第一篇：建筑業房地產納稅評估

建筑業、房地產業專項納稅評估案例

一、確定對象

2005年5月份，我們分局根據區局布置開展專項納稅評估工作。通過對轄區中的建筑行業納稅戶的建筑項目跟蹤管理和稅收繳納情況，兩者進行信息比對，從中發現數據中的異常。某建筑工程有限公司是轄區內幾家規模較大的建筑企業之一。其主營市政工程、土石方工程、給排水工程和建筑工程施工等。企業所得稅由國稅征收。

二、評估分析

我們經查詢稅收征管信息系統、發票購領數、項目管理系統、2004年和2005年1-5月納稅人申報資料。并對此進行調查、分析，發現該企業在納稅問題上存在以下疑點：

（一）、通過建筑業項目登記，我們發現該企業在2004年1月開工的某工程，于2004年10月8日進行工程決算，決算書總價6172528.8元（其中600000元分包給其他單位），企業將6000000元作營業收入，企業當期申報數為6000000元,存在少交營業稅的疑點。

（二）、企業稅源數據庫中自有房產原值5892305.23元，土地使用面積8530平方米，企業2004年申報繳納房產稅41005.22元，土地使用稅4001元，存在少繳房產稅和土地使用稅的疑點。

（三）、企業為建筑企業，其印花稅實行核定征收，其核定率為建筑安裝合同為收入的100%，稅率為萬分之三。根據企業的申報情況，2004年1—12月，企業的收入額為12213061.99元，計算應納印花稅為3663.92元，同期企業入庫印花稅為3152.46元，企業有少繳印花稅的嫌疑。

三、詢問查實

針對以上的三點疑問，我們對企業發出了約談通知書，要求企業對我們發現的納稅疑問解釋說明。通過與企業負責人及財務負責人的談話得知，對涉及工程決算的收入，因為當時企業財務人員進行人事變動，企業2004年10月是新會計作納稅申報，因為以前會計按照6000000元已經計入營業收入，故企業的新會計就按6000000元作為當期的收入申報營業稅及其他地方稅。對此，我們要求企業進一步提供相關的證據材料，即提供2004年1-12月和2005年1-5月的納稅的明細材料、總帳、應收應付明細賬、財務報表、相關的建筑承包（分包）合同、固定資產分類賬、房產證、土地使用證、企業工作人員的工資發放明細表及每月的出勤表等證據材料。通過對企業所提供材料的進一步分析查實，對幾項涉稅疑問有了初步的結論：

（一）、企業2004年10月的某工程營業收入確認為6172528.8元，少申報營業收入172528.8元。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》，企業少申報營業稅172528.8*3%=5175.87元；根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》，少申報城市維護建設稅5175.87*7%=362.31元；根據其他相關的稅法規定，企業少申報教育費附加及教育地方附加費5175.87*4%=207.03元。少申報印花稅172528.8*0.03%=51.76元。

（二）、根據企業提供的固定資產分類賬、房產證、土地使用證。企業應申報房產稅5892305.23*70%*1.2%=49495.37元，少申報房產稅49495.37-41005.22=8490.15元；企業應申報土地使用稅8530*0.5=4265元，少申報土地使用稅4265-4001=264元。

（三）、根據企業提供2004年1-12月和2005年1-5月的納稅的明細材料、總帳、應收應付明細賬、財務報表。確定企業少繳印花稅3663.92-3152.46=511.46元。

四、評定處理

對上述企業的相關地方稅的評估情況，經與企業負責人及財務人員交流溝通，企業負責人和財務人員表示認可，同意及時自查補報入庫，并表示要在今后加強對稅收知識以及稅收政策的學習。我們作出差異符合性結論，完成納稅評估報告的填制，向該企業發出納稅評估建議書。建議該企業補繳2004年度：營業稅：5175.87元，城市維護建設說：362.31元，教育費附加及教育地方附加費：207.03元，印花稅：563.22元，房產稅：8490.15元，土地使用說：264元，合計15062.58元，并按規定加收滯納金。

五、管理建議

（一）、通過對該戶的評估，我們發現在日常征管中要及時掌握企業的基本情況，了解企業的經營狀況，及時掌握企業經營情況的變化，同時也要注重與其同期稅款進行對比分析，從中發現相關的疑點

第二篇：建筑業納稅變化

建筑業營業稅政策變化解讀

新《營業稅暫行條例》及新《營業稅暫行條例實施細則》（以下簡稱新條例、新細則）從2009年1月1日起實施，與舊的《條例》、《細則》相比，其中建筑業營業稅政策變化較大，筆者通過整理羅列新舊《條例》、《細則》，找出新舊政策差異，進行對比分析，供讀者參考討論。一、三種銷售情形的新舊政策比較

（一）“視同銷售”業務

1、舊《細則》第四條規定：

（1）轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。

（2）單位或個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其自建行為視同提供應稅勞務。

2、新《細則》第五條規定：

納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：

（1）單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；

（2）單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售，其所發生的自建行為；

（3）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。

3、新舊變化

（1）調整了視同銷售的范圍。轉讓“有限產權”或“永久使用權”不再視同銷售；增加了“個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人”視同銷售的規定。

（2）增加了兜底性條款即：“財政部、國家稅務總局規定的其他情況”。

（二）“混合銷售”業務

1、舊《細則》規定：

第五條 一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為混合銷售行為。從事貨物的生產、批發或零售的企業、企業性單位及個體經營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，不征收營業稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，應當征收營業稅。

納稅人的銷售行為是否屬于混合銷售行為，由國家稅務總局所屬征收機關確定。

2、新《細則》規定：

第六條 一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為混合銷售行為。除本細則第七條的規定外，從事貨物的生產、批發或者零售的企業、企業性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，繳納營業稅。

第七條 納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業額：（1）提供建筑業勞務的同時銷售“自產貨物”的行為；（2）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。

3、新舊變化

（1）新《細則》第七條明確規定“提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物的行為”，“應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額不繳納營業稅”。

（2）增加了兜底條款即：“財政部、國家稅務總局規定的其他（應分別核算應稅勞務營業額和貨物銷售額的）情形”。

（三）“兼營業務”

1、舊《細則》規定：

第六條 納稅人兼營應稅勞務與貨物或非應稅勞務的，應分別核算應稅勞務的營業額和貨物或者非應稅勞務的銷售額。不分別核算或者不能準確核算的，其應稅勞務與貨物或者非應稅勞務一并征收增值稅，不征收營業稅。

2、新《細則》規定：

第八條 納稅人兼營應稅行為和貨物或者非應稅勞務的，應當分別核算應稅行為的營業額和貨物或者非應稅勞務的銷售額，其應稅行為營業額繳納營業稅，貨物或者非應稅勞務銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅行為營業額。

3、新舊變化：

舊《細則》規定：“不分別核算或者不能準確核算的，其應稅勞務與貨物或者非應稅勞務一并征收增值稅，不征收營業稅”。

新《細則》只規定：“未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅行為營業額”；不再強求一并征收增值稅。

二、“承包承租”業務新舊規定變化

1、舊《細則》規定：

第十一條：企業租賃或承包給他人經營的，以承租人或承包人為納稅人。

2、新《細則》規定：

第十一條 單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人(以下統稱承包人)發生應稅行為，承包人以發包人、出租人、被掛靠人(以下統稱發包人)名義對外經營并由發包人承擔相關法律責任的，以發包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。

3、新舊變化：

（1）增加了掛靠的業務；

（2）納稅人發生了變化。舊《細則》規定，全部以承包人為納稅人；新《細則》規定，以發包人名義對外經營并由發包人承擔法律義務的由發包人納稅，否則以承包人納稅。

三、“建筑工程總包分包”新舊規定變化

1、舊《細則》規定：

第五條：

（三）建筑業的總承包人將工程分包或者轉包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉包人的價款后的余額為營業額。

2、新《細則》規定：

第五條：

（三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業額；

3、新舊變化：

刪除了關于“轉包”業務的相關規定。分包和轉包的不同點在于，分包工程的總承包人參與施工并自行完成建設項目的一部分，而轉包工程的總承包人不參與施工。根據《建設工程質量管理條例》第二十五條、《工程總承包企業資質管理暫行規定》第十六條規定、《建筑法》第二十八條規定、《合同法》第二百七十二條，轉包是一種違法行為，應依法予以取締。因此，也不應在依法征稅范圍之列。

四、“價外費用”新舊規定對比

1、舊《細則》規定：

第十四條 條例第五條所稱價外費用，包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。

凡價外費用，無論會計制度規定如何核算，均應并入營業額計算應納稅額。

2、新《細則》規定：

第十三條 條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：

（1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；

（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；

（3）所收款項全額上繳財政。

3、新舊變化：

（1）在列舉的收費項目中增加了：補貼、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項等項目。

（2）明確規定，代收的“政府性基金”、“行政事業收費”不屬于價外費用。

五、“建筑業營業額”新舊規定對比

1、舊《細則》規定：

第十八條 納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業，無論與對方如何結算，其營業額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內。納稅人從事安裝工程作業，凡所安裝的設備的價值作為安裝工程產值的，其營業額應包括設備的價款在內。

2、新《細則》規定：

第十六條 除本細則第七條（混合銷售業務）規定外，納稅人提供建筑業勞務(不含裝飾勞務)的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。

3、新舊變化：

（1）新《細則》取消了舊《細則》關于建筑、修繕、安裝的說法，統一稱作“建筑業勞務”；

（2）新《細則》規定，提供“裝飾勞務”。其營業額可以不包括“工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內”，以“清包工”作為營業額。

（3）舊《細則》規定，營業額是否包括設備價值主要看“設備的價值是否作為安裝工程總產值”；新《細則》規定，營業額是否包括設備價值主要看“設備由誰提供”。

六、“費用扣除”、“合法票據”新舊規定對比

1、舊《條例》、《細則》規定：

舊的條例、細則沒有關于“費用扣除”和“合法票據”的相關規定。財稅【2003】16號文件第四條規定：營業額減除項目支付款項發生在境內的，該減除項目支付款項憑證必須是發票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據或出具的公證證明。

2、新《條例》、《細則》規定：

條例第六條：納稅人按照本條例第五條規定扣除有關項目，取得的憑證不符合法律、行政法規或者國務院稅務主管部門有關規定的，該項目金額不得扣除。

細則第十九條：條例第六條所稱符合國務院稅務主管部門有關規定的憑證(以下統稱合法有效憑證)，是指：

（1）支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證

（2）支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證；

（3）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明；

（4）國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。

3、新舊變化：

（1）支付給境內的：

原來以“發票”和“合法有效憑證”為扣除依據；新《細則》規定以“發票”或“財政收據”為扣除依據。

（2）支付給境外的：

原來以“外匯付匯憑證”、“外方公司的簽收單據”或“出具的公證證明”為扣除依據；新《細則》規定以“該單位或者個人的簽收單據”為合法有效憑證予以扣除。稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供“境外公證機構的確認證明”；

（3）增加了“國家稅務總局規定的其他合法有效憑證”。

七、“扣繳義務人”新舊規定對比

1、舊《條例》、《細則》規定：

《條例》第十一條 營業稅扣繳義務人：（1）委托金融機構發放貸款，以受托發放貸款的金融機構為扣繳義務人。（2）建筑安裝業務實行分包或者轉包的，以總承包人為扣繳義務人。（3）財政部規定的其他扣繳義務人。

《細則》第二十九條 條例第十一條所稱其他扣繳義務人規定如下：（1）境外單位或者個人在境內發生應稅務行為而在境內未設有經營機構的。其應納稅款以代理這為扣繳義務人；沒有代理者的，以受讓者或者購買者為扣繳義務人。（2）單位或者個人進行演出由他人售票的，其應納稅款以售票者為扣徼義務人；（3）演出經紀人為個人的，其辦理演出業務的應納稅款以售票者為扣繳義務人。（4）分保險業務，以初保人為扣繳義務人。（5）個人轉讓條例第十二條第（二）項所稱其他無形資產的。其應納稅款以受讓者為扣繳義務人。

2、新《條例》、《細則》規定：

第十一條 營業稅扣繳義務人：

（1）中華人民共和國境外的單位或者個人在境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，在境內未設有經營機構的，以其境內代理人為扣繳義務人；在境內沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務人。（2）國務院財政、稅務主管部門規定的其他扣繳義務人。

3、新舊變化：

（1）將舊《細則》中第一款“境外的單位或者個人在境內提供應稅勞務”營業稅扣繳規定提升至新《條例》第一款；并增加了“境外的單位或者個人在境內轉讓無形資產或者銷售不動產”的營業稅扣繳規定。

（2）取消了舊《條例》中關于“金融業委托發放貸款”、“建筑業分包、轉包”扣繳營業稅的的規定

（3）取消了舊《細則》中關于“單位和個人演出”、“演出經紀人”、“分保業務”、“轉讓無形資產”扣繳營業稅的規定。

（4）將舊《條例》中“財政部規定的其他扣繳義務人”，在新《條例》中改為“國務院財政、稅務主管部門規定的其他扣繳義務人”，改變了權限主體。

八、“建筑業納稅義務發生時間”新舊規定對比

1、舊《細則》規定：

第九條 營業稅的納稅義務發生時間，為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。

第二十八條 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的。其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

納稅人將不動產無償贈與他人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權轉移的當天。

納稅人有本細則第四條所稱自建行為的其自建行為的納稅義務發生的時間，為其銷售自建建筑物并收訖營業額或者取得索取營業額的憑據的當天。

2、新《條例》、《細則》規定：

《條例》第十二條

營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。

國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。

營業稅扣繳義務發生時間為納稅人營業稅納稅義務發生的當天。

《細則》第二十四條

條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。

條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。

《細則》第二十五條

納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

納稅人發生本細則第五條所稱將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。

納稅人發生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間。

3、新舊變化：

（1）增設了“國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定”的條款；

（2）明確了“營業稅扣繳義務發生時間為納稅人營業稅納稅義務發生的當天”；

（3）明確了“收訖營業收入款項”、“取得索取營業收入款項憑據的當天”概念；

（4）明確了“納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”；

（5）增加了將“土地使用權”無償贈送他人納稅義務發生時間的規定；

7（6）銷售自建建筑物的納稅義務發生時間由原來的“收訖營業額或者取得索取營業額的憑據的當天”改為“銷售自建建筑物的納稅義務發生時間”。

以上變化尤其注意的是：“納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”的規定。這一規定將在很大程度上改變建筑業納稅人的計稅方式。

第三篇：建筑業納稅論文(定稿)

淺析建筑業集團公司納稅籌劃

蔡耀輝

（蘇通建設有限公司，江蘇 海門 226100）

摘 要：建筑業集團公司的稅收籌劃是指從建筑業集團公司全局發展出發，為減輕集團總體納稅負擔，增加集團的稅后利潤，而做出的一種戰略性的納稅負擔的低位選擇的籌劃活動。它通過對籌資、投資、經營活動的事先安排和籌劃，在法律許可的范圍內，以充分利用稅法所提供的包括減免稅在內的一切優惠，從而使集團獲得最大的稅收利益。建筑業集團公司的稅收籌劃具有合法性、超前性、目的性、全局性、可行性和相對的穩定性等特征，它是現代建筑業集團公司財務戰略的重要構成部分。

關鍵詞：建筑業；集團公司；納稅籌劃

建筑企業集團是由眾多企業組成的企業群體，由于其資金存量厚實，盤活、調度效果明顯，因此在戰略選擇、兼并重組、經營調整等方面優于獨立企業，在稅收籌劃方面有著獨立企業所無可比擬的優勢。

一、建筑業集團公司稅收籌劃分析思路

在市場經濟條件下，對建筑業集團公司的稅收籌劃活動，一般從以下六個方面進行分析：

1、縮小集團企業或集團的稅基

縮小稅基，可以減少應納稅額，例如在稅法允許范圍和限額內，實現各項收入最小化，實現各項成本費用扣除和攤銷的最大化等，都可以縮小稅基，進而達到減輕稅負的目的。

2、集團整體適用相對較低的稅率

在稅法中除了少數稅種采用單一稅率外，均有各種不同的稅率，有的還采用累進稅率,在稅收籌劃方面有著廣闊的籌劃空間和顯著的節稅效果。

3、合理歸屬集團企業或集團所得

所得歸屬的處理，可以通過收入、成本、損益等項目增減或分攤而達成，但需要正確預測收入的形成、各項費用的支付，以了解集團獲利的趨勢，做出合理的安排，以享受最大利益。

4、集團整體延緩納稅期限

資金具有時間價值，延緩納稅期限，可享受類似無息貸款的利益。一般而言，應納稅款期限越長，所獲得利益越大。當經濟處于通貨膨脹期間延緩納稅的理財效益更為明顯。

5、利用稅負轉嫁方式降低集團稅負水平

稅負轉嫁涉及到課稅商品價格的構成問題，稅負轉嫁存在于經濟交易之中，通過價格變動實現，而集團內部企業投資關系復雜，交易來往頻繁，為稅負轉嫁到集團之外創造了條件。

6、平衡集團各納稅企業之間的稅負

通過集團的整體調控、戰略發展和投資延伸，主營業務的分割和轉移，以實現

稅負在集團內部各納稅企業之間的平衡和協調，進而降低集團整體稅負，這是建筑業集團公司在納稅籌劃方面的特色。

二、集團經濟稅收籌劃策略

1、稅負轉嫁籌劃策略

稅負轉嫁是指納稅人在繳納稅款之后，通過各種途徑，將稅收負擔轉移給他人承擔的過程，旨在消除或減輕自身的納稅義務。在稅負轉嫁條件下，納稅人與真正的負稅人是可以分離的，納稅人只是在法律意義上的納稅主體，負稅人是經濟意義上的承擔主體。稅負轉嫁基本上與稅法無關，只是利用購買過程中的價格再分配而將稅負轉嫁給他人，其行為并未侵害國家利益，亦不構成違法行為，因此，稅負轉嫁受到建筑業集團公司普遍青睞。利用轉嫁籌劃減輕納稅人稅收負擔目前已成為十分普遍的經濟現象。因此稅負轉嫁是建筑業集團公司組織和開展稅收籌劃，以減輕稅負的重要形式。

2、互惠定價籌劃策略

互惠定價亦稱轉讓價格、內部轉移定價或劃撥價格。它是集團根據其經營戰略目標，在關聯企業之間銷售商品、提供勞務和專門技術、資金借貸等活動所確定的建筑業集團公司內部價格。它不決定于市場供求，只服從于集團整體利潤的要求。建筑企業集團可采用各種方法在集團內部關聯企業之間控制互惠定價，合理轉移利潤，在政策允許的范圍內，盡最大可能減輕集團整體的稅負。

在市場經濟中，商品的市場價格總是處于變動狀態之中，政府對商品市場價格的控制也總是有一定限度的，政府也在逐步放開搞活市場，商品定價逐步變為企業自己的市場決策，這為通過互惠定價開展稅收籌劃提供了條件，企業集團可以利用市場價格波動和互惠定價使自己得到最大利益。但是，企業集團在采用互惠定價法進行稅收籌劃時，對于互惠定價的確定，一定不能恣意妄為，不可隨意調整，要遵循市場經濟的交易規則和價值規律。

3、租賃減稅籌劃策略

從稅收籌劃的角度看，租賃也是建筑企業集團用以減輕稅負的重要籌劃方法，對承租人來說，租賃可獲得雙重好處：一是可以避免因長期擁有機器設備而承擔的負擔和風險；二是可以在經營活動中以支付租金的方法沖減企業的利潤，減少稅基，從而減輕稅負。

當出租人和承租人同屬一個利益集團時，租賃可以使他們之間直接、公開地將資產從一個企業轉給另一個企業。同一個利益集團中的一方出于某種稅收目的，將十分贏利的生產項目連同設備一道以租賃形式轉租給另一方，并按照有關規定收取相對足額的租金，最終可以使該利益集團所享受的待遇最為優惠，稅負最低。

4、資產重組籌劃策略

在集團經濟實踐中，資產重組的具體類型很多，基本方法有兼并、收購、分設等等。通過購并，企業之間形成不同層次的聯屬關系，或是集團化，從而加強經營上的分工、協作，提高整體的競爭力。就資產重組而言，其首要目標是追求稅后利潤的最大化。由于不同行業的平均利潤率差別較大，不同企業的經營狀況和贏利狀況也各不相同，所以企業間的資產重組行為可以改變相關企業的總體贏利狀況。例如，當一家贏利企業兼并一家虧損單位后，其利潤總額必然因彌補虧損而減少。對于納稅而言，這意味著應納稅所得額的減少。因此，如果不考慮其他因素，僅從納稅角度看，吸納“虧損”將成為集團稅收籌劃的“秘密武器”。

但與國外集團相比，國內集團銷售利潤率、凈資產收益率指標偏低，集團綜合競爭力弱。集團并購行為很大程度取決于政府，或受政府影響，所以資產重組效果通常并不理想。隨著市場經濟體制的確定和中國加入WTO，許多企業集團的重組行為已經考慮規模經濟和稅收籌劃效應，委派專門組織或機構負責尋找目標企業，開展資產重組的效益分析和產權交易操作。

企業集團資產重組的稅收籌劃主要涉及兩方面的問題，一是產權交易中的支付方式，其次是重組后集團的稅收負擔及債務負擔的大小。

三、設立核心控股公司和財務中心推進籌劃活動

集團控股公司是集團進行股權參與和控制走向專業化的一種組織機構，可以實現核心控股。由于集團內部各個納稅企業之間稅收課征的范圍和稅種有差異，稅率高低不一，還可能存在減免優惠的企業法人，這樣核心控股公司可以通過財務決策和戰略調整，平衡集團稅負，降低企業集團整體的稅負水平。

我們還應該看到，集團的財務運作和稅收籌劃活動常常要求實行集中化管理與之匹配，因此，不可忽視的是，核心控股公司的稅收籌劃運作無疑扮演著銀行的角色，向集團內部的經營單位放款借款，其職能在于集中管理集團的財務風險。這些財務中心除了可以因財務能力集中而降低費用外，還可以為集團帶來可觀的稅收利益。如集團財務中心設在稅收協定的區域，可獲得享受借貸款免征或少征預提稅和營業稅的好處；同時，大量利息收入就可以通過財務中心得到籌劃和分配，可以取得抵免稅款以及獲得延緩納稅的效果。

總之，集團公司通過稅收籌劃將稅收杠杠的制約導向功能有機地融合到企業財務決策和戰略選擇過程之中，以其優化集團市場價值取向，并通過思維觀念的更新和行為調整，促使集團整體理財行為的科學化，最終實現企業集團的微觀效益與國家財政收入的宏觀收益并舉。

參考文獻：

[1]蔡昌.企業納稅籌劃方案設計技巧.中國經濟出版社，2008.[2]張中秀.企業如何進行納稅籌劃.機械工業出版社，2009.[3]中國注冊會計師協會.CPA 2009注冊會計師全國統一考試輔導教材.北京：中國財政經濟出版社，2009.作者簡介：蔡耀輝（1973年9月），男，江蘇省海門市人，學科：本科，94年參加工作，職稱：會計師，09年取得全國注冊會計師全科合格證。

第四篇：房地產納稅評估26項指標測試

房地產納稅評估26項指標測試

一、地產評估特征：

1、由于地產項目企業多采取項目公司的特點，傳統評估指標失效。（例如：銷售收入變動率無意義）

2、地產稅收政策繁雜，因此地產評估必須建立在對地產特性政策熟悉的基礎上。

3、地產評估涉及項目很多，最好能標準化、模塊化，形成規定動作和自選動作相結合的體系。

二、收入方面（四個收入類型）

（一）銷售收入

1、未完工開發產品收入

2、未完工開發產品收入結轉為實際銷售收入

3、完工開發產品銷售收入

（二）預租及租金收入（財稅【2010】121號）

（三）視同銷售收入

（四）股權轉讓及股息紅利

三、成本費用方面（成本、費用、稅金、損失）

1、地產企業七大計稅成本扣除步驟

2、一些具體項目的扣除解讀

四、土地使用稅時間

1、土地使用稅的開始繳納時間：財稅【2006】186號文件：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

2、土地使用稅停止繳納的時間：財稅【2008】152號文件：納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。

五、26項評估測試指標

1、企業綜合稅收貢獻率測試（預警值：低于8%）企業綜合稅收貢獻率=(營業稅+城建稅+教育費附加+土增稅+企業所得稅)÷本期收入×100%

2、售房收入營業稅測試

A、測算繳納營業稅=已售面積（來源于房管局網站×均價×5% B、理論繳納數據=（預收賬款期末數－預收賬款期初數＋本期營業收入）×5% C、實際繳納營業稅

第一，若B ＜A，則可能備案房屋銷售收入未記賬，或者計入“其他應付款”科目，從而少繳營業稅。實際是銷售面積比對；

第二，若C ＜B，則可能雖然計入預收賬款或者營業收入，但是未按照規定繳納營業稅。

以上為兩個層次，第一個層次是隱瞞收入，第二個層次是雖然在會計賬簿上沒有隱瞞，但是沒有申報。本測試同樣適用于企業所得稅的收入。

3、其他應付款變動率測試（預警值：超過20%或者絕對值較大）

其他應付款變動率=（其他應付款期末余額－其他應付款期初余額）÷其他應付款期初余額×100% 第一，售房收入在“其他應付款”掛賬，不計收入，是地產企業最經常的違法問題；

第二，其他應付款—定金（國稅函發【1995】156號文件）； 第三，其他應付款—代收款項；

A、營業稅（實施細則第13條、國稅函【2004】69號）B、企業所得稅（31號文件第5條）

C、土地增值稅（國稅發【2009】91號文件第28條）第四，其他應付款——大額借款，尤其是向老板借款，往往可能是非法預售；

第五，其他應付款——借個人款項，也可能是接受虛開發票資金鏈條的需要。

第六，其他應付款——個人（真借錢），如果有民間借貸，查看支付的利息是否有正規發票，如果沒有正規發票，一是不允許在企業所得稅前扣除，二是要代扣代繳個人所得稅。（國稅函【2009】777號）

4、銷售傭金倒推收入測試

A、企業支付的銷售傭金：來源于銷售費用明細賬 B、企業支付銷售傭金比率：來源于《代銷合同》 C、測算銷售收入=銷售傭金÷傭金比率

D、當年售房收入=（預收賬款期末余額－預收賬款期初余額＋營業收入）

分析：如果D＜C，則很可能是企業隱瞞已經銷售的收入未上賬。

5、視同銷售收入測試

A、營業成本：來自企業所得稅納稅申報表

B、存貨變動=（期初存貨﹢本期開發成本－期末存貨）分析：如果A=B，正常；

如果，A＞B，則可能虛增成本，結轉成本不準確； 如果A＜B，則可能存在企業存貨減少應視同銷售收入的情況；

第一，借：應付賬款，貸：開發產品（工抵房）

第二，借：營業外支出，貸：開發產品（實施細則第5條）第三，借：應付股利，貸：開發產品（國稅函【1997】387號）

第四，借：長期股權投資，貸：開發產品

企業所得稅（三個原則）、營業稅（財稅【2002】191號）、土地增值稅（財稅【1995】

48、財稅【2006】21號）、契稅（財稅【2012】4號）、個人所得稅（國稅函【2005】

319、國稅發【2008】115號、國稅函【2011】89號）

思考：如果企業“工抵房”根本不記賬呢？（比對銷售部門銷售明細表與財務部門銷售明細表，并現場查看樓盤）

6、未完工所得稅測試

適用類型：單地產項目處于未完工階段

A、理論應納企業所得稅=（預收賬款期末數－預收賬款期初數）×（預計計稅毛利率－5.6%－土地增值稅預征率－理論收入費用率5%）×25% 例如：預收賬款變化數為1億元，預計計稅毛利率為20%，土地增值稅預征率為2%，則應納企業所得稅=1億元×7.4%×25%=1850（萬元）

B、假設實際繳納企業所得稅=500萬元。

分析：A＞B，且超過1350萬元之多，企業可能存在少計未完工收入，或者多計費用，或者預提土地增值稅，少繳企業所得稅的情況，具體要進行結構性分析。

7、毛利率測試

適用類型：完工測算

A、毛利率=（營業收入－營業成本）÷營業收入×100%；（營業收入取自納稅申報表第1行，成本取自第2行）

B、理論毛利率預警值，一般在20%—40%之間，中位30%，不同樓盤不同地域可能會差別很大，例如商業項目與住宅項目差別很大，應選用適當的測算指標；

分析：如果A＜B，則可能存在少計收入，或者多列銷售成本。應當進一步做結構性分析，看毛利率過低究竟是什么原因。

8、完工企業所得稅測試 適用類型：單地產項目處于完工階段

A、理論應納企業所得稅= [（預收賬款期初數×（中位值30%－預計計稅毛利率）+（營業收入－預收賬款期初數）×（中位值30% －5.6% －土地增值稅預征率－期間費用理論數值5%）] × 25%； B、實際應納企業所得稅

分析：假設理論應納企業所得稅=2000萬元，而實際應納企業所得稅=500萬元，則說明企業很可能少計收入，多計成本，多計費用，應做結構性分析。

9、開發費用測試

管理費用率=當年管理費用÷（期末預收賬款－期初預收賬款﹢營業收入）×100% 一般該指標如果超過4%，應該重點分析；

銷售費用率=當年銷售費用÷（期末預收賬款－期初預收賬款﹢營業收入）×100% 一般該指標如果超過4%，應該重點分析； 財務費用：地產企業財務費用，一般應為0，如果財務費用有數據，就要嚴格審查，看是否將開發貸款利息未計入開發間接費用，從而多列期間費用，少繳企業所得稅。完工標準：

（一）竣工備案材料已報房地產管理部門備案；

（二）開發產品已經開始投入使用；

（三）初始產權證明。摘自國稅發【2009】31號文件第3條。國稅函【2009】342號文件；國稅函【2010】201號文件。

10、開發成本測試

A、理論銷售成本=﹛實際取得土地使用權所支付的費用+ [該開發產品類型建安成本平均單價×建筑面積×（1 ﹢前期工程費與土建成本比率﹢基礎設施費與土建成本比率+公共配套設施費與土建成本比率+開發間接費用與土建成本比率）]﹜×銷售率；

B、實際銷售成本=企業所得稅納稅申報表第2行； 分析：如果A ＜B，企業有可能多列成本。要結合造價書等資料進行復核分析。

11、單位建安成本測試 A、建安成本平均單價

B、企業單位建安成本=開發成本之建安工程費÷建筑面積 分析：該指標是成本中最重要的指標，如果企業B ＞A數額太大，則說明企業可能多列建安成本少繳稅款。

12、開發成本項目比例測試 A、前期工程占建安成本比率（3%~9）

B、基礎設施占建安成本比率（5%~12%）：基礎設施占建安成本比率大大超過行業區間值，經約談和實地核查，發現將公共配套設施費計入基礎設施費，并且將支付的代收款項發票列入，導致多列成本偷稅。

C、公共配套占建安成本比率（5%~10%）：如果公共配套設施費占建安成本比率高于區間值，有可能是“不配比結轉成本”，即將已經完工但是應當由未完工成本對象應該分攤的公共配套設施費，全部列支。

D、開發間接費占建安成本比率（6%~10%）：開發間接費用占建安成本比例過低，有可能是將應當資本化的現場經理部人員費用列入期間費用，從而少繳企業所得稅； 思考：企業愿意列入期間費用，還是開非間接費用？

13、建安基本指標比對

房地產建安成本構成（要建立各地自己的區間指標）A、樁基工程（如有）：70~100元/平方米；

B、鋼筋：40~75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160~300元/平方米；

C、砼：0.3~0.5立方/平方米（多層含量較低、高層含量較高)，合100~165元/平方米；

D、砌體工程：60~120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)； E、抹灰工程：25~40元/平方米；

F、外墻工程（包括保溫）：50~100元/平方米（以一般涂料為標準，如為石材或幕墻，則可能高達300~1000元/平方米； G、室內水電安裝工程（含消防）：60~120元/平方米（按小區檔次，多層略低一些）；

H、屋面工程：15~30元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；

I、門窗工程（不含進戶門）：每平方米建筑面積門窗面積約為0.25~0.5平方米(與設計及是否高檔很大關系,高檔的比例較大),造價90~300元/平方米，一般為90~150元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達到300元/平方米； J、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30~150元/平方米（與小區檔次高低關系很大，檔次越高，造價越高）； K、地下室（如有）：增加造價40~100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；

L、電梯工程（如有）：40~200元/平方米，與電梯的檔次、電梯設置的多少及樓層的多少有很大關系，一般工程約為100元/平方米；

M、人工費：130~200元/平方米；

N、室外配套工程：30~300元/平方米，一般約為70~100元/平方米；

O、模板、支撐、腳手架工程（成本）：70~150元/平方米； P、塔吊、人貨電梯、升降機等各型施工機械等（約為總造價的5~8%：約60~90元/平方米；

Q、臨時設施（生活區、辦公區、倉庫、道路、現場其它臨時設施（水、電、排污、形象、生產廠棚與其它生產用房）：30~50元/平方米；

R、檢測、試驗、手續、交通、交際等費用：10~30元/平方米；

S、承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）：以上各項之和*10%=90~180元/平方米；

T、設計費（含前期設計概念期間費用）：15~100元/平方米； U、監理費：3~30元/平方米；

V、廣告、策劃、銷售代理費：一般30~200元/平方米，高者可達500元/平方米以上；

14、拆遷補償費真實性測試 A、凈地出讓與毛地出讓？ B、拆遷補償費與拆遷辦信息核對 C、一二級聯動與拆遷補償費核對

第一，土地增值稅；（國稅函【2010】220號）第二，營業稅；（國稅函發【1995】549號）第三，企業所得稅；

15、發票流向查詢

抽查企業取得的發票在稅源綜合系統中發票流向是否相符，此方法較為有效。

16、預提費用測試

A、公共配套設施允許預提，但是綠化工程不允許預提。B、報批報建費用的預提是否有相關文件支撐，是否符合相關標準？

C、是否有預提的土地增值稅在企業所得稅前扣除？ ①應交稅費—應交土地增值稅，是否有貸方余額？ ②該貸方余額是否在企業所得稅前納稅調增？

D、土地增值稅清算時，不允許有任何預提費用在稅前扣除。E、出包合同的10%，是總合同，還是分合同

F、預提土地成本：①是否經主管稅務機關同意？②預提土地成本是否合理？

17、可售面積測算

總建筑面積：來源于《建設工程規劃許可證》。總可售面積：《預售許可證》面積，并進行修正。公共配套面積：對照《銷售合同》；31號文件第17條、第18條、第33條政策，如果企業無法證明歸全體業主所有，則屬于產權未定，要加入可售面積計算單位工程成本。拆遷還建面積：重點檢查，拆遷還建面積是否列入預售面積，如果未列入預售面積可能會導致單位成本變小。

按揭跨面積：考察當年只收到首付款的售房面積，計算可售面積時是否按照30%配比計入；（配比原則的體現）。單位工程成本=總開發成本÷總可售面積

A、拆遷補償房屋面積一定要計入可售面積，不能既不計收入，也不計成本；

B、公共配套設施專題（31號文件第17條、18條）C、車位問題（31號文件第33條）

18、固定資產變動率測試

固定資產變動率=（期末固定資產—期初固定資產）÷期初固定資產×100%；

一般該指標如果正負超過20%，應重點分析。

A、如果增加超過20%，則考察企業是否有開發產品轉固，如果有，要在轉固次月起開始繳納房產稅。（國稅發【2003】89號文件）

B、如果減少20%，則考察企業是否將不動產固定資產對外銷售、抵債等項目，此營業外收入是否納稅。

C、如果固定資產是因為報廢損失從而減少，則考察是否根據總局2011年第25號公告履行專項申報程序。

19、應收賬款變動率測試

應收賬款變動率=（期末應收賬款—期初應收賬款）÷期初應收賬款×100%；

一般該指標如果正負超過20%，應重點分析。

A、應收賬款增加20%以上，為異常，地產企業一般不會出現有大量賒銷。應重點考察應收賬款戶是否屬于企業股東等關聯關系，是否為低價銷售。

B、應收賬款減少20%。應重點考察是否有利用“應收賬款”貸方發生額掛賬收入的現象。20、其他應收款變動率測試

其他應收款變動率=（期末其他應收款—期初其他應收款）÷期初其他應收款×100%；

一般該指標如果正負超過20%，應重點分析。A、如果增長20%以上；

地產企業是現金饑渴企業，一般不應當出現大量的其他應收款，如果有大量其他應收款，應考察是否借給了股東或高管超過1年，如果是應扣繳個人所得稅。（財稅【2003】158號、財稅【2008】83號）

B、如果減少20%以上，或者出現其他應收款負數余額；尤其要關注去年期末數和今年期初數據的核對，以及是否出現負數。

21、應付賬款變動率測試

應付賬款變動率=（期末應付賬款—期初應付賬款）÷期初應付賬款×100%；

A、如果應付賬款變動率低于5%，結合應付賬款具體數據，看是否有連續三年未付款的應付賬款，是否需要調增應納稅所得額？

B、如果應付賬款變動率大于20%，則考察應付賬款對應的成本是否有發票。一般來說未結算工程款對方又開具發票為異常情形，應進一步調查發票的真實性。

案例：某公司應付賬款居然沒有戶頭，企業自稱自己也說不清楚欠誰錢了。到稅務局檢查其代開的發票，發現該發票票面開具時間為2009年10月，而這種票2010年6月才從上級領會，顯然為虛開。

22、短期借款變動率測試

短期借款變動率=（期末短期借款—期初短期借款）÷期初短期借款×100%；

一般該指標如果超過20%，應重點分析。

A、考察短期借款所對應的合同，看是否為房款掛在了“短期借款”貸方科目。

B、考察短期借款所對應的合同，是否為員工委貸，如果是員工委貸，是否代扣代繳個人所得稅？

23、職工工資總額變動率測試

職工工資總額變動率=（當年發生的職工工資－去年的職工工資）÷去年的職工工資×100% A、職工工資發生數據在納稅申報表附表3第22行； B、如果該數據超過10%，要考察企業是否有偽造工資表多列費用，或者將關聯企業人員的工資（例如：總部人員）列入公司費用的現象。

案例：某集團公司將總部所有人員的工資均列入下屬開發公司，造成開發公司少繳企業所得稅。

24、注冊資本變動率測試

注冊資本變動率=（期末注冊資本－期初注冊資本）÷期初注冊資本×100% 如果該指標大于0，則考察：

A、進一步考察是否為未分配利潤轉增資本，未代扣代繳個人所得稅？

B、進一步考察盈余公積變動率是否小于0，是否為盈余公積轉增資本，未代扣代繳個人所得稅。

C、進一步考察資本公積變動率是否小于0，是否為資本公積轉自資本，未代扣代繳個人所得稅。

25、盈余公積變動率測試

盈余公積變動率=（期末盈余公積－期初盈余公積）÷期初盈余公積×100% 此數據如果小于0，要重點考察盈余公積轉增資本是否代扣代繳個人所得稅？

26、資本公積變動率測試

資本公積變動率=（期末資本公積－期初資本公積）÷期初資本公積×100% A、如果該指標小于0，則考察資本公積轉增資本是否代扣代繳了個人所得稅。

B、如果該指標大于10%，則考察是否有長期掛賬未支付的應付款項記入資本公積等問題。

第五篇：納稅評估

第九章、納稅評估管理

一、填空題

1、納稅評估管理的具體內容包括________________、________________、_____________、______________、_______________。(評估對象確定、疑點問題分析、約談舉證、實地核查、評估處理)2．納稅評估工作按照_______________原則和____________責任展開。(屬地管理、管戶)

二、選擇題

1．納稅評估評估對象的來源：（ABCD）A、人工經驗判斷

B、零（負）申報、虧損、低稅負申報的納稅人檢索（連續三個月）C、與同行業同類型納稅人上下峰值進行橫向對比檢索 D、其他部門或環節轉入的評估對象

2．篩選評估對象，應參照納稅人（ABCD）等因素進行全面、綜合的審核對比分析。

A、所屬行業 B、經濟類型 C、經營規模 D、信用等級 3．下列哪些納稅人應列為納稅評估的重點分析對象。（AD）A、重點稅源戶 B、特殊行業的企業 C、零稅負企業 D、納稅信用等級低下的企業

4．稅收管理員應當采取人機結合方式，利用所掌握的信息對納稅評估對象納稅申報的（AB）進行綜合分析，查找并初步判定納稅人存在的疑點項目和問題。

A、真實性 B、準確性 C、合法性 D、有效性

5．通過對納稅人生產經營結構、主要產品能耗、物耗等生產經營要素的（ABCD）進行比較，推測納稅人的實際納稅能力。A、當期數據 B、歷史平均數據 C、同行業平均數據 D、其他相關經濟指標

6．延期申報、延期繳納稅款等批準內容審核，主要核實延期的（ACD）等。A、延期的真實性 B、延期的合法性 C、批準延期的時間 D、預繳稅款情況

三、判斷題

1．開展納稅評估工作原則上在納稅申報到期之后進行，評估的期限一律以納稅申報的稅款所屬當期為主。（錯）

2．納稅評估的對象為主管稅務機關負責管理的所有納稅人及其應納所有稅種。（對）

3．納稅評估中所涉指標和指標運用方法可以對納稅人說明。（錯）

4． 對實行定期定額（定率）征收稅款的納稅人以及未達到起征點的個體工商戶，可參照其生產經營情況，利用相關評估指標定期進行分析，以判斷定額（定率）的合法性和是否已經達到起征點并恢復征稅。（錯）5．納稅評估約談的對象必須是企業財務會計人員。（錯）

6．納稅評估分析報告和納稅評估工作底稿是稅務機關內部資料，不發納稅人，不作為行政復議和訴訟依據。（對）

四、簡答題

1．納稅評估的主要數據來源有哪些？

答：上級稅務機關發布的宏觀稅收分析數據，行業稅負的監控數據，各類評估指標預警值；本地區的主要經濟指標、產業和行業的相關指標數據，外部交換信息，以及與納稅人申報納稅相關的其他信息。

五、分析題

請根據甲公司12月份毛益率和銷售額變動率指標情況分析該公司存在的問題。

本期 上年同期

甲某公司毛益率 8％ 10％ 同行業平均毛益率 14％ 10％ 甲公司銷售額變動率 22％ *

答案：該公司月份的毛益率8％低于同行業平均毛益率l4％，說明甲公司的毛益率水平不正常；銷售額比去年增長了22％，毛益率卻比去年下降了2％，通過配比分析，則進一步表明該公司的毛益率指標不可信，有存在瞞報收入、賬外收入的情況及其他申報收入不實或成本不實等嫌疑。

2、評估人員以2011匯算清繳為切入點，收集企業申報表及其附表、財務會計報表、注冊會計師審計報告及企業所得稅事項備案等資料。結合日常房地產行業管理信息對上述資料進行準確性、邏輯性分析，重點對往來款項、收入、成本、營業稅金及附加項目進行分析，查找造成虧損的原因和評估疑點指標。評估人員確定了應付款項變動率、銷售收入變動率、銷售成本變動率、稅金及附加變動率等重點評估指標，并發現應付款項變動率是變化最多、最大的指標。評估人員采取的方法是選擇幾家房產企業進行剖析，相關異常指標列示如下：

（1）F公司疑點。2011其他應付款大幅增加，變動率為1159％。根據日常管理了解的信息，該款項主要是用于籌集主樓的建造成本，并且該公司輔樓與裙樓建造在前，主樓建造在后，兩者建在同一個地塊上，公共部分成本合理是否分攤是評估關注點。

（2）Y公司疑點。2011年往來款項大，且長期掛賬，其應付款項變動率與銷售成本變動率配比差異達14倍；2010年~2011年主營業務稅金及附加變動率為－70%，與銷售收入變動率的44%呈反向波動。同時，會計報表附注披露：Y公司與香港C公司聯合開發雁鳴山莊，2011年9月已銷售完畢，到2011年底尚未結算，Y公司未就此項目所得申報納稅。

（3）J公司疑點。其他應付款6.2億元，數額巨大，且2011年較2010年增長幅度達65%，引人關注。財務費用2423萬元，與經營收入611萬元不配比。J公司無在建項目，對其大額資金往來項目需要進一步評估。

（4）H公司疑點。2011年末應付款項較高，為3435萬元，與當年703萬元的主營業務收入不配比，且變動率為-66％，應重點關注。

請分析這幾家房地產公司可能存在的問題有哪些？

一、選擇題（前兩題單選，后四題多選，每題2分）

1．稅務機關在對評估對象實施約談過程中發生下列（D）情形，應直接轉入評估處理環節，并注明“未發現違法行為，審定后歸檔”的建議。

A．納稅人拒絕主管國稅機關約談建議或不能在約定的期限內履行約談承諾的

B．納稅人在約談說明中拒不解釋評估人員提出的問題，或對評估人員提出的問題未能說明清楚的

C．約談后同意自查補稅，或者選擇以自查補稅代替約談說明，但未在約定的期限內自查補稅且無正當理由的

D．疑點全部被排除，未發現新的疑點

2．納稅評估約談說明時采用當面說明形式的，原則上要有（B）評估人員同時參加，并做好《納稅評估約談說明記錄》。A．一名 B．二名 C．三名

D．納稅人申請

3． 納稅評估通用分析指標有（AC）。A．主營業務收入變動率 B．稅前彌補虧損扣除限額 C．主營業務成本變動率 D．營業外收支增減額

3．加強稅源分析與稅源動態監控，按照（ABCD）、時限等對所轄稅源實施結構分析監控。A．地區 B．行業 C．企業 D．稅種

5．納稅評估評估對象的來源：（ABCD）A、人工經驗判斷

B、零（負）申報、虧損、低稅負申報的納稅人檢索（連續三個月）C、與同行業同類型納稅人上下峰值進行橫向對比檢索 D、其他部門或環節轉入的評估對象

6．通過對納稅人生產經營結構、主要產品能耗、物耗等生產經營要素的（ABCD）進行比較，推測納稅人的實際納稅能力。

A、當期數據

B、歷史平均數據

C、同行業平均數據 D、其他相關經濟指標

二、判斷題（每題2分）

1．在一個內，發現評估對象在以前納稅評估時已被發現并得以糾正的問題再次發生的,評估人員制作《納稅評估擬辦意見書》，并注明“轉稽查部門進一步檢查”的意見。（）

2．開展納稅評估工作原則上在納稅申報到期之后進行，評估的期限以納稅申報的稅款所屬當期為主，特殊情況可以延伸到往期或以往。（）

3．納稅評估的對象為主管稅務機關負責管理的所有納稅人及其應納所有稅種。（）

4．納稅評估中所涉指標和指標運用方法可以對納稅人說明。（X）

5． 對實行定期定額（定率）征收稅款的納稅人以及未達到起征點的個體工商戶，可參照其生產經營情況，利用相關評估指標定期進行分析，以判斷定額（定率）的合法性和是否已經達到起征點并恢復征稅。（X）

6．納稅評估約談的對象必須是企業財務會計人員。（X）

7．納稅評估分析報告和納稅評估工作底稿是稅務機關內部資料，不發納稅人，不作為行政復議和訴訟依據。（）

三、簡答題（每題10分）1.簡述納稅評估基本流程

采集信息 確定評估對象 案頭分析 約談舉證 調查核實

結果處理

2.簡述納稅評估結果處理

提請其自行改正

對納稅評估中發現的計算和填寫錯誤、政策和程序理解偏差等一般性問題，或存在的疑點問題經約談、舉證、調查核實等程序認定事實清楚，不具有偷稅等違法嫌疑，無需立案查處的，可提請納稅人自行改正。需要納稅人自行補充的納稅資料，以及需要納稅人自行補正申報、補繳稅款、調整賬目的，稅務機關應督促納稅人按照稅法規定逐項落實

移交稽查處理

發現納稅人有偷稅、逃避追繳欠稅、騙取出口退稅、抗稅或其他需要立案查處的稅收違法行為嫌疑的，要移交稅務稽查部門處理

提交上級

發現外商投資和外國企業與其關聯企業之間的業務往來不按照獨立企業業務往來收取或支付價款、費用，需要調查、核實的，應移交上級稅務機關國際稅收管理部門（或有關部門）處理。

3、納稅評估與稅務稽查的區別

（1）.兩者的實施主體不同。納稅評估的實施主體主要是基層稅務機關的稅源管理部門及其稅收管理員，重點稅源和重大事項的納稅評估的實施主體也可以是上級稅務機關。而稅務稽查的實施主體則是按照國務院規定設立的并向社會公告的稅務機構，即省以下稅務局的稽查局。

（2）兩者的屬性不同。納稅評估不是行政執法行為，而且目前也不是法律所規定的程序，它只是稅務機關為提高自身工作質量和優化納稅服務所開展的一項內部管理手段和方法，對于涉稅違法行為，它提供的是一種預警和告誡，是在稽查查處與日常管理之間建立一個較寬的緩沖帶，將納稅人、扣繳義務人可能的違法風險降低到最低程度。與稅務稽查的打擊性相比，納稅評估更多地體現服務性。稅務稽查不僅是一種行政執法行為，也是稅收征管法所規定的一種法定程序，它側重于對涉稅行政違法行為的打擊和懲戒，帶有明顯的打擊性

（3）兩者的職能不同。納稅評估與稅務稽查雖然在促進收入增長、監督稅收征納、雙方稅法遵從方面有著共同的職能，但是在其他職能上，兩者還是存在較大差異的。通常而言，納稅稅務稽查還具有懲處職能、教育職能，即對納稅人的違法行為進行處罰并教育其他的納稅人守法，這兩大職能是納稅評估所不具備的。而另一方面，納稅評估則具有較強的服務職能，這又是納稅評估所不具備的。

（4）兩者的程序不同。稅務稽查具有嚴密的程序規定，并且在每一個程序中，都必須向納稅人、扣繳義務人送達規定的稅務文書，如檢查前應下達稅務檢查通知書，調取賬簿前應下達調賬通知書等，這些文書都是法定的。納稅人通常不能拒絕這些文書，并且需要按照文書的要求履行相關的義務。如果程序有誤或缺少規定的文書，稅務稽查就可能歸于無效，稅務機關將在行政復議與行政訴訟中承擔不利的法律后果。納稅評估雖然也有一系列的程序要求，但是這些程序都是內部性程序，不是法定程序，在整個過程中也沒有法定的文書。納稅評估過程中的文書除《詢問核實通知書》、《納稅評估建議書》外，其余均為稅務機關內部使用文書，《納稅評估建議書》也只是對評估對象的建議而不是法定文書。納稅人不僅可以不接受這些建議書，而且也可以不按照建議書的要求進行相關的處理。

（5）兩者的實施形式不同。納稅評估的最基本原則就是案頭評估，即稅務機關一般是通過案頭信息與數據分析發現納稅人在稅收義務履行方面存在的疑點，然后要求評估對象做出解釋或說明，直至疑點消除，原則上只能在稅務機關內部進行。當然在案頭評估不能有效排除疑點時，稅務機關也可以進行實地調查。稅務稽查既可在稅務機關內進行調賬檢查，也可依法進入涉稅場所進行實地調查取證

（6）兩者的約束力不同。由于納稅評估并非法律所規定，也不是稅收行政執法行為，因而其結果不能對納稅人產生直接的法律效力，如果納稅人采取不配合、不接受的行為，稅務機關除了可以采取稅務稽查等進一步的管理措施之外，不能運用行政權力，特別是不能采取稅收保全或者行政強制執行措施。但是稅務稽查就不同了，納稅人不僅必須接受稅務機關依法進行的稽查，而且還有配合和協助的義務，否則就要承擔相應的法律責任，如被課處行政罰款等等

（7）兩者適用的原則具有很大的差別。納稅評估在很大程度上是建立在對納稅人的假設和懷疑基礎上的，特別是首先假定納稅人對稅法的不遵從，在納稅評估中可以大量使用推理，也無需證據，甚至還可以猜測就可以得出結論。但是稅務稽查就不行了，在稅務稽查中，稅務機關不能使用假設和推理，更不能猜測，一切都必須憑證據說話，在沒有證據或證據不充分的情況下，都不能對納稅人下結論，特別是不能認定納稅人違法。