第一篇：三門工業用地調研報告

三門工業企業用地調查報告

一、工業企業用地現狀

工業用地，指的是工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施的用地，包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地。

統計資料顯示，2007年，全縣163家規模以上工業企業，工業用地總面積為6437.3畝，平均每家工業企業用地39.49畝。由于各工業企業的行業特點、產業結構不同，對用地的需求各不相同。2007年末，我縣規模以上工業企業中，用地面積最大的企業為551.7畝，最小的僅有0.6畝。

我縣現有的規模以上工業企業中，工業用地在20畝以下的企業有94家，占企業總數的57.7%。其中，有15家企業，自身沒有土地，完全是靠租用外單位廠房、辦公室等進行生產的，占工業企業總數的9.2%，租用的工業用地面積達67478平方米。有10家企業，用地緊張，不能滿足正常生產的需要，部份租用外單位土地進行生產；有21家企業，生產用地相對充裕，有土地出租給外單位使用，占工業企業總數的12.9%；工業用地超過100畝的企業只有16家，占9.8%。

二、工業用地存在的主要問題

1、建設用地指標嚴重不足。2007年省國土資源廳下達給我縣的新增建設用地控制指標只有790畝，遠遠不能滿足全縣2000余畝工業用地指標的需求。面對著國家嚴格的土地管理政策，工業企業無可奈何。“真心要土地的沒土地，不用土地的畫地為牢，長期閑置不用”。不少企業家反映，由于工業用地無法落實，企業不得不遷往外地或在外地新設分廠。

2008年我縣工業用地壓力仍很大。根據調查和統計，2008年我縣有48家規模以上工業企業因擴大再生產需要土地2218.8畝，平均每家企業需要46.23畝。其中，需要增加工業用地100畝以上的企業7家，這7家企業需要工業用地990畝，占全縣總需要量的44.6%。而2008年省國土廳下達給我縣的用地指標為805畝，缺口較大。

2、工業用地產出偏低。我縣工業用地產出居于全市落后水平，畝均產值處于全市倒數第二，畝均稅收處于全市末位，并且行業之間差距較大。畝均產值最高與最低的差距較大，畝均產出較低企業廠房建筑以一層為主，并且普遍存在企業內部土地利用不足，有土地閑置現象。

３、土地利用率不高。在（國發［2006］31號）文件下達之前，我縣的工業用地都是采用協議出讓方式供地的，土地價格普遍偏低。優惠的地價，導致一些企業盲目圈地，部份企業占地面積大于企業實際所需的土地，造成大量土地征而不用被閑置。絕大部分工業企業廠房只建造一層，建筑容積率小，空間利用率不高，土地集約利用水平偏低。

4、政策把關不嚴。企業在取得土地后，未按有關規定建設，有關部門監管不到位。如投資密度，建筑容積率等問題。

三、緩解工業用地緊張狀況的建議

1、要更新理念，提高認識。土地資源是有限的，上級下達給我們的用地指標也是有限的，因此，我們要轉變傳統的用地觀念，充分認識到節約集約用地的重要性、必要性和緊迫性，增強節約集約用地的責任感，珍惜現存的每一寸土地，使現有的土地資源能發揮出更大的作用。

2、規范操作，減少浪費。有關部門應認真執行國務院關于“工業用地必須全部采用招標拍賣掛牌方式出讓”的規定，進一步完善和規范工業用地公開出讓的各項制度和操作程序，徹底扭轉我縣工業用地因地價過低造成粗放用地和浪費土地的現象，促進土地的高效利用。

３、要提高工業用地產出率。要認真分析我縣工業用地產出率不高的原因，確立以“畝產論英雄”的觀念，提高單位面積土地的產出率，在有限的土地上創造出更大的財富。

4、要提高土地的利用率。針對我縣工業企業廠房層次偏低的實際，可適當走“借天生地”的路子，倡導廠房向高空發展，嚴格限制單層廠房，鼓勵支持企業建造多層、高層廠房，爭取在一定程度上緩解經濟社會快速發展對土地帶來的壓力，提高土地的利用率。同時，對一些“隱藏”的閑置土地，有關部門要切實做好協調工作，盤活閑置土地，使閑置土地“活躍”起來，從而發揮土地其應有的作用。

5、要采取措施增加工業用地指標。通過土地整理、退草還耕等措施，置換用地指標，增加工業用地。

第二篇：工業用地現狀調研報告

提供一篇調研報告范文，作為參考！

隨著我市工業提升工程的推進，招商引資力度的加大，工業用地需求逐年增加，土地供需矛盾日益突出。挖掘存量工業用地潛力，節約集約利用土地，是當前我市工業平臺建設的重要工作。存量工業用地是指已農轉用未征收（轉而未征）、已征收未平整（征而未平）、已平整未供熟地（平而未供）和未供先用的工業用地。近期，我們在市國土局的大力支持下，對全市存量工業用地進行了全面調查，并就盤活存量工業用地作了思考，提出建議供領導參考。

一、存量工業用地基本狀況

2009年和2010年，我市抓住機遇，爭取到大量農轉用土地指標，集中報批了較多的工業用地。由于2011年我市工業空間布局作了新的調整，加之其他多種原因，造成供地率偏低存在較多的閑置工業用地。經調查至2012年4月底止，全市共有歷年來轉而未供存量土地7494.67畝，其中：工業用地6164.97畝、城市建設等其他用地1329.7畝（其中：其它建設用地684畝）。6164.97畝存量工業用地包括：未供先用工業用地632.43畝和經濟開發區區（跨江部份）轉而不用土地117.7畝。我市實際擁有可利用存量工業用地為5414.84畝，其中：轉而未征土地869.1畝，占16.05%；征而未平土地464.7畝，占8.58%；平而未供熟地4081.04畝，占75.37%。

二、存量工業用地分布與分類情況

實際擁有5414.84畝存量工業用地分布在：市級工業平臺3804.22畝,占70.26%；鄉鎮工業功能區（原二基地六功能區鄉鎮，下同。）1316.32畝，占24.31%；市級工業平臺和鄉鎮工業功能區以外的其它鄉鎮（以下簡稱其它鄉鎮）294.3畝，占5.44%。具體分布與分類情況為：

三、存量工業用地原因分析

形成工業用地轉而未供的主要原因：一是市級工業平臺和鄉鎮功能區以外的其它鄉鎮存量工業用地，基礎設施配套較差，加之入戶企業不能享受有關稅收優惠政策，企業（項目）大都不愿入駐，致使294.3畝工業用地閑置，占全市實際存量工業用地的5.44%。需要指出的是:鎮村57.4畝休閑項目、鄉的303.3畝水電站項目、269.9畝休閑項目、鎮6畝便民中心項目、鄉的3.2畝水電站項目、鎮3.9畝客運站及幼兒園項目,以及鎮3.3畝、鎮2.4畝、鄉4.8畝和鎮29.8畝共計684畝已農轉用作其它用地，因規劃調整或業主放棄項目實施等原因而長期閑置。二是受相關因素制約難以供地。如中部山工業園724.5畝農轉用土地受園區連片開發的內在要求尚未征用平整供地；街道區塊47.9畝農轉用土地與規劃中的市高新技術園選址重疊尚未啟動征用；區塊428.6畝已征農轉用土地因規劃滯后加之開發難度大尚未平整已閑置近二年之久，以上閑置工業用地占全市實際存量工業用地的22.18%。三是留空留白開發主體主動預留。如區四期214畝預留工業用地已空置兩年多而未供地，占全市實際存量用地的3.95%；一些區位條件好基礎設施配套全的區塊，如協作示范園1118.1畝、城西區725.1畝、中部工業園358.17畝，還沒有找到大項目好項目暫未供地，計2201.37畝，占全市實際存量用地的40.65%；另外，鄉鎮工業功能區內，存在為招商引資惜供因素，如鎮347.34畝，鎮239.1畝，鎮216.8畝工業用熟地均已空置近二年，計803.24畝，占全市實際存量工業用地的14.83%。四是企業未供先用，造成存量工業用地指標虛高。一方面有些開發主體為招商引資需要，默認投資企業未辦理供地手續先開工建設，另一方面受金融危機影響，一些項目主體因資金緊張或行情變化而停止項目建設等因素不愿辦理供地手續，全市共有未供先用工業用地632.43畝。

四、盤活存量工業用地的措施和建議

工業用地是稀缺資源十分寶貴。我市工業的發展需要大量的土地空間，另一方面又存在著較多的工業用地未用足。按土地管理有關法規政策規定：“農用地轉用批準后，滿兩年未實施具體征用或用地行為的，批準文件自動失效。已實施征地，滿兩年未供地的，在下達下一的農用地轉用計劃時將扣減相應指標。對用地單位閑置的土地，一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續二年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權。”可見盤活存量工業用地(包括已農轉用和已征用的其它用地)，提高供地率，既是節約集約利用土地的內在要求，又是加快我市工業提升發展的現實需要，是我市當前工業平臺建設的一項緊迫工作。為此就如何盤活用好存量工業用地提出如下措施和建議。

1、盤活轉而未供農轉用用地指標。（1）盤活尚未征用，又不符合規劃或規劃已調整，以及已放棄實施項目的農轉用指標。具體是：區（跨江部份）117.7畝轉而不用土地，街道村閑置城市建設用地72.2畝，鎮村57.4畝休閑項目，鄉的303.3畝水電站項目，鄉的3.2畝水電站項目。（2）盤活尚未征用，因毗鄰基本農田而無法進行土地平整或不能進行基礎設施配套區塊的農轉用指標。具體是：鎮二個區塊11.8畝土地，鎮桐村和上埂二個區塊57.1畝土地。（3）對一些土地已征收補償，但因建設項目放棄實施等原因閑置二年以上未利用區塊的農轉用指標。具體是：鄉的269.9畝休閑項目的農轉用指標。以上盤活轉而未供農轉用用地指標889.4畝用于市級重點工業平臺開發建設。

2、對未供先用工業用地進行清理。由市國土局牽頭，相關部門和開發主體參與，對全市632.43畝未供先用工業用地進行一次全面檢查清理。對符合區域規劃，并已開工建設或投產的未供先用工業用地的企業，要督促企業在規定時限內辦理用地出讓手續；對不符合區域規劃，或投資強度低、畝均產出少、有污染不符合環評要求的未供先用項目用地，以及圈地不建閑置二年以上的未供先用項目用地，按土地管理法規定予以收回處理。

3、加強用地管理、寬嚴有度、提高存量工業用地供地率。目前我市工業用地主要依據產業布局規劃、環境評估、投資強度、畝均稅收和建筑容積率等指標來控制項目供地。針對我市現有存量工業用地的現狀分布情況，建議按市級工業平臺、鄉鎮工業功能區和其它鄉鎮三個層次設定寬嚴有別的項目準入供地標準。對市級工業平臺內的存量工業用地，堅持高標準嚴要求，在符合產業布局規劃、項目環評要求的同時，投資強度必須達到每畝180萬元以上、畝均稅收在4萬元以上、建筑物容積率達到1︰1以上，單個項目用地原則上在30畝以上；對鄉鎮工業功能區內的存量工業用地（含開發區的城西區），上述標準要求可適度放寬；對其它鄉鎮的存量工業用地，在符合所在地區域規劃，項目不影響當地環境的前提下，可放寬投資強度、畝均稅收、建筑容積率等相關標準要求，以提高供地率，有效盤活閑置存量工業用地。

4、合理安排留空留白。工業用地留空留白由市級工業平臺承擔，并且要根據我市工業產業布局規劃做到合理安排。市級工業平臺留空留白總量控制在1000畝左右，但預留期限原則上不超過二年。同時要確保我市每年2000畝優質工業熟地滾動開發建設。

5、突出重點，用好新增工業用地指標。今后我市新增工業用地指標主要用于市級工業平臺的開發建設；對鄉鎮工業功能區新增工業用地指標應嚴格控制,僅安排少量用于既成區塊的補漏填缺；對市級工業平臺和鄉鎮工業功能區以外的其它鄉鎮不予安排新增工業用地指標。

第三篇：南昌市老工業用地更新調研報告

城規班1201 小組成員?吳佳晟?孫婷?鐘嫣紅?陳婧珺?任敏南昌市老工業用地更新調研報告

前言

南昌的工業地產起步比較晚，目前還處于初級階段。主要表現為工業地產市場參與的投資主體主要為政府及政府控制的國有企業，外資和民營企業參與的較少。

在發展初期，工業地產更多表現為政府一個招商引資的工具，以滿足其解決就業、拉動GDP、增加稅收的需要。因而，原來的工業地產開發和使用仍處于非常初級的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業投資落戶，吸引的企業大多是勞動密集型的低端行業，在推動地方經濟發展和提高產業高度集中并沒有發揮出預期的作用和效果。

而近年來卻發生了轉變。

經過一星期對南昌市老工業用地更新調研專題的實習，我們小組成員不僅從中得到訓練，提高了分析城市問題的能力，而且也學會了運用綜合、全面、系統觀點和從宏觀到微觀的思維方式看待和分析城市現狀和問題。與此同時，也提高了我們對空間環境進行綜合分析與評價的能力。

我們小組最先是去了下羅調研的，讓我們先談談南昌市青山湖區下羅村楓林西大街：

現狀篇:

一、南昌市老工業用地區位及空間形態分析 1.調研地址：南昌市青山湖區下羅村楓林西大街 2.空間形態分析：

（1）用地外部幾何形體：

（2）各種功能地域分異格局：

前：

后：

(3)道路：

（4）建筑空間組織和面貌：

二、南昌市老工業用地土地利用現狀、問題與對策分析

1.土地利用現狀：南昌市土地利用現狀面積是在土地資源詳查和變更調查基礎上，匯總各分類土地面積數據獲得的。據統計，至2005年底，南昌市轄區內土地總面積為743218.34公頃，其中農用地473761.63公頃，建設用地86377.85公頃，未利用地183078.86公頃，占全市土地總面積比重分別為63.74%、11.63%、24.63%。2.土地利用問題：

（1）農村居民點用地布局分散，基礎設施建設成本高。教育、文化、衛生、環保、家政等服務業落后，有的至今尚未起的要求。（2）農村居民點整理投資不足，整理難度大許多農村的村民在經濟好轉后不愿居住在原有的自然村，逐步自行出資向中心村或是規劃新居民點搬遷，搬遷后的老宅基地沒有復墾利用，形成

許多“空心村”。此外，許多村莊內部存在著廢棄地、閑置地等，這些土地平整后完全可以作為宅基地使用。但平整土地的投資大，在缺乏政府資助和集體經濟薄弱的情況下，農民建房往往避開廢棄地、閑置地，而選擇無需平整、投資少的耕地建房，造成農村耕地減少。

（3）農村居民點環境質量差農村雖有較為清潔的空氣，受經濟條件和傳統習慣的影響，多數居民點的環境狀況堪憂。目前，南昌市農村居民點設施普遍簡陋，土地利用結構不合理，道路、排污等基礎設施缺乏，表現為牲畜棚緊鄰住房，排水、排污等處理簡單，居住環境較差。

(4)農村居民點管理缺位，違法用地現象時有發生《土地管理法》頒布實施，各地雖采取了多種形式和方法進行有關法律法規的宣傳，但總體的效果并不明顯。當然這也不能排除法制宣傳的力度不夠，執法力度不強的因素，使農村建房違法用地現象時有發生，或不批就占，或少批多占，或批此占彼。國土資源部門在執法過程中不缺少可操作性的法律依據。保護和改善生態環境，防治污染和其他公害，加強綠化和村容鎮貌、環境衛生建設。

3.對策分析：

（1）制定科學的用地標準

根據法律法規確定適宜的村莊人均建設用地標準，把人均建設用地標準為約束性指標，并根據不同地區土地資源和群眾的生產生活習

慣，制定出公平合理的建設規劃，既要合理充分利用土地資源，又要保證居民的住房質量和生產生活需求。（2）合理安排規劃建設用地

在現有房屋的基礎之上，規劃引導，盡最大可能保證村莊的街道暢通，杜絕“死胡同”。在征求居民意見的前提下，盡量統一房屋建設，營造良好的村容村貌。

(3)基礎設施的建設和維護

根據個村莊不同的情況，通過政府撥款、集資、融資、村民義務工等方式，積極建設農村基礎設施。建設好農村給排水設施、體育健身設施、文化教育設施等，是土地資源真正地造福居民。另外，還應通過培訓教育、義務勞動等方式，努力維護好已經建設好并投入使用的設施。同時，也應栽些花草樹木，提高居住環境水平

（4.）盤活建設用地資源

一是要按照一戶一宅的原則，妥善解決好農戶住新房閑舊屋的問題。二是要處理好國家、集體單位在農村閑置的土地。三是要搞好無人村舊宅基地復墾和荒蕪土地復耕、利用。(5.)加強執法力度，優化土地管理

加強執法監督力度，嚴懲越權批地現實非法占地的問題，對非法占地用地地人或單位要從嚴從重嚴肅處理，確保土地資源的合理有序可持續利用。另外還要積極推進土地市場建設，依法規范土地市場秩序，堅持做到依法批地，依法用地，加強土地執法監

察工作，強化土地信訪工作，維護好群眾利益和農村穩定，大力開展宣傳活動，為建設社會主義新農村營造良好的輿論氛圍。在此基礎上，政府部門和村委會也應協調好建設用地和農業用地的關系，努力緩解土地資源緊張的局面。

三、南昌市老工業用地交通問題: 南昌市的交通設施沒有一個合理有序的宏觀布局，城區建筑密集，沒有足夠的空間。改革開放以來，先后改造和拓寬的城區主要交通干道，修建了環線、立交橋等交通設施，如：南昌老城區內主要道路交叉口都實現了信號燈控制，在八一大道、撫河路沿線建設了一批行人過街地下道等，大大緩解了南昌市的交通擁擠狀況，改善了交通安全和交通質量。但是，一方面由于交通量的持續增長，另一方面由于交通設施的修建又誘發了大量新的交通需求，而且，各路口轉向、信號控制之間缺乏協調，車輛頻繁啟停，交通時空的利用效率并不高。過街地道口設置在路面或非機動車道上，一般寬度也比較大，限制了交叉口的拓寬，易造成交通堵塞。南昌市部分主次干道上沒有設隔離欄，機動車、非機動車竄道嚴重，影響車輛、行人正常通行。所以盡管修建了大量的交通設施，加強了交通管理，完善了交叉口信號控制系統和交通監控、指揮系統，建立了交通信息廣播電臺，南昌市的交通擁擠狀況依然十分嚴重，尤其在舊城區可以說是有增無減。

四、南昌市老工業用地基礎設施、公共設施配置狀況、問題及分析： 1.基礎設施配置狀況：

能源設施：包括電力、煤氣、天然氣、液化石油氣、暖氣和新興

太陽能設施等；

供、排水設施：包括水資源保護、自來水廠、供水管網、排水和污水處理；

交通設施：分為對外交通設施和對內交通設施。前者包括航空、鐵路、航運、長途汽 車 和高速公路；后者包括道路、橋梁、隧道、地鐵、輕軌高架、公共交通、出租汽車、停車場、輪渡等；

郵電通信設施：如郵政、電報、固定電話、移動電話、互聯網、廣播電視等。

環保設施：如園林綠化、垃圾收集與處理、污染治理等。

防災設施：如消防、防汛、防震、防臺風、防風沙、防地面沉降、防空等

2．公共設施配置狀況：為市民提供公共服務產品的各種公共性、服務性設施，按照具體的項目特點可分為教育、醫療衛生、文化娛樂、交通、體育、社會福利與保障、行政管理與社區服務、郵政電信和商業金融服務等。3．問題及分析：

（1）大多數企業用工規模不大，除了高管人員有住宿的公寓或房間外，一般工人住宿條件差，職工生活設備也很簡陋。園區內也只有為數不多的幾家食品小吃部、小賣部。職工購物、小吃或夜宵路遠不便。

（2）職工文化、體育、精神生活的設施設備也很欠缺，如無數字電視、體育活動場所；無讀書室、郵政、銀行服務網點。職工下班

后的業余時間找不到合適的場所消費，職工寄信、郵錢都要跑到中心地段辦理。

（3）大多數企業無黨、團、婦女組織，有些企業無工會組織，職工的精神生活和權益維護無組織保障，企業與職工之間缺少了溝通的橋梁。

五、南昌市老工業用地綠地、環境問題

1.綠地問題:南昌老工業用地綠地的量還是可以的，畢竟南昌的綠地覆蓋率還是不錯的，所以工業園區也比較注重綠化。

2.環境問題：南昌老工業用地的環境因為有了比較多的綠化，所以環境與空氣顯然是可以接受的，但是工人自身素質也要提高，不要亂扔垃圾，破壞了環境。

目前南昌市老工業用地改造的基本情況及更新類型有更新為住宅小區、文化生活館、公園等。下面由我們來介紹南昌老工業用地更新為文化生活館的例子：樟樹林。

樟樹林文化生活公園位于江西省南昌市佘山路66號，原為江西化纖廠，占地面積約100畝，建筑面積約為6.2萬平方米，整個園區內有207棵樟樹。

南昌樟樹林文化創意生活主題公園是在原來的南柴、江拖、洪鋼、江紙、江西化纖廠有等老工業區基礎上因地制宜改造而來，這些老工廠，在過去很長一段時間內，幾乎都是這座城市的代名詞，如今，宛如一場鳳凰涅槃，經過脫胎換骨、浴火重生之后，又將成為這個城市記憶和精神的一部分。

據我們小組調查，南昌樟樹林文化生活館和南昌699主題公園的設計靈感是來自于同一人。由于我小組并未調查699公園，所以在此并不多做對比。

之前也有提到，樟樹林是在原來的南柴、江拖、洪鋼、江紙、江西化纖廠有等老工業區基礎上因地制宜改造而來，但是今天的樟樹林依然保留了部分老廠房以及一些機械。

上面這張圖片是一個大型煙囪，不難想象這里原來的面貌，但是現在這里被改造成了一個音樂餐廳。雖然我不知道由于什么

原因使得它的的窗戶上貼了“店面轉讓”。現在讓我們看看它現在的樣子吧 想必在這樣一個地方用餐會是一件很舒服的事吧。

此外，樟樹林八千錠曾是化纖廠的生產主車間，八千臺紗錠梭梭作響，凝固了一個時代的聲音和記憶，如今為樟樹林核心功能區。典型的包豪斯風格建筑，鋸齒狀的建筑輪廓線及7米挑高空間，非常適合LOFT工作室對創作、辦公、銷售的復合空間的需求。曾經的地下通風室如今為300個停車位的地下停車場。

八千錠北半部分為“LOFT文創區”，集中孵化非遺創作、現代設計、現代服務等小微企業，并將創作、展示、銷售、體驗復合成“辦公商業”。

以“南昌瓷板畫”、“江南藝術館”為代表的非遺項目，向人們展示了瓷繪畫的肌理藝術和景瓷的最新工藝成果。

以“第三小鎮”為代表的現代視覺產業，向人們展示了軟裝行業的魅力和生機。

這是我們在樟樹林拍的一些圖片

也許有的城市，結合當地文化軟實力真正使原來的老廠區煥發了新的創意之光，從而在整體上提升了城市的文化品位，而有的城市，因為軟實力的欠缺，最終使“創意”流產或者成為一種噱頭，存留的僅僅是集購物、休閑、娛樂、生活為一體的商業生活區，這一點，正是我所擔憂的。

自近代以來，中國學習外國，未有一項不學變樣的。物質文明漸成物欲橫流，精神文明只見精神鴉片。當然，我們也可以將其解釋為另一種“中國特色”。按部就班，未必皆成正果；倒行逆施，未必不見成功。今人量力而行，活學活用，也是應有之意。就文化創意而言，其根本上還是仿照西方的模式，又將傳統元素滲透其中，美其名曰創意或創新。但是，真正意義上的創意，應該是原發性的，應該是前人所未有的事業，應該能給生活在熙攘都市中的心靈帶來一種愉悅。所以，我期待著，樟樹林，會讓我們感到愉悅，會為這個城市注入新的活力。

更新篇

1.南昌市老工業用地土地征購問題和土地流轉問題 樟樹林簡介: 江西樟樹林文化生活公園有限公司是樟樹林文化生活公園的全程開發運營商，項目從策劃、開發和后期運營管理均由江西樟樹林文化生活公園有限公司全程負責。公司秉承“正德厚生，臻于至善”的理念，在江西化纖廠老廠房和工業文化積淀的基礎上，用創意+文化的理念，打造江西首個創意商業綜合體。

江西樟樹林文化生活公園有限公司的母公司江西聚融投資有限責任公司是一家投資管理公司，公司秉承“誠信、穩健、創新、高效”的經營理念，經過10多年的發展,目前投資涉及的行業包括金融、礦產開采、住宅地產、餐飲、酒店等行業，資產超過10億人民幣，并在2009年確定了未來十年發展戰略。確立以“創意商業地產為核心，金融為支撐，逐步調整優化其他產業”的經營戰略。在當年啟動了創意商業地產的開拓工作----樟樹林文化生活公園。

樟樹林文化生活公園是江西首個集工業遺產旅游、綠色生態旅游、創意文化旅游為一體的“創意商業公園”，以中產階層為主要客群，兼顧機構組織、年輕時尚和商務旅游等群體，提供集休閑娛樂、特色商業、運動健身、餐飲旅居、創意辦公為一體的365天x24小時一站式城市休閑服務平臺。

土地收購價要與原土地使用權人協商

據了解，土地儲備及實施方案應當包括以下內容：土地的四至范圍、面積、現狀；土地的權屬、用地手續批準情況；儲備用地的控制性詳細規劃或者地塊的規劃條件；征地補償費用、拆遷安置補償費用、收購補償費用、前期開發整理費用、財務費用等土地儲備支出；安置房源、安置用地、產業用地的規模等。

市民比較關注的是征地補償費用。辦法出臺之前，市民只是被動看政府公告之后才知道自己的地被征收后會補償多少錢，而明天開始就不會這樣了，被征地的市民可能在公告出臺之前就大概知道自己使用的土地的補償標準。

按照新的辦法，對于預備征收的土地，市土地儲備機構選擇有資質的評估機構對擬收購的土地及其地上建（構）筑物進行評估，并依據評估結果與原土地使用權人協商收購價格。2.南昌老工業用地改造的基本情況及更新類型

樟樹林：江西省首席創意商業公園

樟樹林文化生活公園，位于東湖區佘山路66號，占地約110畝，其前身是江西化纖廠，如今已成為是南昌首個由老工廠改造的商業項目。樟樹林文化生活公園，在保留原江西化纖廠數十年香樟和建筑外貌的基礎上，修舊如舊，在濃郁的樟樹香氣中，透過懷舊而立體的建筑，注入時尚文化元素，成為經典懷舊與現代文化的完美結合。

四個區域：風格各異 業態豐富

樟樹林是江西省首席創意商業公園，也是江西首個以休閑娛樂為主題的特色升級商業綜合體。主要分為“香樟谷”、“八千錠”、“尚都匯”、“體博會”四個區域。

香樟谷，曾經的企業辦公區，因樓前兩旁樟樹香氣襲人而得名。如今已被打造成創意精品酒店、空中花園餐廳，香郁茶坊，該區主要發揮其原有的生態綠化、香樟密布的優勢，將其打造為都市田園風貌的生態低碳生活體驗區。

八千錠，曾經的紡紗車間，因可同時織紗八千錠而得名。這里引入了大量具有地方文化特色的創意作坊，如提供瓷器定做、手工定做、蠟像藝術品、江西瓷板畫、江南藝術館等獨領南昌風尚的商業集群。

更具特色的是“尚都匯”，曾經的鍋爐房，經過創意改造成一個帶煙囪的酒吧，將原有粗獷的建筑空間與精致的商業業態對比形成的強烈反差美，是一個時尚潮人互動區，為年輕潮人、時尚白領提供一個時尚互動的舞臺。這里還有南昌首個IMAX巨幕高清影院，16米乘24米的震撼空間，將引領南昌觀影潮流。

綜合運動健身俱樂部“體博會”，是由曾經的工廠倉庫改造而成。室外極限運動廣場、籃球場、游泳館、室內羽毛球館等運動場所應有盡有，是市民閑暇之余鍛煉身體的好去處。

24小時一站式休閑服務

“我們打造的是24小時一站式休閑服務模式，樟樹林是南昌現在的第一，必將成為未來的唯一！”樟樹林總經理王禮瑞先生如是說，“樟樹林現在簽約入駐商戶已達85%，所有商戶都是經過篩選的，其經營思路要與樟樹林的時尚文化理念一致。”

文化創意產業真正的名至實歸，除了文化的軟環境，還需要政府強有力的引導和監督。對此，王禮瑞顯得很有信心，“政府的關注很給力，真正讓稅收和創業優惠政策落到了項目實處，周邊配套工程也得到積極推進，我相信項目一定能夠與廣大商戶一道，將樟樹林打造成‘上海新天地’、‘北京798’！樟樹林會去挖掘南昌的一些本土文化，同時保留原有建筑，使之成為這個城市記憶和精神的一部分！” 王禮瑞還透露，“明年樟樹林將會再擴建一個區域‘香樟劇場’，主要引入南昌本土特色文化，會更符合南昌人的口味。” 2.南昌老工業用地改造方法

1.時尚前衛,成為我省首席創意商業綜合體

“尚都匯”，曾經的鍋爐房，經過創意改造成一個帶煙囪的酒吧，將原有粗獷的建筑空間與精致的商業業態對比形成的強烈反差美，是一個時尚潮人互動區，為年輕潮人、時尚白領提供一個時尚互動的舞臺。這里還有南昌首個IMAX巨幕高清影院，16米乘24米的震撼空間，將引領南昌觀影潮流。

2.保留原貌,為國企改革走出了一條新路

樟樹林會去挖掘南昌的一些本土文化，同時保留原有建筑，使之成為這個城市記憶和精神的一部分！” 王禮瑞還透露，“明年樟樹林將會再擴建一個區域‘香樟劇場’，主要引入南昌本土特色文化，會更符合南昌人的口味。”

2.修舊如新,讓都市工廠成為永遠的記憶

八千錠，曾經的紡紗車間，因可同時織紗八千錠而得名。這里引入了大量具有地方文化特色的創意作坊，如提供瓷器定做、手工定做、蠟像藝術品、江西瓷板畫、江南藝術館等獨領南昌風尚的商業集群。通過這次艱辛的實習，雖然我們每個人都曬得好黑，但我們付出的汗水卻很值得。我們不僅長了好多見識，還增強了我們將工程技術理論知識與城市經濟發展、社會進步、法律法規、社會管理、公眾參與等多方面結合的意識及綜合運用能力，同時提高了我們文字表達水平及調查報告寫作能力。

第四篇：永仁縣工業用地調研指標控制執行情況調研

永仁縣關于開展《工業項目建設用地控制指標》

執行情況的調研

為全面貫徹落實《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發【2004】28號）、《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發2006【31】號）和《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發【2008】3號），認真貫徹國土資源部《工業項目建設用地控制指標》（國土資發2008【24】號）文件精神，加強工業項目建設用地管理，促進節約集約用地，我縣開展了一系列關于《工業項目建設用地控制指標》執行情況的調研。本地區工業項目建設用地控制指標貫徹落實情況以及實施成效和效果 《工業項目建設用地控制指標》發布實施以來工業項目審批過程中我縣嚴格執行《工業項目建設用地控制指標》與相關工程項目建設用地指標。不符合《工業項目建設用地控制指標》要求的工業項目，不予供地或對項目用地面積予以核減。對因生產安全等有特殊要求確需突破《控制指標》的，應當根據有關規定，結合項目實際進行充分論證，確屬合理的，方可批準供地，并將項目用地的批準文件、土地使用合同等相關法律文書報縣國土資源局備案。編制工業項目供地文件和簽訂用地合同時，明確約定投資強度、容積率、建筑系數、行政辦公及生活服務設施用地所占比重、綠地率等土地利用控制性指標要求及相關違約責任。切實加強對《控制指標》實施情況的監督管理。根據本地區實際，在符合《控制指標》要求的前提下，制定或調整本地區的工業項目建設用地控制指標，并報部備案。要加強對工業用地利用狀況的評價與分析，總結典型經驗，加大宣傳推廣的工 作力度，大力推進工業用地節約集約利用。

本地區工業項目建設用地控制指標應用及管理中積累的成功經驗 工業項目建設用地控制指標

一、為認真貫徹落實節約資源的基本國策，促進建設用地的集約利用和優化配置，提高工業項目建設用地的管理水平。指標應用投資強度按地區、行業確定，在具體應用本控制指標時，首先根據國家確定項目所在城市的土地等別，再確定各行業分類和工業用地的投資強度控制指標。土地等別按照《財政部國土資源部關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》（財綜［2006］48號）有關新增建設用地土地有償使用費征收等別劃分的規定執行（詳見附件2）；工業行業分類按《國民經濟行業分類》（GB/T4754--2002）執行。

二、本控制指標是對一個工業項目（或單項工程）及其配套工程在土地利用上進行控制的標準。本控制指標適用于新建工業項目，改建、擴建工業項目可參照執行。

三、本控制指標是核定工業項目用地規模的重要標準，是編制工業項目用地有關法律文書、工業項目初步設計文件和可行性研究報告等的重要依據，是對工業項目建設情況進行檢查驗收和違約責任追究的重要尺度。工業項目所屬行業已有國家頒布的有關工程項目建設用地指標的，應同時滿足本控制指標和有關工程項目建設用地指標的要求。

四、本控制指標由投資強度、容積率、建筑系數、行政辦公及生活服務設施用地所占比重、綠地率五項指標構成。工業項目建設用地必須同時符合以下五項指標：

（一）工業項目投資強度控制指標應符合國家的規定；

（二）容積率控制指標應符合國家的規定；

（三）工業項目的建筑系數應不低于30%；

（四）工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%。嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施；

（五）工業企業內部一般不得安排綠地。但因生產工藝等特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%。

五、工業項目建設應采用先進的生產工藝、生產設備，縮短工藝流程，節約使用土地。對適合多層標準廠房生產的工業項目，應建設或進入多層標準廠房。

六、建設項目竣工驗收時，沒有達到本控制指標要求的，依照合同約定及有關規定追究違約責任。

開展工業用地利用狀況分析與評價情況

一、工業用地利用基本情況

總的來說，我縣在工業用地集約節約利用方面進行了積極有效地探索，并取得了初步成效。主要表現在：一是十分重視園區建設用地的報批和儲備，通過重大項目點供和獨立選址報批等途徑，積極向上爭取工業用地指標，通過未利用地報批、土地流轉試點、置換等各項政策，落實和儲備工業用地。二是嚴格堅持工業用地“招拍掛”制度，做到依法出讓工業用地。三是緊緊抓住《土地利用總體規劃》新一輪修編的機遇，幾個園區積極做好項目編制，為下一步土地報批創造條件。四是積極探索工業用地的集約利用和管理。國土、招商等職能部門不斷完善招商引資協議和供地合同條款，強化工業用地節約與集約利用，提高土地資源效益。土地是發展工業經濟基礎之基礎。在大發展的背景下、在地根緊縮的宏觀調控下，全縣各鄉鎮、各有關職能部門千方百計，齊心協力，通過有效的工作，極大地緩解了我縣土地供需矛盾。為進一步做好承接產業轉移，加快工業強縣步伐，促進園區建設與發展，奠定了良好的基礎。

二、工業用地利用存在的不足與問題

調研中，大家也深切感受到，我縣工業用地利用中存在的問題也較為普遍和突出，有限的土地資源效益沒有得到充分發揮。具體表現在以下幾個方面：

1、土地資源低效使用情況普遍。

一是單位投資強度明顯偏低。二是一些已落戶企業長期閑置土地。三是稅收貢獻率低。

2、土地利用監管缺位。

國家對開發區建設用地的政策要求非常嚴格，我縣在招商引資方面也曾對投入強度、產出效益、開工進度等設立較為明確的“準入門檻”，對工業用地也有明確的“五項指標”。但從實際操作來看，或因外地投資商精于包裝，或因招商引資急于求成，或因相關部門簽約前的審核把關不嚴，導致上述投入強度不高的項目落戶了我們園區；項目落戶之后，企業開工建設和實際運行中又缺乏必要的監管，對土地利用方面，各地都沒有具體的考核獎懲、制約處置辦法，也沒有退出機制，監管流于形式；更重要的是缺乏事后處置環節，面對困難，淺嘗輒止。座談中大家都意識到當前工業經濟的發展，關鍵在搶抓承接產業轉移的機遇，誰先破解了土地制約的難題，誰就搶占了先機。解決土地供應，固然需要向上積極爭取指標，需 要用足用活土地置換等政策進行土地儲備，但把千辛萬苦征來的土地、申請到的土地指標，怎樣充分發揮其整體效益，無疑是解決當前地根緊缺的最迫切、最直接、最有效的辦法之一。如何盤活存量，挖潛增量，收回閑置的、利用率不高的土地，讓它們更好地發揮作用。工業用地利用采取措施

一、加快和規范項目前期操作，推進工業項目土地供應

（一）加快項目前期進度，提高效率。工業用地招標拍賣掛牌出讓前，征求發改、經委、規劃、環保等部門意見。除法律法規及審批權限另有規定外，發改、經委、規劃、環保等部門要根據各自職責，在5個工作日內出具書面意見；相應的工業用地招拍掛出讓條件可直接由區級招商引資部門征求區級相關職能部門意見后明確，職能部門應繼續加強監督指導。

（二）規范項目準入具體條件。發改、經委等部門要做好工業項目的產業要求、準入條件、投資標準審查等工作，切實把好產業政策關；國土資源部門憑發改、經委、規劃、環保等部門出具的意見編制招拍掛出讓方案。對有稅收、投資資金到位期限等相關招商引資特別要求的具體工業項目，區政府或開發區、工業功能區管委會可提出具體意見，并編入土地招拍掛出讓方案，土地成交后由區政府或開發區、工業功能區管委會負責監督實施。

（三）積極創新供地機制。對用地規模較大的建設項目，可分期供地分期建設，并在編制項目計劃、規劃時預留一定的發展用地，待首期用地按規定建設竣工并通過評價考核后，方可申請預留發展用地的土地供應；預留發展用地的預留時間根據項目情況，原則上不超過一年半，超出時間的 另行處置。未經有批準權限政府批準可分期建設的工業項目，規劃、建設部門不得分期發放工程規劃許可證和施工許可證，國土資源部門不得辦理土地分割登記。

二、鼓勵企業節約集約用地，營造良好的輿論氛圍

（一）獎勵土地利用效益突出的企業。在全市范圍內加大新聞媒體的宣傳力度，營造良好的輿論和政策氛圍，鼓勵企業少占地、高投入、高產出和多繳稅。建立以畝均投資強度、畝均產出密度、畝均稅收密度、就業人口密度等為主要指標的工業企業畝產效益評價機制，并由市財政每年安排一定額度的專項獎勵經費，按評選和獎勵排名靠前的企業，具體辦法由經委會同財政局、統計局、國土資源局等部門制訂，報政府審定后實施。本地區工業項目建設用地控制指標應用及管理中面臨的突出問題與困難

近年來，我縣為盤活存量土地，著力提高節約集約用地水平，采取了一系列措施并取得了一定的成效，促進了經濟持續快速發展。但是，我市人多地少，耕地后備資源極度匱乏，耕地保護與用地保障的矛盾日益突出。因此，充分合理利用有限的土地資源，堅持節約集約用地，是當前的一項十分重要和緊迫的任務。各級各部門要進一步統一思想，充分認識加強土地節約集約利用是落實科學發展觀的必然要求，是建設節約型社會的重要環節，是保障經濟社會可持續發展的迫切需要。要采取切實有效措施，努力實現土地利用從粗放型向集約型的實質性轉變，為我縣經濟社會又好又快發展提供強有力的土地支撐。

對修訂全國工業項目建設用地控制指標，強化控制指標應用的意見和建議

一、加強項目管理，不斷強化節約集約用地觀念

（一）積極優化產業結構，嚴格投資項目管理。嚴格執行國家《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》。對于新建、擴建和改建的建設項目，不符合規定條件的，各級發改、經委、國土資源等部門一律不得辦理相關手續。對《杭州市產業發展導向目錄》中的禁止類項目，發改部門不予審批、核準或備案，各金融機構不得發放貸款，規劃、建設、環保、國土資源、公安消防、工商、安全監管等部門不得辦理有關手續；對目錄中的限制類項目，發改部門一般不予審批、核準或備案，確有必要的，嚴格按照有關規定進行管理。

（二）在項目規劃編制、實施中貫徹落實節約集約用地原則。充分發揮各級開發區、工業功能區的集聚效應，除特殊情況外，停止安排零星工業項目用地。在建設項目規劃編制、審批及項目建議書、可行性研究和前期方案審查階段，將土地節約集約利用作為重點審查內容，對不符合用地控制指標要求的建設項目，發改部門不得批準、核準或備案，規劃部門不得核發項目選址意見書。因城市建設需要對已出讓用地的規劃指標進行調整時，原則上不得擴大用地規模，應通過適當提高容積率的辦法壓縮用地規模。

（三）鼓勵建設項目拓展地下空間。更新資源觀，提高對立體空間資源的認識。在保障人防、城市公共安全設施建設和消防要求的同時，充分利用地下空間安排市政配套設施，鼓勵項目建設單位對地下空間進行綜合開發和利用。工業項目開發建設地下空間作為地上建筑配套或附屬設施的，建設用地單位可申請辦理地下空間的土地使用權登記。

（四）鼓勵存量工業用地提高土地利用率。積極鼓勵企業對現有工業項目加大投資力度，提升生產技術水平。對原出讓或劃撥的存量工業用地，在符合城市規劃、不改變原用途的前提下，經批準在原用地范圍內新建、改建、擴建工業項目，且投資強度、建筑容積率等指標符合省、市規定的，其增加建筑面積部分不再補繳土地出讓金。對用地單位利用自有工業、倉儲等用地調整為科研項目實施建設的，可按批準改變時的新土地使用條件下土地使用權市場價格與原土地使用條件下剩余年期土地使用權市場價格的差價補繳土地出讓金；凡利用新增建設用地、非自有工業、倉儲等用地用于科研項目建設的，應按國家規定采取招標拍賣掛牌方式實施出讓。

二、提高供地門檻，進一步提高土地利用效率

（一）進一步提高工業項目用地控制指標。

新引進工業項目的企業注冊資本金占項目投資總額比重原則上不低于40%。除安全、消防等有特殊規定或行業生產有特殊要求的項目外，工業用地容積率一般不得低于1.1。企業內部行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%。除安全、消防等有特殊規定的項目外，無行業特殊要求的新建工業項目用地，一般應建造3層及以上多層廠房，不得建造單層廠房。對投資強度暫時不符合要求但經各級開發區管委會或區、縣（市）政府評估具備較大發展潛力、總投資額低于1000萬元的工業項目和適合多層標準廠房生產的工業項目應當進入多層標準廠房，不予單獨供地。

（二）強化建設用地控制指標管理。對容積率、綠地率、企業內部行政辦公及生活服務設施用地面積比例等指標不符合控制要求的項目，發改、經 委、規劃、國土資源等部門不得辦理項目立項、規劃審批、用地審批等手續，并嚴格核減用地面積或不予供地。對文件出臺前招商引資部門已按規定安排項目農轉用指標的，仍按原規定投資強度標準審核；對文件出臺后新引進工業項目不符合投資強度、注冊資本要求的，需重新調整項目立項、規劃審批等手續，待調整到位后辦理供地手續。對占有多處土地的同一企業，其部分土地尚未落實項目投資建設的、項目已建成或在建但投資強度低于規定標準的，不予提供新的項目用地。

（三）明確項目投入產出要求。工業項目在投產后的第一個完整生產內投入產出比（即銷售收入與項目固定資產總投入之比）應達到1：1以上，畝均工業產出值（項目工業生產總值/項目總用地面積）應達到各級開發區（工業功能區）規定要求；未達到要求且能核減用地面積的，各級開發區（工業功能區）應予核減并按原出讓價格收回，不能收回的，暫停辦理房產登記，待限期追加投資、提高土地產出率后，再予辦理房產登記。

（四）嚴格執行工業用地出讓最低價標準。根據《全國工業用地出讓最低價標準》的規定，全市工業用地的出讓價格不得低于國家和省規定的最低價標準，不得以土地取得來源不同、土地開發程度不同等各種理由對規定的最低價格標準進行減價修正。以招拍掛方式出讓的工業用地，出讓底價不得低于所在地土地級別相對應的最低價標準。

三、完善土地出讓合同，進一步規范用地管理

（一）完善工業項目土地出讓合同條款。根據國土資源部《國有土地使用權出讓合同補充協議》和省國土資源廳《<國有土地使用權出讓合同>補充 條款（工業項目）》的規定，結合我市實際，進一步完善我市工業項目用地《國有土地使用權出讓合同》的補充條款。

1．工業項目動工和竣工期限。工業項目動工期限一般為《出讓合同》簽訂之日起6個月，最遲不得超過12個月，竣工期限一般為《出讓合同》簽訂之日起兩年。因規劃調整等政府原因無法按期動工的項目，土地使用權受讓人提出延建申請并經國土資源部門批準的，項目竣工日期可按同意延建的時間相應順延。受讓人超過合同約定的日期未按期動工或未按期竣工的，每延遲1日，按不低于土地出讓金總額的0.5‰繳納違約金。

2．項目建筑容積率、建筑密度、投資總額、單位用地面積投資強度等任何一項指標未達到《出讓合同》及其附件約定標準的，可按實際差額部分占約定標準的比例，要求受讓人支付相當于同比例土地使用權出讓金的違約金。固定資產投資額以項目竣工決算審計報告提供的數據為準。上述多項指標違約的，所應繳納的違約金應累加計算。

3．工業項目的綠地率以及企業內部行政辦公及生活服務設施用地所占比例等任何一項指標超過《出讓合同》及其補充條款約定標準的，受讓人應當向出讓人支付相當于土地使用權出讓金總額0.5%以上的違約金，并自行拆除相應的綠化和建筑設施。

（二）嚴格控制工業用地改變土地用途。新建工業項目在未完全履行《出讓合同》及其補充條款的約定完成項目竣工并通過考核前，不得改變用地性質；如遇城市規劃調整，應在終止項目依法收回土地后，根據新的規劃用途重新辦理建設項目審批手續。對城市規劃已明確可調整為經營性用地的工業用地，由土地儲備機構收購儲備，以招拍掛方式重新出讓。未經批 準擅自改變規劃審批用途的，一律由城市管理行政執法部門和國土資源部門依法嚴肅查處。

（三）積極探索和建立工業用地的退出機制。各級開發區、工業功能區規劃范圍內工業用地出讓后十年內，確因企業經營不善或其它原因需進行土地使用權轉讓的，開發區、功能區管委會或政府土地儲備機構有權作為第一收購人，按原出讓價（不計息）收購，地面建筑物和構筑物按即時重置價格收購。十年后轉讓的，按市場評估確認價收購。若第一收購人放棄收購的，則土地轉讓的受讓方必須滿足開發區、功能區對新進項目的相關考核要求。開發區、工業功能區規劃范圍內工業用地轉讓的，須經出讓方和開發區、功能區管委會審查同意。

上述土地轉讓規定可作為土地出讓合同補充條款。對不符合上述規定的轉讓行為，房管部門、國土資源部門不得辦理房屋所有權、土地使用權變更登記。

（四）引導和規范標準廠房建設。各地要按照市政府有關推進標準廠房建設的文件要求，積極推進標準廠房建設，優先扶持中小企業發展。繼續強化標準廠房用地的開發強度，除機械、裝備制造類等產業有特殊要求的外，標準廠房的層數要求在3層及3層以上，容積率應大于1.3。規劃設計條件允許的，可適當放寬建筑限高。嚴禁以建設標準廠房為名，違法炒賣工業廠房。

在今后的工作中我縣以強力的資源整合增加工業用地的有效供給。一是盤活存量。多年來，我縣企業改制破產、鄉鎮撤并、教育布局調整后，應該存有一定量的閑置建設用地。對此，應進行一次全面的核查摸底。通 過整合、調劑、置換等多種手段加以盤活，挖掘存量土地資源潛力，做到寸土必盡其用，以緩解工業用地緊張局面。二是充分發揮政策效益。通過復墾、土地整治、土地增減掛鉤、新農村建設等，增加建設用地指標。實行全縣一盤棋，在內部建立建設用地指標購買或指標效益分成等激勵機制，鼓勵園區以外的鄉鎮更多地“變現”指標。三是積極爭取點供。動員各方力量，做好項目包裝，提高行政效率，爭取土地指標。四是與境內國有農場合作，利用農場閑置土地來落戶企業，以解決用地指標的難題。

第五篇：2014年第三季度全國工業用地報告

2014年第三季度全國工業用地報告

2014年10月23日

[提要] 2014年第四季度，需要繼續關注一、二線熱點城市探索實施工業用地彈性出讓制度。工業用地最低價標準修訂或將有實質性的進展。而工業用地出讓和供應制度也將有所改變。

2014年第三季度，宏觀層面經濟下行壓力依然存在，工業企業收入和利潤增速回落表明經濟仍然較弱，但工業產業的低迷態勢正在逐步改善，工業企業利潤增速分化反映經濟正在轉型升級。

國家和地方層面紛紛出臺關于加強土地節約集約利用的文件，為工業用地出讓制度改革和貫徹落實十八大“提高工業用地價格，建議工業地價和居住地價的合理比價機制”的要求，提供了理論準備。

2014年第四季度，需要繼續關注一、二線熱點城市探索實施工業用地彈性出讓制度。工業用地最低價標準修訂或將有實質性的進展。而工業用地出讓和供應制度也將有所改變。

一線城市工業用地成交量增加，價格穩中略降。二線樣本城市工業用地成交量總體繼續有所增加，價格降幅明顯。

三、四線樣本城市工業用地成交量略有擴大，但是價格下跌明顯，價格下降的城市范圍有所擴大。一方面歷年三季度是土地供應的高峰，工業用地供應量大幅增加，另一方面，各地為保障未來稅收和拉動就業等，在工業用地出讓最低價標準修訂前低價出讓，這與2004年“8.31”大限前土地出讓行為相似。

目 錄

一、2014年第三季度宏觀經濟、產業政策情況

二、工業用地市場供應與成交分析

(一)全國工業用地供應分析

(二)全國工業用地交易分析

(三)一線城市工業用地交易分析

(四)二線城市工業用地交易分析

(五)三、四線城市工業用地交易分析

一、2014年第三季度宏觀經濟、產業政策情況

2014年第三季度，宏觀層面經濟下行壓力依然存在，工業企業收入和利潤增速回落表明經濟仍然較弱，但工業產業的低迷態勢正在逐步改善，工業企業利潤增速分化反應經濟正在轉型升級。

國家統計局數據顯示，2014年第三季度，GDP同比增長7.3%，創2009年一季度以來新低。經濟增速下滑，主要是一方面在投資領域，房地產、基建以及制造業投資增速均有所下行，其中，房地產投資增速回落幅度最大。

近期房地產市場景氣程度有限，市場調整使整個產業鏈生產和價格全面收縮，社會投資和住房消費增速下滑，另一方面，多年以來部分產業產能過剩，導致產品價格下降的供求矛盾日益顯現，最終導致生產性投資和消費同時萎縮。GDP增速下滑，同時伴有失業率增高和資產價格下跌的風險，中、短期來看，比將對企業的生產、消費和投資產生影響，尤其是對成本價格、產品定價反映更加敏感的工業企業，受此影響更加明顯。7月信貸和社會融資規模斷崖式下跌對企業正常經營產生了較為負面的影響。9月規模以上工業增加值同比實際增長8.0%，前三季度累計同比增長8.5%。8月工業增加值增速回落幅度較大，盡管9月增速回升，但仍低于二季度平均水平。

從企業景氣情況來看，三季度，企業景氣指數和企業家信心指數雙雙下滑，分別為54.90、63.60，分別較上一季度下滑0.5和1.3個點數。企業景氣指數在較低位波動，反映2014年以來企業生產經營情況在近年來不夠理想，企業家信心指數連續兩個月下滑，則反映企業家在生產經營中對土地、資本、人力等方面的投資意愿不足，對未來收益預期不樂觀。

圖1 企業景氣情況調查

數據來源：中國人民銀行

投資方面，前三季度全國固定資產投資(不含農戶)同比名義增長16.1%，低于預期的16.6%，前值為16.5%。與二季度相比，三季度經濟下行較明顯，生產以及需求兩端均有所弱化。

盡管宏觀層面經濟下行壓力依然存在，工業企業收入和利潤增速回落表明經濟仍然較弱，但工業產業的低迷態勢正在逐步改善，工業企業利潤增速分化反應經濟正在轉型升級。今年9月，在構成制造業PMI的5個分類指數中，生產指數、新訂單指數和供應商配送時間指數位于臨界點以上。其中生產指數較上月回升0.4個百分點至53.6%，新訂單指數為52.2%，比上月回落0.3個百分點，供應商配送時間指數為50.1%，比上月上升0.1個百分點。尤其是隨著8、9月信貸以及社會融資逐步恢復，工業增加值已開始回升。投資品制造業中，傳統行業利潤增速不高，新興行業利潤保持較高增長;上游采掘業、工礦收入和利潤增速回落;需求端消費品制造業利潤保持平穩增長，反映經濟結構向健康方面調整。當前社會資金成本、人力成本基本穩定，工業企業需要適當關注土地成本的變化，及時調整經營策略。

近期，央行定向降準，重點支持信貸結構優化，加大對“三農”和小微企業的支持力度。從整體來看，四季度全面降準的可能不大，但定向降準仍將為四季度的經濟回升提供資金支持。此外，房地產銷售企穩，將有助于改善銀行風險偏好，刺激投資回升。在此基礎上，對于產業地產同樣是出手的重要機遇期。

國家和地方層面紛紛出臺關于加強土地節約集約利用的文件，為工業用地出讓制度改革和貫徹落實十八大“提高工業用地價格，建議工業地價和居住地價的合理比價機制”的要求，提供了理論準備。

國家層面，9月份，國土部下發《國土資源部關于推進土地節約集約利用的指導意見》(國土資發〔2014〕119號)(以下簡稱“《意見》”)，拉開用地節約集約利用的大幕。《意見》提出嚴格控制建設用地總量，不斷優化土地利用結構和布局，挖潛土地存量和綜合整治，完善土地節約集約利用制度和健全機制的主要目標。并具體提出工業用地逐步減少、制定工業用地等各類存量用地回購和轉讓政策，建立存量建設用地盤活利用激勵機制等要求。此外，《意見》第十七條著重明確了“完善土地價租均衡的調節機制”的要求，完善工業用地出讓最低價標準相關實施政策、實行新增工業用地彈性出讓年期制、重點推行工業用地長期租賃。

地方層面，全國諸多城市出臺了相關政策，落實節約集約利用土地。杭州市預計制定出臺《關于規范創新型產業用地管理的實施意見(試行)》，明確了2.5產業的用地機制，制定了創新型產業分類指導目錄，規范了用地準入評估、達產驗收等相配套的用地管理制度;試行“先租賃后出讓”彈性供地;還規定進一步提高工業用地地價，加大市場在資源配置中的調節作用，理順工業用地、創新型產業用地和商服用地三者價格體系。揚州市日前在江蘇省率先出臺《關于扎實推進節約集約用地的二十條措施》，揚州將試行工業用地彈性出讓，探索工業用地出讓的彈性出讓合同。即工業用地土地供應可采取一次性出讓分期簽訂出讓合同、分期發放土地證，或先租賃后轉為出讓方式進行。廈門市出臺《推進工業用地節約集約利用實施意見》，嘗試工業用地“先租后讓、租讓結合”制度，并結合產業生命周期，實行工業用地彈性年期出讓制度，在法定的工業用地最高出讓年限內，一般工業項目用地租讓年期合計不超過20年。昆明市出臺《關于加強土地節約集約利用的實施意見》，提出嚴格用地標準、執行凈地出讓制度、建立項目用地退出機制等多項措施。預計未來一定時期內，將會有更多的城市出臺相關的實施細則，將進一步加劇工業用地供應的緊張，工業地價的上漲存在可能。

國土部數據顯示，2014年第三季度，全國主要監測城市工業地價730元/平方米，環比增速保持低速增長，為1.17 %，增速較上一季度下降了0.27個百分點。同比增長率為5.91%，較上一季度上升0.18個百分點，保持低速、溫和上行。【2014年第二季度全國工業用地報告】

從三大重點區域看，長三角、珠三角、環渤海地區工業監測地價分別是901元/平方米、1036元/平方米、716元/平方米，環比分別上漲，0.43%、4.37%、0.29%;同比分別上漲2.91%、17.22%、3.03%。珠三角地區的工業地價水平和上漲速度明顯高于長三角和渤海地區，珠三角地區的工業地價同比增幅擴大，而長三角、環渤海地區出現同比漲幅收窄。隨著珠三角地區土地新增量的不斷減少，新增工業用地供應量趨緊，工業用地價格漲幅加劇。長三角和環渤海地區盡管漲幅略有收窄，但工業地價表現明顯好于同期的商服和住宅地價，呈現上漲趨勢，這與提高工業地價的政策導向以及三季度以來各地密切出臺節約集約用地制度密切相關。

組圖1 三大重點區域工業地價季度變化示意圖

數據來源：中國城市地價動態監測網

2014年第四季度，需要繼續關注一、二線熱點城市探索實施工業用地彈性出讓制度。工業用地最低價標準修訂或將有實質性的進展。而工業用地出讓和供應制度也將有所改變。目前來看，由長期出讓向中短期租賃的變更趨勢已經確定，工業用地成本進一步增加的可能性極大。伴隨房地產市場逐漸回暖，部分開發商可以探索轉向工業地產開發，建設標準廠房，這與具體的工業用地發展方向一致。

二、工業用地市場供應與成交分析

本報告對全國42個樣本城市工業用地交易數據進行采集及分析。為突出不同城市工業用地供應和成交的差異性，我們對42個樣本城市劃分了一線城市、二線城市和三、四線城市3類，如下表1所示，分類分析，提高數據的準確性和對市場的借鑒意義。

表1 全國42個樣本城市分類

資料來源：中國產業新區研究院

(一)全國工業用地供應分析

2014年第三季度，全國42個樣本城市(全區域，本部分下同)工業用地供應地塊共計2356宗，較上一季度增加18.81%。供應面積達7729公頃，較上一季度略降0.33%。其中，招標、拍賣、掛牌出讓方式供應宗地數量為2323宗，較上一季度增加18.22%，面積達到7691.76公頃，較上一季度增加9.9%。總體來看，供應的工業用地的宗地平均面積有所加大，供應量較上一季度有加快趨勢，這與土地供應的一般規律密切相關。

一線城市供應工業用地56宗，供應面積246.57公頃，較上一季度增加5.66%。其中招標、拍賣、掛牌出讓方式供應宗地50宗，供應面積239.77公頃，較上一季度分別上升31.50個百分點;二線城市供應工業用地1409宗，供應面積4496.31公頃，較上一季度分別增加19.81%和8.09%，其中招標、拍賣、掛牌出讓方式供應宗地1383宗，供應面積4466.59公頃，較上一季度分別上升18.21和8.69個百分點;

三、四線城市供應工業用地891宗，供應面積2985.67公頃，較上一季度分別增加18.17和降低10.52個百分點，其中招標、拍賣、掛牌出讓方式供應宗地890宗，供應面積為2985.41公頃，較上一季度分別增加19.46和10.29個百分點。

從總的供應面積結構上看，2014年第三季度，一線城市和三、四線城市所占比例有所減少，二線城市供應占比不斷擴大。在總供應面積上，一線城市占42個樣本城市的3.19%，較上一季度繼續縮小了0.14個百分點，二線城市供應占比最大，占58.18%，較上一季度繼續擴大4.54個百分點，三、四線城市占比約為38.63%，較上一季度下降了4.40個百分點。詳見圖2。圖2 分類城市各類工業用地供應指標占比結構示意圖

資料來源：中國產業新區研究院

(二)全國工業用地交易分析

2014年第三季度，42個樣本城市總共成交工業用地1844宗，環比大幅上漲185.01%，同比上漲93.49%。成交面積6776公頃，環比下降12.52%，同比下降24.43%。土地出讓金收入共計135億元，環比上漲127.27%，同比上漲56.45%。成交土地地面均價398元/平方米，環比下降了11.95%，同比下降了40.01%，成交土地樓面均價294元/平方米，環比微漲0.95%，同比下降37.38%。

組圖2 全國42個樣本城市成交工業用地相關數據圖

資料來源：中國產業新區研究院

分一線、二線和三、四線樣本城市具體來看2014年第三季度工業用地供應指標。總體來看，2014年第三季度，各類城市成交量呈現上行態勢，但成交溢價水平和成交均價呈現穩中有降的態勢。(組圖3)

一線城市共成交工業用地62宗，環比增加了114%，同比下降48%，成交面積約為359.02公頃，環比增加了175%，同比下降25%，成交量較上一季度有明顯提升，但較去年同期下降;成交土地出讓金總金額307569萬元，一線城市工業用地成交土地地面價格為856.7元/平方米，環比下降36%，同比下降66%;樓面價格為633.58元/平方米，環比下降35%，同比下降49%;平均溢價率0.04%，較上個季度下降了1.04個百分點，較去年同期下降了27.53個百分點。

二線城市共成交工業用地1239宗，環比同比分別上漲了222%和127%;成交面積約為4279.70公頃，環比上漲115.25%，同比上漲63.38%;成交土地出讓金總金額1667721.68萬元，二線城市工業用地成交土地地面價格為390.01元/平方米，環比、同比分別下降了4%、15.40%;樓面價格為288.79元/平方米，環比、同比分別上漲0.98%和0.09%;平均溢價率1%，較上個季度下降了0.26個百分點，較去年同期上漲了0.18個百分點。三、四線城市共成交工業用地543宗，環比上漲142%，同比下降18%，成交面積約為2136.98公頃，環比上漲166%、同比下降32%;成交土地出讓金總金額719622.31萬元，三、四線城市工業用地成交土地地面價格為336.91元/平方米，環比上漲16%、同比下降85%，樓面價格為248.11元/平方米，環比、同比分別下降2.31%和21.75%;平均溢價率1.26%，環比、同比分別下降2.31和21.5個百分點。

組圖3 各類樣本城市工業用地成交數據示意組圖

資料來源：中國產業新區研究院

(三)一線城市工業用地交易數據分析

2014年第三季度，四大一線城市成交工業用地宗地數量方面，北京成交工業用地9宗，成交土地面積14.09公頃，成交土地地面價格1100元/平方米，成交樓面價格575.38元/平方米;上海成交工業用地38宗，成交土地面積240.99公頃，成交土地地面價格764.77元/平方米，成交樓面價格596.21元/平方米;廣州成交工業用地12宗，成交土地面積96.09公頃，成交土地地面價格562.71元/平方米，成交樓面價格455.78元/平方米;深圳成交工業用地3宗，成交土地面積7.85公頃，成交土地地面價格6841.16元/平方米，成交樓面價格1746元/平方米。(見組圖4)組圖4 一線城市2013年以來各個季度分城市工業用地交易數據

資料來源：中國產業新區研究院

(四)二線城市工業用地交易分析

二線樣本城市工業用地成交量繼續總體有所增加，價格降幅明顯。

成交宗地數量排名前五位的是杭州市、青島市、寧波市、重慶市、成都市，分別成交413、132、122、117、99宗，成交宗地數量最少的城市是海口，三季度，海口市工業用地成交量為1。成交建設用地面積方面，排名前五位的城市為重慶市、武漢市、青島市、杭州市、成都市，成交面積分別達到752.80、518.82、511.27、505.24公頃，其中武漢市平均單宗地的面積約達到9.10公頃，在所有城市中最高。成交價格方面，成交土地地面價格最高的城市排名前五位的為海口市、長沙市、南京市、寧波市、武漢市，成交地面均價分別為611、549.81、535.78、505.85、499.45元/平方米，共有4個城市成交地面價格超過了500元/平方米之間，較上一季度有所減少(上一季度為6個)，成交地面價格最低的城市是青島，成交地面價格僅為199.58元/平方米。成交土地樓面價格方面，排名前五位的分別是海口市、沈陽市、長春市、大連市、寧波市，成交樓面均價分別為611、504.2、487.01、462.03、404.32元/平方米，樓面價在400元/平方米以上的城市共5個，300～400元/平方米之間的城市有3個，成交樓面價在200～300元/平方米之間的城市有7個，價格最低值仍為廈門，樓面均價僅為80.8元/平方米。

組圖5 二線城市2013年以來各個季度分城市工業用地交易數據

資料來源：中國產業新區研究院

(五)三、四線城市工業用地交易分析 三、四線樣本城市工業用地成交量略有擴大，但是價格下跌明顯，價格下降的城市范圍有所擴大。

三、四線城市中，成交宗地數量排名前五位的是蘇州市、無錫市、合肥市、溫州市和貴陽市，分別成交143、79、59、42和31宗，成交宗地數量較少的城市有西寧市、汕頭市、呼和浩特市、珠海市、東莞市和烏魯木齊市，成交宗地都低于10宗。

成交建設用地面積方面，排名前五位的城市為合肥市、蘇州市、福州市、貴陽市、無錫市，成交面積分別達到435.72、372.35、217.83、198.28、186.05公頃。與第二季度不同，本季度，平均單宗土地面積較大的城市多由西部地區向中東部地區轉移，排名前五的分別是烏魯木齊市、福州市、合肥市、珠海市、貴陽市，平均單宗土地面積分別約15.33、7.78、7.39、7.07、6.40公頃。

成交價格方面，成交土地地面價格最高的城市排名前五位的為溫州市、珠海市、東莞市、無錫市、汕頭市，成交地面均價分別為782.03、653.63、626.79、585.12、566.71元/平方米，另有中山市成交地面價格在500元/平方米之上，500元/平方米之上的城市個數較有上一季度減少5個，7個城市在300元/平方米之下，呼和浩特市成交地面價格最低，僅為68.24元/平方米。成交土地樓面價格方面，排在前五位的城市是珠海市、溫州市、哈爾濱市、東莞市、無錫市，成交樓面價分別為500.77、443.13、374.04、354.6、351.4元/平方米。

組圖6 三、四線城市2013年以來各個季度分城市工業用地交易數據

資料來源：中國產業新區研究院

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