第一篇：保險(xiǎn)資金投資運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)模式之法律分析

保險(xiǎn)資金投資運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)模式之法律分析

隨著我國(guó)社會(huì)的老齡化，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，而保險(xiǎn)資金投資需求與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)具有很好的匹配性，2010年9月出臺(tái)的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》、《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》對(duì)于保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)持鼓勵(lì)態(tài)度。但是由于我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念、投資方式、運(yùn)營(yíng)模式、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制，有關(guān)法律和政策規(guī)定不明確，困擾著投資者，本文將在我國(guó)現(xiàn)有的法律和政策框架下，并通過借鑒美國(guó)發(fā)展較為成熟的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)（Continuing Care Retirement Communities，下稱“CCRCs”）的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)上述關(guān)鍵性問題進(jìn)行分析，為保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)提供建議。

試圖將養(yǎng)老這一主題融入房地產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理過程中，開發(fā)適合老年人居住的住宅或社區(qū)，并整合其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源，由專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，為老年人提供生活、娛樂、護(hù)理、醫(yī)療等服務(wù)的綜合性開發(fā)項(xiàng)目。

一、保險(xiǎn)資金與養(yǎng)老地產(chǎn)的匹配性

根據(jù)2011年6月中國(guó)人民銀行發(fā)布的《中國(guó)金融報(bào)告（2011）》（下稱“《金融報(bào)告》”），近10年，保險(xiǎn)公司總資產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)，截至2010 年年末，保險(xiǎn)公司總資產(chǎn)5.05萬億元，同比增長(zhǎng)24.4%；保險(xiǎn)業(yè)資金運(yùn)用余額4.6萬億元，同比增長(zhǎng)23.1%，其中，銀行存款占保險(xiǎn)資金運(yùn)用總額的30.21%，債券投資占比49.85%，股票投資占比11.11%。由于2010年債市和股市的下跌，全年資金運(yùn)用平均收益率為4.84%，同比下降1.57個(gè)百分點(diǎn)。

筆者認(rèn)為，2010年保險(xiǎn)資金運(yùn)用收益率低的原因在于：一方面，我國(guó)的保險(xiǎn)資金運(yùn)用過度地集中于銀行存款、債券投資（占比高達(dá)80.06%）等收益率較低的渠道；另一方面，由于運(yùn)用渠道過于集中，一旦債市、股市下跌，對(duì)于保險(xiǎn)資金收益率造成極大的不利影響。《金融報(bào)告》指出，“在行業(yè)資產(chǎn)快速增長(zhǎng)的情況下，保險(xiǎn)業(yè)迫切需要提升資金運(yùn)用水平。”保險(xiǎn)資金要保持較高且穩(wěn)定的收益率，需分散投資渠道，增加對(duì)收益率較高且風(fēng)險(xiǎn)較低的項(xiàng)目投資。

由于我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，其收益率究竟如何尚不明朗。據(jù)有關(guān)測(cè)算，較為保守的估計(jì)認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)收益率約在4%-10%之間不等，高端養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率會(huì)偏高一些，一般而言高于銀行存款、債券，但低于股票投資 ；而較為樂觀的估計(jì)認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率至少在15%左右。雖然對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率的預(yù)測(cè)不一，但是目前基本的共識(shí)是養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率將高于銀行存款、債券，但低于風(fēng)險(xiǎn)較高的股票投資。筆者認(rèn)為，如上所述，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)潛力巨大，這在一定程度上降低了投資收益率出現(xiàn)大幅下降的可能性，相對(duì)于其他投資渠道而言，屬于回報(bào)率較高且風(fēng)險(xiǎn)較低的投資對(duì)象，與保險(xiǎn)資金的投資需求相匹配。

此外，保險(xiǎn)資金可運(yùn)用的中長(zhǎng)期資金與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期具有良好的匹配性。養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的投資規(guī)模巨大，投資回收周期可長(zhǎng)達(dá)10至15年，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)或沒有外部金融工具支持的投資者很難進(jìn)入這一領(lǐng)域。而保險(xiǎn)公司不僅具有大量可運(yùn)用資金，而且據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，保險(xiǎn)資金中約有80%以上為壽險(xiǎn)資金，壽險(xiǎn)資金中約48%是20年以上的長(zhǎng)期資金，25%為5—20 年的中期資金，與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期十分匹配。有學(xué)者指出，目前“由于缺乏具有穩(wěn)定回報(bào)率的中長(zhǎng)期投資項(xiàng)目，致使不論保險(xiǎn)資金來源如何、期限長(zhǎng)短與否，基本都用于短期投資。這種資金來源和運(yùn)用的不匹配，嚴(yán)重地影響了保險(xiǎn)資金的良性循環(huán)和資金使用效果。” 筆者認(rèn)為，保險(xiǎn)公司運(yùn)用中長(zhǎng)期資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)可以在一定程度上緩解這一問題，提高保險(xiǎn)資金運(yùn)用效果。

二、我國(guó)保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)基本法律環(huán)境

《老齡事業(yè)“十二五”規(guī)劃》第三條第（四）項(xiàng)指出，“統(tǒng)籌發(fā)展機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局的原則，加大財(cái)政投入和社會(huì)籌資力度，推進(jìn)供養(yǎng)型、養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)??政府重點(diǎn)投資興建和鼓勵(lì)社會(huì)資本興辦具有長(zhǎng)期醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)促進(jìn)、臨終關(guān)懷等功能的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。”

2009年出臺(tái)的《險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)辦法》和《險(xiǎn)資投資股權(quán)辦法》打開了保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)之門。《險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)辦法》第十一條規(guī)定保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)需符合產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)證齊全、具有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)等條件，但根據(jù)第十三條第二款的規(guī)定，“投資養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)??不受第十一條第一款第（一）項(xiàng)至第（五）項(xiàng)及區(qū)位的限制??”根據(jù)《險(xiǎn)資投資股權(quán)辦法》第十二條，養(yǎng)老企業(yè)屬于保險(xiǎn)資金可采用直接投資股權(quán)方式的少數(shù)幾類企業(yè)。由于保險(xiǎn)業(yè)務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著密切的聯(lián)系，因此，上述規(guī)定對(duì)于保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的限制要明顯少于投資其他與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)無關(guān)聯(lián)的不動(dòng)產(chǎn)或企業(yè)股權(quán)。

2011年8月3日中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)最新頒布的《中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》第二章第（六）項(xiàng)規(guī)定，“整合保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，支持保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老實(shí)體??等相關(guān)機(jī)構(gòu)股權(quán)。”第十章第（三十四）項(xiàng)規(guī)定，“推動(dòng)研究保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)??等稅收支持政策。”

可見國(guó)家層面的法規(guī)政策對(duì)于社會(huì)資金，尤其是保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)持鼓勵(lì)態(tài)度。但是，目前就社會(huì)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)，國(guó)家層面的規(guī)定僅針對(duì)非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)出臺(tái)了規(guī)劃、建設(shè)、稅費(fèi)減免、用地、用水、用電等方面的優(yōu)惠政策，但未對(duì)社會(huì)資金投資、運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)做出全面的規(guī)定。地方層面的規(guī)定對(duì)于社會(huì)資金投資養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)（包括營(yíng)利性和非營(yíng)利性）出臺(tái)了優(yōu)惠政策，并對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)營(yíng)做出了一些監(jiān)管性規(guī)定，但是各地的規(guī)定并不統(tǒng)一，因此，筆者認(rèn)為，保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)前需對(duì)當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策、監(jiān)管規(guī)定進(jìn)行全面的法律調(diào)研。而《險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)辦法》和《險(xiǎn)資投資股權(quán)辦法》對(duì)于保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)具有一定的指導(dǎo)意義，但規(guī)定較為原則，在實(shí)際操作中有待細(xì)化。

三、我國(guó)保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的投資方式

根據(jù)《險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)辦法》第十三條第一款、第二款，保險(xiǎn)資金可以采用債權(quán)、股權(quán)或物權(quán)方式直接投資養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)，且各種投資方式之間可以相互轉(zhuǎn)換，亦可以多種方式投資同一養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)。以下逐一分析三種投資方式：

(一)債權(quán)方式：由于債權(quán)投資方式還本付息的特點(diǎn)，相對(duì)而言風(fēng)險(xiǎn)較低，但是其收益也較低，且保險(xiǎn)公司作為債權(quán)人不具有運(yùn)營(yíng)、管理養(yǎng)老地產(chǎn)的權(quán)利。

(二)物權(quán)方式：保險(xiǎn)公司以購(gòu)買的方式取得養(yǎng)老地產(chǎn)所有權(quán)，在目前尚無明確的稅收優(yōu)惠政策的情況下，采用這一投資方式將在養(yǎng)老地產(chǎn)辦理不動(dòng)產(chǎn)過戶手續(xù)時(shí)產(chǎn)生高額的稅費(fèi)，且涉及有關(guān)證照變更的復(fù)雜手續(xù)。保險(xiǎn)公司將直接作為持有人運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)。

(三)股權(quán)方式：保險(xiǎn)資金以股權(quán)方式投資養(yǎng)老地產(chǎn)，相對(duì)于物權(quán)方式而言，辦理股權(quán)過戶及登記手續(xù)較為便捷，且產(chǎn)生的稅費(fèi)較少；相對(duì)于債權(quán)方式而言，保險(xiǎn)公司作為股東有權(quán)運(yùn)營(yíng)、管理養(yǎng)老地產(chǎn)并在盈利時(shí)取得較高的分紅收益，當(dāng)然亦需承擔(dān)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)資金以股權(quán)方式投資養(yǎng)老地產(chǎn)的法律依據(jù)有以下兩種：

根據(jù)《險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)辦法》第二十條，“保險(xiǎn)資金以股權(quán)方式投資不動(dòng)產(chǎn)，擬投資的項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)為不動(dòng)產(chǎn)的直接所有權(quán)人，且該不動(dòng)產(chǎn)為項(xiàng)目公司的主要資產(chǎn)。”《險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)辦法》沒有對(duì)“項(xiàng)目公司”進(jìn)行界定，一般而言，項(xiàng)目公司是指為開發(fā)某一項(xiàng)目而專門設(shè)立的特殊目的公司。就保險(xiǎn)資金以股權(quán)方式投資養(yǎng)老地產(chǎn)而言，筆者認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)具備以下條件：首先，為養(yǎng)老地產(chǎn)的直接所有權(quán)人；其次，養(yǎng)老地產(chǎn)為項(xiàng)目公司的主要資產(chǎn)；再次，根據(jù)《險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)辦法》第十六條第（五）項(xiàng)，保險(xiǎn)公司不得“投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)（項(xiàng)目公司除外），或者以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。”該規(guī)定對(duì)于“房地產(chǎn)開發(fā)公司”、“房地產(chǎn)企業(yè)”并未進(jìn)行界定，有待進(jìn)一步立法予以明確；從現(xiàn)有上述規(guī)定可推知，項(xiàng)目公司只能是為投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)這一特殊目的而設(shè)立的公司，而不能是以各種房地產(chǎn)開發(fā)為經(jīng)營(yíng)范圍的一般房地產(chǎn)開發(fā)公司或房地產(chǎn)企業(yè)。

而根據(jù)《險(xiǎn)資投資股權(quán)辦法》第二條、第十二條，保險(xiǎn)資金可以直接投資 與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老企業(yè)的股權(quán)，即保險(xiǎn)資金以出資人名義投資并持有養(yǎng)老企業(yè)股權(quán)。

保險(xiǎn)公司依據(jù)《險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)辦法》與依據(jù)《險(xiǎn)資投資股權(quán)辦法》投資養(yǎng)老地產(chǎn)的主要區(qū)別如下：

1、可運(yùn)用的資金種類不同。若依據(jù)前者，則保險(xiǎn)公司可以運(yùn)用以本外幣計(jì)價(jià)的資本金、公積金、未分配利潤(rùn)、各項(xiàng)準(zhǔn)備金及其他資金 ；若依據(jù)后者，則保險(xiǎn)公司僅能運(yùn)用資本金或者與投資資產(chǎn)期限相匹配的責(zé)任準(zhǔn)備金 ；

2、保險(xiǎn)公司自身應(yīng)滿足的條件不同，例如：擁有專業(yè)人員的類型和數(shù)目、凈資產(chǎn)等 ；

3、被投資的企業(yè)需滿足的條件不同。若依據(jù)前者，則被投資的企業(yè)需滿足上述項(xiàng)目公司之條件；若依據(jù)后者，則應(yīng)當(dāng)滿足其第十二條規(guī)定之條件；

4、投資程序不同。若依據(jù)前者，則保險(xiǎn)公司在確定投資意向后，通報(bào)中國(guó)保監(jiān)會(huì)，并在簽署投資協(xié)議后5個(gè)工作日內(nèi)，向中國(guó)保監(jiān)會(huì)報(bào)告 ；若依據(jù)后者保險(xiǎn)公司進(jìn)行重大股權(quán)投資（即對(duì)投資企業(yè)實(shí)施控制）應(yīng)當(dāng)向中國(guó)保監(jiān)會(huì)申請(qǐng)核準(zhǔn)，進(jìn)行非重大股權(quán)投資應(yīng)當(dāng)在簽署投資協(xié)議后5個(gè)工作日內(nèi)向中國(guó)保監(jiān)會(huì)報(bào)告 ；

5、財(cái)務(wù)核算不同。依據(jù)前者，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)在財(cái)務(wù)核算上是以不動(dòng)產(chǎn)計(jì)算的事項(xiàng)；而依據(jù)后者，在財(cái)務(wù)核算上是以股權(quán)計(jì)算的事項(xiàng)。

雖然《險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)辦法》、《險(xiǎn)資投資股權(quán)辦法》對(duì)于保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的方式進(jìn)行了較為明確的規(guī)定，但是其未與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行銜接。如上所述，與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)相對(duì)應(yīng)，養(yǎng)老地產(chǎn)可分為營(yíng)利性、非營(yíng)利性兩類。筆者認(rèn)為，由于保險(xiǎn)公司、保險(xiǎn)公司設(shè)立的項(xiàng)目公司、養(yǎng)老企業(yè)均屬于營(yíng)利性機(jī)構(gòu)，因此，保險(xiǎn)公司根據(jù)《險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)辦法》或《險(xiǎn)資投資股權(quán)辦法》以物權(quán)或股權(quán)方式投資的養(yǎng)老地產(chǎn)均為營(yíng)利性。

四、保險(xiǎn)公司運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)的模式

目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)的案例甚少，養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式問題困擾著進(jìn)軍這一領(lǐng)域的投資者。筆者將通過分析美國(guó)最為典型的養(yǎng)老地產(chǎn)CCRCs所采取的運(yùn)營(yíng)模式，為保險(xiǎn)公司在我國(guó)現(xiàn)有的法律環(huán)境下運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式提供建議。

(一)美國(guó)CCRCs的運(yùn)營(yíng)模式：CCRCs與入住的老年人簽署的入住協(xié)議集中反映了CCRCs的運(yùn)營(yíng)模式，筆者將通過CCRCs入住協(xié)議解析其運(yùn)營(yíng)模式。為了滿足不同老年人的需求，CCRCs通常提供多種入住協(xié)議，主要包括以下三種類型 ：

1、入住費(fèi)型協(xié)議（Entrance-fee contracts）

1)類型：CCRCs通常會(huì)根據(jù)老年人的身體、經(jīng)濟(jì)、信用記錄等狀況，建議老年人選擇不同類型的入住費(fèi)協(xié)議。入住費(fèi)型協(xié)議可以細(xì)分為以下三類：

全面型入住費(fèi)協(xié)議（Extensive contracts）。老年人在入住時(shí)繳納一筆入住費(fèi)，并每月支付月費(fèi)，CCRCs向老年人提供住所、全面的照護(hù)服務(wù)及各種設(shè)施。在這種協(xié)議下，老年人支付的入住費(fèi)較下述兩類協(xié)議高，但可以根據(jù)健康狀況的變化隨時(shí)從獨(dú)立生活單元移入輔助生活或醫(yī)療照護(hù)單元，而無需另行支付或少量支付額外費(fèi)用，即CCRCs將承擔(dān)老年人長(zhǎng)期照護(hù)的大部分經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

修正型入住費(fèi)協(xié)議（Modified contracts）。老年人繳納的入住費(fèi)及月費(fèi)低于前一種協(xié)議，CCRCs向老年人提供住所、協(xié)議約定的一定服務(wù)及設(shè)施。在這種協(xié)議下，CCRCs需按照協(xié)議約定向老年人提供一定天數(shù)的輔助生活或醫(yī)療照護(hù)服務(wù)，且不收取額外費(fèi)用和/或就老年人需支付的輔助生活或醫(yī)療照護(hù)服務(wù)費(fèi)提供折扣，若超出協(xié)議約定的期間，則老年人需按市價(jià)支付相關(guān)服務(wù)費(fèi)。

服務(wù)費(fèi)型入住費(fèi)協(xié)議（Fee-for service contracts）。老年人繳納的入住費(fèi)及月費(fèi)低于前兩種協(xié)議，老年人需要輔助生活或醫(yī)療照護(hù)服務(wù)時(shí)需按照市價(jià)支付服務(wù)費(fèi)。但相對(duì)于非CCRCs住戶，CCRCs的住戶在獲取輔助生活或醫(yī)療照護(hù)服務(wù)資源時(shí)享有優(yōu)先權(quán)。

2)入住費(fèi)運(yùn)營(yíng)模式：據(jù)估計(jì)，美國(guó)65%至75%的CCRCs均提供入住費(fèi)型協(xié)議，可見入住費(fèi)運(yùn)營(yíng)模式是最為流行的CCRCs運(yùn)營(yíng)模式。CCRCs根據(jù)老年人的年齡、身體、經(jīng)濟(jì)、信用記錄等狀況與其協(xié)商確定入住費(fèi)及月費(fèi)的金額，并在合同中予以約定。老年人通常將其原有房產(chǎn)出售或者將其他財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)以繳納入住費(fèi)。

入住費(fèi)運(yùn)營(yíng)模式屬于持有性經(jīng)營(yíng)，入住費(fèi)既不同于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的費(fèi)用，亦不同于房屋租金，其在性質(zhì)上類似于保險(xiǎn)金，其保障老年人在CCRCs獲得居住權(quán)及在需要時(shí)獲得輔助生活或醫(yī)療照護(hù)，但住戶并不獲得其居所的所有權(quán)。而CCRCs被視為微型的保險(xiǎn)公司，受到美國(guó)保險(xiǎn)部門的監(jiān)管。

CCRCs將住戶繳納的入住費(fèi)用于自身發(fā)展、設(shè)備更新維修、支付老住戶產(chǎn)生的醫(yī)療費(fèi)用等。如果協(xié)議終止或者住戶去世，絕大多數(shù)的CCRCs將向住戶或住戶的遺產(chǎn)返還入住時(shí)繳納的入住費(fèi)，返還的比例按照雙方簽署的協(xié)議從50%至100%不等。

2.租賃型協(xié)議（Rental contracts）：不同于入住費(fèi)型協(xié)議，在租賃型協(xié)議項(xiàng)下，老年人無需支付入住費(fèi)，僅需支付額度較低的保證金（通常是第一個(gè)及最后一個(gè)月的租金）及月租。住戶將按照市價(jià)支付照護(hù)費(fèi)用。

3.銷售型協(xié)議（Ownership option）：在該等協(xié)議項(xiàng)下，老年人購(gòu)買CCRCs的住所，取得房屋所有權(quán)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)CCRCs提供銷售型協(xié)議的相當(dāng)少。

(二)我國(guó)保險(xiǎn)公司運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)模式建議：從上述CCRCs的運(yùn)營(yíng)模式來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式可以分為入住費(fèi)型持有模式、租賃型持有模式、銷售型模式。

目前國(guó)內(nèi)運(yùn)作比較成功的養(yǎng)老地產(chǎn)上海親和源養(yǎng)老社區(qū)采取會(huì)員制運(yùn)營(yíng)模式，會(huì)員入住時(shí)需繳納一定金額的會(huì)員費(fèi)，并每年支付年費(fèi)。入住會(huì)員可選擇對(duì)于老年公寓有使用權(quán)，這種會(huì)員制與使用權(quán)相結(jié)合的方式類似于CCRCs的入住費(fèi)型運(yùn)營(yíng)模式；入住會(huì)員亦可選擇取得老年公寓的所有權(quán)，這種方式則屬于銷售型模式。北京太陽(yáng)城養(yǎng)老社區(qū)則采取租售結(jié)合的運(yùn)營(yíng)模式。

銷售型模式具有資金回籠快的特點(diǎn)，但是在品牌培養(yǎng)上遜于持有模式，且由于養(yǎng)老社區(qū)通常對(duì)于入住人年齡有一定的要求，故在老年人去世后房屋的繼承、轉(zhuǎn)讓受限。就保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，根據(jù)《險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)辦法》第十三條第二款，“保險(xiǎn)資金??投資養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)??；本款前述投資必須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)??的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開發(fā)和銷售住宅。”這是否意味著保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)無法采取銷售型模式？筆者認(rèn)為，上述規(guī)定所稱的“住宅”應(yīng)為普通商品房，本意在于防止保險(xiǎn)資金涌入樓市而推高普通商品房房?jī)r(jià)，其并不能等同于養(yǎng)老社區(qū)中專門為老年人設(shè)計(jì)的并向特定年齡以上老年人銷售的住宅，建議在后續(xù)的法規(guī)制定中予以明確。

租賃型持有模式對(duì)于住戶而言入住門檻較低，客戶群較為廣泛，但是，對(duì)于投資人而言，客戶流動(dòng)性較大且資金回籠較為緩慢。

入住費(fèi)型持有模式雖然入住門檻較高，針對(duì)的對(duì)象主要為中高收入老年人，但是，老年人入住時(shí)繳納的入住費(fèi)不僅可以在一定程度上降低客戶流動(dòng)性，且可以加速投資人的資金回籠，因此，入住費(fèi)型運(yùn)營(yíng)模式較其他兩種運(yùn)營(yíng)模式更具有優(yōu)勢(shì)。

五、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范之若干法律建議

2008年爆發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)使得美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與信貸市場(chǎng)低迷，這對(duì)于CCRCs維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定產(chǎn)生了較大的影響：一方面，由于房?jī)r(jià)下跌，老年人延緩出售其原有房產(chǎn)或其他財(cái)產(chǎn)而移居CCRCs，CCRCs的占有率下降，新住戶繳納的入住費(fèi)減少，而入住費(fèi)是CCRCs主要的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用及利潤(rùn)的來源；另一方面，CCRCs通過信貸市場(chǎng)融資更為困難，不利于CCRCs建設(shè)新項(xiàng)目或并購(gòu)。但是，總體而言，CCRCs對(duì)于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的耐受力較強(qiáng)，由于CCRCs向老年人提供的生活方式具有很強(qiáng)的吸引力，其占有率仍然高于老年人輔助生活社區(qū)、老年人護(hù)理院及租賃型獨(dú)立生活設(shè)施，且不履行債務(wù)或申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)的CCRCs僅占很低的比例。

由于養(yǎng)老地產(chǎn)具有一定的保險(xiǎn)功能和公益性質(zhì)，為了維護(hù)住戶的權(quán)利，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)制是政府應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。美國(guó)絕大部分州均出臺(tái)了法規(guī)規(guī)制CCRCs的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，措施主要包括投資養(yǎng)老地產(chǎn)許可制度、向住戶披露信息義務(wù)、建立準(zhǔn)備金及提取一定比例入住費(fèi)存入第三方賬戶等財(cái)會(huì)責(zé)任、示范合同條款、住戶權(quán)利保護(hù)等。這些制度對(duì)于我國(guó)立法者就養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制出臺(tái)法律法規(guī)具有借鑒意義。

雖然我國(guó)尚未出臺(tái)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制法律法規(guī)，但是市場(chǎng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，而如何提高抗風(fēng)險(xiǎn)的能力是每個(gè)投資者都需要思考的問題。美國(guó)的CCRCs發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范體制較為成熟，筆者將結(jié)合美國(guó)CCRCs運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范體制，為我國(guó)保險(xiǎn)公司投資的養(yǎng)老地產(chǎn)控制運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)提供若干法律建議：

1、如上所述，筆者認(rèn)為，CCRCs普遍采用的入住費(fèi)型運(yùn)營(yíng)模式較有優(yōu)勢(shì)，這種模式下住戶繳納的入住費(fèi)、月費(fèi)對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的良性運(yùn)營(yíng)至關(guān)重要。保險(xiǎn)公司投資的養(yǎng)老地產(chǎn)需全面考量占有率、死亡率、發(fā)病率及醫(yī)療照護(hù)費(fèi)用等因素，通過精算評(píng)估養(yǎng)老社區(qū)的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)狀況和持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力，以確定合理的入住費(fèi)、月費(fèi)。為了避免風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后產(chǎn)生糾紛，雙方簽訂的合同應(yīng)明確約定合理的入住費(fèi)返還時(shí)間，以及在特殊情況下調(diào)整月費(fèi)的可能性。

2、美國(guó)多數(shù)州的規(guī)定均要求CCRCs建立準(zhǔn)備金制度，以保證其提供服務(wù)的能力。例如：賓夕法尼亞州即規(guī)定CCRCs的準(zhǔn)備金不得低于未來12個(gè)月內(nèi)到期的抵押貸款本息或者10%的年度運(yùn)營(yíng)資金。雖然我國(guó)對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)建立準(zhǔn)備金制度尚無任何規(guī)定，但是，為了增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，維持養(yǎng)老地產(chǎn)的良性運(yùn)營(yíng)，筆者建議，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)宜建立準(zhǔn)備金制度，準(zhǔn)備金額度可根據(jù)一定期限內(nèi)的運(yùn)營(yíng)成本確定。

3、由于住戶在CCRCs的居住時(shí)間較長(zhǎng)，有可能出現(xiàn)無力支付月費(fèi)、醫(yī)療照護(hù)費(fèi)等費(fèi)用的情況，很多CCRCs為符合經(jīng)濟(jì)救助的住戶提供資助或者慈善照護(hù)。保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)可建立住戶無力支付費(fèi)用的慈善救助機(jī)制，從收入中提取一部分慈善救助基金，這有利于樹立良好的品牌形象。當(dāng)然，保險(xiǎn)公司投資的養(yǎng)老地產(chǎn)在住戶入住前需全面審查及預(yù)測(cè)住戶的經(jīng)濟(jì)狀況，通過與住戶簽訂的協(xié)議或者公開的制度明確約定向住戶提供慈善救助的條件及范圍，并爭(zhēng)取政府提供的補(bǔ)貼，以避免過重的慈善救助給養(yǎng)老地產(chǎn)的正常運(yùn)營(yíng)帶來負(fù)面影響。

第二篇：保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)

保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)

中國(guó)的城鎮(zhèn)化浪潮已成為一股不可阻擋的歷史洪流。對(duì)于保險(xiǎn)業(yè)，特別是保險(xiǎn)資金運(yùn)用而言，城鎮(zhèn)化大潮中充滿了各種需求和眾多機(jī)會(huì)，抓住機(jī)遇，乘勢(shì)而上，是擺在保險(xiǎn)資金當(dāng)家人面前的一道大題目。

中國(guó)人保資產(chǎn)管理股份有限公司總裁周立群向記者表示：“城鎮(zhèn)化會(huì)對(duì)整個(gè)保險(xiǎn)業(yè)帶來積極影響，我們可以通過保險(xiǎn)資金的運(yùn)用，為城鎮(zhèn)公共產(chǎn)品的建設(shè)提供長(zhǎng)期性的融資支持。”

行業(yè)人士普遍認(rèn)為，城鎮(zhèn)化為保險(xiǎn)業(yè)帶來了諸多發(fā)展機(jī)遇，除了有效提高居民對(duì)保險(xiǎn)保障的需求水平、拉動(dòng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)之外，通過投資于城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目，保險(xiǎn)資金投資收益率持續(xù)低增長(zhǎng)的困境有可能得以改善。特別是金融市場(chǎng)進(jìn)入“大資管”時(shí)代以來，保險(xiǎn)資金正逐步放開手腳，不僅在積極進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)，同時(shí)也紛紛向債權(quán)計(jì)劃、私募股權(quán)、風(fēng)險(xiǎn)投資、礦業(yè)等投資領(lǐng)域進(jìn)軍。

助力城鎮(zhèn)化正是時(shí)機(jī)

其實(shí)從歷史上看，保險(xiǎn)資金與城鎮(zhèn)化的淵源之深恐怕超出很多人的想象。早在1680年，英美第一家保險(xiǎn)企業(yè)誕生之時(shí)，其資金就是全額用于倫敦的城鎮(zhèn)化建設(shè)。可見，保險(xiǎn)資金與城鎮(zhèn)化或房地產(chǎn)業(yè)“門當(dāng)戶對(duì)”不是什么新發(fā)現(xiàn)，300多年前就已經(jīng)出現(xiàn)并被多次運(yùn)用了。

在國(guó)內(nèi)，自從太平資產(chǎn)管理公司推出了醞釀已久的“太平資產(chǎn)-蘇州工業(yè)園區(qū)鎮(zhèn)一體化項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”之后，總部設(shè)在上海的其他幾家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司也都在各地密集調(diào)研，準(zhǔn)備推出與城鎮(zhèn)化建設(shè)相關(guān)的債權(quán)項(xiàng)目。幾乎與此同步，中國(guó)保監(jiān)會(huì)大力推出一系列投資新政，放寬了保險(xiǎn)公司投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)要求，一定程度上順應(yīng)了城鎮(zhèn)化建設(shè)過程對(duì)保險(xiǎn)資金的需求。西南證券（600369）保險(xiǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，保險(xiǎn)資金在2012年累計(jì)發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃規(guī)模持續(xù)增加，僅基礎(chǔ)設(shè)施和不動(dòng)產(chǎn)兩項(xiàng)，就能為城鎮(zhèn)化建設(shè)提供約1.2萬億元的資金。

太平資產(chǎn)的有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，按照保監(jiān)會(huì)規(guī)定，在保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)起的基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃中，其自身認(rèn)購(gòu)額度不能超過該計(jì)劃的50%。因此，“太平資產(chǎn)-蘇州工業(yè)園區(qū)鎮(zhèn)一體化項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”除自身認(rèn)購(gòu)?fù)猓袠I(yè)內(nèi)外的一些金融機(jī)構(gòu)也都參與進(jìn)來，目前已超額認(rèn)購(gòu)。

據(jù)介紹，太平資產(chǎn)這一債權(quán)計(jì)劃規(guī)模為11億元，通過債權(quán)形式融資給蘇州工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司，用于投資蘇州工業(yè)園金雞湖景區(qū)城鄉(xiāng)接合部區(qū)域的道路維修管理、管線鋪設(shè)、河流清淤等市政工程項(xiàng)目建設(shè)，同時(shí)采用銀行借款的擔(dān)保方式預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，以蘇州工業(yè)園區(qū)政府財(cái)政收入作為還款來源。

數(shù)據(jù)顯示，歐、美、日、韓等國(guó)家的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)達(dá)到80%-90%，而中國(guó)的城鎮(zhèn)化率只有51%。新型城鎮(zhèn)化的目標(biāo)是節(jié)能、綠色環(huán)保、低碳，其中可發(fā)展的空間還非常大。此外，中國(guó)城鎮(zhèn)化區(qū)域差別大，東部城鎮(zhèn)化率60%，中西部連50%都不到，機(jī)構(gòu)的投資空間也很大。

有關(guān)金融機(jī)構(gòu)專家認(rèn)為，太平資產(chǎn)的債權(quán)項(xiàng)目以蘇州工業(yè)園區(qū)的財(cái)政收入作為還款來源，收益率有望達(dá)到6%-7%。除了債權(quán)計(jì)劃，保險(xiǎn)資金也同樣熱衷于通過專門的信托計(jì)劃投資到地方市政工程項(xiàng)目建設(shè)中，這些投資的收益率可能達(dá)到8%-9%。

采訪中，多家保險(xiǎn)公司的高管向記者明確表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)提出要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，國(guó)家政策明確，從而推動(dòng)保險(xiǎn)資金在投資方向上傾向于城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目。一方面，保險(xiǎn)資金在瞄準(zhǔn)城鎮(zhèn)化中的投資商機(jī)和市場(chǎng)空間；另一方面，項(xiàng)目的地方政府背景、地方政府的投資環(huán)境也成為保險(xiǎn)資金最終決定投資的關(guān)鍵指標(biāo)。

投資養(yǎng)老地產(chǎn)

在談到保險(xiǎn)資金為城鎮(zhèn)公共產(chǎn)品的建設(shè)提供長(zhǎng)期融資支持的時(shí)候，周立群特別提出，在城鎮(zhèn)化過程中的老齡化方面，保險(xiǎn)資金也能夠提供很大的支持。這一點(diǎn)與泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升不謀而合，保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)絕不在少數(shù)。

近期，“泰康之家·燕園”養(yǎng)老生活體驗(yàn)館揭幕。記者了解到，這是由保險(xiǎn)企業(yè)投資管理的第一家養(yǎng)老社區(qū)，以此為序幕，泰康之家將建成國(guó)內(nèi)第一個(gè)大規(guī)模、國(guó)際一流標(biāo)準(zhǔn)的持續(xù)關(guān)愛養(yǎng)老社區(qū)。

陳東升告訴記者：“保監(jiān)會(huì)對(duì)保險(xiǎn)資金進(jìn)行投資有比例要求，我們這樣的項(xiàng)目大致在10%左右。經(jīng)過調(diào)研，我們計(jì)劃將這個(gè)投資額用來投資養(yǎng)老社區(qū)，目前泰康的總資產(chǎn)大約是5000億元，以后還會(huì)增長(zhǎng)，所以700億元的投資額一定是符合監(jiān)管要求的，也一定是在償付能力范圍之內(nèi)的。”

陳東升以“泰康之家·燕園”養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目為例算了一筆賬：“從拿地到房子蓋起來，需要5年的時(shí)間，這個(gè)階段投資的30億-50億元無法產(chǎn)生收益。然后下一步是客戶入住，當(dāng)入住率達(dá)到70%左右的時(shí)候，將實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，這大致需要3年的時(shí)間。當(dāng)入住率達(dá)到95%的時(shí)候，這個(gè)養(yǎng)老社區(qū)的項(xiàng)目才能稱得上成功。但另外還需要算上25年的折舊，這樣前后算下來，一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)的項(xiàng)目需要30年-40年的長(zhǎng)周期才有可能成功，而且這還不包括前期的籌劃。”他補(bǔ)充說：“從泰康誕生養(yǎng)老社區(qū)的創(chuàng)意到現(xiàn)在，已經(jīng)走了7年的時(shí)間。而在泰康養(yǎng)老戰(zhàn)略版圖中，北京是第一步，上海、廣州的布局也已全面啟動(dòng)。未來，我們將在全國(guó)各個(gè)地方建起來10到15所養(yǎng)老社區(qū)，形成超過5萬戶的連鎖網(wǎng)絡(luò)。”

值得注意的是，目前保險(xiǎn)公司開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)主要選擇“持有”作為其經(jīng)營(yíng)模式，即在養(yǎng)老社區(qū)建成后，其住宅不予出售，僅用于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。在“泰康之家·燕園”，陳東升告訴記者，泰康看好險(xiǎn)資投資城鎮(zhèn)化，愿意長(zhǎng)期持有養(yǎng)老地產(chǎn)，即“只出租不出售”。

而保險(xiǎn)公司的利潤(rùn)主要來自于社區(qū)的入住費(fèi)與配套的物業(yè)管理服務(wù)，例如，醫(yī)療、娛樂和護(hù)理服務(wù)等一系列費(fèi)用。這種“持有”的經(jīng)營(yíng)模式可以有效地將壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拉長(zhǎng)，并且能很好地與醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)等產(chǎn)品連接起來。

“為什么一定要賣出去？我覺得沒有必要，我看好這個(gè)項(xiàng)目出租的穩(wěn)定收益，那么就長(zhǎng)期持有它。”陳東升相信，養(yǎng)老社區(qū)穩(wěn)定的出租率能夠帶來相對(duì)穩(wěn)定的回報(bào)率，可以滿足保險(xiǎn)資金安全性、長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性、流動(dòng)性的需求。

除泰康之外，中國(guó)太平先后與廣西、山東、成都和青島等地方政府簽約，內(nèi)容均提到養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。中國(guó)人壽（601628）與中冶置業(yè)合作，在河北廊坊開發(fā)首個(gè)養(yǎng)老養(yǎng)生基地——國(guó)壽（廊坊）生態(tài)健康城，總投資約100億元；中國(guó)平安（601318）啟動(dòng)了投資170億元的“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”，同時(shí)還計(jì)劃在長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、中西部、海南島開發(fā)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)；合眾人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域投資80億元打造“合眾健康社區(qū)”后，又在地產(chǎn)領(lǐng)域投下223.7億元，其中大部分為養(yǎng)老地產(chǎn)。

投資收益有望提升

城鎮(zhèn)化過程中，投資必然大幅上升。在采訪中，人保資產(chǎn)董事長(zhǎng)吳焰向記者表示，隨著我國(guó)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快推進(jìn)，一些制約城鎮(zhèn)化發(fā)展的深層次問題越來越多地顯現(xiàn)出來，比如，城鎮(zhèn)化的綜合承載能力不足、城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)差距拉大、社保體系碎片化以及公共服務(wù)的城鄉(xiāng)差異問題等。解決這些問題不僅需要政府的行政手段，還需要通過機(jī)制和制度創(chuàng)新，作為長(zhǎng)周期運(yùn)作的保險(xiǎn)資金，正好是高效的市場(chǎng)化輔助機(jī)制之一，可彌補(bǔ)城鎮(zhèn)化過程中的資金缺口。

去年，保監(jiān)會(huì)發(fā)布多項(xiàng)投資新政，按照投資新政的規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資非自用性不動(dòng)產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品，賬面余額不高于公司上季末總資產(chǎn)的20%；投資同一基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃或不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃的賬面余額，不高于發(fā)行規(guī)模的50%，投資其他不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于發(fā)行規(guī)模的20%，保險(xiǎn)集團(tuán)（控股）公司及其保險(xiǎn)子公司投資同一基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃或不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，合計(jì)不高于發(fā)行規(guī)模的60%。

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，城鎮(zhèn)化同時(shí)還為保險(xiǎn)資金提供了穩(wěn)定的配置標(biāo)的。在美國(guó)城市化建設(shè)加速的過程中，其債券市場(chǎng)得以迅猛發(fā)展，保險(xiǎn)資產(chǎn)配置也從之前的以國(guó)債為主逐步轉(zhuǎn)為以企業(yè)債券為主。并且，隨著城鎮(zhèn)化不斷向縱深推進(jìn)，集體土地流轉(zhuǎn)或征用后，不動(dòng)產(chǎn)等更多要素資源的增值，將有利于提升保險(xiǎn)資金投資收益。

在中國(guó)，中資保險(xiǎn)公司基本都是通過投資基礎(chǔ)設(shè)施債券參與城鎮(zhèn)化，隨后保險(xiǎn)資金逐步進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施投資領(lǐng)域。2007年，中國(guó)平安牽頭保險(xiǎn)團(tuán)隊(duì)以股權(quán)投資計(jì)劃的方式投資京滬高速鐵路項(xiàng)目。2011年，中國(guó)太保（601601）等7家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司以債權(quán)投資方式參與北京“藍(lán)德計(jì)劃”保障房項(xiàng)目。

統(tǒng)計(jì)顯示，2012年保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額6.85萬億元，其中在23個(gè)省市投資基礎(chǔ)設(shè)施3240億元。投資新政下發(fā)后，越來越多的保險(xiǎn)資金開始更多地關(guān)注城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目投資。華創(chuàng)證券研究報(bào)告顯示，隨著投資新政改革開啟以及國(guó)家多項(xiàng)基礎(chǔ)投資加碼，保險(xiǎn)資金新增債權(quán)投資計(jì)劃資金約500億元，廣泛涵蓋公路、鐵路、核電、風(fēng)電、火電、水電、水利、煤炭等重大民生行業(yè)。

正如全國(guó)政協(xié)委員、原中國(guó)人壽總裁楊超在今年兩會(huì)提案中所言，建議國(guó)家發(fā)改委會(huì)同有關(guān)方面出臺(tái)相應(yīng)政策，大力支持有實(shí)力的商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)投資城鎮(zhèn)化重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，允許保險(xiǎn)企業(yè)根據(jù)保險(xiǎn)資金特點(diǎn)，創(chuàng)新股權(quán)投資產(chǎn)品，發(fā)展夾層基金和FOFs（基金的基金）等，這樣一方面可以緩解城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金缺口；另一方面，也可以提升保險(xiǎn)資金投資收益率水平。

熱潮下的冷思考

值得注意的是，在城鎮(zhèn)化炙手可熱、保險(xiǎn)資金懷著高度熱情積極參與其中之際，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院副教授徐高林發(fā)出了冷靜的聲音。

徐高林向記者分析，應(yīng)該對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資泡沫有所警惕。他說：“我們對(duì)中國(guó)的未來充滿信心，但是房地產(chǎn)的估值和股票一樣很容易透支未來。房地產(chǎn)市場(chǎng)中確實(shí)有無數(shù)的造富神話，但投機(jī)性的暴富不是保險(xiǎn)公司的追求。土地是稀缺資源，終將升值，這固然沒錯(cuò)，但房地產(chǎn)熊市持續(xù)20年以上也不罕見。今天或者若干年后重新泛起的房地產(chǎn)泡沫是否就比當(dāng)年低，或者保險(xiǎn)投資者追漲殺跌的本領(lǐng)就高強(qiáng)到可以戰(zhàn)勝市場(chǎng)，這些都是不可預(yù)知的！”

從國(guó)外的情況看，保險(xiǎn)資金投在不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的結(jié)果并不是很令人滿意。在英美等國(guó)的歷史上，開始，各國(guó)政府擔(dān)心包括保險(xiǎn)公司在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)控制房地產(chǎn)業(yè)，因而限制各種機(jī)構(gòu)持有房地產(chǎn)的比例；后來，保險(xiǎn)資金在房地產(chǎn)行業(yè)的投資虧損和管理亂象，又使得保險(xiǎn)監(jiān)管者和保險(xiǎn)公司自身產(chǎn)生恐懼。總之，直到今天，美國(guó)很多州的法律都對(duì)保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)規(guī)定了諸多限制，而且保險(xiǎn)公司的平均投資比例大大低于法定上限。在美國(guó)建國(guó)之

初，投機(jī)者對(duì)首都華盛頓周邊土地的估值到200多年后的今天也沒有達(dá)到；日本的房地產(chǎn)泡沫同樣應(yīng)引起我們的警惕。在我國(guó)，1993年前后，保險(xiǎn)資金在房地產(chǎn)投資上也出現(xiàn)過令人記憶深刻的教訓(xùn)。

徐高林指出，城鎮(zhèn)化投資過程中所涉及的交易復(fù)雜性“需要我們有足夠的心理準(zhǔn)備和技術(shù)防范措施”。不動(dòng)產(chǎn)作為一種非標(biāo)準(zhǔn)化的交易工具，交易條款設(shè)計(jì)和執(zhí)行本身都充滿了操作風(fēng)險(xiǎn)。除了警惕交易對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)外，公司內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)也是不容忽視。保險(xiǎn)業(yè)在股票交易中已經(jīng)出現(xiàn)了一些違規(guī)行為，透明度更低的城鎮(zhèn)化投資更需要引以為戒。

楊超同樣直言提醒：“城鎮(zhèn)化建設(shè)的投資規(guī)模和工期長(zhǎng)度遠(yuǎn)在這兩年投資保障房之上，但吸引保險(xiǎn)資金參與城鎮(zhèn)化建設(shè)一定要吸取保障房投資經(jīng)驗(yàn)，頂層設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)更加周詳。”楊超表示：“保險(xiǎn)資金參與保障房建設(shè)的效果并不理想，這兩年參與保障房投資的項(xiàng)目屈指可數(shù)，其原因一是在于我們參與惠民工程的投資指引細(xì)則遲遲未出；二是因?yàn)橛Ｊ讲磺逦⑼顿Y回報(bào)不可控。”

楊超認(rèn)為，惠民工程通常有政府擔(dān)保，地價(jià)有優(yōu)惠政策，是非常好的投資項(xiàng)目。即便是薄利，保險(xiǎn)資金也愿意進(jìn)入，但問題是現(xiàn)在沒有完備的規(guī)劃，看不到長(zhǎng)期的盈利點(diǎn)。監(jiān)管層在關(guān)于城鎮(zhèn)化的頂層設(shè)計(jì)中，應(yīng)該把總體規(guī)劃、實(shí)施步驟、退出機(jī)制等問題都考慮到，對(duì)保險(xiǎn)等社會(huì)資金進(jìn)入形成一套清晰完備的方案，這樣才能順利引導(dǎo)和調(diào)配社會(huì)資源。

以保障房建設(shè)為例，在其財(cái)政前期投入后，后續(xù)的醫(yī)療、教育、物業(yè)等配套設(shè)施投入也相繼帶來新的財(cái)政壓力和投資風(fēng)險(xiǎn)，都需要決策部門通過頂層設(shè)計(jì)來提早規(guī)劃、合理規(guī)避。

另外，此前保險(xiǎn)公司參與保障房投資，多以債權(quán)計(jì)劃為主，其募集成本較高且投資收益不明確，若將其換成股權(quán)投資方式，地方政府將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資方，長(zhǎng)遠(yuǎn)投資的回報(bào)是可預(yù)見的。您是否還在被保險(xiǎn)理解難、信任難、理賠難的“三難”問題所困擾，放心保平臺(tái)，打通線上線下溝通環(huán)節(jié)，有效解決“三難”，開辟保險(xiǎn)購(gòu)買新模式。

第三篇：旅游地產(chǎn)的4種運(yùn)營(yíng)模式分析

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目所涉足的產(chǎn)品的多樣性，業(yè)態(tài)的復(fù)雜化，經(jīng)營(yíng)的專業(yè)度已超乎想象。旅游地產(chǎn)發(fā)展商正面臨一個(gè)專業(yè)化的時(shí)代，投資開發(fā)的行為向?qū)I(yè)化、集約化和國(guó)際化方向發(fā)展。為了區(qū)分不同類型項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式的異同，我們按照項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)屬性、經(jīng)營(yíng)要求、收益情況等指標(biāo)，把旅游地產(chǎn)界定為旅游資源型地產(chǎn)、商務(wù)度假地產(chǎn)、休閑度假地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)四大基本形態(tài)。山合水易為您解讀基于旅游地產(chǎn)四種基本形態(tài)不同屬性探尋市場(chǎng)上成功的運(yùn)營(yíng)模式。

1、旅游資源型地產(chǎn)：開發(fā)持有模式

旅游地產(chǎn)：“核心是旅游，地產(chǎn)僅是配套”，旅游景點(diǎn)地產(chǎn)是旅游的核心，旅游景區(qū)地產(chǎn)是項(xiàng)目附加值提升的關(guān)鍵，項(xiàng)目未來盈利多寡完全取決于地產(chǎn)項(xiàng)目附加值提升的空間大小。目前市場(chǎng)有些短視開發(fā)商無視旅游地產(chǎn)的旅游特點(diǎn)，片面追求經(jīng)濟(jì)效益，紛紛在旅游尚未成氣候前，盲目開建產(chǎn)權(quán)式酒店或別墅物業(yè)。基于旅游景區(qū)地產(chǎn)占據(jù)項(xiàng)目核心資源、前期投資大、附加值高、長(zhǎng)期收益等戰(zhàn)略地位，故采取開發(fā)持有運(yùn)營(yíng)模式。開發(fā)持有運(yùn)營(yíng)模式，是指項(xiàng)目發(fā)展商長(zhǎng)期持有旅游景區(qū)地產(chǎn)中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，通過穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)保證項(xiàng)目健康發(fā)展，提升項(xiàng)目的地塊客戶群對(duì)項(xiàng)目的項(xiàng)目認(rèn)知度、忠誠(chéng)度、美譽(yù)度。而項(xiàng)目不再完全依賴物業(yè)銷售帶來的現(xiàn)金流，持有型物業(yè)能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來長(zhǎng)久的投資收益。

此模式下，開發(fā)商與旅游資源所有權(quán)者簽訂30年的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作權(quán)，在期限內(nèi)開發(fā)商負(fù)責(zé)地產(chǎn)產(chǎn)品的建設(shè)、景區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。對(duì)于旅游地產(chǎn)的成長(zhǎng)空間及回報(bào)，地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)很明確，即做長(zhǎng)期投資打算。隨著經(jīng)營(yíng)周期的拉長(zhǎng)，除旅游資源獲得可觀的收益外，依托旅游的地產(chǎn)項(xiàng)目也會(huì)提升盈利空間，同時(shí)把旅游地產(chǎn)定

位為5-10年后的營(yíng)利產(chǎn)品。

2、商務(wù)度假地產(chǎn)：開發(fā)持有自營(yíng)&開發(fā)持有他營(yíng)

商務(wù)度假地產(chǎn)屬性與城市商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)相同，均為服務(wù)配套項(xiàng)目，但商務(wù)度假地產(chǎn)又有其發(fā)展的個(gè)性，故在運(yùn)營(yíng)模式是會(huì)有一些差異。相比于城市商業(yè)地產(chǎn)，旅游商務(wù)度假地產(chǎn)更注重對(duì)項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)和商業(yè)主題特色的提升，注重商務(wù)高端品質(zhì)的提高。同時(shí)商務(wù)度假地產(chǎn)在商業(yè)環(huán)境的培育、服務(wù)定位檔次跨度、服務(wù)業(yè)態(tài)的復(fù)雜性和子項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的技術(shù)性都提出了較高的難度。

商務(wù)度假地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)模式的選擇是，保證物業(yè)持有達(dá)到一定的比例，能對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)、業(yè)種調(diào)整升級(jí)握有主動(dòng)權(quán)，保證項(xiàng)目的品質(zhì)。在產(chǎn)權(quán)保證的基礎(chǔ)上可分賣分租，自營(yíng)與商家連營(yíng)等靈活多變的經(jīng)營(yíng)策略。實(shí)際運(yùn)作過程中，租金杠桿起到非常重要的作用，通過租金的變動(dòng)和優(yōu)惠政策來培育商業(yè)環(huán)境、吸引特色商戶、調(diào)整項(xiàng)目業(yè)態(tài)、營(yíng)造項(xiàng)目主體特色。

3、休閑度假地產(chǎn)：開發(fā)銷售度假權(quán)益模式

休閑度假地產(chǎn)，以度假為核心融合地產(chǎn)和旅游綜合性項(xiàng)目，為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型建筑物及關(guān)聯(lián)空間，主要表現(xiàn)形式主要有旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時(shí)度假的時(shí)權(quán)酒店。

國(guó)內(nèi)最早的旅游度假地產(chǎn)出現(xiàn)在海南，當(dāng)時(shí)因?yàn)橐恍┰诜康禺a(chǎn)泡沫中被套牢，而導(dǎo)入產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓成為概念，由于導(dǎo)入純概念項(xiàng)目，在運(yùn)營(yíng)實(shí)施上缺乏具體措施，故承諾的回報(bào)收益的項(xiàng)目很少，使得開發(fā)商和投資者之間糾紛

不斷。隨著中國(guó)度假地產(chǎn)交流平臺(tái)及代理服務(wù)機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)，已經(jīng)有國(guó)外度假交換服務(wù)商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，出現(xiàn)了開發(fā)銷售度假權(quán)益模式。

此模式下開發(fā)商根據(jù)先期通過對(duì)項(xiàng)目整體的商業(yè)計(jì)劃，完成項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，分割產(chǎn)權(quán)或權(quán)益，進(jìn)行銷售回籠項(xiàng)目建設(shè)投資，通過第三方交換系統(tǒng)交換平臺(tái)，為客戶提供靈活的物業(yè)與時(shí)間組合。基于交換系統(tǒng)，度假時(shí)段可以以每晚為單位進(jìn)行，任何時(shí)間，住多久，去哪里度假以及哪種房型，都可以依據(jù)不同需求靈活選擇，同時(shí)還可以通過全球網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂其他形式的旅游服務(wù)項(xiàng)目，包括飛機(jī)、游艇、酒店住宿和汽車租賃。此模式下項(xiàng)目投資回報(bào)可達(dá)到25%。同時(shí)發(fā)展商可通過功能配套服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)獲取長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益。因此總體而言，度假權(quán)益模式可以為物業(yè)帶來較大的盈利空間。

4、旅游住宅地產(chǎn)：開發(fā)銷售產(chǎn)權(quán)模式

區(qū)域旅游項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域商氣提升及基礎(chǔ)配套的完善，必將帶動(dòng)人口的大量導(dǎo)入，借助旅游的環(huán)境、生態(tài)、配套服務(wù)等方面優(yōu)勢(shì)，定居、養(yǎng)老等居住需求產(chǎn)生，第一居所購(gòu)房消費(fèi)需求市場(chǎng)特征明顯，旅游住宅地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)。旅游住宅地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)與城市居住地產(chǎn)開發(fā)模式別無差異。通過簡(jiǎn)單開發(fā)銷售產(chǎn)權(quán)模式完成項(xiàng)目收益，只需在項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)摸清目標(biāo)客群消費(fèi)喜好及旅游地特殊區(qū)位屬性即可。產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目配套是此類項(xiàng)目的關(guān)鍵。

第四篇：國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)六大運(yùn)營(yíng)模式及代表企業(yè)

國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)六大運(yùn)營(yíng)模式及代表企業(yè)

核心提示：目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)主要有六大經(jīng)營(yíng)模式，分別是本地出售型社區(qū)模式、異地出售型社區(qū)模式、租售組合型綜合社區(qū)模式、養(yǎng)老房產(chǎn)金融組合型社區(qū)模式、會(huì)籍制社區(qū)模式、床位出租型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式。

根據(jù)養(yǎng)老方式和盈利方式兩個(gè)維度，我們將國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式歸納為以下六大主要經(jīng)營(yíng)模式。

模式一：本地出售型社區(qū)模式

該種模式以老年住宅為整個(gè)項(xiàng)目主題和亮點(diǎn)，以面向市場(chǎng)出售的住宅產(chǎn)品為主，注重社區(qū)環(huán)境的打造和養(yǎng)老配套設(shè)置的完善。這種模式的盈利絕大部分甚至全部來源于住宅出售，有極少部分來源于配套產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)。而隨著養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，本地出售型社區(qū)模式的養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益水平也在不斷接近房地產(chǎn)平均投資收益水平。

相對(duì)于其他模式而言，本地出售型社區(qū)模式的養(yǎng)老地產(chǎn)資金回籠快速，能夠有效提高資金周轉(zhuǎn)率，從而實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)。但不可避免的，這種模式也存在一點(diǎn)缺點(diǎn)，如進(jìn)行這種模式的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，必須獲得土地使用權(quán)，因而享受政府土地優(yōu)惠政策的可能性很小，同時(shí)不能得到養(yǎng)老地產(chǎn)升值的部分和通過養(yǎng)老地產(chǎn)及配套設(shè)施運(yùn)營(yíng)獲得的長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。

要成功打造這種模式的養(yǎng)老地產(chǎn)，復(fù)合的產(chǎn)品形式、完善的養(yǎng)老配套和

優(yōu)美的景觀環(huán)境必不可少。在復(fù)合產(chǎn)品形式方面，通常要打造滿足養(yǎng)老及準(zhǔn)養(yǎng)老一族、準(zhǔn)養(yǎng)老子女等不同客群的產(chǎn)品，甚至是滿足不同收入階層的不同定位、不同檔次的產(chǎn)品，從普通的多層住宅產(chǎn)品到高端的獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、四合院等。

（代表企業(yè)：北京東方太陽(yáng)城）

模式二：異地出售型社區(qū)模式

該種模式是養(yǎng)老養(yǎng)生與度假旅游的完美嫁接，是異地養(yǎng)老方式催生出的一種養(yǎng)老住宅產(chǎn)品，一般位于環(huán)境和自然資源優(yōu)良的旅游勝地，利用自然資源，與養(yǎng)老住宅和設(shè)施進(jìn)行融合，以住宅產(chǎn)品出售盈利。由于其特有的資源環(huán)境條件，這種模式難以普遍模仿復(fù)制。

這種模式形成原因是利用移入地和移出地不同地域的房?jī)r(jià)、生活成本的巨大差異和氣候、環(huán)境自然養(yǎng)老資源的巨大差異，從而滿足老年人追求高品質(zhì)退休生活的養(yǎng)老需求。

與本地出售型社區(qū)模式相似，這種模式同樣具有資金回籠快、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)點(diǎn)，但同時(shí)又具有其他模式不能比擬的地理優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)。由于地域限制，這種模式在具有自然資源及旅游資源優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)良的城市更容易獲得成功。

（代表城市：三亞、海口、大連、青島等城市）

模式三：租售組合型綜合社區(qū)模式

該種模式通過養(yǎng)老住宅銷售與養(yǎng)老公寓出租及養(yǎng)老配套設(shè)施持有運(yùn)營(yíng)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)土地效益和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展的目的。項(xiàng)目中的養(yǎng)老公寓及配套設(shè)施由開發(fā)商運(yùn)營(yíng)或由專業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。這種模式不僅解決了全部出售對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利的問題，還解決了全持有經(jīng)營(yíng)資金占?jí)捍蟆⑹袌?chǎng)難以消化的問題。

這種模式通常構(gòu)建了“住宅銷售+養(yǎng)老公寓出租+養(yǎng)老配套持有經(jīng)營(yíng)”的綜合性的項(xiàng)目盈利體系。通過住宅銷售獲得一次性投資收益，而通過養(yǎng)老公寓出租和配套持有經(jīng)營(yíng)獲得了長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。而收益的比例則因項(xiàng)目定位中產(chǎn)品配比不同而不同，一般銷售與持有部分比例為8∶2。

租售組合型綜合社區(qū)模式的最大優(yōu)點(diǎn)，不僅是資金回籠較快，收益多元化，關(guān)鍵是在土地方面可采取靈活策略，在用地性質(zhì)上，可以是居住用地、醫(yī)療用地、商業(yè)用地、公建用地等多種用地性質(zhì)搭配的綜合性開發(fā)。相對(duì)而言，其最大的缺點(diǎn)是資金投入較大，總成本投入比單純的住宅開發(fā)高得多，建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)；持有部分后期需要持續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理和投入，投資回收期較長(zhǎng)，通常在15~20年。

（代表企業(yè)：北京太陽(yáng)城）

模式四：養(yǎng)老房產(chǎn)金融組合型社區(qū)模式

該種模式嘗試運(yùn)用各種金融組合手段，促進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品的租售，為企

業(yè)發(fā)展融資，但多數(shù)金融創(chuàng)新手段還處在嘗試階段。目前，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的金融組合型社區(qū)模式的產(chǎn)品主要有以房養(yǎng)老、押金或養(yǎng)老金返還和綁定養(yǎng)老保險(xiǎn)3種。

（代表企業(yè)：泰康之家養(yǎng)老社區(qū)）

模式五：會(huì)籍制社區(qū)模式

該種模式通過打造醫(yī)療保健社區(qū)，全部持有運(yùn)營(yíng)，采取會(huì)員制管理模式，出售長(zhǎng)、短租會(huì)員卡。同時(shí)，對(duì)自理、半自理、非自理客戶區(qū)別對(duì)待，收取不同租金，收費(fèi)水平比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高。通常銷售的會(huì)籍，對(duì)年齡有一定限制，主要針對(duì)對(duì)保健養(yǎng)生格外關(guān)注及身體健康欠佳的老年人。因而，在一定程度上抬高了目標(biāo)客戶入住的門檻。在消費(fèi)理念相對(duì)先進(jìn)和經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)雄厚的城市，這種模式或能贏得市場(chǎng)的部分認(rèn)同，但整體而言較難被大部分老年群體認(rèn)可。

這種模式的盈利以房屋出租收益為主，配套產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)收益為輔。在土地性質(zhì)上，項(xiàng)目用地一般為非居住用地，且土地通過劃撥、協(xié)議等方式取得，價(jià)格較低。而在運(yùn)營(yíng)上，將實(shí)行醫(yī)療看護(hù)服務(wù)的老年公寓實(shí)行會(huì)員制入住，通過會(huì)員費(fèi)+管理費(fèi)獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，同時(shí)依托休閑配套提供養(yǎng)生度假體驗(yàn)。

因而，這種模式的優(yōu)點(diǎn)是能夠通過使用配套用地、行政劃撥用地等靈活的手段獲取土地，用地性質(zhì)也可以是公建用地、醫(yī)療用地等低成本土地，同時(shí)結(jié)合醫(yī)療、養(yǎng)護(hù)等多種服務(wù)來實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收入。而該種模式最大的缺點(diǎn)是全部持有經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致資金占用量大、投資回收期長(zhǎng)。同時(shí)，服務(wù)完善的市場(chǎng)化養(yǎng)老社區(qū)收費(fèi)高昂，從而使得高入住率較難達(dá)到，有一定的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（代表企業(yè)：上海親和源）

模式六：床位出租型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式

該種模式根據(jù)投資主體，有公辦、民辦、公辦民營(yíng)、公助民辦等多種經(jīng)營(yíng)模式，以床位出租為主要盈利模式。

目前而言，公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)較低、補(bǔ)貼多，嚴(yán)重供不應(yīng)求，但體制機(jī)制不活、服務(wù)成本較高、經(jīng)濟(jì)效益較低。民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量較少，缺乏政策扶持，經(jīng)營(yíng)狀況不容樂觀，發(fā)展不平衡，只有少數(shù)高端民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況較好，而中低端民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利性則較差。可謂是，公辦入院難、民辦生存難。

整體而言，因養(yǎng)老機(jī)構(gòu)具有一定的公益性質(zhì)，能夠盈利的非常少。而從目前國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來看，具有以下特點(diǎn)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利相對(duì)較好。

從收入階層來看，定位高收入保障對(duì)象的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比定位中低收入保障對(duì)象的盈利好；從客群定位來看，主要服務(wù)于高齡、生活難以自理者的康復(fù)醫(yī)療項(xiàng)目的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比主要服務(wù)于較年輕健康者的基本生活項(xiàng)目的盈利好；從區(qū)位條件來看，選擇在交通便利、人氣旺盛、公用設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比選擇在邊遠(yuǎn)鄉(xiāng)村、人員稀少、基礎(chǔ)設(shè)施缺乏、嘈雜喧鬧的地方盈利好；從規(guī)模來看，床位較多、面積較大、投資較多、規(guī)模較大的小規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利好。

本文轉(zhuǎn)自：房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟

第五篇：運(yùn)營(yíng)模式分析

運(yùn)營(yíng)模式分析

上品折扣網(wǎng)運(yùn)營(yíng)模式：

上品折扣網(wǎng)是在2009年成功上線的，它是在上品商業(yè)取得一定成績(jī)，得到消費(fèi)大眾的認(rèn)可后，為方便不在北京的消費(fèi)者購(gòu)買而成立的。上品折扣網(wǎng)運(yùn)營(yíng)最大的一個(gè)特點(diǎn)是網(wǎng)絡(luò)與實(shí)體店同步運(yùn)營(yíng)，上品網(wǎng)的所有商品都是上品實(shí)體店的商品。而這種運(yùn)營(yíng)模式成功運(yùn)行歸功于上品商業(yè)成功應(yīng)用PDA單件商品管理的精細(xì)管理模式。

其次上品網(wǎng)運(yùn)營(yíng)模式（也是上品折扣實(shí)店運(yùn)營(yíng)模式）的另一個(gè)特點(diǎn)在于其商品上。與其他折扣店對(duì)過季商品進(jìn)行折扣銷售不同，上品對(duì)當(dāng)季的商品進(jìn)行折扣銷售，而且上品里銷售的商品既能做到“上品”又可以做到“折扣”。可上品商業(yè)是怎樣做到這一點(diǎn)的呢？

入駐上品折扣的都是一些像NIKE、阿迪達(dá)斯、李寧、探路者、匡威這樣的品牌,一般的折扣在5-6折左右，其對(duì)于比較追求品牌的年青人而言比較具有吸引力，因?yàn)榫邆浔葍r(jià)優(yōu)勢(shì),同樣的品牌在百貨店或者專賣店都差不多是原價(jià)銷售。很關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)就在于,品牌商在過季以后要清理庫(kù)存，需要和上品這樣的渠道合作，這是基礎(chǔ)；然后上品是零入場(chǎng)費(fèi)，不收取任何費(fèi)用，只收取最終銷售的返點(diǎn)。

上品折扣與百貨公司在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)上一個(gè)鮮明的特點(diǎn)是百貨公司都是一個(gè)品牌有一個(gè)固定的鋪面，而上品折扣最初與品牌商簽合約都沒有規(guī)定鋪面的大小，而是根據(jù)實(shí)際銷售的情況來進(jìn)行調(diào)整，比如要進(jìn)行一個(gè)主題營(yíng)銷，一夜之間就可以將這個(gè)主題的商品銷售面積擴(kuò)張到很大，而在一般的百貨店受到各個(gè)店鋪劃地為限的限制，并不能進(jìn)行同樣的操作。

另外，在上品折扣沒有名目繁多的進(jìn)廠費(fèi)、過節(jié)費(fèi)、促銷費(fèi)等等，其統(tǒng)一賣場(chǎng)、統(tǒng)一貨架,使供應(yīng)商節(jié)省了裝修費(fèi)，減輕了品牌供應(yīng)商的壓力，另外，在各商場(chǎng)普遍壓后結(jié)款期的大環(huán)境下，上品折扣卻進(jìn)行一月一結(jié)款或兩星期一結(jié)款，使供應(yīng)商的資金周轉(zhuǎn)也大大加快。

上品從品牌供應(yīng)商的利益考慮，對(duì)品牌供應(yīng)商提供的這些優(yōu)惠策略。相對(duì)于其它的百貨商場(chǎng)，品牌供應(yīng)商更愿意將自己的“上品”拿到上品商業(yè)進(jìn)行“折扣”銷售。