第一篇：南昌市老工業用地更新調研報告

城規班1201 小組成員?吳佳晟?孫婷?鐘嫣紅?陳婧珺?任敏南昌市老工業用地更新調研報告

前言

南昌的工業地產起步比較晚，目前還處于初級階段。主要表現為工業地產市場參與的投資主體主要為政府及政府控制的國有企業，外資和民營企業參與的較少。

在發展初期，工業地產更多表現為政府一個招商引資的工具，以滿足其解決就業、拉動GDP、增加稅收的需要。因而，原來的工業地產開發和使用仍處于非常初級的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業投資落戶，吸引的企業大多是勞動密集型的低端行業，在推動地方經濟發展和提高產業高度集中并沒有發揮出預期的作用和效果。

而近年來卻發生了轉變。

經過一星期對南昌市老工業用地更新調研專題的實習，我們小組成員不僅從中得到訓練，提高了分析城市問題的能力，而且也學會了運用綜合、全面、系統觀點和從宏觀到微觀的思維方式看待和分析城市現狀和問題。與此同時，也提高了我們對空間環境進行綜合分析與評價的能力。

我們小組最先是去了下羅調研的，讓我們先談談南昌市青山湖區下羅村楓林西大街：

現狀篇:

一、南昌市老工業用地區位及空間形態分析 1.調研地址：南昌市青山湖區下羅村楓林西大街 2.空間形態分析：

（1）用地外部幾何形體：

（2）各種功能地域分異格局：

前：

后：

(3)道路：

（4）建筑空間組織和面貌：

二、南昌市老工業用地土地利用現狀、問題與對策分析

1.土地利用現狀：南昌市土地利用現狀面積是在土地資源詳查和變更調查基礎上，匯總各分類土地面積數據獲得的。據統計，至2005年底，南昌市轄區內土地總面積為743218.34公頃，其中農用地473761.63公頃，建設用地86377.85公頃，未利用地183078.86公頃，占全市土地總面積比重分別為63.74%、11.63%、24.63%。2.土地利用問題：

（1）農村居民點用地布局分散，基礎設施建設成本高。教育、文化、衛生、環保、家政等服務業落后，有的至今尚未起的要求。（2）農村居民點整理投資不足，整理難度大許多農村的村民在經濟好轉后不愿居住在原有的自然村，逐步自行出資向中心村或是規劃新居民點搬遷，搬遷后的老宅基地沒有復墾利用，形成

許多“空心村”。此外，許多村莊內部存在著廢棄地、閑置地等，這些土地平整后完全可以作為宅基地使用。但平整土地的投資大，在缺乏政府資助和集體經濟薄弱的情況下，農民建房往往避開廢棄地、閑置地，而選擇無需平整、投資少的耕地建房，造成農村耕地減少。

（3）農村居民點環境質量差農村雖有較為清潔的空氣，受經濟條件和傳統習慣的影響，多數居民點的環境狀況堪憂。目前，南昌市農村居民點設施普遍簡陋，土地利用結構不合理，道路、排污等基礎設施缺乏，表現為牲畜棚緊鄰住房，排水、排污等處理簡單，居住環境較差。

(4)農村居民點管理缺位，違法用地現象時有發生《土地管理法》頒布實施，各地雖采取了多種形式和方法進行有關法律法規的宣傳，但總體的效果并不明顯。當然這也不能排除法制宣傳的力度不夠，執法力度不強的因素，使農村建房違法用地現象時有發生，或不批就占，或少批多占，或批此占彼。國土資源部門在執法過程中不缺少可操作性的法律依據。保護和改善生態環境，防治污染和其他公害，加強綠化和村容鎮貌、環境衛生建設。

3.對策分析：

（1）制定科學的用地標準

根據法律法規確定適宜的村莊人均建設用地標準，把人均建設用地標準為約束性指標，并根據不同地區土地資源和群眾的生產生活習

慣，制定出公平合理的建設規劃，既要合理充分利用土地資源，又要保證居民的住房質量和生產生活需求。（2）合理安排規劃建設用地

在現有房屋的基礎之上，規劃引導，盡最大可能保證村莊的街道暢通，杜絕“死胡同”。在征求居民意見的前提下，盡量統一房屋建設，營造良好的村容村貌。

(3)基礎設施的建設和維護

根據個村莊不同的情況，通過政府撥款、集資、融資、村民義務工等方式，積極建設農村基礎設施。建設好農村給排水設施、體育健身設施、文化教育設施等，是土地資源真正地造福居民。另外，還應通過培訓教育、義務勞動等方式，努力維護好已經建設好并投入使用的設施。同時，也應栽些花草樹木，提高居住環境水平

（4.）盤活建設用地資源

一是要按照一戶一宅的原則，妥善解決好農戶住新房閑舊屋的問題。二是要處理好國家、集體單位在農村閑置的土地。三是要搞好無人村舊宅基地復墾和荒蕪土地復耕、利用。(5.)加強執法力度，優化土地管理

加強執法監督力度，嚴懲越權批地現實非法占地的問題，對非法占地用地地人或單位要從嚴從重嚴肅處理，確保土地資源的合理有序可持續利用。另外還要積極推進土地市場建設，依法規范土地市場秩序，堅持做到依法批地，依法用地，加強土地執法監

察工作，強化土地信訪工作，維護好群眾利益和農村穩定，大力開展宣傳活動，為建設社會主義新農村營造良好的輿論氛圍。在此基礎上，政府部門和村委會也應協調好建設用地和農業用地的關系，努力緩解土地資源緊張的局面。

三、南昌市老工業用地交通問題: 南昌市的交通設施沒有一個合理有序的宏觀布局，城區建筑密集，沒有足夠的空間。改革開放以來，先后改造和拓寬的城區主要交通干道，修建了環線、立交橋等交通設施，如：南昌老城區內主要道路交叉口都實現了信號燈控制，在八一大道、撫河路沿線建設了一批行人過街地下道等，大大緩解了南昌市的交通擁擠狀況，改善了交通安全和交通質量。但是，一方面由于交通量的持續增長，另一方面由于交通設施的修建又誘發了大量新的交通需求，而且，各路口轉向、信號控制之間缺乏協調，車輛頻繁啟停，交通時空的利用效率并不高。過街地道口設置在路面或非機動車道上，一般寬度也比較大，限制了交叉口的拓寬，易造成交通堵塞。南昌市部分主次干道上沒有設隔離欄，機動車、非機動車竄道嚴重，影響車輛、行人正常通行。所以盡管修建了大量的交通設施，加強了交通管理，完善了交叉口信號控制系統和交通監控、指揮系統，建立了交通信息廣播電臺，南昌市的交通擁擠狀況依然十分嚴重，尤其在舊城區可以說是有增無減。

四、南昌市老工業用地基礎設施、公共設施配置狀況、問題及分析： 1.基礎設施配置狀況：

能源設施：包括電力、煤氣、天然氣、液化石油氣、暖氣和新興

太陽能設施等；

供、排水設施：包括水資源保護、自來水廠、供水管網、排水和污水處理；

交通設施：分為對外交通設施和對內交通設施。前者包括航空、鐵路、航運、長途汽 車 和高速公路；后者包括道路、橋梁、隧道、地鐵、輕軌高架、公共交通、出租汽車、停車場、輪渡等；

郵電通信設施：如郵政、電報、固定電話、移動電話、互聯網、廣播電視等。

環保設施：如園林綠化、垃圾收集與處理、污染治理等。

防災設施：如消防、防汛、防震、防臺風、防風沙、防地面沉降、防空等

2．公共設施配置狀況：為市民提供公共服務產品的各種公共性、服務性設施，按照具體的項目特點可分為教育、醫療衛生、文化娛樂、交通、體育、社會福利與保障、行政管理與社區服務、郵政電信和商業金融服務等。3．問題及分析：

（1）大多數企業用工規模不大，除了高管人員有住宿的公寓或房間外，一般工人住宿條件差，職工生活設備也很簡陋。園區內也只有為數不多的幾家食品小吃部、小賣部。職工購物、小吃或夜宵路遠不便。

（2）職工文化、體育、精神生活的設施設備也很欠缺，如無數字電視、體育活動場所；無讀書室、郵政、銀行服務網點。職工下班

后的業余時間找不到合適的場所消費，職工寄信、郵錢都要跑到中心地段辦理。

（3）大多數企業無黨、團、婦女組織，有些企業無工會組織，職工的精神生活和權益維護無組織保障，企業與職工之間缺少了溝通的橋梁。

五、南昌市老工業用地綠地、環境問題

1.綠地問題:南昌老工業用地綠地的量還是可以的，畢竟南昌的綠地覆蓋率還是不錯的，所以工業園區也比較注重綠化。

2.環境問題：南昌老工業用地的環境因為有了比較多的綠化，所以環境與空氣顯然是可以接受的，但是工人自身素質也要提高，不要亂扔垃圾，破壞了環境。

目前南昌市老工業用地改造的基本情況及更新類型有更新為住宅小區、文化生活館、公園等。下面由我們來介紹南昌老工業用地更新為文化生活館的例子：樟樹林。

樟樹林文化生活公園位于江西省南昌市佘山路66號，原為江西化纖廠，占地面積約100畝，建筑面積約為6.2萬平方米，整個園區內有207棵樟樹。

南昌樟樹林文化創意生活主題公園是在原來的南柴、江拖、洪鋼、江紙、江西化纖廠有等老工業區基礎上因地制宜改造而來，這些老工廠，在過去很長一段時間內，幾乎都是這座城市的代名詞，如今，宛如一場鳳凰涅槃，經過脫胎換骨、浴火重生之后，又將成為這個城市記憶和精神的一部分。

據我們小組調查，南昌樟樹林文化生活館和南昌699主題公園的設計靈感是來自于同一人。由于我小組并未調查699公園，所以在此并不多做對比。

之前也有提到，樟樹林是在原來的南柴、江拖、洪鋼、江紙、江西化纖廠有等老工業區基礎上因地制宜改造而來，但是今天的樟樹林依然保留了部分老廠房以及一些機械。

上面這張圖片是一個大型煙囪，不難想象這里原來的面貌，但是現在這里被改造成了一個音樂餐廳。雖然我不知道由于什么

原因使得它的的窗戶上貼了“店面轉讓”。現在讓我們看看它現在的樣子吧 想必在這樣一個地方用餐會是一件很舒服的事吧。

此外，樟樹林八千錠曾是化纖廠的生產主車間，八千臺紗錠梭梭作響，凝固了一個時代的聲音和記憶，如今為樟樹林核心功能區。典型的包豪斯風格建筑，鋸齒狀的建筑輪廓線及7米挑高空間，非常適合LOFT工作室對創作、辦公、銷售的復合空間的需求。曾經的地下通風室如今為300個停車位的地下停車場。

八千錠北半部分為“LOFT文創區”，集中孵化非遺創作、現代設計、現代服務等小微企業，并將創作、展示、銷售、體驗復合成“辦公商業”。

以“南昌瓷板畫”、“江南藝術館”為代表的非遺項目，向人們展示了瓷繪畫的肌理藝術和景瓷的最新工藝成果。

以“第三小鎮”為代表的現代視覺產業，向人們展示了軟裝行業的魅力和生機。

這是我們在樟樹林拍的一些圖片

也許有的城市，結合當地文化軟實力真正使原來的老廠區煥發了新的創意之光，從而在整體上提升了城市的文化品位，而有的城市，因為軟實力的欠缺，最終使“創意”流產或者成為一種噱頭，存留的僅僅是集購物、休閑、娛樂、生活為一體的商業生活區，這一點，正是我所擔憂的。

自近代以來，中國學習外國，未有一項不學變樣的。物質文明漸成物欲橫流，精神文明只見精神鴉片。當然，我們也可以將其解釋為另一種“中國特色”。按部就班，未必皆成正果；倒行逆施，未必不見成功。今人量力而行，活學活用，也是應有之意。就文化創意而言，其根本上還是仿照西方的模式，又將傳統元素滲透其中，美其名曰創意或創新。但是，真正意義上的創意，應該是原發性的，應該是前人所未有的事業，應該能給生活在熙攘都市中的心靈帶來一種愉悅。所以，我期待著，樟樹林，會讓我們感到愉悅，會為這個城市注入新的活力。

更新篇

1.南昌市老工業用地土地征購問題和土地流轉問題 樟樹林簡介: 江西樟樹林文化生活公園有限公司是樟樹林文化生活公園的全程開發運營商，項目從策劃、開發和后期運營管理均由江西樟樹林文化生活公園有限公司全程負責。公司秉承“正德厚生，臻于至善”的理念，在江西化纖廠老廠房和工業文化積淀的基礎上，用創意+文化的理念，打造江西首個創意商業綜合體。

江西樟樹林文化生活公園有限公司的母公司江西聚融投資有限責任公司是一家投資管理公司，公司秉承“誠信、穩健、創新、高效”的經營理念，經過10多年的發展,目前投資涉及的行業包括金融、礦產開采、住宅地產、餐飲、酒店等行業，資產超過10億人民幣，并在2009年確定了未來十年發展戰略。確立以“創意商業地產為核心，金融為支撐，逐步調整優化其他產業”的經營戰略。在當年啟動了創意商業地產的開拓工作----樟樹林文化生活公園。

樟樹林文化生活公園是江西首個集工業遺產旅游、綠色生態旅游、創意文化旅游為一體的“創意商業公園”，以中產階層為主要客群，兼顧機構組織、年輕時尚和商務旅游等群體，提供集休閑娛樂、特色商業、運動健身、餐飲旅居、創意辦公為一體的365天x24小時一站式城市休閑服務平臺。

土地收購價要與原土地使用權人協商

據了解，土地儲備及實施方案應當包括以下內容：土地的四至范圍、面積、現狀；土地的權屬、用地手續批準情況；儲備用地的控制性詳細規劃或者地塊的規劃條件；征地補償費用、拆遷安置補償費用、收購補償費用、前期開發整理費用、財務費用等土地儲備支出；安置房源、安置用地、產業用地的規模等。

市民比較關注的是征地補償費用。辦法出臺之前，市民只是被動看政府公告之后才知道自己的地被征收后會補償多少錢，而明天開始就不會這樣了，被征地的市民可能在公告出臺之前就大概知道自己使用的土地的補償標準。

按照新的辦法，對于預備征收的土地，市土地儲備機構選擇有資質的評估機構對擬收購的土地及其地上建（構）筑物進行評估，并依據評估結果與原土地使用權人協商收購價格。2.南昌老工業用地改造的基本情況及更新類型

樟樹林：江西省首席創意商業公園

樟樹林文化生活公園，位于東湖區佘山路66號，占地約110畝，其前身是江西化纖廠，如今已成為是南昌首個由老工廠改造的商業項目。樟樹林文化生活公園，在保留原江西化纖廠數十年香樟和建筑外貌的基礎上，修舊如舊，在濃郁的樟樹香氣中，透過懷舊而立體的建筑，注入時尚文化元素，成為經典懷舊與現代文化的完美結合。

四個區域：風格各異 業態豐富

樟樹林是江西省首席創意商業公園，也是江西首個以休閑娛樂為主題的特色升級商業綜合體。主要分為“香樟谷”、“八千錠”、“尚都匯”、“體博會”四個區域。

香樟谷，曾經的企業辦公區，因樓前兩旁樟樹香氣襲人而得名。如今已被打造成創意精品酒店、空中花園餐廳，香郁茶坊，該區主要發揮其原有的生態綠化、香樟密布的優勢，將其打造為都市田園風貌的生態低碳生活體驗區。

八千錠，曾經的紡紗車間，因可同時織紗八千錠而得名。這里引入了大量具有地方文化特色的創意作坊，如提供瓷器定做、手工定做、蠟像藝術品、江西瓷板畫、江南藝術館等獨領南昌風尚的商業集群。

更具特色的是“尚都匯”，曾經的鍋爐房，經過創意改造成一個帶煙囪的酒吧，將原有粗獷的建筑空間與精致的商業業態對比形成的強烈反差美，是一個時尚潮人互動區，為年輕潮人、時尚白領提供一個時尚互動的舞臺。這里還有南昌首個IMAX巨幕高清影院，16米乘24米的震撼空間，將引領南昌觀影潮流。

綜合運動健身俱樂部“體博會”，是由曾經的工廠倉庫改造而成。室外極限運動廣場、籃球場、游泳館、室內羽毛球館等運動場所應有盡有，是市民閑暇之余鍛煉身體的好去處。

24小時一站式休閑服務

“我們打造的是24小時一站式休閑服務模式，樟樹林是南昌現在的第一，必將成為未來的唯一！”樟樹林總經理王禮瑞先生如是說，“樟樹林現在簽約入駐商戶已達85%，所有商戶都是經過篩選的，其經營思路要與樟樹林的時尚文化理念一致。”

文化創意產業真正的名至實歸，除了文化的軟環境，還需要政府強有力的引導和監督。對此，王禮瑞顯得很有信心，“政府的關注很給力，真正讓稅收和創業優惠政策落到了項目實處，周邊配套工程也得到積極推進，我相信項目一定能夠與廣大商戶一道，將樟樹林打造成‘上海新天地’、‘北京798’！樟樹林會去挖掘南昌的一些本土文化，同時保留原有建筑，使之成為這個城市記憶和精神的一部分！” 王禮瑞還透露，“明年樟樹林將會再擴建一個區域‘香樟劇場’，主要引入南昌本土特色文化，會更符合南昌人的口味。” 2.南昌老工業用地改造方法

1.時尚前衛,成為我省首席創意商業綜合體

“尚都匯”，曾經的鍋爐房，經過創意改造成一個帶煙囪的酒吧，將原有粗獷的建筑空間與精致的商業業態對比形成的強烈反差美，是一個時尚潮人互動區，為年輕潮人、時尚白領提供一個時尚互動的舞臺。這里還有南昌首個IMAX巨幕高清影院，16米乘24米的震撼空間，將引領南昌觀影潮流。

2.保留原貌,為國企改革走出了一條新路

樟樹林會去挖掘南昌的一些本土文化，同時保留原有建筑，使之成為這個城市記憶和精神的一部分！” 王禮瑞還透露，“明年樟樹林將會再擴建一個區域‘香樟劇場’，主要引入南昌本土特色文化，會更符合南昌人的口味。”

2.修舊如新,讓都市工廠成為永遠的記憶

八千錠，曾經的紡紗車間，因可同時織紗八千錠而得名。這里引入了大量具有地方文化特色的創意作坊，如提供瓷器定做、手工定做、蠟像藝術品、江西瓷板畫、江南藝術館等獨領南昌風尚的商業集群。通過這次艱辛的實習，雖然我們每個人都曬得好黑，但我們付出的汗水卻很值得。我們不僅長了好多見識，還增強了我們將工程技術理論知識與城市經濟發展、社會進步、法律法規、社會管理、公眾參與等多方面結合的意識及綜合運用能力，同時提高了我們文字表達水平及調查報告寫作能力。

第二篇：三門工業用地調研報告

三門工業企業用地調查報告

一、工業企業用地現狀

工業用地，指的是工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施的用地，包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地。

統計資料顯示，2007年，全縣163家規模以上工業企業，工業用地總面積為6437.3畝，平均每家工業企業用地39.49畝。由于各工業企業的行業特點、產業結構不同，對用地的需求各不相同。2007年末，我縣規模以上工業企業中，用地面積最大的企業為551.7畝，最小的僅有0.6畝。

我縣現有的規模以上工業企業中，工業用地在20畝以下的企業有94家，占企業總數的57.7%。其中，有15家企業，自身沒有土地，完全是靠租用外單位廠房、辦公室等進行生產的，占工業企業總數的9.2%，租用的工業用地面積達67478平方米。有10家企業，用地緊張，不能滿足正常生產的需要，部份租用外單位土地進行生產；有21家企業，生產用地相對充裕，有土地出租給外單位使用，占工業企業總數的12.9%；工業用地超過100畝的企業只有16家，占9.8%。

二、工業用地存在的主要問題

1、建設用地指標嚴重不足。2007年省國土資源廳下達給我縣的新增建設用地控制指標只有790畝，遠遠不能滿足全縣2000余畝工業用地指標的需求。面對著國家嚴格的土地管理政策，工業企業無可奈何。“真心要土地的沒土地，不用土地的畫地為牢，長期閑置不用”。不少企業家反映，由于工業用地無法落實，企業不得不遷往外地或在外地新設分廠。

2008年我縣工業用地壓力仍很大。根據調查和統計，2008年我縣有48家規模以上工業企業因擴大再生產需要土地2218.8畝，平均每家企業需要46.23畝。其中，需要增加工業用地100畝以上的企業7家，這7家企業需要工業用地990畝，占全縣總需要量的44.6%。而2008年省國土廳下達給我縣的用地指標為805畝，缺口較大。

2、工業用地產出偏低。我縣工業用地產出居于全市落后水平，畝均產值處于全市倒數第二，畝均稅收處于全市末位，并且行業之間差距較大。畝均產值最高與最低的差距較大，畝均產出較低企業廠房建筑以一層為主，并且普遍存在企業內部土地利用不足，有土地閑置現象。

３、土地利用率不高。在（國發［2006］31號）文件下達之前，我縣的工業用地都是采用協議出讓方式供地的，土地價格普遍偏低。優惠的地價，導致一些企業盲目圈地，部份企業占地面積大于企業實際所需的土地，造成大量土地征而不用被閑置。絕大部分工業企業廠房只建造一層，建筑容積率小，空間利用率不高，土地集約利用水平偏低。

4、政策把關不嚴。企業在取得土地后，未按有關規定建設，有關部門監管不到位。如投資密度，建筑容積率等問題。

三、緩解工業用地緊張狀況的建議

1、要更新理念，提高認識。土地資源是有限的，上級下達給我們的用地指標也是有限的，因此，我們要轉變傳統的用地觀念，充分認識到節約集約用地的重要性、必要性和緊迫性，增強節約集約用地的責任感，珍惜現存的每一寸土地，使現有的土地資源能發揮出更大的作用。

2、規范操作，減少浪費。有關部門應認真執行國務院關于“工業用地必須全部采用招標拍賣掛牌方式出讓”的規定，進一步完善和規范工業用地公開出讓的各項制度和操作程序，徹底扭轉我縣工業用地因地價過低造成粗放用地和浪費土地的現象，促進土地的高效利用。

３、要提高工業用地產出率。要認真分析我縣工業用地產出率不高的原因，確立以“畝產論英雄”的觀念，提高單位面積土地的產出率，在有限的土地上創造出更大的財富。

4、要提高土地的利用率。針對我縣工業企業廠房層次偏低的實際，可適當走“借天生地”的路子，倡導廠房向高空發展，嚴格限制單層廠房，鼓勵支持企業建造多層、高層廠房，爭取在一定程度上緩解經濟社會快速發展對土地帶來的壓力，提高土地的利用率。同時，對一些“隱藏”的閑置土地，有關部門要切實做好協調工作，盤活閑置土地，使閑置土地“活躍”起來，從而發揮土地其應有的作用。

5、要采取措施增加工業用地指標。通過土地整理、退草還耕等措施，置換用地指標，增加工業用地。

第三篇：工業用地現狀調研報告

提供一篇調研報告范文，作為參考！

隨著我市工業提升工程的推進，招商引資力度的加大，工業用地需求逐年增加，土地供需矛盾日益突出。挖掘存量工業用地潛力，節約集約利用土地，是當前我市工業平臺建設的重要工作。存量工業用地是指已農轉用未征收（轉而未征）、已征收未平整（征而未平）、已平整未供熟地（平而未供）和未供先用的工業用地。近期，我們在市國土局的大力支持下，對全市存量工業用地進行了全面調查，并就盤活存量工業用地作了思考，提出建議供領導參考。

一、存量工業用地基本狀況

2009年和2010年，我市抓住機遇，爭取到大量農轉用土地指標，集中報批了較多的工業用地。由于2011年我市工業空間布局作了新的調整，加之其他多種原因，造成供地率偏低存在較多的閑置工業用地。經調查至2012年4月底止，全市共有歷年來轉而未供存量土地7494.67畝，其中：工業用地6164.97畝、城市建設等其他用地1329.7畝（其中：其它建設用地684畝）。6164.97畝存量工業用地包括：未供先用工業用地632.43畝和經濟開發區區（跨江部份）轉而不用土地117.7畝。我市實際擁有可利用存量工業用地為5414.84畝，其中：轉而未征土地869.1畝，占16.05%；征而未平土地464.7畝，占8.58%；平而未供熟地4081.04畝，占75.37%。

二、存量工業用地分布與分類情況

實際擁有5414.84畝存量工業用地分布在：市級工業平臺3804.22畝,占70.26%；鄉鎮工業功能區（原二基地六功能區鄉鎮，下同。）1316.32畝，占24.31%；市級工業平臺和鄉鎮工業功能區以外的其它鄉鎮（以下簡稱其它鄉鎮）294.3畝，占5.44%。具體分布與分類情況為：

三、存量工業用地原因分析

形成工業用地轉而未供的主要原因：一是市級工業平臺和鄉鎮功能區以外的其它鄉鎮存量工業用地，基礎設施配套較差，加之入戶企業不能享受有關稅收優惠政策，企業（項目）大都不愿入駐，致使294.3畝工業用地閑置，占全市實際存量工業用地的5.44%。需要指出的是:鎮村57.4畝休閑項目、鄉的303.3畝水電站項目、269.9畝休閑項目、鎮6畝便民中心項目、鄉的3.2畝水電站項目、鎮3.9畝客運站及幼兒園項目,以及鎮3.3畝、鎮2.4畝、鄉4.8畝和鎮29.8畝共計684畝已農轉用作其它用地，因規劃調整或業主放棄項目實施等原因而長期閑置。二是受相關因素制約難以供地。如中部山工業園724.5畝農轉用土地受園區連片開發的內在要求尚未征用平整供地；街道區塊47.9畝農轉用土地與規劃中的市高新技術園選址重疊尚未啟動征用；區塊428.6畝已征農轉用土地因規劃滯后加之開發難度大尚未平整已閑置近二年之久，以上閑置工業用地占全市實際存量工業用地的22.18%。三是留空留白開發主體主動預留。如區四期214畝預留工業用地已空置兩年多而未供地，占全市實際存量用地的3.95%；一些區位條件好基礎設施配套全的區塊，如協作示范園1118.1畝、城西區725.1畝、中部工業園358.17畝，還沒有找到大項目好項目暫未供地，計2201.37畝，占全市實際存量用地的40.65%；另外，鄉鎮工業功能區內，存在為招商引資惜供因素，如鎮347.34畝，鎮239.1畝，鎮216.8畝工業用熟地均已空置近二年，計803.24畝，占全市實際存量工業用地的14.83%。四是企業未供先用，造成存量工業用地指標虛高。一方面有些開發主體為招商引資需要，默認投資企業未辦理供地手續先開工建設，另一方面受金融危機影響，一些項目主體因資金緊張或行情變化而停止項目建設等因素不愿辦理供地手續，全市共有未供先用工業用地632.43畝。

四、盤活存量工業用地的措施和建議

工業用地是稀缺資源十分寶貴。我市工業的發展需要大量的土地空間，另一方面又存在著較多的工業用地未用足。按土地管理有關法規政策規定：“農用地轉用批準后，滿兩年未實施具體征用或用地行為的，批準文件自動失效。已實施征地，滿兩年未供地的，在下達下一的農用地轉用計劃時將扣減相應指標。對用地單位閑置的土地，一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續二年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權。”可見盤活存量工業用地(包括已農轉用和已征用的其它用地)，提高供地率，既是節約集約利用土地的內在要求，又是加快我市工業提升發展的現實需要，是我市當前工業平臺建設的一項緊迫工作。為此就如何盤活用好存量工業用地提出如下措施和建議。

1、盤活轉而未供農轉用用地指標。（1）盤活尚未征用，又不符合規劃或規劃已調整，以及已放棄實施項目的農轉用指標。具體是：區（跨江部份）117.7畝轉而不用土地，街道村閑置城市建設用地72.2畝，鎮村57.4畝休閑項目，鄉的303.3畝水電站項目，鄉的3.2畝水電站項目。（2）盤活尚未征用，因毗鄰基本農田而無法進行土地平整或不能進行基礎設施配套區塊的農轉用指標。具體是：鎮二個區塊11.8畝土地，鎮桐村和上埂二個區塊57.1畝土地。（3）對一些土地已征收補償，但因建設項目放棄實施等原因閑置二年以上未利用區塊的農轉用指標。具體是：鄉的269.9畝休閑項目的農轉用指標。以上盤活轉而未供農轉用用地指標889.4畝用于市級重點工業平臺開發建設。

2、對未供先用工業用地進行清理。由市國土局牽頭，相關部門和開發主體參與，對全市632.43畝未供先用工業用地進行一次全面檢查清理。對符合區域規劃，并已開工建設或投產的未供先用工業用地的企業，要督促企業在規定時限內辦理用地出讓手續；對不符合區域規劃，或投資強度低、畝均產出少、有污染不符合環評要求的未供先用項目用地，以及圈地不建閑置二年以上的未供先用項目用地，按土地管理法規定予以收回處理。

3、加強用地管理、寬嚴有度、提高存量工業用地供地率。目前我市工業用地主要依據產業布局規劃、環境評估、投資強度、畝均稅收和建筑容積率等指標來控制項目供地。針對我市現有存量工業用地的現狀分布情況，建議按市級工業平臺、鄉鎮工業功能區和其它鄉鎮三個層次設定寬嚴有別的項目準入供地標準。對市級工業平臺內的存量工業用地，堅持高標準嚴要求，在符合產業布局規劃、項目環評要求的同時，投資強度必須達到每畝180萬元以上、畝均稅收在4萬元以上、建筑物容積率達到1︰1以上，單個項目用地原則上在30畝以上；對鄉鎮工業功能區內的存量工業用地（含開發區的城西區），上述標準要求可適度放寬；對其它鄉鎮的存量工業用地，在符合所在地區域規劃，項目不影響當地環境的前提下，可放寬投資強度、畝均稅收、建筑容積率等相關標準要求，以提高供地率，有效盤活閑置存量工業用地。

4、合理安排留空留白。工業用地留空留白由市級工業平臺承擔，并且要根據我市工業產業布局規劃做到合理安排。市級工業平臺留空留白總量控制在1000畝左右，但預留期限原則上不超過二年。同時要確保我市每年2000畝優質工業熟地滾動開發建設。

5、突出重點，用好新增工業用地指標。今后我市新增工業用地指標主要用于市級工業平臺的開發建設；對鄉鎮工業功能區新增工業用地指標應嚴格控制,僅安排少量用于既成區塊的補漏填缺；對市級工業平臺和鄉鎮工業功能區以外的其它鄉鎮不予安排新增工業用地指標。

第四篇：南昌市工業園區調研報告

南昌市**區工業園區發展的調研報告---胡昌民

工業園區是一個地區經濟加速發展的助推器，也是擴大招商引資的窗口。總體上看，我區羅亭工業園建設雖然起步較晚，但經過幾年的努力，取得了突破性的進展，為今后全區經濟健康快速發展奠定了堅實的基礎。但是，與全市其他工業園區相比，還有較大差距。主要是規模比較小，核心大企業不多，基礎設施配套不完善，產業集中度比較低。因此，為加快工業園區建設已成為區委、區政府當前工作中的一項緊迫的任務。

一、我區周邊幾個工業園的發展現狀

1、安義工業園區。江西安義工業園區是江西省政府批準設立的省級工業園區，是江西省昌九工業走廊的主體板塊，園區總體規劃面積20平方公里，建成區域達10平方公里。目前，已有美、日、泰、港、臺、粵、滬、浙、閩等地的客商入駐園區，初步形成了建筑材料、紡織服裝、高新機電、銅材加工、精細化工、醫藥食品等六大主導產業，初步形成“新材料擔龍頭，建材挑大梁，紡織、機電唱主角”的產業布局，先后被授予“中國塑鋼門窗型材流通示范基地”和“全國中小企業創業基地”。截至2012年8月，安義工業園共落戶項目205戶，其中投產企業115戶，在建企業46戶，籌建企業39戶。2012年1-7月，園區實現工業總產值60億元，實現主營業務收入54億元，上繳稅收0.68億元，用水397.23萬噸，同比增長56%，用電10736度，同比增長23%

2、江西桑海經濟技術開發區。江西桑海經濟技術開發區位于南昌市北郊新祺周，全區面積58平方公里，已規劃開發面積15平方公里，區內現有企業60余家，其中服務外包企業6家，高、中級各類專業技術人員2500余人。2008年7月，桑海開發區正式成為“國家南昌生物醫藥產業基地”，園區規劃3平方公里作為生物醫藥產業聚集區，已形成了以濟生制藥廠、桑海制藥廠、三九藥業、草珊瑚藥業為龍頭，杏林白馬藥業、江西民康制藥、濟順制藥、興鼎科技等一大批醫藥企業入駐的產業集群。2011年，桑海經濟技術開發區GDP完成7.5億元，增幅26%；財政總收入完成1.61億元，增幅60.5%；地方一般收入完成7587萬元，增幅64.8%；固定資產投資完成8.3億元，增幅40.9%；工業投資完成5.02億元，增幅40.2%；規模以上工業增加值完成5.83億元，增幅32.6%。四項指標增幅全市第二：實際利用外資增幅19.68%，現匯進資增幅60.91%，外貿出口增幅111.27%，工業項目現匯進資增幅142.18%。

3、永修縣工業園。永修縣工業園區由星火工業園、南山工業開發區，云山經濟技術開發區組成。按照“做大做強有機硅產業，培育壯大新型建材、新型電子、新型特種紙、新型仿生制藥產業”的工作思路，園區強勢推進星火有機硅一體化項目，致力開展產業招商、配套招商，不斷延伸有機硅產業鏈條。預計到2015年，將可實現有機硅單體產能突破80萬噸，有機硅產業產值突破220億元，新型建材產值突破80億元，新型電子產值突破50億元，新型特種紙產值突破30億元，新型仿生制藥產值突破20億元，實現工業主營業務收入超500億元，產值超100億元企業1家，產值超10億元企業20家，稅收突破10億元的“5121”目標，逐步形成“特色鮮明、主業突出、龍頭帶動、產業集群”的特色工業制造基地。

4、灣里羅亭工業園。羅亭工業園籌建于2005年，是全省最年輕的工業園，園區規劃總面積為8平方公里,主要以南安公路為主軸，南北兩側自東向西擴建，東接桑海、西連安義，北靠永修。2009年羅亭工業園開始正式對外招商，2011年區委、區政府按照“四區互動、奮力比拼、富民強區、健康灣里”的總體戰略，成立了園區（羅亭）項目建設推進指揮部，通過幾年的努力，實現了園區征地拆遷、場平基建、招商引資和企業入駐同步快速推進，取得了實實在在的成效。截至目前，羅亭工業園以南安公路為依托，完成了2平方公里起步區建設，規劃了新型材料產業區、生物醫藥產業區、物流倉儲產業區和配套服務產業區等四個產業區。現有落戶項目25個，其中超億元項目9個，項目總用地約2000畝，總投資30億元，已有竣工投產項目11個，在建項目12個，實現工業產值1.38億元，創稅約720萬元，解決就業600余人。

二、我區工業園區建設面臨的問題和困難

應當說，我區工業園區在吸引外資、促進地方經濟發展、擴大城鄉就業、加快城市化進程等方面，確實發揮了重要作用，但按照科學發展觀的要求，仍存在一些問題，需要在發展中加以規范和解決。

1、園區規劃定位方面。羅亭工業園缺少一整套高標準園區總體規劃和控制性詳細規劃。以園區道路建設為例，園區內三條縱路都是斷頭路，沒有形成循環路網，由于缺少完善的路網建設規劃，園區道路往往隨著項目的落戶而規劃建設，導致部分路網地塊標高不一，條塊分割嚴重，同時，由于園區市場競爭力不強的原因，存在“搞什么樣算什么樣”，“來什么項目要什么項目”情況，導致現有產業分布相對分散，彼此關聯度小，集聚程度低，難以形成有效的“產業鏈”。

2、園區基礎設施方面。雖然我區在近幾年投入了大量資金用于園區項目建設，但鑒于區財力有限，園區現有的基礎設施條件還有待進一步加強。例如，園區現有的3.5萬伏供電量在一定程度上影響了項目進入和投產企業的正常生產運營。銀行、餐飲、住宿、娛樂等三產配套服務發展略顯滯后。

3、園區用地方面。現在全市各縣、區用地指標都非常緊張，我區每年的新增建設用地指標僅有300畝，用于園區項目建設的指標更為有限。隨著園區建設的加快，用地矛盾日益凸顯，土地供需矛盾已成為限制園區發展的重要瓶頸。目前，園區江中保健品項目、東升塑編項目及園區污水處理廠等多個項目因用地指標的限制影響了開工建設，預計，明年園區用地指標缺口還將更大。

4、金融支持方面。區縣級商業銀行由于授權授信和地方金融生態環境的影響，園區內新辦企業很難得到商業銀行的信貸資金支持，企業所需的投資主要來源于企業自籌資金和創辦單位的投資，企業資金鏈比較緊張。

5、招商引資方面。由于園區“戶口”原因，難以爭取省、市的政策支持，同時園區土地出讓基準價高于周邊，這些因素加大了園區招商引資的工作難度。

三、發展壯大我區工業園區的對策和建議

1、進一步完善園區發展規劃。在園區規劃建設過程中，必須按“產業鏈”布局規律，結合灣里區經濟發展水平，以形成有一定梯度的工業經濟區域為目標進行統一規劃。在園區發展規劃工作中，要根據“規劃先導，分步實施，發揮優勢，提升競爭力”的原則，圍繞“集聚化、規模化、特色化、城市化”的園區建設目標，統籌規劃、科學論證、合理調整工業園區產業布局。在園區建設規模上，要一次規劃，留足余地，分步實施，總體上要能滿足發展需要，確保園區建設有足夠的發展空間，充分體現園區發展規劃的超前性、嚴肅性。

2、進一步提升園區發展后勁。一是要及時進行土地總規修編。把工業園區建設用地納入區、鎮的土地利用總體規劃。在土地規劃和用地指標上向工業園區傾斜，優先解決入園優勢項目、重點項目用地，加大土地開發治理力度，每年有計劃儲備一定的用地指標，實行工業園區用地占補平衡，余缺調劑。二要積極向上爭取用地指標。加強于上級部門的溝通聯系，形成合力，積極跑省、市爭取土地指標，深入研究土地政策，隨時掌握土地信息，切實做好土地報批工作。三要嚴格執行建設用地控制指標要求。加強項目建設的監督管理，不斷提高集約用地水平，提高土地產出率。按照節約用地、集約用地的原則，積極引導企業建設多層廠房，控制工業用地綠化率，切實提高園區土地利用率。

3、進一步培育項目產業集群。扶持一批資金雄厚，技術實力強，市場占有率高的企業，充分發揮其示范帶動作用，引導相關配套企業做大做強。進一步加大園區產業配套招商力度，一方面鼓勵已經入園的重點企業以商引商地引進配套企業，另一方面，在承接產業轉移中注重引進核心企業和與之配套的企業，使之做到同時引進，同期建設投產，以實現產業集群化。

4、進一步完善園區服務設施。一是加強園區建設，將整個園區建設作為一個整體項目運作，積極拓寬融資渠道，靠招商引資引進外來投資，靠政策吸引民間投資，靠信貸吸納銀行投資，靠積累增加企業投資，形成渠道暢通、來源多樣、成分多元的產業投資機制，借助各方力量共同夯實園區發展基礎。二是要拓寬項目融資渠道。促進銀企之間的溝通，爭取商業銀行對新入園企業授信服務。鼓勵企業之間建立互信擔保合作機制，特別是對于有業務聯系的關聯企業。對于經營好講誠信的企業短期貸款，可由園區建設投資公司提供擔保，但要求被擔保企業提供反擔保。三是要暢通綠色服務通道。充分發揮行政服務中心的作用，在全區層面針對入園項目建立統一的辦證服務平臺，簡化辦證流程，縮短辦證時間，實現辦證服務一站式流水線操作。保障入園項目依法依規快速建設。四是要搭建企業用工平臺。一方面要針對園區企業需求做好訂單培訓。在用工培訓方面，要有前瞻性打好提前量，根據園區發展規劃和引資動態，在企業開工建設時就要主動上門，了解其招工意向，以協助企業做好招工和崗前培訓工作。另一方面要和先鋒軟件學院建立長期合作機制，向園區企業定向輸送技術人才，緩解企業用工難問題的同時也減輕了先鋒學院畢業生的就業壓力。

第五篇：調研報告參考格式(更新)

提示：同學們撰寫調研報告時可參考以下格式，但不局限于此。“‘空心化’村莊中的中國農民生活調查”調研報告參考格式：

格式一：

報告題目（仿宋，二號，加粗）

作者（仿宋，三號）

摘要：（仿宋，四號）

關鍵詞：至少2個以上，以“；”隔開（仿宋，四號）

1背景（仿宋，三號）

包括村莊基本情況、區位情況、空心化情況及與本主題相關需反映的情況等（仿宋，四號）如何圍繞所選擇主題進行調研（仿宋，三號）

正文（仿宋，四號）

3為什么選擇該主題（仿宋，三號）

正文（仿宋，四號）調研主要內容（仿宋，三號）

正文（仿宋，四號）個案訪談或問卷（仿宋，三號）

正文（仿宋，四號）結論（仿宋，三號）

包括對策、建議，以及由此得出的結論（仿宋，四號）

參考文獻：（仿宋，三號）如有參考文獻，請撰寫。（仿宋，四號）

格式二：

報告題目（仿宋，二號，加粗）

作者（仿宋，三號）

摘要：（仿宋，四號）

關鍵詞：至少2個以上，以“；”隔開（仿宋，四號）調研地基本情況（仿宋，三號）

包括村莊基本情況、區位情況、空心化情況及與本主題相關需反映的情況等（仿宋，四號）（所選擇主題）現狀調研與分析（仿宋，三號）

從如何圍繞所選擇主題進行調研，為什么選擇該主題進行撰寫（仿宋，四號）

3調研主要內容（仿宋，三號）

正文（仿宋，四號）

4個案訪談或問卷（仿宋，三號）

正文（仿宋，四號）

5對策與建議（仿宋，三號）

根據調研與分析結果，給出合理建議與意見（仿宋，四號）結語（仿宋，三號）

圍繞所選擇的主題進行總結性陳述（仿宋，四號）

參考文獻：如有參考文獻，請撰寫。（仿宋，三號）（仿宋，四號）