第一篇：物業管理實務精講班第20講講義消防隊伍、消防制度和消防安全文庫

物業管理實務精講班第20講講義消防隊伍、消防制度和消防安全文庫.txt求而不得，舍而不能，得而不惜，這是人最大的悲哀。付出真心才能得到真心，卻也可能傷得徹底。保持距離也就能保護自己，卻也注定永遠寂寞。物業管理實務精講班第20講課件講義（環球職業教育在線）

物業管理實務精講班第20講講義

消防隊伍、消防制度和消防安全

第二節 消防管理

消防管理是公共秩序管理服務的一項重要工作，為了做好物業的消防安全管理工作，物業管理企業應著重加強對轄區內業主的消防安全知識宣傳教育及消防安全檢查，并建立義務消防隊伍，完善消防管理制度，加強消防設施設備的完善、維護和保養工作。

一、義務消防隊伍建設

義務消防隊伍是日常消防檢查、消防知識宣傳及初起火災搶救撲滅的中堅力量，為了做好小區的消防安全工作，各物業項目應建立完善的義務消防隊伍，并經常進行消防知識與實操技能的訓練與培訓，加強實戰能力。

(一)義務消防隊員的構成

物業管理項目的義務消防隊由項目的全體員工組成，分為指揮組、通信組、警戒組、設備組、滅火組和救援組等。其中滅火組及救援組的人員應由年輕力壯、身體素質較好、反應靈敏和責任心強的人員擔任，設備組由具備消防設備操作及維護知識的維修人員擔任。

(二)義務消防隊員的工作

(1)負責消防知識的普及、宣傳和教育；

(2)負責消防設施設備及日常消防工作的檢查；(3)負責消防監控報警中心的值班監控；’(4)發生火災時應配合消防部門實施滅火撲救。(三)義務消防隊伍的訓練

義務消防隊伍建立后應定期對義務消防人員進行消防實操訓練及消防常識的培訓，每年還應進行一到兩次的消防實戰演習。

二、消防制度的制訂

消防工作的指導原則是“預防為主，防消結合”。為達到“預防為主”的目的，必須把日常的消防管理工作制度化、明確化。消防制度包括各種場所的消防要求規范、消防檢查制度、各種消防設施設備的操作及維修保養制度、火警火災應急處理制度、消防值班制度和消防器材管理制度等。

(一)制訂物業管理企業消防管理規定

物業管理企業消防管理規定包括企業消防管理機構及運作方式、消防安全崗位責任、獎懲規定、消防安全行為、消防保障要求和消防事故處理報告制度等。

(二)制訂消防設施設備管理制度

消防設施設備管理制度的內容包括消防系統運行管理制度，消防器材配置，保管制度，消防系統維護、保養及檢查制度，消防裝備日常管理制度和消防系統運行操作規程等。

(三)制訂消防檢查方案及應急預案

根據各管轄區特點，制訂消防檢查要求與標準，并制訂消防演習方案及消防事故應急預算等。

三、物業消防安全檢查內容與方法

(一)消防安全檢查的內容

物業消防安全檢查的內容主要包括：消防控制室、自動報警(滅火)系統、安全疏散出口、應急照明與疏散指示標志、室內消防栓、滅火器配置、機房、廚房、樓層、電氣線路以及防排煙系統等場所。

(二)消防安全檢查的組織方法和形式

消防安全檢查應作為一項長期性、經常性的工作常抓不懈。在消防安全檢查組織形式上可采取日常檢查和重點檢查、全面檢查與抽樣檢查相結合的方法，應結合不同物業的火災特點來決定具體采用什么方法。1．專職部門檢查

應對物業小區的消防安全檢查進行分類管理，落實責任人或責任部門，確保對重點單位和重要防火部位的檢查能落到實處。一般情況下，每日由小區防火督查巡檢員跟蹤對小區的消防安全檢查，每周由班長對小區進行消防安全抽檢，監督檢查實施情況，并向上級部門報告每月的消防安全檢查情況。

2．各部門、各項目的自查

(1)日常檢查。應建立健全崗位防火責任制管理，以消防安全員、班組長為主，對所屬區域重點防火部位等進行檢查。必要時要對一些易發生火災的部位進行夜間檢查。(2)重大節日檢查。對元旦、春節等重要節假日應根據節日的火災特點對重要的消防設備、設施、消防供水和自動滅火等情況重點檢查，必要時制訂重大節日消防保衛方案，確保節日消防安全。節假日期間大部分業主休假在家，用電、用火增加，應注意相應的電氣設備及負載檢查，采取保衛措施，同時做好居家消防安全宣傳。

(3)重大活動檢查。在舉行大型社區活動時，應作出消防保衛方案，落實各項消防保衛措施。

(三)消防安全檢查的程序和要求 1．消防安全檢查的基本程序

(1)按照部門制訂的巡查路線和巡檢部位進行檢查。(2)確定被檢查的部位和主要檢查內容得到檢查。

(3)對檢查內容的完好情況進行判斷，并通過直觀檢查法或采用現代技術設備進行檢查，然后把檢查結果和檢查情況進行綜合分析，最后作出結論，進行判斷，提出整改意見和對策。

(4)對檢查出的消防問題在規定時間內進行整改，對不及時整改的應予以嚴肅處理。對問題嚴重或不能及時處理的應上報有關部門。

(5)對檢查情況進行登記存檔，分析總結，提出檢查安全報告。2．消防安全檢查的要求

(1)深入樓層對重點消防保衛部位進行檢查，必要時應做系統調試和試驗；(2)檢查公共通道的物品堆放情況，做好電氣線路及配電設備的檢查；(3)對重點設施設備和機房進行深層次的檢查，發現問題立即整改；(4)對消防隱患問題，立即處理；

(5)應注意檢查通常容易忽略的消防隱患，如單元門及通道前堆放單車和摩托車，過道塞滿物品，疏散樓梯間應急指示燈不亮，配電柜(箱)周圍堆放易燃易爆物品等。

動火安全和滅火預案

四、動火安全管理(一)動火前要求

(1)重點部位動火須由消防主管領導會同消防管理負責人會審，無異議才能動火；

(2)防火、滅火設施不落實，周圍的易燃雜物未清除，附近難以移動的易燃結構未采取安全防范措施不能動火；

(3)凡盛裝過油類等易燃液體的容器、管道、未經洗刷干凈、排除殘存的油質不能動火；

(4)凡盛裝過受熱膨脹有爆炸危險的氣體的容器和管道不能動火；

(5)凡儲有易燃、易爆物品的車內，倉庫和場所，未經排除易燃、易爆物品的不能動火；

(6)在高空進行焊接或切割作業時，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護措施的不能動火。

(二)動火過程中的要求

(1)動火現場要指定安全負責人；

(2)現場安全負責人和動火作業員必須經常檢查動火情況，發現不安全苗頭時，要立即停止動火；

(3)發生火災、燃炸事故時，要及時撲救；(4)動火人員要嚴格執行安全操作規程。(三)動火后的要求

動火人員和現場負責人在動火作業后，應檢查并徹底清理現場火種。

五、消防安全預案制訂

2(一)重點防火單位和防火部位的確定 1．重點防火物業

重點防火的物業主要包括：生產易燃易爆的工廠，大型物資倉庫以及工廠較為密集區、酒店、商場、寫字樓、高層及超高層和度假村等。

2．重點防火部位

重點防火部位主要包括：機房、公共娛樂場所、桑拿浴室及卡拉OK廳、業主專用會所、地下人防工程、資料庫(室)和計算機(資訊)中心等。(二)滅火方案的要求

(1)所制訂的滅火預案應結合現有物業的消防技術裝備和義務消防隊伍的業務素質，符合本物業的實際情況；

(2)滅火預案經消防安全部門演練后具有實操性和可行性；

(3)根據小區情況、火災特點對火險隱患較大的地方進行重點標識；(4)有具體的組織實施時間和相應演練經費預算；(5)確定滅火預案演練的責任人；

(6)確定各人員、部門的職責及分工要求；

(7)滅火方案須報經當地公安消防大(中)隊審核通過和備案。(三)滅火預案的制訂 1.滅火預案的制訂

(1)在制訂滅火預案前，消防安全部門負責人應組織人員深入實地，調查研究，確定消防重點。

(2)根據火災特點和滅火戰術特點，假想火場上可能出現的情況，進行必要的計算，為滅火方案提供正確的數據，確定需投入滅火的裝備和器材，以及供水線路。明確滅火、救人、疏散等戰斗措施和注意事項。(3)寫出文字說明，打印報批，并繪制滅火力量部署的草圖。

2．滅火預案主要內容

(1)物業項目單位的基本概況，包括周圍情況、水源情況(特點)、物資特性及建筑特點、單位消防組織與技術裝備；

(2)火災危險性及火災發展特點；(3)滅火力量部署；

(4)滅火措施及戰術方法；(5)注意事項；(6)滅火預案圖。

消防器材的配備、使用與維護

六、消防器材的配備、使用與維護(一)常規消防器材裝備 1．大型物業管理區域一般配備

大型物業管理區域的一般配備應包括消防頭盔、消防戰斗服、消防手套、消防戰斗靴、消防安全帶、安全鉤、保險鉤、消防腰斧、照明燈具、個人導向繩和安全滑繩等。

表9—1列出了某物業消防器材的配備情況。

某物業消防安全部門常規器材裝備一覽表表9-1

2、消防器材一般配置

（1）樓層配置

消防器材的配置應結合物業的火災危險性，針對易燃易爆物品的特點進行合理的配置。一般在住宅內，多層建筑中每層樓的消防栓（箱）內均配置2瓶滅火器；高層和超高層物業每層樓放置的消防栓(箱)內應配置4瓶滅火器；每個消防栓(箱)內均配置1～2盤水帶、水槍1支及消防卷盤。(2)崗亭配置

物業管理項目的每個保安崗亭均應配備一定數量的滅火器，在發生火警時，崗亭保安員應先就近使用滅火器撲救本責任區的初起火災。

(3)機房配置

各類機房均應配備足夠數量的滅火器材，以保證機房火災的處置。機房內主要配備有固定滅火器材和推車式滅火器。(4)其他場所配置

其他場所配置滅火器材應保證在發生火災后，能在較短時間內迅速取用并撲滅初期火災，以防止火勢進一步擴大蔓延。(二)消防裝備的維護、管理

1．定期檢查

常規消防裝備是配備在隊部的戰備器材，應定期檢查，至少每月進行一次全面檢查，發現破損、泄漏、變形或工作壓力不夠時，應對器材進行維修和調換申購，以防在訓練中發生事故。

2．定期養護 所有員工應愛護器材，在平時訓練和戰勤中對器材都應輕拿輕放，避免摔打、亂扔亂擲，用完統一放回原處進行歸口管理，并定期清洗和上油，以防器材生銹、變形和失去原有功能。

3．專人保管

消防安全部門應指定專人對消防裝備進行統一管理，建立消防設備保管臺賬，避免器材丟失和隨便動用。平時訓練用完后應由帶訓負責人交給器材保管員，做好領用和歸還登記。

4．交接班檢查

消防班在交接班時應對備用、應急和常規配備的器材進行檢查，以保證器材的良好運行。

5．消防器材的定期統計

配置在各項目的消防器材，每月均應做一次全面統計工作。按照各區域分類統計，以保證項目配備的消防器材完整、齊全，對已失效、損壞的器材應進行重新配置。配置在每個項目及各個場所的消防器材，應由項目管理員簽字確認，有專人負責管理。

第二篇：物業管理實務精講班第20講講義消防隊伍、消防制度和消防安全文庫

物業管理實務精講班第20講課件講義（環球職業教育在線）

物業管理實務精講班第20講講義

消防隊伍、消防制度和消防安全

第二節消防管理

消防管理是公共秩序管理服務的一項重要工作，為了做好物業的消防安全管理工作，物業管理企業應著重加強對轄區內業主的消防安全知識宣傳教育及消防安全檢查，并建立義務消防隊伍，完善消防管理制度，加強消防設施設備的完善、維護和保養工作。

一、義務消防隊伍建設

義務消防隊伍是日常消防檢查、消防知識宣傳及初起火災搶救撲滅的中堅力量，為了做好小區的消防安全工作，各物業項目應建立完善的義務消防隊伍，并經常進行消防知識與實操技能的訓練與培訓，加強實戰能力。

(一)義務消防隊員的構成物業管理項目的義務消防隊由項目的全體員工組成，分為指揮組、通信組、警戒組、設備組、滅火組和救援組等。其中滅火組及救援組的人員應由年輕力壯、身體素質較好、反應靈敏和責任心強的人員擔任，設備組由具備消防設備操作及維護知識的維修人員擔任。

(二)義務消防隊員的工作

(1)負責消防知識的普及、宣傳和教育；

(2)負責消防設施設備及日常消防工作的檢查；

(3)負責消防監控報警中心的值班監控；’

(4)發生火災時應配合消防部門實施滅火撲救。

(三)義務消防隊伍的訓練

義務消防隊伍建立后應定期對義務消防人員進行消防實操訓練及消防常識的培訓，每年還應進行一到兩次的消防實戰演習。

二、消防制度的制訂

消防工作的指導原則是“預防為主，防消結合”。為達到“預防為主”的目的，必須把日常的消防管理工作制度化、明確化。消防制度包括各種場所的消防要求規范、消防檢查制度、各種消防設施設備的操作及維修保養制度、火警火災應急處理制度、消防值班制度和消防器材管理制度等。

(一)制訂物業管理企業消防管理規定

物業管理企業消防管理規定包括企業消防管理機構及運作方式、消防安全崗位責任、獎懲規定、消防安全行為、消防保障要求和消防事故處理報告制度等。

(二)制訂消防設施設備管理制度

消防設施設備管理制度的內容包括消防系統運行管理制度，消防器材配置，保管制度，消防系統維護、保養及檢查制度，消防裝備日常管理制度和消防系統運行操作規程等。

(三)制訂消防檢查方案及應急預案

根據各管轄區特點，制訂消防檢查要求與標準，并制訂消防演習方案及消防事故應急預算等。

三、物業消防安全檢查內容與方法

(一)消防安全檢查的內容

物業消防安全檢查的內容主要包括：消防控制室、自動報警(滅火)系統、安全

疏散出口、應急照明與疏散指示標志、室內消防栓、滅火器配置、機房、廚房、樓層、電氣線路以及防排煙系統等場所。

(二)消防安全檢查的組織方法和形式

消防安全檢查應作為一項長期性、經常性的工作常抓不懈。在消防安全檢查組織形式上可采取日常檢查和重點檢查、全面檢查與抽樣檢查相結合的方法，應結合不同物業的火災特點來決定具體采用什么方法。

1．專職部門檢查

應對物業小區的消防安全檢查進行分類管理，落實責任人或責任部門，確保對重點單位和重要防火部位的檢查能落到實處。一般情況下，每日由小區防火督查巡檢員跟蹤對小區的消防安全檢查，每周由班長對小區進行消防安全抽檢，監督檢查實施情況，并向上級部門報告每月的消防安全檢查情況。

2．各部門、各項目的自查

(1)日常檢查。應建立健全崗位防火責任制管理，以消防安全員、班組長為主，對所屬區域重點防火部位等進行檢查。必要時要對一些易發生火災的部位進行夜間檢查。

(2)重大節日檢查。對元旦、春節等重要節假日應根據節日的火災特點對重要的消防設備、設施、消防供水和自動滅火等情況重點檢查，必要時制訂重大節日消防保衛方案，確保節日消防安全。節假日期間大部分業主休假在家，用電、用火增加，應注意相應的電氣設備及負載檢查，采取保衛措施，同時做好居家消防安全宣傳。

(3)重大活動檢查。在舉行大型社區活動時，應作出消防保衛方案，落實各項消防保衛措施。

(三)消防安全檢查的程序和要求

1．消防安全檢查的基本程序

(1)按照部門制訂的巡查路線和巡檢部位進行檢查。

(2)確定被檢查的部位和主要檢查內容得到檢查。

(3)對檢查內容的完好情況進行判斷，并通過直觀檢查法或采用現代技術設備進行檢查，然后把檢查結果和檢查情況進行綜合分析，最后作出結論，進行判斷，提出整改意見和對策。

(4)對檢查出的消防問題在規定時間內進行整改，對不及時整改的應予以嚴肅處理。對問題嚴重或不能及時處理的應上報有關部門。

(5)對檢查情況進行登記存檔，分析總結，提出檢查安全報告。

2．消防安全檢查的要求

(1)深入樓層對重點消防保衛部位進行檢查，必要時應做系統調試和試驗；

(2)檢查公共通道的物品堆放情況，做好電氣線路及配電設備的檢查；

(3)對重點設施設備和機房進行深層次的檢查，發現問題立即整改；

(4)對消防隱患問題，立即處理；

(5)應注意檢查通常容易忽略的消防隱患，如單元門及通道前堆放單車和摩托車，過道塞滿物品，疏散樓梯間應急指示燈不亮，配電柜(箱)周圍堆放易燃易爆物品等。

動火安全和滅火預案

四、動火安全管理

(一)動火前要求

(1)重點部位動火須由消防主管領導會同消防管理負責人會審，無異議才能動火；

(2)防火、滅火設施不落實，周圍的易燃雜物未清除，附近難以移動的易燃結構未采取安全防范措施不能動火；

(3)凡盛裝過油類等易燃液體的容器、管道、未經洗刷干凈、排除殘存的油質不能動火；

(4)凡盛裝過受熱膨脹有爆炸危險的氣體的容器和管道不能動火；

(5)凡儲有易燃、易爆物品的車內，倉庫和場所，未經排除易燃、易爆物品的不能動火；

(6)在高空進行焊接或切割作業時，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護措施的不能動火。

(二)動火過程中的要求

(1)動火現場要指定安全負責人；

(2)現場安全負責人和動火作業員必須經常檢查動火情況，發現不安全苗頭時，要立即停止動火；

(3)發生火災、燃炸事故時，要及時撲救；

(4)動火人員要嚴格執行安全操作規程。

(三)動火后的要求

動火人員和現場負責人在動火作業后，應檢查并徹底清理現場火種。

五、消防安全預案制訂

2(一)重點防火單位和防火部位的確定

1．重點防火物業

重點防火的物業主要包括：生產易燃易爆的工廠，大型物資倉庫以及工廠較為密集區、酒店、商場、寫字樓、高層及超高層和度假村等。

2．重點防火部位

重點防火部位主要包括：機房、公共娛樂場所、桑拿浴室及卡拉OK廳、業主專用會所、地下人防工程、資料庫(室)和計算機(資訊)中心等。

(二)滅火方案的要求

(1)所制訂的滅火預案應結合現有物業的消防技術裝備和義務消防隊伍的業務素質，符合本物業的實際情況；

(2)滅火預案經消防安全部門演練后具有實操性和可行性；

(3)根據小區情況、火災特點對火險隱患較大的地方進行重點標識；

(4)有具體的組織實施時間和相應演練經費預算；

(5)確定滅火預案演練的責任人；

(6)確定各人員、部門的職責及分工要求；

(7)滅火方案須報經當地公安消防大(中)隊審核通過和備案。

(三)滅火預案的制訂

1.滅火預案的制訂

(1)在制訂滅火預案前，消防安全部門負責人應組織人員深入實地，調查研究，確定消防重點。

(2)根據火災特點和滅火戰術特點，假想火場上可能出現的情況，進行必要的計算，為滅火方案提供正確的數據，確定需投入滅火的裝備和器材，以及供水線路。明確滅火、救人、疏散等戰斗措施和注意事項。

(3)寫出文字說明，打印報批，并繪制滅火力量部署的草圖。

2．滅火預案主要內容

(1)物業項目單位的基本概況，包括周圍情況、水源情況(特點)、物資特性及建

筑特點、單位消防組織與技術裝備；

(2)火災危險性及火災發展特點；

(3)滅火力量部署；

(4)滅火措施及戰術方法；

(5)注意事項；

(6)滅火預案圖。

消防器材的配備、使用與維護

六、消防器材的配備、使用與維護

(一)常規消防器材裝備

1．大型物業管理區域一般配備

大型物業管理區域的一般配備應包括消防頭盔、消防戰斗服、消防手套、消防戰斗靴、消防安全帶、安全鉤、保險鉤、消防腰斧、照明燈具、個人導向繩和安全滑繩等。表9—1列出了某物業消防器材的配備情況。

某物業消防安全部門常規器材裝備一覽表表9-

12、消防器材一般配置

（1）樓層配置

消防器材的配置應結合物業的火災危險性，針對易燃易爆物品的特點進行合理的配置。一般在住宅內，多層建筑中每層樓的消防栓（箱）內均配置2瓶滅火器；高層和超高層物業每層樓放置的消防栓(箱)內應配置4瓶滅火器；每個消防栓(箱)內均配置1～2盤水帶、水槍1支及消防卷盤。

(2)崗亭配置

物業管理項目的每個保安崗亭均應配備一定數量的滅火器，在發生火警時，崗亭保安員應先就近使用滅火器撲救本責任區的初起火災。

(3)機房配置

各類機房均應配備足夠數量的滅火器材，以保證機房火災的處置。機房內主要配備有固定滅火器材和推車式滅火器。

(4)其他場所配置

其他場所配置滅火器材應保證在發生火災后，能在較短時間內迅速取用并撲滅初期火災，以防止火勢進一步擴大蔓延。

(二)消防裝備的維護、管理

1．定期檢查

常規消防裝備是配備在隊部的戰備器材，應定期檢查，至少每月進行一次全面檢查，發現破損、泄漏、變形或工作壓力不夠時，應對器材進行維修和調換申購，以防在訓練中發生事故。

2．定期養護

所有員工應愛護器材，在平時訓練和戰勤中對器材都應輕拿輕放，避免摔打、亂扔亂擲，用完統一放回原處進行歸口管理，并定期清洗和上油，以防器材生銹、變形和失去原有功能。

3．專人保管

消防安全部門應指定專人對消防裝備進行統一管理，建立消防設備保管臺賬，避免器材丟失和隨便動用。平時訓練用完后應由帶訓負責人交給器材保管員，做好領用和歸還登記。

4．交接班檢查

消防班在交接班時應對備用、應急和常規配備的器材進行檢查，以保證器材的良好運行。

5．消防器材的定期統計

配置在各項目的消防器材，每月均應做一次全面統計工作。按照各區域分類統計，以保證項目配備的消防器材完整、齊全，對已失效、損壞的器材應進行重新配置。配置在每個項目及各個場所的消防器材，應由項目管理員簽字確認，有專人負責管理。

第三篇：物業管理實務精講班第26講講義

物業管理實務精講班第26講課件講義（環球職業教育在線）

物業管理實務精講班第26講講義

物業管理企業的成本費用和稅費

二、物業管理企業的成本費用和稅費（掌握）

(一)物業管理企業營業成本的內容

物業管理企業的營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。

(1)直接人工費包括物業管理企業中直接從事物業管理活動的人員的工資、獎金及職工福利費等。

(2)直接材料費包括物業管理企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費用。

(3)間接費用包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通信費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

(二)物業管理企業成本費用的管理

實行一級成本核算的物業管理企業，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。

物業管理企業經營管轄物業共用設施設備支付的有償費用計入營業成本，支付的物業管理用房有償使用費計入營業成本或者管理費用。

物業管理企業對物業管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業成本或者管理費用中。

物業管理企業可以于終了時，按照年末應收取賬款余額的0．3％—0．5％計提壞賬準備金，計入管理費用。企業發生的壞賬損失，沖減壞賬準備金；收回已核銷的壞賬，增加壞賬準備金。不計提取壞賬準備金的物業管理企業，其所發生的壞賬損失，計入管理費用；收回已核銷的壞賬，沖減管理費用。

(三)物業管理企業其他業務支出的內容及管理

物業管理企業其他業務支出是指企業從事其他業務活動所發生的有關成本和費用支出。物業管理企業支付的商業用房有償使用費，計入其他業務支出。企業對商業用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入其他業務支出。

(四)物業管理企業稅費的管理

物業管理的稅金和費用包括流轉環節的營業稅及附加，收益環節的所得稅等。

物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租的行為，屬于營業稅“服務業”稅目中的“代理”業務，不計征營業稅，但對從事此項代理業務取得的手續費收入應當征收營業稅。（注意：這個問題可能會是一個考點）

物業管理企業利潤

三、物業管理企業利潤

(一)物業管理企業利潤的構成（掌握）

物業管理企業利潤總額包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。其中，營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。

(二)物業管理企業利潤的計算（掌握）

主營業務利潤是指主營業務收入減去營業稅金及附加，再減去營業成本、管理費用及財務費用后的凈額；

其他業務利潤指其他業務收入減去其他業務支出和其他業務繳納的稅金及附加后的凈額；

補貼收入是指國家撥給物業管理企業的政策性虧損補貼和其他補貼。

注意：要掌握利潤的計算方法和公式。

物業管理項目的財務管理

第二節

物業管理項目的財務管理

一、物業管理項目機構財務管理概述（熟悉）

物業管理項目財務管理是指在一個獨立行使管理權的基層物業管理單位內，獨立核算的財務主體所進行的以物業服務費為主要對象的費用計劃、編制、控制、使用及管理和分析的財務活動。它的基本職能是通過一般會計制度規定的程序和方法，將由物業管理項目管理服務活動而產生的大量的、日常的業務數據，經過記錄、分類和匯總，定期編制通用的財務報表和專用的服務費用收支報表。它要求物業管理項目單位定期向其所屬的上級財務主管部門和全體業主分別報告物業管理項目總體財務狀況、財務變動狀況、經營成果信息和服務費用收支情況。

物業管理項目財務管理，一方面受物業管理企業的行政管理和業務指導，其財務計劃、開支范圍和權限、財務分析報告等受其嚴格管制，同時，物業管理企業又不得隨意調集、挪用和將服務費據為已有，另一方面，酬金制條件下業主有通過業主大會及其機構(如業主委員會等)監督物業管理項目機構財務管理的權力，但又不能直接干預物業管理項目機構的財務工作。因此，物業管理項目機構財務管理既具有一般會計主體財務管理的形式、手段、方法的基本形態，又具有與一般會計主體財務管理和一般會計要素不同的特性。

二、物業管理項目財務管理的類型

物業管理項目財務管理因具有不同的特性，其與普通的財務管理是有區別的。從目前物業管理項目機構財務管理的現狀來看，主要分為獨立核算與非獨立核算兩種形式。

(一)獨立核算

這一形態的物業管理項目機構的財務管理，在機構設置上一般都設有財務部或專職會計和出納員，物業管理企業對其財務權限給予一定的限制。

(二)非獨立核算

實施非獨立核算的物業管理企業把各項目管理單位的會計核算集中到企業，按物業管理項目進行分別核算，各項目管理單位只負責各項費用的收取和部分費用的直接支出。

第四篇：物業管理實務精講班第36講講義（最終版）

物業管理實務精講班第36講講義

應用文書的標題和行款格式規則

二、應用文書標題的制作(一)公文式標題的構成要素

組成公文式標題的要素主要包括單位、區域(范圍)、時間、事由(內容)、性質和文種等，其中“事由”和“文種”是最基本的要素。究竟選擇哪些要素來構成標題，一要考慮文種的寫作習慣和約定俗成的規定性，二要考慮寫作的實際 需要。

公文式標題通過幾個要素的組合，明確地說明了下述問題：第一，這篇文章是做什么用的(文種)；第二，文章是誰起草的(單位)；第三，文章反映什么時間(時間)、什么區域(范圍)的什么事情(事由)。只要要素的排列組合合乎規律，就不會引起歧義。如計劃屬于事務文書，這種文書的公文式標題的全要素形式是“單位+時間+事由+文種”。例如，《XX物業公司2004培訓計劃》。

（二）文章式標題的構成模式

從構成形式看，文章式標題可以有單標題和雙標題(即主副標題)。主標題一旦概括到某種程度，不能概括和反映需要傳達的涵義，就必須用副標題來做具體例如，某物業公司開展全員節約活動取得明顯效果后，集團公司要求該公司

上報經驗材料，以便在全集團推廣。這個經驗材料的標題就可以制作為：“挖潛增效大有可為”，副標題可為“——某物業公司開展全員節約活動情況總結”。

三、應用文寫作的行款格式規則

行款格式是在長期的書面語表達中約定俗成的書寫行列款式。基本內容包括標題、署名、分段、引文和序碼。

（一）標題

文章大標題書寫的基本規則是居中排列，字號應大于正文，字體也應與正文相區別，并且上下各空一行。如果大標題字數較多，則應考慮分行排列，但分行時要注意前后意義的完整，在連貫排列時仍然要求居中。副標題應緊靠大標題下，中間不空行，題前要加破折號，所用字體也應區別于主標題。(二)署名

署名一般放在文章的大標題之下，居中，上下各空一行，字號應小于大標題，字體也應區別于大標題和正文。(三)分段

每個自然段的開頭要空兩個字的位置，第二行起頂格書寫。書信、報告等應用文書的稱謂部分要求頂格書寫，后面加冒號，第二行空兩個字。行政公文的主送機關(即受文單位)也要求頂格書寫，如果一行寫不下，回行時仍然頂格書寫，后面加冒號。(四)引文

較短的引文可夾在正文中；如果是較長的引文，則需換行自成一段；排列上要比正文退兩格，首行和末行最好空一行，并在字體、字號上與正文有所區別。(五)序碼

序碼的一般順序應該由漢字到阿拉伯數字，由無圈到有圈，其中阿拉伯數字(例如“1”)旁應為齊底線的圓點，不能是頓號(即應為“1．”，不能寫成“

1、”)。序碼的使用，以一、二、三、四的“一”為例，應是：

一、……(一)…… 1.……(1)……

行政公文的寫作要領

四、應用文書的寫作要領（熟悉）

（一）行政公文的寫作要領（一共9種）1．決定的寫法

決定的正文一般由緣由、意義和事項組成。緣由可以簡潔明了、寥寥數語高度概括，涉及重大問題和重大行動安排或對專門事項作出決定時，其緣由則要具體、充分。決定的事項可采用一段到底、分條列項、小標題、分部分表述等方式。不論采用哪種表述方式，都要做到觀點鮮明，依據充分，事實準確，切合實際。2．通知的寫法

通知的正文一般先敘述通知的起因緣由，寫明通知的背景和依據，然后通過承啟用語，轉入通知事項。如一般性通知，只要寫清什么事，有何要求即可；任免通知，寫清任免人員姓名、具體職務等。比較復雜的通知，如指示性通知等，既可采用一氣呵成的貫通式寫法，直接寫明通知的內容和在貫徹執行中應注意的問題，也可采用分條列項式寫法，分出層次，但要注意各條、項之間的邏輯順序。3．通報的寫法

通報的正文主體由三部分構成。一是事實與評析。這部分是通報全文的重點和核心，寫法可虛實結合，先實后虛。即先適當地詳寫事實(先進事跡、錯誤事實、重要精神或情況)發生的時間、地點、人員、主要情節、結果及影響等，從中提煉出經驗或教訓。二是決定，也稱結論。表揚的要明確給予肯定，寫明授予什么榮譽，給予什么獎勵；批評的要寫明對責任者懲戒的意見。三是結語，即提出要求或希望，號召大家學習先進或是告誡人們防止發生類似錯誤，或是要求大家重視某一情況、倡導某一精神。4.報告的寫法

報告首先概括說明全文主旨，可開始即簡明扼要地將一定時間內工作的有關情況介紹清楚，如依據、目的、總的行動及對整個工作的估計、評價等。然后以“現將有關隋況報告如下：”之類的通用語，轉入正文。主體(即報告事項部分)是報告的核心，是要敘述的具體內容。如果內容較多，篇幅較長，可采用分題式、分條式或兩者相結合的方法進行敘述。

在常規物業管理中，報告也是使用較多的文種之一，常見的錯誤有三個：其一是當作前行文使用。如某物業管理項目負責人制作了一份《關于在A花園組織象棋比賽的報告》交公司領導批準，就是運用錯誤，應使用請示文種。其二是當作外行文使用。如給業主委員會等外圍組織反映情況時使用報告，就是運用錯誤。其三是與請示文種混用。如《關于更換對講機的請示報告》，就是把請示文種與報告文種混用了。5．請示的寫法

首先寫明請示的起因，即“為什么請示”；一般可運用敘事、說理相結合的表達方式，簡要說明為什么要請示及請示的緣由、依據、背景。其次要寫明請示事項，即“請示什么問題”。內容較簡單的可全文一氣呵成，一貫到底；內容復雜的則應分段表述。

如果是請求對某一工作的指示或對處理某項問題的批準，則應提出自身的意見或處理辦法；如果有兩種以上的方案或意見，則應表明自身的傾向性意見，以便上級單位作出正確的判斷和決策，從而得到及時準確的回答。

在常規物業管理中，使用請示應注意以下幾點：(1)必須堅持一事一請示；

(2)請示在未獲批準前，不得對下屬單位發送；(3)如需向兩個上級單位同時請示，只能采取一個主送和一個抄送的辦法(請示公文的主送單位只能是一個)，不可多頭報送以免造成誤會而貽誤工作；(4)嚴禁越級請示；

(5)請示語言既要簡明扼要，還要注重行文語氣，選用語句要謙敬，分寸得當。6．批復的寫法

批復只答復請示事項，對請示的問題只作原則性、結論性的指示和決定。在常規物業管理中，使用批復應注意以下幾點：

(1)批復是對請示作回復，所以在批復的開頭一定要完全引述來文字號和標題，不可只引文號，或只引標題；

(2)批復要有針對性，要態度明朗，觀點明確，措辭要莊重、周密、準確。同時要注意，只能在職權范圍內批準、答復問題，否則即是無效批復；

(3)必須有正式的書面請示才能批復，口頭或電話請示不能作為批復的依據；(4)批復一般只給來文請示的單位。如有普遍意義，也可以同時抄送所屬各單位。此外，對于下級送來報告，若認為有必要，也可以批復。7．意見的寫法

首先是交代提出意見的依據、目的、情況、意義等，回答“為什么提意見”。其次是對有關問題或某項工作提出本單位的見解、建議或規范性的解決辦法。結尾習慣用語一般為“以上意見，請結合實際貫徹執行”、“以上意見，僅供參考”等。也可自然收尾，不加結束語。在常規物業管理中，使用意見應注意以下幾點：．

(1)意見的使用比較廣泛，既可以用于正式公文，也可以用于日常工作溝通。因此，在正式公文中，撰寫意見，要有針對性、可行性，文字表述要明確具體。

(2)意見在正式公文中，主要用于平行單位和對下級單位，對上級單位應慎重使用。對上級單位行文，多用“請示”、“報告”等文種。8．函的寫法

首先述致函起因，即發函的原因、背景和依據。其次說明致函事項，明確地將問題、要求或答復意見告知對方。

在常規物業管理中，使用函時，要注意態度的坦誠、熱忱，語氣的平和、謙虛，在措辭上嚴謹得體。

9．會議紀要的寫法

首先簡單介紹會議概況，包括會議的起止時間、地點、主持人、參加與列席人員、議題、會議進展情況、主要成果，這些是會議紀要開頭不可缺少的“七要素”。有些會議紀要，還要交代召開會議的依據，會議的指導思想、目的、要求、會議程序以及對會議的評價等有關內容。重要的與會者和發言，也要在開頭部分予以突出介紹。這一部分是會議自然情況的概述，要寫得概括扼要，文字簡短。

會議紀要的主體部分要根據會議的原始材料，經過認真分析整理、提煉加工，相對具體地把會議的主要議題、討論意見、基本結論、任務、要求等會議的主要情況、精神、成果表述出來。主體部分一般有兩種常用的表述方法：

(1)概述法。把會議的發言、討論的情況綜合到一起，圍繞會議的中心，分自然段概括地表述出來，這種寫法多用于小型會議或討論的問題比較集中、意見比較一致的會議。

(2)歸納法。會議的規模較大，討論的問題較多，涉及面較廣，需要將會議的原始材料加以分類整理，對許多意見或內容進行歸納敘述。

視會議紀要的實際，結語有兩種情況：一種是設結語，以簡短明確、有鼓動性和號召力的語言收尾，表示決心、強調意義、闡明希望、發出號召等。另一種是不設結語，正文寫完，全文也就自然結束。在常規物業管理中，使用會議紀要時應注意以下幾點：(1)要突出會議主題，不要面面俱到。

(2)工作會議紀要一般以通知形式貫徹，可在通知中簡要提出貫徹落實會議紀要精神的有關要求。(3)會議紀要的文稿形成后，一般由參加會議人員簽名確認。(4)會議紀要制作完成后，一般都要送簽名人員一份。

事務公文、制度文書等其它文書的寫作要領(二)事務文書的寫作要領（4種）1．計劃的寫法

計劃的內容一般由前言、主體和結尾三部分構成。

(1)前言。計劃的前言主要闡明制訂計劃的指導思想、制訂的根據，以及計劃的總任務、工作情況的分析等，回答“為什么做”、“依據什么做”和“能不能做”的問題。前言是計劃的綱要，切忌冗長，不宜過多論述，點到為止。

(2)主體。主體是計劃的主干部分，是計劃寫作的重點，用來表述計劃的具體內容，回答“做什么”、“怎么做”和“何時完成”的問題。

計劃的主體主要包括“三要素”：即目標(做什么)、步驟(分幾步做完)和措施（怎么做)。” 目標、步驟和措施是計劃的基本內容，相互關聯，不可或缺，它們保證了計劃的完整性和可行性。(3)結尾。計劃的結尾部分，應根據行文的需要而定。常見的結尾方式有三種。一是突出重點，在結尾部分指出計劃的重點任務與實施過程中的主要環節；二是強調有關注意事項，闡明在計劃執行中可能出現的問題，預先提出防范措施；三是提出號召，勉勵大家積極努力，確保計劃實現。2.總結的寫法

總結的正文一般由前言、主體和結尾構成。有的總結省略前言和結尾，只有主體部分。(1)前言

前言是正文的開頭部分，簡略介紹所要總結工作的目的、根據、緣由、背景、時間和內容等等；有的還對主要成績和經驗進行概括，以收到開門見山之效。(2)主體

主體是總結的主要部分。其慣用模式為：基本情況+主要經驗(即做法或體會)+存在問題+今后打算。

上述內容可以靈活掌握，或詳或略，視具體情況和寫作目的而定。(3)結尾

結尾是正文的最后部分，應簡短有力。3．大事記的寫法

大事記的正文是解決“記什么”和“怎樣記”的問題。在行文結構上，先寫“大事時間”，后寫“大事記述”。“大事時間”是大事記不可缺少的組成部分，如《2002年XX物業管理公司大事記》，就是以2002年1月1日和2002年12月31日為時間界限，這一年里在XX物業管理公司發生的大事。時間的順序，應以年、月、日依次記述。時間若是以年為記事單位，下面則按月記事，逐月記述；時間若是以月為單位，則以日為順序，逐日記述。“大事記述”位于時間后面，是大事記的主體。它要準確地記述在一段時間里的重大事件，一般是用一兩句話寫完一件事。4．倡議書

倡議書由標題、稱謂、正文、署名、時間構成基本內容和基本格式。例如《關舌向XX地震災區捐贈衣物的倡議書》。

(三)制度文書的寫作要領（4種）l制度的寫法 制度的內容一般分標題、正文和簽署三個部分。(1)標題

標題有兩種書寫形式：

一種是由事由和文種組成，如《出勤制度》、《例會制度》等。另一種是由制文單位、事由和文種組成，姐《XX公司崗位責任制度》。(2)正文

制度正文，一般分三層表述。

①序言說明制訂制度的指導思想和依據。

②主體具體說明工作程序和對有關人員的行為要求。這是制度的實質性內容，一般分條分款寫。③結尾說明執行要求。

有些內容復雜的制度，其正文可分總則、分則和附則三個部分來寫。(3)簽署

寫上制文單位名稱和日期。這部分，一般寫在正文的右下方，也有寫在標題下方。2．辦法的寫法

辦法的寫法與制度相同。3.守則的寫法

守則一般由標題、正文和簽署三部分構成：(1)標題

守則的標題由發文機關、事由和文種類別(守則)組成，有時可省去發文機關和事由，只寫“XX人員守則”或“守則”。(2)正文

守則通常先以簡要語言說明制文緣由，次分條目列述具體內容；再以“以上各條，望互相監督執行(遵守)”等語作結。(3)簽署發文單位和日期

如標題中已標明發文單位，或標題下標明了發布日期，這部分的內容可以省略。守則一般比較簡短，條理清楚，內容明確具體是其基本要求。4．公約的寫法。公約的寫法與守則相同。

(四)禮儀文書的寫作要領 1．邀請書的寫法

邀請書一般由標題、稱呼、正文、結語和簽署等五部分組成。2．請柬的寫法

請柬由封面和封里組成。封里由稱呼、正文、結語和簽署等內容構成。3.感謝信和賀信的寫法

感謝信和賀信的結構包括：標題、稱呼、正文、結語和簽署五部分。

(五)告啟類文書的寫作要領 1．標語(提示牌)的寫法 制作標語(提示牌)的要求：

(1)簡練明了，通俗易懂，易讀易記。(2)針對性強，讓觀眾人眼、人腦、人心。

(3)與時俱進。多用現代文明語句，比如用“芳草青青，足下留情”，代替以前的“禁止踐踏草地”等。(4)一般情況下，在標語(提示牌)下要有落款，標明制作單位簡稱。2．提示的寫法

提示一般包括標題、正文和落款三個部分。(1)標題

提示的標題一般直接以“XX提示”文種名稱為題目。(2)正文

提示的內容，一般包括提示的目的、原因和具體事項等。如因臺風來臨，提醒住戶注意安全防范事項等。(3)落款

寫明提示的單位名稱和提示日期，加蓋公章，并可注明聯絡地址和聯絡人。3．啟事的寫法

啟事一般包括標題、正文和落款三個部分。(1)標題

啟事標題有多種寫法。有的只寫文種，省去事由等項，如“啟事”，或“緊急啟事”；有的只寫事由，不寫文種，如“招領”和“招工”；有的寫明事由和文種，如“尋人啟事”和“開業啟事”；有的寫明單位和文種，如“XX公司啟事”。(2)正文

寫明啟事的內容，一般包括啟事目的、原因、具體事項和要求等。如果內容較多，可分條列項，逐一寫明。如招聘啟事，應寫明招聘基本情況、招聘對象、應聘條件、招聘待遇和招聘方法等。(3)落款

寫明啟事單位名稱或個人姓名和啟事日期。重要的啟事要加蓋公章，并注明聯絡地址和聯絡人。4．海報的寫法

海報的結構一般包括標題、正文和落款三個部分。(1)標題

標題有如下幾種寫法：

第一，直接以“海報”文種名稱為題目；

第二，以事由或活動名稱為題，如《國慶文藝晚會》、《足球比賽》等；

第三，由單位名稱和事由組成標題，如《XX公司首屆服裝設計表演賽》、《XX博物館舉辦大型根雕、石玩、盆景展覽》。

(2)正文

正文一般應寫明開展什么活動，舉辦什么事項，如舉辦晚會，要寫明表演單位、時間和地點等，舉辦報告會要寫明報告題目、報告人、地點和時間等。(3)落款

落款應寫明舉辦單位或演出單位和日期，還可注明聯系電話和聯系人。如果標題已寫上單位，這里可省略。5．好消息的寫法

好消息的結構一般包括標題、正文和落款三個部分。(1)標題

標題一般直接以“好消息”文種名稱為題目。(2)正文

正文是好消息的中心，一般應寫明是哪方面的消息，有些什么優惠(賣點)等，并應交代清楚具體的時間、地點和組織者(舉辦者)等。(3)落款 落款應寫明組織者(舉辦者)和日期，還可注明聯系電話和聯系人。綜合練習題

某住宅小區準備在五一期間舉行一次業主聯誼會，主要內容是

1、請一位理財專家介紹家庭理財知識

2、公布小區評選出的家庭理財能手

3、現場舉行抽獎活動，分別設一、二、三等獎各一名

4、某一家銀行現場辦理個人消費信用卡登記

請根據以上資料，從活動主辦方（物業管理企業）的角度，按照有關要求，撰寫一份給全體業主的通知。

第五篇：物業管理實務精講班第31講課件講義

物業管理實務精講班第31講課件講義（環球職業教育在線）

物業管理實務精講班第31講講義

內容提要

一、內容提要

1．員工的招聘與解聘

(1)員工招聘計劃的制定

(2)員工招聘的組織實施

(3)員工的解聘

2．員工的培訓及管理

(1)培訓體系的建立

(2)培訓的分類

(3)培訓的內容

(4)培訓計劃

(5)培訓的組織與實施

3．員工薪酬管理

4．員工的考核與獎懲

二、考試目的和考試要求

本部分的考試目的是要測試應考人員對物業管理企業員工的招聘與解聘、培訓與管理、員工薪酬管理、員工考核與獎懲等知識的掌握程度和綜合運用能力。

考試基本要求

掌握：員工招聘的組織與實施，培訓管理的組織與實施。

熟悉：員工招聘計劃的制定，員工的解聘，培訓的分類及內容，員工薪酬管理的內容，員工的考核與獎懲。

了解：員工培訓計劃，員工薪酬管理的體系設計。

考題類型要求

本部分考題類型為：單項選擇題、多項選擇題、案例分析。

三、內容輔導

第十三章

人力資源管理

人力資源管理，是指運用科學方法，對企業的人力進行合理的培訓、組織和調配，使人力、物力經常保持最佳比例，同時對人的思想、心理和行為進行恰當的引導、控制和協調，充分發揮人的主觀能動性，使人盡其才，事得其人，人事相宜，以實現組織目標。

隨著物業管理市場的不斷規范和發展，對物業管理企業的運作要求越來越高。能否對人力資源進行有效開發和管理，已成為物業管理企業極其重要的戰略問題。人力資源管理的內容非常豐富，本章主要介紹人力資源管理中人員的招聘與解聘、人員的培訓及其管理、人員的考核與獎懲等問題。

招聘計劃的制訂

第一節

員工的招聘與解聘

一、招聘計劃的制訂（熟悉）

物業管理企業的招聘應根據企業發展戰略、管轄項目類型、物業面積的大業主構成情況、收入與消費傾向、消費特點等制訂招聘計劃。其內容包括：

(1)計劃招聘人員總數和人員結構，包括專業結構、學歷結構等；

(2)各類人員的招聘條件；

(3)招聘信息發布的時間、方式與范圍；

(4)招聘的渠道；

(5)招聘方法。

招聘的組織實施

二、招聘的組織實施（掌握）

(一)公布招聘信息

物業管理企業可通過一定渠道或選擇一定的方式，公布有關招聘信息，包括招聘的時間、招聘的職位、招聘人員的數量及相關資格要求等。

(二)設計應聘申請表（注意：有可能考）

招聘信息發布后，求職者通常會寄來個人簡歷。為了保證應聘人員提供信息的規范性，企業在招聘活動開始時要組織人員設計應聘申請表。

1．應聘申請表應反映的信息

不管何種形式的申請表，一般都應能夠反映以下信息：應聘者個人基本信息、應聘者受教育狀況、應聘者過去的工作經驗以及業績、能力特長、職業興趣等。

2．設計應聘申請表的注意事項

在設計應聘申請表時，應注意以下問題：

(1)內容的設計要根據職務說明書來確定，按不同職位要求及不同應聘人員的層次，分別設計應聘申請表。

(2)在設計申請表時要考慮申請表的存儲、檢索等問題，尤其是在計算機管理系統中。

(三)對應聘者進行初審

初審是對應聘者是否符合職位基本要求的一種資格審查，目的是篩選出那些背景和潛質都與職務所需條件相當的候選人。

1．審閱和篩選簡歷的方法

（1)分析簡歷結構。簡歷的結構在很大程度上反映了應聘者的組織和溝通能力。

(2)重點看客觀內容。簡歷的內容大體可分為主觀內容和客觀內容兩部分。在篩選簡歷時應重點查看客觀內容。客觀內容主要分為個人信息、教育背景、工作經歷和個人成績四個方面。主觀內容主要包括應聘者對自己的描述，例如本人活潑開朗、工作能力強等對自我的評價和描述。

(3)判斷是否符合職位技術和經驗要求。在客觀內容中，首先要注意個人信息和受教育經歷，判斷應聘者的專業資格和經歷是否和應聘崗位相符。如果不符合要求，就沒有必要再查看其他內容，可以直接篩選掉。

（4）審查簡歷中的邏輯性。在工作經歷和個人成績方面，要注意簡歷的描述是否有條理，是否符合邏輯。

（5）對簡歷的整體印象。通過閱讀簡歷，看是否留下了良好的印象。

2．篩選申請表的方法

(1)判斷應聘者的態度。在篩選申請表時，對那些填寫不完整和字跡難以辨認的材料可以直接將其篩選掉。

(2)關注與職業相關的問題。在審查申請表時，要分析背景材料的可信程度，要注意應聘者以往經歷中所任職務、技能、知識與應聘崗位之間的聯系。

(3)注明可疑之處。在篩選申請表時，應標明疑點，在面試時作為重點提問內容之一加以詢問。

(四)確定選拔方法

物業管理企業要根據應聘崗位的特征、參加招聘人員的能力與素質及應聘者的數量和層次確定選拔方法，下面介紹一下常用的選拔方法。

1．面試

面試是面試者通過與應聘者正式交談，達到客觀了解應聘者業務知識水平、外貌風度、工作經驗、求職動機、表達能力、反應能力、個人修養、邏輯思維等情況，并對是否聘用作出判斷與決策的過程。

(1)面試的方法

一般可在面試前先確定要提的重要問題，列成提綱，按提綱提問，同時針對不同的崗位要求和應聘者具體情況，在面試中提出針對性問題，全面了解應聘者的情況。

(2)面試的程序

面試程序一般包括五個步驟：準備、營造和諧氣氛、提問、結束及復審。

2．心理測驗

心理測驗是指通過一系列科學方法來測量被試者智力和個性差異。

(1)智力測驗

智力是指人類學習和適應環境的能力，包括觀察力、記憶力、想像力、思維能力等。

(2)個性測驗

個性是指一個人比較穩定的心理活動特點的總和。通過個性測驗可了解一個人個性的某一方面(如人際關系等)，再結合其他指標，考慮此人適合擔任哪些工作。

(3)特殊能力測驗

特殊能力指某人具有的他人所不具備的能力。

3．知識測驗

知識測驗的目的是了解應聘者是否掌握應聘崗位所必須具備的基礎知識和專業知識。—般采用書面考試的方法進行。

4．勞動技能測驗

在招聘操作層員工時，可根據應聘崗位的需要，對應聘者進行勞動技能方面的測驗。

(五)人員的錄用

人員錄用是人員招聘的最后一個環節，主要涉及人員選擇之后的一系列有關錄用事宜，如通知錄用人員、簽訂試用合同、安排員工的初始工作、試用、正式錄用等。

員工的解聘

三、員工的解聘（熟悉）

員工的解聘即物業管理企業與員工解除勞動合同。員工的解聘包括員工辭職、辭退和資遣三種情況。

(一)員工辭職

辭職是指員工要求離開現任職位，與企業解除勞動合同，退出企業工作的人事調整活動。辭職的管理應注意：

(1)員工不符合辭職條件的，人事管理部門不能同意其辭職。如勞動合同尚未到期，與企業訂有特殊工作協議等情況。

(2)員工辭職時，人事管理部門和有關用人單位應督促其辦好有關工作移交及個人財物清理。

(3)物業管理企業在員工人職時即應明確告知，員工辭職應當提前30日以書面形式通知企業。

(二)員工的辭退

員工的辭退就是終止勞動合同。辭退員工必須慎重考慮，恰當處理。—般而言，對無重大過失者，不要使用辭退的手段。但若出現下列情況，應對當事人予以辭退：

(1)在試用期間被證明不符合錄用條件的；

(2)嚴重違反勞動紀律或者用人單位規章制度的；

(3)嚴重失職，營私舞弊，對用人單位利益造成重大損害的；

(4)被依法追究刑事責任的。

(三)員工的資遣

資遣是企業因故提出與員工終止勞動合同的一項人事調整活動。資遣不是因為員工的過失原因造成的，而是企業根據自己經營的需要，主動與員工解除勞動契約。

1．資遣程序與審核權限

資遣程序是企業人事調整中自上而下的過程。人事部門接到資遣通知后，確定資遣人員，并呈報有關部門主管核實。資遣審核權限與其他人事調整工作相類似。

2．資遣費的發放

資遣費是給資遣人員的經濟補償。資遣費的發放標準應根據各地勞動行政部門的規定及企業的實際情況發放。總的原則是：資遣人員服務年限長、貢獻大、地位高，資遣費的發放標準就高。