第一篇：房地產行業納稅風險因素分析

房地產行業納稅風險因素分析

近幾年來，房地產行業作為重要支柱，由于其有資金需用量大、工程周期長、施工流動快、項目多樣化和涉及稅種多、情況復雜等成為人們關注的焦點，由此房地產開發過程中的各個環節均也可能存在各種涉稅問題，給稅收征管帶來一定難度。經過對房地產行業的專項檢查，經過認真分析、梳理、總結、歸納其存在的典型問題和稅收風險點，剖析納稅人逃避繳納稅款的主要途徑和采用的主要方式方法。提出了如何加強房地產稅源監控、防范稅收流失風險的管理建議，為房地產稅源管理提供參考依據，實現稽查與管理等稅收業務活動的積極和有效互動。

一、房地產行業涉稅問題的主要表現

（一）未按照稅法規定確認業務收入

1、房地產開發企業將預收的房屋定金、誠意金、房款、保證金等預收性質收入通過“其他應付款”科目進行核算掛往來賬，不結轉收入，不進行納稅申報。

2、房地產開發企業用開發產品抵頂材料款、工程款、銀行貸款本息等視同銷售行為不計收入，不按規定開具正規發票申報納稅。

3、房地產開發企業以房換地、以地換房及合作建房等應核定應納稅額的情形而未及時核定，或者未準確核定。

4、房地產開發企業將銷售的地下室、車庫、停車位和閣樓部分取得的價款單獨開具收款收據，未實行開票繳稅的稅收征管方式，不計銷售收入，從而少申報納稅。

5、房地產開發企業以銀行按揭方式銷售開發產品，其首付款應于實際收到日確認收入實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入實現，而房地產開發企業在取得銀行按揭貸款時，不按照規定及時足額結轉收入，滯納稅款。

6、房地產開發企業在開發新房中利用舊房拆遷補償，不申報回遷戶的回遷面積，只就回遷戶的擴大面積部分申報納稅。按稅法規定：房地產開發企業采取回遷形式銷售，應按加上擴大面積之和向稅務機關申報納稅。

7、房地產企業取得財政補貼或其他形式的營業外收入通過“其他應付款”科目進行往來，以達到逃避申報繳納企業所得稅的目的。

8、房地產企業在財務核算中往往將利息收入作沖減財務費用處理，未直接記入收入，在申報繳納企業所得稅時，未將財務費用中的利息收入進行歸集，申報繳納稅款。

（二）虛增成本費用，少申報納稅

1、部分房地產企業合同和立項書混亂，未分清項目，將完工與未完工的項目混在一起，故意造成完工項目成本虛增。

2、部分房地產企業將土地成本、前期工程費、基礎設施費、不能轉讓的配套設施費、開發間接費直接記入開發產品成本，而不攤入可有償轉讓的配套設施、自用房產、出租房產等，增加銷售成本。企業自用房產計入對外銷售商品房成本，而未將自用房產開發成本從“開發產品”轉到“固定資產”，造成成本虛增。

3、多列利息支出。房地產業開發周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發產品借入資金發生的借款費用，應劃分成本對象，完工前發生的借款費用計入開發成本，完工后發生的計入財務費用，直接在稅前扣除，而開發公司財務處理多為直接進入本科目，當期攤銷，減少應納稅所得額。向非金融機構的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關科目，造成多記成本。

4、部分房地產企業存在白條入賬現象。用白條支付材料款、工程款、土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本。有收受虛開、代開、偽造的假發票等不合法的發票入賬支付費用等現象。

5、部分房地產企業列支與本企業經營活動無關的費用，如應由股東個人支付的費用（一些家庭用品）混于企業費用中。

6、部分房地產企業人員工資、培訓費、廣告費、業務招待費超標準列支，造成多列費用。

（三）未按規定足額預繳和及時清算土地增值稅

1、部分房地產開發企業未按照銷售收入足額預繳土地增值稅；

2、部分房地產開發企業混淆普通住宅與商用房、別墅收入，將應適用高稅率的商用房、別墅收入按照低稅率的普通住宅收入預繳土地增值稅，造成少預繳土地增值稅。

3、部分房地產開發企業達到土增稅清算標準，不能及時進行土地增值稅清算，照成很大的稅收隱患。

（四）城鎮土地使用稅計算不準確，少申報納稅。

按照稅法規定，房地產開發企業城鎮土地使用的開始時間應從受讓方從合同約定交付土地時間的次月起計算，即土地出讓合同規定交付土地時間的次月，而房地產開發企業按照取得土地使用證的時間繳納土地使用稅，通常取得土地使用證的時間要晚于簽訂土地出讓合同確定的交付土地的時間，從而少申報繳納城鎮土地使用稅。房地產開發企業出售商品房土地使用稅的結止時間應為對售出的商品房，向購房戶辦理產權轉移手續時，其商品房占用范圍內的土地使用權一并轉移，則土地使用權轉移至購房戶所有，房地產開發企業不再繳納土地使用稅。而有的房地產開發企業在與購房戶簽訂了購房合同，購房戶尚未辦理產權轉移手續時，即核減了商品房占用范圍內的土地使用稅，少申報城鎮土地使用稅。

（五）未按規定申報繳納房產稅。

部分房地產開發企業自用已開發竣工的商品房，使用自身經營用房,如售樓部等往往被忽視而未申報繳納房產稅。出租房屋收取租金收入,未申報納稅。房地產開發企業將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入不計或少計收入，不申報或少申報納稅。

（六）印花稅應稅項目申報不全，少申報納稅。

房地產開發企業存在土地出讓合同、建筑安裝工程承包合同、建設工程勘察設計合同、房屋銷售（預售）合同、銀行借款合同、購銷合同、實收資本、資本公積金增加等項目未按規定申報繳納印花稅。

（七）個人所得稅繳納賬實不符。

部分房地產開發企業的老板和股東，賬面上反映每月取得收入與他們的實際收入相差甚遠，申報納稅不實。銷售人員的人數以及提成工資獎勵等未納入工資管理。

（八）房地產開發經營業務中涉及大量甲方供材現象。

如鋼筋、電纜、門窗、瓷磚等大宗建筑材料及電梯等設備，在賬務處理上直接以自購材料取得的貨物發票作為核算有關成本、費用的原始憑證，自購材料無需同施工方進行賬款結算，也未取得建筑業發票，造成施工方逃避繳納建筑業稅收的問題。

二、房地產行業管理建議

（一）強化稅收日常管理，夯實房地產稅收管理資料。

要建立健全房地產企業基礎管理資料的制度。從土地取得、項目立項、工程招標、開發面積、工程預算，商品房預售等一系列與稅收密切相關的涉稅資料，實行“分戶式”建檔，應對房地產企業的稅務登記，納稅申報，稅款征收，發票管理，稅源監控，稅源分析，情報交換，信息采集等進行全程跟蹤，實施“一體化”管理。要嚴格落實分項目管理的制度。要按工程開發項目進行納稅登記，建立納稅臺賬，同時制作商品房布局一覽表，內容包括房產類型、房產性質、項目名稱、地址、樓座號、單元、房號、結構、房型、面積、預售情況等。企業每銷售一套房屋后，及時在一覽表中注明已售，實行動態管理。

（二）堅持以票控稅，嚴格銷售不動發票使用和管理。

1、加強輔導和服務，引導納稅人按規定取得和使用銷售不動產專用發票，嚴禁納稅人使用自制收據取得收入。對房地產開發企業取得銷售收入，不按規定使用發票的，一律按《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國發票管理辦法》的有關規定進行處罰。

2、加強社會宣傳，讓社會各界充分認識銷售不動產發票是保護業主權益的重要保障及今后辦理有關稅收事宜的重要憑證，提高業主主動

索取發票的意識，保護稅基；

3、規范發票檢查、發票驗票，通過打擊發票違法行為、加強數據監控，提高納稅遵從、增強稅源管理的有效性。

（三）嚴格執法，確保稅收政策執行到位。

1、堅持土地增值稅預繳制度，嚴格按照稅收政策對土地增值稅進行預征。并嚴格把握土地增值稅清算條件，對達到清算標準的開發項目，必須及時進行土地增值稅的清算。

2、強化房地產企業城鎮土地使用稅的計稅方法及申報繳納管理。

3、對產權轉移書據、建筑安裝工程承包合同、建設工程勘察設計合同、土地使用權取得環節等納稅人必須涉及的印花稅目，在管理環節應當輔導全面，確保印花稅的應稅項目應征盡征。

4、提高納稅遵從，增強扣繳義務人履行法定扣繳義務的觀念。同時強化對房地產開發企業個人收入的監控，對開發成本、開發費用中的票據嚴格審核，檢查是否存在以其他名譽或方式發放個人收入的問題；對利潤分配賬戶進行審核，檢查是否存在利潤分配賬戶發放個人收入；對往來賬戶進行審核，檢查是否存在通過往來賬戶發放個人收入的情況。

（四）做好與國稅、財政、國土、規劃、建設、房管等部門的協作，增強信息傳遞。

要爭取縣政府的大力支持，協調相關部門，強化日常信息交流和情況通報，形成有效的稅源控管體系。

（五）建立數據信息監控，提高信息管稅水平。

1、全面掌握房地產項目的立項、開工等基礎資料，依托開發進度控制稅收總體情況；

2、依托銷售合同簽訂情況，動態掌握銷售情況；

3、進行實地核查房產銷售或者使用情況，及時比對財務狀況，分析和查找少計收入、不計收入的疑點線索。

4、取得各稅種的數據監控信息，準確計算各種情形下的應納稅額，比對納稅人申報納稅信息、財務數據信息、發票使用信息和登記基礎信息等，實現數據監控。

（六）加強稅收政策的宣傳落實。

稅務管理部門利用政策宣講會、互聯網絡和發放宣傳達材料等形式宣傳稅收政策，入戶核實稅收政策的落實情況，并積極推廣使用各類稅收軟件。

第二篇：2014年中國風電行業風險因素分析

2014年中國風電行業風險因素分析

智研數據研究中心網訊：

內容提要：如果未來國家支持風電行業的相關政策發生變化，將可能減少風電項目的收入，從而對公司的經營業績帶來不利影響。

1、國家支持風電行業的相關政策發生變化的風險

國內風力發電行業近年來的高速發展很大程度上受益于國家對可再生能源行業尤其是風電行業在政策、法規及激勵措施方面的支持。近年來，國家先后頒布了《可再生能源法》、《可再生能源中長期發展規劃》、《關于完善風力發電上網電價政策的通知》等多項政策、法規和條例鼓勵開發風能，對上網電價保護、強制并網、強制購電以及各項稅收優惠政策都做出了明確規定，顯著地提升了風電項目建設的經濟可行性。國家發改委于2006 年和2007 年分別制定的《可再生能源發電價格和費用分攤管理試行辦法》和《可再生能源電價附加收入調配暫行辦法》也明確規定，可再生能源發電價格高于當地脫硫燃煤機組標桿上網電價的差額部分在全國省級及以上電網銷售電量中分攤。

如果未來國家支持風電行業的相關政策發生變化，將可能減少風電項目的收入，從而對公司的經營業績帶來不利影響。

2、清潔發展機制發生變化所導致的風險

清潔發展機制來源于1997 年12 月《聯合國氣候變化框架公約》第三次締約方大會上通過的《京都議定書》。根據《京都議定書》下的清潔發展機制安排，發展中國家符合資格的節能減排項目可以獲得核證減排量的信用額并能向做出溫室氣體減排承諾的工業化國家出售。

3、項目并網風險

建設風電項目必須取得項目所屬地方電網公司同意并網的許可，已投產風電項目需執行電網統一調度，按照電網調度指令調整發電量是各類發企業并網運行的前提條件。當用電需求小于發電供應能力時，發電企業服從調度要求，使得發電量低于發電設備額定能力的情況稱為“限電”。由于風能資源不能儲存，因此“限電”使得風力發電企業的部分風能資源沒有得到充分利用，該情況稱為“棄風；能否實現全額并網發電取決于當地電網是否擁有足夠輸送容量、當地電力消納能力等多種因素。

內容選自智研數據研究中心發布的《2013-2018年中國風電設備行業投資分析及發展趨勢預測報告》

第三篇：房地產企業常犯的8個納稅風險點分析

房地產企業常犯的8個納稅風險點分析

一、未完工開發產品“預收賬款”少申報營業稅

對于房地產公司銷售未完工開發產品收到購房人的“預收賬款”如何申報繳納營業稅？營業稅的納稅義務時間是什么？?中華人民共和國營業稅暫行條例?(中華人民共和國國務院令第540號)第十二條規定：“ 營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定?！被诖艘幎?，房地產公司銷售未完工產品，與購房者簽訂?商品房銷售合同?，將取得的銷售或預售收入先全部通過“預收賬款”科目歸集，確認收入實現的部分轉入“銷售收入”，每月按“預收賬款”貸方累計發生額申報繳納營業稅。

可是，實踐操作中，有些房地產公司在發生銷售未完工開發產品時，總是存在銷售未完工項目申報的營業稅計稅依據與賬面記載的應稅收入不一致，即：每月“預收賬款”貸方發生額與營業稅納稅申報表反映的營業稅計稅依據不一致，出現賬表不符，有的月少申報、有的月多申報。這顯然沒有將銷售未完工開發產品而取得“預收賬款”全部依法繳納營業稅，是一種延期繳納營業稅的行為，將面臨稅務稽查的風險。

例如，某房地產公司先后開發了A、B、C、D四個大型住宅小區，前三項目已經完工，D項目尚未完工。該房地產公司所開發的4個項目分別在三個區，營業稅每月分別向三個區的稅務機關申報和繳納。稅務機關對該房地產開發有限公司2011年至2013年的納稅情況進行了檢查，稅務檢查人員通過電子表格，將該房地產公司每月“預收賬款”貸方發生額與營業稅納稅申報表進行比對，發現該公司D項目申報的營業稅計稅依據與賬面記載的應稅收入不一致，即：賬表不符，有的月少申報、有的月多申報，到2013年12月累計少申報計稅收入4700萬元。根據?中華人民共和國營業稅暫行條例?的規定，稅務機關追繳該房地產公司少申報計稅收入的營業稅及附加，并按?中華人民共和國稅收征收管理辦法?及其?實施細則?的有關規定加收滯納金。

二、收取購房定金未申報繳納營業稅

?中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則?（財政部國家稅務總局第52號令）第二十五條規定：“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天?！绷硗猓瑖叶悇湛偩?關于印發?營業稅問題解答（之一）的通知??（國稅函發?1995?156號）規定，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天，此項法規所稱預收款，包括預收定金?；谝陨隙愂照咭幎?，房地產公司向業主收取的購房定金必須依法繳納營業稅。可是有些房地產公司將收取的購房定金一直掛在“其他應付款”的會計科目，而未申報繳納營業稅，也是一種延期繳納稅的行為，將面臨稅務稽查的風險。例如，甲房地公司收到購房定金的賬務處理是，借：現金（銀行存款），貸：其他應付款－定金。簽訂合同并收到首付款的賬務處理是，借：現金（銀行存款），其他應付款－定金，貸：預收賬款—房款。經稅務稽查機關查實，甲公司只就計入“預收賬款”科目的預售收入申報繳納營業稅，對收到定金但尚未結轉“預收賬款”的收入28,000,000元，掛在“其他應付款—定金”科目的貸方，未申報繳納營業稅。根據?中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則?（財政部國家稅務總局第52號令）第二十五條和國稅函發[1995]156號文件規定，稅務稽查機關作出以下處罰決定：甲房地公司尚未結轉“預收賬款”的售房定金收入28,000,000元，補繳營業稅及附加、加收滯納金并處以0.5倍罰款。

三、部分代收款項未申報繳納營業稅

?中華人民共和國營業稅暫行條例?（中華人民共和國國務院令第540號）第五條規定：“納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。?中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則?（財政部國家稅務總局第52號令）第十三條規定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：(一)由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；

（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；

（三）所收款項全額上繳財政。

凡價外費用，無論會計制度規定如何核算，均應并入營業額計算應納稅額。但是要注意的一點是房地產開發企業代收的住房專項維修基金是免征營業稅的。因為根據?國家稅務總局關于住房專項維修基金征免營業稅問題的通知?（國稅發[2004]69號）文件的規定，住房專項維修基金是屬全體業主共同所有的一項代管基金，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金資金所有權及使用的特殊性，對房地產主管部門或其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業稅。因此，代收款項中，除了代收的住房專項維修基金外，其他一切代收款項，無論會計制度規定如何核算，均應一并計入收入額，繳納營業稅，并不用考慮誰出具票據及會計如何處理問題。

財政部、國家稅務總局?關于土地增值稅一些具體問題規定的通知?（財稅字?1995?048號）第六條規定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，則可作為轉讓房地產所取得的收入計稅。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數。如果代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用

?國家稅務總局關于印發?房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法?的通知?（國稅發?2009?31號）第五條規定：“開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金等價物以及其他經濟利益。企業代有關部門和單位收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入。未納入開發產品價內并由企業之外的其他部門、單位收取并開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理?！?/p>

基于以上政策規定，房地產公司代有關政府部門收取的代收款項，除了代收的住房專項維修基金外，都要依法申報繳納營業稅，例如，稅務稽查機關檢查某房地產公司“其他應付款”賬戶時發現，該公司2012至2013年在銷售商品房時向客戶收取住房專項維修基金700萬元，管道燃氣初裝費和有線電視初裝費共1500萬元，票據由委托方進行開具，其中專項維修基金700萬元符合國稅發[2004]69號文件規定，不計征營業稅，其余1500萬元未按稅法規定申報納稅。最后稅務稽查機關對該企業作出?稅務處罰決定書?，處理決定如下：

1、根據?中華人民共和國營業稅暫行條例?第一條、第二條、四條及?中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則?第十四條的規定，追繳該房地產公司代收款項1500萬元的營業稅及附加，并加收滯納金。

2、因代收款項票據由委托方開具，根據31號文的規定，此代收代付款項不并入應納稅所得額繳納企業所得稅。

3、根據財稅字【1995】48號文件及國稅發【2009】91號文件第28條規定，代收款項不征收土地增值稅。

四、以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息未視同銷售申報納稅 實踐中，房地產公司往往會出現以其開發完成的開發產品抵建筑企業的工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息等問題。房地產公司將房屋抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時，房地產公司的賬務處理分別是，借：應付賬款——應付建筑工程款，貸：開發產品——商品房；借：長期借款，貸：開發產品——商品房；借：應付股息，貸：開發產品——商品房。雙方都沒有給對方分別開具發票。根據?中華人民共和國營業稅暫行條例?第一、二、四、五、九條及其?中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則?第四條的規定，房地產公司以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時應視同銷售處理。以房抵工程款應按照建筑企業從房地產公司收回工程款和再用收回的工程款購買房地產公司的房屋兩個階段來進行稅務處理，房地產公司和建筑企業應分別給對方開具發票。即房地產公司給建筑安裝企業開具銷售不動產發票，同時按照營業稅的“銷售不動產”稅目繳納營業稅。建筑安裝企業給房地產公司開具建筑安裝發票，同時按照營業稅的“建筑安裝業”稅目繳納營業稅。以房抵銀行貸款應按照銀行收回房地產公司的貸款資金，然后用收回的貸款資金從房地產公司購買商品房兩個階段進行稅務處理。房地產公司給銀行開銷售不動產發票，銀行給房地產公司開具超過貸款本金部分利息的利息票據。以房抵股東分配股息應按照房地產公司銷售商品房獲得的銷售收入，然后用銷售收入支付給其股東的利息兩個階段進行稅務處理。房地產公司給股東開具銷售不動產發票。因此，當房地產公司發生以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時，必須按照稅法的規定，按照視同銷售處理，依法申報繳納營業稅、土地增值稅和企業所得稅。例如，稅務稽查機關對某房地產公司開展稅務稽查時，發現該房地產公司存在以下違法事實：

一是將其售樓部數據和財務部有關數據進行核對時發現，該房地產公司的C項目售樓處的商品房結存數比財務部門登記的商品房結存數少15套。造成兩個部門結存數不一致的原因是：房地產公司將其開發的15套住房用于抵頂施工單位的工程款，因為工程尚未結算，因此施工單位未開具發票，甲公司也未作銷售處理。經進一步檢查發現，房地產公司與施工單位簽訂了?抵債協議?，協議中明確了用于抵頂工程款的15套房協議售價2000萬元，這15套房已被施工單位用于職工宿舍。

二是在該房地產公司開發的B花園現場了解房屋入住情況時發現，在B花園臨街有一棟樓的一層、二層全部是某銀行，但是在商品房銷售合同和發票的檢查中，沒有發現該公司與某銀行之間的合同，也沒有收付款和開發票的行為，經檢查該公司的“預收賬款”明細賬和“銀行存款”明細賬，也未發現記載有該公司與某銀行之間的的售房收入和相關的資金往來。檢查人員分析此情況后，將檢查的注意力放在了該公司的銀行貸款方面，檢查了該公司的銀行貸款合同、借款賬戶以及計提銀行貸款利息情況，發現：在“長期借款”科目所記載的貸款余額未發生變化且“銀行存款”日記賬無還款記錄的情況下，該公司某一年的第四季度起計提的銀行貸款利息基數比第三季度少了3900萬元。經進一步核實，原來是房地產公司與某銀行簽訂?以商品房抵頂銀行貸款合同?，以開發產品抵頂銀行3900萬元貸款，房地產公司以商品房抵頂銀行貸款，不進行任何賬務處理，少計應稅收入3900 萬元。

經過查證后，稅務稽查局對該房地產公司進行了如下稅務處罰決定：

第一追繳房地產公司視同銷售行為營業稅及附加并加收滯納金，按照協議售價2000萬元扣除相關的稅金、成本后的余額補繳企業所得稅并加收滯納金，對上述補繳的營業稅及附加、企業所得稅處以50%的罰款。

第二，追繳房地產公司按照3900萬元價格視同銷售行為的營業稅及附加并加收滯納金，同時按照3900萬元價格扣除相關的稅金、成本后的余額補繳企業所得稅并加收滯納金，對上述補繳的營業稅及附加、企業所得稅處以50%的罰款。

五、利用裝修分解精裝房銷售收入

為了少繳納土地增值稅，不少房地產企業往往將銷售額分解為兩部分：一部分為毛坯房銷售額；一部分為裝修款。其實這種做法是違背相關政策規定的，因為房地產企業沒有裝修資質，而與客戶簽訂裝修合同是分解銷售額，少申報土地增值稅和營業稅，是一種典型的漏稅行為，稅收風險很大。

例如，D花園是甲公司近年開發的新項目，第一期已基本售完，第二期也已進入預售階段。檢查人員通過計算機查詢系統發現，該公司在D花園所在的D區征收分局領購并開具了大量的建筑安裝業發票，這使檢查人員產生了疑問：房地產開發公司怎么會大量使用建筑安裝業發票呢？經到D花園現場了解情況，檢查人員發現D花園的商品房分為毛坯房和精裝房，精裝房就是讓裝修成為完整的商品房的一部分，它向消費者提供的是裝修一次到位的成品房。檢查人員重點對D項目精裝修部分進行了檢查，發現該公司與購買精裝修商品房的業主簽訂兩份合同，一份銷售合同，一份裝修合同，分別向業主開具商品房銷售發票和建筑安裝發票，分別確認銷售收入和“其他業務收入”。2013年該項目預收款28000萬元，按銷售不動產稅目繳納營業稅1400萬元，取得裝修預收款4800萬元，結轉“其他業務收入”4800萬元，按“建筑業”稅目繳納營業稅240萬元。對于該公司D項目取得的裝修收入應如何征稅？檢查人員對這一問題進行了仔細地分析研究。該公司的精裝修房是與業主分別簽訂售房合同和裝修合同，取得的售房收入、裝修收入分別入賬，并分別開具商品房發票和建筑安裝業發票，分屬兩個稅目，似乎應該分別征稅。但是，在仔細查閱有關合同后，檢查人員發現，該公司雖然與業主分別簽訂銷售合同和裝修合同，但在銷售合同的補充協議中卻強調業主購買的是精裝修商品房，必須按照公司的要求由公司統一進行裝修。表面上，該公司分別按銷售合同和裝修合同收取款項，按不同稅目分別繳納稅款，而實際上，不管是銷售合同還是裝修合同的簽訂只是為了一項業務，那就是銷售精裝修商品房。根據?中華人民共和國營業稅暫行條例?、?國家稅務總局關于銷售不動產兼裝修行為征收營業稅問題的批復?（國稅函[1998]53號）的規定，甲公司將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款，其收取的裝修及安裝設備收入應認定為銷售不動產的行為的一個組成部分，應按“銷售不動產”稅目補繳營業稅?；谶@規定，甲公司將精裝房銷售分解為兩份合同，漏了土地增值稅和營業稅。最后，稅務稽查機關對甲公司做出補營業稅、土地增值稅、罰款和繳納滯納金的處罰。根據國稅發[2009]31號文的規定，該公司收取的裝修收入應按15%的毛利率補征2013年企業所得稅。

六、將土地評估增值虛增開發成本，少申報土地增值稅和企業所得稅

為了增加開發成本，少申報土地增值稅和企業所得稅，有些房地產開發企業往往對其開發用地進行評估增值，增加其開發用地的成本，以便達到少申報土地增值稅和企業所得稅的目的。

?中華人民共和國企業所得稅法實施條例?(中華人民共和國國務院令第512號)第五十六條規定：“企業的各項資產，包括固定資產、生物資產、無形資產、長期待攤費用、投資資產、存貨等，以歷史成本為計稅基礎。前款所稱歷史成本，是指企業取得該項資產時實際發生的支出。企業持有各項資產期間資產增值或者減值，除國務院財政、稅務主管部門規定可以確認損益外，不得調整該資產的計稅基礎?！?/p>

?財政部國家稅務總局關于企業資產評估增值有關所得稅處理問題的補充通知?（財稅字[1998]50號）規定業依據財稅字[1997]77號第四條的規定，按評估價調整了有關資產帳面價值并據此計提折舊或攤銷的，對已調整相關資產帳戶的評估增值部分，在計算應納稅所得額時不得扣除。

基于以上政策文件規定，房地產企業對土地進行評估增值虛增開發成本，在土地增值稅清算和企業所得稅匯算時，不得扣除評估增值的部分。否則將面臨稅務稽查的風險。

例如，某稅務稽查人員在對某房地產開發企業的“開發成本”科目進行稽查時發現，該房地產企業C項目的土地成本共2.5億元，但?土地轉讓協議?中的地價款為1.8億元，兩者相差了7000萬元。稅務稽查人員對該房地產公司列支土地成本的記賬憑證逐一進行檢查，發現該房地產公司對C項目用地進行了資產評估，評估值為2.5億元。房地產公司進行如下賬務處理： 借：開發成本—C項目—土地成本 7000萬元 貸：資本公積 7000萬元

經核實，土地評估增值部分進入開發成本并已在稅前扣除金額為4000萬元。后來，稅務稽查機關對該房地產公司作出如下處理決定：該房地產公司通過評估增值的土地成本虛增產品成本在稅前扣除，追繳其企業所得稅，加收滯納金并處以0.5倍罰款。

七、將轉為自用開發產品的開發成本在土地增值稅和企業所得稅前進行扣除 為了達到增加開發成本以便少申報土地增值稅和企業所得稅，有的的房地產企業對其轉為自用的開發產品的開發成本，沒有轉為固定資產，而是將其開發成本也計入到土地增值稅和企業所得稅稅前扣除成本。

國稅發[2009]31號第十七條規定：“企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

（一）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。”

基于以上稅收政策規定，房地產企業轉為自用的開發產品，其開發成本應轉為固定資產，不能在企業今后的土地增值稅和企業所得稅前扣除，只能通過計提折舊，在企業所得稅前扣除，否則會有稅務稽查的風險。

例如，甲房地產公司A項目的會所在完工后于2014年4月辦理房產證，產權人為甲公司。該會所在2013年10月已租給其關聯企業某娛樂公司從事娛樂業經營。在稅務稽查中發現，甲公司將A項目的會所成本在“開發成本”科目下設臵子科目進行單獨核算，在A項目完工后，該公司將包括會所成本在類的“開發成本—Ａ項目”賬面余額全部結轉“開發產品成本—A項目”后又分別在2012年、2013年底分兩次全部結轉“銷售成本”，在稅前扣除。2014年4月辦理房產證后，甲公司既未將會所轉作固定資產，也未將相應的成本從銷售成本中轉回。稅務稽查機關根據國稅發[2009]31號文第17條的規定，對甲公司作出如下處理決定：甲公司將經營性的會所成本作為開發產品成本在企業所得稅前扣除，應調增應納稅所得額，將會所成本結轉為固定資產，提取折舊。

八、銷售退回不沖回銷售成本 房地產企業在發生商品品銷售時，往往會發生某些業主退房問題，這種退房問題應如何稅務處理呢？有不少房地產企業的財務部人員在對業主發生退房得到批準后，往往只沖減收入而不沖減成本，結果使企業少申報繳納企業所得稅和土地增值稅。這種賬務處理是存在稅收風險的，如果被稅務稽查機關一旦查出，將會面臨補稅、罰款和繳納滯納金的行政處罰。

例如，某稅務稽查機關在對某房地產企業的預售收入進行檢查時，發現該房地產公司Ｂ項目有筆紅字沖回業務，經核實是銷售退回業務。在對Ｂ項目銷售成本進行檢查時，檢查人員未發現有紅字沖回業務，對照銷售臺賬，發現結轉銷售成本的面積比銷售臺賬中記載的銷售面積多了150平方米。經過核實，發生的幾筆銷售退回業務只進行了銷售收入沖減，未進行銷售成本沖減，造成多結轉150平方米銷售成本，應調增應納稅所得額。最后，稅務稽查機關作出以下處罰決定：根據?中華人民共和國企業所得稅法?的規定，追繳該房地產公司多結轉的銷售成本的企業所得稅、加收滯納金并處以補繳稅款0.5倍的罰款。

第四篇：精神科風險因素分析及防范措施

精神科護理風險危險因素分析及防范措施

一、常見的精神科護理風險有： 1.有自傷、自殺的危險。2.有沖動、傷人、損物的危險。3.有出走的危險。4.有噎食的危險。5.有窒息的危險。6.有營養失調的危險。7.有受傷的危險。

8.有危險物品進入病房的危險。9.有跌倒的危險。

10.有皮膚完整性受損的危險。11.有異物進入體內的危險。12.有觸電的危險。

13.有工作人員在保護患者時受傷的危險。14.有燙傷的危險。15.有中暑的危險。16.有感染的危險。17.有護患糾紛的危險。18.有護士心理壓力過重的危險。

二、精神科護理風險的危險因素及征兆評估：

1.自傷、自殺的危險因素：患者因抑郁、妄想、幻覺、睡眠障礙或因被家屬嫌棄、親人去世、失業、惡性腫瘤、艾滋病等因素發生自傷、自殺。征兆評估：①有自殺史②情緒低落、無望③失眠，體重減輕，害怕夜晚來臨④將自己與他人隔離⑤命令性幻聽，命令患者自殺⑥負罪感⑦存在被迫害、被折磨、被懲罰的想法⑧抑郁患者突然變的開心⑨沖動、易激惹⑩詢問護士“多長時間巡視一次”、“這種藥吃多少才會死”等問題⑾談論死亡，有想死意念⑿分發自己的財產、物品⒀收集危險品。

2.沖動、傷人、損物的危險因素：患者受幻覺、妄想支配或病友之間言語不當、碰撞等原因吵架；封閉的住院環境、簡單粗暴的管理使患者難以適應角色；護理人員態度或言語不當激惹患者。征兆評估：①先兆行為（踱步、不能靜坐、握拳或用拳擊物、下顎緊繃、呼吸增快、突然停止正在進行的動作）；②言語（威脅妄想性言語、大聲喧嘩、強迫他人注意）；③情感（憤怒、敵意、焦慮、異常欣快）④意識水平（思維混亂、精神狀態突然改變、定向力缺乏）。

3.出走的危險因素：患者受幻覺妄想支配、自知力缺乏；不適應住院環境、思念親人、對工作人員服務態度不滿；患者偷走工作人員鑰匙、患者會客時外逃。

4.噎食的危險因素：服用抗精神病藥物的患者因錐體外系反應所致吞咽困難；老年人或有腦器質性疾病如帕金森綜合癥的患者吞咽反射遲鈍、搶食或進食過急；癲癇患者在進食時抽搐發作。

5.窒息的危險因素：患者木僵狀態口水潴留；肺部感染嚴重、痰液

多、濃稠，不易咳出；給拒藥患者強行灌藥等。

6.營養失調的危險因素：患者因有幻覺、妄想或極度興奮、躁動、情緒抑郁等不思飲食；處于木僵、退縮狀態而拒食；厭食癥患者因怕發胖而拒食等。木僵、譫妄、癡呆、精神發育遲滯的患者自理能力下降；貪食癥不可控制的暴食。

7.受傷的危險因素：癲癇患者發作咬傷；木僵患者無自衛能力受其他患者攻擊；患者跌倒/墜床受傷、沖動患者致他人受傷；護理人員專業技術不過硬或責任心不強給患者造成的傷害，如服錯藥、打錯針;被約束患者皮膚擦傷、骨折等。

8.危險物品進入病房的危險因素：工作人員未按工作流程進行安全檢查，致新入院、外出檢查、會客患者把打火機、水果刀、繩子等帶入病房。

9.跌倒的危險因素：因地面有積水滑倒；年老體弱、血壓不穩、衣褲不合適、服用抗精神病藥物等原因致患者步態不穩摔傷；患者突然沖動摔傷。

10.皮膚完整性受損的危險因素：患者呈木僵狀態、躁動、長期臥床、尿床引起；約束帶使用不當致局部皮膚破損；護理人員缺乏責任心，如未及時為患者翻身等所致。

11.異物進入體內的危險因素：精神分裂癥患者可由思維障礙吞食異物，也可能是沖動或自殺行為；抑郁癥、人格障礙患者采用吞食異物作為一種自殺手段。

12.觸電的危險因素：患者用鐵絲或釘子插電線插座。

13.工作人員在保護患者時受傷的危險因素：主要因患者突發沖動時工作人員少，保護患者時護患雙方力量懸殊較大等，尤其在早、中、晚上保護患者時，患者受精神癥狀的支配，對工作人員產生妄想引起。

14.燙傷的危險因素： 為患者供應的茶水、稀飯溫度過高致患者燙傷等。

15.中暑的危險因素：可由夏季高溫、天氣悶熱，患者多，空氣流通差引起。

16.感染的危險因素：患者抵抗力低，受涼、飲食不潔及病毒的侵襲；護理人員做治療時無菌觀念淡?。徊∈铱臻g小患者多，空氣流通差等原因引起。

17.護患糾紛的危險因素：患者及家屬對精神病的治療及預后期望值過高，當療效不理想或出現藥物副反應時；護士服務態度差，溝通不到位；護理操作技術水平差，告知不全面；護士法律意識淡薄，書寫護理文書時不及時、不規范；醫療費用的增加，錯收、漏收、補收造成家屬的誤解。

18.護士心理壓力過重的危險因素：精神科患者病情復雜、護理治療難度大；患者治療不合作、家屬不理解、護患溝通難度大，致護士難以適應角色；護士缺乏專業知識、應急能力差；被患者謾罵、人格侮辱和人身攻擊時，心理承受能力差，自己不能很好的調適。

三、防范措施：

（一）一般防范措施

⑴對精神科護士進行法律知識教育，護理風險意識教育，職業安全防護教育。培養一支高品質，責任心強，對待精神病患者能夠忍耐和寬容的護理隊伍。維護好患者和自己的合法權益，提高護理質量和業務水平，提高患者滿意度。

⑵健全和完善各項護理安全質量監控管理，規范工作流程。⑶嚴格執行各項護理規章制度（護理交接班制度，查對制度，給藥制度等）。

強化崗位責任制的落實，加強巡視，仔細觀察病情、認真執行醫囑，及時發現風險先兆并妥善處理。

⑷識別護理風險，落實風險告知制度。各病區每個月進行護理安全分析，要求護理人員積極參于討論，分析病房存在的不安全因素，分析目前病房現存和潛在的護理風險因素，并提出整改措施。護士長帶領全科護士對現存和潛在的問題進行全面評估，對高危風險進行分析、告知，使每位護理人員警鐘長鳴，預防不良事件發生。

⑸合理配置人力資源，實施彈性排班，在早、中、晚和繁忙時段增派人力。

⑹牢固掌握《護理應急預案及處理程序》。

⑺與患者建立良好的信任關系，尊重患者，態度和藹耐心，嚴肅認真，不用刺激性的言語或挑逗患者，保持環境安靜，避免激惹患者。

⑻鼓勵患者以言語表達感覺及發泄不滿情緒。

⑼鼓勵患者在無法控制行為時，立即尋求幫助。⑽清除所有的危險物品并減少環境的刺激。⑾教會患者克服急躁情緒及處理壓力的方法。

⑿向患者指出激越行為的表現，并強化有效的應對技巧。⒀鼓勵患者多參加集體活動，以強化其支持系統。

⒁當患者出現暴力行為時，依其情況可給予口頭限制，藥物控制，約束性保護等措施。

（二）針對性防范措施

1.防止患者自傷、自殺 ①通知全體醫護人員共同預防患者自殺，發現任何細微的征兆及時向醫生匯報。②病室設置要安全，加強危險品管理。③加強病情觀察，當患者抑郁情緒突然好轉，應提高警惕。④對消極患者做到心中有數，了解其心理狀況、家庭及社會關系，尊重患者的人格，同情、關心患者，做好心理護理。⑤表揚患者的優點長處，提高其自尊，增加患者價值感。

2.防止患者沖動、傷人、損物 有效落實治療方案，盡早消除精神癥狀，減少沖動行為的發生；保持環境的安靜整潔；加強溝通交流，關心患者并教會患者人際溝通的方法和表達憤怒情緒的適宜方式；對于有沖動、傷人、損物行為的患者做到心中有數，置于視線內，及時發現危險先兆，防患于未然。

當患者突然出現沖動、傷人，損物等暴力行為時：醫護人員應大膽鎮靜，機智果斷的對待患者，進行保護性約束和隔離。①醫護人員應集體行動，首先對暴力行為進行評估，然后從背面或側面阻止患者沖動。②護士

用平靜、平和的聲音與患者交流，增加患者的安全感，以控制局面，保持言行的前后一致。③對手持兇器或雜物的患者，要勸導其放下或采取轉移注意力的方法，趁其不備時拿去，不可強硬奪取。④對于治療不合作者，治療前做好充分的準備，如進行耐心的說服解釋，并組織人力協助治療護理。⑤接觸有追求異性行為的患者，態度要嚴肅，隨時警惕其不禮貌的行為，不要單獨與患者交談以免引起意外。

3.防止出走 ①護士加強與患者溝通交流，了解其心理需求，盡量滿足患者的合理要求。②加強安全管理：損壞的門窗及時維修。工作人員保管好鑰匙。患者外出活動或檢查、會客專人陪同。③每個班次固定一個護士開門，開門的護士嚴密觀察出入的人員。④開展工娛活動，豐富患者的住院生活。⑤與患者家屬聯系鼓勵來院探視。⑥認真交接班，仔細清點人數，對防外逃患者做到心中有數，做好分級護理。

4．預防噎食 ①嚴密觀察患者的病情和精神藥物導致的不良反應，評估患者的吞咽功能。②對于有藥物不良反應、年老體弱，吞咽反射遲鈍的患者，應給予軟食，必要時給予流質或半流質，避免帶骨、帶刺的食物。③加強飲食護理，吞咽困難者專人守護進食；對于搶食及暴飲暴食者應單獨進食，控制其進食量。④口中含有食物時避免大笑、講話、行走或跑步。

5.防止窒息 木僵患者頭偏向一側，口水潴留時及時吸出拭干；肺部感染痰液不易咳出給予翻身拍背，必要時給予吸痰；為拒服藥患者灌藥時一定要注意防止窒息。

6.防止營養失調 對于攝入量不足的患者，護士先了解原因及患者的飲食習慣，滿足其口味，以提高食欲，安排集體進餐或少量多餐，必要

時專人勸導并喂飯；自理能力下降的患者，飲食由專人護理，也可遵醫囑鼻飼或靜脈補液保證營養；對于神經性厭食癥和貪食癥患者：①向患者講解消瘦、肥胖的危害，解釋治療目的，取得配合。②評估患者達到標準體重和正常營養狀態所需熱量。③和患者一起制定飲食計劃。④鼓勵患者按計劃進食。⑤觀察患者體重及進食情況并監督執行。

7.防止患者受傷 對于有癲癇發作、服用抗精神病藥物劑量較大、木僵狀態、受精神癥狀支配等重點患者，護士加強巡視，做好健康宣教和預見性防范措施，防咬傷、摔傷、他傷，發現危險信號及時報告醫生妥善處理。護士要認真學習臨床用藥及護理知識，正確執行醫囑，嚴格遵守技術操作規程，避免給患者帶來意外傷害。

8.防止危險物品進入病房

嚴格執行工作流程，對于新入院、外出后返院、會客后的患者做好安全檢查，發現危險物品及時收管或送出病區；外來人員施工時加強工具管理。

9.防止跌倒 放置防滑標識、防滑墊，告知患者穿防滑鞋；對步態不穩的患者應該在視線之內，上廁所、走路時給予攙扶；對于防跌倒的患者，應做好安全宣教，如起床時速度宜慢，走路時應注意地面是否平滑，是否有積水等情況；清潔工應及時清除地面障礙物和積水，保持地面清潔干燥，保證患者安全。

10.防止壓瘡發生 做好床頭交接班；對長期臥床、年老體弱的患者注意觀察局部皮膚情況，防止局部繼續受壓，做好皮膚護理，定時翻身、按摩等，加強全身營養；定時觀察被約束患者約束肢體局部皮膚血液循環情況，保護帶不宜過緊，定時更換體位并按摩局部皮膚。

11.防止異物進入體內

對于有吞食異物傾向的患者要了解原因，不要斥責，耐心向患者說明吞食異物會導致不良后果，幫助患者改變行為方式；管理好危險物品，及時清理垃圾；患者使用剪刀、指甲鉗等應在護士的視線內。

12.防止觸電 加強巡視，掌握病情，重點患者做到心中有數；定期對病房的電線、插座進行排查，排除安全隱患，防止病區內有鐵絲、鐵釘等導電物品，發現患者行為異常及時制止，做好心理疏導，嚴格交接班。

13.防止工作人員在保護患者時受傷

在用保護帶約束患者時，要注意方法，盡可能引導患者到床邊，數人同時按住保護患者，防止患者和工作人員受傷。

14.防止燙傷

清潔地面時不用溫度過高的水，為患者供應溫開水飲用，早餐進食時加強管理，避免給患者溫度過高的稀飯。

15．防止中暑 夏季高溫時，采取有效的降溫措施，為患者供應綠豆湯、西瓜等解暑的飲食。

16.防止院內感染 勤洗手，開窗通風，空氣消毒。嚴格執行無菌操作，做好健康教育，如：多喝開水，適當鍛煉，注意冷暖，個人衛生，飲食衛生，加強營養，增強抵抗力等。觀察患者有無感染征象，尤其是體溫的變化，發現異常及時匯報醫生。當發現有傳染性疾病時，盡早隔離、治療并及時上報。

17.避免護患糾紛 加強護理人員自身的法律意識，規范護理行為，不侵犯患者的合法權益，尊重患者的人格和尊嚴，嚴格執行患者生命健康權、知情權、安全權等；加強醫護合作、醫護溝通、護患溝通，耐心解釋

交流，關心、愛護、理解患者，建立和諧的護患關系，取得患者和家屬對工作的支持、配合；提高護士的專業素質，提高護理文書內涵質量，及時規范地完成并保持真實性及科學嚴謹性；正確合理收費。

18.減輕護士心理壓力

加強護士“三基三嚴”、專業技術水平的培訓，培養護士預見性護理思維能力，提高綜合素質和應急能力、抗壓能力。

小結：

精神科護理風險始終貫穿在治療、護理、操作、處置等各個環節和過程中。只有增強法律意識，嚴格執行規章制度；加強人文關懷；提高護理人員的專業技術水平、綜合素質和應急能力；為精神病患者提供優質、安全的護理服務。才能有效規避護理風險，防范和減少護患糾紛。

護理部

樂山市精神病醫院

精神科護理風險危險

因素分析及防范措施

護理部

第五篇：房地產行業消費者行為分析（范文）

房地產行業消費者行為分析

對客戶需求的的研究判斷，是住宅開發商第一位的核心競爭力。

在如今高房價的壓力下，普通消費者根本無力去買房，更不用說是對各個樓盤進行對比挑選了。雖然如今房價很高，但是這絕不是因為供小于需的結果，這是國際熱錢大量流入、國內各種炒房團炒作以及土地財政造成的結果。因此，面對供大于需，而房價居高不下這么一個結果，開發商為了避免陷入開發出“空城”這么一個結果，必須對客戶需求進行研究判斷，開發出具有明確市場和產品定位、最接近客戶需求且具有最佳滿足性能價格比的住宅樓盤，就顯得尤為重要。

在這里我們對那些年收入在十二萬到二十萬的白領的購房行為進行分析。

一 環境因素

文化背景：

中國這樣一個安土重遷歷史悠久的大國，對房屋的重視程度非常的高。很多人奮斗了大半輩子也許就是為了能在奮斗了這么久并且愿意生活下去的城市買一套房子，安一個家。因此買房者往往急于買房但是往往又遲遲不動手。買房可說是人生的最大的一筆投資之一了。再加上中國的農民占了總人口的百分之八十多，因此現在的很多高級白領都出身于農村，因此他們就迫切需要在所生活的城市買一套房子，但是又不希望房子在太郊區的地段。家庭背景：

年收入在十五萬到二十萬的高級白領，相比一般人算是高工資，但是跟三十萬的人比起來還是有差距的。此時，他們大多工作了五六年了，手里已經有了一定的買房的錢，在加上男女雙方收入，付首付是絕對沒問題了。由于這群人都是所謂的80后，但是到了這個階段80其實已經成熟了，跟70后基本上沒區別。這是他們更多的是考慮這個家，考慮自己的未來。因此他們更多是考慮房子的質量和方面性，至于說升值，不是他們考慮的范圍。同時他們對小區的健身和娛樂設施也很看重。

政策鼓勵：

如今的高房價下，國家為了鼓勵消費者購房、、、、、二 個人因素

文化水平：

這群消費者至少都是大學本科畢業，擁有較高的文化水平和消費品位，并且對環保理念也比較擁護，甚至說有一定的要求。畢竟綠色是今后的大方向。這就要求開發商要多用些環保節能的設備和材料，同時要注重綠色覆蓋率。

收入水平：年收入在十五萬到二十萬之間

市場敏感度分析：80后在大學或之前一直是花錢如流水的一群人。但是到了這個時候，他們花錢會很小心，因為他們已經充分體會到了賺錢的不易。并且又關乎未來的家庭幸福。但是，我還是堅持認為他們不在乎那幾萬塊錢，他們在乎的只是他們對這個樓盤的滿意度。包括物業服務，交通，周邊生活環境，配套設施，小區內各項設施，是否環保等，只要這些方面讓消費者滿意了，他們就會毫不猶豫的掏錢。

消費動機：買房子，成家。

生活形態：他們的生活節奏是很快的，可以說壓力很大。整天游走在城市的高鐵架和嘈雜的城市中，再加上整天悶在辦公室中，他們迫切需要有一個釋放壓力的空間?？梢曰貧w到自然中去是他們心里的呼喚。

品牌忠誠度：由于出身農村的消費者居多，品牌對他們而言沒多大的吸引力。只要設計的合他們的感覺，他們就不會考慮太多。