第一篇：農村土地管理創新研究

農村土地管理創新研究

【摘 要】 三農問題是制約我國發展的一個根本性問題，而土地問題是解決三農問題的一個主要突破口。隨著我國城鎮一體化的逐步建立，農村的土地管理制度面臨著重大的轉折，相關政府要從全局出發建立協調互動的管理手段和政策，對土地管理中的相應問題進行集中的管理和控制。經濟的進步帶來的是城鄉優化的融合，在城鄉經濟發展推進的過程中，核心理念是保證城市的發展帶動整體農業以及農村的發展，實現基本的城鎮化道路，從而順利助推城鄉一體化模式的建立。該文從目前我國土地管理現狀出發，對整體創新化的土地管理模式進行了集中的闡釋，旨在提升相關部門的管理意識和管理行為。

【關鍵詞】 創新 農村土地管理 城鄉經濟 發展

經濟發展和土地管理在相互影響的過程中不僅互相促進，也產生了相互制約的情況，相關人員要對其中存在的問題進行集中的分析，才能順利推動土地管理對于城鄉經濟發展的正向作用。

一、土地管理現狀

土地對于農民來講具有重要的意義，不僅是世代堅守的生活資源，也是供給經濟效益的唯一途徑。因此，相應的土地管理制度對于農民來說，就是最基本的權益保障。我國現行的土地管理制度主要是對土地的產權進行基本的歸屬劃分，對土地的基本規劃進行安排、對土地的政府性征用進行標注以及對集體用地流轉項目進行制度的規范。雖然農業是我國的發展強項，但是由于城鄉二元化基礎制度的制約，土地市場的基本發展模式并不是非常健全，在整體的土地利用效率方面還存在相應的問題亟待解決。對于土地的高效處理和使用還沒有比較清晰的社會認知，土地的管理制度在平衡城鄉差距以及基本土地管理方面的實用價值還不是非常健全。

尤其是農村盛行的產權制在基本主體方面的模糊導致整體發展呈現出制度的弊端，并且也拉大了城鄉之間發展的距離，產權的不穩定，造成了農業基礎的動蕩，對于城鄉一體化建立也失去了助推的作用。整體產權制度的模糊，使各個基礎部門之間對于土地的管理產生了分歧，因為正規市場的建立滯后，導致隱形交易頻生，也引發了眾多的土地糾紛。另外由于土地基礎規劃的混亂，導致相關部門無法建立有效的土地基礎規劃，沒有了有效的管理也就談不上規模的控制和建立了。相關部門對于土地管理的空間布局缺乏正確的實際調查，造成了農民對于土地的基礎功能定位和產業發展模式產生了混淆，整體農村的土地管理模式受到了一定程度的限制。最主要的就是由于目前農村的土地征收制度過于強硬，導致農民的基本權益受到傷害，沒有了農民從本質上的支持，土地的基礎管理更是難上加難[1]。

二、農村土地管理制度的創新策略分析

對于土地管理制度來說，最基本的就在于基礎的項目規劃和實踐。相關人員要對基礎的土地管理制度進行系統化的整理和總結，建立完善的設計體系，才能保證土地管理制度發揮最大的時效性。在農村建立土地管理制度以來，相應的管控對象和內容非常復雜，但是也存在一定的邏輯關系，而且主要的目的都是為了保護和最大化的顯示農村土地所有權以及基本的財產權益維護[2]。相關工作機構要想在實際的工作中對土地管理制度進行集中的項目優化，要保證對產權制度、規劃制度、征收制度以及流轉制度進行基本的項目優化。

1、農村土地管理制度的創新之產權制度創新

從整個村域的角度對土地產權制度進行分析的話，土地所有權改革是產權制度改革的核心，是促進農村整體經濟和制度優化的根本，而從農民的實際利益出發的話，產權制度改革主要就是農用地的基本承包經營權以及宅基地使用權限的改革。對于農村的土地改革來說，產權制度的革新是一項繁雜的工程，相關工作人員不僅要對政策進行細致化的研究，也要對基礎農民的生活情態進行分析。首先就是要將基本的集體土地所有權進行明確的落實和歸屬，進行有效的監管和使用。另外，要賦予村委會基本的轉讓權力，相關工作人員秉承權利平等的法治理念推動集體建設有序地進入市場，從而保證有效助推城鄉土地市場模式的建立，以及從根本上優化土地的基礎配用效率。

2、農村土地管理制度的創新之規劃制度創新

對于土地規劃制度的創新，需要相關人員給予必要的重視，在基本創新模式建立過程中要實現市場經濟體制和土地資源管理的優化融合。管理人員要保證制度的建立基礎是我國的基本國情，并且要對基礎性的制度功能以及結構進行創新，從根本上保證相應制度在改善后能實現協調化的運轉。在制度的創新過程中，一定要從基本的農村實際出發，進行改革模式的不斷試煉，充分進行規劃性的政策整改，保證管理制度與市場經濟建立良性的互動關系。在制度進行基本創新的過程中，不能一味地追求手段的新穎，而是要對基本的行政管理機制和決策機制進行深化落實，促進相關利益鏈條的均衡發展，保證法律對其最根本的制約職能。另外，要從發展的角度進行基本的土地規劃，轉變相應的規劃理念，形成有效的促進模式，保證規劃制度能有效助力經濟的長足發展。

3、農村土地管理制度的創新之征收制度創新

城鄉一體化的建立從根本上助推了征收制度的發展，要保證制度的合理化創新就需要對整體的城鎮化進程進行有效的分析。相關工作人員要對土地征用的基礎范圍進行有效的規劃，對盈利性單位以及非盈利性單位進行必要的審計和控制，保證土地征收具有最根本的針對性。對于征收補償模式的改進也是重要的工作環節，要對農民進行合理化的補償才能為農民有效融入社會提供基礎的保證。相關工作人員要對土地的配置資源問題進行創新式的思考，積極拓展多元化的配置機制，推進城鎮一體化模式的有效發展。相關工作人員要在意識上推翻原有的征收概念，以城鎮化發展為基準進行制度的集中優化和創新。

三、結語

總而言之，土地管理制度的創新離不開政府的大力支持，也離不開農民的積極配合。相關人員要從經濟發展和農民基本權益出發，集中優化相應的土地管理模式，轉變基本的管理理念，針對相應的土地管理問題強化基礎的監督力度，真正助力城鄉經濟的持續性發展。

【參考文獻】

[1] 王洪芹.關于加強農村土地管理的相關問題探究[J].科技創新與應用，2015，19（22）：269.[2] 汪禮來.淺析農村土地管理中存在的問題及解決對策[J].江西建材，2014，22（20）：284.

第二篇：加強農村土地管理

加強農村土地管理，建立健全新農村建設的長效機制

社會主義新農村建設，是從我國基本國情和發展階段出發做出的一項戰略安排，是惠及數億農民、全面提升我國現代化水平的一項重大而又艱巨的歷史任務。新農村建設涵蓋農業生產、農民生活、農村管理、村鎮建設、社會建設、國土整治等方方面面。每一方面都是新農村建設所必不可少的內容，然而新農村建設主旨是解決“三農”問題，“三農”問題歸根結底都與土地問題有關，因為土地是農村獨有的資源，是農業生產的載體，是農民賴以生存的財富。自新中國成立至今農村土地經營模式經歷了數個相應的歷史階段的變化，并發展為現在的農村家庭承包經營體制，但她的經營者都是農民，農民是土地的主人。所以新農村與土地建設關系密不可分。由于新農村建設具有長期性，所以農村土地問題也得建立長效管理機制。

一、建立健全農村土地流轉機制

土地是農民的命根子，自古以來農民依賴土地養家糊口。隨著工業化、城市化進程的加快，農民僅依靠人均不足一畝的土地很難維持生存，大量的農民逐步變成農民工，他們把外出打工的收入作為家庭的主要經濟來源，把種地當作副業，有的甚至干脆脫離這一畝三分地去尋求發財致富的道路。他們有的將土地無償或廉價轉包他人，有的甚至拋荒。這樣以來造成農村土地資源的大量浪費，將會危及國家糧食安全。為了充分發揮土地這種稀缺資源的作用，解決農村富余勞力，讓真正的農民富裕起來，實行農村土地承包經營權流轉是一條捷徑。

1、建立健全農村土地承包經營權流轉市場

其實土地流轉以前在不少農村已悄然流行，但許多農民擔心因流轉承包經營權而失去承包權，使流轉期短、流轉規模小，又因常常是無償或廉價再加上不規范，以至于損害了流轉雙方農民的利益。這種不規范而又無多大經濟利益的流轉，往往形不成規模，也就沒有流轉的市場。盡管黨的十七屆三中全會明確指出了在承包權長期保持不變的基礎上實行土地經營權的流轉，但目前許多農民對土地流轉問題仍持觀望態度，其一因農民不熟悉具體的法律政策；其二因農民無法預知土地增值效應，他們對土地流轉還是感到茫然，不敢把土地承包經營權輕易流轉出去，這樣勢必造成流轉效率低，由此看來農村土地改革有可能成為中國社會升級轉型的瓶頸。因此建立健全農村土地承包經營權流轉市場，為農戶提供流轉信息、開展政策咨詢、指導合同簽訂、解決承包糾紛是推動土地流轉的前提是十分必要的。另外合理地評估土地價值，是增強合同的科學性、嚴肅性，保證農民能夠充分享受土地增值的收益，保證土地轉讓期間穩定的基礎。

2、建立并完善土地承包經營權流轉制度

目前農村土地流轉存在著 許多問題，一是土地流轉的操作程序不夠規范。目前，規范的土地流轉機制還沒有建立，在完備流轉手續、規范流轉程序方面存在不少問題。不少農戶采用“口頭協議”，私下進行自發性的流轉，不遵循一定的程序和履行必要的手續，未通過流轉合同來規范雙方的權利和義務關系，糾紛隱患較多。二是土地流轉的中介組織不夠健全。大部分地區尚未形成統一規范的土地流轉市場，流轉中介組織較少，流轉信息傳播渠道不暢。一些地方盡管建立了流轉中介組織，但真正按市場經濟法則進行運作的并不多。流轉市場發育不良，中介組織匱乏，信息不靈，往往出現農戶有轉出土地意向卻找不到合適的受讓方，而需要土地的人又找不到中意的出讓者，影響了生產要素的合理流動和優化配置。三是土地流轉中政府定位不當。一些鄉村組織直接充當土地流轉的主體，不尊重農民的意愿，隨意改變土地承包關系，搞強制性的土地流轉。有的把土地流轉作為增加鄉村收入的手段，或者作為突出地方政績的形象工程，損害農民利益。由于流轉的動機和做法各異，在操作中曲解甚至違背土地政策，如有的強行反租，有的租金補償過低，有的明著“反租”，暗著“倒包”，土地租金的收益分配缺乏透

明度。四是非農建設用地存在嚴重損害農民利益的傾向。目前，非農建設用地絕大多數實行國家征用，沒有區分公益性、經營性的不同性質。征地與供地采用雙軌制，征地沿用計劃經濟時的強制辦法，但供地卻采取市場經濟的有償出讓，政府“以地生財”。伴隨著房地產熱、大學城、開發區、小城鎮建設的逐步升溫，征地失控，“圈地運動”不斷升級。對農民的征地補償方法不合理，采取“一次性買斷”，且補償費不能全部到位，層層截留，農民只能得到一點安置補助，這對農民是一種剝奪。大批農民失去土地，又不能從土地上得到賴以生活的經常性收入，成為無業游民，威脅社會穩定。鑒以以上問題，建立并完善土地承包經營權流轉制度，為土地流轉提供保駕護航是十分必要的。

在穩定家庭承包經營為基礎，統分結合的雙層經營體制的前提下，根據十七屆三中全會精神“依法、自愿、有償”流轉土地承包經營權，按照自愿、公平的市場經濟原則允許土地使用權的轉讓或交易。為此，可以從以下幾方面建立并完善土地使用權流轉制度。

第一、加強土地流轉的規范管理。土地流轉涉及土地所有者、土地經營者、中介組織等多方面的利益，流轉必須按規范的操作程序進行。土地流轉關系確立后，流轉雙方要簽訂流轉合同，明確流轉的形式、數量、年限、條件及雙方的權利、責任、義務等。合同要經過有關部門的公證。要建立農村土地流轉登記制度，使流轉管理工作正?；?、規范化。

第二、建立市場中介組織，完善土地使用權流轉市場體系。市場中介組織是土地使用權流轉雙方的橋梁和紐帶。沒有市場中介，就會使土地流轉的機會減少、成本增加、風險加大。依托集體經濟組織，建立類似土地托管服務中心的市場中介組織，為農戶土地使用權流轉提供服務。要積極支持和引導各類主體創辦土地流轉中介機構、評估機構和土地銀行等，借鑒國有土地的管理辦法，建立土地流轉有形市場體系。

第三、準確定位鄉村組織在推進土地流轉中的角色。鄉村組織是農村土地的管理者，它監督土地資源的合理運用、農戶土地使用權的流動、土地供需總量的動態平衡，而不應用行政手段去調整土地資源，去干預甚至取代農戶對土地的使用權。因此，鄉村組織在土地流轉中的定位應該是加強管理和搞好服務。要做好涉及土地流轉的資格審查、合同公證、檔案管理和動態監測等工作；要為土地流轉提供信息、中介、組織、協調等服務工作；要制定土地利用與流轉的長遠規劃，做好土地的集中連片和整理工作，改善農田基礎設施建設，為土地流轉創造良好的環境。

第四、切實維護非農建設征地中農民的合法利益。土地是不可再生的稀缺資源。隨著市場經濟的發展，土地不僅具有生活保障功能，還具有不斷增值的資產功能。對非農建設征地，要區別公益性和非公益性的不同性質，采取不同的用地方式。對國家公益性建設用地，可采取征用的辦法，但征地補償款不應層層截留，大部分應歸農民。對經營性建設用地，不宜再采取征用和“一次性買斷”的做法，應學習廣東、上海等地的經驗，采取租賃或土地入股經營的形式，使農民獲得長期穩定的收益。

3、探索嘗試各種流轉模式

農村土地流轉模式基本上有轉讓、互換、入股、出租等形式。根據各地農村的實際，選擇適合本地情況的流轉模式，并允許多種模式并存。胡景濤總書記在十七屆三中全會上提出了允許以多種形式流轉土地承包經營權，這為農村土地流轉開辟了廣闊的市場。同時土地流轉模式其實在各地都有了一些嘗試：浙江省溫州市通過創新耕地流轉模式，通過轉包實現耕地向種糧能手、村級集體、專業合作社集中，并實施全程機械化服務；新疆維吾爾自治區沙灣縣四道河子鎮下八戶村，2005年通過土地互換，將七零八碎的上千塊土地，一下子改造成塊塊大條田，并騰出了小塊地的田頭地梗，即有利于播種、收割、灌溉、管理、省時省力省錢，又提高了土地的有效利用率，糧食增產增收。土地互換后，下八戶村節水30％，增地 5％，人均增收347元，節省勞動力50％ 甘肅省的首個股份合作社在甘肅寧縣焦村成立，農戶攜地入股，由合作社集體使用，由種地能手或企業承包種地，入股農戶參加農業收入分紅。目前，該村入社弄農戶占全村農戶的51%以上，人口占54%以上入股地占33%以上`。專家介紹，當前一家一戶的小農經濟已難以應對市場，農民增收困難。進行土地流轉，實施規?；N植已是農業發展的必然趨勢。土地股份合作社這種土地流轉形式的產生是農村發展的需要；用土地入股成立合作社，不需要改變當前土地承包政策，卻可實現規模化經營，提升農業應對市場的能力，增加農民收入，并可將部分勞力從土地上徹底解放出來。福建三明農村信用社從2006年起探索開展農村土地承包經營權抵押業務，目前全市農信社累計已發放該類貸款318萬余元。近年來，三明市各地農村信用聯社先后探索“公司+農村土地經營權抵押”“基金擔保+農村土地經營權抵押”和直接以農村土地承包經營權為抵押等方式，解決農民對土地規?；_發資金需求。近年來，隨著農村勞動力大量轉移，將自家土地交由同村農戶經營的現象越來越多，這給農業規模經營創造了有利條件，融資難問題也隨之產生，探索土地承包經營權的多種流轉方式是解決農戶融資難的出路?！?這些舉措不僅遏制了耕地拋荒現象，還成功穩定住了糧食生產。

4、創新為農金融服務，激活經濟發展。

為了流轉雙方的共同利用，促進流轉的暢通，在流轉的過程中應充分發揮公共財政的導向和杠桿作用，大力推進農村金融產品服務的創新，構建多層次、廣覆蓋、可持續多種組織形式互補的農村金融體系，提高為農民專業合作社和農業龍頭企業的金融服務水平。進一步擴大信用擔保的范圍和比例，探索建立農戶小額貸款聯保機制。在健全農業自然災害保險的基礎上，積極探索市場風險保險機制。

土地流轉在全國不少地方都開展得有聲有色，農民受益匪淺，并總結了一些成功的經驗。然而我省是個農業大省，但當前農村土地流轉率偏低，土地流轉速度不是在加快，而是處于停滯狀態，這與我省農村經濟發展的要求極不相適應。因此，我省應在借鑒全國各地成功經驗的基礎上，找出原因，采取措施。

原因：一是中小農戶疑慮、擔心，不愿流轉土地；二是土地價格偏低，不想流轉土地； 三是地塊分散，不便流轉土地。

措施：一是培育需求主體，依靠業主拉動土地流轉；二是采取靈活方式，依靠創新助推土地流轉；三是發展高效農業，依靠共贏實現土地流轉 ；四是搭建流轉平臺，依靠中介促進土地流轉。

政策建議： 一是進一步明確土地承包經營權的物權性質，讓農戶敢于自主流轉；二是加快土地承包經營權的商品化、市場化步伐，讓農戶愿意流轉； 三是積極創新，推廣能夠實現各方共贏的土地流轉方式，讓農戶樂于流轉。四是提高種田大戶集中土地的能力，讓他們成為土地流轉的有效需求主體；五是穩住“口糧田”，激活“商品糧田”，讓土地流轉更加平穩；六是加強農田水利基本建設、土地整理和村莊整治，讓土地流轉更加方便；七是加強對相關法規和政策的宣傳和執行力度，讓土地流轉更加規范。

作為安徽省大市之一的淮南市土地流轉情況如何呢？

據調查，目前我市土地流轉工作還沒有全面展開，流轉的市場還沒有正式形成，流轉的制度還沒有建立健全。為了加快我市土地流轉進程，應大力宣傳我市田家庵區三和鄉38戶農戶的做法。地處舜耕山南面的三和鄉是山南新區建設之鄉，兩三年前的那里的農民還是整天蹲在家里，硬是守著土地度日的老實巴交的農民，但到頭來一畝地一年的純收入也只不過幾百元。如今在黨的富民政策的感召下，在村干部的耐心引導下，他們打消顧慮，積極大膽地進行了嘗試，三和村3個村民組的38戶農民與淮南市天香生態園林有限責任公司簽訂了土地流轉合同。他們把包括已閑置、荒棄多年的溝塘堰壩及低洼地在內總計237畝的土地出租出去，一畝地一年的租金就能得到600元，另外他們可以騰出時間外出打工增加收入。他們一邊掙錢一邊收錢，何樂而不為。這回三和村的38戶農民走出了一條從未走過的新路子，開辟了一個發展規模經營的新局面。三和村的這次土地流轉，為三和鄉乃至全市作了個示范，初步改變了農民的經營意識。最近三和村近2/3的農民外出打工，這將為下一步的土地流轉孕育條件。今后我們在大力宣傳三和村做法的同時，更應積極探索適合我市農村實際的流轉制度與模式。在輿論導向和政策制度的保障下開創我市經濟發展新局面。

第三篇：農村土地管理

寶坻區農村宅基地審批管理辦法

來源： 作者： 日期：09-12-25

第一章 總 則

第一條 為加強我區農村宅基地管理，規范農村宅基地用地秩序，保護農民合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《天津市土地管理條例》、《天津市城市規劃條例》和相關法律法規的規定，結合我區實際，制定本辦法。

第二條 農村村民宅基地必須符合土地利用總體規劃和村莊建設規劃，村莊規劃應當與

土地利用總體規劃相銜接。

第三條 對有條件的村莊,鼓勵村民向小城鎮集中或實施遷村并點，引導城鄉用地結構調整和布局優化，推進土地節約集約利用，促進城鄉協調發展。

第四條 寶坻新城、京津新城和各鎮政府所在地的規劃控制區內，應按照城鎮居住區標準統一規劃建設村民住宅，不再審批宅基地。

第五條 農村村民住宅建設應充分利用舊宅基地、空閑地和其它未利用地，嚴格控制占

用耕地。

第六條 農村宅基地審批實行計劃管理。宅基地審批計劃由區政府根據市政府下達我區的建設用地計劃,結合各鄉鎮村民的需求量，綜合平衡后統一下達給各鄉鎮政府。各鄉鎮當年使用宅基地不得突破計劃用地指標;計劃指標未用完的,可留作下使用。

第七條 依法取得的宅基地使用權和房屋所有權受法律保護，任何單位和個人未經批準，不得隨意侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓宅基地。

第八條 農村宅基地嚴格實行一戶一宅的法律規定。每戶用地面積不得超過二百平方米。

第九條 鼓勵農村房屋在本村內依法交易流轉(具體辦法另行規定)，但購房者需符合宅

基地申請條件，否則不予辦理變更登記。

農村宅基地只能分配給本村村民使用，城鎮居民不得到農村購買宅基地或以購買“小產

權房”的名義變相購買宅基地。

第十條 農村宅基地的審批，應堅持公開、透明的原則，做到申請戶公開、申請條件公

開、審批結果公開，自覺接受群眾監督。

第二章 宅基地管理

第十一條 宅基地管理實行區政府領導下的各部門、鄉鎮分工負責制。

(一)區規劃局負責全區農村村民住宅規劃管理，依法核發《鄉村建設規劃許可證》。

(二)區國土資源分局負責宅基地的用地管理，辦理新增宅基地的農用地(未利用土地)轉用審批，核發《集體土地建設用地使用證》。

(三)區房地產管理局負責核發《房屋所有權證》及辦理房屋交易過戶。

(四)鄉鎮政府負責分解區政府下達給本鄉鎮的宅基地利用計劃，對村民提交的宅基

地申請進行審核。

第三章 申請條件

第十二條 村民符合下列條件之一的，可以申請宅基地。

(一)因結婚等原因，需分戶建房，且原宅基地面積分戶后低于一戶宅基地標準的：

1、單子戶，兒子年滿二十周歲的;

2、單女戶，女兒年滿二十周歲，招婿入贅的(需有男方戶口遷入證明);

3、多子戶，長子年滿二十周歲的(在校學生暫緩審批);

4、多女戶，長女年滿二十周歲，招婿入贅的(需有男方戶口遷入證明);

5、異性子女戶，長子或長女年滿二十周歲的(在校學生暫緩審批);

6、其他需要分戶建房情形的。

多子女家庭申請宅基地，應有計劃生育部門出具的符合計劃生育政策或者足額繳納社會

撫養費的證明。

(二)經批準回鄉落戶定居的退伍軍人，無宅基地的。

(三)戶口在原籍、畢業兩年后工作仍未落實的大中專畢業生，達到分戶條件需要新建住

宅的。

(四)因自然災害或者實施村鎮規劃需要搬遷的。

(五)原有宅基地被依法征收的。

第十三條 村民有下列情況之一的，不得申請宅基地：

(一)本村沒有編制村莊規劃或編制的村莊規劃未經依法批準的。

(二)原有宅基地面積已經達到規定標準或者可以滿足分戶需要的。

(三)將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的。

第四章 審批程序

第十四條 各鄉鎮政府依據區政府下達的宅基地利用計劃，以村為單位進行分解，并負責宅基地轉用的初審工作。

第十五條 區規劃局和區國土資源分局對鄉鎮匯總上報的宅基地申請進行會審，原則上

每季度首月上旬會審一次。

第十六條 農用地成批次轉用宅基地審批程序：

(一)村民委員會依據宅基地分解計劃，按照相關民主程序，提出宅基地申請，報鄉鎮政

府初審。

(二)區規劃局和區國土資源分局依據《寶坻區土地利用總體規劃》和村莊建設規劃對宅

基地申請進行會審。

區規劃局負責現場勘察、選址，確定用地位置，核定用地面積，出具選址意見書。

區國土資源分局依據土地利用總體規劃和用地計劃負責出具建設用地預審報告。

(三)鄉鎮政府根據選址意見書和建設用地預審報告，對擬轉用為宅基地的地塊進行實地

勘測定界。

(四)區國土資源分局對相關材料進行組卷，報市審批。批準后，向鄉鎮政府下達《農用

地(未利用地)轉用審批通知書》。

第十七條 農村村民申請宅基地審批程序：

(一)由村民向村民委員會提出書面申請，村民委員會召開村民大會或村民代表大會討論

通過后報鄉鎮政府。

(二)鄉鎮政府對村民是否符合宅基地申請條件進行審核，審核結果回村張榜公布，公示期七天。群眾對審核結果提出異議的，鄉鎮政府應重新審核，并及時公布結果。

(三)鄉鎮政府持《農用地(未利用地)轉用審批通知書》、村民宅基地申請和審核意見等相關材料，到區規劃局核定用地位置，辦理《鄉村建設規劃許可證》;到區國土資源分局辦

理《建設用地批準書》。

(四)村民房屋建成后，分別向區規劃局、國土資源分局申請辦理《建設工程規劃驗收合格證》和《建設用地驗收合格證》，區國土資源分局按規定核發《集體土地建設用地使用證》。

(五)村民持相關材料向區房地產管理局申請辦理《房屋所有權證》。

第十八條 村民使用原有宅基地拆舊建新(不增加用地面積)的審批程序：

(一)村民向村民委員會提出書面申請，報鄉鎮政府審核。

(二)區規劃局依據村莊規劃，核發《鄉村建設規劃許可證》。

(三)村民按規劃許可要求進行建設，房屋建成后，向區規劃局申請辦理《建設工程規劃

驗收合格證》。

四)村民持相關材料向區房地產管理局申請換發《房屋所有權證》。

第十九條 使用原有宅基地拆舊建新，需要增加用地面積的,按照本辦法第十七條規定程

序報批。

第五章 違法行為的查處

第二十條 在鄉、村莊規劃區內未依法取得《鄉村建設規劃許可證》或未按《鄉村建設規劃許可證》的規定進行建設的,由鄉鎮人民政府負責查處。

在鄉、村莊規劃區內取得《鄉村建設規劃許可證》，但未取得《建設用地批準書》進行

建設的，由區國土資源分局負責查處。

第二十一條 在鄉、村莊規劃區外違法占地進行建設的，鄉鎮政府負責日常監管，由區

國土資源分局負責查處。

第二十二條 寶坻新城、京津新城和鎮政府所在地規劃區范圍內取得用地許可，但未取得建設工程規劃許可的違法行為，由區綜合執法局負責查處。

兩個新城和鎮政府所在地規劃范圍內雖取得用地許可和建設工程規劃許可，但未按建設工程規劃許可內容實施建設的，由區規劃局負責查處。

兩個新城和鎮政府所在地規劃范圍內違法占用土地進行建設的，由區國土資源分局負責

查處。

第二十三條 采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由區國土資源分局負責

查處。

將村民宅基地或者宅基地上的房屋向城鎮居民出售的，由區國土資源分局負責查處。

第二十四條 違反房屋交易法律法規的，由區房地產管理局負責查處。

第二十五條 各鄉鎮政府、街道辦應配合執法部門對本轄區內違法行為的查處。

第六章 附則

第二十六條 本區以前所發有關文件與本辦法有抵觸的，以本辦法為準。

第二十七條 本辦法由區政府法制辦公室負責解釋。

第二十八條 本辦法自2008年10月1日起施行，有效期5年

第四篇：農村土地管理工作總結

農村土地管理工作總結

在XX區委、區政府的正確領導下，在XX市農委的大力支持下，XX區農管委土地流轉科積極努力、團結協作，在土地承包管理、土地流轉、土地抵押貸款和土地糾紛仲裁等四個方面扎實工作，并取得了較大的成績。現將工作總結如下：

一、積極開展農村土地承包經營權登記試點，夯實土地流轉的基礎。XX區現有耕地32萬畝，已確權30萬畝。2012年，為形成產權明晰、權能明確、權益保障、流轉順暢、分配合理的農村集體土地產權制度，確保土地確權、坐落四至、承包合同、經營權證“四到戶”，依法確認和保障農民的土地物權，促進土地承包經營權規范流轉，在XX區委、區政府的統一部署下，主管區長及管委會領導精心策劃，確定在光輝街道達連村開展土地承包經營權登記試點工作。

3月份，土地流轉科根據《物權法》、《農村土地承包法》的規定，結合XX區實際情況，制定了《XX區農村土地承包經營權登記試點工作方案》。為確保試點工作高質量完成，4月份，XX市農委政策指導處領導帶領土地流轉科人員去XX市學習了他們的工作經驗?；貋砗?，XX區對試點方案進行了合理調整。經充分調研后，選定了專業測量公司即沈陽國源科技發展有限公司來完成土地實地測量和數據庫的創建工作。根據試點要求，XX區對國源科技提出了具體的工作指示要求。要求其在二次國土普查航拍圖的基礎上，實現全村各農戶承包地塊在航圖上劃塊標注，通過地圖可以查詢承包戶的基本情況、土地承包信息、土地流轉信息、地塊實測面積、應分面積及面積差;土地承包合同、申請書、登記簿、農村土地承包經營權證、農村土地使用證、實測四至圖等文本能夠套打輸出。

4月20日，XX區土地流轉科人員來到達連村，就試點工作進行了動員和業務指導，下發了《農村土地承包經營權登記試點工作宣傳單》，要求村委會組織兩個組的人員召集村民進行測量指界工作，人員經費由XX區農管委負責，按實際支出撥付，得到了達連村領導班子的支持和響應。

4月23日，XX區土地流轉科組織國源科技測量人員下村開始實地測量，在測量過程中，土地流轉科人員全程跟蹤，隨時處理測量工作中出現的問題，克服了各種困難，保證了測量進度。至4月27日完成測量工作。實測369戶，實測面積共3965畝(包括村機動地)。

5月份以來，XX區土地流轉科進行了數據錄入和核對糾錯工作，圖像及數據庫已建立。村委會在對那些多地戶和少地戶的情況進行分析，找了多地和少地的原因，區村兩級共同研究處理辦法，以真正把試點工作做好，為下一步工作打好基礎。

7月份，XX區派兩名同志參加了遼寧省農村土地承包經營權登記工作培訓班，掌握了國家農村土地承包經營權登記試點的最新要求和各地進展情況，根據國家最新要求，與國源溝通，對經營權證書、經營權登記簿文本格式進行了修改，增加了農村土地承包經營權抵押貸款他項權利證文本格式，使XX區的農村土地承包經營權登記試點數據庫處在全國一流水平。存在的問題：

1、由于村委會領導更換，個別農戶土地面積與合同面積不符的原因無法說清。

2、村委會不同意按實測面積發證，認為將引起新的矛盾，并給處理土地流轉和征地補償等問題帶來麻煩。

二、加強農村土地承包經營權流轉管理，提升服務的能力和水平。依法規范、健康有序的土地流轉，是流轉管理的重要內容，流轉手續健全、流轉程序完備，是流轉管理的關鍵環節。為了扭轉XX區土地流轉自發無序、零散低效的局面，土地流轉科做了以下工作。

首先是起草了《XX區農村土地承包經營權流轉管理暫行辦法》，擬定了《XX區農村土地流轉審批表》，在辦法中對土地流轉行為進行了規范，注重政府的規劃和引導，注重土地受讓方的資質審查，對進入XX區的農業項目進行把關審查，對不符合XX區農業規劃、經濟效益不高、經營能力不強、技術含量低的項目不予審批，規范了土地流轉的程序，防止私下流轉出現糾紛。6月29日。區政府以2012]14號文下發了《XX區人民政府印發XX區農村土地承包經營權流轉管理暫行辦法的通知》，土地流轉科組織各街道及有關部門領導開專題會議，傳達了文件。此文件的施行，將有效規范XX區的土地流轉行為，為XX區的農村土地承包經營權流轉工作打下規范的制度和政策基礎。

其次，編制了《XX區蒲河生態經濟帶現代農業示范區發展規劃》，規劃總體目標是建設“全國都市農業樣板統籌城鄉發展典范”，即以蒲河生態經濟帶為主軸，全力發展都市型現代農業，加速城鄉統籌發展，打造沈陽周邊都市現代農業觀光體驗圈。形成了一帶(蒲河現代農業發展帶)、三市鎮(蒲河溫泉新市鎮、九龍河新市鎮、光輝新市鎮)、三基地(蒲河休閑觀光農業基地、優質種苗和綠色食品生產示范基地、工廠化現代農業示范基地)、九莊園(小韓現代農業莊園、紅旗蟲草莊園、三鑫現代農業觀光園、錫伯族民俗文化莊園、朝鮮族民俗文化莊園、滿清民俗文化莊園、威龍紅酒會所、蒲河溫泉會所、寶能蒲河生態莊園)和一小時現代農業觀光圈的總體布局。從而明確了XX區土地流轉方向，便于最大限度提高土地利用價值，保障農民土地承包權益，提高農民收入。第三，大力做好土地流轉市場建設，成立了XX區土地流轉服務中心及平羅、馬三家、光輝3個街道土地流轉分中心，區、街、村土地流轉工作專兼職人員達到85人。完成了區土地流轉服務大廳及3個街道的土地流轉服務大廳建設，區土地流轉服務中心交易大廳面積達98平方米，三個街道土地流轉服務大廳總面積達300平方米。高標準配備了各種辦公設備58臺，辦公及服務設施配備齊全。區土地流轉服務中心經省農委批準成為全省首家農村土地承包經營權流轉綜合運營試點單位。

第四、加大服務力度和水平，積極進行土地流轉信息收集、發布及流轉合同鑒證工作，促使XX區今年土地流轉面積達到13321畝，使區土地流轉面積達到了10萬畝。經區土地流轉服務中心鑒證的500畝以上的流轉項目2個，分別是光輝街道南臺村的光輝宋式園林研究所的彩葉景觀苗木培育基地項目和平羅街道劉家村的五谷園生態有限公司的溫室綠色蔬菜基地項目，共流轉土地1200畝，涉及農戶112戶。XX區將在土地流轉市場的服務體系、環境設施、流轉規模方面爭取成為全省同種工作的排頭。

三、大力推進土地承包經營權抵押貸款工作，破解農業資金瓶頸。區委、區政府在農村工作中不遺余力的尋求發展農村經濟的突破口，國家現代農業示范區、統籌城鄉發展綜合配套改革示范區、全省首家土地承包經營權流轉綜合運營試點單位三項殊榮賦予了XX區在統籌城鄉發展的各個領域享有先行先試的權利。推行農村土地承包經營權抵押貸款，能促進農村資源資本化，加快現代農業建設的進程，推動農村經濟的發展。

在區委、區政府和管委會的領導下，土地流轉科從年初開始，通過學習、調研，結合XX區實際情況總結、創新，形成了《關于開展XX區農村土地承包經營權抵押貸款工作的實施意見》、《XX區農村土地承包經營權抵押貸款管理暫行辦法》、《XX區農村土地承包經營權指導價格評估暫行辦法》、《XX區農村土地承包經營權抵押登記實施細則》及5種抵押登記法律文書，經過上下研討，6月29日以區政府2012]16號文下發了《XX區人民政府印發關于開展XX區農村土地承包經營權抵押貸款工作的實施意見的通知》，為XX區的農村土地承包經營權抵押貸款工作打下了規范的制度和政策基礎。8月份土地流轉科與沈陽農村商業銀行股份有限公司達成農村土地承包經營權抵押貸款風險補償協議，在農商行于洪支行營業部設立風險補償金專戶，存入風險補償金100萬元，可促使農商銀行2012年發放農村土地承包經營權抵押貸款1000萬元。

目前，XX區沈陽星生葡萄專業合作社等4個農業規模生產經營主體已獲得農村土地承包經營權抵押貸款360萬元，9月24日，XX市統籌城鄉發展改革經驗交流會在XX區召開時，市委書記曾維、市長陳海波、市政協主席劉雅琴等領導來到我XX區農村土地流轉服務中心視察工作并親手為他們發放了貸款憑證。

可以說，經過XX區農村土地流轉科的不懈努力，XX區的農村土地承包經營權抵押貸款工作已有效開展起來，真正起到了破解農業資金瓶頸、推進土地規模經營、促進農業結構調整、拉動農民增產增收的作用。存在問題：

1、家庭承包的土地，受《承包法》、《物權法》限制，目前還不能抵押;

2、以前的規模流轉行為多數不規范，無法準確確定受讓方的土地經營權面積，無法確權，無法抵押。

3、轉包、出租得到的土地承包經營權抵押，需原承包方出據《同意抵押和處置意見書》(根據《農村土地承包經營權流轉辦法》第十三條，受讓方將承包方以轉包、出租方式流轉的土地實行再流轉，應取得原承包方的同意)。因土地流轉費呈上漲趨勢，受讓方無法取得原承包方的同意，無法抵押。(建議以后簽流轉合同時增加同意抵押和處置條款)

四、努力開展農村土地承包糾紛仲裁工作，切實保障農民土地承包經營權。

2012年，完善了XX區農村土地承包仲裁委員會和各街道農村土地承包糾紛調解委員會組織建設。區仲裁委員會成員由法制辦、法院、公安局、農業管理部門的11人組成，保證了仲裁隊伍的法律政策水平。全區取得仲裁員資格證書的人員達到30人。通過參加國家和省、市的農村土地承包仲裁培訓班及回來后的全面自學消化，使仲裁人員的業務水平有了較大的提高。

完成了區農村土地承包糾紛仲裁庭和平羅、馬三家、光輝3個街道農村土地承包糾紛調解庭建設工作。區農村土地承包糾紛仲裁庭面積達60平方米，配備了高質量的法臺、法椅及辦公、監控設備，能容納20多人旁聽。另外，合議庭、調解室、檔案室等配套設施齊全，仲裁庭的硬件設施達到了全省一流水平。

為了把XX區的農村土地承包仲裁工作做實、做好，從3月份開始，XX區農村土地流轉科首先是整理、完善了仲裁工作法律文書，完成了仲裁程序、仲裁文書等仲裁制度體系建設，為開展仲裁工作做好準備。其次是學習相關法律知識，提高判案能力。第三是進行觀模學習，旁聽了XX區法院民事審判庭的開庭審理過程，在市農委政策指導處領導帶領下，去渾南新區農村土地承包仲裁委員會考查學習，為開庭審理案件積累經驗，理清開庭思路和程序。

目前區仲裁委員會接待來訪人員400多人次，接收案件4起，做了大量的普法宣傳和調解工作，來訪人員的問題都得到了解決。

6月4日，仲裁委員會首次公開開庭審理了馬三家街道馬三家村村民馮友民與馬三家村民委員會土地承包合同糾紛一案。這是一宗很有代表性而且比較繁雜的農村土地承包合同糾紛案件，申請人走信訪程序2年都沒能解決糾紛，省、市信訪部門的有關同志也很困擾。審理后，仲裁委員會發揮仲裁優勢，撤銷了侵犯大多數村民利益的承包合同，依法保護了農民的合法權益，取得了很好的效果。開庭時市、區相關領導及法院、信訪部門領導參加了旁聽，開庭過程井然有序，程序合法周密，案件事實核實清楚，受到了旁聽領導的好評。這標志著XX區的農村土地承包仲裁工作已全面、規范、有效的開展起來。

現在XX區農村土地承包仲裁已成為廣大農民解決土地承包合同糾紛的一個有效途徑，將為地區經濟發展提供強有力的法律支撐。

第五篇：農村土地管理調研報告

農村土地管理調研報告

（一）農民要地的背后是農村土地流轉服務滯后

農村土地流轉無序、失范現象。一方面有農民自身草率了事，缺乏法律意識。村委會、鄉鎮越俎代皰替農民簽約；另一方面則是缺乏為農民土地承包服務的中介機構?！掇r村土地承包法》第十條規定“國家保護承包方依法、自愿、有償地進行土地承包權流轉”。同時《中華人民共和國土地管理法》中相關條文也規定“農民集體所有的土地由村集體或村委會管理、經營，可由本集體經濟組織的成員承包經營”。村委會將棄耕田、農村死亡五保戶承包田收回向人多地少戶發包，或成片“反租倒包”給企業、種田大戶時，無論是出于“好心”，還是為增加集體收入等因素。但土地流轉中須尊重農民群眾的意愿。事實上，倘若有個能站在農民立場，以同一個聲音為農民服務的土地流轉服務中介機構。這樣勢必公正、公平地維護了廣大農民的合法利益。

（二）土地產權不明晰

土地產權又稱土地所有權。土地產權其含義是：土地所有者在法律規定的范圍內享有對土地占有、處分、使用、收益的權利。土地產權是物權的一種，它的主體是土地所有權，客體是土地。《中華人民共和國土地管理法》第八條規定“城市市區的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的外；屬于農民集體所有，宅基地和自留山、自留地，屬于農民集體經濟組織或村委會經營、管理，已分別屬于村內兩個以上農民集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或村民小組經營、管理；已經屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮農村集體經營組織經營、管理”。事實上，法律對農村土地闡述只是一個原則性問題，根據《憲法》、《農村土地承包法》，中國實行土地集體所有制。農村土地歸農民集體所有，農民通過承包獲取了土地使用權。在這種體制下，農村土地的所有權實際上不明晰，農民集體所有是一種所有權主體缺位的所有制，農民土地流轉過程中向企業、種田大戶、缺田戶集中時，就產生村委會或鄉鎮代替農民談判簽訂合同、協議現象。同時征用土地過程中，農民作為承包人和經營者，卻不能參與來維護自身合法利益。這實際上極易造成交易雙方主體缺位，農民的合法利益受損。