第一篇：物業管理基本制度與政策50問

物業管理基本制度與政策50問、什么是物業管理?

答：《物業管理條例》中所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

2、物業管理服務合同中應當約定哪些服務內容?

答：(一)房屋共用部位和設備的維修、養護、管理;

(二)共用設施和設備的使用、維修、養護、管理;

(三)電梯、智能系統等運行服務;

(四)環境衛生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養護、管理;

(五)物業裝飾、裝修管理;

(六)保安管理;

(七)物業管理區域內程序的管理、服務;

(八)物業資料的管理。

3、物業公司何時開始收取物業管理費?

答：物業公司收取物業管理費一般從購房人驗收房屋、簽字認可后開始計取物業管理費;也有物業管理公司以住戶辦理入戶手續時開始計取物業管理費。

4、物業管理用房的權屬?

答：物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

5、一個物業管理區域是否可由多個物業企業管理?

答：一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

6、房屋的共用部位是哪些?

答：房屋的共用部位是指承受結構部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、外坪和基礎等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等。

7、共用設施設備是哪些?

答：共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、共用照明、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井等。

8、住宅共用部位、共用設施設備維修基金如何提取?

答：(一)商品房銷售時，購房者應當按購房款2-3% 的比例繳納;

(二)公有住房銷售時，售房單位按多層住宅不低于售房款20%，高層住宅不低于30%交納;購房者按購房款2%提取。

9、什么是物業管理服務收費?

答：物業管理服務收費是指經工商行政管理機關登記注冊的物業管理單位，接受物業產權人、使用人的委托，對所轄的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。

10、物業管理區域內的公共建筑、共用設施如何管理?

答：物業管理區域內按規劃建筑的公共建筑、共用設施，不得改變用途，業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業，物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主代表依法辦理有關手續。

11、物業服務企業能否把取得的物業管理服務再轉移給其他的物業服務企業?

答：物業服務企業不能將物業管理區域內的全部物業管理業務一并再委托給其他物業服務企業。但為了有利于物業管理專業化水平的提高，物業服務企業可以把物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業。

12、物業管理區域內發生安全事故，物業服務企業應當承擔什么責任?對物業服務企業保安人員有什么要求?

答：物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業服務企業對物業管理區域內發生的安全事故承擔的法律責任，應當根據物業服務合同的約定來確定，未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

13、住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括什么內容?

答：(一)裝飾裝修工程的實施內容;

(二)裝飾裝修工程的實施期限;

(三)允許施工的時間;

(四)廢棄物的清運與處置;

(五)住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求;

(六)禁止行為和注意事項;

(七)管理服務費用;

(八)違約責任;

(九)其他需要約定的事項。

14、哪些住宅室內裝飾裝修何違規行為由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款?

答：(一)將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚，混凝土墻體的，對裝修人處500元以上1000元以下的罰款，對裝飾裝修企業處1000元以上10000元以下的罰款;(二)損壞房屋原有節能設施或者降低節能效果的，對裝飾裝修企業處1000元以上5000元以下的罰款;(三)擅自拆改供暖、燃氣管道和設施的，對裝修人處500元上1000元以下的罰款;(四)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自超過設計標準或者規范增加樓面荷載的，對裝修人處500元以上1000元以下的罰款，對裝飾裝修企業處1000元以上10000元以下的罰款。

15、業主在住宅室內裝飾裝修過程中，擅自改變房屋主體及承重結構的，應由哪個部門責令其整改，并處何罰款?

答：依照《建筑工程質量管理條例》的規定，凡涉及建筑主體或者承重結構變動的裝修工程，沒有設計方案擅自施工的，由城市建設行政主管部門責令改正，處50萬元以上100萬元以下的罰款;房屋建筑使用者在裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構的，由城市建設行政主管部門責令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

16、我自已的住房，可不可以在家開麻將館或開公司?為什么?

答：不可以。改變住房用途應當遵守小區管理規約的規定，還需經本棟房子全體業主同意并報規劃、國土、衛生、環保、消防等行政主管部門批準，否則將責令限期改正，并處以5000元以上3萬元以下罰款。

17、裝修房子涉及敲墻打洞，需不需要辦手續，為什么?

答：按照《城市房屋裝修結構安全管理規定》，裝修房子涉及敲墻打洞，必須經房產管理局批準才可實施，否則，將承擔由此造成的損失并被責令限期改正，并處罰款。

18、底樓商鋪開餐廳，污染了我，應該怎樣維護合法權益，是不是可以不交物管費?為什么?

答：業主可以先與商家協商自行解決，如果協商不能達成共識，可以申請環保部門進行調解，調解失敗可以申請環保局行政處罰底層商鋪商家，也可直接向人民法院以其侵害相鄰權為由進行起訴來維護自身合法權益。因為不是物業服務企業造成的污染，按照《物業服務合同》約定，其沒有賠償的義務，所以業主應當按照《物業服務協議》的約定按時足額繳納物業服務費。

19、我們的自行車沒有停放在自行車庫，可以停放在樓梯口嗎?如果失盜了可以要求物管公司賠償嗎?

答：不可以停放在樓梯口，因為樓梯為公共通道而非車庫，亂停亂放屬擅自改變房屋用途，陰塞交通，存在安全隱患，如造成損害，應承擔相關法律責任。沒有停放在自行車庫并委托物業企業管理的非機動車，因不存在委托代管合同關系，丟失后，不應找物業企業賠償。

20、我家發生了入室偷盜，是否都應由物業公司負責賠償?如果協商不好應怎么辦?

答：不一定都由物業公司負責賠償，物業企業公共秩序維護員不同于保安，只是依據合同維護公共部位軼序，如果物業企業嚴格按照《物業服務合同》約定事項履職盡責做好了公共秩序維護工作并有相關記錄作為佐證，則不應由物管公司承擔賠償責任。但如果物業公司不能提供相關佐證材料，則應承擔一定的責任，雙方可自行協商，如協商不能達成共識，可以直接申請人民法院裁定。

21、與物業服務企業產生糾紛時，應如何維護自身合法權益，是否可以不交物管費?

答：與物業服務企業產生糾紛時，應在法律法規的框架內通過合法渠道如實向業主委員會反映情況、向管理部門投訴、向人民調解委員會申請調解、向人民法院起訴、召開業主大會決定是否改聘續聘物業服務企業等方式維護自身合法權益，不宜簡單采取不交物管費的方式。因為采取不交物管費這種方式表面上看是損害了物業服務企業利益，實際上物業服務企業會因此采用降低服務標準等方式來降低成本，如果采取這種方式的人多了，結果會導致小區物業管理進入混亂狀態，損害的是全體業主的利益，問題并不能得到根本解決。

22、我室內設施設備壞了，是否由物業服務企業免費維修?

答：不應由物業服務企業免費維修，物業服務企業只是依據物業服務合同對小區公共部分進行管理維護，如果室內設施設備壞了可以委托物業服務企業維修，但應另行支付特約服務費。

23、我居住的老小區，總表下設分表，為什么水、電收費標準和供電局、水廠公布的價格不同?如何解決?

答：總表下設分表的老小區，供電局、水廠、天然氣公司只認小區總表讀數。因公共設施設備的能耗和線損，故總表讀數大于分表累計讀數，按照合同約定應共同分攤的，就存在水、電收費標準和供電局、水廠公布的價格不同的問題。要根本解決該問題，需要全體業主申請供電局、水廠、天然氣公司將總表下設分表，改為直接對水、電、氣公司的戶表，但會涉及到改裝費，具體標準請向相關單位咨詢。

24、水、電、氣能源應由誰承擔費用?

答：根據物業管理條例規定，“新建建筑區劃內，供水、供電、供氣、信息、環衛等專業單位應當按下列規定向最終用戶收取有關費用：

(一)業主自用的向業主收取;

(二)物業服務企業或者其他管理人使用的向物業服務企業或者其他管理人收取;

(三)部分業主共同使用的，由相關業主分攤;

(四)全體業主共同使用的，由全體業主分攤。

25、商品房出現質量問題應該找誰，是不是可以不交物管費?

答：商品房是開發商銷售給業主的，按照相關法規，應由開發商承擔保質期內房屋質量保修的義務，保質期屆滿后，公共部分按照法定程序，可動用公共維修資金進行修復，業主專有部分，由業主自行維修。房屋質量問題不是物業服務企業造成的，按照《物業服務合同》約定，其沒有賠償的義務，故業主不能因房屋質量問題不交物管費。

26、樓上衛生間漏水應該找誰?是不是可以不交物管費?

答：樓上衛生間漏水應先找樓上業主協商，找水電工確認漏水原因，如果是房屋施工質量問題，保質期內應找開發商修復，超過保質期由樓上樓下業主協商解決;如果是裝修使用不當的問題，應找樓上業主修復。因為不是物業服務企業造成的房屋漏水問題，按照《物業服務合同》約定，其沒有賠償的義務，所以業主應當按照《物業服務協議》的約定按時足額繳納物業服務費。

27、業主在物業管理活動中的權利和義務有哪些?

房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：

(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議，行使投票權;

(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規規定的其他權利。

業主在物業管理活動中，履行下列義務：

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費用;

(六)法律、法規規定的其他義務。

28、什么是前期物業?

答：前期物業管理服務指房地產開發單位邀請擬從事前期物業管理的有關人員參與該項目的可行性研究，從物業管理角度對物業規劃、設計、設備選用、功能布局、施工監管、驗收接管、銷售和租賃提出建設性意見，充分反映住戶要求和物業自身要求，力求使用戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實際需要及日后物業管理工作相適應。

29、國務院頒布的《物業管理條例》從哪年哪月哪日開始施行?

答：2003年9月1日。

30、業主大會會議可分為哪幾種?

答：定期會議和臨時會議。

31、召開業主大會會議，應當于會議召多少日前通知全體業主?

答：15日

32、業主大會會議可以采用哪兩種形式召開?

答：集體討論和書面征求意見。

33、同一個物業管理區域內的業主，應在物業所在的那些單位指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會?

答：區、縣人民政府房地產行政主管部門。

34、對業主委員會委員的基本要求有哪些?

答：熱心公益事業，責任心強，具有一定組織能力。

35、物業管理收費應當遵循什么原則?

答：合理、公開以及費用與服務水平相適應原則。

36、什么是管理規約?

答：是指一個物業管理區域內，由全體業主共同訂立或者承諾對全體業主具有約束力的有關使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。

37、建設單位制定臨時管理規約時，應該遵循什么原則?

答：不得侵害物業買受人的合法權益。

38、房子出租了物業服務費由誰來交?

答：《條例》規定業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶責任。

39、前期物業管理招標有哪幾種方式?

答：兩種。公開招標和邀請招標。

40、違反《物業管理條例》的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部分、共同設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處以多少罰款?

答：5萬元以上20萬元以下。

41、物業服務企業有罰款權嗎?

答：沒有。罰款是一種行政處罰行為，物業公司是一個企業是接受上業主委員會委托對小區物業進行管理的民事主體，所以沒有罰款權，但物管企業可根據實際情況，要求當事人支付違約金或賠償金。

42、物業管理區域內公共區域的水電費如何分攤?

答：根據《物業服務收費管理辦法》第十一條的規定，公共區域的水電費已計入物業管理成本，應作為物業管理費的構成部分，不存在分攤。

43、業主和建設單位產主糾紛，可以以此作為拒交物業服務費的理由嗎?

答：不可以。因建設單位和物管企業分別屬于兩個獨立的法人，商品房的買賣和物業管理屬于不同的法律關系。

44、業主裝修房屋時，需要告知物業服務企業嗎?

答：《物業管理條例》規定業主裝飾房屋時應當事先告知物業服務企業。物管企業應將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

45、什么是業主委員會?

答：是經業主大會選舉產生，并經房地產行政主管部門登記備案，它是業主大會的執行機構，代表和維護全體業主的合法權益的組織，并對業主大會負責。

46、如果業主拒絕交納物業服務費該怎么辦?

答：及時交納物業服務費是業主的主要義務之一，如業主拒絕交納服務費，業主委員會可以督促其限期交納，物管企業有權要求其限期交納并按規定收取滯納金。如業主仍不交納，物管企業可向人民法院提起拆訟。

47、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》什么時間開始施行?

答：2003年9月1日。

48、業主大會、業主委員會與居民委員會之間的關系?

答：業主大會是物業管理區域內全體業主行使建筑物區分所有權的一種形式，它的職能主要是民事的。

居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會公共性。

兩者的目標是一致的，都是為了給業主或居民創造良好的生活環境。業主大會、業委會應支持居委會工作，接受其指導、監督。業主大會、業主委員會作出的決定應當告知相關居委會，并聽取居委會的建議。

49、業主大會、業主委員會的工作經費《條例》如何規定?

答：《條例》規定：“業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。

50、《物業服務收費管理辦法》中規定對不同物業如何定價?

答：物業服務收費應當區分不同物業性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

第二篇：物業管理基本制度與政策

物業管理基本制度與政策模擬試題

中國物業管理師資格考試

模擬試題一

一、單向選擇題(共60分，每題1分，每題的答案中只有一個最符合題意)

1．物業管理是由業主通過（）物業服務企業的方式來實現。

A．指派

B．招聘

C．選聘D．委托

2．《物業管理條例》屬于()。

A．行政規章

B．行政法規

c．法律D．地方性法規

3．（）是物業管理的最主要的特點。

A．社會化

B．專業化

C．市場化D．私有化

4．我國物業管理是在城市房地產綜合開發和住房制度改革背景下，通過實行)制度而逐漸發展起來的。

A．住房公有化

B．住房商品化

C．住房集約化D．住房標準化

5．((物業管理條例))是()頒布。

A．2002年10月16日B．2003年5月28日C．2003年6月8日D·2003年9月1日

6．選聘物業服務企業的方式有實行物業管理招標投標和（）。

A．不實行物業管理招標投標B．政府指定C．議標D．房地產開發企業管理指定

7．物業管理招標投標的最后一道程序是（）。

A．開標

B．評標

C．定標D．物業服務合同的簽訂

8．物業管理的招標方式通常采用（）。

A．公開招標、委托招標

B．公開招標、邀請招標

C．邀請招標、協議招標

D．

9．招標人采取邀請招標方式的，應當向（）個以上物業服務企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。

A．3

B．5

C．7 D．9 10．物業服務企業通過簽訂物業服務合同，明確與業主的（）關系。

A．權利與義務

B．服務與被服務

C．管理與被管理 D．委托與被委托

11．在物業管理活動中，以合同的格式條款侵害業主、業主大會、業主委員會或物業服務企業的合法權益，（）

A．合同整體無效

B．合同的格式條款有效

c，合同的格式條款無效

D．合同應撤銷

12．2003年9月l日，（）的實施，標志著我國物業管理進入了法制化、規范化的新階段。

A．《中華人民共和國物權法》

B．《物業管理條例》

C．《業主大會規程》

D《前期物業管理招投標管理暫行辦法》

13．關于物業管理的說法，正確的是()

A.物業管理的直接責任主體是物業服務企業

B．物業管理的對象是房屋及其附屬設施設備和相關場地 C.物業管理的內容是維修、養護、管理 D．物業管理的性質是公益性的公共服務活動

14.業主大會設立后，新聘的物業服務企業應當與（）辦理承接驗收手續。

A．居民委員會

B.業主委員會

C.建設單位

D.原服務企業

15.物業服務企業接受供水、供電、供氣、等單位委托，向業主代收相關費用時，i)向業主收取額外費用。

A．可以

B．不得

C．協商

D．約定 16．業主與物業服務企業的關系是（）的關系。

A．管理被管理

B．領導被領導

c．服務被服務

D．上級與下級 17．物業服務企業與業主簽訂物業服務合同，是一種民事行為。民事行為最基本的

原則，就在于其主體的平等性和行為的（）。

A．約束性

B．獨立性

C．自愿性

D．合法性 18．從物業服務合同的內容來看，物業服務企業與業主約定的物業服務事項具有

（）的特點。

A．臨時性

B．長期性

c．專項性

D．綜合性

19。物業服務企業與業主之間基于物業服務合同形成交易關系，雙方交易的標的物

是（）。

A．物業服務收費B．物業服務標準C．公共性物業服務D．物業管理區域

20．關于“物業服務合同約定以外的服務”的說法，錯誤的是（）。

A．物業服務合同約定以外的服務通常來自于單個業主的特殊需求

B．物業服務合同約定以外的服務并不是物業服務企業的法定義務、．

C．物業服務合同約定以外的服務通常是一種有償服務

D．單個業主可與物業服務企業協商，將特約服務作為物業服務合同的補充條款

21．《普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行)》中的二級標準規定，業主對物

業服務的滿意率應當達到（）以上。

A．75％

B．80％．

C．85％

D．90％ 22．建設單位與物業買受人簽訂買賣合同應當包含（）。

A．管理規約

B．物業管理各項規章制度

C．業主大會議事規則

D．前期物業服務合同約定的內容 23．業主是指物業的（）。

A．產權人

B．管理人

C．代理人

D．租賃人

24．業主大會成立后，住宅專項維修資金的使用由物業服務企業提出使用計劃，經（）后實施。

A．物業服務企業審定

B．業主委員會審定

C．政府主管部門審定

D．物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過，形成業主大會 決議

25物業管理公司在《前期物業服務合同》生效期間，明確表示或者以自己的行為

表明不履行合同義務的，業主可以在（）請求物業管理公司承擔違約責任。

A．實際違約時B．履行期屆滿C．履行期限屆滿之前D．造成損失時 26．對如何取得國有土地使用權、房地產開發、房地產交易和房地產權屬登記作業

具體規定的是()。

A．《中華人民共和國城市房地產管理法》

B．《中華人民共和國土地管理法》

C．《中華人民共和國城鄉規劃法》

D．《城市房地產轉讓管理規定))27．商品房買賣合同的內容應當由（）。

A．房地產行政主管部門確定

B．工商行政管理部門確定

C．房地產行政主管部門和工商行政部門共同擬定D．商品房買賣當事人約定

28．商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向（）申請重新核驗。

A．房地產開發企業

B．房地產經紀機構

C．工程質量監督單位

D．房地產主管部門

29．下列關于房地產價格評估人員資格認證制度，說法不正確的是（）。

A．((中華人民共和國城市房地產管理法》規定：“國家實行房地產價格評估人

員資格認證制度”

B．房地產估價師通過國家統一考試后，就可以房地產估價師的名義從事房地

產估計業務

C．未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事

房地產估計業務

D．房地產估計評估人員分為房地產估價師和房地產估計員

30．某開發公司經城市規劃行政主管部門批準變更規劃設計方案，導致商品房戶型

發生變化，并在10日內書面通知了買受人，買受人接通知后未作表示，2個月后買受人提出退房，按規定買受人（）。

A．有權退房，但應承擔違約責任

B．有權要求開發公司承擔違約責任

C．有權要求開發公司賠償損失

D．無權退房 31．房地產的行政法規是以()頒布的。

A．國務院令

B．國務院總理令

C．房地產主管部門令

D．房地產主管部門的部長令

32．為規范商品房預售行為，加強商品房預售管理，保障購房人的合法權益，《中

華人民共和國城市房地產管理法))明確了商品房預售實行（）制度。

A．預售資格認定制度

B．商品房買賣許可證制度

c．預售許可證制度

D．商品房銷售許可證制度 33．物業管理區域內道路、園林綠化的保修期為（）。，A．二年

B·三年

C．五年D．合同約定期間

34．銷售商品住宅時，房地產開發企業應當向買受人提供((住宅質量保證書》和（）。

A·《住宅功能保證書》

B．《住宅環境保證書))

C．《住宅壽命說明書》D．《住宅使用說明書》

35．（）是指為進行房地產活動的當事人提供法律、法規、政策、信息、技術等

方面服務的經營活動。

A．房地產估價

B．房地產咨詢

C．房地產中介服務D．房地產經紀 36．建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起（）日內，將建設工程竣工

驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。

37．根據2004年4月國務院《關于調整部分行業固定資產項目資本金比例的通知》

房地產開發項目資本金占項目總投資的比例不得低于（）

A.15%

B.20%

C.30%

D.35% 38。．拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協議，房屋拆遷補

償方式是（）

A.面積結算

B.貨幣補償

c．產權調換

D．貨幣補償或產權調換

39.房屋拆遷實施過程中，違章建筑應由()認定。

A.拆遷人

B拆遷主管部門c．房地產權屬登記部門D．規劃行政主管部

40.建設工程開工之前，建設單位應向工程所在地的縣級以上人民政府（）部門申請領取施工許可證。

A．建設行政主管

B.土地行政主管

c．環境保護

D．發展計劃

41．詳細規定建設用地的各項指標和其他規劃管理要求，控制和引導各項用地的開

發和投資建設的城市規劃是城市（）。

A.總體規劃

B.分區規劃

c．控制性詳細規劃

D．修建性詳細規劃

42．建筑工程招標文件中，不包括（）。

A.工程標底

B．工程數量

c．設計圖紙

D．合同條件 43．房地產行政主管部門發現交易雙方的成交價格明顯低于正常市場價格時，應當（）。

A．并不是要求交易雙方當事人更改成交價格，只是通知交易雙方按什么價格

交納有關稅費

B.‘要求交易雙方更改成交價格，并通知交易雙方應當按什么價格交納有關稅費

C.既不能要求交易雙方更改成交價格，也不能通知交易雙方應當按什么價格交納有關稅費。

D.要求交易雙方更改成交價格，但不通知交易雙方應當按什么價格交納有關稅費。

44.房地產轉讓，房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在（）日內

做出是否受理申請的書面答復。

A．3

B．7 C．10

D．14 45.業主委員會是（）

A.全體業主合法權益的代表

B.物業共用部分的經營者 C.重大事項的決策者

D.業主大會的執行機構

46．首次業主大會會議召開前的業主大會籌備組，應該由業主代表和（）組成。

A.物業服務企業

B.建設單位

C.街道辦事處

D.房地產行政主管部門

47.業主委員會經換屆選舉后，原業主委員會應當在其任期屆滿之日起（）日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財務移交新一屆業主委員會并做好交接手續。A.10 B.15 C.30 D.90 48.業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理規約的法律效力

A.業主大會議事規則 B.物業服務合同 C.管理規約或臨時管理規約 D.物業管理制度 49.業主在首次業主大會會議的投票權，按照（）規定。A.業主的人數 B.入住時間長短 C.物業使用人數比例 D.業主擁有物業的建筑面積、住宅套數 50.業主的更迭、業主大會以及業主委員會的改選（）物業服務合同以及管理規約的法律效力。

A.直接影響著 B.都不影響 C.部分影響 D.消弱了 51.選聘或解聘物業服務企業，必須經物業管理區域內全體業主所持股票權（）以上通過。

A.1/2 B.1/3 C2/3 D.3/4 52.注冊資質一級的物業服務企業所管理的各類物業管理總建筑面積中，其中獨立式住宅（別墅）建筑面積要求達（）A.50萬平方米以上 B.30萬平方米以上 C.20萬平方米以上 D．15萬平方米以上 53.三級資質的物業服務企業注冊資本要求達（）

A.50萬元以上 B.40萬元以上 C.30萬元以上 D.20萬元以上

54.物業管理師實行登記注冊制度，有效期一般為三年，注冊有效期屆滿需要繼續執業的，應當在有效期屆滿前（）個工作日內，按照規定申請延續注冊。

A.10 B.15 C.30 D.60 55.前期物業服務合同由（）與物業物服企業所簽訂。

A.物業建設單位或社區委員會 B.業主大會或業主委員會 C.物業建設單位 D.物業建設單位或居委會 56.法律關系主體與客體的變更（）。

A.不影響權利的變更 B.不影響義務的變更 C.必然導致內容的變更 D.不導致內容的變更 57（）應當按照規定在物業管理區域內配置必要的服務用房。A.建設單位 B.施工單位 C.房地產主管部門 D.業主委員會

58．包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由

（）享有或者承擔的物業服務計費方式。

A．物業服務企業

B．物業服務企業經理

c．業主

D．業主代表 59．根據《物業服務收費管理辦法))，物業服務成本一般不包括（）。

A．辦公費用

B．物業管理區域清潔衛生費用

c．物業服務企業固定資產折舊

D．物業共用部位的大修費用 60．中國物業管理協會制定的((普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行))，各等級服務由（）大項主要內容組成。

A．一

B．三

C．四

D．六

二、多項選擇題(共40分，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個選項得 O．5分)

1．開發建設單位在物業管理活動中的義務是（）以及在保修期限和保養范圍內，承擔物業的保修責任等。

A．制定臨時管理規約并明示買受人

B．提供必要的物業管理用房

c．住宅物業必須通過招投標的方式選聘物業服務企業

D．業主應當對建設單位制定的臨時管理規約予以書面承諾

E．不得擅自處分物業共用部位和公用設施設備

2．中國物業管理協會制定的(《普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行)》，從

（）等方面界定物業管理服務的內容，制定了三個等級的服務標準。

A．物業管理服務的基本要求

B．房屋管理、共用設施設備維修養護

C．協助維護公共秩序

D．提供必要的物業管理用房

E．保潔服務、綠化養護管理

3．下列關于物業管理合同的說法，錯誤的有（）。

A．物業管理合同只能發生在法人之間

B．前期物業服務合同對單個業主沒有約束力

C．物業管理合同分為前期物業服務合同和物業服務合同

D．物業管理合同采“宜粗不宜細”的原則

E．前期物業服務合同和物業服務合同必須是書面合同

4．物業管理經費的來源除了物業服務企業開展多種經營的收入和利潤外，還包括

（）。

A． 定期收取的物業管理服務費

B．物業共有部位共用設施設備維修基金 C．政府的扶持

D．對長期拖欠物業費業主的罰款 E．開發建設單位給予一定的支持

5．確定物業管理服務收費標準，應當遵循（）的原則。

A-合理

B．公開

C．與使用人的承受能力相符

D．區別物業不同性質與特點

E．費用與服務水平相適應的質價相符

6．前期物業管理招標應當遵循（）的原則。

A．公開

B。政府批準

C．公平

D．公正

E．誠實信用 7.房地產部門規章包括（）等。

A.《城市房屋拆遷管理條例》 B.《城市房地產轉讓管理條例》 C.《房地產估價師注冊管理辦法》 D.《房地產估價規范》 E.《房地產經紀人職業資格制度暫行規定》 8.房地產中介服務業包括（）

A.房地產咨詢業 B.房地產物業管理 C.房地產估價業 D.房地產投資開發業 E.房地產經濟業 9.住宅小區竣工綜合驗收的內容有（）

A.城市規劃和設計條件的落實情況 B.項目手冊記錄的項目進展情況 C.拆遷安置方案的落實情況 D.物業管理的落實情況 E.領取商品房預售許可證落實情況

10.建設單位為在城市規劃區內進行的工程建設項目申請領取施工許可證時，必須具備的條件是（）

A.已經取得建設工程規劃許可證 B.已經確定施工企業 C.施工企業已簽署了工程保修書 D.有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料

E.建設資金已經落實

11.住宅質量保證書應當列明工程質量監督部門核實的（）和保修單位等內容。

A.房屋類型 B.質量等級 C.質量保修的保修時限 D.保修范圍

E．保修內容和保修期

12.下列建設用地的土地使用權可以采用行政劃撥方式取得的有（）A.豪華住宅用地 B.非國家重點扶持的交通項目用地 C.軍事用地

D.經濟適用住房建設用地 E.城市基礎設施用地

13.在控制性詳細規劃中，僅用下限控制的規定性指標包括（）。

A.建設密度 B.建設紅線后退距離 C.容積率 D.綠地率 E．車泊位

14．物業管理師注冊分為（）

A.總注冊 B.初始注冊 C.續期注冊 D.變更注冊 E.轉移注冊

15.建筑物區分所有權包括（）等。

A.按份共有所有權 B.專有部分所有權 C.共有關系成員權 D.共同部分持份權 E.長期使用租賃權

16.物業服務企業資質等級分為一、二、三、級，他們要求的注冊資本分別為()萬元人民幣。

17.業主與物業服務企業實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括（）。

A.物業服務企業的酬金 B.物業服務支出 C.物業服務企業的利潤

D.法定稅費 E.物業服務成本 18.能夠導致前期物業服務合同終止的原因有（）A.業主委員會成立 B.物業服務合同生效 C.單個業主不認同前期物業服務合同的法律效力 D.售房合同沒有包含前期物業服務合同約定的內容 E.前期物業服務合同期限屆滿 19.房屋權屬登記部門可以

A.暫緩登記 B.代為登記 C.免于登記 D.不予登記 E.變更登記

20.房地產估價師注冊分為（）。

A.總注冊 B.初始注冊 C.續期注冊 D.變更注冊 E.轉移注冊

模擬試題二

一、單向選擇題（共60分，每題1分，每題的答案中只有一個最符合題意）

1、《物業管理條例》調整和規范的范圍限于業主（）物業服務企業所進行的物業管理服務活動。

A、指派

B、招聘

C、選聘

D、委托

2、物業的所有權、使用權與物業的經營管理權相分離是物業管理（）的必要前提。

A、社會化

B、專業化

C、市場化

D、私有化

3、物業管理起源于19世紀60年代的（）。A、美國

B、日本

C、英國

D、香港

4、《物業管理條例》是從（）起施行。A、2003年5月28日

B、2003年6月8日 C、2003年9月1日

D、2004年1月1日

5、物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過（）予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。A、住宅專項維修資金

B、物業服務成本 C、物業服務企業的辦公費用

D、保險費用

6、實行明碼標價的物業服務收費的標準等發生變化時，物業服務企業應當在執行新標準的前（），將所標示的相關內容進行調整，并應標示新標準開始實行的日期。

A、一個月

B、二個月

C、三個月

D、四個月

7、在物業管理中，房屋的所有權歸業主，業主處于（）地位。A、主導

B、次要

C、服從

D、協助

8、物業管理區域內，代表全體業主物業管理共同事務權利以及合法權益的是（）。

A、業主委員會

B、物業服務企業

C、業主大會

D、政府物業管理主管部門

9、業主大會成立后，選聘或解聘物業服務企業由（）決定。

A、業主委員會

B、房地產行政主管部門

C、業主大會

D、房地產開發商

10、業主委員會與物業管理公司簽訂的《物業服務合同》于2003年5月16日依法生效，合同約定業主應當與每月20日前繳納清上月物業服務費用。但某業主從2004年3月起沒有繳納物業服務費用。物業管理公司如果要起訴該業主，則起訴的訴訟時效至（）屆滿。

A、2005年5月16日

B、2004年5月16日 C、2006年3月20日

D、2005年4月20日

11、仲裁委員會審理物業管理合同糾紛案件，一般（）。A、必須公開審理

B、必須不公開審理

C、以不公開審理為原則，當事人協議公開的，可以公開進行，但涉及國家機密的除外

D、以公開審理為原則，當事人協議不公開的，可以不公開進行

12、我國對從事物業管理工作的專業管理人員，實行職業準入制度，并納入全國專業技術人員（）系列。

A、職業資格證書

B、上崗培訓證書

C、學歷證書

D、職稱資格證 書

13、物業保修期滿后，物業共用設備的更新改造費用應該（）。A、由建設單位負擔

B、由物業服務企業從物業服務費中支出 C、由物業服務企業負擔

D、從住宅專項維修資金中支出

14、以不正當手段取得《資格證書》的，由省、自治區、直轄市人民政府人事行政部門收回《資格證書》之日起，（）年內不得再次參加物業管理師資格考試。A、2

B、3

C、4

D、5

15、新設立的房地產開發企業，應當自領取營業執照之日起（）日內，到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案。A、10

B、15

C、30

D、60

16、房地產開發主管部門對符合條件的企業核發《暫定資質證書》，暫定資質的條件不低于（）級資質的條件。A、一

B、二

C、三

D、四

17、某房地產開發項目預計總投資3000萬元，則該項目最低資本金為（）萬元。

A、600

B、900

C、1050

D、1200

18、下列用地中，不宜劃撥供給的是（）。

A、部隊伙房建設用地

B、工商管理所辦公樓建設用地

C、上市公司保衛科值班室建設用地

D、科技博物館擴建項目建設用地

19、土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前（）申請續期。

A、15日

B、3個月

C、6個月

D、1年

20、建設單位申請領取施工許可證時，應當提交建設資金已經落實在證明文件，建設單位超過一年的，到位資金原則上不少于工程合同價的（）。A、20%

B、25%

C、30%

D、50%

21、（）應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業買賣的保修責任。

A、建設工程承包單位

B、建設單位

C、物業服務企業

D、業主委員會

22、供熱和供冷系統工程的最低保修期限為（）。A、三年

B、一個采暖期、供冷期 C、二個采暖期、供冷期

D、三個采暖期、供冷期

23、（）是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和市場價格的經營活動。A、房地產估價

B、房地產咨詢

C、房地產中介服務

D、房地產經紀

24、房地產開發企業取得（）方能預售商品房。

A、《商品房預售許可證》

B、《商品房銷售許可證》 C、《商品房經營許可證》

D、《商品房買賣許可證》

25、控制性詳細規劃的作用是（）。

A、規定城市規劃區范圍

B、確定用地面積和用地界限 C、引導建設

D、對當前擬建的項目和地區進行空間布置

26、若成交價格明顯低于正常市場價格的，應當以（）作為繳納稅費的依據。A、評估價

B、市場價

C、成交價

D、實際價

27、保證，是指保證人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或承擔責任的法律行為。根據《中華人民共和國擔保法》的規定，下列民事主體可以充任保證人的是（）。

A、某地縣政府

B、某國有商業銀行的地方支行 C、某醫院的財務科

D、青少年基金會

28、物業管理項目一般采用（）方式。

A、公開招標

B、邀請招標

C、勘察招標

D、設計招標

29、招標投標應當遵循的原則是（）。

A、公開、公平、公正和最低價中標

B、自愿、公平、公正和等價交換 C、公開、公平、公正和誠實信用

D、自愿、公平、等價交換和誠實信用 30、在物業管理活動中，代表和維護物業管理區域內全體業主合法權益的是（）。

A、業主委員會

B、業主大會

C、街道辦事處、鄉鎮人民政府

D、物業管理行政主管部門

31、業主大會會議應當有物業管理區域內（）的業主參加。A、專有部分占建筑物總面積1/2以上且占總人數1/2以上 B、專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上 C、專有部分占建筑物總面積3/4以上且占總人數3/4以上 D、專有部分占建筑物總面積4/5以上且占總人數4/5以上

32、業主大會會議分為（）。

A、書面征求意見和集體討論

B、定期會議和書面征求意見 C、定期會議和臨時會議

D、臨時會議和集體討論

33、當提議召開業主大會臨時會議的業主達到（）以上時，業主委員會應及時組織召開業主大會臨時會議。

A、10%

B、20%

C、30%

D、40%

34、下列事項，需經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意的是（）.A、制定業主大會議事規則

B、制定管理規約 C、改建、重建建筑物及其附屬設施

D、選聘物業服務企業

35、下列事項，應當經專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意才能作出決定的是（）.A、籌集電梯大修資金

B、選聘和解聘物業服務企業

C、改建樓頂水箱

D、監督和協助物業服務企業履行物業服務合同

36、下列事項，屬于業主委員會職責的是（）。

A、保管業主大會及業主委員會會議記錄及有關印章、財物等 B、修改管理規約和業主大會議事規則

C、更換業主委員會成員 D、決定使用專項維修資金

37、管理規約由（）制定。

A、開發商

B、政府

C、全體業主

D、物業服務企業

38、關于管理規約效力的說法，正確的是（）。A、管理規約對物業的繼受人不具有約束力 B、管理規約對物業使用人不具有約束力 C、管理規約對生效后新入住的業主不具備約束力 D、管理規約對尚未售完房屋的建設單位具備約束力

39、物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以（）。

A、表示同意

B、補充完善

C、另行約定

D、書面承諾

40、根據《中華人民共和國招標投標法》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定的招標程序有：①發布招標公告或發出投標邀請書②編制招標文件和標底（如果有）③發售招標文件④對潛在投標人進行資質審查，并將審查結果通知各潛在投標人⑤招標人向政府主管部門辦理物業管理招標備案。其中正確的順序是（）。

A、①②③④⑤

B、②⑤①④③

C、⑤②①③④

D、①②④③⑤

41、物業管理開標應當在招標文件確定的提交投標文件（）公開進行。A、截止時間的同一時間

B、截止時間后24小時內 C、截止時間后3天內

D、截止時間后一周內

42、（）應當采取必要的措施，保證評標在嚴格保密的情況下進行。A、招標人

B、物業項目所在地房地產行政主管部門 C、評標委員會

D、招標所在地房地產行政主管部門

43、招標人應當自確定中標人之日起（）內，向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。

A、7日

B、15日

C、一周內

D、30日

44、直轄市人民政府房地產行政主管部門負責（）物業服務企業資質證書的頒發和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監督。

A、一級

B、一級和二級

C、二級和三級

D、一級、二級和三級

45、結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋，一般稱之為（）

A、異產毗連房屋

B、經濟適用房屋

C、危險房屋

D、公有房屋

46、房屋權利人法定名稱改變時，應申請房屋權屬（）登記。A、他項權利

B、轉移

C、所有權初始

D、變更

47、下列說法正確的是（）。A、抵押人將已出租的房屋抵押的，抵押權實現后，租賃合同對抵押物的受讓人不具效力

B、抵押人將已抵押的房屋出租的，抵押權實現后，租賃合同對受人人不具有約束力

C、抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押權人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔

D、企、事業單位法人分離或合并后，原抵押合同無效

48、設立抵押權，當事人應當采?。ǎ┬问接喠⒌盅汉贤、口頭

B、書面

C、通知

D、備案

49、登記機關受理登記申請后，凡權屬清楚、產權來源資料齊全的應當按照規定的時間內核準登記，并頒發房屋權屬證書，其中登記時限為15日的是（）。A、初始登記

B、轉移登記

C、變更登記

D、注銷登記

50、保修期限屆滿之后，（）承擔業主自用物業自用部位和自用設備的修繕責任。

A、建設單位

B、物業服務企業

C、施工單位

D、業主

51、所謂房屋完好率，是指（）。

A、完好房建筑面積

B、完好房建筑面積+基本完好房建筑面積 C、（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）÷總的房屋建筑面積 D、完好房建筑面積÷總的房屋建筑面積

52、物業服務企業資質按照企業條件分為（）個資質等級。A、三個

B、四個

C、五個

D、六個

53、承諾對要約內容的非實質性變更指的是（）。A、受要約人對合同條款中違約責任和解決爭議方法的變更 B、承諾中增加的建議性條款

C、受要約人對合同履行方式提出獨立的主張 D、承諾中要求增加價款

54、（）在合同文件中優先于其他文件。

A、合同協議補遣

B、合同協議書

C、合同條件

D、投標人須知

55、物業服務企業通過簽訂書面的物業服務合同，明確與業主的（）關系。A、權利與義務

B、服務與被服務

C、管理與被管理

D、委托與被委托

56、建設單位應當在（），制定臨時管理規約。物業服務企業應給予建設單位以積極的協助，并在業主入住后應積極宣傳臨時管理規約。

A、銷售物業之中

B、銷售物業之后

C、銷售物業之前

D、銷售物業的同時

57、根據《中華人民共和國合同法》規定，因債務人怠于行使到期債權，對債權人造成損害的，債權人（）。

A、可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人的債權 B、可以向人民法院請求以債務人的名義行使債務人的債權 C、可以向仲裁機構以債務人的名義行使債務人的債權 D、行使代位權的必要費用，由債權人負擔

58、物業服務合同的標的是物業服務企業提供的（）物業服務，物業服務的對象是物業管理區域內的全體業主和物業非業主使用人。A、一體化

B、專業化

C、共用性

D、公共性

59、根據《物業服務收費管理辦法》，從2004年1月1日起，物業服務收費不再采取（）形式。

A、政府定價

B、政府指導價

C、市場調節價

D、明碼標價

60、（）是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。A、包干制

B、酬金制

C、成本價

D、市場價

二、多項選擇題（共40分，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個選項得0.5分）

1、裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為（）。A、搭建建筑物、構筑物

B、改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗

C、拆改供暖管道和設施

D、拆改燃氣管道和設施

2、違約責任的承擔方式包括（）。A、繼續履行、采取補救措施

B、賠償損失

C、給付違約金 D、定金罰則

E、行政罰款

3、除合同本身約定的義務以外，合同當事人還負有（）的義務。A、通知

B、告知

C、保證安全

D、協助

E、保密

4、下列屬于收益性物業的物業管理費用構成的是（）。

A、人工費

B、房屋登記費

C、法定稅費

D、綠化管理費 E、公共部位、公共設施設備日常運作、維修及保養費

5、選用中國物業管理協會制定的《普通住宅小區物業管理服務等級標準（試行）》時，應充分考慮（）等因素，選擇相應的服務等級。

A、住宅小區的建設標準

B、社區文化活動的開展

C、配套設施設備 D、服務功能

E、業主（使用人）的居住消費能力

6、業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的（）擔任。

A、物業使用人

B、物業管理處主任

C、業主 D、物業所有權人

E、建筑物區分所有權人

7、業主大會作出（）的決定，必須經全體業主所持投票權2/3以上通過。A、業主委員會委員的選舉

B、制定和修改管理規約 C、業主大會議事規則

D、選聘和解聘物業管理公司 E、住宅專項維修資金使用和續籌方案

8、招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交哪些（）材料報物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。A、招標文件

B、招標公告或者招標邀請書

D、投標書 D、法律、法規規定的其他材料

E、物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件

9、三級資質物業服務企業可以承接（）的物業管理業務。A、30萬㎡以下的住宅項目

B、8萬㎡以下的非住宅項目 C、20萬㎡以下住宅項目

D、5萬㎡以下的非住宅項目 E、5萬㎡以上的非住宅項目

10、物業管理服務的基本內容按服務的性質和提供的方式，可分為（）。A、常規性的共用服務

B、針對性的專項服務

C、針對性的專業服務 D、委托性的特約服務

E、委托性的常規服務

11、《中華人民共和國價格法》，對于包括服務收費在內的價格管理，規定的定價形式有（）。

A、政府定價

B、政府指導價

C、經營者定價

D、市場調節價 E、市場指導價

12、房地產轉讓中，可以不辦理出讓手續的情況是（）。

A、經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于《中華人民共和國城市房地產管理法》相關規定的

B、私有住宅轉讓后用于商業活動的

C、按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的 D、同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的

E、轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的

13、不屬于房屋產權轉移登記的情形是（）。

A、翻建

B、擴建

C、分割

D、抵押

E、裁決

14、權屬審核一般應經過下列（）階段。

A、初審

B、審查

C、復審

D、審批

E、核對

15、房地產權屬登記程序中，關于公告，說法不正確的是（）。

A、公告是對可能有權異議的申請，采用布告、報紙等形式公開征詢異議，以便確認產權

B、公告并不是房屋權屬登記的必經程序 C、公告是房屋權屬登記的必經程序 D、登記機關認為有必要時，就進行公告

E、房屋權屬證書遺失的，權利人應當及時登報聲明作廢，并向登記機關申請補發，登記機關應當作出補發公告，經3個月無異議的方可予以補發房屋權屬證書

16、下列（）屬于特殊情況的權屬登記。

A、房改售房權屬登記

B、房屋正常轉讓

C、房屋抵押登記 D、商品房的初始登記

E、直接代為登記

17、危房的劃分，一定要根據（）等因素而定。A、房屋構件損壞范圍

B、房屋構件損壞程度

C、房屋的產權狀況 D、保證居住和使用的安全

E、房屋構件損壞對周圍環境的危害程度

18、在商品房銷售中應當遵守的原則有（）。

A、房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人

B、房地產開發企業不得采取返本銷售的方式銷售商品房

C、建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容

D、商品住宅也可以分割拆零銷售

E、房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定

19、下列關于物業管理合同的說法，錯誤的有（）。

A、物業管理合同只能發生在法人之間

B、物業管理合同屬于委托合同性質 C、物業管理合同分為前期物業服務合同和物業服務合同 D、前期物業服務合同應該由建設單位與物業服務企業簽訂

E、物業服務合同由業主、業主大會或業主委員會與物業服務企業簽訂 20、不得抵押的房地產包括（）。A、列入拆遷范圍的房地產

B、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產 C、已依法轉讓的房地產

D、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物 E、被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產

模擬試題三

一、單向選擇題（共60分，每題1分，每題的答案中只有一個最符合題意）

1、《物業管理條例》屬于（）。

A、行政法規

B、政府規章

C、部門規章

D、國家強制標準

2、就業主委托專業公司提供專項服務而言，業主和專業公司之間是（）關 系。

A、委托服務合同

B、雇傭合同

C、上下級

D、內部

3、物業的所有權、使用權與物業的經營管理權相分離是物業管理社會化的（）。A、基本前提

B、必要前提

C、基本條件

D、必要條件

4、《物業管理條例》是從（）起施行。A、2002年10月16日

B、2003年5月28日 C、2003年6月8日

D、2003年9月1日

5、我國第一部物業管理行政規章是（）。

A、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》

B、《城市新建住宅小區管理辦法》 C、《物業管理條例》

D、《物業管理企業財務管理規定》

6、無論業主大會、業主委員會、業主和物業服務企業，都（）改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途。

A、不得擅自

B、允許根據自己的需要

C、可以任意

D、能擅自隨意

7、業主（）變更通過專有部分的供水、供電、供氣、通訊等維持物業正常使用的各種管線。

A、不得隨意

B、允許根據自己的需要

C、可以任意

D、能擅自

8、取得物業管理師資格證書并申請注冊的人員，應當受聘于（）個具有物業管理資質的企業，并通過聘用企業向本企業工商注冊所在省的注冊審查機構抽出注冊申請。

A、1

B、2

C、3

D、4

9、涉及物業服務企業挪用住宅專項維修資金的問題，以下說法錯誤的是（）。A、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門有權對該企業進行處罰 B、可以對該企業處以挪用數額2倍以下的罰款 C、構成犯罪的，依法追究該企業的刑事責任 D、情節嚴重的，可以吊銷該企業的資質證書

10、物業管理區域內全體業主組成業主大會，（）代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益。

A、業主委員會

B、業主代表大會

C、業主大會

D、居民委員會

11、業主大會的一項重要職責是（）。A、提出選聘、解聘物業服務企業的建議

B、選聘、解聘物業服務企業 C、與物業服務企業簽訂物業服務合同

D、組織實施選聘物業服務企業的招標活動

12、對于可撤銷的《物業服務合同》或者《前期物業服務合同》，當事人有權請求（）撤銷該合同。

A、房地產主管部門

B、工商行政管理部門 C、物業管理主管部門

D、人民法院

13、物業管理招標投標的最終目的是簽訂物業服務合同，而合同的訂立需要經過要約和承諾兩個階段，則正確表述是（）。

A、招標是要約，投標是承諾

B、招標是要約邀請，投標是要約 C、投標是要約邀請，中標通知是要約

D、招標是要約，中標通知是承諾

14、土地使用權出讓合同由（）與土地使用者簽訂。

A、市人民政府

B、縣人民政府

C、省人民政府土地管理部門 D、市、縣人民政府土地管理部門

15、以出讓方式取得土地使用權的某棟住宅地已使用了10年。按照國家規定，該住宅剩余土地使用年限最高為（）年。A、40

B、50

C、60

D、70

16、設立房地產開發企業要求有（）名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。A、4

B、5

C、6

D、8

17、三級及三級以下資質的房地產開發企業只能承擔建設面積（）的開發建設項目。

A、30萬㎡以下

B、30萬㎡以上

C、25萬㎡以下

D、25萬㎡以上

18、《房地產開發經營管理條例》第十二條規定，房地產開發用地應當以（）取得。

A、買賣方式

B、拍賣方式

C、出讓方式

D、劃撥方式

19、按照法律規定，（）可以出讓國有土地使用權。A、國家

B、擁有國有土地使用權的事業單位

C、擁有國有土地使用權的開發企業

D、擁有國有土地使用權的個人 20、房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于（）。

A、15%

B、20%

C、30%

D、35%

21、實行物業服務費用酬金制的物業服務企業，應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金預決算，并不少每（）一次公布物業服務資金的收支情況。

A、季度

B、半年

C、年

D、二年

22、下列費用中，不屬于物業服務定價成本構成中人員費用的是（）。A、管理服務人員工資

B、按規定提取的工會經費、職工教育經費 C、管理服務人員的獎金

D、由物業服務企業繳納的各類社會保險費用和住房公積金

23、下列費用中，不得計入物業服務成本的是（）。

A、物業管理區域清潔衛生費用

B、物業共用設施設備的大、中修費用 C、物業服務企業用于物業管理區域內的固定資產折舊 D、業主同意的其他費用

24、業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，（）應當督促其限期交納。

A、業主大會

B、房產行政管理部門

C、社區居民委員會

D、業主委員會

25、商品房住宅小區前期物業服務合同的甲方是（）。

A、房地產行政管理部門

B、物業建設單位

C、當地街道辦事處 D、建筑施工單位

26、關于前期物業服務合同的說法，正確的是（）。

A、前期物業服務合同可以不約定期限

B、前期物業服務合同是單務合同 C、前期物業服務合同期限未滿的，業主委員會不得與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同

D、前期物業服務合同期限未滿，業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，則前期物業服務合同終止

27、關于物業使用與維護的說法，錯誤的是（）。

A、供水、供電、供氣等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任

B、業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業

C、業主在住宅室內裝修裝飾活動中，可以擴大承重墻上原有的門窗尺寸 D、物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修，有關業主應當給予配合

28、《住宅室內裝修裝飾管理辦法》規定，裝修人從事室內裝飾裝修活動時，欲搭建建筑物、構筑物的，應當經城市（）行政主管部門的批準。A、房產

B、規劃

C、建設

D、城管

29、關于業主在物業管理活動中應當履行的義務的說法，正確的是（）。A、業主應當遵守管理規約

B、業主應當監督業主委員會的工作 C、業主應當接受物業服務企業依約提供的服務 D、業主應當制定業主大會議事規則

30、業主大會由物業管理區域內的（）組成。

A、多數業主

B、全體業主

C、業主和使用人

D、全體居民

31、（）是指房地產開發企業將尚在建設中的商品房預先出售給商品房預購人，由商品房預購人支付購房定金或房價款的行為。

A、商品房銷售

B、商品房預售

C、商品房轉讓

D、商品房買賣

32、新建房屋建設工程的保修期，自（）之日起計算。

A、業主搬入

B、業主入住

C、竣工驗收

D、竣工驗收合格

33、電氣管線、給排水管道，設備安裝和裝修工程的最低保修期為（）。A、半年

B、一年

C、二年

D、三年

34、（）是指具有專業執業資格的人員，在房地產投資、開發、交易價格評估和房地產經紀活動。

A、房地產估價

B、房地產咨詢

C、房地產中介服務

D、房地產經紀

35、實施建設監理的必要條件是（）。A、有建設工程

B、有人委托

C、有建設工程或有人委托 D、有建設工程和有人委托

36、建設工程招標分為（）。

A、公開招標和競選招標

B、公開招標和邀請招標 C、競選招標和邀請招標

D、競選招標和直接招標

37、建設單位領取施工許可證后，因故不能按期開工，可申請延期，延期（）。A、以一次為限，不超過三個月

B、以一次為限，不超過六個月 C、以兩次為限，每次不超過三個月

D、以兩次為限，每次不超過六個月

38、城市人民政府和縣人民級人民政府報請審批城市總體規劃前，須經（）審查同意。

A、同級人民代表大會

B、同級常務委員會 C、同級人民代表大會和同級常務委員會 D、同級人民代表大會或同級常務委員會

39、房地產開發項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行驗收的單位是（）。

A、開發商

B、承包商

C、監理單位

D、相關的政府部門 40、房地產轉讓應當以申報的成交價作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以（）作為繳納稅費的依據。

A、成效價格

B、正常市場價格

C、評估價格

D、雙方協商價格 41《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，國家實行房地產（）申報制度。

A、房地產價格評估

B、成交價格

C、權屬登記發證制度

D、租賃登記備案

42、物業管理評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為（）人以上單數。

A、3

B、5

C、7

D、9

43、物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對（）。A、管理規約予以書面承諾

B、臨時管理規約予以書面承諾 C、管理規約予以承諾

D、臨時管理規約予以承諾

44、《物業管理條例》明確規定，業主大會做出制定和修改管理規約的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權（）以上通過。A、1/2

B、2/3

C、3/4

D、4/5

45、根據《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，預售商品房項目的前期物業管理招標人應當在（）之前完成招標工作。

A、項目竣工

B、購房人辦理入住

C、取得《商品房預售許可證》 D、接管驗收

46、（）屬于物業管理招標活動中禁止的行為。A、招標方將招標文件賣給投標人

B、在確定中標人之前，招標人與投標人就投標價格進行協商 C、評標過程中沒有召開現場答辯會

D、拒收在提交投標文件的截止時間之后送達的投標文件

47、住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業，或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處（）以下的罰款。A、5萬元

B、10萬元

C、20萬元

D、50萬元

48、某物業管理公司在與員工簽訂的勞動合同中約定：員工在雇傭期間的傷殘、患病、死亡，企業概不負責。如果員工在該合同上簽字，該合同條款（）。A、無效

B、是當事人真實意思的表示，對當事人雙方有效 C、不一定有效

D、只對一方當事人有效

49、物業管理公司違反《物業服務合同》的約定，侵害業主人身、財產權益的，受損害的業主（）。

A、只能要求物業管理公司承擔違約責任 B、只能要求物業管理公司承擔侵權責任

C、只能選擇要求物業管理公司承擔違約責任或者侵權責任 D、可以同時要求物業管理公司承擔違約責任和侵權責任 50、物業服務企業的資質管理實行（）。

A、一次審批制度

B、二次審批制度

C、一級審批制度

D、分級審批制度

51、新設立的物業服務企業，其資質等級按照最低等級核定，并設（）的暫定期。

A、三個月

B、半年

C、一年

D、兩年

52、《中華人民共和國合同法》規定，代位權的行使范圍以（）為限。A、債權人的債權

B、債務人的債權

C、債權人的債權與債務人的債權數額大者

D、履行利益

53、某業主于2003年5月16日在物業管理公司所管轄的停車場丟失一輛白色的桑塔納轎車，該業主如果要以保管合同關系起訴物業管理公司，則該業主起訴的訴訟時效至（）屆滿。

A、2005年5月16日

B、2004年5月16日

C、2003年5月16日 D、2006年5月16日

54、業主委員會是（）。

A、全體業主合法權益的代表

B、物業共用部分的經營者 C、重大事項的決策者

D、業主大會的執行機構

55、業主委員會應當自選舉產生之日起（）日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案

A、10

B、15

C、30

D、90

56、下列行為中，屬于房屋租賃合同自然終止的是（）。

A、無正當理由，拖欠房租6個月以上

B、承租人利用承租的房屋從事非法活動

C、將承租的房屋擅自轉租

D、因不可抗力致使合同不能繼續履行

57、租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過（）。

A、10年

B、20年

C、30年

D、50年

58、業主委員會應當定期召開業主委員會會議。遇有特殊情況，經（）以上業主委員會委員提議，或者業主委員會主任認為有必要召開會議的，也應當及時召開業主委員會會議

A、五分之一

B、四分之一

C、三分之一

D、二分之一

59、以下說法錯誤的是（）。

A、物業服務合同有效期內，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承諾相應的民事責任

B、業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同 C、業主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業服務費用的，法院可予以支持

D、物業服務企業采取停止供應電、水、氣、熱等方式催交物業服務費用給業主造成損失的，業主可以要求物業服務企業承擔賠償責任

60、根據《物業服務收費管理辦法》，從2004年1月1日起，無論是實行政府指導價還是市場調節價，物業服務收費標準都應當以書面形式在（）中明確約定。

A、管理規約和業主大會議事規則

B、管理規約或物業服務合同

C、物業服務合同和前期物業服務合同

D、物業服務合同或前期物業服務合同

二、多項選擇題（共40分，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個選項得0.5分）

1、在住宅室內裝飾裝修活動中，禁止（）行為。

A、將房間的間隔墻打掉

B、擴大承重墻上原有的門窗尺寸 C、搭建建筑物、構筑物

D、拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體

2、有（）情形的，合同無效。A、一方以欺詐，脅迫的手段訂立的合同 B、惡意串通，損害國家，集體或者第三人利益 C、以合法形式掩蓋非法目的 D、損害社會公共利益

E、違反法律、行政法規的強制性規定

3、下列關于物業服務合同爭議的解決方式的表述中哪些是正確的？ A、調解原則適用于合同仲裁和民事訴訟程序 B、在合同仲裁前必須先行調解 C、合同仲裁的裁決是終局的 D、在當事人提起民事訴訟之前，必須先進行合同仲裁 E、經過雙方協商達成的調解協議具有法律強制力

4、以政府定價方式管理物業服務收費的弊端主要體現在（）。A、不利于物業服務企業提高服務質量

B、制約了業主對物業服務質量的監督權和選擇權 C、因定價校準不客觀產生了大量矛盾 D、容易現成低于成本的惡意低價競爭

E、政府核定物業服務收費標準阻礙了物業管理市場的發展

5、下列屬于業主委員會的職責的有（）。

A、召集和主持業主大會

B、自行決定選聘或解聘物業管理公司 C、監督業主大會的工作

D、聽取業主、使用人的意見和建議 E、監督管理規約的遵守和物業管理制度的執行

6、對于住宅物業，建設單位應當在銷售物業之前，應當（）。A、招標投標選聘物業管理公司

B、選舉業主委員會

C、制定臨時管理規約

D、向業主明示說明臨時管理規約 E、在售房合同中包含前期物業管理服務合同約定的內容

7、下列必須由物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上多數通過的事項有（）。

A、制定或修改管理規約

B、制定或修改業主大會議事規則 C、選聘或解聘物業服務企業

D、物業管理方案的制定或修改 E、物業管理制度的制定或修改

8、甲物業管理公司作為物業管理項目中標人，將中標項目轉包給乙物業管理公司。

現在物業服務活動中出現了問題。下列說法哪些是正確的？ A、中標項目禁止轉包，甲物業管理公司作為招標人應該承擔責任

B、中標項目可以轉包，現在出現問題，可由中標人甲物業管理公司向招標人承擔全部責任

C、乙物業管理公司只與甲物業管理公司有合同關系

D、招標人既可以要求甲物業管理公司承擔全部責任，也可以直接請求乙物業管

理公司承擔全部責任

E、因物業管理項目是招標投標獲得的，甲乙物業管理公司都沒有責任

9、中國物業管理協會制定的《普通住宅小區物業管理服務等級標準（試行）》，為普通商品住房、（）等普通住宅小區物業服務的試行標準。

A、高檔商品住宅

B、經濟適用房

C、集資建房

D、房改房 E、廉租住房

10、《物業服務收費明碼標價規定》明確物業服務收費應當明確標價，物業服務企業應在物業管理區域內的顯著位置，依法向業主公示（）。A、物業服務企業名稱

B、物業服務內容、服務標準 C、物業服務企業員工獎金分配方案

D、收費項目 E、收費計價方式和收費標準

11、實行物業服務收費酬金制的，物業服務費用的構成包括（）。A、物業服務企業的酬金

B、物業服務支出

C、物業服務企業的利潤 D、法定稅費

E、物業服務成本

12、我國房地產業的法律法規體系中的三部主要法律是（）。A《中華人民共和國城鄉規劃法》

B、《中華人民共和國招標投標法》 C、《中華人民共和國憲法》

D、《中華人民共和國土地管理法》 E、《中華人民共和國城市房地產管理法》

13、我國房地產管理制度，大體可劃分為（）幾個方面。

A、房地產城市規劃管理

B、房地產開發經營管理

C、房地產管理 D、房地產土地管理

E、房地產維修養護管理

14、土地使用制度是在不改變城市土地國有的條件下，采?。ǎ┑确绞綄⑼恋厥褂脵嘤袃?、有限地出讓給土地使用者。

A、拍賣

B、合作

C、招標

D、協議掛牌

E、劃撥

15、下列情形中，可以不辦理出讓手續的有（）。

A、民政局將辦公樓連同院落整體轉讓給公安局做交通指揮中心 B、林業局將辦公樓連同院落整體轉讓給私立中學做教學樓 C、私有住宅轉讓后改為副食品加工車間 D、職工已購公有住房首次上市轉讓

E、國有企業按國家住房制度改革政策出售公有住房

16、下列有關稅收的表述中，正確的有（）。A、財政局對外出租的經營用房免征房產稅 B、集體土地使用人無須交納土地使用稅 C、用耕地建鄉政府辦公樓應交納耕地占用稅 D、土地增值稅的課稅對象是有償轉讓的房地產 E、因地震毀壞住房而重新購買住房的免征契稅

17、城市維護建設稅是隨（）附征并專門用于城市維護建設的一種特別目的稅。

A、增值稅

B、財產稅

C、消費稅

D、流轉稅

E、營業稅

18、在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限不為2年的是（）。A、地基基礎和主體結構工程

B、裝修工程

C、供熱與供冷系統

D、電氣工程、給排水管道、設備安裝 E、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏

19、下列關于物業管理合同的說法，錯誤的有（）。

A、物業管理合同只能發生在法人之間

B、物業管理合同屬于委托合同性質 C、物業管理合同分為前期物業服務合同和物業服務合同 D、物業管理合同采“宜粗不宜細”的原則 E、物業管理合同不應有無償無期限的承諾

20、業主在前期物業管理階段接受物業管理服務，實際舊建立在（）基礎之上的。

A、建設單位制定臨時管理規約并明示買受人 B、建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同 C、住宅物業必須通過招投標的方式選聘物業服務企業 D、業主應當對建設單位制定的臨時管理規約予以書面承諾

E、建設單位與購房人簽訂的包含前期物業服務內容的商品房銷售合同

模擬試題四

一、單項選擇題（共60份，每題1分，每題的答案中只有一個最符合題意）

1、住宅室內裝飾裝修活動，未經（），不得拆改供暖、燃氣管道和設施。

A、建設單位批準

B、物業服務企業批準

C、政府部門批準

D、供暖管理單位和燃氣管理單位

2、裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動是，未經（）批準，不可搭建建筑物，構建物，不可在非承重墻上開門窗，不可改變住宅外立面。

A、建設單位

B、物業服務企業

C、城市規劃行政主管部門

D、街道辦居委會

3、資質審批部門應當自受理企業申請之日起（）個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業合法資質證書

A、20

B、30

C、60

D、90

4、依法等級的房地產權利受國家法律保護，（）是權利人依法擁有房地產權利的唯一合法憑證。

A、土地使用證

B、權屬證書

C、房地產許可證

D、權利證書

5、（）部門是法定的房屋所有權等級發證的法定機關

A、市（縣）建設行政主管

B、市（縣）房地產行政主管

C、市（縣）土地管理

D、市（縣）工商行政管理

6、已售公有住房的住宅公共部位維修基金向（）籌集 A、房管部門

B、物業管理公司

C、住房公積金管理中心

D、售房單位和購房人

7、業主的決策權是通過（）的途徑來實現的。

A、業主大會

B、業主委員會

C、物業管理公司

D、街道居委會

8、房屋阻力行為應由明確的租賃期限，出租人有權在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋?！吨腥A人民共和國合同法》規定，租賃期限不能超過（）年

A、30

B、20

C、10

D、5

9、《中華人民共和國城市房地產管理辦法》規定，由（）以上人民政府房地產部門核實并辦法房屋所有權證書。

A、省級

B、市級

C、地區級

D、縣級

10、房地產權利喪失時，（）應申請注銷登記

A、繼承人

B、承受人

C、原權利人

D、權利人

11、物業買受人與建設單位簽訂物業買賣和同時，應當對遵守臨時管理規約予以（）。

A、表示同意

B、補充完善

C、另行約定

D書面承諾

12、前期物業管理招投標活動應當遵循的原則是公開、公平、公正和（）

A、質價相符

B、資信相符

C、誠實信用

D、協商一致

13、新建現售商品房住房項目的前期物業管理招標投標公正應在現售前（）日完成。

A、15

B、30

C、60

D、90

14、某小區前期物業管理招標時，評標委員會的組成人員中，招標人的代表是2人，則物業管理方面的專家人數不得少于（）人

A、2

B、3

C、4

D、5

15、在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評分結果按規定向招標人推薦了合格的中標候選人。招標人確定中標人的辦法是（）A、任選其中一個為中標人

B、按照中標候選人的排序確定中標人 C、報請房地產行政主管部門確定中標人

D、將其中報價最低的確定為中標人

16、新建物業承接查驗時，應當現場查驗的對象是（）

A、業主

B、建設單位

C、施工單位

D、監理單位

17、新建房屋的質量保修，由（）負責。

A、建設單位

B、物業服務企業

C、業主

D、施工單位

18、物業服務企業承接物業時，應當現場查驗的對象是（）

A、物業專有部分和專用設施設備

B、物業專有部分和公用部位

C、物業公用部位和共用設施設備

D、物業專有部分和共用設施設備

19、某物業服務企業管理多層住宅50多萬平方米，高層住宅30萬平方米，辦公樓及商業大樓5萬平方米，從管理類型和規模上看，未達到物業服務企業（）資質等級要求

A、一級

B、二級

C、三級

D、三級暫定

20、物業管理師資資格注冊有效期為i（）年

A、1

B、2

C、3

D、4

21、權屬登記管理的根本目的和出發點是保護房地產權利人的（）

A、合法權益

B、財產權

C、處分權

D、個人權益

22、（）主管部門是法定的房屋所有權等級發證機關，其他部門辦理的房屋所有權等級和發放的房屋所有權證書，不具有法律效力。

A、市、縣建設行政 B、市、縣規劃行政

C、市、縣房地產行政 D、市、縣土地行政

23、在物業管理的基本內容中，必須做好的最基本工作是*（）

A、常規性共用服務

B、針對性的專項服務

C、委托性的特約服務

D、經營性的有償服務

24、業主或物業使用人對其他業主、物業使用人寄物業服務企業的合理使用、維護、修繕和改良行為，彼此間（）相互容忍

A、沒有必要

B、根據自己的需要

C、應該有義務

D、沒有義務

25、建筑物區分所有權人是指在物業管理活動中的（）

A、住戶

B、租戶

C、業主

D、物業服務企業

26、按照《中華人民共和國合同》規定，由于合同當事人一方缺乏經驗造成的重大誤解，而訂立了損害己方利益的合同，則該當事人可以（）

A、請求人民法院變更合同

B、拒絕履行合同，宣布合同無效 C、請求行政主管部門撤銷合同

D、請求行政主管部門變更合同

27、物業管理的權利基礎來源于（）

A、委托管理

B、建筑物區分所有權

C、政府的分配

D、居民委員會的授權

28、《中華人民共和國合同法》規定，下列合同中（）合同是可變更合同。A、造成對方人身傷害而免責的 B、在訂立合同時顯失公平的

C、惡意串通，損害國家、集體或第三人利益的D、以合法形式掩蓋非法目的的

29、《中華人民共和國合同法》規定，違約責任除另有規定外，實行（）原則

A、過錯責任

B、嚴格責任

C、損害賠償

D、公平合理 30、下列關于房屋租賃政策，說法不正確的是（）

A、私有房屋出租人必須持有《房屋所有權證》，承租人必須持有身份證明

B、共有房屋出租時，在同等條件下，其他共有人有優先承租權

C、租賃期限內，房屋所有權人轉讓房屋所有權、原租賃協議停止履行

D、承租人在租賃期內死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關系的，出租人應當繼續履行原租賃合同

31、關于租賃合同內容，說法不正確的是（）

A、租賃合同應當明確約定租金標準及支付方式

B、承租人應當按照合同約定交納租金，不得拒交或拖欠，承租人和拖欠租金，出租人有權收取滯納金

C、房屋修繕責任人對房屋及其設備應當及時，認真地檢查，修繕，保證房屋的使用安全

D、房屋修繕責任人對形成租賃關系的房屋確實無力修繕的，可以與另一方當事人合修，責任人因此付出的修繕費用，由承租人分期償還

32、房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持有關證明文件到市，縣人民政府（）管理部門辦理登記備案手續

A、土地

B、工商

C、房地產

D、物價

33、房屋的成本租金不含（）

A、折舊費

B、維修費

C、保險費

D、稅金

34、裝修人未申請報登記進行住宅室內裝修裝飾活動的，由（）責令改正，處500元以上，1000元以下罰款。

A、建設單位

B、物業服務企業

C、業主委員會

D、房地產行政主管部門

35、將沒有放水要求的房間或陽臺改為衛生間、廚房的，火車拆除鏈接陽臺的磚、混凝土墻的，由（）責令改正，并對裝修人處500元以上，1000元以下罰款，對裝修轉世企業處1000元以上，10000元以下罰款

A、建設單位

B、物業服務企業

C、業主委員會

D、房地產行政主管部門

36、根據《物業管理條例》的規定，物業服務企業（）

A、不能將物業管理區域內的服務業務分包給他人

B、可以向他人轉讓其中標項目

C、可以將物業管理區域內的某些專項服務業務分包給其他企業

D、可以將中標的物業管理區域內的全部業務整體轉讓給其他單位、37、物業服務企業與業主之間基于物業服務合同形成教育關系，雙方交易的標的物是（）

A、物業管理服務

B、物業特約服務

C、物業交易

D、公共性服務

38、根據《物業管理條》的規定，業主是指（）

A、房屋的所有權人

B、房屋的使用權人

C、房屋的所有權人或使用權人

D、房屋的所有權人和使用權人

39、房屋轉移登記應在試試發生之日起（）日內提出申請

A、30

B、60

C、90

D、100 40、（）是指設定抵押、典權等他項權利而進行的登記

A、注銷登記

B、他項權利登記 C、變更登記

D、房屋所有權初始登記

41、關于房屋權屬登記申請人，不正確的表述是（）

A、申請人為法人、其他組織的，應當使用法定名稱，由其法定代表人申請

42、下列關于業主大會制度，說法不正確的是（）

A、《物業管理條例》創設了業主大會和業主委員會并存，業主大會決策，業主委員會執行的制度

B、《物業管理條例》創設了業主大會和業主委員會并存，業主委員會決策，業主大會執行的制度

C、規定物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會代表和維護物業管理區域內全天業主的合法權益

D、業主委員會作為業主大會的執行機構，可以在業主大會授權范圍內就某些物業管理事項作出決定

43、建設工程規劃許可證是（）行政主管部門實施城市規劃、按照城市規劃要求管理各項建設活動的重要法律憑證

A、城市規劃

B、城市建筑管理

C、土地管理

D、房地產管理

44、某商品住宅于1999年1月10日竣工驗收合格，2002年1月10日交付給買受人，開發商應承擔該商品住宅屋面防水工程的最大保修期限應至（）A、2002年1月10日 B、2004年1月10日

C、2005年1月10日

D、2007年1月10日

45、當業主或使用人房屋自用部位必須修繕，而房屋修繕責任人不及時修繕，或者在房屋修繕時，遭到責任人的借故阻擾，或發現有可能導致房屋危險情況出現時，房管部門可采取排除解危的強制措施，費用由（）承擔

A、房屋所有人

B、房屋使用人

C、房屋修繕責任 人

D、房屋管理者

46、業主委員會是（）

A、全體業主合法權益的代表

B、物業共用部分的經營者

C、重大事項的決策者

D、業主大會的執行機構

47、物業管理的基礎是（）

A、業主的財產權

B、物業管理公司的經營管理權 C、建設單位的發包權

D、政府主管部門的行政管理權

48、全國城市物業管理示范小區達標考評標準規定，物業服務費用收繳率應達到（）

A、80%

B、90%

C、95%

D、98%

49、《物業管理條例》明確的將業主和物業服務企業之間的合同定義為（）

A、物業服務合同

B、物業管理委托合同

C、物業管理服務合同

D、物業管理合同 50、物業管理區域內的共用部分的經營性收益屬于（）所有

A、開發建設單位

B、居民委員會

C、物業服務企業

D、全體業主

51、設定房地產抵押權、典權等權利時，權利人應申請（）登記

A、他項權利

B、變更

C、注銷

D、轉移

52、前期物業管理期間，一般應以（）為物業管理招標主體

A、居民委員會

B、業主委員會

C、建設單位

D、業主大會

53、招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的（）前，向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門進行招標備案。

A、7日

B、15日

C、10日

D、30日

54、物業管理招標中的評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，誠意為5人以上單數，其中招標人代表不得多于成員總數的（）

A、12

B、23

C、13

D、14

55、關于合同的履行，下列說法正確的是（）

A、履行地點不明確，給付貨幣的，在支付貨幣一方所在地履行

B、履行費用的負擔不明確的，由接受履行一方負擔

C、合同的履行應全面地、適當地、實際履行

D、價款不明確的，按照履行合同時履行地的市場價確定

56、物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，物業服務企業要（）

A、承擔安全保證責任

B、承擔相應的法律責任

C、承擔安全賠償責任

D、不承擔相應的法律責任

57、在物業管理招標代理機構是依法設立的、從事物業管理招標代理業務并提供相關服務的（）

A、應當

B、必須

C、無須

D、可以

58、物業管理 招標代理機構是依法設立的、從事物業管理招標代理業務并提供相關服務的（）

A、物業管理咨詢公司

B、房地產行政主管部門的派出機構i C、社會中介機構

D、無惡意管理協會的派出機構

59、特殊的房產登記中，以成本價或標準價購買的住房，產權來源為（）售房 A、補貼

B、房改

C、福利

D、計劃

60、拆除租賃房屋時，如果被拆遷與承租人未九接觸租約達成協議，房屋拆遷補償方式是（）

A、面積結算

B、貨幣補償

C、產權調換

D、貨幣補償或產權調換

二、多項選擇題（共40分，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）

1、《物業管理條例》頒布后，這一階段的物業故那里政策法規主要體現的特點包括（）

A、配套性

B、借鑒性

C、過渡性

D、操作性

E、經驗性

2、根據《中華人民共和國合同法》的規定，下列當事人的行為構成締約過失責任的有（）

A、甲企業在與他人談判過程中知悉了對方的客戶明代，并將該商業秘密透露給了對方的競爭對手，給對方造成了重大經濟損失

B、乙公司在訂立合同過程中伏擊隱瞞了重要事實，致使合同未成立，但對方因信賴合同能夠成立而遭受了損失

C、丙公司提供的商品質量不符合合同約定的等級，買方發現后要求降價 D、丁企業在實施過程中，沒有嚴格按圖施工，給建設單位造成了重大損失 E、戊公司為排擠其競爭對手，惡意進行磋商，給對方造成了一定的經濟損失

3、物業管理資質管理有利于（）

A、物價部門核定物業服務費用的收費標準

B、規范物業管理行為 C、加強對物業管理活動的監管

D、維護物業管理市場秩序E、提高物業服務企業的管理和服務水平

4、對在《物業管理師制度暫行規定》發布之日前，（）的專業管理人員，可通過考試認定辦法取得物業管理師資格

A、長期從事物業管理工作

B、符合考試認定條件

C、業主委員會委員D、具有豐富物業管理實踐經驗

E、物業服務企業的現任經理

5、住宅共用部位、共用設施設備住宅專項維修資金屬于代管性質，其代管主體有（）

A、房地產開發企業

B、業主大會

C、物業服務企業 D、業主委員會

E、當地房地產行政主管部門

6、住宅專項維修資金的使用目前專項用于（）A、住宅共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造 B、住宅共用部位保修期滿后的大修、更新、改造 C、個人住宅保修期滿后的大修、更新、改造 D、住宅共用部位保修期滿前得大修、更新、改造

E、住宅共用部位、用設施設備保修期滿前得大修、更新，改造

7、下列關于住宅專項維修資金的管理，說法正確的是（）A、住宅專項維修資金屬于代管性質

B、業主大會成立前，住宅專項維修資金由當地房地產行政主管部門代管 C、業主大會成立后，住宅專項維修資金由當地房地產行政主管部門代管

D、業主大會成立前，經業主大會同意，房地產行政主管部門可將住宅裝修維修資金移交給物業服務企業代管

E、業主大會成立后，經業主大會同意，房地產行政主管部門可將住宅專項維修資金移交給物業服務企業代管

8、根據《中華人民共和國合同法》關于承諾期限的規定，承諾應當在要約確定的期限內到達要約人。要約人如果沒有確定承諾期限的，下列說法正確的是（）A、該要約不發生法律效力

B、該要約生效，但承諾可以隨時做出 C、該要約生效，但承諾必須在要約到達的當天作出

D、該要約生效，如果該要約是以對話方式做出的，除當事人另有約定外，受要約人應當即時做出承諾

E、該要約生效，如果該要約是以對話方式做出的，承諾應當在合理期限到達

9、管理約得內容主要包括（）

A、有關物業的使用、維護、管理

B、業主的共同利益 C、業主應當履行的義務

D、違反公約應當承擔的責任

E、首次業主大會籌備的規則要求

10、物業管理區域內全天業主共有的共用部位和共用設施設備，包括（）A、圍墻、綠地、池井、照明設施

B、共用設施設備使用的房屋 C、業主的專有部分

D、違反公約應當承擔的責任 E、發展商已出售的地下停車庫的停車位

11、一般來說，業主委員會委員應當符合的資格條件有（）A、本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主 B、本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主或住戶

C、遵守國家有關法律、法規、遵守業主大會議事規則，管理規約，模范履行業主義務

D、熱心公益事業，責任心墻，公正廉潔，具有社會公信力 E、具有一定組織能力；具備必要的工作時間

12、業主委員會委員如果有（）情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員的資格應當終止。

A、因物業轉讓，滅失等原因不再是業主的

B、無故缺席業主委員會會議三次以上的C、因疾病等原因三十履行職責能力的

D、有犯罪行為以及其他原因不只再承貸業主委員會委員的 E、拒不履行行業主業務的，以書面形式向業主大會提出辭呈的

13、物業管理師資格實行全國（）的開始制度，原則上每年舉行一次

A、統一大綱

B、統一命題

C、統一組織

D、統一培訓

E、統一時間

14、我過物業管理的基本特征有（）

A、統一化

B、市場化

C、社會化

D、專業化

E、現代化

15、業主形式專有部分所有權、不得發生的行為有（）

A、危及建筑物安全

B、出租非經營性用房

C、損害其他業主合法權利

D、自行將住宅改變為經營性用房

E、進行二次裝修

16、業主大會制度和管理規約制度，目的是建立（）

A、質價相符

B、民主協商

C、自我管理

D、平衡利益

E、公平競爭

17、業主大會和業主委員會，對其他損害他人合法權益的行為，有權要求行為人（）

A、停止侵害

B、消除危險

C、排除妨礙

D、掀起搬窩

E、賠償損失

18、下列事項中，屬于物業服務內容的有（）A、房屋共用部位及共用設備設施的維修、養護與管理

B、物業管理區域內的環境衛生維護

C、物業管理區域內的綠化養護 D、全面負責物業管理區域內的治安管理

E、物業檔案資料管理

19、在物業服務定價成本審核中，屬于俺國家統一規定比例計提費用的有（）A、工會經費

B、職工教育經費

C、住房公積金

D、事業保險費

E、養老保險費

20、物業管理條例對前期物業管理的規定，包括前期物業服務合同、臨時管理規約（）等內容

A、前期物業管理招標投標

B、物業承接查驗手續，物業資料的移交 C、物業管理用房

D、住宅專項維修資金

E、物業的保險責任

模擬試題五

一、單項選擇題（共60分，每題1分，每題的答案中只有一個最符合題意）

1、住宅室內裝飾裝修活動，未經（），不得拆改供暖、燃氣管道和設施

A、建設單位批準

B、物業服務企業批準

C、政府部門批準

D、供暖管理單位和燃氣管理單位

2、裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動時，未經（）批準，不可搭建建筑物，構建物，不可在非承重墻上開門窗，不可改變住宅外立面

A、建設單位

B、物業服務企業

C、城市規劃行政主管部門

D、街道辦居委會

3、《中華人民共和國物權法》第六章之中“業主的建筑物區分所有權”的有關規定，奠定了物業管理的（）法律基礎

A、行政

B、刑事

C、行政處罰

D、民事

4、業主轉讓建筑內的住宅、經營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利

A、一并轉讓

B、分開轉讓

C、獨立轉讓

D、不得轉讓

5、根據《物業管理條例》的規定，物業服務企業（），A、不能將物業管理區域內的服務業務分包給他人

B、可以向他人轉讓其中標項目

C、可以將物業管理區域內的某些專項服務業務分包給其他企業

D、可以將中標的物業管理區域內的全部業務整體轉讓給其他單位

6、物業服務企業與業主之間基于物業服務合同形成交易關系，雙方交易的標的物是（）

A、物業管理服務

B、物業特約服務

C、物業交易

D、公共性服務

7、根據《物業掛了條例》的規定，業主是指（）

A、房屋的所有權

B、房屋的使用權人

C、房屋的所有權人或使用權人

D、房屋的所有權人和使用權人

8、下列關于業主大會制度，說法不確定的是（）

A、《物業管理條例》創設了業主大會和業主委員會并存，業主大會決策，44 業主委員會執行的制度

B、《物業管理條例》創設了業主大會和業主委員會并存，業主委員會制度。業主大會執行的制度

C、規定物業管理區域內全天業主組成業主大會，業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益

D、業主委員會作為業主大會的執行機構，可以在業主大會授權范圍內就某些物業管理事項作出決定

9、業主對專有部分以外的共有部分享有權利、承擔義務，不得（）

A、以放棄權利不履行義務

B、放棄權利也放棄履行義務

C、不放棄權利而放棄履行義務

D、獨立自主決定權利的行駛

10、物業服務定價成本構成中之物業服務固定資產指在物業服務小區內由（）擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產

A、全體業主

B、開發建設單位

C、居民委員會

D、物業服務企業

11、業主大會是業主的自治組織，是基于（）而產生的，由全體業主組成、是建筑區劃內建筑物及其附屬設施的管理機構

A、業主的建筑物區分所有權

B、業主的異產連房屋所有權 C、建筑物區劃之規劃要求

D、物業管理區域之業主委員會要求

12、業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，（）可以請求人民法院予以撤銷

A、受侵害的業主

B、業主大會

C、政府主管部門

D、業主委員會

13、我國的房地產權屬登記，是指由（）針對房地產權利人的申請，對申請權利進行審查、登記并辦法相關證件的行為

A、房屋管理部門

B、城市規劃部門

C、房地產中介部門

D、人民政府房地產行政主管部門

14、物業服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業服務（）

A、社會平均成本

B、小區運作成本

C、政府定價收費標準D、物業服務收費標準

15、按照住宅質量保證書約定，在保修期內（）單位應當承擔商品房保修責任

A、物業管理

B、房屋施工

C、房屋工程監理

D、轉租期間，原租賃合同變更解除或終止不應影響轉租合同的繼續履行

27、商品住宅的業主、非住宅的業主按照每平方米建筑面積繳存首期住宅專項維修自己的數額為（）

A、售房款的2%-4%

B、當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%-8% C、售房款的20%

D、當地建筑安裝工程每平方米造價的5%-8%

28、我國第一部物業管理行政規章是（）

A、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》 B、《城市新建住宅小區管理辦法》 C、《物業管理條例》

D、《物業管理企業財務管理規定》

29、與《物業服務收費管理辦》相比較《物業服務定價成本監審辦法（試行）》在物業服務定價的九項成本構成上，增加了（）項目

A、業主委員會津貼

B、社會保險費用

C、管理費分攤

D、物業服務企業酬金

30、物業管理項目的評標工作應當由（）來完成

A、房地產開發商

B、業主委員會

C、依法組建的評標委員會

D、政府物業管理主管部門

31、指定物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規則制度的權利歸（）

A、物業服務企業

B、行政主管部門

C、業主大會

D、居民委員會

32、業主委員會的性質是（）

A、業主委員會是業主大會的執行機構

B、業主委員會是業主大會的決策機構

C、業主委員會是代表和維護業主在物業管理活動中的合法權益、決定物業重大管理事項的業主自治管理組織

D、業主委員會由物業管理區域內全體業主組成

33、選聘、解聘物業服務企業是（）的職責

A、業主大會

B、業主代表大會

C、業主委員會

D、居民委員會

34、利用共用部位、共用設施設備經營所得經營收益的使用，應當優先用于補充（）

A、房屋維修資金

B、設備維修資金

C、物業服務費的不足

D、住宅專項維修資金

35、《物業管理條例》第二十六條明確規定：“前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同（）”

A、在半年內終止

B、終止

C、繼續同時生效

D、作廢

36、商品房住宅之間或者商品房住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的為iuhe更新、改造費用，由（）安置個子擁有物業建筑面積的比例分攤

A、先關業主

B、單元業主

C、整棟業主

D、物業管理區域內全體業主

37、房屋滅失的，房屋分戶帳中結余的住宅專項維修資金返還（）

A、物業服務企業

B、建設單位

C、業主

D、業主委員會

38、新設立的物業服務企業應當在領取營業執照之日起（）日內，向當地房地產主管部門申請資質

A、7

B、15

C、20

D、30

39、實行市場調節價的物業服務收費，則完全由業主與物業管理企業按照市場原則自由協商價格并在物業服務合同中約定，政府（）干預

A、必須

B、不予

C、應當

D、只能 40、納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交個物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位（）A、減免叫乃

B、不用交納

C、全額交納

D、按照編著的一半交納

41、物業管理經濟干活動的產生，其基本動因是（），是業主對物業服務的市場需要與物業服務企業提供服務的結合

A、物業服務企業的壟斷經營

B、業主對物業服務的市場需求

C、政府對和諧社會的要求

D、開發商對物業的售后服務

42、共同財產和共同利益是業主之間建立聯系的基礎，（）就是物業管理區域內全體業主建立的共同契約

A、管理規約

B、物業服務合同

C、前期物業服務合同

D、臨時管理規約

43、建設單位應當在（），指定臨時管理規約。物業管理企業應給予建設單位以積極的協助，并在業主入住往后應積極宣傳臨時管理規約。

A、銷售物業之中

B、銷售物業之后

C、銷售物業之前

D、銷售物業的同時

44、業主違反物業服務何婷約定，逾期不交納無惡意費用或者服務資金的，（）應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

A、開發建設單位

B、業主委員會

C、物業服務企業

D、其他業主

45、物業管理區域內，供水，供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向（）收取有關費用

A、業主或住戶

B、最終用戶

C、業主大會，業主委員會

D、物業服務企業

46、物業服務收費實行酬金制的，物業管理企業應配合業主大會按照（）聘請專業機構對物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

A、部分業主的要求

B、物業服務合同約定

C、業主委員會的要求

D、管理規約的約定

47、物業服務收費實行酬金制的，預收的物業服務資金屬于（），為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

A、物業管理企業的收入

B、物業管理企業的利潤

C、物業管理企業固定資產折舊

D、代管性質

48、（）應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業服務用房。

A、建設單位

B、施工單位

C、房地產主管部門

D、業主委員會

49、包干制是指由業主向物業服務企業支付篤定物業服務費用，盈余或者虧損均由（）享有或者承擔的物業服務計費方式

A、物業服務企業

B、物業服務企業經理

C、業主

D、業主代表 50、根據《物業服務收費管理辦法》，物業服務成本一般不包括（）

A、辦公費用

B、物業管理區域清潔衛生費用

C、物業服務企業固定資質折舊

D、物業共用部位的大修費用

51、未按照規定交存者首期住宅專項維修資金的，（）

A、開發建設單位或者公布住房售房單位不得將房屋交付購買人

B、政府房地產主管部門不得給開發建設單位發放商品房預售許可證

C、反誣登記關不得辦理房屋權屬登記

D、政府房地產主管部門應該限制其不允許進行房屋所有權交易

52、業主分戶賬面住宅專項維修資金，（）應當及時續交

A、余額為零

B、余額不足首期交存額30%

C、余額不足首期交存額50%

D、增值利息為零

53、只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由（）宮廷履行業主大會，業主委員會職責

A、業主

B、物業服務企業

C、建設單位

D、業主代表

54、我國對從事物業管理工作的專業管理人員，實行職業準入制度，并納入全國專業技術人員（）系列

A、職業資格證書

B、上崗培訓證書

C、學歷證書

D、職稱資格證書

55、應當由省、自治區建設主管部門、直轄市房地產主管部門初審，合格后報住建部審批的是（）

A、物業服務企業的資質證書

B、二級物業服務企業資質證書 C、三級物業服務企業資質證書

D、暫定物業服務企業資質證書

56、三級物業服務企業資質的頒發和管理由（）負責

A、直轄市或設區的市級人民政府房地產主管部門

B、省級人民政府房地產主管部門

C、住房和城鄉建設部

D、市級人民政府房地產主管部門

57、建設單位選聘物業服務企業的，應當在（）之前與物業服務企業辦理物業長街查驗手續，并將承接查驗記錄作為物業管理檔案

A、前期物業服務合同簽訂

B、首位業主簽訂購房合同

C、首位業主入住

D、業主大會成立

58、物業管理開標應當在招標文件確定的提交投標文件（）公開進行

A、戒指時間的同一時間

B、截止時間后24小時內

C、截止時間3天后

D、截止時間后一周內

59、物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵循臨時管理規約予以（）

A、不應承諾

B、承諾

C、書面承諾

D、不予書面承諾 60、建設單位與物業買受人簽訂的物業房屋銷售合同，應當包括（）的內容

A、管理規約

B、物業管理規章制度

C、前期物業服務合同約定

D、業主大會議事規則

二、多項選擇題（共40分，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個選項得0.5分）

1、下列關于建筑物管理的方式，不屬于《物業管理條例》調整和規范的范圍有（）。

A、業主自己進行管理

B、業主將不同的服務內田委托給不同的專業公司 C、業主選聘物業服務企業進行管理

D、業主委派下屬公司或部門進行管理 E、建設單位選聘物業服務企業進行管理

2、物業管理招標人應當按照下列規定時限完成烏爾管理招標投標工作（）

A、新建現售商品房項目應當在現售前30日完成

B、預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成 C、新建現售商品房項目應當在現售時完成

D、新建現售商品房項目應當在交付使用前30日完成 E、非出售的新建物業項目應當在交付使用前90完成

3、經政府主管部門批準，（）的物業項目可以采用協議方式選聘物業服務企業 A、投標人少于3個的 B、投標人超過3個人

C、住宅規模較小的D、非住宅

E、住宅規模較大

4、通常物業服務合同（）終止

A、合同屆滿后沒有續簽合同

B、業主大會、業主委員會成立 C、不可抗力導致合同無法履行

D、物業服務企業宣告破產

E、物業服務企業與業主或業主大會協商一致同意解除合同、5、前期物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得（）

A、限制潛在投標人

B、排斥潛在投標人

C、對投標人進行資格預審 D、對潛在投標人實行歧視待遇

E、對潛在投標人提出過高的資格要求

第三篇：物業管理基本制度與政策

第一章

1.物業管理的內容是：（對物業進行維修、養護、管理，對相關區域內的環境

衛生和秩序進行維護。）

2.（市場原則）可作為物業管理活動的前提條件。

3.物業管理起源于19世紀60年代的（英國）

4.新中國成立的五十多年中，公有住宅總量經歷了一個（由小到大，再由大

到小）的過程。

5.（20世紀初）美國成立了第一個行業協會芝加哥建筑管理人協會。

6.我國的物業管理制度是由（國家法規政策和地方性法規政策）共同組成的。

7.（1994年3月21日）建設部頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》。

8.第二章

9.（物業管理服務）是物業管理的基礎。

10.物業服務合同規定以外的服務是（有償服務）。

11.一級服務標準，物業管理應（每日一次）巡查小區單元門、樓梯道以及門

窗、玻璃等狀況。

12.物業服務的原則是（合理、公開、收費與服務水平相適應原則）

13.《價格法》對包括服務收費在內的價格管理規定了（政府定價、政府指導

價、市場調節價）。

14.以政府定價方式管理物業服務存在弊端是（1不利于物業管理企業提高服務

質量2制約了業主對物業服務質量的監督權的選擇權3因定價標準不客觀產生了大量矛盾4政府核定物業服務收費標準阻礙了物業管理市場的發展。

15.物業服務合同確立了業主和物業管理在物業管理活動中的（權利義務的法

律依據）。

16.物業合同應當具備以下主要內容（1物業管理事項2物業服務質量3物業服

務費用4雙方的權利義務5專項維修資金的管理與使用6物業管理用房7

合同期限8違約責任）

17.物業收費的形式為（包干制或酬金制）

18.《物業管理條例》（第四十七條第二款）規定，物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。

19.物業管理企業（應自覺接受公安機關的監督指導，建立一套科學的安全防

范管理制度，明確細化職責，建立考核獎懲激勵機制，提高安全防范能力和水平）

20.無論業主大會、業主委員會、業主和物業管理企業，都不得擅自改變物業

管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途。

21.企業管理區域內的道路、場地是為（業主共同利益）而建設，因此無論業

主和物業管理企業，都不得擅自占用或挖掘物業管理區域內的道路和場地。

第三章

1、業主是（房屋的年有權人）。

2、業主作為不動產所有權人（不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制）。

3、物業管理往往涉及多個業主利益，業主之間（即有個體利益，也有共同利益）。

4、（共同財產和共同利益）是業主之間建立聯系的基礎，業主公約就是物業管理區域內全體業主建立的共同契約。

5、物業管理是市場經濟的產物，（競爭）是市場經濟的基本特征。

6、前期物業管理招標投標活動的意義：1建立單位可以對各物業管理企業的競爭報價和其他條件進行綜合比較，從中選擇報價低、技術力量強、管理行為規范、信譽好、服務質量有保障的物業管理企業中標。這對于節省業主物業服務費用，保證物業服務質量，以及減少物業管理爭議，都有重大作用2前期物業管理招標投標活動，要求依據法定程序進行，有利于遏制協議選聘物業管理

企業各種不正當競爭行為3前期物業管理實行招標投標制度，有利于創造物業管理公平的市場競爭環境，促進物業管理企業提高物業服務質量，改善物業服務態度，盡可能滿足招標人的合理要求，體現了機會均等的市場原則。

7、前期物業管理項目招標原則：（1不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人2不得對潛在投標人實行歧視待遇3不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際不符的資格要求。）

8、實行物業承接查驗制度的現實意義：（1物業管理企業在承接物業項目時對共用部位、共用設施設備以及檔案資料認真清點驗收，各方共同確認交接內容和交接結果，有利于明確各方的責、權、利，對維護建設單位、業主和物業管理企業手正當權益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。2可以督促建設單位根據規劃設計標準和售房約定，重視物業共用部位、共用設施設備的建設，對提高建設質量，保障業主財產權益具有重要意義3可以彌補前期物業管理期間業主大會缺位的弊端，加強物業建設與物業管理的銜接，保障開展物業管理的必備條件。而在新老物業管理企業交接時進行承接查驗，有利于界定物業共用部位共用設施設備的管理責任。）

9、物業承接查驗的內容包括（1物業管理資料移交2物業現場驗收）

10、（）逐步推行城鎮住房制度改革。

11、物業管理企業是一種（以較少自有資本而管理龐大資產）的企業。

12、（物業管理活動的特殊性、經營管理的專業性以及涉及學科多、管理復雜等特點）制定了應對物業管理人員實行職業資格制度。

13、同一行業的職業群體應注意（從業信念、職業操守、行業習慣、行為準則）。

14、業主首次交存住宅專用維修資金的標準為當地房改成本價的（2%）。

15、住宅專項維修基金的使用，應遵循（方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致）的原則，任何單位和個人不得挪作他用。

第四章

1、根據《城市房地產開發經營管理條例》規定，達到房地產開發企業資格的條件是（1有100萬元以上的注冊資本。2有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員）。

2、關于房地產開發企業一級資質的要求，（①注冊資本不低于5000萬元；②從事房地產開發經營5年以上；③近3年房屋建筑面積累計竣工30萬㎡以上，或者累計完成與此相當的房地產開始投資額；④連續5年建筑工程質量合格率達100%；⑤上一年房屋建筑施工面積15萬㎡以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；⑥有職稱的建筑、結構、賬務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；⑦工程技術、財務、統計等負責人具有相應專業中級以上職稱；⑧具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；⑨末發生過重大工程質量事故。）

3、取得建設用地批準文件后（超過1年未動工開發的），政府可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費，（超過2年未動工開發的），政府可以無償收回土地使用權。

4、房地產轉讓的內容包括：（房屋轉讓和土地使用權轉讓）。

5、經審查，開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門就當在受理之日起（10日內）依法做出準予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。

6、商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起（90日內），依法到房地產管理部門辦理權性登記手續。

7、房屋所有權人是房屋出租人，房屋使用人是房屋承租人。

8、房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續租用的，應當在租賃期限屆滿前（3個月）提出并經出租人同意，重新簽訂租賃合同。

9、房地產中介服務機構必須改造下列義務：（1遵守有關的法律、法規和政策；

2遵守自愿、公平、誠實信用的原則；3按照核準的業務范圍從事經營活動；4按規定標準收取費用；5依法交納稅費；6接受行業主管部門及其他有關部門的指導、監督和檢查。）

10、設立房地產中介服務機構應具備條件：（1有自己的名稱、組織機構2有固定的服務場所3有規定數量的財產和經費4從事房地產咨詢業務的，具有房地產及相關中等以上學歷、初級以上專業技術職稱人員須占總人數的50%以上；從事房地產評估業務的須有規定數量的房地產估價師；從事房地產經紀業務的，須有規定數量的房地產經紀人）

11、（抵押）是《擔保法》規定的擔保形式之一。

12、抵押人應當在房地產抵押合同自簽訂之日起（30日內），到房地產所在地辦理房地產抵押登記。

13、契證登記制度注重當事人訂立的和約，房地產權屬方面的合同一經生效，當事人之間（的債權與物權即同時成立）。

14、轉移登記是指（房屋所有權主體轉移所進行的登記。房屋買賣、交換、繼承、贈與、劃撥、分割、合并，以及以房地產作價入股、與他人成立企業法人，致使房地產權屬發生變更的；一方提供土地使用權，另一方或者釣提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；以房地產抵債的。以上情況房屋所有權主體都會發生產轉移。）

15、鑒定機構接到鑒定申請后，應進行的程序包括（1受理申請2初始調查，摸清房屋的歷史和現狀3現場查勘、測試、記錄各種損壞數據和狀況4檢測驗算，整理技術資料5全面分析，論證定性一，作出綜合判斷，提出處理建議6簽發鑒定文書。）

第五章

1、我國借鑒英國模式，從（20世紀90年代）開始住房制度的改革。

2、美國的物業管理已有（70年左右）歷史。

3、美國物業經理職位層次劃分為（資產經理、物業經理、樓宇經理）。

4、（1952年）日本人開始接管部分樓宇管理工作。

5、日本物業管理從業人員的培訓分為（協會培訓、企業培訓、社會培訓）。

6、新加坡郵政儲蓄銀行是（政府所有企業），其存款約占該國的60%左右。

7、除（郵政儲蓄銀行）外，至1982年末，新加坡銀行機構達118家，總資產1020億新元。

8、20世紀60年代中期開始，新加坡建屋發展局根據國家總體規劃，大力發展（綜合性的新城——新市鎮）。

9、香港房屋委員會注重（物業的保養、維修及改善）

10、（通過良好的樓宇管理）可以樹立商場的美好形象，吸引顧客。

第四篇：物業管理基本制度與政策1

1.2.3.4.5.6.業主委員會換屆選舉后，原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內完成交接手續 《物業管理條例》明確對業主委員會實行備案制度。業主委員會委員的變更由業主大會決定。

前期物業管理招標投標活動必須遵循的原則是公開、公平、公正和誠實守信

根據《城市房地產管理法》，屬于商品房預售審核條件的是已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書投入開發建設資金達到工程建設總投資的25%以上、持有建設工程規劃許可證

7.商品房預售合同登記備案的申請人是商品房預售人

8.根據住宅質量保證書，部位、部件保修內容與保修期是管道堵塞2個月、燈具、電器開關6個月、衛生潔具1年

9.房屋租賃合同備案的說法是備案時應當提交的證明文件中包括書面租賃合同和房屋所有權證書

10.房地產相關活動中，屬于房地產經紀活動的是促成房地產交易 11.抵押房地產的房屋所有權人是抵押人

12.業主完成商品房交易后，應當及時到房地產管理部門辦理房屋所有權轉移登記。13.物業管理師應當具備的執業能力包括掌握物業管理、建筑工程、房地產開發與經營等專業知識、具有豐富的物業管理實踐經驗、能夠熟練運用物業管理相關法律、法規和有關規定

14.新設立的物業服務企業應當自領取營業執照之日起15日內，持文件向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。15.目前，國家層面的技術規程是《房屋白蟻預防技術規程》（JGJ/T 245-2011），主要規定了藥物屏障技術、監測控制技術和砂粒屏障技術的操作要求和程序。

16.當事人申請轉移登記的，應當自房屋所有權主體轉移事實發生之日起90內申請轉移登記。

17.屬于對房屋進行轉移登記的情形的是房屋買賣、房屋所有權人為企業，企業被并購、房地產權人將房地產進行抵債

18.房地產開發企業的市場活動規則的表述有對房地產開發企業設立資質等級制度的目的，就是規范房地產開發企業的市場活動、房地產開發企業必須按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目、各資質等級企業應當在規定的業務范圍內從事房地產開發經營業務，不得越級承擔 任務

19.一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制，可以在全國范圍承

攬房地產開發項目

20.物業管理的內容由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。主要包括維護相關區域內的秩序、對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生

21.物業的使用與維護合同中可包含的約定有業主裝飾裝修房屋的約定、建設單位和業主、使用人配合實施物業管理服務規章制度的義務、物業服務企業制止業主和使用人違反臨時管理規約的具體措施、物業管理用房的具體約定

22.《物業管理條例》在立法過程中，主要遵循了物業管理權利和財產權相對應、維護全體業主合法權益、現實性與前瞻性有機結合、從實際出發、實事求是的原則。23.《物業管理條例》關于前期物業管理規定的主要內容有前期物業服務合同的訂立、物業服務企業的保修責任、物業管理用房的配置、物業承接驗收手續和物業資料的移交 24.物業服務企業提供物業服務合同的約定以外的服務項目的說法是這種服務，原則上是一

種有償服務、提供這種服務，需由特定的業主和物業服務企業另行約定

25.采取酬金制形式約定物業服務費用的說法是酬金以預收的物業服務費用為計提基數、物業服務資金扣除酬金和物業服務支出后結余的資金歸全體業主所有、物業服務費用的計提基數和計提比例均通過物業服務合同約定

26.物業管理服務標準的說法是物業管理一級服務標準中，小區主出入口應24小時站崗值勤、物業管理一級服務標準中，共用雨、污水管道每年應疏通1次、物業管理二級服務標準中，載人電梯早6點至晚12點應正常運行

27.首次業主大會的會議議程中需要宣讀的內容有業主名冊和在首次業主大會會議上的投票權數、《業主大會議事規則》草案、《管理規約》草案、業主委員會委員候選人名單 28.資質審批部門或者其上級主管部門，根據利害關系人的請求或者根據職權可以撤銷資質證書的情形有審批部門工作人員濫用職權、玩忽職守做出物業服務企業資質審批決定的、超越法定職權做出物業服務企業資質審批決定的、違反法定程序做出物業服務企業資質審批決定的、對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業服務企業頒發資質證書的

29.二級物業服務企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告、責令限期改正、處1萬元以上3萬元以下的罰款處罰。30.住宅專項維修資金的交存方式包括商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶、已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶、未按規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人

31.公有住宅出售后的使用與管理的說法中有住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設施設備，不得擅自增加或者減少對該幢住宅共用設施設備正常運行有影響的自用設備、住宅的共用部位和共用設施設備，凡屬人為損壞的，由責任人負責修復或者賠償、住宅共用部位和共用設施設備的維修養護費用應當專戶存入銀行，由維修養護責任單位專項用于住宅共用部位和共用設施設備的維修養護、已經實行物業管理的住宅維修養護管理方式，按照相關規定執行

32.根據《物權法》的規定，對于建筑區域內任何任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等侵權行為，受到侵害的業主個人可以依據《民事訴訟法》等法律規定，向人民法院提起訴訟。

33.業主大會決定《物業管理條件》規定的制定和修改業主大會議事規則、制定和修改管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業等事項時，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。34.物業共用部位、共用設施設備日常維修養護的資金主要來源于物業服務費

35.實行物業服務費用包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費、物業服務企業的利潤

36.處理業主逾期不繳納物業服務費的方法中是由業主委員會督促其限期繳納、依據物業服務合同的約定，通過仲裁解決、依據物業服務合同的約定，向人民法院起訴解決 37.物業服務企業代收代交水電等費用時，正確的做法是向委托單位收取手續費

38.單位或者個人中，是法定物業管理招標主體的是建設單位、業主大會、物業產權人 39.負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作的是縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門

40.物業服務企業申請核定資質等級，在申請之日前1年內不得發生擅自改變物業管理用房用途的行為。

41.業主大會成立后，發生危及房屋安全的緊急情況，需要立即對共用設施設備進行維修的，由物業服務企業持有關材料向業主委員會申請列支維修資金。42.利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的隸屬關系，報經同級財政部門同意。

43.業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時補交。

44.公房出售單位，從售房款中一次性提取住宅專項維修基金，其中，多層住宅按不低于售房20%提取。

45.物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情況嚴重的，除按規定予以經濟處罰外，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書

46.建筑物區分所有權的說法是建筑物區分所有權包括專有所有權、共有權和共同管理權 47.業主做出下列行為時，應當經有利害關系的業主同意的是將住宅用作營業性場所，獲取經營收益

48.我國《物權法》所稱物，包括不動產和動產

49.房屋交付使用后，對建設單位聘請的物業服務企業，業主大會有權依法更換。50.改建、重建建筑物及其附屬設施由業主決定。

51.《管理規約》的說法是《管理規約》是業主自我管理、自我約束、自我規范的規則約定、《管理規約》對全體業主具有約束力、對不遵守《管理規約》的業主委員會委員，業主可以依法予以更換

52.建筑區域內，是否設立業主大會由全體業主決定。53.拖欠物業服務費屬于損害他人合法權益的行為

54.建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，在沒有約定的情況下，應當按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定

55.與房地產有關的法律法規中，屬于行政法規的是《住房公積金管理條例》 56.城市規劃管理中頒發的證書包括建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證

57.確定房地產開發項目用地位置、面積、界限的法定憑證是項目選址意見書 房屋租賃權利義務的一般約定，說法是出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任、出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復、租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定、承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金

58.為防止投標人以非法手段騙取中標，《前期物業管理招投標管理暫行辦法》規定的禁止行為包括禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害投標人或者其他投標人的合法權益

59.一級物業服務企業資質證書由國務院建設主管部門負責頒發。

60.《物業管理條例》在堅持法律制度統一性的前提下，充分考慮各地區的實際情況，對房地產開發與物業管理分業經營，物業管理區域劃分等問題僅作出原則性規定。61.為了督促業主委員會及時納入到有關部門的監督管理中去，《物業管理條例》還對業主委員會備案的時間作了限定，規定備案的時間為自選舉產生之日起30日內。62.總登記是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。

63.物業服務企業和業主在使用標準時，應當注意的問題包括《普通住宅小區物業管理服務

等級標準(試行)》為普通商品住房、經濟適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區物業服務的試行標準、《普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行)》以外的其他服務項目、內容及標準，由簽訂物業服務合同的雙方協商約定、選用《普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行)》時，應充分考慮住宅小區的建設標準、配套設施設備、服務功能及業主(使用人)的居住消費能力等因素，選擇相應的服務 等級

64.《物業服務收費管理辦法》規定，具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。

65.對于向特定業主提供單獨議價的其他服務，包括承攬房屋裝修維護

66.根據《城市規劃法》規定，城市規劃部門對建設項目的檢查和監督的表述是城市規劃行政主管部門有權對城市規劃區內的建設工程是否符合規劃要求進行檢查、被檢查者應當如實提供情況和必要的資料、對城市規劃區內重要建設工程，城市規劃部門可以參加竣工驗收

67.物業服務企業還應當經常進行客戶調查，跟蹤掌握大多數業主的普遍需求和服務評價，以保證受益群體的最大化。68.物業管理最主要的特點是市場化

69.關于住宅小區業主大會與居民委員會的關系的說法是雙方應當相互協作，共同做好物業管理區域內的相關工作、業主大會做出的決定應當告知相關居民委員會，并聽取其建議、居民委員會應當對業主大會的工作進行監督

70.物業服務企業與業主之間基于物業服務合同形成交易關系，雙方交易的標的是物業管理服務

71.物業管理服務活動中，屬于公共性服務的是建筑物外墻清洗、小區路燈的維修和管理、物業檔案資料管理

72.根據《普通住宅小區物業管理服務等級標準（試行）》，二級服務標準要求每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率應達到75%以上。

73.物業管理區域內，自來水公司、電力公司、燃氣公司等單位應當向最終用戶收取有關費用。

74.物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理資料移交給業主委員會 75.業主大會制度的說法是業主大會是業主參與物業管理活動的組織形式、一個物業管理區域內只能成立一個業主大會、業主大會不得做出與物業管理無關的決定 76.業主大會會議的說法是首次業主大會會議由業主大會籌備組組織召開、業主大會會議分為定期會議和臨時會議、業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式

77.業主委員會應當依法履行的職責是與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同 78.危險房屋造成損害事故應由房屋所有人承擔的民事責任有險不查、損壞不修、鑒定為危險房屋而未采取有效的解除危險措施 79.危險房屋造成損害事故的，房屋使用人應當承擔民事責任的情形是：擅自改變房屋結構、構件、設備或者使用性質的、阻礙房屋所有人對危險房屋采取解除危險的措施

80.鑒定機構鑒定房屋為危險房屋的，分別按照下列情況觀察使用、處理使用、停止使用、整體拆除進行處理。

第五篇：物業管理基本制度與政策2

1.2.3.4.5.建筑區域內，是否設立業主大會由全體業主決定 屬于損害他人合法權益的行為是拖欠物業服務費 物業管理最主要的特點是社會化

物業服務企業提供的日常服務工作中，屬于需公示的是服務內容 物業服務收費實行包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤

6.根據《物業服務定價成本監審辦法（試行）》，固定資產殘值率按3％～5％計算 7.物業服務企業員工住房公積金和社會保險費的計提比例，應當按照當地政府規定的比例確定

8.物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則 9.根據《普通住宅小區物業管理服務等級標準（試行）》，物業服務企業按照一級標準提供服務的，每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率應達80％以上 10.物業服務合同約定以外的特約服務合同，屬于雙務合同的范疇 11.物業服務合同的標的是物業服務企業提供的公共性物業服務

12.簽訂相對長期的物業服務合同對保持服務質量的穩定和改善客戶關系較為有利 13.物業服務企業接受委托代收代交水、電、氣等費用，應當向委托單位收取手續費 14.物業管理的本質是提供一種有償服務 15.《物業管理條例》屬于行政法規

16.物業共用部位、共用設施設備日常維修養護的資金主要來源于物業服務費 17.物業服務定價成本監審應遵循合法性、對應性、合理性和相關性原則

18.物業服務定價成本中的“人員費用”項目包含管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費、根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金 19.費用中，應當計人物業服務成本的是物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用 20.實行物業服務費用包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費、物業服務企業的利潤

21.處理業主逾期不繳納物業服務費的方法是由業主委員會督促其限期繳納、依據物業服務合同的約定，通過仲裁解決、依據物業服務合同的約定，向人民法院起訴解決 22.物業服務企業代收代繳水電等費用時，正確的做法是向委托單位收取手續費

23.物業管理區域內，自來水公司、電力公司、燃氣公司等單位應當向最終用戶收取有關費用

24.物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理資料移交給業主委員會 25.業主大會制度的說法是業主大會是業主參與物業管理活動的組織形式、一個物業管理區域內只能成立一個業主大會、業主大會不得作出與物業管理無關的決定 26.業主大會會議的說法是首次業主大會會議由業主大會籌備組組織召開、業主大會會議分為定期會議和臨時會議、業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式

27.業主委員會應當依法履行的職責是與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同 28.業主委員會換屆選舉后，原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內完成交接手續 29.《物業管理條例》明確對業主委員會實行備案制度 30.業主委員會委員的變更由業主大會決定 31.在物業管理活動中，《管理規約》生效的條件是業主大會會議表決通過

32.前期物業管理招標投標活動必須遵循的原則是公開、公平、公正和誠實守信

33.單位或者個人中，是法定物業管理招標主體的是建設單位、業主大會、物業產權人 34.物業工程質量保修期內，物業服務企業負責向建設單位申請質量保修

35.根據《物業管理條例》，開發企業與購房人簽訂的房屋買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容

36.根據《物業管理條例》，住宅物業的建設單位招標時，當投標人少于3個的，經行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業 37.住宅小區業主大會與居民委員會的關系的說法是雙方應當相互協作，共同做好物業管理區域內的相關工作、業主大會作出的決定應當告知相關居民委員會，并聽取其建議、居民委員會應當對業主大會的工作進行監督

38.物業服務企業與業主之間基于物業服務合同形成交易關系，雙方交易的標的是物業管理服務

39.物業管理服務活動中，屬于公共性服務的是建筑物外墻清洗、小區路燈的維修和管理、物業檔案資料管理

40.根據《普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行)》，二級服務標準要求每年至少l次征詢業主對物業服務的意見，滿意率應達到75%以上

41.某物業服務企業為多個項目提供物業服務，其中有多層住宅10萬m2，高層住宅20萬m2，別墅2萬m2，辦公樓2萬m2，工業廠房4萬m2，從管理規模來看，該物業服務企業達到了二級企業資質要求

42.物業服務企業申請核定資質等級，在申請之Et前1年內不得發生擅自改變物業管理用房用途的行為 43.業主大會成立后，發生危及房屋安全的緊急情況，需要立即對共用設施設備進行維修的，由物業服務企業持有關材料向業主委員會申請列支維修資金 44.利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的隸

屬關系，報經同級財政部門同意

45.業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時補交 46.出售公有住房的住宅專項維修資金，由售房單位交存

47.公房出售單位，從售房款中一次性提取住宅專項維修基金，其中，多層住宅按不低于售房款的20%提取

48.物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情況嚴重的，除按規定予以經濟處罰外，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書 49.建筑區劃內，應當認定為業主專用部分的是各個業主對其在構造和使用上具有獨立性的建筑物部分

50.建筑物區分所有權的說法是建筑物區分所有權包括專有所有權、共有權和共同管理權 51.業主做出不當行為時，應當經有利害關系的業主同意的是將住宅用作營業性場所，獲取經營收益

52.業主對建筑物共有部分享有權利的同時，應當承擔的義務是分擔管理費用

53.建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫歸屬的說法是由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定權屬

54.我國《物權法》所稱物，包括不動產和動產

55.房屋交付使用后，對建設單位聘請的物業服務企業，業主大會有權依法更換 56.改建、重建建筑物及其附屬設施由業主決定

57.《管理規約》的說法是《管理規約》是業主自我管理、自我約束、自我規范的規則約定、《管理規約》對全體業主具有約束力、對不遵守《管理規約》的業主委員會委員，業主可以依法予以更換

58.建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，在沒有約定的情況下，應當按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定

59.與房地產有關的法律法規中，屬于行政法規的是《住房公積金管理條例》 60.城市規劃管理中頒發的證書包括建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證

61.確定房地產開發項目用地位置、面積、界限的法定憑證是項目選址意見書 62.根據《城市房地產管理法》，屬于商品房預售審核條件的是已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書、投人開發建設資金達到工程建設總投資的25%以上、持有建設工程規劃許可證

63.商品房預售合同登記備案的申請人是商品房預售人 64.根據《住宅質量保證書》，部位、部件保修內容與保修期是管道堵塞2個月、燈具、電器開關6個月、衛生潔具1年

65.關于房屋租賃合同備案的說法是備案時應當提交的證明文件中包括書面租賃合同和房屋所有權證書

66.根據《城市房屋租賃管理辦法》，房屋租賃當事人，應當在租賃合同簽訂后30日內到房

地產管理部門辦理登記備案手續

67.房地產相關活動中，屬于房地產經紀活動的是促成房地產交易 68.抵押房地產的房屋所有權人是抵押人

69.抵押房屋在訂立抵押合同前已出租的，原房屋租賃合同不受該抵押權影響

70.業主完成商品房交易后，應當及時到房地產管理部門辦理房屋所有權轉移登記

71.《物業管理條例》在立法過程中，主要遵循了物業管理權利和財產權相對應、維護全體業主合法權益、現實性與前瞻性有機結合、從實際出發、實事求是的原則 72.《物業管理條例》前期物業管理規定的主要內容有前期物業服務合同的訂立、物業服務企業的保修責任、物業管理用房的配置、物業承接驗收手續和物業資料的移交 73.物業服務企業提供物業服務合同的約定以外的服務項目的說法是這種服務，原則上是一種有償服務、提供這種服務，需由特定的業主和物業服務企業另行約定

74.采取酬金制形式約定物業服務費用的說法是酬金以預收的物業服務費用為計提基數、物業服務資金扣除酬金和物業服務支出后結余的資金歸全體業主所有、物業服務費用的計提基數和計提比例均通過物業服務合同約定

75.物業服務費收繳的說法是按時繳納物業服務費是業主應盡的義務、業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費的，從其約定、對欠繳物業服務費的業主，物業服務企業可以依法追繳、已竣工尚未出售的物業，物業服務費由建設單位繳納

76.物業管理服務標準的說法是物業管理一級服務標準中，小區主出入口應24小時站崗值勤、物業管理一級服務標準中，共用雨、污水管道每年應疏通l次、物業管理二級服務標準中，載人電梯早6點至晚12點應正常運行 77.物業服務企業履行物業服務合同的情況中，業主有權進行監督的情形有對物業服務企業履行合同的情況提出批評與建議、查詢物業服務企業在履行合同中形成的有關物業管理事項的各項檔案材料、監督物業服務企業的收費情況、要求物業服務企業對違反合同的行為進行改正

78.首次業主大會的會議議程中需要宣讀的內容有業主名冊和在首次業主大會會議上的投票權數、《業主大會議事規則》尊案、《管理規約》草案、業主委員會委員候選人名單 79.申請核定資質等級的物業服務企業，應當向工商注冊所在地直轄市、設區的市級人民政府房地產主管部門提交企業資質等級申報表、企業資質證書正、副本、物業服務合同復印件、物業管理業績材料等材料 80.資質審批部門或者其上級主管部門，根據利害關系人的請求或者根據職權可以撤銷資質

證書的情形有審批部門工作人員濫用職權、玩忽職守作出物業服務企業資質審批決定 的、超越法定職權作出物業服務企業資質審批決定的、違反法定程序作出物業服務企業資質審批決定的、對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業服務企業頒發資質證書的

81.二級物業服務企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產

主管部門予以警告、責令限期改正、處l萬元以上3萬元以下的罰款處罰

82.重視合同，誠信經營，物業服務企業應把握認真履行合同、誠信訂立合同環節 83.住宅專項維修資金的交存方式包括商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存人住宅專項 維修資金專戶、已售公有住房的業主應當在辦理房屋人住手續前，將首期住宅專項維修資金存人公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶、未按規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人

84.公有住宅出售后的使用與管理的說法中是住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設施設備，不得擅自增加或者減少對該幢住宅共用設施設備正常運行有影響的自用設備、住宅的共用部位和共用設施設備，凡屬人為損壞的，由責任人負責修復或者賠償、住宅共用部位和共用設施設備的維修養護費用應當專戶存人銀行，由維修養護責任單位專項用于住宅共用部位和共用設施設備的維修養護、已經實行物業管理的住宅維修養護管理方式，按照相關規定執行

85.管理規約在物業管理區域內的實施是否到位直接影響到物業品質、公共秩序、環境衛生狀況的好壞

86.根據《物權法》的規定，對于建筑區域內任何任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等侵權行為，受到侵害的業主個人可以依據《民事訴訟法》等法律規定，向人民法院提起訴訟

87.對業主具有約束力的業主大會或者業主委員會的決定必須是依法設立的業主大會、業主委員會作出的、業主大會、業主委員會依據法定程序作出的、符合法律、法規及規章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定，上述要求必須同時具備，否則業主大會、業主委員會的決定對業主沒有約束力

88.業主大會決定《物業管理條件》規定的制定和修改業主大會議事規則、制定和修改管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業等事項時，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意

89.房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告，應當執行《廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確 90.房屋租賃權利義務的一般約定的說法是出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任、出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復、租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定、承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金

91.《物業管理條例》所稱的物業管理活動的基礎是物業服務合同 92.物業管理各方主體與政府之間的關系是行政法律關系 93.《物業管理條例》立法指導思想的說法是強調業主與物業服務企業通過公平、公開和協商方式處理物業服務事項

94.物業管理社會化的必要條件是現代化大生產的社會專業分工 95.業主與物業服務企業應當在等價有償、誠實信用和平等自愿的基礎上簽訂物業服務合同 96.物業管理的專業化，要求物業服務企業有專業的人員、專門的機構、專門的工具和規范的管理措施等

97.物業服務企業提供的服務項目中，屬于基本公共服務的是物業檔案資料管理 98.建筑物區分所有權的說法是建筑物區分所有權是一個集合權，包括專用所有權、共有和共同管理的權力、業主轉讓建筑物專有所有權時，對其享有的共有和共同管理權一并轉讓、建筑區劃內，共有所有權的標的物不得請求分割

99.業主依法選聘和解聘物業服務企業的說法是業主更換前期物業服務企業應當經專有部分占建筑物面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意、業主依法選聘或解聘物業服務企業應當由業主共同決定、業主依法更換前期物業服務企業不受前期物業服務合同約定期限的限制 100.業主行為中屬于未履行對共有部分承擔義務的是以不使用共用電梯為由，拒絕承擔相關維修費用 101.業主以物業服務企業違規收費為由提起訴訟的，人民法院不予支持的情形是業主已申明無需接受相關物業服務，物業服務企業繼續收取費用的 102.在我國房地產領域的現行法規體系中，《物業管理條例》屬于房地產行政法規 103.房地產開發企業申請預售許可時，需提交的資料包括土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證、工程施工合同及關于施工進度的說明、開發企業的營業執照和資質證書 104.在房地產轉讓過程中，當事人應當依據主管部門確定的客觀價格辦理有關稅費手續 105.為了加強工程質量管理，我國對各類房屋建筑工程和市政基礎設施工程，實行工程竣工驗收備案制度 106.集體土地轉為國有土地后，地上房屋納入城市房屋管理范圍所進行的登記屬于房屋所有權初始登記 107.房地產中介服務包括房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀 108.《物業管理條例》設立的物業管理基本制度包括物業服務企業資質管理、物業管理從業人員職業資格、住宅專項維修資金、前期物業管理招標投標制度 109.物業管理的說法是單一業主的后勤部門從事的房屋管理不屬于物業管理、物業管理的內容包括房屋及設施設備的維修、養護、管理、物業管理是市場行為 110.物業服務定價成本監審應當遵循的原則有合法性、對應性、合理性等 111.開發建設單位在物業管理活動中應當承擔的義務有制定臨時管理規約、承擔保修期間的物業保修責任、依法選聘物業服務企業、提供物業管理用房 112.根據《物業服務定價成本監審辦法（試行）》，不應當計入人員費用的有交通費、書報費、通信費 113.業主進行住宅裝飾裝修時，應當與物業服務企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，協議應當包括工程實施內容、允許施工的時間、住宅外立面設施、防盜窗的安裝要求 114.在物業管理活動中，屬于業主應當履行的義務有遵守管理規約、遵守業主大會議事規則、交納專項維修資金 115.根據《物業管理條例》，業主大會應當履行的職責有制定管理規約、制定業主大會議事規則、選聘物業服務企業 116.物業服務企業申請核定資質等級，在申請之日前一年內有挪用專項維修資金、超越資質等級承接物業服務業務、擅自改變物業管理用房用途、出租、出借、轉讓資質證書行為的，資質審批部門不予批準 117.物業承接查驗的主體有業主委員會、建設單位 118.根據《物業管理師制度暫行規定》，申請物業管理師初始注冊需提交的資料有中華人民共和國物業管理師初始注冊申請表、資格證書、與聘用單位簽訂的勞動合同 119.業主大會和業主委員會，有權要求對損害他人合法權益的行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失 120.依據相關規定，實施物業管理招標的主體有建設單位、業主 121.物業管理師或者聘用單位有不具有完全民事行為能力的、注冊有效期滿且未延續注冊的、造成物業管理項目重大責任事故或者受到刑事處罰的情形之一的，本人或者聘用單位可以向當地注冊審查機構申請辦理注銷手續 122.房地產開發的施工管理制度，主要包括項目報建與施工許可證、建筑工程質量管理、工程竣工驗收備案制度 123.在我國房地產行業，實行資質管理的企業和機構有房地產開發企業、物業服務企業 124.建筑區劃內，資金和收益屬于業主共有的有規劃建設的停車庫的出租收益、共有部分停車位收益、公用部分廣告收益、實行酬金制收費方式的物業服務費結余 125.建筑區劃內是否設立業主大會的說法是已交付的專有部分建筑面積超過總面積60％的，可以設立業主大會、首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，可以設立業主大會、業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不設立業主大會 126.與房地產開發有關的政府行為中，屬于行政許可事項的有核發建設用地規劃許可證、核發建設工程規劃許可證、核發施工許可證、核發房地產開發企業資質證書 127.物業服務定價成本監審的相關性原則，是指計入定價成本的費用，應當與物業服務直接或間接相關的費用相對應 128.某物業管理區域只有甲、乙、丙三位業主，經共同討論決定不設立業主大會，業主大會的職責應由甲、乙、丙三位業主共同履行 129.業主行使權利的說法是業主的合法權益受到侵害時，有權要求行為人停止侵害 130.首次業主大會籌備組組長應當由街道辦事處或鄉鎮人民政府代表擔任 131.根據《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，投標文件的內容包括投標函、投標報價、招標文件要求提供的其他材料 132.業主大會的法定召集人是業主委員會 133.根據《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅專項維修資金的交存主體包括住宅小區內的非住宅業主、住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅業主、公有住房的售房單位 134.某小區業主委員會有11位委員，當超過4位委員提議，就應及時召開業主委員會會議 135.建設單位選聘物業服務企業的，與物業服務企業辦理物業承接驗收手續應當在首位業主入住之前 136.物業服務招標項目，經評標委員會評審確定中標候選人后，招標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件與中標人訂立書面合同 137.管理規約的修改權屬于業主大會 138.管理規約規定的事項包括業主使用、維護、管理的約定、業主共同利益的維護、違反管理規約應當承擔的責任 139.建筑區劃內，下列部位、設施設備保修期滿后的維修、更新、改造可以使用住宅專項維修資金的是物業服務管理用房 140.業主大會成立后，新選聘的物業服務企業與原物業服務企業交接時的物業承接查驗工作由業主委員會主持 141.我國目前對物業服務企業實行資質審批制度 142.物業管理活動中的物業承接查驗制度是依據《物業管理條例》設立的 143.物業在保修期限內因業主使用不當造成的損壞，由業主承擔責任 144.未成立業主大會的住宅小區發生了危及房屋安全的緊急情況，需要使用住宅專項維修資金的，應由物業服務企業持有關材料向所在地縣級以上人民政府主管部門申請列支 145.經業主大會同意，住宅專項維修資金可以購買國債

146.房屋交付后，某業主人住時對衛生間進行了24小時閉水試驗，發現下層衛生間頂板漏水，物業服務企業到現場進行了維修，該維修費用應當由建設單位承擔 147.根據《物業管理師制度暫行規定》，物業管理師未經授權，應履行的職責是負責物業管理項目的物業服務方案的制訂并組織實施、審定物業管理項目管理中的關鍵性文件，并在簽字后實施、妥善處理物業服務過程中出現的問題，履行合同，為業主提供質價相符的服務 148.前期物業管理招標項目備案應向房地產行政主管部門提交的材料中，包括招標公告、招標邀請書、與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件 149.物業管理項目評標時，招標人代表以外的物業管理方面專家不得少于評標委員會成員總數的2／3 150.目前，我國物業服務企業資質等級最高的是一級 151.我國對從事物業管理工作的專業管理人員實行職業準入制度 152.住宅小區公共收益歸入住宅專項維修資金賬戶后，可以用于共有部分的更新和改造 153.物業管理用房權屬的說法是物業管理用房屬于全體業主共有 154.經業主大會同意，物業服務企業可以改變物業管理用房的用途 155.業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意 156.在建筑物區分所有權中，占主導地位的是專有部分的所有權 157.某物業服務企業決定利用小區內部分公共場所開展經營活動，增加公共收益。此決定應經業主大會同意 158.經建筑區劃內專有部分占建筑物總面積l／2的業主且占總人數l／2的業主同意，才能做出有效決定的重大事項是決定業主自行管理建筑物及其附屬設施 159.某住宅小區已銷售并交付住宅300套，其中業主張某擁有住宅3套，其余業主每人一套；已銷售但未交付住宅60套；未銷售住宅60套。該小區全體業主決定重大事項時，應當認定的業主總人數是359人 160.房地產中，不得進行轉讓的有權屬有爭議的房地產、被依法查封、扣押、監管或以其他形式限制的房地產、未取得共有人書面同意的共有房地產、未依法登記領取權屬證書的房地產