第一篇：物業管理實務精講班第12講講義

物業管理實務精講班第12講講義

物業裝飾裝修管理流程物業裝飾裝修管理是通過對物業裝飾裝修過程的管理、服務和控制，規范業主、物業使用人的裝飾裝修行為，協助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規行為進行處理和糾正，從而確保物業的正常運行使用，維護全體業主的合法權益。

物業裝飾裝修是業主入住后必不可少的環節。由于缺乏物業裝飾裝修建筑專業知識和對裝飾裝修管理相關法律法規的了解，業主在裝飾裝修中更多的是考慮物業的實用、美觀和舒適，而較少顧及建筑安全和公共權益。隨著人們審美情趣的不斷變化，物業裝修設計、施工、材料等的個性化程度越來越高。加之物業裝飾裝修過程長、點多面廣、不確定因素多，管理控制難度大。稍有不慎，一方面有可能危害物業安全，影響物業的正常使用，或對物業構成潛在的危險，導致物業風險；另一方面，也可能激發物業服務雙方的矛盾和沖突，影響物業管理和社區的和諧局面。因此，物業裝飾裝修管理是物業服務的重點和難點之一，不僅要求細致專業、一絲不茍，方案上嚴格把關，溝通上人情在理，而且要求物業管理單位高度敬業、檢查頻密、消滅隱患、及時整改。

物業裝飾裝修管理包括裝飾裝修申報、登記審核、入場手續辦理、裝飾裝修過程監督檢查以及驗收等環節，內容上包括裝飾裝修流程設計、管理細則規定、過程控制和責任界定等方面。物業管理單位實施裝飾裝修管理的依據是建設部110號令《住宅室內裝飾裝修管理規定》以及國家和地方的其他規定。

一、物業裝飾裝修管理流程

裝飾裝修流程既是物業管理內部操作作業指導書，也是方便業主了解裝飾裝修管理流程的公示性標識。因此，要求物業裝飾裝修流程的書面形式須文字簡明、內容清晰、圖表明確、一目了然。

(一)流程示意圖

裝飾裝修流程示意圖一般懸掛于物業管理單位或在業主入住辦理現場。在物業管理內部裝飾裝修作業文件以及《業主手冊》(或《業主須知》)等發放給業主的資料上也需有與其相一致的內容。裝飾裝修流程一般內容形式見下圖：

(二)流程分述

1．備齊資料

資料的準備由業主(或物業使用人)和施工隊分別準備和提供。一般包括物業所有權證明，申請人身份證原件及復印件，裝飾裝修設計方案，裝修施工單位資質，原有建筑、水電氣等改動設計和相關審批，以及其他法規規定的相關內容。物業使用人對物業進行裝飾裝修時，還應當取得業主的書面同意。

2．物業裝飾裝修申報

用戶在入住過程中，應已收到物業管理企業發出的裝修手冊及裝飾裝修申報登記表。用戶在裝修施工前，須認真閱讀裝修手冊，填寫申報登記表，并提交管理單位登記備案。只有在物業管理單位對裝飾裝修內容的登記備案完成之后，用戶才能動工裝修。

物業管理工作人員應要求和指導業主逐項填寫裝飾裝修申報登記表，確保各項申請明確無誤，涉及專業部門(如水、電、氣等)、建筑結構、消防等項目的，要求寫明地點、位置或改變的程度及尺寸(具體詳見附后的裝飾裝修申報登記表)等詳細數據和資料，必要時裝修人或裝修單位還應向有關部門申報核準。

3．物業裝飾裝修登記

物業管理單位在進行裝飾裝修登記時，可以書面形式將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業，并且督促裝修人在裝飾裝修開工前主動告知鄰里。

物業管理單位應該在規定工作日(一般為3個工作日)內完成登記工作；超出物業項目管理單位管理范圍的，應報主管部門。

物業管理單位應詳細核查裝飾裝修申請登記表中的裝修內容，有下列行為之一的將不予登記，(1)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自變動建筑主體和承重結構的；

(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的；

(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的；

(4)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果的；

(5)未經城市規劃行政主管部門批準搭建建筑物、構筑物的；

(6)未經城市規劃行政主管部門批準改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的；

(7)未經供暖管理單位批準拆改供暖管道和設施的；

(8)未經燃氣管理單位批準拆改燃氣管道和設施的；

(9)其他影響建筑結構和使用安全的行為。

4．簽訂《物業裝飾裝修管理服務協議》

在物業裝飾裝修之前，物業管理單位和裝修人應簽訂《物業裝飾裝修管理服務協議》，約定物業裝飾裝修管理的相關事項，應當包括下列內容：

(1)裝飾裝修工程的實施內容；

(2)裝飾裝修工程的實施期限；

(3)允許施工的時間；

(4)廢棄物的清運與處置；

(5)外立面設施及防盜窗的安裝要求；

(6)禁止行為和注意事項；

(7)管理服務費用；

(8)違約責任；

(9)其他需要約定的事項。

5．辦理開工的一般手續

(1)業主按有關規定向物業管理單位(或指定方)繳納裝飾裝修管理服務費；

(2)裝飾裝修施工單位應到物業管理單位辦理開工證、出人證等；

(3)裝修人或裝飾裝修施工單位應備齊滅火器等消防器材。

6．施工

物業裝飾裝修施工期間，裝修人和裝飾裝修施工單位應嚴格按照裝修申報登記的內容組織施工。

物業管理單位應按照裝飾裝修管理服務協議做好管理和服務工作，加強現場檢查，發現裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關規定的行為，應當及時勸阻和制止；已造成事實后果或拒不改正的，應及時報告有關部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修施工單位違反《物業裝飾裝修管理服務協議》的，應追究違約責任。

7．驗收

物業管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查，對照裝修申報方案和裝飾裝修實際結果進行比較驗收，驗收合格后應簽署書面意見。對因違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議而驗收不合格的，應提出書面整改意見要求業主和施工方限期整改。若發生歧義、無法統一意見或業主拒不接受情況的，應報請城市管理有關行政部門處理，并將檢查記錄存檔。

裝修申報登記表(示例)

[案例] 某日，某高層樓宇32樓B室的業主向管理部門報上一份裝修申報登記表，申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，物業管理單位裝修管理人員在接到申報后擬予以同意。上級主管在審核相關資料時發現安裝地點不明確，于是要求裝修管理人員去現場核實，發現該戶申報的安裝位置實為共用屋面，而非業主自用部分。

[案例分析] 此案例中反映的問題主要是：第一，業主填寫的《裝修申報登記表》等資料過于簡單，以至于無法確認業主安裝設備的具體位置；第二，裝修管理人員未到現場核實而盲目同意施工。因此，在物業裝修管理中，應從以下方面改進：首先，在業主申報裝修時，物業管理人員應輔導業主認真填寫《裝修申報登記表》，詳細說明裝修地點、內容等情況；其次，在物業裝修情況不明，或語言表達不清時，物業管理人員應到現場核實，不可盲目接受業主裝修申報；再次，應對物業管理單位相關人員加強培訓和約束，強化裝修管理責任意識，同時檢查物業裝修管理各環節存在的問題并予以改進。

物業裝飾裝修管理內容

二、物業裝飾裝修管理內容

裝飾裝修管理是一個系統工程，要真正達到科學管理、細致服務，不僅要嚴格遵守上述裝飾裝修管理流程，還要對裝飾裝修過程中的各個環節、涉及的各個方面進行全面的分析。在綜合各方因素的基礎上，科學地制訂裝飾裝修管理細則，使物業裝飾裝修管理真正落到實處。物業管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協議實施管理，加強現場檢查，及時發現問題加以制止。一般而言，物業裝飾裝修管理包括以下內容。

(一)物業裝飾裝修范圍和時間管理

物業裝飾裝修的區域應按照相關裝飾裝修管理規定和業主權益予以限定，原則上應統一要求、統一形式。如室內裝飾裝修只限于房屋本體單元內的自用部位；封閉陽臺不得超過陽臺頂部外邊緣垂直投影面，封閉款式、材料力求統—等。

裝飾裝修時間應根據各地不同的作息時間、季節變換以及習慣習俗等綜合確定。裝飾裝修時間包括一般裝飾裝修時間、特殊裝修時間和裝飾裝修期。

(1)一般裝修時間是指除節假日之外的正常時間，一般裝修時間因地域和季節的差異而有所不同，如南方某些地區規定作業時間及拆打時間為：

作業時間：8：00～12：00

14：00～18：00

拆打時間：8：30～1l：30

14：30～17：30

(2)特殊裝修時間是指節假日休息時間。為保障其他業主的休息和正常生產生活秩序，原則上一般不允許在節假日進行裝修。因特殊情況需要裝修．應視具體情況相應縮短裝修時間。

(3)裝修期是指裝飾裝修過程的完結時間。目前國家頒布的法規雖無明確規定，但一般情況下不超過三個月。

(二)物業裝飾裝修管理的要求

為確保物業安全和全體業主的合法權益，物業裝飾裝修管理應重點檢查：(1)有無變動建筑主體和承重結構。

(2)有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間。

(3)有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。

(4)有無損壞房屋原有節能設施，降低節能效果。

(5)有無其他影響建筑結構和使用安全的行為。

(6)有無未經有關單位批準的下列行為：

1)搭建建筑物、構筑物；

2)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

3)拆改供暖管道和設施；

4)拆改燃氣管道和設施；

5)超過設計標準或者規范增加樓面荷載的；

6)改動衛生間、廚房間防水層的。

同時，還應注意檢查以下方面：

1)施工現場有無采取必要的安全防護和消防措施，有無擅自動用明火和進行焊接作業等；

2)有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等；

3)樓地面鋪設材料是否超過10mm、新砌隔墻是否采用輕質材料等；

4)是否符合物業裝修公共及室外統一要求(如空調室外機的安裝和排水的統—要求、陽臺欄桿的統一要求等)；

5)物業裝修方案和材料的選擇是否符合環保、節能的要求。

(三)物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理

物業裝飾裝修管理既涉及公共權益，也涉及業主個人權益。裝飾裝修管理費用的收取要嚴格按照國家和地方的相關規定辦理，不得自行設置收費項目和任意確定收費標準，即使無統一規定而又確需臨時設置收取的，也應科學測算并報經相關主管行政部門批準。在我國物業管理實踐中，裝飾裝修管理收費的項目和標準，因各地規定的不同，差別較大。為確保物業裝飾裝修工程的有序進行，維護裝飾裝修活動涉及的各方的合法權益，目前較為通常和相對合理的做法是：在物業裝飾裝修之前，由裝修人和物業管理單位簽訂《物業裝飾裝修管理協議》，約定物業裝飾裝修相關事項和管理收費，并以此為依據規范各方行為。一般而言，《物業裝飾裝修管理協議》中物業管理單位向裝修人約定收取的費用包括裝飾裝修管理服務費和垃圾清運費。

1．管理服務費

管理服務費是指因物業裝飾裝修工程增加物業管理服務工作量而設置的臨時性收費項目，國家對于具體的收費標準沒有明確規定，一般由裝修人和物業管理單位雙方約定，該費用可向裝修業主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。

2．垃圾清運費

垃圾清運費系指由裝飾裝修工程所產生的垃圾的管理和清運費用。如業主按照要求管理并自行清運裝修垃圾，則該費用可免予繳納；否則，裝修人應向物業管理單位繳納該費用，裝修垃圾由物業管理單位代為清運。

裝飾裝修垃圾是裝修管理中的一個重要內容，其對物業環境和業主以及物業使用人的工作生活有著極大的影響，甚至會產生環保、安全等方面的隱患。因此，物業裝飾裝修管理的基本要求是：

(1)裝飾裝修垃圾需袋裝處理；

(2)裝飾裝修垃圾應按指定位置、時間、方式進行堆放和清運。

(四)物業裝飾裝修現場管理

1．嚴把出入關，杜絕無序狀態

由于裝飾裝修工人的來源控制有極大的不確定性、施工過程中的自我約束不足、施工單位管理不力等原因，在物業裝飾裝修期間，物業管理單位應嚴格物業區域出入口(包括電梯)的人員和材料管理。凡未佩帶物業裝飾裝修施工標識的施工人員和其他閑雜人員，應一律禁止人內，保證裝飾裝修人員管理的有序化、規范化。

裝飾裝修材料和設備是裝修違章的一個重要因素，應著重從以下兩個方面加強控制和管理：

(1)核對是否為審批同意的材料。

(2)核對是否符合相關規定。

對于有特別要求的材料或設備(如電焊機)，應按照規定辦理相應手續；施工隊須進行動火作業的，必須辦理申報審批手續；進人物業區域的裝飾裝修材料、設備等，應符合物業裝飾裝修規定要求，否則拒絕入場。通過加強裝飾裝修材料 和設備的出入管理，杜絕不安全因素的出現。

[案例] 物業管理人員在巡視時發現有未佩帶標識(工牌)的施工人員在小區進行裝修作業。經詢問，其稱未來得及辦理相關手續。

(案例分析)未辦理相關手續進入物業區域施工的屬明顯的違規行為，要立即檢查裝修申報、出人口和裝修管理等環節。同時，要求未辦理裝修人員入場手續的立即補辦，否則拒絕相關人員入場。

2．加強巡視，防患于未然

物業裝飾裝修期間，物業管理單位要抽調專業技術人員、管理人員和保安力量，加大物業裝飾裝修管理巡視力度，對有違規違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現違規違章行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關行政主管部門處理。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理了施工證，強化施工人員的管理。

[案例] 巡視人員發現某棟高層頂樓有較大量鋼材堆放，經了解得知是某業主準備利用坡頂加設鋼結構閣樓。巡視人員當即告訴業主此項裝修工程應委托設計單位出設計圖，并應事先申報，得到許可后方可施工。

[案例分析] 這個案例中的情形是目前大多數裝修管理中容易出現的，往往會導致不安全因素產生。增設鋼結構樓面板，需經專業設計單位或有同等資歷的設計單位進行具體設計，而裝修單位一般無鋼結構設計能力，物業管理單位也沒有設計權限。因此，需經專業設計單位進行設計。從管理角度看，有較大量鋼材在樓頂堆放，說明在建筑裝修材料進出管理上存在問題，物業管理方應檢查相關管理環節，尤其是加強材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。

3．控制作業時間，維護業主合法權益

物業裝飾裝修管理要特別注意裝修施工(尤其是拆打)的作業時間，避免影響其他業主和物業使用人的正常生活工作秩序。另外，還應針對不同的物業類型，制訂相應的管理規定，區別對待。

[案例] 某高層寫字樓物業在國慶長假期間實施裝修，物業管理員以裝修時間不合適為由，要求其停止裝修活動。

[案例分析] 裝修作業的時間控制要根據不同樓盤類型和特點實施管理，本例系寫字樓項目，不像一般的住宅項目在節假日不宜施工，相反，其合理的裝修時間應是節假日。因此，物業管理員的管理要求是錯誤的。

4．強化管理，反復核查

物業集中裝修期間，要增派人力，做到普遍巡查和重點檢查相結合。一方面，要檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目，一是要檢查裝飾裝修項目是否申報，二是檢查裝修、裝飾物業的內容、項目有無私自增加，在巡視過程中發現新增裝修、裝飾項目的，須指導用戶及時申報，辦理相關手續。另一方面，要檢查施工人員的現場操作是否符合相關要求，如埋人墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現場的防火設備是否配備，操作是否符合安全要求，現場的材料堆放是否安全；垃圾是否及時清運，有無亂堆放，裝修戶門外是否保持清潔衛生等。

[案例] 某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發現某戶業主未經申報擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開出違章整改單，要求其進行整改。

[案例分析] 此案例表面上看是在巡查中發現了問題，但仔細分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時間的，因此，此案例中有如下問題需引起注意：第一，在發現問題之前，巡樓員的巡查工作做的是否到位?為什么事前沒有發現違章?這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況；第二，大堂負責值班的崗位是如何控制材料進出的?這需要檢查大堂值班的環節；第三，開出違章整改單，必須說明違章的依據、要求整改的時限以及拒不整改時將采取的措施，而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單必須掌握的基本要點。

[案例] 裝修管理人員在某物業樓層巡視時發現某裝修單位現場材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無滅火設備，于是立即對該裝修戶提出整改要求。

[案例分析] 裝修現場材料應堆放有序，施工人員不得在現場采用簡易方式點火做飯，易燃易爆材料應專門堆放，現場必須配備滅火裝置。否則，應當勒令其停工整改。

在物業裝飾裝修中各方主體的責任

三、在物業裝飾裝修中各方主體的責任

為減少物業裝修、裝飾過程中違章現象的出現，物業管理單位應主動提示督促業主(或物業使用人)閱讀理解裝飾裝修管理的規定和小區規定。為了分清物業裝飾裝修有關各方的責任，物業裝飾裝修管理協議等相關文件應由裝修人、施工單位及物業管理單位三方簽字。物業裝飾裝修過程中如出現違規、違章行為，造成公共權益受到侵害和物業損害的，物業管理單位應及時勸阻，對不聽勸阻或造成嚴重后果的，物業管理單位應及時向有關部門報告。

(一)裝修人和裝修企業的責任

裝修人系指業主或物業使用人，裝修企業系指裝修施工單位。裝修人和裝修企業在裝飾裝修活動中的責任包括以下內容：

(1)因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償，屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施而造成損失的，由裝修人負責賠償。

(2)裝修人裝飾裝修活動侵占了公共空間，對公共部位和設施造成損害的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，應依法承擔賠償責任。

(3)裝修人未申報登記就進行住宅室內裝飾裝修活動的，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款。

(4)裝修人違反規定，將住宅室內裝飾裝修工程委托給不具有相應資質等級企業的，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款。

(5)裝飾裝修企業自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。

(6)裝修活動有下列行為之一的，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款：

1)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人和裝飾裝修企業分別處以罰款；

2)損壞房屋原有節能設施或者降低節能效果的，對裝飾裝修企業處以罰款；

3)擅自拆改供暖、燃氣管道和設施的，對裝修人處以罰款；

4)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自超過設計標準或者規范增加樓面荷載的，對裝修人和裝飾裝修企業分別處以罰款。

(7)未經城市規劃行政主管部門批準，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗的，由城市規劃行政主管部門按照《城市規劃法》及相關法規的規定處罰。

(8)裝修人或者裝飾裝修企業違反《建設工程質量管理條例》的，由建設行政主管部門按照有關規定處罰。

(9)裝飾裝修企業違反國家有關安全生產規定和安全生產技術規程，不按照規定采取必要的安全防護和消防措施，擅自動用明火作業和進行焊接作業的，或者對建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，由建設行政主管部門責令改正，并處罰款；情節嚴重的，責令停業整頓，并處更高額度的罰款；造成重大安全事故的，降低資質等級或者吊銷資質證書。

(二)物業管理企業和相關管理部門的責任

(1)物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反相關法規規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費2—3倍的罰款。

(2)物業裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業違法行為的報告后，未及時處理，玩忽職守的，應依法給予行政處分。

裝修管理應注意的問題

四、裝修管理應注意的問題

(1)服務與控制是裝修管理過程的一對矛盾，如何處理充分體現了物業管理的水平與技巧。物業管理是服務活動，而裝修管理工作的核心是對裝修人各項裝飾裝修行為的控制，甚至是約束。因而，如何做好控制和服務，解決好這一矛盾，在實現控制的基礎上讓業主得到最大程度的滿意，樹立良好服務形象，就需要物業管理各級各類人員真正做到堅持原則，熟悉裝飾裝修管理規定，要換位思考，為業主著想，規范操作行為。

(2)裝修人在準備資料的階段，常常不知道如何表達需做的裝飾裝修項目，甚至因為語言表達不同，致使裝修人與物業管理單位出現理解歧義。此時，物業管理單位有必要進行現場核對，避免出現漏項或錯報項。

(3)在裝飾裝修項目申報登記時，物業管理單位必須到現場對所附圖紙進行核對，以防有漏項，或有大的拆動項目漏報。如建成使用已有數年的房屋申請裝飾裝修，需注意其在此之前是否做過裝飾裝修，內部布局是否有改變。尤其是多層建筑，一般情況下大多數墻體為承重墻體，如在此之前進行過拆打，則需對其新申報的拆打項謹慎核查，以確保其結構的安全。

(4)在辦理開工手續前，物業管理方需確認裝修施工的相關手續是否已經完備。

(5)在施工過程中，物業管理方應注意現場是否有未申報項目和材料；是否存在違反有關裝修法規的行為(如裝修中是否注意防火安全，有無使用電爐等火源等)；裝修工程是否對公共秩序、公共安全以及毗鄰業主或物業使用人構成侵害。

(6)驗收工作是裝修管理的最后一道工序，也是控制違章的最后一關。如果在此之前已經發現了違章，則需在處理了違章后再進行驗收工作。

(7)對于在物業裝飾裝修過程中的違規違約行為，應根據相關法規、業主公約及物業裝飾裝修管理服務協議進行處理。

’

(8)裝飾裝修資料的一部分為業主資料，如申報表、裝修圖、施工人員資料等，另一部分為操作記錄表。在每一單項裝飾裝修完成后，物業管理單位需及時整理好相關資料，屬業主資料的部分需歸人業主檔案資料，并長期保存，以備后查，操作記錄則按文件管理辦法進行相應的歸檔。

第二篇：物業管理實務精講班第26講講義

物業管理實務精講班第26講課件講義（環球職業教育在線）

物業管理實務精講班第26講講義

物業管理企業的成本費用和稅費

二、物業管理企業的成本費用和稅費（掌握）

(一)物業管理企業營業成本的內容

物業管理企業的營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。

(1)直接人工費包括物業管理企業中直接從事物業管理活動的人員的工資、獎金及職工福利費等。

(2)直接材料費包括物業管理企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費用。

(3)間接費用包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通信費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

(二)物業管理企業成本費用的管理

實行一級成本核算的物業管理企業，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。

物業管理企業經營管轄物業共用設施設備支付的有償費用計入營業成本，支付的物業管理用房有償使用費計入營業成本或者管理費用。

物業管理企業對物業管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業成本或者管理費用中。

物業管理企業可以于終了時，按照年末應收取賬款余額的0．3％—0．5％計提壞賬準備金，計入管理費用。企業發生的壞賬損失，沖減壞賬準備金；收回已核銷的壞賬，增加壞賬準備金。不計提取壞賬準備金的物業管理企業，其所發生的壞賬損失，計入管理費用；收回已核銷的壞賬，沖減管理費用。

(三)物業管理企業其他業務支出的內容及管理

物業管理企業其他業務支出是指企業從事其他業務活動所發生的有關成本和費用支出。物業管理企業支付的商業用房有償使用費，計入其他業務支出。企業對商業用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入其他業務支出。

(四)物業管理企業稅費的管理

物業管理的稅金和費用包括流轉環節的營業稅及附加，收益環節的所得稅等。

物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租的行為，屬于營業稅“服務業”稅目中的“代理”業務，不計征營業稅，但對從事此項代理業務取得的手續費收入應當征收營業稅。（注意：這個問題可能會是一個考點）

物業管理企業利潤

三、物業管理企業利潤

(一)物業管理企業利潤的構成（掌握）

物業管理企業利潤總額包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。其中，營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。

(二)物業管理企業利潤的計算（掌握）

主營業務利潤是指主營業務收入減去營業稅金及附加，再減去營業成本、管理費用及財務費用后的凈額；

其他業務利潤指其他業務收入減去其他業務支出和其他業務繳納的稅金及附加后的凈額；

補貼收入是指國家撥給物業管理企業的政策性虧損補貼和其他補貼。

注意：要掌握利潤的計算方法和公式。

物業管理項目的財務管理

第二節

物業管理項目的財務管理

一、物業管理項目機構財務管理概述（熟悉）

物業管理項目財務管理是指在一個獨立行使管理權的基層物業管理單位內，獨立核算的財務主體所進行的以物業服務費為主要對象的費用計劃、編制、控制、使用及管理和分析的財務活動。它的基本職能是通過一般會計制度規定的程序和方法，將由物業管理項目管理服務活動而產生的大量的、日常的業務數據，經過記錄、分類和匯總，定期編制通用的財務報表和專用的服務費用收支報表。它要求物業管理項目單位定期向其所屬的上級財務主管部門和全體業主分別報告物業管理項目總體財務狀況、財務變動狀況、經營成果信息和服務費用收支情況。

物業管理項目財務管理，一方面受物業管理企業的行政管理和業務指導，其財務計劃、開支范圍和權限、財務分析報告等受其嚴格管制，同時，物業管理企業又不得隨意調集、挪用和將服務費據為已有，另一方面，酬金制條件下業主有通過業主大會及其機構(如業主委員會等)監督物業管理項目機構財務管理的權力，但又不能直接干預物業管理項目機構的財務工作。因此，物業管理項目機構財務管理既具有一般會計主體財務管理的形式、手段、方法的基本形態，又具有與一般會計主體財務管理和一般會計要素不同的特性。

二、物業管理項目財務管理的類型

物業管理項目財務管理因具有不同的特性，其與普通的財務管理是有區別的。從目前物業管理項目機構財務管理的現狀來看，主要分為獨立核算與非獨立核算兩種形式。

(一)獨立核算

這一形態的物業管理項目機構的財務管理，在機構設置上一般都設有財務部或專職會計和出納員，物業管理企業對其財務權限給予一定的限制。

(二)非獨立核算

實施非獨立核算的物業管理企業把各項目管理單位的會計核算集中到企業，按物業管理項目進行分別核算，各項目管理單位只負責各項費用的收取和部分費用的直接支出。

第三篇：物業管理實務精講班第31講課件講義

物業管理實務精講班第31講課件講義（環球職業教育在線）

物業管理實務精講班第31講講義

內容提要

一、內容提要

1．員工的招聘與解聘

(1)員工招聘計劃的制定

(2)員工招聘的組織實施

(3)員工的解聘

2．員工的培訓及管理

(1)培訓體系的建立

(2)培訓的分類

(3)培訓的內容

(4)培訓計劃

(5)培訓的組織與實施

3．員工薪酬管理

4．員工的考核與獎懲

二、考試目的和考試要求

本部分的考試目的是要測試應考人員對物業管理企業員工的招聘與解聘、培訓與管理、員工薪酬管理、員工考核與獎懲等知識的掌握程度和綜合運用能力。

考試基本要求

掌握：員工招聘的組織與實施，培訓管理的組織與實施。

熟悉：員工招聘計劃的制定，員工的解聘，培訓的分類及內容，員工薪酬管理的內容，員工的考核與獎懲。

了解：員工培訓計劃，員工薪酬管理的體系設計。

考題類型要求

本部分考題類型為：單項選擇題、多項選擇題、案例分析。

三、內容輔導

第十三章

人力資源管理

人力資源管理，是指運用科學方法，對企業的人力進行合理的培訓、組織和調配，使人力、物力經常保持最佳比例，同時對人的思想、心理和行為進行恰當的引導、控制和協調，充分發揮人的主觀能動性，使人盡其才，事得其人，人事相宜，以實現組織目標。

隨著物業管理市場的不斷規范和發展，對物業管理企業的運作要求越來越高。能否對人力資源進行有效開發和管理，已成為物業管理企業極其重要的戰略問題。人力資源管理的內容非常豐富，本章主要介紹人力資源管理中人員的招聘與解聘、人員的培訓及其管理、人員的考核與獎懲等問題。

招聘計劃的制訂

第一節

員工的招聘與解聘

一、招聘計劃的制訂（熟悉）

物業管理企業的招聘應根據企業發展戰略、管轄項目類型、物業面積的大業主構成情況、收入與消費傾向、消費特點等制訂招聘計劃。其內容包括：

(1)計劃招聘人員總數和人員結構，包括專業結構、學歷結構等；

(2)各類人員的招聘條件；

(3)招聘信息發布的時間、方式與范圍；

(4)招聘的渠道；

(5)招聘方法。

招聘的組織實施

二、招聘的組織實施（掌握）

(一)公布招聘信息

物業管理企業可通過一定渠道或選擇一定的方式，公布有關招聘信息，包括招聘的時間、招聘的職位、招聘人員的數量及相關資格要求等。

(二)設計應聘申請表（注意：有可能考）

招聘信息發布后，求職者通常會寄來個人簡歷。為了保證應聘人員提供信息的規范性，企業在招聘活動開始時要組織人員設計應聘申請表。

1．應聘申請表應反映的信息

不管何種形式的申請表，一般都應能夠反映以下信息：應聘者個人基本信息、應聘者受教育狀況、應聘者過去的工作經驗以及業績、能力特長、職業興趣等。

2．設計應聘申請表的注意事項

在設計應聘申請表時，應注意以下問題：

(1)內容的設計要根據職務說明書來確定，按不同職位要求及不同應聘人員的層次，分別設計應聘申請表。

(2)在設計申請表時要考慮申請表的存儲、檢索等問題，尤其是在計算機管理系統中。

(三)對應聘者進行初審

初審是對應聘者是否符合職位基本要求的一種資格審查，目的是篩選出那些背景和潛質都與職務所需條件相當的候選人。

1．審閱和篩選簡歷的方法

（1)分析簡歷結構。簡歷的結構在很大程度上反映了應聘者的組織和溝通能力。

(2)重點看客觀內容。簡歷的內容大體可分為主觀內容和客觀內容兩部分。在篩選簡歷時應重點查看客觀內容。客觀內容主要分為個人信息、教育背景、工作經歷和個人成績四個方面。主觀內容主要包括應聘者對自己的描述，例如本人活潑開朗、工作能力強等對自我的評價和描述。

(3)判斷是否符合職位技術和經驗要求。在客觀內容中，首先要注意個人信息和受教育經歷，判斷應聘者的專業資格和經歷是否和應聘崗位相符。如果不符合要求，就沒有必要再查看其他內容，可以直接篩選掉。

（4）審查簡歷中的邏輯性。在工作經歷和個人成績方面，要注意簡歷的描述是否有條理，是否符合邏輯。

（5）對簡歷的整體印象。通過閱讀簡歷，看是否留下了良好的印象。

2．篩選申請表的方法

(1)判斷應聘者的態度。在篩選申請表時，對那些填寫不完整和字跡難以辨認的材料可以直接將其篩選掉。

(2)關注與職業相關的問題。在審查申請表時，要分析背景材料的可信程度，要注意應聘者以往經歷中所任職務、技能、知識與應聘崗位之間的聯系。

(3)注明可疑之處。在篩選申請表時，應標明疑點，在面試時作為重點提問內容之一加以詢問。

(四)確定選拔方法

物業管理企業要根據應聘崗位的特征、參加招聘人員的能力與素質及應聘者的數量和層次確定選拔方法，下面介紹一下常用的選拔方法。

1．面試

面試是面試者通過與應聘者正式交談，達到客觀了解應聘者業務知識水平、外貌風度、工作經驗、求職動機、表達能力、反應能力、個人修養、邏輯思維等情況，并對是否聘用作出判斷與決策的過程。

(1)面試的方法

一般可在面試前先確定要提的重要問題，列成提綱，按提綱提問，同時針對不同的崗位要求和應聘者具體情況，在面試中提出針對性問題，全面了解應聘者的情況。

(2)面試的程序

面試程序一般包括五個步驟：準備、營造和諧氣氛、提問、結束及復審。

2．心理測驗

心理測驗是指通過一系列科學方法來測量被試者智力和個性差異。

(1)智力測驗

智力是指人類學習和適應環境的能力，包括觀察力、記憶力、想像力、思維能力等。

(2)個性測驗

個性是指一個人比較穩定的心理活動特點的總和。通過個性測驗可了解一個人個性的某一方面(如人際關系等)，再結合其他指標，考慮此人適合擔任哪些工作。

(3)特殊能力測驗

特殊能力指某人具有的他人所不具備的能力。

3．知識測驗

知識測驗的目的是了解應聘者是否掌握應聘崗位所必須具備的基礎知識和專業知識。—般采用書面考試的方法進行。

4．勞動技能測驗

在招聘操作層員工時，可根據應聘崗位的需要，對應聘者進行勞動技能方面的測驗。

(五)人員的錄用

人員錄用是人員招聘的最后一個環節，主要涉及人員選擇之后的一系列有關錄用事宜，如通知錄用人員、簽訂試用合同、安排員工的初始工作、試用、正式錄用等。

員工的解聘

三、員工的解聘（熟悉）

員工的解聘即物業管理企業與員工解除勞動合同。員工的解聘包括員工辭職、辭退和資遣三種情況。

(一)員工辭職

辭職是指員工要求離開現任職位，與企業解除勞動合同，退出企業工作的人事調整活動。辭職的管理應注意：

(1)員工不符合辭職條件的，人事管理部門不能同意其辭職。如勞動合同尚未到期，與企業訂有特殊工作協議等情況。

(2)員工辭職時，人事管理部門和有關用人單位應督促其辦好有關工作移交及個人財物清理。

(3)物業管理企業在員工人職時即應明確告知，員工辭職應當提前30日以書面形式通知企業。

(二)員工的辭退

員工的辭退就是終止勞動合同。辭退員工必須慎重考慮，恰當處理。—般而言，對無重大過失者，不要使用辭退的手段。但若出現下列情況，應對當事人予以辭退：

(1)在試用期間被證明不符合錄用條件的；

(2)嚴重違反勞動紀律或者用人單位規章制度的；

(3)嚴重失職，營私舞弊，對用人單位利益造成重大損害的；

(4)被依法追究刑事責任的。

(三)員工的資遣

資遣是企業因故提出與員工終止勞動合同的一項人事調整活動。資遣不是因為員工的過失原因造成的，而是企業根據自己經營的需要，主動與員工解除勞動契約。

1．資遣程序與審核權限

資遣程序是企業人事調整中自上而下的過程。人事部門接到資遣通知后，確定資遣人員，并呈報有關部門主管核實。資遣審核權限與其他人事調整工作相類似。

2．資遣費的發放

資遣費是給資遣人員的經濟補償。資遣費的發放標準應根據各地勞動行政部門的規定及企業的實際情況發放。總的原則是：資遣人員服務年限長、貢獻大、地位高，資遣費的發放標準就高。

第四篇：物業管理實務精講班第36講講義（最終版）

物業管理實務精講班第36講講義

應用文書的標題和行款格式規則

二、應用文書標題的制作(一)公文式標題的構成要素

組成公文式標題的要素主要包括單位、區域(范圍)、時間、事由(內容)、性質和文種等，其中“事由”和“文種”是最基本的要素。究竟選擇哪些要素來構成標題，一要考慮文種的寫作習慣和約定俗成的規定性，二要考慮寫作的實際 需要。

公文式標題通過幾個要素的組合，明確地說明了下述問題：第一，這篇文章是做什么用的(文種)；第二，文章是誰起草的(單位)；第三，文章反映什么時間(時間)、什么區域(范圍)的什么事情(事由)。只要要素的排列組合合乎規律，就不會引起歧義。如計劃屬于事務文書，這種文書的公文式標題的全要素形式是“單位+時間+事由+文種”。例如，《XX物業公司2004培訓計劃》。

（二）文章式標題的構成模式

從構成形式看，文章式標題可以有單標題和雙標題(即主副標題)。主標題一旦概括到某種程度，不能概括和反映需要傳達的涵義，就必須用副標題來做具體例如，某物業公司開展全員節約活動取得明顯效果后，集團公司要求該公司

上報經驗材料，以便在全集團推廣。這個經驗材料的標題就可以制作為：“挖潛增效大有可為”，副標題可為“——某物業公司開展全員節約活動情況總結”。

三、應用文寫作的行款格式規則

行款格式是在長期的書面語表達中約定俗成的書寫行列款式。基本內容包括標題、署名、分段、引文和序碼。

（一）標題

文章大標題書寫的基本規則是居中排列，字號應大于正文，字體也應與正文相區別，并且上下各空一行。如果大標題字數較多，則應考慮分行排列，但分行時要注意前后意義的完整，在連貫排列時仍然要求居中。副標題應緊靠大標題下，中間不空行，題前要加破折號，所用字體也應區別于主標題。(二)署名

署名一般放在文章的大標題之下，居中，上下各空一行，字號應小于大標題，字體也應區別于大標題和正文。(三)分段

每個自然段的開頭要空兩個字的位置，第二行起頂格書寫。書信、報告等應用文書的稱謂部分要求頂格書寫，后面加冒號，第二行空兩個字。行政公文的主送機關(即受文單位)也要求頂格書寫，如果一行寫不下，回行時仍然頂格書寫，后面加冒號。(四)引文

較短的引文可夾在正文中；如果是較長的引文，則需換行自成一段；排列上要比正文退兩格，首行和末行最好空一行，并在字體、字號上與正文有所區別。(五)序碼

序碼的一般順序應該由漢字到阿拉伯數字，由無圈到有圈，其中阿拉伯數字(例如“1”)旁應為齊底線的圓點，不能是頓號(即應為“1．”，不能寫成“

1、”)。序碼的使用，以一、二、三、四的“一”為例，應是：

一、……(一)…… 1.……(1)……

行政公文的寫作要領

四、應用文書的寫作要領（熟悉）

（一）行政公文的寫作要領（一共9種）1．決定的寫法

決定的正文一般由緣由、意義和事項組成。緣由可以簡潔明了、寥寥數語高度概括，涉及重大問題和重大行動安排或對專門事項作出決定時，其緣由則要具體、充分。決定的事項可采用一段到底、分條列項、小標題、分部分表述等方式。不論采用哪種表述方式，都要做到觀點鮮明，依據充分，事實準確，切合實際。2．通知的寫法

通知的正文一般先敘述通知的起因緣由，寫明通知的背景和依據，然后通過承啟用語，轉入通知事項。如一般性通知，只要寫清什么事，有何要求即可；任免通知，寫清任免人員姓名、具體職務等。比較復雜的通知，如指示性通知等，既可采用一氣呵成的貫通式寫法，直接寫明通知的內容和在貫徹執行中應注意的問題，也可采用分條列項式寫法，分出層次，但要注意各條、項之間的邏輯順序。3．通報的寫法

通報的正文主體由三部分構成。一是事實與評析。這部分是通報全文的重點和核心，寫法可虛實結合，先實后虛。即先適當地詳寫事實(先進事跡、錯誤事實、重要精神或情況)發生的時間、地點、人員、主要情節、結果及影響等，從中提煉出經驗或教訓。二是決定，也稱結論。表揚的要明確給予肯定，寫明授予什么榮譽，給予什么獎勵；批評的要寫明對責任者懲戒的意見。三是結語，即提出要求或希望，號召大家學習先進或是告誡人們防止發生類似錯誤，或是要求大家重視某一情況、倡導某一精神。4.報告的寫法

報告首先概括說明全文主旨，可開始即簡明扼要地將一定時間內工作的有關情況介紹清楚，如依據、目的、總的行動及對整個工作的估計、評價等。然后以“現將有關隋況報告如下：”之類的通用語，轉入正文。主體(即報告事項部分)是報告的核心，是要敘述的具體內容。如果內容較多，篇幅較長，可采用分題式、分條式或兩者相結合的方法進行敘述。

在常規物業管理中，報告也是使用較多的文種之一，常見的錯誤有三個：其一是當作前行文使用。如某物業管理項目負責人制作了一份《關于在A花園組織象棋比賽的報告》交公司領導批準，就是運用錯誤，應使用請示文種。其二是當作外行文使用。如給業主委員會等外圍組織反映情況時使用報告，就是運用錯誤。其三是與請示文種混用。如《關于更換對講機的請示報告》，就是把請示文種與報告文種混用了。5．請示的寫法

首先寫明請示的起因，即“為什么請示”；一般可運用敘事、說理相結合的表達方式，簡要說明為什么要請示及請示的緣由、依據、背景。其次要寫明請示事項，即“請示什么問題”。內容較簡單的可全文一氣呵成，一貫到底；內容復雜的則應分段表述。

如果是請求對某一工作的指示或對處理某項問題的批準，則應提出自身的意見或處理辦法；如果有兩種以上的方案或意見，則應表明自身的傾向性意見，以便上級單位作出正確的判斷和決策，從而得到及時準確的回答。

在常規物業管理中，使用請示應注意以下幾點：(1)必須堅持一事一請示；

(2)請示在未獲批準前，不得對下屬單位發送；(3)如需向兩個上級單位同時請示，只能采取一個主送和一個抄送的辦法(請示公文的主送單位只能是一個)，不可多頭報送以免造成誤會而貽誤工作；(4)嚴禁越級請示；

(5)請示語言既要簡明扼要，還要注重行文語氣，選用語句要謙敬，分寸得當。6．批復的寫法

批復只答復請示事項，對請示的問題只作原則性、結論性的指示和決定。在常規物業管理中，使用批復應注意以下幾點：

(1)批復是對請示作回復，所以在批復的開頭一定要完全引述來文字號和標題，不可只引文號，或只引標題；

(2)批復要有針對性，要態度明朗，觀點明確，措辭要莊重、周密、準確。同時要注意，只能在職權范圍內批準、答復問題，否則即是無效批復；

(3)必須有正式的書面請示才能批復，口頭或電話請示不能作為批復的依據；(4)批復一般只給來文請示的單位。如有普遍意義，也可以同時抄送所屬各單位。此外，對于下級送來報告，若認為有必要，也可以批復。7．意見的寫法

首先是交代提出意見的依據、目的、情況、意義等，回答“為什么提意見”。其次是對有關問題或某項工作提出本單位的見解、建議或規范性的解決辦法。結尾習慣用語一般為“以上意見，請結合實際貫徹執行”、“以上意見，僅供參考”等。也可自然收尾，不加結束語。在常規物業管理中，使用意見應注意以下幾點：．

(1)意見的使用比較廣泛，既可以用于正式公文，也可以用于日常工作溝通。因此，在正式公文中，撰寫意見，要有針對性、可行性，文字表述要明確具體。

(2)意見在正式公文中，主要用于平行單位和對下級單位，對上級單位應慎重使用。對上級單位行文，多用“請示”、“報告”等文種。8．函的寫法

首先述致函起因，即發函的原因、背景和依據。其次說明致函事項，明確地將問題、要求或答復意見告知對方。

在常規物業管理中，使用函時，要注意態度的坦誠、熱忱，語氣的平和、謙虛，在措辭上嚴謹得體。

9．會議紀要的寫法

首先簡單介紹會議概況，包括會議的起止時間、地點、主持人、參加與列席人員、議題、會議進展情況、主要成果，這些是會議紀要開頭不可缺少的“七要素”。有些會議紀要，還要交代召開會議的依據，會議的指導思想、目的、要求、會議程序以及對會議的評價等有關內容。重要的與會者和發言，也要在開頭部分予以突出介紹。這一部分是會議自然情況的概述，要寫得概括扼要，文字簡短。

會議紀要的主體部分要根據會議的原始材料，經過認真分析整理、提煉加工，相對具體地把會議的主要議題、討論意見、基本結論、任務、要求等會議的主要情況、精神、成果表述出來。主體部分一般有兩種常用的表述方法：

(1)概述法。把會議的發言、討論的情況綜合到一起，圍繞會議的中心，分自然段概括地表述出來，這種寫法多用于小型會議或討論的問題比較集中、意見比較一致的會議。

(2)歸納法。會議的規模較大，討論的問題較多，涉及面較廣，需要將會議的原始材料加以分類整理，對許多意見或內容進行歸納敘述。

視會議紀要的實際，結語有兩種情況：一種是設結語，以簡短明確、有鼓動性和號召力的語言收尾，表示決心、強調意義、闡明希望、發出號召等。另一種是不設結語，正文寫完，全文也就自然結束。在常規物業管理中，使用會議紀要時應注意以下幾點：(1)要突出會議主題，不要面面俱到。

(2)工作會議紀要一般以通知形式貫徹，可在通知中簡要提出貫徹落實會議紀要精神的有關要求。(3)會議紀要的文稿形成后，一般由參加會議人員簽名確認。(4)會議紀要制作完成后，一般都要送簽名人員一份。

事務公文、制度文書等其它文書的寫作要領(二)事務文書的寫作要領（4種）1．計劃的寫法

計劃的內容一般由前言、主體和結尾三部分構成。

(1)前言。計劃的前言主要闡明制訂計劃的指導思想、制訂的根據，以及計劃的總任務、工作情況的分析等，回答“為什么做”、“依據什么做”和“能不能做”的問題。前言是計劃的綱要，切忌冗長，不宜過多論述，點到為止。

(2)主體。主體是計劃的主干部分，是計劃寫作的重點，用來表述計劃的具體內容，回答“做什么”、“怎么做”和“何時完成”的問題。

計劃的主體主要包括“三要素”：即目標(做什么)、步驟(分幾步做完)和措施（怎么做)。” 目標、步驟和措施是計劃的基本內容，相互關聯，不可或缺，它們保證了計劃的完整性和可行性。(3)結尾。計劃的結尾部分，應根據行文的需要而定。常見的結尾方式有三種。一是突出重點，在結尾部分指出計劃的重點任務與實施過程中的主要環節；二是強調有關注意事項，闡明在計劃執行中可能出現的問題，預先提出防范措施；三是提出號召，勉勵大家積極努力，確保計劃實現。2.總結的寫法

總結的正文一般由前言、主體和結尾構成。有的總結省略前言和結尾，只有主體部分。(1)前言

前言是正文的開頭部分，簡略介紹所要總結工作的目的、根據、緣由、背景、時間和內容等等；有的還對主要成績和經驗進行概括，以收到開門見山之效。(2)主體

主體是總結的主要部分。其慣用模式為：基本情況+主要經驗(即做法或體會)+存在問題+今后打算。

上述內容可以靈活掌握，或詳或略，視具體情況和寫作目的而定。(3)結尾

結尾是正文的最后部分，應簡短有力。3．大事記的寫法

大事記的正文是解決“記什么”和“怎樣記”的問題。在行文結構上，先寫“大事時間”，后寫“大事記述”。“大事時間”是大事記不可缺少的組成部分，如《2002年XX物業管理公司大事記》，就是以2002年1月1日和2002年12月31日為時間界限，這一年里在XX物業管理公司發生的大事。時間的順序，應以年、月、日依次記述。時間若是以年為記事單位，下面則按月記事，逐月記述；時間若是以月為單位，則以日為順序，逐日記述。“大事記述”位于時間后面，是大事記的主體。它要準確地記述在一段時間里的重大事件，一般是用一兩句話寫完一件事。4．倡議書

倡議書由標題、稱謂、正文、署名、時間構成基本內容和基本格式。例如《關舌向XX地震災區捐贈衣物的倡議書》。

(三)制度文書的寫作要領（4種）l制度的寫法 制度的內容一般分標題、正文和簽署三個部分。(1)標題

標題有兩種書寫形式：

一種是由事由和文種組成，如《出勤制度》、《例會制度》等。另一種是由制文單位、事由和文種組成，姐《XX公司崗位責任制度》。(2)正文

制度正文，一般分三層表述。

①序言說明制訂制度的指導思想和依據。

②主體具體說明工作程序和對有關人員的行為要求。這是制度的實質性內容，一般分條分款寫。③結尾說明執行要求。

有些內容復雜的制度，其正文可分總則、分則和附則三個部分來寫。(3)簽署

寫上制文單位名稱和日期。這部分，一般寫在正文的右下方，也有寫在標題下方。2．辦法的寫法

辦法的寫法與制度相同。3.守則的寫法

守則一般由標題、正文和簽署三部分構成：(1)標題

守則的標題由發文機關、事由和文種類別(守則)組成，有時可省去發文機關和事由，只寫“XX人員守則”或“守則”。(2)正文

守則通常先以簡要語言說明制文緣由，次分條目列述具體內容；再以“以上各條，望互相監督執行(遵守)”等語作結。(3)簽署發文單位和日期

如標題中已標明發文單位，或標題下標明了發布日期，這部分的內容可以省略。守則一般比較簡短，條理清楚，內容明確具體是其基本要求。4．公約的寫法。公約的寫法與守則相同。

(四)禮儀文書的寫作要領 1．邀請書的寫法

邀請書一般由標題、稱呼、正文、結語和簽署等五部分組成。2．請柬的寫法

請柬由封面和封里組成。封里由稱呼、正文、結語和簽署等內容構成。3.感謝信和賀信的寫法

感謝信和賀信的結構包括：標題、稱呼、正文、結語和簽署五部分。

(五)告啟類文書的寫作要領 1．標語(提示牌)的寫法 制作標語(提示牌)的要求：

(1)簡練明了，通俗易懂，易讀易記。(2)針對性強，讓觀眾人眼、人腦、人心。

(3)與時俱進。多用現代文明語句，比如用“芳草青青，足下留情”，代替以前的“禁止踐踏草地”等。(4)一般情況下，在標語(提示牌)下要有落款，標明制作單位簡稱。2．提示的寫法

提示一般包括標題、正文和落款三個部分。(1)標題

提示的標題一般直接以“XX提示”文種名稱為題目。(2)正文

提示的內容，一般包括提示的目的、原因和具體事項等。如因臺風來臨，提醒住戶注意安全防范事項等。(3)落款

寫明提示的單位名稱和提示日期，加蓋公章，并可注明聯絡地址和聯絡人。3．啟事的寫法

啟事一般包括標題、正文和落款三個部分。(1)標題

啟事標題有多種寫法。有的只寫文種，省去事由等項，如“啟事”，或“緊急啟事”；有的只寫事由，不寫文種，如“招領”和“招工”；有的寫明事由和文種，如“尋人啟事”和“開業啟事”；有的寫明單位和文種，如“XX公司啟事”。(2)正文

寫明啟事的內容，一般包括啟事目的、原因、具體事項和要求等。如果內容較多，可分條列項，逐一寫明。如招聘啟事，應寫明招聘基本情況、招聘對象、應聘條件、招聘待遇和招聘方法等。(3)落款

寫明啟事單位名稱或個人姓名和啟事日期。重要的啟事要加蓋公章，并注明聯絡地址和聯絡人。4．海報的寫法

海報的結構一般包括標題、正文和落款三個部分。(1)標題

標題有如下幾種寫法：

第一，直接以“海報”文種名稱為題目；

第二，以事由或活動名稱為題，如《國慶文藝晚會》、《足球比賽》等；

第三，由單位名稱和事由組成標題，如《XX公司首屆服裝設計表演賽》、《XX博物館舉辦大型根雕、石玩、盆景展覽》。

(2)正文

正文一般應寫明開展什么活動，舉辦什么事項，如舉辦晚會，要寫明表演單位、時間和地點等，舉辦報告會要寫明報告題目、報告人、地點和時間等。(3)落款

落款應寫明舉辦單位或演出單位和日期，還可注明聯系電話和聯系人。如果標題已寫上單位，這里可省略。5．好消息的寫法

好消息的結構一般包括標題、正文和落款三個部分。(1)標題

標題一般直接以“好消息”文種名稱為題目。(2)正文

正文是好消息的中心，一般應寫明是哪方面的消息，有些什么優惠(賣點)等，并應交代清楚具體的時間、地點和組織者(舉辦者)等。(3)落款 落款應寫明組織者(舉辦者)和日期，還可注明聯系電話和聯系人。綜合練習題

某住宅小區準備在五一期間舉行一次業主聯誼會，主要內容是

1、請一位理財專家介紹家庭理財知識

2、公布小區評選出的家庭理財能手

3、現場舉行抽獎活動，分別設一、二、三等獎各一名

4、某一家銀行現場辦理個人消費信用卡登記

請根據以上資料，從活動主辦方（物業管理企業）的角度，按照有關要求，撰寫一份給全體業主的通知。

第五篇：物業管理實務精講班第15講講義

物業管理實務精講班第15講講義

共用設施設備的運行管理第七章

房屋及設施設備管理

第三節

共用設施設備的運行管理

一、制訂合理的運行計劃

根據設施設備和物業的實際情況所制訂的合理使用計劃，應包括開關機時間、維護保養時間、使用的條件和要求等方面的內容，如電梯的運行時間、臺數和停靠樓層，中央空調機組的開關機時間和制冷量、供應范圍和溫度，路燈或噴泉的開關時間等。這些內容會根據具體物業的實際情況和季節、環境等因素的變化而有所區別，以滿足安全、使用、維護和經濟運行方面的需要。

二、配備合格的運行管理人員

物業管理企業應根據設施設備的技術要求和復雜程度，配備相應工種的操作者，并根據設備性能、使用范圍和工作條件安排相應的工作量，確保設施設備的正常運行和操作人員的安全。必須采取多種形式，對職工進行多層次的培訓，培訓內容包括技術教育、安全教育和管理業務教育等，目的是幫助職工熟悉設施設備的構造和性能。操作人員經培訓考核合格后，才能獨立上崗操作相關工作專業的設備。供配電、電梯、鍋爐運行等特殊工種還須經政府主管部門組織考核發證后憑證上崗。

三、提供良好的工作環境

工作運行環境不但與設施設備的正常運轉，減少故障，延長使用壽命有關，而且對操作者的情緒也有重大影響。為此，應安裝必要的防腐蝕、防潮、防塵、防震裝置，配備必要的測量、保險、安全用儀器裝置，還應有良好的照明和通風設備等。

四、建立健全必要的規章制度

(1)實行定人、定機和憑證操作設備制度，不允許無證人員單獨操作設備，對多人操作的設施設備，應指定專人負責。

(2)對于連續運行的設施設備，可在運行中實行交接班制度和值班巡視記錄制度。(3)操作人員必須遵守設施設備的操作和運行規程。

五、設施設備的狀態管理(一)設備的檢查

設備的檢查就是對其運行情況、工作性能、磨損程度進行檢查和校驗，通過檢查可以全面掌握設備技術狀況的變化和劣化程度，針對檢查發現的問題，改進設備維修工作，提高維修質量和縮短維修時間。

按檢查時間的間隔，通常分為日常檢查和定期檢查：日常檢查是操作人員每天對設備進行的檢查，在運行值班巡視中實施；定期檢查是在操作人員參加下，由技術人員按計劃定期對設備進行的檢查，屬定期維護保養內容。(二)設備的狀態監測

設備的狀態監測分為停機監測和不停機監測(又稱在線監測)，是在設備運行使用過程中通過相關的儀器儀表所指示的參數，直接或間接地了解掌握設備的運行情況和設備自身狀態。設備的狀態監測應根據不同的檢測項目采用不同的方法和儀器，通常采用的方法有直接檢測、絕緣性檢測、溫度檢測、振動和噪聲檢測、泄漏檢測、裂紋檢測和腐蝕檢測等。

(三)定期預防性試驗

對動力設備、壓力容器、電氣設備、消防設備等安全性要求較高的設備，應由專業人員按規定期限和規定要求進行試驗，如耐壓、絕緣、電阻等性能試驗，接地、安全裝置、負荷限制器、制動器等部件試驗，發電機啟動、消防報警、水泵啟動，管道試水等系統試驗。通過試驗可以及時發現問題，消除隱患，安排修理。(四)設備故障診斷技術

在設備運行中或基本不拆卸的情況下，采用先進的信息采集、分析技術掌握設備運行狀況，判定產生故障的原因、部位，預測、預報設備未來狀態的技術，稱為故障診斷技術。設備診斷技術是預防維修的基礎，目前應用中的技術手段主要是紅外線溫度檢測、潤滑油品化學分析、噪聲與振動頻譜分析、超聲與次聲波檢測以及計算機專家分析與故障診斷系統等。設備故障診斷技術在設備綜合管理中具有重要的作用，主要表現在：

(1)它可以監測設備狀態，發現異常狀況，防止突發故障和事故的發生，建立維護標準，開展預防性維修和改善性維修；

(2)較科學地確定設備修理間隔期和內容；(3)預測零件壽命，搞好備件管理。

六、節能管理

(一)采用管理手段節能降耗

通過各種管理手段，在不投資或少量投資的情況下杜絕能源浪費，減少各種非正常的能源消耗，是一種最經濟的節能方式。能源消耗可以用下式表達： ∑Wn＝Wb+Wc+Ws+Wf+Wsb 式中

∑Wn——設備系統的綜合能耗量； Wb——設備(或產品)標準能耗；

Wc——操作人員非正常操作浪費的能源； Ws——因維護保養不善設備損壞造成的能耗； Wf——傳輸、保管及其他非正常消耗； Wsb——設備狀況不良，運行中浪費的能源。

以上除Wb外，其余均屬浪費掉的能源，因此，節能的主要任務，就在于用各種管理手段，減少這些能源的浪費。具體措施包括：

(1)落實組織和管理體系。要建立有物業管理企業領導和業主參加的，覆蓋各個管理環節和所有用能設施設備的節能體系。業主和有關物業管理企業領導在財力上、計劃上、人力上等的多方面支持是節能工作順利開展的根本保證。

(2)加強節能宣傳和培訓，樹立節能意識。加強對各級管理人員、技術人員和操作工的培訓。要系統地對上述人員進行能源科學管理知識、熱工基礎理論和節能技術改造途徑等方面的教育，使其增強責任感和緊迫感。

(3)建立能源消耗的計劃和考核制度。要做到能源有計劃的使用與消耗，據物業設施設備的運行要求與性質，準確測算各年、季、月的能源需要量，確定能源考核標準。

(4)在運行管理上，盡量安排設備能夠連續、滿載開動使用。這樣可以減少設備的能量相對損失，減少固定能耗部分。

(5)調整設備運行時間，實行節能運行程序，特別注意控制空調、室外照明和霓虹燈等的開關時間。

(6)合理設定運行參數(如空調溫控點)，既保證正常使用功能，又節省能源。(二)采用技術改造節能

技術改造節能也稱為投資性節能，通過對設備或工藝進行局部或全部改造，必要時包括對耗能較大設備的更換，提高設備技術水平或工藝水平，降低能源消耗。在設備和技術狀況一定的情況下，采取管理手段節能是有一定限度的。由能源消耗表達式可見，當一切浪費的能源都得到了控制，剩下的就是設備或產品的合理消耗，這時以管理手段節能就達到了極限，要進一步提高節能水平，還可以靠改造和更換設備及技術。

由于技術和工藝的改進，一方面可以使標準耗能狀況大幅度下降，即改變了Wb；另一方面，在新設備、新工藝的條件下，又會產生新的非正常消耗。例如，由于工人的技術熟練程度不足、設備未達到最佳狀態及未合理使用等原因，又會造成新的浪費，就需要通過管理手段來逐步提高、解決問題。由于管理水平的提高，管理節能效益也會不斷提高，又會進一步提出需要解決的技術問題。通過科技進步，解決了生產中的技術問題或提高了技術水平，又會促進管理水平的提高。房屋及設施設備的節能管理，必須將管理手段和技術改造兩者有機結合，方能達到最佳效果。除了上述所列的方法外還有許多具體方法，設施設備管理人員可在不影響物業正常合理使用的前提下，根據實際情況采用相應的措施，實事求是，因地制宜。

房屋及共用設施設備維護管理項目的外包控制

第四節

房屋及共用設施設備維護管理項目的外包控制

一、共用設施設備外包的選擇

由于技術的不斷發展，共用設施設備的技術含量、復雜化程度也越來越高，對物業管理企業的設施設備管理提出了更高的要求。為了達到最佳和最經濟的管理狀態，實現共用設施設備系統的維護、保養，物業管理企業要進行綜合的評估確認，在此基礎上選擇和確定適合本企業特點的管理維護方式。目前常見的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。(一)項目外包分析

如果物業管理企業采用外包模式，則可從以下幾個方面進行綜合分析：(1)物業管理企業的管理規模；

(2)所管物業中共用設施設備的復雜程度及數量情況；(3)設施設備的生產年代、技術先進程度；

(4)政府部門對此類設施設備系統管理的技術、標準要求；(5)自行管理此類設施設備的技術難度、管理風險大小；

(6)設施設備生產廠家的技術服務情況，包括維修網點的分布、服務及時性、技術壟斷程度等；(7)市場上此類設施設備管理維護技術人員的供求情況、社會平均工資水平；

(8)本地市場能夠提供系統分包服務的專業機構發展的成熟度，包括從業機構數量情況、技術水平、服務價格、業務規模、企業信譽、經濟實力等。(二)承包方評估

如果需要將設施設備業務實行外包管理模式，就應選擇在服務質量和服務價格方面均滿足企業需要的合格承包方。通常要從以下幾個方面對承包方進行評估：(1)企業品牌狀況；(2)企業規模；(3)資信信譽；

(4)技術能力(是否具備相關許可、技術資質證書等)；(5)企業質量保證能力(如是否有質量保證體系)；(6)管理維護計劃、標準；(7)預算價格、付款方式。

在評估時應注意：選取多家單位進行綜合價格比較；同等條件下原承包方優先；不以價格為惟一選擇標準；評估參與人與承包方有特殊關系時應予回避；秉承公開、公正、公平的原則；根據分包項目的內容，選擇采取資料審核、現場考察、分項評分、逐級審核、評估會議等方式對承包方進行評估。

二、共用設施設備外包管理合同的簽署和外包控制(一)訂立外包管理合同應注意的事項

由于設施設備的重要性和發生故障所產生的損失和影響可能較大，在合同起草和簽訂過程中，應特別注意以下幾個方面：

(1)在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致。

(2)在合同中應明確因設施設備故障、事故造成的人員、財產等損失，明確在出現情況時的責任方，以免在出現問題時產生糾紛。

(3)應在合同中明確服務的技術指標標準，并盡量采取量化形式，便于檢驗。

(4)委托方應盡量保留受托方在服務過程中的有關質量記錄文件，既便于監督服務過程，也便于掌握設施設備狀況，保證設施設備歷史資料的完整性。(二)外包管理合同實施應注意的問題

(1)建立針對承包方的檢查監控制度并落實專人負責實施。

(2)建立與承包方的定期溝通會議制度，及時解決合同履約過程中出現的問題。

(3)建立定期效果評估制度。對評估過程中發現的較大或普遍存在的問題，以書面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。

(4)定期對承包方基本情況全面更新，以及時掌握承包方的企業狀況，適時采取對策，確保承包方有能力持續履行服務合同。

供配電、給排水系統的管理

第五節

幾種典型設施設備的管理

一、供配電系統(一)種類

物業的供電種類按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電；按供電回路數目的情況分為單回路供電和多回路供電；按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電；按供電性質分為長期供電和臨時供電。(二)管理工作主要內容

(1)配備合格的專業工程技術人員和相應數量的操作和維修電工。

(2)制訂嚴格的供配電運行制度和電氣維修保養制度，同時建立相應的檢查監督機制保證各項制度的執行。

(3)建立供配電系統技術檔案。

(4)配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護用品、常用零配件和易損易耗晶等，并建立零配件供應渠道和供應商名冊。

(5)定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量的準確性。進行用電統計分析，做好用電調度和用電計劃工作。

(6)建立臨時用電管理制度，對任何新增加的用電都應進行用電負荷的計算，進行合理的負荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負荷供電。(7)要建立火警、水災、臺風、地震等災害時的供電預防措施。(8)做好節約用電工作，降低損耗。

(9)限電、停電要提前通知業主、物業使用人。

(10)供配電運行可建立24小時值班制度，發生故障時應能及時組織力量搶修，盡快恢復電力供應。

(11)定時對備用電源進行檢查，對蓄電池進行充電，對備用發電機進行運行試驗。(12)重視無功功率和補償工作，提高功率因數，改善用電質量。

(13)進行公共用電的測算和計量統計工作，為管理服務費的收取和調整提供依據。

二、給排水系統(一)種類

(1)給水系統可分為生活給水、消防給水、中水和熱水系統。(2)排水系統可分為：

1)污水系統，用于排放便溺用衛生器具排出的污水和人們日常生活中的洗滌用水。有的建筑物還分為糞便污水管道和生活廢水管道，分別排出便溺用衛生器具的污水和洗滌用水。2)雨水系統，用于排除屋面雨、雪水。

3)工業廢水系統，用于排除工業企業生產過程中排出的生產廢水和生產污水。(二)管理工作主要內容

(1)建立給排水管理隊伍，負責小區范圍內室內外給排水設備、設施的運行管理和維修保養工作。(2)建立給排水運行管理和維修保養管理制度。

(3)建立給排水工程技術檔案，特別要收集保存好隱蔽的和地下的工程、管道的圖紙資料。(4)配備必要的工具和安全防護用品，準備相應數量的零備件和易損易耗品。(5)制訂供水計劃，保證供水的水壓、水質。如需限水、停水，則要提前通知用戶。

(6)有應付臺風、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應急措施，每年雨季來臨前要清理疏通排水工程。

(7)做好節約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協助用戶安排合理的用水計劃。(8)對公共清潔用水和綠化用水進行計量和測算，為管理費的收取提供依據。(9)定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。(三)注意事項

(1)應保證消防用水的基本儲備。

(2)北方地區應注意冬季管道防凍，避免發生水管爆裂、跑水事故。

(3)餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。

(4)采用分流排水系統的要堅持雨水和污水分流排放，不允許污水通過雨水管道排放。