第一篇：被拆遷人容易中的四個陷阱!

被拆遷人容易中的四個陷阱!

隨著中國經濟的迅速增長和城鎮化建設步伐的加快，祖國大地的開發建設行為可謂是遍地開花，伴隨著這一歷史發展趨勢順勢而生的則是拆遷。城市原有的格局已經很難適應形勢發展的需要，若要謀求更大的發展空間，就必須通過拆遷實現城市空間的延伸和功能的重新布局;群眾生活水平不斷提高，對自身的居住、生活環境也提出更高要求;城市中許多地方已成為舊城區，同時由于城市的快速擴張，原來的城市郊區以及農村集體土地也不得不被納入征收范圍，以上種種原因都導致了拆遷的發生。

拆遷是社會發展過程中的必然舉措，拆掉舊的，建設新的，按理說是一件好事，但是好事辦不好，也就成了壞事。近幾年，很多地方的拆遷已經陷入野蠻拆遷的怪圈，拆遷公司只考慮自己的任務，不考慮拆遷戶的利益，地方執政者更加關注的是項目進度和執政業績，在他們眼里被拆遷戶的犧牲是應該的，于是很多捍衛自己權利的住戶被扣上“釘子戶”的大帽子，似乎維權成了沒有大局意識的違法行為。然而事實上，被拆遷人在拆遷過程中往往是弱勢的一方，眾所周知拆遷方大多態度蠻橫、補償方案說一不二;停水、停電、圍堵、挖路是家常便飯，各種恐嚇、威脅、騷擾也會伺機上演，這些手段嘗嘗讓被拆遷人苦不堪言，更可怕的是還有一些隱形的陷阱也同樣危險缺卻總是不為人知，不知道作為被拆遷人的你是否已經掉入其中。

征收方的圈套陷阱一：拿政策說事

政策這個詞的含義是國家政權機關、政黨組織和其他社會政治集團為了實現自己所代表的階級、階層的利益與意志，以權威形式標準化地規定在一定的歷史時期內，應該達到的奮斗目標、遵循的行動原則、完成的明確任務、實行的工作方式、采取的一般步驟和具體措施，具有階級性、正誤性、時效性、表述性等特點。簡而言之，地方政府所謂的拆遷政策，自然是為了其完成拆遷工作而制定的，為了行使其職權和方便其管理所用。但是，政策不等于法律，更不能違反法律，我國是法治國家，依法治國即依照憲法和法律來治理國家，建立法治國家最直接的目的就是要規范和限制政府權力，各級行政部門在征收土地或者房屋的過程中，要嚴格按照法律規定去作為，胡作非為超越法律允許的界限就是違法行為。在現實中，拆遷方大都會拿著一些地方政府出臺的紅頭文件或者管理辦法之類的“尚方寶劍”，以證明自己的拆遷行為是合法的，拆遷方所制定的補償是合理的，而廣大的被拆遷人則只好信之聽之，不敢反駁，其實這是錯誤的。

雖然我國目前在征地拆遷領域的法律體系尚不完善，但是2011年頒布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》及《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》中就土地征收補償適用問題的規定，“征收集體土地上房屋的補償不能直接適用《國有土地上房屋征收與補償條例》，但可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償標準予以補償”已經設定了我國征收補償要達到市場價格這一合理標準的大綱，任何的地方政策也不能偏離法律設定的這一大綱，被拆遷人把握住這一原則就不會輕易地被征收方所牽制了。

征收方的圈套陷阱二：評估報告

依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。”第二十條“房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。”的規定，無論從評估機構的選擇還是評估結果的異議，都對被拆遷人進行了法律保護。可是在實際當中，評估報告可是讓被拆遷人吃足了苦頭，很多拆遷方直接自己就確定了評估機構，根本不會與被拆遷人協商選定，而且拆遷方選定的評估機構也并不能保證具有相應的評估資質，評估結果更是讓被拆遷人瞠目結舌。拆遷時為了公平起見，選定評估機構對被征收房屋按照當地市場價格進行評估本沒有問題，問題就出在具體操作中，由政府指定的評估機構，評出的價格自然是“內定的”不可能做到真正的客觀公正。而被拆遷人若自己找一個評估機構，評出的結果，政府又不予認可。甚至有很多集體土地被征收引起的房屋拆遷，拆遷方也用評估報告來說補償，宅基地上的一套老房子每平米才評估幾百元，而重點的被征收土地的價值卻只字不提，安置房卻又是幾千元甚至幾萬元一平米的市場價格，讓被拆遷人交差價，使得被征收土地農民苦不堪言，這種評估本身已經偏離了合理補償的法治軌道，嚴重降低了被拆遷人的生活居住水平。所以，評估報告其實并不是補償問題的關鍵所在，這就像很多拆遷方借“拆違”強拆房屋一樣，評估報告已經成為拆遷方為了達到低成本拆遷而使用的道具。被拆遷人與其苦苦和拆遷方糾纏在評估報告是否合理的問題上，還不如在如何讓拆遷方對你提出的補償要求上做出讓步來的實惠。

征收方的圈套陷阱三：房屋征收補償決定書

補償決定書是自2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》實施后出現的概念，在這之前對應的是拆遷裁決書。房屋征收補償決定，是指國家為了公共利益的需要，在依法征收公民房屋過程中，如房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內沒有達成補償協議的，或者被征收房屋所有權人不明確的，房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府，由市、縣級人民政府依照有關規定、按照征收補償方案確定的價格作出的征收補償決定。征收補償決定書雖然是在規定期限內補償協議達不成時，政府進行拆遷所必須的一道手續。但決定書一旦做出，也意味著強制拆遷的大門已經打開。政府在具備相應的手續之后，可以動用公權力對公民的房屋強制進行拆遷，這也是被拆遷人不愿意看到的。現實生活中，一些政府部門濫用公權力，在補償決定書中規定較低的補償額，然后對公民實施強拆，造成了一系列負面影響。

而集體土地上與此補償決定書相對應的則是責令限期交出土地的決定書。不管是哪一種決定書，都會開啟強拆或者強征的大門，因此對被拆遷人來說，是個非常危險并且需要認真對待的文件。現實中，很多被拆遷人因為長期以來與拆遷方因補償問題協商不快，自然會產生一些抵觸情緒，加上自身法律知識的缺失，對于拆遷方給自己的文件不予理睬，更不去啟動相關的程序進行阻止，這可就掉進可無底深淵，到頭來房子被強拆了還無法說理，因為補償決定書是合法的，拆遷方啟動這個程序是受法律保護的，但是，啟動這項程序并不是那么簡單的事情，是需要具備相應的條件，即“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確”，而且，作出補償決定后要在房屋征收范圍內予以公告，還要告知被征收人依法申請行政復議或依法提起行政訴訟的權利等等，如果被拆遷人對相關的法律規定不熟悉，很容易掉進陷阱，被征收方“合法地”強拆。

征收方的圈套陷阱四：拆遷安置補償協議

安置補償協議也就是我們所說的拆遷補償協議，這個協議的簽署可不是簽個名字那么簡單，這一紙協議可能承載了你的全部家產，搞不好，真的會一無所有。在現實中，很多的被拆遷人天真地相信拆遷方的口頭承諾，稀里糊涂地簽訂協議，或者屈服于拆遷方的恐嚇、威脅等非法逼遷手段而無奈簽字，甚至還有一部分被拆遷人竟然在“別人都簽字了”的隨波逐流中簽署空白協議。筆者在接聽咨詢電話的過程中，對這些情形尤其是最后一種深表惋惜，我想問這樣的被拆遷人一個問題：雖然不懂法律不是你的錯，可是你在簽字的時候真的做到對自己負責了嗎?如果你真的如我上述那樣簽協議，今后的日子你將會在拆遷方不認賬、政府部門多方扯皮、四處跑斷腿卻無人負責的煩惱中度過。那么簽署協議到底應該如何簽呢?首先，千萬不可簽署空白協議，不管拆遷方說的多么誘人，給出的補償條件多么優厚，空白的就等于零，事后拆遷方填上去的補償數額一定不會是他所說的那樣，而你在補償問題上已經再也沒有話語權了，只能被動地任人擺布。其次，安置協議必須對如何安置也就是拆遷如何補償作出明確約定，比如是貨幣補償還是產權置換，產權置換的位置，面積等等細節都要明確，沒有約定或者約定不明的都會影響你的合法權利，留下的問題日后仍會困擾你，那時候你的房子已經拆除，再想和拆遷方去談判，顯然已經處于劣勢。再者，關于付款或者交付房屋的期限也必須約定明確，沒有約定日期的在執行時會有問題。另外，關于違約責任也要考慮到位，萬一拆遷方到期交不了房子，而過渡費又沒有超期的約定，被拆遷人的利益就會被侵害。您瞧，這小小一紙拆遷協議不簡單吧，哪里考慮不到都會后患無窮啊，但是拆遷方在動遷之時，為了加快拆遷進程，想盡辦法就盼著你趕快簽字呢，他們所說的話不可盡信，所以，被拆遷人簽署安置補償協議時，一定要謹慎小心，切莫掉進這隱形陷阱。

拆遷維權實際上是被拆遷人與拆遷人進行的一場利益博弈，事實上被拆遷人并不是反對拆遷，而是要爭取一種公平合理的補償。然而，被拆遷人和拆遷方，因為掌握的信息量懸殊，加之拆遷方有公權力外衣作為自己的保護傘，雙方是很難站在一個平等的地位上談拆遷補償的，從這一點上看，政府無疑是占盡先機。當事人要想在博弈中取得勝利，必須手中握有制勝的籌碼，這種籌碼就是政府的違法點。作為一個依法行事的權力機關，保證執法內容的合法性和執法程序的合法性是其基本的工作職責，但是被拆遷人往往因為不懂法律而無法指出政府的違法點，從而失去了談判的籌碼，再加上上述種種隱形陷阱在雙方談判過程中設防，被拆遷人可謂是防不勝防，最終在拆遷補償上吃虧。因此，處于弱勢的被拆遷人“咸魚翻身”之關鍵就在于對那些違法性元素的法律運作!面對拆遷中拆遷方為了達到拆遷目的而設置的玄機，被拆遷人必須學會拿起法律武器保護自己的合法權益。行政法律師xingzhengfa 王優銀組建的圣運行政法律師團隊成功辦理了中國千人訴省市區政府案件、三峽千人移民案等大案要案，訴省級政府及財政部、國土部、工信部等國家部委勝訴五十余案，為中國訴省部級政府勝案最多的團隊，致力解決行政糾紛、打造中國行政法律業務第一品牌。

第二篇：被拆遷人的基本權利

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被拆遷人的基本權利

被拆遷人的基本權利有：

1、拆遷知情權：

被拆遷人或承租人有權從房屋拆遷主管部門或拆遷人或拆遷實施人處了解：拆遷人、拆遷實施人、項目性質、拆遷范圍、拆遷期限、拆遷政策、拆遷方案等情況。

2、評估異議權：

被拆遷人或承租人權對評估機構的資質及評估報告的客觀、合理性提出異議，并可就評估報告向房屋拆遷主管部門組織的房屋拆遷估價專家委員會申請鑒定。

3、補償安置選擇權：

被拆遷人或承租人有權選擇貨幣補償或價值標準房屋調換。符合法律咨詢s.yingle.com

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政策及市縣人民政府規定條件的被拆遷人或承租人有權選擇等面積房屋調換。被拆遷人或承租人還有權選擇拆遷人提出的其他協商方案補償安置。集體土地上的拆遷活動，在條件允許的情況下，被拆遷人還有權選擇異地自行建房。

4、合理補償權：

被拆遷人或承租人有權獲得房屋(包括裝修)、搬家補助、設備遷移、臨時安置等補償;被拆遷房屋為非居住用房的，被拆遷人或承租人還有權獲得停業損失、無法恢復使用設備的補償。

5、法律救濟途徑：

被拆遷或承租人與拆遷人達不成拆遷補償安置協議的，被拆遷人或承租人有權向區、縣房地產局申請裁決。對拆遷人或拆遷實施人不依法或不依照其承諾給予補償，安置或不履行補償安置協議的，被拆遷人或承租人有權向人民法院起訴。對區縣房地產局裁決不服或對政府有關部門的強遷決定或強遷行為不服的，被拆遷人或承租人有權提出復議和向人民法院起訴。被拆遷人或承租人有權對政府部門就動遷所作的其他行政行為提出復議或向人民法院起訴。被拆遷人或承租人有權對其他動遷過程中所發生的民事侵權行為向人民法院起訴。

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被拆遷人的分類：

(1)公有房屋產權人。

依據《城市公有房屋管理規定》的規定，公有房屋是指產權屬于國家或者集體所有的房屋，對該房屋享有所有權的人為公有房屋所有權人。國家的房屋的所有權人有一般包括國家機關、全民所有制企業事業單位。產權屬于國家機關所有房屋，其產權屬于國家財產，由國家授權的單位依法行使經營和管理的權利并承擔相應的義務;產權屬于全民所有制企業事業單位的房屋，屬于單位自己管理的，產權登記在該單位的名下，由該單位依法行使經營和管理的權利并承擔相應的義務，屬于由指定的或者授權的單位管理的，由該被指定或者授權的單位行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。

集體所有的房屋，產權登記在該集體所有制單位名下，由該單位依法行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。城市集體所有的房屋，是該集體的財產。

(2)私有房屋的產權人。

依據《城市私有房屋管理條例》的規定，私有房屋是指產權屬于個人所有或者數人共有的用于自己使用或者出租的房屋。私有房屋由

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該房屋的所有人行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。這類房屋的產權人包括公民所有的房屋、外國人和無國籍人所有的房屋。外國人和無國籍人所有的房屋是指產權屬于外國人、無國籍人一人所有或者數人共有的房屋及其附屬物。這些房屋由外國人和無國籍人行使經營和管理的權利并承擔相應的義務或者委托他人代為管理并由代管人履行相應的義務和行使相應的權利。

(3)其他所有權人。

其他的所有權人是指產權不屬于公有也不屬于私人所有，而是該產權屬于其他所有權主體所有的房屋，在我國，這些房屋包括：中外合資經營企業所有的房屋、中外合作經營企業所有的房屋、外資企業所有的房屋、外國企業所有的房屋、股份制企業所有的房屋等等，這些所有權人依據法律的規定對其所有的房屋及其附屬物享有權利并承擔義務。

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第三篇：【被拆遷人必讀】（共）

【被拆遷必讀】目錄

1、被拆遷人、拆遷人的權利和義務是怎樣設定的？

2、拆遷中如何保護自己的合法權益

3、被拆遷人的4種權利易受忽視

4、拆遷戶如何維護自己的利益

5、簽訂房屋拆遷安置補償協議需要注意什么？

6、城市房屋拆遷知識大總結

7、拆遷補償及金額確定

8、遇到拆遷，教你幾個維權小攻略

9、房屋拆遷指南

10、房屋土地征收補償計算公式

11、土地上房屋征收與補償流程國有圖

12、城市房屋拆遷法律救濟流程圖

13、集體土地征用流程示意圖

14、房屋征收評估新流程

15、開發商應具備哪些資質？

16、拆遷如何談判？

17、集體土地上征收，被征地農民的安置途徑

被拆遷人、拆遷人的權利和義務是怎樣設定的？

一、被拆遷人的權利和義務

１．被拆遷人的主要權利是指 ：（１）被拆遷人有權選擇實行貨幣補償或產權調換；有權選擇不小于被拆遷房屋原建筑面積的安置用房；被拆遷地段用于同類商品房建設的，被拆遷人享有以同等條件優先購買的權利；依法獲得安置或者補償的權利，在拆遷人不能一次性將拆遷用房提供給被拆遷人時，有權利要求拆遷人提供周轉房；（２）被拆遷人對補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、過渡方式、搬遷期限、過渡期限等內容經協商達不成協議的，有權向當地房屋拆遷管理部門申請裁決，對裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟；（３）其他依法享有的權利。

２．被拆遷人的主要義務是指：（１）必須服從城市建設的需要，在拆遷人給予安置和補償后，在規定的拆遷期限內完成搬遷的義務；自覺履行拆遷協議的約定，并在過渡期滿之后將周轉房騰退給拆遷人；（２）自覺履行拆遷行政主管機關及縣級以上人民政府已經生效的法律文書；自覺履行人民法院已經發生法律效力的判決書、調解書和裁定書；（３）其他法律規定的義務。

二、拆遷人的權利和義務

１．拆遷人依法享有的主要權利是指：（１）依據拆遷許可證的規定，可以拆除拆遷范圍內的房屋及附屬物；有權利就拆遷的補償、安置和周轉過渡問題與被拆遷人進行協商并依據有關法律法規的規定與被拆遷人簽訂書面的拆遷協議；（２）對于拆遷中與被拆遷人就拆遷安置、補償周轉過渡等問題經協商達不成協議時，可以向拆遷行政管理部門（或者縣級以上地方人民政府）申請行政裁決；（３）其他拆遷權利。

２．拆遷人應當履行的拆遷主要義務是指：（１）在拆遷過程中，要向被拆遷人作好宣傳解釋工作；必須在拆遷許可證批準的拆遷范圍內和時間內實施拆遷；（２）依法對于被拆遷人進行安置和補償，對于需要周轉用房的被拆遷人，應當提供周轉房；（３）接受拆遷行政管理部門的行政管理和依據國家的規定及拆遷協議的約定向被拆遷人支付拆遷安置補助補償費、周轉過渡費等拆遷費用；（４）其他拆遷義務。

拆遷中如何保護自己的合法權益

隨著城市建設的不斷推進，拆遷成為您已有或將有的一段特殊經歷。房產，對每一個家庭、每一個人來說都是極為重要甚至是全部的財產。正在或即將經歷房屋拆遷的您，是否已經意識到拆遷中的權益得失將對您及家人日后的生活產生巨大的影響？是否在為如何在家庭重要財產的變遷中充分保護自己及家人的權益而苦苦思索，苦惱困頓？趙律師在百余起拆遷糾紛處理經驗的基礎上，對拆遷中您行使法定權利，充分保護自身權益的關鍵之處進行了總結與歸納，趙律師愿以扎實的專業知識與豐富的實踐經驗為您在拆遷中最大限度爭取權益提供幫助。在紛繁復雜的拆遷過程，我們將您所關注的關鍵之處分解為以下四個階段：即發布拆遷公告階段，商談和協議簽訂階段，執行、強遷階段和行政及司法救濟階段。以下，趙律師將分別闡述各階段中您應如何充分維護自身權益。

一、發布拆遷公告階段

拆遷始于拆遷公告的公布，自這一時刻起，您就應該開始注意自身權益的保護。在這一階段，您應該著重關注以下幾點：

（一）認真閱讀公告內容

（二）確定拆遷許可證的合法性

合法的拆遷許可證需要具備以下證書及文件：

1、建設項目批準文件；

2、建設用地規劃許可證或者建設工程規劃許可證；

3、國有土地使用批準文件；

4、城市房屋拆遷資格證書；

5、辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明文件；

6、拆遷計劃，包括項目基本情況、拆遷范圍和方式、搬遷期限、工程開工和竣工時間等 ；

7、拆遷方案，包括被拆遷房屋狀況、補償款和補助費預算等。

（三）拆遷范圍確定后,在拆遷范圍內您應注意暫停辦理下列事項：

1、新建、改建、擴建房屋；

2、房屋租賃；

3、改變房屋、土地用途。

如果您的房屋所在的是集體土地，將停辦：

1、新批宅基地和其他建設用地；

2、審批新建、改建、擴建房屋；

3、辦理入戶和分戶，但因婚姻、出生、回國、軍人退伍轉業、經批準由外省市投靠直系親屬、刑滿釋放和解除勞動教養等原因必須入戶、分戶的除外；

4、核發工商營業執照；

5、房屋、土地租賃；

6、改變房屋、土地用途

二、商談和協議簽署階段

（一）明確拆遷建設項目的性質

在此階段，您首先應該明確您的房屋涉及的拆遷是公益事業建設項目房屋拆遷還是經營性建設項目房屋拆遷。相關法律法規對于兩種不同的拆遷有著不同的規定。

（二）簽訂拆遷補償安置協議

依據我國法律法規的規定，拆遷人應當與您訂立拆遷補償安置書面協議。您可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權調換。選擇貨幣補償的，協議應當規定補償金額、付款方式、付款期限、搬遷期限和違約責任以及約定的其他條款；選擇產權調換的，您與拆遷人還應當就房屋位置、房屋面積、差價結算、房屋承租人的安置等訂立協議。拆遷補償安置協議訂立后，您應當辦理房地權屬注銷登記手續。

如果您利用宅基地內自有房屋從事生產經營活動并持有工商營業執照，拆遷人除應對您予以補償、安置外，還應當適當補償您停產、停業的經濟損失。

因拆遷非住宅房屋造成停產、停業經濟損失的，拆遷人應結合被拆遷房屋的區位和使用性質，按照規定標準給予您一次性停產停業綜合補助費。

如果您的房屋為公益事業用房，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

在拆遷補償中需要注意的一點是，您的合法權益應當受到保護，但如果您被拆除的房屋是違法建筑或超過批準期限的臨時建筑，您將不能得到補償；您的房屋屬未超過批準期限的臨時建筑，您僅能按照重置成新價結合剩余期限得到適當補償。

（三）評估

在拆遷中您的補償款的取得要以評估的結果作為依據。對于評估，您需要了解以下要點：

實行貨幣補償的，將根據您的房屋的區位、用途、建筑 面積等因素，以房地產市場評估價確定。您的房屋的房地產市場評估價包括房屋的重置成新價和區位補償價。拆遷人應當委托有資質的房地產價格評估機構（以下簡稱評估 機構）對您的房屋進行評估，并將評估報告報區、縣國土房管局備案。

您對評估結果有異議的，應當持您委托的評估機構出具的評估報告向區、縣國土房管局提出申請，由區、縣國土房管局指定評估機構復核，并按復核結果補償。評估機構復核的費用，由過失方承擔。市國土房管局按照國家有關評估機構資質管理的規定會定期公布符合規定條件的評估機構名錄。

（四）出租房屋拆遷中所有人、承租人與拆遷人關系的處置

出租房屋的拆遷，將涉及房屋所有人、承租人與拆遷人關系的處置問題。作為房屋所有人或承租人，您需要對以下內容給予關注：

拆遷租賃房屋，所有權人與房屋承租人解除租賃關系的，或者所有權人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對所有權人給予補償；所有權人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對所有權人實行房屋產權調換，產權調換的房屋由原房屋承租人承租，所有權人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

拆遷租賃房屋實行產權調換，拆遷人提供的產權調換房屋在規劃市區內（在規劃市區外的房屋拆遷除外）、與原房屋價格相當并且使用面積不低于原房屋使用面積的，所有權人、房屋承租人應當服從。

拆遷執行本市規定租金標準的私有出租房屋，拆遷人給予補償，房屋承租人應當按照市人民政府關于解決城鎮私有標準租出租房屋問題的有關規定搬出。房屋承租人搬出確有困難的，拆遷人可以給予資助或者提供房屋臨時安置。

（五）公房的拆遷

如果您的房屋屬于已購公房，您應關注以下對已購公房的特別規定： 拆遷已購公有住房，拆遷人應當按照被拆遷房屋的房地產市場評估價對您給予補償，政府對您不再提供經濟適用住房。您的住房超過房改政策規定的標準的，拆遷人應當扣除超標部分的補償款中屬于應當上繳財政或者返還原售房單位的部分，并分別上繳或者返還。

（六）產權不明的房屋

拆遷產權不明確的房屋（包括在區、縣國土房管局公告的搬遷期限內產權仍未明確的），或所有權人下落不明或者在拆遷公告規定的搬遷期限內未答復的，經公證機關辦理證據保全，由拆遷人按照本辦法規定的標準給予貨幣補償后先行拆遷。補償款由拆遷人向公證機關辦理提存公證，并將被拆遷房屋的有關 證明文件交區、縣國土房管局保存。

被拆遷人的4種權利易受忽視

在城市房屋拆遷的過程中，相對于拆遷人和行政管理機關，被拆遷人處于弱者的地位，其權利容易受到侵犯。具體而言，被拆遷人的下列權利易受到侵犯：

（1）對建設規劃和拆遷許可的知情權和申請聽證權。（2）對拆遷補償方式的選擇權。（3）對房地產估價機構的選擇權。

（4）對拆遷管理部門作出的決定或裁決的申請復議權。

（以下為參考條例）

1、《城市房屋拆遷管理條例》(2001)

第二十三條 拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。

除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。

2、《城市房屋拆遷估價指導意見》

第六條 市、縣房地產管理部門應當向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。

拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。

房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構評估的，估價機構之間應當就拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取等進行協調并執行共同的標準。

3、《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》

第七條 未達成拆遷補償安置協議戶數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證。具體標準、程序由省、自治區、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規定。

第十六條 當事人對行政裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴。

拆遷戶如何維護自己的利益

面臨拆遷，大多數業主都或多或少會感覺到一些迷茫：究竟怎樣才能維護自己的合理利益？以前雖也聽到過不少周邊的拆遷案例，可一旦事情落到自己頭上，面對開發商花樣繁多的拆遷補償條款，很多人還是不免有些措手不及。

其實，就當前的拆遷模式，在強勢的開發商面前，可供拆遷業主選擇的并不多。要么接受開發商給出的條件，拿著微薄的補償款和所謂的積極動遷獎勵簽下合約，開始拆遷漂泊者的生活，安慰自己知足才能常樂，因為胳膊拗不過大腿，不如撈點實惠早日回遷；要么只顧打自己的如意算盤，頂著“釘子戶”的帽子與開發商死抗到底，可殊不知，釘子戶也不是那么好當，需要超強的抗壓能力。且不說釘子戶的獅子大開口是否能為開發商所接受，單單舊鄰不解怨恨的白眼和口水，也能壓得釘子戶們寢食難安。

利益面前，人難免會有貪念，但問題是，為了一己私利而不顧眾人利益，難道就是唯一的選擇了嗎？更何況，“釘子戶”的貪欲，到最后往往還落個得不償失的下場。

其實，拆遷戶要維護自身利益，單個單地去跟開發商談，顯然無法占到任何便宜。開發商早吃透了拆遷戶的各種小算盤，稍微使點手段，軟硬兼施，就能把拆遷戶各個擊破，毋庸置疑，拆遷戶總是弱勢的一方。

要改變這種一邊倒的局面，唯一的辦法，就是拆遷戶抱成團，統一思想達成共識，才具有與開發商平等談判的資本。俗話說，眾人拾柴火焰高，拆遷戶只要集中起來，積極交流，尋找到大伙利益的共同點，通過共同協商、民主討論、民主決議的方式，妥善安排計劃，以求大同、存小異為準繩，在符合國家相關政策的基礎上統一口徑，共同進退，就一定能增加與開發商談判的砝碼，從而更好地維護自己的合理權益。

面臨拆遷，大多數業主都或多或少會感覺到一些迷茫：究竟怎樣才能維護自己的合理利益？以前雖也聽到過不少周邊的拆遷案例，可一旦事情落到自己頭上，面對開發商花樣繁多的拆遷補償條款，很多人還是不免有些措手不及。

其實，就當前的拆遷模式，在強勢的開發商面前，可供拆遷業主選擇的并不多。要么接受開發商給出的條件，拿著微薄的補償款和所謂的積極動遷獎勵簽下合約，開始拆遷漂泊者的生活，安慰自己知足才能常樂，因為胳膊拗不過大腿，不如撈點實惠早日回遷；要么只顧打自己的如意算盤，頂著“釘子戶”的帽子與開發商死抗到底，可殊不知，釘子戶也不是那么好當，需要超強的抗壓能力。且不說釘子戶的獅子大開口是否能為開發商所接受，單單舊鄰不解怨恨的白眼和口水，也能壓得釘子戶們寢食難安。

利益面前，人難免會有貪念，但問題是，為了一己私利而不顧眾人利益，難道就是唯一的選擇了嗎？更何況，“釘子戶”的貪欲，到最后往往還落個得不償失的下場。

其實，拆遷戶要維護自身利益，單個單地去跟開發商談，顯然無法占到任何便宜。開發商早吃透了拆遷戶的各種小算盤，稍微使點手段，軟硬兼施，就能把拆遷戶各個擊破，毋庸置疑，拆遷戶總是弱勢的一方。

要改變這種一邊倒的局面，唯一的辦法，就是拆遷戶抱成團，統一思想達成共識，才具有與開發商平等談判的資本。俗話說，眾人拾柴火焰高，拆遷戶只要集中起來，積極交流，尋找到大伙利益的共同點，通過共同協商、民主討論、民主決議的方式，妥善安排計劃，以求大同、存小異為準繩，在符合國家相關政策的基礎上統一口徑，共同進退，就一定能增加與開發商談判的砝碼，從而更好地維護自己的合理權益。

簽訂房屋拆遷安置補償協議需要注意什么？

房屋拆遷補償安置協議又稱對戶合同，是拆遷人和被拆遷人就被拆遷房屋的補償方式、補償金額和付款期限，安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限、違約責任等事項所達成的一致協議。一般由拆遷人提供格式文本，被拆遷人應該逐項仔細閱讀和填寫內容，如有不同意見可要求修改和補充。如雙方有其他特別約定，也應在協議中注明。

在簽訂協議前，有些細節地方自己需要舉一反三去注意。比如實際面積大于房產證面積可以嘗試去談判，鋁合金窗和防盜門的補償與一般門窗的補償不同，補償和不補償的項目不要混淆等等。

同時，房屋拆遷安置補償協議必須依法簽訂，其內容不得違背《城市房屋拆遷管理條例》。當事人違反房屋拆遷補償安置協議的，除《城市房屋拆遷管理條例》規定的責任外，還應承擔《民法通則》、《合同法》規定的違約責任。

城市房屋拆遷知識大總結

1、什么是城市房屋拆遷？

城市房屋拆遷是指拆遷人依法對城市規劃區內國有土地上的房屋予以拆除，對被拆除房屋的所有人或者使用人予以遷移安置，并對被拆除房屋的所有人予以經濟補償的活動。房屋拆遷不是房屋買賣關系。

2、什么是拆遷人？

拆遷人是指取得《房屋拆遷許可證》的單位。如政府部門、開發企業等。

3、什么是被拆遷人？

被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。通常說的拆遷戶或被拆遷單位。

4、拆遷管理部門及其職責？

縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門，即房屋拆遷管理部門，對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。具體負責房屋拆遷許可證的審批、延期拆遷的審批、拆遷委托合同的備案管理、暫停辦理有關手續的通知書的發放、延長暫停期限的審批、拆遷裁決受理、強制拆遷的申請、建設項目轉讓的管理、拆遷補償安置資金的監管、拆遷產權不明確房屋的補償安置方案的審核、對拆遷違法行為的查處以及接受委托拆遷的單位的資格的認定等。

5、什么是房屋拆遷單位？

房屋拆遷單位是指依法取得拆遷資格證書，接受拆遷人委托，對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償、安置協議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。通常所說的拆遷公司就是房屋拆遷單位。

6、什么單位可以實施拆遷？

依法取得房屋拆遷許可證，并具有拆遷資格的單位可以實施拆遷，是拆遷的主要責任單位。不具備拆遷資格的單位，必須委托拆遷單位實施拆遷。房屋拆遷管理部門不得做為拆遷人，也不得接受委托拆遷。

7、房屋拆遷補償價格及標準如何確定？

房屋拆遷補償價格由房地產評估機構依據市物價局和房產局測定的房地產市場評估指導價，結合被拆遷房屋的地段、用途、建筑面積、成新程度、樓層、朝向、裝修、環境、配套設施等因素進行評估，并出具評估報告，明確房屋價格。拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋補償金額協商一致的，可以不對被拆遷房屋進行評估。

拆遷房屋的附屬物及各種補助費標準執行2002年白山市人民政府第22號令。

8、房屋拆遷補償安置方式的種類及選擇？

房屋可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換，除國家另有規定外，被拆遷人有權選擇補償方式。

9、房屋拆遷中的糾紛如何處理？

房屋拆遷中如果產生了糾紛，由拆遷人與被拆遷人協商解決，協商不成的申請拆遷管理部門進行行政裁決或申請人民法院，通過法律程序解決。

10、如何確定房屋的用途？ 答：對房屋用途的確認，依據22號令第三十三條規定，以房產行政管理部門頒發的房屋所有權證標注的用途為準。

對住宅兼營業房屋的補償，按下列規定執行：

（一）住宅兼營業的房屋，產權人必須持有房屋所有權證、工商營業執照和稅務登記證，并按規定進行年檢、依法繳納各種稅費，且經營年限滿一年以上的。

（二）具備第一條規定條件的房屋所有權人必須向當地房產管理部門申請房屋用途認定；房產管理部門應當在受理后10日內出具認定手續。房地產評估機構應當依據房產管理部門認定的用途和面積進行評估。

（三）房屋所有權人在接到拆遷通知書后10內不向當地房產管理部門申請房屋用途認定的，視為棄權。房地產評估機構以住宅性質的房屋進行評估。

11、磚混結構與磚木結構房屋如何區別？

答：磚混結構是部分鋼筋混凝土或房頂部分用鋼筋混凝土鑄成，主要是磚墻承重的結構。內外裝修完好，室內外設施齊全的住宅或非住宅房屋。

磚木結構是結構正規、材料較好，室內有上下水等設備的普通磚木結構的房屋。

12、房屋裝修如何補償？

答：以評估機構評估的價格為準給予補償。

13、如何對實行產權調換的非住宅房屋出租人（產權所有人）進行經營補助？

答：對實行房屋產權調換的非住宅房屋出租人（產權所有人）的經營補助，以房產行政管理部門規定的該區段標準租金的15%核發，其補助期限依據過渡周期計算；逾期的，按原標準延續給付。

14、有照房屋的附屬物如何補償？

答：⑴、磚砼房屋按建筑面積每平方米250元；

⑵、磚木房屋按建筑面積每平方米150元；

⑶、土木房屋按建筑面積每平方米100元；

⑷、木板房屋按建筑面積每平方米30元；

⑸、磚圍墻高度在1.5米以上的，每延長米20元；

⑹、菜窖按建筑面積每平方米50元；

⑺、手壓式水井每眼100元。

15、拆遷住宅房屋過渡期限臨時安置補助費如何補償？

答：選擇產權調換的住宅房屋在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當從其完成搬遷之日起，按照被拆除房屋建筑面積每月每平方米5元的標準給付臨時安置補助費。

16、住宅房屋產權調換逾期建設單位如何補償？

答：自逾期之日起，增加1倍給付臨時安置補助費。在過渡期限內遇到有冬季采暖期的，由拆遷人對被拆遷人或者房屋承租人按每一采暖期每戶400元的標準給付采暖補助費。

17、拆遷個體工商戶造成停工停業的如何補償？

答（1）、房屋所有人自行經營實行產權調換的，由拆遷人依據過渡周期按從業人數發給生活補助費；其標準，按當地政府關于最低生活保障的規定執行。從業人數的確定，以該房屋營業面積每10平方米1人計算。過渡期限內未安置的，自逾期之日起按原補助標準逐月發給。

（2）、對有合法產權證照房屋實行貨幣補償的和租賃經營的以及在無照房屋內經營的個體工商戶從業人員的生活補助費標準，按上一條規定執行，其補助期限為2個月。

（3）、私營、個體工商戶的經營利潤補助，以上一上繳所得稅總額的30%予以一次性補助。

18、對產權調換房屋的價格如何執行？

答（1）對實行異地產權調換的房屋，以房地產評估機構出具的該調換房屋的市場評估價格，確定與被拆遷房屋的評估價格結算差價。

（2）對實行回遷房屋產權調換的，兩種差價結算方式可任選其一：一是按照協議的約定，以拆遷人先期測算擬定的房屋銷售價格，確定與被拆遷房屋的評估價格結算差價；二是按照協議的約定，在回遷房屋竣工驗收后，以回遷房屋的市場評估價格，確定與被拆遷房屋的評估價格結算差價。

（3）屬于經濟適用住房的，以物價部門制定的平均銷售價格及建設單位確定的樓層差價，與被拆遷房屋的評估價格結算差價。

拆遷補償及金額確定

拆遷雙方必須簽訂協議

《辦法》要求拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法的規定，訂立拆遷補償安置協議。拆遷人或被拆遷人達不成協議時，由市房屋拆遷行政主管部門裁決，并組織召開裁決聽證會。

拆遷以貨幣補償為主

《辦法》規定拆遷補償的方式可實行貨幣補償，也可實行房屋產權調換。拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當按規定存入指定銀行賬戶，并全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。市房屋拆遷行政主管部門應當加強對補償安置資金使用的監督和管理。

金額由房地產市場評估價格確定

《辦法》規定貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、結構、建筑面積、樓層等因素，以房地產市場評估價格確定。拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。拆遷當事人對評估結果有異議的，可以向原評估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托評估機構評估。

違反《辦法》將嚴罰違反《辦法》規定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由市房屋拆遷行政主管部門責令停止拆遷，并處已經拆遷房屋面積每平方米20元以上50元以下的罰款。拆遷人違反規定，由市房屋拆遷行政主管部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。

遇到拆遷，教你幾個維權小攻略

一、公告拆遷期間談話技巧

當拆遷公告頒布后，拆遷人的工作人員約被拆遷人洽談拆遷協議時，如果被拆遷人的合法要求（如要求產權調換）被拒絕，被拆遷人應依法提出合理主張、耐心與其洽商，說話要和氣，切不可激化矛盾，更不可說沒有多少錢我不搬家這類的話。

二、精心設計行政訴訟中止行政裁決

在拆遷人聲稱要裁決或剛剛通知被拆遷戶參加裁決會時（提出裁決申請到裁決書下達一般為一個月），被拆遷戶一人或數人可到基層法院提起行政訴訟，一般而言，在拆遷范圍內未走一半人時或拆遷公告剛下兩個月前不宜過早提起該訴訟，通過訴訟把拆遷人拖入泥潭，使其遲遲拿不到行政裁決，沒有行政裁決，拆遷人根本無法實施合法的強拆，這叫釜底抽薪！

三、訴訟期間無權裁決

根據建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第12條第2項的規定，如果被拆遷人提起告拆遷許可證的訴訟，拆遷行政裁決應當中止進行，這樣就不會發生其后的合法的行政強拆或司法強拆了，這種狀況對被拆遷戶來說是非常有利的。

四、訴訟期間作出裁決的后果

如果在訴拆遷許可證一案二審未結案的情況下，拆遷主管部門仍然違法作出裁決，被拆遷人申訴到最高法院，該裁決肯定會被判決違法無效！依該違法無效的裁決而形成的后續司法或行政強拆裁判或決定統統違法無效，受害人有權請求國家賠償。

五、法院受理后及時啟動第二個行政訴訟

法院受理后【如果不受理，你可要求出具裁定書，然后在10日內向上一級法院上訴】，即使被拆遷人理由十分充分。絕大多數法院會在最短時間內判決原告敗訴。此時要在第一個案子判決前，及時設計第二個訴訟，咱們的目的就是要：拖時間！

六、要求中止第一個行政訴訟，繼續采用合法的手段延長第一個行政訴訟案件的時間

1、被拆遷人可在第一個案件一審判決下達的前或后時間內（不可超過二審判決書下達的時間），針對閱卷時了解到的被告所提交的證據所存在的問題，又提起第二個行政訴訟。

2、法院受理了第二個案件后，原告應持第二個案件的受理通知書，主動向第一個案件的法庭提交書面的中止訴訟申請書，請求法庭根據最高法院《關于執行行訴法若干問題的解釋》第51條第6項的規定，中止第一案的訴訟，法院如不中止仍作出判決，將該判決申訴到北京最高法必被撤銷！記住：第一個案件中止的時間越長對被拆遷戶越有利。因為拆遷人等不及，就只能自己提高補償標準。

七、暴力拆遷“強迫交易”的法律后果

有一件眾多被拆遷戶提起的第三個訴訟（打三個官司共用了約一年的時間），狀告開發商的房地產開發資質證書不合法（此證書是取得建設項目批準文件的必要條件，在上次的帖子里我提到了６證健全的問題，希望要重視），開發商拖不起時間，在行政訴訟第一案的二審判決未下達之前，自己就強行拆除了幾十戶被拆遷人的商鋪房，被拆遷戶將報案材料和強拆的錄像資料一齊交到有關部門，強烈要求追究強拆者和幕后指揮者的“強迫交易罪”（刑法第226條）的刑事責任、并要求附帶民事賠償（而不是補償），開發商無法只好答應賠商鋪房和經營損失。

八、案件辦理與訴訟費用

當然如何辦理以上案件，是否需要請內行人或律師代理，這要視被拆遷戶的各方面綜合情況而定，以上訴訟一人提起是一案，幾十人或上百人由于訴訟請求都是共同的，也只算一案，一個案件法院只收訴訟費50元。但不服拆遷裁決的案件，一戶是一案，不能并案審理。

九、遭強拆的事后補救

如果有的被拆遷戶的房屋在訴拆遷裁決一案中已被法院先予執行強拆了，并且訴拆遷裁決一案的二審判決已經生效，事后補救的方法是：

（一）如果有的被拆遷戶的房屋在訴拆遷裁決一案中已被法院先予執行強拆了，并且訴拆遷裁決一案的二審判決已經生效，事后補救的方法是：

1、如果以前未告過拆遷許可證，仍然可提起該訴訟，其作用是：如果萬一碰到個清官將違法的拆遷許可證給撤銷了，依拆遷許可證而發生的拆遷裁決和法院的強拆統統要被撤銷，實行執行回轉。

2、同時可將訴訟中了解到的拆遷人提交的有關拆遷申請資料的違法性，通過信訪途徑進行投訴。

3、將拆遷裁決一案申訴到北京最高法。

（二）如果訴拆遷裁決一案還未結案，建議盡快提起告拆遷許可證一案，一旦法院受理了該案，被拆遷人（原告）應持告拆遷許可證一案的受理通知書，主動向第一個案件（即告拆遷裁決一案）的法庭提交書面的中止訴訟申請書，請求法庭根據最高法院《關于執行行訴法若干問題的解釋》第51條第6項的規定，中止第一案的訴訟。

房屋拆遷指南

一、房屋拆遷五個主要環節

1、規劃管理部門在核發建設用地規劃許可證，確定拆遷范圍后，通知被拆遷房屋所在地的區、縣政府機關。

2、區、縣政府機關通知房屋所在地的公安機關控制居民常住戶口的遷入，停止辦理居民常住戶口分戶手續；房管部門和房屋經營單位停止辦理房屋的買賣、交換、析產、分割、贈予、分戶等手續；被拆遷單位停止建筑物、構作物的改建、擴建和裝修等工程；所在地的工商行政管理部門停止核發營業執照。上述通知以公告形式予以公布，暫停辦理的期限為12個月，需要延長的，應向拆遷房屋所在地區、縣房地產管理局提出申請，經批準可延長不超過6個月，如需超過6個月的，須經市房地產管理局批準。

3、拆遷人持有關文件和材料向拆遷房屋所在地的區、縣房地產管理局申請領取房屋拆遷許可證。區、縣房地產管理局對申請進行審核后，發給房屋拆遷許可證，若作出暫緩發證決定的，應說明理由。

4、房地產管理局在拆遷范圍內以房屋拆遷公告或其他形式予以公布拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限，并及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

5、拆遷人與被拆遷人簽訂《房屋拆遷補償安置協議書》，就拆遷事項的權利義務，如補償形式、金額、應安置人口、應安置面積、安置地點、層次、搬遷過渡形式、期限、違約責任等作明確規定。

拆遷期限自公告之曰起計算，不超過1年。了解上述程序后，如果你家在拆遷中發現存在違法程序，可向有關部門反映。

二、房屋拆遷中的過渡期限

房屋拆遷過程中的過渡期限是指房屋拆遷中，由于拆遷人不能一次性安置用房，而是要經過一段時間才能給被拆除房屋使用人提供安置用房。從房屋拆除，被拆除房屋使用人遷走至拆遷人提供安置用房這一段時間就是房屋拆遷中的過渡期限，也稱為安置期限。在這段時間里，不管是通過拆遷人提供周轉房還是被拆除房屋使用人自行安排住處，被拆除房屋使用人皆要遷離原地到他處居住生活。

過渡期限是拆遷安置協議的重要內容，對于拆遷人和被拆除房屋使用人都有著重要意義，所以必須在拆遷安置協議中給予明確規定，雙方都應該信守協議的期限規定。

1、過渡期限是臨時安置補助費發放的一個重要標準。過渡時間有多長，拆遷人就應該發給被拆除房屋使用人多長時間的臨時安置補助費。

2、過渡時期是拆遷人向被拆除房屋使用人提供安置用房的期限，也是被拆除房屋使用人有權居住使用周轉房的時間期限。《城市房屋拆遷管理條例》第32條規定，“拆遷人、被拆除房屋使用人雙方應當遵守過渡期限的協議。拆遷人不得擅自延長過渡期限;由拆遷人提供周轉房的被拆除房屋使用人到期不得拒絕遷往安置用房、騰退周轉房。” 拆遷人必須在過渡期限內向被拆遷人提供安置用房，否則就要承擔相應的違約責任;而在拆遷人如期向被拆除房屋使用人提供了安置用房后，被拆除房屋使用人應及時遷往安置用房，騰退周轉房，否則也要承擔相應的違約責任。

三、房屋拆遷公告

建設部《城市房屋拆遷管理條例》第10條規定，房屋拆遷許可證一經發放，房屋拆遷主管部門應當將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等以房屋拆遷公告或者其他形式予以公布。房屋拆遷主管部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。由此可見，房屋拆遷公告是房屋拆遷主管部門向拆遷人頒發拆遷許可證后，向被拆遷人告知拆遷決定的方式，同時也是法定的必經程序。

房屋拆遷公告作用是讓被拆遷人了解房屋拆遷的原因，任何單位和個人必須服從于城市規劃和城區改建的目的，從而使被拆遷人在規定的搬遷期限內完成搬遷。由于房屋拆遷所涉及的被拆遷人人數眾多，因此需要在拆遷范圍內廣為張貼，盡可能使每個被拆遷人知悉拆遷的有關事項，從而使被拆遷人在拆遷之前做好拆遷的準備工作。拆遷公告的內容應當包括拆遷范圍、拆遷期限、拆遷人等需要被拆遷人了解的事項，使被拆遷人知道其在拆遷當中所享有的權利和承擔的義務。

此外，為了圓滿完成拆遷工作，拆遷公告公布后，主管部門還應當深入群眾做好宣傳解釋工作及時了解被拆遷人的實際困難，為被拆遷人排憂解難。

四、拆遷補償安置協議

拆遷補償安置協議是取得房屋拆遷許可證的房屋拆遷人與房屋所有人、承租人之間共同簽訂的有關房屋拆遷的協議。

拆遷租賃房屋的安置協議，符合下列情形之一的，拆遷人應與被拆遷人、承租人分別訂立拆遷補償安置協議：

1、拆遷執行政府規定租金標準的公有居住房屋，被拆遷人選擇貨幣補償的；

2、拆遷執行政府規定租金的私有居住房屋的；

4、拆遷宗教團體委托房管部門代理經租的房屋。

被拆遷人、房屋承租人在交驗自房屋拆遷許可證核發之曰合法有效的房地產權證、租賃公房憑證、房屋租賃合同而被確定為被拆遷人。

簽訂房屋拆遷補償協議應包含以下主要內容：

1、被拆遷房屋的建筑面積；

2、貨幣補償的金額；

3、補償的方式；

4、搬遷的時間；

5、雙方當事人需要約定的其他內容。

如果被拆遷人選擇房屋調換，協議中還應當包括安置房屋的價值金額、面積、地點和層次。拆遷協議應當使用上海市房地資源局制定的示范合同文本，并到區縣房地資源局備案。

房屋土地征收補償計算公式

1、土地征用補償、安置費計算公式

（一）土地補償費的計算標準

土地補償費＝前三年平均年產值×補償倍數（6<補償倍數<10）

（二）安置補助費的計算標準

（1）（被征用地塊需安置人數×補償倍數）>15時 總安置費＝該被征地塊前三年平均年產值×15

（2）（被征用地塊需安置人數×補償倍數）<15時

總安置費＝該被征地塊前三年平均年產值×補償倍數×被征地塊需安置人數

（三）地上附屬物和青苗補助費補償的計算標準＝省、自治區、直轄市規定（一般按市場價格進行補償

2、房屋拆遷補償、安置費用計算標準

（一）房屋拆遷補償計算標準

（1）房屋拆遷貨幣補償＝合法擁有房產評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額（或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）（2）房屋拆遷補償差價＝合法擁有房產評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額（或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）－被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格

（二）房屋拆遷安置費計算標準

（被征收人或承租人）房屋拆遷安置費＝搬遷補助費＋沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費＋超過過渡期限的臨時安置補助費＋非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費 注：

①如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0。

②如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0。

③被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。

1、土地上房屋征收與補償流程國有圖

2、城市房屋拆遷法律救濟流程圖

3、集體土地征用流程示意圖

房屋征收評估新流程

選定機構

被征收人在規定時間內，協商選定房地產價格評估機構。

簽訂合同

一般由房屋征收部門作為委托人，與評估機構簽訂評估委托合同。征收評估、鑒定費用由委托人承擔。實地評估

估價師對被征收房屋進行實地查勘，根據評估對象和當地房地產市場狀況，選用一種或多種方法進行評估。

公示解釋

房地產價格評估機構向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果，房屋征收部門將評估結果向被征收人公示。公示期間，估價師要對初步評估結果進行現場說明解釋。

交付報告

公示期滿后，房地產價格評估機構向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉交分戶評估報告。

申請復核

被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。

申請鑒定

被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

開發商應具備哪些資質？

根據建設部《房地產開發企業資質管理規定》，房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。

各資質等級企業的條件如下：

（一）一級資質：

1．注冊資本不低于5000萬元；

2．從事房地產開發經營5年以上；

3．近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

4．連續5年建筑工程質量合格率達100％；

5．上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；

6．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；

7．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

8．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

9．未發生過重大工程質量事故

（二）二級資質：

1．注冊資本不低于2000萬元；

2．從事房地產開發經營3年以上；

3．近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額； 4．連續3年建筑工程質量合格率達100％；

5．上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；

6．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；

7．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

8．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

9．未發生過重大工程質量事故。

（三）三級資質：

1．注冊資本不低于800萬元；

2．從事房地產開發經營2年以上；

3．房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

4．連續2年建筑工程質量合格率達100％；

5．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

6．工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱；

7．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

8．未發生過重大工程質量事故。

（四）四級資質：

1．注冊資本不低于100萬元；

2．從事房地產開發經營1年以上；

3．已竣工的建筑工程質量合格率達100％；

4．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

5．工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員；

6．商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

7．未發生過重大工程質量事故。

新設立的房地產開發企業，首先定暫定資質，一年后，根據該企業的業績核定資質等級。暫定資質有效期一年，可以延長兩次，每次一年。

另外，開發商應具備五證，即國有土地證，建設用地規劃許可證，建筑規劃許可證，建筑施工許可證，商品房預售許可證。五證齊全其所開發的商品房才合法。

拆遷如何談判？

摘要：房屋（企業）拆遷法律談判的基本要素包括法律談判主體、法律談判內容、談判記錄與談判協議等內容。因房屋（企業）拆遷的立法不完善，法律談判是解決糾紛的重要法律方法之一。在實務操作中,房屋（企業）拆遷法律談判存在諸如承租人（承租企業）談判主體資格事實性缺失、談判各方主體地位不平等、談判受政策性影響較大缺少穩定性等問題。拆遷律師在談判過程中應當把握談判技巧，制定科學合理的談判策略，進行適當法律調查，明確談判各方心理定位，科學駕馭房屋（企業）拆遷法律談判。

關鍵詞：法律談判 動拆遷談判 房屋拆遷談判 企業拆遷談判

房屋（企業）拆遷是對土地及其地上附著物的物權征收過程。其征收依據是拆遷許可證或土地征收決定書。這一過程實是公權力與私權利，行政法之行政管理權與民法之物權相沖突，并倚借拆遷安置補償使二者協調之過程。自91拆遷條例以來，國務院及各級地方政府相繼出臺行政法規或地方性法規，企及通過法律的預測性與穩定性，協調征收權與物權的沖突。但鑒于拆遷征收補償安置的復雜性，諸多補償項目、補償標準、補償程序甚至補償主體都存系著立法空白，出現“法無力”的現象。因此，在房屋（企業）拆遷過程中，基于拆遷各方合意的法律談判比之司法訴訟，往往更具執行力。因此，我們有必要對房屋（企業）拆遷如何進行法律談判做一研究。

一、房屋（企業）拆遷法律談判的基本要素

1、法律談判主體。主體資格的確認，是進行法律談判的前提與基礎。依法理而論，凡因拆遷而致使權益受到影響的各方主體，均應成為法律談判的主體。就房屋（企業）拆遷而言，拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人、土地所有權人、土地使用權人及其他與土地、房屋的物權或債權之關系人，因拆遷而有可能使他們權益受到影響，均應當成為法律談判的適格主體。但在實踐操作之中，拆遷人往往依《城市房屋拆遷管理條例》（2001年）第22條之規定，“拆遷人應當依照本條例規定，對被拆遷人給予補償。”第27條之規定，“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。”，在拆遷法律談判中剝奪承租人（承租企業）的主體資格，認為租賃關系是被拆遷人與承租人兩方主體的關系，與實施拆遷行為無關。拆遷過程中，被拆遷人或與承租人解除租賃關系，或由被拆遷人對承租人進行安置——這兩種模式都限定了承租人直接向拆遷人主張拆遷補償的權利。我們認為，雖然拆遷條例限定承租人的拆遷安置協議訂立權及直接向拆遷人主張拆遷補償的權利，但這兩種權利都為法定權利，法定權利的缺失并不完全否定自然權利的存在。如，參與房屋（企業）拆遷法律談判，拆遷各方關系人因其實際權益受到影響，而當然享有尋求協商的自然權利。即便承租人（承租企業）不能獨立訂立拆遷安置協議，但其仍有為達成這一協議而必要有協商談判權利。因此，房屋（企業）拆遷法律談判的主體應當包括拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人（承租企業）等與實施拆遷有利害關系的各方主體。

2、法律談判內容。房屋（企業）拆遷法律談判貫穿于拆遷各個環節。在拆遷人與被拆遷人、拆遷關系人就拆遷不能達成合意時，即可啟動法律談判程序，就各方利益訴求列籌布碼，協商談判。法律談判的內容包括：拆遷實施的可行性，拆遷實施的范圍，拆遷的合法性，拆遷時間跨度，拆遷實施方式，拆遷安置補償標準，拆遷安置補償方式，拆遷主體的認定，應安置人口的認定，無證房屋應否給予補償，評估機構的選定與更換，安置房源如何，搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費如何補償，是否發放速遷費等拆遷獎勵，停產停業損失的計算，裝潢裝修費用的補償標準如何等各項因素。應當說，拆遷安置過程是一個法律談判的過程，其中立法空白與約定不明之處，均需拆遷各方當事人予以談判確定。

3、談判記錄與協議。拆遷拆遷談判記錄是對拆遷過程的記錄，可以以文本形式固定，亦可通過錄音等電子形式固定，作為對拆遷過程和拆遷細節的證據證明。應當注意的是，如是拆遷文本記錄應當有談判主體的簽字確認；如系電子錄音記錄應當有談判主體的身份說明。談判協議是對談判成果的固定。各方主體就談判內容達成合意之后，通過簽署談判協議，具有民事協議的性質，具備民事協議的法律效力。談判協議及其條款設定應當符合法律法規的強制性規定，否則會因違反強制性規定，而導致協議或相應條款無效。

4、律師等專業人員在談判中的作用。律師作為專業人員，能夠對整個拆遷談判程序及內容的有效性做審慎性把握。律師等專業人員在談判中的作用體現在對拆遷談判過程的控制，談判內容的合法性，各方主體利益的權衡，法律性文本的擬定與審查，拆遷法律談判的見證等各項內容。而且，律師因其對法律法規政策性文件的熟練掌握和較高的談判能力，比之拆遷當事人能夠更好地維護當事人利益，應當對律師等專業人員在談判中的作用予以充分重視。

二、房屋（企業）拆遷法律談判存在的問題

1、承租人（承租企業）談判主體資格事實性缺失。承租人（承租企業）因其非房屋所有人或土地使用權人，不具有訂立拆遷安置協議的主體資格，其利益訴求往往因主體資格的缺失而不能得到有效保護。拆遷人往往規避現有法律法規，直接與被拆遷人進行協商談判，將應當給予承租人（承租企業）的補償打包補償給被拆遷人。至于拆遷安置款如何分割，被拆遷人是否依法依約對承租人（承租企業）進行了安置，拆遷人往往采取了回避的立場。而作為被拆遷人一方，或因承受壓力，放棄承租人（承租企業）的補償權利，或因利益趨動在獲得補償款之后對補償款不予分割，侵害承租人（承租企業）補償安置的權利。

2、談判主體地位不對稱，法律談判缺少平等性。與普通法律談判不同，房屋（企業）拆遷法律談判一方主體為地方政府機關或者與專業拆遷公司。在拆遷談判中，地方政府機關或專業拆遷公司因其在啟動拆遷程序具有主動性，而在談判中處于強勢地位。更有甚者，即便法律法規強行禁止違法拆遷，拆遷人仍然會對被拆遷人、承租人（承租企業）施以停水停電、違法強拆遷等各方面的壓力。這種談判主體地位的嚴重不對稱性，使得被拆遷人、承租人（承租企業）背負巨大的心理壓力，法律談判缺少了應有之平等性。

3、被拆遷人談判心理搖擺不定，法律談判難以堅持己方立場。因被拆遷人在談判過程中背負巨大心理壓力，被拆遷人的談判心理會產生兩個極端，并在兩極端中不斷游移搖擺：取悅拆遷人獲得較高拆遷補償和立做“釘子戶”獲得較高拆遷補償。法律談判既是談判各方實力的較量，更是各方心理的制衡。因被拆遷人、承租人（承租企業）的弱勢地位，其不可能保持一個相對較堅定的立場。這也為被拆遷人聘請的律師等專業人員在談判中抬高了難度。

4、拆遷專業缺乏，談判各方心理價位各有差別。尤其是作為被拆遷人一方，因其對拆遷知識知之甚少尚無法形成框架性知識，在法律談判中往往漫天要價。房屋（企業）拆遷至少涉及144個法律性文件，這尚且不包括政府行政機關及拆遷人所掌握的內部口徑性文件。被拆遷人、承租人（承租企業）缺少對拆遷法律知識的整體性認識，遇到拆遷，常常會向周圍經歷過拆遷的親戚、朋友了解他們獲得的拆遷安置款，然后綜合地段區位、房屋狀況做感官上的心理定位。但從法律上講，這種心理定位是沒有任何依據的。上海市各區區位不同，拆遷政策也會各有不同，甚至同一區的各個動遷基地適用口徑也會有不同。專業化知識的缺乏，被拆遷人、承租人（承租企業）心理價位定位不準確，談判各方因談判基準差別過大致使談判失敗。

三、房屋（企業）拆遷法律談判技巧

1、制定法律談判策略。法律談判遠比一次庭審更為艱難，律師接受當事人的委托參與法律談判，在這個過程中充當了法官、代理人的雙重角色，既需要以其精湛的法律知識、靈活嚴謹的頭腦思維為當事人爭取最大的利益，同時還需要如法官一樣控制整個談判的進程，斟酌可供談判各方接受的談判方案。因此，在房屋（企業）拆遷法律談判之前，必須要有審時度勢地策略制定過程。法律談判策略包括：何時啟動法律談判、談判階段如何界定、對方談判人員有哪些、何時拋出己方立場、是否需要會計師、估價師等專業人員輔助介入、談判籌碼各為多少、談判底線如何確定、何時將會進入談判僵局、進入談判僵局后如何重新打開協商局面、打破談判底線后如何挽回談判情勢等各種情況。

2、進行法律調查。法律調查是拆遷談判的基礎性工作。一方面是對基本案情的事實梳理，把握談判各方的籌碼。被拆遷人、承租人（承租企業）、律師在談判過程中應當注重調查本次拆遷實施的性質、是否為違法拆遷、是否頒發拆遷許可證、拆遷許可證是否過期、評估機構聘請程序是否合法、評估內容是否有明顯不合理現象、拆遷實施單位是否具有相應資質、評估機構是否具有相應資質、房屋所有權證是否完備齊全、租賃合同是否有效、被拆遷人或承租人（承租企業）主體基本情況等。根據法律調查結果，適當調整談判策略。

3、找準目標，合理定位。這是談判的最基礎工作，恰又是難度最大的一件事，要求過高，脫離實際，必將適得其反；要求過低，擔心吃虧還被別人笑。所以，選則一個最好方案和底線很關鍵。對房屋（企業）拆遷法律談判進行合理定位，是建立在掌握拆遷基地補償安置口徑和嫻熟的法律談判經驗基礎之上的。定位方法可以有兩種：一種是基礎計算法。即以房屋建筑面積和應安置人口為基礎依照拆遷口徑計算基礎性數據，就速遷費、拆遷獎勵費、停產停業損失等可協商的因素做最高估值與最低估值，得到心理價位。這種定位方法對計算人要求較高，對拆遷知識把握不足，容易得出不當結論；另一種方法是比較法，即經過與本房屋狀況相適應、基地口徑相同的其他被拆遷人、承租人（承租企業）溝通，在他們拿到的補償安置基礎上做適當調整，得到心理價位。這種方法簡單易算，如能得到具有可比較性的參照補償數額，應當與應安置補償數額相左不大。在實際操作中，因已經訂立拆遷安置協議的被拆遷人往往與拆遷人簽訂了保密協議，很難對其提供的參照價格進行真實性的考證。另外，因各基地拆遷口徑不同，房屋區位也會有差別，適格的參照價位很難與本基地相匹配。

4、適當使用集體談判策略。集體談判是指被拆遷人、承租人（承租企業）共同與拆遷人進行談判。因集體談判中，被拆遷人、承租人（承租企業）人數較多，會對拆遷人施加一定的心理壓力，容易在談判中把握談判中的主動權。但對集體談判應當持慎重的態度。因集體談判中主體諸多，對談判策略和主談代表提出了更高的要求。主談代表應當合理控制群體的情緒，照顧各方利益訴求，合理把握談判時機，切不可意氣用事導致談判失敗。集體談判策略應當包括：統一己方立場，拉列價位清單，選舉主談代表，談判過程控制策略，個體裂變應對策略等內容。

集體土地上征收，被征地農民的安置途徑

根據國土資源部《關于完善征地補償安置制度的指導意見》（國土資發〔2004〕238號）的規定，對被征地農民可以按照以下途徑安置：

（一）農業生產安置

征收城市規劃區外的農民集體土地，應當通過利用農村集體機動地、承包農戶自愿交回的承包地、承包地流轉和土地開發整理新增加的耕地等，首先使被征地農民有必要的耕作土地，繼續從事農業生產。

（二）重新擇業安置

應當積極創造條件，向被征地農民提供免費的勞動技能培訓，安排相應的工作崗位。在同等條件下，用地單位應優先吸收被征地農民就業。征收城市規劃區內的農民集體土地，應當將因征地而導致無地的農民，納入城鎮就業體系，并建立社會保障制度。

（三）入股分紅安置

對有長期穩定收益的項目用地，在農戶自愿的前提下，被征地農村集體經濟組織經與用地單位協商，可以以征地補償安置費用入股，或以經批準的建設用地土地使用權作價入股。農村集體經濟組織和農戶通過合同約定以優先股的方式獲取收益。

（四）異地移民安置

本地區確實無法為因征地而導致無地的農民提供基本生產生活條件的，在充分征求被征地農村集體經濟組織和農戶意見的前提下，可由政府統一組織，實行異地移民安置。

第四篇：怎樣寫舉報信容易被

怎樣寫舉報信容易被“相中”？

怎樣寫舉報信，容易被紀委“相中”？6月26日晚，杭州市紀委通過其微信公眾號“廉潔杭州”發文，以“舉報信該怎么寫”為題給出樣本。

根據文中圖示的“紀檢監察信訪舉報格式”，舉報信一般由首部、正文、尾部組成。

首部應寫明被檢舉人的姓名、性別、職務、級別和政治面貌，以及被舉報人單位的名稱、被檢舉問題的性質。

正文要盡可能寫明被檢舉人違法違紀事實的具體情節和證據，如發生的時間、地點，涉及的單位和知情人，知情人身份、單位和電話，相關書證物證等。如果檢舉經濟問題，要盡可能注明違法違紀的金額，涉及賬號和銀行等。對檢舉的問題，要按類型、性質逐條敘述。

尾部應盡可能簽署真實姓名和通訊方式，注明同樣問題是否向其他部門反映過及調查處理情況，此次舉報有何具體要求。

怎樣寫舉報信容易被“相中”？杭州紀委網上給出樣本

哪些舉報不屬于紀委受理范圍？

記者29日從杭州市紀委獲悉，今年前5個月，該市紀檢監察信訪舉報部門接收群眾信訪舉報3533件次，每個工作日約收到34個舉報件。“從以往經驗看，一般有20~30%的信訪件不屬于紀檢監察機關的受理范圍，或者沒有實質性的信訪舉報內容。” 市紀委負責人說。

據市紀委信訪室負責人介紹，紀檢監察機關信訪舉報的受理范圍主要有三類：第一，對黨員、黨組織和監察對象違反黨紀政紀行為的檢舉；其次，依法依紀依規應由紀檢監察機關受理的不服黨紀政紀處分和其他處理的申訴；第三，涉及黨風廉政建設和反腐敗工作的意見建議等；“反映上述三類問題的，必須認真受理，不得推諉。”

此外，如涉法涉訴、征地拆遷、環境保護、勞動保障等，以及與黨員、干部個人的矛盾糾紛等，應通過訴訟、仲裁、行政復議等解決，或由職能部門解決。

對不屬于受理范圍的信訪件，紀委將移交信訪部門及城管、國土等職能部門處理。對主要反映利益訴求，雖然提到違紀問題但沒有實質內容的，也會轉相關部門或引導信訪人向有關部門反映。

“除了不屬于紀檢監察機關受理范圍，還有部分信訪舉報內容過于籠統，沒有實質內容，導致無法有效查辦。”上述負責人表示，如看到某領導進入高檔酒店，懷疑他有經濟問題；某黨員干部家屬經常高消費、子女在國外留學，但不知道錢的來源??因內容不明確，影響舉報件無法形成案件線索。

當地一季度署名舉報約占三分之一

針對一些舉報人通過論壇、網站發帖的做法，市紀委負責人表示“不宜鼓勵和支持。”

他說，網絡傳播范圍廣、影響大，舉報人希望引起重視的心情可以理解，但如舉報不實，會對被舉報人造成不良影響，舉報人還可能被告上法庭；舉報屬實，也容易打草驚蛇，使被舉報人有機會提前準備，造成調查取證的被動。而且，網絡發帖還可能泄露發帖人的信息。

相對匿名舉報，查辦實名舉報的優勢明顯。市紀委負責人說，首先，實名舉報人一般是知情人甚至關鍵知情人，線索具體、查實率高。其次，可直接與實名舉報人聯系，進一步了解核實，減少中間環節，有利于保密、提高效率。第三，方便及時向實名舉報人反饋辦理結果，促進處理和落實。第四，便于紀檢監察機關采取措施，防止和制止打擊報復舉報人。

“當然，鼓勵實名舉報并不意味著排斥匿名舉報。對反映真實情況、有可查性，但出于各種考慮未署實名的舉報，也會認真受理、按規定辦理。”市紀委負責人說，“根據規定，舉報雖然沒有署真實姓名，但留有確切聯系方式如電話號碼等，視為實名舉報。”無論是匿名舉報還是實名舉報都會按程序辦理，對實名舉報優先受理、辦理、反饋結果。

今年一季度，杭州市紀檢監察信訪舉報部門收到署名舉報718件（次），占信訪總量的34.6%。

據介紹，這些年杭州市紀檢監察機關沒有發生過泄密事件。在信訪舉報專網專人管理、全程跟蹤督辦的過程中，每個信訪件都有唯一的條形碼，作為其“身份證”。各級紀檢監察機關嚴格遵循辦理時限，按管轄權限跟蹤信訪件辦理進展。

第五篇：被拆遷人拒絕評估應承擔相應法律責任

被拆遷人拒絕評估應承擔相應法律責任

房屋拆遷行政裁決是行政機關對平等民事主體之間的爭議所作出的具體行政行為。審判實踐中，時常遇到當事人拒絕評估的情況。筆者認為，在行政裁決前，如果有證據證明被拆遷人無正當理由拒絕對其房屋進行評估，在行政訴訟中，又提出要求重新評估的，除評估程序明顯違法或結果顯失公正外，法院應駁回重新評估的請求。其主要理由是：

一、評估報告是房屋拆遷管理部門作出補償安置行政裁決的重要依據。《估價意見》第九條規定：“拆遷當事人有義務向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料，協助估價機構進行實地查勘”。第十五條第三款規定：“因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和評估機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明”。第二十六條第二款規定：“拆遷當事人不如實提供有關資料或者不協助估價機構實地查勘而造成估價失實或者其他后果的，應當承擔相應責任”。參照上述規定，被拆遷人無正當理由拒絕評估，應視為在行政程序階段故意隱瞞證據而放棄舉證權利，理應承擔相應法律責任。

二、房屋拆遷管理部門根據行政管理相對人的申請，裁決平等主體之間的房屋拆遷糾紛時，一般是根據“誰主張、誰舉證”的原則進行的，誰提供的證據占優勢，就支持誰的主張。被拆遷人在行政程序中無正當理由拒絕對其房屋進行評估，屬依法應當提供證據而拒不提供。在此情況下，房屋拆遷管理部門只能根據已有的證據認定法律真實，而不可能根據被拆遷人未提供的證據來認定客觀真實，更不可能中止裁決而損害行政執法的權威，致使整個拆遷工作停滯不前。房屋拆遷管理部門依據這樣的評估報告和被拆遷人的產權資料作出裁決并無不當。

三、最高人民法院《關于行政訴訟證據若干問題的規定》第五十九條規定：“被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據，原告依法應當提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據，人民法院一般不予采納。”該條規定清楚地表明，被拆遷人在行政程序階段拒絕對其房屋進行評估，應承擔舉證不能的后果，房屋拆遷管理部門依法定程序所作的行政裁決，在行政訴訟中，被拆遷人要求重新評估的，法院應依法駁回其請求。

文章來源：中顧法律網(免費法律咨詢，就上中顧法律網）