第一篇：2014年第三季度全國工業用地報告

2014年第三季度全國工業用地報告

2014年10月23日

[提要] 2014年第四季度，需要繼續關注一、二線熱點城市探索實施工業用地彈性出讓制度。工業用地最低價標準修訂或將有實質性的進展。而工業用地出讓和供應制度也將有所改變。

2014年第三季度，宏觀層面經濟下行壓力依然存在，工業企業收入和利潤增速回落表明經濟仍然較弱，但工業產業的低迷態勢正在逐步改善，工業企業利潤增速分化反映經濟正在轉型升級。

國家和地方層面紛紛出臺關于加強土地節約集約利用的文件，為工業用地出讓制度改革和貫徹落實十八大“提高工業用地價格，建議工業地價和居住地價的合理比價機制”的要求，提供了理論準備。

2014年第四季度，需要繼續關注一、二線熱點城市探索實施工業用地彈性出讓制度。工業用地最低價標準修訂或將有實質性的進展。而工業用地出讓和供應制度也將有所改變。

一線城市工業用地成交量增加，價格穩中略降。二線樣本城市工業用地成交量總體繼續有所增加，價格降幅明顯。

三、四線樣本城市工業用地成交量略有擴大，但是價格下跌明顯，價格下降的城市范圍有所擴大。一方面歷年三季度是土地供應的高峰，工業用地供應量大幅增加，另一方面，各地為保障未來稅收和拉動就業等，在工業用地出讓最低價標準修訂前低價出讓，這與2004年“8.31”大限前土地出讓行為相似。

目 錄

一、2014年第三季度宏觀經濟、產業政策情況

二、工業用地市場供應與成交分析

(一)全國工業用地供應分析

(二)全國工業用地交易分析

(三)一線城市工業用地交易分析

(四)二線城市工業用地交易分析

(五)三、四線城市工業用地交易分析

一、2014年第三季度宏觀經濟、產業政策情況

2014年第三季度，宏觀層面經濟下行壓力依然存在，工業企業收入和利潤增速回落表明經濟仍然較弱，但工業產業的低迷態勢正在逐步改善，工業企業利潤增速分化反應經濟正在轉型升級。

國家統計局數據顯示，2014年第三季度，GDP同比增長7.3%，創2009年一季度以來新低。經濟增速下滑，主要是一方面在投資領域，房地產、基建以及制造業投資增速均有所下行，其中，房地產投資增速回落幅度最大。

近期房地產市場景氣程度有限，市場調整使整個產業鏈生產和價格全面收縮，社會投資和住房消費增速下滑，另一方面，多年以來部分產業產能過剩，導致產品價格下降的供求矛盾日益顯現，最終導致生產性投資和消費同時萎縮。GDP增速下滑，同時伴有失業率增高和資產價格下跌的風險，中、短期來看，比將對企業的生產、消費和投資產生影響，尤其是對成本價格、產品定價反映更加敏感的工業企業，受此影響更加明顯。7月信貸和社會融資規模斷崖式下跌對企業正常經營產生了較為負面的影響。9月規模以上工業增加值同比實際增長8.0%，前三季度累計同比增長8.5%。8月工業增加值增速回落幅度較大，盡管9月增速回升，但仍低于二季度平均水平。

從企業景氣情況來看，三季度，企業景氣指數和企業家信心指數雙雙下滑，分別為54.90、63.60，分別較上一季度下滑0.5和1.3個點數。企業景氣指數在較低位波動，反映2014年以來企業生產經營情況在近年來不夠理想，企業家信心指數連續兩個月下滑，則反映企業家在生產經營中對土地、資本、人力等方面的投資意愿不足，對未來收益預期不樂觀。

圖1 企業景氣情況調查

數據來源：中國人民銀行

投資方面，前三季度全國固定資產投資(不含農戶)同比名義增長16.1%，低于預期的16.6%，前值為16.5%。與二季度相比，三季度經濟下行較明顯，生產以及需求兩端均有所弱化。

盡管宏觀層面經濟下行壓力依然存在，工業企業收入和利潤增速回落表明經濟仍然較弱，但工業產業的低迷態勢正在逐步改善，工業企業利潤增速分化反應經濟正在轉型升級。今年9月，在構成制造業PMI的5個分類指數中，生產指數、新訂單指數和供應商配送時間指數位于臨界點以上。其中生產指數較上月回升0.4個百分點至53.6%，新訂單指數為52.2%，比上月回落0.3個百分點，供應商配送時間指數為50.1%，比上月上升0.1個百分點。尤其是隨著8、9月信貸以及社會融資逐步恢復，工業增加值已開始回升。投資品制造業中，傳統行業利潤增速不高，新興行業利潤保持較高增長;上游采掘業、工礦收入和利潤增速回落;需求端消費品制造業利潤保持平穩增長，反映經濟結構向健康方面調整。當前社會資金成本、人力成本基本穩定，工業企業需要適當關注土地成本的變化，及時調整經營策略。

近期，央行定向降準，重點支持信貸結構優化，加大對“三農”和小微企業的支持力度。從整體來看，四季度全面降準的可能不大，但定向降準仍將為四季度的經濟回升提供資金支持。此外，房地產銷售企穩，將有助于改善銀行風險偏好，刺激投資回升。在此基礎上，對于產業地產同樣是出手的重要機遇期。

國家和地方層面紛紛出臺關于加強土地節約集約利用的文件，為工業用地出讓制度改革和貫徹落實十八大“提高工業用地價格，建議工業地價和居住地價的合理比價機制”的要求，提供了理論準備。

國家層面，9月份，國土部下發《國土資源部關于推進土地節約集約利用的指導意見》(國土資發〔2014〕119號)(以下簡稱“《意見》”)，拉開用地節約集約利用的大幕。《意見》提出嚴格控制建設用地總量，不斷優化土地利用結構和布局，挖潛土地存量和綜合整治，完善土地節約集約利用制度和健全機制的主要目標。并具體提出工業用地逐步減少、制定工業用地等各類存量用地回購和轉讓政策，建立存量建設用地盤活利用激勵機制等要求。此外，《意見》第十七條著重明確了“完善土地價租均衡的調節機制”的要求，完善工業用地出讓最低價標準相關實施政策、實行新增工業用地彈性出讓年期制、重點推行工業用地長期租賃。

地方層面，全國諸多城市出臺了相關政策，落實節約集約利用土地。杭州市預計制定出臺《關于規范創新型產業用地管理的實施意見(試行)》，明確了2.5產業的用地機制，制定了創新型產業分類指導目錄，規范了用地準入評估、達產驗收等相配套的用地管理制度;試行“先租賃后出讓”彈性供地;還規定進一步提高工業用地地價，加大市場在資源配置中的調節作用，理順工業用地、創新型產業用地和商服用地三者價格體系。揚州市日前在江蘇省率先出臺《關于扎實推進節約集約用地的二十條措施》，揚州將試行工業用地彈性出讓，探索工業用地出讓的彈性出讓合同。即工業用地土地供應可采取一次性出讓分期簽訂出讓合同、分期發放土地證，或先租賃后轉為出讓方式進行。廈門市出臺《推進工業用地節約集約利用實施意見》，嘗試工業用地“先租后讓、租讓結合”制度，并結合產業生命周期，實行工業用地彈性年期出讓制度，在法定的工業用地最高出讓年限內，一般工業項目用地租讓年期合計不超過20年。昆明市出臺《關于加強土地節約集約利用的實施意見》，提出嚴格用地標準、執行凈地出讓制度、建立項目用地退出機制等多項措施。預計未來一定時期內，將會有更多的城市出臺相關的實施細則，將進一步加劇工業用地供應的緊張，工業地價的上漲存在可能。

國土部數據顯示，2014年第三季度，全國主要監測城市工業地價730元/平方米，環比增速保持低速增長，為1.17 %，增速較上一季度下降了0.27個百分點。同比增長率為5.91%，較上一季度上升0.18個百分點，保持低速、溫和上行。【2014年第二季度全國工業用地報告】

從三大重點區域看，長三角、珠三角、環渤海地區工業監測地價分別是901元/平方米、1036元/平方米、716元/平方米，環比分別上漲，0.43%、4.37%、0.29%;同比分別上漲2.91%、17.22%、3.03%。珠三角地區的工業地價水平和上漲速度明顯高于長三角和渤海地區，珠三角地區的工業地價同比增幅擴大，而長三角、環渤海地區出現同比漲幅收窄。隨著珠三角地區土地新增量的不斷減少，新增工業用地供應量趨緊，工業用地價格漲幅加劇。長三角和環渤海地區盡管漲幅略有收窄，但工業地價表現明顯好于同期的商服和住宅地價，呈現上漲趨勢，這與提高工業地價的政策導向以及三季度以來各地密切出臺節約集約用地制度密切相關。

組圖1 三大重點區域工業地價季度變化示意圖

數據來源：中國城市地價動態監測網

2014年第四季度，需要繼續關注一、二線熱點城市探索實施工業用地彈性出讓制度。工業用地最低價標準修訂或將有實質性的進展。而工業用地出讓和供應制度也將有所改變。目前來看，由長期出讓向中短期租賃的變更趨勢已經確定，工業用地成本進一步增加的可能性極大。伴隨房地產市場逐漸回暖，部分開發商可以探索轉向工業地產開發，建設標準廠房，這與具體的工業用地發展方向一致。

二、工業用地市場供應與成交分析

本報告對全國42個樣本城市工業用地交易數據進行采集及分析。為突出不同城市工業用地供應和成交的差異性，我們對42個樣本城市劃分了一線城市、二線城市和三、四線城市3類，如下表1所示，分類分析，提高數據的準確性和對市場的借鑒意義。

表1 全國42個樣本城市分類

資料來源：中國產業新區研究院

(一)全國工業用地供應分析

2014年第三季度，全國42個樣本城市(全區域，本部分下同)工業用地供應地塊共計2356宗，較上一季度增加18.81%。供應面積達7729公頃，較上一季度略降0.33%。其中，招標、拍賣、掛牌出讓方式供應宗地數量為2323宗，較上一季度增加18.22%，面積達到7691.76公頃，較上一季度增加9.9%。總體來看，供應的工業用地的宗地平均面積有所加大，供應量較上一季度有加快趨勢，這與土地供應的一般規律密切相關。

一線城市供應工業用地56宗，供應面積246.57公頃，較上一季度增加5.66%。其中招標、拍賣、掛牌出讓方式供應宗地50宗，供應面積239.77公頃，較上一季度分別上升31.50個百分點;二線城市供應工業用地1409宗，供應面積4496.31公頃，較上一季度分別增加19.81%和8.09%，其中招標、拍賣、掛牌出讓方式供應宗地1383宗，供應面積4466.59公頃，較上一季度分別上升18.21和8.69個百分點;

三、四線城市供應工業用地891宗，供應面積2985.67公頃，較上一季度分別增加18.17和降低10.52個百分點，其中招標、拍賣、掛牌出讓方式供應宗地890宗，供應面積為2985.41公頃，較上一季度分別增加19.46和10.29個百分點。

從總的供應面積結構上看，2014年第三季度，一線城市和三、四線城市所占比例有所減少，二線城市供應占比不斷擴大。在總供應面積上，一線城市占42個樣本城市的3.19%，較上一季度繼續縮小了0.14個百分點，二線城市供應占比最大，占58.18%，較上一季度繼續擴大4.54個百分點，三、四線城市占比約為38.63%，較上一季度下降了4.40個百分點。詳見圖2。圖2 分類城市各類工業用地供應指標占比結構示意圖

資料來源：中國產業新區研究院

(二)全國工業用地交易分析

2014年第三季度，42個樣本城市總共成交工業用地1844宗，環比大幅上漲185.01%，同比上漲93.49%。成交面積6776公頃，環比下降12.52%，同比下降24.43%。土地出讓金收入共計135億元，環比上漲127.27%，同比上漲56.45%。成交土地地面均價398元/平方米，環比下降了11.95%，同比下降了40.01%，成交土地樓面均價294元/平方米，環比微漲0.95%，同比下降37.38%。

組圖2 全國42個樣本城市成交工業用地相關數據圖

資料來源：中國產業新區研究院

分一線、二線和三、四線樣本城市具體來看2014年第三季度工業用地供應指標。總體來看，2014年第三季度，各類城市成交量呈現上行態勢，但成交溢價水平和成交均價呈現穩中有降的態勢。(組圖3)

一線城市共成交工業用地62宗，環比增加了114%，同比下降48%，成交面積約為359.02公頃，環比增加了175%，同比下降25%，成交量較上一季度有明顯提升，但較去年同期下降;成交土地出讓金總金額307569萬元，一線城市工業用地成交土地地面價格為856.7元/平方米，環比下降36%，同比下降66%;樓面價格為633.58元/平方米，環比下降35%，同比下降49%;平均溢價率0.04%，較上個季度下降了1.04個百分點，較去年同期下降了27.53個百分點。

二線城市共成交工業用地1239宗，環比同比分別上漲了222%和127%;成交面積約為4279.70公頃，環比上漲115.25%，同比上漲63.38%;成交土地出讓金總金額1667721.68萬元，二線城市工業用地成交土地地面價格為390.01元/平方米，環比、同比分別下降了4%、15.40%;樓面價格為288.79元/平方米，環比、同比分別上漲0.98%和0.09%;平均溢價率1%，較上個季度下降了0.26個百分點，較去年同期上漲了0.18個百分點。三、四線城市共成交工業用地543宗，環比上漲142%，同比下降18%，成交面積約為2136.98公頃，環比上漲166%、同比下降32%;成交土地出讓金總金額719622.31萬元，三、四線城市工業用地成交土地地面價格為336.91元/平方米，環比上漲16%、同比下降85%，樓面價格為248.11元/平方米，環比、同比分別下降2.31%和21.75%;平均溢價率1.26%，環比、同比分別下降2.31和21.5個百分點。

組圖3 各類樣本城市工業用地成交數據示意組圖

資料來源：中國產業新區研究院

(三)一線城市工業用地交易數據分析

2014年第三季度，四大一線城市成交工業用地宗地數量方面，北京成交工業用地9宗，成交土地面積14.09公頃，成交土地地面價格1100元/平方米，成交樓面價格575.38元/平方米;上海成交工業用地38宗，成交土地面積240.99公頃，成交土地地面價格764.77元/平方米，成交樓面價格596.21元/平方米;廣州成交工業用地12宗，成交土地面積96.09公頃，成交土地地面價格562.71元/平方米，成交樓面價格455.78元/平方米;深圳成交工業用地3宗，成交土地面積7.85公頃，成交土地地面價格6841.16元/平方米，成交樓面價格1746元/平方米。(見組圖4)組圖4 一線城市2013年以來各個季度分城市工業用地交易數據

資料來源：中國產業新區研究院

(四)二線城市工業用地交易分析

二線樣本城市工業用地成交量繼續總體有所增加，價格降幅明顯。

成交宗地數量排名前五位的是杭州市、青島市、寧波市、重慶市、成都市，分別成交413、132、122、117、99宗，成交宗地數量最少的城市是海口，三季度，海口市工業用地成交量為1。成交建設用地面積方面，排名前五位的城市為重慶市、武漢市、青島市、杭州市、成都市，成交面積分別達到752.80、518.82、511.27、505.24公頃，其中武漢市平均單宗地的面積約達到9.10公頃，在所有城市中最高。成交價格方面，成交土地地面價格最高的城市排名前五位的為海口市、長沙市、南京市、寧波市、武漢市，成交地面均價分別為611、549.81、535.78、505.85、499.45元/平方米，共有4個城市成交地面價格超過了500元/平方米之間，較上一季度有所減少(上一季度為6個)，成交地面價格最低的城市是青島，成交地面價格僅為199.58元/平方米。成交土地樓面價格方面，排名前五位的分別是海口市、沈陽市、長春市、大連市、寧波市，成交樓面均價分別為611、504.2、487.01、462.03、404.32元/平方米，樓面價在400元/平方米以上的城市共5個，300～400元/平方米之間的城市有3個，成交樓面價在200～300元/平方米之間的城市有7個，價格最低值仍為廈門，樓面均價僅為80.8元/平方米。

組圖5 二線城市2013年以來各個季度分城市工業用地交易數據

資料來源：中國產業新區研究院

(五)三、四線城市工業用地交易分析 三、四線樣本城市工業用地成交量略有擴大，但是價格下跌明顯，價格下降的城市范圍有所擴大。

三、四線城市中，成交宗地數量排名前五位的是蘇州市、無錫市、合肥市、溫州市和貴陽市，分別成交143、79、59、42和31宗，成交宗地數量較少的城市有西寧市、汕頭市、呼和浩特市、珠海市、東莞市和烏魯木齊市，成交宗地都低于10宗。

成交建設用地面積方面，排名前五位的城市為合肥市、蘇州市、福州市、貴陽市、無錫市，成交面積分別達到435.72、372.35、217.83、198.28、186.05公頃。與第二季度不同，本季度，平均單宗土地面積較大的城市多由西部地區向中東部地區轉移，排名前五的分別是烏魯木齊市、福州市、合肥市、珠海市、貴陽市，平均單宗土地面積分別約15.33、7.78、7.39、7.07、6.40公頃。

成交價格方面，成交土地地面價格最高的城市排名前五位的為溫州市、珠海市、東莞市、無錫市、汕頭市，成交地面均價分別為782.03、653.63、626.79、585.12、566.71元/平方米，另有中山市成交地面價格在500元/平方米之上，500元/平方米之上的城市個數較有上一季度減少5個，7個城市在300元/平方米之下，呼和浩特市成交地面價格最低，僅為68.24元/平方米。成交土地樓面價格方面，排在前五位的城市是珠海市、溫州市、哈爾濱市、東莞市、無錫市，成交樓面價分別為500.77、443.13、374.04、354.6、351.4元/平方米。

組圖6 三、四線城市2013年以來各個季度分城市工業用地交易數據

資料來源：中國產業新區研究院

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第二篇：2014年第一季度全國工業用地報告

2014年第一季度全國工業用地報告

2014年05月05日

研究單位：中國產業新區研究院

● 2014年第一季度，制造業微弱復蘇，經濟下行壓力加大，但改革加速，經濟活躍度逐漸加強，市場信心較足;兩會前后，工業用地供應和價格管理制度改革探討進一步加深，并逐步落到實處。

● 預計2014年第二季度，隨著工業地價與住宅地價比價機制的進一步研究和完善，經濟結構調整加速，宏觀經濟形式趨向穩定，部分產業得到更多的政策支持，預計工業、產業用地環境會進一步放開，但用地條件和價格將會繼續保持上漲。

● 2014年第一季度，全國42個樣本城市工業用地供應地塊共計2010宗，較上一季度減少17.32%，供應面積達6803.81公頃，較上一季度減少28.74%。其中，招標、拍賣、掛牌出讓方式供應宗地數量為1860宗，較上一季度減少15.22%，面積達到6354.80公頃，較上一季度下降27.30%。

● 2014年第一季度，一、二線城市共工業用地成交和成交面積基本略有下降，成交地面價和樓面價基本穩定，三、四線城市各項成交指標均呈現微幅上揚態勢。

一、2014年第一季度工業產業發展情況

2014年第一季度，我國經濟結構調整和轉型升級繼續取得新的進展，產業結構繼續得到優化。但總體來看，我國宏觀經濟復蘇依然相對乏力，經濟發展結構調整、轉型升級以及風險管控，經濟增速放緩，加之國際環境的不確定性因素增加，我國經濟承受較大的下行壓力。一季度規模以上工業增加值同比增長8.7%、增速比去年同期回落了0.8個百分點。

制造業微弱復蘇，經濟下行壓力加大。匯豐PMI數據顯示，3月份我國匯豐PMI指數48%，較上月下降0.5個百分點，創近8個月新低，自今年以來一直處于榮枯線以下。而國家統計局數據顯示，PMI指數50.3%，比上月上升0.1個百分點，顯示出制造業較上月有所恢復。但考慮到季節性因素，三月份作為開工旺季環比僅上升0.1個百分點，漲幅處于歷史低點，反映出當前需求不足，經濟下行壓力加大。由于樣本和季節調整存在差異，匯豐PMI主要反映季調之后的小型企業的經營狀況有所惡化。產出和新訂單指數較上月分別下降了1.6和2.1個百分點，表明生產和需求均出現惡化。

分企業類型來看，大型企業PMI較上月上升0.3個百分點，自2012年8月以來一直處于榮枯線以上;小型企業指數較上月上升0.4個百分點，情況有所好轉，但仍處于榮枯線以下;中型企業指數較上月下降0.2個百分點，處于榮枯線以下。總體來看，大型企業經營情況相對較好，中小企業處境略差。

改革加速，經濟活躍度逐漸加強，市場信心較足。雖然整體經濟下行壓力依然存在，但是市場信心普遍較強，經濟預期逐漸向好，尤其是民營企業和中小企業經營活力進一步增強。與2013年四季度相比，2014年一季度國有企業景氣指數下降了1.7點，而股份有限公司和私營企業的景氣指數則上升了5個百分點以上。從不同規模企業的景氣變化也能看出，民營經濟正趨向于活躍。調查顯示，一季度大型企業景氣指數比去年四季度下降0.6，而主要是民營企業的中、小型工業企業，景氣指數則分別上升了3.5點和5.3點。對比一季度固定資產投資數據中民間資本顯現出來的蓬勃活力，企業景氣調查所顯示的民營經濟的相對活躍與民間投資的較快增長是一致的。數據顯示，一季度，民間投資比重比去年同期提升了1.5個百分點，達到64.8%。

2014年第一季度，工業企業景氣指數為128，比去年四季度高3.7點。分行業來看，與消費相關的醫藥、煙草、汽車、食品制造等行業，以及與結構升級相關的儀器儀表、專用設備等制造業企業景氣度處于較高水平，景氣指數均在130以上，而“兩高”和產能過剩行業比如煤炭、鐵礦石、鋼鐵、有色、化纖等行業企業景氣指數，則或者處于小于100的不景氣狀態，或者處于略高于100的弱景氣區間。“兩高”和產能過剩行業企業景氣指數相對較低，一定程度上正是政府為節能減排、化解產能過剩主動調控的結果。

工業用地供應和價格管理制度改革逐步落到實處。長久以來較低的工業、產業用地維持低價、低效利用的格局或將有所改變。2014年北京政府工作報告中提到將完善現代市場體系，包括推行工業用地彈性出讓和租賃制，逐步建立城鄉統一的建設用地市場等，揭開了貫徹落實國家逐漸收緊的新增城市用地供應政策，和對城市老工業用地盤活再利用發展方針的大幕。

兩會期間，全國政協委員、安徽農大副校長夏濤提出，“應按照不同工業類型的一般經濟周期、產業特點等，設定不同的工業用地使用權租賃年限，將絕大部分工業用地以出讓50年土地使用權方式供應的模式改變為按不同工業類型等以租賃方式供應為主的模式。”同濟大學建筑與城市規劃學院教授唐子來提出，劃撥工業用地在一定程度上是“模產權”，在難以收回的情況下，如果不把一部分權利讓渡給既得利益者，就很難提高土地利用效率。因此應該有條件地允許國有企業所占用的劃撥工業用地轉變成為出讓用地，并可進行經營性開發。

兩會后，滬杭兩地相繼通過了關于加強土地節約集約利用的文件。上海市提出了“全生命周期”管理制度，核心就是以土地出讓合同為平臺，對項目在用地期限內的利用狀況實施全過程動態評估和監管，通過健全工業用地產業準入、綜合效益評估、土地使用權退出等機制，將項目建設投入、產出、節能、環保、本地就業等經濟、社會、環境各要素納入合同管理，強化對土地出讓之后的使用監管。而“實行新增工業用地出讓彈性年期制，一般工業項目用地出讓年期為20年，出讓年限屆滿后，對項目綜合效益和合同履約等情況進行評估，采取有償協議方式，續期或收回土地使用權”的規定，對市場影響更為廣泛。杭州出臺的《關于實施“畝產倍增”計劃促進土地節約集約利用的若干意見》(以下簡稱《“畝產倍增”計劃》)，通過這一節約集約用地的新政，進一步提高工業用地的門檻，對杭州存在的不符合產業發展要求、圈而未用等低效用地，進行騰退收回。杭州還鼓勵開發區(園區)建設標準廠房，標準廠房可以分幢、分層轉讓，中小企業原則上通過標準廠房解決生產用房。上海自貿區已經開始探索工業用地流轉，轉變用地的試點工作，根據浦東綜改工作安排，2014年將在自貿區內探索工業、商業、辦公等綜合用地的土地利用政策，完善存量土地循環利用機制，積極推動浦東新區存量工業用地轉型，實施工業用地全生命周期管理，提升土地利用的綜合效益，探索創新工業用地出讓方式和新增工業用地彈性年限出讓制度。

整體來看，2014年第一季度，多地開始了對工業、產業地產用地管理的探索，未來將有更多的城市出臺相關的法規、規范，提高土地節約集約利用水平。國土部負責人兩會期間表示，“今后將逐步調減東部地區新增建設用地供應。除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地”，這對于目前擁有工業、產業周地使用權的經營方是利好消息。隨著中央完善工業用地最低價標準和各業用地比價機制研究，工業用地價格提升是必然方向。并且伴隨經濟結構調整、產業轉移，特大城市經濟圈外圍的中小城市工業地價會有較大幅度的提升，京津冀一體化帶來的周邊地價上漲效應就是最好佐證。

2014年二季度，關注一、二線熱點城市或將陸續出臺的工業用地管理制度新規定，工業用地彈性出讓制度或將成為常態化，意向投資人可適當布局大城市周圍三、四線熱點城市的工業、產業地產和園區運營，承接大城市的工業產業轉移。

二、工業用地市場供應與成交分析

本報告對全國42個樣本城市工業用地交易數據進行采集及分析。為突出不同城市工業用地供應和成交的差異性，我們對42個樣本城市劃分了一線城市、二線城市和三、四線城市3類，如下表1所示，分類分析，提高數據的準確性和對市場的借鑒意義。表1全國42個樣本城市分類

資料來源：中國產業新區研究院

(一)全國工業用地供應分析

表2全國42個樣本城市工業用地2014年第一季度供應數據

2014午第一季度，全國42個樣本城市(全區域，本部分下同)工業用地供應地塊共計2010宗，較上一季度減少17.32%，供應面積達6803.81公頃，較上一季度減少28.74%。其中，招標、拍賣、掛牌出讓方式供應宗地數量為1860宗，較上一季度減少15.22%，面積達到6354.80公頃，較上一季度下降27.30%。一線城市供應工業用地60宗，供應面積258.16公頃，較上一季度分別上漲3.45和26.72個百分點，其中招標、拍賣、掛牌出讓方式供應宗地48宗，供應面積162.49公頃，較上一季度分別下降14.29和18.79個百分點;二線城市供應工業用地1 156宗，供應面積3980.24公頃，較上一季度分別減少24.84和39.58個百分點，其中招標、拍賣、掛牌出讓方式供應宗地1082宗，供應面積3888.06公頃，較上一季度分別下降17.53和26.56個百分點;

三、四線城市供應工業用地794宗，供應面積2565.42公頃，較上一季度分別減少4.91和6.96個百分點，其中招標、拍賣、掛牌出讓方式供應宗地730宗，供應面積為2304.25公頃，較2012年分別減少11.62和15.28個百分點。

從總的供應面積結構上看，2014年第一季度，一線城市所占比例最小，在總供應面積上，占42個樣本城市的3.7g%，較上一季度縮小了0.24個百分點，二線城市供應占比最大，占58.50%，但仍較上一季度縮小了0.71個百分點，三四線城市占比約為37.71%，較上一季度擴大了0.95個百分點。總供應宗地、招、拍、掛供應宗地和面積的分類城市供應結構基本類似。

三、四線城市工業用地供應面積所占比例有所增加，顯示工業產業逐漸由重點城市向三、四線城市及中小城市轉移，工亞地產需求較高，加大了供應力度。詳見圖2。

資料來源：中國產業新區研究院

(二)全國工業用地交易分析

2014年第一季度，42個樣本城市(市轄區，下同)總共成交工業用地828宗，環比下降25%，同比下降22%。成交面積3408公頃，環比下降27.37%，同比下降27.16%。土地出讓金收入共計188.93億元，環比下降19.33%，同比下12.28%。成交土地地面均價552元/平方米，環比上漲了10.80%，同比大漲了20.51%，成交土地樓面均價356元/平方米，環比微降O.gg%，同比上漲9.62%。

分季度來看，工業用地成交宗數和成交面積自2012年第四季度以來呈現下降的趨勢，2013年第三、四季度受房地產市場整體好轉預期加強影響，成交宗地數量和面積略有回升，2014年第一季度土地成交量有呈現下降態勢，與宏觀經濟形勢景氣程度有限和主要城市控制土地供應規模有關。平均溢價率有所回升，成交總價款略有下降，與土地成交規模有關。工業用地成交樓面地價和地面地價在2013年第四季度有所下降之后，2014年第一季度重新出現上漲趨勢，與工業用地價格提高的基本發展趨勢相符。

分一線、二線和三、四線樣本城市具體來看2014年第一季度工業用地供應指標。總體來看，2014年第一季度，一、二線城市變化相對平穩，三、四線城市成交工業用地的各項指標均有所上漲，對未來各類城市工業用地價格維持看漲預期。(見組圖2)

一線城市共成交工業用地77宗，環比、同比分別下降27%和45%，成交面積約為213.13公頃，環比、同比分別下降44%和63%，基本呈現略微下降態勢;成交土地出讓金總金額296326.24萬元，一線城市工業用地成交土地地面價格為1390.36元/平方米，環比、同比分別上漲13%和37%;樓面價格為709.18元/平方米，環比下降6%，同比上漲48%;平均溢價率1.84%，較上個季度下降了5.9個百分點，較去年同期增加了1.5個百分點。

二線城市共成交工業用地451宗，環比同比分別下降了27%和20%;成交面積約為1934.96公頃，環比、同比分別下降29%和22%：成交土地出讓金總金額930853.72萬元，二線城市工業用地成交土地地面價格為481.07元/平方米，環比、同比分別增加了8%、11%;樓面價格為330.61元/平方米，環比上漲1.1%，同比微降0.04個百分點;平均溢價率1.53%，較上個季度增加了0.54個百分點，較去年同期增加了1.33個百分點。三、四線城市共成交工業用地272宗，環比下降8%，同比大幅下降71%，成交面積約為1139.40公頃，環比上漲g%，同比下降72%;成交土地出讓金總金額586795.45萬元，三、四線城市工業用地成交土地地面價格為516.18元/平方米，環比增加37%，同比下降81%，樓面價格為320.91/平方米，環比上漲33%，同比下降74%;平均溢價率6.4g%環比增加4.77個百分點，同比下降5.27個百分點。

(三)一線城市工業用地交易數據分析

受季節性因素和經濟結構調整共同影響，一線城市工業用地成交量下降明顯，成交價格大幅增加。上海工業用地成交面積依然在四個城市中最大，深圳成交地面價格再度升高。(見組圖3)

2014年第一季度，四大一線城市成交工業用地宗地數量方面，北京成交工業用地17宗，成交土地面積45.76公頃，成交土地地面價格1046.56元/平方米，成交樓面價格761.33元/平方米，平均溢價率7.80%：上海成交工業用地44宗，成交土地面積132.84公頃，成交土地地面價格893.82元/平方米，成交樓面價格464.44元/平方米，平均溢價率0.58%;廣州成交工業用地8宗，成交土地面積26.24公頃，成交土地地面價格632.16元/平方米，成交樓面價格296.89元/平方米;深圳成交工業用地8宗，成交土地面積8.28公頃，成交土地地面價格13654.27元/平方米，成交樓面價格2605.89元/平方米，平均溢價率1.07%。組圖3-線城市2013年以來各個季度分城市工業用地交易數據。

(四)二線城市工業用地交易分析

二線樣本城市工業用地成交量繼續有所減少減少，價格基本保持穩定。二線城市工業用地成交總體呈現量跌價穩定的態勢。

成交宗地數量排名前五位的是天津、長春、沈陽、鄭州、大連，分別成交107、75、34、34、32宗，成交宗地數量最少的城市是海口，一季度，海口市沒有工業用地成交。成交建設用地面積方面，排名前五位的城市為天津、西安、沈陽、青島、濟南，成交面積分別達到511.19、353.78、236.08、192.17、167.07公頃，其中西安成交宗地僅8宗，其平均單宗地的面積約達到44.22公頃，在所有城市中最高。成交價格方面，成交土地地面價格最高的城市排名前五位的為重慶市、大連市、濟南市、長春市、成都市，成交地面均價分別為753.97、671.59、610.47、572.32和567.6元/平方米，有8個城市成交地面價格超過了500元/平方米之間，較上一季度有較大的增漲，成交地面價格最低的城市是廈門，成交地面價格僅為313.45元/平方米。成交土地樓面價格方面，排名前五位的分別是濟南市、寧波市、重慶市、長沙市、杭州市，成交樓面均價分別為595.71、526.4、448.55，447.14和415.89元/平方米，樓面價在400元/平方米以上的城市共5個，300～400元/平方米之間的城市有5個，成交樓面價在200～300元/平方米之間的城市有5個，價格最低值仍為廈門，樓面均價僅為115.43元/平方米，海口沒有成交工業用地，不納入統計范圍。

組圖4二線城市2013年以來各個季度分城市工業用地交易數據

(五)三、四線城市工業用地交易分析 三、四線樣本城市工業用地成交量增加，價格下跌。

三、四線城市中，成交宗地數量排名前五位的是蘇州市、無錫市、中山市、太原市和南寧市，分別成交75、37、22、19和17宗，成交宗地數量較少的城市有哈爾濱市、福州市、蘭州市、合肥市、汕頭市成交宗地都低于5宗，呼和浩特市和西寧市沒有成交。成交建設用地面積方面，排名前五位的城市為蘇州市、烏魯木齊市、無錫市、貴陽市、南寧市，成交面積分別達到217.72、128.75、114.61、109.23、99.29公頃。平均單宗土地面積較大的城市多集中在西部，排名前五的分別是烏魯木齊市、蘭州市、貴陽市、福州市、昆明市，單宗土地面積分別約16.09、10.03、7.28、6.52、6.13公頃。成交價格方面，成交土地地面價格最高的城市排名前五位的為福州市、溫州市、蘇州市、珠海市、太原市，成交地面均價分別為1127.23、820.88、781.81、677.57、675.07元/平方米，各有10個城市成交地面價格在500元/平方米之上，有8個城市在300元/平方米之下，烏魯木齊市成交地面價格最低，僅力96.43元/平方米。成交土地樓面價格方面，排在前五位的城市是福州市、蘇州市、太原市、哈爾濱市、珠海市、無錫市，成交樓面價分別為676.57、642.59、621.41、467.12、388.71、372.97元/平方米。平均溢價率方面，太原成交工業用地溢價率最高，為25.48%，蘇州、東莞其次，分別是11.68%和10.34%，其余城市溢價水平均位于6%以下，有工業用地成交的城市中，平均溢價率為0的城市有8個，超過所有三、四線城市的三成。平均溢價率最值增加的幅度和無溢價成交情況都各有加強，顯示當前工業用地市場的分化也逐漸顯現。

第三篇：全國工業用地新政要點一覽

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完全版：工業用地新政要點一覽(轉自搜狐產業新區)

《關于優化小企業產業園工業標準廠房分割轉讓辦理流程的通知》，2014年8月

各小企業產業園的工業標準廠房建筑面積原則上不低于1000平方米，鼓勵建設多層標準廠房，原則上不少于四層。產業園內生產制造類小微企業租用或購置的通用工業廠房，今后可化整為零分割轉讓。

小企業產業園單層標準廠房可以分幢、分跨轉讓，最小單元不小于500平方米;多層標準廠房可以分幢、分層轉讓，最小單元不小于300平方米。多層標準廠房一般不在同一樓層內分割。

職能部門要按照要求，為企業辦理土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、消防設計備案、建設工程施工許可證，直至辦理工業標準廠房房屋所有權初始登記。分割測繪不得違反最小分割單元要求。

《關于依法規范科技企業孵化器房屋分割轉讓有關問題的通知》，2014年1月 孵化器可以分割轉讓。經各級科技行政主管部門認定的科技企業孵化器，在不改變孵化服務用途的前提下，其孵化器載體房屋符合條件的可以分割轉讓。

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分割后可以申請變性。如分割后涉及規劃和土地用途變更的，應按《土地管理法》第26、56條的規定，首先取得建設項目規劃變更手續和土地用途變更手續后，方可辦理轉移登記或抵押登記。

《關于中國(上海)自由貿易綜合用地規劃和土地管理的試點意見》，2014年8月

明確提出綜合用地的概念，鼓勵公共服務設施用地、工業用地、倉儲物流用地根據業態需求，進行土地混合開發和建筑復合利用，進一步提高土地利用質量和效益。

自貿區內存量用地可以通過補差價的方式轉為綜合用地。在轉讓方式選擇上，對于主導用途為研發總部類用地、工業用地、倉儲物流用地的，其產業項目類用地可以采取帶產業項目掛牌出讓方式供地，而不用選擇“招標、拍賣、掛牌”的方式。

上海新版國有建設用地(工業用地產業項目類)使用權出讓合同—2014年7月起執行

最高年限50年變20年。7月1日起，一般產業項目類工業用地出讓年限不超過20年，對于有特殊要求的市重點產業項目類工業用地，經有關部門批準后，出讓年期可為20-50年。

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逾期不開工可收回土地。原則上開工期限不超過交地后6個月，竣工期限不超過交地后24個月，且受讓人只能提出一次開工延期申請和竣工延期申請，延期期限均不得超過3個月;對于情節嚴重的，可以收回土地使用權。

引入履約時間保證金。開工、俊工、投產三個階級，均設有相應履約保證金。不得整體、分割轉讓。土地不得整體或分割轉讓，房屋不得分幢、分層、分套轉讓。

變向流轉，受讓人資格需審查。出資比例結構、項目公司股權結構經出讓人同意方可改變。抵押物競買人資格必須經過規土、產業、園區管理機構等綜合認定，抵押權實現時出讓人或園區管理機構可以優先購買。

《關于進一步提高本市土地節約集約利用水平的若干意見》，2014年3月 建設用地總規模“零增長”。

上海《臨港地區建立特別機制和實行特殊政策的三十條實施政策》,2013年3月 鼓勵商務樓宇購買及定制。臨港管委會鼓勵為設立總部購買或定制商務樓宇，對自用部分的投資額給予10‰至30‰的一次性獎勵。

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實行工業用地彈性出讓。臨港地區工業用地實行彈性出讓，可分別設定10年、20年、30年、40年、50年的出讓年限，出讓價格按照相應年限通過評估確定。項目用地帶方案出讓。臨港地區對工業項目用地可采用帶方案出讓;對大型城市綜合配套、旅游會展、高端養老、文化體育休閑產業和總部經濟、行業組織樓宇等重大功能性項目用地，在功能明確、基礎設施明確和方案明確的前提下，可采用帶方案出讓。

上海市規土局關于《規劃土地政策支持高新技術產業化，促進經濟發展方式轉變和產業結構調整若干意見》部分操作口徑的通知,2010年

鼓勵租賃。鼓勵高新技術企業以租賃方式取得國有建設用地使用權。租賃合同期滿，經認定符合屆時產業導向等條件的，經承租方申請，可優先租賃，重新約定租金標準及支付方式;若承租方提出由租賃轉為出讓的，可以協議方式出讓。支持企業分割轉讓節余土地。在滿足本企業需要后節余的尚未開發的土地，在不改變土地用途的情況下、符合條件的，可以分割轉讓給經認定的高新技術產業化和重大產業項目使用：依法登記取得房地產權證書;企業已用土地面積不少于出讓總面積的50%，且節余土地滿足規劃分割條件并可以獨立開發。

可以適當突破7%。高新園區(含分園區)和重大產業項目應當合理劃分土地使用性質，適當配置必要的配套公共服務設施用地，滿足園區內職工的生產生活需要，單個工業項目如需在基地內設置人才公寓、專家樓等配套設施，其用地面積占項目用地總面積的比例可適當突破7%的上限控制。

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北京北京政府工作報告

推行工業用地彈性出讓和租賃制。

引導孵化器聚集發展。更加注重培育市場化的科技服務組織，引導科技企業孵化器、創新型孵化器集聚發展，為企業創新提供專業化服務。

《北京經濟技術開發區加強工業用地管理提高土地節約集約利用水平的實施意見》

縮短出讓年限。出讓年限一般不高于20年。期限屆滿時，用地單位若達到入區時承諾的經濟指標，仍然正常生產并保持增長態勢，可以申請延期使用土地。代建廠房。由建設方通過出讓或直接租賃方式取得工業用地國有建設用地使用權，建設標準廠房或者按照產業要求定制廠房，將廠房出租給入區企業。直接租賃，期限10年。租賃年限一般為10年。期限屆滿時，用地單位若達到入區時承諾的經濟指標，可申請續租。

有條件轉讓。申請土地使用權及地上建筑物轉讓的，由開發區管委會收儲，或經開發區管委會批準后轉讓給符合開發區產業發展規劃的入區企業使用。

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深圳《前海深港現代服務業合作區土地管理改革創新要點(2013-2015年)》 實行彈性年期制度，根據產業類型和項目建設情況，約定自用或出售比例，區分自用或出售兩種情況，自用部分原則上10年內不得轉讓，出售部分原則上5年內不得再轉讓。經前海管理局批準可以轉讓的，轉讓方應將一定比例的增值收益上繳前海管理局。

杭州《關于實施“畝產倍增”計劃促進土地節約集約利用的若干意見》，201

4年4月14日起施行

招商引資項目聯合審查制度。未達到規定標準的項目，一般通過租賃土地或廠房解決，不予安排新增建設用地指標、不單獨組織供地。

廠房可分幢、分層轉讓。鼓勵(注意，是鼓勵)開發區(園區)建設標準廠房，標準廠房可以分幢、分層轉讓，中小企業原則上通過標準廠房解決生產用房。配套用地不得超過7%。工業用地中企業內部行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過總用地面積的7%、建筑面積不得超過總建筑面積的15%。工業用地容積率不得低于1.2，標準廠房用地容積率不得低于1.8。

最高年限30年。工業用地可以采取“分期分階段出讓”、“先租后讓”等方式出讓，出讓年限原則上按照30年設定，特殊項目經市政府批準后可以按法定最高年限出讓。

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轉讓前需通過6年試用期。采取“分期分階段出讓”方式的，首期出讓年限為6年，期滿經考核評價達標后可以續簽剩余24年出讓合同;采取“先租后讓”方式的，土地成交后可以簽訂租賃期為6年的土地租賃合同，期滿經考核評價達標后，改簽出讓年限為24年的土地出讓合同。

鼓勵發展產業用地。對符合杭州市產業發展導向的集團總部、金融辦公、科技研發、自用辦公等土地，可通過約定自持與銷售比例、制定地價修正規則、創新供地方式等措施予以支持。

廣州關于征求《廣州市關于提高工業用地利用效率的意見》意見

7%、14%、15%。園區配套設施用地面積可占園區總用地面積的15%;單個工業建設項目用地所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得大于項目總用地面積的7%或建筑面積不得超過工業項目總建筑面積的14%。

嚴禁建造成套住宅。嚴禁建設成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心。

《關于土地節約集約利用的實施意見》

探索彈性出讓。工業用地可結合產業類型和產業生命周期彈性確定土地出讓年限，首期出讓年限屆滿后對項目經營情況和出讓合同履行情況進行評估，再視情況有償續期或收回土地使用權。

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五檔出讓年限。打破現有單一最高50年期出讓模式，拓展為10年、20年、30年、40年和50年5種模式，5種模式下將分別設定最低價格標準，使用期為10年的價格相對較低，50年的則價格相對較高。

推廣標準廠房模式。推廣中小企業供應標準廠房模式，研究工業地產等新型土地利用形態的支持政策。

租賃供應為常態，出讓供應為特例。按照不同產業，全面實行“長期租賃、先租后讓、租讓結合”的土地供應制度。

《臨沂市人民政府 關于對工業用地實行彈性年期出讓的意見 》—2013年11月

彈性年期最高不超過 20 年。

續期不得超過20年。工業用地出讓年期屆滿的，應根據分期考核評估協議落實情況和市政府出讓到期土地處置的有關規定，辦理是否準予續期或收回土地的手續。續期年期不得超過 20 年。

《中山市工業房地產開發經營管理辦法(試行)》意見稿

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工業廠房開發實施準入審批。根據征求意見稿，工業房地產開發將實施準入審批。中山市將成立“中山市工業房地產項目聯席審批領導小組”，辦公室設在市經信局(或規劃局)。鎮政府(區辦事處)組織編寫《本鎮(區)工業房地產發展規劃》，報送市領導小組辦公室，由辦公室組織召開成員單位聯席會議進行評審，評審通過后即獲得規劃準入資格。

嚴格控制商品廠房變相成商住用房。嚴格審核設計圖紙，凡工業地產建筑設計圖紙，不得有諸如廚房、陽臺、煙道等居住功能設計內容(配套用房除外，宿舍不得超過總建筑面積5%)。

建立廠房預售制度，出售面積不得超過七成。商品廠房開發企業預售商品廠房時，必須經市住建部門批準，并領取商品廠房預售許可證。出售廠房建筑面積原則上不得超過總建筑面積的70%。

第四篇：《全國工業用地出讓最低價標準》解讀

國土部權威解讀:《全國工業用地出讓最低價標準》

一、為什么要制訂全國統一的工業用地出讓最低價標準？ 一些地方在招商引資中競相壓低地價甚至以零地價、低于成本出讓工業用地是當前土地管理與調控中存在的一個突出問題，危害十分嚴重。一是工業用地低成本過度擴張，助長了大量低水平重復建設，影響了中央宏觀調控政策的有效實施。二是地區之間競相壓價搞惡性競爭，破壞了公開公平、競爭有序的市場環境，造成了新的區域不平衡，影響了區域協調發展。三是由于土地出讓的價格遠低于其實際成本，國有土地所有者權益沒有得到應有體現，造成了國有土地資產大量流失。四是由于土地取得成本低，一些企業圈占大量土地，建花園式工廠，造成了土地資源的低效利用和閑臵浪費。五是損害了農民的土地財產權益。地方政府低價出讓土地往往是以壓低拖欠征地補償費，犧牲農民利益為代價的，其結果是直接侵犯了農民合法的土地財產權益。

要從根本上解決這個長期困擾土地管理工作的突出問題，必須堅持以全面落實科學發展觀為指導，按照促進社會經濟全面、協調、可持續發展的要求，理順工業用地的價格形成機制，使工業用地價格能充分反映市場供求狀況和資源稀缺程度，更大程度上發揮市場配臵土地資源的基礎性作用，針對當前工業用地的供求狀況，合理制訂工業用地出讓價格的最低控制標準是推進工業用地市場化配臵的重要基礎。為此，2004年國務院下發的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》中明確規定，“禁止非法壓低地價招商”，“各省、自治區、直轄市人民政府要依照基準地價制定并公布協議出讓最低價標準，協議出讓土地除必須嚴格執行規定程序外，出讓價格不得低于最低價標準。”但是各地在執行這一政策時都怕提高本地地價影響招商引資，因此有的省份在制訂最低價標準時不是互相攀高，而是相互比低，有的遲遲不公布，影響了政策的執行效果。

為此，今年8月31日，《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發?2006?31號，以下簡稱國發31號文件）中明確提出，國家要根據土地等級、區域土地利用政策等，統一制訂并公布各地的工業用地出讓最低價標準，建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度，而且規定工業用地必須采取招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準。為貫徹落實31號文件精神，我部組織制訂了《全國工業用地出讓最低價標準》（以下簡稱《標準》），下發了《關于發布實施<全國工業用地出讓最低價標準>的通知》（以下簡稱《通知》），對《標準》的有關實施政策做出了一系列明確規定。

二、《標準》的實施有什么意義和作用？

《標準》的發布實施，是貫徹落實國發?2006?31號文件精神，加強工業用地調控的一項重大政策，是國家運用土地價格手段參與宏觀調控的重要舉措，對有效抑制工業用地的低成本擴張，維護公開公平公正的土地市場秩序，推進區域協調發展，保障土地所有者合法權益，促進土地的節約集約利用具有重大意義，而且對于“以工補農、以城促鄉、城鄉統籌”的和諧社會的建立具有深遠影響。具體而言，《標準》將在以下四個方面發揮重大作用。

（一）規范工業用地市場秩序

《標準》的實施，為各地工業用地出讓確定了一條價格“底線”，對各地在招商引資中搞惡性競爭、低價賤賣國有土地資產等行為戴上了“緊箍咒”，為全面推行工業用地以招標拍賣掛牌方式出讓奠定了基礎，為建立統一規范有序競爭的土地市場提供了保障，為查處低價出讓土地的違法行為提供了參考依據。

（二）保障被征地農民的基本權益

《標準》在制訂過程中，嚴格執行了國發31號文件“不得低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和”的規定，通過提高工業用地的出讓價格，將有效抑制一些地方因低價出讓土地而有意壓低征地補償費用的行為，有利于保護被征地農民的基本權益，促進社會的和諧穩定。

（三）促進區域協調發展

《標準》是依據各地土地等別和區域土地利用政策等制訂的。《標準》與土地等別掛鉤，不同土地等別的最低價標準不同，最高等別（一等）相對應的最低價標準（840元/平方米）是最低等別（十五等，60元/平方米）的14倍，基本反映了我國東、中、西部不同區域的社會經濟發展狀況與土地利用差異，體現了區域產業政策和土地利用政策導向，有利于縮小東中西部差距，有利于區域間產業結構的調整和產業的梯度轉移，促進區域協調發展。

（四）穩定住宅用地價格

最低價標準是按照不低于成本的要求確定的，與現在各地工業用地的實際出讓價格相比，將有較大幅度的提高。工業用地價格提高后，將會抑制工業用地的過度擴張，提高工業用地的集約利用程度，在土地供應總量不變的前提下，地方政府可以通過調整土地供應結構，適當增加住宅用地的供應量，促進住宅用地價格的穩定。同時，地方政府從工業用地出讓中所獲土地收益提高，有利于抑制地方政府補貼工業用地成本的行為。

三、最低價標準是如何確定的？

《標準》的制訂工作是一項政策性強、涉及面廣、技術要求很高的工作。因此，我部在7月份即組織相關單位及有關專家，成立了專項工作組，多次召開座談會、研討會，對最低價標準的制訂思路和技術方法進行了認真研究，廣泛聽取了地方國土部門、高等院校、科研院所專家及地價評估專業人士意見，按照《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發?2006?31號）關于“國家根據土地等級、區域土地利用政策等，統一制訂并公布各地工業用地出讓最低價標準”和“工業用地出讓最低價標準不低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和”的精神，明確了“以土地等別和新增建設用地土地有償使用費標準為基礎，通過測算各土地等別工業用地成本與新增建設用地土地有償使用費之間的倍數關系，確定全國各縣、市（區）工業用地出讓最低價標準”的思路和方法，并組織對全國各縣、市（區）工業用地成本及出讓價格進行了調查測算。經測算并征求各地意見，最終按6倍確定最低價標準，該標準比較符合各地實際，提高幅度是可以承受的。為了確保最低價標準得到切實貫徹執行，防止一些地方隨意修正，變相低價出讓土地，我部對《標準》如何貫徹執行還規定了八條具體的政策措施。

四、土地等別是如何確定的？《標準》為什么要與土地等別相掛鉤？

土地等別是制訂最低價標準的核心和基礎。該等別是國土資源部、財政部為適應新增建設用地土地有償使用費征收的需要，于1998年根據全國2864個縣、市（區）級行政單元的社會經濟發展水平、土地資源狀況、基準地價水平等因素，采用綜合評價法，按照評價分值的15個區間段確定的，將全國各縣、市（區）土地分成15個等別。2002年在征求各地意見后做了調整。現行土地等別的劃分基本反映了各地的社會經濟發展狀況，體現了我國東、中、西部地區土地利用差異。如東、中部社會經濟發展較快地區主要集中在較高土地等別，而中、西部地區主要集中在較低土地等別。現行土地等別在新增建設用地土地有償使用費的征收中發揮了重要作用，也得到了各地普遍認可。

為了發揮地價對土地利用的調控作用，我們在制訂最低價標準時，明確了最低價標準與土地等別相掛鉤的政策。本次在土地等別基礎上制訂的最低價標準，隨土地等別的降低呈現明顯的下降趨勢，最高等別（一等）相對應的最低價標準（840元/平方米）是最低等別（十五等，60元/平方米）的14倍，體現了區域土地利用政策。

五、《通知》在最低價標準的執行上做了哪幾方面的具體規定？ 為了確保最低價標準能在各地得到切實貫徹執行，防止一些地方隨意修正最低價標準，變相達到低價出讓的目的，《通知》對最低價標準的實施做出了八個方面的政策規定。

一是明確了《標準》的性質和適用范圍。《通知》第一條明確規定《標準》是“市、縣人民政府出讓工業用地，確定土地使用權出讓價格時必須執行的最低控制標準”。有三層含義：一是《標準》的性質是最低的控制性標準，是不可逾越的“底線”，各地出讓工業用地時確定的土地出讓價格只能比它高，絕不允許比它低；二是《標準》適用于國有土地，涵蓋了各市、縣（區）行政單元區域范圍內（包括村莊、集鎮）所有的國有土地；三是在一個行政單元區域范圍內，凡出讓國有土地用于工業項目用地的，都必須執行同一的最低價標準（即《標準》所列該行政單元所在土地等別相對應的最低價標準），由于工業項目在同一區域內的準入“門檻”相同，就可促進工業項目向區位、投資環境、基礎設施條件更好的區域集中，防止工業用地零散布局，“村村點火”、“戶戶冒煙”。

二是嚴格規定了《標準》的修正原則，增強了《標準》執行的“剛性”。《標準》是嚴格按照國發31號文件中“不得低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和”的要求，在廣泛調查和測算基礎上制訂的，充分考慮了不同土地等別的土地開發程度、土地取得來源等各項因素，涵蓋了相應的成本費用，體現了各地工業用地成本的平均最低水平。因此《通知》第二條中不僅重申了工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，規定其“出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價標準”，而且還明確規定各地國土資源管理部門“不得以土地取得來源不同、土地開發程度不同等各種理由對規定的最低價標準進行減價修正。”這樣，一方面可有效防止一些地方在《標準》下發后，不按規范程序出讓工業用地，甚至以土地取得成本不同、開發程度不同等各種理由修正最低價標準、減免或補貼地價款從而變相低價出讓土地，增強了最低價標準執行中的“剛性”，另一方面也有利于促進地方進行“熟地出讓”，有利于工業項目建設，有利于提高土地利用效率。

三是嚴格界定了特殊情況下《標準》的執行政策。按照《土地管理法》等法律法規的規定，工業項目必須依法申請使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地。但是，在我國少數地區特別是西部地區，也存在一些情況比較特殊的工業項目，即因為選址、原材料等原因，確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，而且主要使用戈壁、沙漠、荒山、荒灘等國有未利用地的工業項目。為更好地使《標準》符合客觀實際，鼓勵這類工業項目在用地時更少地占用耕地，《通知》第三條規定了相應的地價政策。同時，為防止一些地方鉆空子，對這類工業項目也從選址、用地類型、土地開發主體等多方面進行了非常嚴格的界定。

一是“對確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，且土地前期開發由土地使用者自行完成的工業項目用地，在出讓時可按不低于所在地土地等別相對應最低價標準的60％執行。”二是對其中使用未列入耕地后備資源，未確定土地使用權人（或承包經營權人）的國有沙地、裸土地、裸巖石礫地，且由土地使用者自行完成土地前期開發的工業項目用地，在出讓時可按不低于所在地土地等別相對應最低價標準的30％執行。

四是對工業用地租賃和較短年期出讓時如何執行《標準》予以明確規定。《標準》實施后，各地工業用地出讓價格將有較大幅度提高，一些企業可能會選擇租賃方式或者以較短年期（如20年）的價格取得工業用地。因此，為防止一些地方低租金租賃土地或通過年期修正低價出讓土地，《通知》第四條分別針對上述兩種情況，就如何執行《標準》進行了規定。

《通知》規定，對低于法定最高出讓年期（50年）出讓工業用地，或采取租賃方式供應工業用地的，所確定的出讓價格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價格，均不得低于本《標準》。年期修正必須符合《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2001）的規定，還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。

五是允許各省級國土資源管理部門制訂本地最低價標準。鑒于各地經濟發展狀況不一，工業用地稀缺程度不同，而且國發31號文件下發后各地征地補償等費用上漲幅度有高有低，一些地方可能會出現本地工業用地出讓最低價高于《標準》的情況，同時，考慮到各地產業政策存在差異，區域之間鼓勵發展的和限制發展的工業項目在地價政策上也需要區別對待，《通知》第五條按照“可高不低”的原則，規定各省級國土資源管理部門“可根據本地征地補償費用提高的實際，進一步提高本地的工業用地出讓最低價標準”，切實保障被征地農民的長遠生計，也可以“根據本地產業發展政策，在不低于本《標準》的前提下，制訂并公布不同行業、不同區域的工業用地出讓最低價標準。”這樣，不僅有利于增強省級國土資源管理部門對本地土地利用的調控責任，而且還有利于進一步發揮其通過運用地價政策參與本區域內產業調控的積極性。

六是明確了《標準》與各地基準地價的關系。工業用地基準地價反映了不同區域工業用地的市場平均價格水平，是各地在出讓工業用地時確定出讓價格的重要參照依據。當前，各地為了招商引資，人為壓低工業用地基準地價的現象比較普遍。為此，《通知》第六條明確要求各省（區、市）在《標準》發布實施后，依據《標準》開展基準地價更新工作，及時調整工業用地基準地價，從而使各地工業用地的基準地價與《標準》保持銜接一致。

七是明確了違反《標準》出讓工業用地的法律責任。《通知》第七條要求各地國土資源管理部門加強監督管理，重申了國發31號文件的有關規定，即“低于最低價標準出讓工業用地，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權的行為，要依法追究有關人員的法律責任。”

八是明確了《標準》實施的時間。即從2007年1月1日起實施。同時，為保證《標準》的適時性和適用性，《通知》第八條還規定“部將根據各地社會經濟發展情況、宏觀調控的需要以及《標準》的實施情況，適時進行修訂。”

六、貫徹落實好《標準》，各級國土資源管理部門需要做好哪幾方面的工作？

首先，各級國土資源管理部門要提高認識，準確把握《標準》及《通知》相關規定的政策內涵，充分認識到《標準》的貫徹執行對土地管理和土地調控的重大意義，增強落實《標準》的自覺性。要加大宣傳力度，大力宣傳《標準》對規范土地市場秩序、促進區域協調發展和穩定住宅用地價格等方面所起到的作用，正確引導社會輿論和市場預期。

第二，各省級國土資源管理部門要結合本地實際，及時制訂本地的最低價標準，更新基準地價。要按照《通知》要求，根據本地實際，與區域、產業政策協調配合，制訂有利于調整優化本地產業結構、地區經濟協調發展的最低價標準，并盡快報部備案。各地基準地價與《標準》不符的，要及時更新調整。

第三，要嚴格執行《標準》和《通知》的有關規定。各級國土資源管理部門在出讓工業用地時，要嚴格按招標拍賣掛牌出讓規范程序操作，不能違反《通知》有關規定隨意修正、變相壓低出讓價格，確定的出讓底價和成交價格均不得低于《標準》。

第四，要加強監督檢查。各省級國土資源管理部門要加強對各地貫徹執行《標準》工作的指導和監督檢查，采取有效措施確保《標準》落到實處，對違反規定，低于《標準》低價出讓土地的，必須嚴肅查處。

第五篇：工業用地現狀調研報告

提供一篇調研報告范文，作為參考！

隨著我市工業提升工程的推進，招商引資力度的加大，工業用地需求逐年增加，土地供需矛盾日益突出。挖掘存量工業用地潛力，節約集約利用土地，是當前我市工業平臺建設的重要工作。存量工業用地是指已農轉用未征收（轉而未征）、已征收未平整（征而未平）、已平整未供熟地（平而未供）和未供先用的工業用地。近期，我們在市國土局的大力支持下，對全市存量工業用地進行了全面調查，并就盤活存量工業用地作了思考，提出建議供領導參考。

一、存量工業用地基本狀況

2009年和2010年，我市抓住機遇，爭取到大量農轉用土地指標，集中報批了較多的工業用地。由于2011年我市工業空間布局作了新的調整，加之其他多種原因，造成供地率偏低存在較多的閑置工業用地。經調查至2012年4月底止，全市共有歷年來轉而未供存量土地7494.67畝，其中：工業用地6164.97畝、城市建設等其他用地1329.7畝（其中：其它建設用地684畝）。6164.97畝存量工業用地包括：未供先用工業用地632.43畝和經濟開發區區（跨江部份）轉而不用土地117.7畝。我市實際擁有可利用存量工業用地為5414.84畝，其中：轉而未征土地869.1畝，占16.05%；征而未平土地464.7畝，占8.58%；平而未供熟地4081.04畝，占75.37%。

二、存量工業用地分布與分類情況

實際擁有5414.84畝存量工業用地分布在：市級工業平臺3804.22畝,占70.26%；鄉鎮工業功能區（原二基地六功能區鄉鎮，下同。）1316.32畝，占24.31%；市級工業平臺和鄉鎮工業功能區以外的其它鄉鎮（以下簡稱其它鄉鎮）294.3畝，占5.44%。具體分布與分類情況為：

三、存量工業用地原因分析

形成工業用地轉而未供的主要原因：一是市級工業平臺和鄉鎮功能區以外的其它鄉鎮存量工業用地，基礎設施配套較差，加之入戶企業不能享受有關稅收優惠政策，企業（項目）大都不愿入駐，致使294.3畝工業用地閑置，占全市實際存量工業用地的5.44%。需要指出的是:鎮村57.4畝休閑項目、鄉的303.3畝水電站項目、269.9畝休閑項目、鎮6畝便民中心項目、鄉的3.2畝水電站項目、鎮3.9畝客運站及幼兒園項目,以及鎮3.3畝、鎮2.4畝、鄉4.8畝和鎮29.8畝共計684畝已農轉用作其它用地，因規劃調整或業主放棄項目實施等原因而長期閑置。二是受相關因素制約難以供地。如中部山工業園724.5畝農轉用土地受園區連片開發的內在要求尚未征用平整供地；街道區塊47.9畝農轉用土地與規劃中的市高新技術園選址重疊尚未啟動征用；區塊428.6畝已征農轉用土地因規劃滯后加之開發難度大尚未平整已閑置近二年之久，以上閑置工業用地占全市實際存量工業用地的22.18%。三是留空留白開發主體主動預留。如區四期214畝預留工業用地已空置兩年多而未供地，占全市實際存量用地的3.95%；一些區位條件好基礎設施配套全的區塊，如協作示范園1118.1畝、城西區725.1畝、中部工業園358.17畝，還沒有找到大項目好項目暫未供地，計2201.37畝，占全市實際存量用地的40.65%；另外，鄉鎮工業功能區內，存在為招商引資惜供因素，如鎮347.34畝，鎮239.1畝，鎮216.8畝工業用熟地均已空置近二年，計803.24畝，占全市實際存量工業用地的14.83%。四是企業未供先用，造成存量工業用地指標虛高。一方面有些開發主體為招商引資需要，默認投資企業未辦理供地手續先開工建設，另一方面受金融危機影響，一些項目主體因資金緊張或行情變化而停止項目建設等因素不愿辦理供地手續，全市共有未供先用工業用地632.43畝。

四、盤活存量工業用地的措施和建議

工業用地是稀缺資源十分寶貴。我市工業的發展需要大量的土地空間，另一方面又存在著較多的工業用地未用足。按土地管理有關法規政策規定：“農用地轉用批準后，滿兩年未實施具體征用或用地行為的，批準文件自動失效。已實施征地，滿兩年未供地的，在下達下一的農用地轉用計劃時將扣減相應指標。對用地單位閑置的土地，一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續二年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權。”可見盤活存量工業用地(包括已農轉用和已征用的其它用地)，提高供地率，既是節約集約利用土地的內在要求，又是加快我市工業提升發展的現實需要，是我市當前工業平臺建設的一項緊迫工作。為此就如何盤活用好存量工業用地提出如下措施和建議。

1、盤活轉而未供農轉用用地指標。（1）盤活尚未征用，又不符合規劃或規劃已調整，以及已放棄實施項目的農轉用指標。具體是：區（跨江部份）117.7畝轉而不用土地，街道村閑置城市建設用地72.2畝，鎮村57.4畝休閑項目，鄉的303.3畝水電站項目，鄉的3.2畝水電站項目。（2）盤活尚未征用，因毗鄰基本農田而無法進行土地平整或不能進行基礎設施配套區塊的農轉用指標。具體是：鎮二個區塊11.8畝土地，鎮桐村和上埂二個區塊57.1畝土地。（3）對一些土地已征收補償，但因建設項目放棄實施等原因閑置二年以上未利用區塊的農轉用指標。具體是：鄉的269.9畝休閑項目的農轉用指標。以上盤活轉而未供農轉用用地指標889.4畝用于市級重點工業平臺開發建設。

2、對未供先用工業用地進行清理。由市國土局牽頭，相關部門和開發主體參與，對全市632.43畝未供先用工業用地進行一次全面檢查清理。對符合區域規劃，并已開工建設或投產的未供先用工業用地的企業，要督促企業在規定時限內辦理用地出讓手續；對不符合區域規劃，或投資強度低、畝均產出少、有污染不符合環評要求的未供先用項目用地，以及圈地不建閑置二年以上的未供先用項目用地，按土地管理法規定予以收回處理。

3、加強用地管理、寬嚴有度、提高存量工業用地供地率。目前我市工業用地主要依據產業布局規劃、環境評估、投資強度、畝均稅收和建筑容積率等指標來控制項目供地。針對我市現有存量工業用地的現狀分布情況，建議按市級工業平臺、鄉鎮工業功能區和其它鄉鎮三個層次設定寬嚴有別的項目準入供地標準。對市級工業平臺內的存量工業用地，堅持高標準嚴要求，在符合產業布局規劃、項目環評要求的同時，投資強度必須達到每畝180萬元以上、畝均稅收在4萬元以上、建筑物容積率達到1︰1以上，單個項目用地原則上在30畝以上；對鄉鎮工業功能區內的存量工業用地（含開發區的城西區），上述標準要求可適度放寬；對其它鄉鎮的存量工業用地，在符合所在地區域規劃，項目不影響當地環境的前提下，可放寬投資強度、畝均稅收、建筑容積率等相關標準要求，以提高供地率，有效盤活閑置存量工業用地。

4、合理安排留空留白。工業用地留空留白由市級工業平臺承擔，并且要根據我市工業產業布局規劃做到合理安排。市級工業平臺留空留白總量控制在1000畝左右，但預留期限原則上不超過二年。同時要確保我市每年2000畝優質工業熟地滾動開發建設。

5、突出重點，用好新增工業用地指標。今后我市新增工業用地指標主要用于市級工業平臺的開發建設；對鄉鎮工業功能區新增工業用地指標應嚴格控制,僅安排少量用于既成區塊的補漏填缺；對市級工業平臺和鄉鎮工業功能區以外的其它鄉鎮不予安排新增工業用地指標。