第一篇：如何提高物業(yè)費的收繳率

物業(yè)公司作為一個社會化企業(yè)，其企業(yè)性質(zhì)決定了其在為社會提供服務(wù)的同時以獲取合理利潤為目的，而對于一個依賴物業(yè)管理費為唯一支柱收入的物業(yè)公司來講，物業(yè)管理費的收繳率將在很大程度上決定了物業(yè)公司的生存和發(fā)展。

影響一個項目物業(yè)管理費收繳率的幾個主要因素：

（1）開發(fā)時期項目的整體建設(shè)水平；

（2）物業(yè)公司的整體服務(wù)管理水平；

（3）客戶的綜合素質(zhì)；

（4）物業(yè)公司與客戶之間的客戶關(guān)系；

以服務(wù)促收費，以收費查服務(wù)：物業(yè)管理費是一項服務(wù)性收費，全面提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平是保證物業(yè)管理費收繳率的前提，而要提高物業(yè)公司的服務(wù)水平并使之保持在高水平狀態(tài)下運行，必須從以下幾個方面入手：

（1）組建一支強有力的物業(yè)管理團隊。

（2）建立公開透明的財務(wù)制度。

（3）建立良好的客戶關(guān)系：建立健全客戶與物業(yè)公司的溝通渠道，并使之保持通暢。及時了解客戶的需求。

（4）全面提高客戶的綜合滿意度：僅僅完成基本服務(wù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還必須在外延服務(wù)上下工夫。要以客戶滿意度調(diào)查為手段，了解客戶的個性化需求。

（5）重大問題提請客戶參與，尊重客戶的意見和建議。

（6）充分利用收費過程中暴露出的問題，來檢驗所提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

對客戶群進行細(xì)分，根據(jù)他們的特點采取差別化方案：

從繳費習(xí)慣角度出發(fā)，可以將客戶分為以下四種情況：

（1）享受服務(wù)就自動繳費的客戶；

（2）享受服務(wù)，但需要提醒才繳費的客戶；

（3）享受服務(wù)，但需要多次提醒才繳費的客戶；

（4）享受服務(wù)，提醒多次也不繳費的客戶。

對于第一種客戶，是我們的優(yōu)良客戶，我們要關(guān)注他們的服務(wù)需求的變化，及時滿足他們需求上的變化。

對于第二、三種客戶：作為物業(yè)公司的客服人員，要按照繳費周期適時提醒客戶，確保其能按時繳納物業(yè)費。

對于第四種客戶，要對客戶的欠費原因進行細(xì)分，針對不同的客戶采取個性化措施：

（1）開發(fā)原因（主要是房屋質(zhì)量問題）；要通過溝通了解客戶的真正損失，代表客戶（或陪同客戶）與開發(fā)公司進行談判，最大限度地保證客戶的利益不受或少受損失。在這個過程中要讓開發(fā)公司意識到：開發(fā)公司在支付一定的成本滿足客戶需求的同時，開發(fā)公司在社會效益方面所取得的巨大利益。

（2）服務(wù)瑕疵；物業(yè)管理工作者必須認(rèn)識到：公司在按照某一標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)的同時，必然會忽略一些客戶的個性化需求。對于這些個性化需求及物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的瑕疵，物業(yè)公司要以實事求是的態(tài)度去對待并采取積極有效的措施進行及時處理，以消除客戶的不滿情緒。

（3）收費流程方面：及時調(diào)整客戶所反應(yīng)的收費流程方面的問題，對客戶在繳費過程中出現(xiàn)的問題，要協(xié)助客戶積極地想辦法

培養(yǎng)客戶良好的繳費習(xí)慣，建立客戶繳費光榮的輿論導(dǎo)向：

在目前物業(yè)管理法律法規(guī)不健全，許多開發(fā)公司追求短期利益，客戶的消費意識不夠成熟的實際情況下，物業(yè)工作者承擔(dān)著引導(dǎo)客戶進行消費習(xí)慣變革的重任，物業(yè)工作者要通過溝通，使客戶了解到在享受服務(wù)的同時，必須付出必要的成本，只有廣大客戶都主動繳費，物業(yè)公司才能把更多的精力和財力用到項目所在物業(yè)的增值和保值上。

建立預(yù)防性措施,加大預(yù)收的比例。

公司/項目要建立預(yù)防性措施，在通過全面提高物業(yè)管理水平的前提下，加大物業(yè)管理費的預(yù)收比例，確保項目的資金安全，同時對本項目的應(yīng)收帳款進行滾動統(tǒng)計，并根據(jù)實際情況進行任務(wù)分解：

（1）作出本期應(yīng)收帳款收繳計劃：將本期應(yīng)收帳款除以計劃收費周期，計算出每天/周/月的應(yīng)收金額，作為任務(wù)下達到各分管區(qū)域，由各區(qū)域負(fù)責(zé)實施，并與每天/周/月的實收情況進行比對。

（2）作出累計應(yīng)收帳款清繳計劃：對于前期累計應(yīng)收帳款，制定清繳計劃（周期），作為任務(wù)下達到各分管區(qū)域，由各區(qū)域負(fù)責(zé)實施，并與每天/周/月的實收情況進行比對。

根據(jù)累計應(yīng)收帳款總額與月物業(yè)費總額之比（應(yīng)收帳款/月物業(yè)費總額=0.5－1.5），采取不同的清繳力度。

（１）當(dāng)累計應(yīng)收帳款/月物業(yè)費總額= 0.5時，清繳力度以月為統(tǒng)計比對周期。

（２）當(dāng)累計應(yīng)收帳款/月物業(yè)費總額=１時，清繳力度以周為統(tǒng)計比對周期。

（３）當(dāng)累計應(yīng)收帳款/月物業(yè)費總額=1.5時，清繳力度以天為統(tǒng)計比對周期。

最后，對于壞帳要根據(jù)公司的管理規(guī)定及時進行處理。這樣作的目的一是有利于提高客戶的滿意度，不使客戶的不滿情緒進一步擴散；二是有利于減輕一線員工的工作壓力，使其始終保持旺盛的工作熱情。

總之，物業(yè)費的收繳率是一個多方面因素綜合作用的結(jié)果。物業(yè)公司只有在前期協(xié)助開發(fā)公司努力提高項目的整體建設(shè)水平，在后期不斷努力提高自身的項目管理水平，同時通過不斷與客戶溝通提高客戶的綜合素質(zhì)，并與之建立良好的客戶關(guān)系，才能確保物業(yè)管理費的順利收繳。最終實現(xiàn)項目各方權(quán)利主體間的平衡與共贏。

物業(yè)管理費的收取及催繳程序

（有關(guān)滯納金比例以該項目《業(yè)主公約》及《物業(yè)管理合同》為準(zhǔn)）

業(yè)戶收樓時需將計費時間終止到每自然季度末最后一日

1.1 預(yù)繳半年管理費

1.1.1 物業(yè)公司財務(wù)部將于每年６月１日及1２月１日起向各業(yè)戶發(fā)出次年〈管理費付款通知書〉，詳列應(yīng)交款明細(xì)，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下一個半年的管理費。

1.1.2 每年的１月１日及７月１日起，財務(wù)部對尚未交納本年度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細(xì)項目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

1.1.3 《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金（從１月１日或７月１日欠款的第一天起算）。

1.1.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

1.1.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負(fù)責(zé)編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

1.2 預(yù)繳三個月管理費

1.2.1 物業(yè)公司財務(wù)部將于每年３月１日及６月１日、９月１日、１２月１日起向各業(yè)戶發(fā)出下一季度〈管理費付款通知書〉，詳列應(yīng)交款明細(xì)，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下一季度的管理費。

1.2.2 每年的１月１日、４月１日、７月１日及１０月１日起，財務(wù)部對尚未交納本季度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細(xì)項目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

1.2.3 《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金（從當(dāng)季度欠款的第一天起算）。

1.2.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

1.2.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負(fù)責(zé)編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

1.3 預(yù)繳一個月管理費

1.3.1 物業(yè)公司財務(wù)部將于每月１５日起向各業(yè)戶發(fā)出下月〈管理費付款通知書〉，詳列應(yīng)交款明細(xì)，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下月的管理費。

1.3.2 每月的１日起，財務(wù)部對尚未交納本月應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細(xì)項目，通知其在收到〈催款通知書〉７日內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

1.3.3 《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金（從當(dāng)月欠款的第一天起算）。

1.3.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

1.3.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負(fù)責(zé)編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出

二、解決收費難的基本思路

解決“收費難”的所有問題將會牽涉到相關(guān)政策法規(guī)、收費標(biāo)準(zhǔn)乃至整個社會，所以解決“收費難”是一項系統(tǒng)工程。

1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)培育出正確的服務(wù)理念，并在實踐中加以運用。假如仍以管理者自居，把業(yè)主當(dāng)成管理的對象，那么收費難的問題就不可能根本解決。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把服務(wù)理念的培育當(dāng)成第一要務(wù)，只有這樣才能擺正位置，做好服務(wù)，在培育服務(wù)理念的基礎(chǔ)上加強物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，提高其專業(yè)化、規(guī)范化的水平，使物業(yè)管理從業(yè)人員既有嚴(yán)格的服務(wù)理念，又有高素質(zhì)的服務(wù)水準(zhǔn)，這樣才能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)和令人滿足的服務(wù)。．加強物業(yè)管理知識的宣傳力度，使業(yè)主理解物業(yè)管理的內(nèi)涵和真正意義，樹立現(xiàn)代的消費觀念和消費意識。物業(yè)小區(qū)應(yīng)在政府指導(dǎo)下，開展對業(yè)主的“全員教育”，幫助業(yè)主了解法律法規(guī)及相關(guān)政策，不斷提升業(yè)主的住房消費意識，使業(yè)主在小區(qū)中更像一名真正的主人。物業(yè)管理公司應(yīng)采取各種方式，幫助業(yè)主樹立“住房消費觀念”，讓業(yè)主“事先預(yù)知”、“內(nèi)容詳知”、“人人皆知”。同時還要想方設(shè)法幫助業(yè)主克服困難，解決問題。．物業(yè)管理行業(yè)制定出“質(zhì)價相符”的收費標(biāo)準(zhǔn)。按照《物業(yè)管理條例 》 規(guī)定，收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由物業(yè)管理公司與業(yè)主協(xié)商制定，而實施這一舉措的要害是“質(zhì)價相符”。與質(zhì)價相符的收費標(biāo)準(zhǔn)配套的是物業(yè)管理公司提供的“菜單式”服務(wù)，即把每一項服務(wù)內(nèi)容都用單價確定下來，使業(yè)主在接受服務(wù)之前，就能清楚地看到服務(wù)的質(zhì)量和價格。．培育和造就高素質(zhì)的服務(wù)團隊。

物業(yè)管理行業(yè)不同于其它行業(yè)，有時它對員工的個人素質(zhì)的要求要高于專業(yè)素質(zhì)，要不斷對員工進行“職工道德、禮儀禮貌”培訓(xùn)，培養(yǎng)員工與人溝通、協(xié)作的能力，注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系，切實維護業(yè)主的復(fù)興，使業(yè)主真正體會到物業(yè)管理公司“業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨，日常工作中積極熱情地為每一位業(yè)主解決困難的問題，點點滴滴見真情，把各項服務(wù)都做到讓業(yè)主滿足。．實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。

各個物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)實際情況制定收費考核辦法。超過標(biāo)準(zhǔn)的，則按應(yīng)收費總額的一定比例計提，獎勵給員工；沒有達到規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)則有相應(yīng)比例的處罰辦法。．有條件地開展電子付費，并動員廣大業(yè)主接受這一科學(xué)、便捷、與城市現(xiàn)代化接軌的物業(yè)服務(wù)電子付費方式。由于物業(yè)服務(wù)收費難度很大，不少物業(yè)管理企業(yè)把收費工作當(dāng)作第一要務(wù)，這樣一來或多或少地影響了企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，影響了服務(wù)質(zhì)量的提高。長此以往將不利于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，服務(wù)水平也難以提高。采用電子付費方法是簡便程序、保證收繳率的一種科學(xué)方式。

“路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索。”隨著物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)的進一步出臺和人們對現(xiàn)代化消費意識、消費觀念的不斷了解和認(rèn)同，在矢志不渝的物業(yè)人的苦苦追求與探索下，在學(xué)習(xí)國外和沿海發(fā)達物業(yè)管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，中國的物業(yè)管理會一步步走向成熟，到那時“收費難”的問題也許就應(yīng)刃而解。

物業(yè)費催繳各部門聯(lián)動方案（試行）

針對目前物業(yè)費收取的關(guān)鍵階段，為進一步促進物業(yè)費用的收繳，不錯過任何欠費業(yè)主到物業(yè)前臺辦理業(yè)務(wù)的機會，發(fā)揮各部門服務(wù)流程聯(lián)動機制，本著各部門相互配合、相互支持、相互理解、認(rèn)真負(fù)責(zé)、杜絕推諉的工作原則，為實現(xiàn)掌握實情、堅持原則、應(yīng)收盡收，緩和矛盾、規(guī)范服務(wù)的目的，特制定本方案：

一、物業(yè)部門負(fù)責(zé)及時更新和核對前臺放置的《物業(yè)服務(wù)費收費明細(xì)》；

二、前臺人員應(yīng)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)費收費明細(xì)》對所有辦理業(yè)務(wù)和咨詢的業(yè)主和使用人進行費用查詢，發(fā)現(xiàn)未繳費用應(yīng)立即進行告知，并協(xié)助物業(yè)部門進行費用收取；

三、物業(yè)部門負(fù)責(zé)整理和向各部門提供欠費重點戶的業(yè)主姓名和詳細(xì)住址；

四、欠費重點戶是指：電話聯(lián)系不上、不接聽電話、入戶走訪無人、無任何理由長期拖欠物業(yè)費、買二手房未辦理過戶手續(xù)的欠費業(yè)主；

五、當(dāng)欠費重點戶的業(yè)主或使用人來物業(yè)前臺辦理業(yè)務(wù)時，應(yīng)采取如下服務(wù)流程：

前臺人員應(yīng)告知業(yè)主應(yīng)繳納物業(yè)費用，并及時通知物業(yè)部相關(guān)人員，物業(yè)管理員到場后詢問有關(guān)情況后進行催收，溝通中涉及相關(guān)部門須協(xié)調(diào)解決的問題立即通知部門負(fù)責(zé)人到場，共同進行研究解決。如經(jīng)解釋業(yè)主仍拒絕繳納物業(yè)費用，物業(yè)各部門將有權(quán)不予辦理如下業(yè)務(wù)，直至業(yè)主全額交納費用為止： 1． 開具任何證明文件； 2． 辦理裝修手續(xù)； 3． 辦理停車手續(xù);4． 補辦和修復(fù)門禁卡等服務(wù)；

六、凡有下列情況：開發(fā)商前期遺留問題未解決、或因其他物業(yè)服務(wù)過程中存在問題未解決的欠費業(yè)主，屬于一般欠費戶；相關(guān)部門負(fù)責(zé)人有責(zé)任對涉及本部門的一般欠費戶所反映的問題予以跟蹤，協(xié)調(diào)各方盡快處理和解決，并及時與業(yè)主和物業(yè)部門對工作進展進行溝通，便于下一步的催費；

七、如遇其他特殊情況，由主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)處理、解決；

八、本方案自即日起實施，望各部門認(rèn)真執(zhí)行。

XX物業(yè)管理處

****年**月**日

第二篇：如何提高物業(yè)費的收繳率(年后的培訓(xùn))

如何提高物業(yè)管理費的收繳率

物業(yè)管理的類型包括酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金，支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。包干制，即業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。實行包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、額定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。這種定價方式的實質(zhì)是市場定價。

物業(yè)公司作為一個社會化企業(yè)，其企業(yè)性質(zhì)決定了其在為社會提供服務(wù)的同時以獲取合理利潤為目的，而對于一個依賴物業(yè)管理費為唯一支柱收入的物業(yè)公司來講，物業(yè)管理費的收繳率將在很大程度上決定了物業(yè)公司的生存和發(fā)展。

影響一個項目物業(yè)管理費收繳率的幾個主要因素：

（1）開發(fā)時期項目的整體建設(shè)水平；

（2）物業(yè)公司的整體服務(wù)管理水平；

（3）客戶的綜合素質(zhì)；

（4）物業(yè)公司與客戶之間的客戶關(guān)系；

以服務(wù)促收費，以收費查服務(wù)：物業(yè)管理費是一項服務(wù)性收費，全面提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平是保證物業(yè)管理費收繳率的前提，而要提高物業(yè)公司的服務(wù)水平并使之保持在高水平狀態(tài)下運行，必須從以下幾個方面入手：

（1）組建一支強有力的物業(yè)管理團隊。

（2）建立公開透明的財務(wù)制度。

（3）建立良好的客戶關(guān)系：建立健全客戶與物業(yè)公司的溝通渠道，并使之保持通暢。及時了解客戶的需求。

（4）全面提高客戶的綜合滿意度：僅僅完成基本服務(wù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還必須在外延服務(wù)上下工夫。要以客戶滿意度調(diào)查為手段，了解客戶的個性化需求。

（5）重大問題提請客戶參與，尊重客戶的意見和建議。

（6）充分利用收費過程中暴露出的問題，來檢驗所提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

對客戶群進行細(xì)分，根據(jù)他們的特點采取差別化方案：

從繳費習(xí)慣角度出發(fā)，可以將客戶分為以下四種情況：

（1）享受服務(wù)就自動繳費的客戶；

（2）享受服務(wù)，但需要提醒才繳費的客戶；（3）享受服務(wù)，但需要多次提醒才繳費的客戶；

（4）享受服務(wù)，提醒多次也不繳費的客戶。

對于第一種客戶，是我們的優(yōu)良客戶，我們要關(guān)注他們的服務(wù)需求的變化，及時滿足他們需求上的變化。

對于第二、三種客戶：作為物業(yè)公司的客服人員，要按照繳費周期適時提醒客戶，確保其能按時繳納物業(yè)費。

對于第四種客戶，要對客戶的欠費原因進行細(xì)分，針對不同的客戶采取個性化措施：

（1）開發(fā)原因（主要是房屋質(zhì)量問題）；要通過溝通了解客戶的真正損失，代表客戶（或陪同客戶）與開發(fā)公司進行談判，最大限度地保證客戶的利益不受或少受損失。在這個過程中要讓開發(fā)公司意識到：開發(fā)公司在支付一定的成本滿足客戶需求的同時，開發(fā)公司在社會效益方面所取得的巨大利益。

（2）服務(wù)瑕疵；物業(yè)管理工作者必須認(rèn)識到：公司在按照某一標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)的同時，必然會忽略一些客戶的個性化需求。對于這些個性化需求及物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的瑕疵，物業(yè)公司要以實事求是的態(tài)度去對待并采取積極有效的措施進行及時處理，以消除客戶的不滿情緒。

（3）收費流程方面：及時調(diào)整客戶所反應(yīng)的收費流程方面的問題，對客戶在繳費過程中出現(xiàn)的問題，要協(xié)助客戶積極地想辦法 培養(yǎng)客戶良好的繳費習(xí)慣，建立客戶繳費光榮的輿論導(dǎo)向：

在目前物業(yè)管理法律法規(guī)不健全，許多開發(fā)公司追求短期利益，客戶的消費意識不夠成熟的實際情況下，物業(yè)工作者承擔(dān)著引導(dǎo)客戶進行消費習(xí)慣變革的重任，物業(yè)工作者要通過溝通，使客戶了解到在享受服務(wù)的同時，必須付出必要的成本，只有廣大客戶都主動繳費，物業(yè)公司才能把更多的精力和財力用到項目所在物業(yè)的增值和保值上。

建立預(yù)防性措施,加大預(yù)收的比例。

公司/項目要建立預(yù)防性措施，在通過全面提高物業(yè)管理水平的前提下，加大物業(yè)管理費的預(yù)收比例，確保項目的資金安全，同時對本項目的應(yīng)收帳款進行滾動統(tǒng)計，并根據(jù)實際情況進行任務(wù)分解：

（1）作出本期應(yīng)收帳款收繳計劃：將本期應(yīng)收帳款除以計劃收費周期，計算出每天/周/月的應(yīng)收金額，作為任務(wù)下達到各分管區(qū)域，由各區(qū)域負(fù)責(zé)實施，并與每天/周/月的實收情況進行比對。

（2）作出累計應(yīng)收帳款清繳計劃：對于前期累計應(yīng)收帳款，制定清繳計劃（周期），作為任務(wù)下達到各分管區(qū)域，由各區(qū)域負(fù)責(zé)實施，并與每天/周/月的實收情況進行比對。

根據(jù)累計應(yīng)收帳款總額與月物業(yè)費總額之比（應(yīng)收帳款/月物業(yè)費總額=0.5－1.5），采取不同的清繳力度。

（１）當(dāng)累計應(yīng)收帳款/月物業(yè)費總額= 0.5時，清繳力度以月為統(tǒng)計比對周期。

（２）當(dāng)累計應(yīng)收帳款/月物業(yè)費總額=１時，清繳力度以周為統(tǒng)計比對周期。

（３）當(dāng)累計應(yīng)收帳款/月物業(yè)費總額=1.5時，清繳力度以天為統(tǒng)計比對周期。

最后，對于壞帳要根據(jù)公司的管理規(guī)定及時進行處理。這樣作的目的一是有利于提高客戶的滿意度，不使客戶的不滿情緒進一步擴散；二是有利于減輕一線員工的工作壓力，使其始終保持旺盛的工作熱情。

總之，物業(yè)費的收繳率是一個多方面因素綜合作用的結(jié)果。物業(yè)公司只有在前期協(xié)助開發(fā)公司努力提高項目的整體建設(shè)水平，在后期不斷努力提高自身的項目管理水平，同時通過不斷與客戶溝通提高客戶的綜合素質(zhì)，并與之建立良好的客戶關(guān)系，才能確保物業(yè)管理費的順利收繳。最終實現(xiàn)項目各方權(quán)利主體間的平衡與共贏。

物業(yè)管理費的收取及催繳程序

（有關(guān)滯納金比例以該項目《業(yè)主公約》及《物業(yè)管理合同》為準(zhǔn)）

業(yè)戶收樓時需將計費時間終止到每自然季度末最后一日

1.1 預(yù)繳半年管理費

1.1.1 物業(yè)公司財務(wù)部將于每年６月１日及1２月１日起向各業(yè)戶發(fā)出次年〈管理費付款通知書〉，詳列應(yīng)交款明細(xì)，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下一個半年的管理費。

1.1.2 每年的１月１日及７月１日起，財務(wù)部對尚未交納本應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細(xì)項目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

1.1.3 《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金（從１月１日或７月１日欠款的第一天起算）。

1.1.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

1.1.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負(fù)責(zé)編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

1.2 預(yù)繳三個月管理費

1.2.1 物業(yè)公司財務(wù)部將于每年３月１日及６月１日、９月１日、１２月１日起向各業(yè)戶發(fā)出下一季度〈管理費付款通知書〉，詳列應(yīng)交款明細(xì)，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下一季度的管理費。

1.2.2 每年的１月１日、４月１日、７月１日及１０月１日起，財務(wù)部對尚未交納本季度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細(xì)項目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

1.2.3 《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金（從當(dāng)季度欠款的第一天起算）。

1.2.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

1.2.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負(fù)責(zé)編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

1.3 預(yù)繳一個月管理費

1.3.1 物業(yè)公司財務(wù)部將于每月１５日起向各業(yè)戶發(fā)出下月〈管理費付款通知書〉，詳列應(yīng)交款明細(xì)，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下月的管理費。

1.3.2 每月的１日起，財務(wù)部對尚未交納本月應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細(xì)項目，通知其在收到〈催款通知書〉７日內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

1.3.3 《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金（從當(dāng)月欠款的第一天起算）。

1.3.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

1.3.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負(fù)責(zé)編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出

二、解決收費難的基本思路

解決“收費難”的所有問題將會牽涉到相關(guān)政策法規(guī)、收費標(biāo)準(zhǔn)乃至整個社會，所以解決“收費難”是一項系統(tǒng)工程。

1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)培育出正確的服務(wù)理念，并在實踐中加以運用。假如仍以管理者自居，把業(yè)主當(dāng)成管理的對象，那么收費難的問題就不可能根本解決。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把服務(wù)理念的培育當(dāng)成第一要務(wù)，只有這樣才能擺正位置，做好服務(wù)，在培育服務(wù)理念的基礎(chǔ)上加強物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，提高其專業(yè)化、規(guī)范化的水平，使物業(yè)管理從業(yè)人員既有嚴(yán)格的服務(wù)理念，又有高素質(zhì)的服務(wù)水準(zhǔn)，這樣才能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)和令人滿足的服務(wù)。．加強物業(yè)管理知識的宣傳力度，使業(yè)主理解物業(yè)管理的內(nèi)涵和真正意義，樹立現(xiàn)代的消費觀念和消費意識。物業(yè)小區(qū)應(yīng)在政府指導(dǎo)下，開展對業(yè)主的“全員教育”，幫助業(yè)主了解法律法規(guī)及相關(guān)政策，不斷提升業(yè)主的住房消費意識，使業(yè)主在小區(qū)中更像一名真正的主人。物業(yè)管理公司應(yīng)采取各種方式，幫助業(yè)主樹立“住房消費觀念”，讓業(yè)主“事先預(yù)知”、“內(nèi)容詳知”、“人人皆知”。同時還要想方設(shè)法幫助業(yè)主克服困難，解決問題。．物業(yè)管理行業(yè)制定出“質(zhì)價相符”的收費標(biāo)準(zhǔn)。按照《物業(yè)管理條例 》 規(guī)定，收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由物業(yè)管理公司與業(yè)主協(xié)商制定，而實施這一舉措的要害是“質(zhì)價相符”。與質(zhì)價相符的收費標(biāo)準(zhǔn)配套的是物業(yè)管理公司提供的“菜單式”服務(wù)，即把每一項服務(wù)內(nèi)容都用單價確定下來，使業(yè)主在接受服務(wù)之前，就能清楚地看到服務(wù)的質(zhì)量和價格。．培育和造就高素質(zhì)的服務(wù)團隊。

物業(yè)管理行業(yè)不同于其它行業(yè)，有時它對員工的個人素質(zhì)的要求要高于專業(yè)素質(zhì)，要不斷對員工進行“職工道德、禮儀禮貌”培訓(xùn)，培養(yǎng)員工與人溝通、協(xié)作的能力，注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系，切實維護業(yè)主的復(fù)興，使業(yè)主真正體會到物業(yè)管理公司“業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨，日常工作中積極熱情地為每一位業(yè)主解決困難的問題，點點滴滴見真情，把各項服務(wù)都做到讓業(yè)主滿足。．實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。

各個物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)實際情況制定收費考核辦法。超過標(biāo)準(zhǔn)的，則按應(yīng)收費總額的一定比例計提，獎勵給員工；沒有達到規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)則有相應(yīng)比例的處罰辦法。．有條件地開展電子付費，并動員廣大業(yè)主接受這一科學(xué)、便捷、與城市現(xiàn)代化接軌的物業(yè)服務(wù)電子付費方式。由于物業(yè)服務(wù)收費難度很大，不少物業(yè)管理企業(yè)把收費工作當(dāng)作第一要務(wù)，這樣一來或多或少地影響了企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，影響了服務(wù)質(zhì)量的提高。長此以往將不利于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，服務(wù)水平也難以提高。采用電子付費方法是簡便程序、保證收繳率的一種科學(xué)方式。

“路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索。”隨著物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)的進一步出臺和人們對現(xiàn)代化消費意識、消費觀念的不斷了解和認(rèn)同，在矢志不渝的物業(yè)人的苦苦追求與探索下，在學(xué)習(xí)國外和沿海發(fā)達物業(yè)管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，中國的物業(yè)管理會一步步走向成熟，到那時“收費難”的問題也許就應(yīng)刃而解。

第三篇：如何提高物業(yè)費的收繳率

如何順利提高物業(yè)費收取情況

影響一個項目物業(yè)管理費收繳率的幾個主要因素：

（1）開發(fā)時期項目的整體建設(shè)水平；

（2）物業(yè)公司的整體服務(wù)管理水平；

（3）客戶的綜合素質(zhì)；

（4）物業(yè)公司與客戶之間的客戶關(guān)系；

以服務(wù)促收費，以收費查服務(wù)：物業(yè)管理費是一項服務(wù)性收費，全面提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平是保證物業(yè)管理費收繳率的前提，而要提高物業(yè)公司的服務(wù)水平并使之保持在高水平狀態(tài)下運行，必須從以下幾個方面入手：

（1）組建一支強有力的物業(yè)管理團隊。

（2）建立公開透明的財務(wù)制度。

（3）建立良好的客戶關(guān)系：建立健全客戶與物業(yè)公司的溝通渠道，并使之保持通暢。及時了解客戶的需求。

（4）全面提高客戶的綜合滿意度：僅僅完成基本服務(wù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還必須在外延服務(wù)上下工夫。要以客戶滿意度調(diào)查為手段，了解客戶的個性化需求。

（5）重大問題提請客戶參與，尊重客戶的意見和建議。

（6）充分利用收費過程中暴露出的問題，來檢驗所提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

對客戶群進行細(xì)分，根據(jù)他們的特點采取差別化方案：

從繳費習(xí)慣角度出發(fā)，可以將客戶分為以下四種情況：

（1）享受服務(wù)就自動繳費的客戶；

（2）享受服務(wù)，但需要提醒才繳費的客戶；

（3）享受服務(wù)，但需要多次提醒才繳費的客戶；

（4）享受服務(wù)，提醒多次也不繳費的客戶。

對于第一種客戶，是我們的優(yōu)良客戶，我們要關(guān)注他們的服務(wù)需求的變化，及時滿足他們需求上的變化。

如何順利提高物業(yè)費收取情況

對于第二、三種客戶：作為物業(yè)公司的客服人員，要按照繳費周期適時提醒客戶，確保其能按時繳納物業(yè)費。

對于第四種客戶，要對客戶的欠費原因進行細(xì)分，針對不同的客戶采取個性化措施：

（1）開發(fā)原因（主要是房屋質(zhì)量問題）；要通過溝通了解客戶的真正損失，代表客戶（或陪同客戶）與開發(fā)公司進行談判，最大限度地保證客戶的利益不受或少受損失。在這個過程中要讓開發(fā)公司意識到：開發(fā)公司在支付一定的成本滿足客戶需求的同時，開發(fā)公司在社會效益方面所取得的巨大利益。

（2）服務(wù)瑕疵；物業(yè)管理工作者必須認(rèn)識到：公司在按照某一標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)的同時，必然會忽略一些客戶的個性化需求。對于這些個性化需求及物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的瑕疵，物業(yè)公司要以實事求是的態(tài)度去對待并采取積極有效的措施進行及時處理，以消除客戶的不滿情緒。

（3）收費流程方面：及時調(diào)整客戶所反應(yīng)的收費流程方面的問題，對客戶在繳費過程中出現(xiàn)的問題，要協(xié)助客戶積極地想辦法 培養(yǎng)客戶良好的繳費習(xí)慣，建立客戶繳費光榮的輿論導(dǎo)向：

在目前物業(yè)管理法律法規(guī)不健全，許多開發(fā)公司追求短期利益，客戶的消費意識不夠成熟的實際情況下，物業(yè)工作者承擔(dān)著引導(dǎo)客戶進行消費習(xí)慣變革的重任，物業(yè)工作者要通過溝通，使客戶了解到在享受服務(wù)的同時，必須付出必要的成本，只有廣大客戶都主動繳費，物業(yè)公司才能把更多的精力和財力用到項目所在物業(yè)的增值和保值上。

建立預(yù)防性措施,加大預(yù)收的比例。

公司/項目要建立預(yù)防性措施，在通過全面提高物業(yè)管理水平的前提下，加大物業(yè)管理費的預(yù)收比例，確保項目的資金安全，同時對本項目的應(yīng)收帳款進行滾動統(tǒng)計，并根據(jù)實際情況進行任務(wù)分解：

（1）作出本期應(yīng)收帳款收繳計劃：將本期應(yīng)收帳款除以計劃收費周期，計算出每天/周/月的應(yīng)收金額，作為任務(wù)下達到各分管區(qū)域，由各區(qū)域負(fù)責(zé)實施，并與每天/周/月的實收情況進行比對。

（2）作出累計應(yīng)收帳款清繳計劃：對于前期累計應(yīng)收帳款，制定清繳計劃（周期），作為任務(wù)下達到各分管區(qū)域，由各區(qū)域負(fù)責(zé)實施，并與每天/周/月的實收情況進行比對。

根據(jù)累計應(yīng)收帳款總額與月物業(yè)費總額之比（應(yīng)收帳款/月物業(yè)費總額=0.5－1.5），采取不同的清繳力度。

如何順利提高物業(yè)費收取情況

（１）當(dāng)累計應(yīng)收帳款/月物業(yè)費總額= 0.5時，清繳力度以月為統(tǒng)計比對周期。

（２）當(dāng)累計應(yīng)收帳款/月物業(yè)費總額=１時，清繳力度以周為統(tǒng)計比對周期。

（３）當(dāng)累計應(yīng)收帳款/月物業(yè)費總額=1.5時，清繳力度以天為統(tǒng)計比對周期。

物業(yè)管理費的收取及催繳程序

（有關(guān)滯納金比例以該項目《業(yè)主公約》及《物業(yè)管理合同》為準(zhǔn)）業(yè)戶收樓時需將計費時間終止到每自然季度末最后一日 1.1 預(yù)繳半年管理費

1.1.1 物業(yè)公司財務(wù)部將于每年６月１日及1２月１日起向各業(yè)戶發(fā)出次年〈管理費付款通知書〉，詳列應(yīng)交款明細(xì)，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下一個半年的管理費。

1.1.2 每年的１月１日及７月１日起，財務(wù)部對尚未交納本應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細(xì)項目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

1.1.3 《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金（從１月１日或７月１日欠款的第一天起算）。

1.1.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。1.1.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負(fù)責(zé)編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。1.2 預(yù)繳三個月管理費

1.2.1 物業(yè)公司財務(wù)部將于每年３月１日及６月１日、９月１日、１２月１日起向各業(yè)戶發(fā)出下一季度〈管理費付款通知書〉，詳列應(yīng)交款明細(xì)，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下一季度的管理費。

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1.2.2 每年的１月１日、４月１日、７月１日及１０月１日起，財務(wù)部對尚未交納本季度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細(xì)項目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

1.2.3 《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金（從當(dāng)季度欠款的第一天起算）。

1.2.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。1.2.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負(fù)責(zé) 如何順利提高物業(yè)費收取情況

編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

1.3 預(yù)繳一個月管理費

1.3.1 物業(yè)公司財務(wù)部將于每月１５日起向各業(yè)戶發(fā)出下月〈管理費付款通知書〉，詳列應(yīng)交款明細(xì)，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下月的管理費。

1.3.2 每月的１日起，財務(wù)部對尚未交納本月應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細(xì)項目，通知其在收到〈催款通知書〉７日內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

1.3.3 《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金（從當(dāng)月欠款的第一天起算）。

1.3.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

1.3.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負(fù)責(zé)編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出

二、解決收費難的基本思路

解決“收費難”的所有問題將會牽涉到相關(guān)政策法規(guī)、收費標(biāo)準(zhǔn)乃至整個社會，所以解決“收費難”是一項系統(tǒng)工程。

如何順利提高物業(yè)費收取情況

1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)培育出正確的服務(wù)理念，并在實踐中加以運用。假如仍以管理者自居，把業(yè)主當(dāng)成管理的對象，那么收費難的問題就不可能根本解決。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把服務(wù)理念的培育當(dāng)成第一要務(wù)，只有這樣才能擺正位置，做好服務(wù)，在培育服務(wù)理念的基礎(chǔ)上加強物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，提高其專業(yè)化、規(guī)范化的水平，使物業(yè)管理從業(yè)人員既有嚴(yán)格的服務(wù)理念，又有高素質(zhì)的服務(wù)水準(zhǔn)，這樣才能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)和令人滿足的服務(wù)。．加強物業(yè)管理知識的宣傳力度，使業(yè)主理解物業(yè)管理的內(nèi)涵和真正意義，樹立現(xiàn)代的消費觀念和消費意識。物業(yè)小區(qū)應(yīng)在政府指導(dǎo)下，開展對業(yè)主的“全員教育”，幫助業(yè)主了解法律法規(guī)及相關(guān)政策，不斷提升業(yè)主的住房消費意識，使業(yè)主在小區(qū)中更像一名真正的主人。物業(yè)管理公司應(yīng)采取各種方式，幫助業(yè)主樹立“住房消費觀念”，讓業(yè)主“事先預(yù)知”、“內(nèi)容詳知”、“人人皆知”。同時還要想方設(shè)法幫助業(yè)主克服困難，解決問題。．物業(yè)管理行業(yè)制定出“質(zhì)價相符”的收費標(biāo)準(zhǔn)。按照《物業(yè)管理條例 》 規(guī)定，收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由物業(yè)管理公司與業(yè)主協(xié)商制定，而實施這一舉措的要害是“質(zhì)價相符”。與質(zhì)價相符的收費標(biāo)準(zhǔn)配套的是物業(yè)管理公司提供的“菜單式”服務(wù)，即把每一項服務(wù)內(nèi)容都用單價確定下來，使業(yè)主在接受服務(wù)之前，就能清楚地看到服務(wù)的質(zhì)量和價格。．培育和造就高素質(zhì)的服務(wù)團隊。

物業(yè)管理行業(yè)不同于其它行業(yè)，有時它對員工的個人素質(zhì)的要求要高于專業(yè)素質(zhì)，要不斷對員工進行“職工道德、禮儀禮貌”培訓(xùn)，培養(yǎng)員工與人溝通、協(xié)作的能力，注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系，切實維護業(yè)主的復(fù)興，使業(yè)主真正體會到物業(yè)管理公司“業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨，日常工作中積極熱情地為每一位業(yè)主解決困難的問題，點點滴滴見真情，把各項服務(wù)都做到讓業(yè)主滿足。．實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。

各個物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)實際情況制定收費考核辦法。超過標(biāo)準(zhǔn)的，則按應(yīng)收費總額的一定比例計提，獎勵給員工；沒有達到規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)則有相應(yīng)比例的處罰辦法。．有條件地開展電子付費，并動員廣大業(yè)主接受這一科學(xué)、便捷、與城市現(xiàn)代化接軌的物業(yè)服務(wù)電子付費方式。由于物業(yè)服務(wù)收費難度很大，不少物業(yè)管理企業(yè)把收費工作當(dāng)作第一要務(wù)，這樣一來或多或少地影響了企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，影響了服務(wù)質(zhì)量的提高。長此以往將不利于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，服務(wù)水平也難以提高。采用電子付費方法是簡便程序、保證收繳率的一種科學(xué)方式。

如何順利提高物業(yè)費收取情況

“路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索。”隨著物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)的進一步出臺和人們對現(xiàn)代化消費意識、消費觀念的不斷了解和認(rèn)同，在矢志不渝的物業(yè)人的苦苦追求與探索下，在學(xué)習(xí)國外和沿海發(fā)達物業(yè)管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，中國的物業(yè)管理會一步步走向成熟，到那時“收費難”的問題也許就應(yīng)刃而解。

第四篇：物業(yè)費收繳工作匯報

物業(yè)費收繳工作匯報

物業(yè)費是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋公共建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。物業(yè)費收繳工作匯報有哪些？以下是小編為您整理的相關(guān)資料，歡迎閱讀！

光陰荏苒，日月如梭，轉(zhuǎn)眼又一年過去了。20xx年即將結(jié)束，回顧這一年來，我在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)與監(jiān)督下，通過各位同事的的配合與幫助下，取得了一定成績，我也按年初的計劃順利完成了上級領(lǐng)導(dǎo)賦予的各項工作任務(wù)。現(xiàn)將本人20xx年的工作情況總結(jié)如下：

、做好物業(yè)收費工作

物業(yè)費的收取是一個看似輕松，實則不易的工作。因此，我積極配合張薇薇做好對物業(yè)管理費、停車場費用、小區(qū)的水電費等收取工作。按時通知各個住戶，并對未繳費的住戶加大催繳力度。通過上門催繳、書面催繳及電話催繳等方式，實現(xiàn)對物管費的順利收取。

、加強對配電房的管理

1、要求水電工在共用設(shè)備的日常運行、維護上，嚴(yán)格執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃和巡查制度，定期對相關(guān)設(shè)備進行維護，認(rèn)真巡查設(shè)備的運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，避免出現(xiàn)較大隱患，確保共用設(shè)備的正常運行。

2、做好夏季用電高峰期用電安全的準(zhǔn)備，配合電業(yè)局對小區(qū)供電設(shè)備進行全面的安全檢查，更換了3#變壓器無功補償柜電熔、減少用電無功損耗。

3、水電維修工共更換了小區(qū)節(jié)能燈26個；電熔器2個；自來水球閥7個；免費上門為業(yè)主服務(wù)40多次，及時為各業(yè)主排憂解難。

4、配合有關(guān)部門對配電室、消防設(shè)施的安全檢查工作。

、抓好小區(qū)的保潔、綠化工作

1、做好迎接創(chuàng)建文明城市檢查工作，給業(yè)主、租戶分發(fā)文明檢查注意事項，并要求租戶保持良好衛(wèi)生環(huán)境

2、要求保潔人員對所負(fù)責(zé)的公共區(qū)域按要求及時清掃，不留一個衛(wèi)生死角。公共樓道每周清洗一次，停車場每月清洗二次。每天按標(biāo)準(zhǔn)定時清理各種垃圾，確保了公共區(qū)域的清潔、美觀。

3、按市里規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)定期對下水道、污水井進行滅蟑消殺，對公共區(qū)域進行除“四害”。

4、與個別業(yè)主溝通，要求業(yè)主將堆放在室外公共場所的私有物品搬進室內(nèi)，確保小區(qū)干凈整潔。

5、同時，加強小區(qū)綠化養(yǎng)護，根據(jù)季節(jié)、氣候的變化適時對草坪進行養(yǎng)護，對花草樹木進行定期培土、施肥、除雜草、修枝、補苗和病蟲害防治，確保了小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護質(zhì)量。

6、修復(fù)破損的小區(qū)路面和停車場路面

7、別墅區(qū)大門因地基下沉導(dǎo)致軌道損壞，做好維護、改造工作。8、2次全面清理小區(qū)內(nèi)三個化糞池，通往市政化糞池的污水管網(wǎng)進行二次全面疏通，清理沉淀井、雨水井三十多個。

1、配合完成了對xx廣場西側(cè)綠化改造工作。

2、配合總辦做好臨時工勞動合同續(xù)簽工作。

3、配合xx酒店換發(fā)別墅區(qū)業(yè)主的游泳卡。

4、配合疏通隊做好小區(qū)的污水管道清理工作，并兩次對小區(qū)A、B幢化糞池清理。同時，配合舒友海鮮大酒樓做好小區(qū)污水管道的疏通工作。

5、配合消防支隊對配電室的安檢工作。

6、做好小區(qū)秩序維護員的交接工作。

7、春節(jié)做好小區(qū)的氣氛布置

8、配合供電局對小區(qū)三臺變壓器進行年檢

9、配合xx工程部做好配電室630KVA變壓器開關(guān)老化維修更換工作。

10、配合書院國學(xué)論壇的后勤工作。

11、到思明區(qū)建設(shè)局辦理前期物業(yè)合同備案申請。

12、配合xx大酒店處理連廊屋頂漏水問題。

13、舒友、xx、小區(qū)三家共同在攝影廣場重新鋪設(shè)污水管網(wǎng)的配合工作。

14、結(jié)合小區(qū)“創(chuàng)文明城市”的要求做好各項迎檢工作。

在一年的工作中，我十分注意加強與業(yè)主、租戶的溝通和交流，及時了解業(yè)主的真實需求，對業(yè)主的投訴、報修、求助等問題，在最短的時間內(nèi)迅速的解決處理，并做好解釋工作，盡量讓業(yè)主滿意。對業(yè)主提出的意見和建議，認(rèn)真傾聽，做好詳細(xì)的記錄，認(rèn)真研究整改。力求通過自己耐心、熱情與周到的服務(wù)，樹立物業(yè)公司的良好形象，與業(yè)主們共同營造一個和諧、安定的小區(qū)環(huán)境。并與業(yè)委會進行溝通，做好了對小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同的續(xù)簽工作。

同時，對有的業(yè)主在小區(qū)的違章搭建行為及時進行制止和勸說。特別是今年對x號樓裝修多次出現(xiàn)的不規(guī)范行為進行了制止，并要求業(yè)主增強公共意識，注意保持周邊環(huán)境的衛(wèi)生。

回顧今年以來的工作，雖然做出了一定成績，但同樣也發(fā)現(xiàn)有不少需要加以改進和提高的地方。今后，我要繼續(xù)加強學(xué)習(xí)，深化管理，按公司的要求，做好自己的本職工作，提高服務(wù)水平，為物管處的發(fā)展貢獻自己的力量，為小區(qū)的居民創(chuàng)造一個平安、舒適、美觀的生活環(huán)境。

第五篇：物業(yè)費收繳技巧

催收物業(yè)費的方法和技巧

一、知道小區(qū)的業(yè)主、住戶、租戶的根本狀況是做好小區(qū)欠費催收作業(yè)的條件

物業(yè)辦理小區(qū)的理論提醒:作為一名合格的小區(qū)物業(yè)效勞收費員有必要知道小區(qū)的業(yè)主、住戶和小區(qū)的根本狀況,也只需知道了小區(qū)的這些根底性數(shù)據(jù),才干在收費作業(yè)中做到心中有數(shù),稱心如意,精確扎實地開展作業(yè),有用地應(yīng)對業(yè)主就小區(qū)物業(yè)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的發(fā)問,專業(yè)、及時地答復(fù)業(yè)主、住戶的難題,方能做到在物業(yè)辦理進程和物業(yè)效勞費用收費時精確及時、對號入座。

若收費員業(yè)務(wù)不熟、不精,不能有用地知道小區(qū)業(yè)主、住戶的根本狀況,那么你的效勞作業(yè)與功率就會大打折扣,就會發(fā)作這樣的場景:見到前來交納物業(yè)辦理費的業(yè)主時,由于對業(yè)主不知道,就會向其發(fā)問:“請問您是住第幾單元,你是住在幾號房?”,如此的發(fā)問,盡管從表面上來看也并無不當(dāng),可是當(dāng)你細(xì)心琢磨今后就會發(fā)覺,這反映了收費人員業(yè)務(wù)不熟,不知道業(yè)主。如此的一句話把小區(qū)物業(yè)辦理單位與業(yè)主拉開了間隔。關(guān)于業(yè)主來說就會發(fā)作這樣的疑問:你來了那么久了,還不知道我,你們都在做什么作業(yè)?業(yè)主就會對物業(yè)效勞人員的效勞與專業(yè)水平的希望發(fā)作很大的落差,發(fā)作不良的負(fù)面暗影,進而不利于收費作業(yè)的發(fā)展。作為一名勝任的小區(qū)物業(yè)效勞收費員,知道小區(qū)業(yè)主、住戶、租戶的根本狀況是做好小區(qū)物業(yè)效勞收費作業(yè)的根底。

二、把握必定的顧客心思學(xué),并嫻熟使用做好溝通是做好小區(qū)欠費催收作業(yè)的根底

物業(yè)辦理小區(qū)的業(yè)主來自四面八方,文明層次、教誨布景、日子習(xí)性各不一樣,一樣的物業(yè)辦理效勞關(guān)于不一樣單個的業(yè)主有不一樣的感觸,所發(fā)作的作用也不盡一樣,相同的效勞,有的業(yè)主會對物業(yè)效勞感到滿足、大加贊揚;而有的業(yè)主會得出相反的反響,對相同的物業(yè)效勞卻頗有微詞,常常橫挑鼻子豎挑眼。因而,要有用地進行小區(qū)物業(yè)效勞費用的催收作業(yè),效勞人員除了把握有必要的物業(yè)效勞專業(yè)常識外,還需要學(xué)習(xí)與把握關(guān)聯(lián)的心思學(xué)常識,把握根本的顧客心思學(xué),并運用這些常識與業(yè)主進行有用地溝通,才干處置業(yè)主長時辰欠費的難題。

在發(fā)作了小區(qū)業(yè)主開端欠交物業(yè)費的難題之時,收費員就應(yīng)自動與業(yè)主溝通,知道業(yè)主、住戶欠費的緣由,傾聽業(yè)主的反映,而不是比及必定的時辰、物業(yè)效勞費用累積到達申述的基點才自動與業(yè)主溝通。跟著社會發(fā)展,大家的日子節(jié)奏加速,日子與作業(yè)壓力顯著加大,有時候業(yè)主能夠由于細(xì)微的小事而與物業(yè)辦理單位發(fā)作沖突與對立,這也是歸于正常的作業(yè)。為何業(yè)主與物業(yè)辦理單位一旦發(fā)作對立,業(yè)主就以拒絕交納物業(yè)效勞費用來對立呢?從心思學(xué)的視點來剖析,此刻欠費業(yè)主心里是充溢對立,自動來交吧,會感受心里很不平衡,又覺得很失自負(fù),有滿肚子的“苦水”沒有當(dāng)?shù)貎A吐,從人的自負(fù)心視點來講又會覺得十分沒有體面,所以就挑選拖欠辦理費以到達宣泄心思不滿的意圖,使對方首要垂頭,以滿足其心思需要。因而,物業(yè)效勞單位不要與業(yè)主慪氣、爭凹凸,經(jīng)過與業(yè)主的溝通,關(guān)于業(yè)主能夠考慮給業(yè)主下臺的階梯,物業(yè)效勞單位要有得理且撓人的胸襟,讓業(yè)主吐吐腹中的“苦水”,喧瀉胸中的憂悶,讓業(yè)主傾吐也是一種引導(dǎo)業(yè)主心情的有用方法。

收費員在平常的作業(yè)中,在發(fā)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主有傾向性地開端欠費時,就應(yīng)該自動與業(yè)主進行溝通,知道業(yè)主欠費的緣由,剖析業(yè)主欠費的動機與本質(zhì),多發(fā)起歡送業(yè)主對效勞進程中的質(zhì)量難題提出定見與主張,一起耐性向其解說物業(yè)辦理效勞的內(nèi)容,以及物業(yè)效勞公司獨立核算、自負(fù)盈虧的運作形式,通知他物業(yè)效勞公司整體職工為小區(qū)居民供給整齊、舒服日子環(huán)境的一起也支付了辛勤勞作,業(yè)主已然享用了各項效勞,就應(yīng)該交納相應(yīng)的效勞費。

在與欠費業(yè)主的溝通中,應(yīng)采納靈敏的應(yīng)對方法,在堅持首要準(zhǔn)則的條件下,留給業(yè)主能夠下臺的臺階,保護業(yè)主的自負(fù),把難題有用地化解,避免把對立擴展。關(guān)于業(yè)主以開發(fā)建設(shè)單位所招致的物業(yè)修建質(zhì)量難題為由而拖欠物業(yè)辦理費用的狀況,收費人員應(yīng)該耐性向其解說此類難題是由開發(fā)商所構(gòu)成,并以關(guān)聯(lián)的法令法規(guī)來向業(yè)主論述關(guān)于相似修建質(zhì)量所構(gòu)成業(yè)主的丟失不是由物業(yè)效勞公司來承當(dāng),但物業(yè)辦理單位能夠代為傳達、反映,而不能一口拒絕,叫業(yè)主去找開發(fā)商。在小區(qū)業(yè)主發(fā)作了被開發(fā)商侵權(quán)的狀況時,物業(yè)效勞單位應(yīng)自動奉告業(yè)主,至于開發(fā)商對業(yè)主的侵權(quán),能夠主張業(yè)主走法令的途徑,主張個人的權(quán)力,而不是以拖欠物業(yè)辦理費來挾制物業(yè)辦理單位,如此反而會激化對立,不利于對立的處置。關(guān)于欠費的業(yè)主,物業(yè)效勞收費人員要有滿足的耐性,要誨人不倦、有禮有節(jié)地與業(yè)主溝通,經(jīng)過屢次的上門溝通、解說、反應(yīng),耐性地進行壓服作業(yè),曉之以理,動之以情,在與欠費業(yè)主的溝通中要擺正位置,虛心向其尋求對公司平常效勞作業(yè)的定見和主張,以換位考慮的情緒來交換業(yè)主的知道,以柔克剛、以靜制動,以到達壓服業(yè)主繳交物業(yè)效勞費用的意圖。

三、嫻熟把握物業(yè)辦理常識、財政常識是做好小區(qū)欠費催收作業(yè)的要點 小區(qū)的物業(yè)辦理業(yè)務(wù)牽涉到業(yè)主、住戶日子的方方面面,物業(yè)效勞收費人員只需嫻熟把握物業(yè)辦理常識,才干有用地處置與處置業(yè)主的難題,經(jīng)過專業(yè)、有用地解說與溝通滿足業(yè)主關(guān)聯(lián)的物業(yè)效勞需要,那么收費作業(yè)中能夠呈現(xiàn)的難題也就能便利的處置。

在物業(yè)辦理理論中,咱們發(fā)現(xiàn):由于長時辰受計劃經(jīng)濟的影響,在大都業(yè)主的片面印象中,業(yè)主向物業(yè)單位繳交了物業(yè)效勞費用,那么物業(yè)辦理公司在小區(qū)的物業(yè)效勞中就應(yīng)該大包辦,滿足業(yè)主各方面的需要,也就有必要“包打天下”和“滿足每個業(yè)主的各種需要”,這是刻在業(yè)主們心中的印記。如鄰居間發(fā)作爭執(zhí)、因共用毗鄰部位修理發(fā)作分歧、業(yè)主上基層管道滴漏擔(dān)任修理職責(zé)難題的承認(rèn)、在小區(qū)物業(yè)業(yè)務(wù)中因家庭喜愛差異帶來的不便利等等,物業(yè)辦理公司若是沒有及時和諧處置,那么業(yè)主通常都會將鋒芒直接指向物業(yè)效勞公司。因而,在加強物業(yè)辦理常識與法令法規(guī)宣揚的根底上,作為物業(yè)辦理公司,在處置諸如此類難題時,從保護大大都業(yè)主的公共利益動身,嚴(yán)厲根據(jù)關(guān)聯(lián)法令、法規(guī)、方針的規(guī)則,不偏不倚、有理有據(jù),公平合理地處置難題、和諧好各關(guān)聯(lián)主體的聯(lián)系,清晰關(guān)聯(lián)職責(zé)主體,并及時進行盯梢,注重善后難題的處置,做到件件有著落,事事有成果,那么就能夠得到大大都業(yè)主的知道與撐持,然后削減由此發(fā)作的辦理費收繳難的難題。因而,物業(yè)辦理作業(yè)者應(yīng)加強法令、法規(guī)及關(guān)聯(lián)《物權(quán)法》等各方面常識與技術(shù)的學(xué)習(xí),在作業(yè)中既要讀懂本職業(yè)的法令、法規(guī)、方針,有理、有節(jié)、有序地和諧好小區(qū)內(nèi)多邊穿插的復(fù)雜聯(lián)系,除此之外還要讀懂小區(qū)業(yè)主的心思,知道業(yè)主的心聲,順?biāo)浦?交融差異,使業(yè)主與效勞單位構(gòu)成較好的良性互動,業(yè)主們在享用效勞的一起,盲目、自愿、及時的交納物業(yè)效勞規(guī)費,使得小區(qū)的物業(yè)效勞能夠較好地完成良性循環(huán),那么物業(yè)效勞收費率就能保持在一個較為抱負(fù)的水平。

物業(yè)辦理所輸出的是效勞產(chǎn)物,它具有長時辰性和先消耗后交費的職業(yè)特色,因效勞目標(biāo)的差異性較大,單個對效勞的認(rèn)知差異也不一樣,在理論中物業(yè)辦理效勞難以到達“完美無瑕”的效勞境地。有鑒于此,在實踐作業(yè)中,單個業(yè)主關(guān)于物業(yè)效勞進程中稍有暇疵,乃至是未能滿足其個性化的特殊要求,就拒交物業(yè)費的狀況也時有發(fā)作。

對準(zhǔn)上述狀況,物業(yè)辦理公司除了向業(yè)主做好解說作業(yè)外,還要從加強本身辦理動身,擬定規(guī)范的效勞規(guī)范,做到精密辦理、事前辦理、過后盯梢,將效勞作業(yè)做到位,發(fā)明杰出的日子與作業(yè)環(huán)境,盡能夠讓業(yè)主滿足并得到認(rèn)可,然后進步效勞費的收繳率。另一方面,物業(yè)辦理效勞又具有社會性,其效勞的目標(biāo)是整體業(yè)主,不能夠因少量業(yè)主不交納物業(yè)辦理費而中止供給小區(qū)物業(yè)辦理效勞,更不能夠由于某些業(yè)主不交納物業(yè)辦理費而采納強迫的辦法,如停水或斷電。也正是由于有如此的關(guān)聯(lián)規(guī)則,所以有的業(yè)主會以種種托言拖欠物業(yè)辦理費,徹底不管及其他已交費的廣闊業(yè)主的利益。對此,除了不斷勸說、催繳外,也可使用業(yè)主委會成員上門做作業(yè)。若是選用的多種催繳方法依然無效,那么,物業(yè)效勞公司為保護大大都業(yè)主的利益,結(jié)尾只好經(jīng)過法令訴訟的途徑主張個人的權(quán)力,向歹意拖欠效勞費的業(yè)主追收物業(yè)辦理費。當(dāng)然,作為效勞公司,選用訴訟方法處置業(yè)主欠費難題是不得已而為之的作業(yè)!*

四、時辰遵循敬業(yè)精神與主人翁情緒是做好小區(qū)欠費催收作業(yè)的要害 敬業(yè)精神是每個從業(yè)人員根本的行為準(zhǔn)則,也是做好各項作業(yè)的要害點,作為物業(yè)效勞收費人員有必要時辰遵循敬業(yè)精神與主人翁情緒,并以杰出的心態(tài)投入作業(yè),有了如此的作業(yè)情緒,就會處處為業(yè)主考慮,急業(yè)主之所急,就會經(jīng)過有用當(dāng)?shù)厥?扎實地開展作業(yè),就會用心知道業(yè)主的有用需要,就會想方設(shè)法地為小區(qū)業(yè)主前來交費供給便利。

在小區(qū)的物業(yè)收費作業(yè)上,只需你仔細(xì)作業(yè),真摯效勞,所支付的勞作得到了業(yè)主的認(rèn)可,大多數(shù)業(yè)主都能準(zhǔn)時繳交物業(yè)辦理費,但單個業(yè)主、住戶也能夠因作業(yè)時辰與物業(yè)辦理單位的上班時辰發(fā)作同步,物業(yè)效勞單位作業(yè)人員上班業(yè)主也上班,業(yè)主與住戶總是與效勞人員擦肩而過,關(guān)于相似這樣的業(yè)主、住戶,小區(qū)物業(yè)辦理單位就要想方法,盡量為他們供給交費時辰上的便利,比方:能夠主張業(yè)主、住戶預(yù)交必定金額的應(yīng)繳物業(yè)辦理費,由小區(qū)物業(yè)辦理效勞單位每月為其代扣,一起應(yīng)仔細(xì)做好代扣賬意圖核對作業(yè),避免發(fā)作賬目過錯而引起糾紛;別的也能夠供給小區(qū)值勤門崗代為收繳物業(yè)辦理費的效勞,由小區(qū)值勤員代為轉(zhuǎn)交給收費員,業(yè)主、住戶能夠使用清晨和晚上的空閑時辰繳交物業(yè)辦理費,做到作業(yè)與繳費兩不誤。