第一篇：養老地產市場調研預測及投資咨詢分析

（復制轉載請注明出處，否則后果自負！）

養老地產是養老產業的模式之一，是老齡化時代到來形成的特有概念，是市場機制下養老制度創新的結晶。對于養老地產的概念，目前業內并未形成共識，更無明確的界定。如果借鑒商業地產、旅游地產等復合型地產的概念，顧名思義，養老地產應當是用以養老的地產，具體包括老年住宅、老年公寓、老年社區、養老院、托老所、以及普通住宅中供老年人居住和使用的部分的開發和經營過程。本報告中，養老地產專指在人口老齡化日益加重背景下，由房地產開發企業或相關的社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎設施保障的老年住宅產品。

養老地產作為關注夕陽生活的朝陽產業，缺口巨大，受到各方的關注，這一細分市場的成熟對于眾多房地產開發商來說，蘊涵著無限商機。政策的傾斜、巨大的市場、稀少的競爭者這些有利條件使養老地產成為開發商心目中的藍海。

前瞻網《2013-2017年 中國養老保險行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》主要分析了養老地產行業的市場規模、養老地產行業市場供需求狀況、養老地產行業市場競爭狀況和養老地產行業主要企業經營情況、養老地產行業市場主要企業的市場占有率，同時對養老地產行業的未來發展做出科學的預測。

資料來源：前瞻網《2013-2017年 中國養老保險行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》，百度報告名稱可看報告詳細內容。

第二篇：保險資金投資養老地產

保險資金投資養老地產

中國的城鎮化浪潮已成為一股不可阻擋的歷史洪流。對于保險業，特別是保險資金運用而言，城鎮化大潮中充滿了各種需求和眾多機會，抓住機遇，乘勢而上，是擺在保險資金當家人面前的一道大題目。

中國人保資產管理股份有限公司總裁周立群向記者表示：“城鎮化會對整個保險業帶來積極影響，我們可以通過保險資金的運用，為城鎮公共產品的建設提供長期性的融資支持。”

行業人士普遍認為，城鎮化為保險業帶來了諸多發展機遇，除了有效提高居民對保險保障的需求水平、拉動保險業務快速增長之外，通過投資于城鎮化建設項目，保險資金投資收益率持續低增長的困境有可能得以改善。特別是金融市場進入“大資管”時代以來，保險資金正逐步放開手腳，不僅在積極進軍地產行業，同時也紛紛向債權計劃、私募股權、風險投資、礦業等投資領域進軍。

助力城鎮化正是時機

其實從歷史上看，保險資金與城鎮化的淵源之深恐怕超出很多人的想象。早在1680年，英美第一家保險企業誕生之時，其資金就是全額用于倫敦的城鎮化建設。可見，保險資金與城鎮化或房地產業“門當戶對”不是什么新發現，300多年前就已經出現并被多次運用了。

在國內，自從太平資產管理公司推出了醞釀已久的“太平資產-蘇州工業園區鎮一體化項目債權投資計劃”之后，總部設在上海的其他幾家保險資產管理公司也都在各地密集調研，準備推出與城鎮化建設相關的債權項目。幾乎與此同步，中國保監會大力推出一系列投資新政，放寬了保險公司投資基礎設施建設和不動產的各項要求，一定程度上順應了城鎮化建設過程對保險資金的需求。西南證券（600369）保險行業分析師認為，保險資金在2012年累計發行的基礎設施債權投資計劃規模持續增加，僅基礎設施和不動產兩項，就能為城鎮化建設提供約1.2萬億元的資金。

太平資產的有關負責人表示，按照保監會規定，在保險機構發起的基礎設施債權投資計劃中，其自身認購額度不能超過該計劃的50%。因此，“太平資產-蘇州工業園區鎮一體化項目債權投資計劃”除自身認購外，行業內外的一些金融機構也都參與進來，目前已超額認購。

據介紹，太平資產這一債權計劃規模為11億元，通過債權形式融資給蘇州工業園區地產經營管理公司，用于投資蘇州工業園金雞湖景區城鄉接合部區域的道路維修管理、管線鋪設、河流清淤等市政工程項目建設，同時采用銀行借款的擔保方式預防風險，以蘇州工業園區政府財政收入作為還款來源。

數據顯示，歐、美、日、韓等國家的城鎮化水平已經達到80%-90%，而中國的城鎮化率只有51%。新型城鎮化的目標是節能、綠色環保、低碳，其中可發展的空間還非常大。此外，中國城鎮化區域差別大，東部城鎮化率60%，中西部連50%都不到，機構的投資空間也很大。

有關金融機構專家認為，太平資產的債權項目以蘇州工業園區的財政收入作為還款來源，收益率有望達到6%-7%。除了債權計劃，保險資金也同樣熱衷于通過專門的信托計劃投資到地方市政工程項目建設中，這些投資的收益率可能達到8%-9%。

采訪中，多家保險公司的高管向記者明確表示，中央經濟工作會議已經提出要積極穩妥推進城鎮化，國家政策明確，從而推動保險資金在投資方向上傾向于城鎮化建設項目。一方面，保險資金在瞄準城鎮化中的投資商機和市場空間；另一方面，項目的地方政府背景、地方政府的投資環境也成為保險資金最終決定投資的關鍵指標。

投資養老地產

在談到保險資金為城鎮公共產品的建設提供長期融資支持的時候，周立群特別提出，在城鎮化過程中的老齡化方面，保險資金也能夠提供很大的支持。這一點與泰康人壽董事長陳東升不謀而合，保險資金投資養老地產絕不在少數。

近期，“泰康之家·燕園”養老生活體驗館揭幕。記者了解到，這是由保險企業投資管理的第一家養老社區，以此為序幕，泰康之家將建成國內第一個大規模、國際一流標準的持續關愛養老社區。

陳東升告訴記者：“保監會對保險資金進行投資有比例要求，我們這樣的項目大致在10%左右。經過調研，我們計劃將這個投資額用來投資養老社區，目前泰康的總資產大約是5000億元，以后還會增長，所以700億元的投資額一定是符合監管要求的，也一定是在償付能力范圍之內的。”

陳東升以“泰康之家·燕園”養老社區項目為例算了一筆賬：“從拿地到房子蓋起來，需要5年的時間，這個階段投資的30億-50億元無法產生收益。然后下一步是客戶入住，當入住率達到70%左右的時候，將實現盈虧平衡，這大致需要3年的時間。當入住率達到95%的時候，這個養老社區的項目才能稱得上成功。但另外還需要算上25年的折舊，這樣前后算下來，一個養老社區的項目需要30年-40年的長周期才有可能成功，而且這還不包括前期的籌劃。”他補充說：“從泰康誕生養老社區的創意到現在，已經走了7年的時間。而在泰康養老戰略版圖中，北京是第一步，上海、廣州的布局也已全面啟動。未來，我們將在全國各個地方建起來10到15所養老社區，形成超過5萬戶的連鎖網絡。”

值得注意的是，目前保險公司開發養老地產主要選擇“持有”作為其經營模式，即在養老社區建成后，其住宅不予出售，僅用于長期經營。在“泰康之家·燕園”，陳東升告訴記者，泰康看好險資投資城鎮化，愿意長期持有養老地產，即“只出租不出售”。

而保險公司的利潤主要來自于社區的入住費與配套的物業管理服務，例如，醫療、娛樂和護理服務等一系列費用。這種“持有”的經營模式可以有效地將壽險產業鏈拉長，并且能很好地與醫療保險、養老保險等產品連接起來。

“為什么一定要賣出去？我覺得沒有必要，我看好這個項目出租的穩定收益，那么就長期持有它。”陳東升相信，養老社區穩定的出租率能夠帶來相對穩定的回報率，可以滿足保險資金安全性、長期性、穩定性、流動性的需求。

除泰康之外，中國太平先后與廣西、山東、成都和青島等地方政府簽約，內容均提到養老社區建設。中國人壽（601628）與中冶置業合作，在河北廊坊開發首個養老養生基地——國壽（廊坊）生態健康城，總投資約100億元；中國平安（601318）啟動了投資170億元的“桐鄉平安養生養老綜合服務社區”，同時還計劃在長三角、珠三角、環渤海、中西部、海南島開發養生養老綜合服務社區；合眾人壽在養老地產領域投資80億元打造“合眾健康社區”后，又在地產領域投下223.7億元，其中大部分為養老地產。

投資收益有望提升

城鎮化過程中，投資必然大幅上升。在采訪中，人保資產董事長吳焰向記者表示，隨著我國新型城鎮化進程加快推進，一些制約城鎮化發展的深層次問題越來越多地顯現出來，比如，城鎮化的綜合承載能力不足、城鄉二元結構差距拉大、社保體系碎片化以及公共服務的城鄉差異問題等。解決這些問題不僅需要政府的行政手段，還需要通過機制和制度創新，作為長周期運作的保險資金，正好是高效的市場化輔助機制之一，可彌補城鎮化過程中的資金缺口。

去年，保監會發布多項投資新政，按照投資新政的規定，保險公司投資非自用性不動產、基礎設施債權投資計劃及不動產相關金融產品，賬面余額不高于公司上季末總資產的20%；投資同一基礎設施債權投資計劃或不動產投資計劃的賬面余額，不高于發行規模的50%，投資其他不動產相關金融產品的賬面余額，不高于發行規模的20%，保險集團（控股）公司及其保險子公司投資同一基礎設施債權投資計劃或不動產相關金融產品的賬面余額，合計不高于發行規模的60%。

國際經驗表明，城鎮化同時還為保險資金提供了穩定的配置標的。在美國城市化建設加速的過程中，其債券市場得以迅猛發展，保險資產配置也從之前的以國債為主逐步轉為以企業債券為主。并且，隨著城鎮化不斷向縱深推進，集體土地流轉或征用后，不動產等更多要素資源的增值，將有利于提升保險資金投資收益。

在中國，中資保險公司基本都是通過投資基礎設施債券參與城鎮化，隨后保險資金逐步進入基礎設施投資領域。2007年，中國平安牽頭保險團隊以股權投資計劃的方式投資京滬高速鐵路項目。2011年，中國太保（601601）等7家保險資產管理公司以債權投資方式參與北京“藍德計劃”保障房項目。

統計顯示，2012年保險資金運用余額6.85萬億元，其中在23個省市投資基礎設施3240億元。投資新政下發后，越來越多的保險資金開始更多地關注城鎮化建設項目投資。華創證券研究報告顯示，隨著投資新政改革開啟以及國家多項基礎投資加碼，保險資金新增債權投資計劃資金約500億元，廣泛涵蓋公路、鐵路、核電、風電、火電、水電、水利、煤炭等重大民生行業。

正如全國政協委員、原中國人壽總裁楊超在今年兩會提案中所言，建議國家發改委會同有關方面出臺相應政策，大力支持有實力的商業保險企業投資城鎮化重點建設項目，允許保險企業根據保險資金特點，創新股權投資產品，發展夾層基金和FOFs（基金的基金）等，這樣一方面可以緩解城鎮化基礎設施建設的資金缺口；另一方面，也可以提升保險資金投資收益率水平。

熱潮下的冷思考

值得注意的是，在城鎮化炙手可熱、保險資金懷著高度熱情積極參與其中之際，對外經濟貿易大學保險學院副教授徐高林發出了冷靜的聲音。

徐高林向記者分析，應該對我國城鎮化發展過程中可能出現的房地產投資泡沫有所警惕。他說：“我們對中國的未來充滿信心，但是房地產的估值和股票一樣很容易透支未來。房地產市場中確實有無數的造富神話，但投機性的暴富不是保險公司的追求。土地是稀缺資源，終將升值，這固然沒錯，但房地產熊市持續20年以上也不罕見。今天或者若干年后重新泛起的房地產泡沫是否就比當年低，或者保險投資者追漲殺跌的本領就高強到可以戰勝市場，這些都是不可預知的！”

從國外的情況看，保險資金投在不動產行業的結果并不是很令人滿意。在英美等國的歷史上，開始，各國政府擔心包括保險公司在內的金融機構控制房地產業，因而限制各種機構持有房地產的比例；后來，保險資金在房地產行業的投資虧損和管理亂象，又使得保險監管者和保險公司自身產生恐懼。總之，直到今天，美國很多州的法律都對保險公司投資不動產規定了諸多限制，而且保險公司的平均投資比例大大低于法定上限。在美國建國之

初，投機者對首都華盛頓周邊土地的估值到200多年后的今天也沒有達到；日本的房地產泡沫同樣應引起我們的警惕。在我國，1993年前后，保險資金在房地產投資上也出現過令人記憶深刻的教訓。

徐高林指出，城鎮化投資過程中所涉及的交易復雜性“需要我們有足夠的心理準備和技術防范措施”。不動產作為一種非標準化的交易工具，交易條款設計和執行本身都充滿了操作風險。除了警惕交易對手的風險外，公司內控風險也是不容忽視。保險業在股票交易中已經出現了一些違規行為，透明度更低的城鎮化投資更需要引以為戒。

楊超同樣直言提醒：“城鎮化建設的投資規模和工期長度遠在這兩年投資保障房之上，但吸引保險資金參與城鎮化建設一定要吸取保障房投資經驗，頂層設計應當更加周詳。”楊超表示：“保險資金參與保障房建設的效果并不理想，這兩年參與保障房投資的項目屈指可數，其原因一是在于我們參與惠民工程的投資指引細則遲遲未出；二是因為盈利模式不清晰、投資回報不可控。”

楊超認為，惠民工程通常有政府擔保，地價有優惠政策，是非常好的投資項目。即便是薄利，保險資金也愿意進入，但問題是現在沒有完備的規劃，看不到長期的盈利點。監管層在關于城鎮化的頂層設計中，應該把總體規劃、實施步驟、退出機制等問題都考慮到，對保險等社會資金進入形成一套清晰完備的方案，這樣才能順利引導和調配社會資源。

以保障房建設為例，在其財政前期投入后，后續的醫療、教育、物業等配套設施投入也相繼帶來新的財政壓力和投資風險，都需要決策部門通過頂層設計來提早規劃、合理規避。

另外，此前保險公司參與保障房投資，多以債權計劃為主，其募集成本較高且投資收益不明確，若將其換成股權投資方式，地方政府將產權轉讓給投資方，長遠投資的回報是可預見的。您是否還在被保險理解難、信任難、理賠難的“三難”問題所困擾，放心保平臺，打通線上線下溝通環節，有效解決“三難”，開辟保險購買新模式。

第三篇：中國養老產業投資分析及前景預測分析

中國養老產業投資分析及前景預測分析

在中國，老齡事業是由政府主辦的、以老年人為對象的公共服務事業，是非贏利性的。“養老產業”是以高齡者為對象，以滿足高層次生活、文化需求為目標，向老年人提供商品和服務的相關民間營利事業活動的總稱。

養老產業現狀

到2012年底，中國65歲及以上人口占人口總量的比例已達到9.4%，超過世界平均水平。養老產業所產生的巨大經濟效益正在吸引著全球的目光。隨著經濟的發展和社會的進步，人們的生活方式的多樣化，單純的國家福利已經難以滿足老年人生活多樣化的需求。面對老年人口的現狀，中國未來可能通過財政補貼、減免稅收、購買服務甚至養老專項按揭貸款等手段加快解決老齡問題。養老正在突破傳統家庭養老模式，形成家庭、社區、市場化養老并存的局面，出現了異地養老、以房養老、“侯鳥式”養老以及生態養老等新模式。養老產業開始走出一條與國際經驗接軌的社會化、市場化的道路。

養老產業具有產業鏈長、涉及領域廣等特點，并對上下游產業具有帶動效應。老齡人口的增多拉動產生老齡人群的服務需求增長，比如對醫療衛生、休閑保健、托管托養、家政服務、文化娛樂、信息咨詢等服務需求。2012年末全國共有養老服務機構4.2萬個，床位381萬張，收養各類人員262萬人。當前我國老年消費市場開發仍處于初級階段，養老服務產品的供給不足、比重偏低、質量不高，這些都不能滿足老年人日益增長的服務需求。從國內市場來看，養老產業尚處于“沉睡”階段，很多商機有待開發。

“十二五”時期，我國將出現第一個老年人口增長高峰，60歲以上的老年人將新增800萬，總數將由1.78億增加到2.21億，老年人口比重將由13.3%增加到16%，人口老齡化進程將加快，社會養老保障和養老服務需求將大量增加。未來5-10年間，中國養老產業發展潛力巨大。

作為民生熱點，養老產業成為國家“十二五”重點發展扶植的產業。隨著養老社區、養老機構、度假養老、社區養老、居家養老等需求多元化，龐大而多樣化的養老市場誕生。據了解，目前全國有80家地產商進入養老地產領域，公開信息披露的養老地產項目達百余個。國內養老產業市場規模至少萬億以上，以后還會逐年增長。恒安照護集團董事長胡世賢表示，目前大陸人口老齡化狀態與20年前的臺灣十分類似，但是大陸人口老齡化發展更加快速，養老產業市場發展潛力巨大。不過，胡世賢認為，內地養老產業存在“山寨化”現象，很多項目只是打著“養老”的幌子，實際上還是在賣房子。

從大型房企養老地產的開發定位來看，主要是針對年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開發模式還是以旅游地產為主，結合當地的特色旅游資源，滿足健康老年人候鳥式度假與養生養老的需求，真正能提供養老多元化服務的極少。

目前國內的養老地產是一個“模糊而想當然的市場”，面臨營銷、盈利以及長期持續發展的困擾。

“養老產業是一個進入就不能退出的行業。”養老不是賣房產，而是賣服務，而大陸目前養老產業鏈尚不完善，相關行業如護工等人才急缺，恒安進入大陸正在做一些前期的事情，比如培養人才以使臺灣經驗本地化，以及挑選合適的項目“種子”作為試點。

國務院醞釀養老產業扶持政策 養老成朝陽產業

養老行業近期頻迎政策紅利。繼日前國務院常務會議確定深化改革加快發展養老服務產業后，國務院正醞釀養老產業扶持政策，此外全國將在5年內建設百家智能化養老基地。業內分析人士認為，養老行業發展進程有望提速。

背景

政策初稿正征求意見

27日，全國老齡工作委員會辦公室副主任閻青春日前在2013國際養老產業（上海）峰會上透露，國務院《關于加快養老服務業發展的若干意見》初稿正在征求意見中。繼2012年修訂通過的《老年人權益保障法》之后，即將出臺的《意見》在養老機構的營業稅、土地取得等政策方面，會有進一步的突破。

此外，《人民日報》稱，全國智能化養老專家委員會第一次工作會議上傳出消息，截至目前，已經批準籌建的全國智能化養老試驗基地有15家，全國老齡智能科技產業園1家。力爭5年內在全國建設100家智能化養老試驗基地，探索出適應我國國情的智能化養老模式。分析

養老服務前景廣闊

我國是老年人口最多的國家，隨著國家對養老行業的日益重視，利好政策也頻繁傳來。今年8月中旬召開的國務院常務會議，就確定了深化改革加快發展養老服務業的任務措施。業內人士分析，此次推動養老服務業的政策若能出臺，無疑是對行業的一大利好。

中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮認為，“最美夕陽紅”養老產業可謂是未來的朝陽產業，市場前景廣闊，需求持續增長，發展潛力巨大。國家相關政策的出臺將為養老行業帶來稅收、土地、金融等方面的優惠，一方面有利于減輕企業前期投入成本和壓力；另一方面也為養老行業優先發展項目或提供服務指明了方向，有利于規范行業行為，促進行業發展。

投資

可關注老年護理服務

扈志亮認為，目前養老概念主要集中在與養老聯系較密切的行業，如醫療器械、保健品、醫藥、養老地產等。相對而言，保健品行業投資者可以適當關注，潛在消費者多，購買力和產品價格相適應，企業盈利水平較高；而養老地產、醫療器械板塊潛在的風險較大，行業尚處于探索階段。

金融界資深分析師馬小東認為，養老產業鏈較長，通常意義上主要集中在老年護理服務等產業，目前已有多家上市公司如上海三毛、金陵飯店等開始涉足養老產業，后期在相關政策推進下，發展進程有望提速。

臺灣經驗可資借鑒

作為臺灣養老產業第一品牌，恒安照護集團目前在臺灣擁有700多位員工，照料5500多位老人。服務類型包含機構式照顧、居家式照顧、小區式照顧，服務項目由小區服務、老人住宅、老人安養、老人養護到長期照護等多重模式。

針對全持有的養老物業，即會員制醫養綜合體，押金制和會員制是國內可行的盈利模式，會員制銷售的是服務內容；押金制僅是銷售物業使用權。目前國內采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津寶坻云杉鎮等。

以銷售服務（而非物業使用權）為核心，是會員制交易模式的設計前提，而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機組合，將解決企業開發過程中的資金流問題。但從財務、盈利效果和經營三個角度來看，相比較傳統的押金制模式，會員制運作模式可以較為靈活地計入財務報表，在經營上操作更加便捷，能夠更好地實現回現。

第三類是“養生目的地”開發模式，針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設施+物業銷售+會員銷售”，而“度假養生+交換平臺”，將是未來發展的一種全新經營模式。

針對健康活力老人的“候鳥式養老”的度假交換平臺模式，市場上已經開始有所嘗試，目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養老項目。

萬億養老市場待開發 多上市公司籌謀分羹字號

上周，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，確定了深化改革加快發展養老服務業的任務措施。目前在A股上市公司中，已有萬科、世聯地產、金陵飯店、上海三毛等多家上市公司布局養老產業，而據不完全統計，近年來已有近20家房產公司投資養老地產。8月19日，世聯地產與臺灣最大的養老產業集團恒安照護集團簽署戰略合作協議，探索符合中國市場特點的養老服務模式。世聯地產董事長陳勁松預計，國內養老產業市場規模至少萬億以上。

上市公司看好養老業

“我為什么強調是養老業務而不是養老地產？因為養老一定是一個服務，房子只是一個工具，但不是最重要的部分。”萬科總裁郁亮在不久前公司的中期業績發布會上透露，萬科已召開集團第三次養老業務討論會，試圖找到養老業務發展的商業模式。不過，目前還未看到一個很清晰的商業模式以及盈利模式。

萬科之外，最近比較引人注目的是世聯地產與臺灣恒安照護集團的合作，恒安照護集團是臺灣最大的一家專業的養老服務商，目前在臺灣擁有700多位員工，照料5500多位老人。此外，一些中小上市公司也計劃進入養老產業，奧維通信今年7月決定出資100萬元成立甘肅民維虛擬養老服務中心；雙箭股份去年底使用自有資金1200萬元參股設立桐鄉和濟養老服務投資有限公司。

華泰證券分析師馮偉表示，中國的養老產業目前仍處于初始發展階段，近年來國家出臺了一些扶持政策，但具體配套實施政策尚未明確出臺，整體政策扶持力度不夠，但整體來看，市場潛力巨大。馮偉介紹，在國外，養老產業是一個很龐大的產業鏈，老年護理服務業涉及到老年護理服務和設施行業、老年教育、老年旅游、老年金融等各個領域。

數據顯示，2010年中國老年人市場的年需求達到1萬億元，2050年左右將達到5萬億元。而目前中國每年為老年人提供的產品不足1000億元，供需之間存在巨大商機。8月16日，國務院常務會議提出，要將養老產業打造成為朝陽產業，支持社會力量舉辦專業化養老機構，鼓勵境外資本投資養老服務業。

國際養老巨頭已潛伏

日本政府早在2010年出臺的新增長戰略中就明確指出，應積極向中國等亞洲市場輸出“醫療、護理、健康等相關產業”。目前日本已經率先進入高端養老市場。

上海三毛早在2011年3月，就與日本Medical Care Service合資成立了“上海善初會養老產品研發有限公司”，公司出資153萬美元，持股51%。2012年12月，上海三毛發布定向增發預案，擬募集資金3.5億元用于善初會養老等項目。上海三毛董秘沈磊表示，公司希望成為高標準助老服務的合格供應商。

數據表明，在我國，60歲以上老人有健康問題的比例超過65%，維持健康、專業護理是他們的剛性需求。而不少開發商在開發設計時將健康老人作為首要目標，忽略了引進專業康復護理醫院的必要性。

“沒有好的照護團隊在社區，很少有老人愿意付高額的費用住進養老社區。”恒安照護集團董事長胡世賢表示，在開發中盡早調低健康老人的預期比例將大大減少虧損率。

金陵飯店在養老產業的開拓中，也注意到養老服務的重要性，年初與美國知名養老機構諾濱遜國際管理公司合資成立專業養老服務公司—江蘇金陵諾濱遜老年養怡股份有限公司，引進國外先進養老管理技術標準。

金陵飯店集團董事長湯文儉此前表示，要努力爭取做養老產業的一面旗幟。業內預計，公司在養老產業方面或將繼續有所動作。而早在2013年以前，金陵飯店集團公司已決定將聯合盱眙縣相關單位，投資建設大型養老社區。

第四篇：保險基金投資養老地產的現狀分析

保險基金投資養老地產的現狀分析

從網友算賬養老要花300萬元，到人社部提出彈性延遲領取基本養老金年齡政策，“養老話題”引起了廣泛關注。隨著中國老年化進程的加快，截至2015年，全國60歲以上人口達到多少萬人。近幾年，保險基金投資養老地產熱情高漲，投資形式多樣，合作形式豐富，或通過自有平臺，如泰康人壽通過旗下的泰康置地公司，中國平安通過其平安信托平臺投資養老地產，或通過股權投資，成立養老地產基金，集合多方力量和資金進行養老地產投資。

一、經營形式

目前，養老地產的經營模式分為自營和外包。外包即地塊自己開發建設、持有、把服務租賃給第三方養老服務商；或者獲得土地后，把項目直接包給服務商開發建設和后續服務，服務商去評估是否能夠盈利。

（一）自營

通過土地劃撥的形式，獲得政府支持的土地用地，價格較住宅用地和商業用地要低得多。早在2009年11月，保監會就批準了泰康人壽養老社區股權投資計劃，2012年4月，泰康人壽推出了國內第一款保險與養老社區相結合的“幸福有約”綜合養老計劃。同年6月，養老社區在北京昌平奠基。

事實上，作為布局養老社區最早的壽險公司，目前泰康人壽第二家社區上海松江店也在建設中，廣州、三亞也已經選址完成。“在完成北京、上海、廣州三地布局后，也將在成都、武漢考慮選址”，泰康人壽董事長陳東升日前在成都財富論壇向網易財經如此表示，“這次來成都開會的一個重要內容就是在成都和武漢選擇建立養老社區的地址。”他介紹，泰康養老社區的定位在2000戶至3000戶，針對群體主要在企業主、高管、高級知識分子等中高收入群體，同時計劃將云南、山東、遼寧等全國20至30個核心大中城市作為二期重點開發的城市。

“保險資金投資不動產有一個監管比例限制，我們拿著這個額度不做別的，就做養老社區和醫院”，陳東升曾對媒體稱。

很顯然，“養老”事業已經成為泰康人壽最核心的產業和重要的戰略，不過，看上養老市場這塊蛋糕的并非泰康一家保險公司。目前，除泰康人壽外，布局養老地產市場的險企還有新華保險、平安集團、合眾人壽、中國人保、中國太平、中國人壽等多家壽險公司。

（二）購買

通過購買現成的寫字樓。

（三）與地方政府合作

與泰康人壽自建養老社區的渠道不同的是，個別險企在布局養老地產時選擇與地方政府合作，就在今年5月29日，中國太平就曾與山東省人民政府在香港簽署戰略合作協議，探索在養老社區建設以及其他投資領域的合作創新。

而之前，中國太平已先后與廣西壯族自治區、成都市和青島市等政府簽署戰略合作協議，其中均提到養老社區建設。

此外，中國人壽與中冶置業合作開發的首個養老養生基地——國壽（廊坊）生態健康城也已在河北廊坊開工，投資規模約100億元；中國平安的“桐鄉平安養生養老綜合服務社區”也于去年9月正式啟動，總投資170億元；而合眾人壽此前亦曾投資80億元在蔡甸區打造“合眾健康社區”。

二、保險企業投資養老地產的實施可能性

高洋亦表示，目前險資進入的方式主要是通過設立子公司全資進入。而理論上，險資投資養老地產的模式可以包括全資、股權合作、股權投資、購買房地產投資信托基金、發行類不動產投資基金產品的投資計劃模式等。

1.與保險業務緊密聯系

業內人士認為，保險公司進軍養老地產的優勢在于，一是可以將保險產品與養老社區掛鉤，直接滿足客戶的保障要求；二是在產品預售方面可以將項目未來的居住權打包成保險產品，解決了回收期長的問題。險資金的久期長，對資產的流動性要求不高；保險公司有大量高端消費客戶，是養老地產項目天然的市場資源，這些在久期匹配和高端定位方面具備一定的優勢。從國外的經驗看，養老社區已經是一種成熟的體系。

在美國，入住率可以達到95%，而且平均居住年限超過10年，“相當于簽了一份10年的酒店式公寓支票”，陳東升此前曾如此表示，老人養老不受經濟周期的波動,可以為保險公司帶來持續穩定的現金流。

2.與客戶群息息相關

目前啟動的養老社區主要面向的都還是高端客戶。而保險公司掌握了大量的高端客戶，具備大量的高端客戶的養老保險資金和信息。目前國內的高檔養老地

產運營模式尚在摸索之中，普遍采用的是會費制，像泰康人壽通過設計養老保險產品來鎖定高檔客戶群，也算是一種新型模式。

3.租售搭配，回避政策風險

在某險企投資負責人看來，平安養老產業股權投資基金的形式或許可以帶給業內啟發。“除險企自有資金外，按照險資股權投資的相關規定，險資可以投資養老產業基金，或者按照投資不動產的相關規定，可以投資不動產金融產品，如果通過這些產品的形式投資，可以規避‘只租不售’的限制，也可以使無能力全資投養老地產的險企通過認購分得一杯羹。”

媒體報道，中國人保投資控股有限公司(簡稱“人保投控”)也計劃與中信醫療健康產業集團有限公司(簡稱“中信醫療”)設立規模300億元的不動產投資基金，專投養老項目。是否涉及保險資金尚不得知。

中國平安進軍養老地產將采用租售搭配模式，即租賃部分進行持有經營，而出售部分則可短期內回籠資金和成本。其規劃的養生養老地產項目運作模式分三條主線，有目前保險公司主推的“租賃型養老公寓”，還包括“銷售型親情社區”、“銷售型度假休閑產品”。業內人士分析，平安投資養老地產的資金來源可能不僅限于保險資金，因此可供銷售，這樣銷售部分則能否實現資金較快回流。

三、保險基金投資養老地產的困境

1.前期成本高，無成熟盈利模式借鑒

某險企董事長曾表示，養老社區的主要特點是投資規模巨大、投資周期長，經營收入偏低，但中后期資金回流穩定，是壽險資金理想的長期性戰略投資渠道，使資產負債的久期匹配趨于合理，因此需長期經營。

目前，外界較為樂觀的估計認為，養老地產的收益率至少在15%左右。較為保守的估計認為養老地產收益率約在4%-10%之間不等，高端養老地產的收益率會偏高一些。雖然對養老地產投資收益率的預測不一，但是目前基本的共識是養老地產投資收益率將高于銀行存款、債券，但低于風險較高的股票投資。

由于我國的養老地產處于起步階段，其收益率究竟如何尚不明朗。目前險企參與養老地產走得都是高端路線，但是也意味著投資大、風險高，保險公司必須面對土地、建筑、運營等成本的挑戰。

2.思想觀念轉變問題

目前我國養老觀念尚處在轉變過程中，老年群體是否接受離家養老的方式，尚值得觀察”，孫婷認為，養老社區在短時期內的市場規模也存在不確定性。

3.政策模糊

另一大風險因素在于目前沒有可供復制的成熟的養老地產商業模式，“養老產業歸屬多個部門管理，產業政策實施過程中部門之間的協調難度大，這也是險企在發展養老社區過程中需要面對的困難。”在養老產業的政策支持方面，目前也僅僅是停留在研究階段。

從中央到地方對險企發展養老地產給予了一定支持，關于《保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》對于投資不動產的限制，細化到了“禁止分拆銷售養老項目產權”。并規定，投資不動產的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產的10%。而北京、天津等大城市也出臺了相關扶持政策。

某保險公司不動產投資的人士稱，“養老地產投資土地成本是很重要的因素。雖然險資投資不動產已有政策明確，但從目前來看還沒有放松審批監管的跡象。項目從拿地、開發到項目規劃，都需上報到職能部門報批，導致其間操作時間很長。”

今年兩會期間，全國政協委員、合眾人壽董事長戴皓提出，建議相關部門應明確用于養老產業的土地性質歸屬，這樣可單獨對該類產業推出政策以促進養老產業的發展。

對此，市場人士認為，土地成本和較重稅賦是直接造成開發成本高企和后續經營不定的原因。就目前來說，政策突破的時間表和力度仍有很大不確定性。另外，養老地產的商業配套及其附屬醫療設施建設也需要相關政策扶持，這樣作為長期性經營性的項目，才不會因為沉重的稅費負擔而無法持續經營。

首都經濟貿易大學金融學院教授庹國柱指出，盡管中國養老地產有巨大的市場需求和發展前景，但保險公司發展養老地產并非一蹴而就。如果政策上不放寬，保險公司做養老地產還是有一定的困難的。

對于相關政策完善，劉冬嬌曾表示，政府應該高度重視對養老地產的規劃、引導、鼓勵與監管，抓住機遇，應盡快建立一套完整的政策體系，出臺養老社區建設管理試行辦法，明確界定養老社區的功能與建設標準，規范養老社區的選址、建筑設計、社區布局、配套設施、物業服務等，完善保險資金進入養老產業市場的環境。

4.回報周期長

申銀萬國報告顯示，養老地產的盈利來源主要有五個方面，開發收入、租金收入、服務收入、管理收入和增至收入，其中，最主要的收入來源是開發收入和租金收入，即通過銷售或者出租的方式獲得回報。

作為養老社區最早試點公司掌門人，陳東升也坦誠，養老社區的盈利周期是一個很緩慢的過程。他曾多次公開表示，“這個周期大約是30年，其中前10年是不賺錢的，像我們拿地蓋養老社區用了5年，泰康之家?燕園這個養老社區在2015年入住，如果入住率要達到70%~90%可能又要三年。”

5.拿地成本高

養老地產發展之困除了反映在經營管理模式尚未成熟，另一方面，由于養老地產用地性質的相關政未不明確，導致拿地成本高是養老地產難盈利的重要原因之一。

目前各地養老產業用地基本為住宅、旅游和綜合用地，因為不同性質土地成本、使用年限、政策等區別較大。養老地產與普通的商業用地產相比較為特殊，雖然也是商業化運作，但若拿地成本和普通地產一樣，將大大提高養老社區的成本。

6.對資金量要求大、期限要求長

與傳統服務業不同，養老社區投資規模大，回報期長，資金流動性弱，若缺乏長期資本支持，很難獲得規模效應并維持長期運營。

根據險資投資相關規定，保險資金投資不動產，不得變相炒地賣地，不得利用投資養老和自用性不動產（項目公司）的名義，以商業房地產的方式，開發和銷售住宅。因此目前新華、泰康、合眾等保險公司養老社區項目前端大多是全資投入，與養老產品對接，后端選擇長期持有出租的模式。

第五篇：2014年中國養老地產發展前景預測

【關 鍵 詞】養老地產行業

【報告來源】前瞻網

【報告內容】中國養老公寓行業發展前景與投資戰略規劃分析報告前瞻（百度報告名可查看最新資料及詳細內容）

2013年是養老地產利好政策頻出、產業市場迅速崛起的一年。據相關業內人士預測，隨著各項養老政策的逐步落地以及新項目的不斷投入市場，2014年將成為整個行業爆發式生長的一年。

全國老齡工作委員會辦公室副主任鮑學全指出，三中全會決定發揮市場在資源配置中的決定性作用，這為每一個參與老齡產業發展的主體帶來了更加平等的競爭機遇。

隨著政府職能轉變和經濟轉型升級，老齡產業陳舊的體制機制將被突破，一個企業自主經營、公平競爭，消費者自由選擇、自主消費，商品和要素自由流動且平等互換的現代市場體制將加快形成。

同時，各級政府將對老齡產業發展高度重視，國家有關部門將就我國老齡事業和產業發展制定整體規劃。以上將共同促使建設、規劃、服務、衛生、金融、土地、稅收、就業、信息化人才培養等36個養老服務業領域的系列化支持措施在2014年不斷完善落地。

亦有業內人士分析指出，企業自主經營市場機制的形成、政策細則的落地實行以及城鎮化對持有物業需求的強化，將進一步促進養老地產向著產業化方向發展。

新政先行

國家統計局最新統計數字顯示，目前我國老齡化人口已達2.02億人。從2013年開始，老齡化人口數量將以每年1000萬的規模遞增，未來20年還將翻一番，突破4億人。龐大的市場潛力為老齡產業發展帶來了廣闊的空間，也促使政策層面態度發生了轉變。

回首2013，養老地產界發生的最大事件便是國務院發布的《關于加快發展養老服務業的若干意見》，即35號文件，該文件從總體要求、主要任務、政策措施、組織領導四方面出發，包括19個具體方面，45項主要工作任務落實，對加快發展我國養老服務業提出了一系列指導意見。

據中國房地產業協會副會長朱中一介紹，35號文件背后還有附件，并把這45項任務分解到33個部門，要求在2014年三季度前均要制定具體的實施規劃，“35號文件既有頂層設計，又有路線圖和時間表，由此看出2014年國家將加大力量推動養老服務業的發展。”朱中一說。“十八屆三中全會中提到養老問題的次數甚至比房地產還要多，這足以證明養老問題已列入我們黨和政府的重要議事日程。”在朱中一看來，2013年養老服務業主要是從頂層設計上做了大量工作，比如出臺了《老年人權益保護法》等，預計2014年將是養老政策落地的關鍵年，屆時也將陸續出臺一系列配套文件。

朱中一告訴記者，2014年國家將逐步完善各地土地供應、稅費優惠、養老醫學、康復、護理、養老心理等方面的人才培養和就業政策；同時也將進一步完善補貼政策，通過補助投資、貸款貼息、購買服務等方式支持社會力量舉辦養老服務機構，并在資本金、場地、人員等方面進一步利用社會力量降低養老機構的門檻。

除此之外，國家還將進一步完善投融資政策，除政府加大財政性資金支持外，還將積極扶持金融機構創新金融產品或服務內容，拓寬信貸抵押擔保范圍，支持養老服務業的信貸需求，積極利用財政小額貸款等方式加大信貸投入，鼓勵和支持保險資金投資養老服務業，開展反向按揭養老保險試點，即以房養老。

朱中一明確指出，以上將是45項任務中重要的一項，而且還要求2014年一季度由保監會、民政部、國家老齡辦出臺具體措施并展開試點。

十八屆三中全會還強調積極推進醫療衛生和養老服務相結合，支持有條件的養老機構和醫療機構，有條件的二級以上綜合醫院開設老年病科，建設社區醫院為老年人上門服務的區域關系，加強遠程服務試點。以上政策也將成為2014年“醫養結合”模式的重點實現路徑。產業展望

2014年一系列政策的密集落地，必將為整個產業發展創造良好的生存環境。保利房地產集團有限公司副總經理胡在新曾指出，當老齡化率超過7%，且人均GDP超過5000美元時，養老產業將實現快速發展。截至2011年，我國老齡化率就已超過9%，人均GDP已突破5000美元。由此可看出，目前中國養老產業快速發展的條件已基本具備，且老年人收入逐年穩步增長，養老金含金量和可支配的絕對值較高，加之老年人的消費理念也發生了較大變化，這將共同為整個養老產業化發展帶來商機。

盡管前景可期，但在產業化進程中，探索與養老市場需求相吻合的養老地產模式同樣不可或缺。

朱中一強調，養老地產模式的創新探索必須和我國“9073”養老規劃保持一致，對此他提出了6種未來可持續發展的養老地產模式：第一種是要完善居家養老服務，在社區中需具備一定的能夠供老年人活動的空間、參數和醫療服務條件，完善居家服務無障礙設施改造；第二種是可持續照料的退休社區，指專門供退休老人居住的，養老服務設施和養老場所齊全并能為之提供服務的，滿足剛需、孤寡老人需求的社區；第三種是全齡化社區，即在小區中建設一定比例的老年公寓，規模較大的還需要配套醫院，全齡化社區模式的優勢將在未來逐步凸顯；第四種是輕養老機構，類似北京寸草春暉養老護理機構中推出的掛鉤醫院服務于全社區老人的養老地產模式；第五種是醫療機構和養老機構相結合的養老模式，該模式要求有條件的醫療機構開設老年病科、老年病床，掛鉤社區服務中心和醫院；第六種是集養生旅游于一體的養老酒店高端服務。

“以上六種模式大致涵蓋了養老地產市場已經出現或未來有望實現的養老模式，建議政

府在下一步應不斷加強對老齡產業市場的監管，引導老年消費，促進產業化的健康發展。”朱中一進一步分析道。

談到養老地產產業化創新，貴州五新瑞頤健康投資股份有限公司總經理梁弢提出一個全新的觀點——傳統產業“觸網”現已變成一種必然趨勢，而養老產業也完全可以插上互聯網的翅膀。

梁弢認為，養老產業“觸網”可加速推進信息化建設，提高運營效率，同時有利于養老機構經營連鎖化。具體而言，我們可通過聯盟合作把社區養老機構的線下網點編制成網，讓網絡區域化、全國化。而養老服務運營網絡化，也可在更大程度上滿足老人追求品質生活、追求自我實現的深層次心理需求。

在梁弢看來，互聯網正在改變一切行業，養老產業的網絡化也勢不可當，用養老產業輕資產網絡化思維重塑養老產業的商業模式是整個產業化進程中的重要一環。