第一篇：2010年-物業(yè)管理基本制度與政策精講班第28講講義

物業(yè)管理基本制度與政策精講班第28講講義

內(nèi)容提要

一、內(nèi)容提要 1．商品房預(yù)售的條件 2．商品房現(xiàn)售的條件

3．商品房銷售合同的主要內(nèi)容

4．《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的要求和主要內(nèi)容 5．《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的要求和主要內(nèi)容

二、考試目的和考試要求

（一）考試目的

本部分考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)于物業(yè)管理密切聯(lián)系的房地產(chǎn)相關(guān)制度和政策的掌握程度。

（二）考試基本要求

掌握：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的要求和主要內(nèi)容，商品房預(yù)售和現(xiàn)售的條件，商品房銷售合同的主要內(nèi)容。

了解：商品房銷售爭(zhēng)議的解決規(guī)則。

商品房預(yù)售管理

第四節(jié) 商品房銷售管理

這里提出的商品房銷售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將新建商品房向消費(fèi)者售賣的活動(dòng)，它區(qū)別于其他房屋所有人將自己的房屋出售給他人的行為。商品房銷售也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。根據(jù)商品房銷售方式不同，商品房銷售可以分為商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)房銷售。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給商品房預(yù)購(gòu)人，由商品房預(yù)購(gòu)人支付購(gòu)房定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)房銷售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。一．商品房預(yù)售管理

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育尚不成熟，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模較小、開(kāi)發(fā)資金不充沛，需要通過(guò)商品房預(yù)售彌補(bǔ)資金不足問(wèn)題。盡管國(guó)家提倡商品房現(xiàn)房銷售，但目前商品房預(yù)售仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主流銷售方式。由于商品房預(yù)售時(shí)房屋尚未建成，因此在交付房屋中存在大量房屋質(zhì)量、交房期限、房屋面積等方面的爭(zhēng)議。為維護(hù)商品房市場(chǎng)秩序，必須加強(qiáng)對(duì)商品房的預(yù)售管理。(一)商品房預(yù)售的條件（掌握）

《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售規(guī)定了三項(xiàng)條件： 1．已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； 2．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3．按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

4．開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。(二)商品房預(yù)售管理程序

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房前，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交的證件及資料有：(1)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；

(2)開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書(shū)；

(3)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；

(4)投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；(5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；

(6)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位罩、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。

3．經(jīng)審查，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書(shū)面決定，發(fā)送開(kāi)發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向商品房預(yù)購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)與商品房預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

5．商品房預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購(gòu)商品房交付使用之日起90日內(nèi)，依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，商品房預(yù)購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第二篇：物業(yè)管理基本制度與政策精講班第10講講義

物業(yè)管理基本制度與政策精講班第10講講義

收費(fèi)管理之收費(fèi)形式

(二)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式（重點(diǎn)）

1．包干制收費(fèi)形式 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。”實(shí)行物業(yè)服務(wù)專用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。

包干制是目前我國(guó)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)普遍采用的形式。包干制收費(fèi)形式下，業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，物業(yè)管理企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同要求和標(biāo)準(zhǔn)完成物業(yè)管理服務(wù)。換句話說(shuō)，就是物業(yè)管理企業(yè)的盈虧自負(fù)，無(wú)論收費(fèi)率高低或物價(jià)波動(dòng)，物業(yè)管理企業(yè)都必須按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)服務(wù)。

包干制物業(yè)收費(fèi)形式比較簡(jiǎn)捷，但交易透明度不高。在收費(fèi)率偏低時(shí)，容易導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)虧損；在市場(chǎng)不規(guī)范時(shí)，個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)可能通過(guò)減少物業(yè)服務(wù)成本來(lái)保證企業(yè)利潤(rùn)，業(yè)主的權(quán)益可能受到侵害。

2．酬金制收費(fèi)形式

《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。”實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

酬金制也稱傭金制，這種物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式在非住宅物業(yè)管理項(xiàng)目中較多采用，目前，不少高檔住宅物業(yè)管理也已采用。酬金制的物業(yè)服務(wù)支出由業(yè)主負(fù)擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，運(yùn)用自身的管理知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能組織實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，并取得事前約定比例或數(shù)額的酬金。為保證實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)所需費(fèi)用，酬金制要求業(yè)主按照經(jīng)過(guò)審議的預(yù)算和物業(yè)管理合同的約定，先行向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)付物業(yè)服務(wù)支出。物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所收的物業(yè)服務(wù)支出僅屬代管性質(zhì)，不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；

(2)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)；

(3)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

收費(fèi)管理之服務(wù)成本構(gòu)成(三)物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成（重點(diǎn)）

包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出，—般包括以下部分：

(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

(6)辦公費(fèi)用；

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用等項(xiàng)從維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

收費(fèi)管理之服務(wù)費(fèi)繳納和代收代交

(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促

1．非業(yè)主使用人的交費(fèi)責(zé)任

業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是最普遍的現(xiàn)象。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人。在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，為業(yè)主提供服務(wù)，因此，業(yè)主理所當(dāng)然的應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)支付相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用。在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主擁有的物業(yè)，不一定為業(yè)主所占有和使用。當(dāng)業(yè)主將其物業(yè)出租給他人或者交由他人使用時(shí)，業(yè)主可以和物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。《條例》進(jìn)一步規(guī)定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。所謂連帶繳納責(zé)任，是指當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納的約定時(shí)，業(yè)主仍負(fù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)可以直接請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

2．未交付房屋的交費(fèi)主體

在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新建物業(yè)，產(chǎn)權(quán)的多元化需要一個(gè)過(guò)程。在建設(shè)單位銷售物業(yè)之前，建設(shè)單位是惟一的業(yè)主。如果建設(shè)單位聘請(qǐng)了物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。《條例》規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。已經(jīng)出售并交付給業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主繳納。

3．業(yè)主委員會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù)

按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金，應(yīng)當(dāng)是業(yè)主自覺(jué)履行的義務(wù)。但現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者服務(wù)資金的情況也客觀存在，有些物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的情況甚至相當(dāng)嚴(yán)重。

為維護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)的交易秩序，《條例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》均明確規(guī)定：對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。對(duì)拒不交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費(fèi)。依法追繳的方式，就是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于解決爭(zhēng)議條款的約定，通過(guò)仲裁或向人民法院起訴解決。

(五)代收代交費(fèi)用

一般而言，業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間，是一種合同關(guān)系。作為合同當(dāng)事人，業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的約定，來(lái)行使合同權(quán)利和履行合同義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當(dāng)事人，沒(méi)有義務(wù)向公用事業(yè)單位支付這些費(fèi)用，也沒(méi)有權(quán)利向業(yè)主收取這些費(fèi)用。

物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的委托，代收有關(guān)費(fèi)用。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)的，兩者之間是一種委托合同關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀況，決定是否接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托，這些單位無(wú)權(quán)強(qiáng)制要求物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。就代收費(fèi)用而言，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)向供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收取報(bào)酬，但向業(yè)主收取費(fèi)用，沒(méi)有任何依據(jù)。

根據(jù)上述情況，《條例》為保護(hù)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)交易原則和企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)則，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代收代交各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)用，作出明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。”《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》進(jìn)一步明確：“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)。”

例題：

4、根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：（多選題:ACD）

A． 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；

B． 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算，并每半年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；

C． 業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)；

D．物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

E．業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況通過(guò)業(yè)主大會(huì)的形式提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)；

第三篇：物業(yè)管理基本制度與政策精講班第13講課件講義

物業(yè)管理基本制度與政策精講班第13講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線）物業(yè)管理基本制度與政策精講班第13講講義

內(nèi)容提要和考試要求

一、內(nèi)容提要

1．業(yè)主的權(quán)利

2．業(yè)主的義務(wù)

3．業(yè)主大會(huì)的組成4．業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)

5．成立業(yè)主大會(huì)的限制和選擇

6．業(yè)主大會(huì)的籌備

7．籌備業(yè)主大會(huì)的工作要求

8．業(yè)主大會(huì)的成立

9．業(yè)主大會(huì)的職責(zé)

10．召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的三種情況

11．業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則

12．業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)

13．業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)

14．業(yè)主委員會(huì)的備案

15．業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件

16．業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止

17．業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的規(guī)范

18．業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的限制性要求

二、考試目的和考試要求

（一）考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格和住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)制度的掌握程度，以及對(duì)相關(guān)政策必要性和具體內(nèi)容的理解、熟悉程度和應(yīng)用能力。

（二）考試基本要求

掌握：業(yè)主大會(huì)的職責(zé)和表決規(guī)則，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

熟悉：業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。

了解：籌備成立業(yè)主大會(huì)的工作內(nèi)容和程序，業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件。

業(yè)主大會(huì)制度、業(yè)主

第三章物業(yè)管理的基本制度(一)

第一節(jié)業(yè)主大會(huì)制度

業(yè)主大會(huì)制度是《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的一項(xiàng)重要制度，在《條例》實(shí)施以前，大多采用業(yè)主委員會(huì)制度，從實(shí)踐效果來(lái)看，業(yè)主委員會(huì)制度對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展起到過(guò)一定的促進(jìn)作用。但在實(shí)踐中，也存在一些問(wèn)題。如有的住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)相互勾結(jié)，少數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，也隨意解聘物業(yè)管理企業(yè)或不當(dāng)利用公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)的決定，導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。鑒于以上問(wèn)題，在《條例》中，確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度。這一制度有利于維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行。

一、業(yè)主

(一)業(yè)主的概念

《條例》第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。由于我國(guó)實(shí)行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個(gè)主體的原則，擁有了房屋的所有權(quán)在事實(shí)上就擁有了與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的相關(guān)權(quán)利。這一點(diǎn)在新頒布的《物權(quán)法》體現(xiàn)特別明確。

現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中，具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權(quán)證書(shū)持有人；二是房屋共有權(quán)證書(shū)持有人；三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書(shū)和房屋共有權(quán)證書(shū)的購(gòu)房人。

總共十項(xiàng)權(quán)利，這些權(quán)利有些由單個(gè)業(yè)主享有和行使，有些只能通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)實(shí)現(xiàn)，比如說(shuō)“1．接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)”

單個(gè)業(yè)主可以享有，“3．制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議” 只能通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

1．按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)

物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有向業(yè)主提供合同所約定服務(wù)的義務(wù)，業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利。

2．提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議

業(yè)主大會(huì)會(huì)議是業(yè)主大會(huì)開(kāi)展工作的基本形式。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會(huì)的成員，業(yè)主享有提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利。《條例》第十三條規(guī)定：經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主有對(duì)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議的權(quán)利，促使物業(yè)管理能及時(shí)、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進(jìn)行。

3．提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議

業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是規(guī)范業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系和業(yè)主大會(huì)內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制的基礎(chǔ)性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主都有約束力，而且這些規(guī)約的規(guī)定事關(guān)全體業(yè)主的共同利益，因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權(quán)利。當(dāng)業(yè)主認(rèn)為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，或者認(rèn)為現(xiàn)有業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則有不完善的地方，可以提出自己有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。

4．參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)

業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的決定權(quán)，是通過(guò)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，在會(huì)議上行使表決權(quán)的方式來(lái)行使的。只要具有業(yè)主身份，就具有參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利。在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定，其他則由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的辦法，對(duì)列入會(huì)議議程的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)進(jìn)行投票，作出體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志的決定。

5．選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，并就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務(wù)作出決定。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表，即業(yè)主委員會(huì)委員組成。業(yè)主委員會(huì)委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主的代言人履行具體職責(zé)，為全體業(yè)主服務(wù)。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利，同時(shí)業(yè)主作為業(yè)主大會(huì)的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利。

6．監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它的工作直接關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會(huì)委員也具有個(gè)人利益，可能會(huì)怠于行使業(yè)主大會(huì)賦予它的職責(zé)，有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會(huì)委員甚至可能會(huì)作出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會(huì)委員侵害業(yè)主權(quán)益情況的發(fā)生，督促業(yè)主委員會(huì)委員更好地履行職責(zé)，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)保證業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員享有監(jiān)督權(quán)。如業(yè)主有權(quán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作提出批評(píng)和建議；有權(quán)知曉業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作情況；有權(quán)了解業(yè)主委員會(huì)所作出的各項(xiàng)決定的理由；有權(quán)查詢業(yè)主委員會(huì)保存的各項(xiàng)檔案文件；有權(quán)制止并要求業(yè)主委員會(huì)糾正其不符合法律或者規(guī)約的行為等。業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作行使監(jiān)督權(quán)有利于業(yè)主委員會(huì)規(guī)范、健康地運(yùn)作。

7．監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供服務(wù)的經(jīng)營(yíng)主體，與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關(guān)系的相對(duì)方。業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行監(jiān)督。如業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評(píng)與建議；有權(quán)查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)的各項(xiàng)檔案材料；有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)情況；有權(quán)要求物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反合同的行為進(jìn)行改正；等等。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務(wù)。

8．對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地，與業(yè)主所擁有的物業(yè)不可分割，業(yè)主對(duì)擁有物業(yè)進(jìn)行占有、使用、收益和處分，不可避免地要牽涉到對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以在不損害業(yè)主共同利益的情況下，依法對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行使用。但這種使用不能侵害全體業(yè)主的合法權(quán)益，因此，每一個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用的情況享有知情與監(jiān)督的權(quán)利。

9．監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金是在物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化的情況下，為了保證房屋的維修和正常使用，依照國(guó)家規(guī)定建立的專門性資金，專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有（業(yè)主容易忽視對(duì)專項(xiàng)維修資金)的管理和使用，其是否完好，運(yùn)行是否正常，不僅關(guān)系到相鄰物業(yè)，整幢樓，甚至整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的正常維護(hù)和使用，關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益。因此，專項(xiàng)維修資金的使用和管理，必須受到業(yè)主嚴(yán)格的監(jiān)督，以防止專項(xiàng)維修資金被挪用，使其得到合理的使用。業(yè)主在專項(xiàng)維修資金的收取、使用、續(xù)籌、代管等各個(gè)環(huán)節(jié)都享有監(jiān)督權(quán)。

10．法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利

除以上權(quán)利外，業(yè)主還享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他方面權(quán)利。如在物業(yè)受到侵害時(shí)，有請(qǐng)求停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、賠償損失的權(quán)利；有對(duì)物業(yè)維護(hù)、使用等方面的規(guī)章制度、各項(xiàng)報(bào)告、提案進(jìn)行審議的權(quán)利；有為維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益進(jìn)行投訴和控告的權(quán)利等。

(三)業(yè)主的義務(wù)

權(quán)利就有義務(wù)，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有一定權(quán)利的同時(shí)還應(yīng)當(dāng)履行一定的義務(wù)。《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)主要有：

1．遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

2．遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度

3．執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定

4．按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金

5．按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

6．法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)

業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的規(guī)范，是共同性約定和承諾。可能有的業(yè)主會(huì)說(shuō)，我沒(méi)參加開(kāi)業(yè)主大會(huì)，或者說(shuō)我本人不同意，是不是可以不遵守業(yè)主公約，哪是不可能的。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的任何業(yè)主，都必須遵守業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。少數(shù)必須服從多數(shù)

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)運(yùn)行應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)則，它應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定

5．按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

物業(yè)管理服務(wù)行為是一種市場(chǎng)行為，應(yīng)當(dāng)遵循等價(jià)有償?shù)氖袌?chǎng)原則這句話在第一章講過(guò)，書(shū)中反復(fù)強(qiáng)調(diào)，要引起考生注意。

注意：業(yè)主十項(xiàng)權(quán)利，六項(xiàng)義務(wù)是大綱中要求熟悉的內(nèi)容，容易也多項(xiàng)選擇題。業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)每一項(xiàng)要記全了，如業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)

“1．遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則”“3．執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定”。

業(yè)主大會(huì)的組成、籌備等

二、業(yè)主大會(huì)

為了維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行，《條例》確立了業(yè)主大會(huì)制度，由業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的。

(一)業(yè)主大會(huì)的組成和性質(zhì)

(二)業(yè)主大會(huì)的籌備與成立

1．成立業(yè)主大會(huì)的限制和選擇

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，而不能成立多個(gè)業(yè)主大會(huì)。對(duì)于由眾多業(yè)主構(gòu)成的物業(yè)管理區(qū)域，只有成立業(yè)主大會(huì)才能民主解決物業(yè)管理的公共事項(xiàng)；對(duì)于業(yè)主數(shù)量很少的物業(yè)管理區(qū)域，比如一個(gè)人或幾個(gè)人，業(yè)主共同商討物業(yè)管理問(wèn)題很方便，業(yè)主大會(huì)成立與否并不影響業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理的民主決策，因此，這樣的物業(yè)管理區(qū)域，可以不成立業(yè)主大會(huì)。《條例》規(guī)定：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。”例如，有的大廈建筑規(guī)模很大，連同配套建筑和設(shè)施構(gòu)成獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域，但大廈產(chǎn)權(quán)統(tǒng)屬一人或幾人，業(yè)主只有一個(gè)或幾個(gè)，這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會(huì)，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。

2．業(yè)主大會(huì)的籌備（了解的內(nèi)容）

(1)成立業(yè)主大會(huì)籌備組

業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組。業(yè)主大會(huì)籌備組負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

(2)業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容

①確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

②參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案)；

③確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；④確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

⑤做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

(3)籌備業(yè)主大會(huì)的工作要求

①業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；

②公告《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將

業(yè)主向籌備組反饋修改意見(jiàn)的時(shí)間和反饋方式同時(shí)公告；

③確認(rèn)業(yè)主身份，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)標(biāo)明的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn)；

④業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體確定標(biāo)準(zhǔn)和方式，可參照省、自治區(qū)、直轄市制定的實(shí)施辦法進(jìn)行。

3．業(yè)主大會(huì)的成立

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次業(yè)主大會(huì)的會(huì)議議程一般包括以下內(nèi)容：

(1)報(bào)告業(yè)主大會(huì)的籌備工作情況；

(2)宣讀業(yè)主名冊(cè)和在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

第四篇：物業(yè)管理基本制度與政策講義 第27講第六節(jié)

第六節(jié)??房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策

大綱要求：

房地產(chǎn)登記制度；

房地產(chǎn)權(quán)屬登記。

知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)登記制度

一、房地產(chǎn)登記制度概述

（一）房地產(chǎn)登記概念

房地產(chǎn)登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度。

房地產(chǎn)登記，是指房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將房地產(chǎn)權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房地產(chǎn)登記簿上予以記載的行為，是將房地產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動(dòng)情況以及其他相關(guān)事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記簿上予以公示的行為，是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式。

（二）房地產(chǎn)登記制度的類型

根據(jù)登記的內(nèi)容和形式不同，各國(guó)房地產(chǎn)登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型。

1．契據(jù)登記制

契據(jù)登記制的理論基礎(chǔ)是對(duì)抗要件主義。契據(jù)登記制認(rèn)為，當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利在相關(guān)合同中的設(shè)定、變更和解除，憑據(jù)有關(guān)合同、票據(jù)和稅據(jù)進(jìn)行實(shí)證，行政登記沒(méi)有證據(jù)效力。

政府行政主管部門雖然要求房地產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行權(quán)屬登記，但注重要求權(quán)利人提供形式要件，對(duì)所提供形式要件的真實(shí)性、合法性不做實(shí)質(zhì)性審查。

契據(jù)登記制度所進(jìn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，只具有公示力，而無(wú)公信力。契據(jù)登記制度注重當(dāng)事人訂立的和約，房地產(chǎn)權(quán)屬方面的合同一經(jīng)生效，當(dāng)事人之間的債權(quán)與物權(quán)即同時(shí)成立。

發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)利爭(zhēng)議，最終取決于法院審理后的確認(rèn)，不以政府登記的房地產(chǎn)權(quán)利為準(zhǔn)，政府登記機(jī)關(guān)也不承擔(dān)登記責(zé)任。

2．產(chǎn)權(quán)登記制

產(chǎn)權(quán)登記制度的理論基礎(chǔ)是成立要件主義。在產(chǎn)權(quán)登記制度下，政府登記機(jī)關(guān)既要求房地產(chǎn)權(quán)利人提供法定形式的登記要件，又要對(duì)所提供形式要件的真實(shí)性、合法性進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。經(jīng)行政審查無(wú)誤的，給予房地產(chǎn)權(quán)利登記，并頒發(fā)有關(guān)權(quán)屬證件。政府頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證件不僅具有公信效力，而且政府登記機(jī)關(guān)對(duì)登記確認(rèn)的房地產(chǎn)權(quán)屬負(fù)有證明義務(wù)，房地產(chǎn)權(quán)利人可以依據(jù)政府頒發(fā)的權(quán)屬證件，行使確認(rèn)的權(quán)能。

產(chǎn)權(quán)登記制下，如果發(fā)生房地產(chǎn)行政確權(quán)爭(zhēng)議，必須通過(guò)行政訴訟解決爭(zhēng)議，政府行政機(jī)關(guān)同時(shí)承擔(dān)登記責(zé)任。經(jīng)行政訴訟，如果政府行政機(jī)關(guān)登記確權(quán)有誤，司法部門也不代行行政權(quán)，而是判決行政登記機(jī)關(guān)撤銷確權(quán)決定，由行政機(jī)關(guān)根據(jù)查明的事實(shí)做出新的房地產(chǎn)權(quán)屬登記決定。

（三）我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度基本采用產(chǎn)權(quán)登記制度，主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

(1)法律要求房地產(chǎn)權(quán)利人必須按期進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記，對(duì)違反登記規(guī)定的給予行政處罰。

(2)對(duì)權(quán)利申請(qǐng)人提供的文件進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查，只有房地產(chǎn)權(quán)屬清楚、證據(jù)齊全的，才予登記核準(zhǔn)，不符要求的不予登記。

(3)實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)證制度，頒發(fā)的權(quán)屬證件受法律保護(hù)，具有公信力，是房地產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行房地產(chǎn)活動(dòng)的憑證。

(4)法律確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬證件效力，撤銷權(quán)屬證件需經(jīng)法律程序。

（四）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的意義

1．房地產(chǎn)權(quán)屬登記是保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的需要

2．房地產(chǎn)權(quán)屬登記是保證房地產(chǎn)交易安全的需要

3．房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作

4．房地產(chǎn)權(quán)屬登記是城市規(guī)劃、建設(shè)和管理的科學(xué)依據(jù)。

（五）房地產(chǎn)登記的原則

1．權(quán)利主體一致的原則

2．屬地管理原則

知識(shí)點(diǎn)二：房屋權(quán)屬登記（輪換考點(diǎn)）

（一）房屋權(quán)屬登記的種類（六項(xiàng)）

1．總登記

總登記是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。房屋登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要對(duì)房屋權(quán)屬進(jìn)行總登記時(shí)，經(jīng)過(guò)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書(shū)進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。總登記、驗(yàn)證、換證的期限，由縣級(jí)以上地方人民政府具體規(guī)定。凡列入總登記、驗(yàn)證或者換證范圍，無(wú)論權(quán)利人以往是否領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)，權(quán)屬狀況有無(wú)變化，均應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記。

2．初始登記

(1)初始登記即指對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的原始登記。一般有三種情況。

一是新建房屋進(jìn)行的初始登記；

二是集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，地上房屋納入城市房屋管理范圍所進(jìn)行的初始登記；

三是城市國(guó)有土地上少量從未辦理過(guò)登記的房屋，所進(jìn)行的初始登記。

(2)新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的文件有：

①用地證明文件或者土地使用產(chǎn)權(quán)；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③建設(shè)工程規(guī)劃許可證；④施工許可證；⑤房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。

(3)集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自土地權(quán)屬性質(zhì)變更之日起30日內(nèi)，向登記機(jī)關(guān)提交土地權(quán)屬性質(zhì)變更證明等有關(guān)文件，申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。

3．轉(zhuǎn)移登記

轉(zhuǎn)移登記是指房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移所進(jìn)行的登記。房屋買賣、交換、繼承、贈(zèng)與、劃撥、分割、合并，以及以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，致使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的。以上情況房屋所有權(quán)主體都會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移。

當(dāng)事人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)自房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。

權(quán)利人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)以及相關(guān)的合同、協(xié)議、當(dāng)事人身份證明，以及與房屋轉(zhuǎn)讓情況相關(guān)的證明文件。

4．變更登記

變更登記是針對(duì)房屋權(quán)利人改換姓名、名稱，或房屋狀況發(fā)生變化所進(jìn)行的登記。房屋狀況發(fā)生變化包括房屋坐落地點(diǎn)名稱和門牌號(hào)碼的變更，也包括房屋因添建、改建、部分拆除所發(fā)生的物理狀況變更。權(quán)利人申請(qǐng)變更登記，應(yīng)當(dāng)自變更事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請(qǐng)，并提交房屋權(quán)屬證書(shū)以及相關(guān)的證明文件。

5．他項(xiàng)權(quán)利登記

他項(xiàng)權(quán)利是指當(dāng)事人針對(duì)房屋所設(shè)定的，除房屋所有權(quán)以外的其他權(quán)利。由于承租權(quán)周期暫短，變化很快，目前房地產(chǎn)行政主管部門不作為房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)的登記事項(xiàng)，僅由房屋交易管理機(jī)構(gòu)做房屋租賃備案登記。

申請(qǐng)房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自他項(xiàng)權(quán)利成立之日起30日內(nèi)提出申請(qǐng)，并提交房屋權(quán)屬證書(shū)，和設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書(shū)，以及相關(guān)的證明文件。

6．注銷登記

注銷登記即是指房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止、土地使用年限屆滿等情況，對(duì)房屋檔案記載的房屋權(quán)屬情況所辦理的注銷手續(xù)。

原權(quán)利人應(yīng)當(dāng)于發(fā)生房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止、土地使用年限屆滿之日起30日內(nèi)申請(qǐng)注銷登記。申請(qǐng)辦理注銷登記，應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)、房屋他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，以及房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止、土地使用年限屆滿的有關(guān)合同、協(xié)議和相關(guān)文件。

（二）房屋登記的基本要求（常考點(diǎn)）

1．以共同申請(qǐng)為原則，以單方申請(qǐng)為例外

2．以查驗(yàn)申請(qǐng)資料為主，實(shí)施必要的實(shí)地查看

3．按房屋基本單元進(jìn)行登記

（三）房屋權(quán)屬登記程序與處理規(guī)則

1．房屋權(quán)屬登記程序

房屋所有權(quán)登記按照房屋所有權(quán)人，以房屋的門牌號(hào)、幢、套（間）以及有具體權(quán)屬界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。

登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對(duì)暫緩登記、不予登記的，書(shū)面通知申請(qǐng)人。經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查登記申請(qǐng)，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來(lái)源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記，在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)；注銷登記在受理登記后的15日內(nèi)核準(zhǔn)注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書(shū)。

2．房屋權(quán)屬登記處理規(guī)則

(1)登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記。

以下情況由登記機(jī)關(guān)代為進(jìn)行房屋權(quán)屬登記：

①依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋；②無(wú)人主張權(quán)利的房屋；③法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。其中，房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋，是指由政府依據(jù)法律程序和有關(guān)政策代行管理的房屋，不包括房屋所有權(quán)人依據(jù)民法規(guī)定委托代管的房屋。由登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。

(2)暫緩登記。

以下情況申請(qǐng)人可以申請(qǐng)暫緩登記：

①因正當(dāng)理由不能按期提交證明材料的；

②按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的；

③法律、法規(guī)規(guī)定可以準(zhǔn)予暫緩登記的。

(3)不予登記。

下列情況登記機(jī)關(guān)不予登記：

①屬于違章建筑的；

②屬于臨時(shí)建筑的；

③法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

(4)注銷房屋權(quán)屬證書(shū)。

下列情況登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書(shū)：

①申報(bào)不實(shí)的；②涂改房屋權(quán)屬證書(shū)的；③房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的；④因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的。注銷房屋權(quán)屬證書(shū)，由登記機(jī)關(guān)作出書(shū)面決定送達(dá)當(dāng)事人，并收回原發(fā)放的房屋權(quán)屬證書(shū)或者公告原房屋權(quán)屬證書(shū)作廢。

（四）房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書(shū)

1．房屋登記簿

房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，是房屋登記機(jī)構(gòu)制作和管理的，用于記載房屋基本情況、房屋權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭马?xiàng)的特定簿冊(cè)。

房屋登記簿記載內(nèi)容主要為：

(1)房屋自然狀況部分；(2)房屋權(quán)利狀況部分；(3)補(bǔ)換證記錄部分；(4)限制情況部分；(5)其他情況部分。登記簿可以采取電子介質(zhì)，也可以采用紙介質(zhì)。

根據(jù)《房屋登記簿管理試行辦法》和《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》的要求，房屋登記簿由房屋登記機(jī)構(gòu)永久保存并妥善保管。

登記簿如有損毀，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)補(bǔ)造。

2．房屋權(quán)屬證書(shū)

房屋權(quán)屬證書(shū)有以下三種：

(1)《房屋所有產(chǎn)權(quán)》。

由房屋所有權(quán)人收?qǐng)?zhí)。

(2)《房屋共有產(chǎn)權(quán)》。

共有的房屋，由權(quán)利人推舉的持證人收?qǐng)?zhí)房屋所有產(chǎn)權(quán)書(shū)，其余共有人各執(zhí)房屋共有產(chǎn)權(quán)書(shū)1份。房屋共有產(chǎn)權(quán)書(shū)與房屋所有產(chǎn)權(quán)書(shū)具有同等的法律效力。

(3)《房屋他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)》。

由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。他項(xiàng)權(quán)利人依法憑證行使他項(xiàng)權(quán)利，受國(guó)家法律保護(hù)。

房屋權(quán)屬證書(shū)破損，經(jīng)登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)需換領(lǐng)的，予以換證。房屋權(quán)屬證書(shū)遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)登報(bào)聲明作廢，并向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，由登記機(jī)關(guān)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)6個(gè)月無(wú)異議的，予以補(bǔ)發(fā)。

單選例題

1.規(guī)定房屋權(quán)屬總登記、驗(yàn)證、換證期限的部門是()。

a．縣級(jí)以上人民政府

b．縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門

c．縣級(jí)以上人民政府土地和房屋管理部門

d．縣級(jí)以上人民政府土地管理部門

答案：a

2.當(dāng)事人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)自房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移事實(shí)發(fā)生之日起()內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。

a．30

b．60

c．90

d．180

答案：c

3.房屋的權(quán)屬登記可以分為（）。

a．總登記

b．初始登記

c．轉(zhuǎn)移登記

d．變更登記

e．權(quán)利登記

答案：abcd

4.我國(guó)房屋權(quán)屬登記的種類包括()。

a．總登記和初始登記

b．轉(zhuǎn)移登記和變更登記

c．他項(xiàng)權(quán)利登記和注銷登記

d．房屋使用權(quán)登記

e．國(guó)有土地所有權(quán)登記

答案：abc

5.房屋權(quán)屬證書(shū)的種類包括()。

a．房屋所有權(quán)證

b．房屋共有權(quán)證

c．房屋他項(xiàng)權(quán)證

d．房屋使用權(quán)證

e．房屋租賃權(quán)證

答案：abc

第五篇：物業(yè)管理基本制度與政策講義 第18講，第四節(jié)

第四節(jié)??物業(yè)承接查驗(yàn)制度

大綱要求：

物業(yè)承接查驗(yàn)的定義；

物業(yè)承接查驗(yàn)制度的必要性；

物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)遵循的基本原則和指導(dǎo)思想；

物業(yè)承接查驗(yàn)的主要依據(jù)和條件；

物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容和程序；

建設(shè)單位的義務(wù)和責(zé)任；

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任；

物業(yè)承接查驗(yàn)記錄、協(xié)議與備案；

保護(hù)業(yè)主權(quán)益的相關(guān)規(guī)定。

2010年10月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，將《條例》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行細(xì)化、補(bǔ)充和完善，增強(qiáng)了物業(yè)承接查驗(yàn)制度的可操作性，明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)。

知識(shí)點(diǎn)一：物業(yè)承接查驗(yàn)的定義（常考點(diǎn)）

《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第二條規(guī)定：“物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。”

物業(yè)管理早期實(shí)踐中，將物業(yè)承接查驗(yàn)混同于工程竣工驗(yàn)收的情況較為常見(jiàn)，有必要對(duì)二者進(jìn)行明確的區(qū)分。

物業(yè)承接查驗(yàn)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能的再檢驗(yàn)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受建設(shè)單位委托開(kāi)展前期物業(yè)管理工作的前提條件。

工程竣工驗(yàn)收，是指建設(shè)工程項(xiàng)目竣工后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位會(huì)同設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、設(shè)備供應(yīng)等單位，對(duì)該工程項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行的全面檢驗(yàn)，是承包單位向建設(shè)單位交付工程項(xiàng)目的前提條件。

知識(shí)點(diǎn)二：物業(yè)承接查驗(yàn)制度的必要性

（一）物業(yè)承接查驗(yàn)制度是規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)合同行為的需要

（二）物業(yè)承接查驗(yàn)制度是保護(hù)業(yè)主物權(quán)的需要

（三）物業(yè)承接查驗(yàn)制度是促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的需要

物業(yè)承接查驗(yàn)制度，通過(guò)強(qiáng)化建設(shè)單位在承接查驗(yàn)工作中的義務(wù)和責(zé)任，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)工作中的指導(dǎo)和協(xié)助，最大限度地減少開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題，為前期物業(yè)管理活動(dòng)創(chuàng)造有利條件，以促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。

知識(shí)點(diǎn)三：物業(yè)承接查驗(yàn)制度的基本原則和指導(dǎo)思想

物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則。

物業(yè)承接查驗(yàn)制度的指導(dǎo)思想如以下4項(xiàng)：

(1)以《合同法》、《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，尊重業(yè)主的物權(quán)，尊重物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位的契約自由；以維護(hù)業(yè)主的共同利益和物業(yè)管理市場(chǎng)秩序?yàn)槟繕?biāo)，明確房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督職能。

(2)正視前期物業(yè)服務(wù)合同雙方權(quán)利義務(wù)失衡的現(xiàn)實(shí)，平衡建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中的利益；正視前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺失的現(xiàn)實(shí)，發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)工作中的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。

(3)規(guī)范建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗(yàn)中的責(zé)任和義務(wù)，督促建設(shè)單位提高物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)質(zhì)量；規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中的權(quán)利和義務(wù)，為前期物業(yè)管理活動(dòng)順利開(kāi)展創(chuàng)造條件。

(4)強(qiáng)化物業(yè)承接查驗(yàn)工作的針對(duì)性和實(shí)用性，根據(jù)以往物業(yè)承接查驗(yàn)中存在的問(wèn)題，有針對(duì)性地進(jìn)行相關(guān)制度設(shè)計(jì)；強(qiáng)化物業(yè)承接查驗(yàn)工作的程序性和可操作性，通過(guò)具體詳細(xì)的程序規(guī)定和操作規(guī)范，指導(dǎo)相關(guān)主體在實(shí)踐中適用實(shí)施。

知識(shí)點(diǎn)四：物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)和條件

（一）物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)（輪換考點(diǎn)）

實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)，主要依據(jù)下列文件：

(1)物業(yè)買賣合同；

(2)臨時(shí)管理規(guī)約；

(3)前期物業(yè)服務(wù)合同；

(4)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

(5)建設(shè)單位移交的圖紙資料；

(6)建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)承接查驗(yàn)相關(guān)內(nèi)容的三個(gè)契約性文件。

(1)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；

(2)建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定；

(3)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。

（二）物業(yè)承接查驗(yàn)的條件（輪換考點(diǎn)）

在各地取消綜合性驗(yàn)收的大背景下，為保證物業(yè)硬件符合交付使用條件，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件，《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》規(guī)定，實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下7個(gè)條件：

(1)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；

(2)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；

(3)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；

(4)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；

(5)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書(shū)；

(6)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

(7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

知識(shí)點(diǎn)五：物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容和程序

（一）物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容（常考點(diǎn)）

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。

(1)共用部位。一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。

(2)共用設(shè)備。一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等。

(3)共用設(shè)施。一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

（一）物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容（常考點(diǎn)）

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。

現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。

（二）物業(yè)承接查驗(yàn)的程序（常考點(diǎn)）

物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行：

(1)確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；

(2)移交有關(guān)圖紙資料；

(3)查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

(4)解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；

(5)確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果；

(6)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

(7)辦理物業(yè)交接手續(xù)。

知識(shí)點(diǎn)六：建設(shè)單位的義務(wù)和責(zé)任

（一）建設(shè)單位在承接查驗(yàn)中的義務(wù)（輪換考點(diǎn)）

為了加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位的約束，督促建設(shè)單位切實(shí)做到誠(chéng)實(shí)信用，《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》規(guī)定建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗(yàn)中，應(yīng)當(dāng)履行以下8項(xiàng)義務(wù)：

(1)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

(2)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。

(3)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

①竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；②共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；③供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；④物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；⑤承接查驗(yàn)所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

(4)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書(shū)面通知，及時(shí)解決現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備數(shù)量和質(zhì)量不符合規(guī)定的問(wèn)題，并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。

(5)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。

(6)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

(7)建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。

(8)建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。

（二）建設(shè)單位在承接查驗(yàn)中的法律責(zé)任（輪換考點(diǎn)）

《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》明確規(guī)定建設(shè)單位的四項(xiàng)法律責(zé)任：

(1)物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

(2)物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建沒(méi)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；

(3)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施沒(méi)備的保修責(zé)任；

(4)建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對(duì)建設(shè)單位予以通報(bào)，并按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條的規(guī)定處罰。

知識(shí)點(diǎn)七：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)中的義務(wù)（輪換考點(diǎn)）

《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中應(yīng)當(dāng)履行以下4項(xiàng)義務(wù)：

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造有利條件。

(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核查共用設(shè)施沒(méi)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。

(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情況，書(shū)面通知建設(shè)單位。

(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)中的法律責(zé)任

《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三項(xiàng)法律責(zé)任：

(1)自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任；

(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管；

(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

知識(shí)點(diǎn)八：物業(yè)承接查驗(yàn)記錄、協(xié)議與備案（輪換考點(diǎn)）

（一）物業(yè)承接查驗(yàn)記錄（輪換考點(diǎn)）

(1)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問(wèn)題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。

(2)交接工作應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。

（二）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議

在物業(yè)承接查驗(yàn)全過(guò)程中，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議是最為關(guān)鍵的核心環(huán)節(jié)。

簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，既是對(duì)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果的確認(rèn)，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接收物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的先決條件。

物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的內(nèi)容、效力和違約責(zé)任：

(1)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等；

(2)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議是前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力；

(3)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任

（三）物業(yè)承接查驗(yàn)備案（輪換考點(diǎn)）

為了加強(qiáng)日常監(jiān)管工作，《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》明確規(guī)定了物業(yè)承接查驗(yàn)備案制度，要求物業(yè)所在地區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門在物業(yè)交接后30日內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的文件資料辦理備案手續(xù)。申請(qǐng)辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案手續(xù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交以下文件資料：(1)前期物業(yè)服務(wù)合同；(2)臨時(shí)管理規(guī)約；(3)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；(4)建設(shè)單位移交資料清單；(5)查驗(yàn)記錄；(6)交接記錄；(7)其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

知識(shí)點(diǎn)九：保護(hù)業(yè)主權(quán)益的相關(guān)規(guī)定

為防止前期物業(yè)服務(wù)合同終止后物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案，《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》明確規(guī)定物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有；

為發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)承接查驗(yàn)中的主觀能動(dòng)性，《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》明確規(guī)定業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，并要求建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書(shū)面告知業(yè)主；

為保障物業(yè)承接查驗(yàn)的經(jīng)費(fèi)來(lái)源，《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》規(guī)定由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)，沒(méi)有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)；

為發(fā)揮各方主體的監(jiān)督作用，《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》規(guī)定物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)的過(guò)程和結(jié)果可以公證，物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主對(duì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)行為的投訴。

1.為了加強(qiáng)日常監(jiān)管工作，《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》明確規(guī)定了物業(yè)承接查驗(yàn)備案制度，要求物業(yè)所在地區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門在物業(yè)交接后（）日內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的文件資料辦理備案手續(xù)。

a．10

b．20

c．30

d．60

答案：c