第一篇：第23講第二節(jié)建設用地制度與政策

第二節(jié) 建設用地制度與政策

大綱要求：

建設用地使用權出讓； 建設用地使用權劃撥。

《憲法》、《物權法》和《土地管理法》規(guī)定了我國現(xiàn)行土地所有制的性質、形式和不同形式土地所有制的適用范圍，以及土地的使用管理制度。本節(jié)所稱的建設用地制度與政策，僅包括國有土地中的建設用地制度與政策。

現(xiàn)階段，按照國家有關規(guī)定，取得建設用地使用權的途徑主要有：(1)通過行政劃撥方式；(2)通過國家出讓方式；(3)通過房地產(chǎn)轉讓方式（如買賣、贈與或其他合法方式）；(4)通過土地或房地產(chǎn)租賃方式。

本節(jié)主要介紹通過出讓方式和行政劃撥方式取得建設用地使用權的相關制度和政策。

知識點一：建設用地使用權出讓（?？键c）

建設用地使用權出讓，簡稱土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

（一）土地使用權出讓的主體

土地使用權出讓的主體，包括出讓方和受讓方。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。土地使用權的出讓方是國家，具體由市、縣人民政府土地管理部門代表。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定：中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。土地使用權受讓方是土地使用者，具體可以分為公司、企業(yè)、其他組織和個人。

（二）土地使用權出讓的方式（常考點）

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《招標拍賣掛牌出讓國有建設土地使用權規(guī)定》規(guī)定，我國現(xiàn)行國有建設用地土地使用權的出讓方式有四種：招標、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓。在具體實施土地使用權出讓時，由國有土地代表按照法律規(guī)定，并根據(jù)實際情況決定采用哪種方式，對地理位置優(yōu)越、投資環(huán)境好、預計投資回報率高的地塊，一般應當采用招標、拍賣或者掛牌方式；對于公益性和政策性項目，可適當采用協(xié)議方式。

1．招標出讓

招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，在規(guī)定的期限內由符合受讓條件的單位或者個人（受讓方）根據(jù)出讓方提出的條件，以密封書面投標形式競標某地塊的使用權，由招標小組經(jīng)過開標、評標，最后根據(jù)招標結果擇優(yōu)確定中標的土地使用者的行為。招標出讓方式，有利于公平競爭，主要適用于需要優(yōu)化土地布局，以及重大工程的較大地塊的投資項目。

2．拍賣出讓

拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為。拍賣出讓方式引進了競爭機制，排除了人為干擾，政府也可獲得最高收益，有利于增加財政收入。這種方式主要適用于投資環(huán)境好、盈利潛力大、競爭性強的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地，特別是大中城市的黃金地段。

3．掛牌出讓

掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

4．協(xié)議出讓

協(xié)議出讓國有土地使用權，是指政府作為土地所有人（出讓人）與選定的土地使用人（受讓人）磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。協(xié)議出讓方式主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非營利項目及政府為調整經(jīng)濟結構、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項目。采取協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金，不得低于國家規(guī)定的最低價。以協(xié)議方式出讓土地使用權，沒有引入競爭機制，不具有公開性，人為因素較多，因此對這種方式有必要加以限制，以免造成不公平競爭、權力尋租及國有資產(chǎn)流失。

（三）土地使用權出讓的年限 土地使用權的最高使用年限，是指法律規(guī)定的一次簽約出讓土地使用權的最高年限。

土地使用權年限屆滿時，土地使用者可以申請續(xù)期。

出讓土地使用權的最高年限不是唯一年限，具體出讓項目的實際年限由國家根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點和用地項目情況確定或與用地者商定，土地使用權出讓的實際年限不得高于法律規(guī)定的最高年限。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（注）按照出讓土地的不同用途，規(guī)定了各類用地使用權出讓的最高年限：

(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地50年；

(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；(5)綜合或者其他用地50年。

（四）土地使用權出讓合同

建設用地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。2008年，國土資源部、國家工商行政管理總局制定了新的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本，用于規(guī)范和指導國有土地使用權的出讓行為。

土地使用權出讓合同一般包括以下幾方面的內容：(1)出讓土地的位置、面積、界線等土地自然狀況；(2)出讓金的數(shù)額、支付方式和支付期限；(3)土地使用期限；

(4)建設規(guī)劃設計條件，也稱使用條件；(5)合同雙方的權利和義務；(6)定金及違約責任。（出讓方兩項權利）

一是受讓方在簽訂土地使用權出讓合同后，未在規(guī)定期限內支付全部土地使用權出讓金的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償； 二是受讓方未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，出讓方（土地管理部門）有權予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權的處罰。

（出讓方兩項義務）

第一，按照土地使用權出讓合同的規(guī)定提供出讓的土地使用權； 第二，向受讓方提供有關資料和使用該土地的規(guī)定。（受讓方三項義務）

第一，規(guī)定期限內支付全部土地使用權出讓金；在支付全部土地使用權出讓金后，依規(guī)定辦理登記手續(xù)，領取土地使用證。

第二，依土地使用權出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。

第三，需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應該征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金并辦理登記。

取得土地使用權后，土地使用人依法享有土地占有、使用和收益的權利。土地使用人有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施，但不得改變用途，如需要改變應當經(jīng)有關行政部門批準。

建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同，使用期限由當事人約定但不能超過建設用地剩余期限。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

知識點二：建設用地使用權劃撥

（一）建設用地使用權劃撥的含義

建設用地使用權劃撥，簡稱土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

以劃撥方式取得的土地使用權，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制，土地使用權不能進行轉讓。

（二）土地使用權劃撥的范圍 《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》提出，嚴格控制劃撥用地范圍，推進土地資源的市場化配置。

依據(jù)《劃撥用地目錄》，下列建設用地可由縣級以上人民政府依法批準，劃撥土地使用權：

(1)國家機關用地；(2)軍事用地；(3)城市基礎設施用地；(4)公益事業(yè)用地；

(5)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

（三）土地使用權劃撥的管理

《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對劃撥土地使用權的管理有以下規(guī)定：

1．劃撥土地的轉讓

劃撥土地的轉讓有兩種形式：一是報有批準權的人民政府審批予以轉讓的，由受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。凡向國家上繳土地收益的，仍按劃撥土地進行管理。

2．劃撥土地使用權的出租

房產(chǎn)所有權人以營利為目的出租，應當應將租金中所含土地收益上繳國家； 用地單位因發(fā)生轉讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實行租賃；

租賃時間超過6個月的，應簽訂租賃合同。3．劃撥土地使用權的抵押

劃撥土地使用權抵押時，其抵押價值應當為劃撥土地使用權下的市場價值。因抵押劃撥土地使用權造成土地使用權轉移的，應辦理土地出讓手續(xù)并向國家繳納地價款才能變更土地權屬。4．擅自轉讓、出租、抵押行為的處置

對未經(jīng)批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，縣級以上人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。

5．國企改制中的劃撥土地處置

對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權，可分別采取出讓、租賃、作價出資（入股）和保留劃撥土地使用權等方式予以處置，將原無償無期限變有償有期限。

下列情況應采取土地出讓或出租方式處置：(1)國有企業(yè)改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團；(2)國有改組為股份合作制的；(3)國有租賃經(jīng)營的；(4)非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)。

6．劃撥土地使用權的收回

國家無償收回土地時，對地上物應當給予補償。國家無償收回劃撥土地，主要有以下七種原因：

(1)因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的；(2)為了公共利益和城市規(guī)劃要求的；(3)司法部門沒收財產(chǎn)而收回土地使用權的；(4)土地使用者自動放棄土地使用權；(5)未經(jīng)原批準機關同意，連續(xù)2年未使用；(6)不按批準用途使用；

(7)鐵路、公路、機場、礦場等核準報廢的土地。

第二篇：物業(yè)管理基本制度與政策精講班第10講講義

物業(yè)管理基本制度與政策精講班第10講講義

收費管理之收費形式

(二)物業(yè)服務收費形式（重點）

1．包干制收費形式 《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式?！睂嵭形飿I(yè)服務專用包干制的，物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

包干制是目前我國住宅物業(yè)服務收費普遍采用的形式。包干制收費形式下，業(yè)主按照物業(yè)服務合同支付固定的物業(yè)服務費用后，物業(yè)管理企業(yè)必須按照物業(yè)服務合同要求和標準完成物業(yè)管理服務。換句話說，就是物業(yè)管理企業(yè)的盈虧自負，無論收費率高低或物價波動，物業(yè)管理企業(yè)都必須按照合同約定的服務標準提供相應服務。

包干制物業(yè)收費形式比較簡捷，但交易透明度不高。在收費率偏低時，容易導致物業(yè)管理企業(yè)虧損；在市場不規(guī)范時，個別物業(yè)管理企業(yè)可能通過減少物業(yè)服務成本來保證企業(yè)利潤，業(yè)主的權益可能受到侵害。

2．酬金制收費形式

《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定：“酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式?！睂嵭形飿I(yè)服務酬金的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

酬金制也稱傭金制，這種物業(yè)服務收費方式在非住宅物業(yè)管理項目中較多采用，目前，不少高檔住宅物業(yè)管理也已采用。酬金制的物業(yè)服務支出由業(yè)主負擔，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，運用自身的管理知識、經(jīng)驗和專業(yè)技能組織實施物業(yè)管理服務，并取得事前約定比例或數(shù)額的酬金。為保證實施物業(yè)管理服務所需費用，酬金制要求業(yè)主按照經(jīng)過審議的預算和物業(yè)管理合同的約定，先行向物業(yè)管理企業(yè)預付物業(yè)服務支出。物業(yè)服務支出為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)對所收的物業(yè)服務支出僅屬代管性質，不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定，實行物業(yè)服務費用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應當履行以下義務：

(1)物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況；

(2)業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復；

(3)物業(yè)管理企業(yè)應配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。

收費管理之服務成本構成(三)物業(yè)管理服務成本構成（重點）

包干制的物業(yè)服務成本或者酬金制的物業(yè)服務支出，—般包括以下部分：

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

(6)辦公費用；

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

(8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

物業(yè)共用部位，共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用等項從維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

收費管理之服務費繳納和代收代交

(四)物業(yè)服務費的繳納和督促

1．非業(yè)主使用人的交費責任

業(yè)主繳納物業(yè)服務費用是最普遍的現(xiàn)象。業(yè)主是物業(yè)的所有權人。在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，對業(yè)主的物業(yè)進行管理，為業(yè)主提供服務，因此，業(yè)主理所當然的應當向物業(yè)管理企業(yè)支付相應服務費用。在現(xiàn)實生活中，業(yè)主擁有的物業(yè)，不一定為業(yè)主所占有和使用。當業(yè)主將其物業(yè)出租給他人或者交由他人使用時，業(yè)主可以和物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用?！稐l例》進一步規(guī)定，業(yè)主負連帶繳納責任。所謂連帶繳納責任，是指當物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關于物業(yè)服務費用繳納的約定時，業(yè)主仍負繳納物業(yè)服務費用的義務，物業(yè)管理企業(yè)可以直接請求業(yè)主支付物業(yè)服務費用。

2．未交付房屋的交費主體

在一個物業(yè)管理區(qū)域內的新建物業(yè)，產(chǎn)權的多元化需要一個過程。在建設單位銷售物業(yè)之前，建設單位是惟一的業(yè)主。如果建設單位聘請了物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理服務的，應當支付物業(yè)管理服務費用。《條例》規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。已經(jīng)出售并交付給業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費用由業(yè)主繳納。

3．業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的督促義務

按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金，應當是業(yè)主自覺履行的義務。但現(xiàn)實中，業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納服務費用或者服務資金的情況也客觀存在，有些物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主欠交物業(yè)費的情況甚至相當嚴重。

為維護物業(yè)管理活動的交易秩序，《條例》和《物業(yè)服務收費管理辦法》均明確規(guī)定：對于欠費業(yè)主，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。對拒不交費的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費。依法追繳的方式，就是依據(jù)物業(yè)服務合同關于解決爭議條款的約定，通過仲裁或向人民法院起訴解決。

(五)代收代交費用

一般而言，業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間，是一種合同關系。作為合同當事人，業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當按照法律的規(guī)定和合同的約定，來行使合同權利和履行合同義務。物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當事人，沒有義務向公用事業(yè)單位支付這些費用，也沒有權利向業(yè)主收取這些費用。

物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的委托，代收有關費用。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托物業(yè)管理企業(yè)代收費的，兩者之間是一種委托合同關系。物業(yè)管理企業(yè)有權根據(jù)自身經(jīng)營狀況，決定是否接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托，這些單位無權強制要求物業(yè)管理企業(yè)代收有關費用。就代收費用而言，物業(yè)管理企業(yè)有權向供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收取報酬，但向業(yè)主收取費用，沒有任何依據(jù)。

根據(jù)上述情況，《條例》為保護業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，維護市場交易原則和企業(yè)經(jīng)營規(guī)則，對物業(yè)管理企業(yè)代收代交各項公用事業(yè)費用，作出明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用?！薄段飿I(yè)服務收費管理辦法》進一步明確：“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費?！?/p>

例題：

4、根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定，實行物業(yè)服務費用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應當履行以下義務：（多選題:ACD）

A． 物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況；

B． 物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金預決算，并每半年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況；

C． 業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復；

D．物業(yè)管理企業(yè)應配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。

E．業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金預決算和物業(yè)服務資金的收支情況通過業(yè)主大會的形式提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復；

第三篇：第11講：第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理市場調查

第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理市場調查

知識點一：市場調查的概念和內容義（新增考點）

（一）市場調查的概念

市場調查是指運用科學的方法，有目的地、系統(tǒng)地搜集、記錄、整理有關市場信息和資料，分析市場情況，了解市場的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢，為市場預測和營銷決策提供客觀的、翔實的資料。

（二）市場調查的內容

(1)市場需求調查。

(2)市場環(huán)境調查。

(3)消費者行為調查。

(4)市場供給與競爭調查。

(5)市場營銷因素調查。4p

(6)客戶滿意度調查。

知識點二：物業(yè)經(jīng)營管理市場調查的內容（新增考點）

一般而言，物業(yè)經(jīng)營管理市場的調查內容主要包括：

（一）宏觀環(huán)境

物業(yè)經(jīng)營管理市場的宏觀環(huán)境主要有政治法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、人口環(huán)境、社會文化環(huán)境、科學技術環(huán)境、自然環(huán)境等。

1．政治法律環(huán)境

政治法律環(huán)境包括社會制度、政府的方針政策、法律法規(guī)、社會治安等。

2．經(jīng)濟環(huán)境

經(jīng)濟環(huán)境指的是能夠影響消費者購買力和購買方式的各種因素總和。

3．人口環(huán)境

影響企業(yè)經(jīng)營管理活動的人口環(huán)境包括人口規(guī)模、人口增長率、人口結構、人口的地理分布及流動情況等因素。物業(yè)服務企業(yè)要根據(jù)物業(yè)項目的具體情況，分析人口環(huán)境，選擇適合自己的目標市場。

4．社會文化環(huán)境

社會文化環(huán)境指的是一個國家或地區(qū)在民族特性、價值觀念、審美觀念、宗教信仰、風俗習慣、倫理道德、教育水平、生活方式等方面表現(xiàn)出來的共性。物業(yè)企業(yè)應該了解和分析消費者的文化背景及其對消費者購買行為的影響，以便更有針對性地提供服務，更好地滿足消費者的需要。

5．科學技術環(huán)境

物業(yè)管理行業(yè)正面臨著一個由傳統(tǒng)服務業(yè)轉向現(xiàn)代服務業(yè)的過程，科學技術的創(chuàng)新與應用，首先為企業(yè)經(jīng)營管理提供先進的技術基礎，物業(yè)服務企業(yè)應該更多地了解和掌握現(xiàn)代科學技術，跟上技術進步的步伐，充分利用科學技術手段為企業(yè)創(chuàng)造更多的市場機會，增強自身競爭能力。

6．自然環(huán)境

自然環(huán)境包括自然地形、氣候、自然資源、地理位置等因素。

（二）微觀環(huán)境

物業(yè)經(jīng)營管理市場的微觀環(huán)境因素主要有企業(yè)、供應商、中介服務機構、競爭者、公眾、客戶等。

1．企業(yè)

這主要是指企業(yè)內部的高層管理者、人力資源部門、客戶服務部門、技術服務部門、采購部門、財務部門等。

2．供應商

就物業(yè)服務企業(yè)而言，隨著管、作分離的管理模式的建立，保潔、綠化、設備維護、秩序維護等服務的提供者已經(jīng)成為物業(yè)服務企業(yè)基本的服務產(chǎn)品供應商。

3．中介服務機構

中介服務機構包括咨詢公司、廣告公司、銷售代理、金融機構等。物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)經(jīng)營管理活動只有得到中介服務機構的協(xié)同合作，才能有效地進行。

4．客戶

客戶是物業(yè)服務企業(yè)的服務產(chǎn)品的最終消費者。物業(yè)服務企業(yè)應當仔細研究自己的客戶群體的特點，以客戶為導向，圍繞客戶需求提供服務產(chǎn)品，開展經(jīng)營管理活動。

5．競爭者

物業(yè)服務企業(yè)要想獲得成功，就必須比競爭對手做得更好，讓客戶更滿意，所以需要在客戶心目中留下比競爭對手更有優(yōu)勢的印象，以贏得戰(zhàn)略上的優(yōu)勢。

6．公眾

物業(yè)服務企業(yè)應該善于與公眾建立和保持良好的關系，這種關系必然會為企業(yè)帶來良好的未來效益。

知識點三：物業(yè)經(jīng)營管理市場調查的方式與方法（新增考點）

（一）市場調查方式

按選擇的市場調查的對象范圍的不同，通常分為全面市場調查和抽樣市場調查。

1．全面市場調查

全面市場調查也稱為市場普查，是指對調查對象（總體）的全部樣本所進行的逐一的、無遺漏的專門調查。

2．抽樣市場調查

抽樣市場調查是從全部調查研究對象樣本中，抽選一部分樣本進行調查，并據(jù)以對全部調查研究對象作出估計和推斷的一種調查方法。抽樣調查是非全面調查，抽樣調查可以分為隨機抽樣和非隨機抽樣兩類。

(1)隨機抽樣。

隨機抽樣是在總體中隨機任意抽取個體作為樣本，根據(jù)樣本推斷出一定概率下的總體情況。

(2)非隨機抽樣。

非隨機抽樣是指市場調查人員在選取樣本時先確定某個標準，然后再選取樣本，每個樣本被選擇的機會是不相等的。

（二）市場調查方法

1．訪問法

這是一種最基本、最常用的調查方法。訪問法可分為答卷法、談話法、電話調查法等形式。

2．觀察法

觀察法是一種調查人員在不與受訪對象正面接觸的情況下，從旁對調查對象進行觀察的一種方法。

3．實驗法

實驗法是指將調查范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上，進行實驗后取得一定結果，然后再推斷出總體可能的結果。

4．文案調查法

文案調查法，又稱為資料分析法，是利用企業(yè)內部和外部現(xiàn)有的各種信息、資料和情報，對調查內容進行分析研究的一種市場調查方法。

5．網(wǎng)絡調查法

網(wǎng)絡調查法泛指在網(wǎng)絡上發(fā)布調研信息，并在互聯(lián)網(wǎng)上收集、記錄、整理、分析和公布網(wǎng)民反饋信息的調查方法。其優(yōu)點是組織簡單、成本低、客觀性好、不受時空與地域限制、速度快等；缺點是網(wǎng)民的代表性存在不準確性、網(wǎng)絡的安全性不易保證、受訪對象難以限制等。

知識點四：物業(yè)經(jīng)營管理市場調查的程序（新增考點）

一般而言，物業(yè)經(jīng)營管理市場調查的程序包括四個階段，即調查準備階段、調查實施階段、信息資料分析整理階段、調查報告撰寫提交階段。

1．調查準備階段

這一階段的工作包括明確調查目的、設計調查方案。其中調查表或問卷的設計是這一階段工作的核心。物業(yè)經(jīng)營管理市場調查的調查表一般有以下五種：

(1)當?shù)匚飿I(yè)資源統(tǒng)計表；

(2)物業(yè)出租情況統(tǒng)計表；

(3)物業(yè)出售情況統(tǒng)計表；

(4)物業(yè)個案調查表；

(5)物業(yè)服務產(chǎn)品需求調查表。

2．調查實施階段

這一階段是資料的收集階段，即根據(jù)市場調查方案，通過確定的調查方法獲取一手資料和二手資料。一手資料是調查人員在調查現(xiàn)場所收集的原始資料；二手資料是企業(yè)內部或企業(yè)外部已經(jīng)經(jīng)過他人收集整理過的市場資料。為降低調查成本，可先對獲取的二手資料進行評估，進而決定現(xiàn)場調查的范圍、對象。

3．信息資料分析整理階段

這一階段是要將所收集到的信息資料進行整理、統(tǒng)計和分析。對各項資料中的數(shù)據(jù)和事實進行分析比較，得出相應結論。

4．調查報告撰寫提交階段

這一階段需要提交反映調查工作的最終成果。調查報告應該客觀、真實、準確地反映調查成果，清晰地表達結論和建議，還要說明調查所采用的方法、調查的目的、調查的對象等。

例：訪問法是一種最基本、最常用的調查方法，以下選項中，不屬于訪問法的是（c）。

a.答卷法b.談話法

c.觀察法d.電話調查法

第四篇：房地產(chǎn)基本制度與政策第二章筆記 建設用地制度與政策（寫寫幫推薦）

房地產(chǎn)基本制度與政策第二章 集體土地征收

征收集體土地 特點：1.具有一定的強制性。

2、妥善安置被征地單位和人員的生產(chǎn)生活。經(jīng)濟補償3,、被征收后的土地所有權發(fā)生轉移，即集體土地變?yōu)閲型恋?。征收集體土地應遵循的原則

1珍惜耕地，合理利用土地的原則。2,保證國家建設用地原則

3,妥善安置被征地單位和農(nóng)民原則。

妥善安置包括 ：a，對征收的土地要合理補償；b，對因征地給農(nóng)民造成的損失要合理補助；c，對征地造成的剩余農(nóng)民勞動力 要適當安排。4,有償使用土地的原則 5,依法征地的原則

征收征用集體土地的政策規(guī)定

物權法規(guī)定為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體土地。征收土地批準權限的規(guī)定

征地用途、位置、補償標準、安置途徑等，書面形式告知

1、征收土地實行兩級審批制度，即由國務院和省級人民政府審批

2、建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉為建設用地的，應辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)

3、征收基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務院審批

4、其他用地和已經(jīng)批準農(nóng)用地轉用范圍內的具體項目，由省級人民政府審批并報國務院備案

申請征地不得化整為零，一個建設項目需要征收的土地，應當根據(jù)總體設計一次申請批準。分期建設的項目，應當分期征地，不得先征待用。

鐵路、公路和輸油、輸水等管線建設需要征收的土地，以分段申請批準，辦理征地手續(xù)。征收土地由用地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。

臨時使用土地的期限最多不得超過2年，并不得改變批準的用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性活動，不得修建永久性建筑。期滿后，應清理場地并按用地協(xié)議支付一切費用，土地管理部門同時注銷其臨時用地使用權。

聯(lián)營使用集體土地 ：可以按照國有建設用地的規(guī)定實行征收，業(yè)可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按照協(xié)議將土地使用權作為聯(lián)營條件，不改變土地權屬性質。

征收土地公告：被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后，10日內應以書面或其他形式進行公告。、征收土地公告內容：

1、征收批準機關、文號、時間用途；

2、被征收土地的所有權人、位置、地類和面積

3、安置補助費的標準、數(shù)量、支付對象和方式

4、地上附著物和青苗費補償標準和支付方式

5、農(nóng)業(yè)人口具體安置途徑

6、其他有關征地補償安置的措施 土地補償費

征收耕地的補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍 安置補助費

按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助標準，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4到6倍。但每公頃被征收耕地的安置補助費最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

人均耕地特別少的地區(qū)，經(jīng)省級人民政府批準，可增加安置補助費，但土地補償和安置補助費之和不得超過該土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。地上附著物和青苗補償費

地上附著物是指依附于地上的各類地上、地下建筑物和構筑物，如房屋、水井、地上（下）管線等。青苗指被征收土地上正處于生長階段的農(nóng)作物。

征收城市郊區(qū)的菜地，按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設資金。城市郊區(qū)菜地，是指連續(xù)3年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。

臨時用地按該土地前3年平均年產(chǎn)值逐年給予補償。

土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有。由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的人員，安置補助費由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的人員，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的人員，補助費發(fā)放給個人。

征收集體土地的工作程序

申請用地 建設單位持經(jīng)批準的設計任務書或初步設計、基本建設計劃以及地方人民政府土地管理部門申請建設用地，同時填寫《建設用地申請表》，并附1.、建設單位有關資質證明

2、項目可行性研究報告批復或其他有關批準文件

3、土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告

4、初步設計或其他有關材料5 建設項目總平面布置圖 6占用耕地的，提出補充耕地方案 7建設項目位于地質災害區(qū)的，應提供地質災害危險性評估報告 8提供地價評估報告

縣級以上人民政府土地行政管理部門負責建設用地的申請，審查，報批工作，對應受理的建設項目，在30日內擬定農(nóng)用地轉用方案，補充耕地方案，征地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后報上一級土地管理部門審查。

第二節(jié) 建設用地使用權出讓

出讓的含義1 土地使用權出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權。經(jīng)出讓取得土地使用權的單位和個人，只有使用權，在使用土地期限內對土地擁有占有、使用、收益、處分權。土地使用權可以進入市場，可以進行轉讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有。土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書。4 集體土地不經(jīng)征收不得出讓。土地使用權出讓時國家以土地所有者身份與土地使用者關于權利義務的經(jīng)濟關系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點。

土地使用權出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和建設用地計劃。建設用地使用權出讓方式

經(jīng)營性用地及同一土地上有兩個以上意向用地者，采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。出讓人在投標、拍賣或掛牌開始日前20日在土地有形市場或者指定的場所媒介發(fā)布招標拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招拍掛的時間地點。掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請截止時間，應當為掛牌出讓結束日前2天。

市 縣人民政府國土資源行政主管部門應該根據(jù)土地估價結果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標底或底價。標底或者底價不得低于國家規(guī)定的最低標準。招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標開標前和拍賣掛牌出讓活動結束之前應當保密。招標

投標人少于3人，出讓人應當終止招標活動。投標人不少于三人，應當逐一宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。

評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)。按價高者得原則確定中標人的可以不成立評標小組。

對能夠最大限度的滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。拍賣

競 買人不足三人，或者競買人的最高應價未達底價時，應當終止拍賣。價高者得 掛牌

掛牌時間不少于10個工作日，掛牌期間，土地管理部門可以根據(jù)競買人競價情況調整增價幅度。

掛牌截止，有競買人愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人。無競買人愿意繼續(xù)競價的，在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價不低于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；由兩個或兩個以上競買人的，出具高者得。報價相同的，先提交報價單者為競得人，單報價低于底價者除外。掛牌期內無應價或競買人報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

以招拍掛方式確定中標人胡，競得人支付的保證金轉作受讓地塊的定金。其他人支付的競買保證金，出讓人必須在招拍掛活動結束后5個工作日內予以退還，不計利息。出讓人應當在10個工作日內將招拍掛出讓結果在土地有形市場或者指定場所、媒介公布。

協(xié)議出讓方式

政府作為土地所有者與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為，協(xié)議出讓方式的特點是自由度大，不利于公平競爭。這種方式適合于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地。

建設用地使用權出讓年限 1 居住用地 70年 2 工業(yè)用地 50年 教育、科技 文化衛(wèi)生、體育用地50年 4 商業(yè) 旅游 娛樂用地40年 5 綜合或其他用地50年 建設用地使用權的收回 土地使用權屆滿。住宅：自動續(xù)期。非住宅：使用者于屆滿前一年申請續(xù)期。屆滿前因公共利益提前收回的，依法對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)補償，并退還相應的出讓金。土地使用者不履行使用權出讓合同而收回。A，未如期支付地價款。簽約后60日應支付全部地價款 b 未按合同約定期限和條件開發(fā)利用土地。4 司法機關決定收回土地使用權。觸犯國家法律 建設用地使用權終止 建設用地使用權因土地滅失而終止。自然原因造成 2 建設用地使用權因土地使用者的拋棄而終止

建設用地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，有成片土地使用權出讓合同，項目用地（宗地）土地使用權出讓合同，劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權因轉讓、出租、抵押而補辦的土地使用權出讓合同三類。

超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回。

用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款。

土地使用者延期付款超過60日，土地管理部門催繳后仍不能支付的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

土地管理部門延期交付土地超過60日的，經(jīng)土地使用者催繳不能交付的，使用者有權解除合同，由土地管理部門雙倍返還定金，退還已支付的地價款并可以請求違約賠償。閑置土地的認定

未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地

1自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起滿1 年未動工開發(fā)建設的，已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設面積占應動工開發(fā)建設面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的 3 法律 行政法規(guī)規(guī)定的其他情形 閑置土地的處置 延長開發(fā)建設時間，但最長不得超過1年 2 改變土地用途，辦理有關手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設 安排臨時使用，待原項目開發(fā)建設條件具備胡，重新批準開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價 政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或現(xiàn)有建設用地進行開發(fā)建設 政府采取招拍掛等方式確定新的土地使用者，對原建設項目繼續(xù)開發(fā)建設，并對原土地使用者給予補償 土地使用者與政府簽訂土地使用權交還協(xié)議文書，將土地還給政府。原土地使用者需要使用土地時，政府應當依照土地使用權交還協(xié)議等文書的約定供應與其交還土地等價的土地。

非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，1年以上未動工建設，繳納閑置費

超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)，20% 以下土地閑置費 連續(xù)2年未使用，經(jīng)原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回。

第五篇：河北省2015年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：建設用地使用權終止考試題

河北省2015年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：建設用地使用權終止考

試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房地產(chǎn)估價的技術性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在下的估價結果具有近似性．【2006年考題】

A：同一估價原則、同一估價時點 B：同一估價目的、同一估價方法 C：同一估價目的、同一估價時點 D：同一估價原則、同一估價目的 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

2、某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了市場法和收益法求??；采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質上采用了（）。

A．假設開發(fā)法和基準地價修正法兩種方法 B．假設開發(fā)法和成本法兩種方法

C．假設開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法

D．假設開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法

3、某房地產(chǎn)估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于__年。A．15 B．16 C．17 D．20

4、商業(yè)標準宗地的位置應是__。A．街角地 B．二面臨街地 C．一面臨街地 D．畸零地

5、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于__。A．社會因素 B．環(huán)境因素 C．人口因素 D．行政因素

6、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，出讓合同約定的動工開發(fā)期限一年未動工開發(fā)的，可征收相當于20％以下的土地閑置費。A：地價款 B：房價款

C：土地使用權出讓金 D：土地使用權出讓稅

E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章

7、在房地產(chǎn)市場調查的方法中，最科學的調查方法是__。A．專體討論法 B．問卷調查法 C．觀察法 D．實驗法

8、最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳、可以幫助確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟學原理是__。A．收益遞增遞減原理 B．均衡原理 C．替代原理 D．適合原理

9、供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平，這是房地產(chǎn)市場的自然周期的__。A．第一階段 B．第二階段 C．第三階段 D．第四階段

10、由于工程造價的大額性和動態(tài)性，無論是投資者還是承包商都要對擬建工程進行預先測算。這體現(xiàn)了工程造價的職能。A：預測職能 B：控制職能 C：評價職能 D：調控職能

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

11、現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為。A：存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉換為其他種類房地產(chǎn)量一拆毀量

B：存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉換總量+拆毀量 C：存量+新開發(fā)量+空置房量一拆毀量 D：存量+新增竣工量一拆毀量 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

12、某在建工程項目計劃建混合結構倉庫2000㎡，總預算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎工程已完成，結構工程完成50％，設備安裝工程尚未進行。根據(jù)調查得知，基礎工程、結構工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15％、60％、25％，該在建工程在估價時點的完工程度是。A：30％ B：45％ C：65％ D：75％ E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

13、按，可以把工程建設定額劃分為勞動消耗定額、機械消耗定額和材料消耗定額三種。

A：定額反映的生產(chǎn)要素消耗內容不同 B：定額的編制程序和用途不同 C：投資的費用性質不同 D：專業(yè)性質不同 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

14、房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險是__。A．比較風險

B．收益現(xiàn)金流風險 C．持有期風險 D．時間風險

15、關于個人住房公積金的稅收政策，下列說法中正確的是__。A．因為住房公積金是政策性資金，所以實行全部免稅政策

B．個人提取住房公積金賬戶內的存儲余額，按比例計征個人所得稅

C．個人住房公積金作為儲蓄性專項基金存款，其利息收入計征個人所得稅 D．職工個人及其單位超過國家或地方政府規(guī)定的比例繳付的住房公積金，應將其超過部分并人個人當期的工資、薪金收入，計征個人所得稅

16、某宗地的面積為1000㎡，采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元／㎡，2190元／㎡和2220元／㎡，如果賦予這三個價格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權算術平均法得到的比準價格為元／㎡。A：2160 B：2175 C：2181 D：2205 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

17、投標截止后，開發(fā)商應按規(guī)定的時間__。A．認標 B．評標 C．開標 D．驗標

18、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質上在于。A：土地總量有限 B：規(guī)劃限制

C：房地產(chǎn)不可移動 D：價值量大

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

19、銀行向居民購買住宅提供抵押貸款的方式屬于__。A．商業(yè)信用 B．國家信用 C．消費信用 D．A和C 20、若銀行對某筆房地產(chǎn)抵押貸款持審慎態(tài)度，則抵押率__。A．為零 B．低 C．高 D．為1

21、原建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定，拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起日內給予答復。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章

22、以下公式為報酬資本化最一般的公式的是。A： B： C： D：

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

23、相對于現(xiàn)金回報率來說，（）中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。A．投資利潤率 B．投資回報率 C．資本金利潤率 D．資本金凈利潤率

24、一套建筑面積100 ㎡、單價3000元／㎡、總價30萬元的住房，在實際交易中的價款支付方式從成交日期分期支付，首期支付10萬元，余款在未來一年分兩期支付，每期支付10萬元，假定年折現(xiàn)率為5%，則實際總價為。A：29．28萬元 B：30萬元

C：28．57萬元 D：28．5萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

25、對于住宅樓來說，朝向和樓層相比較，通常情況下，__。A．樓層對價格的影響更大 B．朝向對價格的影響更大 C．二者同樣重要 D．因人而異

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列關于價格彈性的表述中，正確的有。(2003年試題)A：供給價格彈性一般為正值

B：當供給價格彈性為∞時，稱供給完全無彈性 C：需求價格彈性永遠為負值

D：當需求價格彈性為∞時，稱需求有完全彈性 E：一般來說，時間越長，需求和供給都越有彈性

2、房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供人住空間、并改變人類生存的物質環(huán)境的一種活動。這里的資源包括了（）等諸方面。A．城市基礎設施 B．高新技術

C．城市公用配套設施 D．資金

E．專業(yè)人員經(jīng)驗

3、變更合同價款的確定方法包括。

A：合同中已有適用于變更工程的價格，按照合同已有的價格計算變更合同價款 B：合同中只有類似變更工程的價格，可以參照此類似價格確定變更價格，計算變更合同價款

C：合同中沒有適用或類似變更合同的價格，由工程師提出適當?shù)淖兏鼉r格，經(jīng)承包人確認后執(zhí)行

D：合同中沒有適用或類似變更合同的價格，由工程師提出適當?shù)淖兏鼉r格，經(jīng)建設單位確認后執(zhí)行

E：合同中沒有適用或類似變更合同的價格，由承包人提出適當?shù)淖兏鼉r格，經(jīng)工程師確認后執(zhí)行

4、某上市房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)了一大型綜合樓，包括商場、賓館、寫字樓和公寓四種類型。為了彌補自有流動資金的不足，該開發(fā)公司在項目建設初期以其擁有的其他房地產(chǎn)向銀行抵押貸款，而銀行為了保證其貸款的安全又向保險公司投了保。試根據(jù)上述條件回答下列問題：(2001年試題)銀行為確保該開發(fā)公司按時履行還款義務而向保險公司投保的險種為。A：保證保險 B：責任保險 C：信用保險

D：財產(chǎn)損失保險 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

5、下列保險中，屬于政策保險的有。A：社會養(yǎng)老保險 B：農(nóng)業(yè)保險 C：巨災保險 D：失業(yè)保險 E：出口信用保險

6、凡綜合風險度超過__的，即為高風險貸款，對高風險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。A．50% B．60% C．70% D．80%

7、根據(jù)消費者行為理論，消費者在消費某種商品時所獲得的心理滿足程度稱為__。

A．滿足感 B．滿意率 C．效用 D．滿意度

8、投資的特性包括__。

A．投資是一種有目的的經(jīng)濟行為，是現(xiàn)在支出一定價值的經(jīng)濟活動 B．投資具有時間性

C．投資的目的在于得到收益 D．投資具有穩(wěn)定性 E．投資具有固定性

9、一筆貸款，名義利率是10%，每兩年一計息，則其實際利率是（）。A．10% B．9.5% C．11% D．10.65%

10、在寫字樓出租中，室內標準化裝修的費用通常由支付。A：業(yè)主 B：承租人

C：物業(yè)服務企業(yè)

D：業(yè)主、承租人和物業(yè)服務企業(yè)共同 E：借款合同

11、某地區(qū)某類房地產(chǎn)1998～2004年價格見下表。

類房地產(chǎn)1998～2004年價格

(單位：元/m2)A．年份 B．1998 C．1999 D．2000 E．2001 F．2002 G．2003 H．2004 I．2005 J．房地產(chǎn)價格 K．1800 L．2000 M．2190 N．2410 O．2620 P．2810 Q．3000 R．

12、對時點指標特點敘述不正確的是__。A．只能間斷計數(shù)

B．各時點指標不可以直接累加

C．每個時點指標值的大小與時間長短無關 D．計數(shù)的準確率低

某

13、國際貨幣基金組織就是使用__這種“投資”定義統(tǒng)計國際收支平衡。A．以資產(chǎn)為基礎 B．以企業(yè)為基礎 C．以交易為基礎 D．以價值為基礎

14、下列關于計算貸款綜合風險度系數(shù)的表述中，不正確的是__。A．項目風險越大，風險等級系數(shù)值越大 B．貸款期限越長，期限系數(shù)值越小

C．企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越低

D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低

15、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達式中，正確的是。A：凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用

B：凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息

C：凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息-準備金

D：凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息-準備金-所得稅 E：借款合同

16、從可否移動及移動是否影響其價值功用的角度，可將物品劃分為。A：允許流通物 B：限制流通物 C：禁止流通物 D：動產(chǎn) E：不動產(chǎn)

17、建筑容積率是項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與__之比。A．規(guī)劃建設用地面積 B．居住區(qū)總用地面積 C．居住區(qū)建筑用地面積 D．獲取土地使用權面積

18、下列由國務院審批城市總體規(guī)劃的有。A：上海市的城市總體規(guī)劃 B：太原市的總體規(guī)劃

C：國務院指定的城市總體規(guī)劃 D：設市城市的總體規(guī)劃 E：深圳市的總體規(guī)劃

19、在完全競爭市場上，勞動的共同決定完全競爭市場上的工資水平。A：供給 B：供給彈性 C：需求

D：需求彈性 E：需求規(guī)律

20、關于流動比率，下列說法不正確的是__。

A．流動比率=流動資產(chǎn)總額÷流動負債總額×100% B．又稱之為“銀行家比率” C．又稱之為“二對一比率”

D．在國際上，銀行一般要求這一比率維持在100%以上

21、下列費用不得計入經(jīng)濟適用住房價格的有。A：行政事業(yè)性收費

B：水暖電氣安裝工程費及附屬工程費 C：住宅小區(qū)經(jīng)營性設施的建設費用

D：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用

E：拆遷安置補償費

22、假設開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為（）。

A．開發(fā)期+經(jīng)營期 B．開發(fā)期+運營期

C．開發(fā)期+經(jīng)營期-前期-建造期 D．開發(fā)期+運營期-前期-建造期 E．前期+建造期+經(jīng)營期

23、租金常常以為計算基礎。A：建筑面積 B：使用面積

C：出租單元內可出租面積 D：每平方米可出租面積 E：借款合同

24、住房置業(yè)擔保公司的實有資本以為主。A：政府預算資助 B：資產(chǎn)劃撥

C：房地產(chǎn)骨干企業(yè)認股 D：社會集資 E：個人集資

25、針對不同用途的收益性物業(yè)可分為__。A．寫字樓物業(yè)管理、商場物業(yè)管理 B．承租人管理、租賃市場管理． C．工業(yè)及貨倉物業(yè)管理、人事管理 D．商場物業(yè)管理、財務、人事管理