第一篇：房地產(chǎn)納稅環(huán)節(jié)1

第一部 房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策大全

（一）、取得土地環(huán)節(jié)

1、土地使用稅：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，合同約定交付土地時間的次月起納稅；合同未約定交付時間的，合同簽訂次月起納稅。以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù);房開企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，是一種產(chǎn)品，因此，不征收房產(chǎn)稅；售出前房開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

案例：某房產(chǎn)開企業(yè)2010年5月26日與國土局簽訂國有土地出讓合同，合同約定出讓面積為56000平米，土地出讓金34000萬元。當?shù)赝恋厥褂枚惵蕿?元/平米（年）。（1）、假設(shè)合同約定土地交付時間為10月20日； 2010年11月起申報繳納土地使用稅，應(yīng)繳納2個月土地使用稅：56000*4*2/12=37333.33元。（2）、假設(shè)合同對交付時間沒有約定:從6月開始申報繳納，繳納7個月稅金。56000*4*7/12=130666.67元。

2、印花稅（土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同）：對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。

納稅義務(wù)：合同的簽訂時、賬簿的啟用時、和證照的領(lǐng)受時貼花。

合同在國外簽訂的，在國內(nèi)使用時貼花。

3、契稅：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計稅依據(jù)為成交價格。納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天； 納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報；

稅率為3%—5%。

（二）設(shè)計施工環(huán)節(jié)

1、印花稅（設(shè)計合同）：建設(shè)工程勘察設(shè)計合同，包括勘察、設(shè)計合同，按收取費用萬分之五貼花。

2、印花稅（建安合同）：建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額萬分之三貼花。

3、印花稅（借款合同）：銀行及其他金融組織和借款所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。

三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)

1、增值稅（銷售不動產(chǎn)）：納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，銷售不動產(chǎn)稅率為11%。營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。

2、土地增值稅（預(yù)征）：除普通標準住宅不實行預(yù)征外，對其他各類商品房，均實行預(yù)征。普通標準住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認。土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。

3、企業(yè)所得稅（未完工開發(fā)產(chǎn)品）：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定:（1）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

（2）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。（4）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

案例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤，尚未完工，2010年4月開始預(yù)售，4-6月共取得預(yù)收收入10000萬元，6月利潤表反映利潤總額為-50萬元，以前年度均盈利，該企業(yè)應(yīng)繳納多少企業(yè)所得稅？（假設(shè)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率為2%、城建稅稅率7%、教育費附加3%、地方教育費附加1％，該企業(yè)位于地級市，當?shù)匾?guī)定計稅毛利率為10%）

分析：該企業(yè)預(yù)收收入10000萬元，應(yīng)繳納營業(yè)稅10000*5％＝500萬元，城建稅500*7%＝35萬元，教育費附加500 *3%＝15萬元，地方教育費附加500*1％＝5萬元，土地增值稅10000*2％＝200萬元，合計755萬元。應(yīng)納稅所得額＝-50＋10000*10％－755＝195萬元，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝195*25％＝48.75萬元

4、印花稅（商品房銷售合同）：對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。

四、竣工交房環(huán)節(jié)

1、企業(yè)所得稅（完工開發(fā)產(chǎn)品）

開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。案例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤2010年12月完工，之前已預(yù)收房款30000萬元，之前已按計稅毛利率10％計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅，12月6月利潤表反映利潤總額為-2300萬元，完工后計算出實際毛利額為10500萬元，那么該企業(yè)該如何繳納企業(yè)所得稅？

分析：實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額為7500（10500-30000*10％）萬，應(yīng)納稅所得額＝-2300+7500＝5200萬，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝5200*25％＝1300萬元。

2、土地增值稅（清算）：

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）各省轄市地方稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

（5）對前款所列第（3）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（4）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

第二篇：建筑業(yè)房地產(chǎn)納稅評估

建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)專項納稅評估案例

一、確定對象

2005年5月份，我們分局根據(jù)區(qū)局布置開展專項納稅評估工作。通過對轄區(qū)中的建筑行業(yè)納稅戶的建筑項目跟蹤管理和稅收繳納情況，兩者進行信息比對，從中發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)中的異常。某建筑工程有限公司是轄區(qū)內(nèi)幾家規(guī)模較大的建筑企業(yè)之一。其主營市政工程、土石方工程、給排水工程和建筑工程施工等。企業(yè)所得稅由國稅征收。

二、評估分析

我們經(jīng)查詢稅收征管信息系統(tǒng)、發(fā)票購領(lǐng)數(shù)、項目管理系統(tǒng)、2004年和2005年1-5月納稅人申報資料。并對此進行調(diào)查、分析，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)在納稅問題上存在以下疑點：

（一）、通過建筑業(yè)項目登記，我們發(fā)現(xiàn)該企業(yè)在2004年1月開工的某工程，于2004年10月8日進行工程決算，決算書總價6172528.8元（其中600000元分包給其他單位），企業(yè)將6000000元作營業(yè)收入，企業(yè)當期申報數(shù)為6000000元,存在少交營業(yè)稅的疑點。

（二）、企業(yè)稅源數(shù)據(jù)庫中自有房產(chǎn)原值5892305.23元，土地使用面積8530平方米，企業(yè)2004年申報繳納房產(chǎn)稅41005.22元，土地使用稅4001元，存在少繳房產(chǎn)稅和土地使用稅的疑點。

（三）、企業(yè)為建筑企業(yè)，其印花稅實行核定征收，其核定率為建筑安裝合同為收入的100%，稅率為萬分之三。根據(jù)企業(yè)的申報情況，2004年1—12月，企業(yè)的收入額為12213061.99元，計算應(yīng)納印花稅為3663.92元，同期企業(yè)入庫印花稅為3152.46元，企業(yè)有少繳印花稅的嫌疑。

三、詢問查實

針對以上的三點疑問，我們對企業(yè)發(fā)出了約談通知書，要求企業(yè)對我們發(fā)現(xiàn)的納稅疑問解釋說明。通過與企業(yè)負責人及財務(wù)負責人的談話得知，對涉及工程決算的收入，因為當時企業(yè)財務(wù)人員進行人事變動，企業(yè)2004年10月是新會計作納稅申報，因為以前會計按照6000000元已經(jīng)計入營業(yè)收入，故企業(yè)的新會計就按6000000元作為當期的收入申報營業(yè)稅及其他地方稅。對此，我們要求企業(yè)進一步提供相關(guān)的證據(jù)材料，即提供2004年1-12月和2005年1-5月的納稅的明細材料、總帳、應(yīng)收應(yīng)付明細賬、財務(wù)報表、相關(guān)的建筑承包（分包）合同、固定資產(chǎn)分類賬、房產(chǎn)證、土地使用證、企業(yè)工作人員的工資發(fā)放明細表及每月的出勤表等證據(jù)材料。通過對企業(yè)所提供材料的進一步分析查實，對幾項涉稅疑問有了初步的結(jié)論：

（一）、企業(yè)2004年10月的某工程營業(yè)收入確認為6172528.8元，少申報營業(yè)收入172528.8元。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，企業(yè)少申報營業(yè)稅172528.8*3%=5175.87元；根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》，少申報城市維護建設(shè)稅5175.87*7%=362.31元；根據(jù)其他相關(guān)的稅法規(guī)定，企業(yè)少申報教育費附加及教育地方附加費5175.87*4%=207.03元。少申報印花稅172528.8*0.03%=51.76元。

（二）、根據(jù)企業(yè)提供的固定資產(chǎn)分類賬、房產(chǎn)證、土地使用證。企業(yè)應(yīng)申報房產(chǎn)稅5892305.23*70%*1.2%=49495.37元，少申報房產(chǎn)稅49495.37-41005.22=8490.15元；企業(yè)應(yīng)申報土地使用稅8530*0.5=4265元，少申報土地使用稅4265-4001=264元。

（三）、根據(jù)企業(yè)提供2004年1-12月和2005年1-5月的納稅的明細材料、總帳、應(yīng)收應(yīng)付明細賬、財務(wù)報表。確定企業(yè)少繳印花稅3663.92-3152.46=511.46元。

四、評定處理

對上述企業(yè)的相關(guān)地方稅的評估情況，經(jīng)與企業(yè)負責人及財務(wù)人員交流溝通，企業(yè)負責人和財務(wù)人員表示認可，同意及時自查補報入庫，并表示要在今后加強對稅收知識以及稅收政策的學習。我們作出差異符合性結(jié)論，完成納稅評估報告的填制，向該企業(yè)發(fā)出納稅評估建議書。建議該企業(yè)補繳2004：營業(yè)稅：5175.87元，城市維護建設(shè)說：362.31元，教育費附加及教育地方附加費：207.03元，印花稅：563.22元，房產(chǎn)稅：8490.15元，土地使用說：264元，合計15062.58元，并按規(guī)定加收滯納金。

五、管理建議

（一）、通過對該戶的評估，我們發(fā)現(xiàn)在日常征管中要及時掌握企業(yè)的基本情況，了解企業(yè)的經(jīng)營狀況，及時掌握企業(yè)經(jīng)營情況的變化，同時也要注重與其同期稅款進行對比分析，從中發(fā)現(xiàn)相關(guān)的疑點

第三篇：關(guān)于調(diào)整我省房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)

關(guān)于調(diào)整我省房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié) 契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知

蘇財稅[2010]33號

近期，財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2010]94號）。為促進我省房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)結(jié)合實際，提出如下貫徹意見。

一、關(guān)于調(diào)整契稅政策。自2010年10月1日起，對個人購買90平方米及以下，且屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，減按１％稅率征收契稅。對個人購買90平方米以上，144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅；對個人購買不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按我省原定3%稅率征收契稅。商品住房以房地產(chǎn)主管部門契約鑒證時間為準，存量住房以房地產(chǎn)主管部門契約登記受理時間為準。凡在2010年10月1日前已簽訂房屋買賣契約，但尚未在房地產(chǎn)主管部門辦理契約鑒證或登記的，應(yīng)在2010年10月20日前到房地產(chǎn)主管部門辦理契約鑒證或登記手續(xù)，逾期按本通知規(guī)定執(zhí)行。

對納稅人需享受家庭唯一普通住房優(yōu)惠政策的，征收機關(guān)應(yīng)查詢納稅人在省轄市范圍內(nèi)的契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據(jù)納稅人的申請或授權(quán)，由房地產(chǎn)主管部門按照《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》 1（建住房[2006]244號）和《房屋登記簿管理試行辦法》（建住房[2008]84號）的有關(guān)規(guī)定，通過房屋登記信息系統(tǒng)查詢納稅人的家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結(jié)果。如因當?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件的，納稅人應(yīng)向征收機關(guān)出具家庭唯一住房書面誠信保證書（格式見附件）。納稅人誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，征收機關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

二、關(guān)于調(diào)整個人所得稅政策。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

三、加強稅收的征收管理。各級稅務(wù)部門要加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查；要利用房地產(chǎn)價格評估等手段，加強對二手房交易中訂立“陰陽合同”等偷逃稅款行為的查處。

四、加強部門配合。各級財政、地方稅務(wù)、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加強配合，共同做好房地產(chǎn)稅收征管工作。各級地方稅務(wù)部門應(yīng)主動與房地產(chǎn)主管部門聯(lián)系，加快實現(xiàn)住房管理和稅收征管信息的聯(lián)網(wǎng)。各級房地產(chǎn)主管部門要整合完善省轄市范圍的房屋登記信息平臺，嚴格按照要求提供個人住房查詢信息，對提供虛假查詢信息的，按有關(guān)規(guī)定嚴肅處理。各級財政部門應(yīng)積極支持房地產(chǎn)主管部門、地方稅務(wù)部門住房管理和稅收征管信息化建設(shè)，確保能夠全面、準確地記錄個人住房保有、交易和稅收征管信息，實現(xiàn)部門之間信息共享。

五、本通知自2010年10月1日起執(zhí)行，此前與本通知不符的有關(guān)規(guī)定一律停止執(zhí)行。

特此通知

江蘇省財政廳 江蘇省地方稅務(wù)局

江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

2010年10月9日

第四篇：納稅輔導卡1[定稿]

納 稅 輔 導 卡

元寶山征收處

企業(yè)所得稅征收管理問題

一、什么是企業(yè)預(yù)繳和匯算清繳？

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及《實施細則》的規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅，按年計算，分月或者分季預(yù)繳。月份或者季度終了后15日內(nèi)向稅務(wù)機關(guān)報送預(yù)繳企業(yè)所得稅納稅申報表，預(yù)繳稅款。終了后5個月內(nèi)向稅務(wù)機關(guān)報送企業(yè)所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款。

二、小型微利企業(yè)應(yīng)如何預(yù)繳所得稅？

企業(yè)所得稅法規(guī)定，符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。由于2008年預(yù)繳企業(yè)所得稅時，企業(yè)無法計算應(yīng)納稅所得額、從業(yè)人數(shù)及資產(chǎn)總額，無法確定企業(yè)2008年是否屬于小型微利企業(yè)，國家稅務(wù)總局《關(guān)于小型微利企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函〔2008〕251號）第一條規(guī)定，企業(yè)按當年實際利潤預(yù)繳所得稅的，如上符合《企業(yè)所得稅法實施條例》第九十二條規(guī)定的小型微利企業(yè)條件，在本填寫《企業(yè)所得稅月（季）度納稅申報表（A類）》時，第四行“利潤總額”與5%的乘積，暫填入第七行“減免所得稅額”內(nèi)。也就是說，企業(yè)在2008年預(yù)繳企業(yè)所得稅時，首先按照2007年的應(yīng)納稅所得額、從業(yè)人數(shù)及資產(chǎn)總額來判定是否屬于小型微利企業(yè)，如果2007年符合小型微利企業(yè)條件的，可以將利潤總額與5%的乘積填入“減免所得稅額”項目內(nèi)。同時，對應(yīng)納稅所得額、從業(yè)人數(shù)及資產(chǎn)總額指標的計算口徑，國家稅務(wù)總局《關(guān)于小型微利企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函〔2008〕251號）第二條規(guī)定，小型微利企業(yè)條件中，“從業(yè)人數(shù)”按企業(yè)全年平均從業(yè)人數(shù)計算，“資產(chǎn)總額”按企業(yè)年初和年末的資產(chǎn)總額平均計算。在2008年末，稅務(wù)機關(guān)將根據(jù)2008年的有關(guān)指標，核實企業(yè)當年是否符合小型微利企業(yè)條件。如果確定2008年不符合條件卻按小型微利企業(yè)已進行預(yù)繳申報的企業(yè)，需要將已享受的5%的企業(yè)所得稅減免稅額在匯算清繳時進行補繳。

三、企業(yè)所得稅的匯算清繳程序?

1、填寫納稅申報表并附送相關(guān)材料

納稅人于終了后四個月內(nèi)以財務(wù)報表為基礎(chǔ)，自行進行稅收納稅調(diào)整并填寫納稅申報表及其附表，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。并應(yīng)當附送以下相關(guān)資料：財務(wù)、會計決算報表及其說明材料。包括資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表等有關(guān)財務(wù)資料；與納稅有關(guān)的合同、協(xié)議書及憑證；外出經(jīng)營活動稅收管理證明和異地完稅憑證；

2、稅務(wù)機關(guān)受理申請，并審核所報送材料

主管稅務(wù)機關(guān)對申報內(nèi)容進行審核，主要審核稅目、稅率和計稅依據(jù)填寫是否完整、正確，稅額計算是否準確，附送資料是否齊全、是否符合邏輯關(guān)系、是否進行納稅調(diào)整等。

3、主動糾正申報錯誤

納稅人辦理所得稅申報后，在匯繳期內(nèi)稅務(wù)機關(guān)檢查之前自行檢查發(fā)現(xiàn)申報不實的，可以填報《企業(yè)所得稅納稅申報表》向稅務(wù)機關(guān)主動申報糾正錯誤，稅務(wù)機關(guān)據(jù)此調(diào)整其全年應(yīng)納所得稅額及應(yīng)補、應(yīng)退稅額。

4、結(jié)清稅款

納稅人根據(jù)主管稅務(wù)機關(guān)確定的全年應(yīng)納所得稅額及應(yīng)補、應(yīng)退稅額，終了后4個月內(nèi)清繳稅款。

四、企業(yè)所得稅清算要求？

1、企業(yè)依法進行清算，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)證明文件和依據(jù)資料。

2、企業(yè)依法清算結(jié)束后，按照有關(guān)規(guī)定持下列有關(guān)資料向主管稅務(wù)機關(guān)辦理所得稅清算申報：企業(yè)所得稅清算申報表；資產(chǎn)處置損益明細表；負債清償損益明細表；剩余財產(chǎn)計算和分配明細表；清算期間財務(wù)會計報告（資產(chǎn)負債表、損益表、資產(chǎn)盤點表）；法定資質(zhì)的中介機構(gòu)出具的房屋、建筑物、土地使用權(quán)等資產(chǎn)的資產(chǎn)評估報告；法定資質(zhì)的中介機構(gòu)出具的稅收清算報告;《欠繳稅款申報及確認表》；主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料。

3、企業(yè)在辦妥清算申報，結(jié)清稅款后，持有關(guān)資料向主管稅務(wù)機關(guān)辦理注銷稅務(wù)登記手續(xù)。主管稅務(wù)機關(guān)在清算申報之前不得接受企業(yè)提出的注銷申請。

輔導員：楊慧霞 劉松柏

第五篇：房地產(chǎn)納稅評估26項指標測試

房地產(chǎn)納稅評估26項指標測試

一、地產(chǎn)評估特征：

1、由于地產(chǎn)項目企業(yè)多采取項目公司的特點，傳統(tǒng)評估指標失效。（例如：銷售收入變動率無意義）

2、地產(chǎn)稅收政策繁雜，因此地產(chǎn)評估必須建立在對地產(chǎn)特性政策熟悉的基礎(chǔ)上。

3、地產(chǎn)評估涉及項目很多，最好能標準化、模塊化，形成規(guī)定動作和自選動作相結(jié)合的體系。

二、收入方面（四個收入類型）

（一）銷售收入

1、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入

2、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為實際銷售收入

3、完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入

（二）預(yù)租及租金收入（財稅【2010】121號）

（三）視同銷售收入

（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓及股息紅利

三、成本費用方面（成本、費用、稅金、損失）

1、地產(chǎn)企業(yè)七大計稅成本扣除步驟

2、一些具體項目的扣除解讀

四、土地使用稅時間

1、土地使用稅的開始繳納時間：財稅【2006】186號文件：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、土地使用稅停止繳納的時間：財稅【2008】152號文件：納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

五、26項評估測試指標

1、企業(yè)綜合稅收貢獻率測試（預(yù)警值：低于8%）企業(yè)綜合稅收貢獻率=(營業(yè)稅+城建稅+教育費附加+土增稅+企業(yè)所得稅)÷本期收入×100%

2、售房收入營業(yè)稅測試

A、測算繳納營業(yè)稅=已售面積（來源于房管局網(wǎng)站×均價×5% B、理論繳納數(shù)據(jù)=（預(yù)收賬款期末數(shù)－預(yù)收賬款期初數(shù)＋本期營業(yè)收入）×5% C、實際繳納營業(yè)稅

第一，若B ＜A，則可能備案房屋銷售收入未記賬，或者計入“其他應(yīng)付款”科目，從而少繳營業(yè)稅。實際是銷售面積比對；

第二，若C ＜B，則可能雖然計入預(yù)收賬款或者營業(yè)收入，但是未按照規(guī)定繳納營業(yè)稅。

以上為兩個層次，第一個層次是隱瞞收入，第二個層次是雖然在會計賬簿上沒有隱瞞，但是沒有申報。本測試同樣適用于企業(yè)所得稅的收入。

3、其他應(yīng)付款變動率測試（預(yù)警值：超過20%或者絕對值較大）

其他應(yīng)付款變動率=（其他應(yīng)付款期末余額－其他應(yīng)付款期初余額）÷其他應(yīng)付款期初余額×100% 第一，售房收入在“其他應(yīng)付款”掛賬，不計收入，是地產(chǎn)企業(yè)最經(jīng)常的違法問題；

第二，其他應(yīng)付款—定金（國稅函發(fā)【1995】156號文件）； 第三，其他應(yīng)付款—代收款項；

A、營業(yè)稅（實施細則第13條、國稅函【2004】69號）B、企業(yè)所得稅（31號文件第5條）

C、土地增值稅（國稅發(fā)【2009】91號文件第28條）第四，其他應(yīng)付款——大額借款，尤其是向老板借款，往往可能是非法預(yù)售；

第五，其他應(yīng)付款——借個人款項，也可能是接受虛開發(fā)票資金鏈條的需要。

第六，其他應(yīng)付款——個人（真借錢），如果有民間借貸，查看支付的利息是否有正規(guī)發(fā)票，如果沒有正規(guī)發(fā)票，一是不允許在企業(yè)所得稅前扣除，二是要代扣代繳個人所得稅。（國稅函【2009】777號）

4、銷售傭金倒推收入測試

A、企業(yè)支付的銷售傭金：來源于銷售費用明細賬 B、企業(yè)支付銷售傭金比率：來源于《代銷合同》 C、測算銷售收入=銷售傭金÷傭金比率

D、當年售房收入=（預(yù)收賬款期末余額－預(yù)收賬款期初余額＋營業(yè)收入）

分析：如果D＜C，則很可能是企業(yè)隱瞞已經(jīng)銷售的收入未上賬。

5、視同銷售收入測試

A、營業(yè)成本：來自企業(yè)所得稅納稅申報表

B、存貨變動=（期初存貨﹢本期開發(fā)成本－期末存貨）分析：如果A=B，正常；

如果，A＞B，則可能虛增成本，結(jié)轉(zhuǎn)成本不準確； 如果A＜B，則可能存在企業(yè)存貨減少應(yīng)視同銷售收入的情況；

第一，借：應(yīng)付賬款，貸：開發(fā)產(chǎn)品（工抵房）

第二，借：營業(yè)外支出，貸：開發(fā)產(chǎn)品（實施細則第5條）第三，借：應(yīng)付股利，貸：開發(fā)產(chǎn)品（國稅函【1997】387號）

第四，借：長期股權(quán)投資，貸：開發(fā)產(chǎn)品

企業(yè)所得稅（三個原則）、營業(yè)稅（財稅【2002】191號）、土地增值稅（財稅【1995】

48、財稅【2006】21號）、契稅（財稅【2012】4號）、個人所得稅（國稅函【2005】

319、國稅發(fā)【2008】115號、國稅函【2011】89號）

思考：如果企業(yè)“工抵房”根本不記賬呢？（比對銷售部門銷售明細表與財務(wù)部門銷售明細表，并現(xiàn)場查看樓盤）

6、未完工所得稅測試

適用類型：單地產(chǎn)項目處于未完工階段

A、理論應(yīng)納企業(yè)所得稅=（預(yù)收賬款期末數(shù)－預(yù)收賬款期初數(shù)）×（預(yù)計計稅毛利率－5.6%－土地增值稅預(yù)征率－理論收入費用率5%）×25% 例如：預(yù)收賬款變化數(shù)為1億元，預(yù)計計稅毛利率為20%，土地增值稅預(yù)征率為2%，則應(yīng)納企業(yè)所得稅=1億元×7.4%×25%=1850（萬元）

B、假設(shè)實際繳納企業(yè)所得稅=500萬元。

分析：A＞B，且超過1350萬元之多，企業(yè)可能存在少計未完工收入，或者多計費用，或者預(yù)提土地增值稅，少繳企業(yè)所得稅的情況，具體要進行結(jié)構(gòu)性分析。

7、毛利率測試

適用類型：完工測算

A、毛利率=（營業(yè)收入－營業(yè)成本）÷營業(yè)收入×100%；（營業(yè)收入取自納稅申報表第1行，成本取自第2行）

B、理論毛利率預(yù)警值，一般在20%—40%之間，中位30%，不同樓盤不同地域可能會差別很大，例如商業(yè)項目與住宅項目差別很大，應(yīng)選用適當?shù)臏y算指標；

分析：如果A＜B，則可能存在少計收入，或者多列銷售成本。應(yīng)當進一步做結(jié)構(gòu)性分析，看毛利率過低究竟是什么原因。

8、完工企業(yè)所得稅測試 適用類型：單地產(chǎn)項目處于完工階段

A、理論應(yīng)納企業(yè)所得稅= [（預(yù)收賬款期初數(shù)×（中位值30%－預(yù)計計稅毛利率）+（營業(yè)收入－預(yù)收賬款期初數(shù)）×（中位值30% －5.6% －土地增值稅預(yù)征率－期間費用理論數(shù)值5%）] × 25%； B、實際應(yīng)納企業(yè)所得稅

分析：假設(shè)理論應(yīng)納企業(yè)所得稅=2000萬元，而實際應(yīng)納企業(yè)所得稅=500萬元，則說明企業(yè)很可能少計收入，多計成本，多計費用，應(yīng)做結(jié)構(gòu)性分析。

9、開發(fā)費用測試

管理費用率=當年管理費用÷（期末預(yù)收賬款－期初預(yù)收賬款﹢營業(yè)收入）×100% 一般該指標如果超過4%，應(yīng)該重點分析；

銷售費用率=當年銷售費用÷（期末預(yù)收賬款－期初預(yù)收賬款﹢營業(yè)收入）×100% 一般該指標如果超過4%，應(yīng)該重點分析； 財務(wù)費用：地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)費用，一般應(yīng)為0，如果財務(wù)費用有數(shù)據(jù)，就要嚴格審查，看是否將開發(fā)貸款利息未計入開發(fā)間接費用，從而多列期間費用，少繳企業(yè)所得稅。完工標準：

（一）竣工備案材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；

（二）開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)開始投入使用；

（三）初始產(chǎn)權(quán)證明。摘自國稅發(fā)【2009】31號文件第3條。國稅函【2009】342號文件；國稅函【2010】201號文件。

10、開發(fā)成本測試

A、理論銷售成本=﹛實際取得土地使用權(quán)所支付的費用+ [該開發(fā)產(chǎn)品類型建安成本平均單價×建筑面積×（1 ﹢前期工程費與土建成本比率﹢基礎(chǔ)設(shè)施費與土建成本比率+公共配套設(shè)施費與土建成本比率+開發(fā)間接費用與土建成本比率）]﹜×銷售率；

B、實際銷售成本=企業(yè)所得稅納稅申報表第2行； 分析：如果A ＜B，企業(yè)有可能多列成本。要結(jié)合造價書等資料進行復核分析。

11、單位建安成本測試 A、建安成本平均單價

B、企業(yè)單位建安成本=開發(fā)成本之建安工程費÷建筑面積 分析：該指標是成本中最重要的指標，如果企業(yè)B ＞A數(shù)額太大，則說明企業(yè)可能多列建安成本少繳稅款。

12、開發(fā)成本項目比例測試 A、前期工程占建安成本比率（3%~9）

B、基礎(chǔ)設(shè)施占建安成本比率（5%~12%）：基礎(chǔ)設(shè)施占建安成本比率大大超過行業(yè)區(qū)間值，經(jīng)約談和實地核查，發(fā)現(xiàn)將公共配套設(shè)施費計入基礎(chǔ)設(shè)施費，并且將支付的代收款項發(fā)票列入，導致多列成本偷稅。

C、公共配套占建安成本比率（5%~10%）：如果公共配套設(shè)施費占建安成本比率高于區(qū)間值，有可能是“不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本”，即將已經(jīng)完工但是應(yīng)當由未完工成本對象應(yīng)該分攤的公共配套設(shè)施費，全部列支。

D、開發(fā)間接費占建安成本比率（6%~10%）：開發(fā)間接費用占建安成本比例過低，有可能是將應(yīng)當資本化的現(xiàn)場經(jīng)理部人員費用列入期間費用，從而少繳企業(yè)所得稅； 思考：企業(yè)愿意列入期間費用，還是開非間接費用？

13、建安基本指標比對

房地產(chǎn)建安成本構(gòu)成（要建立各地自己的區(qū)間指標）A、樁基工程（如有）：70~100元/平方米；

B、鋼筋：40~75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160~300元/平方米；

C、砼：0.3~0.5立方/平方米（多層含量較低、高層含量較高)，合100~165元/平方米；

D、砌體工程：60~120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)； E、抹灰工程：25~40元/平方米；

F、外墻工程（包括保溫）：50~100元/平方米（以一般涂料為標準，如為石材或幕墻，則可能高達300~1000元/平方米； G、室內(nèi)水電安裝工程（含消防）：60~120元/平方米（按小區(qū)檔次，多層略低一些）；

H、屋面工程：15~30元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；

I、門窗工程（不含進戶門）：每平方米建筑面積門窗面積約為0.25~0.5平方米(與設(shè)計及是否高檔很大關(guān)系,高檔的比例較大),造價90~300元/平方米，一般為90~150元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達到300元/平方米； J、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30~150元/平方米（與小區(qū)檔次高低關(guān)系很大，檔次越高，造價越高）； K、地下室（如有）：增加造價40~100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；

L、電梯工程（如有）：40~200元/平方米，與電梯的檔次、電梯設(shè)置的多少及樓層的多少有很大關(guān)系，一般工程約為100元/平方米；

M、人工費：130~200元/平方米；

N、室外配套工程：30~300元/平方米，一般約為70~100元/平方米；

O、模板、支撐、腳手架工程（成本）：70~150元/平方米； P、塔吊、人貨電梯、升降機等各型施工機械等（約為總造價的5~8%：約60~90元/平方米；

Q、臨時設(shè)施（生活區(qū)、辦公區(qū)、倉庫、道路、現(xiàn)場其它臨時設(shè)施（水、電、排污、形象、生產(chǎn)廠棚與其它生產(chǎn)用房）：30~50元/平方米；

R、檢測、試驗、手續(xù)、交通、交際等費用：10~30元/平方米；

S、承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）：以上各項之和*10%=90~180元/平方米；

T、設(shè)計費（含前期設(shè)計概念期間費用）：15~100元/平方米； U、監(jiān)理費：3~30元/平方米；

V、廣告、策劃、銷售代理費：一般30~200元/平方米，高者可達500元/平方米以上；

14、拆遷補償費真實性測試 A、凈地出讓與毛地出讓？ B、拆遷補償費與拆遷辦信息核對 C、一二級聯(lián)動與拆遷補償費核對

第一，土地增值稅；（國稅函【2010】220號）第二，營業(yè)稅；（國稅函發(fā)【1995】549號）第三，企業(yè)所得稅；

15、發(fā)票流向查詢

抽查企業(yè)取得的發(fā)票在稅源綜合系統(tǒng)中發(fā)票流向是否相符，此方法較為有效。

16、預(yù)提費用測試

A、公共配套設(shè)施允許預(yù)提，但是綠化工程不允許預(yù)提。B、報批報建費用的預(yù)提是否有相關(guān)文件支撐，是否符合相關(guān)標準？

C、是否有預(yù)提的土地增值稅在企業(yè)所得稅前扣除？ ①應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅，是否有貸方余額？ ②該貸方余額是否在企業(yè)所得稅前納稅調(diào)增？

D、土地增值稅清算時，不允許有任何預(yù)提費用在稅前扣除。E、出包合同的10%，是總合同，還是分合同

F、預(yù)提土地成本：①是否經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)同意？②預(yù)提土地成本是否合理？

17、可售面積測算

總建筑面積：來源于《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。總可售面積：《預(yù)售許可證》面積，并進行修正。公共配套面積：對照《銷售合同》；31號文件第17條、第18條、第33條政策，如果企業(yè)無法證明歸全體業(yè)主所有，則屬于產(chǎn)權(quán)未定，要加入可售面積計算單位工程成本。拆遷還建面積：重點檢查，拆遷還建面積是否列入預(yù)售面積，如果未列入預(yù)售面積可能會導致單位成本變小。

按揭跨面積：考察當年只收到首付款的售房面積，計算可售面積時是否按照30%配比計入；（配比原則的體現(xiàn)）。單位工程成本=總開發(fā)成本÷總可售面積

A、拆遷補償房屋面積一定要計入可售面積，不能既不計收入，也不計成本；

B、公共配套設(shè)施專題（31號文件第17條、18條）C、車位問題（31號文件第33條）

18、固定資產(chǎn)變動率測試

固定資產(chǎn)變動率=（期末固定資產(chǎn)—期初固定資產(chǎn)）÷期初固定資產(chǎn)×100%；

一般該指標如果正負超過20%，應(yīng)重點分析。

A、如果增加超過20%，則考察企業(yè)是否有開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固，如果有，要在轉(zhuǎn)固次月起開始繳納房產(chǎn)稅。（國稅發(fā)【2003】89號文件）

B、如果減少20%，則考察企業(yè)是否將不動產(chǎn)固定資產(chǎn)對外銷售、抵債等項目，此營業(yè)外收入是否納稅。

C、如果固定資產(chǎn)是因為報廢損失從而減少，則考察是否根據(jù)總局2011年第25號公告履行專項申報程序。

19、應(yīng)收賬款變動率測試

應(yīng)收賬款變動率=（期末應(yīng)收賬款—期初應(yīng)收賬款）÷期初應(yīng)收賬款×100%；

一般該指標如果正負超過20%，應(yīng)重點分析。

A、應(yīng)收賬款增加20%以上，為異常，地產(chǎn)企業(yè)一般不會出現(xiàn)有大量賒銷。應(yīng)重點考察應(yīng)收賬款戶是否屬于企業(yè)股東等關(guān)聯(lián)關(guān)系，是否為低價銷售。

B、應(yīng)收賬款減少20%。應(yīng)重點考察是否有利用“應(yīng)收賬款”貸方發(fā)生額掛賬收入的現(xiàn)象。20、其他應(yīng)收款變動率測試

其他應(yīng)收款變動率=（期末其他應(yīng)收款—期初其他應(yīng)收款）÷期初其他應(yīng)收款×100%；

一般該指標如果正負超過20%，應(yīng)重點分析。A、如果增長20%以上；

地產(chǎn)企業(yè)是現(xiàn)金饑渴企業(yè)，一般不應(yīng)當出現(xiàn)大量的其他應(yīng)收款，如果有大量其他應(yīng)收款，應(yīng)考察是否借給了股東或高管超過1年，如果是應(yīng)扣繳個人所得稅。（財稅【2003】158號、財稅【2008】83號）

B、如果減少20%以上，或者出現(xiàn)其他應(yīng)收款負數(shù)余額；尤其要關(guān)注去年期末數(shù)和今年期初數(shù)據(jù)的核對，以及是否出現(xiàn)負數(shù)。

21、應(yīng)付賬款變動率測試

應(yīng)付賬款變動率=（期末應(yīng)付賬款—期初應(yīng)付賬款）÷期初應(yīng)付賬款×100%；

A、如果應(yīng)付賬款變動率低于5%，結(jié)合應(yīng)付賬款具體數(shù)據(jù)，看是否有連續(xù)三年未付款的應(yīng)付賬款，是否需要調(diào)增應(yīng)納稅所得額？

B、如果應(yīng)付賬款變動率大于20%，則考察應(yīng)付賬款對應(yīng)的成本是否有發(fā)票。一般來說未結(jié)算工程款對方又開具發(fā)票為異常情形，應(yīng)進一步調(diào)查發(fā)票的真實性。

案例：某公司應(yīng)付賬款居然沒有戶頭，企業(yè)自稱自己也說不清楚欠誰錢了。到稅務(wù)局檢查其代開的發(fā)票，發(fā)現(xiàn)該發(fā)票票面開具時間為2009年10月，而這種票2010年6月才從上級領(lǐng)會，顯然為虛開。

22、短期借款變動率測試

短期借款變動率=（期末短期借款—期初短期借款）÷期初短期借款×100%；

一般該指標如果超過20%，應(yīng)重點分析。

A、考察短期借款所對應(yīng)的合同，看是否為房款掛在了“短期借款”貸方科目。

B、考察短期借款所對應(yīng)的合同，是否為員工委貸，如果是員工委貸，是否代扣代繳個人所得稅？

23、職工工資總額變動率測試

職工工資總額變動率=（當年發(fā)生的職工工資－去年的職工工資）÷去年的職工工資×100% A、職工工資發(fā)生數(shù)據(jù)在納稅申報表附表3第22行； B、如果該數(shù)據(jù)超過10%，要考察企業(yè)是否有偽造工資表多列費用，或者將關(guān)聯(lián)企業(yè)人員的工資（例如：總部人員）列入公司費用的現(xiàn)象。

案例：某集團公司將總部所有人員的工資均列入下屬開發(fā)公司，造成開發(fā)公司少繳企業(yè)所得稅。

24、注冊資本變動率測試

注冊資本變動率=（期末注冊資本－期初注冊資本）÷期初注冊資本×100% 如果該指標大于0，則考察：

A、進一步考察是否為未分配利潤轉(zhuǎn)增資本，未代扣代繳個人所得稅？

B、進一步考察盈余公積變動率是否小于0，是否為盈余公積轉(zhuǎn)增資本，未代扣代繳個人所得稅。

C、進一步考察資本公積變動率是否小于0，是否為資本公積轉(zhuǎn)自資本，未代扣代繳個人所得稅。

25、盈余公積變動率測試

盈余公積變動率=（期末盈余公積－期初盈余公積）÷期初盈余公積×100% 此數(shù)據(jù)如果小于0，要重點考察盈余公積轉(zhuǎn)增資本是否代扣代繳個人所得稅？

26、資本公積變動率測試

資本公積變動率=（期末資本公積－期初資本公積）÷期初資本公積×100% A、如果該指標小于0，則考察資本公積轉(zhuǎn)增資本是否代扣代繳了個人所得稅。

B、如果該指標大于10%，則考察是否有長期掛賬未支付的應(yīng)付款項記入資本公積等問題。