第一篇：【杭州】《養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)定位、開發(fā)運營模式解析及養(yǎng)老地產(chǎn)實地考察》(8月30-31日)

【杭州】《養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)定位、開發(fā)運營模式解析及養(yǎng)老地產(chǎn)實地考察》(8月30-31日)

【課程說明】

? 主 辦：中房商學院

? 時 間：2014年8月30-31日 ? 地 點：杭 州

【課程背景】

養(yǎng)老社區(qū)是一個頗具潛力的市場，但其整合或許仍然需要時間。事實上，這種創(chuàng)新型的地產(chǎn)產(chǎn)品，租售方式將比普通住宅更為復雜。“最適宜養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的商業(yè)模式”成為各界關(guān)注的焦點。是開發(fā)養(yǎng)老機構(gòu)，還是在社區(qū)項目中配建養(yǎng)老住宅，抑或是開發(fā)以養(yǎng)老為主題的地產(chǎn)項目?是持有運營，還是銷售?

本次特邀知名養(yǎng)老住區(qū)實戰(zhàn)專家剖析養(yǎng)老住區(qū)各種商業(yè)模式，開發(fā)運營實戰(zhàn)經(jīng)驗，全面提升學員對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的認知及養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)運營實戰(zhàn)能力，為企業(yè)培養(yǎng)高端實戰(zhàn)復合型人才，推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

【學員對象】

1、房地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)董事長，總經(jīng)理，主管投資開發(fā)副總

2、主管養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的負責人，養(yǎng)老地產(chǎn)項目設計、運營部門負責人等

【金牌導師】

陳老師：美國睿智養(yǎng)老集團睿智中國副總裁

碩士研究生畢業(yè)，20年的房地產(chǎn)企業(yè)高管經(jīng)驗，曾任國美地產(chǎn)副總裁。在養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、零售百貨、金融與投資等領(lǐng)域和人力資源管理方面具有扎實的理論功底和豐富的管理經(jīng)驗。是國內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)與運營領(lǐng)域頂級實戰(zhàn)專家，在全國各地多個城市從事養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項目的策劃、開發(fā)與運營實踐。

【課程設置】

第一天：8月30日 實地考察與交流

第一天參觀的路線和場所都事先經(jīng)過設計安排，均有相關(guān)專業(yè)人士和老師帶領(lǐng)并且進行現(xiàn)場展示和講解。

備注：帶隊老師：馮老師：中國希格瑪(集團)有限公司投資發(fā)展部 總經(jīng)理

【時間】9:00-11:30 杭州金色年華項目

【實地考察】 杭州金色年華實地考察與交流

杭州金色年華位于杭州西南轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)境內(nèi)側(cè)，距杭州市18公里，約2個小時參觀杭州金色年華項目，聆聽項目負責人與相關(guān)專業(yè)人士現(xiàn)場講解服務內(nèi)容，中午11:30-12:30品嘗當?shù)靥厣朗场?/p>

項目位于杭州轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)東面是杭州高檔居住區(qū)聚集點--之江度假區(qū)，有得天獨厚山景和江景，北面是高爾夫二期用地，以山為景觀主題、高爾夫為底蘊，使得這一區(qū)域遠眺和近觀景觀都極為美。

占地17萬平方米，山環(huán)水抱，環(huán)境清幽，有這樣一個國內(nèi)首創(chuàng)的非救助型退休老人生活社區(qū)。它吸納了國外先進的經(jīng)營服務模式，設計有居家服務式公寓、護理式公寓、酒店式度假公寓等不同形式的居住建筑;為滿足退休人士“老有所醫(yī)、老有所學、老有所樂”的心理需求配備了醫(yī)療保健中心、老年大學、國際交流中心、餐飲中心、休閑娛樂中心等以老年朋友為服務對象的配套建筑。

【時間】 12:30-15:00

【實地考察】 杭州萬科的隨園嘉樹實地考察與交流

杭州萬科的隨園嘉樹位于杭州萬科良渚文化村，距杭州市16公里，約2個小時參觀杭州金色年華項目，聆聽項目負責人與相關(guān)專業(yè)人士現(xiàn)場講解服務內(nèi)容。

項目位于良渚文化村核心區(qū)，總用地面積約63853㎡，其中包含4500㎡中央“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)。僅為1.0容積率，更疏朗的建筑規(guī)劃，容納更多陽光。35%綠地率，嘉樹廣場、隨園等七大景觀組團環(huán)伺，讓建筑之間生長更多綠色與健康。575戶養(yǎng)生住品，專為長者健康生活而來。

萬科隨園嘉樹是基于對中國當代長者生理、心理特征和行為特點所進行的深入研究，為他們特別定制的養(yǎng)生住品。項目擇址良渚文化村稀缺山水寶地，以專業(yè)的適老型產(chǎn)品、繽紛 的園區(qū)配套、親切的四大服務管理體系及“六心”級服務，同時整合優(yōu)質(zhì)資源與專業(yè)團隊，傾萬科之力悉心打造的最適合養(yǎng)生的長者之家，以此充分實現(xiàn)對長者的人性化關(guān)懷。

【時間】 15:00-17:30

【學員交流】 座談會(學員交流依據(jù)以下三個主題來展開)

1、本次考察杭州兩個項目交流與溝通

2、學員在建項目經(jīng)驗分享

3、馮老師：中國希格瑪(集團)有限公司投資發(fā)展部、總經(jīng)理 進行案例解析--美國退休社區(qū)的案例分析 東方太陽城開發(fā)策劃分享

第二天：8月31日 課程培訓

一、中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀

二、中國養(yǎng)老事業(yè)遇到的瓶頸

三、中國養(yǎng)老事業(yè)的市場需求

四、國際化養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)思路

1、合理的項目選址

2、設計規(guī)劃與發(fā)展策略

3、投資策略

4、成本與費用預算

5、消費者(老年)的財務狀況

6、定價策略

7、展望未來

五、項目規(guī)劃

六、開發(fā)及投資分析

七、商業(yè)模式

八、案例：太申祥和山莊

九、個性化交流

學員可預先提供項目資料，利用互動的時間由授課老師進行深度交流，解決項目遇到的困惑與難題。

【課程說明】

【組織機構(gòu)】：中房商學院

【時間地點】2014年8月30-31日 杭州(具體地點開班前一周統(tǒng)一發(fā)《報到通知》另行通知，詳情請咨詢會務組)

【培訓費用】人民幣3880元/人(含學習費、場地費、資料費、茶歇)，會務組提供酒店代訂服務，如需住宿請在報名回執(zhí)單中說明，會務組統(tǒng)一安排，費用自理。

中房商學院是中國房地產(chǎn)智業(yè)高端品牌。以“唯有實戰(zhàn)，方有實效”的服務理念，服務4000多家房企，培養(yǎng)6萬多名房地產(chǎn)精英。業(yè)務包括：房地產(chǎn)培訓、房地產(chǎn)內(nèi)訓、房地產(chǎn)管理咨詢、工程管理、房地產(chǎn)考察、房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)MBA等。

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第二篇：養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃

在中國老齡化形勢日趨嚴峻的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)項目應該如何開發(fā)？項目開發(fā)過程中需要注意哪些問題？怎樣才能滿足老年人的生理和心理需求？如何把握市場尋求效益最大化？如何穩(wěn)定經(jīng)營收益控制投資風險？提供哪些服務以及服務品質(zhì)如何？這些問題都需要養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)全程策劃來解決。

養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)全程策劃包括養(yǎng)老項目的市場分析、項目定位、產(chǎn)品規(guī)劃、設備標準、整合推廣、營銷策略、投資分析、損益預測、經(jīng)營管理等關(guān)鍵步驟的策劃。

兼顧硬件和軟件

養(yǎng)老地產(chǎn)項目不同于其他項目的特點在于其多元性、復雜性和變化性。養(yǎng)老社區(qū)在國內(nèi)尚屬起步階段，又帶來很多不確定性以及市場的風險性。根據(jù)項目背景研究確立項目目標、市場定位、量化指標、技術(shù)構(gòu)想以及經(jīng)濟策劃，是決定項目成敗的關(guān)鍵。

一般認為養(yǎng)老設施及老年居住水平取決于硬件設施，其實更重要的是為入住者提供高水平、高質(zhì)量的運營管理和細致服務。即使設施的建筑和設備水平非常高，如果管理不到位、工作人員不專業(yè)，無法為入住者提供滿意的服務，那這所設施也是不合格的。

作為項目開發(fā)者，最重要的工作就是必須進行適合的全程策劃，策劃階段既要考慮合理的建筑與設備方案，又要考慮周到的運營管理方案，開工的同時招聘優(yōu)秀的工作人員，并對他們進行全面系統(tǒng)的教育和培訓。類似于酒店管理公司的前期介入工作。

換句話說，養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)全程策劃包括硬件的建筑和軟件的服務兩大方面，兩者相輔相成，缺一不可。

全程策劃特點

養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)全程策劃具有以下幾個特點：

1．地域性。

首先要考慮開發(fā)項目的區(qū)域經(jīng)濟情況。其次，要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目周邊的市場情況。另外，要考慮養(yǎng)老地產(chǎn)項目的區(qū)位情況。如項目所在地的功能區(qū)位、地理區(qū)位、街區(qū)區(qū)位，區(qū)位的交通情況、自然資源、發(fā)展規(guī)劃等等。

2．市場性。

房地產(chǎn)項目策劃要適應市場的需求，吻合市場的需要。養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)更需要充分了解、適應、創(chuàng)造市場。養(yǎng)老地產(chǎn)是伴隨著我國老齡化進程新興起的市場，必須結(jié)合市場需求和變化以及國際經(jīng)驗，摸索適合中國國情的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式。

3．多樣性。

養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)策劃要比較和選擇多種方案。老年人的需求是多樣化的，組合結(jié)構(gòu)也是多種多樣的。同時，房地產(chǎn)項目策劃方案也不是一成不變的，應在保持一定穩(wěn)定性的同時，根據(jù)房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，不斷對策劃方案進行調(diào)整和變動，以保證策劃方案對現(xiàn)實的最佳適應狀態(tài)。策劃過程中需要對多種方案進行權(quán)衡比較，揚長避短，選擇最科學、最合理、最具操作性的方案。

4．系統(tǒng)性。

房地產(chǎn)項目開發(fā)從開始到完成經(jīng)過市場調(diào)研、投資研究、規(guī)劃設計、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務等幾個階段，每個階段構(gòu)成策劃的子系統(tǒng)，各個子系統(tǒng)又由更小的子系統(tǒng)組成。各個子系統(tǒng)各有一定的功能，而整個系統(tǒng)的功能并非簡單地是各個子系統(tǒng)功能的總和，系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)與功能具有十分密切的聯(lián)系。

5．前瞻性。

養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)策劃的理念、創(chuàng)意、手段應著重表現(xiàn)為超前、預見性。房地產(chǎn)項目完成的周期少則二三年，多則三五年甚至更長，如果沒有超前的眼光和預見的能力，就會只見投入不見產(chǎn)出，那么企業(yè)的損失是巨大的。

6．創(chuàng)新性。

房地產(chǎn)項目策劃要追求新意、獨創(chuàng)，避免雷同。房地產(chǎn)項目策劃創(chuàng)新，首先表現(xiàn)為概念新、主題新。因為主題概念是項目的靈魂，是項目發(fā)展的指導原則，只有概念主題有了新意，才能使項目有個性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)。其次表現(xiàn)為方法新、手段新。策劃的方法與手段雖有共性，但運用在不同的場合、不同的地方，其所產(chǎn)生的效果也不一樣。還要通過不斷的策劃實踐，創(chuàng)造出新的方法和手段來。

7．可操性。

養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)策劃在國內(nèi)尚屬起步階段，新的概念和主題需要一系列可操作的方法和手段貫穿項目開發(fā)過程。需要在實際市場環(huán)境中有可操作的條件，立意再好市場條件不允許，想操作好是很困難的。在具體的實施上也要有可操作的方法，策劃方案還要易于操作、容易實施。經(jīng)常有一些策劃方案規(guī)定了非常理想的策略，但完全脫離了市場的客觀需求或超出了開發(fā)商的負擔能力和實施能力，因而也只能是空洞的紙上談兵。

8．可變性。

養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)策劃因其地域不同、定位不同、目標客戶群體不同具有一定的可變性，隨著老年人的年齡增長和身體機能衰退，其需求和對產(chǎn)品的要求也是不斷變化的。另外，我國龐大的老齡人口中，不同時期的老年人由于其生長生活狀態(tài)以及價值觀的不同，對于養(yǎng)老環(huán)境和養(yǎng)老項目的要求具有很大的差異性，策劃方案中要充分考慮到可變性，才能適應市場和老年人的需求。

在物業(yè)管理經(jīng)營管理中，更要體現(xiàn)出差異化服務和貼心式管理，人到老年每一位個體都有差異性，很多習慣不可改變，那就需要在硬件和軟件上盡可能的適應老年人，硬件的建筑和軟件的服務需要具備一定程度的可變性。

我國現(xiàn)行的建設工程項目程序可分為項目建議書、可行性研究、建筑策劃、建筑設計、建設準備、施工安裝、竣工驗收以及試運行交付使用八個階段。前兩個階段合稱為決策階段，建筑策劃和建筑設計是規(guī)劃設計階段，建設準備和施工安裝階段合起來是實施階段，竣工驗收及試運行交付使用并稱為項目收尾階段。

養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)全程策劃從項目決策階段的前期開始介入，直至交付使用，這樣全過程的管控，有益于對項目成本、時間、質(zhì)量全面的有計劃的管理，可以把核心理念貫穿項目始終。所以說，養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)全程策劃是保障項目成功開發(fā)的關(guān)鍵。

（本文節(jié)選自《2011中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老社區(qū)高端論壇論文集》）

第三篇：【北京】養(yǎng)老地產(chǎn)政策解析及開發(fā)模式講解培訓

【北京】養(yǎng)老地產(chǎn)政策解析及開發(fā)模式講解培訓

（3月28-29日）

【課程簡介】

房地產(chǎn)培訓：養(yǎng)老地產(chǎn)政策解析及開發(fā)模式講解培訓；我國是老年人口最多的國家，達到近2億人，老齡化發(fā)展迅速。加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，既能弘揚中華民族敬老優(yōu)良傳統(tǒng)、滿足老年人多層次需求、提高生活質(zhì)量，又能補上服務業(yè)發(fā)展“短板”、釋放有效需求、催生上千萬就業(yè)崗位。要在政府“保基本、兜底線”的基礎上，銳意改革創(chuàng)新，發(fā)揮市場活力，推動社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的“主角”，到2020年全面建成以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務體系，把服務億萬老年人的“夕陽紅”事業(yè)打造成蓬勃發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)，使之成為調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級的重要力量。

【課程特色】

以政策解讀為導引，實現(xiàn)開發(fā)企業(yè)成功獲得國家行業(yè)的政策與經(jīng)濟最大力度扶持 以精彩案例為依托，解讀養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)中企業(yè)取得土地有序開發(fā)的成功運營 以項目點評為配合，邀請專家與企業(yè)家聯(lián)合研討雙養(yǎng)地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的難點 以沙龍活動為穿插，針對學員自有雙養(yǎng)地產(chǎn)地產(chǎn)項目成果進行點評，答疑解惑

【課程對象】

●從事養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)的企業(yè)董事長、總裁、總經(jīng)理、總監(jiān)、高級經(jīng)理等高層管理人員；

●與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)和感興趣的管理以及執(zhí)行人員；

●養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)策劃咨詢公司、相關(guān)媒體等上下游企業(yè)中高級管理者； ●政府職能部門領(lǐng)導，設計院從業(yè)人員。

【課程收益】

快速理解發(fā)達國家最先進的休閑度假養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)理念與模式

重新科學評估自己所擁有的土地資源屬性和企業(yè)的開發(fā)模式

重新決策是否進入休閑度假養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域

科學決策選擇適合自己的差異化開發(fā)運營服務模式

【講師簡介】

許豫宏：中房商學院房地產(chǎn)培訓講師，旅游學者，教授級高級經(jīng)濟師；天津商業(yè)大學碩士研究生導師；著名的城鄉(xiāng)戰(zhàn)略與旅游地產(chǎn)規(guī)劃專家；旅游產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟顧問導師；國內(nèi)百個城市旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟顧問；清華大學房地產(chǎn)總裁班培訓導師；北京大學房地產(chǎn)政府班特約導師；盛方咨詢集團首席專家；國內(nèi)外多家官方機構(gòu)咨詢專家、劃設計院（所）技術(shù)指導專家；…… 許教授擅長領(lǐng)域：

文化旅游地產(chǎn)、休閑商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、主題地產(chǎn)。。許教授研究行業(yè)：

文化產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟、政策解讀。。許教授個人著作：

曾經(jīng)出版旅游行業(yè)專著《靖宇藍圖與中國縣域未來》、《新沂旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)與中國旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟未來》、《旅游規(guī)劃與開發(fā)》、《旅游地產(chǎn)開發(fā)概論》、《余慶旅居農(nóng)家與中國三農(nóng)經(jīng)濟創(chuàng)新模式》等五部。曾經(jīng)出版長篇小說《欲望潮汐》、《河南人家》等兩部。

【課程大綱】

一：養(yǎng)老地產(chǎn)的典型性案例

1、許教授領(lǐng)軍實操的案例

2、養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)典案例解析

二：養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵詞解析

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

2.1.1養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的概念與現(xiàn)狀 2.1.2養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策與機遇 2.1.3養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的問題與挑戰(zhàn) 養(yǎng)老地產(chǎn)

2.2.1養(yǎng)老地產(chǎn)的概念與政策 2.2.2養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀與發(fā)展 2.2.3養(yǎng)老地產(chǎn)十大難題與八大路徑

三：養(yǎng)老地產(chǎn)的創(chuàng)新式路徑 養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)技術(shù)教程 3.1.1養(yǎng)老地產(chǎn)---機構(gòu)式養(yǎng)老 3.1.2養(yǎng)老地產(chǎn)---居家式養(yǎng)老 3.1.3養(yǎng)老地產(chǎn)---旅居式養(yǎng)老

2、養(yǎng)老地產(chǎn)配套服務技術(shù)教程

3.2.1養(yǎng)老地產(chǎn)的配套設施

3.2.2養(yǎng)生地產(chǎn)的配套設施

四：養(yǎng)老地產(chǎn)的建設標準技術(shù)性規(guī)范 1.養(yǎng)老地產(chǎn)的建設標準---國家標準 2.養(yǎng)老地產(chǎn)的建設標準---行業(yè)標準 3.養(yǎng)老地產(chǎn)的建設標準---地方標準

4.養(yǎng)老地產(chǎn)的建設標準---國外標準 5.養(yǎng)老地產(chǎn)的建設標準---盛方標準

五： 沙龍答疑

學員可預先提供項目資料，利用互動的時間由授課老師進行深度交流，解決項目遇到的困惑與難題。

【考察項目】

北京太陽城

太陽城坐落于馳名中外的京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機場17公里、南距亞運村15公里。

社區(qū)周邊地區(qū)現(xiàn)已成為北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高等文化教育的重點發(fā)展區(qū)，成為北京市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)和綠色食品的主要供應基地。

北京太陽城三期建筑用地面積為 25000平方米；總建筑面積為 155300平方米，樓層狀況：11棟六層、3棟九層

北京太陽城位于北京著名的小湯山溫泉療養(yǎng)區(qū)毗鄰溫榆河高標準綠色生態(tài)走廊，百里長河、萬畝草坪、景色優(yōu)美宜人，空氣清新舒適，交通便利，東距首都機場17公里，南距亞運村15公里，距未來奧運商圈7公里。社區(qū)建有：北京太陽城醫(yī)院、國醫(yī)堂、文化宮、購物中心、家政服務中心、假日酒店、溫泉會館七大公建設施，讓業(yè)主不出社區(qū)，即可享受全方位的周到服務。

現(xiàn)代歐式生態(tài)建筑風格，簡約大方，通透敞亮，建筑形式及外立面與自然環(huán)境和諧統(tǒng)一。完全按照健康住宅標準設計施工，戶型空間設計，注重生活習慣和人體健康的要求；合理的進深及開間，人性化功能分區(qū)，科學的采光通風，營造出舒適健康的居住空間。新型環(huán)保材料和工藝的運用，消除和減少了環(huán)境污染；新款門窗型材，保溫、防塵隔音、降噪，有效保證了室內(nèi)的能源指標和空氣健康指數(shù)。

作為低層低密度項目，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，生活配套完善。水景園林，藝術(shù)景觀、林間休閑道、噴泉

廣場等，構(gòu)成了北京太陽城城高品質(zhì)的生活環(huán)境，人文居住與綠色景觀和諧統(tǒng)一，營造出現(xiàn)代人理想的居住環(huán)境，是不可多得的、高性價比的養(yǎng)生宅。

為了居住者不同層次的個性與追求，精心設計了十多種豐富多彩的戶型，從70平米的一居、106平米的二居、140平米的三居等等，多種空間形態(tài)，隨意選擇。戶型整體精巧實用，功能完善，動靜分區(qū)，干濕分離，大面寬，短進深，明廚明客明臥，通透采光，空間利用率高。使人在家里的每一個角落都能感受到多彩生活的愜意氛圍。

北京太申祥和山莊（國際敬老院）

北京太申祥和山莊（國際敬老院）是經(jīng)北京市昌平區(qū)民政局批準成立的大型綜合性國際敬老院，其坐落在北京正北，京昌高速辛莊橋以西800米處。我院注冊資金3000萬元，整體占地450余畝，其中150畝建筑均采用中國傳統(tǒng)宮廷格局，輔以蘇州園林式山水林木，亭堂廊榭、碧池清荷；其余300畝專門設置老人種植樂園。北京太申祥和山莊（國際敬老院）之創(chuàng)立旨在秉承“居好家、述健康、頤天年”之根本，其經(jīng)營就是“給老人一個祥和的家”，讓曾經(jīng)為社會做出貢獻的各界人士，能夠在我們這里頤養(yǎng)天年。為此，我們推選會員制養(yǎng)老，即讓在這里入住的老人以參與或推廣的方式來招收會員，以保障敬老院的高層次、高品味及高度個性化的空間，使這里民為一個真正的大家庭。

山莊環(huán)境優(yōu)美，配套設施完善，設有恭耕垂釣、門球、網(wǎng)球、餐飲、客房、健身、娛樂等配套服務項目。包括：生活居住區(qū)： 設有單人間、雙人間及獨立四合院共二百多床位，全部參照三星級酒店標準建造裝修，并充分考慮老人所需要的輕松、方便與溫馨，整個院落均采用無障礙通首，在室內(nèi)衛(wèi)生間設立了緊急呼叫系統(tǒng)，并聘請營養(yǎng)師制定符合老人營養(yǎng)需要的三餐食譜，養(yǎng)老院為老人提供親人般的細心照料，每天安排豐富集體活動，給老人交流感情，給交朋友提供了多種空間。全方位的生產(chǎn)配套服務。總之，我們會想老人所想，急老人所爭，給老人感受到家庭般親切和溫暖。老年大學區(qū)：山莊特設老年大學，教授書法、篆刻、繪畫、根雕、太極、氣功、音樂、文學、插花、茶藝、服裝設計、中醫(yī)保健知識、電腦操作及網(wǎng)絡知識等。并定期舉辦各類作品展覽拍賣活動，拍賣收入將全部捐獻社會福利事業(yè)。社會福利事業(yè)： 老年大學還將根據(jù)老人舉組建老年合唱團、老年秧哥

隊、老年服裝表演隊、老年劇團、老年民間藝術(shù)團等，并特設獨立資訊網(wǎng)絡，成立老年投資顧問團，以發(fā)揮老年人的特長，使他們發(fā)揮余熱。

生態(tài)農(nóng)莊團： 太申祥和山莊特設生態(tài)種植區(qū)和生物飼養(yǎng)區(qū)，提供家庭專屬種植區(qū)，使老人的子女、親朋和老人一同享受到春日恭耕、夏秋收獲的樂趣，并能在和自然的溝通中陶冶情操、怡情怡趣。國醫(yī)診療區(qū)： 特別聘請享受國家特別津貼的國家級中西醫(yī)專家組成山莊國醫(yī)館，為老人的保健、調(diào) 養(yǎng)、診療提供全面服務，并指導醫(yī)護中心根據(jù) 人不同的身體狀況，綜合運用儀器檢查、中醫(yī)診療、西醫(yī)診療、全身保健按摩、足底按摩、針灸、心理健康指導、藥茶、藥膳、藥酒及康復設施等，為每一位老人制定個性化養(yǎng)生保健計劃。計劃每三個月調(diào)整一次，以保障客觀可操作性，這意味著老人每三個月將全面體檢一次。國醫(yī)館的設立為老人的健康提供了全面保障。康體娛樂區(qū)： 包括康體娛樂綜合樓及室外網(wǎng)球場、室外門球場、室外羽毛球場、人工湖釣魚等，綜合樓內(nèi)設有：室內(nèi)游泳館、保齡球館、臺球室、健身房、桑拿浴、蒸氣浴、沖浪浴、歌舞廳、KTV貴賓間、棋牌室、中西食廊、酒吧、五十－－二百人多功能會議中心、放映中心等設施，為老人及其家人的健身及娛樂提供了理想場所。同時，綜合樓還設有總統(tǒng)套房、普通套房、標準房等接待用房，使老人的家人在山莊得以探親、商務、度假、會議、康體、休閑、娛樂兼顧。目前我院還在北戴河開設了分院，在朝陽區(qū)開設了婚慶俱樂部，同時我院也在加緊運作黃山及海南分院，預計明年初即將開業(yè)，總之太申祥和山莊的目標是創(chuàng)辦國內(nèi)最好、國際一流的敬老院。山莊現(xiàn)屬中華慈善總會會員單位，為開辟中國養(yǎng)老事業(yè)的新紀元而獻上自己的一份力量。

【課程說明】

[組織機構(gòu)]：中房商學院 中房博越

[時間地點]：2014年3月28-30日

北京（詳見報到通知）

[培訓費用]：5680元含考察費、培訓費、中餐費、資料費等（住宿代訂，費用自理）團隊報名優(yōu)惠

中房商學院是中國房地產(chǎn)智業(yè)高端品牌。以“唯有實戰(zhàn)，方有實效”的服務理念，服務4000多家房企，培養(yǎng)6萬多名房地產(chǎn)精英。業(yè)務包括：房地產(chǎn)培訓、房地產(chǎn)內(nèi)訓、房地產(chǎn)管理咨詢、工程管理、房地產(chǎn)考察、房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)MBA等。

第四篇：10種最牛的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式

10種最牛的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，總有一種適合你

國內(nèi)的地產(chǎn)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)時雖然頗為高調(diào)，但在實際運營中，卻又小心翼翼。由于養(yǎng)老產(chǎn)品的復雜性和多樣性，即使是同一個企業(yè)，也不一定只選擇一種模式，而是多方面試水，試圖尋找出最合適的盈利模式。本文為你呈現(xiàn)10個最值得借鑒的中國養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)模式。

一、高端會員制養(yǎng)老第一家——上海親和源老年公寓

親和源老年公寓是一個以會員制為主要形式，以實現(xiàn)健康、快樂的老年新生活為目標，融居家養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老優(yōu)化為一體的與上海國際大都市相匹配的中、高檔的養(yǎng)老社區(qū)。

整個社區(qū)全部采用無障礙化設計+“生活、快樂、健康”管家式的服務，不同于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，是個不脫離社會，又獨立又開放的老年生活社區(qū)。

親和源采用會員制運營模式，通過會員制的運營構(gòu)建俱樂部服務模式。?項目配套 1.頤養(yǎng)院

建筑面積9736.1平方米，設300余張床位。共9層，1-4層為門診部門，5層為樣板間，6-9層為護理區(qū)。

與上海市三級甲等醫(yī)院對接，又專業(yè)醫(yī)療機構(gòu)派出團隊進行管理。頤養(yǎng)院只為親和源內(nèi)部老人提供護理服務，外部人員暫不接待。

房內(nèi)配備有獨立洗手間、冰霜、電視、謹記呼叫器。

2.健康會所

會所接待親和源內(nèi)老人，也對外開放

3.親和學院

引進上海老年大學，開設英語、電腦、音樂、藝術(shù)、運動等6大類15個學習班，使老年人拓展深化資深興趣愛好，增加與群體交流的機會，豐富生活。

4.配餐中心

與索迪斯餐廳合作，打造總面積2574平方米的養(yǎng)生餐廳；由專業(yè)餐廳管理公司管理，按營業(yè)額與親和源分成；

餐廳只為護理和療養(yǎng)人員提供送餐，公寓內(nèi)老人需自行前往餐廳用餐。

5.度假酒店

酒店內(nèi)設有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。

提供分時度假、老年旅游休閑、短期托老以及親和源老年新生活體驗等服務；親和源內(nèi)老人帶朋友居住享受優(yōu)惠價格。

二、東方太陽城

東方太陽城因不設老人購買的限制條件，原則上并不能稱之為真正的養(yǎng)老項目，而是一個以老人退休生活為主題，有部分適老設施，同時開展一些老年活動的，帶有養(yǎng)老特點的地產(chǎn)項目，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也有一定的參考作用。

?項目特色

1.消除室內(nèi)地面高差，樓梯臺階變寬變矮，門手柄和電梯按鈕位置下移，燈具開關(guān)面板變寬，衛(wèi)生間坐便器略高，廚房灶臺略低，保證輪椅回轉(zhuǎn)空間，盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境（例如連廊公寓的空間設計）。

2.多層樓房帶電梯，全部無障礙通道，公共走道及衛(wèi)生間地面防滑，外部空間最好有帶頂?shù)拈L廊相連在特殊裝置上：緊急呼叫按鈕，防滑扶手，安全電熱源，護理型公寓安裝專用平鋪式電梯、活動滑輪床，衛(wèi)生間墻面裝扶手，盡量用平底浴盆或坐式浴盆。

3.適當提高照明亮度，提高色彩的明度和對比度，放大標識牌和字體，提高可識別性，減少黃色和暗色。

?配套服務

酒店：嘉賓國際酒店。建筑面積共紅旗1.5萬平米，按四星級標準提供服務，共有客房108間。另配置了3棟酒店式公寓，共110套，每套均設有廚房并配備廚具。

餐飲：三個中餐廳一個西餐廳

會議：太陽會所擁有近20間國際化標準多功能會議廳，約40平米至900平米。醫(yī)院：太城城醫(yī)院建設面積2200余平米，有一所功能完善的綜合性醫(yī)院。開設有急診科、內(nèi)科、外科、中醫(yī)科等十五個科室。運動：各種運動設備齊備。休閑：溫泉泳池。

娛樂：陶藝館、咖啡館、棋牌吧、KTV、演藝、圖書館、音樂、舞蹈等。老年大學：老人學習、交流和增長知識的場所。

農(nóng)莊：總占地數(shù)百畝，可種植各種瓜果蔬菜，每份土地每年收200元。?運營模式

標桿項目：美國佛羅里達州坦帕市太陽城中心退休社區(qū)

高品質(zhì)的中國首席大型退休社區(qū)。作為一種專供健康老人集中居住的專用住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務相結(jié)合的模式。它與原來的敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟來源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老人，不屬于國家或集體辦的社會福利設施，而是由社會投資興辦并按企業(yè)化經(jīng)營管理的老年專用住宅，入住的老人可根據(jù)自己的經(jīng)濟條件與健康狀況選擇戶型及服務項目，以銷售地產(chǎn)為主要目標。

三、大體量，綜合服務類養(yǎng)老項目——愛晚大愛城

大愛城（香河國家養(yǎng)老示范基地）是國家“愛晚工程”的典型示范性項目，主要實行居家服務、社區(qū)照顧、機構(gòu)養(yǎng)老相結(jié)合的服務模式。養(yǎng)老中心除為入住養(yǎng)老公寓的老人提供專業(yè)、貼心的服務外，還為所有社區(qū)居民提供個性化、定制化健康養(yǎng)老服務，實現(xiàn)社區(qū)養(yǎng)老全覆蓋。

?項目配套

國際醫(yī)療健康中心（包括愛晚醫(yī)院、愛晚國醫(yī)院、醫(yī)療專家樓、老年護理單元）、養(yǎng)老中心、體育中心、文化教育（包括國家開放大學社工學院、老年大學、中小學、幼兒園）、養(yǎng)生會所、休閑公園、生態(tài)健康農(nóng)場、繽紛商業(yè)、高端酒店。通過倡導親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭實現(xiàn)“中國首席親情健康城”的造城理想。

三、北京市首個“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”試點養(yǎng)老機構(gòu)——雙井恭和苑

北京率先推出“喘息服務”的養(yǎng)老院，國內(nèi)首推個性化照護的養(yǎng)老服務機構(gòu)。

?服務模式

長住，提供醫(yī)養(yǎng)結(jié)合持續(xù)照料的老人提供長期生活照料。短住，提供一站式的專業(yè)短期照料。

喘息服務，讓老人享受一段幸福安康的生活，也讓長期照顧老人的子女或老伴喘口氣。

服務人群：有失智、臥床老人長期照護，在主要照護人有臨時安排不能照護的家庭，或長期照護老人所伴生的壓力需要舒緩的家庭。

四、第一家保險企業(yè)投資管理的養(yǎng)老社區(qū)——北京泰康·燕園

在中國，泰康人壽最早提出了由保險公司建設養(yǎng)老社區(qū)的構(gòu)想，同時積極研究將金融保險與養(yǎng)老服務相結(jié)合的創(chuàng)新商業(yè)模式，由泰康人壽旗下泰康之家獲中國保監(jiān)會批準在中國保險行業(yè)率先進行的養(yǎng)老社區(qū)投資試點。

?項目配套

泰康之家提供了約1.8萬平方米的公共服務設施。一期中心的位置是一個5000平方米左右的文化活動中心，滿足居民日常文化娛樂健身休閑生活。其中包括1500余平方米健身運動中心，400平方米的陽光房，約2萬平方米的中央花園，以及專門設置的漫步道方便老人科學運動。

?項目特點-“保險”跨界

燕園采取期權(quán)與現(xiàn)貨兩種方式進行銷售：期權(quán)銷售模式是指銷售“幸福有約綜合養(yǎng)老計劃。現(xiàn)貨銷售模式是指客戶入住后要根據(jù)需求不同支付不同的入住費用。費用約在六七千元至上萬元不等。入住時需繳納一定金額的類似押金性質(zhì)的資金60萬到100萬元，在離開社區(qū)時這筆資金才可以退還。

社區(qū)為居民提供青松閣、雅竹閣、芝蘭閣、碧蓮閣四個不同的居住區(qū)域，并提供不同程度的生活照顧及護理服務。根據(jù)入住前的專業(yè)評估，社區(qū)向居民提供適當?shù)娜胱∵x擇建議，入住后，當居民健康狀況發(fā)生變化，亦可輕松升級至相應的居住區(qū)。四個居住區(qū)也都在戶型及配置上針對入住人群的特點、情況做出了相應的優(yōu)化。

六、“休閑+養(yǎng)老”的早期經(jīng)典項目——北京太申祥和山莊 全國首家推行會員制（包括太申祥和會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍、祥和會籍）養(yǎng)老模式的國際敬老院。倡導以儒家文化為基礎，提倡“天人合一”與“和為貴”的思想，致力建成以健康養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑度假等綜合性山莊。

經(jīng)營模式采用三種會員制的模式，入住人員交納押金后可獲得會員資格，并免費享有居住權(quán)或租賃居住，入住老人主要以健康老人為主。

?服務理念

太申祥和山莊（國際敬老院）是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院，會員老人可享受優(yōu)惠價位及為其提供的各項服務。所有房間均設有應急呼叫系統(tǒng)，24小時熱水供應，電視、電話、空調(diào)等一應俱全，每天有專人打掃衛(wèi)生、護理，整個區(qū)域采用無障礙通道，防滑地面。老年餐廳為會員提供營養(yǎng)套餐及零點餐。依老年人的特點，特開設了圖書閱覽室、健身房、康復訓練室、書畫室等。

太申祥和山莊（國際敬老院）還組織成立了合唱隊、舞蹈隊、模特隊、園藝組、攝影沙龍等喜聞樂見的娛樂團體。為其提供服務的太申祥和醫(yī)院(一級甲等)被評為定點醫(yī)療機構(gòu)。每年為免費為會員老人進行兩次體檢。

太申祥和山莊（國際敬老院）的康樂中心為星級賓館，擁有單人間、雙人間、豪華套間、VIP室共計300個床位。設有室內(nèi)保齡球館、臺球廳、沙弧球、射擊項目、游泳館、桑拿館大小歌舞廳、多功能廳、室外網(wǎng)球場、門球場、等多種娛樂項目。餐飲中心設有能滿足不同需求消費者要求的自助餐廳、零點餐廳……

?服務模式

“保單+實物對接”的模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)

合眾養(yǎng)老社區(qū)基于美國的CCRC持續(xù)健康理論而設立，社區(qū)包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區(qū)，和70歲以上的持續(xù)看護社區(qū)。根據(jù)客戶不同階段的健康狀況，提供包括獨立生活、協(xié)助生活和專業(yè)護士護理的系統(tǒng)化服務。

合眾養(yǎng)老社區(qū)為國內(nèi)首個實物養(yǎng)老保障計劃，其首創(chuàng)了“保單+實物對接”的模式，瞄準的是中產(chǎn)階層的養(yǎng)老市場。其入住費用由入門費、月租金、服務費組成，餐費依據(jù)膳食標準另計。以入住活躍老人區(qū)為例，按照目前市場價，除入門費外，每月只需1350元就可租到二室一廳、服務費每套每月只需700元。購買合眾人壽實物養(yǎng)老保障計劃的客戶，到了保險合同約定年齡后，不論未來社區(qū)租金如何上漲，都可以保證入住，只需按當時市場價繳納服務費即可。

如選擇購買保險產(chǎn)品，合眾人壽推出3款實物養(yǎng)老保障計劃，包括合眾樂享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）、合眾頤享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）和合眾尊享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）。以35—40歲客戶為例，如果選擇10年繳費期，每年的投入只需3 到5萬元。

八、國內(nèi)首個學院式養(yǎng)老——綠城烏鎮(zhèn)雅園

九、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團”的開發(fā)模式

萬科隨園嘉樹，被業(yè)內(nèi)認為是萬科首個真正意義上的養(yǎng)老項目。項目依托良渚文化村項目，采用“大社區(qū)+養(yǎng)老組團”的開發(fā)模式，隨園嘉樹土地屬性為旅游用地（商業(yè)用地），40年產(chǎn)權(quán)（2003-2043年），從產(chǎn)品設計、服務配套以及樣板區(qū)的體驗，萬科將此產(chǎn)品打造成了目前市面上相當不錯的養(yǎng)老產(chǎn)品，也是萬科進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的一個試點產(chǎn)品，特別是養(yǎng)老服務的試點。?配套設施

1.長者樂園：“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)

項目園區(qū)中央的“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)，面積達4500平方米，包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學等，更有老年大學“隨園書院”重拾年少之夢，是一個專為長者營造的養(yǎng)老配套集群。

2.醫(yī)療配套-全國首個數(shù)字化健康服務示范社區(qū)

以共建中國首個數(shù)字化健康服務示范社區(qū)為目標，浙醫(yī)一院在良渚文化村成立了浙一良渚門診部，診療面積共約2000平方米，設有內(nèi)科、外科、口腔科及檢驗、超聲、心電圖、放射、藥房等，配備牙科診療床、輸液室、觀察室等設備和功能區(qū)，可以為社區(qū)居民提供高水平的醫(yī)療和服務。3.兩大宗教信仰場所，滿足心靈需求

（1）中國首座全木結(jié)構(gòu)社區(qū)教堂的美麗洲教堂。（2）全國罕見佛教尼眾道場的大雄寺。

4.社區(qū)配套

（1）獨創(chuàng)村民食堂的良渚食街；（2）全國唯一鄉(xiāng)村創(chuàng)意聚落的玉鳥流蘇街區(qū)；（3）杭州首個星級標準菜場的玉鳥菜場；（4）全國首個配有“村急送”服務的社區(qū)。?運營模式

隨園嘉樹在產(chǎn)品方面引進了日本的相關(guān)經(jīng)驗，而在服務方面，又吸收了臺灣的模式，混搭之下，找到適合的方向。隨園嘉樹的土地較為特殊是40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地，經(jīng)過八年多的前期建設，僅剩30多年的產(chǎn)權(quán)。項目運營目前采取租售結(jié)合的方式。銷售部分，出售30年使用權(quán)。戶型75~110平方米，均價14000元/平方米，再按月收取2500~3500元不等的服務費。

項目575套房源中，前60套以出售來試探市場反應，一面世就被一搶而空，客戶為40~50歲的中年人士，與萬科最初預計的60-70歲的老年人相差甚遠，但從銷售的角度已經(jīng)全部售罄。二期60套正在低調(diào)銷售，而后期剩下的房源，萬科已經(jīng)計劃以自持的形式，進行出租運營。?項目特點

（1）依托良渚，擁有優(yōu)越的自然環(huán)境。

（2）項目以養(yǎng)老組團+大社區(qū)的開發(fā)模式，打造“一碗湯的距離”的養(yǎng)老概念，中國老人更愿意接受這種居家養(yǎng)老模式。

（3）項目充分利用和發(fā)揮了萬科的品牌效應。

（4）隨園嘉樹采取銷售使用權(quán)與持有租賃相結(jié)合的運營模式，并依據(jù)市場情況和項目進展不斷調(diào)整運營。項目起初打算銷售80%的物業(yè)，持有20%的物業(yè)。隨著項目的推進，逐漸增加項目持有物業(yè)比例，說明萬科注重后期運營，將為客戶提供持續(xù)養(yǎng)老服務作為新的利潤增長點。

十、社區(qū)式的商業(yè)養(yǎng)老模式——臺灣長庚養(yǎng)生文化村

臺灣長庚養(yǎng)生文化村是銀發(fā)安居的典范。長庚村以其完美的社區(qū)模式服務銀發(fā)群體．讓其退出職場后仍得以有尊嚴地生活，這種社區(qū)式的商業(yè)養(yǎng)老模式值得大陸借鑒。?項目定位

集養(yǎng)老、醫(yī)療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發(fā)族小區(qū)” 入住資格：年滿60歲、且接收長庚醫(yī)院身體檢查證明健康狀況合格。

?項目特色

1、寬闊優(yōu)雅的養(yǎng)生環(huán)境：享受17公頃青青草原、體驗野趣農(nóng)園、漫步休閑棧道，遠離城囂煩惱，沉浸在大自然中，提供最佳的健康養(yǎng)生環(huán)境。

2、全方位的照護規(guī)劃：為銀發(fā)族體貼設想的全方位照護服務，兼顧保健、醫(yī)療、養(yǎng)生、休閑、娛樂，滿足銀發(fā)族的生活需求，享受家庭、社會的溫暖關(guān)懷。

3、養(yǎng)生文化代代相傳：塑造多元養(yǎng)生文化，豐富退休生活價值，規(guī)劃調(diào)養(yǎng)身心的休閑活動，參與社團活絡人際，提供文化傳承的發(fā)展機會。

4、住得好，付得起：全村4000戶不同坪數(shù)住房，有良好的經(jīng)營管理質(zhì)量，規(guī)劃多元的銀發(fā)學員課程，舉辦多樣化的社團活動、藝文表演、學習課程，豐富生活內(nèi)涵，安排住戶中學有專長者擔任教學或服務工作，貢獻人生經(jīng)驗，真正享受快樂優(yōu)質(zhì)的退休生活。?經(jīng)營模式

（1）出租模式：知曉—預約—參觀—解說—登記住房—簽訂合同—繳費—入住—生活—到期續(xù)約—搬出（社區(qū)還為老人提供試住服務，以及對13歲以上的人士提供為期兩天的體驗之旅。）（2）出售模式：由于土地是政府作為福利低價劃撥，因此每平方米造價不高，售價在臺灣算是平價，目前已售罄。買房有一規(guī)定：不能作為遺產(chǎn)處理，到不住時須交回村里作為捐助。

（3）收費：費用包含入住保證金、管理費、膳食費、水電費、其他服務（護工等）

第五篇：日本怎么開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的

日本服務型高齡者住宅，多為政府補貼，民營公司開發(fā)。只要符合政府規(guī)定，就補助該建筑建設費的十分之一及改造費的三分之一，還可享受稅收優(yōu)惠。作為世界上老齡化最嚴重的國家之一，日本先于中國29年步入老齡化社會，其在老年福利、社會保障制度等方面取得了矚目成績。同樣，日本的養(yǎng)老地產(chǎn)也十分突出。

如果說臺灣的養(yǎng)老地產(chǎn)多是由醫(yī)療機構(gòu)主導的集中式老年人社區(qū)，那日本卻恰恰相反。不僅如此，日本的老人住宅多為獨棟存在，未形成規(guī)模化的小區(qū)。究其原因，臺灣走的是美國式養(yǎng)老道路(建持續(xù)照料退休社區(qū))，而日本卻和北歐國家一樣，注重老年人生活的常態(tài)化及其獨立性的保持。

在老齡化越發(fā)嚴重的中國，我們的養(yǎng)老地產(chǎn)卻多為旅游項目改造，重硬件輕服務。專家認為，在結(jié)合中國自身特色的情況下，將尊重老年人的生活及保持其生活常態(tài)化的觀念融入其中，也許就是解決問題的一把鑰匙。規(guī)定——老人住宅要無障礙，至少25平方米大

作為世界上老齡化最嚴重的國家之一，日本先于中國29年步入老齡化社會，其在老年福利、社會保障制度等方面取得了矚目成績。同樣，日本的養(yǎng)老地產(chǎn)也十分突出，目前占主導地位的是近年來日本政府大力推行的“服務型高齡者住宅”，并于2011年在《老年人居住法》中增加了相關(guān)規(guī)定。

所謂服務型高齡者住宅，日本國土交通省是如此定義的：“服務型高齡者住宅是與護理、醫(yī)療機構(gòu)合作，給老年人提供安心服務的無障礙結(jié)構(gòu)性住房。”它是如今日本政府、社會團體、房地產(chǎn)公司共同推進的養(yǎng)老項目，濃縮了日本人對于老人住宅的所有觀念，在很多方面都有硬性規(guī)定和完善配備，譬如室內(nèi)專有面積應達到25平方米，各居所里應有浴室、廚房、廁所，以及房間必須有足夠的寬度以便輪椅通過，廁所及走廊等地必須設置扶手、地面不能有高低之差等。而在服務方面，則規(guī)定了至少白天必須有二級以上的護理方面的專業(yè)人員在該建筑中坐班，每日必須確認居住在該建筑中的老年人的安全，在老年人有需求時，必須傾聽他們的需求，解決他們生活上的煩惱。

與傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院不同，服務型高齡者住宅如一般的租賃房屋一樣，老人可以單獨出門、無門禁、無會客時間上的限制，而所享有的服務也可根據(jù)個人不同進行添加(收取相應費用)。這些自選的服務包括提供飲食、上門醫(yī)療、照顧生活各方面等。不僅如此，多數(shù)的”服務型高齡住宅“的同一棟樓里都會有居家養(yǎng)老中心，日間照料中心，診所等設施。

租金——月租約3800元人民幣，比普通房屋貴

除了上述幾種模式外，日本政府還鼓勵老年人對自己的房屋進行改造，讓其更加適合老年人的日常生活。但據(jù)記者了解，改造一棟房屋所需費用高達1500萬日元(約合90萬人民幣)，不是一般的家庭可以負擔的。日本同志社大學社會學部的渡邊武達教授告訴南都記者，他做了40年的大學教師，妻子做了30多年的公務員，家里才拿得出這筆錢。

若是像一般家庭那樣，丈夫是公司職員，妻子是家庭主婦，基本是拿不出這筆改造費的，所以日本老人基本以租住服務型高齡者住宅為主，因為房租相對合理，7萬日元(約合4200元人民幣)以下的占70%左右，均價為62828日元(約合3800元人民幣)。根據(jù)日本全國租賃管理商業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，2014年3月日本全國1LD K(一室一廳一廚的單身小公寓)平均租金是46286日元(約合2800元人民幣)，即服務型高齡者住宅的租金是一般房屋的1.4倍不到。根據(jù)去年7月日本發(fā)布的”關(guān)于自費養(yǎng)老院·服務型高齡者住宅的實態(tài)調(diào)查研究“來看，服務型高齡者住宅的平均入住率達到78.2%。不過，日本高齡者住宅研究所的志垣智子研究員在接受南都記者采訪時也透露，在該制度開始之初，登錄的住宅數(shù)大幅增長，但今年3月開始有增速放緩的趨勢。

究其原因，服務型高齡者住宅有以下兩個缺點。其一，選擇入住服務型高齡者住宅的大多數(shù)人是因為無法住進特別養(yǎng)護老人院，才選擇該住宅，也就是說入住該住宅的老年人需要護理的居多，對于該類型的住宅的護理功能要求過高。其二，與地方政府的相關(guān)機構(gòu)聯(lián)系不足，出現(xiàn)了供求關(guān)系不平衡的現(xiàn)象。運營——政府補貼民間建，只租不售

截至2014年3月末，日本政府登錄在案的服務型高齡者住宅共4553件，登錄住戶數(shù)為146476戶，其中，東京都、大阪府、北海道的占全國的22.6%。而對此進行開發(fā)的多是民營資本公司，占到總數(shù)的83%。這和由醫(yī)療機構(gòu)主導開發(fā)的臺灣截然不同。據(jù)悉，醫(yī)療機構(gòu)主導的養(yǎng)老地產(chǎn)在日本所占的比例不過14%。日本政府為了推進該住宅的建設，對服務型高齡者住宅有著相應的補 助 政 策。只 要 符 合 日 本 政 府 的 規(guī)定，就補助該建筑建設費的十分之一及改修費的三分之一。不僅如此，日本政府對建造該種住宅的企業(yè)所得稅·法人稅、固定資產(chǎn)稅、不動產(chǎn)取得稅都有一定程度的減免。由于其建設費或改造費等都得到政府資助，因此也限定了這種高齡者住宅不能用于出售盈利，而只能出租。一方面是老人住宅的成本較高，一方面是出租收益相對緩慢，在此情況下，如何去經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)是各民間公司的課題，長期經(jīng)營住房借貸項目的日本希諾建集團對此提出了一種新型的商業(yè)模式，就是將該公司空置的舊房屋，改造成”服務型高齡者住宅“后，再以便宜的價格租給老年人，提高房屋使用率。現(xiàn)在該公司還在積極推進”服務型高齡者住宅“的建設，在東京的板橋區(qū)已經(jīng)取得另一個空置的住宅。在談到護理相關(guān)事業(yè)的前景時，該公司篠原社長今年4月在接受日本媒體采訪時表示：”開始的時候是花了不少成本，但是這一期的入住率增加，我相信(今年)最終會有利潤的。“ 專家建議——理想的中國式養(yǎng)老地產(chǎn)三種模式

日本的老人住宅有其特殊的地方，那就是多為獨棟式的房屋，未形成小區(qū)規(guī)模。在日本新瀉大學取得工科博士學位的北方工業(yè)大學建筑工程學院副教授林文潔曾參與制定中國《老年人建筑設計規(guī)范》，他告訴南都記者，這其實跟日本政府對于老人住宅的一個核心觀念有關(guān)，那就是讓老年人的居住環(huán)境保持一個常態(tài)化，周圍有不同年齡層的人群。

不僅如此，日本還有較完善的護理制度，”維護老人的自立與尊嚴也是他們一個很重要的觀念“林文潔表示，這具體表現(xiàn)在盡可能讓老人做自己力所能及的事情。如日本的護理人員會幫助老年人行走，盡量不使用輪椅，但在中國輪椅通行往往成為一個賣點。

林文潔認為，日本對于老人住宅的核心觀念值得學習，讓老年人居住在一個有著不同年齡層的小區(qū)，保持他們原有的生活狀態(tài)是非常重要的。現(xiàn)在中國大部分的老人住宅都是集中式的住宅小區(qū)，生活環(huán)境里見到的都是老年人。如今，中國的家庭觀念發(fā)生改變，子女不與老人共住，卻也不想離老人太遠。

根據(jù)林文潔的研究，子女與老人居住在步行10分鐘以內(nèi)的距離是最好的。因此，一個小區(qū)里散落幾棟老人住宅或是一棟樓里的幾個單元做成老人住宅的形式是最為理想的。不過，林文潔也認為，國內(nèi)專業(yè)護理人才短缺，分散式的管理無法高效率地提供服務。此外，在國家沒有相應政策輔助的情況下，此種操作方式的成本較高，回收時間長，投資風險較大，開發(fā)商不愿去做這個項目。所以林文潔認為理想中的中國養(yǎng)老地產(chǎn)應該有三種模式：

◎面向高收入人群：養(yǎng)老社區(qū)是理想的，因為其服務相對完善，但價格也更高。◎?qū)τ诖罅恐械仁杖肴后w：建議在居住區(qū)中配建適量老人住宅、老年公寓。同時可根據(jù)社區(qū)規(guī)模配建社區(qū)老年人日間照料中心、社區(qū)型養(yǎng)老院，以實現(xiàn)老年人在熟悉的環(huán)境中可持續(xù)居住。

◎?qū)τ诘褪杖肜夏耆耍簯斣谡Ｕ闲宰》恐信浣ㄟm量的老人住宅或公寓。當然，以上三種模式都需要高規(guī)格的服務，所以，培養(yǎng)專業(yè)護理型人才也是刻不容緩的事情。