第一篇：土地法學案例

、通過實例說明土地使用法律制度。答：[案情]：

某縣氯堿化工廠始建于1975年，系縣有獨立企業法人的地方國有企業。該廠職工377人，土地41、32畝，系國有劃撥土地。2001 年被人民法院宣告破產還債。清算中，該企業資產土地價值243萬，設備評估31萬，房產45萬。負債1800萬元，設備變現16萬元不是抵償清算費用。

因土地系國有劃撥土地，依照有關規定，應由人民政府收回。經清算組多次向當地政府報告，2004年縣人民政府收回土地使用權。由于人民政府未對土地予以處置，土地閑置，其價值45萬元房屋無法變現，該破產案件至今未予終結。

由以上案例我們可得知：

土地使用權是由土地所有權派生出來的一項相對獨立的財產權，是指土地使用者依法依約對土地享有的占有、使用、收益和法定處分的權利。它是土地使用制度在法律上的體現，是我國現代土地制度中一項至關重要的法律制度。根據我國現行法律的規定，可以將土地使用權分為劃撥土地使用權和出讓土地使用權兩大類，法律意義上的土地使用權就是指從土地所有權中分離出來的由土地使用權人享有的使用權。土地所有權人對所有土地的使用時土地所有權能的表現，土地使用權則是一項權利的法律表現形式。

以上案例是企業破產案件審理過程中，破產企業的土地使用權問題。因各企業取得土地使用權的方式不同，對土地使用的狀況不同。在破產清算中對土地使用權處置的操作方法也各異。接下來詳細的介紹劃撥土地使用權的規定。

《中華人民共和國土地管理法》第二條第五款規定：國家依法實行國有土地有償制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外；第五十四條規定：建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償方式取得，但是如下建設用地，經縣級以上人民政府依法批準才可以以劃撥方式取得：國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地，法律行政法規規定的其他用地。建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地，確需改變該幅地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。有下列情形的，由有關人民政府批準可以收回國有土地使用權：為公共利益需要使用土地的，為實施城市規劃進行舊城區改造，需要調整使用土地的，土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或申請續期未獲批準，因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地，公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。

在以上案例中依照上述法律規定，劃撥僅僅是土地使用權取得的方式不同，并不表明因劃撥而取得之土地使用權不是一個獨立的財產權利。所以，國有企業因出讓取得之土地使用權和因劃撥取得之土地使用權，盡管其權源有所不同，卻沒有性質上的差異。同時，還應當注意到，我國法律對國有企業因劃撥取得之土地使用權的用途和轉讓附加一些特別的限制，但并不否定國有企業使用權所享有的處分權能。

．舉例說明土地使用權法律制度的內容

土地使用權是土地使用者依法對土地享有的占有，使用，收益和法定處分的權利。根據我國現行法律的規定，土地使用權分為兩類。一是劃撥土地使用權二

是出讓土地使用權。土地使用權分為國有土地使用權和集體土地使用權。以下以農村宅基地使用權為例研究其法律制度的內容。

集體土地使用權是指單位或個人依照法律規定對農民集體所有的土地所享有的使用權。根據現行法律規定，它有以下幾種形式:第一，宅基地使用權。宅基地使用權，是指農民集體組織中的成員依法取得農民集體所有的土地用于建造房屋，居住使用的權利。根據我國法律規定，農村居民獲得宅基地使用權用于住宅建設，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市人民政府規定的標準，且農村村民不得買賣或以其他形式非法轉讓宅基地。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農村村民對宅基地上的房屋、廠棚、豬圈、廁所、竹木等歸農民所有。第二，自留地、自留山使用權。自留地、自留山是建國后實行農業合作社時采取的由農村集體分配給其成員長期使用的土地或山地，自留地主要用于種植農作物，自留山主要用于種植果木。自留地、自留山使用權形式自確立后一直保持下來，并為我國憲法所確認。第三，土地承包經營權。土地承包經營權，是指農民集體經濟組織的成員對農民集體所有的土地依法承包經營，用于從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的權利，根據我國法律規定，土地承包經營人一般是集體經濟組織的內部成員，對于本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民會議代表的同意，并報鄉鎮人民政府批準。第四，鄉鎮企業和鄉村公共設施和公益事業建設用地使用權。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民舉辦鄉村企業，或鄉、村興建公用設施，用于公益事業需要占用集體所有的土地的，除經農民集體同意或決定外，還必須由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造成冊，核發集體土地使用權證書，確認建設用地使用權。

1998年，經政府批準，某村委會在本村集體土地上建農貿市場一處。1999年2月，村委會將農貿市場臨街鋪面500平方米，以每平方米800元的價格賣給某農業銀行，銀行支付全部價款后，將所購房屋作為銀行營業場所使用至今。雙方所簽協議未涉及相關土地的問題。買賣雙方未到政府部門辦理交易登記手續。

第一種觀點認為，依據“地隨房走”的原則，房屋買賣引起土地權屬的變化，而其農貿市場房屋用地屬集體土地，法律禁止集體土地使用權自由轉讓，所以對其雙方應以非法買賣土地論處，依照《中華人民共和國土地管理法》第七十三條進行處罰。第二種觀點認為，應視為房屋買賣后未辦理過戶手續。因為村委會并不是直接將集體土地轉讓給銀行，由銀行進行非農建設，而是將合法的集體財產(房屋)處置后引起土地權屬變化，所以不適用《中華人民共和國土地管理法》第七十三條進行處罰，更不適用《中華人民共和國土地管理法》第八十一條處罰，而應當在辦理土地征用和出讓手續后，確認銀行的土地使用權。應當依法確認銀行享有房產所有權并令其辦理土地征用和出讓手續后，直接確認其享有集體建設用地使用權

案例：外嫁女是否享有土地承包經營權

案情：

原告傅某出生在被告宣州區某鎮的村民組，戶口也在被告村民組，并在被告的村民組生活。１９９１年原告與在浙江省杭州市服役的自愿兵許某結婚（許１９９０年底轉為自愿兵，其農業戶口轉為非農業）。結婚后原告未將戶口遷至其丈夫所在的村民組。１９９３年５月原告傅某生育一子許某，許某的戶口也落戶在被告的村民組。１９９５年進行第二輪土地承包改革，被告根據其上級機關的文件精神，召開村民大會進行地改。因原告與非農業人口結婚，根據該文件規定：農業人口與非農業人口結婚，本人兩年脫離本組耕作的，不享有承包權，原告傅及許是不享受承包權的對象，未分農田給原告母子承包。被告與原告所生活的小灣村民組村民簽訂了土地承包合同，人均承包面積為0.79畝，以及沒有納入合同承包面積0.21畝。原告傅某為此找被告和被告的上級主管機關，要求享有承包權，但未能解決。２００３年１月２４日，被告上級機關對傅的要求，形成書面答復：在暫不分給其土地的前提下，享受村民組其他村民同等待遇。宣城市宣州區某辦事處為妥善處理原告母子的問題，采取變通的辦法解決，將原告傅某安置在辦事處環衛所工作，但原告不同意。兩原告遂向法院提起訴訟，要求享有2畝土地承包經營權，并要求被告賠償其自1995年10月以來所造成的經濟損失。處理意見

評析：本案涉及婦女土地承包經營權的保護問題。

長期以來，受封建傳統思想的影響，婦女與男子在社會地位中的不平等已滲透到社會生活的各個領域，涉及到農村婦女最直接的體現是土地承包經營權的受侵害。雖然憲法明確規定了婦女在政治的、經濟的、文化的、社會的和家庭的生活等各個方面享有同男子平等的權利。國家保障婦女享有與男子同等的財產權利。婦女權益保障法也規定了農村劃分責任田、口糧田等以及批準宅基地，婦女與男子享有平等權益。但是也應該看到，在一些農村中仍然存在歧視婦女的現象，有的以村民代表會議或村民大會決議、村委會決定或鄉規民約的形式，剝奪婦女的土地承包權和集體經濟組織收益分配權；

土地是農村婦女的生存之本，對農村婦女合法權益的保護，首先是對婦女承包經營權的保護。2003年3月1日實施的《中華人民共和國農村土地承包法》用三個條款專門規定了婦女土地承包權的保護：

第六條規定：農村土地承包，婦女與男子有平等的權利。承包中應當保護婦女的合法權益，任何組織和個人不得剝奪、侵害婦女應當享有的土地承包經營權。

第三十條規定：承包期內，婦女結婚，在新居住地未取得承包地的，發包方不得收回原承包地；婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地，發包方不得收回原承包地。

第五十四條：發包方有下列行為之一的，應當承擔停止侵害、------賠償損失的民事責任：-------

（七）剝奪、侵害婦女依法享有的土地承包經營權；

農村婦女在農村土地承包中的權利，主要體現在以下幾個方面： 第一、作為農村集體經濟組織的成員，婦女同男子一樣有權承包本集體經濟組織發包的土地。

第二、婦女結婚的，其承包土地的權利受到法律保護。

第三、在婦女離婚或者喪偶的情況下，仍在原居住地生活，或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，原集體經濟組織不得收回該婦女已經取得的原承包地第四、對非法剝奪、侵害農村婦女依法享有的土地承包經營權的，受侵害的婦女可以向發包方主張自己的權利，可以申請仲裁，也可以向人民法院起訴，要求侵權方承擔相應的民事責任，以維護自己承包土地的合法權益。

國有土地土地使用權轉讓案!

國有土地使用權是按其依附的土地所有權定義的，按我國現行土地使用制度條件，國有土地使用權有兩種形式：一種是依法有償取得的國有土地使用權，依該方法取得的土地使用權是一項完整的財產權利。基本包括了國家土地所有者所有權中除最終處分權以外的其他全部全能，可依法轉讓出租抵押贈予繼承；另一種方法就是通過劃撥取得的土地使用權，它不應該也不能成為一項完整的財產權利，這只是限制條件的一種土地利用方式，土地使用權不具備土地使用權的法律地位，故從土地使用權的的法律意義上講，國有土地使用權應該僅指以出讓方式取得的有償有期限的國有土地使用權。下面有一個土地使用權的轉讓案例

簡要事實：※※公司購買20畝國有土地使用權，建設配電、通水、生產車間等地上建筑物后，因缺少資金生產項目無法啟動，故將其予以出售，銷售額3500萬元，土地增值稅準予扣除項目后，依其增值額土地增值稅納稅稅率60%，營業稅率5%。

律師方案：

項目公司獨立運作――※※公司與購買土地使用權的受讓公司合作，※※公司將其已開發建設完畢的土地（包括地上建筑物）以房地產權出資，受讓公司以貨幣出資，采取風險共擔、利益共享的分配方式設立生產型企業××公司，從而啟動生產項目。

法律解析：

1、股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價；全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的百分之三十；

2、對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或者作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅；

3、以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅；

4、※※公司以其開發建設完畢的不動產作價入股，投資到新設立的生產型企業××公司，與受讓公司共擔風險、共享利潤的行為，既啟動了生產項目，盤活了企業資產，又依法可以不予繳納營業稅、暫時免予繳納土地增值稅，在很大程度上減輕了企業稅負。

通過上面的案例，我們知道土地使用權是由土地所有權派生的一項相對獨立的財產權，是指土地使用者依法依約對土地享有的占有使用收益和法定處分的權利。它是土地使用權制度的在法律上的體現，是我國現代土地制度中一項至關重要的法律制度。這個案例體現了該公司對其依法取得的國有土地進行了占有使用收益和處分的權利，該公司取得土地后對土地進行了使用，在其上建設配電、通水、生產車間等地上建筑物，后因資金周轉問題便將其轉讓，這是對土地進行了處分，并從中獲得了收益。

土地閑置超兩年 無償收回引紛爭

陵水縣政府將一閑置超兩年、已轉讓使用權的國有土地無償收回，該土地的受讓方——一在香港注冊的公司日前將陵水縣政府告上法庭，要求陵水縣政府收回政府行政決定。昨天，海南省中級人民法院一審公開審理此案。

土地閑置超過兩年

１９９３年，海南陵水縣政府制定了海南陵水海濱風景名勝區總體規劃（黎安旅游城總體規劃），并對外招商，歐洲香港高得利有限公司（下稱高得利公司）決定在黎安旅游城投資開發建設列入國家和海南火炬計劃的“灣鱷養殖加工”項目。

１９９３年４月１８日，雙方在陵水縣國土局簽訂《國有土地使用權出讓合同》，陵水縣政府將規劃區內的２８９．４畝土地的土地使用權以５０年年限，平均每畝８５６７元的價格出讓給高得利公司，總金額為２４７．９２萬元人民幣。陵水縣政府認為，高得利公司在簽訂土地使用權轉讓合同之后，并沒有按合同上約定的項目及動工期限投入資金及對土地進行開發利用，造成土地閑置超過兩年以上，因而根據相關規定，陵水縣政府應該依法將該土地無償收回。

發布公告無償收回

按照處置閑置建設用地的法規程序，海南陵水縣政府于２００４年１月７日在某媒體上刊登了無償收回歐洲香港高得利有限公司的土地使用權的事先告知書，要求高得利公司在公告見報３０日之內提出申辯，但是，陵水縣政府在有效期限內并沒有收到香港高得利公司的申辯書。

歐洲香港高得利公司的法定代表人陳岱宗認為，在有限期內，自己并沒有看到某媒體上刊登的事先告知書，所以無法向陵水縣政府提出申辯和聽證申請。陳岱宗提出，自己的公司是在香港注冊的，陵水縣政府應該在香港當地的媒體或是在海外公開發行的媒體上刊登公告，自己才有可能看到公告，才算是將公告書投遞到當事人手中。

原告被告各執一詞

陵水縣政府認為，根據我國《城市房地產管理法》第二十五條規定：“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。??滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。”所以作出無償收回土地決定；但是，歐洲香港高得利公司同樣根據我國《城市房地產管理法》第二十五條里的補充規定：“因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外”，提起訴訟要求撤銷陵水縣政府做出的關于收回該土地使用權的決定，并要求陵水縣政府立即為其頒發上述土地的《國有土地使用證》。高得利公司在法庭上聲稱，他們已經前前后后在這塊地上花了４００多萬元，但是陵水縣政府卻一直沒有給他們發該地的《國有土地使用證》，且沒有兌現當初招商引資的承諾，至今都沒有按照黎安旅游城總體規劃進行三通一平即路通、水通、電通、土地平整等基礎設施，導致他們沒有辦法進場開發。

這個案例涉及土地使用權的收回，以及收回的程序，根據《城市房地產管理

法》的規定，土地使用者依法取得土地使用權后，必須按規定時間進行開發使用；已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一，或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發建設連續滿1年的土地等幾種情況下的土地，將被視為閑置土地，有關部門可以做出處置直至無償收回土地使用權。上述案例，高得利公司并未按合同履行相關的義務，即對所取得的土地進行開發建設，依照合同，當地政府完全有權利收回該塊土地的使用權，但考慮到當地政府并未按照黎安旅游總體規劃進行三通一平即路通、水通、電通、土地平整等基礎設施，但這并不影響合同的進行，這不能成為高得利公司不開工的理由，我認為政府做的有理有據，法院應駁回原告的起訴。

案情簡介：某紡織廠建立于50年代，80年代曾達其鼎盛時期，自90年代以來，市場競爭日趨激烈，工廠技術未能更新，領導貪污腐化，企業瀕臨破產。企業于1995年向銀行貸款200萬元，因地方政府干涉，某銀行被迫發放貸款，但提出以紡織廠的廠區土地使用權作為擔保，雙方簽訂了貸款合同與抵押合同，并就土地使用權進行了登記。后來，企業因資不抵債，由法院宣告破產。銀行向法院申請行使抵押權，法院經審理認為，紡織廠建于50年代，其廠房土地是通過劃撥方式取得的，所以銀行可以拍賣其土地使用權，但必須先繳納相當于土地使用權出讓金的數額后，銀行才能就其余額優先受償。[屈茂輝 肖君擁 《擔保法實例說》[M] 長沙：湖南人民出版社 2000.128] 案例分析：根據我國現行的法律法規的規定，機關、企事業單位獲得土地使用權的途徑有兩條：一是通過出讓的方式獲得；二是通過劃撥的方式獲得。出讓的方式較大程度的反映出競爭規律及市場供求狀況，能夠充分實現土地的價值，因而是我國土地使用權移轉的主要形式。而劃撥的方式卻更多的帶有行政性，是國家使用行政權力將特定土地劃歸社會組織或團體使用的一種土地使用權移轉方式。

法律規定：1.《中華人民共和國擔保法》第五十六條：拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人有優先受償權。

2.《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條：設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。

學理分析：在本案中，法院的判決是正確的。土地使用權的劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地上使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。由于通過劃撥的方式取得的土地使用權是無償的，如果允許抵押權人將土地使用權拍賣后的價款全部用于清償債

務，則必定會造成國有資產的流失，從而損害國家的利益。因此我國《擔保法》第56條規定了以拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人才能進行優先受償權，否則抵押權人不能就該部分資金優先受償。與此同時，我國《城市房地產管理法》第五十條也規定，如果設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。上述法律的規定，防止了抵押權人未繳納劃撥國有土地使用權的土地出讓金而直接就拍賣所得優先受償，從而防止了國有資產的流失。

除了采取上述規定外，我國還對國有土地使用權的管理作了詳細的規定，通過這些規定進一步加強了對劃撥國有土地使用權的控制，減少國有資產的流失。我國國家土管局頒布了《劃撥土地使用權管理暫行辦法》，該辦法的第32條規定：“劃撥的土地使用權轉讓、出租、抵押，當事人不辦理土地登記手續的，其行為無效，不受法律保護。”因此，劃撥的國有土地使用權轉讓、出租、抵押都必須進行登記，這樣登記機關就可以對其轉讓、出租和抵押行為進行監督，如果發現其對劃撥的土地使用權的處分行為不符合有關的法律法規的規定，就可以不對該處分行為進行登記，此時該處分行為無效，不受法律的保護。

另外，依照我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，只有符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥的土地使用權和地上建筑物，其他附著物所有權才可以轉讓、出租和抵押：

（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

（二）領有國有土地使用證；

（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；

（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。對于未經批準并辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的，而擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，不僅不得轉讓、出租和抵押國有土地使用權，而且市、縣人民政府土管部門還有權沒收其非法收入，并根據情節處以罰款。通過上述一整套法律法規的規定，我國對劃撥國有土地使用權的轉讓、出租和抵押作出了相當嚴格的限制，防止了國有資產的流失。綜上所述，在本案中紡織廠用于抵押的土地使用權是通過劃撥方式取得的，所以按照《中華人民共和國擔保法》第五十六條的規定，銀行可以拍賣其土地使用權，但必須先繳納相當于土地使用權出讓金的數額后，銀行才能就其余額優先受償。通過本案例土地使用權劃撥方面內容：劃撥的國有土地使用權，不得抵押。但劃撥的國有土地使用權屬于領有國有土地使用證的公司、企業、其他經濟組織和個人的，具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明，簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以抵押所獲得受益抵交土地使用權出讓金的，經過市、縣人民政府土管部門和房地產管理部門批準可以抵押。但是根據我國《擔保法》的規定，抵押權人實現以劃撥國有土地使用權為抵押物的抵押權時，必須經過特別的手續，即拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人才能優先受償。

案例：

肖令，又名歐陽宇紅，女，一九五九年五月二十三日出生，漢族，湖南省寧鄉縣人，大專文化，原系湖南省長沙市國土局用地科副科長、地籍科科長。一九九五年四月十四日因受賄案被長沙市東區人民檢察監視居住，同月十八日被

刑事拘留，同年五月八日被逮捕。

王堅平，男，一九五五年十一月十九日出生，漢族，河南省欒洲縣人，大專文化，原系湖南省長沙市規劃管理局干部。一九九五年四月十八日因受賄案被監視居住，一九九七年二月五日被逮捕。

肖令、王堅平非法轉讓倒賣土地使用權一案，由芙蓉區人民檢察院立案偵查，一九九五年十月十六日偵查終結移送長沙市人民檢察院審查起訴。一九九七年七月三十日由長沙市人民檢察院向長沙市人民法院提起公訴。經庭審調查認定如下事實：

肖令在擔任長沙市國土局用地科副科長期間，參與審批辦理長沙市國有土地使用權的出讓和轉讓工作，為牟取暴利，糾集被告人王堅平，采取虛報注冊資金等非法手段，騙取工商登記，自一九九二年六月至一九九三年六月間，先后成立長沙市宏達建筑裝飾材料公司、長沙市宏達貿易公司、長沙市雅典家庭裝飾材料公司和長沙市陽帆貿易公司等四個公司，并安排親友、同學擔任上述公司的法人代表，兩被告人則幕后操縱，以上述四公司名義，四次非法轉讓、倒賣土地使用權，具體事實如下：

1、一九九二年十二月，湖南海聯房地產開發公司與長沙市國土局簽訂土地出讓合同，取得本市晴家巷十二點五七二畝土地使用權。該公司在辦理有關手續時，肖令向該公司提出將其中三畝左右轉讓給宏達建筑裝飾材料公司的要求，但未對海聯公司表明宏達建筑裝飾材料公司系其個人所辦，海聯公司表示同意，并以十七萬五千元的價額將其中三點二一六畝土地使用權轉讓給宏達建筑裝飾材料公司。在此過程中，肖令要其友楊××出面辦理有關手續。肖令利用職權為宏達建筑裝飾材料公司劃定三點二一六畝土地的紅線。此轉讓因宏達建筑裝飾材料公司未辦理立項及規劃定點等手續，而沒有獲得市國土局批準。

一九九三年二月，肖令又向湖南省經濟開發房地產公司總經理周××提出宏達建筑裝飾材料公司在晴家巷的三點二一六畝土地使用權可以一百萬元價額轉讓給該公司。其未對周××表明宏達建筑裝飾材料公司系其個人所辦，周××也不知道宏達建筑裝飾材料公司系肖令所辦。周××考察后，表示同意以一百萬元受讓。肖令又要其友楊××出面同經濟開發房地產公司辦理了有關手續。

一九九三年二月十二日和三月二日，湖南省經濟開發房地產公司分兩次將一百萬元轉讓費付至宏達建筑裝飾材料公司。除付海聯公司十七萬五千元，付國土局費用一萬元，付經濟開發房地產公司周××、袁××十萬元外，兩人實際牟取非法利益七十一萬五千元。

2、一九九三年三月，肖令以長沙市宏達貿易公司名義向長沙市東區計經委申請基建立項，同月十八日，東區計經委下達“關于同意宏達貿易公司基建項目立項的批復”。

同年四月，長沙市東區房地產管理局所屬東區房地產開發公司在本市魚唐

街、犁頭前街、東牌樓等地域征地。該公司在市國土局辦理調查紅線手續時，肖令向東區房地產開發公司提出要該公司將已申請規劃定點半線的位于東牌樓地或的一點七畝余地退出，由宏達貿易公司申請的要求。但其未表明宏達貿易公司系其個人所辦，東區房地產開發公司經理陳×也不知宏達貿易公司系肖令所辦，陳×對興令的要求表示同意。肖令遂找到其表弟肖××，指使其出面與東區房地產開發公司到規劃、國土部門辦理有關手續。同年五月四日，長沙市規劃局批準東區房地產開發公司退出東牌樓地域的規劃定點蘭線，由宏達貿易公司在此定點，同月五日，肖令即為宏達貿易公司劃定調查紅線。

同年八月，長沙市慶海實業開發有限公司總經理鄒×通過該公司職員李×（系肖令表妹）得知宏達貿易公司在東牌樓地域的規劃點蘭線可以轉讓后，鄒×遂要李×約見宏達貿易公司有關人員洽談，李×將此情況告訴了肖令。肖令于是又找到其表弟肖××，將其以宏達貿易公司辦公室主任身份介紹給鄒×。肖令未對鄒×表明宏達貿易公司系其個人所辦，鄒×也不知道宏達貿易公司系被告人肖令所辦。在被告人肖令的指使下，肖××出面與鄒×談定宏達貿易公司退出東牌樓地域規劃定點蘭線，慶海公司重新申請并付宏達貿易公司六十萬元補償費，并同慶海公司辦理了有關手續。同年九月十四日，長沙市規劃局將宏達貿易公司在東牌樓地域的規劃定點蘭線收回，劃給了慶海公司。同月十六日，被告人肖令為慶海公司劃定調查紅線，面積一點九四九畝。

在同年九月一日和十六日，慶海公司將六十萬元分兩次付到了宏達貿易公司，作為宏達貿易公司退出規劃定點蘭線的補償。除付肖××一萬元辛苦費外，兩被告人實際牟取非法利益五十九萬元。

3、一九九三年三月，肖令以長沙市雅典家庭裝飾材料公司名義向長沙市東區計經委申請基建立項，同月十八日，東區計經委下達“關于同意長沙市雅典家庭裝飾材料公司基建項目立項的批復”。

同年五月，肖令通過任東區主管城建的副區長李××及東區城建開發公司經理韓×，以雅典公司名義，以五十萬元的價格從東區城建開發公司受讓了位于本市荷花園的十八點九三畝土地使用權。在此過程中，肖令未表明雅典公司系其個人所辦，東區城建開發公司經理韓×也不知道雅典公司系肖令所辦。有關手續均由肖令指使王堅平的同學劉××以及鄭××以雅典公司代表名義出面辦理。一九九四年八二十五日，長沙市國土局批準了東區城建開發公司與雅典公司之間的土地轉讓，雅典公司取得了該地使用權。

一九九四年十二月，空軍駐湖南地區第二軍事代表室在長沙征地。市國土局干部蘇××及東區城建開發公司經理韓×向軍代室總代表房××介紹了雅典公司有地，向肖令介紹了軍代室要地的信息。肖令于是要國發長泰實業公司總經理楊××以雅典公司主管部門經理的身份與王堅平一同與房××等人洽談，在此過程中，王堅平向房××介紹了土地分割等情況，楊××則按肖令、王堅平的授意，與房××商談轉讓價格。同年十二月十九日，兩人又找到王堅平的同學劉××，要其以雅典公司代表的身份同軍代室簽訂了土地使用權轉讓協議，約定轉讓三點五畝，價格七十五萬元。此后，劉××在肖令的指使下，與軍代室房××等人辦理有關轉讓

手續。經市國土局批準，軍代室實際受讓并取得了三點二六六畝土地使用權，總價額二百三十七萬元。軍代室于同年十二月二十七日和一九九五年一月六日將價款付至雅典公司。除付出有關費用，兩人實際牟取非法利益三十九萬一千五百八十七元。

4、一九九三年八月十八日，肖令以長沙市陽帆貿易公司名義向長沙市計委申請基建立項，市計委于同年九月五日批復同意立項。

一九九三年九月，肖令向長沙市北星城建設實業開發公司總經理××等人提出在本市北正街搞一塊地給其朋友所辦的國發長泰實業公司，駱××等人表示同意。肖令又找到國發長泰實業公司總經理楊××及翟××，要他們出面辦理陽帆公司在北星城開發小區北正街地域征地的有關手續。同年十二月二十四日，陽帆貿易公司與長沙市國土局簽訂了土地出讓合同，取得了位于本市北正街的三點零六五畝土地使用權。肖令共付出讓金及各種費用十四萬六千零六十二元。該宗地的使用權至案發尚未轉讓。

綜上所述，肖令糾集王堅平，通過騙取工商登記，非法成立并幕后操縱長沙市宏達建筑裝飾材料公司、長沙市宏達貿易公司、長沙市雅典家庭裝飾材料公司和長沙市陽帆貿易公司，以該四公司的名義非法受讓土地使用權及定點規劃蘭線，總面積八點四三一畝，倒賣價額共計三百九十七萬元，實際牟取非法利益一百五十五余元，兩人用于購車、購房及其他共同支出。案發后，追繳非法所得三百六十六萬余元，其中，發還東區城建開發公司一百五十二萬余元，該款系肖令、王堅平應付該公司的土地使用權的受讓費，余款上交財政。

二、判決

一九九八年八月七日長沙市人民法院經公開審理，判決如下：

1、肖令犯非法轉讓、倒賣土地使用權罪，判處有期徒刑七年，并處罰金七十九萬四千元；

2、王堅平犯非法轉讓、倒賣土地使用權罪，判處有期徒刑三年六個月，并處罰金四十七萬四千元。

第二篇：土地法學案例分析

耕地占用案例分析

土地是由地球陸地部分一定高度和深度范圍內的巖石、礦藏、土壤、水文、大氣和植被等要素構成的自然綜合體。中國地理學家普遍贊成土地是一個綜合的自然地理概念。認為土地“是地表某一地段包括地質、地貌、氣候、水文、土壤、植被等多種自然要素在內的自然綜合體”。

保護自己的耕地應采取什么措施？我國是一個人口眾多而耕地嚴重稀缺的發展中國家。根據人口增長及生活水平提高的要求，我國政府提出了耕地保護目標是實現耕地總量動態平衡，所謂耕地總量動態平衡，是指在滿足人口及國民經濟發展對耕地產品數量和質量不斷增長的條件下，耕地數量和質量供給與需求的動態平衡。實現這一目標必須加強耕地的數量、質量保護并注重耕地環境質量的提高，扭轉在人口繼續增加情況下耕地大量減少的失衡趨勢。【生活實例一】

1995年2月，某省人民政府批準土地征收，新力村集體耕地48畝，用于某市高新技術開發區益民商城項目，由躍進房地產公司進行開發。躍進公司在辦理完用地審批手續之后于1998年5月開工建設，同年7月躍進公司由于資金緊缺停工，一直閑置到了2006年9月造成土地荒蕪長達11年之久。新力村農民聯名提出恢復耕種申請，經原批準機關批準收回該宗閑置土地，并交由新力村原耕種的農戶恢復耕種。【關鍵詞解析】耕地保護

我國對耕地實行特殊保護制度，禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。《土地管理法》第37條規定：“禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，1年內不用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種，1年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費，連續2年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民無償收回用地單位的土地使用權，該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種。”

《土地管理法》第四十七條規定“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。”依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

本案中，躍進公司造成土地閑置長達11年，并非是由于不可抗力或者政府及有關部門的錯誤行為導致，而是由于自身資金短缺造成。因此，原批準機關依法批準收回閑置48畝土地，并交由原農村集體經濟組織農戶恢復耕種的做法是正確的。【法眼點睛】

由于我國的特殊國情，我國的人均耕地遠低于世界平均水平。我國對占用耕地進行非農建設進行嚴格的限制，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。這就要求用地單位在占用耕地進行建設時要對每一分土地進行充分利用，最遲在2年內正常使用土地。嚴禁閑置不用、圈占、浪費耕地。

另一起耕地破壞案例是發生在2007年12月的新豐縣。【生活案例二】 2007年12月份,黃某在未辦理合法用地手續情況下，私自與新豐縣黃礤鎮良壩村村民簽訂土地租用合同，租用黃礤鎮良壩村下坪的旱地14.8畝（988.4平方米）建設瓷土中轉場，造成耕地大量毀壞。該用地不符合土地利用總體規劃。【查處情況】

新豐縣國土資源局巡查發現后，責令黃某停工，但事后繼續施工建設。2009年5月，對黃某違法行為進行立案查處。8月，依法作出處理決定：責令黃某恢復土地原貌，并處以每平方米30元，共計296541元的罰款。并依法將此案移送公安機關追究當事人的刑事責任。

我國實行基本農田保護制度，對此，《土地管理法》及《基本農田保護條例》等法律條文進行了具體規定。

劃定基本農田保護區的任務是在縣級土地利用總體規劃確定的目標、方針和耕地指標控制下，確定必保基本農田的面積，劃定保護區的范圍，并落實到地塊，建立起相應的保護措施。

對劃入基本農田保護區的耕地實行特殊保護的措施，是黨中央、國務院根據我國耕地資源和建設占用耕地的狀況提出的保護耕地的重大措施。實踐證明，基本農田保護制度是實行耕地保護的有效辦法。一是制止了亂批亂占耕地，保住了高產穩產農田和人口增長所需耕地；二是穩定了耕地承包者的思想，調動了農民對耕地增加投入的積極性，提高了農作物的產量；三是通過劃定保護區，協調安排了今年后若干年的各類建設用地。

第三篇：土地法學

一、名詞解釋

1、基本農田：按照一定時期人口和社會經濟發展對農產品的需求，依據土地利用總體規劃確定的不得占用的耕地。

2、土地征用：國家根據公共利益的需要，以合法補償為條件，依法定程序強制使用他人土地，待特定公共事業目的完成時，仍將土地歸還土地所有者的行政行為。

3、土地法律關系：土地法律關系是法律規范所調整的，人們在對土地開發利用和保護管理過程中所形成的，以土地為構成要素的各種社會關系，是法律關系主體對土地的擁有、利用管理和保護活動過程中，根據土地法律規范形成的權利義務關系。

4、土地承包經營：是指農戶、其他經營組織或公民個人依照法律規定和合法約定對集體所有或國家所有的土地承包經營進行農業生產的行為。

5、土地出讓：即土地使用者通過市場的招標、拍賣、協議方式與土地所有者或者其代表簽訂出讓合同，交付出讓金，取得土地使用權，是有償、有期限使用土地的一種取得方式。

6、土地開發：是指因人類生產建設和生活不斷發展的需要，采用一定的現代化科學技術和經濟手段，來擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用程度所進行的活動。

7、土地劃撥使用權：縣級以上人民政府，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

8、土地征收：是國家為了社會公共利益的需要，將集體所有的土地轉變為國家所有，并依法給予一定補償的行為。

9、國有土地使用權出租：國有土地使用權人作為出租人將土地隨同地上建筑物、其他附著物提供給承租人使用，承租人為此支付租金的行為。

10、國有土地有償使用：是指國家將一定時期的國有土地使用權提供給單位和個人使用，由土地使用者一次或分向國家繳納土地有償使用費的行為。

二、簡答：

1、收回國有土地使用權的條件？

1)為公共利益需要使用土地的。2)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的。3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期末獲批準的。4)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的。5)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。

2、土地整理的原則？

1）維護土地資源永續利用原則。2）不斷引進先進土地利用技術原則。3）生態效益、經濟效益和社會效益相統一原則。4）因地制宜原則。

3、企業改制中劃撥土地使用權處置方式？1）國有土地使用權出讓的處置方式。即指導國

家與企業之間在土地使用權上由現在的劃撥關系改為國有土地使用權出讓關系。2）國有土地租賃的處置方式。即將國家與企業之間在土地使用上由原劃撥關系改為土地租賃關系。3）國家土地使用權作價入股的處置方式。是指國家與企業之間的關系由原劃撥土地使用權關系改為國家以上土地使用權人入股投資關系，即國

家將土地使用權作價作為出資投入改組后的新設企業，該土地使用權由新設企業持有，可依照有關法律規定轉讓、出租、抵押。4）保留劃撥用地的處置方式。即國家根據情況，對符合法定條件的企業用地仍然保留其原有的無償劃撥方式。

4、劃入基本農田保護區的耕地范圍？

1）經國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準的糧、棉、油生產基地內的耕地。2）有良好的水利和水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田。3）蔬菜生產基地。4）農業科研、教學試驗田。5）根據土地利用總體規劃，鐵路、公路等交通交通沿線，城市和村莊、集鎮建設用地區周邊的耕地，應當優先劃入基本農田保護區;需要退耕還林、還牧、還湖的耕地，則不應當劃入基本農田保護區。

5、土地使用權抵押人和抵押權人的權利和義務分別

是什么？

1）抵押人的權利和義務：

抵押人的權利：1）占有，使用和收益的權利。

2）就同一土地使用權剩余的擔保價值部分再設定抵押權的權利。3）處分土地使用權的權利。抵押人的義務：1）保有土地完整性的義務。2）抵押人有保證抵押權人實現抵押權的義務。2）抵押權人的權利和義務：

抵押權人的權利：1）優先受償的權利。2）保全抵押權。3）物上代位權。4）處分抵押權。抵押權人的義務：抵押權人的義務主要是在債務清償之后，抵押權人應將實現抵押權后，抵押物變賣價款的剩余部分返還抵押人，以及應將實施物上代位權所獲補償金的所有權轉還抵押人。

6、劃撥土地使用權特征？

1）劃撥土地使用權的對象是國有土地使用。2）

劃撥土地使用權的用地目的只能是用于國家機關、城市基礎設施和公共事業、大型能源和交通等基礎設施、軍隊設施等國家建設用地。3）劃撥土地使用權是以無償方式取得。4）劃撥土地使用權沒有明確的限期。5）劃撥土地使用權是一種限定條件的土地資源利用方式，以該方式取得的土地使用權不具有物權的屬性，是一種不可處分的土地利用權。

7、土地開發有哪些規定？

1）國家鼓勵對未使用土地的開發利用。2）開發

土地必須保持生態平衡。3）土地開發農地優先。

8、征收土地補償費和安置補償費的標準？

（一）征收土地補償費用1）土地補償費。2）

安置補償費。3）地上附著物和青苗的補償

（二）剩余勞動力安置及補償費用的處理1）安置剩余勞動力。2）土地補償費用的處理。

9、出讓土地使用權的出租應具備的條件？1）出租人必須是通過出讓依法取得國有土地使

用權的受讓人。2）土地使用權出讓時，出租人具有土地使用權證的同時，要具有地上建筑物、其他附著物的所有證權。3）土地使用權出租時，以出讓方式取得土地使用權的原土地使用權人必須按照出讓合同的約定支付全部出讓金，并以合同規定的期限、條件進行一定的投資開發。4）土地使用權出租不得違背土地使用權出讓合同的規定。5）出租土地使用權必須在法律上是可以轉移的。6共有土地使用權出租的，必須征得其他共有人的書面同意，以保證不影響土地的交付使用。

三、論述：

1、土地征收的特征？

我國的土地征收是為了進行經濟、文化、國防

建設以及舉辦社會公共事業，依法強制，有償地征收集體所有的土地。特征如下：1）征收土地法律關系主體、客體的特定性。征收土地法

律關系的主體雙方都是特定的，征收土地的主體只能是國家，而被征地單位只能是農民集體，征收土地的客體只能是農民集體所有的土地。2）征收土地行為的強制性。土地征收并不是民事法律行為，而是國家授權的并依照法律規定的依據所實施的行政行為，具有強制性。3）征收土地行為的補償性，征收土地不是設收土地，征收土地雖然具有強制性，但他不是無償強行取得集體所有的土地，而是有償的強制進行，我國《土地管理法》規定征收土地必須對被征收地單位進行補償，造成勞動力剩余的必須給予安置。所以說，國家對被征收單位給予補償，既不是集體土地使用權人向國家“出賣”土地的收益，也不是國家對被征收地單位進行的補償，而是國家為了維護對被征收單位的合法權益，在一定范圍內依法對其給予的適當補償4）征收土地行為的公共目的性。公共目的是征收土地的前提條件，《土地管理法》規定，國家在征收土地時必須為了公共利益或國家建設事業的需要，否則即構成違法行為，這里講的“公共利益或國家建設需要”可以從兩層次理解，一是直接用于國家建設需要或者公共利益的需要，如發展和舉辦國防建設公共事業等；二是廣義上講，凡是有利于社會主義現在化建設，有利于人民生活水平的提高，有利于綜合國力的加強，就是屬于公共利益或國家建設的需要，如設立國家主管機關批準的集體企業、三資企業等。5）征收土地行為的公開性。征收土地的行為必須向社會公開，接受社會公開監督《土地管理法》規定，征收補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當報告，并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。

2、國有土地使用權出讓有哪幾種方式？是什么及特征？

1）協議方式。土地使用權協議出讓也稱定向議標，是指土地使用權的有意受讓人直接向出讓方即國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由出讓方與有意受讓方就土地使用權出讓有關事宜一對一的談判、切磋、協商、最后達成協議的一種土地使用權出讓方式。特點：設有競爭，即受讓方在沒有競爭對手條件下與土地所有者通過協商實現使用土地的目的。2）招標方式。土地使用權招標出讓是指在指定期限內，由符合規定條件的單位或個人以書面投標方式，競投某宗地使用權由出讓方擇優確定土地使用者的出讓方式。特點：引入市場競爭機制，體現了土地使用權商品性競爭的原則，決定該競爭結果標準是對競爭企業的綜合評價，價格是其評價的主要因素，但不是唯一因素，招標方式分開招標和定向招標。3）拍賣方式。土地使用權的拍賣又稱競投，是指土地使用權出讓方公布出讓地塊及其有關資料，符合條件的土地使用權有意受讓人在指定的時間到指定的地點公開叫價競投的出讓方式。特點：完全公開競爭的出讓方式，在符合出讓條件的前提下，決定土地使用權歸屬的唯一依據是價格、即價高者取得土地使用權。4）掛牌出讓。掛牌出讓是國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬定出讓宗地的交易條件，在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截至時的出價結果確定土地使用者的行為。

第四篇：土地法學

土地法學課程論文 前言

土地利用規劃制度是對某區域以后的土地利用提前的計劃、安排，是依據該地區經濟發展和土地的自然特性所進行的土地資源合理分配的綜合措施。依據我國土地規劃的現狀及存在的主要問題，只有對我國現行土地利用規劃制度進行完善，主要有我國土地利用規劃制度的法律體系完善，完善土地利用規劃法制程序，土地利用規劃公眾參與制度的完善才能更好地實施土地利用規劃法律制度 2 案例分析

原曲江縣（現曲江區）政府違法違規征收占用土地建設曲江工業城案 2004年土地治理整頓期間，曲江縣政府違反土地利用總體規劃，在未辦理農地轉用審批手續情況下，非法批準使用原國有農用地進行園區建設，造成978畝國有農用地被占用。韶關市國土資源局在未認真審核的情況下，批準曲江縣補辦征地手續14宗，造成實際占用農村集體土地474畝，構成了非法批準征地行為。有關責任人分別受到黨紀、政紀處分：曲江區委書記譚章明、區長闕定勝、原縣長練建秋等人黨內嚴重警告處分；曲江區主管副市長朱福昭行政記大過處分；原韶關市國土資源局局長李德軍行政警告處分；曲江區國土資源局局長楊國富行政降級處分的決定。

由本案例，可以看出此案例違反了《城市規劃法》第四十一條

在鄉、村莊規劃區內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設的，建設單位或者個人應當向鄉、鎮人民政府提出申請，由鄉、鎮人民政府報城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。在鄉、村莊規劃區內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設以及農村村民住宅建設，不得占用農用地；確需占用農用地的，應當依照《中華人民共和國土地管理法》有關規定辦理農用地轉用審批手續后，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。

建設單位或者個人在取得鄉村建設規劃許可證后，方可辦理用地審批手續。

在鄉、村莊規劃區內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的規劃管理辦法，由省、自治區、直轄市制定。

3土地規劃制度的基本內容和現狀

我國的土地利用規劃法律制度的主要內容是土地利用規劃的審查批準、實施、監

土地法學課程論文

督管理、編制規劃等。我國土地利用規劃的現狀是我國的人口數量眾多，人地關系緊張，土地利用和管理還面臨一些嚴重問題：優質耕地少、人均耕地少、后備耕地資源少、土地資源利用浪費嚴重。優質耕地的迅速減少，工業用地增長過快，建設用地浪費較為嚴重，局部地區土地退化和破壞突出，違規違法用地現象層出不窮。

土地規劃制度主要問題 4.1立法

1.立法覆蓋問題不全面，法律效力欠缺。目前，我國的土地規劃法律法規方面還存在一些問題，比如立法的覆蓋面不全，相關法律之間存在沖突，體系不完整。土地利用規劃的相關條文，多以非法律形式等的其他規范性文件來表現，只有部分是以法律和法規的形式存在，各地方政府有關土地規劃的規定數量很大，各規范之間有著數不勝數的沖突與矛盾。

2.規范之間存在嚴重的矛盾與沖突情況。由于立法理念、水平、目的和背景的各異，法律、法規以及規章之間的銜接問題因此難以避免在不同立法主體之間出現，這也不利于實現公民權。

3.立法過程中的公眾參與機制不健全。在規劃立法階段欠缺公眾參與、民主監督的力量，對規劃相關人的意見不主動采納，使得土地利用規劃的內容缺乏實踐性和合理性，給以后實施的過程造成巨大的困難。這種不合理難以避免會造成資源的大量浪費。4.2編制角度

1.程序性規定缺乏，公眾參與性不足。規劃編制，報上級部門審批、公布、實施等是目前規劃制定的主要程序，而規劃的制定過程往往是內部行政部門封閉操作，公眾參與機制不健全，規劃利害相關人則完全沒有參與意思表示的機會。

2.規劃主體自由裁量權太大。主管土地規劃的行政部門自由裁量權過大有兩方面原因：一是地方立法機關制定專業法規和監督實施的人才不足；二是土地規劃法律法規明確強制性條文的缺失。由于存在過大的自由裁量權，土地規劃管理很多時候因此存在有法難依的問題，而且受影響的還有規劃部門手中的裁量權，這也是產生權錢交易式腐敗的重要原因。因此可以說，過大的自由裁量權對土地資

土地法學課程論文

源合理規劃利用產生了巨大的挑戰，進而極大的損害了社會利益。

3.某些規劃遲滯、落后，實用性不大。我國現在的土地利用規劃嚴重缺乏前瞻性。預見性和靈活性不足，規劃的穩定性欠缺，經常隨意調整。違法用地現象隨處可見。4.3實施角度

我國土地規劃工作往往是規劃的制定與規劃的實施脫節，完備的規劃在實施中也會遇到各種現實問題，現實生活中很難完全按照規劃執行，規劃的靈活性過于強大，土地規劃的作用顯然很難完全發揮。土地規劃效力不足，實施過程中隨意變更。缺乏配套的監督和評價體系，很難保障規劃實施程序的規范。沒有形成嚴格的責任機制土地利用總體規劃與城市規劃的沖突問題嚴重沒能有效保護耕地。

5我國土地利用規劃法律制度的完善 5.1完善我國土地利用規劃制度的法律體系

依據我國法的效力淵源的劃分，土地利用規劃法律體系要以《城鄉規劃法》為核心，完善相關土地法律法規。主要可以劃分為以下五個層次：

1.《土地管理法》。《土地管理法》在調整土地關系的相關法律中享有相當于憲法的地位，是最基本的法律，是相關的土地法律中的最高指導原則。目前，各個用地部門的執法權不分明，與相關部門在土地問題上存在著一定的矛盾，當前的法律規定不完善，土地管理法作為調整土地關系的基本法應能建立相關的制度，彌補法律漏洞，填補相關空白。

2.《城鄉規劃法》。我國現有的土地利用規劃的法規結構混亂，層次不甚分明，應以《土地管理法》為標準，對土地利用規劃的法規的結構層次進行重新整合，重新規范規劃的實體和程序方面的各項內容特別是規劃實施的監督程序以及相關的法律責任承擔問題。

3.《土地利用總體規劃審查辦法》。以《城鄉規劃法》為原則，從技術上，對規劃的各項內容進行指導和細化。

4.技術規范。為了保證規劃更科學的實施，需要建成一個技術規范體系，制定對不同層次的規劃、開發利用相應的技術規范，比如城鎮用地規劃、農業用地規劃等專項規劃。

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5.地方法規。

5.2完善土地利用規劃法制程序

1.要科學配置規劃權力。要科學配置規劃權利，主要有三方面需要完善。首先，各規劃主體權限不清。在土地規劃編制管理過程中，眾多部門參與其中，在規劃的確定程序中各司其職，缺乏統籌協調。并且各機構經常濫用權力，使得規劃管理混亂不堪。其次，要制約規劃主體規劃裁量權力。目前，各規劃主體的規劃裁量權急劇加大。主要原因是規劃與其他相比具有更強的專業性和政策導向性，使得規劃的主體相對于其他的專業性不強的法律法規等等就具有更大的靈活性，雖然會對其目標，根據等進行相關的限制，但是其效果依然有待考證。再次，要完善土地規劃編制的整體程序進行嚴格控制。要將權力制衡引入規劃編制過程中，將規劃的編制，審批和監督嚴格區分，保證規劃各個階段主體的獨立性與專業性。

2.加強對土地規劃的監管，嚴格法律責任。首先，建立配套的土地規劃監督機制。根據國外的相關經驗，建立橫向和縱向相結合的監督機制，也就是專項的檢查與全面的檢查相結合，定期的檢查與經常性的抽查相結合，對規劃的整個行為階段進行監督，擴大監督的范圍，并且對于不合格的單位要向社會公開。其次，加大對違反規劃行為的懲罰力度。對于嚴重違反規劃的行為，可以予以定罪，對其進行刑事處罰。5.3改善公眾參與制度

1.土地規劃制度中公眾參與的具體內容。公眾參與土地利用規劃的方式有多種多樣，可利用各種方式方法參與其中。首先，公眾參與制度的前期準備階段。政府可通過會議、媒體等方式進行宣傳，使公眾能夠了解情況，對規劃有所認識，然后在認識的基礎上，提出自己的看法和意見。政府要更多的聽取民眾的意見。在這方面應該加強力度深入了解當地情況，征詢公眾的建議。其次，公眾參與制度的編制階段。這個階段，應該引導公眾更好的認識了解草案，提出自己的意愿和建議。政府工作人員和專家學者積極的為公眾解答各種疑問，并和專家學者一起對規劃方案做出選擇，公眾可通過聽證會對方案進行聽證并做出選擇。再次，公眾參與制度的評審階段。在公眾參與制度的評審階段，主要是通過聽證會來參與，提出自己的問題，表達自己的觀點。最后，公眾參與制度的實施階段。在公眾參與規劃的實施過程中，公民監督是其中主要的監督方式。公民監督過程中發

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現問題，可以向規劃機關提出問題，規劃機關應根據實際情況對規劃進行調查研究，發現不完善的地方，應加以改善。在此階段，公眾參與的主要內容是對規劃方案實施進行監督和意見反饋。公眾可擔任規劃實施的監管員。

2.完善土地利用規劃實施反饋機制。規劃實施反饋機制主要是通過規劃主管部門和規劃執行部門來接受主要的收集信息，并將不同的信息內容向相關的部門機構進行信息的反饋。普通公眾可通過各種網絡電視方法來表達自己的心聲。主要有可通過公眾代表來接受和收集公眾的建議，然后交給相關部門處理。另外，也可直接到當地土地管理部門反映信息，再由當地土地部門向上反映到相關部門。當然也可通過電話、網絡、信件等方式反饋各種信息到相關部門。

3.構建土地利用規劃公眾參與代表制度。首先，由于我國現階段的特殊國情，以及現階段人口知識素質以及文化水平受教育程度的不同，加之土地利用規劃本身具有很強的專業性和難于操作性的特點，在我國實行土地利用規劃公眾參與代表是很有必要的。方便公眾更好的更專業的表達他們的意思，更能表達他們的心聲。從而更好的參與土地利用規劃。其次是由于我國的土地的國情，土地利用規劃涉及的面較廣，代表制可以提高的規劃的效率。再次是基于我國的人民代表大會制度，可借鑒人大代表制度，選擇公眾代表、專家代表、各種組織，來參與土地利用規劃制度。代表參與的方式主要有群眾自薦，政府邀請，隨機選擇等方式方法。土地利用規劃環境影響評價制度

土地利用規劃的環境影響評價制度，也是源自于環境影響以評價制度，它和此制度的目標是一致的。土地利用規劃的環境影響評價制度目標是為了對土地資源合理的配置，防止環境污染和環境破壞，從我國整體經濟水平角度出發，考慮選擇規劃方案，最終合理利用土地。要考慮整體環境條件狀況，使各政府部門科學合理的利用土地。所以，土地利用規劃的環境影響評價制度有著其重要作用。我們可以根據土地利用規劃的環境影響評價工作的進程分為以下三個階段。1.土地規劃的前期準備階段。該準備階段，盡管不是真正的土地利用規劃的環境影響階段，但該階段對此后的規劃的編制評價階段、規劃實施檢測評價制度以及規劃實施后的修補、改編階段極為重要。此階段的任務大致為兩類：一是收集資

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料，二是分析資料。通過收集資料和分析資料，對土地利用規劃環境影響評價制度作出初步分析，從而確立規劃的環境影響評價方法和目標體系，了解規劃的基本信息，周圍環境，初步作出實施方案，以及對環境的影響作出預期性假設。2.土地規劃編制評價階段。這一階段主要是對之前收集的信息進行分析匯總，評價研究環境狀況。分析環境影響情況，分析、預測、評價收集信息的結果，規劃的分析，對環境可能受到影響的的各種因素進行識別和評價，對規劃環境影響的預測和評析，對可能實施的方案進行從中選擇，調整和征求各方意見，對環境影響減緩措施進行預測分析。

3.規劃實施監測評價階段。在這一階段主要是跟蹤監測規劃實施后的環境影響，評價檢驗成果，將得到的評價結果與結論反映到規劃執行部門。目前，隨著規劃制度的不斷完善，各個規劃主體對環境影響評價做出的工作質量迅速上升，并逐漸成為規劃主體的法定義。

參考文獻

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1葛孝明.關于完善城市規劃行政決策體制的思考.現代城市研究.2007（1）.2張治芳.對城市規劃中“公眾參與”機制的思考.山東城市規劃.2007（2）.3張友安，陳瑩.土地發展權的配置與流轉.中國土地科學.2005（5）.4夏南凱，田寶江.控制性詳細規劃.上海：同濟大學出版社.2005.5鄧頌.城市規劃行政許可中的自由裁量權及其制約.法治論叢.2006（1）.

第五篇：土地法學總結

土地所有權：土地所有者對其所有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權利。土地所有權的特征：1.主題的特定性2.客體的不可移動性3.交易的限制性4.權屬的穩定性 5.權能的分離性6.土地所有權有排他性。

土地所有權的內容：1.占有權能2.使用權能3.收益權能4.處分權能 國家土地所有權的特征：1.中華人民共和國是國家土地所有權的唯一和統一主體2.國家土地所有權的客體具有廣泛性3.國家土地所有權在內容上體現了“統一指導分級管理”的思想。4.國家土地所有權的四項權能通過法律規定將其中的占有，使用，收益權利固定給使用者，國家保留處分權。

農民土地所有權的特征：1.農民土地所有權的主體為農村集體經濟組織。2.農民土地所有權的客體具有廣泛性3.集體土地所有權在內容上具有直接行使與間接行使的特征。國家土地所有權的取得：繼承，沒收，征收，征用，直接獲得 國家土地所有權的特征1.國家土地所有權具有完全性和絕對性。2.權能的可分離性3.轉移中的單向流動性.劃撥土地使用權：土地劃撥指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地無償交付給土地使用者使用的行為。

劃撥土地使用權的特征：1.劃撥使用權的對象是國有土地使用權。2.劃撥使用權的用地限于國家機關、城市基礎設施和公益事業、大型能源和交通等基礎設施、軍事設施等建設項目。3.劃撥土地使用權是無償方式取得，但是不等于無代價，要補償原土地所有者。4.劃撥土地使用權沒有明確的使用年限。5.劃撥土地使用權是一種限定條件的土地資源利用方式。劃撥土地使用權的適用范圍：1.國家機關和軍事用地2.城市基礎設施建設和公益事業用地3.國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地4.法律、行政法規定的其他用地。劃撥土地使用權的程序：1.建設項目設計任務書申請批準，以及選址意見書。2.取得建設用

地規劃許可證3.申請用地4.用地審批5.劃撥土地

企業改制劃撥用地的處理：1.國有土地使用權出讓2.租賃3.作價入股4.保留劃撥用地。國有土地使用權出讓：國家作為土地的所有者，將國有的土地使用權在一定年限內讓與使用

者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

劃撥土地使用權流轉注意的問題：1.使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人。2.領有國

有土地使用證3.具有地上建筑物及其他附著物的合法產權證明4.依照土地使用權出讓的規定補簽了土地使用權出讓合同，補交了土地使用權出讓金或以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交。

特征：1.國家土地使用權出讓的主體必須是國家2.國家土地使用權出讓的客體是土地使用權3.國家土地使用權的受讓方可以是單位和個人。4.受讓人取得的土地使用權是一項獨立的財產權。5.土地使用權出讓是一種有期限、有償的行為。出讓方式：1.協議2.招標3.掛牌4.拍賣

批準權限：耕地一千畝以上，其他土地二千畝以上，由國務院批準;耕地三畝以下，其他土地十畝以下的，縣政府;省，自治州的權限由各省和自治州人民代表大會常務委員會決定。土地使用權出讓程序：審批程序1.確立城市建設用地控制指標2.制定出讓土地使用權總面積方案3.擬定具體出讓方案4.正式報批 操作程序：1.擬定方案2.正式報批3.組織實施和發證4.出讓方向受讓方頒發國有土地使用權證。國有土地使用權的轉讓：國有土地使用權人依法將土地使用權轉移他人的行為，是國有土地使用權人處分土地使用權的一種方式。有出售，交換，贈與三種方式實現。土地使用權轉讓特征：1.是發生在平等民事主體之間的一種民事行為2.土是土地使用權利和義務的完全轉移3.必須在土地使用者在對土地進行了一定的投資、開發和利用以后方可轉讓。土地使用權轉讓的程序：申請，批準，簽約，登記。合同內容：1.土地基本情況2.土地用途3.使用年限4.土地使用權轉讓款價及其付款期限和方式5.使用條件6.土地使用權轉讓人交付土地的期限、方式7.土地使用權轉讓的土地使用費交納的責任8.違約責任 國家監督：1.成交價格申報2.轉讓價格低于市場價國家優先收購3.國家對土地價格不合理上漲的監督

土地使用權的出租：國有土地使用權人作為出租人將土地隨同地上的建筑物、其他附著物提供給承租人使用，承租人為此支付租金的行為。

特征：1.土地使用權的出租不是單一的出租土地，而是將土地使用權隨同地上的建筑物以及其他附著物給承租人使用。2.土地使用權出租是一種繼續性行為3.土地使用權出粗是一種民事法律行為，雙方在法律地位上相等。國有土地出租的程序：簽約，登記。

合同內容：1.土地租賃用途2.土地租賃標的物3.土地租賃期限4.租金的支付方式及方式5.交付土地的期限和條件6.土地使用條件7.終止合同的條款8.承租人租期屆滿時返還土地的期限、方式和條件9.雙方的權利和義務10.違約條款

出租和轉讓的程序區別：轉讓除簽約、登記以外還有申請和批準兩個程序。出租是在出租人繼續履行出讓合同的基礎上將部分土地的占有權和使用權讓與承租人的活動，因而在程序上區別于權利義務完全轉移的土地所有權轉讓，土地使用權轉讓的結果是原土地所有權人和使用權人之間的法律關系的消滅，所以程序比較嚴格。而出租則是在出租成立之后，出租人與國有土地所有者之間仍保持出讓合同的關系，國家對其的監督管理關系沒有發生變化。

土地使用權抵押概念和法律特征：抵押指債務人或第三人以其合法的財產，以不轉移占有對的方式向抵押權人提供債務擔保的行為。1.抵押權的從屬性2.抵押權的不可分性3.物上代立性 土地使用權抵押權要具備的條件：1.土地使用權抵押不是實物抵押而是權利抵押2.抵押權的客體是法律允許轉移的土地使用權3.抵押人必須是享有土地使用權的債務人或者是第三人4.土地使用權抵押不影響土地上其他權利人的權利。抵押具備的條件：

主體條件：1.抵押人須依法享有土對抵押土地的處分權2.抵押人是通過出讓、轉讓取得土地使用權的受讓人2.房地同時抵押的須同時為房屋所有權人和土地使用權人4.土地使用權抵押人又可是土地使用權出租人。

客體條件：1.抵押人處分的事國有土地使用權2.抵押土地使用權必須是抵押人所享有的合法權利3.附著物建筑物的土地隨同抵押4.抵押物價值應與其擔保的債券相適應。

土地爭議：社會組織或者個人在使用土地的過程中或者國土資源管理機關在土地管理活動中與他方產生的爭執。主要分為兩類1.土地民事爭議，包括土地權屬爭議，侵犯土地所有權，使用權爭議，土地相臨關系爭議。2.土地行政爭議，主要是土地行政機關在執法過程中引起的與相對人之間的爭議。

權屬爭議特點：1.爭議主體的多樣性2.爭議對象的特點性3.爭議產生原因的復雜性。

土地侵權特征：1.土地侵權行為的侵犯對象是集體或個人對土地的合法權利。2.土地侵權行為的目的是取得土地的所有權、使用權或者其他權利3.侵權人行為人通過侵權取得的土地權利具有不穩定性。

土地行政爭議是土地行政部門及其工作人員、法律授權的有關組織，在土地執法中同個人或者是組織之間產生的爭執。1.爭議主體的特殊性2.爭議發生原因的唯一性3.爭議對象的同一性4.爭議處理方法的法定性。先行政復議再行政訴訟。

土地行政復議的范圍：1.相對人對土地行政處罰不服2.相對人對土地審批不服3.相對人對土地行政確權不服4.相對人對土地行政賠償或補償裁決不服的5.他相對人對土地賠償裁決不服的低昂對人對其他土地行政處理不服的。土地行政復議審理程序：被申請人的答辯2.書面復議3.撤回復議申請。

決定：1.決定維持具體行政行為2.決定撤銷、變更或確認具體行政行為3.決定被申請人履行法定職責4.決定被申請人履行負責賠償申請人損失。土地行政訴訟的程序：1.起訴與受理2.審理3.判決4.執行

土地行政訴訟的概念和特征：是指公民、法人或者其他組織認為土地行政主管部門做出的具體行政行為（包括作為和不作為）侵犯了其合法權益，在法定期限內向人民法院提起訴訟，并由法院審理后作出裁決的活動。1.土地行政訴訟的發生必須是在土地管理活動中2.土地行政訴訟的提出，有特定的訴訟時效3.土地行政訴訟的管轄做出行政行為的行政機關所在地或不動產所在地位主要依據。

土地訴訟的范圍1.不服土地行政處罰的具體行政行為。2.不服土地行政部門拒絕頒發許可證或者在法定期限內不予答復的具體行政行為。3.不服行政機關做出的關于確認土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權或使用權的決定.4.對土地征收、征用決定及其補償決定不服的5.申請行政機關履行保護土地或者其他不動產財產權等合法權益的法定職責的6.不服土地行政部門違法要求履行義務的具體行政行為的7.認為行政機關侵犯其經營自主權或者農村土地承包權的8.認為行政機關不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除政府特許經營權、土地房屋補償征收協議等9.認為行政機關侵犯其土地或其他不動產財產權等合法權益的。