第一篇：房地產企業預售房款如何進行納稅調整？

房地產企業預售房款如何進行納稅調整？

房地產企業主營業務收入確認條件以《企業會計準則－收入》為依據，而企業所得稅計稅收入確認的條件以國稅發【2009】31號文件為依據。會計處理方法與稅法執行口徑的差異會導致納稅調整方法不同。現結合會計處理說明房地產企業預售房款的納稅調整方法。

一、房地產公司會計核算1.領取預售房許可證之后至開發產品交付之前收到的款項，全部作“預收賬款”處理。2.所有主營業務收入均通過預收賬款科目結轉。即使是一次性收款同時交房結算方式，也先借記“銀行存款”，貸記“預收賬款”，同時借記“預收賬款”，貸記“主營業務收入”。3.預收賬款繳納的營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、預繳的土地增值稅，各月末借記“預付賬款-預交營業稅及附加”，貸記“應交稅費-應交營業稅”等科目，次月申報繳納時，借記“應交稅費——應交營業稅”等科目，貸記“銀行存款”科目。待“預收賬款”結轉收入時，按照結轉收入數與營業稅及附加（含土地增值稅）的綜合征收率的乘積，借記“營業稅金及附加”科目，貸記“預付賬款-預交營業稅及附加”科目。4.開發產品交付之日由預收賬款結轉至主營業務收入，同時結轉主營業務成本。結轉主營業務成本=（預算開發總成本/總可售建筑面積）×交付的建筑面積借：主營業務成本貸：開發產品

二、稅收政策依據１.未完工產品預收賬款的稅務處理國稅發【2009】31號第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。國稅發【2009】31號第八條規定，企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%；開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%；開發項目位于其他地區的，不得低于5%；屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。2.完工產品預收賬款的稅務處理國稅發【2009】31號第三條規定，企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；開發產品已開始投入使用；開發產品已取得了初始產權證明。國稅發【2009】31號第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得完工產品的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。

（二）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

三、納稅調整方法及計算公式1.納稅調整方法國稅發【2009】31號文件規定，房地產企業未完工產品取得的預收款必須首先按照主管稅務機關規定的計稅毛利率計算預計利潤并入當期應納稅所得總額征稅。在計算預計利潤時，與預收賬款一并繳納的營業稅及附加（指營業稅、土地增值稅、城市維護建設稅和教育費附加、地方教育費附加，下同）允許同時扣除。房地產完工后無論是否交付，已經取得的預售房款均必須確認計稅收入，同時按照配比原則扣除相應的計稅成本和營業稅及附加，相應地，未完工前已確認的預計毛利額必須作納稅調減處理。根據《企業會計準則第14號——收入》的相關規定，開發產品銷售收入必須在商品房實際交付時確認主營業務收入，同時結轉成本、營業稅及附加。由于開發產品是完工在前，交付在后，而且完工與交付可能跨年度發生，完工時已按計稅利潤確認所得，會計上核算的主營業務利潤（主營業務收入-主營業務成本-主營業務稅金及附加）必須作納稅調減處理，否則會導致重復征稅。此外，由于房地產開發企業通常采取滾動開發，同一年度往往同時存在“未完工產品”、“已完工未交付產品”、“已完工已交付產品”，在進行納稅調整時必須綜合考慮。2.企業所得稅計算公式企業所得稅匯算清繳應納稅額=【會計利潤 預收賬款納稅調整 其他納稅調整-彌補以前年度虧損】×稅率上式中，預收賬款納稅調整額應區別情況處理：由于：（1）半成品預計毛利=半成品本期新增預收款×（計稅毛利率-營業稅及附加征收率）（2）產成品計稅利潤=產成品計稅收入-產成品計稅成本-產成品計稅收入×營業稅及附加征收率其中，產成品計稅收入=產成品預收款；產成品計稅成本=產成品總計稅成本×（產成品預收款/產成品合同總價）因此：（1）未完工年度預收款納稅調整額=半成品本期新增預收賬款×（計稅毛利率-營業稅及附加征收率）（2）完工年度預收款納稅調整額=半成品預收款計稅毛利（產成品計稅利潤-產成品以前年度已調增的預計毛利）-主營業務利潤=當年半成品新增預收款×（計稅毛利率-營業稅及附加征收率）【截至當年末產成品累計預收款-產成品總計稅成本×（截至當年末產成品累計預收款/產成品合同總價）-截至上年度末產成品累計預收款×（計稅毛利率-營業稅及附加征收率）】-（主營業務收入-主營業務成本-營業稅及附加）（3）完工次年及以后年度預收款納稅調整額=半成品預收款計稅毛利（產成品計稅利潤-產成品以前年度已調增的預計利潤）-主營業務利潤=當年半成品新增預收款×（計稅毛利率-營業稅及附加征收率）【當年產成品新增預收款-產成品總計稅成本×（當年產成品新增預收款/產成品合同總價）-當年產成品新增預收款×（計稅毛利率-營業稅及附加征收率】-（主營業務收入-主營業務成本-營業稅及附加）注：上式中，半成品即未完工產品；產成品即完工產品。由此可見，上述納稅調整方法計算過程非常復雜，如果再考慮成本中未按規定取得合法憑據金額的調整，其難度可想而知。實際工作中，基層稅務機關并沒有嚴格執行國稅發【2009】31號文有關收入確認的規定，而是采取簡化處理方法，即無論是完工產品，還是未完工產品，凡預收款均按照計稅毛利率計算預計利潤并入當期所得按季預繳、年終匯算清繳。待開發產品交付時結轉收入（計稅收入與會計收入結轉時間相同）時，前期調增所得作納稅調減處理，簡化后的計算公式如下：年終匯算清繳應納所得稅=【全年經審計后的會計利潤（年末預收賬款余額-年初預收賬款余額）×（計稅毛利率-營業稅及附加綜合征收率）其他納稅調整-彌補以前年度虧損】×25%-本年度已預繳稅款

四、案例分析某房地產企業開發“南山國際”住宅項目，2006年初動工，當年取得預售房許可證，并取得未完工產品預收賬款1000萬元。2007年7月20日項目完工，2007年1月1日至7月20日取得未完工產品預收賬款1500萬元，7月21日至12月31日取得完工產品預收賬款600萬元，當年交付產品結轉主營業務收入500萬元。2008年取得完工產品預收賬款2000萬元，當年交付產品結轉收入1400萬元。2009年產品全部交付，剩余預收賬款3200萬元全部結轉收入。各年期間費用均為100萬元。計稅毛利（實際毛利）按25%計算，營業稅及附加綜合征收率為6.5%,計稅利潤率（實際利潤率）為18.5%(25%-6.5%)。主管稅務機關規定的預計毛利率為15%，預計利潤率為8.5%(15%-6.5%)。不考慮其他納稅調整項目，應納稅所得額計算過程如下表所示：單位：萬元年度時點預收賬款預收賬款納稅調整額A預收賬款納稅調整額B會計利潤應納稅所得額A應納稅所得額B新增余額2006未完工100010001000×8.5%=851000×8.5%=85-100-15-152007未完工***0×18.5%-1000×8.5%-500×18.5%=396(2600-1000)×8.5%=136500×18.5%-100=-7.5-7.5 396-15=373.5-7.5 136-15=113.5已完工6003100已交付-50026002008未交付200046002000×18.5%-1400×18.5%=111(3200-2600)×8.5%=511400×18.5%-100=159159 111=270159 51=210交付-140032002009交付-320000-3200×18.5%=-592(0-3200)×8.5%=-2723200×18.5%-100=492492-592=-100492-272=220合計——0085 396 111-592=085 136 51-272=0543.5543.5543.5

第二篇：關于個人掛靠房地產企業進行項目開發納稅分析

關于個人掛靠房地產企業進行項目開發納稅分析

關于個人掛靠房地產企業進行項目開發納稅分析

樊劍英

房地產開發企業從事項目開發必須要有相應開發資質，個人直接從事項目開發顯然是法律所不允許的。有資質的企業缺少資金，有資金實力的個人缺乏資質，難免有人會想掛靠到有資質的房地產開發企業來完成項目的拿地和開發。這種形式下雙方利益均沾，房地產開發企業本身不投入任何人力和資金，僅靠轉借資質幫助個人完成項目一系列手續的辦理及正常納稅申報并收取其不菲的管理費；個人以企業資質為平臺，只要支付一定的管理費即可獨立開發經營最終享有項目的全部經營成果。對于實務中出現的這種大款與有資質的房地產開發企業項目合作開發形式，我們應如何認定其納稅性質呢？

首先，營業稅方面的規定。《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十一條規定：“單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統稱承包人）發生應稅行為，承包人以發包人、出租人、被掛靠人（以下統稱發包人）名義對外經營并由發包人承擔相關法律責任的，以發包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。”根據此規定，由于房地產開發項目不得以個人名義立項，個人掛靠房地產開發企業，只能以房地產開發企業為納稅人，項目開發銷售也只能以房地產開發企業名義開具發票和納稅處理。因此，由此產生的營業稅、土地增值稅、企業所得稅都應以房地產開發企業的名義進行納稅處理。

其次，房地產開發企業收取管理費的處理。個人與房地產開發企業之間的掛靠行為從形式上看屬于內部分配關系，房地產開發企業計算的項目利潤扣掉自己該收取的管理費后的余額做為對個人應享有的經營收益的分配。由于內部分配不需要計算繳納流轉稅，企業與個人之間也不需要相互開具發票。

第三，個人從掛靠的房地產開發企業稅后利潤中分配的所得，應區分經營性質另行計算繳納個人所得稅。《國家稅務總局關于個人對企事業單位實行承包經營,承租經營取得所得征稅問題的通知》（國稅發［1994］179號）規定：

一、企業實行個人承包、承租經營后,如果工商登記仍為企業的,不管其分配方式如何,均應先按照企業所得稅的有關規定繳納企業所得稅。承包經營、承租經營者按照承包、承租經營合同(協議)規定取得的所得，依照個人所得稅法的有關規定繳納個人所得稅，具體為：

(一)承包,承租人對企業經營成果不擁有所有權,僅是按合同(協議)規定取得一定所得的,其所得按工資,薪金所得項目征稅,適用5%-45%的九級超額累進稅率。

(二)承包,承租人按合同(協議)的規定只向發包,出租方交納一定費用后,企業經營成果歸其所有的,承包,承租人取得的所得,按對企事業單位的承包經營,承租經營所得項目,適用5%-35%的五級超額累進稅率征稅。

二、企業實行個人承包,承租經營后,如工商登記改變為個體工商戶的,應依照個體工商戶的生產,經營所得項目計征個人所得稅,不再征收企業所得稅。

三、企業實行承包經營、承租經營后，不能提供完整、準確的納稅資料、正確計算應納稅所得額的，由主管稅務機關核定其應納稅所得額，并依據<中華人民共和國稅收征收管理法>的有關規定,自行確定征收方式。

因此，個人以房地產企業名義進行開發活動享有項目最終經營收益，應按照“對企事業單位的承包經營,承租經營所得”項目,適用5%-35%的五級超額累進稅率征收個人所得稅。但是在這種形式下，無論房地產開發企業還是個人掛靠者，如果不能提供完整、準確的納稅資料，無論從企業層面上應繳納的企業所得稅、土地增值稅還是個人層面上應繳納的個人所得稅來講，在當前房地產稅收調控適度從緊的情況下存在的納稅風險均不應忽視。

第三篇：房地產預售合同范本

房地產預售合同范本

參考一

出售方：_________(甲方)

地址：____電話：____

購買方：____(乙方)

姓名：_____性別：____ 出生：___年___月___日國籍：____身份證號碼：____ 地址：___電話：_____

本合同依據中華人民共和國法律、《_____土地管理條例》和《______商品房產管理規定》制定。

第一條 甲方經市府國土局批準，取得位于___市____用地面積___平方米的土地使用權。地塊編號：___使用年期___年，自____年___月___日起至___年 ____月____日止。甲方在上述土地興建樓宇，系定名為_________，由甲方預售。

第二條 乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第____幢____號(第___層)。建筑面積___平方米，土地面積/平方米、(其中：基底分攤___平方米、公用分攤____平方米、其他___平方米)。

第三條 甲方定于__年__月___日交付乙方使用。

如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過___天：

1.人力不可抗拒的自然災害;

2.施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決;

3.其他非甲方所能控制的因素。上述原因必須憑___市有關主管部門的證明文件為依據，方能延期交付使用。第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為：___單價____元/平方米，總金額幣____千___百 ___十_____萬___千___百___十___元整(小寫 ___萬元)。付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：___;帳戶名稱：____;帳號：___分期(一次)付款(見附表一)。

第五條 乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，甲方有權追索違約利息。如逾期_________天以上，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人。

第六條 甲方如未按本合同第三條規定的日期交付給乙方使用，應按合同規定交付日第二天起計算付款利息，以補償乙方的損失。

第七條 甲方出售的樓宇須經__市建筑質量檢驗部門驗審合格、并負責保修半年，如質量不合格時，乙方有權提出退房，退房后甲方應將已付款項及全部利息在三十天內退回乙方。

第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產轉讓合同書》，經市政府主管部門辦理轉讓登記手續，發給《房地產權證》，乙方才能獲得房地產權。乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關連的公共通道、設施、活動場所。同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德，維護公共設施和公共利益。

第九條 乙方所購樓宇只作___使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結構和用途，如有損壞應自費修繕。乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關土地管理規定繳納土地使用費。

第十條 預售的樓宇，乙方不許轉讓、抵押，否則，違反市府有關規定，后果自負。

第十一條 后面的附表一、二均為本合同內容的組成部分。

第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發生糾紛，雙方應友好協商解決，不能解決時，應提請___市仲裁機關仲裁或__市中級人民法院房地產審判庭裁決。

第十三條 本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機關、房地產權登記機關各一份。

出售方(蓋章)：_______購買方(蓋章)：_______

法定代表人(簽字)：___法定代表人(簽字)：___

______年____月____日______年____月____日

參考二

甲方(轉讓方)：

乙方(受讓方)：

根據國家和省法律、法規和有關規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上就下列房地產買賣達成如下協議：

第一條 買賣房地產情況

甲方擬將位于________________________的房地產(房屋平面圖見附件一)轉讓給乙方。乙方對甲方擬轉讓的房地產作了了解，愿意購買該房地產。

該房地產【共用】【自用】土地使用權面積為______平方米，土地使用權類型為______，房屋建筑面積為______平方米，其中【套內】【整層內】的建筑面積為平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積為平方米(以上面積均以《房地產權證》登記的面積為準)。該房地產甲方于______ 年____月 ____日向申請產權登記，領取了《房地產權證》，證書號碼為______，房地產權共有(用)證號碼為______。

第二條 買賣房地產價格、付款方式

甲、乙雙方議定該房地產交易總金額為(______幣)____仟____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整。乙方應于合同簽訂后天內支付甲方定金(幣)____仟____佰____拾____萬____仔____佰____拾____元整。

乙方于年月日前支付第一期房款(幣)____仟____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元____整。

乙方于年月日前支付第二期房款(幣)____仟____佰____拾____萬____仟

____佰____拾____元____整。

最后一期付款(幣)____仟____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整，在辦理好轉讓手續并核發新的《房地產權證》時付清。已付定金將在最后一期付款時沖抵，付款方式：【現金】【支票】【匯款】

第三條 登記過戶手續辦理

本合同簽訂之日起三十日內，甲、乙雙方應攜帶有關資料____________到辦理過戶手續。乙方支付最后一期購房款時，甲方應同時將辦理過戶后的《房地產權證》交付給乙方。

第四條 房地產交接

雙方同意于______年____月____日由甲方將該房地產交付給乙方使用。

第五條 權利保證約定

甲方保證上述房地產沒有產權糾紛和財務糾紛或其他權利限制，若發生買賣前即已存在任何糾紛或權利障礙的，概由甲方負責處理，并承擔相應法律責任，由此給乙方造成經濟損失的，由甲方負責賠償。

第六條 違約責任

甲方決定中途不賣及逾期15天仍未交付房地產時，作甲方中途悔約處理，本合同即告解除，甲方應在悔約之日起七日內將所收定金及購房款退還給乙方，另賠償乙方(幣)____仟____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整的違約金。

乙方決定中途不買及逾期15天仍未付清應繳購房款時，作乙方悔約處理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付購房款甲方在七日內退回乙方，另賠償甲方(幣)____仟____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整的違約金，由甲方在乙方已付房款中扣除。

第七條 稅務承擔

辦理上述房地產過戶所需繳納的稅費，由甲、乙雙方按規定各自負責。

第八條 合同爭議的解決方法

本合同履行過程中如發生爭議，雙方應及時協商解決，協商不成的，按下述第____種方式解決：

1、提交______仲裁委員會仲裁。

2、依法向人民法院起訴。

第九條 合同未盡事宜處置及生效

本合同未盡事宜，雙方可協商簽訂補充協議(附件二)，刊、充協議與本合同具有同等法律效力。

第十條 本合同保存

本合同一式三份，甲、乙方雙方各存一份，當地房地產管理部門存一份。

出賣人(簽章)： 買受人(簽章)：

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托代理人】： 【委托代理人】：

第四篇：房地產預售買賣合同

賣方：_________

營業執照號碼：_________

開發企業資質證書號碼：_________

法定代表人：_________

委托代理人：_________

買方：_________

法定代表人：_________

委托代理人：_________

第一條　本合同依據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他相關法律、法規的規定，由買方、賣方在平等、自愿、協商一致的基礎上共同訂立。

第二條　賣方與_________市規劃國土局簽訂深地合字（_________）_________號《土地使用權出讓合同書》及_________號補充協議，取得位于_________市_________區_________路，宗地編號為_________，土地面積_________平方米的土地使用權，土地用途為_________，土地使用期限自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

賣方經批準在上述土地上興建商品房，定名為_________，主體建筑物的性質為_________，屬_________結構，建筑層數：地上_________層，地下_________層。

本房地產項目地價款已繳清，所售房地產未設定抵押，也無其他權利限制。深圳市規劃國土局已批準本房地產項目進行預售，《房地產預售許可證》號為_________。

第三條　買方購買_________的第_________棟_________座_________號房，位于_________層，用途為_________，建筑面積_________平方米，其中：套內建筑面積_________平方米，分攤公用建筑面積_________平方米。

具體分攤項目和不分攤項目見附表。

具體樓層和位置見所附總平面圖、立面圖、樓層平面圖及分戶平面圖。

賣方出售的房地產所位于宗地編號為_________的土地及公共設施，為該地域范圍內房地產權利人共同享有（法律、法規及土地使用權出讓合同中另有規定的除外）。

賣方承諾在本合同所售房地產交付買方使用時，本項目的土地出讓合同書及其補充協議中規定的公共設施，也一并建成交付使用，否則買方可以拒絕收樓（買賣雙方另有約定的除外）。

第四條　買賣雙方約定前條所述房地產按下面第_________種方式計算購房款：

（一）按建筑面積計算，單價為人民幣／港幣_________元／平方米，總金額為人民幣／港幣_________元（小寫_________元）。

（二）按套內建筑面積計算，單價為人民幣／港幣_________元／平方米，總金額為人民幣／港幣_________元（小寫_________元）。

（三）按套計算，總金額為人民幣／港幣_________元（小寫_________元）。

第五條　賣方委托_________為購房款的代收和監管機構，_________為本項目的工程監理機構。

雙方約定：買方不直接將購房款交給賣方，而是按照附表規定的付款方式將購房款匯入代收機構，以便于監管。

賣方在代收機構的帳戶名稱是_________，帳號_________。

第六條　買方未按本合同附表規定的付款方式按期給付購房款的，應當承擔遲延支付的違約責任：

（一）買方給付的價款達到應付總價款_________％以上的，買方應就房價欠付額向賣方支付延期付款的違約金（違約金標準按債務履行期間人民銀行有關延期付款的滯納金標準執行）。

（二）買方給付的金額不足應付價款_________％的，賣方可要求買方支付欠付價款百分之_________的違約金（一般不超過_________％）。

（三）買方超過合同約定時間_________日仍不付清應付價款的，賣方有權單方解除合同。賣方單方解除合同的，應以書面形式及時通知買方，并在_________日內從買方已付價款中扣除雙方約定的違約金，剩余款項退還給買方。

第七條　賣方須于_________年_________月_________日前將本合同規定的房地產交付買方使用，交付使用時應取得建設主管部門規定的工程竣工驗收證明。

賣方在房地產竣工驗收合格之前交付房地產的，交付行為無效。

賣方向買方交付房地產時，應發出書面通知，并由買方簽收。書面通知應包括實際交付建筑面積的內容。買方接到書面通知后，應及時對房地產進行驗收。如有異議，應當在_________日內提出，逾期不提出，視為同意收樓。

第八條　賣方不能按約定時間交付房地產予買方使用的，每延期_________日，賣方應向買方支付買賣總價款萬分之五的違約金。造成買方損失的，賣方除支付違約金外，還應當負賠償責任。

賣方超過約定時間_________日仍不交付房地產的：

（一）買方有權單方解除合同。賣方接到買方解除合同的書面通知后，應當在_________日內將買方已付的一切款項（不計利息）退還，并支付雙方約定的違約金。造成買方損失的，還應當負賠償責任。

（二）買方不解除合同的，按本條第一款處理。

第九條　如遇不可抗力的特殊原因，嚴重影響施工進度，可能使房地產不能按約定時間交付使用的，賣方應以書面形式及時通知買方。

第十條　已預售的房地產在建筑工程施工過程中，不得變更公共設施的用途、設計和項目名稱。如確需變更的，賣方應持五分之四以上購房者同意的公證書，向政府規劃設計主管部門申報。

第十一條　賣方在住宅交付使用時，應當向買方提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。不提供的，買方可拒絕接收。

《住宅質量保證書》應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。賣方應當按照《住宅質量保證書》的約定，承擔房地產保修責任。

第十二條　交付使用的房地產實際面積與本合同規定面積存在差異的，按以下方式處理：

按建筑面積計算購房款的：

（一）交付使用的房地產實際建筑面積與本合同規定面積差異在1％以內（含1％）的，為允許的合理差異，買賣雙方互相不退、不補。

（二）交付使用的房地產實際建筑面積與本合同規定面積差異在1％以上（不含1％）、5％以內（含5％）的，按購房時的單位價格，實行多退少補。

（三）交付使用的房地產實際建筑面積與本合同規定面積差異在5％以上（不含5％）的，買方有權解除合同。買方要求解除合同的，賣方應在_________日內退還買方交付的購房款及利息，并承擔購房總價款5％的違約金。

（四）交付使用的房地產實際建筑面積與本合同規定面積差異在5％以上（不含5％），經買賣雙方協商不解除合同的，按購房時的單位價格，實行多退少補。

按套內建筑面積計算購房款的：

（一）交付使用的房地產實際套內建筑面積與本合同規定面積差異在0.6％以內（含0.6％）的，為允許的合理差異，買賣雙方互相不退、不補。

（二）交付使用的房地產實際套內建筑面積與本合同規定面積差異在0.6％以上（不含0.6％）、3％以內（含3％）的，按購房時的單位價格，實行多退少補。

（三）交付使用的房地產實際套內建筑面積與本合同規定面積差異在3％以上（不含3％）的，買方有權解除合同。買方要求解除合同的，賣方應在10日內退還買方交付的購房款及利息，并承擔購房總價款5％的違約金。

（四）交付使用的房地產實際套內建筑面積與本合同規定面積差異在3％以上（不含3％），經買賣雙方協商不解除合同的，按購房時的單位價格，實行多退少補。

第十三條　交付使用的房地產的裝修部分達不到本合同附表約定的裝修標準的，買方有權要求賣方補償裝修的差價款。

第十四條　買方付清購房款后，賣方應出具付清購房款證明書。

第十五條　房地產移交后，在未由業主委員會聘請住宅區管理機構之前交由_________公司負責房地產的物業管理，物業管理費按_________元／平方米（建筑面積）計收。業主委員會成立后，可續聘或另選聘物業管理公司，管理費由業主委員會與物業管理公司協商確定。

買方所購商品房僅作_________使用，買方在裝修及使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。對此，賣方有權監督、制止及向政府有關部門報告。

第十六條　賣方應在取得工程竣工驗收證明之日起_________日內，書面通知買方共同向深圳市房地產權登記機關申請房地產轉移登記。

辦理《房地產證》的有關稅費，按國家、省、市的規定由買賣雙方各自承擔。

第十七條　如賣方未按前條規定通知買方，或因賣方原因造成買方不能按法定期限領取《房地產證》的，賣方從取得《深圳市建設工程竣工驗收備案證明書》之日的第_________日起，每日按買賣總價款的萬分之三支付違約金，直至深圳市房地產權登記機關核發《房地產證》之日止。

第十八條　賣方應自本合同生效之日起_________日內將本合同向深圳市房地產權登記機關作備案登記。

如賣方未履行此項義務，造成買方損失的，應當承擔賠償責任。

第十九條　賣方應向買方提供查閱、復印、摘抄以下文件的便利：

（一）賣方與深圳市規劃國土局簽訂的深地合字（_________）_________號《土地使用權出讓合同書》及_________號補充協議或者《房地產證》；

（二）《房地產預售許可證》、《建設工程規劃許可證》及《施工許可證》；

（三）主管部門批準的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測繪報告。

第二十條　除買賣雙方另有約定外，買賣雙方的地址以本合同所確定的地址為準。

本合同中的“通知”指書面通知，送達方式采取當事人簽收或郵寄送達的方式。

以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。

第二十一條　本合同發生糾紛時，由買賣雙方協商解決，協商不成的，選擇下列第_________種方式解決：

（一）向_________仲裁委員會申請仲裁；

（二）向中國國際經濟貿易仲裁委員會_________分會申請仲裁；

（三）依法向人民法院起訴。

第二十二條　買賣雙方可約定其他條款列于附表中，內容包括屋頂使用權、外墻面使用權等問題，附表須經雙方簽字、蓋章方為有效。

除買賣雙方另有約定外，賣方所作的售樓廣告、售樓書、樣板房視為本合同的組成部分，賣方應承擔相應的義務。

第二十三條　本合同的附表及附圖均為合同內容之一部分。

第二十四條　本合同連同附表及附圖，共_________頁，為一式_________份，賣方、買方各執一份，其他交有關部門，均具有同等法律效力。

第二十五條　本合同自雙方簽訂之日起生效。

賣方（蓋章）：_________買方（蓋章）：_________

賣方代理人（簽字）：_________買方代理人（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件

附表二：建筑期購樓分期付款或銀行按揭付款（略）

附表三：裝修標準（略）

第五篇：房地產企業業務招待費如何納稅調整--2014.08.30（小編推薦）

房地產企業業務招待費如何納稅調整

【問題】：我公司是房地產開發企業，2010年籌建期間未進行生產建設，通過“長期待攤費用——招待費”科目核算招待費12萬元，通過“長期待攤費用——其他”科目核算其他費用50萬元。

2011年5月我公司開始進行某項目房地產開發，5月～12月發生招待費10萬元。但2011年12月止未取得收入，第一筆收入于2012年1月取得。請問：

1、我公司攤銷“長期待攤費用——其他”科目50萬元及“長期待攤費用——招待費”科目12萬元的日期應是2011年6月還是取得第一筆收入的2012年1月？

2、若開始攤銷的日期為2011年6月，則攤銷以前招待費為17萬元（7＋10），由于當年無預售房收入，是否17萬元應全額調增？

若開始攤銷的日期為2012年1月，則當年招待費10萬元，由于當年無預售房收入，是否10萬元應全額調增？

3、2012年取得未完工開發產品收入時，由于產品未完工，收到的預收賬款可否作為2012年業務招待費及攤銷業務招待費合計的計算基數？

【解答】：

1、《企業所得稅法實施條例》第四十三條規定，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5?。

根據上述規定，房地產開發公司2010發生的招待費應在2010扣除，不能結轉到以后扣除。2010、2011的銷售收入為零，發生的招待費均不能在稅前列支。《國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）

第九條規定，新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業可以在開始經營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規定處理，但一經選定，不得改變。

企業在新稅法實施以前的未攤銷完的開辦費，也可根據上述規定處理。

《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）第七條規定，企業自開始生產經營的，為開始計算企業損益的。企業從事生產經營之前進行籌辦活動期間發生籌辦費用支出，不得計算為當期的虧損，應按照《國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規定執行。

《企業所得稅法實施條例》第七十條規定，企業所得稅法第十三條第（四）項所稱其他應當作為長期待攤費用的支出，自支出發生月份的次月起，分期攤銷，攤銷年限不得低于3年。

因此，房地產開發企業發生的符合稅法規定的開辦費支出，可在開始經營之日當年一次性扣除，也可以按長期待攤費用支出發生的次月起，按不低于3年的攤銷期限分期攤銷。開始經營之日的當年是指企業的各項資產投入使用開始的，或者對外經營活動開始。

若你公司2011年5月開始經營，可以在2011年6月起分期攤銷開辦費或在2011一次性扣除開辦費。

2、2010、2011發生的招待費支出均應在發生當年稅前扣除。2012沒有銷售收入，當年發生的招待費不能稅前扣除。

3、《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：??

因此，你公司取得的預收款，若符合上述規定的，應確認為銷售收入。該收入應作為業務招待費的計提基數。

【另外，國家稅務總局公告2012年第15號 國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告——

五、關于籌辦期業務招待費等費用稅前扣除問題 企業在籌建期間，發生的與籌辦活動有關的業務招待費支出，可按實際發生額的60%計入企業籌辦費，并按有關規定在稅前扣除；發生的廣告費和業務宣傳費，可按實際發生額計入企業籌辦費，并按有關規定在稅前扣除。

【學習體會】 關于籌建期的業務招待費問題也是一直存在爭議的，各地的規定不一樣，業務招待費也是企業發生的與取得應收收入有關的支出，符合企業所得稅法第八條的規定，應該允許其按照規定扣除，雖然在籌建期間肯能沒有收入，但是也不能因此而否定其稅前扣除的合理性和合法性問題，雖然當期沒有收入，但是發生的招待費是與未來期間的收入相關的，則應該準許稅前扣除，即調增40%就可以，這條規定遵照企業所得稅扣除的基本精神的，以此類推，如果企業當年的收入0（經營），那么發生生的招待費是否可以扣除呢？筆者認為可以，可以參照籌建期的處理，即匯算清繳調增40%就行。廣告費的規定也是同樣的道理。】