第一篇：城市規(guī)劃實務(wù)精講班第22講講義

城市規(guī)劃實務(wù)精講班第22講講義.txt第一次笑是因為遇見你，第一次哭是因為你不在，第一次笑著流淚是因為不能擁有你。城市規(guī)劃實務(wù)精講班第22講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線）城市規(guī)劃實務(wù)精講班第22講講義

案例一

案例

案例一

張XX家住某市中山區(qū)新安中里7號樓308號。未經(jīng)城市規(guī)劃部門的批準(zhǔn)，擅自在新建樓12號樓東北側(cè)便道上搭建一間簡易房屋用于經(jīng)營。該區(qū)城市管理監(jiān)察大隊檢查發(fā)現(xiàn)后，認(rèn)為張XX違反了《XX市城市規(guī)劃條例》中的有關(guān)規(guī)定，依法通知其限期改正，自行拆除。在規(guī)定期限內(nèi)，張XX未予改正。1998年12月9日，區(qū)城管大隊又依據(jù)《違反〈XX市城市規(guī)劃條例〉行政處罰辦法》第三條的規(guī)定，做出了責(zé)令限期拆除的決定，并于次日向張XX送達(dá)了決定書，責(zé)令其于1998年12月14日前自行拆除違法建設(shè)。張XX不服，向本區(qū)人民法院提起行政訴訟。認(rèn)為其所搭建的簡易房屋雖系違法建設(shè)，但其周圍還有其他的違法建設(shè)，被告不應(yīng)僅對其違法建設(shè)進(jìn)行查處，故訴請法院撤銷被告所做決定。

評析：這是一起個人違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的實例。張XX所建的簡易房屋，既沒有申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也沒有申請臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，明顯屬于違法建設(shè)。區(qū)城管大隊系經(jīng)國家和XX市有關(guān)部門批準(zhǔn)依法成立的區(qū)級綜合性行政執(zhí)法機關(guān)，其有權(quán)依據(jù)城市規(guī)劃管理法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，對轄區(qū)內(nèi)無建設(shè)工程規(guī)劃許可證的違法建設(shè)進(jìn)行查處，并可責(zé)令其改正或予以行政處罰。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《XX市城市規(guī)劃條例》規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)，應(yīng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其他有關(guān)批準(zhǔn)文件，否則為違法建設(shè)。張XX顯然已違反了上述法律、法規(guī)的規(guī)定，區(qū)城管大隊對該違法建設(shè)行為進(jìn)行的查處正確，基本事實清楚，適用法律、法規(guī)正確，處理程序合法。至于張XX關(guān)于區(qū)城管大隊需對他人的違法建設(shè)總是做出處理的要求，應(yīng)通過其他途徑解決，且與張XX違法建設(shè)無關(guān)，以此作為區(qū)城管大隊對其違法行為處理不公正的理由不能成立。

案例二

某市機械廠地處居民集中區(qū)，附近有XX山公園和正在建設(shè)中的生態(tài)公園等風(fēng)景名勝，以及航海高等專科學(xué)校、某廠生活區(qū)。1998年5月，機械廠到市環(huán)保局辦理該廠有關(guān)固體廢物處理手續(xù)時，環(huán)保局提議在該廠內(nèi)建設(shè)一個全市性的危險固體廢物焚燒站，并安排該局屬下的市固體廢物管理中心與廠方接洽，在得到市固體廢物管心“沒有問題”的保證后，雙方達(dá)成協(xié)議，約定由廠方向固廢中心出租場地，建設(shè)市固體廢物無害化處理環(huán)保示范工程項目，工程建成后在用工上優(yōu)先考慮廠里分流的職工，工程的立項報批等手續(xù)由固廢中心操辦，廠方不具體參與工程的建設(shè)。該工程總投資約為327萬元，年處理危險廢物3000噸。工程建成后，當(dāng)?shù)厝罕姺从硰娏遥瑱C械廠所在區(qū)人大常委會收到群眾投訴，反映設(shè)在機械廠內(nèi)的危險固體廢物焚燒站嚴(yán)重污染環(huán)境和影響廠區(qū)衛(wèi)生，區(qū)人大常委會組織了部分市、區(qū)人大代表進(jìn)行視察，聽取了固廢管理中心負(fù)責(zé)人的介紹，并實地視察了建設(shè)工地。固廢管理中心負(fù)責(zé)人解釋，危險固體廢物焚燒站目前主要進(jìn)行實驗性工作，屬臨時設(shè)施，不是永久工程。而代表們則認(rèn)為，純粹從治理環(huán)境污染尤其是工業(yè)固體廢物、危險廢物污染和適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的角度來看，積極開展“固體廢物無害化處理”的科研和試驗非常有意義，但將這一項目設(shè)在機械廠廠區(qū)內(nèi)是不適當(dāng)?shù)模瑫r，該示范工程還沒有辦立項報建手續(xù)，存在污染環(huán)境、破壞生態(tài)的嚴(yán)重隱患，遂做出該工程須另行選址建設(shè)的決議。

評析：首先，該危險固體廢物焚燒站工程選址不當(dāng)。機械廠廠區(qū)既是生產(chǎn)場地，又有該廠生活區(qū)，周邊還有公園和其他居住區(qū)，該工程的主要業(yè)務(wù)是收集、貯存和焚燒危險固體廢物（高含量的有機廢物），如遇管理不善、處理不當(dāng)，必將造成重大污染。因此，機械廠廠區(qū)不具備建設(shè)收集、貯存和處理對環(huán)境有影響的危險固體廢物場所的條件。其次，該項目違反了建設(shè)項目規(guī)劃管理辦法，雖然該項目立項曾得到市計委的批復(fù)，但批復(fù)并不能作為報建的證明，報建審批權(quán)屬規(guī)劃部門。而該工程直到如今還沒辦妥報建手續(xù)，沒有按規(guī)定申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即使是試驗項目或臨時建設(shè)工程也應(yīng)該向規(guī)劃主管部門進(jìn)行報建，申請臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因此，危險固體廢物焚燒站工程明顯屬違法建設(shè)。另外，對環(huán)境有特殊影響的項目，還應(yīng)該編制環(huán)境影響報告書，須征求項目所在地有關(guān)單位的居民意見，并向所在地政府報告。但該工程直到群眾投訴和人大代表視察前，區(qū)政府及其相關(guān)部門都未收到有關(guān)建設(shè)單位的報告。因此，該項目的建設(shè)也違反了國務(wù)院《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例》。

案例3 案例三

“華靜苑”是某房地產(chǎn)開發(fā)公司與出租汽車公司共同合作的房地產(chǎn)項目，位于XX市東環(huán)路5號。項目包括二部分，一部分是6.3萬平方米的住宅工程，另一部分是和住宅相配套的3.4萬平方米的綜合樓。該項目住宅工程的各項手續(xù)和證件齊備，自1998年開工建設(shè)，到2001年4月已經(jīng)竣工驗收。而綜合樓工程由于合作雙方對于該工程是作為基建計劃還是開發(fā)計劃申報問題沒能統(tǒng)一意見，從而使得綜合樓工程建設(shè)的手續(xù)未能辦理。由于住宅工程已開工建設(shè)，配套工程急需跟上，在綜合樓建筑工程規(guī)劃許可證未審核批準(zhǔn)的情況下，開發(fā)公司自行修改了綜合樓的平面圖，在東西方向增加了軸線長度，增加了約2680平方米的面積，后經(jīng)該市規(guī)劃監(jiān)督執(zhí)法大隊發(fā)現(xiàn)，及時制止，勒令停工。

評析：上述工程存在兩個違法建設(shè)情況。其一，綜合樓在未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，擅自動工建設(shè)，違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃法，即任何單位和個人在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建和擴建、改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須依法向城市規(guī)劃行政主管部門提出建設(shè)申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件（包括臨時建設(shè)許可證）后，方可施工。因此，無論任何理由，項目在開工前都必須持有該項目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。其二，未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門的同意，擅自修改正在審批階段的建筑工程圖紙。根據(jù)規(guī)劃法的要求，任何項目的建筑工程圖紙均需經(jīng)規(guī)劃行政主管部門審定，方可申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證，而該開發(fā)公司既未征得規(guī)劃部門同意修改設(shè)計、增加面積，又提前開工，明顯屬于違法建設(shè)。

案例四

XX食品廠廠址位于城市大型居住區(qū)的旁邊，占地1.3萬平方米，政府與食品廠達(dá)成協(xié)議，食品廠搬遷至郊外，原廠址按照規(guī)劃，興建住宅，食品廠與XX房地產(chǎn)公司達(dá)成協(xié)議，合資建設(shè)2萬平方米的商品房，按照有關(guān)程序，取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。但在施工過程中，XX房地產(chǎn)公司無法按協(xié)議籌集到自身方面的資金，該房地產(chǎn)公司只好退出。食品廠后又與XX建設(shè)集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，繼續(xù)完成商品房的后續(xù)建設(shè)。

評析：建設(shè)單位申請對建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證中的建設(shè)單位名稱進(jìn)行變更時，應(yīng)持計劃管理部門變更建設(shè)單位名稱的計劃文件、原建設(shè)單位同意變更建設(shè)工程規(guī)劃、建設(shè)用地規(guī)劃許可證中的建設(shè)單位名稱的證明或雙方的協(xié)議書、原審批文件報規(guī)劃主管部門。規(guī)劃主管部門同意后可進(jìn)行更改，并要在證件的修改處加蓋校對章。建設(shè)單位在申請對建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證中的建筑性質(zhì)或用地性質(zhì)進(jìn)行更改時，應(yīng)持說明變更原因的函件及原審批文件，申報規(guī)劃要點。建設(shè)單位持同意變更建筑性質(zhì)或用地性質(zhì)的規(guī)劃要點通知書，到計劃管理部門辦理計劃變更手續(xù)，然后持新批的計劃文件，按照規(guī)劃要點通知書規(guī)定的程序，重新辦理規(guī)劃管理手續(xù)。

規(guī)劃設(shè)計條件及建設(shè)項目選址管理

第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計條件

《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。服從規(guī)劃管理，這是規(guī)劃行政主管部門擬定規(guī)劃設(shè)計文件的額法定依據(jù)。所以，城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)對城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)的各項建設(shè)提出控制性和指導(dǎo)性的規(guī)劃設(shè)計條件。行政劃撥用地建設(shè)項目、規(guī)劃設(shè)計條件作為編制修建性詳細(xì)規(guī)劃或者總平面規(guī)劃方案依據(jù)。有償使用用地建設(shè)項目，規(guī)劃設(shè)計條件是土地使用條件的重要依據(jù)。城市各類項目，由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、專項規(guī)劃和相關(guān)規(guī)定，核定規(guī)劃設(shè)計條件。

一 基本概念 1.擬定原則 1）嚴(yán)格以城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃和專項規(guī)劃為依據(jù)； 2）嚴(yán)格執(zhí)行城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的法律、法規(guī)、規(guī)章、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定； 3）堅持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一； 4）統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)、改善城市基礎(chǔ)設(shè)施條件；

5）合理用地和節(jié)約、幾月用地、積極開發(fā)利用地下空間； 6）改善城市生態(tài)環(huán)境，注重城市景觀； 7）保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)和自然環(huán)境；

8）現(xiàn)有建成區(qū)改造哦啊應(yīng)從實際出發(fā)，合理利用、逐步完善，保護(hù)建筑與空間的環(huán)境協(xié)調(diào)；

9）符合城市防災(zāi)、減災(zāi)要求，保障城市安全。

2.規(guī)劃設(shè)計條件 1）強制性條件

一般包括：用地范圍、用地面積、用地性質(zhì)、容積率、綠地率、建筑密度、建筑控制高度、交通出入口方位、停車泊位以及其他需要配置的公共、市政公用設(shè)施用地面積；特定地區(qū)地段規(guī)劃允許的建筑高度；文物古跡、風(fēng)景名勝、歷史文化風(fēng)貌保護(hù)地段的控制要求；名木古樹、河湖水面保護(hù)要求和市政基礎(chǔ)設(shè)施特定要求。2）指導(dǎo)性條件

一般包括建筑體量、風(fēng)格、色彩和景觀環(huán)境要求

第二篇：物業(yè)管理實務(wù)精講班第26講講義

物業(yè)管理實務(wù)精講班第26講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線）

物業(yè)管理實務(wù)精講班第26講講義

物業(yè)管理企業(yè)的成本費用和稅費

二、物業(yè)管理企業(yè)的成本費用和稅費（掌握）

(一)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)成本的內(nèi)容

物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。

(1)直接人工費包括物業(yè)管理企業(yè)中直接從事物業(yè)管理活動的人員的工資、獎金及職工福利費等。

(2)直接材料費包括物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費用。

(3)間接費用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通信費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護(hù)費、保安費、綠化維護(hù)費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

(二)物業(yè)管理企業(yè)成本費用的管理

實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，可不設(shè)間接費用，有關(guān)支出直接計入管理費用。

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管轄物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備支付的有償費用計入營業(yè)成本，支付的物業(yè)管理用房有償使用費計入營業(yè)成本或者管理費用。

物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或者管理費用中。

物業(yè)管理企業(yè)可以于終了時，按照年末應(yīng)收取賬款余額的0．3％—0．5％計提壞賬準(zhǔn)備金，計入管理費用。企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬準(zhǔn)備金；收回已核銷的壞賬，增加壞賬準(zhǔn)備金。不計提取壞賬準(zhǔn)備金的物業(yè)管理企業(yè)，其所發(fā)生的壞賬損失，計入管理費用；收回已核銷的壞賬，沖減管理費用。

(三)物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出的內(nèi)容及管理

物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。物業(yè)管理企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務(wù)支出。企業(yè)對商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。

(四)物業(yè)管理企業(yè)稅費的管理

物業(yè)管理的稅金和費用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。

物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計征營業(yè)稅，但對從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。（注意：這個問題可能會是一個考點）

物業(yè)管理企業(yè)利潤

三、物業(yè)管理企業(yè)利潤

(一)物業(yè)管理企業(yè)利潤的構(gòu)成（掌握）

物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。其中，營業(yè)利潤包括主營業(yè)務(wù)利潤和其他業(yè)務(wù)利潤。

(二)物業(yè)管理企業(yè)利潤的計算（掌握）

主營業(yè)務(wù)利潤是指主營業(yè)務(wù)收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用及財務(wù)費用后的凈額；

其他業(yè)務(wù)利潤指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額；

補貼收入是指國家撥給物業(yè)管理企業(yè)的政策性虧損補貼和其他補貼。

注意：要掌握利潤的計算方法和公式。

物業(yè)管理項目的財務(wù)管理

第二節(jié)

物業(yè)管理項目的財務(wù)管理

一、物業(yè)管理項目機構(gòu)財務(wù)管理概述（熟悉）

物業(yè)管理項目財務(wù)管理是指在一個獨立行使管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi)，獨立核算的財務(wù)主體所進(jìn)行的以物業(yè)服務(wù)費為主要對象的費用計劃、編制、控制、使用及管理和分析的財務(wù)活動。它的基本職能是通過一般會計制度規(guī)定的程序和方法，將由物業(yè)管理項目管理服務(wù)活動而產(chǎn)生的大量的、日常的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，經(jīng)過記錄、分類和匯總，定期編制通用的財務(wù)報表和專用的服務(wù)費用收支報表。它要求物業(yè)管理項目單位定期向其所屬的上級財務(wù)主管部門和全體業(yè)主分別報告物業(yè)管理項目總體財務(wù)狀況、財務(wù)變動狀況、經(jīng)營成果信息和服務(wù)費用收支情況。

物業(yè)管理項目財務(wù)管理，一方面受物業(yè)管理企業(yè)的行政管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，其財務(wù)計劃、開支范圍和權(quán)限、財務(wù)分析報告等受其嚴(yán)格管制，同時，物業(yè)管理企業(yè)又不得隨意調(diào)集、挪用和將服務(wù)費據(jù)為已有，另一方面，酬金制條件下業(yè)主有通過業(yè)主大會及其機構(gòu)(如業(yè)主委員會等)監(jiān)督物業(yè)管理項目機構(gòu)財務(wù)管理的權(quán)力，但又不能直接干預(yù)物業(yè)管理項目機構(gòu)的財務(wù)工作。因此，物業(yè)管理項目機構(gòu)財務(wù)管理既具有一般會計主體財務(wù)管理的形式、手段、方法的基本形態(tài)，又具有與一般會計主體財務(wù)管理和一般會計要素不同的特性。

二、物業(yè)管理項目財務(wù)管理的類型

物業(yè)管理項目財務(wù)管理因具有不同的特性，其與普通的財務(wù)管理是有區(qū)別的。從目前物業(yè)管理項目機構(gòu)財務(wù)管理的現(xiàn)狀來看，主要分為獨立核算與非獨立核算兩種形式。

(一)獨立核算

這一形態(tài)的物業(yè)管理項目機構(gòu)的財務(wù)管理，在機構(gòu)設(shè)置上一般都設(shè)有財務(wù)部或?qū)Ｂ殨嫼统黾{員，物業(yè)管理企業(yè)對其財務(wù)權(quán)限給予一定的限制。

(二)非獨立核算

實施非獨立核算的物業(yè)管理企業(yè)把各項目管理單位的會計核算集中到企業(yè)，按物業(yè)管理項目進(jìn)行分別核算，各項目管理單位只負(fù)責(zé)各項費用的收取和部分費用的直接支出。

第三篇：物業(yè)管理實務(wù)精講班第31講課件講義

物業(yè)管理實務(wù)精講班第31講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線）

物業(yè)管理實務(wù)精講班第31講講義

內(nèi)容提要

一、內(nèi)容提要

1．員工的招聘與解聘

(1)員工招聘計劃的制定

(2)員工招聘的組織實施

(3)員工的解聘

2．員工的培訓(xùn)及管理

(1)培訓(xùn)體系的建立

(2)培訓(xùn)的分類

(3)培訓(xùn)的內(nèi)容

(4)培訓(xùn)計劃

(5)培訓(xùn)的組織與實施

3．員工薪酬管理

4．員工的考核與獎懲

二、考試目的和考試要求

本部分的考試目的是要測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理企業(yè)員工的招聘與解聘、培訓(xùn)與管理、員工薪酬管理、員工考核與獎懲等知識的掌握程度和綜合運用能力。

考試基本要求

掌握：員工招聘的組織與實施，培訓(xùn)管理的組織與實施。

熟悉：員工招聘計劃的制定，員工的解聘，培訓(xùn)的分類及內(nèi)容，員工薪酬管理的內(nèi)容，員工的考核與獎懲。

了解：員工培訓(xùn)計劃，員工薪酬管理的體系設(shè)計。

考題類型要求

本部分考題類型為：單項選擇題、多項選擇題、案例分析。

三、內(nèi)容輔導(dǎo)

第十三章

人力資源管理

人力資源管理，是指運用科學(xué)方法，對企業(yè)的人力進(jìn)行合理的培訓(xùn)、組織和調(diào)配，使人力、物力經(jīng)常保持最佳比例，同時對人的思想、心理和行為進(jìn)行恰當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)、控制和協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮人的主觀能動性，使人盡其才，事得其人，人事相宜，以實現(xiàn)組織目標(biāo)。

隨著物業(yè)管理市場的不斷規(guī)范和發(fā)展，對物業(yè)管理企業(yè)的運作要求越來越高。能否對人力資源進(jìn)行有效開發(fā)和管理，已成為物業(yè)管理企業(yè)極其重要的戰(zhàn)略問題。人力資源管理的內(nèi)容非常豐富，本章主要介紹人力資源管理中人員的招聘與解聘、人員的培訓(xùn)及其管理、人員的考核與獎懲等問題。

招聘計劃的制訂

第一節(jié)

員工的招聘與解聘

一、招聘計劃的制訂（熟悉）

物業(yè)管理企業(yè)的招聘應(yīng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、管轄項目類型、物業(yè)面積的大業(yè)主構(gòu)成情況、收入與消費傾向、消費特點等制訂招聘計劃。其內(nèi)容包括：

(1)計劃招聘人員總數(shù)和人員結(jié)構(gòu)，包括專業(yè)結(jié)構(gòu)、學(xué)歷結(jié)構(gòu)等；

(2)各類人員的招聘條件；

(3)招聘信息發(fā)布的時間、方式與范圍；

(4)招聘的渠道；

(5)招聘方法。

招聘的組織實施

二、招聘的組織實施（掌握）

(一)公布招聘信息

物業(yè)管理企業(yè)可通過一定渠道或選擇一定的方式，公布有關(guān)招聘信息，包括招聘的時間、招聘的職位、招聘人員的數(shù)量及相關(guān)資格要求等。

(二)設(shè)計應(yīng)聘申請表（注意：有可能考）

招聘信息發(fā)布后，求職者通常會寄來個人簡歷。為了保證應(yīng)聘人員提供信息的規(guī)范性，企業(yè)在招聘活動開始時要組織人員設(shè)計應(yīng)聘申請表。

1．應(yīng)聘申請表應(yīng)反映的信息

不管何種形式的申請表，一般都應(yīng)能夠反映以下信息：應(yīng)聘者個人基本信息、應(yīng)聘者受教育狀況、應(yīng)聘者過去的工作經(jīng)驗以及業(yè)績、能力特長、職業(yè)興趣等。

2．設(shè)計應(yīng)聘申請表的注意事項

在設(shè)計應(yīng)聘申請表時，應(yīng)注意以下問題：

(1)內(nèi)容的設(shè)計要根據(jù)職務(wù)說明書來確定，按不同職位要求及不同應(yīng)聘人員的層次，分別設(shè)計應(yīng)聘申請表。

(2)在設(shè)計申請表時要考慮申請表的存儲、檢索等問題，尤其是在計算機管理系統(tǒng)中。

(三)對應(yīng)聘者進(jìn)行初審

初審是對應(yīng)聘者是否符合職位基本要求的一種資格審查，目的是篩選出那些背景和潛質(zhì)都與職務(wù)所需條件相當(dāng)?shù)暮蜻x人。

1．審閱和篩選簡歷的方法

（1)分析簡歷結(jié)構(gòu)。簡歷的結(jié)構(gòu)在很大程度上反映了應(yīng)聘者的組織和溝通能力。

(2)重點看客觀內(nèi)容。簡歷的內(nèi)容大體可分為主觀內(nèi)容和客觀內(nèi)容兩部分。在篩選簡歷時應(yīng)重點查看客觀內(nèi)容。客觀內(nèi)容主要分為個人信息、教育背景、工作經(jīng)歷和個人成績四個方面。主觀內(nèi)容主要包括應(yīng)聘者對自己的描述，例如本人活潑開朗、工作能力強等對自我的評價和描述。

(3)判斷是否符合職位技術(shù)和經(jīng)驗要求。在客觀內(nèi)容中，首先要注意個人信息和受教育經(jīng)歷，判斷應(yīng)聘者的專業(yè)資格和經(jīng)歷是否和應(yīng)聘崗位相符。如果不符合要求，就沒有必要再查看其他內(nèi)容，可以直接篩選掉。

（4）審查簡歷中的邏輯性。在工作經(jīng)歷和個人成績方面，要注意簡歷的描述是否有條理，是否符合邏輯。

（5）對簡歷的整體印象。通過閱讀簡歷，看是否留下了良好的印象。

2．篩選申請表的方法

(1)判斷應(yīng)聘者的態(tài)度。在篩選申請表時，對那些填寫不完整和字跡難以辨認(rèn)的材料可以直接將其篩選掉。

(2)關(guān)注與職業(yè)相關(guān)的問題。在審查申請表時，要分析背景材料的可信程度，要注意應(yīng)聘者以往經(jīng)歷中所任職務(wù)、技能、知識與應(yīng)聘崗位之間的聯(lián)系。

(3)注明可疑之處。在篩選申請表時，應(yīng)標(biāo)明疑點，在面試時作為重點提問內(nèi)容之一加以詢問。

(四)確定選拔方法

物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)應(yīng)聘崗位的特征、參加招聘人員的能力與素質(zhì)及應(yīng)聘者的數(shù)量和層次確定選拔方法，下面介紹一下常用的選拔方法。

1．面試

面試是面試者通過與應(yīng)聘者正式交談，達(dá)到客觀了解應(yīng)聘者業(yè)務(wù)知識水平、外貌風(fēng)度、工作經(jīng)驗、求職動機、表達(dá)能力、反應(yīng)能力、個人修養(yǎng)、邏輯思維等情況，并對是否聘用作出判斷與決策的過程。

(1)面試的方法

一般可在面試前先確定要提的重要問題，列成提綱，按提綱提問，同時針對不同的崗位要求和應(yīng)聘者具體情況，在面試中提出針對性問題，全面了解應(yīng)聘者的情況。

(2)面試的程序

面試程序一般包括五個步驟：準(zhǔn)備、營造和諧氣氛、提問、結(jié)束及復(fù)審。

2．心理測驗

心理測驗是指通過一系列科學(xué)方法來測量被試者智力和個性差異。

(1)智力測驗

智力是指人類學(xué)習(xí)和適應(yīng)環(huán)境的能力，包括觀察力、記憶力、想像力、思維能力等。

(2)個性測驗

個性是指一個人比較穩(wěn)定的心理活動特點的總和。通過個性測驗可了解一個人個性的某一方面(如人際關(guān)系等)，再結(jié)合其他指標(biāo)，考慮此人適合擔(dān)任哪些工作。

(3)特殊能力測驗

特殊能力指某人具有的他人所不具備的能力。

3．知識測驗

知識測驗的目的是了解應(yīng)聘者是否掌握應(yīng)聘崗位所必須具備的基礎(chǔ)知識和專業(yè)知識。—般采用書面考試的方法進(jìn)行。

4．勞動技能測驗

在招聘操作層員工時，可根據(jù)應(yīng)聘崗位的需要，對應(yīng)聘者進(jìn)行勞動技能方面的測驗。

(五)人員的錄用

人員錄用是人員招聘的最后一個環(huán)節(jié)，主要涉及人員選擇之后的一系列有關(guān)錄用事宜，如通知錄用人員、簽訂試用合同、安排員工的初始工作、試用、正式錄用等。

員工的解聘

三、員工的解聘（熟悉）

員工的解聘即物業(yè)管理企業(yè)與員工解除勞動合同。員工的解聘包括員工辭職、辭退和資遣三種情況。

(一)員工辭職

辭職是指員工要求離開現(xiàn)任職位，與企業(yè)解除勞動合同，退出企業(yè)工作的人事調(diào)整活動。辭職的管理應(yīng)注意：

(1)員工不符合辭職條件的，人事管理部門不能同意其辭職。如勞動合同尚未到期，與企業(yè)訂有特殊工作協(xié)議等情況。

(2)員工辭職時，人事管理部門和有關(guān)用人單位應(yīng)督促其辦好有關(guān)工作移交及個人財物清理。

(3)物業(yè)管理企業(yè)在員工人職時即應(yīng)明確告知，員工辭職應(yīng)當(dāng)提前30日以書面形式通知企業(yè)。

(二)員工的辭退

員工的辭退就是終止勞動合同。辭退員工必須慎重考慮，恰當(dāng)處理。—般而言，對無重大過失者，不要使用辭退的手段。但若出現(xiàn)下列情況，應(yīng)對當(dāng)事人予以辭退：

(1)在試用期間被證明不符合錄用條件的；

(2)嚴(yán)重違反勞動紀(jì)律或者用人單位規(guī)章制度的；

(3)嚴(yán)重失職，營私舞弊，對用人單位利益造成重大損害的；

(4)被依法追究刑事責(zé)任的。

(三)員工的資遣

資遣是企業(yè)因故提出與員工終止勞動合同的一項人事調(diào)整活動。資遣不是因為員工的過失原因造成的，而是企業(yè)根據(jù)自己經(jīng)營的需要，主動與員工解除勞動契約。

1．資遣程序與審核權(quán)限

資遣程序是企業(yè)人事調(diào)整中自上而下的過程。人事部門接到資遣通知后，確定資遣人員，并呈報有關(guān)部門主管核實。資遣審核權(quán)限與其他人事調(diào)整工作相類似。

2．資遣費的發(fā)放

資遣費是給資遣人員的經(jīng)濟(jì)補償。資遣費的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)各地勞動行政部門的規(guī)定及企業(yè)的實際情況發(fā)放。總的原則是：資遣人員服務(wù)年限長、貢獻(xiàn)大、地位高，資遣費的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)就高。

第四篇：物業(yè)管理實務(wù)精講班第12講講義

物業(yè)管理實務(wù)精講班第12講講義

物業(yè)裝飾裝修管理流程物業(yè)裝飾裝修管理是通過對物業(yè)裝飾裝修過程的管理、服務(wù)和控制，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，協(xié)助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正，從而確保物業(yè)的正常運行使用，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

物業(yè)裝飾裝修是業(yè)主入住后必不可少的環(huán)節(jié)。由于缺乏物業(yè)裝飾裝修建筑專業(yè)知識和對裝飾裝修管理相關(guān)法律法規(guī)的了解，業(yè)主在裝飾裝修中更多的是考慮物業(yè)的實用、美觀和舒適，而較少顧及建筑安全和公共權(quán)益。隨著人們審美情趣的不斷變化，物業(yè)裝修設(shè)計、施工、材料等的個性化程度越來越高。加之物業(yè)裝飾裝修過程長、點多面廣、不確定因素多，管理控制難度大。稍有不慎，一方面有可能危害物業(yè)安全，影響物業(yè)的正常使用，或?qū)ξ飿I(yè)構(gòu)成潛在的危險，導(dǎo)致物業(yè)風(fēng)險；另一方面，也可能激發(fā)物業(yè)服務(wù)雙方的矛盾和沖突，影響物業(yè)管理和社區(qū)的和諧局面。因此，物業(yè)裝飾裝修管理是物業(yè)服務(wù)的重點和難點之一，不僅要求細(xì)致專業(yè)、一絲不茍，方案上嚴(yán)格把關(guān)，溝通上人情在理，而且要求物業(yè)管理單位高度敬業(yè)、檢查頻密、消滅隱患、及時整改。

物業(yè)裝飾裝修管理包括裝飾裝修申報、登記審核、入場手續(xù)辦理、裝飾裝修過程監(jiān)督檢查以及驗收等環(huán)節(jié)，內(nèi)容上包括裝飾裝修流程設(shè)計、管理細(xì)則規(guī)定、過程控制和責(zé)任界定等方面。物業(yè)管理單位實施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設(shè)部110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》以及國家和地方的其他規(guī)定。

一、物業(yè)裝飾裝修管理流程

裝飾裝修流程既是物業(yè)管理內(nèi)部操作作業(yè)指導(dǎo)書，也是方便業(yè)主了解裝飾裝修管理流程的公示性標(biāo)識。因此，要求物業(yè)裝飾裝修流程的書面形式須文字簡明、內(nèi)容清晰、圖表明確、一目了然。

(一)流程示意圖

裝飾裝修流程示意圖一般懸掛于物業(yè)管理單位或在業(yè)主入住辦理現(xiàn)場。在物業(yè)管理內(nèi)部裝飾裝修作業(yè)文件以及《業(yè)主手冊》(或《業(yè)主須知》)等發(fā)放給業(yè)主的資料上也需有與其相一致的內(nèi)容。裝飾裝修流程一般內(nèi)容形式見下圖：

(二)流程分述

1．備齊資料

資料的準(zhǔn)備由業(yè)主(或物業(yè)使用人)和施工隊分別準(zhǔn)備和提供。一般包括物業(yè)所有權(quán)證明，申請人身份證原件及復(fù)印件，裝飾裝修設(shè)計方案，裝修施工單位資質(zhì)，原有建筑、水電氣等改動設(shè)計和相關(guān)審批，以及其他法規(guī)規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。物業(yè)使用人對物業(yè)進(jìn)行裝飾裝修時，還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。

2．物業(yè)裝飾裝修申報

用戶在入住過程中，應(yīng)已收到物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出的裝修手冊及裝飾裝修申報登記表。用戶在裝修施工前，須認(rèn)真閱讀裝修手冊，填寫申報登記表，并提交管理單位登記備案。只有在物業(yè)管理單位對裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶才能動工裝修。

物業(yè)管理工作人員應(yīng)要求和指導(dǎo)業(yè)主逐項填寫裝飾裝修申報登記表，確保各項申請明確無誤，涉及專業(yè)部門(如水、電、氣等)、建筑結(jié)構(gòu)、消防等項目的，要求寫明地點、位置或改變的程度及尺寸(具體詳見附后的裝飾裝修申報登記表)等詳細(xì)數(shù)據(jù)和資料，必要時裝修人或裝修單位還應(yīng)向有關(guān)部門申報核準(zhǔn)。

3．物業(yè)裝飾裝修登記

物業(yè)管理單位在進(jìn)行裝飾裝修登記時，可以書面形式將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)，并且督促裝修人在裝飾裝修開工前主動告知鄰里。

物業(yè)管理單位應(yīng)該在規(guī)定工作日(一般為3個工作日)內(nèi)完成登記工作；超出物業(yè)項目管理單位管理范圍的，應(yīng)報主管部門。

物業(yè)管理單位應(yīng)詳細(xì)核查裝飾裝修申請登記表中的裝修內(nèi)容，有下列行為之一的將不予登記，(1)未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的；

(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的；

(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的；

(4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果的；

(5)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)搭建建筑物、構(gòu)筑物的；

(6)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的；

(7)未經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)拆改供暖管道和設(shè)施的；

(8)未經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的；

(9)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

4．簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》

在物業(yè)裝飾裝修之前，物業(yè)管理單位和裝修人應(yīng)簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修管理的相關(guān)事項，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

(1)裝飾裝修工程的實施內(nèi)容；

(2)裝飾裝修工程的實施期限；

(3)允許施工的時間；

(4)廢棄物的清運與處置；

(5)外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；

(6)禁止行為和注意事項；

(7)管理服務(wù)費用；

(8)違約責(zé)任；

(9)其他需要約定的事項。

5．辦理開工的一般手續(xù)

(1)業(yè)主按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理單位(或指定方)繳納裝飾裝修管理服務(wù)費；

(2)裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)管理單位辦理開工證、出人證等；

(3)裝修人或裝飾裝修施工單位應(yīng)備齊滅火器等消防器材。

6．施工

物業(yè)裝飾裝修施工期間，裝修人和裝飾裝修施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照裝修申報登記的內(nèi)容組織施工。

物業(yè)管理單位應(yīng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議做好管理和服務(wù)工作，加強現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時勸阻和制止；已造成事實后果或拒不改正的，應(yīng)及時報告有關(guān)部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修施工單位違反《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的，應(yīng)追究違約責(zé)任。

7．驗收

物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對照裝修申報方案和裝飾裝修實際結(jié)果進(jìn)行比較驗收，驗收合格后應(yīng)簽署書面意見。對因違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議而驗收不合格的，應(yīng)提出書面整改意見要求業(yè)主和施工方限期整改。若發(fā)生歧義、無法統(tǒng)一意見或業(yè)主拒不接受情況的，應(yīng)報請城市管理有關(guān)行政部門處理，并將檢查記錄存檔。

裝修申報登記表(示例)

[案例] 某日，某高層樓宇32樓B室的業(yè)主向管理部門報上一份裝修申報登記表，申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報后擬予以同意。上級主管在審核相關(guān)資料時發(fā)現(xiàn)安裝地點不明確，于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場核實，發(fā)現(xiàn)該戶申報的安裝位置實為共用屋面，而非業(yè)主自用部分。

[案例分析] 此案例中反映的問題主要是：第一，業(yè)主填寫的《裝修申報登記表》等資料過于簡單，以至于無法確認(rèn)業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置；第二，裝修管理人員未到現(xiàn)場核實而盲目同意施工。因此，在物業(yè)裝修管理中，應(yīng)從以下方面改進(jìn)：首先，在業(yè)主申報裝修時，物業(yè)管理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認(rèn)真填寫《裝修申報登記表》，詳細(xì)說明裝修地點、內(nèi)容等情況；其次，在物業(yè)裝修情況不明，或語言表達(dá)不清時，物業(yè)管理人員應(yīng)到現(xiàn)場核實，不可盲目接受業(yè)主裝修申報；再次，應(yīng)對物業(yè)管理單位相關(guān)人員加強培訓(xùn)和約束，強化裝修管理責(zé)任意識，同時檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題并予以改進(jìn)。

物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容

二、物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容

裝飾裝修管理是一個系統(tǒng)工程，要真正達(dá)到科學(xué)管理、細(xì)致服務(wù)，不僅要嚴(yán)格遵守上述裝飾裝修管理流程，還要對裝飾裝修過程中的各個環(huán)節(jié)、涉及的各個方面進(jìn)行全面的分析。在綜合各方因素的基礎(chǔ)上，科學(xué)地制訂裝飾裝修管理細(xì)則，使物業(yè)裝飾裝修管理真正落到實處。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實施管理，加強現(xiàn)場檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題加以制止。一般而言，物業(yè)裝飾裝修管理包括以下內(nèi)容。

(一)物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理

物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應(yīng)按照相關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權(quán)益予以限定，原則上應(yīng)統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。如室內(nèi)裝飾裝修只限于房屋本體單元內(nèi)的自用部位；封閉陽臺不得超過陽臺頂部外邊緣垂直投影面，封閉款式、材料力求統(tǒng)—等。

裝飾裝修時間應(yīng)根據(jù)各地不同的作息時間、季節(jié)變換以及習(xí)慣習(xí)俗等綜合確定。裝飾裝修時間包括一般裝飾裝修時間、特殊裝修時間和裝飾裝修期。

(1)一般裝修時間是指除節(jié)假日之外的正常時間，一般裝修時間因地域和季節(jié)的差異而有所不同，如南方某些地區(qū)規(guī)定作業(yè)時間及拆打時間為：

作業(yè)時間：8：00～12：00

14：00～18：00

拆打時間：8：30～1l：30

14：30～17：30

(2)特殊裝修時間是指節(jié)假日休息時間。為保障其他業(yè)主的休息和正常生產(chǎn)生活秩序，原則上一般不允許在節(jié)假日進(jìn)行裝修。因特殊情況需要裝修．應(yīng)視具體情況相應(yīng)縮短裝修時間。

(3)裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時間。目前國家頒布的法規(guī)雖無明確規(guī)定，但一般情況下不超過三個月。

(二)物業(yè)裝飾裝修管理的要求

為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)重點檢查：(1)有無變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。

(2)有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。

(3)有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。

(4)有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。

(5)有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

(6)有無未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的下列行為：

1)搭建建筑物、構(gòu)筑物；

2)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

3)拆改供暖管道和設(shè)施；

4)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施；

5)超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的；

6)改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的。

同時，還應(yīng)注意檢查以下方面：

1)施工現(xiàn)場有無采取必要的安全防護(hù)和消防措施，有無擅自動用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)等；

2)有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等；

3)樓地面鋪設(shè)材料是否超過10mm、新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料等；

4)是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求(如空調(diào)室外機的安裝和排水的統(tǒng)—要求、陽臺欄桿的統(tǒng)一要求等)；

5)物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的要求。

(三)物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理

物業(yè)裝飾裝修管理既涉及公共權(quán)益，也涉及業(yè)主個人權(quán)益。裝飾裝修管理費用的收取要嚴(yán)格按照國家和地方的相關(guān)規(guī)定辦理，不得自行設(shè)置收費項目和任意確定收費標(biāo)準(zhǔn)，即使無統(tǒng)一規(guī)定而又確需臨時設(shè)置收取的，也應(yīng)科學(xué)測算并報經(jīng)相關(guān)主管行政部門批準(zhǔn)。在我國物業(yè)管理實踐中，裝飾裝修管理收費的項目和標(biāo)準(zhǔn)，因各地規(guī)定的不同，差別較大。為確保物業(yè)裝飾裝修工程的有序進(jìn)行，維護(hù)裝飾裝修活動涉及的各方的合法權(quán)益，目前較為通常和相對合理的做法是：在物業(yè)裝飾裝修之前，由裝修人和物業(yè)管理單位簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修相關(guān)事項和管理收費，并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為。一般而言，《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取的費用包括裝飾裝修管理服務(wù)費和垃圾清運費。

1．管理服務(wù)費

管理服務(wù)費是指因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務(wù)工作量而設(shè)置的臨時性收費項目，國家對于具體的收費標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，一般由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定，該費用可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。

2．垃圾清運費

垃圾清運費系指由裝飾裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運費用。如業(yè)主按照要求管理并自行清運裝修垃圾，則該費用可免予繳納；否則，裝修人應(yīng)向物業(yè)管理單位繳納該費用，裝修垃圾由物業(yè)管理單位代為清運。

裝飾裝修垃圾是裝修管理中的一個重要內(nèi)容，其對物業(yè)環(huán)境和業(yè)主以及物業(yè)使用人的工作生活有著極大的影響，甚至?xí)a(chǎn)生環(huán)保、安全等方面的隱患。因此，物業(yè)裝飾裝修管理的基本要求是：

(1)裝飾裝修垃圾需袋裝處理；

(2)裝飾裝修垃圾應(yīng)按指定位置、時間、方式進(jìn)行堆放和清運。

(四)物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理

1．嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài)

由于裝飾裝修工人的來源控制有極大的不確定性、施工過程中的自我約束不足、施工單位管理不力等原因，在物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位應(yīng)嚴(yán)格物業(yè)區(qū)域出入口(包括電梯)的人員和材料管理。凡未佩帶物業(yè)裝飾裝修施工標(biāo)識的施工人員和其他閑雜人員，應(yīng)一律禁止人內(nèi)，保證裝飾裝修人員管理的有序化、規(guī)范化。

裝飾裝修材料和設(shè)備是裝修違章的一個重要因素，應(yīng)著重從以下兩個方面加強控制和管理：

(1)核對是否為審批同意的材料。

(2)核對是否符合相關(guān)規(guī)定。

對于有特別要求的材料或設(shè)備(如電焊機)，應(yīng)按照規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)；施工隊須進(jìn)行動火作業(yè)的，必須辦理申報審批手續(xù)；進(jìn)人物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修材料、設(shè)備等，應(yīng)符合物業(yè)裝飾裝修規(guī)定要求，否則拒絕入場。通過加強裝飾裝修材料 和設(shè)備的出入管理，杜絕不安全因素的出現(xiàn)。

[案例] 物業(yè)管理人員在巡視時發(fā)現(xiàn)有未佩帶標(biāo)識(工牌)的施工人員在小區(qū)進(jìn)行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問，其稱未來得及辦理相關(guān)手續(xù)。

(案例分析)未辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域施工的屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報、出人口和裝修管理等環(huán)節(jié)。同時，要求未辦理裝修人員入場手續(xù)的立即補辦，否則拒絕相關(guān)人員入場。

2．加強巡視，防患于未然

物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關(guān)行政主管部門處理。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理了施工證，強化施工人員的管理。

[案例] 巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材堆放，經(jīng)了解得知是某業(yè)主準(zhǔn)備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。巡視人員當(dāng)即告訴業(yè)主此項裝修工程應(yīng)委托設(shè)計單位出設(shè)計圖，并應(yīng)事先申報，得到許可后方可施工。

[案例分析] 這個案例中的情形是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的，往往會導(dǎo)致不安全因素產(chǎn)生。增設(shè)鋼結(jié)構(gòu)樓面板，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計單位或有同等資歷的設(shè)計單位進(jìn)行具體設(shè)計，而裝修單位一般無鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計能力，物業(yè)管理單位也沒有設(shè)計權(quán)限。因此，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計。從管理角度看，有較大量鋼材在樓頂堆放，說明在建筑裝修材料進(jìn)出管理上存在問題，物業(yè)管理方應(yīng)檢查相關(guān)管理環(huán)節(jié)，尤其是加強材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。

3．控制作業(yè)時間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益

物業(yè)裝飾裝修管理要特別注意裝修施工(尤其是拆打)的作業(yè)時間，避免影響其他業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生活工作秩序。另外，還應(yīng)針對不同的物業(yè)類型，制訂相應(yīng)的管理規(guī)定，區(qū)別對待。

[案例] 某高層寫字樓物業(yè)在國慶長假期間實施裝修，物業(yè)管理員以裝修時間不合適為由，要求其停止裝修活動。

[案例分析] 裝修作業(yè)的時間控制要根據(jù)不同樓盤類型和特點實施管理，本例系寫字樓項目，不像一般的住宅項目在節(jié)假日不宜施工，相反，其合理的裝修時間應(yīng)是節(jié)假日。因此，物業(yè)管理員的管理要求是錯誤的。

4．強化管理，反復(fù)核查

物業(yè)集中裝修期間，要增派人力，做到普遍巡查和重點檢查相結(jié)合。一方面，要檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目，一是要檢查裝飾裝修項目是否申報，二是檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項目有無私自增加，在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項目的，須指導(dǎo)用戶及時申報，辦理相關(guān)手續(xù)。另一方面，要檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關(guān)要求，如埋人墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現(xiàn)場的防火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求，現(xiàn)場的材料堆放是否安全；垃圾是否及時清運，有無亂堆放，裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生等。

[案例] 某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經(jīng)申報擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開出違章整改單，要求其進(jìn)行整改。

[案例分析] 此案例表面上看是在巡查中發(fā)現(xiàn)了問題，但仔細(xì)分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時間的，因此，此案例中有如下問題需引起注意：第一，在發(fā)現(xiàn)問題之前，巡樓員的巡查工作做的是否到位?為什么事前沒有發(fā)現(xiàn)違章?這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況；第二，大堂負(fù)責(zé)值班的崗位是如何控制材料進(jìn)出的?這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié)；第三，開出違章整改單，必須說明違章的依據(jù)、要求整改的時限以及拒不整改時將采取的措施，而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單必須掌握的基本要點。

[案例] 裝修管理人員在某物業(yè)樓層巡視時發(fā)現(xiàn)某裝修單位現(xiàn)場材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無滅火設(shè)備，于是立即對該裝修戶提出整改要求。

[案例分析] 裝修現(xiàn)場材料應(yīng)堆放有序，施工人員不得在現(xiàn)場采用簡易方式點火做飯，易燃易爆材料應(yīng)專門堆放，現(xiàn)場必須配備滅火裝置。否則，應(yīng)當(dāng)勒令其停工整改。

在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任

三、在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任

為減少物業(yè)裝修、裝飾過程中違章現(xiàn)象的出現(xiàn)，物業(yè)管理單位應(yīng)主動提示督促業(yè)主(或物業(yè)使用人)閱讀理解裝飾裝修管理的規(guī)定和小區(qū)規(guī)定。為了分清物業(yè)裝飾裝修有關(guān)各方的責(zé)任，物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議等相關(guān)文件應(yīng)由裝修人、施工單位及物業(yè)管理單位三方簽字。物業(yè)裝飾裝修過程中如出現(xiàn)違規(guī)、違章行為，造成公共權(quán)益受到侵害和物業(yè)損害的，物業(yè)管理單位應(yīng)及時勸阻，對不聽勸阻或造成嚴(yán)重后果的，物業(yè)管理單位應(yīng)及時向有關(guān)部門報告。

(一)裝修人和裝修企業(yè)的責(zé)任

裝修人系指業(yè)主或物業(yè)使用人，裝修企業(yè)系指裝修施工單位。裝修人和裝修企業(yè)在裝飾裝修活動中的責(zé)任包括以下內(nèi)容：

(1)因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償，屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施而造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。

(2)裝修人裝飾裝修活動侵占了公共空間，對公共部位和設(shè)施造成損害的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

(3)裝修人未申報登記就進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款。

(4)裝修人違反規(guī)定，將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級企業(yè)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款。

(5)裝飾裝修企業(yè)自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標(biāo)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

(6)裝修活動有下列行為之一的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款：

1)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款；

2)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果的，對裝飾裝修企業(yè)處以罰款；

3)擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，對裝修人處以罰款；

4)未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，擅自超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，對裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款。

(7)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門按照《城市規(guī)劃法》及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰。

(8)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的，由建設(shè)行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定處罰。

(9)裝飾裝修企業(yè)違反國家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，不按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，擅自動用明火作業(yè)和進(jìn)行焊接作業(yè)的，或者對建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，并處更高額度的罰款；造成重大安全事故的，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書。

(二)物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)管理部門的責(zé)任

(1)物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費2—3倍的罰款。

(2)物業(yè)裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報告后，未及時處理，玩忽職守的，應(yīng)依法給予行政處分。

裝修管理應(yīng)注意的問題

四、裝修管理應(yīng)注意的問題

(1)服務(wù)與控制是裝修管理過程的一對矛盾，如何處理充分體現(xiàn)了物業(yè)管理的水平與技巧。物業(yè)管理是服務(wù)活動，而裝修管理工作的核心是對裝修人各項裝飾裝修行為的控制，甚至是約束。因而，如何做好控制和服務(wù)，解決好這一矛盾，在實現(xiàn)控制的基礎(chǔ)上讓業(yè)主得到最大程度的滿意，樹立良好服務(wù)形象，就需要物業(yè)管理各級各類人員真正做到堅持原則，熟悉裝飾裝修管理規(guī)定，要換位思考，為業(yè)主著想，規(guī)范操作行為。

(2)裝修人在準(zhǔn)備資料的階段，常常不知道如何表達(dá)需做的裝飾裝修項目，甚至因為語言表達(dá)不同，致使裝修人與物業(yè)管理單位出現(xiàn)理解歧義。此時，物業(yè)管理單位有必要進(jìn)行現(xiàn)場核對，避免出現(xiàn)漏項或錯報項。

(3)在裝飾裝修項目申報登記時，物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場對所附圖紙進(jìn)行核對，以防有漏項，或有大的拆動項目漏報。如建成使用已有數(shù)年的房屋申請裝飾裝修，需注意其在此之前是否做過裝飾裝修，內(nèi)部布局是否有改變。尤其是多層建筑，一般情況下大多數(shù)墻體為承重墻體，如在此之前進(jìn)行過拆打，則需對其新申報的拆打項謹(jǐn)慎核查，以確保其結(jié)構(gòu)的安全。

(4)在辦理開工手續(xù)前，物業(yè)管理方需確認(rèn)裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)完備。

(5)在施工過程中，物業(yè)管理方應(yīng)注意現(xiàn)場是否有未申報項目和材料；是否存在違反有關(guān)裝修法規(guī)的行為(如裝修中是否注意防火安全，有無使用電爐等火源等)；裝修工程是否對公共秩序、公共安全以及毗鄰業(yè)主或物業(yè)使用人構(gòu)成侵害。

(6)驗收工作是裝修管理的最后一道工序，也是控制違章的最后一關(guān)。如果在此之前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了違章，則需在處理了違章后再進(jìn)行驗收工作。

(7)對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為，應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)、業(yè)主公約及物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行處理。

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(8)裝飾裝修資料的一部分為業(yè)主資料，如申報表、裝修圖、施工人員資料等，另一部分為操作記錄表。在每一單項裝飾裝修完成后，物業(yè)管理單位需及時整理好相關(guān)資料，屬業(yè)主資料的部分需歸人業(yè)主檔案資料，并長期保存，以備后查，操作記錄則按文件管理辦法進(jìn)行相應(yīng)的歸檔。

第五篇：物業(yè)管理實務(wù)精講班第36講講義（最終版）

物業(yè)管理實務(wù)精講班第36講講義

應(yīng)用文書的標(biāo)題和行款格式規(guī)則

二、應(yīng)用文書標(biāo)題的制作(一)公文式標(biāo)題的構(gòu)成要素

組成公文式標(biāo)題的要素主要包括單位、區(qū)域(范圍)、時間、事由(內(nèi)容)、性質(zhì)和文種等，其中“事由”和“文種”是最基本的要素。究竟選擇哪些要素來構(gòu)成標(biāo)題，一要考慮文種的寫作習(xí)慣和約定俗成的規(guī)定性，二要考慮寫作的實際 需要。

公文式標(biāo)題通過幾個要素的組合，明確地說明了下述問題：第一，這篇文章是做什么用的(文種)；第二，文章是誰起草的(單位)；第三，文章反映什么時間(時間)、什么區(qū)域(范圍)的什么事情(事由)。只要要素的排列組合合乎規(guī)律，就不會引起歧義。如計劃屬于事務(wù)文書，這種文書的公文式標(biāo)題的全要素形式是“單位+時間+事由+文種”。例如，《XX物業(yè)公司2004培訓(xùn)計劃》。

（二）文章式標(biāo)題的構(gòu)成模式

從構(gòu)成形式看，文章式標(biāo)題可以有單標(biāo)題和雙標(biāo)題(即主副標(biāo)題)。主標(biāo)題一旦概括到某種程度，不能概括和反映需要傳達(dá)的涵義，就必須用副標(biāo)題來做具體例如，某物業(yè)公司開展全員節(jié)約活動取得明顯效果后，集團(tuán)公司要求該公司

上報經(jīng)驗材料，以便在全集團(tuán)推廣。這個經(jīng)驗材料的標(biāo)題就可以制作為：“挖潛增效大有可為”，副標(biāo)題可為“——某物業(yè)公司開展全員節(jié)約活動情況總結(jié)”。

三、應(yīng)用文寫作的行款格式規(guī)則

行款格式是在長期的書面語表達(dá)中約定俗成的書寫行列款式。基本內(nèi)容包括標(biāo)題、署名、分段、引文和序碼。

（一）標(biāo)題

文章大標(biāo)題書寫的基本規(guī)則是居中排列，字號應(yīng)大于正文，字體也應(yīng)與正文相區(qū)別，并且上下各空一行。如果大標(biāo)題字?jǐn)?shù)較多，則應(yīng)考慮分行排列，但分行時要注意前后意義的完整，在連貫排列時仍然要求居中。副標(biāo)題應(yīng)緊靠大標(biāo)題下，中間不空行，題前要加破折號，所用字體也應(yīng)區(qū)別于主標(biāo)題。(二)署名

署名一般放在文章的大標(biāo)題之下，居中，上下各空一行，字號應(yīng)小于大標(biāo)題，字體也應(yīng)區(qū)別于大標(biāo)題和正文。(三)分段

每個自然段的開頭要空兩個字的位置，第二行起頂格書寫。書信、報告等應(yīng)用文書的稱謂部分要求頂格書寫，后面加冒號，第二行空兩個字。行政公文的主送機關(guān)(即受文單位)也要求頂格書寫，如果一行寫不下，回行時仍然頂格書寫，后面加冒號。(四)引文

較短的引文可夾在正文中；如果是較長的引文，則需換行自成一段；排列上要比正文退兩格，首行和末行最好空一行，并在字體、字號上與正文有所區(qū)別。(五)序碼

序碼的一般順序應(yīng)該由漢字到阿拉伯?dāng)?shù)字，由無圈到有圈，其中阿拉伯?dāng)?shù)字(例如“1”)旁應(yīng)為齊底線的圓點，不能是頓號(即應(yīng)為“1．”，不能寫成“

1、”)。序碼的使用，以一、二、三、四的“一”為例，應(yīng)是：

一、……(一)…… 1.……(1)……

行政公文的寫作要領(lǐng)

四、應(yīng)用文書的寫作要領(lǐng)（熟悉）

（一）行政公文的寫作要領(lǐng)（一共9種）1．決定的寫法

決定的正文一般由緣由、意義和事項組成。緣由可以簡潔明了、寥寥數(shù)語高度概括，涉及重大問題和重大行動安排或?qū)ｉT事項作出決定時，其緣由則要具體、充分。決定的事項可采用一段到底、分條列項、小標(biāo)題、分部分表述等方式。不論采用哪種表述方式，都要做到觀點鮮明，依據(jù)充分，事實準(zhǔn)確，切合實際。2．通知的寫法

通知的正文一般先敘述通知的起因緣由，寫明通知的背景和依據(jù)，然后通過承啟用語，轉(zhuǎn)入通知事項。如一般性通知，只要寫清什么事，有何要求即可；任免通知，寫清任免人員姓名、具體職務(wù)等。比較復(fù)雜的通知，如指示性通知等，既可采用一氣呵成的貫通式寫法，直接寫明通知的內(nèi)容和在貫徹執(zhí)行中應(yīng)注意的問題，也可采用分條列項式寫法，分出層次，但要注意各條、項之間的邏輯順序。3．通報的寫法

通報的正文主體由三部分構(gòu)成。一是事實與評析。這部分是通報全文的重點和核心，寫法可虛實結(jié)合，先實后虛。即先適當(dāng)?shù)卦攲懯聦?先進(jìn)事跡、錯誤事實、重要精神或情況)發(fā)生的時間、地點、人員、主要情節(jié)、結(jié)果及影響等，從中提煉出經(jīng)驗或教訓(xùn)。二是決定，也稱結(jié)論。表揚的要明確給予肯定，寫明授予什么榮譽，給予什么獎勵；批評的要寫明對責(zé)任者懲戒的意見。三是結(jié)語，即提出要求或希望，號召大家學(xué)習(xí)先進(jìn)或是告誡人們防止發(fā)生類似錯誤，或是要求大家重視某一情況、倡導(dǎo)某一精神。4.報告的寫法

報告首先概括說明全文主旨，可開始即簡明扼要地將一定時間內(nèi)工作的有關(guān)情況介紹清楚，如依據(jù)、目的、總的行動及對整個工作的估計、評價等。然后以“現(xiàn)將有關(guān)隋況報告如下：”之類的通用語，轉(zhuǎn)入正文。主體(即報告事項部分)是報告的核心，是要敘述的具體內(nèi)容。如果內(nèi)容較多，篇幅較長，可采用分題式、分條式或兩者相結(jié)合的方法進(jìn)行敘述。

在常規(guī)物業(yè)管理中，報告也是使用較多的文種之一，常見的錯誤有三個：其一是當(dāng)作前行文使用。如某物業(yè)管理項目負(fù)責(zé)人制作了一份《關(guān)于在A花園組織象棋比賽的報告》交公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，就是運用錯誤，應(yīng)使用請示文種。其二是當(dāng)作外行文使用。如給業(yè)主委員會等外圍組織反映情況時使用報告，就是運用錯誤。其三是與請示文種混用。如《關(guān)于更換對講機的請示報告》，就是把請示文種與報告文種混用了。5．請示的寫法

首先寫明請示的起因，即“為什么請示”；一般可運用敘事、說理相結(jié)合的表達(dá)方式，簡要說明為什么要請示及請示的緣由、依據(jù)、背景。其次要寫明請示事項，即“請示什么問題”。內(nèi)容較簡單的可全文一氣呵成，一貫到底；內(nèi)容復(fù)雜的則應(yīng)分段表述。

如果是請求對某一工作的指示或?qū)μ幚砟稠梿栴}的批準(zhǔn)，則應(yīng)提出自身的意見或處理辦法；如果有兩種以上的方案或意見，則應(yīng)表明自身的傾向性意見，以便上級單位作出正確的判斷和決策，從而得到及時準(zhǔn)確的回答。

在常規(guī)物業(yè)管理中，使用請示應(yīng)注意以下幾點：(1)必須堅持一事一請示；

(2)請示在未獲批準(zhǔn)前，不得對下屬單位發(fā)送；(3)如需向兩個上級單位同時請示，只能采取一個主送和一個抄送的辦法(請示公文的主送單位只能是一個)，不可多頭報送以免造成誤會而貽誤工作；(4)嚴(yán)禁越級請示；

(5)請示語言既要簡明扼要，還要注重行文語氣，選用語句要謙敬，分寸得當(dāng)。6．批復(fù)的寫法

批復(fù)只答復(fù)請示事項，對請示的問題只作原則性、結(jié)論性的指示和決定。在常規(guī)物業(yè)管理中，使用批復(fù)應(yīng)注意以下幾點：

(1)批復(fù)是對請示作回復(fù)，所以在批復(fù)的開頭一定要完全引述來文字號和標(biāo)題，不可只引文號，或只引標(biāo)題；

(2)批復(fù)要有針對性，要態(tài)度明朗，觀點明確，措辭要莊重、周密、準(zhǔn)確。同時要注意，只能在職權(quán)范圍內(nèi)批準(zhǔn)、答復(fù)問題，否則即是無效批復(fù)；

(3)必須有正式的書面請示才能批復(fù)，口頭或電話請示不能作為批復(fù)的依據(jù)；(4)批復(fù)一般只給來文請示的單位。如有普遍意義，也可以同時抄送所屬各單位。此外，對于下級送來報告，若認(rèn)為有必要，也可以批復(fù)。7．意見的寫法

首先是交代提出意見的依據(jù)、目的、情況、意義等，回答“為什么提意見”。其次是對有關(guān)問題或某項工作提出本單位的見解、建議或規(guī)范性的解決辦法。結(jié)尾習(xí)慣用語一般為“以上意見，請結(jié)合實際貫徹執(zhí)行”、“以上意見，僅供參考”等。也可自然收尾，不加結(jié)束語。在常規(guī)物業(yè)管理中，使用意見應(yīng)注意以下幾點：．

(1)意見的使用比較廣泛，既可以用于正式公文，也可以用于日常工作溝通。因此，在正式公文中，撰寫意見，要有針對性、可行性，文字表述要明確具體。

(2)意見在正式公文中，主要用于平行單位和對下級單位，對上級單位應(yīng)慎重使用。對上級單位行文，多用“請示”、“報告”等文種。8．函的寫法

首先述致函起因，即發(fā)函的原因、背景和依據(jù)。其次說明致函事項，明確地將問題、要求或答復(fù)意見告知對方。

在常規(guī)物業(yè)管理中，使用函時，要注意態(tài)度的坦誠、熱忱，語氣的平和、謙虛，在措辭上嚴(yán)謹(jǐn)?shù)皿w。

9．會議紀(jì)要的寫法

首先簡單介紹會議概況，包括會議的起止時間、地點、主持人、參加與列席人員、議題、會議進(jìn)展情況、主要成果，這些是會議紀(jì)要開頭不可缺少的“七要素”。有些會議紀(jì)要，還要交代召開會議的依據(jù)，會議的指導(dǎo)思想、目的、要求、會議程序以及對會議的評價等有關(guān)內(nèi)容。重要的與會者和發(fā)言，也要在開頭部分予以突出介紹。這一部分是會議自然情況的概述，要寫得概括扼要，文字簡短。

會議紀(jì)要的主體部分要根據(jù)會議的原始材料，經(jīng)過認(rèn)真分析整理、提煉加工，相對具體地把會議的主要議題、討論意見、基本結(jié)論、任務(wù)、要求等會議的主要情況、精神、成果表述出來。主體部分一般有兩種常用的表述方法：

(1)概述法。把會議的發(fā)言、討論的情況綜合到一起，圍繞會議的中心，分自然段概括地表述出來，這種寫法多用于小型會議或討論的問題比較集中、意見比較一致的會議。

(2)歸納法。會議的規(guī)模較大，討論的問題較多，涉及面較廣，需要將會議的原始材料加以分類整理，對許多意見或內(nèi)容進(jìn)行歸納敘述。

視會議紀(jì)要的實際，結(jié)語有兩種情況：一種是設(shè)結(jié)語，以簡短明確、有鼓動性和號召力的語言收尾，表示決心、強調(diào)意義、闡明希望、發(fā)出號召等。另一種是不設(shè)結(jié)語，正文寫完，全文也就自然結(jié)束。在常規(guī)物業(yè)管理中，使用會議紀(jì)要時應(yīng)注意以下幾點：(1)要突出會議主題，不要面面俱到。

(2)工作會議紀(jì)要一般以通知形式貫徹，可在通知中簡要提出貫徹落實會議紀(jì)要精神的有關(guān)要求。(3)會議紀(jì)要的文稿形成后，一般由參加會議人員簽名確認(rèn)。(4)會議紀(jì)要制作完成后，一般都要送簽名人員一份。

事務(wù)公文、制度文書等其它文書的寫作要領(lǐng)(二)事務(wù)文書的寫作要領(lǐng)（4種）1．計劃的寫法

計劃的內(nèi)容一般由前言、主體和結(jié)尾三部分構(gòu)成。

(1)前言。計劃的前言主要闡明制訂計劃的指導(dǎo)思想、制訂的根據(jù)，以及計劃的總?cè)蝿?wù)、工作情況的分析等，回答“為什么做”、“依據(jù)什么做”和“能不能做”的問題。前言是計劃的綱要，切忌冗長，不宜過多論述，點到為止。

(2)主體。主體是計劃的主干部分，是計劃寫作的重點，用來表述計劃的具體內(nèi)容，回答“做什么”、“怎么做”和“何時完成”的問題。

計劃的主體主要包括“三要素”：即目標(biāo)(做什么)、步驟(分幾步做完)和措施（怎么做)。” 目標(biāo)、步驟和措施是計劃的基本內(nèi)容，相互關(guān)聯(lián)，不可或缺，它們保證了計劃的完整性和可行性。(3)結(jié)尾。計劃的結(jié)尾部分，應(yīng)根據(jù)行文的需要而定。常見的結(jié)尾方式有三種。一是突出重點，在結(jié)尾部分指出計劃的重點任務(wù)與實施過程中的主要環(huán)節(jié)；二是強調(diào)有關(guān)注意事項，闡明在計劃執(zhí)行中可能出現(xiàn)的問題，預(yù)先提出防范措施；三是提出號召，勉勵大家積極努力，確保計劃實現(xiàn)。2.總結(jié)的寫法

總結(jié)的正文一般由前言、主體和結(jié)尾構(gòu)成。有的總結(jié)省略前言和結(jié)尾，只有主體部分。(1)前言

前言是正文的開頭部分，簡略介紹所要總結(jié)工作的目的、根據(jù)、緣由、背景、時間和內(nèi)容等等；有的還對主要成績和經(jīng)驗進(jìn)行概括，以收到開門見山之效。(2)主體

主體是總結(jié)的主要部分。其慣用模式為：基本情況+主要經(jīng)驗(即做法或體會)+存在問題+今后打算。

上述內(nèi)容可以靈活掌握，或詳或略，視具體情況和寫作目的而定。(3)結(jié)尾

結(jié)尾是正文的最后部分，應(yīng)簡短有力。3．大事記的寫法

大事記的正文是解決“記什么”和“怎樣記”的問題。在行文結(jié)構(gòu)上，先寫“大事時間”，后寫“大事記述”。“大事時間”是大事記不可缺少的組成部分，如《2002年XX物業(yè)管理公司大事記》，就是以2002年1月1日和2002年12月31日為時間界限，這一年里在XX物業(yè)管理公司發(fā)生的大事。時間的順序，應(yīng)以年、月、日依次記述。時間若是以年為記事單位，下面則按月記事，逐月記述；時間若是以月為單位，則以日為順序，逐日記述。“大事記述”位于時間后面，是大事記的主體。它要準(zhǔn)確地記述在一段時間里的重大事件，一般是用一兩句話寫完一件事。4．倡議書

倡議書由標(biāo)題、稱謂、正文、署名、時間構(gòu)成基本內(nèi)容和基本格式。例如《關(guān)舌向XX地震災(zāi)區(qū)捐贈衣物的倡議書》。

(三)制度文書的寫作要領(lǐng)（4種）l制度的寫法 制度的內(nèi)容一般分標(biāo)題、正文和簽署三個部分。(1)標(biāo)題

標(biāo)題有兩種書寫形式：

一種是由事由和文種組成，如《出勤制度》、《例會制度》等。另一種是由制文單位、事由和文種組成，姐《XX公司崗位責(zé)任制度》。(2)正文

制度正文，一般分三層表述。

①序言說明制訂制度的指導(dǎo)思想和依據(jù)。

②主體具體說明工作程序和對有關(guān)人員的行為要求。這是制度的實質(zhì)性內(nèi)容，一般分條分款寫。③結(jié)尾說明執(zhí)行要求。

有些內(nèi)容復(fù)雜的制度，其正文可分總則、分則和附則三個部分來寫。(3)簽署

寫上制文單位名稱和日期。這部分，一般寫在正文的右下方，也有寫在標(biāo)題下方。2．辦法的寫法

辦法的寫法與制度相同。3.守則的寫法

守則一般由標(biāo)題、正文和簽署三部分構(gòu)成：(1)標(biāo)題

守則的標(biāo)題由發(fā)文機關(guān)、事由和文種類別(守則)組成，有時可省去發(fā)文機關(guān)和事由，只寫“XX人員守則”或“守則”。(2)正文

守則通常先以簡要語言說明制文緣由，次分條目列述具體內(nèi)容；再以“以上各條，望互相監(jiān)督執(zhí)行(遵守)”等語作結(jié)。(3)簽署發(fā)文單位和日期

如標(biāo)題中已標(biāo)明發(fā)文單位，或標(biāo)題下標(biāo)明了發(fā)布日期，這部分的內(nèi)容可以省略。守則一般比較簡短，條理清楚，內(nèi)容明確具體是其基本要求。4．公約的寫法。公約的寫法與守則相同。

(四)禮儀文書的寫作要領(lǐng) 1．邀請書的寫法

邀請書一般由標(biāo)題、稱呼、正文、結(jié)語和簽署等五部分組成。2．請柬的寫法

請柬由封面和封里組成。封里由稱呼、正文、結(jié)語和簽署等內(nèi)容構(gòu)成。3.感謝信和賀信的寫法

感謝信和賀信的結(jié)構(gòu)包括：標(biāo)題、稱呼、正文、結(jié)語和簽署五部分。

(五)告啟類文書的寫作要領(lǐng) 1．標(biāo)語(提示牌)的寫法 制作標(biāo)語(提示牌)的要求：

(1)簡練明了，通俗易懂，易讀易記。(2)針對性強，讓觀眾人眼、人腦、人心。

(3)與時俱進(jìn)。多用現(xiàn)代文明語句，比如用“芳草青青，足下留情”，代替以前的“禁止踐踏草地”等。(4)一般情況下，在標(biāo)語(提示牌)下要有落款，標(biāo)明制作單位簡稱。2．提示的寫法

提示一般包括標(biāo)題、正文和落款三個部分。(1)標(biāo)題

提示的標(biāo)題一般直接以“XX提示”文種名稱為題目。(2)正文

提示的內(nèi)容，一般包括提示的目的、原因和具體事項等。如因臺風(fēng)來臨，提醒住戶注意安全防范事項等。(3)落款

寫明提示的單位名稱和提示日期，加蓋公章，并可注明聯(lián)絡(luò)地址和聯(lián)絡(luò)人。3．啟事的寫法

啟事一般包括標(biāo)題、正文和落款三個部分。(1)標(biāo)題

啟事標(biāo)題有多種寫法。有的只寫文種，省去事由等項，如“啟事”，或“緊急啟事”；有的只寫事由，不寫文種，如“招領(lǐng)”和“招工”；有的寫明事由和文種，如“尋人啟事”和“開業(yè)啟事”；有的寫明單位和文種，如“XX公司啟事”。(2)正文

寫明啟事的內(nèi)容，一般包括啟事目的、原因、具體事項和要求等。如果內(nèi)容較多，可分條列項，逐一寫明。如招聘啟事，應(yīng)寫明招聘基本情況、招聘對象、應(yīng)聘條件、招聘待遇和招聘方法等。(3)落款

寫明啟事單位名稱或個人姓名和啟事日期。重要的啟事要加蓋公章，并注明聯(lián)絡(luò)地址和聯(lián)絡(luò)人。4．海報的寫法

海報的結(jié)構(gòu)一般包括標(biāo)題、正文和落款三個部分。(1)標(biāo)題

標(biāo)題有如下幾種寫法：

第一，直接以“海報”文種名稱為題目；

第二，以事由或活動名稱為題，如《國慶文藝晚會》、《足球比賽》等；

第三，由單位名稱和事由組成標(biāo)題，如《XX公司首屆服裝設(shè)計表演賽》、《XX博物館舉辦大型根雕、石玩、盆景展覽》。

(2)正文

正文一般應(yīng)寫明開展什么活動，舉辦什么事項，如舉辦晚會，要寫明表演單位、時間和地點等，舉辦報告會要寫明報告題目、報告人、地點和時間等。(3)落款

落款應(yīng)寫明舉辦單位或演出單位和日期，還可注明聯(lián)系電話和聯(lián)系人。如果標(biāo)題已寫上單位，這里可省略。5．好消息的寫法

好消息的結(jié)構(gòu)一般包括標(biāo)題、正文和落款三個部分。(1)標(biāo)題

標(biāo)題一般直接以“好消息”文種名稱為題目。(2)正文

正文是好消息的中心，一般應(yīng)寫明是哪方面的消息，有些什么優(yōu)惠(賣點)等，并應(yīng)交代清楚具體的時間、地點和組織者(舉辦者)等。(3)落款 落款應(yīng)寫明組織者(舉辦者)和日期，還可注明聯(lián)系電話和聯(lián)系人。綜合練習(xí)題

某住宅小區(qū)準(zhǔn)備在五一期間舉行一次業(yè)主聯(lián)誼會，主要內(nèi)容是

1、請一位理財專家介紹家庭理財知識

2、公布小區(qū)評選出的家庭理財能手

3、現(xiàn)場舉行抽獎活動，分別設(shè)一、二、三等獎各一名

4、某一家銀行現(xiàn)場辦理個人消費信用卡登記

請根據(jù)以上資料，從活動主辦方（物業(yè)管理企業(yè)）的角度，按照有關(guān)要求，撰寫一份給全體業(yè)主的通知。