第一篇：房地產企業會計科目及明細賬的設置（xiexiebang推薦）

房地產企業會計科目及明細賬的設置

一、管理費用應設置以下明細項目：

（1）職工薪酬：企業管理服務人員的職工薪酬。

（2）修理費 ：企業管理用固定資產、低值易耗品等修理費用。（3）物料消耗：企業管理服務耗用材料、用品的費用。

（4）低值易耗品攤銷：企業管理用低值易耗品的攤銷費（含一次性耗用與多次攤銷）。

（5）辦公費：指開發企業各管理服務部門發生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費用。

（6）會議費：是指企業召開各種會議的費用支出，包括會議房租費（含會議室租金）、伙食補助費、交通費、辦公用品費、文件印刷費、醫藥費等。

根據規定，會議費證明材料應包括：會議時間、地點、出席人員、內容、目的、費用標準、支付憑證等。

（7）招聘費：企業招聘人員的獵頭費、招聘廣告費、招聘展位費等。

（8）差旅費：指職工因工出差的差旅費、出差補助費、市內交通和誤差補助費、勞動力招募費等方面的費用。

根據規定，差旅費的證明材料應包括：出差人員姓名、地點、時間、任務、支付憑證等。（9）車輛使用費：企業管理用自有車輛的油燃料費、養路費、過橋過路費、停車費等。（10）固定資產使用費：企業管理用固定資產等折舊費、維護維修費等。（11）房租及物管費水電費：企業租賃管理用房的租金、物業管理費、水電費、設備使用費等。（12）勞動保護費：是指確因工作需要為企業管理服務人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發生的支出。

（13）董事會費：指企業董事會或最高權力機構及其成員為執行職權而發生的各項費用，包括成員津貼、差旅費、會議費等。

（14）聘請中介機構費：指企業聘請會計師事務所等中介機構進行查賬、驗資、資產評估、稅務清算、法律盡職調查等發生的費用。

（15）咨詢費、顧問費：是指企業向有關咨詢機構進行科學技術、經營管理咨詢時支付的費用，包括聘請經濟技術顧問、法律顧問等支付的費用。（16）訴訟費：指企業向法院起訴或應訴而支付的費用。

（17）業務招待費：指企業為業務經營的合理需要而支付的招待費用，外資企業的“交際應酬費”也包括在內。

（18）稅金：指企業自有資產按規定交納的房產稅、車船使用稅、土地使用稅以及印花稅等。這里的土地使用稅是企業自用房屋、土地應該繳納的土地使用稅，開發產品過程中應該繳納的土地使用稅應該在“開發間接費用”核算。

（19）技術轉讓費：是指企業使用非專利技術而支付的費用。

（20）研發費用：包括新產品設計費、工藝規程制定費、設備調整費、原材料和半成品的試驗費、技術圖書資料費、未納入國家計劃的中間試驗費、研究機構人員的工資、研究設備的折舊、與新產品的試制、技術研究有關的其他經費以及委托其他單位進行科研試制的費用。

（21）無形資產推銷費：是指專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術等無形資產的攤銷。

（22）長期待攤費用攤銷：指企業對分攤期限在一年以上的各項費用在費用項目的受益期限內分期平均攤銷（在不少于3年內），包括開辦費攤銷、按大修理間隔期平均攤銷的固定資產大修理支出等。

（23）排污費：是指企業按規定繳納的排污費用。（24）開辦費：是指企業在籌建期間發生的費用，包括籌建期間人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費，以及不計入固定資產和無形資產購建成本的匯兌損益利息等支出。（25）其他費用：指上列各項費用以外的其他管理費用支出。

二、銷售費用應設置以下明細項目：

（1）職工薪酬：是指銷售機構人員的職工薪酬（含銷售提成等）。（2）修理費：銷售機構使用的固定資產、低值易耗品等修理費用。（3）物料消耗：銷售機構管理耗用材料、用品的費用。

（4）低值易耗品攤銷：銷售機構和銷售人員使用低值易耗品的攤銷費（含一次性耗用與多次攤銷）。（5）辦公費：指銷售機構發生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費。

（6）差旅費：銷售人員因工出差的差旅費、出差補助費、市內交通和誤差補助費等。（7）車輛使用費：指銷售機構使用車輛的油燃料費、養路費、過橋過路費、停車費等。（8）固定資產使用費：指銷售機構使用固定資產等折舊費、維護維修費等。（9）房租及物管費水電費：指銷售機構用房的租金、物業管理費、水電費、設備使用費等。

（10）勞動保護費：是指確因工作需要為銷售人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發生的支出。（11）展覽費:為銷售商品房而參加房交會等開支的展位費及展臺搭建費、場地布置費、制作費等。（12）廣告費:指銷售部門為銷售商品房對外宣傳所產生的所有廣告費用，包括電視、廣播、互聯網、報紙、雜志、公交廣告、電子屏等發布的廣告費用。

根據規定，列支廣告費應同時符合下列條件： a、廣告是通過經工商部門批準的專門機構制作的； b、已實際支付費用，并已取得相應發票； c、通過一定的媒體傳播。（13）業務宣傳費：指銷售部門為銷售商品房對外宣傳發生的宣傳費用，如：廣告設施及發布費（車站廣告、路牌廣告）、現場包裝費（彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆）、促銷活動費（場租、勞務費、活動場所布置費）宣傳資料及禮品費（售樓書、各種禮品）銷售模型制作費等。

（14）銷售代理費：部分房地產開發企業將部分或全部等商品房銷售業務外包給專業等銷售公司而發生等代理費用。包括：銷售傭金、銷售代理費、銷售策劃費等。

根據規定，銷售傭金應該符合下列條件的，可計入銷售費用：

a 有合法真實憑證；

b支付的對象必須是獨立的有權從事中介服務的納稅人或個人(支付對象不含本企業雇員)； c 支付給個人的傭企，除另有規定者外，不得超過服務金額的5％。

（15）合同交易費：指銷售過程中發生交易費用，包括交易服務費、交易手續費（備案費）、合同工本費、產權登記費、網上服務備案費等。

（16）商品房維修、看護費：商品房在銷售過程中發生的維修費、看護費等。值得注意的是開發產品出售后，在保修期內發生的維修費，應先沖減質量保證金（應收賬款）；質量保證金不足沖減的部分，計入銷售費用。

（17）其他費用：指上列各項費用以外的其他銷售費用支出。

三、財務費用

房地產開發企業在設置“財務費用”明細項目時，應該分清楚“財務費用――利息支出”與“開發間接費用――利息支出”的界限。

一般說來財務費用應設置以下明細項目：（1）利息支出：指房地產企業開發產品完工后發生的利息支出，如果有利息收入應該抵減本項。根據規定，向金融企業借款的利息支出，準予在所得稅前扣除；向非金融企業借款的利息支出，不高于按照金融企業同期貸款基準利率計算的數額的部分，準予在所得稅前扣除。

（2）匯兌損益：指房地產企業因使用外國貨幣而產生的匯兌收益或損失，匯兌收益用“負數”反映。（3）金融機構手續費：企業支付給金融機構的相關手續費（支票、匯票、匯兌等手續費）pos機刷卡費等、票據工本費等。

（4）現金折扣費用：根據銷售合同約定產生的現金折扣費用。

（5）股票發行費：股份有限公司發行股票支付給發行機構的費用。

（6）票據貼現息：企業收到承兌匯票的貼現利息支出

（7）其他費用：指上列各項費用以外的其他籌融資費用支出。

應該說明的是，籌融資過程中發生的評估費、審計費、登記費等，不應該作為財務費用列支。

四、開發成本 下設開發間接費用等六個二級科目

1、開發成本—開發間接費用

房地產開發企業在設置“開發間接費用”明細項目時，應該分清楚開發間接費用與管理費用、銷售費用的界限。一般說來開發間接費用應設置以下明細項目：

（1）職工薪酬：內部核算單位（如項目管理部等，下同）管理服務人員的職工薪酬。

（2）修理費 ：內部核算單位管理用固定資產、低值易耗品等修理費用。（3）物料消耗：內部核算單位管理耗用的材料、用品費用。

（4）低值易耗品攤銷：內部核算單位管理用低值易耗品的攤銷費（含一次性耗用與多次攤銷）

（5）辦公費：指內部核算單位發生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費用。

（6）差旅費：指內部核算單位的人員因工出差的差旅費、出差補助費、市內交通和誤差補助費等。

（7）車輛使用費：指內部核算單位使用車輛的油燃料費、養路費、過橋過路費、停車費等。

（8）固定資產使用費：指內部核算單位使用固定資產的折舊費、維護維修費等。

（9）房租及物管費水電費：指內部核算單位租賃用房的租金、物業管理費、水電費、設備使用費等。

（10）勞動保護費：是指確因工作需要為指內部核算單位人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發生的支出。

（11）周轉房攤銷：指不能確定為某項開發項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。

（12）利息支出：指房地產開發企業開發過程中借入資金所發生的利息支出及相關的手續費，但應沖減利息收入。開發產品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。

（13）土地使用稅：房地產開發企業在開發產品過程中，開發項目占用土地，按照規定繳納的土地使用稅。

（14）工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的監理費用。

（15）房屋維修基金：房地產開發企業按照規定，向政府部門繳納的房屋維修基金。代收業主的維修基金，不能計入該項目。

（16）工程預決算編制及審查費：為編制、審查開發項目建筑工程施工圖概算、預算、結算所支付的費用。

（17）前期物業管理費：根據開發商與物業公司簽訂的合同，支付的前期物業管理費、開辦費等。

（18）其他費用：指上列各項費用以外的其他開發間接費用支出。

2、開發成本—土地征用及拆遷補償費

房地產開發時為征用土地所發生的各項費用，（1）土地征用費（土地出讓金）（2）耕地占用稅（3）勞動力安置費

（4）有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出（青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費）（5）安置動遷用房支出等

（6）政府代收費用[（建制鎮）市政公用基礎設施配套費]

3、開發成本—前期工程費

指企業在前期準備階段發生的各項費用，（1）規劃、（2）設計、（3）項目可行性研究、（4）水文、地質勘察、（5）測繪費用

（6）三

（七）通一平等支出

（7）政府代收費用（供電工程貼費）

4、開發成本—建筑安裝工程費包括企業以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費（1）土建（2）樁基（3）安裝（4）甲供材料（5）裝飾裝潢

（6）政府代收費用（發展新型墻體材料專頂用費、散裝水泥專項資金）

5、開發成本—基礎設施費

指建造各項基礎設施發生的設備及安裝等費用，（1）道路工程發生的支出

（2）供水工程發生的支出

（3）供電工程發生的支出（4）供氣工程發生的支出

（5）排污工程發生的支出（6）排洪工程發生的支出

（7）通訊工程發生的支出

（8）照明工程發生的支出（9）環衛工程發生的支出（10）綠化等工程發生的支出

（11）政府代收費用（人防經費、消防設施建設費、煤氣建設費、教育地方附加費）？

6、開發成本—公共配套設施費

包括不能有償轉讓的開發小區公共配套設施發生的支出

（1）鍋爐房、水塔、（2）公共廁所

（3）自行車棚

（4）無償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫院、理發店等支出 附: 土地使用權-土地出讓金 土地使用權-地價款 土地使用權-契稅 土地使用權-拍賣傭金 土地使用權-公證費

土地使用權-其他

土地征用及拆遷補償-土地征用費用 土地征用及拆遷補償-耕地占用稅 土地征用及拆遷補償-勞動力安置費

土地征用及拆遷補償-安置動遷用房支出

土地征用及拆遷補償-拆遷補償款 土地征用及拆遷補償-基礎設施配套費 土地征用及拆遷補償-其他 前期工程費-規劃費用 前期工程費-設計費用

前期工程費-項目可行性研究費用 前期工程費-水文、地質勘查費用 前期工程費-勘探費用 前期工程費-測繪費用

前期工程費-七通一平支出 前期工程費-供電工程貼費 前期工程費-其他

建安工程費-建筑工程費用 建安工程費-安裝工程費用 建安工程費-裝修工程費用 建安工程費-材料

建安工程費-發展新型墻體材料專用費 建安工程費-散裝水泥專項資金 建安工程費-白蟻防治費 建安工程費-其他

基礎設施費-小區內道路 基礎設施費-供水工程 基礎設施費-供電工程 基礎設施費-供氣工程 基礎設施費-排污工程 基礎設施費-通訊工程 基礎設施費-照明工程 基礎設施費-環衛工程

基礎設施費-綠化工程 基礎設施費-景觀配套 基礎設施費-其他

公共配套設施費-物業管理用房費用 公共配套設施費-變電站費用 公共配套設施費-熱力站費用 公共配套設施費-水廠費用

公共配套設施費-居委會用房費用 公共配套設施費-派出所用房費用 公共配套設施費-幼兒園用房費用 公共配套設施費-學校用房費用 公共配套設施費-托兒所用房費用 公共配套設施費-公共廁所費用 公共配套設施費-自行車棚費用 公共配套設施費-郵電通訊用房費用 公共配套設施費-會所 公共配套設施費-農貿市場 公共配套設施費-人防工程 公共配套設施費-康體中心 公共配套設施費-人防經費

公共配套設施費-消防設施建設費 公共配套設施費-煤氣建設費 公共配套設施費-教育地方附加費 公共配套設施費-其他

開發間接費-管理人員工資 開發間接費-職工福利費 開發間接費-折舊費 開發間接費-修理費 開發間接費-辦公費 開發間接費-水電費 開發間接費-勞動保護 開發間接費-周轉房攤銷 開發間接費-汽車費用 開發間接費-通訊費 開發間接費-差旅費 開發間接費-其他 開發間接費-利息支出

科目編碼 科目名稱 輔助賬類型 賬頁格式 余額方向1001 庫存現金 金額式 借 1 100101 人民幣 金額式 借 2 100102 美元 外幣金額式 借 2 1002 銀行存款 金額式 借 1 100201 工商銀行 金額式 借 2 10020101 工商銀行平安里支行 金額式 借 3 100202 建設銀行 金額式 借 2 10020201 建行和平里支行 金額式 借 3 100203 民生銀行 金額式 借 2 10020301 海淀北太平莊支行 金額式 借 3 1003 存放中央銀行款項 金額式 借 1 1011 存放同業 金額式 借 1 1012 其他貨幣資金 金額式 借 1 101201 外埠存款 金額式 借 2 101202 銀行匯票存款 金額式 借 2

科目級次 101203 銀行本票存款 金額式 借 2 101204 信用證保證金存款 金額式 借 2 101205 信用卡存款 金額式 借 2 101206 存出投資款 金額式 借 2 10120601 銀河證券 金額式 借 3 1021 結算備付金 金額式 借 1 1031 存出保證金 金額式 借 1 1101 交易性金融資產 金額式 借 1 110101 股票投資 金額式 借 2 11010101 成本 客戶往來 金額式 借 3 11010102 公允價值變動 客戶往來 金額式 借 3 110102 債券投資 金額式 借 2 11010201 成本 金額式 借 3 11010202 公允價值變動 金額式 借 3 1111 買入返售金融資產 金額式 借 1 1121 應收票據 金額式 借 1 112101 銀行承兌匯票 客戶往來 金額式 借 2 112102 商業承兌匯票 客戶往來 金額式 借 2 1122 應收賬款 金額式 借 1 112210 債務重組 金額式 借 2 1123 預付賬款 金額式 借 1 112301 工程款 供應商往來 金額式 借 2 112302 材料款 供應商往來 金額式 借 2 112303 勘查設計 供應商往來 金額式 借 2 112304 房屋設備租賃 供應商往來 金額式 借 2 1131 應收股利 客戶往來 金額式 借 1 1132 應收利息 客戶往來 金額式 借 1 1201 應收代位追償款 金額式 借 1 1211 應收分保賬款 金額式 借 1 1212 應收分保合同準備金 金額式 借 1 1221 其他應收款 金額式 借 1 122101 外單位 客戶往來 金額式 借 2 122102 內部單位部門 部門核算 金額式 借 2 122103 職工 個人往來 金額式 借 2 1231 壞賬準備 金額式 貸 1 1301 貼現資產 金額式 借 1 1302 拆出資金 金額式 借 1 1303 貸款 金額式 借 1 1304 貸款損失準備 金額式 貸 1 1311 代理兌付證券 金額式 借 1 1321 代理業務資產 金額式 借 1 1401 材料采購 金額式 借 1 1402 在途物資 供應商往來 金額式 借 1 1403 原材料 金額式 借 1 1404 材料成本差異 金額式 借 1 1405 開發產品 金額式 借 1 140501 土地開發產品 項目核算 金額式 借 2 140502 商品房 項目核算 金額式 借 2 140503 代建房 項目核算 金額式 借 2 140504 周轉房 項目核算 金額式 借 2 1406 分期收款開發產品 金額式 借 1 140601 預收土地 項目核算 金額式 借 2 140602 預售商品房 項目核算 金額式 借 2 1407 商品進銷差價 金額式 貸 1 1408 委托加工物資 金額式 借 1 1411 周轉材料 金額式 借 1 141101 在庫 金額式 借 2 141102 在用 金額式 借 2 141103 攤銷 金額式 借 2 1421 消耗性生物資產 金額式 借 1 1431 貴金屬 金額式 借 1 1441 抵債資產 金額式 借 1 1451 損余物資 金額式 借 1 1461 融資租賃資產 金額式 借 1 1471 存貨跌價準備 金額式 貸 1 1501 持有至到期投資 金額式 借 1 150101 委托貸款 金額式 借 2 150103 債券 金額式 借 2 15010301 成本 金額式 借 3 15010302 利息調整 金額式 借 3 15010303 應計利息 金額式 借 3 1502 持有至到期投資減值準備 金額式 貸 1 1503 可供出售金融資產 金額式 借 1 150301 股票 金額式 借 2 15030101 成本 金額式 借 3 15030102 公允價值變動 金額式 借 3 150302 債券 金額式 借 2 15030201 成本 客戶往來 金額式 借 3 15030202 利息調整 客戶往來 金額式 借 3 15030203 應計利息 金額式 借 3 1511 長期股權投資 金額式 借 1 151101 控制 客戶往來 金額式 借 2 151102 共同控制 金額式 借 2 15110201 投資成本 客戶往來 金額式 借 3 15110202 損益調整 客戶往來 金額式 借 3 15110203 其他變動 客戶往來 金額式 借 3 151103 重大影響 金額式 借 2 15110301 投資成本 客戶往來 金額式 借 3 15110302 損益調整 客戶往來 金額式 借 3 15110303 其他變動 客戶往來 金額式 借 3 151104 其他股權投資 客戶往來 金額式 借 2 1512 長期股權投資減值準備 金額式 貸 1 1521 投資性房地產 金額式 借 1 152101 投資興房地產 金額式 借 2 152102 成本 金額式 借 2 152103 公允價值變動 金額式 借 2 1531 長期應收款 金額式 借 1 153101 融資租賃 金額式 借 2 153102 分期收款 金額式 借 2 1532 未實現融資收益 金額式 貸 1 1541 存出資本保證金 金額式 借 1 1601 固定資產 金額式 借 1 1602 累計折舊 金額式 貸 1 1603 固定資產減值準備 金額式 貸 1 1604 在建工程 金額式 借 1 160401 建筑工程 項目核算 金額式 借 2 160402 安裝工程 項目核算 金額式 借 2 160406 待攤支出 金額式 借 2 1605 工程物資 金額式 借 1 1606 固定資產清理 金額式 借 1 1611 未擔保余值 金額式 借 1 1621 生產性生物資產 金額式 借 1 1622 生產性生物資產累計折舊 金額式 貸 1 1623 公益性生物資產 金額式 借 1 1631 油氣資產 金額式 借 1 1632 累計折耗 金額式 貸 1 1701 無形資產 金額式 借 1 170101 專利權 金額式 借 2 170102 非專利技術 金額式 借 2 170103 商標權 金額式 借 2 170104 著作權 金額式 借 2 170105 土地使用權 項目核算 金額式 借 2 1702 累計攤銷 金額式 貸 1 1703 無形資產減值準備 金額式 貸 1 1711 商譽 金額式 借 1 1801 長期待攤費用 金額式 借 1 1811 遞延所得稅資產 金額式 借 1 1821 獨立賬戶資產 金額式 借 1 1901 待處理財產損溢 金額式 借 1 2001 短期借款 金額式 貸 1 200101 人民幣 金額式 貸 2 20010101 成本 金額式 貸 3 20010102 利息調整 金額式 貸 3 2002 存入保證金 金額式 貸 1 2003 拆入資金 金額式 貸 1 2004 向中央銀行借款 金額式 貸 1 2011 吸收存款 金額式 貸 1 2012 同業存放 金額式 貸 1 2021 貼現負債 金額式 貸 1 2101 交易性金融負債 金額式 貸 1 2111 賣出回購金融資產款 金額式 借 1 2201 應付票據 供應商往來 金額式 貸 1 2202 應付賬款 金額式 貸 1 220201 應付工程款 項目供應商 金額式 貸 2 220202 應付材料款 供應商往來 金額式 貸 2 220203 前期費用 項目供應商 金額式 貸 2 220210 債務重組 金額式 貸 2 2203 預收賬款 金額式 貸 1 220301 商品房預售款 項目客戶 金額式 貸 2 2211 應付職工薪酬 金額式 貸 1 221101 工資 金額式 貸 2 221102 職工福利費 金額式 貸 2 221103 社會保險 金額式 貸 2 22110301 醫療保險費 金額式 貸 3 22110302 養老保險費 金額式 貸 3 22110303 失業保險費 金額式 貸 3 22110304 工傷保險費 金額式 貸 3 22110305 生育保險費 金額式 貸 3 221104 住房公積金 金額式 貸 2 221105 工會經費和職工教育經費 金額式 貸 2 22110501 工會經費 金額式 貸 3 22110502 職工教育經費 金額式 貸 3 221106 非貨幣性福利 金額式 貸 2 221107 辭退福利 金額式 貸 2 221108 其他薪酬 金額式 貸 2 2221 應交稅費 金額式 貸 1 222101 增值稅 金額式 貸 2 222102 消費稅 金額式 貸 2 222103 營業稅 金額式 貸 2 222104 城市建設稅 金額式 貸 2 222105 教費育附加 金額式 貸 2 222106 企業所得稅 金額式 貸 2 222107 個人所得稅 金額式 貸 2 2231 應付利息 供應商往來 金額式 貸 1 2232 應付股利 金額式 貸 1 2241 其他應付款 金額式 貸 1 224101 關聯單位 供應商往來 金額式 貸 2 224110 社會保險 金額式 貸 2 22411001 養老保險 金額式 貸 3 22411002 醫療保險 金額式 貸 3 22411003 失業保險 金額式 貸 3 224111 住房公積金 金額式 貸 2 2251 應付保單紅利 金額式 貸 1 2261 應付分保賬款 金額式 貸 1 2311 代理買賣證券款 金額式 貸 1 2312 代理承銷證券款 金額式 貸 1 2313 代理兌付證券款 金額式 貸 1 2314 代理業務負債 金額式 貸 1 2401 遞延收益 金額式 貸 1 240101 政府補助 項目核算 金額式 貸 2 240102 未實現售后租回損益 金額式 貸 2 24010201 融資租賃 金額式 貸 3 24010202 經營租賃 金額式 貸 3 2501 長期借款 金額式 貸 1 250101 銀行長期貸款 金額式 貸 2 25010101 本金 供應商往來 金額式 貸 3 25010102 利息調整 供應商往來 金額式 貸 3 2502 應付債券 金額式 貸 1 250201 一般公司債券 供應商往來 金額式 貸 2 25020101 面值 金額式 貸 3 25020102 利息調整 金額式 貸 3 250202 可轉換公司債券 供應商往來 金額式 貸 2 25020201 面值 金額式 貸 3 25020202 利息調整 金額式 貸 3 2601 未到期責任準備金 金額式 貸 1 2602 保險責任準備金 金額式 貸 1 2611 保戶儲金 金額式 貸 1 2621 獨立賬戶負債 金額式 借 1 2701 長期應付款 金額式 貸 1 270101 應付融資租賃款 金額式 貸 2 270102 分期付款購入固定資產 金額式 貸 2 2702 未確認融資費用 金額式 借 1 2711 專項應付款 金額式 貸 1 2801 預計負債 金額式 貸 1 2901 遞延所得稅負債 金額式 貸 1 3001 清算資金往來 金額式 借 1 3002 貨幣兌換 金額式 借 1 3101 衍生工具 金額式 借 1 310101 看漲期權 金額式 借 2 310102 看跌期權 金額式 借 2 3201 套期工具 金額式 借 1 3202 被套期項目 金額式 借 1 4001 實收資本 供應商往來 金額式 貸 1 4002 資本公積 金額式 貸 1 400201 資本（股本）溢價 金額式 貸 2 400202 其他資本公積 金額式 貸 2 4101 盈余公積 金額式 貸 1 410101 法定盈余公積 金額式 貸 2 410101 法定盈余公積 金額式 貸 2 410102 任意盈余公積 金額式 貸 2 4102 一般風險準備 金額式 貸 1 4103 本年利潤 金額式 貸 1 4104 利潤分配 金額式 貸 1 410401 提取法定盈余公積 金額式 貸 2 410402 提取任意盈余公積 金額式 貸 2 410403 應付現金股利或利潤 金額式 貸 2 410404 轉作股本的股利 金額式 貸 2 410405 盈余公積補虧 金額式 貸 2 410406 未分配利潤 金額式 貸 2 4201 庫存股 金額式 借 1 5001 開發成本 金額式 借 1 500101 土地開發成本 金額式 借 2 50010101 商品性土地開發成本 金額式 借 3 5001010101 土地征用及拆遷費 項目核算 金額式 借 4 5001010102 前期工程費 項目供應商 金額式 借 4 5001010103 基礎設施費 金額式 借 4 5001010104 建安工程費 項目供應商 金額式 借 4 5001010105 公共配套設施費 項目供應商 金額式 借 4 5001010106 開發間接費 項目供應商 金額式 借 4 50010102 自用土地開發成本 金額式 借 3 5001010201 土地征用及拆遷費 項目核算 金額式 借 4 5001010202 前期工程費 項目供應商 金額式 借 4 5001010203 基礎設施費 項目供應商 金額式 借 4 5001010204 建安工程費 項目供應商 金額式 借 4 5001010205 公共配套設施費 項目供應商 金額式 借 4 5001010206 開發間接費 項目核算 金額式 借 4 500102 房屋開發成本 金額式 借 2 50010201 商品房 金額式 借 3 5001020101 土地征用及拆遷費 項目核算 金額式 借 4 5001020102 前期工程費 項目供應商 金額式 借 4 5001020103 基礎設施費 項目供應商 金額式 借 4 5001020104 建安工程費 項目供應商 金額式 借 4 5001020105 公共配套設施費 項目供應商 金額式 借 4 5001020106 開發間接費 項目核算 金額式 借 4 50010202 出租房 金額式 借 3 5001020202 前期工程費 項目供應商 金額式 借 4 5001020205 公共配套設施費 項目供應商 金額式 借 4 50010203 周轉房 金額式 借 3 5001020301 土地征用及拆遷費 項目核算 金額式 借 4 5001020302 前期工程費 項目供應商 金額式 借 4 5001020303 基礎設施費 項目供應商 金額式 借 4 5001020304 建安工程費 項目供應商 金額式 借 4 5001020305 公共配套設施費 項目供應商 金額式 借 4 5001020306 開發間接費 項目核算 金額式 借 4 50010204 代建房 金額式 借 3 5001020401 土地征用及拆遷費 項目核算 金額式 借 4 5001020402 前期工程費 項目供應商 金額式 借 4 5001020403 基礎設施費 項目供應商 金額式 借 4 5001020404 建安工程費 項目供應商 金額式 借 4 5001020405 公共配套設施費 項目供應商 金額式 借 4 5001020406 開發間接費 項目核算 金額式 借 4 500103 配套設施 金額式 借 2 50010301 土地征用及拆遷費 項目核算 金額式 借 3 50010302 前期工程費 項目供應商 金額式 借 3 50010303 基礎設施費 項目供應商 金額式 借 3 50010304 建安工程費 項目供應商 金額式 借3 50010306 開發間接費 項目核算 金額式 借 3 5101 開發間接費用 金額式 借 1 510101 工資 金額式 借 2 510102 福利費 項目核算 金額式 借 2 510103 折舊費 項目核算 金額式 借 2 510104 辦公費 項目核算 金額式 借 2 510105 水電費 項目核算 金額式 借 2 510106 勞動保護費 項目核算 金額式 借 2 510107 周轉房攤銷 項目核算 金額式 借 2 510108 利息支出 項目核算 金額式 借 2 510109 工程監理費 項目核算 金額式 借 2 510110 質監費 項目核算 金額式 借 2 510130 其他 金額式 借 2 5201 勞務成本 金額式 借 1 5301 研發支出 金額式 借 1 5401 工程施工 金額式 借 1 5402 工程結算 金額式 貸 1 5403 機械作業 金額式 借 1 6001 主營業務收入 金額式 貸 1 6011 利息收入 金額式 貸 1 6021 手續費及傭金收入 金額式 貸 1 6031 保費收入 金額式 貸 1 6041 租賃收入 金額式 貸 1 6051 其他業務收入 金額式 貸 1 6061 匯兌損益 金額式 貸 1 6101 公允價值變動損益 金額式 貸 1 610101 交易性金融資產 金額式 貸 2 610102 交易性金融負債 金額式 貸 2 610103 投資性房地產 金額式 貸 2 6111 投資收益 項目核算 金額式 貸 1 6201 攤回保險責任準備金 金額式 貸 1 6202 攤回賠付支出 金額式 貸 1 6203 攤回分保費用 金額式 貸 1 6203 攤回分保費用 金額式 貸 1 6301 營業外收入 金額式 貸 1 630104 招標收入 金額式 貸 2 630105 處置非流動資產利得 金額式 貸 2 630110 債務重組利得 金額式 貸 2 6401 主營業務成本 金額式 借 1 6402 其他業務成本 金額式 借 1 6403 營業稅金及附加 金額式 借 1 6411 利息支出 金額式 借 1 6421 手續費及傭金支出 金額式 借 1 6501 提取未到期責任準備金 金額式 借 1 6502 提取保險責任準備金 金額式 借 1 6511 賠付支出 金額式 借 1 6521 保單紅利支出 金額式 借 1 6531 退保金 金額式 借 1 6541 分出保費 金額式 借 1 6542 分保費用 金額式 借 1 6601 銷售費用 金額式 借 1 6602 管理費用 金額式 借 1 660201 公司經費 金額式 借 2 66020101 管理人員工資及福利費 金額式 借 3 66020102 辦公費 金額式 借 3 6602010201 水電費 金額式 借 4 6602010202 電話費 金額式 借 4 6602010203 郵資費 金額式 借 4 6602010204 報紙書刊費 金額式 借 4 6602010205 市內交通費 金額式 借 4 6602010206 清潔衛生費 金額式 借 4 6602010207 辦公用品 金額式 借 4 6602010208 房屋租賃費 金額式 借 4 6602010209 會議費 金額式 借 4 6602010210 誤餐費 金額式 借 4 6602010211 公務車加油費 金額式 借 4 6602010212 過路、停車費 金額式 借 4 6602010230 其他 金額式 借 4 66020103 差旅費 金額式 借 3 66020104 物料消耗 金額式 借 3 66020106 低值易耗品攤銷 金額式 借 3 660202 工會經費 金額式 借 2 660203 社會保險 金額式 借 2 66020301 養老保險 金額式 借 3 66020302 醫療保險 金額式 借 3 66020303 失業保險 金額式 借 3 66020304 工傷保險 金額式 借 3 66020305 生育保險 金額式 借 3 660204 中介費 金額式 借 2 660205 咨詢費 金額式 借 2 66020501 招標文件費 金額式 借 3 66020502 年檢證照費 金額式 借 3 66020503 審計費 金額式 借 3 660206 訴訟費 金額式 借 2 660207 業務招待費 個人往來 金額式 借 2 660208 房產稅 金額式 借 2 660209 車船使用稅 金額式 借 2 660210 土地使用稅 金額式 借 2 660211 印花稅 金額式 借 2 660212 技術轉讓費 金額式 借 2 660213 礦產資源補償費 金額式 借 2 660214 研究費用 金額式 借 2 660215 無形資產攤銷 金額式 借 2 660216 固定資產使用費 金額式 借 2 66021601 折舊費 金額式 借 3 66021602 保養/修理費 金額式 借 3 660217 保險費 金額式 借 2 66021701 車輛養路費及保險費 金額式 借 3 6603 財務費用 金額式 借 1 660301 手續費 金額式 借 2 660302 利息收入 金額式 借 2 66030201 銀行存款利息收入 金額式 借 3 660303 利息支出 金額式 借 2 66030301 短期借款 金額式 借 3 66030302 長期借款 金額式 借 3 660304 匯兌損益 金額式 借 2 660305 貼現利息 金額式 借 2 6604 勘探費用 金額式 借 1 6701 資產減值損失 金額式 借 1 6711 營業外支出 金額式 借 1 671110 債務重組損失 金額式 借 2 6801 所得稅費用 金額式 借 1 680101 當期所得稅費用 金額式 借 2 680102 遞延所得稅費用 金額式 借 2 6901 以前年度損益調整 金額式 借 1

第二篇：房地產企業幾個主要會計科目設置解讀

房地產企業幾個主要會計科目設置解讀

房地產企業的主要業務是進行房地產項目的開發及銷售。在會計科目設置上，房地產企業與其他企業相比主要是在房地產開發成本的核算上。隨州瑞信公司下面將就房地產企業主要會計科目設置介紹如下：

一、開發成本（一級科目）

開發成本的核算是房地產開發企業賬務處理的重中之重，主要用于歸集房地產開發過程中涉及的直接成本及開發間接費用。其相當于制造性企業中的生產成本，開發成本科目一般根據費用項目設置二級明細科目（見開發成本明細科目表，既考慮核算需要，同時兼顧土地增值稅等稅收規定），三級明細科目根據需要設置。此外，還必須對開發成本明細科目進行房地產單個開發項目的輔助核算（如果采用財務軟件核算做一下輔助核算設置就可以了，不增加工作量；如果是手工核算，有多個開發項目的情況下，就麻煩了）。

二、開發產品（一級科目）

開發產品科目類似于工業企業的產成品科目，借方歸集完工的房地產開發項目的成本貸方反映銷售結轉的成本，一般根據單個樓盤或單個房地產開發項目設置二級明細科目。這一科目相當于制造性企業中的半成品或庫庫商品或產成品科目。

三、預提費用

房地產開發項目的建設周期一般都在二年左右，開發成本相關發票的取得時間一般滯后。根據權責發生制原則，需要按照受益期限、對象，進行費用預提。

根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》，下列預提費用可以稅前列支：

1、出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。

2、公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

3、應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

第三篇：會計科目設置規范

3.3會計科目設置規范

3.3.1資產類

①現金

每項現金分人民幣和外匯兩類。

核算酒店庫存現金，找數備用金和零用金備用金。

設置“現金日記賬”，根據收付憑證，按照業務發生順序，逐日登記。

②銀行存款

核算酒店存入銀行的各種存款。

“根據人民幣、外幣（主要折為美元）等不同貨幣存入不同銀行，分別設置“銀行存款日記賬”，根據收、付憑證日逐筆登記，結出余數。

采用人民幣為記賬單位，對美元或其他外幣存款，在登記外幣金額的同時，按當日銀行匯率折合人民幣登記。

③應收賬款

核算酒店商業大樓、公寓住宅大樓、餐館、商場及其附屬項目的營業收入中對方的欠款。分旅行社、公司、單位、客賬、信用卡、租戶、街賬等不同類項，按團體或個人設分戶賬。設立專人負責催收賬款，對不能收回的賬款必須查明原因追究責任，并取得有關證明。報財務總監和總經理批準，轉為壞賬損失。

④其他應收款

核算應收賬款不包括的其他應收款，包括按金，應付保險賠償等。

按不同貨幣和債務人每月編制明細表進行核算。

⑤待攤費用

核算已經發生，但應由本期和以后時期分別負擔的各項費用，如持攤保險費等。

對支付金額較少，不超過人民幣多少（由酒店定）以下的費用，不入本科目。

每項待攤費用一般在12個月內分攤完畢。

⑥存貨

核算餐廳制作食品用的原材料、油味料、半成品、煙、酒、飲品等庫存商品和存入倉庫暫未領用的物料、用品及為包裝銷售食品而儲備的各種包裝容器。

各咎存貨按不同類別倉庫設專人管理，按品名設明細賬登記，定期盤點。

⑦其他流動資產及資金

不屬于以上六個科目的流動資產屬于本科目核算。

根據不同類型或項目，每月編制明細表進行核算。

⑧固定資產

核算所有固定資產的原價。

所謂固定資產是指使用年限在一年以上，或單價在人民幣多少（由酒店定）以上的房屋、建筑物、機器設備、運輸設備和其他設備。

第一批購入的營業性設備，如布草、瓷器玻璃器皿、金銀器等，雖在人民幣多少（由酒店定）以下，也屬于固定資產。

⑨累計折舊

核算固定資產的提取固定資產折舊額標準，按項目提取折舊額，并設置登記卡登記。根據合作經營合同的精神，每月提取的折舊額，優先用于歸還資本。

⑩開辦費（指新建酒店）

核算為籌辦而支付的費用。本科目在開業后多少個月攤銷由總部統一規定。

11.長期待攤費用

核算一次支付金額較大、收效時間較長、不應作本期全部負擔的費用，如設備保養費、廣告費、在未還清本息前的固定資產更新等。

每項金額通常需要超過人民幣10萬元以上或由酒店定。

按項目根據收效時間按期轉入費用。

3.3.2負債類

①應付賬款

核算購入的設備、用品、餐廳用的食品原材料、飲品及接受勞務供應而拖欠的款項。對往來款項較大及往來次數頻密的單位，按不同貨幣和單位戶名分別設立明細賬。②應付工資

核算本期應付給員工的各種工資，包括固定工資、浮動工資、獎金和補貼等。

按應付工資的明細賬核算。

③應付稅金

核算應付的各種稅金，如工商統一稅、所得稅、牌照稅等。

按稅金種類設明細賬登記。

④其他應付賬及稅金

核算應付賬款、應付稅金以外的其他各項應付款，包括應付手續費、應付賠償費、存入保證金、各種暫收預收款等。

按不同類別，不同貨幣和債權人每月編制明細表進行核算。

⑤預提費用

核算預提計入成本、費用而實際尚未支付的一宗一次支付人民幣多少錢范圍內的各項支出。超過范圍須經職權單位或人員批準。

按費用性質設明細賬。

⑥社會勞動保險基金

核算按規定提取的社會勞動保險基金。此科目要專款專用。

⑦待還投資

此科目為貸款科目，為核算本年應歸還的投資數，其金額應匯而尚未匯出之數。

3.3.3資本類

①實收資本

核算資本總額。

按投資者戶名設明細賬。

②歸還資本

本科目為借方科目，以每年未分配利潤加固定資產折舊及推銷開辦費之同數量資金，撥作歸還資本之用，累積金額即為歸還總數。

③本年利潤

核算本年內實現的利潤（或虧損）總額。

結算時將營業收入、營業成本、費用、匯兌損益和營業外收支等各科目的余額分別轉入本科目，在本科目內出本年實現的利潤（或虧損）、最后將余額轉入“未分配利潤”.④分配利潤

核算酒店利潤的分配和歷年利潤分配后的結存金

3.3.4損益類

①營業收入

核算酒店經營范圍內的各項業務收入。

營業收入分為：

酒店收入：客房、餐 飲、酒水、會務、出租汽車、洗衣、舞廳、音樂茶座、電話、電傳、健身房、桑拿浴室、桌球、網球、保齡球、音樂廳、美容中心。

商場收入：自營商場收入、出租商場租金及商場其他收入。

其他收入：不屬于上列收入的劃為其他收入。

②營業稅金

根據各項營業收入的不同稅率，核算本期應負擔的工商統一稅、土地使用費及其他費用和稅金。

根據各項營業稅分別列賬登記。

③營業部門直接成本。

核算營業過程中支付的直接成本支出。

④營業部門直接費用

核算能夠劃分各部門發生的各項費用。

根據營業收入的各部門劃分作為本科目的子目和細目。

各部門直接費用中除“薪金及有關費用”子目外，其余子目根據各部門或各項業務的不同性質及需要分別命名。

⑤非營業部門費用

薪金及有關費用：凡所有屬于行政及一般部門，如市場推廣（公共關系“銷售”）部，物業操作及保養部的薪金及有關費用劃歸此項目。

其他間接費用：如行政及一般費用、市場推廣費、物業操作及保養費、能源供應費。上述四類費用的子目將根據不同性質及需要分別命名

⑥營業外收支

匯兌損益：核算因匯率差異而發生的匯兌損益、并以實現數為。記賬匯率的變動，有關外幣各賬戶的賬面余額均不作調整。

保險費、借款利息：房屋和內部保險的各種費用及正常經營所需的利息的支出（可用銀行存款利息收入沖減本科目）。

售賣資產損益：核算提前報廢或出售的單價在人民幣多少錢（由酒店定）以上固定資產的變價凈收入與該項固定資產凈值的差額。

⑦推銷開辦費

核算籌備開業而發生的開辦費按月分攤。

酒店經營活動中提出的攤銷開辦費資金用于歸還投資資本。

⑧固定資產折舊

核算固定資產按月提取的折舊費。

提取的折舊資金通常用于歸還投資資本。

⑨投資利息

根據投資總額按期核算應付利息。

提取利息金額用于歸還資本的利息。

第四篇：房地產企業的會計科目及帳務處理[模版]

房地產企業的會計科目及帳務處理

一.預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。

①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）借：預付賬款——預付承包單位款 貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預付賬款——預付承包單位款 貸：庫存材料

企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）借：開發成本

貸：應付賬款——應付工程款

同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款 借：應付賬款——應付工程款 貸：預付賬款——預付承包單位款 用銀行存款補付余額 借：應付賬款——應付工程款 貸：銀行存款

②預付給供應商的材料價款 借：預付賬款——預付供應單位款 貸：銀行存款

材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款 借：應付賬款——應付購貨款 貸：預付賬款——預付供應單位款 用銀行存款補付余額 借：應付賬款——應付購貨款 貸：銀行存款

（7）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。

（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等

（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本（11）庫存設備：用來核算企業用于開發工程的各種庫存設備的實際成本

①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發票、付款單）

借：物資采購——設備采購 貸：銀行存款 計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）借：物資采購——設備采購 貸：采購保管費

采購保管費的計算公式如下：

采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費 某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率 材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）借：庫存設備 貸：物資采購

②訂購設備與材料，所發生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）借：預付賬款 貸：銀行存款 設備到達驗收入庫 借：物資采購——設備采購 貸：應付賬款——應付購貨款 沖減預付的設備貨款 借：應付賬款——應付供貨款 貸：預付賬款

支付余下應付的設備材料采購款 借：應付賬款 貸：銀行存款

③設備和材料發出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發出材料匯總表、設備出庫單）

借：開發成本——房屋開發 貸：庫存設備

銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發票）借：銀行存款 貸：其他業務收入 結轉成本 借：其他業務支出 貸：庫存設備

（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。

發出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料 貸：庫存材料 材料成本差異 加工完后驗收入庫 借：委托加工材料 貸：銀行存款

借：庫存材料——XX材料 貸：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等 自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用 借：開發間接費用 貸：低值易耗品

倉庫領用工具一批，用五五攤銷法： 借：待攤費用 貸：低值易耗品 借：采購保管費 貸：待攤費用

（14）開發產品：是指企業已經完成全部開發過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等

企業開發的產品，在竣工驗收時 借：開發產品 貸：開發成本

對外銷售轉讓的開發產品，月份終了按時結轉開發成本 借：主營業務成本 貸：開發產品

（15）分期開發產品：應根據分期銷售合同進行結算，可以根據需要設置“分期收款開發產品備查賬”。借：主營業務成本 貸：分期收款開發產品

（16）出租開發產品：是指利用開發完成的土地和房屋，進行商業性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設“出租產品”“出租產品攤銷”兩個明細科目 出租土地或是房屋時

借：出租開發產品——出租產品 貸：開發產品 租金收入：

借：銀行存款或應收賬款 貸：主營業務收入

（17）周轉房：是指企業用于安置拆遷居民周轉使用，下設“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個明細科目

開發的用于安裝居于拆遷的周轉房，按實際搭建的成本 借：周轉房——在用周轉房 貸：開發產品——房屋 按月計提的周轉房攤銷 借：開發成本或開發間接費用 貸：周轉房——周轉房攤銷 其間發生的維修費用，如果金額不大 借：開發成本或開發間接費用 貸：銀行存款 如果金額較大的

借：待攤費用或長期待攤費用 貸：銀行存款

最后再分次攤入到有關成本費用科目（18）固定資產

①購入的固定資產（所附原始憑證：運雜費專用發票、現金支出憑單、銀行單據、購貨發票等）借：固定資產 貸：銀行存款

購入需要安裝的固定資產 借：固定資產購建支出 貸：銀行存款 支付安裝費用 借：固定資產購建支出 貸：銀行存款 安裝完畢交付使用時 借：固定資產 貸：固定資產購建支出

②自制自建的固定資產（所附單據：移交使用單、工程結算單）支付的土地征用費及堪設計費 借：固定資產購建支出 貸：銀行存款 領用材料時

借：固定資產購建支出 貸：庫存材料

分配建筑工人工資和福利費 借：固定資產購建支出 貸：應付工資 應付福利費 完畢建筑交付使用 借：固定資產 貸：固定資產購建支出

③其他單位投資轉入的固定資產（所附單據：投資證明、合同）借：固定資產 貸：實收資本 累計折舊

④改擴建的固定資產（所附單據：擴建通知單）借：固定資產——未使用固定資產 貸：固定資產——生產生用固定資產 殘料變賣時 借：銀行存款 貸：固定資產購建支出 支付擴建工程款時 借：固定資產購建支出 貸：銀行存款

工程竣工時（所附單據：工程竣工結算單）借：固定資產——未使用固定資產 貸：固定資產購建支出 交付使用時

借：固定資產——生產用固定資產 貸：固定資產——未使用固定資產

（19）無形資產：企業長期使用而沒有實物形態的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權。

二、負債的主要會計科目的核算

（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項 支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單 借：開發成本 貸：應付賬款 以預支款抵沖應付款時 借：應付賬款 貸：預付賬款 補付其余款時 借：應付賬款 貸：銀行存款

（2）預收賬款：按照規定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到預付款時 借：銀行存款 貸：預收賬款——預收代建工程款 提交工程價款結算單時 借：應收賬款 貸；主營業務收入

借：預收賬款——預收代建工程款 貸：應收賬款 收回全部余款 借：銀行存款 貸：應收賬款（3）應付工資

開出現金支票，發放工資 借：現金 貸：銀行存款 借：應付工資 貸：現金 結轉代扣款項 借：應付工資

貸：其他應收款——代扣水電費 代扣房租 月末分配工資費用 借：開發成本（建安）開發間接費用（開發項目現場）銷售用費（銷售機構）管理費用（行政管理部門）采購保管費（采購部門）

管理費用——勞動保險費（長期放假員工）應付福利費（醫務人員）

（4）應付福利費（按工資總額的14%計提）借：開發成本（建安）開發間接費用（開發項目現場）銷售用費（銷售機構）管理費用（行政管理部門）采購保管費（采購部門）貸：應付福利費 用現金支付福利費時 借：應付福利費 貸：現金

（5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業稅、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實現的經營收入計算應交稅金 借：主營業務稅金及附加 貸：應交稅金——應交營業稅 ——應交城市維護建設稅

月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金 借：其他業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅 ——應交城市維護建設稅

月末如按規定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅 借：管理費用

貸：應交稅金——房產稅 ——車船使用稅 ——土地使用稅 月末計算的所得稅 借：所得稅

貸：應交稅金——應交所得稅 實際交納的稅金 借：應交稅金——XX稅 貸：銀行存款

（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款 月末按規定提取教育附加 借：主營業務稅金及附加 貸：其他應交款——教育費附加

三、成本、費用主要會計科目核算

（1）開發成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發成本”，主要包括：

土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發”與“配套設施開發”“房屋開發”設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目 ①開發土地成本費用： 借：開發成本——土地開發 貸：銀行存款

或應付賬款——XX公司 分配開發的間接費用 借：開發成本——土地開發 貸：開發間接費用 結轉開發土地成本費用 借：開發成本——房屋開發 貸：開發成本——土地開發。②配套設施開發 計算公式：

某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率

配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100% 發生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發）借：開發成本——配套設施開發 貸：開發產品

支付的配套設施開發費用 借：開發成本——配套設施開發 貸：銀行存款

同時領用庫存設備或是材料開發 借：開發成本——配套設施開發 貸：庫存設備或庫存材料 分配應負擔的開發間接費用 借：開發成本——配套設施開發 貸：開發間接費用 結轉配套設施開發成本 借：開發成本——房屋開發 貸：開發成本——配套設施開發

③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）借：開發成本——房屋開發 貸：銀行存款

④開發房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種

出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）借：開發成本——房屋開發 貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款 自已組織施工的

借：開發成本——房屋開發 貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款 應付工資 庫存材料或設備

⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委托，代為開發建設的工程項目 企業發生的各項代建工程費用支出 借：開發成本——代建工程開發 貸：銀行存款 或庫存材料 或現金

結轉開發的間接費用

借：開發成本——代建工程開發 貸：開發間接費用 工程竣工后結轉成本 借：開發成本——代建工程 貸：開發成本——代建工程開發 移交委托單位后，根據移交手續 借：主營業務成本——代建工程結算成本 貸：開發成本——代建工程

（2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷 發生的間接費用時 借：開發間接費用 貸：銀行存款 或應付賬款 或應付工資 分配開發的間接費用 借：開發成本——房屋開發 貸：開發間接費用 竣工房屋開發成本的結轉 借：開發產品——房屋 貸：開發成本——房屋開發

（3）管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用

（4）財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用

（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、采暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用 發生的銷售費用 借：銷售費用 貸：銀行存款 或應付賬款

四、收入、利潤的主要會計科目核算

1）主營業務收入：包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。

由于營業收入的實現與價款結算時間上的不一致，我們應該分開計算 ①在實現營業收入同時收到價款時 借：銀行存款 貸：主營業務收入

②營業收入實現前，價款收取后的。借：應收賬款 貸：主營業務收入

③預收價款時，待開發完工后再移交使用的 借：銀行存款 貸：預收賬款 移交使用時 借：應收賬款 貸：主營業務收入 借：預收賬款 銀行存款 貸：應收賬款

④以賒銷或分期收款方式銷售開發產品時，應以當期收到的金額確認為收入 借：銀行存款 貸：主營業務收入

（2）其他業務收入：主要包括售后服務收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入、開形資產轉讓收入 借：銀行存款 或應收賬款 貸：其他業務收入

（3）主營業務成本：一般本科目期末無余額 轉讓或是銷售開發產品成本的結轉 借：主營業務成本 貸：開發產品

如分期開發產品的，應與收入相配比結轉成本 借：主營業務成本 貸：分期收款開發產品（4）其他業務支出（5）主營業務稅金及附加 計提本月份主營業務應交納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及土地增值稅 借：主營業務稅金及附加 貸：借：主營業務稅金及附加 貸：應交稅金——應交營業稅 ——應交城市維護建設稅 ——應交土地增值稅

其他應交款——應交教育費附加

月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金 借：其他業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅 ——應交城市維護建設稅 其他應交款——應交教育費附加

五、配套設施開發成本的核算

一）、配套設施的種類及其支出歸集的原則

房地產開發企業開發的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發小區內開發不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目，包括：（1）開發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發小區內非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等；（3）開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發成本。按照現行財務制度規定，城市建設規劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。但在實際執行過程中，由于城市基礎設施的投資體制，無法保證與城市建設綜合開發協調一致，作為城市基礎設施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發企業也只得將一些不能有償轉讓的大配套設施發生的支出也計入開發產品成本。

為了正確核算和反映企業開發建設中各種配套設施所發生的支出，并準確地計算房屋開發成本和各種大配套設施的開發成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種：

1．對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發成本，并在“開發成本——房屋開發成本”賬戶中歸集其發生的支出；

2．對不能直接計入有關房屋開發成本的第一類配套設施支出，應先在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集，于開發完成后再按一定標準分配計入有關房屋等開發成本； 3．對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集。

由上可知，在配套設施開發成本中核算的配套設施支出，只包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。二）、配套設施開發成本核算對象的確定和成本項目的設置

一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設施的開發成本。對這些配套設施的開發成本應設置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配為其服務 的有關設施的開發成本。

對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。如果工程規模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發總成本后，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的開發成本，再按一定標準，將各配套設施開發成本分配記入有關房屋等開發成本。至于這些配套設施的開發成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費。由于這些配套設施的支出需由房屋等開發成本負擔，為簡化核算手續，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發間接費兩個成本項目。

（三）、配套設施開發成本的核算

企業發生的各項配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發成本明細分類賬的相應成本項目，并記入“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工

程款”等賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發成本——配套設施開發成本—— X X”賬戶的借方和“開發成本——配套設施開發成本——XX”賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的開發間接費用，應記入各配套設施開發成本明細分類賬的“開發間接費”項目，并記入“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方。對配套設施與房屋等開發產品不同步開發，或房屋等開發完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經批準后可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”等賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。因為一個開發小區的開發，時間較長，有的需要幾年，開發企業在開發進度

安排上，有時先建房屋，后建配套設施。這樣，往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售，而幼托。消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施的實際開發成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋等的開發成本。開發產品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：

某項開發產品預提的配套設施費＝該項開發產品預算成本（或計劃成本）×配套設施費預提率

配套設施費預提率＝該配套設施的預算成本（或計劃成本）÷應負擔該配套設施費各開發產品的預算成本（或計劃成本）合計×100% 式中應負擔配套設施費的開發產品一般應包括開發房屋、能有償轉讓在開發小區內開發的大配套設施。

第五篇：房地產企業部門設置及職責

房地產企業部門設置及職責

項目規劃部職責

一、負責規劃設計、勘察單位的招標選擇、確定工作，以及合同的起草、履行合同的審批、簽訂委托工作，監督合同的履行。

二、負責組織規劃設計、建筑設計、園林景觀設計等方案的評審、確認工作。

三、負責規劃、設計報批和有關的手續的辦理。

四、負責組織有關部門進行開發項目總圖綜合及實施的總體控制工作。

五、負責施工圖勘察報告的審核，負責發放施工圖。

六、負責與規劃設計有關的咨詢，負責與規劃設計相關的外部聯系和協調，確定相關方案。

七、參與項目的可行性研究工作，提供與規劃設計相關的可研資料。

八、負責收集規劃設計有關的法律法規及市場變化的信息并及時溝通。

九、負責完成領導交辦的其他工作，做好與其他部門的配合。

項目開發部職責

一、根據集團公司的發展規劃和部署，尋找相應的開發項目，進行項目儲備。1． 負責通過土地交易市場獲得投資開發和土地使用權。

2． 負責經市政府批準采取協議出讓方式獲取投資開發和土地使用權。

二、負責對擬開項目的可行性論證。實地勘察，收集信息和資料，組織編寫可研報告，為集團項目投資開發提供決策依據。

三、負責收集與土地開發有關的法律、法規的變化信息，把握土地開發市場動態，并及時溝通。

四、完成領導交辦的其他工作，做好與其他部門的配合工作。

五、負責拆遷工作的管理。

六、負責市政代征地的征用及手續的辦理。工程管理部職責

一、負責集團公司的技術管理工作

1． 負責組織貫徹技術方面的政策、法規及標準，建立和完善技術管理體系、制定技術管理的工作、規章制度，并監督實施。

2． 負責審查開發項目的重大技術方案。

3． 制定或組織審定新技術、新工藝、新材料應用方案。

4． 負責施工圖紙會審，參加開發項目圖紙交底、竣工圖的審定工作。5． 負責圖紙變更的審定工作。

6． 負責所轄工程技術資料和其他工作資料的整理、歸檔工作。

二、負責開發項目工程質量管理工作

1． 認真貫徹執行上級管理部門關于工程質量管理的規章制度，建立健全質量管理體系，健全工程質量管理的規章制度體系。

2． 負責審核施工單位的施工組織設計或質量計劃；負責審核項目部上報的項目質量計劃。3． 負責組織對大型設備、大宗材料供貨商資質、資格、技術條件的評審。4． 負責組織監理單位的評審，審查監理規劃，抽查實施情況。5． 負責組織對施工單位的評審和選擇工作。6． 負責對在施工程項目的質量巡查和抽查工作。

7． 參加工程協調會議，協助項目解決需協調解決的問題。8． 參加基礎、結構、竣工驗收工作。9． 協助項目部組織消防、人防驗收工作。

10． 負責組織召開工程質量會議，分析研究質量管理中存在的問題，提出改進措施。11． 負責重大質量事故的調查、鑒定處理工作。

三、負責核實經濟洽商工程量并簽署意見；負責工程結算中工作量的核實工作。

四、負責建筑材料、設備市場的調查和質量評定。

五、負責與工程施工和產品質量有關的法律法規、標準、規范及信息的收集、整理和溝通工作。

六、負責對施工現場進行安全生產和消防的監督檢查工作。

七、負責集團公司范圍內設備設施安全運行的檢查；負責集團公司范圍內消防安全的檢查。

八、負責集團公司范圍內供暖設備的檢查。

九、負責與施工和工程質量管理部門的聯絡工作。

十、完成領導交辦的其他工作，做好與其他部門的配合工作。銷售市場部職責

一、負責公司銷售轉讓和合同談判工作；并根據談判的情況制訂合同。

二、負責市場調研，掌握銷售行情及需求變化；進行銷售策劃，價格定位；并負責審批銷售方案和銷售計劃。

三、負責擬訂各項目的銷售合同文本及其相關合同；負責公司銷售合同的會簽。

四、負責公司銷售的管理，對銷售情況進行匯總。

五、負責項目銷售的代理公司評價選擇工作，監督代理公司的代銷工作。

六、辦理銷售許可證、產權等有關手續。

七、負責公司法律糾紛及法律事務的處理。

八、負責與房地產銷售、出讓有關的法規及相關信息的收集、整理及溝通。

九、完成領導交辦的其他工作，做好與其他部門的配合工作。工程招標部職責

一、負責審核工程概算、經濟洽商、建筑施工合同。

二、負責各種建筑材料、設備詢價和價格確認工作。

三、負責組織建安工程的招標工作，辦理招標手續。

四、負責市政工程招標、監理招標的組織協調工作。

五、負責小型工程協議中協議價格的審核。

六、負責辦理工程結算工作，做出工程造價分析。

七、負責組織內部招標、評審工作。

八、負責收集與招投標相關法律法規變化的相關信息，并及時溝通。

九、負責收集和積累建筑材料、設備市場價格變化的信息。

十、負責與招投標有關資料的積累、歸檔工作。

十一、完成領導交辦的其他工作，做好與其他部門的配合工作。市政工程部職責

一、負責開發項目市政規劃方案的確定工作

1． 根據北京市規劃委員會批準的建設項目規劃方案到各市政主管部門辦理咨詢。2． 組織有關部門對市政規劃方案進行評審。

3． 組織召開大市政協調會，綜合各專業咨詢意見，確定建設方案。

二、負責開發項目市政設計與市政綜合工作 1． 委托專業設計部門進行市政設計。

2． 配合設計部門進行各專業的設計工作，辦理釘樁、定線、測繪和勘探工作。

3． 負責對委托設計單位進行監督，并根據工程建設情況掌握設計進度，對設計輸出進行評審和確認。

4． 辦理市政工程的規劃許可證。

5． 根據各專業的施工圖設計，進行紅線內管線的市政綜合。

三、負責開發項目市政工程施工的準備和協調，監督施工質量。1． 負責辦理市政工程報監工作。

2． 對市政工程施工過程中進行施工協調。

3． 對施工過程中市政工程進行技術管理和質量控制。4． 負責市政工程的施工準備工作。

四、負責大市政工程的成本控制，負責大市政集資。

五、負責市政管線的驗收和交用。

1． 辦理所屬市政工程施工前的各項準備工作和辦理各項手續。

2． 辦理所屬市政工程施工完成后的竣工驗收、管線使用、管線移交等各項工作。

六、配合工程招標部做好市政招標工作。

七、完成領導交辦的工作，做好與其他部門、單位的配合工作。資產管理部職責

一、負責公司物業的租賃經營，簽訂租賃合同、協議。

二、負責組織開發產品入庫交接驗收和入庫后的成品防護和管理工作。

三、負責物業管理公司和租賃代理公司的評審、選擇委托和工作監督。

四、負責辦理成品房及其他設施的入出庫和核銷。

五、負責公司原開發房屋小產鉗證的辦理。

六、負責認定房屋、設備、設施、管線、大中修及更新改造方案并參加驗收工作。

七、負責租賃的策劃、負責租賃市場信息調研，掌握租賃市場信息。

八、完成領導交辦的工作，做好配合其他部門的工作。財務計劃部職責

一、認真貫徹執行國家的經濟政策、法令和財經制度，并結合實際情況制定本公司的計劃、統計、財務、會計制度及實施辦法。

二、組織編制與綜合平衡本公司、季度、月度計劃，辦理計劃的上報、下達和調整工作，掌握進度計劃并分析計劃執行情況，協調解決計劃執行中的問題。

三、依據公司經營計劃中有關投資計劃和項目進度安排計劃，負責擬訂相應的資金需求量預測計劃和各種財務預算計劃，合理分配資金。

四、負責公司財務記帳，組織公司經濟核算和會計核算，實行會計監督，按時編制財務會計報表，按國家規定完成稅金的申報，測算，繳納和減免工作。

五、負責對各控股公司的財務指標完成情況進行檢查，指導和考核，負責集體年、季、月度財務報表的編制，上報工作，并運用會計資料，對公司經營情況進行分析，及時向主管領導報告公司財務狀況和經營成果。

六、負責開發成本的管理，組織成本核算工作，并負責成本控制分析和財務預決算。

七、籌劃、協調公司與外部各利益方（各銀行、稅務、財政、關聯單位）的財務關系。

八、負責財務、物資的核查工作，定期進行清產核資。

九、負責公司的資金籌集、融通。

十、綜合管理本公司統計工作，收集整理統計資料，按時報送季、月度統計報表。

十一、按照國家審計法規，負責擬訂公司外派高級管理人員的離任審計制度，對公司外派高級管理人員進行離任審計。

十二、完成領導交辦的其他工作，做好配合其他部門的工作。項目經理部職責

一、對開發建設項目施工階段的進度、工期和質量以及竣工交用前的相關工作負全面責任。1． 負責施工現場開工的準備工作以及與外部的協調工作。2． 負責審核施工圖并上報審核意見。3． 負責組織設計交底和技術洽商的簽審。4． 負責項目質量計劃的編寫和實施工作。

5． 負責對施工單位的施工進度、質量安全、消防和監理單位的監理工作實施監控。6． 負責對承建商采購的物資進行質量的監督和控制。

7． 負責組織召開施工階段工作協調會，對施工過程中出現的問題進行協商。8． 負責組織施工過程的分階段驗收和竣工驗收，辦理竣工備案手續。

二、負責開發項目建安成本的控制工作。

1． 負責根據工程進度和工作量完成情況撥付工程款。2． 負責對發生的經濟洽商進行核實和簽認。3． 負責審核與項目施工階段相關費用的支出。4． 參與工程項目的竣工決算工作。

三、配合其他部門做好與開發項目相關的工作。1． 配合項目開發部做好征地、拆遷工作。

2． 配合規劃部門做好規劃、設計、勘察測繪的委托工作。

3． 配合招標領導小組和工程招標部做好設備、材料和工程招標工作。4． 配合財務計劃部辦理開工審批，并提供各項基礎資料。

5． 配合資產管理部做好產品及配套設施的交接驗收；配合銷售市場部做好向用戶的交用。6． 配合市政工程部做好市政工程的竣工驗收和移交工作。7． 配合辦公室做好與質量管理體系相關的工作。

四、負責開發建設項目銷售計劃的編制和執行。

五、完成領導交辦的其他工作。經理辦公室職責

一、負責公司本部的行政管理和日常事務，當好領導的參謀，協助領導搞好各部門之間的協調，加強對各項工作的督促和檢查，建立并完善各項規章制度，促進公司各項工作的規范化管理。

二、負責公司的公文、資料、信息和宣傳報道工作，溝通內外聯系，保證上情下達和下情上報。

三、負責公司來往文電的處理和文書檔案的管理工作，負責對會議、文件決定的事項進行催辦、查辦和落實。

四、負責公司對外宣傳和聯絡，拓展公關業務，促進公司與各界的廣泛合作和友好往來，樹立良好的企業形象。

五、負責公司印章的管理，企業法人營業執照的管理、企業法人代碼的管理和公司資質等級的管理工作。

六、負責公司的安全保衛、綜合治理、消防等工作，貫徹落實各級政府有關指示精神，組織宣傳檢查工作。

七、負責信訪接待、協調處理工作。

八、負責公司計算機管理調試、維修維護工作和網絡服務、電子信箱使用維護工作，不斷提高辦公自動化水平。

九、按照檔案管理要求，做好資料的積累、整理，定期歸檔工作。

十、認真執行國家有關人事、勞資的方針政策，結合企業自身具體情況做好公司的工資管理、勞動保險、勞動保護工作。

十一、貫徹干部聘任制度、職工考核制度、負責干部職工的考核、聘任、聘用、調配工作。

十二、負責職工各種假期的審批、管理工作。工程部管理制度及措施

一、工程部的組織機構設置

（一）工程部組織機構的設置原則： １、精干高效的原則 ２、靈活彈性的原則

（二）工程部組織機構設置 １、工程部的編制

根據公司的總體要求和工程部目前的工作任務量，在目前僅有一個工程項目的情況下，工程部的編制為４人。隨著工程任務量的增加和其他工程項目的開展，工程部的編制會進行調整。根據開展項目的情況每個項目增加4人。２、工程部的崗位設置

目前運做一個項目情況下工程部設置為工程部經理兼項目經理崗位１個；土建裝修工程、綠化工程管理兼土建裝修工程、綠化工程預算員、資料管理員崗位１個；電氣工程、電氣相關市政工程管理兼電氣工程、相關市政工程預算員資料管理員崗位１個；員崗位１個。

以后每增加一個項目相應增加四個崗位：項目經理一個，各專業管理人員各一個（同上）。項目竣工移交后工程部項目管理崗位隨之撤消，根據工程部實際情況和項目人員的表現情況進行工程部崗位重新調整安排。

（三）工程部組織機構圖

二、工程部部門及崗位職責

（一）工程部部門職責：

1、配合研發中心、開發部、銷售部等部門進行項目前期運作。

2、工程部全面負責工程開工前的準備及審查工作。

3、負責工程項目和監理單位招投標工作。

4、協調承包商、監理、設計及相關單位之間的關系。

5、負責對承包商、監理、設計單位的管理工作。

6、負責工程施工過程中質量、進度、現場及投資的控制管理。

7、負責工程竣工驗收及移交工作。

8、對工程管理過程中的文件、資料進行管理。

（二）工程部經理崗位職責：

1、負責工程部的日常管理工作。

2、配合研發中心、開發部、銷售部等部門進行項目前期運作，提出合理化建議。

3、負責組織工程的招投標工作。

（1）

對承包商、監理單位進行考察、評價。

（2）

組織編制招投標文件，選擇投標單位或進行邀標。（3）

組織投標單位進行現場踏勘和答疑。（4）

組織評標和開標工作，確定中標單位。（5）

參與合同談判與合同的簽定。

4、負責項目管理。

（1）

負責項目的人員管理。包括人員的調配、考核、獎懲等方面的管理。

（2）

項目的目標管理：對項目的整體目標進行明確下達，并將目標進行分解，做到責任到位，并對目標完成情況進行監督檢查和調整。

（3）

對項目施工準備、施工進度、質量、現場管理、投資控制進行審核、監督檢查。（4）

對施工過程中出現的重大問題進行決策和處理。（5）

負責審核施工材料的選用和對材料供應商的評價。

（6）

負責組織工程中新材料、新工藝、新結構、新技術的技術論證、審核。（7）

對《施工組織設計/方案》重大技術措施和經濟方案的初步審查意見審核。（8）

對工程中出現的不合格處理方案進行審批，并對結果進行確認。（9）

組織竣工驗收及移交。

（10）

監督檢查工程和項目文件資料的管理。

（11）

負責各項目之間的資源調配，與工程管理相關各部門、單位進行溝通平衡。

5、負責工程監理的管理。

（1）

對監理單位提交的《項目監理規劃》進行審核。

（2）

根據監理聘用合同對監理單位的工作進行監督檢查和考核。

（3）

對監理單位提出的工程實施與工程管理過程中的重要問題給予及時解決。協調其與相關單位之間的關系。

（4）

負責監理費用控制與結算。

6、負責與設計單位協調（1）

參與設計單位的選擇。（2）

參與設計方案的選擇工作。

（3）

組織工程技術人員進行圖紙預審。

（4）

委托監理單位組織圖紙會審，對會審中提出的共性問題和技術難題協調擬訂解決辦法。

（5）

協調設計單位與相關單位之間的關系。

（6）

對施工中各方提出的變更要求進行審查控制。（7）

對設計費用進行控制。

7、負責整個施工過程中各相關單位的協調。

（三）項目經理崗位職責

1、配合工程部經理做好工程前期運作及招投標工作。

2、負責項目的整體運作和管理（1）

項目開工準備階段，負責編制《項目開工監督管理計劃》，并報工程部經理批準。（2）

負責向各承包單位正式發出《工程施工管理配合要求》。（3）

開工準備階段應對開工必須具備的文件和資料進行核實。

（4）

組織設計圖紙會審、設計交底工作，對設計交底工作的過程及結果進行檢查。（5）

組織專業工程師對監理單位及施工單位《施工監理規劃》、《施工組織設計/方案》進行審查。

（6）

組織專業工程師及相關部門對《施工組織設計/方案》中重大技術措施和經濟方案進行初步審查，提出審查意見。

（7）

對《施工組織設計/方案》中的新技術、新材料、新工藝的應用，以及可能導致工期、造價等變動的因素，結合監理單位的審 房地產企業部門設置及職責 項目規劃部職責

一、負責規劃設計、勘察單位的招標選擇、確定工作，以及合同的起草、履行合同的審批、簽訂委托工作，監督合同的履行。

二、負責組織規劃設計、建筑設計、園林景觀設計等方案的評審、確認工作。

三、負責規劃、設計報批和有關的手續的辦理。

四、負責組織有關部門進行開發項目總圖綜合及實施的總體控制工作。

五、負責施工圖勘察報告的審核，負責發放施工圖。

六、負責與規劃設計有關的咨詢，負責與規劃設計相關的外部聯系和協調，確定相關方案。

七、參與項目的可行性研究工作，提供與規劃設計相關的可研資料。

八、負責收集規劃設計有關的法律法規及市場變化的信息并及時溝通。

九、負責完成領導交辦的其他工作，做好與其他部門的配合。項目開發部職責

一、根據集團公司的發展規劃和部署，尋找相應的開發項目，進行項目儲備。1． 負責通過土地交易市場獲得投資開發和土地使用權。

2． 負責經市go-vern-ment批準采取協議出讓方式獲取投資開發和土地使用權。

二、負責對擬開項目的可行性論證。實地勘察，收集信息和資料，組織編寫可研報告，為集團項目投資開發提供決策依據。

三、負責收集與土地開發有關的法律、法規的變化信息，把握土地開發市場動態，并及時溝通。

四、完成領導交辦的其他工作，做好與其他部門的配合工作。

五、負責拆遷工作的管理。

六、負責市政代征地的征用及手續的辦理。工程管理部職責

一、負責集團公司的技術管理工作

1． 負責組織貫徹技術方面的政策、法規及標準，建立和完善技術管理體系、制定技術管理的工作、規章制度，并監督實施。

2． 負責審查開發項目的重大技術方案。

3． 制定或組織審定新技術、新工藝、新材料應用方案。

4． 負責施工圖紙會審，參加開發項目圖紙交底、竣工圖的審定工作。5． 負責圖紙變更的審定工作。

6． 負責所轄工程技術資料和其他工作資料的整理、歸檔工作。

二、負責開發項目工程質量管理工作

1． 認真貫徹執行上級管理部門關于工程質量管理的規章制度，建立健全質量管理體系，健全工程質量管理的規章制度體系。

2． 負責審核施工單位的施工組織設計或質量計劃；負責審核項目部上報的項目質量計劃。3． 負責組織對大型設備、大宗材料供貨商資質、資格、技術條件的評審。4． 負責組織監理單位的評審，審查監理規劃，抽查實施情況。5． 負責組織對施工單位的評審和選擇工作。6． 負責對在施工程項目的質量巡查和抽查工作。7． 參加工程協調會議，協助項目解決需協調解決的問題。8． 參加基礎、結構、竣工驗收工作。9． 協助項目部組織消防、人防驗收工作。

10． 負責組織召開工程質量會議，分析研究質量管理中存在的問題，提出改進措施。11． 負責重大質量事故的調查、鑒定處理工作。

三、負責核實經濟洽商工程量并簽署意見；負責工程結算中工作量的核實工作。

四、負責建筑材料、設備市場的調查和質量評定。

五、負責與工程施工和產品質量有關的法律法規、標準、規范及信息的收集、整理和溝通工作。

六、負責對施工現場進行安全生產和消防的監督檢查工作。

七、負責集團公司范圍內設備設施安全運行的檢查；負責集團公司范圍內消防安全的檢查。

八、負責集團公司范圍內供暖設備的檢查。

九、負責與施工和工程質量管理部門的聯絡工作。

十、完成領導交辦的其他工作，做好與其他部門的配合工作。銷售市場部職責

一、負責公司銷售轉讓和合同談判工作；并根據談判的情況制訂合同。

二、負責市場調研，掌握銷售行情及需求變化；進行銷售策劃，價格定位；并負責審批銷售方案和銷售計劃。

三、負責擬訂各項目的銷售合同文本及其相關合同；負責公司銷售合同的會簽。

四、負責公司銷售的管理，對銷售情況進行匯總。

五、負責項目銷售的代理公司評價選擇工作，監督代理公司的代銷工作。

六、辦理銷售許可證、產權等有關手續。

七、負責公司法律糾紛及法律事務的處理。

八、負責與房地產銷售、出讓有關的法規及相關信息的收集、整理及溝通。

九、完成領導交辦的其他工作，做好與其他部門的配合工作。

工程招標部職責

一、負責審核工程概算、經濟洽商、建筑施工合同。

二、負責各種建筑材料、設備詢價和價格確認工作。

三、負責組織建安工程的招標工作，辦理招標手續。

四、負責市政工程招標、監理招標的組織協調工作。

五、負責小型工程協議中協議價格的審核。

六、負責辦理工程結算工作，做出工程造價分析。

七、負責組織內部招標、評審工作。

八、負責收集與招投標相關法律法規變化的相關信息，并及時溝通。

九、負責收集和積累建筑材料、設備市場價格變化的信息。

十、負責與招投標有關資料的積累、歸檔工作。

十一、完成領導交辦的其他工作，做好與其他部門的配合工作。

市政工程部職責

一、負責開發項目市政規劃方案的確定工作

1． 根據北京市規劃委員會批準的建設項目規劃方案到各市政主管部門辦理咨詢。2． 組織有關部門對市政規劃方案進行評審。3． 組織召開大市政協調會，綜合各專業咨詢意見，確定建設方案。

二、負責開發項目市政設計與市政綜合工作 1． 委托專業設計部門進行市政設計。

2． 配合設計部門進行各專業的設計工作，辦理釘樁、定線、測繪和勘探工作。

3． 負責對委托設計單位進行監督，并根據工程建設情況掌握設計進度，對設計輸出進行評審和確認。4． 辦理市政工程的規劃許可證。

5． 根據各專業的施工圖設計，進行紅線內管線的市政綜合。

三、負責開發項目市政工程施工的準備和協調，監督施工質量。1． 負責辦理市政工程報監工作。2． 對市政工程施工過程中進行施工協調。

3． 對施工過程中市政工程進行技術管理和質量控制。4． 負責市政工程的施工準備工作。

四、負責大市政工程的成本控制，負責大市政集資。

五、負責市政管線的驗收和交用。

1． 辦理所屬市政工程施工前的各項準備工作和辦理各項手續。

2． 辦理所屬市政工程施工完成后的竣工驗收、管線使用、管線移交等各項工作。

六、配合工程招標部做好市政招標工作。

七、完成領導交辦的工作，做好與其他部門、單位的配合工作。

資產管理部職責

一、負責公司物業的租賃經營，簽訂租賃合同、協議。

二、負責組織開發產品入庫交接驗收和入庫后的成品防護和管理工作。

三、負責物業管理公司和租賃代理公司的評審、選擇委托和工作監督。

四、負責辦理成品房及其他設施的入出庫和核銷。

五、負責公司原開發房屋小產鉗證的辦理。

六、負責認定房屋、設備、設施、管線、大中修及更新改造方案并參加驗收工作。

七、負責租賃的策劃、負責租賃市場信息調研，掌握租賃市場信息。

八、完成領導交辦的工作，做好配合其他部門的工作。財務計劃部職責

一、認真貫徹執行國家的經濟政策、法令和財經制度，并結合實際情況制定本公司的計劃、統計、財務、會計制度及實施辦法。

二、組織編制與綜合平衡本公司、季度、月度計劃，辦理計劃的上報、下達和調整工作，掌握進度計劃并分析計劃執行情況，協調解決計劃執行中的問題。

三、依據公司經營計劃中有關投資計劃和項目進度安排計劃，負責擬訂相應的資金需求量預測計劃和各種財務預算計劃，合理分配資金。

四、負責公司財務記帳，組織公司經濟核算和會計核算，實行會計監督，按時編制財務會計報表，按國家規定完成稅金的申報，測算，繳納和減免工作。

五、負責對各控股公司的財務指標完成情況進行檢查，指導和考核，負責集體年、季、月度財務報表的編制，上報工作，并運用會計資料，對公司經營情況進行分析，及時向主管領導報告公司財務狀況和經營成果。

六、負責開發成本的管理，組織成本核算工作，并負責成本控制分析和財務預決算。

七、籌劃、協調公司與外部各利益方（各銀行、稅務、財政、關聯單位）的財務關系。

八、負責財務、物資的核查工作，定期進行清產核資。

九、負責公司的資金籌集、融通。

十、綜合管理本公司統計工作，收集整理統計資料，按時報送季、月度統計報表。

十一、按照國家審計法規，負責擬訂公司外派高級管理人員的離任審計制度，對公司外派高級管理人員進行離任審計。

十二、完成領導交辦的其他工作，做好配合其他部門的工作。

項目經理部職責

一、對開發建設項目施工階段的進度、工期和質量以及竣工交用前的相關工作負全面責任。1． 負責施工現場開工的準備工作以及與外部的協調工作。2． 負責審核施工圖并上報審核意見。3． 負責組織設計交底和技術洽商的簽審。4． 負責項目質量計劃的編寫和實施工作。

5． 負責對施工單位的施工進度、質量安全、消防和監理單位的監理工作實施監控。6． 負責對承建商采購的物資進行質量的監督和控制。

7． 負責組織召開施工階段工作協調會，對施工過程中出現的問題進行協商。8． 負責組織施工過程的分階段驗收和竣工驗收，辦理竣工備案手續。

二、負責開發項目建安成本的控制工作。

1． 負責根據工程進度和工作量完成情況撥付工程款。2． 負責對發生的經濟洽商進行核實和簽認。3． 負責審核與項目施工階段相關費用的支出。4． 參與工程項目的竣工決算工作。

三、配合其他部門做好與開發項目相關的工作。1． 配合項目開發部做好征地、拆遷工作。

2． 配合規劃部門做好規劃、設計、勘察測繪的委托工作。

3． 配合招標領導小組和工程招標部做好設備、材料和工程招標工作。4． 配合財務計劃部辦理開工審批，并提供各項基礎資料。

5． 配合資產管理部做好產品及配套設施的交接驗收；配合銷售市場部做好向用戶的交用。6． 配合市政工程部做好市政工程的竣工驗收和移交工作。7． 配合辦公室做好與質量管理體系相關的工作。

四、負責開發建設項目銷售計劃的編制和執行。

五、完成領導交辦的其他工作。

經理辦公室職責

一、負責公司本部的行政管理和日常事務，當好領導的參謀，協助領導搞好各部門之間的協調，加強對各項工作的督促和檢查，建立并完善各項規章制度，促進公司各項工作的規范化管理。

二、負責公司的公文、資料、信息和宣傳報道工作，溝通內外聯系，保證上情下達和下情上報。

三、負責公司來往文電的處理和文書檔案的管理工作，負責對會議、文件決定的事項進行催辦、查辦和落實。

四、負責公司對外宣傳和聯絡，拓展公關業務，促進公司與各界的廣泛合作和友好往來，樹立良好的企業形象。

五、負責公司印章的管理，企業法人營業執照的管理、企業法人代碼的管理和公司資質等級的管理工作。

六、負責公司的安全保衛、綜合治理、消防等工作，貫徹落實各級go-vern-ment有關指示精神，組織宣傳檢查工作。

七、負責信訪接待、協調處理工作。

八、負責公司計算機管理調試、維修維護工作和網絡服務、電子信箱使用維護工作，不斷提高辦公自動化水平。

九、按照檔案管理要求，做好資料的積累、整理，定期歸檔工作。

十、認真執行國家有關人事、勞資的方針政策，結合企業自身具體情況做好公司的工資管理、勞動保險、勞動保護工作。

十一、貫徹干部聘任制度、職工考核制度、負責干部職工的考核、聘任、聘用、調配工作。

十二、負責職工各種假期的審批、管理工作。

第一部份 組織系統一、**房地產開發有限公司組織機構圖

一個上級原則?

責權一致的原則?

? 既無重疊，又無空白的原則

高管層

部門層

二、房地產開發有限公司各部門職能說明書（草案）

管理體制是一種嚴密的、合理的、形同機器那樣的社會組織，它具有熟練的專業勞動、明確的職權劃分、嚴格的規章制度，以及金字塔式的等級服從等特征，從而使其成為一種系統的管理技術體系。——馬克斯.韋伯

在企業形成金字塔式的組織結構，不斷的權威、標準化的任務、各種活動的協調和參謀的作用做明晰的描述和反復強調，并輔之以正式的組織框圖、崗位規程和組織手冊。

一、董事會職能

1、執行總公司的訣議。

2、決定公司的經營計劃和投資方案。

3、審訂公司的財務預算方案、決算方案。

4、審訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案。

5、審訂公司增加或者減少注冊資本的方案以及發行公司債券的方案。

6、擬訂公司合并、分立、解散清算的方案。

7、聘任或解聘項目公司總經理，根據總經理的提名，聘任或者解聘項目公司副總經理、財務負責人，決定其報酬事項。

8、審定公司的基本管理制度。

9、負責對公司運營的監督管理

二、總經辦職能

1、擬訂項目公司的總體發展規劃及其實施方案、項目的基本建設計劃及執行工作(政策)。

2、負責總體發展規劃及實施、管理

3、向董事會提出經營預算和費用預算。

4、領導項目公司的經營活動，實現經董事會批準的預算利利潤指標。

5、保證項目公司能提供符合標準的服務

6、收集客戶的反映，研究市場的需求，不斷調整項目公司的經營方向，項目公司不斷得到發展塑造本項目公司形象。

7、決定廣告基調，指導廣告戰略。

8、代表本項目公司對外開展公關活動。

10、按既定模式管理公司。

11、建立和完善公司的工作程序和規章制度。

13、向董事會提出組織系統表，人員編制和工資總額計劃。

14、決定本項目公司主管層（含主管層）以上人員的任免職獎懲

15、向董事會提出營業狀況和財務狀況報告，接受質詢，將決議事出有因項轉達所屬人員，并執行該項決議。

16、審核人事行政部所制定的各項人事制度，包括員工手冊、公司CI形象、規章制度、福利薪金、各崗位責任制等的審訂。

17、負責督導行政部、財務部的各項工作和事務。

18、親臨現場處理本項目公司緊急事件，確保企業正常運作。

19、支持協調會議，仲裁及防止各部門之間的沖突。

20、發現并消除公司的安全隱患，為大規模的改造向董事會提出預算外開支汁劃。

21、保證員工和客人在公司內的安全。

22、抓好企業文化建設。

三、營銷策劃中心職能

1、對總經辦負責。

2、根據公司有關經營發展戰略，制訂、季度、月度推廣方案，呈報總經理。

3、負責根據銷售部各時期的租售計劃，制訂相應的推廣策劃方案，配合銷售部招商工作的開展。

4、根據公司有關推廣工作的要求，實施各項推廣方案及措施。

5、深入了解項目的經營特色和經營情況，定期收集房地產信息，不斷推出各種促銷手段和措施。

6、負責項目外部公共場地公關活動的組織、策劃、實施工作。

7、負責項目的服務管理工作，制訂相關服務措施及相應的管理制度。

四、工程管理中心

1、向總經辦負責。

2、參與工程項目投資策劃、項目可行性研究工作，聯絡設計單位對總體規劃設計、單體工程各專業施工圖紙設計并審核，參與工程預結算書編制，負責工程施工管理到竣工驗收全過程操作。

3、根據公司各項目建設的實際情況，編制并實施完成工程計劃，按時上報工作情況，及時跟進落實各項工作計劃及資金計劃。

4、參與工程施工招、投標工作，編寫工程施工合同，并進行審批、簽訂。

5、加強質量控制，保證工程施工按有關規定要求進行。

6、協調好各部門及外單位的關系，使工程順利進行。

五、企業管理中心

1、向總經辦負責。

2、協助總經辦管理開發部、人事行政部、財務部、物業管理部的具體工作和事務。

3、負責綜合經營開發管理以及規劃、協調、指導和監督。

4、負責資金計劃、資金調度和控制管理。

六、銷售部職能

1、向營銷策劃中心負責。

2、負責公司商業物業、物業內公共場地、廣告牌等的招商、租售工作。

3、協同策劃部掌握市場行情，制定并執行相應的招商計劃、策略。

4、挖掘新的客戶來源，跟蹤潛在客戶，并對客戶資料進行整理歸檔。

5、與新舊客戶保持良好關系，協助客戶解決在招商、租售過程中的問題。

6、負責辦理招商、租售中的各項手續，做好售后服務工作。

7、協助財務部收取客戶需繳交的各項費用。

8、配合其他部門做好客戶服務工作。

七、策劃部職能

1、向營銷策劃中心負責。

2、根據公司的發展戰略制定房地產的各項推廣策劃方案。

3、負責房地產廣告的制作及實際操作。

4、負責根據物業的特點組織策劃各項公關宣傳活動，并負責其實施工作。

5、協同銷售部進行物業招商、租售工作。

八、設計部職能

1、向工程管理中心負責。

2、參與項目的投資分析、建筑策劃等項目開發的前期規劃工作。對外來方案圖紙，組織本部門和相關部門討論、論證、上報和實施。

3、參與做好各項從規劃方案至施工圖紙過程中的建筑成本控制、估測工作。

4、負責樓宇室內、外主要建筑材料的規格、品牌等的選用、確定工作。密切與預算造價部配合。

5、收集房地產、樓宇的市場調研成果，銷售策劃等部門反饋資料，做好與相應部門的交流工作。

6、組織本部門人員承擔一個土建設計室的完整圖紙生產工作。做好與總工室的工作配合和設計掛靠單位的銜接工作。

7、負責設計室對工地的服務、跟蹤工作，參與圖紙會審工作。

8、與設計合作公司的交流、配合工作。

9、完成其他工作。

九、工程部職能

1、向工程管理中心負責。

2、負責制定各階段的施工進度計劃、采購計劃及資金需求計劃。

3、負責嚴格執行公司的決議，嚴格工程預、決算的審批手續，合理使用財力、物力，發揮經濟效益。

4、協助公司進行招、投標及選擇施工隊伍的具體工作。

5、進行施工階段的進度控制，審查施工組織設計，監督進度計劃的實施，完成工期目標。

6、負責管理施工隊伍，并協調好對內對外的關系。

7、做好材料、設備、人員的管理工作。

8、整理有關資料、圖紙，做好歸檔工作。

9、負責工程質量檢查及工程驗收、竣工驗收工作，及時解決施工中的各種問題。

十、總工室職能

1、向工程管理中心負責。

2、負責處理和解決各項工程技術問題。

3、參與工程項目的設計方案的討論和審核工作。

4、參與工程建設成本的分析和控制工作。

5、參與工程的建筑材料的選用及材料進場的驗收工作。

6、參與工程招、投標及工程隊伍的選擇工作。

7、主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。

8、審批各工程項目施工、組織設計方案。

9、收編并保管工程項目的全部技術檔案。

十一、裝修部職能

1、向工程管理中心負責。

2、負責工程項目的外裝修及內裝修的施工計劃、資金計劃的制定并組織實施。

3、參與工程招、投標工作，協助總工室對工程項目進行質量監控。

4、主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。

5、審批各工程項目施工、組織設計方案。

6、解決裝修工程中的各項工程技術問題.7、收編并保管工程項目的全部技術檔案。

十二、預決算部職能

1、向工程管理中心負責。

2、負責工程預結算書的編制工作。

3、參與工程施工合同的編寫工作。

4、協助財務部審議工程付款情況。

5、參與工程驗收，并對工程適時進行預決算工作。

十三、項目拓展部職能

1、各綜合管理中心負責

2、負責項目的開發。

3、負責對公司項目的立項、申報。

4、負責土地的規劃、征用開發和管理。

5、負責辦理土地證、房地產證、銷售證等各類證件。

6、協助做好前期工程的服務工作。

7、協助辦理企業注冊等各項審批工作。

8、協調好與相關go-vern-ment部門的關系

十四、人事行政部職能

1、向綜合管理中心負責。

2、編寫制定公司人事行政管理制度。

3、組織統籌公司人力資源開發及聘用工作。

4、組織統籌并管理、監督公司行政管理運作。

5、協調并支持、配合公司各部對人力計劃、行政開支的管理工作。

6、協調配合公司各部對人事、行政方面工作的支持。

7、組織、統籌配合公司各部對員工進行培訓及考核工作。

8、組織統籌策劃企業文化活動，增強公司凝聚力，員工歸宿感。

9、依時計劃統計向公司呈報各項人事、行政工作月、季、年報表給公司決策參考。

10、制訂公司辦公費用總開支的計劃，并加以調控。

11、配合支持公司對外人事、行政事務工作。

12、做好員工到任、離職的交接工作，保證各個崗位的工作銜接正常。

13、公司的各種規章制度的落實和執行。

14、整理建立公司的檔案，統一公司的公文格式

15、對外協調好go-vern-ment勞動管理部門的關系。

16、負責日常的接待工作。

十五、培訓部職能

1、據公司戰略發展制訂公司培訓計劃、培訓費用、培訓總結工作。

2、訂公司培訓制度及建立完善的培訓體系

3、協助各部門，制訂實施監督各部門的業務培訓計劃。

4、組織統籌監督公司各部對員工的培訓及考評工作。

5、組織安排對新員工進行職前培訓。

6、組織管理、業務短訓班、研討班、講座等培訓活動。

7、合理安排培訓人員，檢查培訓質量，組織人員考核。

8、組織編寫、翻譯、審核培訓教材及資料。

9、教學儀器設備的保養、維修及購置。

10、管理和控制外派學習的員工，審核員工申請報銷業余學習的學費。

11、負責公司企業文化建設的策劃、安排組織實施工作。

十六、公關部職能

1、責樹立公司良好的形象。

2、責公司對外有關單位、go-vern-ment職能部門的聯系、溝通工作。

3、參與公司重大新聞發布會組織籌備工作。接待重要賓客的來訪。

4、接待重要業務單位來訪。

5、經常調查研究、收集整理有關資料，了解國內外有關的經濟政策和行業發展情況。

6、負責辦理公司所需的各種go-vern-ment批文。

十七、財務部職能

1、向綜合管理中心負責。

2、遵守財務紀律，建立和健全各項財務管理制度。

3、抓好各項應收款項的核算的工作，督促經辦部門限期清理。

4、負責對各項經濟合同及維護保養項目進行議及審定

5、按有關合同的要求，做好各類工程款項的撥付、結清工作

6、執行審批制度，按規定的開支范圍和標準核報一切費用，負責發放員工工資、獎金。

7、嚴格執行現金管理制度和支票的使用規定，做好收費發票的購買、保管、使用及回收。

8、編制記帳憑證。及時編制各類報表，妥善管理會計帳冊檔案

9、擬定各項財務計劃，提供財務分析報告呈總經辦。

十八、物業管理部職能

1、向總經辦負責。

2、起草、制訂有關項目公司物業發展的各項策劃方案，呈報主管副總經理。

3、協助制定有關公司的物業管理發展戰略。

4、負責協助對本項目公司所有物業維護保養項目可行性研究工作。

5、協調所屬各部門的工作關系以及與go-vern-ment相關職能部門的公共關系。

6、協助主管副總經理審核本項目公司物業的維護保養項目的預算案。

7、協助主管副總經理適時主持例會及對外接待事宜。

8、協助主管副總經理做好、季度、月度物業維護保養報表及費用支出預算的審核與控制。

9、協助主管總經理處理各種突發及投訴事件。

十九、財務部職能

3、向綜合管理中心負責。

4、遵守財務紀律，建立和健全各項財務管理制度。

3、抓好各項應收款項的核算的工作，督促經辦部門限期清理。

4、負責對各項經濟合同及維護保養項目進行議及審定

5、按有關合同的要求，做好各類工程款項的撥付、結清工作

6、執行審批制度，按規定的開支范圍和標準核報一切費用，負責發放員工 工資、獎金。

7、嚴格執行現金管理制度和支票的使用規定，做好收費發票的購買、保管、使用及回收。

8、編制記帳憑證。及時編制各類報表，妥善管理會計帳冊檔案擬定各項財務計劃，提供財務分析報告呈總經辦。

三、崗位圖

高管層

部門層

主管層

員工層

四、**地產開發有限公司崗位說明書匯編

崗位是組成公司管理的每一塊磚或每一個部件，管理樹上的每個空格都表示職務名稱，針對每一個崗位都必須有一份崗位描述。

（一）崗位描述 總經理

1、職務名稱：總經理

2、直接上級：董事長

3、直接下屬：營銷策劃中心副總經理，工程管理中心副總經理，綜合管理中心副總經理、總經理秘書

4、本職工作：組織、實施、領導公司的正常運作，使公司獲得經濟效益和社會效益。

5、總經理對董事長負責，行使下列職權：

? 主持公司的生產經營管理工作，組織實施董事會決議；

組織實施公司經營計劃和投資方案；?

審訂公司內部管理機構設置方案；? ? 審訂公司的基本管理制度；

制定公司的具體規章；?

提請或者解聘公司副總經理；?

公司章程和董事會授予的其它職權；? ? 總經理列席董事會會議。

（二）崗位描述 營銷策劃中心副總經理

1、職務名稱：營銷策劃中心副總經理

2、直接上級：總經理

3、直接下屬：策劃部經理，銷售部經理

4、本職工作：主持營銷策劃中心全面工作。

5、直接責任：

7、草擬公司經營計劃，上報總經理批準。

8、負責編制本中心的年、季、月度工作計劃、租售計劃，行政費用、租售費用計劃。

9、根據以上計劃指標，負責制定相應的實施方案和措施，在確保完成計劃指標同時，能有效地節省費用。

10、負責協助總經理對公司所有工程項目投資策劃，項目可行性研究工作。

11、主持、組織策劃工作，擬定招商、招租及租售方案，確保完成租售指標。

12、統籌或主持本中心主管級以上的人事招聘、培訓及考核等工作，提名本中心主管級以上人員的聘任、辭退、升職，經綜合管理副總審核，報總經理批準。

13、負責公司及本中心的信息資料檔案管理督導工作，保證重要文件、資料的保密不外泄。

14、負責抓好公司員工的思想動態、精神文明、道德教育及職業操守工作，穩定和提高本中心員工隊伍素質等企業文化建設工作。

15、積極完成上級臨時交辦的各項工作。

（三）崗位描述 工程管理中心副總經理

1、職務名稱：工程管理中心副總經理

2、直接上級：總經理

3、直接下屬：設計部經理、工程部經理，總工程師、裝修部經理、預決算部經理

4、本職工作：主持工程管理中心全面工作

5、直接責任：

6、負責參與工程從投資策劃、項目可行性研究工作，聯絡設計單位對總體規劃設計、單體工程各專業施工圖紙設計并審核，參與工程預結算書編制，負責工程施工管理到工程竣工驗收全過程操作。

7、編制并實施完成工程管理中心的月、季、工作計劃，按時上報月度工作計劃、資金計劃和工作總結，及時編制、上報、跟進落實生產、辦公用品計劃、材料采購計劃，根據工程預結算書填制工程請款表等事項。

8、參與工程施工招、投標工作，審議工程施工合同經財務部和專業律師審議后呈報總經理審批。

9、提名本中心主管級以上人員的招聘及不稱職員工的解聘工作，經人事行政部考核，綜合管理副總審核，報總經理審批。

10、與go-vern-ment職能部門搞好關系，力保工程建設順利進展。

11、主持做好已交付客戶使用的樓宇的工程回訪信息反饋工作及保修期內的工程質量維修跟進工作。

12、做好策劃部、租售部、公關部、物業經營管理部、人事行政部的各項橫向配合工作，完成公司的各項工程及經營計劃。

13、完成公司領導的交給的各項臨時性工作。

（四）崗位描述 企業管理中心副總經理

1、職務名稱：企業管理中心副總經理

2、直接上級：總經理

3、直接下屬：人事行政部經理、物業部經理

4、本職工作：負責企業管理中心全面工作。

5、直接責任：

6、草擬公司經營計劃，上報總經理批準。

7、負責編制本中心的年、季、月度工作計劃、租售計劃，行政費用、租售費用計劃。

8、根據以上計劃指標，負責制定相應的實施方案和措施，在確保完成計劃指標同時，能有效地節省費用。

9、負責協助總經理對公司所有工程項目投資策劃，項目可行性研究工作。

10、負責制定公司各部門工作范圍及各崗位職責，負責編制公司各項工作的操作程序、工作標準，并負責檢查、協調、督導各部門工作的順利開展。

11、主持、組織策劃工作，擬定租售策劃方案，確保完成租售指標。統籌或主持主管級以上的人事招聘、培訓及考核等工作，提名公司及本中心主管級以上人員的聘任、辭退、升職，報總經理批準。

12、負責公司及本中心的信息資料檔案管理督導工作，保證重要文件、資料的保密不外泄。

13、負責抓好公司員工的思想動態、精神文明、道德教育及職業操守工作，穩定和提高公司員工隊伍素質等企業文化建設工作。

14、積極完成上級臨時交辦的各項工作。-

（五）崗位描述 策劃部經理

1、職務名稱：策劃部經理

2、直接上級：營銷策劃中心副總經理

3、直接下屬：策劃助理

4、本職工作；策劃方案的撰寫及實施。

5、直接責任：

6、統籌組織本部的策劃工作。

7、負責有關市場策劃方案的撰寫、廣告方案的撰寫與編制，并有效地組織實施與監控。

8、搜集有關房地產市場信息及資料，建立和逐步完善信息資料庫的管理，為市場租售提供有利依據。

9、為公司提供市場及租售策劃方案，并協助實施與監控。

10、提供廣告策劃方面的報價，以及材料、市場動態的資料，并分類整理存檔管理。

11、編制市場推廣費用的計劃，并加以監控與及時呈報。

12、負責展銷會現場氣氛布置的方案，組織實施并確保租售計劃的完成。

13、協助人事行政部做好本部門人員招聘、考核、培訓工作。

14、積極配合公司各部門運作管理及協調工作。

15、組織完成本公司的CI、VI策劃工作。

16、積極完成上司安排的工作。

（六）崗位描述 策劃助理

1、職務名稱：策劃助理

2、直接上級：策劃部經理

3、直接下屬：策劃文案

4、工作責任：

5、負責有關市場策劃方案、廣告策劃案的撰寫。

6、負責監督有關租售計劃的實施和總結分析。

7、搜集有關鋪位、寫字樓招租、房地產銷售市場信息，并分類整理成檔。

8、協助經理制定本部門的月、季、的工作計劃和總結分析。

9、負責相關市場推廣資金計劃，監督并作總結分析。

10、負責監督、指導策劃文案的工作。

11、完成經理交待的臨時任務。

（七）崗位描述 策劃文案

12、職務名稱：策劃文案

13、直接上級：策劃助理

14、本職工作：策劃文案的撰寫。

15、工作責任：

17、協助策劃助理撰寫相關市場策劃、廣告策劃方案，并有效地組織實施和監督。

18、負責搜集相關廣告的報價及相關材料、樣板的搜集及最新市場信息資料，建立相關信息庫。

19、協助經理完成本公司CI、VI的策劃工作。20、負責廣告費用計劃并組織實施及監控。

21、統籌組織相關廣告活動并監控。

22、完成經理臨時安排的其它工作。

（八）崗位描述 銷售部經理

1、職務名稱：銷售部經理

2、直接上級：營銷策劃中心副總經理

3、直接下屬：銷售主任，租后服務主任

4、本職工作：本公司所有物業的銷售工作

5、直接責任：

23、負責本部門人員的崗位培訓，提高銷售人員的營銷技巧。

24、負責公司銷售業務，獲取最新市場銷售信息，為市場策劃提供可靠信息和依據。

25、了解市場及周邊鋪位寫字樓、住宅信息狀況，開拓新的租售策略和租售方案。

26、編制本部門月、季、租售計劃和工作總結，確保完成公司下達的各項任務，并監控本部門的銷售費用。

27、負責主動尋求各部門對銷售的配合，并將信息反饋給相關部門。

28、督促本部門人員妥善做好檔案資料管理。

29、妥善處理客戶投訴。

30、配合相關部門，協調好與客戶之間的關系。

31、搜集和整理客戶的租售資料，并妥善分類、保管和存檔，每月編寫統計及分析報表，呈送有關部門。

32、協助辦理客戶簽約手續。

33、協助人事行政部做好租售部員工聘任、考核、培訓等工作。

34、協助財務部做好應收款工作。

35、協助公司其他部門的工作。

36、積極完成副總經理臨時安排的工作。

（九）崗位描述 銷售主任

職務名稱：銷售主任

2、直接上級：銷售部經理

3、直接下屬：銷售員

4、本職工作：本公司所有物業的銷售工作

5、直接責任：

6、協助經理完成本部門銷售業務及管理工作。

負責指導本部門銷售資料的登記、保管、整理、存檔等管理工作。

37、負責召集部門的銷售會議及業務培訓工作，可在經理授權下主持業務會議及 其它重要工作會議。

38、定期向部門經理遞交工作計劃和總結。

39、協助經理妥善處理部門內外的聯系與溝通工作。40、積極完成上司臨時安排的工作任務。

（十）崗位描述 售后服務主任

1、職務名稱：售后服務主任

2、直接上級：銷售部經理

3、直接下屬：服務員

4、本職工作：售后服務及銷售手續的辦理

5、直接責任：

41、負責部門售后的后勤事務管理及對部門文員的行政監督工作。

42、負責客戶的文書工作、文件收發、登記、歸檔、打印、會議記錄、通知傳遞。

43、負責部門物品和示范樣板房物品的登記保管事務。

44、負責租后服務跟進落實工作。

45、負責辦理租售簽約手續。

46、負責定期向部門經理遞交租后工作計劃和總結。

47、協助經理處理好與有關部門的溝通協作工作。

48、完成上司臨時安排的工作任務。

（十一）崗位描述 售樓員

1、職務名稱：售樓員

2、直接上級：銷售主任

5、本職工作：協助主任做好銷售工作

6、工作責任：

49、主動、自覺完成本職租售任務及上級安排的各項工作。50、協助主任整理租售資料的統計和分類管理。

51、協助市場調查，及時上交工作計劃及總結。

52、對客戶有禮有節，不準有超越權限的承諾。

53、積極完成上司臨時安排的工作。

（十二）崗位描述 售后服務員

1、職務名稱：售后服務員

2、直接上級：售后服務主任

54、本職工作：協助服務主任做好相關工作

55、工作責任：

56、協助租后主任為客戶服務。

57、協助辦理相關的銷售手續，并做好檔案管理工作。

58、負責與客戶溝通聯系，為客戶解決困難。

59、在與客戶聯系中，要有禮有節，不違背公司利益，又使客戶滿意。60、協助經理處理投訴問題的落實、解決。61、做好對外公關工作。

（十三）崗位描述 營銷策劃中心文員

1、職務名稱：營銷策劃中心文員

2、直接上級：營銷策劃副總經理

3、本職工作： 負責辦公室日常事務

4、工作責任： 62、打印各類文稿件。

63、對本部門所、有文件進行歸類整理、立檔、歸檔。64、每周各售樓處貸款互帳情況的統計及情況分析。65、每月各售樓處貸款情況的審核、檢查、督促。66、協助經理協調服務中心與各售樓處的關系。67、協助辦理相關的銷售手續，并做好檔案管理工作。68、代理業務的拓展及情況分析。69、經理交代的其他工作。

（十四）崗位描述 設計部經理

1、職務名稱：設計部經理

2、直接上級：工程管理中心副總經理

3、直接下屬：設計師

4、本職工作：負責公司總體規劃設計工作

5、直接責任：

70、向工程中心副總經理負責，完成上級領導下達的各項設計任務。

71、協助公司做好工程項目的投資策劃，可行性分析工作，上報有關領導部門審核、批準。72、做好已決定開發工程的總體規劃設計工作，提供“五圖一書”，進行設計報建工作；

73、做好單體工程的建筑、結構、水、電、裝修、園林綠化工程等作業施工工圖紙的設計工作，盡量節約工程投資。保證圖紙的完整性和經濟性，保證各專業圖紙準時提供給施工單位，不影響施工進度。74、及時參加圖紙會審工作。

75、協助工程部做好鋼盤隱蔽工程及其他施工現場跟進服務工作。

76、做好必要的公關協調工作，做好相關設計部門的配合工作，力保設計工作順利進展。77、做好營銷策劃部、售樓部、人事行政部辦公室、物業管理服務公司的各項橫向配合工作。78、參與本部的人員的招聘及不稱職人員的辭退工作。79、完成上級領導安排的各項臨時工作。

（十五）崗位描述 設計師

1、職務名稱：設計師

2、直接上級：設計部經理

3、本職工作：建筑及平面設計

4、直接責任：

80、根據公司要求及意圖，協助經理進行總體規劃等設計工作。81、跟蹤各項設計的修改、定稿工作。82、設計資料的分類、管理工作。

83、配合經理搞好相關規劃部門及設計院的關系。84、積極協助配合其他部門的相關工作。（十六）崗位描述 工程部經理

1、職務名稱：工程部經理

2、直接上級：工程管理中心副總經理

3、直接下屬：施工主管

4、本職工作：負責工程部的工作

5、工作責任：

85、認真貫徹公司的各項決議，及時完成公司下達的工作任務。

86、負責按時制定出各階段的施工進度計劃、材料供應計劃和資金需求計劃，報總工程師、預決算師審核后，呈送工程管理中心副總經理。

87、負責加強施工隊伍的管理，確保按照圖紙施工，施工組織設計和國家的規定標準施工。88、按照公司的規定原則，參與進行招投標及選擇施工隊的具體工作。

89、負責及時編制各分部分項工程的施工預算，報預決算師核準以保證資金計劃的落實實施。90、負責把安全工作放在一切工作的首位，避免人身及機械安全事故的發生。91、負責定期組織工程質量安全的檢查活動，及時總結上報。

92、在征得工程管理中心副總經理同意的原則下，及時處理施工現場的各種質量事故。

93、認真參加圖紙會審工作，并及時將設計和施工中發現的問題以書面形式報總工室，工程管理中心助理總經理處理。

94、負責隨時跟進施工隊的進度狀況，發現問題須及時解決。判斷確無能力完成施工任務的施工隊應及時向主管領導匯報解決。

95、負責及時組織各分部分項工程的隱蔽工程驗收工作，并確保資料的真實性和完整性。96、負責收集整理各種資料，并接受質監小組對資料的審查。97、及時完成公司交辦的各種臨時性工作。（十七）崗位描述 施工主管

1、職務名稱：施工主管

2、直接上級：工程部經理

3、本職工作：協助工程部經理做好工程部的工作

4、工作責任：

98、協助經理認真做好開工前的準備，指導督促施工隊編制施工組織設計及施工進度計劃并跟蹤落實。99、負責認真審核工程所需材料并對進場材料要嚴格把好質量關。

100、負責認真核對建筑物的定位、標高和布局等方面是否符合圖紙設計和公司合同要求。101、負責對圖紙變更、增補工程進行現場簽證和記錄。102、負責作好分部分項的資料整理，做好檔案統一歸檔管理。

103、負責審核各專業（土建、水電、空調、園林綠化）工程預付款，并呈報預決算部復核，核實好已完成的工程量。

104、負責分部分項的驗收工作，把好工程質量關。

105、負責協助經理、總工程師處理現場發生的重大質量、安全事故，整理原始資料上報主管部門。106、負責整理各項工程（土建、水電、園林綠化）的竣工資料及交接工作。107、負責完成經理交辦的臨時性工作。（十八）崗位描述 總工程師

1、職務名稱：總工程師

2、直接上級：工程管理中心副總經理

3、直接下屬：質檢工程師、安檢工程師

4、本職工作：

108、負責工程質量、安全管理、技術指導和參與工程預算，并承擔責任。

109、主持審核投資項目的設計方案，審定設計單位的所有圖紙及設計技術變更通知。

110、負責審核、控制工程項目建設成本。111、負責參與承建單位的選擇和招、投標工作。

112、主持審批權承建單位提出的組織設計、施工技術方案和施工進度計劃。113、負責參與審查承建單位提出的材料和設備清單及規格、質量。

114、負責督促、檢查承建單位嚴格按圖紙及技術規程施工，做好安全生產，確保工程質量。115、負責處理質量、安全事故。

116、負責驗收各工程項目所使用的材料、構件及設備的質量情況，嚴格把關。117、負責督促整理合同文件和技術檔案資料。

118、負責組織設計單位（部門）和承建單位（施工隊）進行工程竣工初步驗收，向有關部門提出竣工驗收報告。

119、負責督促竣工工程資料存檔。

120、負責定期制定月、季、的部門工作計劃和工作總結并及時上交。121、積極完成工程管理中心助理總經理交待的臨時性工作。（十九）崗位描述 質檢工程師、安檢工程師

1、職務名稱：質檢工程師、安檢工程師

2、直接上級：總工程師

3、本職工作：協助總工程師做好工程方面的各項工作

3、工作責任：

122、認真貫徹執行“萬年大計、質量第一、安全生產、預防為主”的方針和各項施工安全制度。123、負責組織隱蔽工程驗收和分項工程質量評定。

124、負責督促施工隊做好原材料送檢、試驗及工程資料的整理。

125、嚴格執行現行建筑安裝施工規范，每一分部分項工程必須經過驗收，才能進入下道工序施工。126、負責對不符合工程質量評定標準要分部分項工程必須作出書面處理意見，通知施工隊進行整改，并通知工程部跟蹤處理。

127、負責定期對工程項目進行質量安全大檢查，做好檢查記錄，發現隱患及時處理，責令施工隊整改。

128、負責組織設計質量保證措施，建立各級質量監督體系。

129、負責提出工程質量通病防治措施，對工程的質量事故進行分析，提出整改意見。130、深入施工現場每道工序，掌握安全重點部位情況，檢查各種防護設施，糾正違章指揮。131、認真貫徹執行國家頒發的安全法規及公司制定的安全規章制度，發理問題及時處理、糾正和向總工程師、工程管理中心副總及時江報。（二十）崗位描述 裝修部經理

1、職務名稱：裝修部經理

2、直接上級：工程管理中心副總經理

3、直接下屬：施工主管

4、本職工作：負責裝修部的全面工作

5、工作責任：

132、認真貫徹公司的各項決議，及時完成公司下達的工作任務。133、負責按時制定出各階段的外裝修及內裝修施工進度計劃、材料供應計劃和資金需求計劃，報總工程師、預決算師審核后，呈送工程管理中心副總經理。

134、負責加強施工隊伍的管理，確保按照圖紙施工，施工組織設計和國家的規定標準施工。135、按照公司的規定原則，參與進行招投標及選擇施工隊的具體工作。

136、負責及時編制各分部分項工程的施工預算，報預決算師核準以保證資金計劃的落實實施。137、負責把安全工作放在一切工作的首位，避免人身及機械安全事故的發生。138、負責定期組織工程質量安全的檢查活動，及時總結上報。

139、在征得工程管理中心副總經理同意的原則下，及時處理施工現場的各種質量事故。

140、認真參加圖紙會審工作，并及時將設計和施工中發現的問題以書面形式報總工室，工程管理中心助理總經理處理。

141、負責隨時跟進施工隊的進度狀況，發現問題須及時解決。判斷確無能力完成施工任務的施工隊應及時向主管領導匯報解決。

142、負責及時組織各分部分項工程的隱蔽工程驗收工作，并確保資料的真實性和完整性。143、負責收集整理各種資料，并接受質監小組對資料的審查。144、及時完成公司交辦的各種臨時性工作。

（二十一）崗位描述 施工主管

1、職務名稱： 施工主管

2、直接上級：裝修部經理

3、本職工作：負責裝修部的施工管理工作

4、工作責任：

145、協助經理認真做好開工前的準備，指導督促裝修隊編制裝修組織設計及裝修進度計劃并跟蹤落實。

146、負責認真審核裝修所需材料并對進場材料要嚴格把好質量關。

147、負責認真核對建筑物的定位、標高和布局等方面是否符合圖紙設計和公司合同要求。148、負責對圖紙變更、增補工程進行現場簽證和記錄。149、負責作好分部分項的資料整理，做好檔案統一歸檔管理。

150、負責審核各裝修工程預付款，并呈報預決算部復核，核實好已完成的工程量。151、負責分部分項的驗收工作，把好裝修質量關。

152、負責協助經理、總工程師處理現場發生的重大質量、安全事故，整理原始資料上報主管部門。153、負責整理各項裝修工程的竣工資料及交接工作。

154、全面了解市場流行動態，協助經理擬訂最佳裝修施工方案。155、負責完成經理交辦的臨時性工作。（二十二）預決算部經理

1、職務名稱：預決算部經理

2、直接上級：工程管理中心副總經理

3、下屬崗位：預決算員

4、本職工作：負責預決算部的全面工作

5、工作責任：

156、負責審核、控制工程項目建設成本。

157、負責參與項目的投資分析、建筑成本預算的前期規劃工作。

158、負責根據國家和地區的建筑材料價格標準，制訂本公司的原材料價格標準。159、完成總經理安排的臨時性工作。（二十三）崗位描述 預決算員

1、職務名稱：預決算員

2、直接上級：預決算部經理

3、本職工作：協助經理做好預決算工作

4、工作責任：

160、協助經理審核、控制工程項目建設成本。161、參與建筑成本預算的前期規劃工作。

162、協助經理根據國家和地區的建筑材料價格標準，制訂預算本公司的原材料價格標準。163、協助經理解決工作中的各項問題。164、完成經理安排的臨時性工作。（二十四）崗位描述 項目拓展部經理

1、職務名稱：開發部經理

2、直接上級：工程管理中心副總經理

3、直接下屬：開發助理

4、本職工作：負責開發部的全面工作

5、工作責任：

165、負責樹立公司良好的形象。166、負責工程項目開發的前期工作。

167、接待重要賓客的來訪及重要的業務單位。

168、經常調查研究、收集整理有關資料，了解國內外有關的經濟政策和行業發展情況。169、完成上司安排的臨時工作。（二十五）崗位描述 開發助理

1、職務名稱：開發助理

2、直接上級：開發部經理

3、本職工作：協助經理做好開發工作

4、工作責任：

170、協助經理辦理土地證、房地產證、銷售證等公司所需的各種go-vern-ment批文證件。171、跟進公司辦理企業注冊等各項審批工作，及時將辦理上報。

172、辦理協助經理對外有關單位、go-vern-ment職能部門的聯系、溝通工作。173、參與公司重大新聞發布會組織籌備工作。

174、負責本部門所有文件的打印、復印，對所有文件進行歸類整理、立檔和歸檔。175、完成經理安排的臨時性工作。（二十六）崗位描述 工程管理中心文員

1、職務名稱：工程管理中心文員

2、直接上級：工程管理中心副總經理

3、本職工作：負責預決算部的全面工作

4、工作責任：

176、負責收集、整理工程有關政策法規和信息動態。177、負責有關工程項目的文字打印、整理工作。

178、負責各工程項目組技術資料檔案的立卷歸檔和保管借閱工作。

179、負責收集并保管公司和各項目監理部拍攝的各種會議，工程業務上的照片和像片。180、負責圖紙、文件、資料的簽收、分發、保管等工作。181、完成上級領導交辦其它工作。（二十七）崗位描述 人事行政部經理

1、職務名稱：人事行政部經理

2、直接上級：企業管理中心副總經理

3、直接下屬：人事助理，行政秘書，車隊長。

5、本職工作：為企業提供合格的人才和人力，并維持良好的公司辦公秩序及行 政事務管理。

6、工作責任：

182、負責編寫公司人事行政管理制度并監督執行。183、組織統籌公司各部人力招聘與聘用事務性工作。

184、協助公司各部對人事、行政工作方面的咨詢，配合解決處理工作。185、負責編寫公司人事、行政月、季、年工作計劃及總結。

186、組織、策劃公司的企業文化建設，增強公司凝聚力，員工歸宿感。187、統籌各部門員工，制定公司的人力預算。

188、依照公司薪酬制度新進員工辦理定級及薪金評核工作。

189、依照公司制度對試用期滿的員工進行評述，并辦理薪資確認及通知有關部門工作。190、根據獎懲制度，調節員工工作積極性和工作潛力。191、負責公司的人事、行政對外事務。

192、積極主動的完成企業管理中心副總、總經理臨時安排的其它工作任務。（二十八）崗位描述 人事助理

1、職務名稱：人事助理

2、直接上級：人事行政部經理

3、本職工作：

193、協助經理制訂、監督、執行公司的人事方針、政策及制度。194、配合公司各部人力預算、招聘及核查工作。

195、依照公司制度，配合處理員工晉升、調動、離職、辭退等手續。196、掌管編制員工的檔案資料及薪金資料。

197、協助經理制定本部年、季、月度人事工作計劃及總結報告。198、負責公司各部門人員招聘的初步面試工作。199、協助經理制定公司的各項人事管理制度。200、監督各項人事規章制度的落實、執行。

201、負責調查處理員工違紀事件，并寫出調查報告上報經理，調查處理勞資糾紛，并向go-vern-ment有關職能部門聯系處理。

202、負責辦理工傷事故、醫療、保險等有關手續。

203、監督公司員工考勤及休假狀況，并對薪資給付、加班等復核監管。204、接待應聘人員，指導應聘者填寫個人簡歷，整理應聘資料，建立人才庫。205、辦理新進員工入職及登記手續，并帶到各部介紹使其熟悉環境。206、協助經理對員工進行考核工作。

207、人事資料整理歸檔及建立，完善更新員工花名冊。208、完成經理臨時交待的工作。（二十九）崗位描述 行政秘書

1、職務名稱：行政秘書

2、直接上級：人事行政部經理

3、直接下級：接待員、文員

4、本職工作：

209、協助經理制訂、監督、執行公司的行政政策、制度。

210、配合監督、執行公司行政方面費用支出情況，并制定相應控制、改善的管理措施。

211、協助經理制定本部月、季、工作計劃及總結報告。

212、負責處理本部與其他部門外事活動的配合工作。

213、負責文書的管理及全公司文員業務指導、培訓、管理工作。

214、負責員工的有關證件辦理。

215、負責公司生活用品，辦公設備用品、文具的申購、審批，跟催調派工作。

216、負責公司、本部門會議記錄并整理會議紀要。

217、協助經理對公司內部發布重要信息、通知、通告工作。

218、負責外來信函、報紙分類、包裹郵寄與派發。

219、負責行政資料整理歸檔、文書打印。220、負責公司內部員工通訊名錄整理。221、負責保證公司通訊暢通無阻。222、負責公司公務車的管理調派工作。

223、按《檔案管理制度》要求，做好檔案的檢點移交、編號、編目檢索、統計、保管和安全等工作，對過期無利用價值的檔案資料經有關領導組織鑒定后方能作銷毀修理。224、完成人事行政部經理臨時交待的工作。（三十）崗位描述 接待文員

1、職務名稱：接待文員

2、直接上級：行政秘書

3、工作責任：

225、協助經理制訂和實施公司培訓計劃、培訓費用、培訓總結工作。226、傳真、信件收發準確無誤。

227、接聽來電口齒清晰，運用禮貌用語，記錄轉達及時準確。228、熟悉各部門人員引導正確無誤。229、每日報刊廣告剪貼，無遺漏。230、信息電話問詢詳細全面。231、匯總登記準確無誤。

232、能迅速提供有關區域的廣告剪報。233、分類整理系統、規范、利于查詢。（三十一）崗位描述 行政文員

1、職務名稱：行政文員

2、直接上級：行政秘書

3、工作范圍：行政辦公室涉及的文員工作。

4、工作責任：

234、文件、資料、表單、報告等打印、校對、排版。235、電話接聽、記錄轉達。236、房產軟件信息輸入、使用。237、傳真、收發、復印、通知。238、每日留言版登記。

239、有關文件、刊物、物品的發放。240、辦公室接待。241、電腦管理。

242、及時完成領導交辦的各項臨時事宜。（三十二）崗位描述 培訓部經理

1、職務名稱：培訓部經理

2、直接上級：企業管理副總經理

3、直接下級：培訓主任

4、工作責任：

243、根據公司戰略發展制訂公司培訓計劃、培訓費用、培訓總結工作。244、制訂公司培訓制度及建立完善的培訓體系

245、協助各部門，制訂實施監督各部門的業務培訓計劃。246、組織統籌監督公司各部對員工的培訓及考評工作。247、組織安排對新員工進行職前培訓。

248、組織管理、業務短訓班、研討班、講座等培訓活動。249、合理安排培訓人員，檢查培訓質量，組織人員考核。250、組織編寫、翻譯、審核培訓教材及資料。251、負責教學儀器設備的保養、維修及購置。

252、管理和控制外派學習的員工，審核員工申請報銷業余學習的學費。253、負責公司企業文化建設的策劃、安排組織實施工作。254、完成企業管理副總經理臨時交待的工作。（三十三）崗位描述 培訓主任

1、職務名稱：培訓主任

2、直接上級：培訓部經理

3、本職工作：組織公司員工培訓

4、工作責任：

255、協助經理制訂和實施公司培訓計劃、培訓費用、培訓總結工作。256、協助各部門，制訂實施監督各部門的業務培訓計劃。

257、協助經理作好新員工職前培訓，內容包括：公司歷史、合同制、安全、消防、環境衛生、設施、服務項目介紹、職業道德、員工手冊和基礎英語的培訓。258、組織管理、業務短訓班、研討班、講座等培訓活動。259、合理安排培訓人員，檢查培訓質量，組織人員考核。260、協助經理組織編寫、翻譯、審核培訓教材及資料。261、協助經理做好教學儀器設備的保養、維修及購置。262、收集外部培訓信息,了解培訓動態并及時向經理反饋。263、協助經理作好公司企業文化建設的策劃、組織實施工作。264、完成培訓部經理臨時交待的工作。（三十四）崗位描述 車隊長

1、職務名稱：車隊長

2、直接上級：人事行政部經理

3、工作責任：

265、負責車隊監督管理及統籌調度工作。

266、負責管理公司車輛使用情況及非工作時間車輛安排的工作。267、負責調解及處理各部門對車隊服務質量的投訴。268、負責監督司機的出勤、紀律、服務態度情況。

269、負責監督司機自覺搞好車輛車容、車輛清潔、衛生，保持車輛里外干凈舒適。270、負責司機的評述及培訓。271、負責車輛費用的使用情況監控。

272、負責車輛質量鑒定，定期保養、維修等事務管理（含公司摩托車）。負責車輛路費、保險、年審業務辦理。

273、協助處理交通事故，定期組織司機安全學習（包括摩托車駕駛員）。274、完成人事行政部經理臨時交待的任務。（三十五）崗位描述 司機

1、職務名稱：司機

2、直接上級：車隊隊長

3、本職工作：

275、根據公司統籌調度安排準時出車。

276、自覺搞好車輛車容、車輛清潔、衛生，保持車輛里外干凈舒適。

277、負責車輛質量鑒定，定期保養、維修等事務管理（含公司摩托車）。負責車輛路費、保險、年審業務辦理。

278、協助處理交通事故，定期參加司機安全學習（包括摩托車駕駛員）。279、完成車隊隊長臨時交待的任務。（三十六）崗位描述 公關部經理

1、職務名稱：公關部經理兼總經理秘書

2、直接上級：企業經營管理中心副總經理

3、直接下屬：公關秘書

1、本職工作：

280、負責樹立公司良好的形象。

281、負責公司對外有關單位、go-vern-ment職能部門的聯系、溝通工作。282、參與公司重大新聞發布會組織籌備工作。283、接待重要賓客的來訪。284、接待重要業務單位來訪。285、經常調查研究、收集整理有關資料，了解國內外有關的經濟政策和行業發展情況。286、負責辦理公司所需的各種go-vern-ment批文。287、主持本部門全面工作。288、完成上司安排的臨時工作。（三十七）崗位描述 物管部經理

1、職務名稱： 物管部經理

2、直接上級：企業管理副總經理

3、本職工作：負責物管部的全面工作

4、工作責任：

289、負責制訂物管部各項工作的操作程序、工作標準，并負責檢查、協調、督導各部門的工作。290、制定物管部的年、季、月度工作計劃、行政費用，草擬公司物業維護保養工作計劃。291、根據以上計劃指標，負責制定相應的實施方案和措施，在確保完成計劃指標的同時，能有效地合理調用資金。

292、負責公司物業的管理工作及后期的租售工作，并不斷完善部門內部各項管理工作。293、協助人事行政部制定本部門各崗位職責，各項工作操作程序、工作標準，招聘、培訓、考核本部門員工。

294、按層級管理的原則，領導和督促本部門員工對管區內的環境衛生、園林綠化、安全防范、公共設施、供水供電、治安保衛、交通管理、費用收支等各項工作實施全面的管理，按時、保質、保量地完成公司下達的各項經濟指標和任務，爭創文明小區。

295、加強本部門員工團結協作，公正、公平地評價員工的工作和獎懲員工，關心員工的生活，調動員工的工作積極性。

296、督促屬下員工按時催收和合理使用管理費，不得向客戶亂攤派、亂收費，并搞好與客戶的關系，豐富客戶的娛樂生活。

297、對內搞好與各部門的工作協調，對外搞好與派出所、供電、供水、郵電等有關部門的關系，爭取各方面的理解和支持，共同搞好廣場內工作。

298、負責監督管區內客戶要求與投訴的處理情況，使所轄本部全體員工逐步樹立起“科學管理、規范運作、客戶至上、服務第一”的意識，為客戶提供一個舒適環境和滿意的服務。299、完成企業管理副總經理臨時交代的工作任務。（三十八）崗位描述 財務部經理

1、職務名稱：財務部經理

2、直接上級：總經理

3、直接下屬：會計、出納

4、本職工作：公司的財和物的管理

5、工作責任：

300、負責本部門的全面工作。

301、根據公司運作和物資采購計劃，負責制定公司流動資金計劃，經總經理批準后執行，嚴格控制計劃外資金的使用。

302、嚴格執行費用報銷和資金付款的工作程序和管理規定，杜絕不合理費用的支出，對超計劃、超定額的支出必須請示總經理。

303、協助總經理核查公司流動資金的占用情況，對不合理流動資金占用提出改進意見和提高流動資金的周轉率。304、負責及時、正確、完整地編制每月、季、會議報告，搞好會議決策和效益分析。305、負責合理調度資金。

306、負責財務報表的時間性、準確性。307、負責對成本（費用）的控制。

308、有權拒絕手續不齊和不符合財務規定的報銷。309、有權檢查成本計劃的執行情況。

310、有權審核各項目的經濟合同，有權匯同各專業律師審核督促公款回收。

311、資金流動情況保密工作。（三十九）崗位描述 會 計

1、職務名稱：會計

2、直接上級：財務部經理

3、工作責任：

312、負責公司財務核算工作。

313、協助經理監控各部門資金開支情況。

314、負責辦理公司各項報票、收據和編制收付、轉憑證。

315、負責財務處理；稅務、工商事務處理；應付款；信用調查；信用判斷；控制財務報表。

316、資金流動情況保密工作。（四十）崗位描述 出 納

1、職務名稱：出納

2、直接上級：財務部經理

3、工作責任：

317、負責現金支付。

318、處理報銷事項。

319、接受審查，原始憑證，保證其合法性和準確性。320、做記記帳憑證。

321、每日進行帳、款盤存，做好日審。

322、對憑證進行日結，日結后的憑證交會計收存。

323、每日將現金存入銀行，定期對帳。

324、做好現金日記帳和銀行存款帳。

325、填寫收支、存款日報表，報財務部經理。

326、掌管保險柜。

327、資金流動情況保密工作。

328、對原始憑證的合法性負責。

329、對現金日記帳和銀行存款帳的正確負責。330、對現金安全負責。

6、主要權力：

331、如報銷單據不合法及公司有關規定的，有拒絕付款的權力。332、對任何人不合手續的提取現金有拒絕的權力。（四十一）崗位描述 總經理秘書

1、職務名稱：總經理秘書

2、直接上級：總經理

3、直接責任：

333、協助總經理負責公司的運作，協調、監督公司屬下各職能部門的運作狀態。

334、協助總經理根據公司運作狀態，進行經濟活動分析，經常向總經理提出可行性的建議，做好參謀。

335、協助總經理制定公司重大的經營管理方案。

336、檢查、監督各部門的工作進展情況，協助處理違規事件和重大問題，并跟進、協調及時上報。337、受總經理委派，代表出席有關業務會議。

338、忠實執行，積極完成總經理委派的各項任務。負責整理總經理的各類資料、文件并分類、保管及歸檔。

339、負責總經理的對外聯絡、來電、來訪、記錄及禮儀服務。340、負責總經理資料文件的打印、復印、收發及登記。341、負責收集及統計匯總總經理所需的各類報表。342、負責編排總經理的工作日程表。

343、負責籌備總經理召開的會議，并做好會議記錄。344、負責公司各類單據上呈總經理審批與發放管理。345、負責總經辦的其它后勤工作。

346、完成總經理臨時安排的各項工作任務。

五、**房地產開發有限公司崗位編制一覽表 部門 職 位 定編

人數 學歷 性別 年齡 專業年限 專業 備注 總 經

辦 總經理 1 營銷策劃中心副總經理 1 大學 男 40-50歲 10年 工商管理 工程管理中心副總經理 1 大學 男 35-50歲 10年 工民建 綜合管理中心總經理 1 大學 男/女 35-45歲 10年以上 工商管理 總經理秘書 1 大學 女 25-35歲 2年以上 中文、外語 財務部經理 1 大專 男/女 28-45歲 5年以上 財經、會計 會 計 1 大專 男/女 25-35歲 2年以上 會計 出 納 1 大專 女 25-35歲 2年以上 會計 營銷策劃 中 心 策 劃

部 策劃部經理 1 大學 男/女 30-45歲 5年以上 營銷、策劃 策劃助理 2 大學 男/女 25-40歲 3年以上 營銷、策劃 文 案 3 大學 男/女 25-35歲 2年以上 營銷、策劃 銷 售

部 銷售部經理 1 大學 男/女 28-35歲 4年以上 營銷 銷售部主任 3 大專 男/女 25-35歲 3年以上 營銷 銷售員 10 大學 男/女 20-30歲 1年以上 營銷 售后服務主任 1 大專 男/女 25-40歲 3年以上 營銷 服務員 2 大專 男/女 25-40歲 1年以上 營銷 工程管理中心 設 計

部 設計部經理 1 大專 男/女 25-35歲 4年以上 裝修設計 設計師 2 大專 男/女 23-30歲 1年以上 裝修設計 工 程

部 工程部經理 1 大專 男 30-45歲 5年以上 工民建 施工主管 3 大專 男 25-40歲 3年以上 工民建 總 工

室 總工程師 1 大專 男 35-50歲 10年以上 工民建、水電 質檢工程師 2 大專 男 25-35歲 3年以上 工民建、水電 安檢工程師 2 高中 男 25-35歲 3年以上 工民建、水電 裝 修

部 裝修部經理 1 大專 男 25-35歲 5年以上 工民建 施工主管 3 高中 男/女 25-40歲 3年以上 工民建、水電 預決

算部 預決算部經理 1 高中 男/女 20-35歲 5年以上 有預算員證 預決算員 2 高中 男 20-35歲 3年以上 有預算員證

項目拓展部 開發部經理 1 大學 男/女 25-35 5年以上 房地產管理 開發助理 2 大學 男/女 23-30 2年以上 房地產管理

部門 職 位 定編

人數 學歷 性別 年齡 專業年限 專業 備注

企業管理中心 公關部 公關部經理 1 大專 女 22-35歲 2年以上 文秘 人 事 行 政

部 人事行政部經理 1 大學 男/女 30-45歲 5年以上 人力資源管理/工商管理 人事助理 1 大學 男/女 25-35歲 3年以上 人力資源管理/工商管理 行政秘書 1 大學 女 25-35歲 3年以上 中文

培訓經理 1 大學 男/女 25-35歲 3年以上 人力資源管理/工商管理 培訓主任 1 大學 男/女 25-35歲 2年以上 人力資源管理/工商管理 文員 2 大專 女 20-30歲 1年以上 中文/英文 車隊長 1 高中 男 30-45歲 5年以上 A牌駕照 司機 1 高中 男 25-40歲 3年以上 B牌駕照

物業管理部經理 1 大學 男/女 30-45歲 5年以上 持有物業管理上崗證 說明：以上崗位及人數根據公司發展需要，逐步逐批增設崗位及增加人員。房地產公司的部門設置與運作流程

工程部管理制度及措施

一、工程部的組織機構設置

（一）工程部組織機構的設置原則： １、精干高效的原則 ２、靈活彈性的原則

（二）工程部組織機構設置 １、工程部的編制

根據公司的總體要求和工程部目前的工作任務量，在目前僅有一個工程項目的情況下，工程部的編制為４人。隨著工程任務量的增加和其他工程項目的開展，工程部的編制會進行調整。根據開展項目的情況每個項目增加4人。２、工程部的崗位設置

目前運做一個項目情況下工程部設置為工程部經理兼項目經理崗位１個；土建裝修工程、綠化工程管理兼土建裝修工程、綠化工程預算員、資料管理員崗位１個；電氣工程、電氣相關市政工程管理兼電氣工程、相關市政工程預算員資料管理員崗位１個；員崗位１個。

以后每增加一個項目相應增加四個崗位：項目經理一個，各專業管理人員各一個（同上）。項目竣工移交后工程部項目管理崗位隨之撤消，根據工程部實際情況和項目人員的表現情況進行工程部崗位重新調整安排。

（三）工程部組織機構圖

二、工程部部門及崗位職責

（一）工程部部門職責：

1、配合研發中心、開發部、銷售部等部門進行項目前期運作。

2、工程部全面負責工程開工前的準備及審查工作。

3、負責工程項目和監理單位招投標工作。

4、協調承包商、監理、設計及相關單位之間的關系。

5、負責對承包商、監理、設計單位的管理工作。

6、負責工程施工過程中質量、進度、現場及投資的控制管理。

7、負責工程竣工驗收及移交工作。

8、對工程管理過程中的文件、資料進行管理。

（二）工程部經理崗位職責：

1、負責工程部的日常管理工作。

2、配合研發中心、開發部、銷售部等部門進行項目前期運作，提出合理化建議。

3、負責組織工程的招投標工作。

（1）對承包商、監理單位進行考察、評價。

（2）組織編制招投標文件，選擇投標單位或進行邀標。（3）組織投標單位進行現場踏勘和答疑。（4）組織評標和開標工作，確定中標單位。（5）參與合同談判與合同的簽定。

4、負責項目管理。

（1）負責項目的人員管理。包括人員的調配、考核、獎懲等方面的管理。

（2）項目的目標管理：對項目的整體目標進行明確下達，并將目標進行分解，做到責任到位，并對目標完成情況進行監督檢查和調整。

（3）對項目施工準備、施工進度、質量、現場管理、投資控制進行審核、監督檢查。（4）對施工過程中出現的重大問題進行決策和處理。（5）負責審核施工材料的選用和對材料供應商的評價。

（6）負責組織工程中新材料、新工藝、新結構、新技術的技術論證、審核。（7）對《施工組織設計/方案》重大技術措施和經濟方案的初步審查意見審核。（8）對工程中出現的不合格處理方案進行審批，并對結果進行確認。（9）組織竣工驗收及移交。

（10）監督檢查工程和項目文件資料的管理。

（11）負責各項目之間的資源調配，與工程管理相關各部門、單位進行溝通平衡。

5、負責工程監理的管理。

（1）對監理單位提交的《項目監理規劃》進行審核。

（2）根據監理聘用合同對監理單位的工作進行監督檢查和考核。

（3）對監理單位提出的工程實施與工程管理過程中的重要問題給予及時解決。協調其與相關單位之間的關系。

（4）負責監理費用控制與結算。

6、負責與設計單位協調（1）參與設計單位的選擇。（2）參與設計方案的選擇工作。（3）組織工程技術人員進行圖紙預審。

（4）委托監理單位組織圖紙會審，對會審中提出的共性問題和技術難題協調擬訂解決辦法。（5）協調設計單位與相關單位之間的關系。（6）對施工中各方提出的變更要求進行審查控制。（7）對設計費用進行控制。

7、負責整個施工過程中各相關單位的協調。

（三）項目經理崗位職責

1、配合工程部經理做好工程前期運作及招投標工作。

2、負責項目的整體運作和管理

（1）項目開工準備階段，負責編制《項目開工監督管理計劃》，并報工程部經理批準。（2）負責向各承包單位正式發出《工程施工管理配合要求》。（3）開工準備階段應對開工必須具備的文件和資料進行核實。

（4）組織設計圖紙會審、設計交底工作，對設計交底工作的過程及結果進行檢查。

（5）組織專業工程師對監理單位及施工單位《施工監理規劃》、《施工組織設計/方案》進行審查。

（6）組織專業工程師及相關部門對《施工組織設計/方案》中重大技術措施和經濟方案進行初步審查，提出審查意見。

（7）對《施工組織設計/方案》中的新技術、新材料、新工藝的應用，以及可能導致工期、造價等變動的因素，結合監理單位的審

研發部、設計部或研發中心，小的房地產公司是不設置的，一般都是比較大的房地產公司才設置這個部門。崗位職責 1.2.1 經理

a)組織進行市場調研和項目可行性分析，組織編制《市場調研報告》和《土地儲備報告》； b)組織編制《項目建議書》和《可行性研究報告》,組織召開各類評審會議；

c)組織制定《項目管理規劃》，聽取各部門意見，合理安排項目進度和分包商的選擇；

d)組織確定設計要求，審核《設計任務書》，組織項目前期方案、施工圖及項目環境配套設計，組織設計評審會議，并做好與其他部門所負責配套的配合、協調； e)全面負責部門內部管理。1.2.2 市場調研及分析

a)制訂市場調研計劃，對房地產市場各開發項目進行市場普查和追蹤調查，包括：地理區位、規模、環境、配套及智能化等；

b)對調查個案進行項目分析，形成市場調研報告；

c)搜集、整理國家相關行業政策及資料，搜集可開發土地信息。1.2.3 項目前期策劃

a)了解國家及地方相關產業政策，了解天津市土地發展遠景規劃和相應地塊控規情況； b)尋找可開發土地，建立土地儲備檔案；

c)提出地塊開發建議，編制《項目建議書》和《可行性研究報告》，記錄相關評審記錄，從專業角度出發，提出項目開發構想，并組織各部門做好評審；

d)編制《項目管理規劃》，合理安排工程進度和分包商的選擇。1.2.4 項目方案及施工圖設計

a)項目立項后，會同公司相關部門通過對項目開發定位、開發成本的估算和規劃用地范圍圖及規劃要點提出對項目整體設計思路，提出項目配套標準和使用新型建材及設備的建議； b)會同公司各相關部門的設計意見，編制《項目設計任務書》；

c)委托設計單位進行方案設計至擴初階段，對設計進度和質量進行監督、控制，對設計成果進行驗收；

d)組織設計評審會議，綜合公司相關部門意見，及時通知設計單位進行相應設計調整，并確保項目通過項目報批報建；

e)做好設計方案的技術交底，并綜合各相關部門意見委托施工圖設計；

f)與工程部、開發部及銷售部組織確定房型（精裝修）、面積、外立面等相關配套標準； g)做好對施工圖進度、質量的監督和驗收，負責與施工、監理單位進行技術交底。h)負責設計變更，及時向設計單位提出變更要求，并監督執行。1.2.5 項目環境方案及施工圖設計

a)根據項目前期方案和項目配套標準要求，會同公司相關部門提出的設計建議，編制《項目設計任務書》；

b)評價、選擇設計單位，進行方案及施工圖設計，對設計進度和質量進行監督、控制，對設計成果進行驗收；

c)組織設計評審會議，綜合公司相關部門意見，及時通知設計單位進行相應設計調整，保證環境項目的順利實施；

d)做好設計交底，配合工程部做好現場施工監督。

e)負責設計變更，及時向設計單位提出變更要求，并監督執行。1.2.6 企業形象及品牌宣傳

a)宣傳公司形象，制定公司品牌發展戰略規劃；

b)公司VIS視覺識別系統完善、規范與檢核，對外樹立公司形象； c)做好媒體整合，與媒體保持良好溝通；

d)組織公司對外宣傳活動，推動、完善公司文化理念；

e)協助綜合管理部制訂員工行為規范，做好員工企業文化理念的培訓。1.2.7 內勤、資料

a)收集、整理相關文件資料，組織落實會務安排； b)負責質量記錄的管理、移交； c)本部門內部事務管理。

現將房地產工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。

一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產開發公司的準備工作

在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。

第二部分，行政審批部分

根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。

4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公共安全專家消防支隊、公共安全專家交警支隊、教育局、水利局、城市管理者局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。

5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。

2、公共安全專家消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公共安全專家局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。

7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。

9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公共安全專家消防支隊進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。

開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。

3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公共安全專家消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》