第一篇：物業(yè)管理基本制度與政策精講班第13講課件講義

物業(yè)管理基本制度與政策精講班第13講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線）物業(yè)管理基本制度與政策精講班第13講講義

內(nèi)容提要和考試要求

一、內(nèi)容提要

1．業(yè)主的權(quán)利

2．業(yè)主的義務(wù)

3．業(yè)主大會的組成4．業(yè)主大會的性質(zhì)

5．成立業(yè)主大會的限制和選擇

6．業(yè)主大會的籌備

7．籌備業(yè)主大會的工作要求

8．業(yè)主大會的成立

9．業(yè)主大會的職責

10．召開業(yè)主大會臨時會議的三種情況

11．業(yè)主大會的表決規(guī)則

12．業(yè)主委員會的性質(zhì)

13．業(yè)主委員會的職責

14．業(yè)主委員會的備案

15．業(yè)主委員會委員的資格條件

16．業(yè)主委員會委員的資格終止

17．業(yè)主委員會會議的規(guī)范

18．業(yè)主大會、業(yè)主委員會的限制性要求

二、考試目的和考試要求

（一）考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格和住宅專項維修資金等七項制度的掌握程度，以及對相關(guān)政策必要性和具體內(nèi)容的理解、熟悉程度和應(yīng)用能力。

（二）考試基本要求

掌握：業(yè)主大會的職責和表決規(guī)則，業(yè)主委員會的職責。

熟悉：業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。

了解：籌備成立業(yè)主大會的工作內(nèi)容和程序，業(yè)主委員會委員的資格條件。

業(yè)主大會制度、業(yè)主

第三章物業(yè)管理的基本制度(一)

第一節(jié)業(yè)主大會制度

業(yè)主大會制度是《物業(yè)管理條例》規(guī)定的一項重要制度，在《條例》實施以前，大多采用業(yè)主委員會制度，從實踐效果來看，業(yè)主委員會制度對物業(yè)管理的發(fā)展起到過一定的促進作用。但在實踐中，也存在一些問題。如有的住宅小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)相互勾結(jié)，少數(shù)業(yè)主委員會成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，也隨意解聘物業(yè)管理企業(yè)或不當利用公共設(shè)施經(jīng)營的決定，導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。鑒于以上問題，在《條例》中，確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。這一制度有利于維護大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動的順利進行。

一、業(yè)主

(一)業(yè)主的概念

《條例》第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。由于我國實行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個主體的原則，擁有了房屋的所有權(quán)在事實上就擁有了與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地的相關(guān)權(quán)利。這一點在新頒布的《物權(quán)法》體現(xiàn)特別明確。

現(xiàn)實物業(yè)管理中，具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權(quán)證書持有人；二是房屋共有權(quán)證書持有人；三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人。

總共十項權(quán)利，這些權(quán)利有些由單個業(yè)主享有和行使，有些只能通過業(yè)主大會來實現(xiàn)，比如說“1．接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)”

單個業(yè)主可以享有，“3．制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議” 只能通過業(yè)主大會來實現(xiàn)。

1．按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)

物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)負有向業(yè)主提供合同所約定服務(wù)的義務(wù)，業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務(wù)費用后，享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利。

2．提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議

業(yè)主大會會議是業(yè)主大會開展工作的基本形式。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會的成員，業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會會議的權(quán)利?！稐l例》第十三條規(guī)定：經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主有對物業(yè)管理有關(guān)事項提出建議的權(quán)利，促使物業(yè)管理能及時、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進行。

3．提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議

業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則是規(guī)范業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系和業(yè)主大會內(nèi)部運作機制的基礎(chǔ)性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主都有約束力，而且這些規(guī)約的規(guī)定事關(guān)全體業(yè)主的共同利益，因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權(quán)利。當業(yè)主認為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，或者認為現(xiàn)有業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則有不完善的地方，可以提出自己有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。

4．參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)

業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項的決定權(quán)，是通過參加業(yè)主大會會議，在會議上行使表決權(quán)的方式來行使的。只要具有業(yè)主身份，就具有參加業(yè)主大會會議的權(quán)利。在業(yè)主大會會議上，首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定，其他則由業(yè)主大會議事規(guī)則約定的辦法，對列入會議議程的各項物業(yè)管理事項進行投票，作出體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志的決定。

5．選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具體執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，并就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務(wù)作出決定。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表，即業(yè)主委員會委員組成。業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主的代言人履行具體職責，為全體業(yè)主服務(wù)。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會委員的權(quán)利，同時業(yè)主作為業(yè)主大會的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會委員的權(quán)利。

6．監(jiān)督業(yè)主委員會的工作

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，它的工作直接關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會委員也具有個人利益，可能會怠于行使業(yè)主大會賦予它的職責，有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會委員甚至可能會作出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會委員侵害業(yè)主權(quán)益情況的發(fā)生，督促業(yè)主委員會委員更好地履行職責，保護業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)當保證業(yè)主對業(yè)主委員會委員享有監(jiān)督權(quán)。如業(yè)主有權(quán)對業(yè)主委員會的工作提出批評和建議；有權(quán)知曉業(yè)主委員會的運作情況；有權(quán)了解業(yè)主委員會所作出的各項決定的理由；有權(quán)查詢業(yè)主委員會保存的各項檔案文件；有權(quán)制止并要求業(yè)主委員會糾正其不符合法律或者規(guī)約的行為等。業(yè)主對業(yè)主委員會的工作行使監(jiān)督權(quán)有利于業(yè)主委員會規(guī)范、健康地運作。

7．監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供服務(wù)的經(jīng)營主體，與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關(guān)系的相對方。業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進行監(jiān)督。如業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評與建議；有權(quán)查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理事項的各項檔案材料；有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況；有權(quán)要求物業(yè)管理企業(yè)對違反合同的行為進行改正；等等。業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務(wù)。

8．對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，與業(yè)主所擁有的物業(yè)不可分割，業(yè)主對擁有物業(yè)進行占有、使用、收益和處分，不可避免地要牽涉到對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以在不損害業(yè)主共同利益的情況下，依法對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行使用。但這種使用不能侵害全體業(yè)主的合法權(quán)益，因此，每一個業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用的情況享有知情與監(jiān)督的權(quán)利。

9．監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金是在物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化的情況下，為了保證房屋的維修和正常使用，依照國家規(guī)定建立的專門性資金，專項維修資金屬于業(yè)主所有（業(yè)主容易忽視對專項維修資金)的管理和使用，其是否完好，運行是否正常，不僅關(guān)系到相鄰物業(yè)，整幢樓，甚至整個物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的正常維護和使用，關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益。因此，專項維修資金的使用和管理，必須受到業(yè)主嚴格的監(jiān)督，以防止專項維修資金被挪用，使其得到合理的使用。業(yè)主在專項維修資金的收取、使用、續(xù)籌、代管等各個環(huán)節(jié)都享有監(jiān)督權(quán)。

10．法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利

除以上權(quán)利外，業(yè)主還享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他方面權(quán)利。如在物業(yè)受到侵害時，有請求停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失的權(quán)利；有對物業(yè)維護、使用等方面的規(guī)章制度、各項報告、提案進行審議的權(quán)利；有為維護業(yè)主合法權(quán)益進行投訴和控告的權(quán)利等。

(三)業(yè)主的義務(wù)

權(quán)利就有義務(wù)，業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有一定權(quán)利的同時還應(yīng)當履行一定的義務(wù)。《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)當履行的義務(wù)主要有：

1．遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則

2．遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度

3．執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定

4．按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金

5．按時交納物業(yè)服務(wù)費用

6．法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)

業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的對全體業(yè)主具有普遍約束力的規(guī)范，是共同性約定和承諾?？赡苡械臉I(yè)主會說，我沒參加開業(yè)主大會，或者說我本人不同意，是不是可以不遵守業(yè)主公約，哪是不可能的。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的任何業(yè)主，都必須遵守業(yè)主大會制定的業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則。少數(shù)必須服從多數(shù)

業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會運行應(yīng)當遵循的規(guī)則，它應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定

5．按時交納物業(yè)服務(wù)費用

物業(yè)管理服務(wù)行為是一種市場行為，應(yīng)當遵循等價有償?shù)氖袌鲈瓌t這句話在第一章講過，書中反復(fù)強調(diào)，要引起考生注意。

注意：業(yè)主十項權(quán)利，六項義務(wù)是大綱中要求熟悉的內(nèi)容，容易也多項選擇題。業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)每一項要記全了，如業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)

“1．遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則”“3．執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定”。

業(yè)主大會的組成、籌備等

二、業(yè)主大會

為了維護大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動的順利進行，《條例》確立了業(yè)主大會制度，由業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的。

(一)業(yè)主大會的組成和性質(zhì)

(二)業(yè)主大會的籌備與成立

1．成立業(yè)主大會的限制和選擇

一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，而不能成立多個業(yè)主大會。對于由眾多業(yè)主構(gòu)成的物業(yè)管理區(qū)域，只有成立業(yè)主大會才能民主解決物業(yè)管理的公共事項；對于業(yè)主數(shù)量很少的物業(yè)管理區(qū)域，比如一個人或幾個人，業(yè)主共同商討物業(yè)管理問題很方便，業(yè)主大會成立與否并不影響業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理的民主決策，因此，這樣的物業(yè)管理區(qū)域，可以不成立業(yè)主大會。《條例》規(guī)定：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責?！崩?，有的大廈建筑規(guī)模很大，連同配套建筑和設(shè)施構(gòu)成獨立的物業(yè)管理區(qū)域，但大廈產(chǎn)權(quán)統(tǒng)屬一人或幾人，業(yè)主只有一個或幾個，這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會。業(yè)主大會僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，《條例》規(guī)定業(yè)主大會制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。

2．業(yè)主大會的籌備（了解的內(nèi)容）

(1)成立業(yè)主大會籌備組

業(yè)主籌備成立業(yè)主大會，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會籌備組負責業(yè)主大會籌備工作?；I備組成員名單確定后，應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

(2)業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容

①確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

②參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案)；

③確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；④確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

⑤做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

(3)籌備業(yè)主大會的工作要求

①業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；

②公告《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案)的同時，應(yīng)當將

業(yè)主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告；

③確認業(yè)主身份，應(yīng)當以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書標明的房屋所有權(quán)人為準；

④業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，應(yīng)當根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體確定標準和方式，可參照省、自治區(qū)、直轄市制定的實施辦法進行。

3．業(yè)主大會的成立

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會的會議議程一般包括以下內(nèi)容：

(1)報告業(yè)主大會的籌備工作情況；

(2)宣讀業(yè)主名冊和在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

第二篇：物業(yè)管理基本制度與政策精講班第10講講義

物業(yè)管理基本制度與政策精講班第10講講義

收費管理之收費形式

(二)物業(yè)服務(wù)收費形式（重點）

1．包干制收費形式 《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式?！睂嵭形飿I(yè)服務(wù)專用包干制的，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

包干制是目前我國住宅物業(yè)服務(wù)收費普遍采用的形式。包干制收費形式下，業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同支付固定的物業(yè)服務(wù)費用后，物業(yè)管理企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同要求和標準完成物業(yè)管理服務(wù)。換句話說，就是物業(yè)管理企業(yè)的盈虧自負，無論收費率高低或物價波動，物業(yè)管理企業(yè)都必須按照合同約定的服務(wù)標準提供相應(yīng)服務(wù)。

包干制物業(yè)收費形式比較簡捷，但交易透明度不高。在收費率偏低時，容易導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)虧損；在市場不規(guī)范時，個別物業(yè)管理企業(yè)可能通過減少物業(yè)服務(wù)成本來保證企業(yè)利潤，業(yè)主的權(quán)益可能受到侵害。

2．酬金制收費形式

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定：“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式?！睂嵭形飿I(yè)服務(wù)酬金的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

酬金制也稱傭金制，這種物業(yè)服務(wù)收費方式在非住宅物業(yè)管理項目中較多采用，目前，不少高檔住宅物業(yè)管理也已采用。酬金制的物業(yè)服務(wù)支出由業(yè)主負擔，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，運用自身的管理知識、經(jīng)驗和專業(yè)技能組織實施物業(yè)管理服務(wù)，并取得事前約定比例或數(shù)額的酬金。為保證實施物業(yè)管理服務(wù)所需費用，酬金制要求業(yè)主按照經(jīng)過審議的預(yù)算和物業(yè)管理合同的約定，先行向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)付物業(yè)服務(wù)支出。物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)對所收的物業(yè)服務(wù)支出僅屬代管性質(zhì)，不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定，實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當履行以下義務(wù)：

(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；

(2)業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)；

(3)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。

收費管理之服務(wù)成本構(gòu)成(三)物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成（重點）

包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出，—般包括以下部分：

(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

(6)辦公費用；

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；

(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用等項從維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

收費管理之服務(wù)費繳納和代收代交

(四)物業(yè)服務(wù)費的繳納和督促

1．非業(yè)主使用人的交費責任

業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費用是最普遍的現(xiàn)象。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人。在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，對業(yè)主的物業(yè)進行管理，為業(yè)主提供服務(wù)，因此，業(yè)主理所當然的應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)支付相應(yīng)服務(wù)費用。在現(xiàn)實生活中，業(yè)主擁有的物業(yè)，不一定為業(yè)主所占有和使用。當業(yè)主將其物業(yè)出租給他人或者交由他人使用時，業(yè)主可以和物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用。《條例》進一步規(guī)定，業(yè)主負連帶繳納責任。所謂連帶繳納責任，是指當物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用繳納的約定時，業(yè)主仍負繳納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)可以直接請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費用。

2．未交付房屋的交費主體

在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新建物業(yè)，產(chǎn)權(quán)的多元化需要一個過程。在建設(shè)單位銷售物業(yè)之前，建設(shè)單位是惟一的業(yè)主。如果建設(shè)單位聘請了物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當支付物業(yè)管理服務(wù)費用。《條例》規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。已經(jīng)出售并交付給業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主繳納。

3．業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的督促義務(wù)

按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金，應(yīng)當是業(yè)主自覺履行的義務(wù)。但現(xiàn)實中，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納服務(wù)費用或者服務(wù)資金的情況也客觀存在，有些物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主欠交物業(yè)費的情況甚至相當嚴重。

為維護物業(yè)管理活動的交易秩序，《條例》和《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》均明確規(guī)定：對于欠費業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。對拒不交費的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費。依法追繳的方式，就是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于解決爭議條款的約定，通過仲裁或向人民法院起訴解決。

(五)代收代交費用

一般而言，業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間，是一種合同關(guān)系。作為合同當事人，業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當按照法律的規(guī)定和合同的約定，來行使合同權(quán)利和履行合同義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當事人，沒有義務(wù)向公用事業(yè)單位支付這些費用，也沒有權(quán)利向業(yè)主收取這些費用。

物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的委托，代收有關(guān)費用。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托物業(yè)管理企業(yè)代收費的，兩者之間是一種委托合同關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)根據(jù)自身經(jīng)營狀況，決定是否接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托，這些單位無權(quán)強制要求物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費用。就代收費用而言，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)向供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收取報酬，但向業(yè)主收取費用，沒有任何依據(jù)。

根據(jù)上述情況，《條例》為保護業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，維護市場交易原則和企業(yè)經(jīng)營規(guī)則，對物業(yè)管理企業(yè)代收代交各項公用事業(yè)費用，作出明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。”《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》進一步明確：“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費?！?/p>

例題：

4、根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定，實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當履行以下義務(wù)：（多選題:ACD）

A． 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；

B． 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算，并每半年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；

C． 業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)；

D．物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。

E．業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況通過業(yè)主大會的形式提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)；

第三篇：物業(yè)管理基本制度與政策講義 第27講第六節(jié)

第六節(jié)??房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策

大綱要求：

房地產(chǎn)登記制度；

房地產(chǎn)權(quán)屬登記。

知識點一：房地產(chǎn)登記制度

一、房地產(chǎn)登記制度概述

（一）房地產(chǎn)登記概念

房地產(chǎn)登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法中的一項重要制度。

房地產(chǎn)登記，是指房地產(chǎn)登記機構(gòu)依法將房地產(chǎn)權(quán)利和其他應(yīng)當記載的事項在房地產(chǎn)登記簿上予以記載的行為，是將房地產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動情況以及其他相關(guān)事項記載在房地產(chǎn)登記簿上予以公示的行為，是一種不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式。

（二）房地產(chǎn)登記制度的類型

根據(jù)登記的內(nèi)容和形式不同，各國房地產(chǎn)登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型。

1．契據(jù)登記制

契據(jù)登記制的理論基礎(chǔ)是對抗要件主義。契據(jù)登記制認為，當事人關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利在相關(guān)合同中的設(shè)定、變更和解除，憑據(jù)有關(guān)合同、票據(jù)和稅據(jù)進行實證，行政登記沒有證據(jù)效力。

政府行政主管部門雖然要求房地產(chǎn)權(quán)利人進行權(quán)屬登記，但注重要求權(quán)利人提供形式要件，對所提供形式要件的真實性、合法性不做實質(zhì)性審查。

契據(jù)登記制度所進行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，只具有公示力，而無公信力。契據(jù)登記制度注重當事人訂立的和約，房地產(chǎn)權(quán)屬方面的合同一經(jīng)生效，當事人之間的債權(quán)與物權(quán)即同時成立。

發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)利爭議，最終取決于法院審理后的確認，不以政府登記的房地產(chǎn)權(quán)利為準，政府登記機關(guān)也不承擔登記責任。

2．產(chǎn)權(quán)登記制

產(chǎn)權(quán)登記制度的理論基礎(chǔ)是成立要件主義。在產(chǎn)權(quán)登記制度下，政府登記機關(guān)既要求房地產(chǎn)權(quán)利人提供法定形式的登記要件，又要對所提供形式要件的真實性、合法性進行實質(zhì)性審查。經(jīng)行政審查無誤的，給予房地產(chǎn)權(quán)利登記，并頒發(fā)有關(guān)權(quán)屬證件。政府頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證件不僅具有公信效力，而且政府登記機關(guān)對登記確認的房地產(chǎn)權(quán)屬負有證明義務(wù)，房地產(chǎn)權(quán)利人可以依據(jù)政府頒發(fā)的權(quán)屬證件，行使確認的權(quán)能。

產(chǎn)權(quán)登記制下，如果發(fā)生房地產(chǎn)行政確權(quán)爭議，必須通過行政訴訟解決爭議，政府行政機關(guān)同時承擔登記責任。經(jīng)行政訴訟，如果政府行政機關(guān)登記確權(quán)有誤，司法部門也不代行行政權(quán)，而是判決行政登記機關(guān)撤銷確權(quán)決定，由行政機關(guān)根據(jù)查明的事實做出新的房地產(chǎn)權(quán)屬登記決定。

（三）我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度基本采用產(chǎn)權(quán)登記制度，主要表現(xiàn)在以下四個方面：

(1)法律要求房地產(chǎn)權(quán)利人必須按期進行房地產(chǎn)權(quán)屬登記，對違反登記規(guī)定的給予行政處罰。

(2)對權(quán)利申請人提供的文件進行實質(zhì)性的審查，只有房地產(chǎn)權(quán)屬清楚、證據(jù)齊全的，才予登記核準，不符要求的不予登記。

(3)實行房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)證制度，頒發(fā)的權(quán)屬證件受法律保護，具有公信力，是房地產(chǎn)權(quán)利人進行房地產(chǎn)活動的憑證。

(4)法律確認房地產(chǎn)權(quán)屬證件效力，撤銷權(quán)屬證件需經(jīng)法律程序。

（四）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的意義

1．房地產(chǎn)權(quán)屬登記是保護房地產(chǎn)權(quán)利人的需要

2．房地產(chǎn)權(quán)屬登記是保證房地產(chǎn)交易安全的需要

3．房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作

4．房地產(chǎn)權(quán)屬登記是城市規(guī)劃、建設(shè)和管理的科學(xué)依據(jù)。

（五）房地產(chǎn)登記的原則

1．權(quán)利主體一致的原則

2．屬地管理原則

知識點二：房屋權(quán)屬登記（輪換考點）

（一）房屋權(quán)屬登記的種類（六項）

1．總登記

總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。房屋登記機關(guān)認為需要對房屋權(quán)屬進行總登記時，經(jīng)過縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進行驗證或者換證?？偟怯?、驗證、換證的期限，由縣級以上地方人民政府具體規(guī)定。凡列入總登記、驗證或者換證范圍，無論權(quán)利人以往是否領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書，權(quán)屬狀況有無變化，均應(yīng)當在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記。

2．初始登記

(1)初始登記即指對房屋產(chǎn)權(quán)進行的原始登記。一般有三種情況。

一是新建房屋進行的初始登記；

二是集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，地上房屋納入城市房屋管理范圍所進行的初始登記；

三是城市國有土地上少量從未辦理過登記的房屋，所進行的初始登記。

(2)新建的房屋，申請人應(yīng)當在房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記。

申請人應(yīng)當提交的文件有：

①用地證明文件或者土地使用產(chǎn)權(quán)；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③建設(shè)工程規(guī)劃許可證；④施工許可證；⑤房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。

(3)集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當自土地權(quán)屬性質(zhì)變更之日起30日內(nèi)，向登記機關(guān)提交土地權(quán)屬性質(zhì)變更證明等有關(guān)文件，申請房屋所有權(quán)初始登記。

3．轉(zhuǎn)移登記

轉(zhuǎn)移登記是指房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移所進行的登記。房屋買賣、交換、繼承、贈與、劃撥、分割、合并，以及以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，致使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的。以上情況房屋所有權(quán)主體都會發(fā)生轉(zhuǎn)移。

當事人申請轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當自房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移事實發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。

權(quán)利人申請轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、當事人身份證明，以及與房屋轉(zhuǎn)讓情況相關(guān)的證明文件。

4．變更登記

變更登記是針對房屋權(quán)利人改換姓名、名稱，或房屋狀況發(fā)生變化所進行的登記。房屋狀況發(fā)生變化包括房屋坐落地點名稱和門牌號碼的變更，也包括房屋因添建、改建、部分拆除所發(fā)生的物理狀況變更。權(quán)利人申請變更登記，應(yīng)當自變更事實發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請，并提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件。

5．他項權(quán)利登記

他項權(quán)利是指當事人針對房屋所設(shè)定的，除房屋所有權(quán)以外的其他權(quán)利。由于承租權(quán)周期暫短，變化很快，目前房地產(chǎn)行政主管部門不作為房屋產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)的登記事項，僅由房屋交易管理機構(gòu)做房屋租賃備案登記。

申請房屋他項權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)當自他項權(quán)利成立之日起30日內(nèi)提出申請，并提交房屋權(quán)屬證書，和設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的合同書，以及相關(guān)的證明文件。

6．注銷登記

注銷登記即是指房屋滅失、他項權(quán)利終止、土地使用年限屆滿等情況，對房屋檔案記載的房屋權(quán)屬情況所辦理的注銷手續(xù)。

原權(quán)利人應(yīng)當于發(fā)生房屋滅失、他項權(quán)利終止、土地使用年限屆滿之日起30日內(nèi)申請注銷登記。申請辦理注銷登記，應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書、房屋他項權(quán)利證書，以及房屋滅失、他項權(quán)利終止、土地使用年限屆滿的有關(guān)合同、協(xié)議和相關(guān)文件。

（二）房屋登記的基本要求（?？键c）

1．以共同申請為原則，以單方申請為例外

2．以查驗申請資料為主，實施必要的實地查看

3．按房屋基本單元進行登記

（三）房屋權(quán)屬登記程序與處理規(guī)則

1．房屋權(quán)屬登記程序

房屋所有權(quán)登記按照房屋所有權(quán)人，以房屋的門牌號、幢、套（間）以及有具體權(quán)屬界限的部分為基本單元進行登記。

登記機關(guān)自受理登記申請之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，書面通知申請人。經(jīng)登記機關(guān)審查登記申請，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記，在受理登記后的30日內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書；注銷登記在受理登記后的15日內(nèi)核準注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書。

2．房屋權(quán)屬登記處理規(guī)則

(1)登記機關(guān)依法直接代為登記。

以下情況由登記機關(guān)代為進行房屋權(quán)屬登記：

①依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋；②無人主張權(quán)利的房屋；③法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。其中，房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋，是指由政府依據(jù)法律程序和有關(guān)政策代行管理的房屋，不包括房屋所有權(quán)人依據(jù)民法規(guī)定委托代管的房屋。由登記機關(guān)依法直接代為登記，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

(2)暫緩登記。

以下情況申請人可以申請暫緩登記：

①因正當理由不能按期提交證明材料的；

②按照規(guī)定需要補辦手續(xù)的；

③法律、法規(guī)規(guī)定可以準予暫緩登記的。

(3)不予登記。

下列情況登記機關(guān)不予登記：

①屬于違章建筑的；

②屬于臨時建筑的；

③法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

(4)注銷房屋權(quán)屬證書。

下列情況登記機關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書：

①申報不實的；②涂改房屋權(quán)屬證書的；③房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的；④因登記機關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實的。注銷房屋權(quán)屬證書，由登記機關(guān)作出書面決定送達當事人，并收回原發(fā)放的房屋權(quán)屬證書或者公告原房屋權(quán)屬證書作廢。

（四）房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書

1．房屋登記簿

房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，是房屋登記機構(gòu)制作和管理的，用于記載房屋基本情況、房屋權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當?shù)怯浭马椀奶囟ú緝浴?/p>

房屋登記簿記載內(nèi)容主要為：

(1)房屋自然狀況部分；(2)房屋權(quán)利狀況部分；(3)補換證記錄部分；(4)限制情況部分；(5)其他情況部分。登記簿可以采取電子介質(zhì)，也可以采用紙介質(zhì)。

根據(jù)《房屋登記簿管理試行辦法》和《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》的要求，房屋登記簿由房屋登記機構(gòu)永久保存并妥善保管。

登記簿如有損毀，房屋登記機構(gòu)應(yīng)及時補造。

2．房屋權(quán)屬證書

房屋權(quán)屬證書有以下三種：

(1)《房屋所有產(chǎn)權(quán)》。

由房屋所有權(quán)人收執(zhí)。

(2)《房屋共有產(chǎn)權(quán)》。

共有的房屋，由權(quán)利人推舉的持證人收執(zhí)房屋所有產(chǎn)權(quán)書，其余共有人各執(zhí)房屋共有產(chǎn)權(quán)書1份。房屋共有產(chǎn)權(quán)書與房屋所有產(chǎn)權(quán)書具有同等的法律效力。

(3)《房屋他項產(chǎn)權(quán)》。

由他項權(quán)利人收執(zhí)。他項權(quán)利人依法憑證行使他項權(quán)利，受國家法律保護。

房屋權(quán)屬證書破損，經(jīng)登記機關(guān)查驗需換領(lǐng)的，予以換證。房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當及時登報聲明作廢，并向登記機關(guān)申請補發(fā)，由登記機關(guān)作出補發(fā)公告，經(jīng)6個月無異議的，予以補發(fā)。

單選例題

1.規(guī)定房屋權(quán)屬總登記、驗證、換證期限的部門是()。

a．縣級以上人民政府

b．縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門

c．縣級以上人民政府土地和房屋管理部門

d．縣級以上人民政府土地管理部門

答案：a

2.當事人申請轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當自房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移事實發(fā)生之日起()內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。

a．30

b．60

c．90

d．180

答案：c

3.房屋的權(quán)屬登記可以分為（）。

a．總登記

b．初始登記

c．轉(zhuǎn)移登記

d．變更登記

e．權(quán)利登記

答案：abcd

4.我國房屋權(quán)屬登記的種類包括()。

a．總登記和初始登記

b．轉(zhuǎn)移登記和變更登記

c．他項權(quán)利登記和注銷登記

d．房屋使用權(quán)登記

e．國有土地所有權(quán)登記

答案：abc

5.房屋權(quán)屬證書的種類包括()。

a．房屋所有權(quán)證

b．房屋共有權(quán)證

c．房屋他項權(quán)證

d．房屋使用權(quán)證

e．房屋租賃權(quán)證

答案：abc

第四篇：物業(yè)管理基本制度與政策講義 第18講，第四節(jié)

第四節(jié)??物業(yè)承接查驗制度

大綱要求：

物業(yè)承接查驗的定義；

物業(yè)承接查驗制度的必要性；

物業(yè)承接查驗應(yīng)遵循的基本原則和指導(dǎo)思想；

物業(yè)承接查驗的主要依據(jù)和條件；

物業(yè)承接查驗的內(nèi)容和程序；

建設(shè)單位的義務(wù)和責任；

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責任；

物業(yè)承接查驗記錄、協(xié)議與備案；

保護業(yè)主權(quán)益的相關(guān)規(guī)定。

2010年10月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)承接查驗辦法》，將《條例》的有關(guān)規(guī)定進行細化、補充和完善，增強了物業(yè)承接查驗制度的可操作性，明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗活動中的權(quán)利義務(wù)。

知識點一：物業(yè)承接查驗的定義（常考點）

《物業(yè)承接查驗辦法》第二條規(guī)定：“物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動?！?/p>

物業(yè)管理早期實踐中，將物業(yè)承接查驗混同于工程竣工驗收的情況較為常見，有必要對二者進行明確的區(qū)分。

物業(yè)承接查驗，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能的再檢驗，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受建設(shè)單位委托開展前期物業(yè)管理工作的前提條件。

工程竣工驗收，是指建設(shè)工程項目竣工后，開發(fā)建設(shè)單位會同設(shè)計、監(jiān)理、施工、設(shè)備供應(yīng)等單位，對該工程項目是否符合規(guī)劃設(shè)計要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進行的全面檢驗，是承包單位向建設(shè)單位交付工程項目的前提條件。

知識點二：物業(yè)承接查驗制度的必要性

（一）物業(yè)承接查驗制度是規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)合同行為的需要

（二）物業(yè)承接查驗制度是保護業(yè)主物權(quán)的需要

（三）物業(yè)承接查驗制度是促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的需要

物業(yè)承接查驗制度，通過強化建設(shè)單位在承接查驗工作中的義務(wù)和責任，通過加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗工作中的指導(dǎo)和協(xié)助，最大限度地減少開發(fā)建設(shè)遺留問題，為前期物業(yè)管理活動創(chuàng)造有利條件，以促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。

知識點三：物業(yè)承接查驗制度的基本原則和指導(dǎo)思想

物業(yè)承接查驗應(yīng)當遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。

物業(yè)承接查驗制度的指導(dǎo)思想如以下4項：

(1)以《合同法》、《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，尊重業(yè)主的物權(quán)，尊重物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位的契約自由；以維護業(yè)主的共同利益和物業(yè)管理市場秩序為目標，明確房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督職能。

(2)正視前期物業(yè)服務(wù)合同雙方權(quán)利義務(wù)失衡的現(xiàn)實，平衡建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中的利益；正視前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺失的現(xiàn)實，發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗工作中的專業(yè)優(yōu)勢。

(3)規(guī)范建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗中的責任和義務(wù)，督促建設(shè)單位提高物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)質(zhì)量；規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中的權(quán)利和義務(wù)，為前期物業(yè)管理活動順利開展創(chuàng)造條件。

(4)強化物業(yè)承接查驗工作的針對性和實用性，根據(jù)以往物業(yè)承接查驗中存在的問題，有針對性地進行相關(guān)制度設(shè)計；強化物業(yè)承接查驗工作的程序性和可操作性，通過具體詳細的程序規(guī)定和操作規(guī)范，指導(dǎo)相關(guān)主體在實踐中適用實施。

知識點四：物業(yè)承接查驗的依據(jù)和條件

（一）物業(yè)承接查驗的依據(jù)（輪換考點）

實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)下列文件：

(1)物業(yè)買賣合同；

(2)臨時管理規(guī)約；

(3)前期物業(yè)服務(wù)合同；

(4)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案；

(5)建設(shè)單位移交的圖紙資料；

(6)建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。

應(yīng)當約定物業(yè)承接查驗相關(guān)內(nèi)容的三個契約性文件。

(1)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標準；

(2)建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，應(yīng)當對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項作出約定；

(3)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當包含物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。

（二）物業(yè)承接查驗的條件（輪換考點）

在各地取消綜合性驗收的大背景下，為保證物業(yè)硬件符合交付使用條件，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件，《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定，實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當具備以下7個條件：

(1)建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；

(2)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

(3)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；

(4)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；

(5)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

(6)物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

(7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

知識點五：物業(yè)承接查驗的內(nèi)容和程序

（一）物業(yè)承接查驗的內(nèi)容（?？键c）

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備進行檢查和驗收。

(1)共用部位。一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。

(2)共用設(shè)備。一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等。

(3)共用設(shè)施。一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

（一）物業(yè)承接查驗的內(nèi)容（?？键c）

建設(shè)單位應(yīng)當依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。

現(xiàn)場查驗應(yīng)當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能。

（二）物業(yè)承接查驗的程序（?？键c）

物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：

(1)確定物業(yè)承接查驗方案；

(2)移交有關(guān)圖紙資料；

(3)查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

(4)解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；

(5)確認現(xiàn)場查驗結(jié)果；

(6)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；

(7)辦理物業(yè)交接手續(xù)。

知識點六：建設(shè)單位的義務(wù)和責任

（一）建設(shè)單位在承接查驗中的義務(wù)（輪換考點）

為了加強對建設(shè)單位的約束，督促建設(shè)單位切實做到誠實信用，《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗中，應(yīng)當履行以下8項義務(wù)：

(1)建設(shè)單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

(2)建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。

(3)建設(shè)單位應(yīng)當在現(xiàn)場查驗20日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

①竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；②共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；③供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；④物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；⑤承接查驗所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

(4)建設(shè)單位應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面通知，及時解決現(xiàn)場查驗中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備數(shù)量和質(zhì)量不符合規(guī)定的問題，并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。

(5)建設(shè)單位應(yīng)當委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認現(xiàn)場查驗的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。

(6)建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

(7)建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。

(8)建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。

（二）建設(shè)單位在承接查驗中的法律責任（輪換考點）

《物業(yè)承接查驗辦法》明確規(guī)定建設(shè)單位的四項法律責任：

(1)物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任；

(2)物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建沒單位應(yīng)當負責修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當依法承擔賠償責任；

(3)建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)共用部位、共用設(shè)施沒備的保修責任；

(4)建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位予以通報，并按照《物業(yè)管理條例》第五十九條的規(guī)定處罰。

知識點七：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責任

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗中的義務(wù)（輪換考點）

《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中應(yīng)當履行以下4項義務(wù)：

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當通過參與建設(shè)工程的設(shè)計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實施物業(yè)承接查驗創(chuàng)造有利條件。

(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對建設(shè)單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設(shè)施沒備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在現(xiàn)場查驗中，將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情況，書面通知建設(shè)單位。

(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗中的法律責任

《物業(yè)承接查驗辦法》明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三項法律責任：

(1)自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務(wù)，承擔因管理服務(wù)不當致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責任；

(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管；

(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。

知識點八：物業(yè)承接查驗記錄、協(xié)議與備案（輪換考點）

（一）物業(yè)承接查驗記錄（輪換考點）

(1)現(xiàn)場查驗應(yīng)當形成書面記錄。查驗記錄應(yīng)當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應(yīng)當由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗的人員簽字確認。

(2)交接工作應(yīng)當形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當包括移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細、交接時間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認。

（二）物業(yè)承接查驗協(xié)議

在物業(yè)承接查驗全過程中，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議是最為關(guān)鍵的核心環(huán)節(jié)。

簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，既是對現(xiàn)場查驗結(jié)果的確認，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接收物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的先決條件。

物業(yè)承接查驗協(xié)議的內(nèi)容、效力和違約責任：

(1)物業(yè)承接查驗協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)當包括物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責任等；

(2)物業(yè)承接查驗協(xié)議是前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力；

(3)物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，應(yīng)當承擔違約責任

（三）物業(yè)承接查驗備案（輪換考點）

為了加強日常監(jiān)管工作，《物業(yè)承接查驗辦法》明確規(guī)定了物業(yè)承接查驗備案制度，要求物業(yè)所在地區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門在物業(yè)交接后30日內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的文件資料辦理備案手續(xù)。申請辦理物業(yè)承接查驗備案手續(xù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提交以下文件資料：(1)前期物業(yè)服務(wù)合同；(2)臨時管理規(guī)約；(3)物業(yè)承接查驗協(xié)議；(4)建設(shè)單位移交資料清單；(5)查驗記錄；(6)交接記錄；(7)其他承接查驗有關(guān)的文件。

知識點九：保護業(yè)主權(quán)益的相關(guān)規(guī)定

為防止前期物業(yè)服務(wù)合同終止后物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒交物業(yè)承接查驗檔案，《物業(yè)承接查驗辦法》明確規(guī)定物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有；

為發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)承接查驗中的主觀能動性，《物業(yè)承接查驗辦法》明確規(guī)定業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，并要求建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主；

為保障物業(yè)承接查驗的經(jīng)費來源，《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)承接查驗費用的承擔，沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔；

為發(fā)揮各方主體的監(jiān)督作用，《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證，物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當及時處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗行為的投訴。

1.為了加強日常監(jiān)管工作，《物業(yè)承接查驗辦法》明確規(guī)定了物業(yè)承接查驗備案制度，要求物業(yè)所在地區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門在物業(yè)交接后（）日內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的文件資料辦理備案手續(xù)。

a．10

b．20

c．30

d．60

答案：c

第五篇：物業(yè)管理基本制度與政策講義 第17講，第三節(jié)

第三節(jié)??前期物業(yè)管理招標投標制度

大綱要求：

前期物業(yè)管理招投標的概念和原則；

前期物業(yè)管理招標投標的意義；

前期物業(yè)管理招標規(guī)則和程序；

前期物業(yè)管理招標文件的內(nèi)容；

前期物業(yè)管理投標規(guī)則和程序；

前期物業(yè)管理投標文件的內(nèi)容；

招標代理機構(gòu)；

開標、評標和中標規(guī)則。

《條例》二十四條明確規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

2003年6月建設(shè)部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，從創(chuàng)立競爭規(guī)則和明確監(jiān)管職責兩個角度著手，進行前期物業(yè)管理招標投標活動的制度建設(shè)，對于規(guī)范前期物業(yè)管理活動，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，促進物業(yè)管理市場競爭，具有重要而深遠的意義。

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知識點一：前期物業(yè)管理招標投標概述

（一）前期物業(yè)管理招標投標的概念（輪換考點）

物業(yè)管理招標投標是指業(yè)主或者建設(shè)單位通過招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過投標方式競聘物業(yè)管理項目的活動。其中，由建設(shè)單位通過招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，稱為前期物業(yè)管理招標投標。

（二）前期物業(yè)管理招標投標的意義（輪換考點）

優(yōu)越性表現(xiàn)在以下兩個方面：

一方面，建設(shè)單位可以對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競爭報價和其他條件進行綜合比較，從中選擇報價低、技術(shù)力量強、管理行為規(guī)范、信譽好、服務(wù)質(zhì)量有保障的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標。

另一方面，前期物業(yè)管理實行招標投標制度，有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的不正當競爭行為，創(chuàng)造公平的物業(yè)管理市場競爭環(huán)境，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，改善服務(wù)態(tài)度，最大限度地滿足招標人的合理要求，體現(xiàn)了機會均等的市場原則。

（三）前期物業(yè)管理招標投標的原則規(guī)定（?？键c）

招標投標活動必須遵守“公開、公平、公正和誠實信用”的原則。

《招標投標法》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》（以下簡稱《招投標暫行辦法》）的各項內(nèi)容和程序規(guī)定，都是為了保證這一基本原則的實現(xiàn)。

任何單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與投標，不得以任何形式干涉物業(yè)管理招標投標活動。

對于規(guī)模較小的住宅物業(yè)，由于采用招標投標的程序相對復(fù)雜，費時較多，費用也較高，《條例》規(guī)定，建設(shè)單位可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；同時，投標人少于3個的，由于缺乏足夠的競標主體，進行招投標的意義不大，也可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

《條例》特別規(guī)定，以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門的批準。同時，由于國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，因此，不管是采用招投標方式還是采用協(xié)議方式，業(yè)主都應(yīng)當選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

知識點二：前期物業(yè)管理招標規(guī)則

（一）招標原則與招標形式

1．招標原則（區(qū)別于招標投標原則）

(1)不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人。

(2)不得對潛在投標人實行歧視待遇。

(3)不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際不符的資格要求。

2．招標形式（常考點）

前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。

(1)公開招標。

公開招標要求招標人在公共媒介上發(fā)布招標公告，例如在報紙、廣播、電視、網(wǎng)站上發(fā)布公告，邀請不特定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標。招標人發(fā)布的招標公告，應(yīng)當載明招標人的名稱、地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。

(2)邀請招標。

邀請招標也稱定向招標，是指招標人有選擇地向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標邀請書，邀請?zhí)囟ㄎ飿I(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標，主要適用對物業(yè)管理有特定要求的物業(yè)管理項目。采取邀請招標方式的，招標人應(yīng)當向3個以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書內(nèi)容與公開招標的招標公告相同。

3．招標代理機構(gòu)

無論公開招標或邀請招標，招標人可以自行組織和實施招標活動，沒有能力組織和實施招標活動的，也可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。

從事物業(yè)管理的招標代理機構(gòu)應(yīng)當具備下列條件：

(1)有從事招標代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所和相應(yīng)資金；

(2)有能夠編制招標文件和組織評標的相應(yīng)專業(yè)力量；

(3)有房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標專家名冊。

（二）招標文件的編制與招標項目備案（?？键c）

1．招標文件的編制

《招投標暫行辦法》規(guī)定，招標人應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。前期物業(yè)管理招標文件應(yīng)包括以下7項內(nèi)容：

(1)招標人及招標項目簡介：包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；

(2)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求：包括物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和應(yīng)當達到的標準等；

(3)對投標人及投標書的要求：包括投標人資格、投標書形式、主要內(nèi)容等；

(4)評標標準和評標方法；

(5)招標活動方案：包括招標組織機構(gòu)情況，開標時間和地點等；

(6)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；

(7)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

2．招標項目備案

招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案應(yīng)向房地產(chǎn)行政主管部門提交以下材料：

(1)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件；(2)招標公告或者投標邀請書；(3)招標文件；(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當及時責令招標人改正。

（三）招標程序規(guī)則（輪換考點）

(1)實行投標資格預(yù)審的物業(yè)管理項目，招標人應(yīng)當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。

(2)招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需的合理期間，公開招標物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

(3)招標人對已發(fā)出的招標文件，進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人，澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。

(4)招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應(yīng)當予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。

(5)通過招投標方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標人應(yīng)當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作：

①新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)售前30日完成；

②預(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

③非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當在交付使用前90日完成。

知識點三：物業(yè)管理投標規(guī)則

（一）投標要求與投標文件

物業(yè)管理投標人是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標、參與投標競爭的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當具有相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和招標文件要求的其他條件。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)不符合條件的，可能在資格預(yù)審階段被淘汰，也可能在評標過程中被廢標。

投標人應(yīng)當按照招標文件要求的內(nèi)容編制投標文件，投標文件應(yīng)當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出相應(yīng)。

投標文件應(yīng)當包括以下內(nèi)容

①投標函；

②投標報價；

③物業(yè)管理方案；

④招標文件要求提供的其他材料。

（二）投標程序

投標程序包含：投標文件的送達和投標文件的補充、修改或撤回等項內(nèi)容。

1．投標文件的送達

投標人應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件的截止日期前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應(yīng)當向投標人出具標明簽收入和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，投標人應(yīng)當拒收。

2．投標文件的補充、修改或撤回

投標文件送達后，投標人可以補充、修改或撤回投標文件，但必須在招標文件要求投標文件的截止時間前進行。投標人補充、修改或者撤回已提交的投標文件的，應(yīng)當將補充、修改的內(nèi)容作為投標文件的組成部分，并書面通知招標人。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的，補充或者修改的內(nèi)容無效。

知識點四：開標、評標和中標規(guī)則

（一）開標規(guī)則（共5項）

(1)開標時間應(yīng)當在招標文件確定的提交投標文件截止時間進行。

(2)開標地點應(yīng)當在招標文件中預(yù)先確定，如變更開標地點，招標人應(yīng)當事先通知投標人，以保證全體投標人準時到場后開標。

(3)開標應(yīng)當邀請所有投標人參加，在招標人、監(jiān)標人、投標人和評標人到齊后公開進行。

(4)開標由招標人主持，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構(gòu)進行檢查并公證。經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內(nèi)容。其中，招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，包括投標人對投標書的補充、修改文件，開標時都必須當眾拆封。

(5)開標過程應(yīng)當作好記錄，由招標人存檔備查。

（二）評標規(guī)則（共4項）

1．評標專家名冊

房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當建立評標的專家名冊，應(yīng)當對進入專家名冊的專家進行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取消不稱職或者違法違規(guī)人員的評標專家資格。被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標活動。

2．評標委員會

評標活動由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人的代表和評標專家共同組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。

評標委員會的專家成員，由招標人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。招標人的代表和評標專家與投標人有利害關(guān)系的，不得進入相關(guān)項目的評標委員會。

3．評標程序

(1)評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。

(2)在評標過程中，召開現(xiàn)場答辯會的，應(yīng)當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。評標委員會應(yīng)當按照招標文件的評標要求，根據(jù)標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評標。除現(xiàn)場答辯部分外，評標活動應(yīng)當在保密的情況下進行。

(3)評標委員會應(yīng)當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，然后對評標結(jié)果簽字確認。依法必須進行招標的物業(yè)管理項目的所有投標被否決的，招標人應(yīng)當重新招標。

(4)評標委員會完成評標后，應(yīng)當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。

4．評標禁止行為

為保證評標委員會認真、公正、誠實、廉潔地履行職責，《招投標暫行辦法》規(guī)定了以下評標禁止行為：

(1)評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結(jié)果有利害關(guān)系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關(guān)系入的財物或者其他好處。

(2)評標委員會成員和與評標活動有關(guān)的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關(guān)的其他情況。

（三）中標規(guī)則（?？键c）

(1)招標人應(yīng)當按照中標候選人的排序先后確定中標人。

(2)招標人應(yīng)當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。

(3)招標人確定中標人后，應(yīng)當向中標人發(fā)出中標通知書，同時應(yīng)將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人，應(yīng)返還其投標書。

(4)招標人應(yīng)當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

(5)招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

(6)招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，或中標人無正當理由不與招標人簽訂合同，應(yīng)當賠償給對方造成的損失。

1.物業(yè)管理招投標活動中，評標委員會由招標人的代表和評標專家共同組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面專家不得少于成員總數(shù)（）。

a．1/3

b．1/2

c．2/3

d．3/5

答案：c

2.招標人應(yīng)當自確定中標人之日起（）日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

a．5

b．10

c．15

d．30

答案：c

3.在物業(yè)管理招標投標活動中必須遵守的原則是（）。

a．公開

b．公平

c．公正????????????????d．合理

e．誠實信用

答案：abce

4.通過招投標方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標人應(yīng)當按照以下（）時限完成物業(yè)管理招標投標工作。

a．新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)售前30日

b．新建商品房項目應(yīng)當在銷售前45日

c．預(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得《商品房預(yù)售許可證》之前

d．非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當在交付使用前60日

e．非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當在交付使用前90日

答案：ace