第一篇：籌建飛行學(xué)院可行性報(bào)告

關(guān)于西北工業(yè)大學(xué)、航空基地、航空公司等聯(lián)合辦學(xué)，進(jìn)行飛行員培訓(xùn)的可行性分析

一、合作背景

目前我國(guó)航空市場(chǎng)飛行員嚴(yán)重短缺，航線飛行員短缺問(wèn)題尤為突出，已經(jīng)受到多方的關(guān)注。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，未來(lái)5至10年通用航空市場(chǎng)以及私人飛行的不斷發(fā)展，飛行員培訓(xùn)市場(chǎng)孕育著巨大的商機(jī)。國(guó)內(nèi)外投資商對(duì)于中國(guó)飛行員培訓(xùn)市場(chǎng)均表現(xiàn)出濃厚的興趣。但在現(xiàn)有的民航管理政策和體制條件下，舉辦飛行員培訓(xùn)受到很多限制，國(guó)內(nèi)航空公司與南京航空航天大學(xué)和北京航空航天大學(xué)聯(lián)合辦學(xué)模式是一種新的嘗試，但其境外飛行教學(xué)成本太高。因此聯(lián)合航空公司和航空類的高等院校在國(guó)內(nèi)辦學(xué)，組建飛行學(xué)院，進(jìn)行飛行專業(yè)全程教學(xué)訓(xùn)練是既經(jīng)濟(jì)又有效的方法。

二、合作要點(diǎn)

（一）、合作方的選擇

國(guó)內(nèi)組建飛行學(xué)院，進(jìn)行飛行員培訓(xùn)面臨的難點(diǎn)有：招生和頒發(fā)學(xué)歷資質(zhì)、飛行教學(xué)機(jī)場(chǎng)及空域資源、畢業(yè)學(xué)員的輸出、空中教學(xué)的資質(zhì)等。基于這幾個(gè)方面考慮，選擇如下合作方:

1、西北工業(yè)大學(xué)

2、國(guó)家航空產(chǎn)業(yè)基地

3、東方航空公司或海南航空公司（也可以選擇其他公司）

4、取得過(guò)中國(guó)民航總局認(rèn)證資格的國(guó)外飛行學(xué)院

5、中、外投資商（根據(jù)需要備選）

此外，西北工業(yè)大學(xué)和航空基地均在陜西省境內(nèi)，東航和海航均有分公司或基地在陜西，這種地緣關(guān)系便于組織開(kāi)展工作也是考慮因素，其他選項(xiàng)根據(jù)需要可以不限定。

（二）合作各方的優(yōu)勢(shì)和不足

1、西北工業(yè)大學(xué)的優(yōu)勢(shì)在于有完備的教學(xué)體系和師資隊(duì)伍，與國(guó)家教育主管部門、民航主管部門有很好的關(guān)系資源，擁有招生和頒發(fā)學(xué)歷的資格。不足在于沒(méi)有飛行實(shí)踐教學(xué)場(chǎng)所及空中教學(xué)師資力量，對(duì)于飛行員市場(chǎng)化運(yùn)作缺乏經(jīng)驗(yàn)。

2、國(guó)家航空產(chǎn)業(yè)基地的優(yōu)勢(shì)在于擁有國(guó)家及地方政府關(guān)系資源，擁有滿足飛行學(xué)員空中教學(xué)的多個(gè)飛行訓(xùn)練基地和空域資源及相關(guān)生活配套設(shè)施。不足在于沒(méi)有自主招生和頒發(fā)學(xué)歷的資格。

3、航空公司優(yōu)勢(shì)在于對(duì)于飛行員的需求市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、飛行員市場(chǎng)化運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)和持續(xù)的飛行員需求，有飛行模擬教學(xué)和實(shí)踐教學(xué)的設(shè)備、師資力量和經(jīng)驗(yàn)，擁有資金實(shí)力。不足在于沒(méi)有專門的訓(xùn)練空域場(chǎng)所、不具備自主招生和頒發(fā)學(xué)歷的資質(zhì)。

4、國(guó)外飛行學(xué)院的優(yōu)勢(shì)在于擁有豐富的飛行實(shí)踐教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，缺點(diǎn)在于國(guó)外培訓(xùn)成本過(guò)高，國(guó)內(nèi)不能獨(dú)立辦學(xué)。

（三）合作各方承擔(dān)的任務(wù)

1、西北工業(yè)大學(xué)主要完成飛行專業(yè)設(shè)立及課程設(shè)置，招生和頒發(fā)學(xué)歷，完成基礎(chǔ)課教學(xué)任務(wù)等。

2、航空基地負(fù)責(zé)提供飛行訓(xùn)練場(chǎng)地及空域資源，提供飛行階段的各項(xiàng)訓(xùn)練 1

及生活保障設(shè)施等。

3、航空公司主要協(xié)助西北工業(yè)大學(xué)完成招生體檢、課程設(shè)置，協(xié)助引進(jìn)模擬設(shè)備、飛機(jī)、國(guó)外飛行學(xué)院等，協(xié)助招募或提供飛行教員，負(fù)責(zé)畢業(yè)學(xué)員的市場(chǎng)化運(yùn)作等。

4、國(guó)外飛行學(xué)院承擔(dān)飛行課程的設(shè)置、提供飛行教學(xué)設(shè)備及飛行教員，合作頒發(fā)學(xué)歷等。

（四）合作各方得到的利益

1、西北工業(yè)大學(xué)通過(guò)合作辦學(xué)，可以完善自己的專業(yè)學(xué)科體系，完善理論和實(shí)踐的教學(xué)環(huán)節(jié)，提升本校在同類院校間的影響力。

2、國(guó)家航空產(chǎn)業(yè)基地可以充分利用現(xiàn)有的機(jī)場(chǎng)和空域資源，憑借合作舉辦飛行員培訓(xùn)，進(jìn)一步培育和帶動(dòng)航空制造業(yè)市場(chǎng)。

3、航空公司通過(guò)合作，投入很低成本就可以獲得滿足自身需求的畢業(yè)學(xué)員，為公司源源不斷地輸送飛行員。

4、國(guó)外飛行學(xué)院可以通過(guò)合作培訓(xùn)，以很小的投入獲得較大的回報(bào)，較早進(jìn)入中國(guó)，占領(lǐng)國(guó)內(nèi)航空培訓(xùn)市場(chǎng)。

（五）給合作整體帶來(lái)的好處

通過(guò)此種合作，可以充分發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢(shì)，避開(kāi)不足，使任何單方不可能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，結(jié)果必將是多贏的，是1+1+1+1＞4。

（六）合作各方的投入及回報(bào)

合作方式、投資比例和盈利模式各方可以進(jìn)行協(xié)商確立。也可以根據(jù)各方所承擔(dān)的任務(wù)以及所提供的人員、設(shè)施、設(shè)備和資本入股，組建董事會(huì)制學(xué)校，根據(jù)經(jīng)營(yíng)性收入進(jìn)行股份分紅，獲得投資性收益。

（七）飛行學(xué)院運(yùn)營(yíng)方式、規(guī)模和盈利預(yù)測(cè)

合作成立飛行學(xué)院后，可以建立多級(jí)培訓(xùn)模式，即學(xué)歷教育和短期培訓(xùn)相結(jié)合的方式。學(xué)歷教育主要是指招收應(yīng)屆高中畢業(yè)生，完成相應(yīng)的大學(xué)基礎(chǔ)課和飛行課程，畢業(yè)頒發(fā)本科學(xué)歷；短期培訓(xùn)可以指輪訓(xùn)、復(fù)訓(xùn)、公務(wù)機(jī)飛行駕照、私照培訓(xùn)等，不頒發(fā)學(xué)歷。

航空基地現(xiàn)有兩個(gè)機(jī)場(chǎng)可以用來(lái)進(jìn)行空中教學(xué)使用。結(jié)合學(xué)歷教育和短期培訓(xùn)兩個(gè)部分，每年可以接納400-500名學(xué)員的教學(xué)訓(xùn)練，其中本科生培訓(xùn)300名，其他培訓(xùn)200名。

按照培訓(xùn)500名計(jì)算，每名本科飛行學(xué)員繳納的培訓(xùn)費(fèi)用75萬(wàn)元人民幣，總繳納費(fèi)用22500萬(wàn)元；短期培訓(xùn)一年按訓(xùn)練兩輪計(jì)算，每輪單人交費(fèi)10萬(wàn)元人民幣，總繳納費(fèi)用4000萬(wàn)元，合計(jì)每年可以吸收培訓(xùn)費(fèi)用26500萬(wàn)元。（按當(dāng)前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）

飛行員培訓(xùn)支出費(fèi)用主要包括：地面及空中教學(xué)設(shè)施及器材使用折舊費(fèi)、燃油費(fèi)、教員授課費(fèi)、學(xué)員生活費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。根據(jù)估算，每年可以將支出費(fèi)用控制在1億5至1億8之間，如是四方合作的話，加之國(guó)家教育主管部門和民航主管部門對(duì)我們各方的扶持，每年將有近8千萬(wàn)至1億左右的產(chǎn)出。

三、綜述

面對(duì)目前我國(guó)航空市場(chǎng)所面臨的嚴(yán)重困擾，政府、各類航空培訓(xùn)學(xué)院和各航空企業(yè)均在尋找有效的突破口。因此我們要抓住當(dāng)前有利時(shí)機(jī)，爭(zhēng)取國(guó)家政府部門、民航主管部門的支持，盡快協(xié)商并確立合作事宜，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，為我國(guó)民族航空事業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)我們應(yīng)有的力量。

2008年4月28日

第二篇：飛行俱樂(lè)部籌建分析報(bào)告

洛陽(yáng)萬(wàn)安山飛行俱樂(lè)部籌建分析報(bào)告

目前把民用航空分為兩大類，分別是商業(yè)航空和通用航空。商業(yè)航空是指以航空器進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性的客貨運(yùn)輸?shù)暮娇栈顒?dòng)，就是我們常見(jiàn)的航空公司運(yùn)營(yíng)模式。而通用航空就是除去商業(yè)航空后民用航空其他所有部分。

飛行俱樂(lè)部，是中國(guó)新興頂級(jí)的智慧、勇敢、財(cái)富、身份的高端群體俱樂(lè)部，它集商務(wù)、飛行體驗(yàn)、娛樂(lè)、救援為一體，為高端人士提供參與頂級(jí)社交的機(jī)會(huì)，同時(shí)也是私人飛機(jī)的理想安家之處。

民航法則：

中國(guó)民用航空總局令第130號(hào)《非經(jīng)營(yíng)性通用航空登記管理規(guī)定》 附件1

背景：

根據(jù)相關(guān)民航法規(guī)：非經(jīng)營(yíng)性通用航空活動(dòng)，是指中華人民共和國(guó)境內(nèi)的中國(guó)公民、法人或其他組織使用民用航空器開(kāi)展的不以營(yíng)利為目的的通用航空飛行活動(dòng)。

在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域內(nèi)從事從事非經(jīng)營(yíng)性通用航空活動(dòng)的任何單位和個(gè)人，均應(yīng)按照本規(guī)定進(jìn)行登記。

中國(guó)民用航空總局負(fù)責(zé)匯總?cè)珖?guó)非經(jīng)營(yíng)性通用航空登記情況。民航地區(qū)管理局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)非經(jīng)營(yíng)性通用航空登記和管理工作。

目前私人企業(yè)從事航空俱樂(lè)部申請(qǐng)較為困難，比如手續(xù)繁瑣、申請(qǐng)周期長(zhǎng)、涉及較多的航空專業(yè)知識(shí)等。因此，建議通過(guò)專業(yè)的通用航空公司代為申請(qǐng)、購(gòu)機(jī)咨詢和運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。這樣可帶來(lái)以下好處：

——縮短周期；

——避免走彎路；

——節(jié)約投入；

——見(jiàn)效早

大致可分為以下幾個(gè)階段：

——與第三方某通用航空公司/航校簽訂代理協(xié)議；

——配合代理公司，向民航總局提出飛行俱樂(lè)部的籌建申請(qǐng)并提交相關(guān)資料； ——組織專業(yè)人員的招聘；

——引進(jìn)航空器；

——獲得民航總局的運(yùn)行許可；

——對(duì)外營(yíng)業(yè)

資本投入：

取決于航空器的大小和與代理公司的協(xié)商。就辦理飛行俱樂(lè)部和購(gòu)買一架4座活塞直升機(jī)為例，總體費(fèi)用可在500--600萬(wàn)人民幣之間。

政策：

《通用航空發(fā)展專項(xiàng)資金管理暫行辦法》 附件2

國(guó)家空管委辦公室空管局副局長(zhǎng)馬欣表示，中國(guó)將于2013年初在全國(guó)范圍展開(kāi)低空空域管理改革，并逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)指導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作、全國(guó)一體化的低空空域管理運(yùn)行和服務(wù)保障體系。中國(guó)低空空域管理改革試點(diǎn)目前已經(jīng)擴(kuò)大到沈陽(yáng)、廣州管制區(qū)，以及唐山、西安、青島、杭州、寧波、昆明、重慶管制分區(qū)這“兩大區(qū)七小區(qū)”。未來(lái)十年，有望對(duì)全國(guó)所有空域完成低空空域分類，將低空空域劃分為管制、監(jiān)視和報(bào)告三種類別，區(qū)分不同模式實(shí)行分類管理。2012年，中國(guó)低空空域改革試點(diǎn)面積已擴(kuò)大至全國(guó)境內(nèi)空域的31.6%。到2015年，將實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)低空空域改革，初步形成全國(guó)一體化的低空空域運(yùn)行管理和服務(wù)保障體系。

行業(yè)數(shù)據(jù)：

民航局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年大陸地區(qū)公務(wù)機(jī)數(shù)量?jī)H為32架。截至2010年，公務(wù)機(jī)已增長(zhǎng)至61架。據(jù)《2011年胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》，中國(guó)大陸現(xiàn)有87.5萬(wàn)個(gè)千萬(wàn)富豪和5.5萬(wàn)個(gè)億萬(wàn)富豪，其中六分之一的富豪計(jì)劃購(gòu)買私人飛機(jī)。另有消息指，目前，全球各大公務(wù)機(jī)制造商紛紛加強(qiáng)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的投入。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)數(shù)十年內(nèi)，中國(guó)通用飛機(jī)保有量將上升到5-10萬(wàn)架，也就是說(shuō)每年潛在的市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò)5000架。當(dāng)?shù)涂罩饾u掀起了其神秘面紗，長(zhǎng)期徘徊在通航門口的掘金人終于找到了進(jìn)入的鑰匙。由于中國(guó)低空領(lǐng)域至今沒(méi)有向私人飛機(jī)開(kāi)放，一些沒(méi)有取得私人飛行駕照或者飛機(jī)沒(méi)有取得合法身份的飛行發(fā)燒友，在未經(jīng)軍民空管部門的審批下，偷偷將私人飛機(jī)飛上天。中國(guó)目前究竟有多少私人飛行俱樂(lè)部，并沒(méi)有官方數(shù)據(jù)，但是據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，應(yīng)該不少于100家，其中很多是浙滬地區(qū)私人創(chuàng)辦的俱樂(lè)部，從事著飛行培訓(xùn)和飛行體驗(yàn)等

活動(dòng)。

除此之外，國(guó)內(nèi)的通用航空機(jī)場(chǎng)數(shù)量少也是一個(gè)制約因素。數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)目前約有4625個(gè)通航機(jī)場(chǎng)，民用定期航班機(jī)場(chǎng)547個(gè)；中國(guó)目前民用定期航班機(jī)場(chǎng)只有175個(gè)，通用航空機(jī)場(chǎng)只有70多個(gè)。北京航空航天大學(xué)曾經(jīng)預(yù)計(jì)未來(lái)十年中國(guó)通用飛機(jī)增長(zhǎng)量將超過(guò)1萬(wàn)架，低空空域開(kāi)放后將在上下游產(chǎn)業(yè)中撬動(dòng)超過(guò)萬(wàn)億元的市場(chǎng)。現(xiàn)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)正在起飛，私人飛機(jī)的擁有量會(huì)越來(lái)越多，隨著我國(guó)將會(huì)逐步加大對(duì)低空領(lǐng)域的開(kāi)放范圍，到時(shí)候那些有飛機(jī)的富豪們就可以自由地在天空飛翔了。

現(xiàn)狀分析：

萬(wàn)安山建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為洛陽(yáng)市重點(diǎn)項(xiàng)目，位于洛陽(yáng)新區(qū)南部山區(qū)，總面積約116平方公里。該區(qū)域?qū)⒈淮蛟斐蔀槭澜缂?jí)生態(tài)文化旅游度假目的地、國(guó)內(nèi)一流城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合發(fā)展示范區(qū)、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)文化旅游龍頭帶動(dòng)項(xiàng)目。預(yù)計(jì)2015年接待游客達(dá)到一千萬(wàn)人次，由于項(xiàng)目面積較廣，定位層次較高，輻射范圍以及吸引游客量較大，建設(shè)小型機(jī)場(chǎng)有利于進(jìn)一步推動(dòng)這一地區(qū)的旅游發(fā)展，從而吸引更多高端人士來(lái)此度假休閑、投資洽談，同時(shí)也提升了萬(wàn)安山公司的品牌號(hào)召力與國(guó)際影響力。

第三篇：集資籌建養(yǎng)老院可行性報(bào)告(模版)

集資籌建養(yǎng)老院可行性報(bào)告（模版）

目錄 概述

第 一 章． 項(xiàng)目背景 第 二 章． 市場(chǎng)分析 第 三 章． 營(yíng)銷策略 第 四 章． 資金籌措 第 五 章． 財(cái)務(wù)分析 第 六 章 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 第 七 章． 發(fā)展前景

第 八 章． 結(jié) 論 第 九 章． 附 錄

概述

隨著我國(guó)人口老齡化程度的加劇，養(yǎng)老已成為一個(gè)急需解決的問(wèn)題。北京市人口老齡化程度較高，養(yǎng)老問(wèn)題更是不容忽視。而隨著社會(huì)的發(fā)展，家庭規(guī)模的縮小，城市生活、工作的壓力，使得居家養(yǎng)老面臨著種種困難。敬老院、老年福利院等老年福利服務(wù)機(jī)構(gòu)作為社會(huì)養(yǎng)老的一部分，在緩解家庭養(yǎng)老的壓力中起到了一定的作用。為了進(jìn)一步了解目前北京市社區(qū)老年福利服務(wù)機(jī)構(gòu)及其居住老年人的現(xiàn)狀，我們選擇了部分敬老院進(jìn)行了初步的調(diào)查，現(xiàn)將主要的調(diào)查結(jié)果總結(jié)如下。一 調(diào)查的基本情況

截止到2002年底，北京市已有各種類型（包括敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓、托老所）養(yǎng)老設(shè)施314多所，床位張。其中向社會(huì)開(kāi)放、接受公費(fèi)、自費(fèi)入院（所）養(yǎng)老的已近100所，規(guī)模大小不一，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也有差異。此次調(diào)查我們選取了三所敬老院，分別為北京市東城區(qū)和平里街道敬老院、東城區(qū)東直門街道敬老院、海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)敬老院進(jìn)行入院調(diào)查。調(diào)查共分為兩大部分，第一部分為社區(qū)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)狀況調(diào)查，包括機(jī)構(gòu)名稱、所有制形式、機(jī)構(gòu)人員構(gòu)成狀況等；第二部分為社區(qū)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)內(nèi)的老年人口狀況調(diào)查，包括老人的家庭狀況、身體狀況、經(jīng)濟(jì)狀況、以及對(duì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)等，旨在通過(guò)此次調(diào)查，初步了解北京市目前的社區(qū)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)以及福利服務(wù)機(jī)構(gòu)的老年人狀況。二 北京市社區(qū)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)狀況

（一）所有制形式

這些敬老院在所有制上均屬于各級(jí)政府。街道敬老院的所有權(quán)屬于政府派出機(jī)構(gòu)的街道辦事處；鄉(xiāng)、鎮(zhèn)敬老院的所有權(quán)則屬于鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府。

（二）人員構(gòu)成

這些敬老院一般都由行政管理人員、護(hù)理人員、醫(yī)生和一般工人如廚師、清潔工人等組成。行政管理人員屬于國(guó)家行政人員，其他工作人員則為敬老院聘用人員。

（三）資金來(lái)源(略)

（四）服務(wù)項(xiàng)目(略)

（五）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

各個(gè)敬老院的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，有的敬老院依據(jù)老人身體狀況收費(fèi)，分為自理老人、半自理老人和不自理老人三種類型；有的敬老院則按房間收費(fèi)，分為單間或多人世。最高的為每月8000元，最低的每月800元不等。

三、福利服務(wù)機(jī)構(gòu)的老年人狀況

此次調(diào)查在選取的三所敬老院中共調(diào)查了100名老年人，其中男性老年人41名，女性老年人59名。

（一）基本狀況

圖1：敬老院老人年齡結(jié)構(gòu)（圖略）

1、年齡結(jié)構(gòu)

如圖1所示：在調(diào)查到的100位老年人中，80－89歲的老人居多，為44％；其次為70-79歲的老人，占29％；60－69歲以及90－99歲的老人分別為14％和10％；沒(méi)有百歲以上的老人。老年人隨著年齡的增大，身體機(jī)能逐漸削弱，健康狀況也逐漸衰退，往往更需要?jiǎng)e人的照料，敬老院在這些方面彌補(bǔ)了家庭照料資源的不足。但值得注意到是，由于目前社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施的不完善，還不能滿足那些完全不自理的老人或需要長(zhǎng)期照料的老人的需求，因此，這些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求較低的中高齡老年人。

表1 敬老院老人基本狀況（略）

2、受教育程度(略)

3、婚姻狀況(略)

4、家庭子女狀況(略)

5、工作單位性質(zhì)(略)

（二）經(jīng)濟(jì)狀況(略)

圖2 敬老院老人經(jīng)濟(jì)狀況（圖略）

（三）身體狀況(略)這次調(diào)查到的老人當(dāng)中，有10％的老人基本臥床，吃飯、排便、洗澡等都需要?jiǎng)e人照顧；其余老人的身體狀況較好，居家生活可一人自理。有35％的老人可以乘公共汽車、出租車外出；有18％的老人可以拜訪左鄰右舍；有37％的老人不能單獨(dú)外出，但可以一個(gè)人自理居家生活（如圖3（略））。圖3 敬老院老人身體狀況

但值得注意的是，這些老人大部分都患有這樣或那樣的慢性病，(略)。

（四）來(lái)敬老院的原因(略)（如圖4）（圖略）

（五）對(duì)敬老院的評(píng)價(jià)(略)表2 老人對(duì)敬老院的評(píng)價(jià)（圖略）第 一章．項(xiàng)目背景 1：.項(xiàng)目建設(shè)的必要性

（1），解決老齡化社會(huì)問(wèn)題的需要

官方數(shù)據(jù)顯示：目前中國(guó)60歲以上老年人口為1．42億，約占人口總數(shù)的11％，據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個(gè)國(guó)家的老年人口系數(shù)達(dá)10%以上（60歲）或7%（65歲以上時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)地區(qū)進(jìn)入老年型。目前，我國(guó)60歲以上老人已達(dá)1.3億多，占全世界人口的五分之一，占全國(guó)總?cè)丝诘?0%以上。到21世紀(jì)中葉將超過(guò)4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8%，即每4個(gè)人中一位老人；我國(guó)已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國(guó)家。有資料顯示，我國(guó)現(xiàn)有2360多萬(wàn)老年人“獨(dú)守空巢”。隨著人口老齡化的來(lái)臨，老年人問(wèn)題已成為一個(gè)世界問(wèn)題，同樣是我國(guó)面臨的一個(gè)嚴(yán)峻問(wèn)題。北京和全國(guó)一樣老齡化程度為10%以上北京城里的老齡化程度更是不容樂(lè)觀。在一些新近的調(diào)查報(bào)告中我們可以看到，大概每五位北京人中就有一位老人。想當(dāng)年，四世同堂被傳為佳話，現(xiàn)如今，北京人生活節(jié)奏明顯加快，多數(shù)家庭都缺少足夠的人力和精力照顧老人。如何養(yǎng)老成為主流人群的熱門話題。有需求就有供給。

(2)構(gòu)建和諧社會(huì)的需要(略)

“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所教、老有所學(xué)、老有所樂(lè)。”(3)加快社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的需要(略)第 二 章．市場(chǎng)分析 1，市場(chǎng)分析

據(jù)一項(xiàng)調(diào)查顯示，如果城市老年人的人均消費(fèi)額為6000元，消費(fèi)總額就達(dá)2700億元，占城市消費(fèi)額的10%左右。這還是一個(gè)低估的數(shù)字，城鎮(zhèn)離退休人員一年的離退休金就達(dá)3440億元(不包括醫(yī)療費(fèi)及其它)，按80%消費(fèi)計(jì)算就是2750億元，社會(huì)上還有不拿退休金的老人和農(nóng)村老人約有6200萬(wàn)，按居民最低消費(fèi)額2000元計(jì)算，消費(fèi)額就達(dá)1240億元，城鄉(xiāng)共計(jì)消費(fèi)額約4000億元，這只占了居民消費(fèi)總額的8.2%，中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

老年人由于生理心理的變化，有著與其他年齡段人群不同的特殊需求，需要社會(huì)為其提供適合其需要的特殊產(chǎn)品和特殊服務(wù)，只有這種需求得到滿足，他們才會(huì)感到幸福。同其他年齡段人群一樣，老年人的需求也是多種多樣的，有生存需求、享受需求和發(fā)展需求等。而這最基本的三種需求在老年人身上都有體現(xiàn)。對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)，他們不僅希望能夠吃飽穿曖，而且希望能夠享受經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的成果，使生活過(guò)得更充實(shí)更故意義，使自己能夠不斷地完善提高，以實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。以上需求得到滿足就要建一所專為老年人休閑娛樂(lè)醫(yī)療提供服務(wù)的綜合企業(yè)，可以更好地滿足老年人日益增長(zhǎng)的需求，提高老年人的生活質(zhì)量，增進(jìn)老年人晚年生活的幸福程度。2，市場(chǎng)定位

家政服務(wù)工程網(wǎng)

目前的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)種類很多有居住型，醫(yī)療型，臨終關(guān)懷型，欲建成一所集養(yǎng)老，度假，療養(yǎng)保健，娛樂(lè)，休閑為一體的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)。屬中高檔型的老年公寓，老人們都有個(gè)人私密空間，有獨(dú)立的居室、衛(wèi)生間，可以自理餐飲，自由出入。個(gè)性、生活愛(ài)好不同的老人們能互不干擾地生活在同一屋檐下。第 三 章． 營(yíng)銷策略

（一），經(jīng)營(yíng)理念

我們要以現(xiàn)代化的管理，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，樹(shù)立品牌，以養(yǎng)老服務(wù)為主，建立多種經(jīng)營(yíng)方式，形成連鎖企業(yè)。追求高品位，高素質(zhì)，創(chuàng)造有文化素養(yǎng)，有特色的度假式老人樂(lè)園，到那里以后，可以丟掉一切家務(wù)的煩惱，子女探望老人不再是負(fù)擔(dān)，所以把它建成一座東方的伊甸園。

（二）規(guī)范服務(wù)

通過(guò)周到細(xì)致的關(guān)懷，使入住老人體會(huì)到寬松，舒適，親切的家庭韻味。注重以人為本，變管理為服務(wù)。做到愛(ài)心，熱心，精心，耐心，孝心，關(guān)心，無(wú)微不至，熱情周到。

（三）客戶定位

家政服務(wù)工程

因資金有限，我們要分三期建設(shè)，一期目標(biāo)為60歲以上，有養(yǎng)老金和醫(yī)保的離退休人員。

（四）促銷方式

采取會(huì)員制和非會(huì)員制兩種(略)。

第 四 章 資金籌措

集資籌建每股元人民幣起，享有一間養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)間，終生免費(fèi)入住。或按年息5%三年還本付息元。宜居首都，安享晚年。一.投資回報(bào)，1入股 2回報(bào) 3義務(wù)

1、入股

1）每股元（B類），按銀行貸款利率5%，3年還本付息；

2）每股元（A類），按銀行貸款利率5%，享受每年分紅，但撤股須按公司法； 3）每股元（A+類），作為慈善捐入，不獲利分紅。

2、回報(bào)

1）3年還本付息，作為債權(quán)人，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，但享受入住的各項(xiàng)優(yōu)惠。

2）A股，每股擁有一間產(chǎn)權(quán)，可免費(fèi)入住。享受分紅，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，享受入住優(yōu)惠。

3）A+股，高尚股東，享受（1-2）各待遇，同時(shí)可參與經(jīng)營(yíng)，出合理化建議。各股東在發(fā)起人同意的情況下，可查閱公司保密資料。

3、股東資格要求（義務(wù)）中國(guó)家政服務(wù)工程網(wǎng)絡(luò)電子商務(wù)平臺(tái)

宣傳推廣本院，以身作責(zé)，遵守院內(nèi)規(guī)章制度。股東應(yīng)時(shí)刻保有高尚品德孝義精神，不作損害本院、損害國(guó)家民族利益之行為。股東原則上不參與經(jīng)營(yíng)，有專業(yè)才能除外，如醫(yī)護(hù)，廚師，電工，園藝師，視同志愿者義工。

第 五 章 財(cái)務(wù)分析

（一）效益分析

面對(duì)中國(guó)人口的迅速增長(zhǎng)，老齡化的問(wèn)題也成為中國(guó)目前急需解決的問(wèn)題之一，而面對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)所有領(lǐng)域激烈的競(jìng)爭(zhēng)，一些精明的投資者已發(fā)現(xiàn)了一個(gè)新的投資機(jī)會(huì)——私營(yíng)養(yǎng)老院產(chǎn)業(yè)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這一機(jī)會(huì)隨著中國(guó)老齡化人口和中產(chǎn)階層數(shù)量迅速增加而擴(kuò)大。

現(xiàn)在，一些投資者認(rèn)為這一產(chǎn)業(yè)具有高回報(bào)率，因?yàn)檎峁┝藴p免稅措施，他們說(shuō)這一產(chǎn)業(yè)可能在今后成為外國(guó)人的新戰(zhàn)場(chǎng)。

由于政府的減免稅措施和該項(xiàng)目低廉的土地成本，預(yù)計(jì)，2年收回全部投資利潤(rùn)率40%以上。

據(jù)中國(guó)國(guó)家老齡委統(tǒng)計(jì)，從2001年到2070年這一時(shí)期平均每年將有596萬(wàn)人進(jìn)入老齡，而中國(guó)目前只有1000家私營(yíng)養(yǎng)老院，容納大約25萬(wàn)人，國(guó)營(yíng)養(yǎng)老院容納不到200萬(wàn)人，因此，隨著養(yǎng)老院產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加大，中國(guó)養(yǎng)老院產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代也開(kāi)始到來(lái)。

（二）、利潤(rùn)回報(bào)率

（一）住宿本院房間共分五檔次：?jiǎn)稳耸?18 M2 計(jì)10間、雙人世 18 M2 計(jì)20間、三人世 18 M2計(jì)20間、夫妻間 18 M2計(jì)10間、豪華套間 36 M2計(jì)10間，總計(jì)：床位150張

單人世：面積約18平，內(nèi)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間、熱水器、浴霸、電話、電視、小冰箱、飲水機(jī)、小桌椅、衣柜、床頭柜及24小時(shí)呼叫零碎，床鋪溫馨舒適，是老年人安享晚年的適宜居所。（圖略）

雙人世：面積約18平方米，內(nèi)設(shè)…（圖略）

三人世：面積約18平米，內(nèi)設(shè)…（圖略）

夫妻間：面積約18平米，內(nèi)設(shè)…（圖略）

高檔套間：面積約36平米，內(nèi)設(shè)…（圖略）

（1）高檔房間套房10套，每間2人，床位費(fèi)/月2100元，伙食費(fèi)800元，服務(wù)費(fèi)300元，加收包間費(fèi)500元計(jì)3700元 總計(jì)：月元

（2）標(biāo)準(zhǔn)間20間，每間2人，床位費(fèi)450元/人/月，伙食費(fèi)450元/人月，服務(wù)費(fèi)/月300元/人，水電雜100元 共計(jì)月/人1350元，總計(jì)：月元

（3）普通間20間，每間3人，床位費(fèi)/月400元/人、伙食費(fèi)/月450元/人，服務(wù)費(fèi)/月200元/人，計(jì) 月/人1050元，總計(jì)：月元

（4）夫妻間 10間，每間2人，床位費(fèi)450元/人/月，伙食費(fèi)450元/人月，服務(wù)費(fèi)/月300元/人，水電雜100元 共計(jì)月/人1350元，總計(jì)：月元

（5）單人世10間，床位費(fèi)/月1000元、伙食費(fèi)/月450元，服務(wù)費(fèi)/月300元，計(jì) 月/人1750元，總計(jì)：月元

總計(jì)：月/元人民幣 純利潤(rùn)元 第 六 章．

一 風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）屬于養(yǎng)老院自身硬件設(shè)施問(wèn)題 養(yǎng)老院床位的空閑，有這么幾方面的原因造成。一是地域分布不合理。以北京為例，城區(qū)中60％的老年人居住在城區(qū)當(dāng)中，但是他所擁有的床位總數(shù)不足35％。更多空的床位是在農(nóng)村。這是一個(gè)主要的原因。2在一個(gè)原因，就是分類不清。名稱的叫法沒(méi)有經(jīng)過(guò)統(tǒng)一規(guī)范的界定。叫老年公寓。叫老人院。那么到底它所具備什么樣的服務(wù)功能。老年人并不清楚

3還有一個(gè)原因 養(yǎng)老院的競(jìng)爭(zhēng)正在加大。以前投資人沒(méi)想到養(yǎng)老院能賺錢，養(yǎng)老院的數(shù)量很少，以后幾年估計(jì)養(yǎng)老院會(huì)慢慢多起來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)將從環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)向服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)渡。由于養(yǎng)老院的投資較大，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)很快回本，市場(chǎng)的變動(dòng)會(huì)增加投資收益的不確切。

（二）下面幾點(diǎn)屬于養(yǎng)老院軟件即人為因素問(wèn)題

經(jīng)驗(yàn)少，處理不當(dāng)而產(chǎn)生訴訟糾紛。養(yǎng)老院發(fā)展仍處于起步階段，可借鑒經(jīng)驗(yàn)較少。大家都是摸著石頭過(guò)河，所以在一些事情上也就容易產(chǎn)生訴訟糾紛。所涉及的案件的相關(guān)類型：房屋租賃、建工合同、供用合同、交通事故賠償、借貸合同、購(gòu)銷合同；勞動(dòng)爭(zhēng)議、勞動(dòng)報(bào)酬；財(cái)產(chǎn)權(quán)屬、遺贈(zèng)扶養(yǎng)、委托合同、財(cái)產(chǎn)損害賠償、人身?yè)p害賠償相關(guān)案件中顯示出的具體原因

1、送養(yǎng)人不能正確理解人的生老病死的情況，自己不愿承擔(dān)相應(yīng)的后果，案例：(略)。家政服務(wù)工程

2、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)疏于管理的情況：a.案例：

3、第三人（共同居住的被送養(yǎng)人）侵權(quán)導(dǎo)致與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)責(zé)任混合的情況。

（三）與國(guó)有福利機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)(略)

二、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

（一）硬件問(wèn)題 1 解決選址問(wèn)題(略)2 確定服務(wù)方向 頤養(yǎng)天年是目的(略)還有一個(gè)就是尊嚴(yán)。(略)還有一個(gè)問(wèn)題就是親情，(略)3 經(jīng)營(yíng)之道價(jià)格定位要合理

辦養(yǎng)老院收費(fèi)不能太高，雖然入住養(yǎng)老院的老人大多家庭生活條件不錯(cuò)，但老人本人的錢并不多。就是說(shuō)他真正入住養(yǎng)老院的時(shí)候，他個(gè)人的收入只能承擔(dān)費(fèi)用的60％，而40％的費(fèi)用是需要子女補(bǔ)貼的，核心競(jìng)爭(zhēng)力就是收費(fèi)合理。這里的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：一個(gè)健康老人（也就是有生活自理能力的老人）一個(gè)月的收費(fèi)1350-2000元，需要護(hù)理的老人是2000-3000元，需要全護(hù)理的老人是2500-3500元；房間也是分級(jí)，單人房需要交包房費(fèi)500元，一個(gè)老人每月2000元左右的生活費(fèi)用，大多數(shù)家庭都負(fù)擔(dān)得起；加上環(huán)境好應(yīng)能夠解決養(yǎng)老院床位的空閑，養(yǎng)老院才是現(xiàn)代化的養(yǎng)老方式。

（二）處理相關(guān)案件的法律原則(略)

（三）從相關(guān)案件反映養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)管理中應(yīng)注意的問(wèn)題

1、從事養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的人士，應(yīng)當(dāng)具有愛(ài)心、同情心及強(qiáng)烈的責(zé)任心

2、在法律不完善的情況下，盡量制定詳細(xì)、合理的協(xié)議書

3、加強(qiáng)職工的素質(zhì)教育，提高服務(wù)質(zhì)量

（四）國(guó)有福利機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)（略）第 七 章． 發(fā)展前景 一 市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（一）社會(huì)環(huán)境

據(jù)國(guó)家民政部門預(yù)計(jì)，到2010年，在我國(guó)老人家庭中“空巢”比例將高達(dá)70%左右；全國(guó)老齡委提供的數(shù)據(jù)顯示，到2010年我國(guó)老年市場(chǎng)的年消費(fèi)需求達(dá)到1萬(wàn)億元。這兩則數(shù)據(jù)顯示出“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的有限商機(jī)，而養(yǎng)老服務(wù)無(wú)疑是其中的一大亮點(diǎn)。那么，投資養(yǎng)老院“錢景”到底如何？這一領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)門檻是否高高在上？

一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)60歲以上的老年人口已超過(guò)1.43億。2010年僅上海市老人就占全市22%以上北京緊隨其后.人口專家預(yù)計(jì)，2035年前后，我國(guó)65歲以上老人占總?cè)丝诒壤?0%.使“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”商機(jī)日益凸顯。在異軍突起的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”中，養(yǎng)老、托老服務(wù)最為引人注目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全市有大小老年公寓、敬老院、托老所等450家左右，而全市老年人口比例（60歲以上）已達(dá)人口總數(shù)的20%，就目前形勢(shì)而言，養(yǎng)老場(chǎng)所供不應(yīng)求，只能達(dá)到市場(chǎng)需求量的1%。因此，在我市發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)，同時(shí)也是一陽(yáng)光產(chǎn)業(yè)。

據(jù)國(guó)家民政部門預(yù)計(jì)，到2010年，我國(guó) “空巢”比例70%左右。在這種背景下，激活了社會(huì)化養(yǎng)老、托老的市場(chǎng)需求，越來(lái)越多的老年人開(kāi)始自費(fèi)走進(jìn)養(yǎng)老院。但相比其它創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域，其投資周期較長(zhǎng)，因此，投資這個(gè)行業(yè)，不要有急功近利的心態(tài)，要有長(zhǎng)線投資與穩(wěn)步回報(bào)的心理。（二）思想觀念

在過(guò)去，養(yǎng)老院主要是由政府和慈善機(jī)構(gòu)開(kāi)辦和經(jīng)營(yíng)，人們把到養(yǎng)老院視為不孝之舉，因此收留的都是那些無(wú)經(jīng)濟(jì)能力的孤寡老人。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)人們的觀念發(fā)生了歷史性的轉(zhuǎn)變，為了使老人在晚年生活得到更溫馨、安逸，他們盡量給老人提供舒適的環(huán)境和理想的場(chǎng)所。而老人們也欣然向往晚年的集體生活的樂(lè)趣。據(jù)05年的社會(huì)調(diào)查，全市大中型養(yǎng)老中心（即便有些服務(wù)較差的）也基本爆滿。就環(huán)境而言，我們所興修的養(yǎng)老中心可以稱得上全市一流的。八．結(jié) 論、（一）加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高服務(wù)質(zhì)量(略)

（二）而創(chuàng)業(yè)成功需注意五點(diǎn)

■收費(fèi)適中。■證照齊全。■專業(yè)知識(shí)。■謹(jǐn)慎選址。■用足政策。“我們的項(xiàng)目總體投資規(guī)模，定位“中高端”的服務(wù)模式：(略)……特別制訂每名家政護(hù)理員最多護(hù)理6人，超過(guò)每名家政護(hù)理員最多護(hù)理20人的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。第 九 章． 附 錄

一；土建（略）

敬老院主要建設(shè)內(nèi)容一覽表(略)主要設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范 參照文件(略)總平面布置（略）

第四篇：籌建跆拳道社可行性報(bào)告

籌建“跆拳道社”的可行性研究報(bào)告

創(chuàng)辦本社團(tuán)的目的:新的時(shí)代需要新的人才，與時(shí)俱進(jìn)，開(kāi)拓創(chuàng)新，我們的腳步不能停止。一方面有利于挖掘人才，完善其個(gè)人技能，豐富個(gè)人生活，另一方面，搭建一個(gè)這樣的舞臺(tái)，讓學(xué)院的學(xué)生們盡情的展現(xiàn)揮灑自我，在努力的付出之后可以得到收獲的喜悅.可行性分析：

1、與時(shí)俱進(jìn)，標(biāo)新立異，現(xiàn)在的我們有一個(gè)良好的校園環(huán)境讓我們可以自由的發(fā)揮自己的才能，創(chuàng)造屬于自己的一片藍(lán)天。武術(shù)社，就是讓各位學(xué)子有一個(gè)良好的環(huán)境在一個(gè)良好的氛圍下，進(jìn)行對(duì)自身的一種強(qiáng)生健體的增進(jìn)。

2、現(xiàn)在我們有足夠的時(shí)間可以讓我們展現(xiàn)自己，我們社團(tuán)就是為每個(gè)人提供一個(gè)展示自己的舞臺(tái)。社團(tuán)活動(dòng)的開(kāi)展不僅能豐富我們大學(xué)生的課余生活，也可以提高我們的自信，拓展我們的能力。我們將進(jìn)行一系列活動(dòng)幫助大家強(qiáng)健身體。

3、在社團(tuán)活動(dòng)的培養(yǎng)和鍛煉之下，每個(gè)人都能有獨(dú)當(dāng)一面的實(shí)力，這樣就可以為學(xué)院提供多方面的人才，也為學(xué)院增添了一道亮麗的風(fēng)景線。在社團(tuán)的幫助下每個(gè)人的努力和實(shí)力都能有應(yīng)得的回報(bào)。

4、在群英薈萃的校園內(nèi)，有許多的默默無(wú)聞的“高手”在等待著機(jī)遇，等待有人能提供舞臺(tái)，所以建立一個(gè)這樣的社團(tuán)必定能吸引他們的到來(lái)，到時(shí)候校園內(nèi)又是一道奇異的風(fēng)景線。畢竟每個(gè)人都想得到他人的認(rèn)可，每個(gè)人都渴望能夠找到一個(gè)知音。夢(mèng)想的實(shí)現(xiàn)來(lái)自力量的堆積，多一個(gè)人多一份成功的可能，每個(gè)人都會(huì)有想要成功的欲望。

5、對(duì)于跆拳道，大多數(shù)學(xué)生都能在不同狀況下耳濡目染，但往往有了想法卻沒(méi)有條件能實(shí)行，或者就是有了實(shí)行的條件又沒(méi)有辦法知道自己作品的市場(chǎng)價(jià)值。因此，創(chuàng)建一個(gè)社團(tuán)搭建起學(xué)院學(xué)生與社會(huì)之間的橋梁也是很有必要的。我們的目標(biāo)便是讓更多的人了解自己，發(fā)揮自己的實(shí)力，同時(shí)也了解目前市場(chǎng)的需求，創(chuàng)建出真正的人才。

社團(tuán)活動(dòng)的主要方式：

1.開(kāi)展跆拳道訓(xùn)練，鍛煉學(xué)生的身體，培養(yǎng)身體素質(zhì)，熏陶禮儀修養(yǎng)。2.聘請(qǐng)各方面專業(yè)人才進(jìn)行實(shí)地技能培訓(xùn)，以及對(duì)社員的身體素質(zhì)進(jìn)行培養(yǎng)。

3.與相關(guān)組織進(jìn)行溝通，適當(dāng)參與各位大學(xué)生比賽，鍛煉學(xué)生的心理素質(zhì)，培養(yǎng)其專業(yè)技能。

4.獨(dú)特的社團(tuán)文化，娛樂(lè)豐富生活。

2013年9月20日

第五篇：籌建養(yǎng)老院的可行性報(bào)告

籌建養(yǎng)老院的可行性報(bào)告

公司領(lǐng)導(dǎo)，關(guān)于籌建養(yǎng)老院一事經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)部的調(diào)查和搜集資料，已把具體事宜擬成如下報(bào)告，請(qǐng)定奪。

一、從市場(chǎng)角度

是個(gè)適合老年人養(yǎng)老的的城市。隨著人口流動(dòng)的加劇，會(huì)有越來(lái)越多的人選擇到養(yǎng)老。目前人口1350萬(wàn)其中老年人口占到234萬(wàn)，占到18.83%多。全市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)1080余家共計(jì)4.68萬(wàn)余張，剛剛達(dá)到老年人口百分之二，應(yīng)該還有很大的發(fā)展空間。

二、目前市內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展考察

市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該說(shuō)從數(shù)量上發(fā)展較慢，但總體運(yùn)營(yíng)水平不夠高，特別是缺少像天津鶴童院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業(yè)領(lǐng)軍型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。具體來(lái)講，1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低（全部費(fèi)用1000元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入較大，一般需要建設(shè)專門的院舍，配套設(shè)齊全。

2、百床以上收費(fèi)在1300元左右的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在市場(chǎng)目前屬于中檔以上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營(yíng)情況多在盈虧平衡點(diǎn)以下。但這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是外地來(lái)養(yǎng)老的老人的首選，市場(chǎng)前景看好。3、30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主流。這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由于床位數(shù)達(dá)到了規(guī)模效應(yīng)的要求，硬性投入和老人生活費(fèi)用都得到了合理攤派，機(jī)構(gòu)管理處在簡(jiǎn)單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗(yàn)積累期，多數(shù)都實(shí)現(xiàn)了盈利。需要特別提出的是，這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多自覺(jué)不自覺(jué)將服務(wù)群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費(fèi)較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。4、30張床位以下的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營(yíng)形式靈活，前期投較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設(shè)。經(jīng)營(yíng)這種類型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵是爭(zhēng)取物業(yè)和居委會(huì)的支持，在房屋租金等方便實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠。經(jīng)營(yíng)這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以附設(shè)開(kāi)辦學(xué)生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補(bǔ)盈利能力不足。目前這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在本市經(jīng)營(yíng)平均狀況較差，對(duì)經(jīng)營(yíng)者的水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過(guò)年檢被淘汰的養(yǎng)老院。迫切需要專業(yè)人士介入，對(duì)這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)，或采取集團(tuán)式經(jīng)營(yíng)方式，統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)復(fù)施達(dá)到降低服務(wù)成本的目的。經(jīng)我公司實(shí)地考察并開(kāi)會(huì)商討，認(rèn)為開(kāi)發(fā)籌建養(yǎng)老中心的方案可行，不僅能為市的社會(huì)福利事業(yè)做出貢獻(xiàn)，此項(xiàng)目也有很大的發(fā)展空間。請(qǐng)定奪。

關(guān)于打熱水井的問(wèn)題，我部門已經(jīng)咨詢過(guò)工程勘察研究院，地?zé)峥辈樵焊呒?jí)工程師教授。得知如要打井，前期需投入15-20萬(wàn)資金做專家論證會(huì)，會(huì)后會(huì)有詳細(xì)的報(bào)告和勘查結(jié)果來(lái)證實(shí)是否有熱水可以洗和供暖，但是存在一定風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)定奪。

老年住宅公寓計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告目錄

一、市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

二、老年住宅市場(chǎng)分析

1、老齡化市場(chǎng)機(jī)遇分析

2、市老齡化現(xiàn)狀

3、市老年住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀

4、老年人住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

三、項(xiàng)目規(guī)劃要求

四、項(xiàng)目投資預(yù)算

1、項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算

2、項(xiàng)目投入產(chǎn)出與回報(bào)

五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議與結(jié)論

一、市房地產(chǎn)市場(chǎng)縱觀上半年市房地產(chǎn)市場(chǎng)

今年上半年，市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)26.6%左右，同期全市GDP增26.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅同全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本同步。新開(kāi)工面積增長(zhǎng)28.1%，竣工面積增長(zhǎng)29.8%，竣工面積增長(zhǎng)幅度大于新開(kāi)工面積增長(zhǎng)幅度；竣工積增長(zhǎng)29.8%，銷（預(yù)）售面積增長(zhǎng)，銷（預(yù)）售面積增長(zhǎng)幅度大于竣工面積增長(zhǎng)幅度。數(shù)字顯示：市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，呈現(xiàn)出健康、持續(xù)、平穩(wěn)、擴(kuò)張的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

開(kāi)發(fā)投資額大幅增長(zhǎng)

今年上半年市房地產(chǎn)總投資238.68億元，同比增長(zhǎng)26.6%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的26.3%。其中：住宅投資152.45億元，同比增長(zhǎng)40.6%，占總投資的73.65%（經(jīng)濟(jì)房開(kāi)發(fā)投資17.62億元，占住宅投資的11.56%）。辦公樓投資4.62億元，同比增長(zhǎng)11%；商鋪投資21.16億元，同比增長(zhǎng)3.2%。

新開(kāi)工面積穩(wěn)步增加，住宅開(kāi)發(fā)占主導(dǎo)地位

新開(kāi)工面積較快增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。上半年，全市商品房新開(kāi)工面積1333.87萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.1%。其中，住宅新開(kāi)工面積1101.40萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28.8%；辦公樓新開(kāi)工面積30.49萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)43.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積117.15萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.2%。上半年，全市經(jīng)濟(jì)適用房施工面積522.76平方米，其中新開(kāi)工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房面積87.81萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)98.7%。

消費(fèi)市場(chǎng)需求旺盛，商品房銷售連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)

商品房銷售勢(shì)頭良好。上半年，商品房銷售面積為910.22萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.3%。1至5月，全市商品房銷售額225.92億元，同比增長(zhǎng)50.1%。其中，住宅銷售額192.72億元，增長(zhǎng)52.3%；辦公樓銷售額4.44億元，增長(zhǎng)11.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額26.43億元，增長(zhǎng)37%。商品房銷售價(jià)格漲勢(shì)不止

由于“新特區(qū)”土地升值的預(yù)期、國(guó)務(wù)院《城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2007―2020年）》文件的出臺(tái)等因素的影響，2007年下半年綜合物業(yè)價(jià)格預(yù)計(jì)將不斷上揚(yáng)。上半年：住宅類物業(yè)銷售均價(jià)為3353.4元/㎡，同比上漲7.25%；寫字樓物業(yè)全年銷售均價(jià)為5339.97元/㎡，同比上漲4.3%。

國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)大鱷紛紛登陸

隨著天津?yàn)I海新區(qū)之“新特區(qū)”，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)所蘊(yùn)含著的巨大潛力日益彰顯；同時(shí)，目前市人均住房建筑面積僅24.3平方米，處于全 國(guó)中游水平，同發(fā)達(dá)國(guó)家和我國(guó)發(fā)達(dá)城市相比還有很大的發(fā)展空間，居民住房需求潛力大；市地價(jià)底、房?jī)r(jià)低，利潤(rùn)上升空間也很大。因此，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均看好市場(chǎng)前景，紛紛通過(guò)各種渠道，涌入市場(chǎng)尋找商機(jī)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至去年，已有153家外資房地產(chǎn)企業(yè)掏出149.27億元資金“砸”入樓市，資金總量占到了全市外商投資企業(yè)的“總盤子”的26.6%。也就是說(shuō)，近年來(lái)進(jìn)入的外資中，有超過(guò)兩成的資金進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些企業(yè)均擁有先進(jìn)的營(yíng)銷理念、雄厚的資金實(shí)力、優(yōu)良的管理團(tuán)隊(duì)、先進(jìn)的技術(shù)水平，這無(wú)疑將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也有利于進(jìn)一步繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)重慶樓市逐漸由低端價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向高端產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境乃至人居文化競(jìng)爭(zhēng)的轉(zhuǎn)變，調(diào)整和提升產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和品質(zhì)，提高市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體水平。綜上所述：2007年上半年．市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火爆：施工面積、竣工面積、商品房銷（預(yù)）售面積、銷售額均創(chuàng)歷史新高，增幅也大大超過(guò)往年，出現(xiàn)了供需兩旺的喜人局面。下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的延續(xù)和發(fā)展，前兩個(gè)季度房地產(chǎn)運(yùn)行的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和成為新特區(qū)后的市場(chǎng)預(yù)期必然將影響下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和走勢(shì)。由此預(yù)測(cè)：下半年市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼

續(xù)走高，全面上揚(yáng)。

二、老年人住宅市場(chǎng)分析

（一）老齡化市場(chǎng)機(jī)遇分析

我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段

按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國(guó)總?cè)丝诘?1.2%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長(zhǎng)。我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到2025年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘?7.8%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。

“老年人住宅市場(chǎng)”潛力巨大2000年國(guó)家有關(guān)部門通過(guò)調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另?yè)?jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國(guó)老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)。

養(yǎng)老觀念逐步轉(zhuǎn)移

受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒(méi)兒、沒(méi)女的孤寡老人的安身之地），國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過(guò)去不肯到養(yǎng)老院開(kāi)始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。

家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展

自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒(méi)完沒(méi)了的家庭煩惱及社會(huì)問(wèn)題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。

國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)

面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老年化社會(huì)，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì)所關(guān)注。在2003年召開(kāi)中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。近日國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從事老年人住宅的開(kāi)發(fā)。總結(jié)：

縱觀我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)，許多年來(lái)，大眾化住宅開(kāi)發(fā)一直是市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主體，造成這種市場(chǎng)開(kāi)發(fā)失衡的原因歸根結(jié)底是老年人住宅市場(chǎng)尚不成熟。但從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問(wèn)題以及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)看，實(shí)施老年人地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該說(shuō)是一種機(jī)遇，老年人住宅開(kāi)發(fā)恰逢其時(shí)，水到渠成。可以預(yù)見(jiàn)，老年人住宅逐步被消費(fèi)者（老

年人極其子女）所接受，誰(shuí)搶占了開(kāi)發(fā)先機(jī)，誰(shuí)就開(kāi)拓了新的市場(chǎng)，也就贏得了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

（二）市老齡化現(xiàn)狀 人口老齡化加劇

中國(guó)老年人口的絕對(duì)數(shù)量最多的直轄市——相信這是重慶不得不戴上的桂冠。2000年全市65歲及以上的老人為244.54萬(wàn)人，每100人里8人年齡超過(guò)65歲；2004年底全市年滿60周歲以上的老人已達(dá)414萬(wàn)。目前，這種壯觀的老齡化趨勢(shì)不會(huì)停滯，在未來(lái)幾年還會(huì)逐年上升，到2010年，老年人口將達(dá)到500萬(wàn)，占全市總?cè)丝诘?5%，相當(dāng)于每6個(gè)人里就有1位老人。目前，根據(jù)2004年全市65歲及以上人口達(dá)到了10.9%，80歲以上高齡老人達(dá)到1.6%，這說(shuō)明重慶在人口老齡化的同時(shí)，老齡化也在以平均每年0.1個(gè)百分點(diǎn)的速度上升。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，目前重慶市有“空巢老人”180 萬(wàn)人，約占全市老年人總數(shù)的40%以上。

民辦產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)

縱觀老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無(wú)論是從硬件設(shè)施和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問(wèn)題。許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老院無(wú)法滿足寧?kù)o、舒適生活的要求，民辦產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛(ài)。民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在，體制機(jī)制靈活，適應(yīng)性強(qiáng)；經(jīng)營(yíng)策略上更多思考；管理手段上多樣，市場(chǎng)化運(yùn)作；負(fù)責(zé)程度上責(zé)任心強(qiáng)，全年無(wú)休，以院為家，是事業(yè)型；運(yùn)作成本上更經(jīng)濟(jì)、有效。

老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移

老年人進(jìn)入養(yǎng)老院等福利機(jī)構(gòu)的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于主城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重。相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。

老年人住宅的開(kāi)發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品

對(duì)老年人公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無(wú)明確界定，但可以肯定現(xiàn)有養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，有效需求相對(duì)較大。低檔產(chǎn)品仍有市場(chǎng)，但需要升級(jí)換代。總之中檔老年住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主流，而高檔產(chǎn)品、低檔產(chǎn)品也將占有一席之地。

“山水型老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞

隨著居民生活水平的提高，老年人對(duì)居住的要求更加講究。他們年輕時(shí)由于競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和迫于生計(jì)，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無(wú)法自主，退休后如釋重負(fù)，輕松了，無(wú)牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過(guò)著“桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此“山水型老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。

三、項(xiàng)目規(guī)劃

根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的具體定位，結(jié)合開(kāi)發(fā)設(shè)想，在此提出項(xiàng)目規(guī)劃方案，以期為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分析提供依據(jù)。在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要

滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無(wú)處不在的體現(xiàn)出對(duì)老人的關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問(wèn)題。

設(shè)計(jì)要人性化

要方便老人出行，不能有過(guò)多的臺(tái)階，有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道；樓梯兩側(cè)要有扶手，路面間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，按紐均采用大型號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。

生活要智能化

應(yīng)配備緊急呼叫對(duì)講系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。

環(huán)境要園林化

應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽(yáng)光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂(lè)、鍛煉場(chǎng)所。

戶型要合理化

應(yīng)充分考慮不同年齡階段、不同階層等因素，每戶面積控制在40～60㎡左右。戶型設(shè)計(jì)要個(gè)性化、合理化。

配套要完善化

小區(qū)應(yīng)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局、會(huì)所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂(lè)室、門球場(chǎng)、釣魚臺(tái)等生活配套設(shè)施。

四、項(xiàng)目投資成本預(yù)算

（一）項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算

1、地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)假設(shè)條件

? 規(guī)劃用地總面積：100畝，66700㎡。

?土地用途：住宅用地

?使用功能：居住養(yǎng)老

?建筑形態(tài)：以多層為主，小高層為輔，底層架空

?建筑高度：（多層約6層）18.6m —（小高層約12層）36.6m ? 綜合容積率：1.5 ? 綠化面積：40%

? 總戶數(shù)：按50㎡/戶計(jì)算約為631戶，? 總?cè)丝冢喊慈司?8㎡計(jì)算約為1128人商品房市場(chǎng)售價(jià)：其中小高層2000元/㎡，建面約21466㎡；多層1800元/㎡，建面約10120㎡；商鋪3800元/㎡，建面約1200㎡。

2、建設(shè)開(kāi)發(fā)成本估算

前期費(fèi)用 序 號(hào)

土地費(fèi)用 土地出讓金 拆遷管理費(fèi) 城市基礎(chǔ)配套費(fèi) 總規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 施工圖設(shè)計(jì) 費(fèi)用科目

金 額(萬(wàn)元)

1200 200 200 300 30 40 園林景觀設(shè)計(jì) 20 8 人防費(fèi) 100 9 消防建審費(fèi) 20 10 抗震費(fèi) 20 11 白蟻費(fèi) 2

合計(jì) 2130萬(wàn)元

?

?中期費(fèi)用

序 號(hào) 費(fèi)用科目

建管費(fèi) 2 地質(zhì)勘探費(fèi) 3 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 4 施工監(jiān)理費(fèi) 樁基費(fèi)（綜合取費(fèi)）6 招標(biāo)費(fèi) 土建施工費(fèi)（綜合取費(fèi)）8 水電、消防安裝施工 室外排水工程（含水循環(huán)系統(tǒng)）10 室外道路工程 11 綠化景觀工程 12 噪音防治費(fèi)

金 額(萬(wàn)元)30 60 60 800 20 2600 1000

300 500 300 20 14 合計(jì) ? 公建、配套裝修及設(shè)施設(shè)備 電梯費(fèi)用 5850萬(wàn)元

30

?后期費(fèi)用 序 號(hào) 費(fèi)用科目

金 額(萬(wàn)元)2 3 4 5 6 7 合計(jì)

開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：

（前期費(fèi)用+中期費(fèi)用+后期費(fèi)用）×2%=（2130萬(wàn)+5850萬(wàn)+1290）×2% =185.4萬(wàn) ? 開(kāi)發(fā)總成本估算：

投資開(kāi)發(fā)總成本=（前期費(fèi)用）2130萬(wàn)+（中期費(fèi)用）5850萬(wàn)+（后 費(fèi)用）1290萬(wàn)+（開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）185.4萬(wàn)=9455.4萬(wàn)

（二）項(xiàng)目投入產(chǎn)出與回報(bào)

辦理商品房銷（預(yù)）售許可證 廣告、宣傳費(fèi) 銀行利息 垃圾處理費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅

商品房維修基金（綜合）辦理權(quán)證 1290萬(wàn)元

500 100 50 500 50 501、銷售價(jià)格確定

由于本案具體地理位置尚未明確，無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)比較法確定項(xiàng)目的銷售價(jià)格，只能參照其他城市及本市類似項(xiàng)目來(lái)確定銷售價(jià)格。故現(xiàn)將銷售價(jià)格暫定為：多層住宅1800元/平方米，小高層住宅2000元/平方米，商鋪3800元/平方米，并以此價(jià)格進(jìn)行銷售收入計(jì)算。（待項(xiàng)目具體地理位置確定后再依照科學(xué)的方法合理定價(jià)）

2、銷售總收入

?住宅銷售收入：2000元/㎡×21466㎡+1800元/㎡×10120㎡=6114.8萬(wàn)元

? 商鋪銷售收入：3800元/㎡×1200㎡=4560萬(wàn)元

?銷售總收入：住宅銷售收入+商鋪銷售收入=6114.8萬(wàn)+4560萬(wàn) =10674.8萬(wàn)元

3、項(xiàng)目銷售總利潤(rùn)

項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)總利潤(rùn)=總銷售收入10674.8萬(wàn)元－項(xiàng)目總成本9455.4萬(wàn)元=1219.4萬(wàn)元

4、成本利潤(rùn)率

項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)總利潤(rùn)/項(xiàng)目總成本=1219.4萬(wàn)元/9455.4萬(wàn)元=12.9%

五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

1、老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可需要一段時(shí)間

重慶市有60歲以上老年人近500萬(wàn)，可謂市場(chǎng)大，潛力大，但 就老年人住宅市場(chǎng)而言，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢

竟需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程，其認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟程度，認(rèn)可時(shí)間長(zhǎng)短決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟時(shí)間長(zhǎng)短，因此，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之一就在于老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可程度及時(shí)間長(zhǎng)短。

2、消費(fèi)群體的特殊性和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)歸屬的敏感性導(dǎo)致項(xiàng)目具有較大風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)、高投入的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目除了項(xiàng)目營(yíng)銷運(yùn)作之外，在很大程度上還有一個(gè)資金運(yùn)作，項(xiàng)目營(yíng)銷運(yùn)作和資金運(yùn)作的成功與否決定著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否。老年住宅項(xiàng)目面對(duì)的是60歲以上的特殊消費(fèi)群體，他們雖有積蓄，但由于贍養(yǎng)老人，子女讀書成家，所剩節(jié)余有限，購(gòu)置老年公寓住宅在很大程度上要借助銀行住房按揭貸款和子女資助，特別是我國(guó)銀行現(xiàn)行房貸政策對(duì)60歲以上老年人是不發(fā)放住房貸款的，這樣老年人購(gòu)房資金來(lái)源要么以子女名義貸款購(gòu)房，要么由老年人獨(dú)資購(gòu)房，要么老年人出資，子女資助購(gòu)房。不論哪一種籌資購(gòu)房形式都涉及一個(gè)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)的敏感問(wèn)題，特別是多子女的老年人家庭將更加敏感。因此老年人購(gòu)房資金的來(lái)源及房貸政策的障礙或多或少會(huì)影響老年人購(gòu)房消費(fèi)，也必然會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)資金回籠資金周轉(zhuǎn)的負(fù)面影響，這是本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之二。

六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議與結(jié)論

老年住宅項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)地理位置優(yōu)越和自然環(huán)境良好，同時(shí)市場(chǎng)需求很大，擁有可觀的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益，是一個(gè)充滿商機(jī)和可行度較高的項(xiàng)目。但為了提高本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，化不利為有利因素，將風(fēng)險(xiǎn)值降低到最低程度，特提如下建議：

1、認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目選址。老年人公寓項(xiàng)目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個(gè)性和特色，選擇好項(xiàng)目地段是打造老年人公寓個(gè)性和特色的載體和必須的物資條件，老年人公寓項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在地段，因?yàn)榈囟问俏ㄒ坏模瞧渌鼦l件不可替代的。

2、本項(xiàng)目必須要做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、統(tǒng)一的總體規(guī) 劃，項(xiàng)目就具有了“量身定做”的依據(jù)，更加有效的避免項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。

3、項(xiàng)目實(shí)施前，還應(yīng)在本案報(bào)告基礎(chǔ)上進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。在調(diào)查過(guò)程中，對(duì)重慶老年住宅市場(chǎng)不但要進(jìn)行定性分析，還要進(jìn)行定量分析，以便從營(yíng)銷角度對(duì)老年人住宅市場(chǎng)項(xiàng)目定位，市場(chǎng)前景作出準(zhǔn)確判斷并提出詳盡而具有針對(duì)性和可操作性的方案，以便化解風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，隨著市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依據(jù)市場(chǎng)整體發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)市場(chǎng)分析，避開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)的房產(chǎn)市場(chǎng)，另辟蹊徑，轉(zhuǎn)而投資新式老年住宅公寓，是富有遠(yuǎn)見(jiàn)的選擇。