第一篇：物業管理基本制度與政策5

物業管理基本制度與政策精講班第5講講義

內容提要

本講內容為第一章的第四節---物業管理條例-

一、內容提要（內容提要部分要作為重點）

1、《條例》的指導思想

2、《條例》創設的法律制度及其內容

3、《條例》的主要內容

4、《條例》法律責任

5、《條例》確立的基本法律關系

二、考試目的和考試要求

(一)考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對《物業管理條例》核心內容的掌握程度，以及對我國物業管理制度建設的熟悉程度。

（二）考試基本要求

掌握：《條例》的指導思想以及確立的基本法律關系。

熟悉：《條例》確立的基本制度，《條例》涉及的主要問題。

《條例》的立法過程

第一章物業管理概述

（三）第四節《物業管理條例》

2003年6月8日，國務院頒布了《物業管理條例》?！稐l例》的頒布，是我國物業管理發展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標志著我國物業管理進入了法制化、規范化發展的新時期。

一、《條例》的立法過程（非重點內容，了解即可）

1999年4月，建設部成立《條例》起草小組，開始《條例》的起草工作。在《條例》起草階段，起草小組主要做了下列工作：

(一)收集有關資料，了解國內外物業管理的立法情況

起草小組通過考察、交流等形式，重點了解了德國、法國、新加坡、日本、韓國的物業管理立法情況。為借鑒香港成熟的立法經驗，起草小組多次與香港業界進行交流，并重點作了比較研究。

(二)開展立法調研，掌握第一手材料

為深入了解國內物業管理發展現狀和存在的問題，起草小組多次組織了立法調研活動。2000年6月至2001年3月，起草小組赴青島、寧波、長春、武漢等地，作了調研。

(三)進行專家論證，研討立法中的難點問題

起草小組通過召開專家論證會、書面征求專家意見等方式，邀請法學家、律師、資深從業人員、行政管理人員、業主代表等，對立法過程中的難點問題進行專題研討。

(四)廣泛征求意見，以求彰顯民意

按照立法程序要求，起草小組在起草出《條例》征求意見稿后，于2000年5月征求各地、國務院有關部門、有關單位及專家意見。2001年3月經建設部常務會議討論通過，形成《條例》(送審稿)，提請國務院審議。

國務院法制辦會同建設部于2002年3月在北京召開《條例》(送審稿)專家論證會。與會專家從不同角度闡明了各自的觀點。通過專家論證，在一些問題上統一了認識，為《條例》(送審稿)的修改完善打下了基礎。

在專家論證會和專題調研的基礎上，結合各方面意見，國務院法制辦會同建設部對《條例》(送審稿)作了相應修改，最終形成《條例》(草案)。

2002年10月16日，經國務院同意，國務院法制辦將《條例》(草案)登報公開向社會征求意見。這一彰顯民意，推動民主立法，切實提高立法工作質量的舉措，在社會上引起了積極反響。

2003年5月28日，國務院常務會第九次會議審議并原則通過了《條例》(草案)?？梢哉f，《條例》反映了社會法制意識的日益增強，凝聚了人民群眾的智慧和熱情。

《條例》的指導思想和立法原則

二、《條例》的指導思想和立法原則（重點）《條例》在堅持民法基本原則和立法法規定的原則下，突出了發展為重、平衡利益、保護弱者的立法理念。《條例》的立法指導思想，主要表現在以下三個方面，一是強調保護業主的財產權益，協調單個業主與全體業主的共同利益關系；二是強調業主與物業管理企業是平等的民事主體，是服務和被服務的關系；三是強調業主與物業管理企業通過公平、公開和協商方式處理物業管理事項。

《條例》在立法過程中，主要遵循以下幾個基本原則：

(一)物業管理權利和財產權利相對應的原則

在我國《物權法》尚未出臺的情況下，《條例》吸收了發達國家成熟的建筑物區分所有權理論，對業主權利義務的規定，其實就是明確了業主作為建筑物區分所有權人的權利義務。對業主在首次業主大會會議上的投票權的規定，是基于業主擁有的財產權份額，將業主的物業管理權利相應建立在對自有房屋擁有的財產權基礎之上。

(二)維護全體業主合法權益的原則

為維護全體業主的合法權益，《條例》既對物業管理企業的行為、業主大會的職責及其涉及業主共同利益事項的表決、個別業主不按合同約定交納物業管理費用損害全體業主利益的行為、有關政府部門行政監督管理責任等作了明確規定，也對建設單位、公用事業單位等物業管理相關主體依法應當履行的義務作了詳盡規定。在處理行政處罰和承擔民事責任關系方面，《條例》設定的法律責任充分體現了優先保護全體業主利益的原則。

(三)現實性與前瞻性有機結合的原則

《條例》注重保持法規、政策的持續性和適度性，對被實踐證明是行之有效的制度，如業主自律、物業管理企業資質管理等制度，予以保留?！稐l例》注重肯定實踐成果，將在實踐中積累的良好經驗，如主管部門加強對業主大會的指導和監督、物業管理企業做好物業接管驗收等，確立為法律規范。對于如何解決現實中存在的問題，如開發企業不交納未售出物業的物業服務費用、任意擴大物業管理企業的治安責任、公用事業單位向物業管理企業轉嫁責任等，《條例》作出了明確規定?！稐l例》貫穿發展的指導思想，設立的業主大會、強制性維修養護等制度，符合市場經濟的基本規律，符合未來立法趨勢。

(四)從實際出發，實事求是的原則

我國各地區的物業管理發展很不平衡，沿海地區與中西部地區、大城市與中小城市，在物業管理市場發育程度、市場環境、管理服務水平等方面差異較大?！稐l例》在堅持法律制度統一性的前提下，充分考慮各地區的實際情況，對房地產開發與物業管理分業經營、物業管理區域劃分等問題僅作出原則性規定，有的規定的具體執行辦法，授權省、自治區、直轄市制定。

《條例》創設的法律制度

三、《條例》創設的法律制度

《條例》就業主的權利和義務，業主大會的組成、職責和行為規則，前期物業管理，業主與物業管理企業的法律關系，業主處理財產共同利益的方式等，創設了業主大會、業主公約、前期物業管理招投標、物業承接查驗、物業管理企業資質管理、物業管理從業人員職業資格、住宅專項維修資金等七項物業管理的基本制度(具體內容見第三章)。學習和貫徹《條例》，關鍵在于要準確把握《條例》所創設的法律制度的內涵。

(一)尊重和維護業主的財產權利

物業管理的基礎是業主的財產權。對物業進行管理是業主行使財產權的行為。選聘物業管理企業實施管理只是業主管理自身物業的方式之一，業主還可以根據實際情況決定采用其他方式，比如自我管理，或者將保潔、綠化等各項事務直接委托專業公司?！稐l例》本著尊重業主財產權利的原則，并不強制業主必須實行物業管理，而只是規范實行物業管理時各方的行為。當然，隨著社會對物業管理認同感逐步提高，越來越多的業主會選聘物業管理企業來管理物業。

《條例》充分尊重和維護業主的財產權利。凡是依附于財產所產生的法律關系，均遵循了民事法律關系的基本原則，強調物業管理企業與業主是平等的民事主體，是服務與被服務的關系，保證業主充分行使財產權。對于業主的共同利益，也由業主在民主協商的基礎上自行平衡。建設單位和物業管理企業的行為給業主造成損失的，應該依法承擔民事損害賠償責任；物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途，或利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修養護，剩余部分由業主大會決定使用。這充分體現了保護業主權益的立法精神。

(二)建立業主民主協商、自我管理、平衡利益的機制

共同財產和共同利益是構成業主之間聯系的基礎。業主共同財產的管理和共同利益的平衡，需要有民主協商的機制來實現。業主一旦共同決定委托物業管理企業實施物業管理，就將共同財產的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個業主利益的分散性與整體業主利益的協調性之間實現均衡；業主加人共同契約就意味著要遵守少數服從多數的原則。

(三)《條例》和有關法律法規共同規范物業管理活動

物業管理活動中的問題，有的是由《條例》所規范的，有的是由其他法律法規所規范的。物業管理活動各方主體也應當遵守其他法律、法規確定的行為規范?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》、《公司法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》等法律、法規規定的相關制度，都是規范物業管理活動的法律依據。所以，在貫徹實施《條例》中，不僅要學習領會《條例》的內涵，還要學習和貫徹好其他有關的法律、法規。

(四)妥善處理政府和市場的關系（重點）

物業管理活動中大量的是處理民事關系，應當通過設定規則，由當事人自行調節和通過司法程序調節。對這些民事關系，不宜采取政府行政措施進行調節?！稐l例》對不產生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務，不設置政府行政管理權；對不屬于政府行政職責的事務，不設定行政規則；對應當由業主自行處理的事務，不設定行政強制措施。同時《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權行為的界限，對凡是能夠通過民事責任解決的，不再設定行政處罰；對違反行政管理規定，又同時構成民事違約或侵權的行為，則堅持損害賠償優先的原則。

市場規則的完善是市場主體行為規范的基礎。物業管理的發展從根本上取決于市場規則的完善和市場機制的良性運行。《條例》按照社會主義市場經濟的原則，對物業管理活動的競爭機制、物業服務的定價、物業服務合同等作出了規定。這些規定的目的，就是培育市場，充分發揮市場優化資源配置的作用?！稐l例》是一部體現政府轉變職能的行政法規。各級房地產行政主管部門，按照《條例》的精神，主要應把完善市場機制放在重要位置，切實轉變職能，做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事，并簡化手續，方便群眾。

第二篇：物業管理基本制度與政策

第一章

1.物業管理的內容是：（對物業進行維修、養護、管理，對相關區域內的環境

衛生和秩序進行維護。）

2.（市場原則）可作為物業管理活動的前提條件。

3.物業管理起源于19世紀60年代的（英國）

4.新中國成立的五十多年中，公有住宅總量經歷了一個（由小到大，再由大

到?。┑倪^程。

5.（20世紀初）美國成立了第一個行業協會芝加哥建筑管理人協會。

6.我國的物業管理制度是由（國家法規政策和地方性法規政策）共同組成的。

7.（1994年3月21日）建設部頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》。

8.第二章

9.（物業管理服務）是物業管理的基礎。

10.物業服務合同規定以外的服務是（有償服務）。

11.一級服務標準，物業管理應（每日一次）巡查小區單元門、樓梯道以及門

窗、玻璃等狀況。

12.物業服務的原則是（合理、公開、收費與服務水平相適應原則）

13.《價格法》對包括服務收費在內的價格管理規定了（政府定價、政府指導

價、市場調節價）。

14.以政府定價方式管理物業服務存在弊端是（1不利于物業管理企業提高服務

質量2制約了業主對物業服務質量的監督權的選擇權3因定價標準不客觀產生了大量矛盾4政府核定物業服務收費標準阻礙了物業管理市場的發展。

15.物業服務合同確立了業主和物業管理在物業管理活動中的（權利義務的法

律依據）。

16.物業合同應當具備以下主要內容（1物業管理事項2物業服務質量3物業服

務費用4雙方的權利義務5專項維修資金的管理與使用6物業管理用房7

合同期限8違約責任）

17.物業收費的形式為（包干制或酬金制）

18.《物業管理條例》（第四十七條第二款）規定，物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。

19.物業管理企業（應自覺接受公安機關的監督指導，建立一套科學的安全防

范管理制度，明確細化職責，建立考核獎懲激勵機制，提高安全防范能力和水平）

20.無論業主大會、業主委員會、業主和物業管理企業，都不得擅自改變物業

管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途。

21.企業管理區域內的道路、場地是為（業主共同利益）而建設，因此無論業

主和物業管理企業，都不得擅自占用或挖掘物業管理區域內的道路和場地。

第三章

1、業主是（房屋的年有權人）。

2、業主作為不動產所有權人（不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制）。

3、物業管理往往涉及多個業主利益，業主之間（即有個體利益，也有共同利益）。

4、（共同財產和共同利益）是業主之間建立聯系的基礎，業主公約就是物業管理區域內全體業主建立的共同契約。

5、物業管理是市場經濟的產物，（競爭）是市場經濟的基本特征。

6、前期物業管理招標投標活動的意義：1建立單位可以對各物業管理企業的競爭報價和其他條件進行綜合比較，從中選擇報價低、技術力量強、管理行為規范、信譽好、服務質量有保障的物業管理企業中標。這對于節省業主物業服務費用，保證物業服務質量，以及減少物業管理爭議，都有重大作用2前期物業管理招標投標活動，要求依據法定程序進行，有利于遏制協議選聘物業管理

企業各種不正當競爭行為3前期物業管理實行招標投標制度，有利于創造物業管理公平的市場競爭環境，促進物業管理企業提高物業服務質量，改善物業服務態度，盡可能滿足招標人的合理要求，體現了機會均等的市場原則。

7、前期物業管理項目招標原則：（1不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人2不得對潛在投標人實行歧視待遇3不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際不符的資格要求。）

8、實行物業承接查驗制度的現實意義：（1物業管理企業在承接物業項目時對共用部位、共用設施設備以及檔案資料認真清點驗收，各方共同確認交接內容和交接結果，有利于明確各方的責、權、利，對維護建設單位、業主和物業管理企業手正當權益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。2可以督促建設單位根據規劃設計標準和售房約定，重視物業共用部位、共用設施設備的建設，對提高建設質量，保障業主財產權益具有重要意義3可以彌補前期物業管理期間業主大會缺位的弊端，加強物業建設與物業管理的銜接，保障開展物業管理的必備條件。而在新老物業管理企業交接時進行承接查驗，有利于界定物業共用部位共用設施設備的管理責任。）

9、物業承接查驗的內容包括（1物業管理資料移交2物業現場驗收）

10、（）逐步推行城鎮住房制度改革。

11、物業管理企業是一種（以較少自有資本而管理龐大資產）的企業。

12、（物業管理活動的特殊性、經營管理的專業性以及涉及學科多、管理復雜等特點）制定了應對物業管理人員實行職業資格制度。

13、同一行業的職業群體應注意（從業信念、職業操守、行業習慣、行為準則）。

14、業主首次交存住宅專用維修資金的標準為當地房改成本價的（2%）。

15、住宅專項維修基金的使用，應遵循（方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致）的原則，任何單位和個人不得挪作他用。

第四章

1、根據《城市房地產開發經營管理條例》規定，達到房地產開發企業資格的條件是（1有100萬元以上的注冊資本。2有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員）。

2、關于房地產開發企業一級資質的要求，（①注冊資本不低于5000萬元；②從事房地產開發經營5年以上；③近3年房屋建筑面積累計竣工30萬㎡以上，或者累計完成與此相當的房地產開始投資額；④連續5年建筑工程質量合格率達100%；⑤上一年房屋建筑施工面積15萬㎡以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；⑥有職稱的建筑、結構、賬務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；⑦工程技術、財務、統計等負責人具有相應專業中級以上職稱；⑧具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；⑨末發生過重大工程質量事故。）

3、取得建設用地批準文件后（超過1年未動工開發的），政府可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費，（超過2年未動工開發的），政府可以無償收回土地使用權。

4、房地產轉讓的內容包括：（房屋轉讓和土地使用權轉讓）。

5、經審查，開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門就當在受理之日起（10日內）依法做出準予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。

6、商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起（90日內），依法到房地產管理部門辦理權性登記手續。

7、房屋所有權人是房屋出租人，房屋使用人是房屋承租人。

8、房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續租用的，應當在租賃期限屆滿前（3個月）提出并經出租人同意，重新簽訂租賃合同。

9、房地產中介服務機構必須改造下列義務：（1遵守有關的法律、法規和政策；

2遵守自愿、公平、誠實信用的原則；3按照核準的業務范圍從事經營活動；4按規定標準收取費用；5依法交納稅費；6接受行業主管部門及其他有關部門的指導、監督和檢查。）

10、設立房地產中介服務機構應具備條件：（1有自己的名稱、組織機構2有固定的服務場所3有規定數量的財產和經費4從事房地產咨詢業務的，具有房地產及相關中等以上學歷、初級以上專業技術職稱人員須占總人數的50%以上；從事房地產評估業務的須有規定數量的房地產估價師；從事房地產經紀業務的，須有規定數量的房地產經紀人）

11、（抵押）是《擔保法》規定的擔保形式之一。

12、抵押人應當在房地產抵押合同自簽訂之日起（30日內），到房地產所在地辦理房地產抵押登記。

13、契證登記制度注重當事人訂立的和約，房地產權屬方面的合同一經生效，當事人之間（的債權與物權即同時成立）。

14、轉移登記是指（房屋所有權主體轉移所進行的登記。房屋買賣、交換、繼承、贈與、劃撥、分割、合并，以及以房地產作價入股、與他人成立企業法人，致使房地產權屬發生變更的；一方提供土地使用權，另一方或者釣提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；以房地產抵債的。以上情況房屋所有權主體都會發生產轉移。）

15、鑒定機構接到鑒定申請后，應進行的程序包括（1受理申請2初始調查，摸清房屋的歷史和現狀3現場查勘、測試、記錄各種損壞數據和狀況4檢測驗算，整理技術資料5全面分析，論證定性一，作出綜合判斷，提出處理建議6簽發鑒定文書。）

第五章

1、我國借鑒英國模式，從（20世紀90年代）開始住房制度的改革。

2、美國的物業管理已有（70年左右）歷史。

3、美國物業經理職位層次劃分為（資產經理、物業經理、樓宇經理）。

4、（1952年）日本人開始接管部分樓宇管理工作。

5、日本物業管理從業人員的培訓分為（協會培訓、企業培訓、社會培訓）。

6、新加坡郵政儲蓄銀行是（政府所有企業），其存款約占該國的60%左右。

7、除（郵政儲蓄銀行）外，至1982年末，新加坡銀行機構達118家，總資產1020億新元。

8、20世紀60年代中期開始，新加坡建屋發展局根據國家總體規劃，大力發展（綜合性的新城——新市鎮）。

9、香港房屋委員會注重（物業的保養、維修及改善）

10、（通過良好的樓宇管理）可以樹立商場的美好形象，吸引顧客。

第三篇：物業管理基本制度與政策

物業管理基本制度與政策模擬試題

中國物業管理師資格考試

模擬試題一

一、單向選擇題(共60分，每題1分，每題的答案中只有一個最符合題意)

1．物業管理是由業主通過（）物業服務企業的方式來實現。

A．指派

B．招聘

C．選聘D．委托

2．《物業管理條例》屬于()。

A．行政規章

B．行政法規

c．法律D．地方性法規

3．（）是物業管理的最主要的特點。

A．社會化

B．專業化

C．市場化D．私有化

4．我國物業管理是在城市房地產綜合開發和住房制度改革背景下，通過實行)制度而逐漸發展起來的。

A．住房公有化

B．住房商品化

C．住房集約化D．住房標準化

5．((物業管理條例))是()頒布。

A．2002年10月16日B．2003年5月28日C．2003年6月8日D·2003年9月1日

6．選聘物業服務企業的方式有實行物業管理招標投標和（）。

A．不實行物業管理招標投標B．政府指定C．議標D．房地產開發企業管理指定

7．物業管理招標投標的最后一道程序是（）。

A．開標

B．評標

C．定標D．物業服務合同的簽訂

8．物業管理的招標方式通常采用（）。

A．公開招標、委托招標

B．公開招標、邀請招標

C．邀請招標、協議招標

D．

9．招標人采取邀請招標方式的，應當向（）個以上物業服務企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。

A．3

B．5

C．7 D．9 10．物業服務企業通過簽訂物業服務合同，明確與業主的（）關系。

A．權利與義務

B．服務與被服務

C．管理與被管理 D．委托與被委托

11．在物業管理活動中，以合同的格式條款侵害業主、業主大會、業主委員會或物業服務企業的合法權益，（）

A．合同整體無效

B．合同的格式條款有效

c，合同的格式條款無效

D．合同應撤銷

12．2003年9月l日，（）的實施，標志著我國物業管理進入了法制化、規范化的新階段。

A．《中華人民共和國物權法》

B．《物業管理條例》

C．《業主大會規程》

D《前期物業管理招投標管理暫行辦法》

13．關于物業管理的說法，正確的是()

A.物業管理的直接責任主體是物業服務企業

B．物業管理的對象是房屋及其附屬設施設備和相關場地 C.物業管理的內容是維修、養護、管理 D．物業管理的性質是公益性的公共服務活動

14.業主大會設立后，新聘的物業服務企業應當與（）辦理承接驗收手續。

A．居民委員會

B.業主委員會

C.建設單位

D.原服務企業

15.物業服務企業接受供水、供電、供氣、等單位委托，向業主代收相關費用時，i)向業主收取額外費用。

A．可以

B．不得

C．協商

D．約定 16．業主與物業服務企業的關系是（）的關系。

A．管理被管理

B．領導被領導

c．服務被服務

D．上級與下級 17．物業服務企業與業主簽訂物業服務合同，是一種民事行為。民事行為最基本的

原則，就在于其主體的平等性和行為的（）。

A．約束性

B．獨立性

C．自愿性

D．合法性 18．從物業服務合同的內容來看，物業服務企業與業主約定的物業服務事項具有

（）的特點。

A．臨時性

B．長期性

c．專項性

D．綜合性

19。物業服務企業與業主之間基于物業服務合同形成交易關系，雙方交易的標的物

是（）。

A．物業服務收費B．物業服務標準C．公共性物業服務D．物業管理區域

20．關于“物業服務合同約定以外的服務”的說法，錯誤的是（）。

A．物業服務合同約定以外的服務通常來自于單個業主的特殊需求

B．物業服務合同約定以外的服務并不是物業服務企業的法定義務、．

C．物業服務合同約定以外的服務通常是一種有償服務

D．單個業主可與物業服務企業協商，將特約服務作為物業服務合同的補充條款

21．《普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行)》中的二級標準規定，業主對物

業服務的滿意率應當達到（）以上。

A．75％

B．80％．

C．85％

D．90％ 22．建設單位與物業買受人簽訂買賣合同應當包含（）。

A．管理規約

B．物業管理各項規章制度

C．業主大會議事規則

D．前期物業服務合同約定的內容 23．業主是指物業的（）。

A．產權人

B．管理人

C．代理人

D．租賃人

24．業主大會成立后，住宅專項維修資金的使用由物業服務企業提出使用計劃，經（）后實施。

A．物業服務企業審定

B．業主委員會審定

C．政府主管部門審定

D．物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過，形成業主大會 決議

25物業管理公司在《前期物業服務合同》生效期間，明確表示或者以自己的行為

表明不履行合同義務的，業主可以在（）請求物業管理公司承擔違約責任。

A．實際違約時B．履行期屆滿C．履行期限屆滿之前D．造成損失時 26．對如何取得國有土地使用權、房地產開發、房地產交易和房地產權屬登記作業

具體規定的是()。

A．《中華人民共和國城市房地產管理法》

B．《中華人民共和國土地管理法》

C．《中華人民共和國城鄉規劃法》

D．《城市房地產轉讓管理規定))27．商品房買賣合同的內容應當由（）。

A．房地產行政主管部門確定

B．工商行政管理部門確定

C．房地產行政主管部門和工商行政部門共同擬定D．商品房買賣當事人約定

28．商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向（）申請重新核驗。

A．房地產開發企業

B．房地產經紀機構

C．工程質量監督單位

D．房地產主管部門

29．下列關于房地產價格評估人員資格認證制度，說法不正確的是（）。

A．((中華人民共和國城市房地產管理法》規定：“國家實行房地產價格評估人

員資格認證制度”

B．房地產估價師通過國家統一考試后，就可以房地產估價師的名義從事房地

產估計業務

C．未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事

房地產估計業務

D．房地產估計評估人員分為房地產估價師和房地產估計員

30．某開發公司經城市規劃行政主管部門批準變更規劃設計方案，導致商品房戶型

發生變化，并在10日內書面通知了買受人，買受人接通知后未作表示，2個月后買受人提出退房，按規定買受人（）。

A．有權退房，但應承擔違約責任

B．有權要求開發公司承擔違約責任

C．有權要求開發公司賠償損失

D．無權退房 31．房地產的行政法規是以()頒布的。

A．國務院令

B．國務院總理令

C．房地產主管部門令

D．房地產主管部門的部長令

32．為規范商品房預售行為，加強商品房預售管理，保障購房人的合法權益，《中

華人民共和國城市房地產管理法))明確了商品房預售實行（）制度。

A．預售資格認定制度

B．商品房買賣許可證制度

c．預售許可證制度

D．商品房銷售許可證制度 33．物業管理區域內道路、園林綠化的保修期為（）。，A．二年

B·三年

C．五年D．合同約定期間

34．銷售商品住宅時，房地產開發企業應當向買受人提供((住宅質量保證書》和（）。

A·《住宅功能保證書》

B．《住宅環境保證書))

C．《住宅壽命說明書》D．《住宅使用說明書》

35．（）是指為進行房地產活動的當事人提供法律、法規、政策、信息、技術等

方面服務的經營活動。

A．房地產估價

B．房地產咨詢

C．房地產中介服務D．房地產經紀 36．建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起（）日內，將建設工程竣工

驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。

37．根據2004年4月國務院《關于調整部分行業固定資產項目資本金比例的通知》

房地產開發項目資本金占項目總投資的比例不得低于（）

A.15%

B.20%

C.30%

D.35% 38。．拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協議，房屋拆遷補

償方式是（）

A.面積結算

B.貨幣補償

c．產權調換

D．貨幣補償或產權調換

39.房屋拆遷實施過程中，違章建筑應由()認定。

A.拆遷人

B拆遷主管部門c．房地產權屬登記部門D．規劃行政主管部

40.建設工程開工之前，建設單位應向工程所在地的縣級以上人民政府（）部門申請領取施工許可證。

A．建設行政主管

B.土地行政主管

c．環境保護

D．發展計劃

41．詳細規定建設用地的各項指標和其他規劃管理要求，控制和引導各項用地的開

發和投資建設的城市規劃是城市（）。

A.總體規劃

B.分區規劃

c．控制性詳細規劃

D．修建性詳細規劃

42．建筑工程招標文件中，不包括（）。

A.工程標底

B．工程數量

c．設計圖紙

D．合同條件 43．房地產行政主管部門發現交易雙方的成交價格明顯低于正常市場價格時，應當（）。

A．并不是要求交易雙方當事人更改成交價格，只是通知交易雙方按什么價格

交納有關稅費

B.‘要求交易雙方更改成交價格，并通知交易雙方應當按什么價格交納有關稅費

C.既不能要求交易雙方更改成交價格，也不能通知交易雙方應當按什么價格交納有關稅費。

D.要求交易雙方更改成交價格，但不通知交易雙方應當按什么價格交納有關稅費。

44.房地產轉讓，房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在（）日內

做出是否受理申請的書面答復。

A．3

B．7 C．10

D．14 45.業主委員會是（）

A.全體業主合法權益的代表

B.物業共用部分的經營者 C.重大事項的決策者

D.業主大會的執行機構

46．首次業主大會會議召開前的業主大會籌備組，應該由業主代表和（）組成。

A.物業服務企業

B.建設單位

C.街道辦事處

D.房地產行政主管部門

47.業主委員會經換屆選舉后，原業主委員會應當在其任期屆滿之日起（）日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財務移交新一屆業主委員會并做好交接手續。A.10 B.15 C.30 D.90 48.業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理規約的法律效力

A.業主大會議事規則 B.物業服務合同 C.管理規約或臨時管理規約 D.物業管理制度 49.業主在首次業主大會會議的投票權，按照（）規定。A.業主的人數 B.入住時間長短 C.物業使用人數比例 D.業主擁有物業的建筑面積、住宅套數 50.業主的更迭、業主大會以及業主委員會的改選（）物業服務合同以及管理規約的法律效力。

A.直接影響著 B.都不影響 C.部分影響 D.消弱了 51.選聘或解聘物業服務企業，必須經物業管理區域內全體業主所持股票權（）以上通過。

A.1/2 B.1/3 C2/3 D.3/4 52.注冊資質一級的物業服務企業所管理的各類物業管理總建筑面積中，其中獨立式住宅（別墅）建筑面積要求達（）A.50萬平方米以上 B.30萬平方米以上 C.20萬平方米以上 D．15萬平方米以上 53.三級資質的物業服務企業注冊資本要求達（）

A.50萬元以上 B.40萬元以上 C.30萬元以上 D.20萬元以上

54.物業管理師實行登記注冊制度，有效期一般為三年，注冊有效期屆滿需要繼續執業的，應當在有效期屆滿前（）個工作日內，按照規定申請延續注冊。

A.10 B.15 C.30 D.60 55.前期物業服務合同由（）與物業物服企業所簽訂。

A.物業建設單位或社區委員會 B.業主大會或業主委員會 C.物業建設單位 D.物業建設單位或居委會 56.法律關系主體與客體的變更（）。

A.不影響權利的變更 B.不影響義務的變更 C.必然導致內容的變更 D.不導致內容的變更 57（）應當按照規定在物業管理區域內配置必要的服務用房。A.建設單位 B.施工單位 C.房地產主管部門 D.業主委員會

58．包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由

（）享有或者承擔的物業服務計費方式。

A．物業服務企業

B．物業服務企業經理

c．業主

D．業主代表 59．根據《物業服務收費管理辦法))，物業服務成本一般不包括（）。

A．辦公費用

B．物業管理區域清潔衛生費用

c．物業服務企業固定資產折舊

D．物業共用部位的大修費用 60．中國物業管理協會制定的((普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行))，各等級服務由（）大項主要內容組成。

A．一

B．三

C．四

D．六

二、多項選擇題(共40分，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個選項得 O．5分)

1．開發建設單位在物業管理活動中的義務是（）以及在保修期限和保養范圍內，承擔物業的保修責任等。

A．制定臨時管理規約并明示買受人

B．提供必要的物業管理用房

c．住宅物業必須通過招投標的方式選聘物業服務企業

D．業主應當對建設單位制定的臨時管理規約予以書面承諾

E．不得擅自處分物業共用部位和公用設施設備

2．中國物業管理協會制定的(《普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行)》，從

（）等方面界定物業管理服務的內容，制定了三個等級的服務標準。

A．物業管理服務的基本要求

B．房屋管理、共用設施設備維修養護

C．協助維護公共秩序

D．提供必要的物業管理用房

E．保潔服務、綠化養護管理

3．下列關于物業管理合同的說法，錯誤的有（）。

A．物業管理合同只能發生在法人之間

B．前期物業服務合同對單個業主沒有約束力

C．物業管理合同分為前期物業服務合同和物業服務合同

D．物業管理合同采“宜粗不宜細”的原則

E．前期物業服務合同和物業服務合同必須是書面合同

4．物業管理經費的來源除了物業服務企業開展多種經營的收入和利潤外，還包括

（）。

A． 定期收取的物業管理服務費

B．物業共有部位共用設施設備維修基金 C．政府的扶持

D．對長期拖欠物業費業主的罰款 E．開發建設單位給予一定的支持

5．確定物業管理服務收費標準，應當遵循（）的原則。

A-合理

B．公開

C．與使用人的承受能力相符

D．區別物業不同性質與特點

E．費用與服務水平相適應的質價相符

6．前期物業管理招標應當遵循（）的原則。

A．公開

B。政府批準

C．公平

D．公正

E．誠實信用 7.房地產部門規章包括（）等。

A.《城市房屋拆遷管理條例》 B.《城市房地產轉讓管理條例》 C.《房地產估價師注冊管理辦法》 D.《房地產估價規范》 E.《房地產經紀人職業資格制度暫行規定》 8.房地產中介服務業包括（）

A.房地產咨詢業 B.房地產物業管理 C.房地產估價業 D.房地產投資開發業 E.房地產經濟業 9.住宅小區竣工綜合驗收的內容有（）

A.城市規劃和設計條件的落實情況 B.項目手冊記錄的項目進展情況 C.拆遷安置方案的落實情況 D.物業管理的落實情況 E.領取商品房預售許可證落實情況

10.建設單位為在城市規劃區內進行的工程建設項目申請領取施工許可證時，必須具備的條件是（）

A.已經取得建設工程規劃許可證 B.已經確定施工企業 C.施工企業已簽署了工程保修書 D.有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料

E.建設資金已經落實

11.住宅質量保證書應當列明工程質量監督部門核實的（）和保修單位等內容。

A.房屋類型 B.質量等級 C.質量保修的保修時限 D.保修范圍

E．保修內容和保修期

12.下列建設用地的土地使用權可以采用行政劃撥方式取得的有（）A.豪華住宅用地 B.非國家重點扶持的交通項目用地 C.軍事用地

D.經濟適用住房建設用地 E.城市基礎設施用地

13.在控制性詳細規劃中，僅用下限控制的規定性指標包括（）。

A.建設密度 B.建設紅線后退距離 C.容積率 D.綠地率 E．車泊位

14．物業管理師注冊分為（）

A.總注冊 B.初始注冊 C.續期注冊 D.變更注冊 E.轉移注冊

15.建筑物區分所有權包括（）等。

A.按份共有所有權 B.專有部分所有權 C.共有關系成員權 D.共同部分持份權 E.長期使用租賃權

16.物業服務企業資質等級分為一、二、三、級，他們要求的注冊資本分別為()萬元人民幣。

17.業主與物業服務企業實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括（）。

A.物業服務企業的酬金 B.物業服務支出 C.物業服務企業的利潤

D.法定稅費 E.物業服務成本 18.能夠導致前期物業服務合同終止的原因有（）A.業主委員會成立 B.物業服務合同生效 C.單個業主不認同前期物業服務合同的法律效力 D.售房合同沒有包含前期物業服務合同約定的內容 E.前期物業服務合同期限屆滿 19.房屋權屬登記部門可以

A.暫緩登記 B.代為登記 C.免于登記 D.不予登記 E.變更登記

20.房地產估價師注冊分為（）。

A.總注冊 B.初始注冊 C.續期注冊 D.變更注冊 E.轉移注冊

模擬試題二

一、單向選擇題（共60分，每題1分，每題的答案中只有一個最符合題意）

1、《物業管理條例》調整和規范的范圍限于業主（）物業服務企業所進行的物業管理服務活動。

A、指派

B、招聘

C、選聘

D、委托

2、物業的所有權、使用權與物業的經營管理權相分離是物業管理（）的必要前提。

A、社會化

B、專業化

C、市場化

D、私有化

3、物業管理起源于19世紀60年代的（）。A、美國

B、日本

C、英國

D、香港

4、《物業管理條例》是從（）起施行。A、2003年5月28日

B、2003年6月8日 C、2003年9月1日

D、2004年1月1日

5、物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過（）予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。A、住宅專項維修資金

B、物業服務成本 C、物業服務企業的辦公費用

D、保險費用

6、實行明碼標價的物業服務收費的標準等發生變化時，物業服務企業應當在執行新標準的前（），將所標示的相關內容進行調整，并應標示新標準開始實行的日期。

A、一個月

B、二個月

C、三個月

D、四個月

7、在物業管理中，房屋的所有權歸業主，業主處于（）地位。A、主導

B、次要

C、服從

D、協助

8、物業管理區域內，代表全體業主物業管理共同事務權利以及合法權益的是（）。

A、業主委員會

B、物業服務企業

C、業主大會

D、政府物業管理主管部門

9、業主大會成立后，選聘或解聘物業服務企業由（）決定。

A、業主委員會

B、房地產行政主管部門

C、業主大會

D、房地產開發商

10、業主委員會與物業管理公司簽訂的《物業服務合同》于2003年5月16日依法生效，合同約定業主應當與每月20日前繳納清上月物業服務費用。但某業主從2004年3月起沒有繳納物業服務費用。物業管理公司如果要起訴該業主，則起訴的訴訟時效至（）屆滿。

A、2005年5月16日

B、2004年5月16日 C、2006年3月20日

D、2005年4月20日

11、仲裁委員會審理物業管理合同糾紛案件，一般（）。A、必須公開審理

B、必須不公開審理

C、以不公開審理為原則，當事人協議公開的，可以公開進行，但涉及國家機密的除外

D、以公開審理為原則，當事人協議不公開的，可以不公開進行

12、我國對從事物業管理工作的專業管理人員，實行職業準入制度，并納入全國專業技術人員（）系列。

A、職業資格證書

B、上崗培訓證書

C、學歷證書

D、職稱資格證 書

13、物業保修期滿后，物業共用設備的更新改造費用應該（）。A、由建設單位負擔

B、由物業服務企業從物業服務費中支出 C、由物業服務企業負擔

D、從住宅專項維修資金中支出

14、以不正當手段取得《資格證書》的，由省、自治區、直轄市人民政府人事行政部門收回《資格證書》之日起，（）年內不得再次參加物業管理師資格考試。A、2

B、3

C、4

D、5

15、新設立的房地產開發企業，應當自領取營業執照之日起（）日內，到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案。A、10

B、15

C、30

D、60

16、房地產開發主管部門對符合條件的企業核發《暫定資質證書》，暫定資質的條件不低于（）級資質的條件。A、一

B、二

C、三

D、四

17、某房地產開發項目預計總投資3000萬元，則該項目最低資本金為（）萬元。

A、600

B、900

C、1050

D、1200

18、下列用地中，不宜劃撥供給的是（）。

A、部隊伙房建設用地

B、工商管理所辦公樓建設用地

C、上市公司保衛科值班室建設用地

D、科技博物館擴建項目建設用地

19、土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前（）申請續期。

A、15日

B、3個月

C、6個月

D、1年

20、建設單位申請領取施工許可證時，應當提交建設資金已經落實在證明文件，建設單位超過一年的，到位資金原則上不少于工程合同價的（）。A、20%

B、25%

C、30%

D、50%

21、（）應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業買賣的保修責任。

A、建設工程承包單位

B、建設單位

C、物業服務企業

D、業主委員會

22、供熱和供冷系統工程的最低保修期限為（）。A、三年

B、一個采暖期、供冷期 C、二個采暖期、供冷期

D、三個采暖期、供冷期

23、（）是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和市場價格的經營活動。A、房地產估價

B、房地產咨詢

C、房地產中介服務

D、房地產經紀

24、房地產開發企業取得（）方能預售商品房。

A、《商品房預售許可證》

B、《商品房銷售許可證》 C、《商品房經營許可證》

D、《商品房買賣許可證》

25、控制性詳細規劃的作用是（）。

A、規定城市規劃區范圍

B、確定用地面積和用地界限 C、引導建設

D、對當前擬建的項目和地區進行空間布置

26、若成交價格明顯低于正常市場價格的，應當以（）作為繳納稅費的依據。A、評估價

B、市場價

C、成交價

D、實際價

27、保證，是指保證人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或承擔責任的法律行為。根據《中華人民共和國擔保法》的規定，下列民事主體可以充任保證人的是（）。

A、某地縣政府

B、某國有商業銀行的地方支行 C、某醫院的財務科

D、青少年基金會

28、物業管理項目一般采用（）方式。

A、公開招標

B、邀請招標

C、勘察招標

D、設計招標

29、招標投標應當遵循的原則是（）。

A、公開、公平、公正和最低價中標

B、自愿、公平、公正和等價交換 C、公開、公平、公正和誠實信用

D、自愿、公平、等價交換和誠實信用 30、在物業管理活動中，代表和維護物業管理區域內全體業主合法權益的是（）。

A、業主委員會

B、業主大會

C、街道辦事處、鄉鎮人民政府

D、物業管理行政主管部門

31、業主大會會議應當有物業管理區域內（）的業主參加。A、專有部分占建筑物總面積1/2以上且占總人數1/2以上 B、專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上 C、專有部分占建筑物總面積3/4以上且占總人數3/4以上 D、專有部分占建筑物總面積4/5以上且占總人數4/5以上

32、業主大會會議分為（）。

A、書面征求意見和集體討論

B、定期會議和書面征求意見 C、定期會議和臨時會議

D、臨時會議和集體討論

33、當提議召開業主大會臨時會議的業主達到（）以上時，業主委員會應及時組織召開業主大會臨時會議。

A、10%

B、20%

C、30%

D、40%

34、下列事項，需經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意的是（）.A、制定業主大會議事規則

B、制定管理規約 C、改建、重建建筑物及其附屬設施

D、選聘物業服務企業

35、下列事項，應當經專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意才能作出決定的是（）.A、籌集電梯大修資金

B、選聘和解聘物業服務企業

C、改建樓頂水箱

D、監督和協助物業服務企業履行物業服務合同

36、下列事項，屬于業主委員會職責的是（）。

A、保管業主大會及業主委員會會議記錄及有關印章、財物等 B、修改管理規約和業主大會議事規則

C、更換業主委員會成員 D、決定使用專項維修資金

37、管理規約由（）制定。

A、開發商

B、政府

C、全體業主

D、物業服務企業

38、關于管理規約效力的說法，正確的是（）。A、管理規約對物業的繼受人不具有約束力 B、管理規約對物業使用人不具有約束力 C、管理規約對生效后新入住的業主不具備約束力 D、管理規約對尚未售完房屋的建設單位具備約束力

39、物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以（）。

A、表示同意

B、補充完善

C、另行約定

D、書面承諾

40、根據《中華人民共和國招標投標法》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定的招標程序有：①發布招標公告或發出投標邀請書②編制招標文件和標底（如果有）③發售招標文件④對潛在投標人進行資質審查，并將審查結果通知各潛在投標人⑤招標人向政府主管部門辦理物業管理招標備案。其中正確的順序是（）。

A、①②③④⑤

B、②⑤①④③

C、⑤②①③④

D、①②④③⑤

41、物業管理開標應當在招標文件確定的提交投標文件（）公開進行。A、截止時間的同一時間

B、截止時間后24小時內 C、截止時間后3天內

D、截止時間后一周內

42、（）應當采取必要的措施，保證評標在嚴格保密的情況下進行。A、招標人

B、物業項目所在地房地產行政主管部門 C、評標委員會

D、招標所在地房地產行政主管部門

43、招標人應當自確定中標人之日起（）內，向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。

A、7日

B、15日

C、一周內

D、30日

44、直轄市人民政府房地產行政主管部門負責（）物業服務企業資質證書的頒發和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監督。

A、一級

B、一級和二級

C、二級和三級

D、一級、二級和三級

45、結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋，一般稱之為（）

A、異產毗連房屋

B、經濟適用房屋

C、危險房屋

D、公有房屋

46、房屋權利人法定名稱改變時，應申請房屋權屬（）登記。A、他項權利

B、轉移

C、所有權初始

D、變更

47、下列說法正確的是（）。A、抵押人將已出租的房屋抵押的，抵押權實現后，租賃合同對抵押物的受讓人不具效力

B、抵押人將已抵押的房屋出租的，抵押權實現后，租賃合同對受人人不具有約束力

C、抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押權人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔

D、企、事業單位法人分離或合并后，原抵押合同無效

48、設立抵押權，當事人應當采?。ǎ┬问接喠⒌盅汉贤、口頭

B、書面

C、通知

D、備案

49、登記機關受理登記申請后，凡權屬清楚、產權來源資料齊全的應當按照規定的時間內核準登記，并頒發房屋權屬證書，其中登記時限為15日的是（）。A、初始登記

B、轉移登記

C、變更登記

D、注銷登記

50、保修期限屆滿之后，（）承擔業主自用物業自用部位和自用設備的修繕責任。

A、建設單位

B、物業服務企業

C、施工單位

D、業主

51、所謂房屋完好率，是指（）。

A、完好房建筑面積

B、完好房建筑面積+基本完好房建筑面積 C、（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）÷總的房屋建筑面積 D、完好房建筑面積÷總的房屋建筑面積

52、物業服務企業資質按照企業條件分為（）個資質等級。A、三個

B、四個

C、五個

D、六個

53、承諾對要約內容的非實質性變更指的是（）。A、受要約人對合同條款中違約責任和解決爭議方法的變更 B、承諾中增加的建議性條款

C、受要約人對合同履行方式提出獨立的主張 D、承諾中要求增加價款

54、（）在合同文件中優先于其他文件。

A、合同協議補遣

B、合同協議書

C、合同條件

D、投標人須知

55、物業服務企業通過簽訂書面的物業服務合同，明確與業主的（）關系。A、權利與義務

B、服務與被服務

C、管理與被管理

D、委托與被委托

56、建設單位應當在（），制定臨時管理規約。物業服務企業應給予建設單位以積極的協助，并在業主入住后應積極宣傳臨時管理規約。

A、銷售物業之中

B、銷售物業之后

C、銷售物業之前

D、銷售物業的同時

57、根據《中華人民共和國合同法》規定，因債務人怠于行使到期債權，對債權人造成損害的，債權人（）。

A、可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人的債權 B、可以向人民法院請求以債務人的名義行使債務人的債權 C、可以向仲裁機構以債務人的名義行使債務人的債權 D、行使代位權的必要費用，由債權人負擔

58、物業服務合同的標的是物業服務企業提供的（）物業服務，物業服務的對象是物業管理區域內的全體業主和物業非業主使用人。A、一體化

B、專業化

C、共用性

D、公共性

59、根據《物業服務收費管理辦法》，從2004年1月1日起，物業服務收費不再采?。ǎ┬问?。

A、政府定價

B、政府指導價

C、市場調節價

D、明碼標價

60、（）是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。A、包干制

B、酬金制

C、成本價

D、市場價

二、多項選擇題（共40分，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個選項得0.5分）

1、裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為（）。A、搭建建筑物、構筑物

B、改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗

C、拆改供暖管道和設施

D、拆改燃氣管道和設施

2、違約責任的承擔方式包括（）。A、繼續履行、采取補救措施

B、賠償損失

C、給付違約金 D、定金罰則

E、行政罰款

3、除合同本身約定的義務以外，合同當事人還負有（）的義務。A、通知

B、告知

C、保證安全

D、協助

E、保密

4、下列屬于收益性物業的物業管理費用構成的是（）。

A、人工費

B、房屋登記費

C、法定稅費

D、綠化管理費 E、公共部位、公共設施設備日常運作、維修及保養費

5、選用中國物業管理協會制定的《普通住宅小區物業管理服務等級標準（試行）》時，應充分考慮（）等因素，選擇相應的服務等級。

A、住宅小區的建設標準

B、社區文化活動的開展

C、配套設施設備 D、服務功能

E、業主（使用人）的居住消費能力

6、業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的（）擔任。

A、物業使用人

B、物業管理處主任

C、業主 D、物業所有權人

E、建筑物區分所有權人

7、業主大會作出（）的決定，必須經全體業主所持投票權2/3以上通過。A、業主委員會委員的選舉

B、制定和修改管理規約 C、業主大會議事規則

D、選聘和解聘物業管理公司 E、住宅專項維修資金使用和續籌方案

8、招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交哪些（）材料報物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。A、招標文件

B、招標公告或者招標邀請書

D、投標書 D、法律、法規規定的其他材料

E、物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件

9、三級資質物業服務企業可以承接（）的物業管理業務。A、30萬㎡以下的住宅項目

B、8萬㎡以下的非住宅項目 C、20萬㎡以下住宅項目

D、5萬㎡以下的非住宅項目 E、5萬㎡以上的非住宅項目

10、物業管理服務的基本內容按服務的性質和提供的方式，可分為（）。A、常規性的共用服務

B、針對性的專項服務

C、針對性的專業服務 D、委托性的特約服務

E、委托性的常規服務

11、《中華人民共和國價格法》，對于包括服務收費在內的價格管理，規定的定價形式有（）。

A、政府定價

B、政府指導價

C、經營者定價

D、市場調節價 E、市場指導價

12、房地產轉讓中，可以不辦理出讓手續的情況是（）。

A、經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于《中華人民共和國城市房地產管理法》相關規定的

B、私有住宅轉讓后用于商業活動的

C、按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的 D、同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的

E、轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的

13、不屬于房屋產權轉移登記的情形是（）。

A、翻建

B、擴建

C、分割

D、抵押

E、裁決

14、權屬審核一般應經過下列（）階段。

A、初審

B、審查

C、復審

D、審批

E、核對

15、房地產權屬登記程序中，關于公告，說法不正確的是（）。

A、公告是對可能有權異議的申請，采用布告、報紙等形式公開征詢異議，以便確認產權

B、公告并不是房屋權屬登記的必經程序 C、公告是房屋權屬登記的必經程序 D、登記機關認為有必要時，就進行公告

E、房屋權屬證書遺失的，權利人應當及時登報聲明作廢，并向登記機關申請補發，登記機關應當作出補發公告，經3個月無異議的方可予以補發房屋權屬證書

16、下列（）屬于特殊情況的權屬登記。

A、房改售房權屬登記

B、房屋正常轉讓

C、房屋抵押登記 D、商品房的初始登記

E、直接代為登記

17、危房的劃分，一定要根據（）等因素而定。A、房屋構件損壞范圍

B、房屋構件損壞程度

C、房屋的產權狀況 D、保證居住和使用的安全

E、房屋構件損壞對周圍環境的危害程度

18、在商品房銷售中應當遵守的原則有（）。

A、房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人

B、房地產開發企業不得采取返本銷售的方式銷售商品房

C、建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容

D、商品住宅也可以分割拆零銷售

E、房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定

19、下列關于物業管理合同的說法，錯誤的有（）。

A、物業管理合同只能發生在法人之間

B、物業管理合同屬于委托合同性質 C、物業管理合同分為前期物業服務合同和物業服務合同 D、前期物業服務合同應該由建設單位與物業服務企業簽訂

E、物業服務合同由業主、業主大會或業主委員會與物業服務企業簽訂 20、不得抵押的房地產包括（）。A、列入拆遷范圍的房地產

B、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產 C、已依法轉讓的房地產

D、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物 E、被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產

模擬試題三

一、單向選擇題（共60分，每題1分，每題的答案中只有一個最符合題意）

1、《物業管理條例》屬于（）。

A、行政法規

B、政府規章

C、部門規章

D、國家強制標準

2、就業主委托專業公司提供專項服務而言，業主和專業公司之間是（）關 系。

A、委托服務合同

B、雇傭合同

C、上下級

D、內部

3、物業的所有權、使用權與物業的經營管理權相分離是物業管理社會化的（）。A、基本前提

B、必要前提

C、基本條件

D、必要條件

4、《物業管理條例》是從（）起施行。A、2002年10月16日

B、2003年5月28日 C、2003年6月8日

D、2003年9月1日

5、我國第一部物業管理行政規章是（）。

A、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》

B、《城市新建住宅小區管理辦法》 C、《物業管理條例》

D、《物業管理企業財務管理規定》

6、無論業主大會、業主委員會、業主和物業服務企業，都（）改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途。

A、不得擅自

B、允許根據自己的需要

C、可以任意

D、能擅自隨意

7、業主（）變更通過專有部分的供水、供電、供氣、通訊等維持物業正常使用的各種管線。

A、不得隨意

B、允許根據自己的需要

C、可以任意

D、能擅自

8、取得物業管理師資格證書并申請注冊的人員，應當受聘于（）個具有物業管理資質的企業，并通過聘用企業向本企業工商注冊所在省的注冊審查機構抽出注冊申請。

A、1

B、2

C、3

D、4

9、涉及物業服務企業挪用住宅專項維修資金的問題，以下說法錯誤的是（）。A、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門有權對該企業進行處罰 B、可以對該企業處以挪用數額2倍以下的罰款 C、構成犯罪的，依法追究該企業的刑事責任 D、情節嚴重的，可以吊銷該企業的資質證書

10、物業管理區域內全體業主組成業主大會，（）代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益。

A、業主委員會

B、業主代表大會

C、業主大會

D、居民委員會

11、業主大會的一項重要職責是（）。A、提出選聘、解聘物業服務企業的建議

B、選聘、解聘物業服務企業 C、與物業服務企業簽訂物業服務合同

D、組織實施選聘物業服務企業的招標活動

12、對于可撤銷的《物業服務合同》或者《前期物業服務合同》，當事人有權請求（）撤銷該合同。

A、房地產主管部門

B、工商行政管理部門 C、物業管理主管部門

D、人民法院

13、物業管理招標投標的最終目的是簽訂物業服務合同，而合同的訂立需要經過要約和承諾兩個階段，則正確表述是（）。

A、招標是要約，投標是承諾

B、招標是要約邀請，投標是要約 C、投標是要約邀請，中標通知是要約

D、招標是要約，中標通知是承諾

14、土地使用權出讓合同由（）與土地使用者簽訂。

A、市人民政府

B、縣人民政府

C、省人民政府土地管理部門 D、市、縣人民政府土地管理部門

15、以出讓方式取得土地使用權的某棟住宅地已使用了10年。按照國家規定，該住宅剩余土地使用年限最高為（）年。A、40

B、50

C、60

D、70

16、設立房地產開發企業要求有（）名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。A、4

B、5

C、6

D、8

17、三級及三級以下資質的房地產開發企業只能承擔建設面積（）的開發建設項目。

A、30萬㎡以下

B、30萬㎡以上

C、25萬㎡以下

D、25萬㎡以上

18、《房地產開發經營管理條例》第十二條規定，房地產開發用地應當以（）取得。

A、買賣方式

B、拍賣方式

C、出讓方式

D、劃撥方式

19、按照法律規定，（）可以出讓國有土地使用權。A、國家

B、擁有國有土地使用權的事業單位

C、擁有國有土地使用權的開發企業

D、擁有國有土地使用權的個人 20、房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于（）。

A、15%

B、20%

C、30%

D、35%

21、實行物業服務費用酬金制的物業服務企業，應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金預決算，并不少每（）一次公布物業服務資金的收支情況。

A、季度

B、半年

C、年

D、二年

22、下列費用中，不屬于物業服務定價成本構成中人員費用的是（）。A、管理服務人員工資

B、按規定提取的工會經費、職工教育經費 C、管理服務人員的獎金

D、由物業服務企業繳納的各類社會保險費用和住房公積金

23、下列費用中，不得計入物業服務成本的是（）。

A、物業管理區域清潔衛生費用

B、物業共用設施設備的大、中修費用 C、物業服務企業用于物業管理區域內的固定資產折舊 D、業主同意的其他費用

24、業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，（）應當督促其限期交納。

A、業主大會

B、房產行政管理部門

C、社區居民委員會

D、業主委員會

25、商品房住宅小區前期物業服務合同的甲方是（）。

A、房地產行政管理部門

B、物業建設單位

C、當地街道辦事處 D、建筑施工單位

26、關于前期物業服務合同的說法，正確的是（）。

A、前期物業服務合同可以不約定期限

B、前期物業服務合同是單務合同 C、前期物業服務合同期限未滿的，業主委員會不得與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同

D、前期物業服務合同期限未滿，業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，則前期物業服務合同終止

27、關于物業使用與維護的說法，錯誤的是（）。

A、供水、供電、供氣等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任

B、業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業

C、業主在住宅室內裝修裝飾活動中，可以擴大承重墻上原有的門窗尺寸 D、物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修，有關業主應當給予配合

28、《住宅室內裝修裝飾管理辦法》規定，裝修人從事室內裝飾裝修活動時，欲搭建建筑物、構筑物的，應當經城市（）行政主管部門的批準。A、房產

B、規劃

C、建設

D、城管

29、關于業主在物業管理活動中應當履行的義務的說法，正確的是（）。A、業主應當遵守管理規約

B、業主應當監督業主委員會的工作 C、業主應當接受物業服務企業依約提供的服務 D、業主應當制定業主大會議事規則

30、業主大會由物業管理區域內的（）組成。

A、多數業主

B、全體業主

C、業主和使用人

D、全體居民

31、（）是指房地產開發企業將尚在建設中的商品房預先出售給商品房預購人，由商品房預購人支付購房定金或房價款的行為。

A、商品房銷售

B、商品房預售

C、商品房轉讓

D、商品房買賣

32、新建房屋建設工程的保修期，自（）之日起計算。

A、業主搬入

B、業主入住

C、竣工驗收

D、竣工驗收合格

33、電氣管線、給排水管道，設備安裝和裝修工程的最低保修期為（）。A、半年

B、一年

C、二年

D、三年

34、（）是指具有專業執業資格的人員，在房地產投資、開發、交易價格評估和房地產經紀活動。

A、房地產估價

B、房地產咨詢

C、房地產中介服務

D、房地產經紀

35、實施建設監理的必要條件是（）。A、有建設工程

B、有人委托

C、有建設工程或有人委托 D、有建設工程和有人委托

36、建設工程招標分為（）。

A、公開招標和競選招標

B、公開招標和邀請招標 C、競選招標和邀請招標

D、競選招標和直接招標

37、建設單位領取施工許可證后，因故不能按期開工，可申請延期，延期（）。A、以一次為限，不超過三個月

B、以一次為限，不超過六個月 C、以兩次為限，每次不超過三個月

D、以兩次為限，每次不超過六個月

38、城市人民政府和縣人民級人民政府報請審批城市總體規劃前，須經（）審查同意。

A、同級人民代表大會

B、同級常務委員會 C、同級人民代表大會和同級常務委員會 D、同級人民代表大會或同級常務委員會

39、房地產開發項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行驗收的單位是（）。

A、開發商

B、承包商

C、監理單位

D、相關的政府部門 40、房地產轉讓應當以申報的成交價作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以（）作為繳納稅費的依據。

A、成效價格

B、正常市場價格

C、評估價格

D、雙方協商價格 41《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，國家實行房地產（）申報制度。

A、房地產價格評估

B、成交價格

C、權屬登記發證制度

D、租賃登記備案

42、物業管理評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為（）人以上單數。

A、3

B、5

C、7

D、9

43、物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對（）。A、管理規約予以書面承諾

B、臨時管理規約予以書面承諾 C、管理規約予以承諾

D、臨時管理規約予以承諾

44、《物業管理條例》明確規定，業主大會做出制定和修改管理規約的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權（）以上通過。A、1/2

B、2/3

C、3/4

D、4/5

45、根據《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，預售商品房項目的前期物業管理招標人應當在（）之前完成招標工作。

A、項目竣工

B、購房人辦理入住

C、取得《商品房預售許可證》 D、接管驗收

46、（）屬于物業管理招標活動中禁止的行為。A、招標方將招標文件賣給投標人

B、在確定中標人之前，招標人與投標人就投標價格進行協商 C、評標過程中沒有召開現場答辯會

D、拒收在提交投標文件的截止時間之后送達的投標文件

47、住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業，或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處（）以下的罰款。A、5萬元

B、10萬元

C、20萬元

D、50萬元

48、某物業管理公司在與員工簽訂的勞動合同中約定：員工在雇傭期間的傷殘、患病、死亡，企業概不負責。如果員工在該合同上簽字，該合同條款（）。A、無效

B、是當事人真實意思的表示，對當事人雙方有效 C、不一定有效

D、只對一方當事人有效

49、物業管理公司違反《物業服務合同》的約定，侵害業主人身、財產權益的，受損害的業主（）。

A、只能要求物業管理公司承擔違約責任 B、只能要求物業管理公司承擔侵權責任

C、只能選擇要求物業管理公司承擔違約責任或者侵權責任 D、可以同時要求物業管理公司承擔違約責任和侵權責任 50、物業服務企業的資質管理實行（）。

A、一次審批制度

B、二次審批制度

C、一級審批制度

D、分級審批制度

51、新設立的物業服務企業，其資質等級按照最低等級核定，并設（）的暫定期。

A、三個月

B、半年

C、一年

D、兩年

52、《中華人民共和國合同法》規定，代位權的行使范圍以（）為限。A、債權人的債權

B、債務人的債權

C、債權人的債權與債務人的債權數額大者

D、履行利益

53、某業主于2003年5月16日在物業管理公司所管轄的停車場丟失一輛白色的桑塔納轎車，該業主如果要以保管合同關系起訴物業管理公司，則該業主起訴的訴訟時效至（）屆滿。

A、2005年5月16日

B、2004年5月16日

C、2003年5月16日 D、2006年5月16日

54、業主委員會是（）。

A、全體業主合法權益的代表

B、物業共用部分的經營者 C、重大事項的決策者

D、業主大會的執行機構

55、業主委員會應當自選舉產生之日起（）日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案

A、10

B、15

C、30

D、90

56、下列行為中，屬于房屋租賃合同自然終止的是（）。

A、無正當理由，拖欠房租6個月以上

B、承租人利用承租的房屋從事非法活動

C、將承租的房屋擅自轉租

D、因不可抗力致使合同不能繼續履行

57、租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過（）。

A、10年

B、20年

C、30年

D、50年

58、業主委員會應當定期召開業主委員會會議。遇有特殊情況，經（）以上業主委員會委員提議，或者業主委員會主任認為有必要召開會議的，也應當及時召開業主委員會會議

A、五分之一

B、四分之一

C、三分之一

D、二分之一

59、以下說法錯誤的是（）。

A、物業服務合同有效期內，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承諾相應的民事責任

B、業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同 C、業主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業服務費用的，法院可予以支持

D、物業服務企業采取停止供應電、水、氣、熱等方式催交物業服務費用給業主造成損失的，業主可以要求物業服務企業承擔賠償責任

60、根據《物業服務收費管理辦法》，從2004年1月1日起，無論是實行政府指導價還是市場調節價，物業服務收費標準都應當以書面形式在（）中明確約定。

A、管理規約和業主大會議事規則

B、管理規約或物業服務合同

C、物業服務合同和前期物業服務合同

D、物業服務合同或前期物業服務合同

二、多項選擇題（共40分，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個選項得0.5分）

1、在住宅室內裝飾裝修活動中，禁止（）行為。

A、將房間的間隔墻打掉

B、擴大承重墻上原有的門窗尺寸 C、搭建建筑物、構筑物

D、拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體

2、有（）情形的，合同無效。A、一方以欺詐，脅迫的手段訂立的合同 B、惡意串通，損害國家，集體或者第三人利益 C、以合法形式掩蓋非法目的 D、損害社會公共利益

E、違反法律、行政法規的強制性規定

3、下列關于物業服務合同爭議的解決方式的表述中哪些是正確的？ A、調解原則適用于合同仲裁和民事訴訟程序 B、在合同仲裁前必須先行調解 C、合同仲裁的裁決是終局的 D、在當事人提起民事訴訟之前，必須先進行合同仲裁 E、經過雙方協商達成的調解協議具有法律強制力

4、以政府定價方式管理物業服務收費的弊端主要體現在（）。A、不利于物業服務企業提高服務質量

B、制約了業主對物業服務質量的監督權和選擇權 C、因定價校準不客觀產生了大量矛盾 D、容易現成低于成本的惡意低價競爭

E、政府核定物業服務收費標準阻礙了物業管理市場的發展

5、下列屬于業主委員會的職責的有（）。

A、召集和主持業主大會

B、自行決定選聘或解聘物業管理公司 C、監督業主大會的工作

D、聽取業主、使用人的意見和建議 E、監督管理規約的遵守和物業管理制度的執行

6、對于住宅物業，建設單位應當在銷售物業之前，應當（）。A、招標投標選聘物業管理公司

B、選舉業主委員會

C、制定臨時管理規約

D、向業主明示說明臨時管理規約 E、在售房合同中包含前期物業管理服務合同約定的內容

7、下列必須由物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上多數通過的事項有（）。

A、制定或修改管理規約

B、制定或修改業主大會議事規則 C、選聘或解聘物業服務企業

D、物業管理方案的制定或修改 E、物業管理制度的制定或修改

8、甲物業管理公司作為物業管理項目中標人，將中標項目轉包給乙物業管理公司。

現在物業服務活動中出現了問題。下列說法哪些是正確的？ A、中標項目禁止轉包，甲物業管理公司作為招標人應該承擔責任

B、中標項目可以轉包，現在出現問題，可由中標人甲物業管理公司向招標人承擔全部責任

C、乙物業管理公司只與甲物業管理公司有合同關系

D、招標人既可以要求甲物業管理公司承擔全部責任，也可以直接請求乙物業管

理公司承擔全部責任

E、因物業管理項目是招標投標獲得的，甲乙物業管理公司都沒有責任

9、中國物業管理協會制定的《普通住宅小區物業管理服務等級標準（試行）》，為普通商品住房、（）等普通住宅小區物業服務的試行標準。

A、高檔商品住宅

B、經濟適用房

C、集資建房

D、房改房 E、廉租住房

10、《物業服務收費明碼標價規定》明確物業服務收費應當明確標價，物業服務企業應在物業管理區域內的顯著位置，依法向業主公示（）。A、物業服務企業名稱

B、物業服務內容、服務標準 C、物業服務企業員工獎金分配方案

D、收費項目 E、收費計價方式和收費標準

11、實行物業服務收費酬金制的，物業服務費用的構成包括（）。A、物業服務企業的酬金

B、物業服務支出

C、物業服務企業的利潤 D、法定稅費

E、物業服務成本

12、我國房地產業的法律法規體系中的三部主要法律是（）。A《中華人民共和國城鄉規劃法》

B、《中華人民共和國招標投標法》 C、《中華人民共和國憲法》

D、《中華人民共和國土地管理法》 E、《中華人民共和國城市房地產管理法》

13、我國房地產管理制度，大體可劃分為（）幾個方面。

A、房地產城市規劃管理

B、房地產開發經營管理

C、房地產管理 D、房地產土地管理

E、房地產維修養護管理

14、土地使用制度是在不改變城市土地國有的條件下，采?。ǎ┑确绞綄⑼恋厥褂脵嘤袃敗⒂邢薜爻鲎尳o土地使用者。

A、拍賣

B、合作

C、招標

D、協議掛牌

E、劃撥

15、下列情形中，可以不辦理出讓手續的有（）。

A、民政局將辦公樓連同院落整體轉讓給公安局做交通指揮中心 B、林業局將辦公樓連同院落整體轉讓給私立中學做教學樓 C、私有住宅轉讓后改為副食品加工車間 D、職工已購公有住房首次上市轉讓

E、國有企業按國家住房制度改革政策出售公有住房

16、下列有關稅收的表述中，正確的有（）。A、財政局對外出租的經營用房免征房產稅 B、集體土地使用人無須交納土地使用稅 C、用耕地建鄉政府辦公樓應交納耕地占用稅 D、土地增值稅的課稅對象是有償轉讓的房地產 E、因地震毀壞住房而重新購買住房的免征契稅

17、城市維護建設稅是隨（）附征并專門用于城市維護建設的一種特別目的稅。

A、增值稅

B、財產稅

C、消費稅

D、流轉稅

E、營業稅

18、在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限不為2年的是（）。A、地基基礎和主體結構工程

B、裝修工程

C、供熱與供冷系統

D、電氣工程、給排水管道、設備安裝 E、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏

19、下列關于物業管理合同的說法，錯誤的有（）。

A、物業管理合同只能發生在法人之間

B、物業管理合同屬于委托合同性質 C、物業管理合同分為前期物業服務合同和物業服務合同 D、物業管理合同采“宜粗不宜細”的原則 E、物業管理合同不應有無償無期限的承諾

20、業主在前期物業管理階段接受物業管理服務，實際舊建立在（）基礎之上的。

A、建設單位制定臨時管理規約并明示買受人 B、建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同 C、住宅物業必須通過招投標的方式選聘物業服務企業 D、業主應當對建設單位制定的臨時管理規約予以書面承諾

E、建設單位與購房人簽訂的包含前期物業服務內容的商品房銷售合同

模擬試題四

一、單項選擇題（共60份，每題1分，每題的答案中只有一個最符合題意）

1、住宅室內裝飾裝修活動，未經（），不得拆改供暖、燃氣管道和設施。

A、建設單位批準

B、物業服務企業批準

C、政府部門批準

D、供暖管理單位和燃氣管理單位

2、裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動是，未經（）批準，不可搭建建筑物，構建物，不可在非承重墻上開門窗，不可改變住宅外立面。

A、建設單位

B、物業服務企業

C、城市規劃行政主管部門

D、街道辦居委會

3、資質審批部門應當自受理企業申請之日起（）個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業合法資質證書

A、20

B、30

C、60

D、90

4、依法等級的房地產權利受國家法律保護，（）是權利人依法擁有房地產權利的唯一合法憑證。

A、土地使用證

B、權屬證書

C、房地產許可證

D、權利證書

5、（）部門是法定的房屋所有權等級發證的法定機關

A、市（縣）建設行政主管

B、市（縣）房地產行政主管

C、市（縣）土地管理

D、市（縣）工商行政管理

6、已售公有住房的住宅公共部位維修基金向（）籌集 A、房管部門

B、物業管理公司

C、住房公積金管理中心

D、售房單位和購房人

7、業主的決策權是通過（）的途徑來實現的。

A、業主大會

B、業主委員會

C、物業管理公司

D、街道居委會

8、房屋阻力行為應由明確的租賃期限，出租人有權在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋?！吨腥A人民共和國合同法》規定，租賃期限不能超過（）年

A、30

B、20

C、10

D、5

9、《中華人民共和國城市房地產管理辦法》規定，由（）以上人民政府房地產部門核實并辦法房屋所有權證書。

A、省級

B、市級

C、地區級

D、縣級

10、房地產權利喪失時，（）應申請注銷登記

A、繼承人

B、承受人

C、原權利人

D、權利人

11、物業買受人與建設單位簽訂物業買賣和同時，應當對遵守臨時管理規約予以（）。

A、表示同意

B、補充完善

C、另行約定

D書面承諾

12、前期物業管理招投標活動應當遵循的原則是公開、公平、公正和（）

A、質價相符

B、資信相符

C、誠實信用

D、協商一致

13、新建現售商品房住房項目的前期物業管理招標投標公正應在現售前（）日完成。

A、15

B、30

C、60

D、90

14、某小區前期物業管理招標時，評標委員會的組成人員中，招標人的代表是2人，則物業管理方面的專家人數不得少于（）人

A、2

B、3

C、4

D、5

15、在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評分結果按規定向招標人推薦了合格的中標候選人。招標人確定中標人的辦法是（）A、任選其中一個為中標人

B、按照中標候選人的排序確定中標人 C、報請房地產行政主管部門確定中標人

D、將其中報價最低的確定為中標人

16、新建物業承接查驗時，應當現場查驗的對象是（）

A、業主

B、建設單位

C、施工單位

D、監理單位

17、新建房屋的質量保修，由（）負責。

A、建設單位

B、物業服務企業

C、業主

D、施工單位

18、物業服務企業承接物業時，應當現場查驗的對象是（）

A、物業專有部分和專用設施設備

B、物業專有部分和公用部位

C、物業公用部位和共用設施設備

D、物業專有部分和共用設施設備

19、某物業服務企業管理多層住宅50多萬平方米，高層住宅30萬平方米，辦公樓及商業大樓5萬平方米，從管理類型和規模上看，未達到物業服務企業（）資質等級要求

A、一級

B、二級

C、三級

D、三級暫定

20、物業管理師資資格注冊有效期為i（）年

A、1

B、2

C、3

D、4

21、權屬登記管理的根本目的和出發點是保護房地產權利人的（）

A、合法權益

B、財產權

C、處分權

D、個人權益

22、（）主管部門是法定的房屋所有權等級發證機關，其他部門辦理的房屋所有權等級和發放的房屋所有權證書，不具有法律效力。

A、市、縣建設行政 B、市、縣規劃行政

C、市、縣房地產行政 D、市、縣土地行政

23、在物業管理的基本內容中，必須做好的最基本工作是*（）

A、常規性共用服務

B、針對性的專項服務

C、委托性的特約服務

D、經營性的有償服務

24、業主或物業使用人對其他業主、物業使用人寄物業服務企業的合理使用、維護、修繕和改良行為，彼此間（）相互容忍

A、沒有必要

B、根據自己的需要

C、應該有義務

D、沒有義務

25、建筑物區分所有權人是指在物業管理活動中的（）

A、住戶

B、租戶

C、業主

D、物業服務企業

26、按照《中華人民共和國合同》規定，由于合同當事人一方缺乏經驗造成的重大誤解，而訂立了損害己方利益的合同，則該當事人可以（）

A、請求人民法院變更合同

B、拒絕履行合同，宣布合同無效 C、請求行政主管部門撤銷合同

D、請求行政主管部門變更合同

27、物業管理的權利基礎來源于（）

A、委托管理

B、建筑物區分所有權

C、政府的分配

D、居民委員會的授權

28、《中華人民共和國合同法》規定，下列合同中（）合同是可變更合同。A、造成對方人身傷害而免責的 B、在訂立合同時顯失公平的

C、惡意串通，損害國家、集體或第三人利益的D、以合法形式掩蓋非法目的的

29、《中華人民共和國合同法》規定，違約責任除另有規定外，實行（）原則

A、過錯責任

B、嚴格責任

C、損害賠償

D、公平合理 30、下列關于房屋租賃政策，說法不正確的是（）

A、私有房屋出租人必須持有《房屋所有權證》，承租人必須持有身份證明

B、共有房屋出租時，在同等條件下，其他共有人有優先承租權

C、租賃期限內，房屋所有權人轉讓房屋所有權、原租賃協議停止履行

D、承租人在租賃期內死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關系的，出租人應當繼續履行原租賃合同

31、關于租賃合同內容，說法不正確的是（）

A、租賃合同應當明確約定租金標準及支付方式

B、承租人應當按照合同約定交納租金，不得拒交或拖欠，承租人和拖欠租金，出租人有權收取滯納金

C、房屋修繕責任人對房屋及其設備應當及時，認真地檢查，修繕，保證房屋的使用安全

D、房屋修繕責任人對形成租賃關系的房屋確實無力修繕的，可以與另一方當事人合修，責任人因此付出的修繕費用，由承租人分期償還

32、房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持有關證明文件到市，縣人民政府（）管理部門辦理登記備案手續

A、土地

B、工商

C、房地產

D、物價

33、房屋的成本租金不含（）

A、折舊費

B、維修費

C、保險費

D、稅金

34、裝修人未申請報登記進行住宅室內裝修裝飾活動的，由（）責令改正，處500元以上，1000元以下罰款。

A、建設單位

B、物業服務企業

C、業主委員會

D、房地產行政主管部門

35、將沒有放水要求的房間或陽臺改為衛生間、廚房的，火車拆除鏈接陽臺的磚、混凝土墻的，由（）責令改正，并對裝修人處500元以上，1000元以下罰款，對裝修轉世企業處1000元以上，10000元以下罰款

A、建設單位

B、物業服務企業

C、業主委員會

D、房地產行政主管部門

36、根據《物業管理條例》的規定，物業服務企業（）

A、不能將物業管理區域內的服務業務分包給他人

B、可以向他人轉讓其中標項目

C、可以將物業管理區域內的某些專項服務業務分包給其他企業

D、可以將中標的物業管理區域內的全部業務整體轉讓給其他單位、37、物業服務企業與業主之間基于物業服務合同形成教育關系，雙方交易的標的物是（）

A、物業管理服務

B、物業特約服務

C、物業交易

D、公共性服務

38、根據《物業管理條》的規定，業主是指（）

A、房屋的所有權人

B、房屋的使用權人

C、房屋的所有權人或使用權人

D、房屋的所有權人和使用權人

39、房屋轉移登記應在試試發生之日起（）日內提出申請

A、30

B、60

C、90

D、100 40、（）是指設定抵押、典權等他項權利而進行的登記

A、注銷登記

B、他項權利登記 C、變更登記

D、房屋所有權初始登記

41、關于房屋權屬登記申請人，不正確的表述是（）

A、申請人為法人、其他組織的，應當使用法定名稱，由其法定代表人申請

42、下列關于業主大會制度，說法不正確的是（）

A、《物業管理條例》創設了業主大會和業主委員會并存，業主大會決策，業主委員會執行的制度

B、《物業管理條例》創設了業主大會和業主委員會并存，業主委員會決策，業主大會執行的制度

C、規定物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會代表和維護物業管理區域內全天業主的合法權益

D、業主委員會作為業主大會的執行機構，可以在業主大會授權范圍內就某些物業管理事項作出決定

43、建設工程規劃許可證是（）行政主管部門實施城市規劃、按照城市規劃要求管理各項建設活動的重要法律憑證

A、城市規劃

B、城市建筑管理

C、土地管理

D、房地產管理

44、某商品住宅于1999年1月10日竣工驗收合格，2002年1月10日交付給買受人，開發商應承擔該商品住宅屋面防水工程的最大保修期限應至（）A、2002年1月10日 B、2004年1月10日

C、2005年1月10日

D、2007年1月10日

45、當業主或使用人房屋自用部位必須修繕，而房屋修繕責任人不及時修繕，或者在房屋修繕時，遭到責任人的借故阻擾，或發現有可能導致房屋危險情況出現時，房管部門可采取排除解危的強制措施，費用由（）承擔

A、房屋所有人

B、房屋使用人

C、房屋修繕責任 人

D、房屋管理者

46、業主委員會是（）

A、全體業主合法權益的代表

B、物業共用部分的經營者

C、重大事項的決策者

D、業主大會的執行機構

47、物業管理的基礎是（）

A、業主的財產權

B、物業管理公司的經營管理權 C、建設單位的發包權

D、政府主管部門的行政管理權

48、全國城市物業管理示范小區達標考評標準規定，物業服務費用收繳率應達到（）

A、80%

B、90%

C、95%

D、98%

49、《物業管理條例》明確的將業主和物業服務企業之間的合同定義為（）

A、物業服務合同

B、物業管理委托合同

C、物業管理服務合同

D、物業管理合同 50、物業管理區域內的共用部分的經營性收益屬于（）所有

A、開發建設單位

B、居民委員會

C、物業服務企業

D、全體業主

51、設定房地產抵押權、典權等權利時，權利人應申請（）登記

A、他項權利

B、變更

C、注銷

D、轉移

52、前期物業管理期間，一般應以（）為物業管理招標主體

A、居民委員會

B、業主委員會

C、建設單位

D、業主大會

53、招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的（）前，向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門進行招標備案。

A、7日

B、15日

C、10日

D、30日

54、物業管理招標中的評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，誠意為5人以上單數，其中招標人代表不得多于成員總數的（）

A、12

B、23

C、13

D、14

55、關于合同的履行，下列說法正確的是（）

A、履行地點不明確，給付貨幣的，在支付貨幣一方所在地履行

B、履行費用的負擔不明確的，由接受履行一方負擔

C、合同的履行應全面地、適當地、實際履行

D、價款不明確的，按照履行合同時履行地的市場價確定

56、物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，物業服務企業要（）

A、承擔安全保證責任

B、承擔相應的法律責任

C、承擔安全賠償責任

D、不承擔相應的法律責任

57、在物業管理招標代理機構是依法設立的、從事物業管理招標代理業務并提供相關服務的（）

A、應當

B、必須

C、無須

D、可以

58、物業管理 招標代理機構是依法設立的、從事物業管理招標代理業務并提供相關服務的（）

A、物業管理咨詢公司

B、房地產行政主管部門的派出機構i C、社會中介機構

D、無惡意管理協會的派出機構

59、特殊的房產登記中，以成本價或標準價購買的住房，產權來源為（）售房 A、補貼

B、房改

C、福利

D、計劃

60、拆除租賃房屋時，如果被拆遷與承租人未九接觸租約達成協議，房屋拆遷補償方式是（）

A、面積結算

B、貨幣補償

C、產權調換

D、貨幣補償或產權調換

二、多項選擇題（共40分，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）

1、《物業管理條例》頒布后，這一階段的物業故那里政策法規主要體現的特點包括（）

A、配套性

B、借鑒性

C、過渡性

D、操作性

E、經驗性

2、根據《中華人民共和國合同法》的規定，下列當事人的行為構成締約過失責任的有（）

A、甲企業在與他人談判過程中知悉了對方的客戶明代，并將該商業秘密透露給了對方的競爭對手，給對方造成了重大經濟損失

B、乙公司在訂立合同過程中伏擊隱瞞了重要事實，致使合同未成立，但對方因信賴合同能夠成立而遭受了損失

C、丙公司提供的商品質量不符合合同約定的等級，買方發現后要求降價 D、丁企業在實施過程中，沒有嚴格按圖施工，給建設單位造成了重大損失 E、戊公司為排擠其競爭對手，惡意進行磋商，給對方造成了一定的經濟損失

3、物業管理資質管理有利于（）

A、物價部門核定物業服務費用的收費標準

B、規范物業管理行為 C、加強對物業管理活動的監管

D、維護物業管理市場秩序E、提高物業服務企業的管理和服務水平

4、對在《物業管理師制度暫行規定》發布之日前，（）的專業管理人員，可通過考試認定辦法取得物業管理師資格

A、長期從事物業管理工作

B、符合考試認定條件

C、業主委員會委員D、具有豐富物業管理實踐經驗

E、物業服務企業的現任經理

5、住宅共用部位、共用設施設備住宅專項維修資金屬于代管性質，其代管主體有（）

A、房地產開發企業

B、業主大會

C、物業服務企業 D、業主委員會

E、當地房地產行政主管部門

6、住宅專項維修資金的使用目前專項用于（）A、住宅共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造 B、住宅共用部位保修期滿后的大修、更新、改造 C、個人住宅保修期滿后的大修、更新、改造 D、住宅共用部位保修期滿前得大修、更新、改造

E、住宅共用部位、用設施設備保修期滿前得大修、更新，改造

7、下列關于住宅專項維修資金的管理，說法正確的是（）A、住宅專項維修資金屬于代管性質

B、業主大會成立前，住宅專項維修資金由當地房地產行政主管部門代管 C、業主大會成立后，住宅專項維修資金由當地房地產行政主管部門代管

D、業主大會成立前，經業主大會同意，房地產行政主管部門可將住宅裝修維修資金移交給物業服務企業代管

E、業主大會成立后，經業主大會同意，房地產行政主管部門可將住宅專項維修資金移交給物業服務企業代管

8、根據《中華人民共和國合同法》關于承諾期限的規定，承諾應當在要約確定的期限內到達要約人。要約人如果沒有確定承諾期限的，下列說法正確的是（）A、該要約不發生法律效力

B、該要約生效，但承諾可以隨時做出 C、該要約生效，但承諾必須在要約到達的當天作出

D、該要約生效，如果該要約是以對話方式做出的，除當事人另有約定外，受要約人應當即時做出承諾

E、該要約生效，如果該要約是以對話方式做出的，承諾應當在合理期限到達

9、管理約得內容主要包括（）

A、有關物業的使用、維護、管理

B、業主的共同利益 C、業主應當履行的義務

D、違反公約應當承擔的責任

E、首次業主大會籌備的規則要求

10、物業管理區域內全天業主共有的共用部位和共用設施設備，包括（）A、圍墻、綠地、池井、照明設施

B、共用設施設備使用的房屋 C、業主的專有部分

D、違反公約應當承擔的責任 E、發展商已出售的地下停車庫的停車位

11、一般來說，業主委員會委員應當符合的資格條件有（）A、本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主 B、本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主或住戶

C、遵守國家有關法律、法規、遵守業主大會議事規則，管理規約，模范履行業主義務

D、熱心公益事業，責任心墻，公正廉潔，具有社會公信力 E、具有一定組織能力；具備必要的工作時間

12、業主委員會委員如果有（）情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員的資格應當終止。

A、因物業轉讓，滅失等原因不再是業主的

B、無故缺席業主委員會會議三次以上的C、因疾病等原因三十履行職責能力的

D、有犯罪行為以及其他原因不只再承貸業主委員會委員的 E、拒不履行行業主業務的，以書面形式向業主大會提出辭呈的

13、物業管理師資格實行全國（）的開始制度，原則上每年舉行一次

A、統一大綱

B、統一命題

C、統一組織

D、統一培訓

E、統一時間

14、我過物業管理的基本特征有（）

A、統一化

B、市場化

C、社會化

D、專業化

E、現代化

15、業主形式專有部分所有權、不得發生的行為有（）

A、危及建筑物安全

B、出租非經營性用房

C、損害其他業主合法權利

D、自行將住宅改變為經營性用房

E、進行二次裝修

16、業主大會制度和管理規約制度，目的是建立（）

A、質價相符

B、民主協商

C、自我管理

D、平衡利益

E、公平競爭

17、業主大會和業主委員會，對其他損害他人合法權益的行為，有權要求行為人（）

A、停止侵害

B、消除危險

C、排除妨礙

D、掀起搬窩

E、賠償損失

18、下列事項中，屬于物業服務內容的有（）A、房屋共用部位及共用設備設施的維修、養護與管理

B、物業管理區域內的環境衛生維護

C、物業管理區域內的綠化養護 D、全面負責物業管理區域內的治安管理

E、物業檔案資料管理

19、在物業服務定價成本審核中，屬于俺國家統一規定比例計提費用的有（）A、工會經費

B、職工教育經費

C、住房公積金

D、事業保險費

E、養老保險費

20、物業管理條例對前期物業管理的規定，包括前期物業服務合同、臨時管理規約（）等內容

A、前期物業管理招標投標

B、物業承接查驗手續，物業資料的移交 C、物業管理用房

D、住宅專項維修資金

E、物業的保險責任

模擬試題五

一、單項選擇題（共60分，每題1分，每題的答案中只有一個最符合題意）

1、住宅室內裝飾裝修活動，未經（），不得拆改供暖、燃氣管道和設施

A、建設單位批準

B、物業服務企業批準

C、政府部門批準

D、供暖管理單位和燃氣管理單位

2、裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動時，未經（）批準，不可搭建建筑物，構建物，不可在非承重墻上開門窗，不可改變住宅外立面

A、建設單位

B、物業服務企業

C、城市規劃行政主管部門

D、街道辦居委會

3、《中華人民共和國物權法》第六章之中“業主的建筑物區分所有權”的有關規定，奠定了物業管理的（）法律基礎

A、行政

B、刑事

C、行政處罰

D、民事

4、業主轉讓建筑內的住宅、經營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利

A、一并轉讓

B、分開轉讓

C、獨立轉讓

D、不得轉讓

5、根據《物業管理條例》的規定，物業服務企業（），A、不能將物業管理區域內的服務業務分包給他人

B、可以向他人轉讓其中標項目

C、可以將物業管理區域內的某些專項服務業務分包給其他企業

D、可以將中標的物業管理區域內的全部業務整體轉讓給其他單位

6、物業服務企業與業主之間基于物業服務合同形成交易關系，雙方交易的標的物是（）

A、物業管理服務

B、物業特約服務

C、物業交易

D、公共性服務

7、根據《物業掛了條例》的規定，業主是指（）

A、房屋的所有權

B、房屋的使用權人

C、房屋的所有權人或使用權人

D、房屋的所有權人和使用權人

8、下列關于業主大會制度，說法不確定的是（）

A、《物業管理條例》創設了業主大會和業主委員會并存，業主大會決策，44 業主委員會執行的制度

B、《物業管理條例》創設了業主大會和業主委員會并存，業主委員會制度。業主大會執行的制度

C、規定物業管理區域內全天業主組成業主大會，業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益

D、業主委員會作為業主大會的執行機構，可以在業主大會授權范圍內就某些物業管理事項作出決定

9、業主對專有部分以外的共有部分享有權利、承擔義務，不得（）

A、以放棄權利不履行義務

B、放棄權利也放棄履行義務

C、不放棄權利而放棄履行義務

D、獨立自主決定權利的行駛

10、物業服務定價成本構成中之物業服務固定資產指在物業服務小區內由（）擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產

A、全體業主

B、開發建設單位

C、居民委員會

D、物業服務企業

11、業主大會是業主的自治組織，是基于（）而產生的，由全體業主組成、是建筑區劃內建筑物及其附屬設施的管理機構

A、業主的建筑物區分所有權

B、業主的異產連房屋所有權 C、建筑物區劃之規劃要求

D、物業管理區域之業主委員會要求

12、業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，（）可以請求人民法院予以撤銷

A、受侵害的業主

B、業主大會

C、政府主管部門

D、業主委員會

13、我國的房地產權屬登記，是指由（）針對房地產權利人的申請，對申請權利進行審查、登記并辦法相關證件的行為

A、房屋管理部門

B、城市規劃部門

C、房地產中介部門

D、人民政府房地產行政主管部門

14、物業服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業服務（）

A、社會平均成本

B、小區運作成本

C、政府定價收費標準D、物業服務收費標準

15、按照住宅質量保證書約定，在保修期內（）單位應當承擔商品房保修責任

A、物業管理

B、房屋施工

C、房屋工程監理

D、轉租期間，原租賃合同變更解除或終止不應影響轉租合同的繼續履行

27、商品住宅的業主、非住宅的業主按照每平方米建筑面積繳存首期住宅專項維修自己的數額為（）

A、售房款的2%-4%

B、當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%-8% C、售房款的20%

D、當地建筑安裝工程每平方米造價的5%-8%

28、我國第一部物業管理行政規章是（）

A、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》 B、《城市新建住宅小區管理辦法》 C、《物業管理條例》

D、《物業管理企業財務管理規定》

29、與《物業服務收費管理辦》相比較《物業服務定價成本監審辦法（試行）》在物業服務定價的九項成本構成上，增加了（）項目

A、業主委員會津貼

B、社會保險費用

C、管理費分攤

D、物業服務企業酬金

30、物業管理項目的評標工作應當由（）來完成

A、房地產開發商

B、業主委員會

C、依法組建的評標委員會

D、政府物業管理主管部門

31、指定物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規則制度的權利歸（）

A、物業服務企業

B、行政主管部門

C、業主大會

D、居民委員會

32、業主委員會的性質是（）

A、業主委員會是業主大會的執行機構

B、業主委員會是業主大會的決策機構

C、業主委員會是代表和維護業主在物業管理活動中的合法權益、決定物業重大管理事項的業主自治管理組織

D、業主委員會由物業管理區域內全體業主組成

33、選聘、解聘物業服務企業是（）的職責

A、業主大會

B、業主代表大會

C、業主委員會

D、居民委員會

34、利用共用部位、共用設施設備經營所得經營收益的使用，應當優先用于補充（）

A、房屋維修資金

B、設備維修資金

C、物業服務費的不足

D、住宅專項維修資金

35、《物業管理條例》第二十六條明確規定：“前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同（）”

A、在半年內終止

B、終止

C、繼續同時生效

D、作廢

36、商品房住宅之間或者商品房住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的為iuhe更新、改造費用，由（）安置個子擁有物業建筑面積的比例分攤

A、先關業主

B、單元業主

C、整棟業主

D、物業管理區域內全體業主

37、房屋滅失的，房屋分戶帳中結余的住宅專項維修資金返還（）

A、物業服務企業

B、建設單位

C、業主

D、業主委員會

38、新設立的物業服務企業應當在領取營業執照之日起（）日內，向當地房地產主管部門申請資質

A、7

B、15

C、20

D、30

39、實行市場調節價的物業服務收費，則完全由業主與物業管理企業按照市場原則自由協商價格并在物業服務合同中約定，政府（）干預

A、必須

B、不予

C、應當

D、只能 40、納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交個物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位（）A、減免叫乃

B、不用交納

C、全額交納

D、按照編著的一半交納

41、物業管理經濟干活動的產生，其基本動因是（），是業主對物業服務的市場需要與物業服務企業提供服務的結合

A、物業服務企業的壟斷經營

B、業主對物業服務的市場需求

C、政府對和諧社會的要求

D、開發商對物業的售后服務

42、共同財產和共同利益是業主之間建立聯系的基礎，（）就是物業管理區域內全體業主建立的共同契約

A、管理規約

B、物業服務合同

C、前期物業服務合同

D、臨時管理規約

43、建設單位應當在（），指定臨時管理規約。物業管理企業應給予建設單位以積極的協助，并在業主入住往后應積極宣傳臨時管理規約。

A、銷售物業之中

B、銷售物業之后

C、銷售物業之前

D、銷售物業的同時

44、業主違反物業服務何婷約定，逾期不交納無惡意費用或者服務資金的，（）應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

A、開發建設單位

B、業主委員會

C、物業服務企業

D、其他業主

45、物業管理區域內，供水，供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向（）收取有關費用

A、業主或住戶

B、最終用戶

C、業主大會，業主委員會

D、物業服務企業

46、物業服務收費實行酬金制的，物業管理企業應配合業主大會按照（）聘請專業機構對物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

A、部分業主的要求

B、物業服務合同約定

C、業主委員會的要求

D、管理規約的約定

47、物業服務收費實行酬金制的，預收的物業服務資金屬于（），為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

A、物業管理企業的收入

B、物業管理企業的利潤

C、物業管理企業固定資產折舊

D、代管性質

48、（）應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業服務用房。

A、建設單位

B、施工單位

C、房地產主管部門

D、業主委員會

49、包干制是指由業主向物業服務企業支付篤定物業服務費用，盈余或者虧損均由（）享有或者承擔的物業服務計費方式

A、物業服務企業

B、物業服務企業經理

C、業主

D、業主代表 50、根據《物業服務收費管理辦法》，物業服務成本一般不包括（）

A、辦公費用

B、物業管理區域清潔衛生費用

C、物業服務企業固定資質折舊

D、物業共用部位的大修費用

51、未按照規定交存者首期住宅專項維修資金的，（）

A、開發建設單位或者公布住房售房單位不得將房屋交付購買人

B、政府房地產主管部門不得給開發建設單位發放商品房預售許可證

C、反誣登記關不得辦理房屋權屬登記

D、政府房地產主管部門應該限制其不允許進行房屋所有權交易

52、業主分戶賬面住宅專項維修資金，（）應當及時續交

A、余額為零

B、余額不足首期交存額30%

C、余額不足首期交存額50%

D、增值利息為零

53、只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由（）宮廷履行業主大會，業主委員會職責

A、業主

B、物業服務企業

C、建設單位

D、業主代表

54、我國對從事物業管理工作的專業管理人員，實行職業準入制度，并納入全國專業技術人員（）系列

A、職業資格證書

B、上崗培訓證書

C、學歷證書

D、職稱資格證書

55、應當由省、自治區建設主管部門、直轄市房地產主管部門初審，合格后報住建部審批的是（）

A、物業服務企業的資質證書

B、二級物業服務企業資質證書 C、三級物業服務企業資質證書

D、暫定物業服務企業資質證書

56、三級物業服務企業資質的頒發和管理由（）負責

A、直轄市或設區的市級人民政府房地產主管部門

B、省級人民政府房地產主管部門

C、住房和城鄉建設部

D、市級人民政府房地產主管部門

57、建設單位選聘物業服務企業的，應當在（）之前與物業服務企業辦理物業長街查驗手續，并將承接查驗記錄作為物業管理檔案

A、前期物業服務合同簽訂

B、首位業主簽訂購房合同

C、首位業主入住

D、業主大會成立

58、物業管理開標應當在招標文件確定的提交投標文件（）公開進行

A、戒指時間的同一時間

B、截止時間后24小時內

C、截止時間3天后

D、截止時間后一周內

59、物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵循臨時管理規約予以（）

A、不應承諾

B、承諾

C、書面承諾

D、不予書面承諾 60、建設單位與物業買受人簽訂的物業房屋銷售合同，應當包括（）的內容

A、管理規約

B、物業管理規章制度

C、前期物業服務合同約定

D、業主大會議事規則

二、多項選擇題（共40分，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個選項得0.5分）

1、下列關于建筑物管理的方式，不屬于《物業管理條例》調整和規范的范圍有（）。

A、業主自己進行管理

B、業主將不同的服務內田委托給不同的專業公司 C、業主選聘物業服務企業進行管理

D、業主委派下屬公司或部門進行管理 E、建設單位選聘物業服務企業進行管理

2、物業管理招標人應當按照下列規定時限完成烏爾管理招標投標工作（）

A、新建現售商品房項目應當在現售前30日完成

B、預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成 C、新建現售商品房項目應當在現售時完成

D、新建現售商品房項目應當在交付使用前30日完成 E、非出售的新建物業項目應當在交付使用前90完成

3、經政府主管部門批準，（）的物業項目可以采用協議方式選聘物業服務企業 A、投標人少于3個的 B、投標人超過3個人

C、住宅規模較小的D、非住宅

E、住宅規模較大

4、通常物業服務合同（）終止

A、合同屆滿后沒有續簽合同

B、業主大會、業主委員會成立 C、不可抗力導致合同無法履行

D、物業服務企業宣告破產

E、物業服務企業與業主或業主大會協商一致同意解除合同、5、前期物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得（）

A、限制潛在投標人

B、排斥潛在投標人

C、對投標人進行資格預審 D、對潛在投標人實行歧視待遇

E、對潛在投標人提出過高的資格要求

第四篇：物業管理基本制度與政策習題

物業管理基本制度與政策

一.單向選擇題

1.物業管理是由業主通過（）物業管理企業的方式來實現。

A.指派

B.招聘

C.選聘

D.委托 2.《物業管理條例》屬于（）。

A.行政規章

B.行政法規

C.法律

D.地方性法規 3.（）是物業管理的最主要的特點。

A.社會化

B.專業化

C.市場化

D.私有化

4.我國物業管理是在城市房地產綜合開發和住房制度改革背景下，通過實行（）制度而逐漸發展起來的。

A.住房公有化

B.住房商品化

C.住房集約化

D.住房標準化 5.《物業管理條例》是（）頒布。

A.2002年10月16日 B.2003年5月28日

C.2003年6月8日

D.2003年9月1日 6.選聘物業管理企業的方式有實行物業管理招標投標和（）。

A.不實行物業管理招標投標

B.政府指定 C.議標

D.房地產開發企業管理指定 7.物業管理招標投標的最后一道程序是（）。

A.開標

B.評標

C.定標

D.物業服務合同的簽訂 8.物業管理的招標方式通常采用（）。

A.公開招標、委托招標 B.公開招標、邀請招標C.邀請招標、協議招標 D.委托招標、協議招標 9.招標人采取邀請招標方式的，應當向（）個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。

A.3

B.5

C.7

D.9 10.物業管理企業通過簽訂物業服務合同，明確與業主的（）關系。

A.權利與義務

B.服務與被服務

C.管理與被管理

D.委托與被委托 11.在物業管理活動中，以合同的格式條款侵害業主、業主大會、業主委員會或物業管理企業的合法權益，（）。

A.合同整體無效

B.合同的格式條款有效 C.合同的格式條款無

D.合同應撤銷 12.建設單位與物業買受人簽訂買賣合同應當包含（）。

A.業主公約

B.物業管理各項規章制度 C.業主大會議事規則

D.前期物業服務合同約定的內容 13.業主是指物業的（）。

A.產權人

B.管理人

C.代理人

D.租賃人

14.業主大會成立后，專項維修資金的使用由物業管理企業提出使用計劃，經（）后實施。

A.物業管理企業審定

B.業主委員會審定

C.政府主管部門審定 D.物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過，形成業主大會決議

15.物業管理公司在《前期物業服務合同》生效期間，明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，業主可以在（）請求物業管理公司承擔違約責任。

A.實際違約時

B.履行期屆滿

C.履行期限屆滿之前

D.造成損失時 16.對如何取得國有土地使用權、房地產開發、房地產交易和房地產權屬登記作業具體規定的是（）。

A.《城市房地產管理法》

B.《土地管理法》C.《城市規劃法》

D.《城市房地產轉讓管理規定》

17.商品房買賣合同的內容應當由（）。

A.房地產行政主管部門確定

B.工商行政管理部門確定 C.房地產行政主管部門和工商行政部門共同擬定

D.商品房買賣當事人約定

18.商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向（）申請重新核驗。

A.房地產開發企業

B.房地產經紀機構 C.工程質量監督單位

D.房地產主管部門 19.下列關于房地產價格評估人員資格認證制度，說法不正確的是（）。

A.《城市房地產管理法》規定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度” B.房地產估價師通過國家統一考試后，就可以房地產估價師的名義從事房地產估計業務 C.未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估計業務 D.房地產估計評估人員分為房地產估價師和房地產估計員

20.某開發公司經城市規劃行政主管部門批準變更規劃設計方案，導致商品房戶型發生變化，并在10日內書面通知了買受人，買受人接通知后未作表示，2個月后買受人提出退房，按規定買受人（）。

A.有權退房，但應承擔違約責任

B.有權要求開發公司承擔違約責任 C.有權要求開發公司賠償損失

D.無權退房 21.房地產的行政法規是以（）頒布的。

A.國務院令 B.國務院總理令 C.房地產主管部門令 D.房地產主管部門的部長令 22.為規范商品房預售行為，加強商品房預售管理，保障購房人的合法權益，《城市房地產管理法》明確了商品房預售實行（）制度。

A.預售資格認定制度

B.商品房買賣許可證制度 C.預售許可證制度

D.商品房銷售許可證制度 23.物業管理區域內道路、園林綠化的保修期為（）。

A.二年

B.三年

C.五年

D.合同約定期間 24.銷售商品住宅時，房地產開發企業應當向買受人提供《住宅質量保證書》和（）。

A.《住宅功能保證書》 B.《住宅環境保證書》C.《住宅壽命說明書》 D.《住宅使用說明書》 25.（）是指為進行房地產活動的當事人提供法律、法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。

A.房地產估價

B.房地產咨詢

C.房地產中介服務

D.房地產經紀

26.建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起（）日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。

A.10

B.15

C.30

D.60

27.根據2004年4月國務院《關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》，房地產開發項目資本金占項目總投資的比例不得低于（）。

A.15%

B.20%

C.30%

D.35%

28.拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協議，房屋拆遷補償方式是（）。A.面積結算

B.貨幣補償 C.產權調換

D.貨幣補償或產權調換 29.房屋拆遷實施過程中，違章建筑應由（）認定。

A.拆遷人 B.拆遷主管部門 C.房地產權屬登記部門

D.規劃行政主管部門

30.建設工程開工前，建設單位應當向工程所在地的縣級以上人民政府（）部門申請領取施工許可證。

A.建設行政主管

B.土地行政主管 C.環境保護

D.發展計劃

31.詳細規定建設用地的各項指標和其他規劃管理要求，控制和引導各項用地的開發和投資建設的城市規劃是城市（）。

A.總體規劃

B.分區規劃

C.控制性詳細規劃

D.修建性詳細規劃 32.建筑工程招標文件中，不包括（）。

A.工程標底

B.工程數量

C.設計圖紙

D.合同條件 33.房地產行政主管部門發現交易雙方的成交價格明顯低于正常市場價格時，應當（）。

A.并不是要求交易雙方當事人更改成交價格，只是通知交易雙方按什么價格交納有關稅費 B.要求交易雙方更改成交價格，并通知交易雙方應當按什么價格交納有關稅費

C.既不能要求交易雙方更改成交價格，也不能通知交易雙方應當按什么價格交納有關稅費 D.要求交易雙方更改成交價格，但不通知交易雙方應當按什么價格交納有關稅費

34.房地產轉讓，房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在（）日內做出是否受理申請的書面答復。

A.3

B.7

C.10

D.14 35.業主委員會是（）。

A.全體業主合法權益的代表

B.物業共用部分的經營者 C.重大事項的決策者

D.業主大會的執行機構

36.首次業主大會會議召開前的業主大會籌備組，應該由業主代表和（）組成。

A.物業管理企業 B.建設單位

C.街道辦事處

D.房地產行政主管部門

37.業主委員會經換屆選舉后，原業主委員會應當在其任期屆滿之日起（）日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

A.10

B.15

C.30

D.90

38.業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由（）規定。

A.業主大會議事規則

B.物業服務合同 C.業主公約或業主臨時公約

D.物業管理制度 39.業主在首次業主大會會議的投票權，按照（）確定。

A.業主的人數

B.入住時間長短

C.物業使用人數比例

D.業主擁有物業的建筑面積、住宅套數

40.業主的更迭、業主大會以及業主委員會的改選（）物業服務合同以及業主公約的法律效力。

A.直接影響著

B.都不影響

C.部分影響

D.削弱了

41.選聘或解聘物業管理企業，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權（）以上通過。A.1/2

B.1/3

C.2/3

D.3/4

42.注冊資質一級的物業管理企業所管理的各類物業管理總建筑面積中，其中獨立式住宅(別墅)建筑面積要求達（）。

A.50萬平方米以上 B.30萬平方米以上 C.20萬平方米以上

D.15萬平方米以上 43.三級資質的物業管理企業注冊資本要求達（）。

A.50萬元以上

B.40萬元以上

C.30萬元以上

D.20萬元以上 44.物業管理師實行登記注冊制度，有效期一般為3年，注冊有效期屆滿需要繼續執業的，應當在有效期屆滿前（）個工作日內，按照規定申請延續注冊。

A.10

B.15

C.30

D.60 45.前期物業服務合同由（）與物業管理企業所簽訂。

A.物業建設單位或社區委員會

B.業主大會或業主委員會 C.物業建設單位

D.物業建設單位或居委會 46.法律關系主體與客體的變更（）。

A.不影響權利的變更

B.不影響義務的變更 C.必然導致內容的變更

D.不導致內容的變更

47.（）應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業服務用房。

A.建設單位

B.施工單位

C.房地產主管部門

D.業主委員會

48.包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由（）享有或者承擔的物業服務計費方式。

A.物業管理企業

B.物業管理企業經理

C.業主

D.業主代表 49.根據《物業服務收費管理辦法》，物業服務成本一般不包括（）。

A.辦公費用

B.物業管理區域清潔衛生費用 C.物業管理企業固定資產折舊

D.物業共用部位的大修費用

50.中國物業管理協會制定的《普通住宅小區物業管理服務等級標準（試行）》，各等級服務由（）大項主要內容組成。

A.一

B.三

C.四

D.六

1.物業管理活動的基礎是（）。

A.物業委托合同

B.物業服務合同

C.物業交易合同

D.物業勞動合同 2.物業管理活動應當遵循的前提條件（）。

A.行政指令

B.行政管理

C.計劃管理

D.市場原則 3.《物業管理條例》是從（）起施行。

A.2003年5月28日

B.2003年6月8日 C.2003年9月1日

D.2004年1月1日 4.建設部在認真總結深圳和廣州經驗的基礎上，于1994年3月23日頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》，確立了（）的新體制，指明了我國房屋管理體制改革的前進方向。

A.城市新建住宅小區物業管理

B.城市住宅小區物業管理 C.城鎮新建住宅小區物業管理

D.城鎮住宅小區物業管理 5.根據《物業管理條例》的規定，業主是指（）。A.房屋的所有權人

B.房屋的使用權人

C.房屋的所有權人或使用權人

D.房屋的所有權人和使用權人 6.業主大會發起的主體是（）。

A.建設單位

B.物業管理企業

C.業主

D.行政主管部門 7.招標人和投標人雙方在招標投標活動中的地位平等，任何一方不得向另一方提出不合理的要求，不得將自己的意志強加給對方，這體現了（）。

A.公開原則

B.公平原則

C.公正原則

D.平等原則 8.《招標投標法》規定，招標人以不合理的條件限制或者排斥投標人的，可以處（）的罰款。A.一萬元以上二萬元以下

B.一萬元以上三萬元以下 C.二萬元以上五萬元以下

D.一萬元以上五萬元以下 9.房地產開發企業資質按照企業條件分為（）個資質等級。

A.三個

B.四個

C.五個

D.六個

10.某縣是國家級歷史文化名城，該縣單獨編制的歷史文化名城保護規劃，應報（）審批。

A.上一級城市人民政府

B.省人民政府

C.國務院

D.建設部、國家文物局

11.城市規劃區內的建設工程，建設單位應當在竣工驗收后（）個月內向城市規劃行政主管部門報送有關竣工資料。

A.1

B.3

C.6

D.10

12.每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產值的（）倍。

A.2-

4B.4-6

C.6-8

D.8-10

13.用地單位必須按合同約定開發使用土地。超過開工期滿一年未動工的，按地價款的（）%以下征收土地閑置費；滿2年未動工的，可無償收回土地使用權。

A.10

B.20

C.30

D.40 14.對全國的建設工程質量實施統一監督管理的部門是（）。

A.國家建設部

B.全國人民代表大會常務委員會 C.國務院建設行政主管部門

D.國務院城市規劃行政管理部門

15.以出讓方式取得土地所有權用于投資開發的按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的（）%，方可出讓。

A.20

B.25

C.30

D.35

16.以出讓方式取得土地所有權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得（）的同意，并依法辦理相關手續。

A.原出讓方

B.轉讓人

C.規劃行政主管部門

D.原出讓方和市、縣規劃行政主管部門 17.根據《建設工程質量管理條例》的規定，屋面防水工程的最低保修期限為（）年。

A.1

B.2

C.3

D.5 18.商品房銷售面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，應該（）。

A.據實結算房價款

B.買受人有權退房 C.不據實結算房價款

D.買受人應該有權退房 19.在房屋建筑工程質量保修期內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人。使用人或者第三方人身、財產損害的，受害人應當向（）提出賠償要求。

A.建設單位

B.工程質量監督機構

C.施工單位

D.設計單位 20.下列有關房地產估價師執業的規定中，正確的表述是（）。

A.未經注冊擅自以房地產估價師名義從事估價業務的，由縣級以上房地產行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款

B.房地產估價師準許他人以自己的名義執行房地產估價師業務，沒有違法所得的，由縣級以上房地產行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以1萬元以下的罰款

C.中介服務人員索取他人財物或者非法收受他人財物，故意提供虛假評估報告，情節嚴重的，處五年以上十年以下的有期徒刑，并處罰金

D.中介服務人員嚴重不負責任，出具的評估報告有重大失實，造成嚴重后果的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金

21.預售的商品房交付使用之日起（）日內，承購人應當依法到市、縣人民政府房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，并提供必要的證明文件。

A.30 B.60 C.90 D.120 22.《物業管理條例》規定，必須進行招標的物業項目而擅自不招標的，可以處（）的罰款。

A.合同金額的百分之三以上百分之五以下

B.十萬元以下 C.合同金額的百分之五以上百分之十以下

D.五萬元以下

23.對于下列合同中訂有的免責條款，根據《中華人民共和國合同法》的規定，應當認為無效的是（）。

A.某企業與員工簽訂的勞動合同中載有：“發生工傷，一切自負”的條款 B.某大廈入口處放置醒目的標志：“小心臺階，防止摔倒” C.某市地鐵入口處寫明：“兒童乘車需有成人陪護，否則意外自理”

D.某醫院手術通知書上寫明：“經患者本人或者家屬同意，手術中的意外風險由患者或家屬承擔”

24.締約過失責任是指當事人違背誠實信用原則，（）應承擔相應的賠償責任。

A.在訂立合同過程中有過錯，給對方造成損失的 B.在訂立合同過程中沒有過錯，給對方造成損失的 C.在訂立合同過程中有過錯，不一定給對方造成損失的 D.給對方造成損失的

25.業主在與建設單位簽訂物業房屋銷售合同的同時，應當簽署書面的（）。

A.業主入住房屋驗收表 B.業主公約

C.前期物業服務協議 D.業主臨時公約承諾書 26.物業管理企業應當是具有獨立的（）。

A.企業法人地位的經濟實體

B.事業法人地位的經濟實體 C.機關法人地位的經濟實體

D.非法人地位的經濟實體

27.物業管理師資格注冊有效期為（）年。

A.2

B.3

C.4

D.5 28.專項維修資金明細戶一般應當（）為單位設置，獨立核算，專款專用。

A.按幢

B.按住宅小區

C.按業主個人戶

D.按居民

29.設立物業管理企業，必須向（）進行注冊登記，領取營業執照。

A.建設行政主管部門

B.工商行政管理部門

C.民政部門

D.勞動人事部門 30.根據《合同法》的規定，招標公告的法律性質屬于（）。

A.要約邀請 B.要約 C.承諾 D.反要約

31.業主大會做出制定修改業主公約決定之日起（）日內，業主委員會應當將新制定或修改的業主公約向政府房地產主管部門備案。

A.15

B.20

C.30

D.45 32.業主的更迭、業主大會以及業主委員會的改選（）物業服務合同以及業主公約的法律效力。

A.直接影響著

B.都不影響

C.部分影響

D.削弱了

33.建設單位與物業買受人簽訂的物業房屋銷售合同，應當包括（）的內容。

A.業主公約

B.物業管理規章制度 C.前期物業服務合同約定

D.業主大會議事規則

34.物業管理企業依照（）收取物業服務費用。

A.業主公約

B.國家政策規定

C.物價部門的批準

D.物業服務合同的約定 35.前期物業服務合同由（）與物業管理企業簽訂。

A.社區委員會

B.業主委員會

C.建設單位

D.居民委員會 36.下列屬于物業管理企業日常綜合服務內容的是（）。

A.業主的特約服務

B.供水供電的費用代收代繳 C.共用設施設備的大修

D.與居民委員會的相互配合溝通

37.對于格式合同或格式條款，以下說法中不正確的是（）。

A.法律為提高效率，允許其存在 B.理解發生爭議時，應按照通常理解予以解釋 C.存在分歧時，應做出不利于提供格式條款一方的解釋

D.格式條款提供方沒有提醒義務 38.下列附條件的合同效力的描述，正確的是（）。

A.附生效條件的合同，自條件成就時失效

B.附解除條件的合同，自條件成就時失效 C.在附生效條件的合同，當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就時，該合同生效 D.在附解除條件的合同，當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就時，該合同繼續有效

39.業主大會籌備組應當自組成之日起（）日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議。

A.20

B.25

C.30

D.50

40.經鑒定屬于危險房屋的，鑒定機構必須及時發出（）；屬于非危險房屋的，應當在鑒定文書上注明在正常使用條件下的有效時限。

A.危險房屋通知書

B.危險整改通知書

C.房屋安全鑒定書

D.房屋安全整改書

41.城市私有房屋所有人，須到（）所在地房管機關辦理所有權登記手續，經審查合格后，領取房屋所有權證書。

A.戶籍

B.住所

C.房屋

D.單位 42.已抵押的房屋（）。

A.不能轉讓

B.可以轉讓但只能轉讓給抵押權人

C.可以轉讓但必須告知抵押權人

D.可以轉讓但轉讓的價格必須由抵押權人確定 43.（）是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。

A.房屋轉租

B.房屋出租

C.房屋承租

D.房屋批租 44.權利人申請轉移登記，應當自事實發生之日起（）日內申請轉移登記。

A.15

B.30

C.40

D.90

45.當業主或使用人房屋自用部位必須修繕，而房屋修繕責任人不及時修繕，或者在房屋修繕時，遭到責任人的借故阻撓，或發現有可能導致房屋危險情況出現時，房管部門可采取排除解危的強制措施，費用由（）承擔。

A.房屋所有人

B.房屋使用人 C.房屋修繕責任人

D.房屋管理者 46.業主委員會是（）。

A.全體業主合法權益的代表

B.物業共用部分的經營者 C.重大事項的決策者

D.業主大會的執行機構 47.物業管理的基礎是（）。

A.業主的財產權

B.物業管理公司的經營管理權 C.建設單位的發包權

D.政府主管部門的行政管理權

48.全國城市物業管理示范小區達標考評標準規定，物業服務費用收繳率應達到（）。

A.80％

B.90％

C.95％

D.98％ 49.《物業管理條例》明確的將業主和物業管理企業之間的合同定義為（）。

A.物業服務合同

B.物業管理委托合同

C.物業管理服務合同

D.物業管理合同 50.物業管理區域內的共用部分的經營性收益屬于（）所有。

A.開發建設單位

B.居民委員會

C.物業管理企業

D.全體業主 1.業主大會是表達業主意愿、實現業主利益均衡的組織形式，其基本的議事準則就是（）。A.服從權威

B.民主協商

C.行政命令

D.維權斗爭

2.（）是依據國家相關法律、法規制定的，是業主應當共同遵守的行為準則，對全體業主具有普遍約束力。

A.業主公約 B.物業管理公司內部規定

C.物業管理操作規程

D.業主、住戶手冊 3.（）年，建設部在深圳召開了全國第三次物業管理工作會議，推廣深圳物業管理項目招投標制度和經驗。

A.1981

B.1995

C.1997

D.1999 4.規定業主在物業管理區域內涉及業主共同利益的權利與義務的自律性規范，是（）。A.業主公約 B.裝修管理合同C.物業管理制度 D.業主、住戶手冊 5.物業管理對公共秩序的作用是（），屬于安全防范性質。A.保障業主的人身安全

B.提供協助性管理服務 C.行使治安管理職能

D.業主自治管理 6.物業服務合同的標的是物業管理企業提供的（）物業服務，物業服務的對象是物業管理區域內的全體業主和物業非業主使用人。

A.一體化

B.專業化

C.共用性

D.公共性 7.根據《物業服務收費管理辦法》，從2004年1月1日起，物業服務收費不再采?。ǎ┬问健.政府定價

B.政府指導價

C.市場調節價

D.明碼標價 8.（）是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

A.包干制

B.酬金制

C.成本價

D.市場價 9.房地產開發企業資質按照企業條件分為一、二、三、四等４個資質等級，其中三級資質注冊資本應在（）萬元以上。

A.800

B.3000

C.5000

D.8000 10.房地產開發用地應當采用出讓方式，但法律和國務院規定可以采用（）除外。

A.出讓方式

B.劃撥方式

C.拍賣方式

D.招標方式 11.房屋建筑工程保修期從（）之日起計算。

A.項目竣工

B.購買方取得房地產權證書

C.項目完工

D.工程竣工驗收合格 12.房地產開發企業承擔的商品房保修期從（）之日起計算。

A.工程竣工

B.房屋交付使用

C.工程完工

D.工程驗收合格

13.設立房地產中介服務機構應具備的條件之一，是從事房地產咨詢業務的，具有房地產及相關專業中等以上學歷、初級以上專業技術職稱人員須占總人數的（）以上。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

14.國有土地有償使用合同或建設用地批準書未規定動工開發日期，房地產開發項目自（）之日起滿1年未動工開發的，可以收取土地閑置費。

A.使用土地

B.土地使用權出讓合同生效 C.土地使用權出讓金繳納

D.土地使用證取得

15.下列控制性詳細規劃指標中，不屬于建筑形態控制指標的是（）。

A.建筑高度

B.建筑間距

C.建筑密度

D.建筑后退紅線距離 16.建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法律憑證是（）。

A.選址意見書

B.建設用地規劃許可證 C.國有土地使用權證

D.建設工程規劃許可證 17.房地產項目的工程竣工驗收工作，由（）負責組織實施。

A.建設單位

B.施工單位

C.房地產行政主管部門

D.建設行政主管部門 18.《城市房地產管理法》規定，國家實行房地產價格申報制度和（）制度。

A.監理

B.資格認證

C.評估

D.發證 19.共有房地產，未經其他共有人書面同意的，其房地產（）轉讓。

A.限制

B.禁止

C.可以

D.委托 20.業主是指物業的（）。

A.產權人

B.管理人

C.代理人

D.租賃人 21.召開業主大會會議，應當于會議召開（）前通知全體業主。A.5日

B.一周 C.10日

D.15日

22.業主委員會作為（），可以在業主大會的授權范圍內就某些物業管理事項作出決定，但重大的物業管理事項的決定只能由業主大會作出。

A.全體業主合法權益的代表

B.物業共用部分的經營者 C.重大事項的決策者

D.業主大會的執行機構 23.除首次業主大會外，業主行使業主大會會議表決權的依據是（）。

A.業主大會議事規則

B.業主每人一票 C.業主所擁有的建筑面積

D.物業管理企業的規定

24.棄權或投反對票的業主（）業主大會做出的各項決議。

A.可以不服從也不執行

B.可以服從但不執行 C.應當服從并執行

D.可以選擇性服從和執行

25.業主大會、業主委員會開展工作所需的經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理、使用具體由（）規定。

A.業主公約

B.業主大會議事規則

C.業主、住戶手冊

D.業主委員會決議 26.政府對某些責任較大，社會通用性強，關系公共利益的專業技術工作實行的準入控制，專業技術人員依法獨立開業或獨立從事某種專業技術工作學識、技術和能力的必備標準的職業資格是（）。

A.執業資格

B.從業資格

C.注冊資格

D.職稱資格

27.違反《物業管理條例》的規定，物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處（）的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

A.１萬元以上10萬元以下

B.５萬元以上20萬元以下 C.10萬元以上50萬元以下

D.合同價款30％以上50％以下

28.中標通知書發出后，招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，（）。A.只需退還投標保證金即可

B.要雙倍返還投標保證金

C.如果給中標人造成的損失小于投標保證金的，只需賠償損失而不用退還全部投標保證金 D.如果給中標人造成的損失超過投標保證金的，除退還投標保證金外還需賠償損失

29.根據我國有關招標投標的法律規定，“與投標人有利害關系的人員不得進入評標委員會”，這一規定體現了招標活動基本原則中的（）。

A.公開原則

B.公平原則

C.公正原則

D.誠實信用原則

30.根據《招標投標法》的相關規定，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起（）內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。

A.10日

B.30日

C.45日

D.60日

31.物業管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍辦理招標事宜，并遵守《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》對（）的規定。

A.招標人

B.投標人

C.評標人

D.招標人和投標人

32.某投標人在提交投標文件時，挾帶了一封修改投標報價的函件，但開標時該函件沒有當眾拆封宣讀，只宣讀了修改前的報價單上填報的投標價格，該投標人當時沒有異議。這份修改投標報價的函件應視為（）。

A.有效

B.經澄清說明后有效

C.無效

D.在招標人同意接受的情況下有效

33.物業買賣的保修責任是指（）有對物業交付使用后在保修期內出現不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質量缺陷，予以保證修復的責任。

A.物業管理公司

B.建設單位

C.施工單位

D.設計單位

34.物業的承接查驗是指（）對新接管的物業項目之共用部位、共用設施設備進行的承接查驗。

A.房地產建設單位

B.物業施工單位

C.物業管理企業

D.業主、業主委員會 35.物業管理企業的設立程序分為（）兩個階段。

A.公司注冊登記和稅務登記

B.企業名稱預先審核和注冊登記 C.企業注冊登記和資質審批

D.企業資質審批和頒發職業資格證書 36.非前期物業管理期間，一般應以（）為物業管理招標主體。

A.居民委員會

B.業主委員會

C.建設單位

D.業主大會

37.招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的（）前，向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門進行招標備案。

A.7日

B.15日

C.10日

D.30日

38.物業管理招標中的評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表不得多于成員總數的（）。

A.1/2

B.2/3

C.1/3

D.1/4 39.關于合同的履行，下列說法正確的是（）。

A.履行地點不明確，給付貨幣的，在支付貨幣一方所在地履行 B.履行費用的負擔不明確的，由接受履行一方負擔 C.合同的履行應全面地、適當地、實際履行

D.價款不明確的，按照履行合同時履行地的市場價確定

40.物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，物業管理企業要（）。

A.承擔安全保證責任

B.承擔相應的法律責任 C.承擔安全賠償責任

D.不承擔相應的法律責任

41.在物業發生轉讓和繼承后，新入住的繼受人（）作出承諾，業主公約即對其產生效力。

A.應當

B.必須

C.無須

D.可以

42.物業管理招標代理機構是依法設立的、從事物業管理招標代理業務并提供相關服務的（）。

A.物業管理咨詢公司

B.房地產行政主管部門的派出機構 C.社會中介機構

D.物業管理協會的派出機構

43.房地產抵押合同當事人應當自合同簽訂之日起（）日內到房地產管理部門辦理房地產抵押登記。

A.10

B.15

C.20

D.30 44.下列關于房屋租賃用途，說法不正確的是（）。

A.是指房屋租賃合同中規定的出租房屋的使用用途 B.承租人與第三者互換房屋時，應當事先征得出租人的同意

C.承租人應當按照租賃合同規定的使用性質使用房屋，不得變更使用用途 D.承租人確需變更使用用途，應當征得出租人同意，不必重新簽訂租賃合同 45.下列關于房屋租賃雙方簽訂租賃合同的說法，錯誤的是（）。

A.出租人只能收取租金

B.出租人可以在租金之外收取少量的押金 C.承租人必須按合同交租

D.修繕出租房屋的義務一般由出租人承擔 46.以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經（）通過。

A.工會

B.股東大會

C.董事會

D.企業職工代表大會 47.房地產總登記應當在規定期限開始之日30日前由（）發布公告。

A.當地政府土地管理部門

B.當地縣級以上地方人民政府房屋管理部門 C.當地縣級以上地方人民政府

D.當地縣級以上地方人民政府土地管理部門

48.根據《招標投標法》的規定，招標代理機構泄露保密的與招標投標活動有關的情況和資料的，處（）的罰款。

A.五萬元以上十萬元以下

B.十萬元以上二十萬元以下 C.五萬元以上二十五萬元以下

D.五萬元以上二十萬元以下

49.物業服務收費實行酬金制的，業主或者業主大會對公布的物業服務資金預算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業（）。

A.應當及時答復 B.可以答復也可以不答復

C.不予答復 D.有空余時間再答復 50.業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定。業主負有（）責任。A.免除交納

B.連帶交納

C.代其交納

D.督促催交 1.住宅室內裝飾裝修活動，未經（），不得拆改供暖、燃氣管道和設施。

A.建設單位批準

B.物業管理企業批準

C.政府部門批準

D.供暖管理單位和燃氣管理單位 2.裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動時，未經（）批準，不可搭建建筑物、構建物，不可在非承重墻上開門窗，不可改變住宅外立面。

A.建設單位

B.物業管理企業 C.城市規劃行政主管部門

D.街道辦居委會

3.裝修人未申報登記進行住宅室內裝修裝飾活動的，由（）責令改正，處500元以上、1000元以下罰款。

A.建設單位

B.物業管理企業 C.業主委員會

D.房地產行政主管理部門

4.將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛生間、廚房的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻的，由（）責令改正，并對裝修人處500元以上、1000元以下罰款，對裝修裝飾企業處1000元以上、10000元以下罰款。

A.建設單位

B.物業管理企業 C.業主委員會

D.房地產行政主管理部門

5.根據《物業管理條例》的規定，物業管理企業（）。A.不能將物業管理區域內的服務業務分包給他人 B.可以向他人轉讓其中標項目

C.可以將物業管理區域內的某些專項服務業務分包給其他企業 D.可以將中標的物業管理區域內的全部業務整體轉讓給其他單位

6.物業管理企業與業主之間基于物業服務合同形成交易關系，雙方交易的標的物是（）。

A.物業管理服務

B.物業特約服務

C.物業交易

D.公共性服務

7.根據《物業管理條例》的規定，業主是指（）。

A.房屋的所有權人

B.房屋的使用權人

C.房屋的所有權人或使用權人

D.房屋的所有權人和使用權人

8.下列關于業主大會制度，說法不正確的是（）。

A.《物業管理條例》創設了業主大會和業主委員會并存，業主大會決策、業主委員會執行的制度 B.《物業管理條例》創設了業主大會和業主委員會并存，業主委員會決策、業主大會執行的制度 C.規定物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益 D.業主委員會作為業主大會的執行機構，可以在業主大會授權范圍內就某些物業管理事項作出決定

9.建設工程規劃許可證是（）行政主管部門實施城市規劃、按照城市規劃要求管理各項建設活動的重要法律憑證。

A.城市規劃

B.城市建筑管理

C.土地管理

D.房地產管理

10.某商品住宅于1999年1月10日竣工驗收合格，2002年1月10日交付給買受人。開發商應承擔該商品住宅屋面防水工程的最低保修期限應至（）。A.2002年1月10日

B.2004年1月10日 C.2005年1月10日

D.2007年1月10日

11.設定房地產抵押權、典權等權利時，權利人應申請（）登記。A.他項權利

B.變更

C.注銷

D.轉移

12.特殊的房產登記中，以成本價或標準價購買的住房，產權來源為（）售房。A.補貼

B.房改

C.福利

D.計劃

13.拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協議，房屋拆遷補償方式是（）。A.面積結算

B.貨幣補償

C.產權調換

D.貨幣補償或產權調換

14.轉讓房地產開發項目，轉讓人與受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起（）日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

A.30

B.45

C.90

D.120

15.按照住宅質量保證書約定，在保修期內（）單位應當承擔商品房保修責任。A.物業管理

B.房屋施工

C.房屋工程監理

D.房地產開發

16.代理舊房的買賣屬于（）。

A.房地產咨詢業

B.房地產估價業

C.房地產經紀業

D.物業管理業

17.某商業用地出讓土地使用權自1990年7月1日至2030年6月30日，該土地使用權于2005年5月1日轉讓，到土地行政管理部門辦理國有土地使用權證變更手續，則新簽訂的土地出讓合同應該經該土地所有權的終止時間定為（）。A.2030年6月30日

B.2045年4月30日 C.2045年6月30日

D.2030年4月30日

18.城市房屋租賃應向（）部門登記備案。

A.公安

B.工商管理

C.房地產管理

D.土地管理

19.在物業管理企業發生更迭時，物業管理企業代管的專項維修資金賬目經（）審核無誤后，應當辦理帳戶轉移手續。帳戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案。

A.政府主管部門

B.業主大會 C.業主委員會

D.建設單位

20.《物業管理條例》確立了業主大會和業主委員會（），業主大會決策、業主委員會執行的制度。規定物業管理區域內全體業主組成業主大會。

A.協商

B.分離

C.并存

D.互相排斥

21.根據《招標投標法》的規定，招標代理機構與招標人、投標人串通損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權益的，對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處單位罰款數額（）的罰款。A.百分之五以上百分之十以下

B.千分之五以上千分之十以下 C.百分之三以上百分之十以下

D.百分之三以上百分之五以下

22.某企業在一次物業管理項目的招標活動中，根據《招標投標法》的要求安排了以下招標程序：①成立招標組織；②組織投標人踏勘現場，并對招標文件答疑；③簽收投標文件；④編制招標文件和標底；⑤確定投標人編制投標文件所需要的合理時間；⑥發布招標公告或發出投標邀請書；⑦發售招標文件；⑧對潛在投標人進行資質審查，并將審查結果通知各潛在投標人。下列排列順序正確的是（）。A.①②③④⑤⑥⑦⑧

B.①⑧⑥④⑤②⑦③ C.①④⑧③②⑥⑤⑦

D.①④⑥⑧⑦②⑤③

23.下列（）不屬于招標文件的內容。

A.評標委員會構成B.擬簽定合同的主要條款 C.招標文件答疑的時間和地點

D.投標文件送達的截止時間

24.經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，買受人有權在通知到達之日起（）日內作出是否退房的書面答復。

A.5

B.10

C.15

D.30

25.某承租人的基礎租金為10萬元／月，如果營業額的5%作為百分比租金，零售商在一個月內的營業額為250萬元，該月應繳納的租金總額為（）萬元。A.5

B.10

C.12.5

D.75 26.有關房屋轉租說法不正確的是（）。

A.轉租合同生效后，承租人必須同時履行原租賃合同的權利義務 B.轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期 C.房屋轉租必須取得原出租人的書面同意

D.轉租期間，原租賃合同變更解除或終止不應影響轉租合同的繼續履行 27.房屋租金分為成本租金、商品租金和（）。

A.協商租金

B.合同租金

C.私房租金

D.市場租金

28.當所有的經營費用均由租戶直接分擔時，則稱這種出租方式叫（）。A.毛租

B.凈租

C.潛租

D.直租

29.《招標投標法》所規定中標人的法律責任，以下說法不正確的是（）。A.給予其單位負責人行政處分

B.中標人將中標項目轉讓給他人，轉讓無效

C.中標人不履行與招標人訂立的物業服務合同，履約保證金不予退還 D.中標人將中標項目出租給他人的，出租無效

30.物業管理項目的評標工作應當由（）來完成。A.房地產開發商

B.業主委員會

C.依法組建的評標委員會

D.政府物業管理主管部門

31.制定物業管理區域內物業共用部位和共設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的權力歸（）。

A.物業管理企業

B.行政主管部門 C.業主大會

D.居民委員會

32.業主委員會的性質是（）。A.業主委員會是業主大會的執行機構 B.業主委員會是業主大會的決策機構

C.業主委員會是代表和維護業主在物業管理活動中的合法權益，決定物業重大管理事項的業主自治管理組織

D.業主委員會由物業管理區域內全體業主組成

33.選聘、解聘物業管理企業是（）的職責。

A.業主大會

B.業主代表大會

C.業主委員會

D.居民委員會

34.《合同法》規定，先履行一方行使抗辯權的做法是（）。A.有權中止合同的履行

B.有權終止合同的履行 C.無權中止合同的履行

D.有權變更合同的履行

35.甲乙雙方簽訂合同時，丙方向甲方提供合同擔保。履行過程中。甲乙雙方通過協商對合同作了重要變更，但甲方未將變更事項通知丙方。合同部分履行后，甲方的嚴重違約行為導致與乙方解除合同。則對變更事項中損失部分的處理原則是由于（）。A.甲方未將變更事項通知丙方，該損失由甲乙雙方承擔 B.甲方未將變更事項通知丙方，丙方賠償該部分損失的一半 C.丙方提供了合同擔保，應承擔全部賠償責任

D.甲方未將變更事項通知丙方，丙方對該部分損失不承擔保證責任

36.在業主轉讓物業房屋所有權時，專項維修資金結余資金（）。A.給予退還業主個人

B.部分給予退還業主個人 C.不予退還，隨房屋所有權同時過戶

D.收歸國有 37.商品房銷售時，（）應當按購房款2~3%的比例向售房單位繳交專項維修資金。A.建設單位

B.購房者 C.物業使用人

D.物業管理企業

38.新設立的物業管理企業應當在領取營業執照之日起（）日內，向當地房地產主管部門申請資質。

A.7

B.15

C.20

D.30 39.對物業管理有限責任公司實收資本的最低限額規定是（）。A.以生產經營、商品批發為主的公司人民幣50萬 B.以生產經營、商品批發為主的公司人民幣100萬 C.以商業零售為主的公司人民幣50萬 D.科技開發、咨詢、服務性公司人民幣50萬

40.物業管理行業實行企業經營資質管理、市場準入制度、執業資格注冊制度、持證上崗制度以及質量責任制度等目的是為了控制（）。

A.決策意識

B.人的優質服務意識 C.專業技術

D.材料的質量

41.下列合同中，屬于效力待定的是（）。A.年僅8歲的小學生范某購買一輛高級自行車的合同

B.王某借用朋友的一輛汽車，途中由于有人愿出高價購買，于是王某將其出賣 C.年僅10歲的學生接受親屬贈與的價值10萬余元的汽車一部

D.張某明知某公司負責人李某只能簽訂標的額在300萬元以下的合同，仍然與其簽訂了一份價值500萬元的產品購銷合同

42.共同財產和共同利益是業主之間建立聯系的基礎，（）就是物業管理區域內全體業主建立的共同契約。

A.業主公約

B.物業服務合同 C.前期物業服務合同

D.業主臨時公約

43.評標委員會成員的義務不包括（）。

A.應當客觀、公正地履行職務

B.應當遵守職業道德 C.對所提出的評審意見承擔個人責任

D.不得接觸投標人

44.中標人不履行與招標人訂立的物業服務合同，給招標人造成損失的，（）。A.僅僅沒收中標人的履約保證金

B.履約保證金不予退還，給招標人造成的損失超過履約保證金數額的，中標人還應當對超過部分予以賠償 C.中標人的賠償數額以履約保證金和招標人的損失數額之間的低者為賠償標準

D.中標人的賠償額以履約保證金的數額為限，履約保證金數額超過招標人的損失數額的，招標人還應當返還超過部分

45.《招標投標法》規定，評標委員會成員收受投標人的財物或者其他好處的，給予警告，沒收收受的財物，可以并處（）的罰款。

A.三千元以上五千元以下

B.三千元以上三萬元以下 C.五千元以上五萬元以下

D.三千元以上五萬元以下 46.某市政府對其辦公大院物業管理服務公開招標，招標文件規定投標截至日為2006年3月20日，甲物業管理公司的投標書于2006年3月21日送達。對于此投標書，評標委員會應當（）。A.接受

B.審查合格后接受 C.審查不合格后拒收

D.拒收

47.中國物業管理協會于2004年印發了《普通住宅小區物業管理服務等級標準（試行）》，該標準根據普通住宅小區物業服務需求的不同情況，由高到低設定了（）個服務等級，級別越高，表示物業服務標準越高。

A.一

B.三

C.四

D.六

48.（）應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業服務用房。

A.建設單位

B.施工單位

C.房地產主管部門

D.業主委員會

49.包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由（）享有或者承擔的物業服務計費方式。

A.物業管理企業

B.物業管理企業經理

C.業主

D.業主代表

50.根據《物業服務收費管理辦法》，物業服務成本一般不包括（）。A.辦公費用

B.物業管理區域清潔衛生費用 C.物業管理企業固定資產折舊

D.物業共用部位的大修費用

1.住宅室內裝飾裝修活動，未經（），不得拆改供暖、燃氣管道和設施。

A.建設單位批準

B.物業管理企業批準

C.政府部門批準

D.供暖管理單位和燃氣管理單位

2.裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動時，未經（）批準，不可搭建建筑物、構建物，不可在非承重墻上開門窗，不可改變住宅外立面。

A.建設單位

B.物業管理企業 C.城市規劃行政主管部門

D.街道辦居委會

3.資質審批部門應當自受理企業申請之日起（）個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業核發資質證書。

A.20

B.30

C.60

D.90

4.依法登記的房地產權利受國家法律保護，（）是權利人依法擁有房地產權利的唯一合法憑證。

A.土地使用證

B.權屬證書

C.房地產許可證

D.權利證書

5.（）部門是法定的房屋所有權登記發證的法定機關。

A.市（縣）建設行政主管

B.市（縣）房地產行政主管 C.市（縣）土地管理

D.市（縣）工商行政管理

6.已售公有住房的住宅公共部位維修基金向（）籌集。

A.房管部門

B.物業管理公司 C.住房公積金管理中心

D.售房單位和購房人

7.業主的決策權是通過（）的途徑來實現的。

A.業主大會

B.業主委員會 C.物業管理公司

D.街道居委會 8.房屋租賃行為應有明確的租賃期限，出租人有權在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋。《合同法》規定，租賃期限不能超過（）年。A.30

B.20

C.10

D.5 9.《城市房地產管理法》規定，由（）以上人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。

A.省級

B.市級

C.地區級

D.縣級

10.房地產權利喪失時，（）應申請注銷登記。

A.繼承人

B.承受人

C.原權利人

D.權利人

11.權屬登記管理的根本目的和出發點是保護房地產權利人的（）。A.合法權益

B.財產權

C.處分權

D.個人權益

12.（）主管部門是法定的房屋所有權登記發證機關，其他部門辦理的房屋所有權登記和發放的房屋所有權證書，不具有法律效力。

A.市、縣建設行政

B.市、縣規劃行政 C.市、縣房地產行政

D.市、縣土地行政

13.在物業管理的基本內容中，必須做好的最基本工作是（）。A.常規性共用服務

B.針對性的專項服務 C.委托性的特約服務

D.經營性的有償服務

14.業主或物業使用人對其他業主、物業使用人及物業管理企業的合理使用、維護、修繕和改良行為，彼此間（）相互容忍。

A.沒有必要

B.根據自己的需求 C.應該有義務

D.沒有義務

15.建筑物區分所有權人是指在物業管理活動中的（）。

A.住戶

B.租戶

C.業主

D.物業管理企業

16.按照《中華人民共和國合同法》規定，由于合同當事人一方缺乏經驗造成的重大誤解，而訂立了損害己方利益的合同，則該當事人可以（）。

A.請求人民法院變更合同

B.拒絕履行合同，宣布合同無效 C.請求行政主管部門撤銷合同

D.請求行政主管部門變更合同

17.物業管理的權利基礎來源于（）。

A.委托管理

B.建筑物區分所有權 C.政府的分配

D.居民委員會的授權

18.人民法院在審理物業管理合同糾紛時，一般都適用（）。

A.簡易程序

B.普通程序

C.特別程序

D.督促程序 《中華人民共和國合同法》規定，下列合同中（）合同是可變更合同。A.造成對方人身傷害而免責的 B.在訂立合同時顯失公平的 C.惡意串通，損害國家、集體或第三人利益的 D.以合法形式掩蓋非法目的的

19.《合同法》規定，違約責任除另有規定外，實行（）原則。

A.過錯責任

B.嚴格責任

C.損害賠償

D.公平合理 20.下列關于房屋租賃政策，說法不正確的是（）。

A.私有房屋出租人必須持有《房屋所有權證》，承租人必須持有身份證明 B.共有房屋出租時，在同等條件下，其他共有人有優先承租權 C.租賃期限內，房屋所有權人轉讓房屋所有權，原租賃協議停止履行

D.承租人在租賃期內死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關系的，出租人應當繼續履行原租賃合同

21.關于租賃合同內容，說法不正確的是（）。A.租賃合同應當明確約定租金標準及支付方式

B.承租人應當按照合同約定交納租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有權收取滯納金 C.房屋修繕責任人對房屋及其設備應當及時、認真地檢查、修繕，保證房屋的使用安全

D.房屋修繕責任人對形成租賃關系的房屋確實無力修繕的，可以與另一方當事人合修，責任人因此付出的修繕費用，由承租人分期償還

22.房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持有關證明文件到市、縣人民政府（）管理部門辦理登記備案手續。

A.土地

B.工商

C.房地產

D.物價

23.房屋的成本租金不含（）。

A.折舊費

B.維修費

C.保險費

D.稅金

24.裝修人未申報登記進行住宅室內裝修裝飾活動的，由（）責令改正，處500元以上、1000元以下罰款。

A.建設單位

B.物業管理企業 C.業主委員會

D.房地產行政主管理部門

25.將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛生間、廚房的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻的，由（）責令改正，并對裝修人處500元以上、1000元以下罰款，對裝修裝飾企業處1000元以上、10000元以下罰款。

A.建設單位

B.物業管理企業 C.業主委員會

D.房地產行政主管理部門

26.根據《物業管理條例》的規定，物業管理企業（）。A.不能將物業管理區域內的服務業務分包給他人 B.可以向他人轉讓其中標項目

C.可以將物業管理區域內的某些專項服務業務分包給其他企業 D.可以將中標的物業管理區域內的全部業務整體轉讓給其他單位

27.物業管理企業與業主之間基于物業服務合同形成交易關系，雙方交易的標的物是（）。A.物業管理服務

B.物業特約服務

C.物業交易

D.公共性服務

28.根據《物業管理條例》的規定，業主是指（）。A.房屋的所有權人

B.房屋的使用權人

C.房屋的所有權人或使用權人

D.房屋的所有權人和使用權人

29.房屋轉移登記應在事實發生之日起（）日內提出申請。A.30

B.60

C.90

D.100

30.（）是指設定抵押、典權等他項權利而進行的登記。A.注銷登記

B.他項權利登記 C.變更登記

D.房屋所有權初始登記

31.關于房屋權屬登記申請人，不正確的表述是（）。

A.申請人為法人、其他組織的，應當使用法定名稱，由其法定代表人申請 B.申請人為自然人的，應當使用其身份證件上的姓名 C.夫妻共有的房屋，由夫妻共同申請 D.設定房地產抵押權登記，由抵押人申請

32.下列關于業主大會制度，說法不正確的是（）。

A.《物業管理條例》創設了業主大會和業主委員會并存，業主大會決策、業主委員會執行的制度 B.《物業管理條例》創設了業主大會和業主委員會并存，業主委員會決策、業主大會執行的制度 C.規定物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益 D.業主委員會作為業主大會的執行機構，可以在業主大會授權范圍內就某些物業管理事項作出決定

33.建設工程規劃許可證是（）行政主管部門實施城市規劃、按照城市規劃要求管理各項建設活動的重要法律憑證。

A.城市規劃

B.城市建筑管理

C.土地管理

D.房地產管理

34.某商品住宅于1999年1月10日竣工驗收合格，2002年1月10日交付給買受人。開發商應承擔該商品住宅屋面防水工程的最低保修期限應至（）。A.2002年1月10日

B.2004年1月10日 C.2005年1月10日

D.2007年1月10日

35.當業主或使用人房屋自用部位必須修繕，而房屋修繕責任人不及時修繕，或者在房屋修繕時，遭到責任人的借故阻撓，或發現有可能導致房屋危險情況出現時，房管部門可采取排除解危的強制措施，費用由（）承擔。

A.房屋所有人

B.房屋使用人 C.房屋修繕責任人

D.房屋管理者

36.業主委員會是（）。

A.全體業主合法權益的代表

B.物業共用部分的經營者 C.重大事項的決策者

D.業主大會的執行機構

37.物業管理的基礎是（）。

A.業主的財產權

B.物業管理公司的經營管理權 C.建設單位的發包權

D.政府主管部門的行政管理權

38.全國城市物業管理示范小區達標考評標準規定，物業服務費用收繳率應達到（）。A.80％

B.90％

C.95％

D.98％

39.《物業管理條例》明確的將業主和物業管理企業之間的合同定義為（）。A.物業服務合同

B.物業管理委托合同 C.物業管理服務合同

D.物業管理合同 40.物業管理區域內的共用部分的經營性收益屬于（）所有。A.開發建設單位

B.居民委員會 C.物業管理企業

D.全體業主

41.設定房地產抵押權、典權等權利時，權利人應申請（）登記。A.他項權利

B.變更

C.注銷

D.轉移

42.前期物業管理期間，一般應以（）為物業管理招標主體。A.居民委員會

B.業主委員會 C.建設單位

D.業主大會

43.招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的（）前，向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門進行招標備案。A.7日

B.15日

C.10日

D.30日

44.物業管理招標中的評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表不得多于成員總數的（）。

A.1/2

B.2/3

C.1/3

D.1/4 45.關于合同的履行，下列說法正確的是（）。A.履行地點不明確，給付貨幣的，在支付貨幣一方所在地履行 B.履行費用的負擔不明確的，由接受履行一方負擔 C.合同的履行應全面地、適當地、實際履行

D.價款不明確的，按照履行合同時履行地的市場價確定

46.物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，物業管理企業要（）。

A.承擔安全保證責任

B.承擔相應的法律責任 C.承擔安全賠償責任

D.不承擔相應的法律責任

47.在物業發生轉讓和繼承后，新入住的繼受人（）作出承諾，業主公約即對其產生效力。A.應當

B.必須

C.無須

D.可以

48.物業管理招標代理機構是依法設立的、從事物業管理招標代理業務并提供相關服務的（）。A.物業管理咨詢公司

B.房地產行政主管部門的派出機構 C.社會中介機構

D.物業管理協會的派出機構

49.特殊的房產登記中，以成本價或標準價購買的住房，產權來源為（）售房。A.補貼

B.房改

C.福利

D.計劃

50.拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協議，房屋拆遷補償方式是（）。A.面積結算

B.貨幣補償

C.產權調換

D.貨幣補償或產權調換

二、多項選擇題

1.開發建設單位在物業管理活動中的義務是（）以及在保修期限和保養范圍內承擔物業的保修責任等。

A.制定業主臨時公約并明示買受人 B.提供必要的物業管理用房

C.住宅物業必須通過招投標的方式選聘物業管理企業 D.業主應當對建設單位制定的業主臨時公約予以書面承諾 E.不得擅自處分物業共用部位和公用設施設備

2.物業管理服務的特點包括（）。

A.服務的共用性和綜合性

B.服務的即時性和無形性 C.服務的間斷性和長期性 D.服務受益主體的廣泛性和差異性 E.服務的持續性和長期性

3.中國物業管理協會制定的《普通住宅小區物業管理服務等級標準（試行）》，從（）等方面界定物業管理服務的內容，制定了三個等級的服務標準。

A.物業管理服務的基本要求

B.房屋管理、共用設施設備維修養護 C.協助維護公共秩序 D.提供必要的物業管理用房 E.保潔服務、綠化養護管理

4.下列關于物業管理合同的說法，錯誤的有（）。

A.物業管理合同只能發生在法人之間 B.前期物業服務合同對單個業主沒有約束力

C.物業管理合同分為前期物業服務合同和物業服務合同 D.物業管理合同采“宜粗不宜細”的原則

E.前期物業服務合同和物業服務合同必須是書面合同

5.物業管理經費的來源除了物業管理企業開展多種經營的收入和利潤外，還包括（A.定期收取的物業管理服務費

B.物業共有部位共用設施設備維修基金 C.政府的扶持 D.對長期拖欠物業費業主的罰款 E.開發建設單位給予一定的支持

6.確定物業管理服務收費標準，應當遵循（）的原則。

A.合理

B.公開

C.與使用人的承受能力相符 D.區別物業不同性質與特點

E.費用與服務水平相適應的質價相符

7.前期物業管理招標應當遵循（）的原則。

A.公開

B.政府批準

C.公平

D.公正

E.誠實信用

8.房地產部門規章包括（）等。

A.《城市房屋拆遷管理條例》

B.《城市房地產轉讓管理規定》 C.《房地產估價師注冊管理辦法》

D.《房地產估價規范》 E.《房地產經紀人職業資格制度暫行規定》

9.房地產中介服務業包括（）。

A.房地產咨詢業

B.房地產物業管理業

C.房地產估價業 D.房地產投資開發業 E.房地產經紀業

10.房地產業的重要作用包括（）。

A.加快改革開放的步伐

B.有利于吸引外資

C.縮小貧富差距）。

D.有利于城市規劃 E.有利于調整消費結構

11.住宅小區竣工綜合驗收的內容有（）。

A.城市規劃和設計條件的落實情況

B.項目手冊記錄的項目進展情況 C.拆遷安置方案的落實情況 D.物業管理的落實情況

12.建設單位為在城市規劃區內進行的工程建設項目申請領取施工許可證時，必須具備的條件是（）。

A.已經取得建設工程規劃許可證

B.已經確定施工企業

C.施工企業已簽署了工程保修書 D.有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料 E.建設資金已經落實

13.住宅質量保證書應當列明工程質量監督部門核驗的（）和保修單位等內容。A.房屋類型

B.質量等級 C.質量保修的報修時限 D.保修范圍 E.保修內容和保修期

14.下列建設用地的土地使用權可以采用行政劃撥方式取得的有（）。A.豪華住宅用地

B.非國家重點扶持的交通項目用地 C.軍事用地

D.經濟適用住房建設用地 E.城市基礎設施用地

15.在控制性詳細規劃中，僅用下限控制的規定性指標包括（）。A.建筑密度

B.建筑紅線后退距離

C.容積率 D.綠地率 E.車泊位

16.簽訂商品房購銷合同主要應注意（）。

A.價格與費用的確定與變動的約定

B.質量、裝修要求 C.逾期的處理及規劃建設合理化 D.關于中途更改設計的約定 E.合同糾紛的處理

17.下列行為中，應當繳納契稅的有（）。

A.房屋贈與

B.房屋繼承

C.以土地、房屋權屬抵債 D.以土地、房屋權屬投資、入股 E.房地產抵押

18.物業管理師注冊分為（）。

A.總注冊

B.初始注冊

C.續期注冊

D.變更注冊

E.轉移注冊

19.建筑物區分所有權包括（）等。

A.按份共有所有權

B.專有部分所有權 C.共同關系成員權 D.共同部分持份權 E.長期使用租賃權

20.物業管理企業資質等級分為一、二、三級，他們要求的注冊資本分別為（）萬元人民幣。A.800

B.500

C.300

D.100

E.50

21.業主與物業管理企業實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括（）。A.物業管理企業的酬金

B.物業服務支出 C.物業管理企業的利潤 D.法定稅費 E.物業服務成本

22.能夠導致前期物業服務合同終止的原因有（）。A.業主委員會成立

B.物業服務合同生效 C.單個業主不認同前期物業服務合同的法律效力 D.售房合同沒有包含前期物業服務合同約定的內容 E.前期物業服務合同期限屆滿

23.房屋權屬登記部門可以（）。

A.暫緩登記

B.代為登記

C.免于登記

D.不予登記

E.變更登記

24.房地產估價師注冊分為（）。

A.總注冊

B.初始注冊

C.續期注冊

D.變更注冊

E.轉移注冊

25.下列關于物業的含義，說法正確的是（）。

A.從物業管理的角度來說，物業是指各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地 B.物業也是單元房地產的稱謂 C.物業不是單元房地產的稱謂 D.同一宗物業，往往分屬一個或多個產權所有者 E.同一宗物業，只能分屬一個產權所有者

1.業主需要裝飾裝修房屋的，物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的（）告知業主。

A.禁止行為

B.材料規格

C.注意事項

D.檔次要求

E.裝修規模

2.下列關于物業服務合同爭議的解決方式的表述中哪些是正確的？

A.調解原則適用于合同仲裁和民事訴訟程序 B.在合同仲裁前必須先行調解 C.合同仲裁的裁決是終局的

D.在當事人提起民事訴訟之前，必須先進行合同仲裁 E.經過雙方協商達成的調解協議具有法律強制力

3.納。

A.居民委員會

B.業主大會

C.業主委員會 D.物業管理企業 E.建設單位

4.物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行（）。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，（）應當督促其限期交A.政府定價

B.政府指導價

C.經營者定價 D.市場調節價 E.市場指導價

5.下列必須由物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上多數通過的事項有（）。

A.罷免或改選業主委員會成員 B.制定或修改業主大會議事規則 C.選聘或解聘物業管理企業 D.專項維修資金的使用、續籌方案 E.物業管理制度的制定或修改 6.前期物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得（）。

A.限制潛在投標人

B.排斥潛在投標人

C.對投標人進行資格預審

D.對潛在投標人實行歧視待遇 E.對潛在投標人提出過高的資格要求

7.以下所列中，屬于投標者之間串通投標的行為是（）。

A.投標者之間相互約定，一致抬高或者壓低價位中標

B.投標者之間相互預定，在招標項目中輪流以高價位或者低價位中標 C.投標者租用、借用其他物業管理企業資質證書參加投標 D.投標者相互間泄露標底的

E.投標者之間進行內部競價，內定中標人，然后再參加投標

8.物業管理企業出租、出借、轉讓資質證書的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予（的處罰。

A.予以警告

B.吊銷營業執照

C.責令限期改正 D.并處1萬元以上10萬元以下的罰款 E.并處1萬元以上3萬元以下的罰款

9.業主與物業管理企業實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括（）。

A.物業服務成本

B.法定稅費

C.物業配套設施建設費用 D.物業管理企業的利潤 E.物業配套設施經營費用

10.下列關于物業管理合同的說法，錯誤的有（）。A.物業管理合同只能發生在法人之間 B.物業管理合同屬于委托合同性質

C.前期物業服務合同和物業服務合同必須是書面合同

D.業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同 E.物業管理合同不應有無償無期限的承諾

11.《中華人民共和國城市房地產管理法》規定應辦理備案的情形有（）。A.設立房地產開發企業

B.簽訂商品房預售合同 C.簽訂房屋租賃合同

D.簽訂土地使用權出讓合同 E.簽訂房屋拆遷補償安置協議

12.下列選項中，屬于違法建設的工程有（）。A.未取得建設工程規劃許可證的建設工程

B.臨時建設工程 C.違反建設工程規劃許可證規定的建設工程

D.城市規劃行政主管部門不按照法律規定批準建設的項目 E.擅自變更批準的規劃設計圖紙的建設工程

13.下列情形中，屬于房地產有償轉讓的有（）。

A.房地產買賣

B.房地產入股

C.房地產繼承

D.房地產抵債

E.房地產典當

14.房地產行政法規包括（）等。

A.《物業管理條例》

B.《商品房銷售管理辦法》）C.《城市私有房屋管理暫行條例》

D.《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》 E.《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》

15.取得國有土地使用權的途徑有（）。

A.行政劃撥方式

B.國家出讓方式

C.房地產租賃方式 D.買賣與贈與方式

E.按片分配方式

16.關于房屋建筑工程的最低保修期限，下列說法正確的有（）。A.屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間，為4年 B.供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期

C.電氣系統為2年

D.裝修工程為3年

E.電氣系統為3年

17.在開工前應當向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證的工程指（）。

A.從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造

B.從事各類房屋建筑及其附屬設施的配套的線路、管道、設備的安裝 C.城鎮市政基礎設施工程施工

D.從事各類房屋建筑及其附屬設施的裝修裝飾

E.工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程

18.當事人在訂立合同過程中有過錯，給對方造成損失，應當承擔締約過錯責任的情形包括（）。A.假借訂立合同，惡意進行磋商的 B.經過談判但最終未簽訂合同的

C.泄露對方商業秘密的D.提供虛假情況的 E.故意隱瞞與訂立合同有關重要事實的

19.以（）方式取得土地使用權的，權利人應申請辦理土地使用權初始登記。A.轉讓

B.出讓

C.拍賣

D.劃撥

E.征收

20.房地產抵押合同的內容包括（）。

A.主債權的種類

B.抵押房地產的價值

C.抵押權滅失的條件 D.重新抵押的條件

E.違約責任

21.我國房屋租賃管理的原則包括（）。

A.適應城市居民負擔能力的原則

B.優質優價，按質論價的原則 C.保護出租人合法權益的原則

D.保護承租人合法權益的原則 E.出租人和承租人權利與義務相一致的原則

22.房地產轉讓，當事人應當（）。

A.簽訂書面轉讓合同

B.向縣級以上政府規定的部門申報成交價 C.到工商管理部門辦理轉讓合同登記手續 D.到土地管理部門辦理土地使用權變更登記手續 E.到房地產管理部門辦理房地產轉移登記

23.房地產權屬登記的種類有（）。

A.靜態登記

B.房屋使用權初始登記 C.房地產所有權初始登記 D.變更登記 E.注銷登記

24.下列合同中，屬于無效合同的有（）。A.一方以欺詐、脅迫手段訂立的合同

B.惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的合同 C.以合法形成掩蓋非法目的的合同 D.損害社會公共利益的合同 E.違反法律、行政法規規定的合同

25.《物業管理條例》作為行政法規，其法律效力低于（）。

A.憲法

B.法律

C.行政規章

D.部門規章

1.將市場原則作為物業管理活動的前提條件，其主要目的在于（A.強調業主在市場活動中的自主權

B.強調物業管理活動必須接受居民委員會的領導 C.強調業主在日常生活中的民主、自由和團結 D.強調物業管理活動必須納入社區管理范疇 E.強調物業管理活動必須納入市場秩序

2.下列選項中，可以作為人民法院執行的根據的是（）。

A．當事人逾期不履行政府主管部門依法下達的行政處罰決定 B．上訴期內的一審民事判決書 C．二審刑事判決書中關于罰金的判決 D．先予執行的民事裁定書

E．人民法院向債務人發出的，并依法生效的支付令

3.《合同法》規定，解除合同表述正確的有（）。

A.當事人協商一致可以解除合同

B.因不可抗力致使不能實現合同目的可以解除合同 C.當事人必須全部履行各自義務后才能解除合同

D.一方當事人對解除合同有異議，可以按約定的解決爭議的方式處理 E.合同解除后，當事人均不再要求對方承擔任何責任

4.下列各項，屬于《合同法》基本原則的有（）。

A.平等、自愿原則

B.遵守國家計劃原則

C.公平、誠實信用原則

D.遵守法律、維護社會公共利益原則 E.依法成立的合同對當事人具有約束力原則

5.合同解除的構成要件有（）。

A.當事人協商一致

B.因不可抗力致使不能實現合同目的

C.當事人必須全部履行各自義務后才能解除合同

D.一方當事人對解除合同有異議，可以按約定的解決爭議的方式處理

E.地方性法規）。

E.合同解除后，當事人均不再要求對方承擔任何責任

6.下列對業主公約的說法正確的有（）。

A.規范和約束所有業主以及業主大會、業主委員會的行為守則 B.業主臨時公約由建設單位在物業銷售之前制訂

C.由物業管理公司制訂

D.通過業主大會特別決議制訂 E.由業主委員會制訂并監督實施

7.下列投標人的行為中，違反我國有關招標投標的法律規定的是（）。

A．甲公司借用其他企業的資質證書參加投標 B．乙公司投標時提交了虛假的業績證明

C．丙公司和另一家施工企業組成了一個聯合體，以一個投標人的身份參加投標 D．丁公司為了謀取中標，向評標委員會成員行賄

E．戊公司的投標報價低于其企業成本價，且未向評標委員會做出澄清或說明

8.根據《招標投標法》的規定，下列行為如果影響到中標結果，將導致中標無效的有（）。

A．招標代理機構與招標人、投標人串通 B．招標人限制投標人之間的競爭 C．以他人名義進行投標，騙取中標的

D．對于依法必須進行招標的項目，招標人在確定中標前與投標人進行實質性談判 E．在評標委員會依法推薦的中標候選人以外確定中標人

9.在總登記后，產權發生（）等情節，必須辦理變更登記。

A.部分房屋拆除

B.房屋改建

C.房地產改變用途 D.房地產權利人法定名稱改變

E.轉讓

10.注銷登記是指房屋權利因（）等而進行的登記。

A.房屋或土地滅失

B.土地使用年限屆滿

C.土地使用年限未滿 D.權利主體滅失 E.他項權利終止

11.轉移登記是指房屋因（）等原因致使其權屬發生轉移而進行的登記，權利人應當自事實發生之日起90日內申請轉移登記。

A.買賣、贈與

B.交換、繼承

C.劃撥、轉讓 D.咨詢、經紀

E.分割、合并、裁決

12.房屋轉租應注意的問題為（）。

A.轉租期間，原租賃合同解除終止的，轉租合同必隨之解除終止 B.轉租合同期限不能超過原租賃合同期限

C.轉租合同生效后，承租人必須同時履行原租賃合同的權利和義務 D.轉租期間，原租賃合同變更后，轉租合同可不隨之改變 E.房屋轉租必須取得原出租人的書面同意

13.下列關于房屋租賃期限，說法正確的是（）。A.《合同法》規定，租賃限期不得超過20年 B.《合同法》規定，租賃期限不得超過10年 C.承租人有義務在租賃期限屆滿后返還所承租的房屋

D.出租人在租賃合同屆滿前需要收回房屋的，應當事先征得承租人的同意，不用賠償承租人的損失 E.租賃期限屆滿后，繼續承租原租賃的房屋，應當在租賃期屆滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同

14.承租人（），出租人有權終止合同。A.將承租的房屋擅自出租

B.故意損壞承租的房屋 C.無正當理由拖欠房租3個月

D.無正當理由閑置承租房屋 E.擅自改變房屋用途

15.應當申請房屋權屬注銷登記的情形有（）。

A.房屋滅失

B.涂改房屋權屬證書

C.土地使用權年限屆滿 D.房屋他項權利終止

E.房屋權屬證書遺失

16.物業承接查驗的移交分為（）幾種情況。A.建設單位將物業房屋移交給業主 B.物業產權單位將物業移交給物業管理企業

C.合同終止物業管理企業將物業移交給向業主大會或產權單位 D.業主大會或業主委員會將物業移交給物業管理企業 E.建設單位將新建物業移交給物業管理企業

17.當事人對合同履行地點沒有做出約定，事后又未能達成補充協議，合同中其他條款又不能類推適用，也沒有交易習慣可供參考。這種情況下，根據我國《合同法》的規定，應當按照下列規則履行（）。A．一律在履行義務一方所在地履行 B．給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行 C．交付不動產的，在不動產所在地履行

D．貨幣、不動產之外的其他標的，在履行義務一方所在地履行 E．一律在接受履行一方所在地履行

18.合同附隨義務是因締約關系而產生的，遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行（）的義務。

A.協助

B.創造必要的方便條件 C.通知

D.保密 E.保護

19.業主大會議事規則應當就（）作出約定。A.專項維修資金

B.業主大會的議事方式 C.業主大會表決程序

D.業主投票權確定辦法 E.業主委員會的組成和委員任期

20.物業管理投標文件中的商務文件主要包括（）。A.投標人資質、資信證明文件

B.法人證明文件 C.物業服務業績和物業管理方案

D.投標報價表 E.投標人的授權書和投標保函 21.物業管理投標文件除了按規定格式要求響應招標文件外，最主要的內容是介紹（）。A.物業管理要點

B.物業管理服務方式和費用 C.物業管理服務內容

D.物業服務合同 E.招標企業的資質審查方式和要求

22.物業管理的承接查驗常用記錄表格有（）。A.分項工程質量檢驗記錄表

B.工作聯絡登記表 C.物業工程資料承接核查表

D.隱蔽工程記錄表 E.物業工程質量問題統計表

23.仲裁協議的作用包括（）。A．合同當事人均受仲裁協議的約束 B．是仲裁機構糾紛進行仲裁的先決條件 C．是一裁終局的法律保證 D．仲裁機構應按仲裁協議進行仲裁 E．排除了法院對糾紛的管轄權

24.利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得（）的同意后，按照規定辦理有關手續。

A.相關業主

B.業主大會

C.物業管理企業 D.當地派出所 E.當地房管部門

25.我國改革開放前的城鎮住房制度主要呈現的特征是（）。A.住房投資由國家和國有企業統包

B.住房分配采取實物分配 C.住房分配采取貨幣分配 D.住房消費采取福利低租金 E.房屋維修養護由國家包修包養制度

1.下列關于建筑物管理的方式，不屬于《物業管理條例》調整和規范的范圍有（）。

A.業主自己進行管理

B.業主將不同的服務內容委托給不同的專業公司 C.業主選聘物業管理企業進行管理 D.業主委派下屬公司或部門進行管理 E.建設單位選聘物業管理企業進行管理

2.當事人訂立的下列合同中，屬于可撤銷或者可變更合同的是（）。

A．王某謊稱黃金價格將上漲，但因急需用錢忍痛將其價值3000元的金項鏈低價賣給李某，由于李某對金價走勢比較了解，料定金價肯定會漲，于是欣然買下

B．老張長期研究某公司股價走勢，在預期其還會有上漲空間時，某日以每股56元的價格購得2000股，但兩天后，該股股價跌至每股32元

C．甲企業將自己的一幢辦公樓包工包料發包給乙建筑公司，工程開工三個月后，建筑材料價格大幅下滑 D．丙公司以自己掌握了發包方某負責人的受賄證據為要挾承攬了某項工程 E．丁公司簽訂合同時誤將計量單位“公斤”寫成了“斤”

3.物業管理招標人應當按照下列規定時限完成物業管理招標投標工作（）。A.新建現售商品房項目應當在現售前30日完成

B.預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成 C.新建現售商品房項目應當在現售時完成

D.新建現售商品房項目應當在交付使用前30日完成 E.非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成

4.經政府主管部門批準，（）的物業項目可以采用協議方式選聘物業管理企業。

A.投標人少于3個的B.投標人超過3個的 C.住宅規模較小的D.非住宅 E.住宅規模較大的

5.關于物業管理企業的資質，下列說法錯誤的有（）。

A.暫定資質的有效期為2年

B.申請資質等級的評定，物業管理企業應提供物業管理合同復印件 C.物業管理企業資質等級實行動態管理，每年核定一次 D.資質等級升級依次上升，不得越級升級

E.資質等級管理從企業注冊資本、人員構成等七個方面來劃分評定等級

6.房屋租金可分為（）。

A.成本租金

B.商品租金

C.市場租金 D.比較租金

E.廉價租金

7.經房地產管理部門確認并頒發了房地產權屬證書的房地產，其權利人有如下權利（）。

A.房屋所有權

B.土地出讓權

C.房地產租賃權 D.房地產抵押權 E.公民合法繼承權

8.目前全國房地產權屬登記管理體制中，實行“房地合一”的管理模式的特點（）。

A.在產權登記發證方面實行只發一個“房地產證”的做法 B.在產權登記發證方面實行只發兩個“房地產證”的做法

C.這種管理模式，是市政府把房地產管理局和市土地管理局合署辦公 D.這種管理模式，是市政府把房地產管理局和市土地管理局分署辦公 E.實行“一套人馬，兩塊牌子”的體制，作為城鄉房地產的主管部門

9.在商品房預售或現售中，房地產開發企業不得作為的行為包括（）。

A.分割拆零銷售商品住宅

B.選聘物業管理企業

C.在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人 D.采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房 E.采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房

10.商品房預售的條件包括（）。

A.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書 B.持有建設工程規劃許可證

C.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備交付使用條件

D.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期

E.開發企業向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》

11.商品房現售的條件包括（）等。

A.現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書 B.取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件，持有建設工程規劃許可證和施工許可證

C.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期

D.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期

E.己通過竣工驗收，拆遷安置和物業管理方案已經落實

12.房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，應在住宅交付用戶的同時提供給用戶（）。

A.《住宅質量保證書》 B.《土地使用權證書》 C.《住宅質量保修書》 D.《住宅使用說明書》 E.《房屋所有權證書》

13.房屋權屬登記部門應當自受理登記之日起7日內決定是否予以登記，對（），應當書面通知權利人(申請人)。

A.暫緩登記

B.代為登記

C.注銷登記 D.不予登記

E.變更登記

14.新設立的物業管理企業在申報資質時需提供下列資料（）。A.營業執照和企業章程

B.稅務登記證書和納稅證明 C.前期物業服務合同或物業服務合同

D.物業管理專業人員職業資格證書和勞動合同 E.驗資證明和企業法人代表人的身份證明

15.對在《物業管理師制度暫行規定》發布之日前，（）的專業管理人員，可通過考試認定辦法取得物業管理師資格。

A.長期從事物業管理工作

B.符合考試認定條件 C.業主委員會委員

D.具有豐富物業管理實踐經驗 E.物業管理企業的現任經理

16.英國皇家特許屋宇經理學會的經濟來源主要是（）。A.會員會費

B.政府財政撥款

C.向業主收取物業服務費用

D.專項維修資金管理的盈利 E.提供各種諸如培訓服務所收取的費用

17.美國物業管理從業人員資格認定的種類目前有（）。A.執業物業管理師

B.合格樓宇經理 C.注冊物業管理經理

D.合格管理公司 E.物業管理職業經理 18.總體來看，美國物業管理呈現的特點是（）。A.物業管理邊界在法律上和物理外觀上是十分清晰的 B.公共住宅的管理與維修服務都由政府主管部門負責提供 C.實際工作中，服務的量化指標盡量變小，減少糾紛 D.物業管理的專業化水平高

E.地方化的財政政策對政府和私人在物業上的關系起到積極的協調作用

19.一般說來，日本高層住宅管理業協會，主要做的工作包括（）以及為會員提供的各種服務性活動和調查研究。

A.代理業主對物業進行經營

B.建筑物的保全診斷 C.管理業務主任者資格認定

D.管理費保證制度 E.區分所有管理士的認定

在日本物業管理活動中，主要呈現的特點有（）。A.超前管理意識

B.高度重視清潔工作 C.重視各類人員的培訓 D.重視建立公眾責任保險 E.保證“居者有其屋”計劃的實施和落實

20.新加坡物業管理資金的主要來源途徑有（）。A.業主交納的物業稅

B.政府津貼

C.向業主或租戶收取的管理費

D.物業管理單位開展便民服務等收入 E.建屋發展局在售屋、再售屋及租屋的利潤中留下一筆費用

21.在香港，居屋管理的主要工作范圍是（）。A.居屋的保養與維修

B.居屋的安全保衛 C.居屋的清潔服務 D.居屋的物業保險 E.保持高貴的氣派和潔凈典雅的環境

22.業主委員會委員如果有（）情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員的資格應當終止。

A.因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的 B.無故缺席業主委員會會議三次以上的 C.因疾病等原因喪失履行職責能力的

D.有犯罪行為以及其他原因不直再擔任業主委員會委員的 E.拒不履行業主義務的；以書面形式向業主大會提出辭呈的

23.物業管理師資格實行全國（）的考試制度，原則上每年舉行一次。A.統一大綱

B.統一命題

C.統一組織

D.統一培訓

E.統一時間

取得《資格證書》人員申請初始注冊者，應當向物業管理師資格注冊審批機構提交的材料有（）。A.《物業管理師資格證書》

B.《物業管理師注冊證》

C.與聘用單位簽訂的勞動合同

D.物業管理企業經理上崗培訓合格證書 E.《中華人民共和國物業管理師初始注冊申請表》

24.下列屬于我國《合同法》規定的違約責任的承擔形式的是（）。A．繼續實際履行

B．修理、重做、更換 C．賠償損失 D．排除妨礙

E．賠禮道歉

25.從20世紀90年代初到《物業管理條例》頒布前，這一階段的物業管理政策法規主要體現的特點包括（）。

A.配套性

B.借鑒性

C.過渡性

D.針對性

E.經驗性

1.《物業管理條例》頒布后，這一階段的物業管理政策法規主要體現的特點包括（）。

A.配套性

B.借鑒性

C.過渡性

D.操作性

E.經驗性

2.根據《合同法》的規定，下列當事人的行為構成締約過失責任的有（）。

A．甲企業在與他人談判過程中知悉了對方的客戶名單，并將該商業秘密透露給了對方的競爭對手，給對方造成了重大經濟損失

B．乙公司在訂立合同過程中故意隱瞞了重要事實，致使合同未成立，但對方因信賴合同能夠成立而遭受了損失

C．丙公司提供的商品質量不符合合同約定的等級，買方發現后要求降價 D．丁企業在施工過程中，沒有嚴格按圖施工，給建設單位造成了重大損失 E．戊公司為排擠其競爭對手，惡意進行磋商，給對方造成了一定的經濟損失

3.物業管理資質管理有利于（）。

A.物價部門核定物業服務費用的收費標準

B.規范物業管理行為

C.加強對物業管理活動的監督 D.維護物業管理市場秩序

E.提高物業管理企業的管理和服務水平

4.對在《物業管理師制度暫行規定》發布之日前，（）的專業管理人員，可通過考試認定辦法取得物業管理師資格。

A.長期從事物業管理工作

B.符合考試認定條件 C.業主委員會委員

D.具有豐富物業管理實踐經驗 E.物業管理企業的現任經理

5.住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金屬于代管性質，其代管主體有（）。

A.房地產開發企業

B.業主大會

C.物業管理企業 D.業主委員會

E.當地房地產行政主管部門

6.專項維修資金的使用目前專項用于（）。

A.住宅共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造 B.住宅共用部位保修期滿后的大修、更新、改造 C.個人住宅保修期滿后的大修、更新、改造 D.住宅共用部位保修期滿前的大修、更新、改造

E.住宅共用部位、用設施設備保修期滿前的大修、更新、改造

7.下列關于專項維修資金的管理，說法正確的是（）。

A.專項維修資金屬于代管性質

B.業主大會成立前，專項維修資金由當地房地產行政主管部門代管 C.業主大會成立后，專項維修資金由當地房地產行政主管部門代管

D.業主大會成立前，經業主大會同意，房地產行政主管部門可將專項維修資金移交給物業管理企業代管 E.業主大會成立后，經業主大會同意，房地產行政主管部門可將專項維修資金移交給物業管理企業代管

8.根據《合同法》關于承諾期限的規定，承諾應當在要約確定的期限內到達要約人。要約如果沒有確定承諾期限的，下列說法正確的是（）。A．該要約不發生法律效力

B．該要約生效，但承諾可以隨時做出

C．該要約生效，但承諾必須在要約到達的當天做出

D．該要約生效，如果該要約是以對話方式做出的，除當事人另有約定外，受要約人應當即時作出承諾 E．該要約生效，如果該要約是以非對話方式做出的，承諾應當在合理期限到達

9.英國皇家特許屋宇經理學會的經濟來源主要是（）。

A.會員會費

B.政府財政撥款

C.向業主收取物業服務費用

D.專項維修資金管理的盈利 E.提供各種諸如培訓服務所收取的費用

10.美國物業管理從業人員資格認定的種類目前有（）。A.執業物業管理師

B.合格樓宇經理 C.注冊物業管理經理

D.合格管理公司 E.物業管理職業經理

11.在美國的物業管理中，全美物業管理協會所確定的基本物業管理功能主要包括（）。A.代理業主對物業進行經營

B.財務計劃和報表；最大出租率 C.建立規范的業主立案法團

D.合法經營 E.維修保養

12.總體來看，美國物業管理呈現的特點是（）。A.物業管理邊界在法律上和物理外觀上是十分清晰的 B.公共住宅的管理與維修服務都由政府主管部門負責提供 C.實際工作中，服務的量化指標盡量變小，減少糾紛 D.物業管理的專業化水平高

E.地方化的財政政策對政府和私人在物業上的關系起到積極的協調作用

13.一般說來，日本高層住宅管理業協會，主要做的工作包括（）以及為會員提供的各種服務性活動和調查研究。

A.代理業主對物業進行經營

B.建筑物的保全診斷 C.管理業務主任者資格認定

D.管理費保證制度 E.區分所有管理士的認定

14.在日本物業管理活動中，主要呈現的特點有（）。A.超前管理意識 B.高度重視清潔工作 C.重視各類人員的培訓 D.重視建立公眾責任保險 E.保證“居者有其屋”計劃的實施和落實 15.新加坡物業管理資金的主要來源途徑有（）。A.業主交納的物業稅

B.政府津貼

C.向業主或租戶收取的管理費

D.物業管理單位開展便民服務等收入 E.建屋發展局在售屋、再售屋及租屋的利潤中留下一筆費用

16.新加坡物業管理管理費一般組成部分有（）。

A.聘用管理員工的薪金及福利補貼等，約占管理費總額的25%～40% B.機電設備、消防系統等公共設施的維修與保養

C.組屋內清潔、保安及庭院綠化管理，公共部位電、水費，辦公用品費等雜費 D.物業管理單位開展便民服務等收入

E.建屋發展局下設的物業管理處出租商業中心、商務的租金收入及服務收入

17.為了保證建筑物的結構完整性和外觀統一性，以及保證安全，新加坡對室內裝修項目作了嚴格規定。這些規定具體包括（）。

A.不得改變住宅主體結構 B.不許改變窗子外觀 C.入住后三年內可進行第二次裝修

D.陽臺上不許裝窗 E.廚房和衛生間的磨石地坪和墻壁面磚在頭三年內不準更換

18.在香港，居屋管理的主要工作范圍是（）。A.居屋的保養與維修

B.居屋的安全保衛 C.居屋的清潔服務 D.居屋的物業保險 E.保持高貴的氣派和潔凈典雅的環境

19.在香港，商場樓宇管理工作的內容主要有（）。

A.確保樓宇設施和結構不隨意更動 B.增加商場人流以增加其營業額

C.確保交通便捷、停車有位

D.注意防止某些商家因負荷超載而導致災害 E.防火通道要保持暢通無阻

20.業主公約的內容主要包括（）。

A.有關物業的使用、維護、管理

B.業主的共同利益 C.業主應當履行的義務

D.違反公約應當承擔的責任 E.首次業主大會籌備的規則要求

21.物業管理區域內全體業主共有的共用部位和共用設施設備，包括（），等等。A.圍墻、綠地、池井、照明設施

B.共用設施設備使用的房屋 C.業主的專有部分

D.物業管理用房 E.發展商已經出售的地下停車庫的停車位

22.一般來說，業主委員會委員應當符合的資格條件有（）。A.本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主 B.本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主或住戶

C.遵守國家有關法律、法規；遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務 D.熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力 E.具有一定組織能力；具備必要的工作時間 23.業主委員會委員如果有（）情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員的資格應當終止。

A.因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的 B.無故缺席業主委員會會議三次以上的 C.因疾病等原因喪失履行職責能力的

D.有犯罪行為以及其他原因不直再擔任業主委員會委員的 E.拒不履行業主義務的；以書面形式向業主大會提出辭呈的

24.物業管理師資格實行全國（）的考試制度，原則上每年舉行一次。A.統一大綱

B.統一命題

C.統一組織

D.統一培訓

E.統一時間

25.《物業管理條例》對前期物業管理的規定，包括前期物業服務合同、業主臨時公約（容。

A.前期物業管理招標投標

B.物業承接驗收手續、物業資料的移交 C.物業管理用房 D.住宅專項維修資金 E.物業的保修責任）等內

第五篇：物業管理基本制度與政策9

物業管理基本制度與政策精講班第9講講義

內容提要和收費原則

內容提要

1．物業服務收費的原則

2．物業服務收費的定價形式

3．物業服務費用的計費方式

4．物業服務費用的成本構成考試目的和考試要求

（一）考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對物業管理服務特點、內容，物業服務收費、物業使用和維護等有關政策的掌握程度，以及對物業管理服務標準、物業服務收費、（前期）物業服務合同的理解、熟悉程度和應用能力。

（二）考試基本要求

掌握：物業服務成本的構成、包干制和酬金制收費形式。

內容輔導

第二章物業管理服務(一)

第二節物業服務收費

《條例》第四十一條對物業服務收費作出原則規定：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定”。

一、物業服務收費原則

(一)合理原則

物業服務收費水平應當與我國經濟發展狀況和群眾現實生活水平協調一致，既不能超出業主的實際承受能力，也不能一味降低收費水平，進而造成業主房屋財產的貶損和制約群眾生活水平的提高。因此，研究和確定物業服務收費標準，應當面向實際，客觀決策。

一方面要深入宣傳，增強業主物業管理消費意識。另一方面要強調業主應當具備的公共意識。

(二)公開原則

2004年10月，國家發展改革委員會、建設部聯合頒布《物業服務收費明碼標價規定》明確物業服務收費屬于《價格法》調整范圍，應當明碼標價，物業管理企業應在物業管理區域內的顯著位置，依法向業主公示物業管理企業名稱、物業服務內容、服務標準、收費項目、收費計價方式和收費標準。

(三)收費與服務水平相適應原則

要求物業服務收費與服務水平相適應，就是要求價質相符，業主花錢買服務必須買得公平合理，符合等價交換原則，物業管理企業的經營作風必須誠實信用，提供的服務質量必須貨真價實，接受消費者的監督。

收費管理之定價形式

二、物業服務收費管理

根據《價格法》和《條例》的基本精神，2003年11月，國家發展改革委員會和建設部聯合頒布了《物業服務收費管理辦法》。該辦法對物業服務收費的定價形式、收費形式、費用構成，相關主體的權利義務以及監管措施等均作出具體規定。

(一)物業服務收費定價形式

《價格法》對于包括服務收費在內的價格管理，規定了三種定價形式：

一是政府定價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。

二是政府指導價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。

三是市場調節價：是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。

我國開展物業管理以來，政府價格主管部門和房地產主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業服務收費管理，一般都實行市場調節價，由業主和物業管理企業根據不同的服務項目和標準協商議定，主管部門只作備案登記。對普通住宅的物業服務收費，開始則采取了較為嚴格的管理措施，一般都采取政府定價和政府指導價的管理方式，其中絕大多數物業項目都是采取政府定價管理方式。

以政府定價方式管理物業服務收費，在物業管理活動開展初期，對于推行物業管理，穩定物業管理收費秩序，發揮了重要的積極作用。但是，隨著物業管理活動的全面展開，以政府定價方式管理物業服務收費，也逐漸暴露各種弊端。

為此，《物業服務收費管理辦法》不再規定政府定價形式，僅采取政府指導價和市場調節價對物業服務收費進行管理。

物業服務收費實行政府指導價的具體方式是，由房地產行政主管部門根據物業管理服務的實際情況和管理要求，制定物業管理服務的等級標準，然后由有定價權限的價格主管部門會同房地產行政主管部門，測算出各個等級標準的物業管理服務基準價格及其浮動幅度。各物業管理服務項目的具體收費標準，由業主與物業管理企業根據規定的基準價和價格浮動幅度，結合本物業項目的服務等級標準和調整因素，在物業服務合同中約定。

以上可以看出，采取政府指導價收費的物業服務項目，價格主管部門不再針對具體物業項目審批收費標準，而是針對物業管理主管部門制定的服務標準制定價格幅度，以便指導業主與物業管理企業根據具體服務情況協商服務價格。

實行市場調節價的物業服務收費，則完全由業主與物業管理企業按照市場原則自由協商價格并在物業服務合同中約定，政府不予干預。

考慮各地經濟發展狀況與市場環境不盡相同，《物業服務收費管理辦法》規定：“物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。”