第一篇：南大街商業廣場舊城改造項目住宅房屋

南大街商業廣場舊城改造項目住宅房屋

征收與補償方案

南大街是貫穿市區中心的主干道，西南河路以西、海港路以東、南大街以北、南洪街以南區域，由于建成較早，南洪街交通擁堵嚴重；沿街企業破產或搬遷后，基礎設施落后的問題一直未得到整體解決，直接影響到城市的整體形象。為推進中心區城市建設，加快舊城改造步伐，依據市區總體規劃，經芝罘區第十六屆人民代表大會第四次會議審議通過，南大街商業廣場舊城改造項目已被納入區2011年度國民經濟和社會發展計劃。根據房屋征收相關法律、法規，制定本方案。

一、征收范圍

西南河路以西，洪源胡同以東，南大街以北，南洪街以南區域。

二、法律、法規依據

?國有土地上房屋征收與補償條例?（國務院令第590號）、?山東省人民政府辦公廳關于貫徹實施?國有土地上房屋征收與補償條例?有關問題的通知?（魯政辦發?2011?25號）、?關于印發<國有土地上房屋征收評估辦法>的通知?（住建部建房?2011?77號）等有關規定。

三、簽約期限

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2011年10月10日至2011年12月8日為簽約期限;其中2011年10月10日至2011年11月9日為速遷獎勵期。

四、征收補償方式

被征收房屋實行貨幣補償或房屋產權調換補償方式。選擇房屋產權調換的，實行就地調換安臵。

1、被征收房屋主體貨幣補償價格，由被征收房屋所有權人（以下簡稱被征收人）選定的房地產評估機構按有關規定評估確定均價為9224元/ｍ2。

2、被征收房屋產權調換實行等價值調換。等價值調換面積=按分戶評估報告確定的被征收房屋主體補償金額÷選定的調換房屋樓層投資優惠價格（詳見附表），以此進行房屋產權調換。

3、就地產權調換，按單層建筑面積計算。

（一）貨幣補償

被征收房屋貨幣補償額＝房證建筑面積（低于45 m2的“房困戶”解困補到45 m2）×評估單價（具體價格詳見分戶評估表）+搬遷補助費+臨時安臵費+附屬設施及裝修補償費（包括燃氣、電話、有線電視、小棚、附屬設施及裝飾裝修等補償）。

（二）就地產權調換

1、南大街商業廣場舊城改造項目新建住宅為高層房屋（期房），共33層，其中1-9層為非住宅，10-33層為回遷安臵用房。

安臵戶型分為8個檔：65m2、77m2、89 m2、90 m2、100 m2、110 m2、130 m2、140 m2。房屋面積最終以房屋管理部門確認的面積為準。

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2、就地產權調換相關規定

①被征收房屋房證建筑面積低于45 m2的“房困戶”,按45 m2計算貨幣補償金額；房證建筑面積45 m2以上的被征收房屋，按房屋產權證登記的實際面積計算貨幣補償金額。

②就地產權調換，被征收人能夠選擇的安臵房最大調換面積=等價值調換面積+15m2（15 m2內需按樓層投資優惠價格自行投資購買）后最近的戶型檔。但超出等價值調換面積+15m2部分，被征收人需按市場優惠價格投資。

③被征收人按照簽訂征收補償協議并搬遷交房的先后順序挑選安臵房；挑選安臵房時，若應選檔戶型已被選完且之上就近檔戶型在安臵該檔被征收人后仍有剩余，被征收人可選擇該檔戶型房屋。

④被征收人原房屋暖氣投資不另行補償，抵頂所調換房屋面積的暖氣投資；原房屋沒有暖氣投資的，按被征收房屋產權證面積80元∕m2扣減房屋主體評估價格。燃氣投資2652元/戶和有線電視投資250元/戶由被征收人自行投資。

⑤安臵房選擇毛坯房的，征收人按單層建筑面積100元∕m2標準計發室內配套款，由被征收人自行配套。安臵房選擇初裝房的，不計發室內配套款。

五、“房困戶”審查標準和條件

“房困戶”必須同時具備以下三個條件：

1、擬被征收房屋所有權人僅有一套住房；

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2、擬被征收房屋所有權人房屋面積低于最低保障戶型使用面積34 m2或建筑面積低于45 m2；

3、需提出解困書面申請并同意調查和公示解困，經審查核準。

六、公管房、自管房的補償原則

被征收的公管房、自管房，現承租人未參加過房改的，在征收公告期限內簽定協議并搬家交房的，由本人提出書面申請，經產權單位同意，報市有關部門審批，符合房改條件的，可對現承租房屋進行房改；不符合房改條件的，房屋所有權人與房屋承租人解除租賃關系的，對房屋所有權人進行補償；不能解除租賃關系的，給予房屋產權調換，由產權人與承租人重新訂立租賃合同。

七、其它征收補償

1、被征收房屋附屬設施，按燃氣2652元/戶、有線電視移裝費250元/戶、電話移機費150元/部、空調移裝費200元/臺、網絡移裝費180元/套、太陽能移裝費180元/臺、熱水器移裝費80元/臺給予補償。

2、被征收的住宅房屋用作營業用房的，按住宅實行貨幣補償或產權調換。取得工商營業執照、稅務登記證、營業至房屋征收決定發布之日，且房屋所有權證書、營業執照和稅務登記證注明的營業生產地點相一致的，按實際經營使用的合法建筑面積和批準經營類別（生產及倉儲類30元/月/平方米、辦公及公益類40元/月/平方米、商貿及服務類50元/月/平方米），一次性支付被征收人10個月的利用住宅營業補助費。

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3、被征收房屋附屬設施，按評估機構評估金額予以補償；房屋配套小棚（房改表有備案的）按建筑面積1200元∕m2給予補償。

八、安臵房屋標準

就地安臵房分毛坯房、初裝房。

1、毛坯房標準為：水、電、暖（含暖氣片）、燃氣、電話、有線電視、網絡管線到位，拉毛地面、墻面、頂面刮大白、室外防盜門。

2、初裝房標準為：在毛坯房基礎上增加室內房間間隔，配設普通門；衛生間地面、墻面貼瓷磚，安裝坐便器、洗面盆、淋浴噴頭；廚房墻面貼瓷磚，安裝洗菜盆、水龍頭；除衛生間外，地面為壓光水泥地面。

九、產權調換的方法與步驟

1、選擇房屋產權調換的被征收人，搬家交房時自行結清發生的水、電、煤、暖、有線電視等相關費用，簽訂?交房驗收單?；

2、按“先交驗舊房，再領取選房順序號”的原則，按選房順序排號選擇樓號、單元、樓層、戶型面積。

十、搬遷補助與簽約獎勵

1、搬遷補助費為每戶1000元（每個房證視為一戶），選擇產權調換的被征收人享受兩次搬遷補助。

2、臨時安臵補助費。臨時安臵期間，由征收人付給被征收人臨時安臵補助費，由被征收人自行安臵。被征收人房屋建筑面積

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小于45 m2的，按45 m2計發；建筑面積45 m2以上的，按房屋產權證記載面積計發。發放標準為每月20元/m2。

①選擇貨幣補償的，由征收人付給被征收人三個月的臨時安臵費。

②選擇就地產權調換的，臨時安臵期限為36個月。臨時安臵補助費自搬家交房之日起，發至回遷安臵通知之日后延四個月止。在搬家交房時暫付兩年，剩余部分按年度支付；超出規定期限，臨時安臵補助費按每月40元/m2計發，回遷安臵時一并結算付清。

3、簽約、速遷獎勵

本區片房屋征收簽約期為60天，其中速遷期為30天。

①被征收人在簽約期內簽訂征收補償協議并搬遷交房的，按被征收房屋房證建筑面積100元/平方米標準，計發簽約獎勵，不足10000元的按10000元計發；超過60天后取消此項獎勵。

②被征收人在速遷期內簽訂協議并搬遷交房的，按被征收房屋房證建筑面積300元/平方米標準，計發速遷獎勵；超過30天后取消此項獎勵。

③選擇就地產權調換的被征收人，在速遷期內簽訂協議并搬遷交房的，超出應調換房屋面積15㎡以內的部分，在投資優惠價基礎上再優惠300元/㎡；超過30天后取消此項獎勵。

④選擇產權調換在簽約期限內簽定協議并搬家交房的，免收第一年的物業管理費；第二年、第三年的物業管理費按物價部門核定的物業管理費收費標準減半收取。

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十一、費用結算

1、選擇貨幣補償的被征收人，在簽定協議搬遷交房的同時，由征收人一次性付清所有征收補償費。

2、選擇房屋調換的被征收人，簽定協議搬遷交房后，征收人付給被征收人搬遷補助費、簽約獎勵費、臨時安臵補助費（暫付兩年）、附屬設施及裝修補償款等。

3、被征收人所選房屋增加面積的投資，待所調換房屋辦理回遷手續時，由被征收人結清。

十二、物業管理

1、本次征收實行產權調換的，按物業管理相關規定繳納物業管理費。

2、在本小區內為被征收人免費設有自行車和摩托車的停車場所。

十三、征收組織形式

1、本次征收按照公開、公平、公正的原則，實行被征收房屋和調換房屋評估價格公開，征收人提供的產權調換房樓號、單元、樓層、面積、房屋套數公開，做到依法征收、規范操作。

2、本次房屋征收部門為煙臺市芝罘區住房和建設局，征收實施單位為芝罘區人民政府毓璜頂街道辦事處。

3、征收辦公室設在面市街副5號（辦公電話：2607907），主要負責征收政策的解釋、咨詢服務與協議審簽等工作。辦公現場設有整個小區的總規劃圖、調換房展示圖，公示調換房相關信息。

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十四、征收程序

1、由被征收人選定的煙臺市誠信房地產評估有限公司對被征收房屋主體、附屬設施及裝飾裝修等逐戶進行勘查評估。

2、芝罘區人民政府發布?房屋征收決定公告?后，區房屋征收部門委托房屋征收實施單位按戶發放?征收通知?和?房地產評估報告書?，逐戶進行征收動員工作。

3、被征收人持房屋所有權證（公管房、自管房持租賃合同）、房改售房價格審查書、國有土地使用證、產權人身份證等相關證件到現場審簽室辦理征收手續。

4、在?房屋征收決定公告?確定的簽約期限內,征收實施單位與被征收人達不成征收補償協議的，由房屋征收部門報請區政府作出補償決定，依法送達被征收人，并在房屋征收范圍內公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內不申請行政復議或不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由區政府依法申請人民法院強制執行。

十五、產權調換房屋辦理所有權證和國有土地使用證的相關事宜

由房屋征收實施單位負責為產權調換房辦理煙臺市住房和城鄉建設局頒發的房屋所有權證和煙臺市國土資源局頒發的國有土地使用證；被征收人投資面積部分，由被征收人按照國家有關規定繳納稅費；其它辦證所需費用由征收人承擔。

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十六、本方案由南大街商業廣場舊城改造項目住宅房屋征收實施單位和評估機構負責向被征收人解釋。（王大鵬）

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煙臺市芝罘區人民政府房屋征收決定公告

為推進中心區城市建設，加快舊城區改造步伐，煙臺市芝罘區人民政府決定對南大街商業廣場舊城區片范圍內的房屋實施征收。根據?國有土地上房屋征收與補償條例?（中華人民共和國國務院令第590號）有關規定，芝罘區第十六屆人民代表大會第四次會議審議通過，南大街商業廣場舊城改造項目已被納入區2011年度國民經濟和社會發展計劃。現將南大街商業廣場舊城改造項目住宅房屋征收決定公告如下：

一、項目名稱：南大街商業廣場舊城改造項目。

二、征收范圍：西南河路以西，洪源胡同以東，南大街以北，南洪街以南區域。

三、征收部門：煙臺市芝罘區住房和建設局。

四、征收實施單位：煙臺市芝罘區人民政府毓璜頂街道辦事處。

五、評估公司：煙臺市誠信房地產評估有限公司。

六、辦公地點：面市街副5號，辦公電話：2607907

七、簽約期限：2011年10月10日至2011年12月8日為簽約期限;其中2011年10月10日至2011年11月9日為速遷獎勵期。

八、房屋征收與補償方案：詳見附件。

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九、被征收房屋所有權人權利：如被征收房屋所有權人不服本征收決定，可在征收決定公布之日起60日內向煙臺市人民政府申請行政復議，或者在征收決定公布之日起3個月內向煙臺市芝罘區人民法院提起訴訟。

特此公告。

煙臺市芝罘區人民政府 二○一一年九月二十九日

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《南大街商業廣場舊城改造項目住宅房屋征收與補償方案（征求意見稿）》征求公眾意見及

修改情況的說明

南大街商業廣場舊城改造項目住宅房屋征收與補償方案（征求意見稿）?于2011年7月29日對外發布，征求公眾意見，已于8月27日結束。現將征求公眾意見及根據公眾意見修改情況說明如下：

一、征求公眾意見情況

1.關于住宅主體貨幣補償價格問題

答復：9156元/平方米的貨幣補償均價是按照?國有土地上房屋征收與補償條例?、?國有土地上房屋征收評估辦法?及?山東省人民政府辦公廳關于貫徹實施<國有土地上房屋征收與補償條例>有關問題的通知?的有關規定，按照當時的評估時點評估得出的。發布住宅房屋征收決定公告時的評估價格，由評估公司按有關規定修正后公布。

2.關于易地安臵房源問題

答復：本區片房屋征收采取就地產權調換或貨幣補償安臵方式。確需異地安臵的被征收人，可向征收辦公室提出書面申請，協商解決。

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3.關于能否額外增加投資面積問題

答復：選擇就地產權調換，被征收人能夠選擇的安臵房最大調換面積=等價值調換面積+15m2（15 m2內需按樓層投資優惠價格自行投資購買）后最近的戶型檔。但超出等價值調換面積+15m2部分，被征收人需按市場優惠價格投資。

4.關于小棚等附屬設施補償較低問題

答復：小棚作為附屬設施，不計入房屋建筑面積，補償時只考慮房屋重臵成本。按照?煙臺市房屋拆遷補償安臵若干規定?，太陽能等附屬設施只給予設施移裝費。

5.關于物業費、電梯維修費、停車位、公攤面積等相關問題

（1）關于物業費收費標準問題

答復：根據煙臺市物價局、房產管理局?關于印發＜煙臺市物業服務收費管理暫行辦法＞的通知?和煙臺市普通住宅小區公共性物業服務等級及收費標準，參照周邊回遷區片情況，區片物業管理費初步定為0.7元/㎡/月。在?房屋征收決定公告?規定的簽約期限內簽訂協議并搬家交房，選擇就地調換房屋的，自回遷安臵通知發布之日起，免收第一年的物業管理費，第二年、第三年的物業管理費減半收取。

（2）關于電梯維修、更換費用問題

答復：根據2011年5月1日施行的?煙臺市住宅專項維修資金管理辦法?，電梯屬于住宅共用設施設備，其維修、更新和改造費用，通過專項維修資金予以列支。

（3）關于停車位問題

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答復：回遷居民可以根據需求按市場價格購買或租賃停車位。

（4）關于明確大高層公攤面積問題

答復：正式發布房屋征收決定公告時，關于安臵房的戶型尺寸、公攤面積、樓間距等被征收人關心的數據將詳細公布，具體數據以房產測繪部門實際測繪面積為準。安臵房套內面積不低于被征收房屋所有權證套內面積。

6.關于臨時安臵費標準問題

答復：臨時安臵費暫付2年，按被征收房屋建筑面積（以房屋確權登記或房屋所有權證書載明面積為準）每月20元/㎡計發，第三年按市政府有關文件規定執行。

7.關于空調、電話、太陽能等的移裝費問題

答復：設備移裝費補償標準在征求意見稿第七條均已列出，選擇產權臵換且需要周轉過渡的，被征收人可以享受兩次移裝費。

8.關于半封閉陽臺是否計入房證面積，房證面積與實際不符的問題

答復：被征收房屋面積按房屋確權登記或房屋所有權證書載明面積確定，若被征收人對房屋面積有異議，可向發證機關申請解決。

9.關于回遷樓9層以下全部用于非住宅問題

答復：根據規劃設計方案的要求，回遷樓9層以下全部用于非住宅。

10.關于回遷安臵樓住宅土地使用年限問題

答復：回遷樓土地使用年限按住宅用地標準執行。

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11.關于南側戶型客廳和衛生間開窗問題

答復：被征收人申請開窗，在不影響建筑結構的前提下，需經有關主管部門批準，并履行相應程序后可以在高位開小窗。

12.關于政策執行前后能否保持一致性問題

答復：南大街商業廣場舊城改造項目由政府作為征收主體，審計、監察等部門將全程監督征收補償資金使用情況，征收工作將嚴格按照?國有土地上房屋征收與補償條例?有關規定操作，堅持公開、公正、公平、透明的原則，確保政策前后執行一致。

二、方案主要修改情況

1.關于被征收私有房屋主體貨幣補償價格

?征求意見稿?中“住宅房屋主體貨幣補償原則：由評估公司按照?國有土地上房屋征收評估辦法?及?山東省人民政府辦公廳關于貫徹實施<國有土地上房屋征收與補償條例>有關問題的通知?的有關規定評估得出。南大街商業廣場舊城改造項目貨幣補償房地產價格預估均價為9156元/ｍ（2最終價格以房屋征收決定公告發布之日，評估公司給出的分戶評估報告價格為準）。”

修改為：“被征收私有房屋主體貨幣補償價格，由被征收房屋所有權人（以下簡稱被征收人）選定的房地產評估機構按有關規定評估確定，預估均價9156元/ｍ2（具體價格以房屋征收決定公告發布之日，評估公司給出的報告為準）。”

2.關于住宅房屋用作營業用房，給予營業補助費

?征求意見稿?：“被征收的住宅房屋用作營業用房的，按住宅實行貨幣補償或產權調換。取得工商營業執照、稅務登記證、—15—

營業至房屋征收決定發布之日，且房屋所有權證書、營業執照和稅務登記證注明的營業生產地點相一致的，結合房屋區位、經營年限及效益由評估公司評估確定。”

修改為：“被征收的住宅房屋用作營業用房的，按住宅實行貨幣補償或產權調換。取得工商營業執照、稅務登記證、營業至房屋征收決定發布之日，且房屋所有權證書、營業執照和稅務登記證注明的營業生產地點相一致的，按實際經營使用的合法建筑面積和批準經營類別（生產及倉儲類30元/月/平方米、辦公及公益類40元/月/平方米、商貿及服務類50元/月/平方米），一次性支付被征收人10個月的利用住宅營業補助費。”

3、新增加條款：

1）方案中第四條第（二）款中增加③：被征收人按照簽訂征收補償協議并搬遷交房的先后順序挑選安臵房；挑選安臵房時，若應選檔戶型已被選完且之上就近檔戶型在安臵該檔被征收人后仍有剩余，被征收人可選擇該檔戶型房屋。

2）方案中第十四條增加第4項：“在?房屋征收決定公告?確定的簽約期限內,征收部門與被征收人達不成征收補償協議的，由房屋征收部門報請區政府作出補償決定，依法送達被征收人，并在房屋征收范圍內公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內不申請行政復議或不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由區政府依法申請人民法院強制執行”。

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自本說明發布之日起，被征收人如有意見可繼續到南大街商業廣場舊城改造項目征收辦公室反饋意見和建議（需帶房屋所有權證、身份證等有效證件，并提供復印件）。南大街商業廣場舊城改造項目征收辦公室地址：煙臺市芝罘區面市街副5號，電話：2607907。（房滿盈）

二○一一年九月二十八日

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煙臺市芝罘區人民政府關于《南大街商業廣場舊城改造項目房屋征收與補償方案》征求意見的公告

根據國務院?國有土地上房屋征收與補償條例?第十條之規定，區政府已組織有關部門對?南大街商業廣場舊城改造項目房屋征收與補償方案?（以下簡稱?補償方案?）進行了論證，現予以公布，征求擬被征收房屋所有權人意見，期限為30天，自2011年7月29日起至2011年8月27日止。

?補償方案?同時在芝罘區政府網站公布（網址：www.tmdps.cn），并在擬征收區片范圍內張貼。區片擬被征收房屋所有權人如對?補償方案?有意見或建議，請在公示期內持身份證、房屋產權證直接到南大街商業廣場舊城改造項目房屋征收辦公室書面反饋意見（地址：煙臺市芝罘區面市街副5號，電話：2607907）。

征求意見期限結束后，將對結果進行匯總，對沒有提出意見和建議的視為認同該?補償方案?符合?國有土地上房屋征收與補償條例?有關規定，請區片擬被征收房屋所有權人認真負責的提出意見和建議。

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其他詳情見附件

煙臺市芝罘區人民政府

二○一一年七月二十九日 附件：

1、南大街商業廣場舊城改造項目房屋征收與補償方案(征求意見稿)

2、南大街商業廣場舊城改造項目回遷安臵房樓層調換價格表

3、南大街商業廣場舊城改造項目平面圖

4、南大街商業廣場舊城改造項目回遷安臵房樓層平面圖

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南大街商業廣場舊城改造項目房屋征收與補償方案(征求意見稿)

為推進中心區城市建設，加快舊城改造步伐，依據市區總體規劃，南大街商業廣場舊城改造項目已列入我區重點工程，根據房屋征收相關法規及補償補助標準，擬定房屋征收與補償方案如下：

一、征收范圍

西南河路以西，洪源胡同以東，南大街以北，南洪街以南區域。

二、房屋征收的法律依據

?國有土地上房屋征收與補償條例?（國務院令第590號）、?山東省人民政府辦公廳關于貫徹實施?國有土地上房屋征收與補償條例?有關問題的通知?（魯政辦發?2011?25號）、?關于印發<國有土地上房屋征收評估辦法>的通知?（建房?2011?77號）等有關規定。

三、征收實施時間

自發布?房屋征收決定公告?之日起60天內為簽定征收協議期限。

四、征收補償安臵方式

本區域房屋征收實行貨幣補償和房屋產權調換補償方式。實行房屋產權調換的采取就地調換安臵。

住宅房屋主體貨幣補償原則：由評估公司按照?國有土地上房屋征收評估辦法?及?山東省人民政府辦公廳關于貫徹實施<國有土 —20—

地上房屋征收與補償條例>有關問題的通知?的有關規定評估得出。南大街商業廣場舊城改造項目貨幣補償房地產價格預估均價為9156元/ｍ2（最終價格以房屋征收決定公告發布之日，評估公司給出的分戶評估報告價格為準）。

住宅房屋產權調換按等價值調換的原則：即按分戶評估報告確定的舊房補償價格除以已選定的調換房屋樓層規定的投資優惠價格進行房屋產權調換。擬被征收房屋所有權人選定的產權調換房屋，按單層建筑面積計算。

（一）住宅房屋貨幣補償

私有房屋貨幣補償額＝房證建筑面積（低于45 m2的解困補到45 m2）×房地產評估單價（具體房地產評估價格詳見分戶評估表）+搬遷補助費+三個月臨時安臵費+附屬設施及裝修補償費（包括燃氣、電話、有線電視、小棚、室內裝修折舊等補償）。

（二）住宅房屋就地產權調換

1、南大街商業廣場舊城改造項目新建住宅為高層住宅（期房），共33層，其中1-9層為非住宅，10-33層為回遷住宅。

2、就地產權調換高層住宅房屋的相關規定：

①房證建筑面積低于45 m2的房困戶補到45 m2后，按原房屋評估價格與所選定戶型的樓層投資優惠價格進行調換后（詳見樓層價格表），超出等價值調換面積15m2以內部分按所選調換房屋樓層投資優惠價格自行投資，再超出面積部分按市場優惠價格進行投資（詳見樓層價格表）。

②房證建筑面積超出45 m2的按原房屋評估價格與所選定戶型

—21— 的樓層價格進行調換后（詳見樓層價格表），超出等價值調換面積15m2以內部分按所選調換房屋樓層投資優惠價格自行投資，再超出面積部分按市場優惠價格進行投資（詳見樓層價格表）。

③擬被征收房屋所有權人在選擇安臵戶型時，應選擇與等價值調換單層建筑面積加15 m2優惠投資面積后相近的戶型。

④擬被征收房屋所有權人原房屋暖氣投資不另行補償，抵頂所調換房屋面積的暖氣投資。燃氣投資2652元/戶和有線電視投資250元/戶由擬被征收房屋所有權人自行投資。

征收人提供的安臵房是毛坯房的給予安臵房建筑面積100元∕m2室內配套款，由擬被征收房屋所有權人自行配套。征收人提供安臵房是初裝房的不發給安臵房建筑面積100元/㎡室內配套款。

五、“房困戶”審查標準和條件

1、擬被征收房屋所有權人僅有一套住房。

2、擬被征收房屋所有權人房屋面積低于最低保障戶型使用面積34 m2或建筑面積低于45 m2。

3、需提出解困書面申請并同意調查和公示解困名單，經審查核準。

六、公管房、自管房的補償原則

公管房、自管房的房屋承租人未參加過房改的，在征收公告期內簽定搬遷協議搬家交房的，由本人提出書面申請，經產權單位同意，報市有關部門審批，符合房改條件的，可對現承租房屋進行房改；不符合房改條件的，房屋所有權人與房屋承租人解除租 —22—

賃關系的，對房屋所有權人進行補償；不能解除租賃關系的給予房屋產權調換，由產權人和承租人繼續延續履行租賃關系。

七、其它補償標準

1、被征收房屋附屬設施燃氣2652元/戶、有線電視移裝費250元/戶、電話移機費150元/部、空調移裝費200元/臺、網絡移裝費180元/套、太陽能移裝費180元/臺、熱水器移裝費80元/臺給予補償。

2、被征收的住宅房屋用作營業用房的，按住宅實行貨幣補償或產權調換。取得工商營業執照、稅務登記證、營業至房屋征收決定發布之日，且房屋所有權證書、營業執照和稅務登記證注明的營業生產地點相一致的，結合房屋區位、經營年限及效益由評估公司評估確定。

3、房屋配套小棚（房改表有備案的）按建筑面積1200元∕m2給予補償，予以拆除。

八、安臵房屋標準

就地安臵房分毛坯房、初裝房。毛坯房標準為：水、電、暖（含暖氣片）、燃氣、電話、有線電視、網絡管線到位，拉毛地面、墻面、頂面刮大白、室外防盜門。初裝房標準為：在毛坯房基礎上增加室內房間間隔，配設普通門；衛生間地面、墻面貼瓷磚，安裝坐便器、洗面盆、淋浴噴頭；廚房墻面貼瓷磚，安裝洗菜盆、水龍頭；除衛生間外，地面為壓光水泥地面。

九、安臵房面積

新建安臵房戶型單層建筑面積約為：63m2、77m2、88 m2、89 m

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2、90 m2、100 m2、108 m2、130 m2、131 m2、139 m2。

十、產權調換房屋的方法與步驟

選擇住宅房屋產權調換的擬被征收房屋所有權人，依據“先搬遷交房先領取選房順序號”的原則，按選房順序號選擇征收人提供的安臵房的樓號、單元、戶型面積、樓層。安臵樓某一戶型選滿后，擬被征收房屋所有權人選擇安臵樓的其它戶型。

十一、住宅搬遷、躲遷與速遷獎勵政策

1、搬遷補助費為每戶1000元（每個房證視為一戶），需要周轉過渡的，擬被征收房屋所有權人可享受兩次搬遷補助費。

2、臨時安臵補助費：擬被征收房屋所有權人過渡安臵（躲遷）期間，由征收人按規定付給擬被征收房屋所有權人臨時安臵補助費，由擬被征收房屋所有權人自行躲遷。擬被征收房屋所有權人房屋建筑面積小于45 m2的，按45 m2計發。①選擇貨幣補償的，征收人付給擬被征收房屋所有權人三個月的臨時安臵費，發放標準按被征收房屋建筑面積每月20元/m2計發。②選擇就地產權調換的擬被征收房屋所有權人，躲遷期限為36個月。臨時安臵補助費自搬家交房之日起，發至回遷安臵通知之日起后延四個月止。在搬家交房時暫付兩年，剩余部分按年度支付，回遷安臵時結算付清。發放標準為：按被征收房屋建筑面積每月20元/m2計發，超出規定躲遷期限臨時安臵補助費按每月40元/m2計發。

3、速遷獎勵費：

①發布?房屋征收決定公告?后，擬被征收房屋所有權人在規定的簽約期限內簽定征收補償協議并搬遷交房的，按原房證建筑 —24—

面積每平方米獎勵100元計發，不足10000元的按10000元計發。逾期取消搬遷獎勵費。

②凡是在?房屋征收決定公告?規定的簽約期限前30天內簽定協議并搬遷交房的，按其被征收房屋（房證）建筑面積300元/m2標準增發速遷獎勵費。

③選擇就地產權調換的擬被征收房屋所有權人，凡是在速遷獎勵期前30天內搬遷的，超出應調換房屋面積15㎡以內的部分，在投資優惠價基礎上再優惠300元/㎡。

④在?房屋征收決定公告?規定的簽約期限內簽定協議并搬家交房的，實行房屋產權調換的自回遷安臵通知發布之日起，免收第一年的物業管理費，第二年、第三年的物業管理費按物價部門核定的物業管理費收費標準減半收取。

4、被征收房屋發生的水、電、煤、暖、有線電視及相關費用，由擬被征收房屋所有權人自行結清。

5、住戶搬家交房時需簽定?交房驗收單?，注明交房日期，并結清原住房的相關費用。

十二、費用結算

1、凡選擇貨幣補償的擬被征收房屋所有權人，簽定協議搬遷交房同時所有征收補償費由房屋征收人一次性付清。

2、凡選擇房屋調換的擬被征收房屋所有權人，簽定協議搬遷交房同時征收人一次性付給擬被征收房屋所有權人搬遷補助費、速遷獎勵費、附屬設施及裝修補償款、臨時安臵補助費（暫付兩年）。

3、擬被征收房屋所有權人所選房屋增加面積需投資的，待所調

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換房屋辦理回遷手續時，由擬被征收房屋所有權人交納。

十三、物業管理

1、本次征收實行住宅房屋產權調換的，按政府物業管理相關規定繳納物業管理費。

2、在本小區內為征收回遷戶免費設有公用停放自行車和摩托車的停車場所。

十四、征收組織形式

1、本次征收按照公開、公平的原則，實行政策公開，擬被征收房屋所有權人的房屋和調換房屋評估價格公開，征收人提供的產權調換房棟號、單元、房屋套數、樓層公開，做到依法征收、規范操作。

2、征收辦公室設在面市街副5號，主要負責征收政策的解釋、咨詢服務與協議審簽等工作。擬被征收房屋所有權人可持有關證件到相應負責的現場審簽室辦理征收相關手續。辦公現場將設有整個小區的總規劃圖、調換房展示圖，向擬被征收房屋所有權人公示調換房相關信息，擬被征收房屋所有權人可前往觀看和咨詢。

十五、征收程序

1、由擬被征收房屋所有權人選定的煙臺市誠信房地產評估有限公司對被征收房屋主體、裝修、附屬設施逐戶進行勘查評估。芝罘區人民政府發布?房屋征收決定公告?后，區房屋征收部門委托房屋征收實施單位按戶發放?征收通知?和?房地產評估報告書?，逐戶辦理征收貨幣補償和產權調換的相關手續。

2、擬被征收房屋所有權人辦理征收手續時須持房屋所有權證 —26—

（公管房、自管房持租賃合同）、房改售房價格審查書、國有土地使用證、產權人或承租人身份證等相關證件。

十六、產權調換房屋辦理所有權證和國有土地使用證的相關事宜

產權調換房辦理煙臺市住建局頒發的房屋所有權證和煙臺市國土資源局頒發的國有土地使用證，調換房屋擬被征收房屋所有權人投資面積部分，由擬被征收房屋所有權人按照國家有關規定繳納稅費，其它辦證所需費用由征收人承擔。由房屋征收實施單位負責辦理兩證。

本方案由南大街商業廣場舊城改造項目房屋征收實施單位和評估機構負責向擬被征收房屋所有權人解釋。

征收現場辦公地址：面市街副5號

辦公電話：2607907

附件：

1、南大街商業廣場舊城改造項目回遷安臵房樓層調換價格表

2、南大街商業廣場舊城改造項目平面圖

3、南大街商業廣場舊城改造項目回遷安臵房樓層平面圖

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第二篇：舊城改造項目策劃書

關于擬對燕林市場實施除險美化、規范經營的設想

一、總論

十堰市地理位置優越、開發潛力巨大，但市中心存在一處臟亂差、有嚴重消防隱患的建材經營、加工市場，已嚴重影響了十堰市的建設和發展。

1、項目現狀

燕林市場興建于1989年，占地面積約5500m2，一層為商鋪，上層為四棟住宅樓。這個建于上個世紀80年代商住樓由于不規范物業管理長期年久失修，現已破舊臟亂，弊端眾多，與當前十堰市市容市貌、市政發展格格不入。

2、項目背景

第一、存在嚴重的消防安全隱患。燕林市場在興建時期對消防應急設施設備建設不完善，不具備消防應急急救功能，而燕林市場建筑年久失修，電路電線老化，跑水漏電現象常有發生。一樓商鋪主要經營各類易燃的塑料管材、油漆、建材，同時伴隨電氣焊切割作業、燒水做飯等活動，切割機、電焊機、等同時作業，對老化電路會造成超負荷運轉，極易造成火災。電焊機、切割機的明火運行像是一根導火索，塑料板材加工和油漆等更像一顆定時炸彈，許多倉庫隨時都有被引爆的可能，嚴重威脅了周邊地區人民生命財產安全；而小貨車的頻繁進出和亂停亂放不僅阻礙交通，也會在緊急救援中妨礙消防救援車輛的進入，造成更大的隱患。

第二、臟亂差的環境嚴重影響了市容市貌及城市建設。許多住戶在二樓陽臺放養家畜，對人們健康和環境衛生產生極大危害。同時在二樓陽臺形成了一個天然的“垃圾場”，很多住戶直接將垃圾丟放在二樓陽臺，垃圾成堆無人清理，對整個城市的衛生和形象帶來了極大的損壞。

第三、作坊式營業業態，制約了市中心商業價值體現，給更具市場競爭力的商業業態進入這一地區造成阻礙。建材加工業對社區居民的生活產生了巨大的噪音污染和環境污染，屢遭投訴。而作坊式經營又不能滿足大量城市人口的就業和物業價值的提升，不規范的經營模式對稅收的貢獻率也極低。

綜上所述，燕林市場已成為該區域經濟發展和城市形象提升的阻礙，整體改造勢在必行。

二、項目改造規劃設想

燕林市場項目的除險改造，不是簡單的房地產開發，必須上升到城市整體建設的高度，上升到整合各類商業資源的高度，只有運用系統工程統籌兼顧才能完成。

項目考慮與維也納已有的商業業態進行整合，形成一個具有一定規模的新型開放時尚商業廣場和創意產業中心，一個商業摩爾城，一個創意示范園，使之成為十堰核心商圈的示范項目，成為人民路這條黃金商業帶上一顆獨具特色的新星。

1、完善設施、消除隱患

對項目內部的設施設備需要統一改造、更換。原有電線負荷供小

于求，對內部的線路要按照建筑結構重新布局安裝。嚴格按照消防部門的規定對消防設施設備進行全面改造，新增消防監控和噴淋系統，設消防分區，完善消防功能，徹底消除隱患。同時，完善物業硬件投入，加強社區管理，消除治安隱患。

2、外觀改造

在前一階段的“三城聯創”和“創衛”工作中，人民路沿線景觀已得到了大力改善，但燕林市場的形象卻與人民路沿線景觀格格不入，徹底改造迫在眉睫。項目改造的初步設想是，對整體外立面實施造型改造，讓其具有懷舊風格的后現代元素，將店招進行統一規劃，融入外立面改造之中；進一步優化賣場的動線設計，使其更具商業習慣和理念，同時滿足消防疏散要求；對整體建筑物亮化改造，讓建筑物與維也納商業廣場融為一體，打造一個十堰的新天地，一個十堰的創意產業示范地。

3、觀景平臺美化改造

將市場二樓平臺和屋面變“垃圾場“為觀光地，變廢為寶。具體規劃設想是：

（1）搭建大型采光陽光屋面，連通一層與二層平臺，對屋面進行綠化園林處理，將其改造成空中景觀，休閑休憩的公共場所。

（2）引進低碳節能減排理念，將陽光屋面做成太陽能采光板和集熱板，使用太陽能光伏小環境發電設備和空調設備，按照現有技術，這樣大面積的太陽能裝置足以滿足整個賣場的電梯，照明和供熱需求，其對能源的貢獻是巨大的，同時也減少了項目的電力改造壓力。

4、提高城市公共物業的管理水平

通過項目改造，我們初步設想：

（1）將緊臨市場南巷的垃圾中轉站進行功能整合，提高利用率，將其改造成五層立體停車庫和一體式自動化垃圾中轉站，經過我們的調研，這個設想在技術上是完全可行的，立體停車庫的生產廠家可以將自動化垃圾中轉站設備與停車庫設備進行整合，最大限度地利用好空間和“邊角余料”，實現功能完善。

（2）在物業管理上可以考慮將其日常管理委托給專業的商業物管公司，與維也納商業廣場的物業實現統一管理，資源共享，將政府的資源從城市管理服務中解放出來，進行市場化運作，讓政府將更好的行政能力用于城市執法和監督，變“運動員”為“裁判員”。

三、項目的商業規劃設想

1、引進先進的思維模式突破紅海——創新商業模式新思路 引進購物、美食、休閑、觀光、娛樂、藝術等多種業態為一體的商業中心，完善十堰市最繁華商業區的購物逛街功能。轉變原有的商業模式，業態重組。實行全新業態、全新的管理模式：統一業態規劃，統一招商，統一經營，統一管理。

通過改變經營管理思路：—打造一站式便捷生活；—提供優雅的購物環境；—引導人們對高端生活的追求；—享受精致、愜意、休閑、舒適“漫生活”—引入文化藝術類消費業態，提高精神層面的物質化享受。

2、內引外聯 差異化經營——打造品牌新中心

集創意產業、文化藝術產業、品牌購物、時尚餐飲、小資休閑為一體。區別于人民路商業區現有的商業格局，與傳統市場實行差異化經營，打造“人無我有、人有我精”的經營業態。對服裝行業引進品牌服裝店；美食和休閑方面引進特色的小吃與時尚休閑區；一樓引入創意型經營業態；在塔樓部分打造以創意園和大學生創業園為主的創業中心，打造十堰創意生活摩爾城。

3、開放式商街 集約化管理——拉動區域經濟的新動力

管理方式上，根據燕林市場的現狀，實行開放式經營模式，對各經營商鋪統一收銀，統一納稅的集約化管理。

服務理念上，加強高端商服理念建設，用誠信、務實、品牌、和諧的宗旨打造一支專業的高素質的服務團隊。

保障品質，嚴把質量關，對經營的所有產品保障質量和品質。

稅收貢獻，對所有的經營商鋪統一進行收銀，從而保證了稅源的不流失，統一繳納稅費，既保障了稅收又拉動了區域經濟的發展，使之成為新的稅源增長點。

擴大就業，燕林市場的經營需要各類的人才，這既幫政府緩解了社會就業的壓力，也給人們提供了創業機會。

打造友好環境，讓消費者在消費的同時不僅能享受到品牌商品的獨特魅力，又能享受獨具特色的休閑娛樂環境，使之成為人民路上的商業繁華之地，人氣聚集之地。

4、低碳節能性運營模式——嘗試創意產生新理念

引入光伏發電技術將太陽能直接轉換為電能，基本保障公共區域設施設備的照明和使用。引進光伏發電安全可靠、無噪聲、低污染、無需消耗燃料從而保證了節能型公共照明、自動扶梯、小環境空調系統能夠低碳運行。

引入大型采光面，在屋面上設置大型玻璃采光板等采光材料，使其基本保證白天的照明需求，可支持消費者低碳出行、低碳消費、低碳生活、低碳休閑，這是創意性項目所必備的理念。

按照現代化城市建設的需要，引進和吸收現代商業和現代旅游的新理念，遵循以人為本、低碳節能、環境友好、功能齊備、品質優良的要求，打造成為吃、住、游、樂、行為一體的一座商業城、旅游城、商務城、文化創意城。

四、項目需要的支持和幫助

1、該項目雖然采用了市場運作的模式，但由于涉及到許多舊城改造和現實現狀的困難，我們希望政府有關部門能站在項目可持續發展的視角，能在土地政策和環保補助方面參照舊城改造的相關優惠政策，給于一些考慮和傾斜，緩解企業負擔，讓更多的企業資源用于項目的改造和經濟補償上。

2、該項目擬引進一些創意型項目入駐，希望能在政府幫助下，在國家產業扶持政策內享受一些產業補助和優惠支持，以利于我們在項目中實施開展“大學生、青年創業計劃”，以扶持有志于創意科技和相關服務的年青創意科技人才入駐創業，推動十堰地區創意產業項

目的示范和發展。

3、由于該項目的歷史原因，在項目實施時，希望政府有關部門能召集各相關行政職能部門進行專題研究，在政策和法律許可范圍內，對項目能簡化行政審批程序，對改造項目實施規劃預批，并能加快后續項目手續的完善和辦理，確保項目落地結果。

綜上所述，項目實施必須遵照政府主導、市場運作、利益共享、和諧改造的原則和措施。讓各利益主體在項目中實現預期，讓項目能真正成為舊城改造的示范工程和經典之作，探索在市場經濟環境下實現城市改造和功能提升的新思路。

十堰永安資產管理有限公司

二0一一年十月

第三篇：舊城改造

探討富民服裝城對南充市舊城的改造

南充市舊城的現狀

a.b.南門片區：舊城改造快速推進的條件

南門片區位處南充市順慶區南門壩濱江生態走廊腹地，東連高坪，南通嘉陵，扼守三區交匯、兩河中心的黃金地帶。

此片區居民住的是大棚戶，夏天燥熱、冬天寒冷、居住條件十分惡劣，居民需要改善生活條件，舊城改造順從民意。

此片區均是居住區，無商業形態，折遷成本低，可具操作性。

在濱江大道和玉帶路的交匯處是新修的四橋。四橋的修建有利于緩解高坪到順慶，嘉陵的交通壓力，加強三區的溝通，符合城市規劃。

b.西門片區：舊城改造難度主要的原因

西門片區主要以西門市場為中心。西門片區是舊城商業區，商鋪折遷成本過高，只有降低該片區的商業價值，拆遷才具可操作性。

西門片區商圈形成，主要西門市場的帶動。西門市場如果消亡，才能除低西門片區的商業價值。

西門市場產權的分割，形成眾多的小業主。在改造中，各個小商戶漫天要價，不支持政府的決策，使得西門市場的改造和發展步履艱難，成為政府的心病。面對這樣的一個雜亂無序的片區，政府無從下手，無法改變現狀，只得任其發展。西門片區成為了一個自生自滅的市場。

只有建成一個新的服裝批發市場來刺激和加速西門市場的衰落，而西門市場的衰落將帶動整個西門片區的衰落。

富民服裝城在西門片區舊城改造中的作用

富民服裝城是一個集服裝市場，寫字樓，住宿，停車場，客運等為一體的大型的服裝市場。選址在人民南路和紅花街之間的地段。

與西門市場相比，富民服裝城購物環境舒適，價格比西門低三分之二，環境，交通非常便捷，取代西門市場指日可待。

第四篇：舊城改造

改造原因

城市舊居住區，是在一個城市的長期歷史發展中，逐步形成的，也是城市各個歷史時期的發展縮影。舊城一般指的是在市區的一些小區或者是廠房的改造,主要是因為這些小區和廠房年代久遠,好多已經成為危房,所以必須實行改造,這種改造相對來說補償要高一些。舊城區通常歷史文化遺存比較豐富，歷史格局和傳統風貌比較完整，但同時也存在城市格局尺度比較小、人口密度高且居民中低收入人群占的比例比較高、基礎設施比較陳舊、房屋質量比較差等問題。

編輯本段改造效果

通過舊城區改造，城市的各個方面都有較大的發展和變化。第一，舊城區道路網絡基本建成，道路交通矛盾日益緩解；第二，公用配套設施供需總量基本平衡，服務供應結構得到優化；第三，城市環境質量得到有效控制，并呈改善趨勢；第四，住宅長期短缺的矛盾得到根本性扭轉，住宅建設飛速發展。編輯本段問題、矛盾

舊居住區改造是一個復雜的綜合系統，它涉及到社會效益、經濟效益、環境效益、文化效益等多方面的平衡與完善，關系到政府部門、房產開發商和普通居民的利益分配。由于舊居住區改造的系統性和復雜性，我國的城市舊居住區改造還面臨著一些問題和矛盾：

一、對經濟效益的過度注重和對社會效益的忽視；

二、傳統改造手段的成本居高不下；

三、輕視文化效益——歷史風貌和城市景觀特色的喪失；

四、改造手段的單一和體制的不完善；

五、公眾參與仍然薄弱。

編輯本段發展趨勢

目前，我國城市舊居住區改造呈現多種模式、多個層次推進發展態勢，改造模式由過去單純的“舊區改造”轉向“舊區再開發”。概括起來，現階段我國城市的舊居住區改造呈現出以下趨勢：

一、城市發展對經濟和環境效益提出更高層次要求；

二、公眾參與程度不斷提升；

三、趨向法制化、民主化和多元化。

第五篇：舊城改造

舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環境，以便根本改善其勞動、生活服務和休息等條件。既反映城市的發展過程，城市空間規劃組織以及建筑和社會福利設施的完善過程；又表示物質成果，反映當時的建筑和福利設施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發展方向和速度。內容包括：①改造城市規劃結構，在其行政界限范圍內，實行合理的用地分區和城市用地的規劃分區；②改善城市環境，通過采取綜合的相互聯系的措施來凈化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等；③更新、調整城市工業布局；④更新或完善城市道路系統；⑤改善城市居住環境并組織大規模的公共服務設施建設，把舊街坊改造成完整的居住區。當前舊城改造方案設計的趨向為：①保持中心城市相對穩定，增加一些結構完整、規模適當的封閉式衛星城鎮，城市用地被劃分為一些孤立的功能區，而整個規劃結構的發展，有賴于相交半放射環形系統的擴展；②在向靈活分區過渡的基礎上編制各種開敞式的城市結構，公共服務中心的布局則根據完善整個城市規劃結構的具體條件，具有更加多樣的組合方案。

舊城改造的創新理念

在對廣州南華西騎樓街進行舊城改造過程中，廣州環海集團以引進現代動漫元素的方式，把動漫風格與嶺南特色的騎樓建筑完美融合，打造舊城改造的文化創新方式。動漫創意文化的納入，將使廣州騎樓街危破房改造達到修舊創新、獨樹一格的效果，為廣州舊城改造項目樹立典范。