市的國有土地上搭建臨時的建筑居住，久而久之就形成了聚落，最終形成了城市平民窟，也就是我國的所謂棚戶區(qū)。因為國情不同，主要是土地政策的不同所以有關棚戶區(qū)的形成和處理在中西方有很大差別，但是還原棚戶區(qū)的本來面目可以使問題相對簡單明了化，也使我們的棚戶區(qū)改造的政策更顯人性化，也正契合了我黨國執(zhí)政為民的理念。

什么是棚戶區(qū)

棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域。從面積上講，棚戶區(qū)一般拆遷面積在3萬平方米以上，占地面積一般至少在5萬平方米左右。

棚戶區(qū)的特征如下：

第一，棚戶區(qū)所在區(qū)域?qū)儆诔鞘惺袇^(qū)內(nèi)，及城市建成區(qū)，包括城鎮(zhèn)、國有農(nóng)場等國有土地之上。

例：山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區(qū)改造的指導意見指出改造的范圍是：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上和獨立工礦區(qū)內(nèi)。

太原市人民政府關于城市居民棚戶區(qū)改造的實施意見指出改造范圍是：城市建成區(qū)國有土地范圍內(nèi)。

第二，棚戶區(qū)所在的絕大部分房屋為平房。平房是相對于樓房而言，其特點是低矮，質(zhì)量差。也包括部分簡易的樓房。

例如：山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區(qū)改造的指導意見指出改造的范圍是：集中連片平房和簡易樓房。

太原市人民政府關于城市居民棚戶區(qū)改造的實施意見指出改造范圍是：集中連片平房區(qū)、簡易樓以及因規(guī)劃需要拆除的現(xiàn)狀樓。

第三，市政設施不完善，沒有公共排水設施等。治安和消防隱患大以及環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的區(qū)域。

山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區(qū)改造的指導意見指出改造的范圍是：使用年限久、房屋質(zhì)量差、基礎設施不配套、交通不暢、消防隱患大、環(huán)境臟亂差。

太原市人民政府關于城市居民棚戶區(qū)改造的實施意見指出改造范圍是：使用年限長、房屋質(zhì)量差、設施不配套、交通不便利、環(huán)境臟亂差、安全隱患大。

第四，破舊簡易平房構(gòu)成，混雜大量違章搭建。

山東省建設廳對棚戶區(qū)的概念還特別突出了：“破舊簡易平房構(gòu)成，混雜大量違章搭建”；

第五，人均居住水平低，建筑面積小。

“人均居住水平低”（黑龍江省、大興安嶺）；“人均建筑面積小”（吉林）；“人均住房建筑面積低于十平方米”（山東青島）；“人均居住面積小”（咸陽）

通過對棚戶區(qū)特征的分析，雖然國家沒有對棚戶區(qū)作出一個明確統(tǒng)一的概念，但可以看出，各個地方人民政府對棚戶區(qū)的定義，基本上是大同小異，均能反映出當?shù)嘏飸魠^(qū)的實際情況。

什么是棚戶區(qū)改造

棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。住房城鄉(xiāng)建設部統(tǒng)計顯示，我國在過去幾年進行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，約改造５０００萬平方米棚戶區(qū)，近１００萬住房困難家庭的住房條件得到了改善。

２００５年開始，我國在東北三省實施振興戰(zhàn)略中相繼開展了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造工程。這是新中國建國以來東北最為龐大的安居工程，計劃利用３至５年時間，讓２００多萬居民全部遷入新居。

目前，我國包括棚戶區(qū)在內(nèi)有大約１．５億平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造計劃，因地制宜進行改造。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設部規(guī)劃，我國將從２００９年開始，對國內(nèi)煤炭采空區(qū)、林場、農(nóng)墾及華僑農(nóng)場中棚戶區(qū)進行大規(guī)模的改造。

核心政策如下：

1、政策優(yōu)惠，陽光操作。妥善處理棚戶區(qū)中歷史遺留的產(chǎn)權問題，對已經(jīng)取得房屋所有權證的房屋，依法賠償。充分考慮棚戶區(qū)居民的承受能力，做好與各項住房政策的銜接，妥善安置被拆遷居民。實行產(chǎn)權調(diào)換或者貨幣補償。

2、破解復雜問題，必須堅持原則性和靈活性相統(tǒng)一，創(chuàng)新工作思路，用好、用活、用足政策；

3、加強棚戶區(qū)居民安置用房的建設質(zhì)量管理。盡可能通過公開招標的方式選擇有實力的單位參與建設，加強工程質(zhì)量安全監(jiān)督管理，確?；剡w安置房屋的建設質(zhì)量，防止因質(zhì)量問題引發(fā)矛盾糾紛。

4、要完善棚戶區(qū)改造后的公共服務功能。

以上政策在《山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區(qū)改造的指導意見》(晉政發(fā)[2008]3號)和《太原市人民政府關于城市居民棚戶區(qū)改造的實施意見》（并政發(fā)〔2007〕23號）中均有比較充分的反應。

棚戶區(qū)改造的法律性質(zhì)

在《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》中的第三條 本條例所稱公共利益的需要，包括：

（四）為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的廉租住房、經(jīng)濟適用住房等建設的需要；

（五）為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造的需要；

根據(jù)山西省和太原市關于棚戶區(qū)改造的指導意見的指導思想分別是：“城市居民棚戶區(qū)改造,是實踐黨的宗旨、鄧小平理論和“三個代表”重要思想,落實科學發(fā)展觀,構(gòu)建社會主義和諧社會的具體體現(xiàn)。城市居民棚戶區(qū)改造要與創(chuàng)建宜居城市,完善住房保障體系和改造“城中村”相結(jié)合,與降低城市中心區(qū)人口密度和社區(qū)建設相結(jié)合,按照建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的要求,優(yōu)化配置土地資源,建設節(jié)能省地型住宅,從根本上改善居民的居住和生活環(huán)境。”和“以鄧小平理論、“三個代表”重要思想和科學發(fā)展觀為指導，以改善居民居住條件、提高城市土地集約利用率為宗旨，科學規(guī)劃，精心組織，分類實施,全面啟動城市居民棚戶區(qū)改造，力爭用3-5年時間完成全市棚戶區(qū)改造任務，提升城市品位，改善人民生活，構(gòu)建和諧太原，促進經(jīng)濟社會全面發(fā)展。”

在住建部和山西省和太原市三級指導意見中的棚戶區(qū)改造基本原則中均規(guī)定了“政府主導、市場運作”的基本原則。

綜上我們可以看出棚戶區(qū)改造在法律上屬于是公共利益的范疇。

棚戶區(qū)改造的一般程序

一、前期準備工作

（1）核實擬拆遷的土地性質(zhì)，確定適用拆遷的程序。

主要區(qū)分城市國有土地上房屋的拆遷和城市內(nèi)集體土地上房屋的拆遷，以及農(nóng)村房屋拆遷。

（2）核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的委托合同。

此時應該注意：① 拆遷主管行政機關不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。② 不得采用恐嚇、威脅以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。③提示委托人須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴大或縮小。④提示建設項目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應經(jīng)拆遷主管行政機關同意，并辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)。⑤提示委托人，拆遷方案要符合黨的方針政策、國家法律法規(guī)，以及本地的實際情況。

（3）核實國有土地使用權證或土地征收征用批準文件，是否合法取得建設項目批準文件，是否取得建設用地規(guī)劃許可證并且公示。（5）調(diào)查被拆遷人的基本情況

主要包括拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟆?/p>

（6）在確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人有無法律不予允許的事情。包括

（一）新建、擴建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

（四）分戶。等行為。

（7）參與制定并核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性和完整性、可行性。

二、參與評估（1）評估機構(gòu)的確定。

通過三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由當事人通過協(xié)商一致的方式或者抽簽方式確定評估機構(gòu)。評估機構(gòu)應當具有經(jīng)建設行政主管機關依法核準的相應房地產(chǎn)評估資質(zhì)。（2）審查拆遷估價委托書

①核實估價機構(gòu)及估價人員的資質(zhì)、綜合實力、社會信譽。②對估價機構(gòu)確定程序的合法性進行核實。

③核實估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當事人是否有利害關系，或者是否是拆遷當事人。

④對估價報告的形式與內(nèi)容進行核實。

⑤對估價機構(gòu)公示初步估價結(jié)果和送達分戶估價報告的程序性、合法性進行核實。⑥對評估報告有疑問或異議的處理。

三、評估的詳細操作（1）何謂房屋拆遷評估

房屋拆遷評估是指在房屋拆遷過程，由有資質(zhì)的評估公司專業(yè)評估人員，遵循房屋拆遷估價原則，選擇適宜的估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對該房屋客觀合理價格（價值）進行估算和判斷的活動。

（2）房屋拆遷評估的標準

我國《城市房屋拆遷管理條例》確定了房屋拆遷評估的標準，是依據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

Ⅰ 房屋的區(qū)位是指房屋的地理位置，與城市區(qū)域發(fā)展地位、交通的便捷、重要場所的距離、周邊環(huán)境等有關。區(qū)位是決定房屋價格的主要因素，實質(zhì)上是土地價值因素。但房屋拆遷補償考慮區(qū)位因素并非是對房屋土地使用權的實際補償。

Ⅱ 房屋的用途是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途。沒有所有權證書或證書上未標明用途時，應界定其實際用途。實際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃、城建部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。如原設計為住宅，改為營業(yè)用途不但要看是否有營業(yè)執(zhí)照，還要有規(guī)劃部門批準手續(xù)。

Ⅲ 建筑面積。建筑面積以所有權證書上標明為準。沒有所有權證書的房屋以有資質(zhì)的面積測繪單位測繪結(jié)果為準。除上述三個因素外，房屋的成新、權屬、結(jié)構(gòu)形式、樓層、朝向等因素均應在評估時一并考慮，采用一定的系數(shù)進行換算。（3）房屋拆遷評估行為的法律性質(zhì)

Ⅰ 合法性：房屋拆遷評估必須符合《物權法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等法律法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，估價機構(gòu)做出的《評估報告》才是合法的。

Ⅱ 程序性：房屋拆遷評估必須遵循法定的程序完成。Ⅲ 補充性：房屋拆遷評估不是拆遷過程中必須的程序。拆遷人與被拆遷人通過協(xié)商達成一致意見，可不經(jīng)過評估程序，直接簽訂補償安置協(xié)議。

Ⅳ 專業(yè)性：從事房屋拆遷評估的機構(gòu)必須具有三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)，從事房屋拆遷估價的人員必須具有中國注冊房地產(chǎn)估價師資格。

Ⅴ中立性：評估公司作為拆遷活動中中立的第三方機構(gòu)出現(xiàn)，對被拆遷房屋的市場價值進行客觀、公正的估價，其評估結(jié)論可以作為補償安置的依據(jù)。但有證據(jù)證明評估主體不適格、程序不合法、有串通行為、結(jié)論明顯背離事實的情況，該評估結(jié)論可以被撤銷或不予采信。

Ⅵ非強制性：房屋的估價一般不等同于房屋補償價，在確定房屋拆遷補償價時，《評估報告》不具有強制適用性。實踐中拆遷人與被拆遷人可以依據(jù)評估報告確定的估價值協(xié)商房屋拆遷補償價。同時《評估報告》在裁決中僅為證據(jù)，沒有拘束力。（4）房屋拆遷評估范圍

按建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》相關規(guī)定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾、無法恢復使用設備的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托其他資產(chǎn)評估公司確定。拆遷估價的價值不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。（5）房屋拆遷評估機構(gòu)的產(chǎn)生

Ⅰ承擔房屋拆遷估價機構(gòu)必須取得建設部拆遷主管機關依法核準的房地產(chǎn)價格評估資格，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務。估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

Ⅱ房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級，均可以從事城市房屋拆遷評估業(yè)務，但處于暫定期內(nèi)的三級估價機構(gòu)除外。市、縣房屋拆遷主管部門定期向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構(gòu)，供拆遷當事人選擇。

Ⅲ 評估機構(gòu)按以下程序產(chǎn)生：

⑴由拆遷人與被拆遷人協(xié)商共同選定并委托一家具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)承擔。

⑵拆遷人與被拆遷人不能共同選定委托的，由房屋拆遷管理部門組織具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行隨機抽取或抽簽確定。為保護拆遷人利益，應由拆遷管理部門邀請居委會、街道派人監(jiān)督抽簽程序，由被拆遷人代表抽簽確定評估機構(gòu)。

⑶公示入選的評估機構(gòu)。估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。

⑷拆遷估價機構(gòu)確定后，由拆遷人委托。委托人應當與估價機構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。評估費用由拆遷人承擔。

Ⅳ評估機構(gòu)產(chǎn)生程序的弊端

⑴評估機構(gòu)出自拆遷的“資源庫”，不排除主管部門相關人員的意見對評估機構(gòu)實施評估的影響。

⑵拆遷估價委托合同由拆遷人與評估機構(gòu)簽訂，并由拆遷人支付費用。事實上，拆遷人和評估機構(gòu)建立起一定的利益聯(lián)系，可能影響評估的公正性。

（6）房屋拆遷評估工作流程

Ⅰ評估人員在開展工作之前，應向拆遷當事人出示資格證件，表明自己的身份。沒有評估資格或不是通過法定程序選定的評估機構(gòu)人員不能參加評估工作。

Ⅱ向被拆遷人索取拆遷估價所必需的資料，拆遷當事人有義務向評估機構(gòu)如實提供。必要時估價人員需查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權屬檔案和相關房地產(chǎn)交易信息，房地產(chǎn)管理部門給與協(xié)助查閱。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。

Ⅲ現(xiàn)場勘察。評估人員需對被拆遷房屋的各項技術資料進行現(xiàn)場查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

Ⅳ資料的綜合和分析，確定被拆遷房屋作價補償?shù)幕緮?shù)據(jù)。其中兩個數(shù)據(jù)非常重要，一是拆遷估價時點，拆遷估價時點取為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日；二是當?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格數(shù)據(jù)。按《城市房屋拆遷估價指導意見》的規(guī)定，市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。拆遷估價應當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行。

Ⅴ制作評估報告，提出價格評估意見，注冊評估師簽字蓋章。（7）房屋拆遷評估方法

目前我國房地產(chǎn)評估常用的方法主要有市場比較法、成本法、假設開發(fā)法、重置法四種。

Ⅰ市場比較法，是將評估對象與在評估時點近期有過拆遷交易的類似房屋進行比較，對這些補償價格做合理修正，以此估算估價對象的客觀合理價格方法。市場比較法適用于在同一供求范圍內(nèi)有著較多的類似交易的情況，如住宅等。市場比較法是一種主要的評估方法。但有兩種情況影響該方法的適用：⑴類似交易較少的經(jīng)營性房屋，有時很難找到參照物進行比較。筆者曾代理一大型飯店、歌廳拆遷，評估時該區(qū)域竟然沒有一例交易案例可比較；⑵很難獲取交易的真實信息，因為拆遷行為本身更多體現(xiàn)在雙方協(xié)商上，被拆遷人的社會關系、談判能力、心理素質(zhì)等等因素決定交易價格。

Ⅱ成本法，是估算估價對象在估價時點重新構(gòu)建成本，扣除折舊。成本法適宜評估既無收益又很少發(fā)生交易的房屋價值。這種方法主要考慮建造成本，對于一些臨建房屋適用。

Ⅲ假設開發(fā)法，是預計估價對象開發(fā)完成后的價值扣除相應的費用。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)成本費用有：①土地取得費用，包括征地費、拆遷費、出讓金等；②前期工程費用，包括場地平整費、項目設計費等；③建筑安裝工程費用；④期間費用，指開發(fā)經(jīng)營者在商（pin）品房開發(fā)期間的管理費用、財務費用、銷售費用等；⑤開發(fā)基礎設施建設費（市政配套費）；⑥稅金；⑦利潤。適用該方法時主要扣除第④、⑥、⑦項。

Ⅳ重置法，是按照被拆遷房屋在同區(qū)域、用途、面積等因素考慮重新購買安置的計算方法。該評估價保證被拆遷人能夠買到一個合適的房屋。如果從合理性考慮，該方法應是最適用的。但按《城市房屋拆遷管理條例》，很多地區(qū)并沒有確立這樣的補償原則，造成無法適用該評估。（8）評估價格應包含土地使用權價值

按建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》相關規(guī)定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，理解該條規(guī)定，不難看出既然是市場價就應該包括土地使用權在內(nèi)，而非只是房屋本身的價值。因此可以做出這樣的理解：房屋拆遷行為就是拆遷人通過市場價格將被拆遷的房屋購買，然后進行拆除的行為。拆遷人委托評估機構(gòu)對被拆遷房屋價值進行評估，評估價應為房屋本身的價值與附著的土地價值之和。

（9）被拆遷人對評估機構(gòu)不配合，應但承擔的后果。

被拆遷人應該配合評估機構(gòu)實施評估，提供相關資料并配合實地查勘，否則，評估機構(gòu)很難評估。如果被拆遷人不配合，將承擔限制舉證的后果。裁決機關依據(jù)評估報告做出裁決后，被拆遷人提起行政訴訟后再舉證來否定原評估報告，人民法院對其舉證將會不予采納。（10）拆遷當事人對評估結(jié)果有爭議時如何處理。

被拆遷人對評估結(jié)果有爭議是最常見的，通常認為該結(jié)果不能反映自己房產(chǎn)的真實價值。此時有些被拆遷人干脆置《評估報告》不顧，當起“釘子戶”。該做法可以導致裁決程序中出現(xiàn)主張權利程序瑕疵。拆遷當事人對評估結(jié)果有爭議時，應當遵循以下程序解決： Ⅰ拆遷當事人對估價報告有疑問的，可以向估價機構(gòu)咨詢。估價機構(gòu)應當向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。

Ⅱ拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估。

Ⅲ拆遷當事人向原估價機構(gòu)申請復核估價的，該估價機構(gòu)應當自收到書面復核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復。估價結(jié)果改變的，應當重新出具估價報告；估價結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當事人另行委托估價機構(gòu)評估的，受托估價機構(gòu)應當在10日內(nèi)出具估價報告。

Ⅳ拆遷當事人對原估價機構(gòu)的復核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，可以向估價專家委員會申請技術鑒定。

Ⅴ估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構(gòu)應當改正錯誤，重新出具估價報告。

Ⅵ估價專家委員會應當由資深專職注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成。受理拆遷估價技術鑒定后，估價專家委員會應當指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術鑒定事宜。鑒定組成員與原估價機構(gòu)、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。應當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結(jié)果無效。棚戶區(qū)改造的拆遷安置問題

一、拆遷安置的依據(jù)。

根據(jù)山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區(qū)改造的指導意見：

四、拆遷補償安置與住房保障

拆遷補償安置采取產(chǎn)權調(diào)換和貨幣補償相結(jié)合的方式。為保障被拆遷城市棚戶區(qū)內(nèi)居民的基本住房需求,應以產(chǎn)權調(diào)換為主。依法實行產(chǎn)權調(diào)換和貨幣補償,屬于私有房屋的,按照《城市房屋拆遷管理條例》和《山西省城市房屋拆遷條例》的有關規(guī)定執(zhí)行。屬于租住的公有房屋的,符合房改條件尚未參加房改的棚戶區(qū)居民,可先進行房改后,按照私有房屋接受補償安置,也可在回遷安置時,以房改價購買相應面積標準的住房。

符合廉租住房保障條件的,按照廉租住房政策給予保障,對軍烈屬、殘疾和孤寡符合廉租住房保障條件的居民優(yōu)先給予保障。支付不起最小戶型全部房價的居民,本人可先購買部分產(chǎn)權;其余部分為公有產(chǎn)權,可交納租金租用,待具備購買能力后,再自愿購買。

拆除居住3年以上的自建、自住無證房屋,且屬居住人唯一住房的,按照房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估凈值的50%給予補償。居住人為獨立戶的,可按同類地段經(jīng)濟適用住房價格,購買一套面積為45平方米的住房;一簿多戶的,每戶可按同類地段經(jīng)濟適用住房價格,購買一套面積為45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的無證房屋,居住人居住3年以上的,按照房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估凈值的50%給予補償,不予安置。各市、縣人民政府要結(jié)合城市居民棚戶區(qū)改造,通過就地或異地建設、收購二手住房等方式,籌集一批租賃型經(jīng)濟適用住房,并按照廉租住房政策儲備一批廉租住房,以滿足無力購買回遷安置住房的住房困難家庭的需求。

根據(jù)以上的文件的精神，關于拆遷安置補償總體上分為兩大類四種情況。

首先，兩大類分別為貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換。

貨幣補償是指拆遷人以專業(yè)房產(chǎn)評估機構(gòu)對被拆遷人的房屋進行的評估結(jié)果為依據(jù)，與拆遷人達成拆遷協(xié)議進行補償。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。貨幣補償給被拆遷人后，拆遷方接受相關房屋進行拆除。

產(chǎn)權調(diào)換是指拆遷人給予被拆遷人異地或回遷安置并根據(jù)相關評估結(jié)果計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權調(diào)換的差價。其中根據(jù)城市房地產(chǎn)拆遷管理條例規(guī)定拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。

其次四種情況。

四種情況是根據(jù)拆遷的房屋產(chǎn)權情況分別為：

1、私有房屋

2、租住的公房。

3、符合廉租房條件的住戶的房屋

4、無證自建房屋。

1、私有房屋的拆遷按照《城市房屋拆遷管理條例》和《山西省城市房屋拆遷條例》的有關規(guī)定執(zhí)行。

2、租住的公房。屬于租住的公有房屋的,符合房改條件尚未參加房改的棚戶區(qū)居民,可先進行房改后,按照私有房屋接受補償安置,也可在回遷安置時,以房改價購買相應面積標準的住房。

也有關理論對公房類承租人進行拆遷補償安置的方法有四種：（1）租賃權安置。安置房應當在同類地區(qū)、其使用面積應不少于原房屋使用面積、且繼續(xù)執(zhí)行政府規(guī)定的租金標準。若安置房的區(qū)位低于被拆遷房屋區(qū)位或房屋使用面積少于原房屋使用面積的，被拆遷人應適當補償。搬遷費、提前獎、過渡費及承租人添置物品的補償歸承租人（在公房中，對搬遷費、提前獎、過渡費三項費用有約定的，按約定處理；無約定或約定不明的，歸承租人。對承租人添置物品的補償則無論是公房還是私房，有約定的，按約定處理；無約定或約定不明的，歸承租人。下同）。

（2）貨幣安置。此種安置的關鍵在于如何在被拆遷人與承租人之間進行分配。對此有的地方是確定一個固定的比例，如無錫市政府頒布的《無錫市城市房屋拆遷管理辦法》（2001年12月1日起施行）第三十二條規(guī)定：“拆遷政府規(guī)定的租金標準的公有出租居住房屋，??被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，租賃關系終止，拆遷補償金額的80%補償給房屋承租人，20%補償給被拆遷人。”《南京市城市房屋拆遷管理辦法》第三十五條則規(guī)定：“拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有住宅房屋，拆遷人應當將貨幣補償金額的10%支付給被拆遷人，90%支付給房屋承租人，租賃關系終止。租賃雙方約定貨幣補償金額分配比例的，從其約定。”《天津市城市房屋拆遷管理規(guī)定》第三十二條規(guī)定：“拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有租賃房屋，??實行貨幣補償?shù)?，按照下列?guī)定執(zhí)行：

（一）拆遷住宅房屋的，拆遷人按照被拆遷房屋補償金額的5％給予被拆遷人補償，按照被拆遷房屋補償金額的95％給予房屋承租人補償；”這就產(chǎn)生一個問題，即承租人是獲得80%合理還是獲得95%合理？還是這些比例都不合理？筆者以為對拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有租賃房屋實行貨幣補償時，按固定比例補償是沒有法律依據(jù)也是不合理的，事實上也是一直為人所詬病的。在實施貨幣補償時，還是應區(qū)分兩種情況，即承租人符合享受房改政策條件的，房屋的成本價歸被拆遷人，其余補償歸承租人；承租人不符合享受房改政策條件的，則承租人只能獲得搬遷費、提前獎、過渡費及添置物品部分的補償。

（3）準產(chǎn)權安置。若承租人符合享受房改政策條件的且要求購買安置房的，除將成本價支付給被拆遷人外，由承租人享受被拆遷人的相關權利，其可以要求拆遷人進行產(chǎn)權置換安置。

（4）產(chǎn)權安置。若承租人符合享受房改政策條件，又愿意購買其承租房屋的，則由承租人直接向產(chǎn)權人購買被拆遷房屋，從而成為被拆遷人，并可要求拆遷人進行安置。

3、符合廉租房條件的住戶的房屋

根據(jù)太原市的相關政策對棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)符合廉租住房保障條件的被拆遷人，按照《太原市最低收入家庭廉租住房管理辦法》的有關規(guī)定優(yōu)先予以安置。具體辦法由市房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。山西省相關政策是符合廉租住房保障條件的,按照廉租住房政策給予保障,對軍烈屬、殘疾和孤寡符合廉租住房保障條件的居民優(yōu)先給予保障。支付不起最小戶型全部房價的居民,本人可先購買部分產(chǎn)權;其余部分為公有產(chǎn)權,可交納租金租用,待具備購買能力后,再自愿購買。

4、無證自建房屋。

根據(jù)城市房屋拆遷管理條例的規(guī)定拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。所以對于拆除無證的自建房屋是不予以補償?shù)?，但是出于社會安定和照顧到自建房屋人員的安置問題。山西省規(guī)定拆除居住3年以上的自建、自住無證房屋,且屬居住人唯一住房的,按照房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估凈值的50%給予補償。居住人為獨立戶的,可按同類地段經(jīng)濟適用住房價格,購買一套面積為45平方米的住房;一簿多戶的,每戶可按同類地段經(jīng)濟適用住房價格,購買一套面積為45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的無證房屋,居住人居住3年以上的,按照房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估凈值的50%給予補償,不予安置。該條政策只是針對自建居住三年以上的住戶，并且計算的截止時間點是拆遷公告發(fā)布的那一天。

二、拆遷安置的標準

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和《山西省城市房屋拆遷條例》的有關規(guī)定補償分為拆遷搬遷補助、臨時安置補助(過渡期)和經(jīng)營性用房停產(chǎn)、停業(yè)補償。

1、拆遷搬遷補助

第六條拆遷住宅房屋,一次性支付搬遷補助費的標準為:(一)設區(qū)的市被拆遷房屋建筑面積在30平方米(含30平方米,下同)以下的,一次性支付搬遷補助費200—300元;被拆遷房屋建筑面積超過30平方米的,每平方米支付搬遷補助費7—10元。

(二)縣(市)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,一次性支付搬遷補助費150—200元;被拆遷房屋建筑面積超過30平方米的,每平方米支付搬遷補助費5—7元。

(三)建制鎮(zhèn)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,一次性支付搬遷補助費90—200元;被拆遷房屋建筑面積超過30平方米的,每平方米支付搬遷補助費3—5元。

第七條拆遷非住宅房屋,一次性支付搬遷補助費的標準為:

(一)設區(qū)的市商業(yè)營業(yè)用房每平方米支付15—20元,生產(chǎn)用房每平方米支付20—25元,辦公用房每平方米支付10—12元,倉儲用房每平方米支付15—20元。

(二)縣(市)商業(yè)營業(yè)用房每平方米支付10—15元,生產(chǎn)用房每平方米支付15—20元,辦公用房每平方米支付7—10元,倉儲用房每平方米支付10—15元。

(三)建制鎮(zhèn)商業(yè)營業(yè)用房每平方米支付7—10元,生產(chǎn)用房每平方米支付10—15元,辦公用房每平方米支付5—7元,倉儲用房每平方米支付7—10元。

第八條實行貨幣補償和現(xiàn)房產(chǎn)權調(diào)換的,按照本辦法第六條和第七條規(guī)定支付搬遷補助費;實行期房產(chǎn)權調(diào)換的,按照本辦法第六條和第七條規(guī)定支付兩次搬遷補助費。

2、臨時安置補助(過渡期)第九條被拆遷人自行過渡的,支付臨時安置補助費(過渡費)的標準為:

(一)設區(qū)的市被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,月支付臨時安置補助費120—200元;超過30平方米的,每平方米月支付臨時安置補助費4—6元。

(二)縣(市)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,月支付臨時安置補助費90—150元;超過30平方米的,每平方米月支付臨時安置補助費3—4元。

(三)建制鎮(zhèn)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,月支付臨時安置補助費60—100元;超過30平方米的,每平方米月支付臨時安置補助費2—4元。

3、經(jīng)營性用房停產(chǎn)、停業(yè)補償。

第十條拆遷經(jīng)營性、生產(chǎn)型非住宅房屋或者拆遷許可證頒發(fā)前已依法取得營業(yè)執(zhí)照的住宅房屋,拆遷人應當根據(jù)被拆遷人在拆遷公告發(fā)布的上一納稅情況給予經(jīng)濟補償。經(jīng)濟補償包括工資補償和經(jīng)營補償兩部分。經(jīng)營補償金額按照實際納稅額計算;沒有納稅的,不予補償。

拆遷公告發(fā)布前,雖已獲取營業(yè)執(zhí)照,尚無納稅行為的不予補償;拆遷公告發(fā)布前,已停產(chǎn)、停業(yè)的,不予補償。

第十一條拆遷經(jīng)營性非住宅房屋,造成停業(yè)的,補償標準為:

工資補償應當根據(jù)在勞動和社會保障部門備案的勞動用工合同在冊(在崗)人員,按本企業(yè)上一人均月工資標準給予一次性經(jīng)濟補償;經(jīng)營補償根據(jù)上一月平均納稅情況給予一次性補償。

造成全部停業(yè)的,補償期限不超過6個月;造成部分停業(yè)的,補償期限不超過3個月。

第十二條拆遷生產(chǎn)型工業(yè)企業(yè)非住宅房屋,造成停產(chǎn)的,補償標準為:

工資補償應當根據(jù)勞動和社會保障部門提供的被拆遷單位在冊(在崗、繳納勞動保險)的人員名冊,按本企業(yè)上一人均月工資標準給予一次性經(jīng)濟補償;經(jīng)營補償根據(jù)上一月平均納稅額給予一次性補償。

造成全部停產(chǎn)的,補償期限不超過6個月;造成部分停產(chǎn)的,補償期限不超過3個月;非正常生產(chǎn)的企業(yè),工資補償按前款規(guī)定標準的一半補償,期限不超過6個月。

第十三條拆遷許可證頒發(fā)前已依法取得營業(yè)執(zhí)照的住宅房屋,補償標準為:

工資補償根據(jù)在勞動和社會保障部門備案的勞動用工合同的在冊(在崗)人員,按本企業(yè)上一人均月工資標準給予一次性補償;未簽訂勞動用工合同的不予補償。

經(jīng)營補償根據(jù)上一月平均納稅額給予一次性補償;未納稅的不予補償。

造成全部停業(yè)的,補償期限不超過6個月;造成部分停業(yè)的,補償期限不超過3個月。第十四條拆遷出租的非住宅房屋,已簽訂租賃合同的,并在被拆遷房屋所在地房地產(chǎn)管理部門登記備案的,拆遷人對被拆遷人和承租人的補償標準為:

(一)根據(jù)租賃合同約定的租金標準,給予被拆遷人3個月的一次性經(jīng)濟補償。

(二)根據(jù)本辦法第七條、第十條、第十一條、第十二條規(guī)定的補償標準,給予承租人經(jīng)濟補償。

未簽訂租賃合同或者租賃合同未到房地產(chǎn)管理部門登記備案的,不予補償。

房屋拆遷糾紛的行政裁決

一、概念界定

（1）房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門依據(jù)拆遷法律規(guī)范的規(guī)定，對拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補償?shù)男问胶徒痤~、安置用房的面積和安置地點、搬遷過渡的方式和過渡期限等拆遷事宜作出的關于雙方當事人之間的權利和義務的具體行政行為。

（2）強制拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷的行為。

二、適用范圍

主要針對城市房屋拆遷中的律師實務，集體土地上的房屋拆遷裁決，按各省、市的規(guī)定確定是否適用本章內(nèi)容。

三、裁決申請與受理階段

（一）申請階段

律師在代理當事人提請房屋拆遷裁決申請時，重點是把握按規(guī)定申請所必需的資料。在為拆遷主管行政機關提供服務時則應審查申請資料是否符合要求。

1.代理拆遷人申請裁決應提交的資料：（1）房屋拆遷裁決申請書。

（2）申請人的身份證明(指營業(yè)執(zhí)照、法人代碼)、法定代表人的身份證明。

（3）被拆除房屋的權屬及租賃關系的調(diào)查資料、房屋評估報告。（4）對被申請人的房屋拆遷補償安置具體方案。

（5）申請人與被申請人就補償安置達不成協(xié)議的相關證據(jù)資料(包括協(xié)商記錄)。

（6）其他與裁決有關的資料。

拆遷人首次申請裁決時，還需提供拆遷基地已達成拆遷補償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷基地總戶數(shù)的比例數(shù)。

2.代理被拆遷人、房屋承租人申請裁決應提交的資料：（1）房屋拆遷裁決申請書。（2）申請人的身份證明。

（3）房地產(chǎn)權屬證明或租用公房憑證、房屋租賃合同。（4）其他與裁決有關的資料。

3.代書裁決申請書應包括以下主要內(nèi)容：

（1）申請人的名稱、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業(yè)、住所。

（2）被申請人名稱、地址等基本情況。（3）申請裁決的請求、事實和理由。（4）申請人簽名或蓋章、申請日期。

（二）審查受理階段

律師在拆遷行政裁決階段，應注意的重點是聽證和可能不被受理的情形。

1.裁決聽證

裁決機關收到拆遷人的裁決申請后，應當對達成拆遷補償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷基地總戶數(shù)的比例進行審核，對已達成協(xié)議不足20％的，裁決機關應當在受理裁決前就該拆遷基地的補償安置標準、安置方式等內(nèi)容組織聽證。

律師可代理委托人參與裁決受理前的聽證，并可結(jié)合相關法律法規(guī)，以及委托人的合法權益發(fā)表律師意見。

2.不予受理的情形

有下列情形之一的，裁決機關不予受理裁決申請：（1）已超過房屋拆遷期限的。

（2）申請人未在規(guī)定的日期內(nèi)補齊資料的。

（3）申請人與被申請人達成房屋拆遷補償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛的。

（4）房屋已經(jīng)滅失的。

（5）申請人主體資格不符合《城市房屋拆遷管理條例》、《實施細則》規(guī)定的。

（6）申請人對拆遷許可證合法性申請裁決的。（7）裁決做出后，當事人就同一理由再次申請裁決的。對裁決申請不予受理的，裁決機關應當自收到申請之日起5日內(nèi)書面通知申請人。

律師對行政機關作出受理或不予受理的決定，均可為當事人提供咨詢意見，確認行政機關的決定是否符合法律規(guī)定。如確認不符合法律規(guī)定，可接受委托代書復議申請書、訴狀或代理復議與行政訴訟。

四、裁決審理階段

在拆遷裁決的審理階段，律師的服務重點主要是以下幾方面： 1.對裁決審理的程序和內(nèi)容的核實。

（1）裁決行政機關是否向申請人發(fā)出裁決受理通知書。（2）裁決行政機關是否向被申請人送達裁決申請副本及答辯通知書。

（3）相關資料、程序的合法性。

（4）裁決行政機關是否組織拆遷當事人進行調(diào)解。注意未經(jīng)調(diào)解，不能作出裁決，而申請人經(jīng)兩次通知未參加裁決調(diào)解的，視作為撤回裁決申請；被申請人經(jīng)兩次通知不出席裁決調(diào)解的，裁決機關可以缺席裁決。

（5）

核實補償安置標準是否符合法律規(guī)定與該案的實際情況。

在審理過程中，當事人對評估結(jié)果有異議且未經(jīng)房屋拆遷估價專家委員會鑒定的，裁決機關應當委托估價專家委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結(jié)果作為裁決依據(jù)。

（6）

裁決行政機關是否及時合法地作出書面的裁決書。經(jīng)調(diào)解當事人達不成協(xié)議的，裁決機關應自受理裁決申請之日起30日內(nèi)做出裁決。裁決書內(nèi)容應當合法、適當。裁決須經(jīng)裁決機關領導班子集體討論決定。

（7）裁決書是否送達。裁決書應當送達當事人，并留有送達的證據(jù)。裁決書可以按照直接送達、郵寄送達、留置送達、公告送達的順序以及實際情況，確定送達方式。公告送達的，可將裁決書張貼于被拆除房屋的拆遷基地公示欄內(nèi)。裁決書自張貼于公示欄內(nèi)之日起滿7天視作送達。

2.裁決中止的審查

在裁決審理過程中，可能出現(xiàn)中止裁決的情形。律師在此種情形下的服務重點是以下七個方面：

（1）審查是否是發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實。

（2）審查是否是當事人對評估結(jié)果有異議，需等待鑒定結(jié)論的。（3）審查是否是裁決需要以相關裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關案件未結(jié)案的。

（4）審查是否是作為自然人的申請人死亡，需要等待繼受人表明是否愿意繼續(xù)裁決的。

（5）審查是否是作為自然人的被申請人死亡，需要變更被申請人的。（6）審查是否是其他特殊情況需要中止的情形。

（7）中止裁決的情形消除后，應當提請行政裁決機關恢復裁決。3.裁決終結(jié)的審查

裁決審理過程中，行政裁決機關可能會決定裁決終結(jié)，律師在這種情形下提供法律服務的重點是以下四個方面：

（1）審查是否是當事人達成拆遷補償安置協(xié)議的。（2）審查是否是發(fā)現(xiàn)申請人或被申請人不是裁決當事人的。（3）審查是否是申請人撤回裁決申請的。

（4）審查是否是作為自然人的申請人死亡，15日內(nèi)繼受人沒有表示參加裁決或放棄參加裁決的。

4.裁決書內(nèi)容的審查 裁決書應包括以下主要內(nèi)容：

（1）申請人與被申請人(包括代理人)的姓名或單位名稱等基本情況。

（2）申請裁決的請求、爭議的事實和理由。（3）裁決機關認定的事實、理由和適用的法律依據(jù)。（4）補償安置方案(補償方式、補償金額、安置用房的面積和安置地點、搬遷日期、搬遷過渡方式和過渡期限以及《實施細則》中規(guī)定的應當補償?shù)捻椖?。

（5）告知當事人行政復議、行政訴訟的權利及期限。（6）裁決機關的名稱、裁決日期并加蓋公章。（7）裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日。

五、行政強制執(zhí)行階段的律師實務

在行政決定的行政強制執(zhí)行階段，律師為當事人以及行政機關提供法律服務的重點主要以下四個方面：

1.審查行政強制執(zhí)行申請主體

房屋拆遷裁決書送達后，申請人與被申請人應當執(zhí)行裁決方案。被拆遷當事人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，裁決機關可依法申請強制執(zhí)行。

2.審查行政強制拆遷前是否依法聽證

申請行政強制執(zhí)行前，裁決機關應當組織拆遷當事人對行政強制執(zhí)行的依據(jù)、程序、補償安置方案及測算依據(jù)等內(nèi)容進行聽證。同時，還應邀請政府有關部門和具有社會公信力的人員參加。被拆遷當事人拒絕參加聽證會的，裁決機關應當組織召開調(diào)查會。律師可代理委托人參與聽證會及調(diào)查會，發(fā)表律師意見。

3.審查行政強制執(zhí)行申請應提交的材料 申請行政強制執(zhí)行，應當提交下列資料：（1）行政強制執(zhí)行申請書。（2）裁決調(diào)解記錄和裁決書。（3）安置用房或補償資金證明。

（4）被拆遷當事人拒絕接受補償資金的，應當提交補償資金的提存證明。

（5）被拆遷當事人不同意拆遷的有關材料。（6）聽證會或調(diào)查會記錄。4.行政強制執(zhí)行其他應注意的事項

（1）申請行政強制執(zhí)行，應當由裁決機關領導班子集體討論決定。

（2）拆遷人未按裁決規(guī)定向被拆遷當事人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標準和產(chǎn)權清晰、無權利負擔的安置用房的，不得申請行政強制執(zhí)行。

（3）裁決機關應當提前15天通知被拆遷當事人并做好宣傳解釋，動員被拆遷當事人自行搬遷。

（4）拆遷人應當對被拆除房屋以及房屋內(nèi)的物品向公證機關辦理證據(jù)保全。

（5）行政強制執(zhí)行時，裁決機關應當組織街道辦事處、居(村)委會代表和公證人員到現(xiàn)場。

（6）裁決機關是被拆遷當事人的，由同級人民政府裁決。（7）行政強制執(zhí)行應當注意防止人身傷害的發(fā)生，要有應對突發(fā)事件的預案。

（8）執(zhí)行的整個過程都要堅持“以人為本”的原則，注重社會穩(wěn)定與和諧。

行政復議與訴訟 一、一般規(guī)定 1．目的和依據(jù)

為依法維護拆遷委托人的合法權益，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國行政訴訟法》、《中華人民共和國行政復議法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《最高人民法院〈關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復〉》、《最高人民法院〈關于當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復〉》等規(guī)定，結(jié)合拆遷行政復議與行政訴訟業(yè)務操作流程和經(jīng)驗制定本章，供本市律師辦理拆遷行政復議與行政訴訟業(yè)務作參考。

2．適用范圍

本章適用于律師代理拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人等為維護自身合法權益，依法進行司法救濟的實務操作。

二、拆遷行政復議 1.一般規(guī)定

拆遷行政復議并不是每個項目拆遷的必經(jīng)階段,但拆遷行政復議與拆遷各階段交織在一起，律師可以對此提供相應的法律服務。

在拆遷人申請規(guī)劃許可證、房屋拆遷許可證等文件、拆遷管理部門作出與拆遷相關的行政決定等過程中，只要當事人認為該具體行政行為侵犯其合法權益，均有權依法向管轄部門申請行政復議。

除行政復議法、行政訴訟法已有規(guī)定外，律師應當提示拆遷委托人，對城市房屋拆遷裁決不服的，拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行；拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

2.律師在行政復議階段的法律業(yè)務內(nèi)容：

（1）審查拆遷許可以及前置程序的合法性，律師工作內(nèi)容包括但不限于：

（一）審查立法文件的合法性，對下列文件進行實體和程序?qū)彶?/p>

（二）審查規(guī)劃許可的合法性，對下列文件進行實體和程序?qū)彶?/p>

（三）審查用的許可的合法性，對下列文件進行實體和程序?qū)彶?/p>

（四）審查拆遷許可證發(fā)放的合法性，對下列文件進行實體和程序?qū)彶?/p>

（五）審查拆遷人申請拆遷許可時提交的拆遷計劃和方案是否合法，有無損害被拆遷人合法權益的情形；

（六）審查拆遷補償資金是否符合法律規(guī)定的及是否被挪用等情形。

（2）審查相關拆遷實施行為，律師工作內(nèi)容主要包括：

（一）審查被拆遷房屋評估的合法性。包括評估機構(gòu)的確定、評估程序、評估報告和專家鑒定等內(nèi)容（內(nèi)容詳見本指引第三章第二節(jié)部分）。

（二）審查補償安置方案的合法性。包括補償對象、利益相關人、補償范圍、補償標準，補償方法，以及安置房源等內(nèi)容。

（三）審查補償安置實施過程的合法性。包括拆遷實施單位與被拆遷人之間的協(xié)商、談話、協(xié)議，以及補償安置的執(zhí)行等事實情況。

（3）審查作出行政裁決或具體行政行為的合法性：

包括具體行政機關對被拆遷房屋的面積認定、違章建筑處理、婚姻狀況證明、共有產(chǎn)權情況、戶籍人口證明、傷殘證明、住改非，以及經(jīng)營許可等內(nèi)容。（4）審查行政強制拆遷的合法性：

包括行政裁決、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的原因、行政強制拆遷的實施等內(nèi)容。

（5）對相關事實調(diào)查取證，發(fā)表律師意見。（6）向委托人提供法律咨詢。（7）對具體事項進行專項法律研究。

（8）代理協(xié)商、調(diào)解、申請行政復議、仲裁、訴訟、申訴。（9）參與對被拆遷人被行政處罰、裁決或強制拆遷后的法律疏導、矛盾化解工作。

（10）其他相關法律服務。

三、拆遷訴訟 1.一般規(guī)定

按法律關系的不同，拆遷訴訟可以分為以下兩類：

（1）拆遷行政訴訟：房屋拆遷行政案件涵蓋多種具體行政行為，涉及許多法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，法律關系繁雜，又是社會的熱點，容易引發(fā)群體矛盾。除了本章第一節(jié)行政復議后15日內(nèi)提起行政訴訟，當事人也可以在行政裁決書送達之日起3個月內(nèi)直接向法院提起行政訴訟。

（2）拆遷民事訴訟：是拆遷當事人因房屋拆遷法律行為而引起的民事訴訟，以及拆遷當事人與非拆遷當事人之間的與拆遷相關的訴訟。

2.律師代理拆遷訴訟應注意以下案件受理管轄的特別規(guī)定：（1）公民、法人或者其他組織對人民政府或者城市房屋主管行政機關依職權作出的有關房屋拆遷、補償、安置等問題的行政決定或行政裁決等行政行為不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應按行政案件受理。

（2）拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當事人反悔，未經(jīng)行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為民事案件受理。

（3）拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當事人可以申請房屋拆遷主管機關裁決。房屋拆遷主管機關是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起３０日內(nèi)作出。當事人對裁決不服的，可以按法律規(guī)定向人民法院起訴。

3.律師在拆遷訴訟中的舉證

根據(jù)不同的案情及訴訟請求，律師應當分別按照行政訴訟證據(jù)的若干規(guī)定和民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定提交如下證據(jù)：

（1）證明訴訟主體資格的證據(jù)

當事人應當提交身份證明資料，即，當事人為自然人的，應提交身份證或戶口本；為法人或其它經(jīng)濟組織的，應提交工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊登記資料或社團法人登記證等；法人或其它經(jīng)濟組織的名稱在訟爭法律事實發(fā)生后有變更的，還應當提交變更登記資料。（2）證明房屋發(fā)生拆遷法律事實的證據(jù) 拆遷人應提交的證據(jù)：

（一）房屋拆遷許可證。

（二）拆遷公告。

（三）新建建筑物的，提交《建設工程規(guī)劃許可證》及工程竣工驗收證明。

（四）房屋被拆除前所作的面積測量報告。

（五）已經(jīng)達成拆遷補償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議。

（六）已向被拆遷人支付貨幣補償款、過渡費、搬家補助費、設備遷移費等費用的憑證。

（七）提供過渡期臨時用房給被拆遷人的證據(jù)。

（八）用以安置被拆遷人的房屋平面圖、建筑面積竣工測量報告等。

被拆遷人應提交的證據(jù)：

（一）能證明被拆除房屋的所有權的憑據(jù)。

（二）能證明被拆除房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的性質(zhì)（住宅、辦公或商鋪）、房屋的建筑面積等的證據(jù)。

（三）在被拆遷房屋所有權憑據(jù)上記載的所有人不是主張權利的被拆遷人時，還須要提交能夠證明被拆遷人有權主張補償安置的證據(jù)，例如：繼承關系證明、親屬關系證明、原權利人放棄權利的證明等。

（四）能證明房屋何時被拆除的證據(jù)。

（五）已經(jīng)達成拆遷補償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議。

（六）經(jīng)過房屋拆遷主管部門裁決的，還應提交裁決書。

棚戶區(qū)改造依據(jù)的法律文件

《中華人民共和國憲法》 《中華人民共和國物權法》 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國土地管理法》

《城市房屋拆遷管理條例 》或（《國有土地上房屋征收與補償條例》）

《山西省城市房屋拆遷條例》

《山西省城市房屋拆遷補助與補償標準暫行辦法》

《財政部關于切實落實相關財政政策積極推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的通知》

《關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》 《國家發(fā)展改革委辦公廳關于中西部地區(qū)中央下放煤礦棚戶區(qū)改造有關問題的通知》

《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》 《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 《住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部等 關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》

《山西省人民政府關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》 《山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區(qū)改造的指導意見(試行)》

《山西省人民政府關于實施國有重點煤礦棚戶區(qū)改造的意見》 《太原市人民政府關于城市居民棚戶區(qū)改造的實施意見》

第四篇：棚戶區(qū)改造工作匯報

全面推進棚戶區(qū)改造工程 努力改善職工群眾的居住生活條件

在全面深入開展“創(chuàng)先爭優(yōu)”活動中，我所緊密結(jié)合各項工作，特別是結(jié)合當前棚戶區(qū)改造工程，以“創(chuàng)先爭優(yōu)”活動為抓手，全力推進棚戶區(qū)改造工程，最大幅度地改善職工群眾的居住生活條件。現(xiàn)將點滴做法作以匯報。

一、強化認識，形成推進“棚改”的態(tài)勢

我們***經(jīng)營所是全局建所較早的山上場所，也是目前人口、住戶較多的山上單位。據(jù)統(tǒng)計，全所原有住房中有58%的房屋是坯瓦結(jié)構(gòu)的，其中有12戶是64年建所前建的，有60余戶是70年代建的，多數(shù)住房已成危房。可以說職工的住房條件，在全局山上單位是最差的。

今年5月份，我們貫徹落實局黨委、林業(yè)局在山上單位實施棚改的重大決策，也拉開了著力改善職工生活居住條件的序幕?；仡櫾凇芭锔摹敝?，我們認為：要想讓全所職工群眾最大化的參與，第一要務是，要在全所上下樹立正確認識，于是我們分層次展開了宣傳攻勢：

首先統(tǒng)一領導班子的認識。召開支委擴大會議，學習局黨委、林業(yè)局有關“棚改”的部署，每個成員談認識，表決心。所長蘇立國同志首先發(fā)言：他說，我過去曾經(jīng)在2個山上林場所工作過多年，但沒有一個單位職工群眾的居住條件這么差，我們應該抓 住這一契機，按照局黨委、林業(yè)局的要求，把這件民生大事抓好。一句發(fā)自肺腑的話，讓全體班子成員堅定了信心。

其次是統(tǒng)一黨員的認識。在黨小組會、黨員大會上，支委成員一方面宣傳棚改政策，一方面向黨員表明了班子抓棚改的決心，黨員紛紛表示：這是改變單位面貌千載難逢的機遇，只要領導有決心，我們就鐵了心。

再次是抓普通群眾的認識。以支部牽頭，組成有工會、團支部、婦女組織參與的宣傳小組，及黨員義務宣傳小組，走家竄戶搞宣傳，重點答疑解惑，向職工群眾講解局黨委、林業(yè)局的棚改政策，宣講單位抓棚改的構(gòu)想和決心，收到了讓多數(shù)職工安安心心參與，明明白白建房的效果。

二、精心運作，把握實施“棚改”的環(huán)節(jié)

通過以上的工作，多數(shù)居民住戶都表示，積極響應林業(yè)局號召，參與單位的“棚改”。為實施“棚改”營造了氛圍，在實際運作中，我們重點把握好以下環(huán)節(jié)：

一是把好規(guī)劃關。由于我單位新建房沒有新址可選，只能拆舊房新建房，或在原居民區(qū)內(nèi)的部分空地處建新房，這不僅給“棚改”，也給規(guī)劃帶來了一定難度。為此，我們班子多次實地察看，組織人員測量，反復測算，幾經(jīng)討論規(guī)劃事宜。當職工群眾看到蘇立國主任為規(guī)劃，多次到現(xiàn)地征求意見，一位職工群眾曾感動的說，主要領導這么重視，單位很快就會大變樣了。

二是把好穩(wěn)定人心關。在拆遷房屋中，我們形成了文字書面 拆遷協(xié)議，履行必要手續(xù)，力爭做到規(guī)范化。既使拆遷戶吃下了定心丸，也為單位穩(wěn)定推進棚改提供了必要的法律文書。

三是把好舊房拆除關。由于5月份正值春耕大忙季節(jié)，加之拆除舊房有一定的危險性。我們專門成立了以后勤人員中，黨員干部為主體的舊房拆遷小分隊，下設拆除組，協(xié)調(diào)組，后勤組，負責統(tǒng)一辦理拆除工作，盡量不損壞舊房拆下來可利用的物品，既把拆遷戶的損失降到最低，又保證了拆遷的安全。

四是把好質(zhì)量監(jiān)督關。房子的質(zhì)量是建房戶最關心的大事，也是決定棚改的成敗的關鍵因素。基于這一認識，在所長蘇立國的提議下，經(jīng)班子研究決定：專門成立了由書記掛帥，外業(yè)人員組成的建房質(zhì)量監(jiān)督小組，并在他們當中進行各項標準的培訓，從挖地基槽，焊地基砂，砌地基石，打圈梁，砌磚墻，抹墻面，安門窗、上彩鋼瓦，到接上下水，盤爐子，搭火炕，打內(nèi)間等，對建房過程中各道生產(chǎn)工序進行全方位監(jiān)督，力爭使質(zhì)量上乘。

五是把好住房分配關。由于在棚改中，根據(jù)實際情況，對全所新建住房進行了統(tǒng)一規(guī)劃。過去一些老房建筑面積小，同一地段原有住戶多，再加上每棟房之間的距離都進行了統(tǒng)一規(guī)劃，還有在部分空地上新建了住房，所以在新建住房的分配上，是一個敏感點，必須解決好。為此根據(jù)林業(yè)局的要求，我們在廣泛征求意見基礎上，形成了分配辦法，并召開了建住房分配大會，嚴格按照分配辦法運行，體現(xiàn)了分配的公平，公正、公開性，較好地解決了住房的分配問題。

三、加強領導，切實保障“棚改”的實施。

如何有效地解決“棚改”中遇到的問題，我們主要從加強領導入手，及時破解瓶頸問題，打造實施棚改的綠色通道。

一是建立了領導機構(gòu)。我們成立了以所長掛帥的領導小組，凡是涉及棚改的重大事宜，均由所長主持領導小組會議，集體討論決定。領導小組下設建筑工地前線指揮部，由黨支部書記和一名副主任負責處理，協(xié)調(diào)各項事宜。

二是建立了決策機制。對一些實際問題，及時研究對策。從考慮職工的經(jīng)濟承受能力出發(fā)，我們一項一項測算新建房和改建房的所需費用，最后向開發(fā)商商談承包價位時，被其心悅誠服地接受了。其中改建房未收取職工群眾一分錢，更是得到了職工群眾的認可。面對個別建房戶，因經(jīng)濟暫時困難，一時無法交齊全部建房款，我們制定了先預交，再補交的交款辦法，及兼建50和25平米大小兩種戶型，較好地解決了個別戶的資金短缺問題。在施工過程中，從兼顧房屋的審美觀出發(fā)，我們還對瓷磚，涂料質(zhì)地及顏色的搭配進行選材定色。

三是建立了抽查制度。不放任管理，雖然有工地現(xiàn)場監(jiān)督員，單位主要領導還經(jīng)常到現(xiàn)場察看施工進度和質(zhì)量，當看到施工方采購的小紅磚質(zhì)量欠佳時，當即要求施工方另找生產(chǎn)廠家，很快一種新型質(zhì)量看優(yōu)的小紅磚重新進入了工地，再一次讓職工見證了單位的重視，切實在為林業(yè)局嚴把質(zhì)量關。

四是建立了反饋制度。對一些單位自身能夠解決的共性問 題，我們例會研究后，以文字書面或會議等形式告知，僅在建房過程中，張貼的有關通知就達20余份。對單位自身難解決的問題，我們積極向林業(yè)局進行反映，針對個別困難戶，確實無能力建房的，如果不拆除，扶持其新建房，又影響整體規(guī)劃效果。林業(yè)局高度重視單位反映的這一情況，趙局長、李書記親自率領有關領導和部門人員，現(xiàn)場解決相關問題。既體現(xiàn)了林業(yè)局對這些弱勢群體的關心厚愛，又較好地解決了棘手的難題。

五是建立了研討制度。對一些職工提出的刁難問題，我們首先本著動之以情，曉之以理，同時還積極學習有關規(guī)定，集體研究找對策。一位老職工在自家原來的院落附近，私自挖一魚池，這次棚改后被占用，要求給予適當補償，我們通過查資料，研討后，向其宣傳國家在土地占用方面的規(guī)定，使其收回了個人的無理要求。

通過以上粗淺做法，我單位的危房基本全部拆除，職工自愿不要企業(yè)的補償、企業(yè)真心實意為職工著想。既解決了職工的住房的問題，又改變了單位的面貌。一個暫新的林場所呈現(xiàn)在人們的眼前。

但我們清醒地認識到棚戶區(qū)改造工作，還存在許多不足之處，愿借這次會議東風，虛心學習兄弟單位經(jīng)驗，加以整改，不辜負局黨委、林業(yè)局寄予的厚望，和職工群眾的期待。

第五篇：棚戶區(qū)改造實施方案

棚戶區(qū)改造實施方案

為全力推進我縣棚戶區(qū)改造工作，改善棚戶區(qū)居民的居住條件，確保我縣20xx年棚戶區(qū)改造目標順利完成，根據(jù)《大興安嶺地區(qū)行署、集團公司20xx年棚戶區(qū)改造實施方案》和《大興安嶺地區(qū)20xx年棚戶區(qū)改造回遷安置實施細則》，結(jié)合我縣實際，特制定本方案。

一、指導思想、工作目標和主要原則

（一）指導思想

以“三個代表”重要思想和科學發(fā)展觀為指導，以提高城鎮(zhèn)居民特別是低收入群體的居住水平、改善城鎮(zhèn)環(huán)境為目標，統(tǒng)籌規(guī)劃，精心組織，配套建設，高標準完成棚戶區(qū)改造任務。

（二）工作目標

于20xx年底完成塔河鎮(zhèn)城區(qū)棚戶區(qū)改造建設6萬平方米、1200戶的目標。

（三）主要原則

1、堅持政府主導、市場運作的原則?？h委、縣政府統(tǒng)一領導，各責任單位作為政府主導的責任主體組織實施。棚戶區(qū)改造項目由棚戶區(qū)改造領導小組辦公室進行管理。堅持統(tǒng)一領導、因地制宜、分工負責、強化配合的原則。

2、堅持政府推進和市場化運作相結(jié)合的原則。棚戶區(qū)改造要與房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)濟適用房建設、廉租住房保障工作相結(jié)合。

3、堅持依法運作、保持社會穩(wěn)定的原則。在棚戶區(qū)拆遷補償過程中，嚴格執(zhí)行國家和省有關法律法規(guī)，妥善解決好特困群體的住房問題。嚴格執(zhí)行國家有關土地使用、資金管理、城市規(guī)劃、房屋拆遷、工程建設、物業(yè)管理、最低保障等方面的規(guī)定。

4、堅持科學規(guī)劃、配套建設的原則。依據(jù)塔河城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，按照“科學規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設”的方針，各項基礎設施配套建設，功能完善。依據(jù)園林化城市建設總體要求，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一配套、分期實施的原則。

5、堅持先易后難、逐步推進的原則。既要立足長遠，又要面對現(xiàn)實，突出重點，先易后難，綜合治理，穩(wěn)步推進。

6、堅持促進棚戶區(qū)改造與維護社會穩(wěn)定兼顧的原則。要正確處理推進棚戶區(qū)改造與維護社會穩(wěn)定的關系，棚戶區(qū)改造既要逐步推進，又要充分考慮居民的心理和經(jīng)濟承受能力。在棚戶區(qū)拆遷補償安置過程中，妥善解決好低收入群體的住房問題，在政策上給予合理的照顧。

二、建設標準

1、棚戶區(qū)改造的詳細規(guī)劃必須符合城市總體規(guī)劃，容積率不超過1，日照間距系數(shù)不小于2.8，各項規(guī)劃指標不能降低，必須按批準的規(guī)劃方案完成改造區(qū)域內(nèi)的公共基礎設施建設。

2、棚戶區(qū)改造新建住房要設施齊全，達到節(jié)能型住宅要求。樓房立面造型要突出林區(qū)特色，層數(shù)為6層，層高不低于2.8米，住宅室內(nèi)墻面刮大白、衛(wèi)生間和廚房鋪地磚、安裝室內(nèi)門、簡易燈具、衛(wèi)生間安裝坐便器和洗手盆、廚房安裝水池、水龍頭，滿足居民入住和使用功能的基本要求。小區(qū)環(huán)境要進行硬化、綠化和建設必要的服務中心，做到道路暢通，環(huán)境整潔，辦事快捷。

3、棚戶區(qū)回遷居民的樓房戶型面積控制標準以40、48、58、68平方米四種戶型為主，其中40平方米戶型占25%，48平方米戶型占45%，58平方米戶型占20%，68平方米（含少量75平方米）戶型占10%。具體戶型面積的選擇，在結(jié)合居民住房實際情況，居民的收入水平以及通過入戶詳細調(diào)查了解棚戶區(qū)居民意愿的基礎上確定。

4、改造后的住宅小區(qū)實行標準化物業(yè)管理，保證居民生活環(huán)境有明顯改善，安居樂業(yè)，社區(qū)和諧健康發(fā)展。

5、工程所用材料、施工工藝、節(jié)能標準、施工質(zhì)量必須符合國家規(guī)范要求。實施棚戶區(qū)改造項目的施工企業(yè)，必須具有較高的資質(zhì)、資信和良好的業(yè)績。

三、資金籌措與使用

（一）改造建設資金籌措

1、積極爭取國家和省財政補貼以及行署、集團公司配套資金。

2、縣（局）財政、財務匹配。

3、積極爭取各商業(yè)銀行貸款。

4、政府對棚戶區(qū)改造的政策扶持。

5、個人出資。

（二）加強資金的使用管理，棚戶區(qū)改造資金要設立專戶，專款專用，不得擠占挪用。

四、棚戶區(qū)改造相關政策

1、土地政策。棚戶區(qū)改造項目納入經(jīng)濟適用住房計劃，所需建設用地以劃撥方式提供，其中開發(fā)為商品住宅或者其他商服項目的建設用地，應依法實行有償使用。所得土地收益全部用于棚戶區(qū)改造基礎設施和配套設施建設。

2、稅費減免政策。棚戶區(qū)改造項目一律免收城市基礎設施配套費等各項行政事業(yè)收費和政府性基金；以劃撥方式取得土地使用權的棚戶區(qū)改造項目，經(jīng)稅務部門同意后不征土地契稅；棚戶區(qū)居民因拆遷而重新購買的普通住房免征契稅；與棚戶區(qū)建設有關的經(jīng)營性收費項目減半收取，其他按地區(qū)棚戶區(qū)改造相關政策執(zhí)行。

3、拆遷安置政策。棚戶區(qū)房屋拆遷安置，原則上實行“就地”或“就近”安置回遷樓房，對不愿回遷的住戶，實行貨幣拆遷，不做產(chǎn)權調(diào)換安置。被拆遷人選擇就地或就近回遷安置的，實行結(jié)構(gòu)差價及按“部分面積”結(jié)算。

棚戶區(qū)改造回遷安置實行拆一補一，原有私產(chǎn)房屋面積回遷部分交納每平方米300元結(jié)構(gòu)差價，超出原面積部分并在合理享受面積內(nèi)按1000元/平方米結(jié)算差價；超出上靠戶型面積部分按1200元/平方米結(jié)算，交足購房款享受全部產(chǎn)權。被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，貨幣補償?shù)慕痤~根據(jù)被拆遷人房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

合理享受面積部分系安置標準與原房屋面積差額部分；超出合理擴大面積部分為按照居民意愿要求安置的戶型面積超出正常安置標準部分。

4、回遷的低保戶家庭，私有產(chǎn)權的原面積部分拆一還一，不收結(jié)構(gòu)差，合理擴大面積部分每平方米減收200元房款，如仍無能力出資購買合理擴大面積部分，則允許欠款入住，緩交房款時間定為2年，第一年交房款的60%，第二年交40%。在規(guī)定的時間內(nèi)交夠欠款后，再辦理房屋所有權證，到期后仍無能力交納欠款的，則按廉租房管理。

5、對達標的節(jié)能住宅，實行取暖費減免政策，按非節(jié)能住宅取暖費標準的70%比例收取。

五、組織實施

1、入戶調(diào)查摸底。由棚戶區(qū)改造領導小組辦公室組織人員入戶調(diào)查，摸清棚戶區(qū)居民住戶的房屋產(chǎn)權歸屬，建筑結(jié)構(gòu)、面積及附屬情況，住戶身份、戶籍、人口組成、就業(yè)情況、經(jīng)濟收入、改造安置意愿等，一戶一檔，匯編成冊，為棚戶區(qū)改造提供詳實資料。

2、宣傳發(fā)動。利用廣播、電視、聽證會、入戶調(diào)查、宣傳單等各種形式，宣傳棚戶區(qū)改造的政策和意義。通過宣傳使廣大棚戶區(qū)居民家喻戶曉，人人皆知，達到推動和促進棚戶區(qū)改造工作的目的。

3、依法拆遷。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》和《黑龍江省城市房屋拆遷管理條例》等法律法規(guī)，實施“陽光拆遷，和諧拆遷”，統(tǒng)一標準，嚴格執(zhí)行。要做到補償安置標準公開、回遷安置方案公開、拆遷和回遷房屋面積公開、評估標準公開、搬遷順序號公開，逐戶簽訂書面拆遷安置協(xié)議。

4、建設監(jiān)管。堅持公開、公平、公正、擇優(yōu)和誠實守信的原則，依據(jù)棚戶區(qū)改造項目建設計劃，依法組織設計、施工、監(jiān)理單位的招投標工作。

嚴格執(zhí)行建設程序，確保棚戶區(qū)改造工程規(guī)范、優(yōu)質(zhì)、按期進行建設。施工圖及設計文件要經(jīng)過審查；工程竣工后，經(jīng)驗收合格方可交付使用。

5、為保障工程質(zhì)量，降低建設成本，要選用符合國家與省技術標準要求或推薦的建筑材料與設備，大宗建筑材料實行政府統(tǒng)一采購。

6、物業(yè)管理。棚戶區(qū)改造新建回遷住宅小區(qū)實行“政府引導、屬地管理、業(yè)主自助、多方籌資、逐步走向市場化”的物業(yè)管理模式。

當業(yè)主入戶率達到50%以上時，要在房地產(chǎn)行政主管部門指導下，在社區(qū)組織下選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或成立小區(qū)管委會。可選聘專業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)實施管理，也可實行業(yè)主自助式管理，或由林業(yè)局房產(chǎn)科進行物業(yè)管理。實施業(yè)主自助管理的小區(qū)工勤服務人員原則上以本小區(qū)家庭困難、熱心公益事業(yè)、有一定專業(yè)技能的低保人員作為首選。

棚戶區(qū)改造要為小區(qū)管委會或物業(yè)服務企業(yè)無償提供不低于60平方米的物業(yè)服務用房。

棚戶區(qū)改造新建樓房的專項維修資金在居民入住前按每平方米18元向住戶一次性收取。

六、組織領導和責任分工

（一）組織領導

成立以縣委和縣政府領導為組長，分管領導為副組長，相關部門負責人為成員的棚戶區(qū)改造領導小組，負責全縣棚戶區(qū)改造工作。

（二）責任分工

成立棚戶區(qū)改造建設指揮部，主要負責城市棚戶區(qū)改造建設工作，組織房屋拆遷補償，工程建設。設材料綜合組、調(diào)查確權組、拆遷補償組、建設安置組、現(xiàn)場督辦組和宣傳報道組。

建設局負責棚戶區(qū)改造的規(guī)劃、推進、綜合和協(xié)調(diào)工作；經(jīng)濟發(fā)展和改革局、計劃科負責項目的可研報批，向省和國家林業(yè)局爭取棚戶區(qū)改造政策和資金的支持；財政局、財務科協(xié)助籌集建設資金和商業(yè)銀行貸款；國土資源局負責辦理棚戶區(qū)改造項目土地供應工作，協(xié)調(diào)落實騰空土地出讓收益歸集工作；民政局、勞動和社會保障局負責對棚戶區(qū)內(nèi)低保戶核查認定工作；監(jiān)察局、審計局負責棚戶區(qū)改造資金使用的監(jiān)督；宣傳部、廣播電視局負責棚戶區(qū)改造的宣傳工作；信訪局會同相關部門負責棚戶區(qū)改造居民的信訪接待工作；法院、公安局負責棚戶區(qū)改造拆遷過程中的強制執(zhí)行工作；塔河鎮(zhèn)協(xié)助有關部門做好入戶調(diào)查登記、拆遷有關事宜；其他有關部門負責行業(yè)指導及本系統(tǒng)有關優(yōu)惠政策的落實。