第一篇：2010年-物業管理基本制度與政策精講班第23講講義

物業管理基本制度與政策精講班第23講講義

內容提要

一、內容提要

1．住宅專項維修資金的作用

2．住宅共用部位共用設施設備的種類

3．商品住宅專項維修資金的交存方式

4．售后公有住宅專項維修資金的交存方式

5．住宅專項維修資金的使用

6．禁止從住宅專項維修資金中列支的費用

7．住宅專項維修資金代收代管單位的義務

8．財政部門的監管職責

9．挪用住宅專項維修資金的法律責任

二、考試目的和考試要求

（一）考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對業主大會、業主公約、前期物業管理招投標、物業承接查驗、物業管理企業資質管理、物業管理從業人員職業資格和住宅專項維修資金等七項制度的掌握程度，以及對相關政策必要性和具體內容的理解、熟悉程度和應用能力。

（二）考試基本要求

掌握：住宅專項維修資金的交存與使用。

熟悉：住宅共用部分、共用設施設備的范圍,住宅專項維修資金代管單位的義務，挪用住宅專項維修資金的法律責任。

三、內容輔導

第三章物業管理的基本制度(六)

第七節住宅專項維修資金制度

《條例》第五十四條規定：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。同時規定：專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅專項維修資金的定義

一、住宅專項維修資金的交存

(一)住宅專項維修資金的定義

1．住宅專項維修資金，是指專項用于住房共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

2．住宅共用部位、共用設施設備主要包括：(重點)

(2)單幢住宅內全體或者部分業主共同所有的部位和設施設備；

確定住戶共用部位共用設施設備具體范圍的主要依據，是相關法律行政法規和住房買賣合同。

住宅專項維修資金的交存方式

(二)住宅專項維修資金的交存方式(重點)

1．商品住宅維修資金

(1)商品住宅(含經濟適用住房、集資合作建設的住房以及單位利用自用土地建設的職工住房)的專項維修資金由業主交存，屬于業主所有；

(2)業主應當在辦理住宅權屬登記手續前，將首次住宅專項維修資金交至代收代管單位；

(3)業主首次交存住宅專項維修資金的標準為當地住宅建筑安裝工程造價的5％一8％，具體標準由省、自治區、直轄市人民政府建設(房地產)主管部門制定。住宅建筑安裝工程造價由直轄市、市、縣人民政府建設主管部門每年發布一次；

(4)業主首次交存的住宅專項維修資金，由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或其委托的單位代收代管；

(5)成立業主大會的，業主大會可以依法變更業主交存住宅專項維修資金的代收代管單位；業主大會決定變更代收代管單位的，原代收代管單位應當在業主大會作出決定之日起30日內，將住宅專項維修資金賬面余額全部返還業主大會，并將有關賬目等一并移交；

(6)業主交存的住宅專項維修資金，應當存儲于當地的一家商業銀行，按小區設總賬，按幢設明細賬，核算到戶；

(7)業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首次交存額30％的，業主應當及時續交；

(8)房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余的情況，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

2．出售公有住宅維修資金

(1)售房單位從售房款中提取的住宅專項維修資金屬于售房單位所有；

(2)照多層住宅售房款的20％，高層住宅售房款的30％，從售房款中一次性提取；

(3)公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將應提取的住宅專項維修資金交予代收代管單位；

(4)公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金，按照售房單位的財務隸屬關系，由同級財政部門或其委托的單位代收代管。

(5)公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金，應當存儲于當地的一家商業銀行，按售房單位設賬，按幢核算。

例題1：專項維修資金由業主單獨交存的住宅有（）。

A．非商品住宅

B．經濟適用住房

C．集資合作建設的住房

D．單位利用自用土地建設的職工住房

E．出售公有住宅

解析：BCD，商品住宅(含經濟適用住房、集資合作建設的住房以及單位利用自用土地建設的職工住房)的專項維修資金由業主交存，屬于業主所有。

住宅專項維修資金的一般性規定

二、住宅專項維修資金的使用(重點)

(一)一般性規定

1．住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，任何單位和個人不得挪作他用。

2．開發建設單位或者公有住房售房單位應當按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面積，分攤住房共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用。

3．代收代管單位在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定和業主大會的決定，將住宅專項維修資金用于購買一級市場國債；但不得從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

4．住宅專項維修資金存儲的利息收入，利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益，利用住房共用部位、共用設施設備進行經營所得的純收益，以及住房共用設施設備報廢后回收的殘值，應當轉入住宅專項維修資金滾存使用。

例題：在任何情況下，住宅專項維修資金都不得用于從事（）等行為。

A．儲蓄

B．國債回購

C．購買一級市場國債

D．委托理財業務

E．抵押、擔保

解析：BDE，住宅專項維修資金用于購買一級市場國債；但不得從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第二篇：物業管理基本制度與政策精講班第10講講義

物業管理基本制度與政策精講班第10講講義

收費管理之收費形式

(二)物業服務收費形式（重點）

1．包干制收費形式 《物業服務收費管理辦法》規定：“包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。”實行物業服務專用包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

包干制是目前我國住宅物業服務收費普遍采用的形式。包干制收費形式下，業主按照物業服務合同支付固定的物業服務費用后，物業管理企業必須按照物業服務合同要求和標準完成物業管理服務。換句話說，就是物業管理企業的盈虧自負，無論收費率高低或物價波動，物業管理企業都必須按照合同約定的服務標準提供相應服務。

包干制物業收費形式比較簡捷，但交易透明度不高。在收費率偏低時，容易導致物業管理企業虧損；在市場不規范時，個別物業管理企業可能通過減少物業服務成本來保證企業利潤，業主的權益可能受到侵害。

2．酬金制收費形式

《物業服務收費管理辦法》規定：“酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。”實行物業服務酬金的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

酬金制也稱傭金制，這種物業服務收費方式在非住宅物業管理項目中較多采用，目前，不少高檔住宅物業管理也已采用。酬金制的物業服務支出由業主負擔，物業管理企業受業主委托，運用自身的管理知識、經驗和專業技能組織實施物業管理服務，并取得事前約定比例或數額的酬金。為保證實施物業管理服務所需費用，酬金制要求業主按照經過審議的預算和物業管理合同的約定，先行向物業管理企業預付物業服務支出。物業服務支出為所交納的業主所有，物業管理企業對所收的物業服務支出僅屬代管性質，不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。根據《物業服務收費管理辦法》規定，實行物業服務費用酬金制的物業管理企業，應當履行以下義務：

(1)物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況；

(2)業主或者業主大會對公布的物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復；

(3)物業管理企業應配合業主大會按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

收費管理之服務成本構成(三)物業管理服務成本構成（重點）

包干制的物業服務成本或者酬金制的物業服務支出，—般包括以下部分：

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

(3)物業管理區域清潔衛生費用；

(4)物業管理區域綠化養護費用；

(5)物業管理區域秩序維護費用；

(6)辦公費用；

(7)物業管理企業固定資產折舊；

(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

(9)經業主同意的其他費用。

物業共用部位，共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用等項從維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

收費管理之服務費繳納和代收代交

(四)物業服務費的繳納和督促

1．非業主使用人的交費責任

業主繳納物業服務費用是最普遍的現象。業主是物業的所有權人。在物業管理活動中，物業管理企業受業主委托，對業主的物業進行管理，為業主提供服務，因此，業主理所當然的應當向物業管理企業支付相應服務費用。在現實生活中，業主擁有的物業，不一定為業主所占有和使用。當業主將其物業出租給他人或者交由他人使用時，業主可以和物業使用人約定，由物業使用人繳納物業服務費用。《條例》進一步規定，業主負連帶繳納責任。所謂連帶繳納責任，是指當物業使用人不履行或者不完全履行與業主關于物業服務費用繳納的約定時，業主仍負繳納物業服務費用的義務，物業管理企業可以直接請求業主支付物業服務費用。

2．未交付房屋的交費主體

在一個物業管理區域內的新建物業，產權的多元化需要一個過程。在建設單位銷售物業之前，建設單位是惟一的業主。如果建設單位聘請了物業管理企業實施前期物業管理服務的，應當支付物業管理服務費用。《條例》規定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。已經出售并交付給業主的物業，物業服務費用由業主繳納。

3．業主委員會對欠費業主的督促義務

按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金，應當是業主自覺履行的義務。但現實中，業主違反物業服務合同約定，逾期不交納服務費用或者服務資金的情況也客觀存在，有些物業管理區域業主欠交物業費的情況甚至相當嚴重。

為維護物業管理活動的交易秩序，《條例》和《物業服務收費管理辦法》均明確規定：對于欠費業主，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。對拒不交費的業主，物業管理企業有權依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業主交費。依法追繳的方式，就是依據物業服務合同關于解決爭議條款的約定，通過仲裁或向人民法院起訴解決。

(五)代收代交費用

一般而言，業主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間，是一種合同關系。作為合同當事人，業主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當按照法律的規定和合同的約定，來行使合同權利和履行合同義務。物業管理企業并不是合同的當事人，沒有義務向公用事業單位支付這些費用，也沒有權利向業主收取這些費用。

物業管理企業可以接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的委托，代收有關費用。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托物業管理企業代收費的，兩者之間是一種委托合同關系。物業管理企業有權根據自身經營狀況，決定是否接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托，這些單位無權強制要求物業管理企業代收有關費用。就代收費用而言，物業管理企業有權向供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收取報酬，但向業主收取費用，沒有任何依據。

根據上述情況，《條例》為保護業主與物業管理企業的合法權益，維護市場交易原則和企業經營規則，對物業管理企業代收代交各項公用事業費用，作出明確規定：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收錢款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。”《物業服務收費管理辦法》進一步明確：“物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費。”

例題：

4、根據《物業服務收費管理辦法》規定，實行物業服務費用酬金制的物業管理企業，應當履行以下義務：（多選題:ACD）

A． 物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況；

B． 物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金預決算，并每半年不少于一次公布物業服務資金的收支情況；

C． 業主或者業主大會對公布的物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復；

D．物業管理企業應配合業主大會按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

E．業主或者業主大會對公布的物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況通過業主大會的形式提出質詢時，物業管理企業應當及時答復；

第三篇：物業管理基本制度與政策精講班第13講課件講義

物業管理基本制度與政策精講班第13講課件講義（環球職業教育在線）物業管理基本制度與政策精講班第13講講義

內容提要和考試要求

一、內容提要

1．業主的權利

2．業主的義務

3．業主大會的組成4．業主大會的性質

5．成立業主大會的限制和選擇

6．業主大會的籌備

7．籌備業主大會的工作要求

8．業主大會的成立

9．業主大會的職責

10．召開業主大會臨時會議的三種情況

11．業主大會的表決規則

12．業主委員會的性質

13．業主委員會的職責

14．業主委員會的備案

15．業主委員會委員的資格條件

16．業主委員會委員的資格終止

17．業主委員會會議的規范

18．業主大會、業主委員會的限制性要求

二、考試目的和考試要求

（一）考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對業主大會、業主公約、前期物業管理招投標、物業承接查驗、物業管理企業資質管理、物業管理從業人員職業資格和住宅專項維修資金等七項制度的掌握程度，以及對相關政策必要性和具體內容的理解、熟悉程度和應用能力。

（二）考試基本要求

掌握：業主大會的職責和表決規則，業主委員會的職責。

熟悉：業主的權利和義務。

了解：籌備成立業主大會的工作內容和程序，業主委員會委員的資格條件。

業主大會制度、業主

第三章物業管理的基本制度(一)

第一節業主大會制度

業主大會制度是《物業管理條例》規定的一項重要制度，在《條例》實施以前，大多采用業主委員會制度，從實踐效果來看，業主委員會制度對物業管理的發展起到過一定的促進作用。但在實踐中，也存在一些問題。如有的住宅小區業主委員會與物業管理企業相互勾結，少數業主委員會成員侵害大多數業主的利益，也隨意解聘物業管理企業或不當利用公共設施經營的決定，導致矛盾產生。鑒于以上問題，在《條例》中，確立了業主大會和業主委員會并存，業主大會決策、業主委員會執行的制度。這一制度有利于維護大多數業主的合法權益，保障物業管理活動的順利進行。

一、業主

(一)業主的概念

《條例》第六條規定：房屋的所有權人為業主。由于我國實行房屋所有權與土地使用權歸屬同一個主體的原則，擁有了房屋的所有權在事實上就擁有了與房屋相配套的設備、設施和相關場地的相關權利。這一點在新頒布的《物權法》體現特別明確。

現實物業管理中，具備業主身份的情況有三種：一是房屋所有權證書持有人；二是房屋共有權證書持有人；三是待領房屋所有權證書和房屋共有權證書的購房人。

總共十項權利，這些權利有些由單個業主享有和行使，有些只能通過業主大會來實現，比如說“1．接受物業管理企業提供的服務”

單個業主可以享有，“3．制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議” 只能通過業主大會來實現。

1．按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務

物業服務合同是業主與物業管理企業之間約定雙方權利與義務的協議。物業服務合同簽訂后，物業管理企業負有向業主提供合同所約定服務的義務，業主在支付了合同所約定的物業服務費用后，享有接受物業管理企業提供服務的權利。

2．提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議

業主大會會議是業主大會開展工作的基本形式。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。作為業主大會的成員，業主享有提議召開業主大會會議的權利。《條例》第十三條規定：經20％以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議，業主有對物業管理有關事項提出建議的權利，促使物業管理能及時、有效地以符合廣大業主利益的方式進行。

3．提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議

業主公約、業主大會議事規則是規范業主之間權利與義務關系和業主大會內部運作機制的基礎性規約。這些規約在生效以后對物業管理區域內全體業主都有約束力，而且這些規約的規定事關全體業主的共同利益，因此每一位業主都有參與制定和修改這些規約的權利。當業主認為有必要制定業主公約、業主大會議事規則，或者認為現有業主公約、業主大會議事規則有不完善的地方，可以提出自己有關制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議。

4．參加業主大會會議，行使投票權

業主對物業管理區域內重大事項的決定權，是通過參加業主大會會議，在會議上行使表決權的方式來行使的。只要具有業主身份，就具有參加業主大會會議的權利。在業主大會會議上，首次業主大會會議上投票權的具體辦法，由省、自治區、直轄市制定，其他則由業主大會議事規則約定的辦法，對列入會議議程的各項物業管理事項進行投票，作出體現全體業主共同意志的決定。

5．選舉業主委員會委員，并享有被選舉權

業主委員會是業主大會的執行機構，具體執行業主大會決定的事項，并就物業管理區域內的一般性日常事務作出決定。它由一定數量的業主代表，即業主委員會委員組成。業主委員會委員從業主中選舉產生，作為業主的代言人履行具體職責，為全體業主服務。每一位業主都有選舉符合自己意愿的業主委員會委員的權利，同時業主作為業主大會的成員也都享有被選舉為業主委員會委員的權利。

6．監督業主委員會的工作

業主委員會是業主大會的執行機構，它的工作直接關系到每一位業主的切身利益。由于業主委員會委員也具有個人利益，可能會怠于行使業主大會賦予它的職責，有些素質不高的業主委員會委員甚至可能會作出損害業主利益的行為。為了防止這種業主委員會委員侵害業主權益情況的發生，督促業主委員會委員更好地履行職責，保護業主的合法權益，應當保證業主對業主委員會委員享有監督權。如業主有權對業主委員會的工作提出批評和建議；有權知曉業主委員會的運作情況；有權了解業主委員會所作出的各項決定的理由；有權查詢業主委員會保存的各項檔案文件；有權制止并要求業主委員會糾正其不符合法律或者規約的行為等。業主對業主委員會的工作行使監督權有利于業主委員會規范、健康地運作。

7．監督物業管理企業履行物業服務合同

物業管理企業是基于和業主之間的物業服務合同，為業主提供服務的經營主體，與業主處于物業管理法律關系的相對方。業主有權對物業管理企業履行物業服務合同的情況進行監督。如業主有權對物業管理企業履行合同的情況提出批評與建議；有權查詢物業管理企業在履行合同中形成的有關物業管理事項的各項檔案材料；有權監督物業管理企業的收費情況；有權要求物業管理企業對違反合同的行為進行改正；等等。業主對物業管理企業的監督權有利于物業管理企業更好地履行物業管理服務。

8．對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權

物業共用部位、共用設施設備和相關場地，與業主所擁有的物業不可分割，業主對擁有物業進行占有、使用、收益和處分，不可避免地要牽涉到對物業共用部位、共用設施設備的使用。業主和物業管理企業可以在不損害業主共同利益的情況下，依法對物業共用部位、共用設施設備和相關場地進行使用。但這種使用不能侵害全體業主的合法權益，因此，每一個業主對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用的情況享有知情與監督的權利。

9．監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用

物業共用部位、共用設施設備專項維修資金是在物業產權多元化的情況下，為了保證房屋的維修和正常使用，依照國家規定建立的專門性資金，專項維修資金屬于業主所有（業主容易忽視對專項維修資金)的管理和使用，其是否完好，運行是否正常，不僅關系到相鄰物業，整幢樓，甚至整個物業管理區域物業的正常維護和使用，關系到全體業主的共同利益。因此，專項維修資金的使用和管理，必須受到業主嚴格的監督，以防止專項維修資金被挪用，使其得到合理的使用。業主在專項維修資金的收取、使用、續籌、代管等各個環節都享有監督權。

10．法律、法規規定的其他權利

除以上權利外，業主還享有法律、法規規定的其他方面權利。如在物業受到侵害時，有請求停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失的權利；有對物業維護、使用等方面的規章制度、各項報告、提案進行審議的權利；有為維護業主合法權益進行投訴和控告的權利等。

(三)業主的義務

權利就有義務，業主在物業管理活動中享有一定權利的同時還應當履行一定的義務。《條例》規定業主在物業管理活動中應當履行的義務主要有：

1．遵守業主公約、業主大會議事規則

2．遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度

3．執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定

4．按照國家有關規定交納專項維修資金

5．按時交納物業服務費用

6．法律、法規規定的其他義務

業主公約是由全體業主共同制定的對全體業主具有普遍約束力的規范，是共同性約定和承諾。可能有的業主會說，我沒參加開業主大會，或者說我本人不同意，是不是可以不遵守業主公約，哪是不可能的。物業管理區域內的任何業主，都必須遵守業主大會制定的業主公約和業主大會議事規則。少數必須服從多數

業主大會議事規則是業主大會運行應當遵循的規則，它應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定

5．按時交納物業服務費用

物業管理服務行為是一種市場行為，應當遵循等價有償的市場原則這句話在第一章講過，書中反復強調，要引起考生注意。

注意：業主十項權利，六項義務是大綱中要求熟悉的內容，容易也多項選擇題。業主的權利和義務每一項要記全了，如業主應當履行的義務

“1．遵守業主公約、業主大會議事規則”“3．執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定”。

業主大會的組成、籌備等

二、業主大會

為了維護大多數業主的合法權益，保障物業管理活動的順利進行，《條例》確立了業主大會制度，由業主大會決策、業主委員會執行的。

(一)業主大會的組成和性質

(二)業主大會的籌備與成立

1．成立業主大會的限制和選擇

一個物業管理區域只能成立一個業主大會，而不能成立多個業主大會。對于由眾多業主構成的物業管理區域，只有成立業主大會才能民主解決物業管理的公共事項；對于業主數量很少的物業管理區域，比如一個人或幾個人，業主共同商討物業管理問題很方便，業主大會成立與否并不影響業主關于物業管理的民主決策，因此，這樣的物業管理區域，可以不成立業主大會。《條例》規定：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”例如，有的大廈建筑規模很大，連同配套建筑和設施構成獨立的物業管理區域，但大廈產權統屬一人或幾人，業主只有一個或幾個，這樣的大廈就可以不成立業主大會。業主大會僅僅是業主民主決策一種組織形式，《條例》規定業主大會制度，是為了保障眾多業主的公眾權益不受損害，只要不影響業主民主決策，是否成立業主大會，由物業管理區域的全體業主決定。

2．業主大會的籌備（了解的內容）

(1)成立業主大會籌備組

業主籌備成立業主大會，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業主大會籌備組。業主大會籌備組負責業主大會籌備工作。籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業管理區域內公告。

(2)業主大會籌備組的工作內容

①確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

②參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》(草案)和《業主公約》(草案)；

③確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；④確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；

⑤做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

(3)籌備業主大會的工作要求

①業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告；

②公告《業主大會議事規則》(草案)和《業主公約》(草案)的同時，應當將

業主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告；

③確認業主身份，應當以業主房屋產權證書標明的房屋所有權人為準；

④業主在首次業主大會會議上的投票權，應當根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體確定標準和方式，可參照省、自治區、直轄市制定的實施辦法進行。

3．業主大會的成立

業主大會籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議。首次業主大會的會議議程一般包括以下內容：

(1)報告業主大會的籌備工作情況；

(2)宣讀業主名冊和在首次業主大會會議上的投票權數；

第四篇：物業管理基本制度與政策講義 第27講第六節

第六節??房地產權屬登記制度與政策

大綱要求：

房地產登記制度；

房地產權屬登記。

知識點一：房地產登記制度

一、房地產登記制度概述

（一）房地產登記概念

房地產登記制度是現代物權法中的一項重要制度。

房地產登記，是指房地產登記機構依法將房地產權利和其他應當記載的事項在房地產登記簿上予以記載的行為，是將房地產權利現狀、權利變動情況以及其他相關事項記載在房地產登記簿上予以公示的行為，是一種不動產物權的公示方式。

（二）房地產登記制度的類型

根據登記的內容和形式不同，各國房地產登記制度分為契據登記制和產權登記制兩大類型。

1．契據登記制

契據登記制的理論基礎是對抗要件主義。契據登記制認為，當事人關于房地產權利在相關合同中的設定、變更和解除，憑據有關合同、票據和稅據進行實證，行政登記沒有證據效力。

政府行政主管部門雖然要求房地產權利人進行權屬登記，但注重要求權利人提供形式要件，對所提供形式要件的真實性、合法性不做實質性審查。

契據登記制度所進行的房地產權屬登記，只具有公示力，而無公信力。契據登記制度注重當事人訂立的和約，房地產權屬方面的合同一經生效，當事人之間的債權與物權即同時成立。

發生的房地產權利爭議，最終取決于法院審理后的確認，不以政府登記的房地產權利為準，政府登記機關也不承擔登記責任。

2．產權登記制

產權登記制度的理論基礎是成立要件主義。在產權登記制度下，政府登記機關既要求房地產權利人提供法定形式的登記要件，又要對所提供形式要件的真實性、合法性進行實質性審查。經行政審查無誤的，給予房地產權利登記，并頒發有關權屬證件。政府頒發的房地產權屬證件不僅具有公信效力，而且政府登記機關對登記確認的房地產權屬負有證明義務，房地產權利人可以依據政府頒發的權屬證件，行使確認的權能。

產權登記制下，如果發生房地產行政確權爭議，必須通過行政訴訟解決爭議，政府行政機關同時承擔登記責任。經行政訴訟，如果政府行政機關登記確權有誤，司法部門也不代行行政權，而是判決行政登記機關撤銷確權決定，由行政機關根據查明的事實做出新的房地產權屬登記決定。

（三）我國的房地產權屬登記制度

我國的房地產權屬登記制度基本采用產權登記制度，主要表現在以下四個方面：

(1)法律要求房地產權利人必須按期進行房地產權屬登記，對違反登記規定的給予行政處罰。

(2)對權利申請人提供的文件進行實質性的審查，只有房地產權屬清楚、證據齊全的，才予登記核準，不符要求的不予登記。

(3)實行房地產權屬發證制度，頒發的權屬證件受法律保護，具有公信力，是房地產權利人進行房地產活動的憑證。

(4)法律確認房地產權屬證件效力，撤銷權屬證件需經法律程序。

（四）房地產權屬登記的意義

1．房地產權屬登記是保護房地產權利人的需要

2．房地產權屬登記是保證房地產交易安全的需要

3．房地產權屬登記是房地產管理的基礎工作

4．房地產權屬登記是城市規劃、建設和管理的科學依據。

（五）房地產登記的原則

1．權利主體一致的原則

2．屬地管理原則

知識點二：房屋權屬登記（輪換考點）

（一）房屋權屬登記的種類（六項）

1．總登記

總登記是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。房屋登記機關認為需要對房屋權屬進行總登記時，經過縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區域內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。總登記、驗證、換證的期限，由縣級以上地方人民政府具體規定。凡列入總登記、驗證或者換證范圍，無論權利人以往是否領取房屋權屬證書，權屬狀況有無變化，均應當在規定的期限內辦理登記。

2．初始登記

(1)初始登記即指對房屋產權進行的原始登記。一般有三種情況。

一是新建房屋進行的初始登記；

二是集體土地轉為國有土地后，地上房屋納入城市房屋管理范圍所進行的初始登記；

三是城市國有土地上少量從未辦理過登記的房屋，所進行的初始登記。

(2)新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記。

申請人應當提交的文件有：

①用地證明文件或者土地使用產權；②建設用地規劃許可證；③建設工程規劃許可證；④施工許可證；⑤房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。

(3)集體土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，申請人應當自土地權屬性質變更之日起30日內，向登記機關提交土地權屬性質變更證明等有關文件，申請房屋所有權初始登記。

3．轉移登記

轉移登記是指房屋所有權主體轉移所進行的登記。房屋買賣、交換、繼承、贈與、劃撥、分割、合并，以及以房地產作價入股、與他人成立企業法人，致使房地產權屬發生變更的；一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；以房地產抵債的。以上情況房屋所有權主體都會發生轉移。

當事人申請轉移登記的，應當自房屋所有權主體轉移事實發生之日起90日內申請轉移登記。

權利人申請轉移登記，應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協議、當事人身份證明，以及與房屋轉讓情況相關的證明文件。

4．變更登記

變更登記是針對房屋權利人改換姓名、名稱，或房屋狀況發生變化所進行的登記。房屋狀況發生變化包括房屋坐落地點名稱和門牌號碼的變更，也包括房屋因添建、改建、部分拆除所發生的物理狀況變更。權利人申請變更登記，應當自變更事實發生之日起30日內提出申請，并提交房屋權屬證書以及相關的證明文件。

5．他項權利登記

他項權利是指當事人針對房屋所設定的，除房屋所有權以外的其他權利。由于承租權周期暫短，變化很快，目前房地產行政主管部門不作為房屋產權管理機構的登記事項，僅由房屋交易管理機構做房屋租賃備案登記。

申請房屋他項權利登記，權利人應當自他項權利成立之日起30日內提出申請，并提交房屋權屬證書，和設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書，以及相關的證明文件。

6．注銷登記

注銷登記即是指房屋滅失、他項權利終止、土地使用年限屆滿等情況，對房屋檔案記載的房屋權屬情況所辦理的注銷手續。

原權利人應當于發生房屋滅失、他項權利終止、土地使用年限屆滿之日起30日內申請注銷登記。申請辦理注銷登記，應當提交房屋權屬證書、房屋他項權利證書，以及房屋滅失、他項權利終止、土地使用年限屆滿的有關合同、協議和相關文件。

（二）房屋登記的基本要求（常考點）

1．以共同申請為原則，以單方申請為例外

2．以查驗申請資料為主，實施必要的實地查看

3．按房屋基本單元進行登記

（三）房屋權屬登記程序與處理規則

1．房屋權屬登記程序

房屋所有權登記按照房屋所有權人，以房屋的門牌號、幢、套（間）以及有具體權屬界限的部分為基本單元進行登記。

登記機關自受理登記申請之日起7日內決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，書面通知申請人。經登記機關審查登記申請，凡權屬清楚、產權來源資料齊全的，初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記，在受理登記后的30日內核準登記，并頒發房屋權屬證書；注銷登記在受理登記后的15日內核準注銷，并注銷房屋權屬證書。

2．房屋權屬登記處理規則

(1)登記機關依法直接代為登記。

以下情況由登記機關代為進行房屋權屬登記：

①依法由房地產行政主管部門代管的房屋；②無人主張權利的房屋；③法律、法規規定的其他情形。其中，房地產行政主管部門代管的房屋，是指由政府依據法律程序和有關政策代行管理的房屋，不包括房屋所有權人依據民法規定委托代管的房屋。由登記機關依法直接代為登記，不頒發房屋權屬證書。

(2)暫緩登記。

以下情況申請人可以申請暫緩登記：

①因正當理由不能按期提交證明材料的；

②按照規定需要補辦手續的；

③法律、法規規定可以準予暫緩登記的。

(3)不予登記。

下列情況登記機關不予登記：

①屬于違章建筑的；

②屬于臨時建筑的；

③法律、法規規定的其他情形。

(4)注銷房屋權屬證書。

下列情況登記機關有權注銷房屋權屬證書：

①申報不實的；②涂改房屋權屬證書的；③房屋權利滅失，而權利人未在規定期限內辦理房屋權屬注銷登記的；④因登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的。注銷房屋權屬證書，由登記機關作出書面決定送達當事人，并收回原發放的房屋權屬證書或者公告原房屋權屬證書作廢。

（四）房屋登記簿和房屋權屬證書

1．房屋登記簿

房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據，是房屋登記機構制作和管理的，用于記載房屋基本情況、房屋權利狀況以及其他依法應當登記事項的特定簿冊。

房屋登記簿記載內容主要為：

(1)房屋自然狀況部分；(2)房屋權利狀況部分；(3)補換證記錄部分；(4)限制情況部分；(5)其他情況部分。登記簿可以采取電子介質，也可以采用紙介質。

根據《房屋登記簿管理試行辦法》和《房地產登記技術規定》的要求，房屋登記簿由房屋登記機構永久保存并妥善保管。

登記簿如有損毀，房屋登記機構應及時補造。

2．房屋權屬證書

房屋權屬證書有以下三種：

(1)《房屋所有產權》。

由房屋所有權人收執。

(2)《房屋共有產權》。

共有的房屋，由權利人推舉的持證人收執房屋所有產權書，其余共有人各執房屋共有產權書1份。房屋共有產權書與房屋所有產權書具有同等的法律效力。

(3)《房屋他項產權》。

由他項權利人收執。他項權利人依法憑證行使他項權利，受國家法律保護。

房屋權屬證書破損，經登記機關查驗需換領的，予以換證。房屋權屬證書遺失的，權利人應當及時登報聲明作廢，并向登記機關申請補發，由登記機關作出補發公告，經6個月無異議的，予以補發。

單選例題

1.規定房屋權屬總登記、驗證、換證期限的部門是()。

a．縣級以上人民政府

b．縣級以上人民政府房地產管理部門

c．縣級以上人民政府土地和房屋管理部門

d．縣級以上人民政府土地管理部門

答案：a

2.當事人申請轉移登記的，應當自房屋所有權主體轉移事實發生之日起()內申請轉移登記。

a．30

b．60

c．90

d．180

答案：c

3.房屋的權屬登記可以分為（）。

a．總登記

b．初始登記

c．轉移登記

d．變更登記

e．權利登記

答案：abcd

4.我國房屋權屬登記的種類包括()。

a．總登記和初始登記

b．轉移登記和變更登記

c．他項權利登記和注銷登記

d．房屋使用權登記

e．國有土地所有權登記

答案：abc

5.房屋權屬證書的種類包括()。

a．房屋所有權證

b．房屋共有權證

c．房屋他項權證

d．房屋使用權證

e．房屋租賃權證

答案：abc

第五篇：物業管理基本制度與政策講義 第18講，第四節

第四節??物業承接查驗制度

大綱要求：

物業承接查驗的定義；

物業承接查驗制度的必要性；

物業承接查驗應遵循的基本原則和指導思想；

物業承接查驗的主要依據和條件；

物業承接查驗的內容和程序；

建設單位的義務和責任；

物業服務企業的義務和責任；

物業承接查驗記錄、協議與備案；

保護業主權益的相關規定。

2010年10月，住房城鄉建設部印發了《物業承接查驗辦法》，將《條例》的有關規定進行細化、補充和完善，增強了物業承接查驗制度的可操作性，明確了建設單位、物業服務企業和業主在物業承接查驗活動中的權利義務。

知識點一：物業承接查驗的定義（常考點）

《物業承接查驗辦法》第二條規定：“物業承接查驗，是指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。”

物業管理早期實踐中，將物業承接查驗混同于工程竣工驗收的情況較為常見，有必要對二者進行明確的區分。

物業承接查驗，是指物業服務企業在承接物業時，對物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能的再檢驗，是物業服務企業接受建設單位委托開展前期物業管理工作的前提條件。

工程竣工驗收，是指建設工程項目竣工后，開發建設單位會同設計、監理、施工、設備供應等單位，對該工程項目是否符合規劃設計要求以及建筑施工和設備安裝質量進行的全面檢驗，是承包單位向建設單位交付工程項目的前提條件。

知識點二：物業承接查驗制度的必要性

（一）物業承接查驗制度是規范前期物業服務合同行為的需要

（二）物業承接查驗制度是保護業主物權的需要

（三）物業承接查驗制度是促進物業服務行業發展的需要

物業承接查驗制度，通過強化建設單位在承接查驗工作中的義務和責任，通過加強對物業服務企業在承接查驗工作中的指導和協助，最大限度地減少開發建設遺留問題，為前期物業管理活動創造有利條件，以促進物業服務行業的健康發展。

知識點三：物業承接查驗制度的基本原則和指導思想

物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產的原則。

物業承接查驗制度的指導思想如以下4項：

(1)以《合同法》、《物權法》和《物業管理條例》為依據，尊重業主的物權，尊重物業服務企業與建設單位的契約自由；以維護業主的共同利益和物業管理市場秩序為目標，明確房地產行政主管部門的指導和監督職能。

(2)正視前期物業服務合同雙方權利義務失衡的現實，平衡建設單位與物業服務企業在物業承接查驗中的利益；正視前期物業管理階段業主大會缺失的現實，發揮物業服務企業在物業承接查驗工作中的專業優勢。

(3)規范建設單位在物業承接查驗中的責任和義務，督促建設單位提高物業共用部位、共用設施設備的建設質量；規范物業服務企業在物業承接查驗中的權利和義務，為前期物業管理活動順利開展創造條件。

(4)強化物業承接查驗工作的針對性和實用性，根據以往物業承接查驗中存在的問題，有針對性地進行相關制度設計；強化物業承接查驗工作的程序性和可操作性，通過具體詳細的程序規定和操作規范，指導相關主體在實踐中適用實施。

知識點四：物業承接查驗的依據和條件

（一）物業承接查驗的依據（輪換考點）

實施物業承接查驗，主要依據下列文件：

(1)物業買賣合同；

(2)臨時管理規約；

(3)前期物業服務合同；

(4)物業規劃設計方案；

(5)建設單位移交的圖紙資料；

(6)建設工程質量法規、政策、標準和規范。

應當約定物業承接查驗相關內容的三個契約性文件。

(1)建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準；

(2)建設單位制定的臨時管理規約，應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定；

(3)建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應當包含物業承接查驗的內容。

（二）物業承接查驗的條件（輪換考點）

在各地取消綜合性驗收的大背景下，為保證物業硬件符合交付使用條件，為實施物業管理創造有利條件，《物業承接查驗辦法》規定，實施承接查驗的物業，應當具備以下7個條件：

(1)建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；

(2)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

(3)教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；

(4)道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

(5)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

(6)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

(7)法律、法規規定的其他條件。

知識點五：物業承接查驗的內容和程序

（一）物業承接查驗的內容（常考點）

物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施、共用設備進行檢查和驗收。

(1)共用部位。一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等。

(2)共用設備。一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等。

(3)共用設施。一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

（一）物業承接查驗的內容（常考點）

建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。

現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能。

（二）物業承接查驗的程序（常考點）

物業承接查驗按照下列程序進行：

(1)確定物業承接查驗方案；

(2)移交有關圖紙資料；

(3)查驗共用部位、共用設施設備；

(4)解決查驗發現的問題；

(5)確認現場查驗結果；

(6)簽訂物業承接查驗協議；

(7)辦理物業交接手續。

知識點六：建設單位的義務和責任

（一）建設單位在承接查驗中的義務（輪換考點）

為了加強對建設單位的約束，督促建設單位切實做到誠實信用，《物業承接查驗辦法》規定建設單位在物業承接查驗中，應當履行以下8項義務：

(1)建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

(2)建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

(3)建設單位應當在現場查驗20日前，向物業服務企業移交下列資料：

①竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；②共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；③供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；④物業質量保修文件和物業使用說明文件；⑤承接查驗所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

(4)建設單位應當根據物業服務企業的書面通知，及時解決現場查驗中發現的物業共用部位、共用設施設備數量和質量不符合規定的問題，并組織物業服務企業復驗。

(5)建設單位應當委派專業人員參與現場查驗，與物業服務企業共同確認現場查驗的結果，簽訂物業承接查驗協議。

(6)建設單位應當在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。

(7)建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利，在物業承接查驗中免除自身責任，加重物業服務企業的責任，損害物業買受人的權益。

(8)建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。

（二）建設單位在承接查驗中的法律責任（輪換考點）

《物業承接查驗辦法》明確規定建設單位的四項法律責任：

(1)物業交接后，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任；

(2)物業交接后，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建沒單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任；

(3)建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業共用部位、共用設施沒備的保修責任；

(4)建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照《物業管理條例》第五十九條的規定處罰。

知識點七：物業服務企業的義務和責任

（一）物業服務企業在承接查驗中的義務（輪換考點）

《物業承接查驗辦法》規定，物業服務企業在物業承接查驗中應當履行以下4項義務：

(1)物業服務企業應當通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。

(2)物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施沒備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

(3)物業服務企業應當在現場查驗中，將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情況，書面通知建設單位。

(4)物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。

（二）物業服務企業在承接查驗中的法律責任

《物業承接查驗辦法》明確規定了物業服務企業的三項法律責任：

(1)自物業交接之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任；

(2)物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管；

(3)物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。

知識點八：物業承接查驗記錄、協議與備案（輪換考點）

（一）物業承接查驗記錄（輪換考點）

(1)現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設單位和物業服務企業參加查驗的人員簽字確認。

(2)交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業服務企業共同簽章確認。

（二）物業承接查驗協議

在物業承接查驗全過程中，簽訂物業承接查驗協議是最為關鍵的核心環節。

簽訂物業承接查驗協議，既是對現場查驗結果的確認，也是物業服務企業接收物業共用部位、共用設施設備的先決條件。

物業承接查驗協議的內容、效力和違約責任：

(1)物業承接查驗協議的內容應當包括物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等；

(2)物業承接查驗協議是前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力；

(3)物業承接查驗協議生效后，當事人一方不履行協議約定的交接義務，導致前期物業服務合同無法履行的，應當承擔違約責任

（三）物業承接查驗備案（輪換考點）

為了加強日常監管工作，《物業承接查驗辦法》明確規定了物業承接查驗備案制度，要求物業所在地區、縣（市）房地產行政主管部門在物業交接后30日內，根據物業服務企業提交的文件資料辦理備案手續。申請辦理物業承接查驗備案手續，物業服務企業應當提交以下文件資料：(1)前期物業服務合同；(2)臨時管理規約；(3)物業承接查驗協議；(4)建設單位移交資料清單；(5)查驗記錄；(6)交接記錄；(7)其他承接查驗有關的文件。

知識點九：保護業主權益的相關規定

為防止前期物業服務合同終止后物業服務企業拒交物業承接查驗檔案，《物業承接查驗辦法》明確規定物業承接查驗檔案屬于全體業主所有；

為發揮業主在物業承接查驗中的主觀能動性，《物業承接查驗辦法》明確規定業主的知情權和監督權，并要求建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主；

為保障物業承接查驗的經費來源，《物業承接查驗辦法》規定由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定物業承接查驗費用的承擔，沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔；

為發揮各方主體的監督作用，《物業承接查驗辦法》規定物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗的過程和結果可以公證，物業所在房地產行政主管部門應當及時處理業主對建設單位和物業服務企業承接查驗行為的投訴。

1.為了加強日常監管工作，《物業承接查驗辦法》明確規定了物業承接查驗備案制度，要求物業所在地區、縣（市）房地產行政主管部門在物業交接后（）日內，根據物業服務企業提交的文件資料辦理備案手續。

a．10

b．20

c．30

d．60

答案：c