第一篇：天津2015年上半年房地產估價師《制度與政策》：建設用地使用權出讓方式模擬試題

天津2015年上半年房地產估價師《制度與政策》：建設用地使用權出

讓方式模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某宗房地產的土地使用年限為50年，至今已使用3年，預計該宗房地產年有效毛收人為80萬元，運營費用率為40％，安全利率假定為6％，風險補償率為安全利率的40％。該房地產的收益價格為萬元。A：368 B：552 C：561 D：920 E：工業用地的監測點評估價格

2、房地產投資項目的成本利潤率等于__×100%。A．開發商利潤/總開發成本

B．正常經營年份的凈經營收入/總開發成本 C．開發商利潤/總開發價值

D．正常經營年份的經營收入/總開發成本

3、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為__。A．建筑面積1800m2，兩年前租出，年租35萬元，位于同一工業區 B．建筑面積1100m2，近期租出，年租150元/m2，位于20km外 C．建筑面積10000m2，近期租出，年租180萬元，位于同一工業區 D．建筑面積1000m2，近期租出，年租20萬元，位于同一工業區

4、以下深度價格修正率之間關系的表達式正確的是。A：累計深度百分率=平均深度百分率×所給臨街深度

B：平均深度價格修正率=累計深度價格修正率×標準臨街深度／所給臨街深度 C：單獨深度百分率=平均深度百分率×所給臨街深度 D：累計深度百分率=單獨深度百分率×標準臨街深度 E：工業用地的監測點評估價格

5、對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在__以上的，應進行土地增值稅的清算。A．55% B．65% C．75% D．85%

6、城市__的主要任務是在總體規劃的基礎上，對城市土地利用、人口分布和公共設施、城市基礎設施的配置作出進一步的安排。A．詳細規劃 B．控制規劃 C．指標規劃 D．分區規劃

7、二級資質房地產估價機構可以從事的房地產估價業務有。A：公司上市、企業清算 B：司法鑒定、城市房屋拆遷 C：企業清算、城市房屋拆遷 D：司法鑒定、公司上市

E：工業用地的監測點評估價格

8、在一筆成功的房地交易中最低價、最高價、成交價的關系是__。A．成交價≥最高價≥最低價 B．成交價≥最低價≤最高價 C．最高價≥成交價≥最低價 D．最高價≥最低價≥成交價

9、下列估價基本事項中，首先應予以明確的是。A：估價目的 B：估價時點 C：估價對象 D：價值類型

E：工業用地的監測點評估價格

10、國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規規定的其他用地確屬必需的，可以由__依法批準劃撥。A．縣級以上土地管理部門 B．縣級以上人民政府 C．省級以上土地管理部門 D．省級以上人民政府

11、管理費是指房地產開發企業的管理部門為組織和管理合法經營活動而發生的各種費用，包括管理人員的工資和__。A．前期費用 B．房屋開發費 C．財務費用 D．辦公費

12、估價對象權利人一般是__。A．委托人

B．估價報告使用者 C．估價利害關系人 D．估價對象的抵押人

13、下列房地產開發成本中，屬于基礎設施建設費的是__。A．圍墻工程費 B．電力設施工程費 C．居委會用房建設費 D．人防工程費

14、下列有關丘的表述中，不正確的是__。A．一個地塊屬于一個產權單元時稱為獨立丘

B．房地產權屬檔案中，房地產卡片一般按丘的順序填制 C．組合丘一定大于獨立丘

D．房屋權屬證書中應注明丘號

15、某房地產開發公司將其擁有的房地產抵押給銀行，以擔保未來三年連續獲得總額2億元的貸款額度，下列表述中正確的有。A：該抵押屬一般房地產抵押 B：該抵押是最高額抵押

C：若銀行實際發放了2．5億元貸款，其優先受償價款為2．5億元 D：該抵押可以不經登記即產生合同效力 E：執行層的組織協調

16、住房公積金管理的基本原則是“住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、、財政監督”。A：社會監督 B：政府監督 C：銀行專戶 D：審計監督

E：執行層的組織協調

17、A市B房屋拆遷公司，在拆遷A市房屋時，需要拆除A市房屋拆遷管理部門的部分房產，如果達不成拆遷補償安置協議，經當事人申請，由裁決。A：A市房地產管理部門 B：A市城鄉規劃管理部門 C：A市房屋拆遷管理部門 D：A市人民政府

E：房地產估價機構必須加蓋公章

18、”五通一平”一般是指某區域或某地塊具備了道路、__等設施或條件以及場地平整。

A．給水、排水、電力、通信 B．給水、排水、燃氣、熱力 C．排水、電力、通信、燃氣 D．排水、電力、通信、熱力

19、某房地產開發項目的總開發成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發成本利潤率為（）。A．45.05% B．49.31% C．58.86% D．63.6% 20、個人出售自住房并擬在出售1年內重新購房，其應繳納的個人所得稅稅款，應當在辦理房屋轉移登記前，以納稅__形式向稅務機關繳納。A．預交款 B．預訂金 C．訂金 D．保證金

21、某房地產未來凈收益期限內每年凈收益為20萬元，收益期限結束時該房地產增值20％，報酬率為6％，償債基金系數為7．59％。該房地產的價格為萬元。A：313 B：329 C：417 D：446 E：工業用地的監測點評估價格

22、按照目前我國土地登記制度的規定，使用集體土地的核發。A：《國有土地所有證》 B：《國有土地使用證》 C：《集體土地所有證》 D：《集體土地使用證》

E：房地產估價機構必須加蓋公章

23、現在借入500元，年利率為10%，兩年后的實際經濟價值等于__元。A．605 B．600 C．650 D．550

24、以房地產抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為。A：簽訂估價委托合同之日 B：發放抵押貸款之日

C：完成估價對象實地查看之日 D：未來處置抵押房地產之日 E：工業用地的監測點評估價格

25、市場條件下，物業租金水平的高低主要取決于。A：物業出租經營成本 B：業主希望的投資回報率 C：通貨膨脹率

D：同類物業的市場供求關系 E：借款合同

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、獲取房地產估價業務的措施可以有。A：突破專業能力限制，接受各種估價要求 B：提高服務質量 C：恰當的宣傳 D：低收費

E：最大限度壓縮估價作業期

2、經營費用的人工費包括。A：工資

B：醫療、養老、失業保險 C：統籌費

D：聘請法律顧問的費用 E：保安費用

3、下列__不屬于建筑工程費用。A．設備購置費 B．工器具購置費 C．房產稅費 D．預備費

4、根據投資的對象，房地產投資可以分為__。A．房地產開發投資和購買投資 B．土地投資和房屋投資 C．建筑材料投資和土地投資 D．生產投資和經營投資

5、下列關于拍賣傭金的表述中，正確的有。A：拍賣人收取傭金是一種法定行為

B：對非公物拍賣，委托人與拍賣人未作約定而成交的，拍賣人可以向委托人收取不低于拍賣成交價10％的傭金

C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍賣傭金 D：公物拍賣時，拍賣人一律不得向委托人收取拍賣傭金 E：收取傭金比例按同拍賣成交價成反比的原則確定

6、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產估價師確定估價對象的（）。

A．最佳規模 B．最佳經營手段 C．最佳集約度 D．最佳管理方式 E．最佳投資渠道

7、中國目前的房地產權利主要有等。A：處分權 B：抵押權 C：地役權 D：租賃權 E：土地使用權

8、下列情況的房地產不得發布廣告。

A：在已經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的 B：在未經國家征收的集體所有的土地上開發建設的 C：司法機關依法決定查封的

D：預售房地產，已取得該項目預售許可證的 E：權屬有爭議的

9、一般用于評價開發完成后用來出租經營或自營的房地產開發項目，也可用來評價置業投資項目，但不宜用于評價開發完成后出售情形的盈利能力指標是__。A．財務凈現值 B．投資利潤率

C．動態投資回收期 D．財務內部收益率

10、某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現房價格為3000元/m2，出租的年末凈收益為300元/m2。假設折現率為10%，風險補償估計為現房價格的2%，則該期房目前的價格應為（）元/m2。A．2667 B．2670 C．3000 D．2660

11、下列屬于目前我國劃撥土地轉讓政策的有。

A：報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由出讓方辦理建設用地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金

B：報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由受讓方辦理建設用地使用權手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金

C：可不辦理出讓手續，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家 D：可不辦理出讓手續，但轉讓方應將所獲得的所有收益上繳國家 E：在辦理出讓手續的同時，轉讓方應將所獲得的收益上繳國家

12、個人出售自住房并擬在出售1年內重新購房，其應繳納的個人所得稅稅款，應當在辦理房屋轉移登記前，以納稅形式向稅務機關繳納。A：預交款 B：預定金 C：訂金 D：保證金

E：執行層的組織協調

13、建筑平面設計常見的組合方式包括。A：走廊式組合 B：套間式組合 C：單間式組合 D：大廳式組合 E：整體式組合

14、潛在毛收入乘數考慮的因素包括房地產的。A：租金

B：租金以外的收入 C：空置率的差異 D：運營費用的差異 E：轉讓收益

15、住宅專項維修資金的依據包括。A：《土地管理法》 B：《城市房地產管理法》 C：《物業管理條例》 D：《住宅專項維修資金管理辦法》

E：1998年國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》

16、物業管理的基本特征不包括__。A．社會化 B．專業化 C．市場化 D．職能化

17、《城市房地產轉讓管理規定》中規定房地產轉讓應當以申報的成交價格作為交納稅費的依據，成交價格明顯低于正常市場價格時，以__作為繳納稅費的依據。A．市場價格 B．評估的價格

C．申報價格和市場價格的加權平均 D．申報價格和評估的價格的加權平均

18、會計核算一般原則具體包括三個方面。A：衡量會計信息質量的一般原則 B：確認和計量的一般原則 C：起修正作用的一般原則 D：起規范作用的一般原則 E：起修正作用的特殊原則

19、原建設部令第97號《城市房地產中介服務管理規定》規定，房地產中介服務是指等活動的總稱。A：房地產咨詢 B：房地產價格評估 C：房地產經紀 D：房地產轉讓 E：房地產抵押

20、住房置業擔保公司的實有資本以為主。A：政府預算資助 B：資產劃撥

C：房地產骨干企業認股 D：社會集資 E：個人集資

21、法院在強制拍賣過程中的主導地位和主導作用主要體現在。A：法院有權在未出現中止事由時單方中止拍賣程序 B：是否委托由法院決定

C：法院有權在出現終結拍賣事由時單方解除委托拍賣合同，終結拍賣程序 D：法院有權對拍賣結果依法進行審查，并根據法律規定作出是否予以確認的裁定

E：法院有權對強制拍賣的各個環節和過程方面進行嚴格的監督和檢查

22、我國土地用途管制的核心是不能隨意改變的用途。A：住宅用地 B：商業用地 C：工業用地 D：農用地

E：執行層的組織協調

23、房地產開發項目的主要不確定因素有__。A．土地費用 B．建安工程費用 C．運營費用 D．空置率 E．容積率

24、不屬于長期趨勢法的方法是。A：數學曲線擬合法 B：平均增減量法 C：時間順序法 D：預測法 E：指數修勻法

25、某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為__m2。A．1200 B．120 C．3333 D．333.3

第二篇：山東省房地產估價師《制度與政策》：建設用地使用權的收回模擬試題

山東省房地產估價師《制度與政策》：建設用地使用權的收回模擬試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、城市房屋拆遷估價方法一般應當采用。A：路線價法 B：成本法

C：假設開發法 D：市場比較法

E：房地產估價機構必須加蓋公章

2、房地產需求的交叉價格彈性是指__。

A．房地產需求量變化的百分比與其價格變化的百分比之比 B．房地產供給量變化的百分比與其要素價格變化的百分比之比

C．一種房地產需求量變化的百分比與另一種房地產或商品價格變化的百分比之比

D．在一定時期內，一種房地產需求量的相對變化對于該種房地產自身價格的相對變化的反應程度

3、某開發商所開發的物業質量與市場領導者的物業質量相近，如果定價比市場領導者的定價低，則其采用的是__。A．隨行就市定價法 B．價值定價法 C．應戰定價法 D．挑戰定價法

4、當申報的成交價明顯低于正常的市場價時，應以作為繳納稅費的依據。A：合同價 B：市場價 C：評估價 D：估算價

E：執行層的組織協調

5、拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起__日內給予答復。A．5 B．7 C．10 D．15

6、住房公積金的結息日是__。A．5月31日 B．6月1日 C．6月30日 D．7月1日

7、建筑材料的質量與其在自然狀態下的體積之比稱為建筑材料的。(2008年試題)A：密度 B：表觀密度 C：密實度 D：孔隙

E：執行層的組織協調

8、投資項目資本金是指__。

A．在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務；項目法人可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出

B．在投資項目總投資中，由政府部門認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，投資者不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出

C．在投資項目總投資中，由項目政府部門認購的出資額，對投資項目來說是債務性資金，投資者不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出

D．在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出

9、下列關于在房地產開發活動中，房地產業與建筑業的關系，說法不正確的是。A：二者往往是甲方與乙方的合作關系

B：建筑業是房地產開發和建設的甲方，房地產業是房地產開發和建設的乙方 C：房地產業是房地產開發建設的甲方，建筑業是乙方

D：房地產業是策劃者、組織者和建設任務的發包者；建筑業是承包單位，按照承包合同的要求完成土地開發和房屋建設的生產任務 E：房地產估價機構必須加蓋公章

10、某套住宅總價為30萬元，套內建筑面積為125㎡，套內墻體面積為20㎡，分攤的共有建筑面積為25㎡。該套住宅每平方米建筑面積的價格為元／㎡。A：1667 B：1765 C：1875 D：2000 E：工業用地的監測點評估價格

11、季節比率是__。

A．說明現象在某年的某月平均數占該年總平均數的比重 B．說明現象在某年的某季平均數占該年總平均數的比重

C．說明現象在各年某個月的同月平均數占各年總的月平均數的比重 D．說明現象在各年某個季的同季平均數占各年總的季平均數的比重

12、__是指土地登記機關在同一時間內對一定范圍的全部采地的所有權和使用權及他項權利進行集中、統一的登記。A．房屋總登記 B．初始土地登記 C．房屋初始登記

D．房屋他項權利登記

13、下列關于房地產拍賣競買人條件，表述錯誤的是。

A：中華人民共和國境內的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產拍賣標的的競買人

B：在國家允許的范圍內，房地產競買人不可以是境外的自然人或法人

C：對于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競買人只能是房屋所在地鄉鎮范圍內具備房屋建設申請條件的人

D：對于集體土地上建成的房屋，非居住房屋競買人為房屋所在地鄉鎮范圍集體經濟組織或者個體經營者 E：執行層的組織協調

14、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值__。A．下降 B．上升 C．不變

D．不能確定

15、設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的的款額后，抵押權人方可優先受償。A：稅金 B：拍賣費用

C：土地使用權出讓金 D：土地使用成本

E：工業用地的監測點評估價格

16、某公司購買一宗房地產，土地使用期限為40年，不可續期，至今已使用了8年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2％，從第8年開始，凈收益保持穩定，該宗房地產的報酬率為7％。則該宗房地產的現時收益價格為萬元。(說明：建筑物經濟壽命未明確說明，確定收益期限依據不充分)A：85.45 B：87.16 C：88.50 D：88.90 E：工業用地的監測點評估價格

17、人防工程的地下室面積建筑面積。A：屬不應分攤的共有 B：屬分攤的共有 C：不屬共有

D：屬物業公司所有 E：執行層的組織協調

18、收益法是根據估價對象的未來收益來求取估價對象的方法。A：利潤 B：價格 C：價值

D：收益價格

E：工業用地的監測點評估價格

19、賣方物業代理從__收取傭金。A．買方 B．賣方 C．買賣雙方

D．協議中規定的一方

20、某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元／㎡，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為元／㎡。A：2139 B：2146 C：2651 D：2659 E：工業用地的監測點評估價格 21、2004年8月28日，十屆人大常委會第十一次會議通過了《關于修改(中華人民共和國土地管理法)的決定》，區分了。A：“國有”和“集體” B：“有償”和“無償” C：“出讓”和“轉讓” D：“征收”和“征用”

E：房地產估價機構必須加蓋公章

22、物業服務收費的計費方式中，酬金制是指。

A：由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式

B：由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式

C：在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式

D：在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式 E：執行層的組織協調

23、制定會計核算制度以及具體會計準則的依據是。A：普通會計準則 B：特殊會計準則 C：基本會計準則 D：具體會計準則 E：執行層的組織協調

24、某承租人的基礎租金為15萬元/月，如果營業額的8%作為百分比租金，如果在一個月內的營業額為150萬元，則其應支付的租金為（）萬元。A．15 B．20 C．35 D．50

25、有甲乙兩建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直線折舊法，甲建筑物的折舊與乙建筑物的折舊相比，則__。A．甲大于 B．甲小于乙 C．甲等于 D．難以判斷

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、1998年7月3日發布的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》規定，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，主要是指。A：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房 B：最低收入家庭購買經濟適用住房等普通商品住房

C：最低收入家庭住房保障原則上以發放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔

D：廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調劑解決，也可以由政府或單位出資興建

E：高收入家庭購買、租賃經濟適用住房

2、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設凈收益率為75%，報酬率為10%，則該商鋪目前的價值為__。A．14140元/m2 B．4242元/m2 C．56561元/m2 D．60000元/m2

3、磚木結構二等的殘值率為__。A．2% B．4% C．3% D．5%

4、某房地產開發項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（）。A．損益表

B．資金來源與運用表 C．資本金現金流量表 D．全部投入現金流量表

5、依據投資的對象，投資基金可分為。A：股權式基金 B：有價證券基金 C：外幣基金 D：本幣基金 E：封閉型基金

6、建設行政主管部門，對勘察設計持證單位的資質實行__。A．資質年檢制度 B．資質審查制度 C．資質復查制度 D．資質審批制度

7、業主大會作出選聘、解聘物業管理企業的決定，必須經通過。A：與會業主所持投票權1／2以上 B：與會業主所持投票權2／3以上 C：全體業主所持投票權1／2以上 D：全體業主所持投票權2／3以上 E：執行層的組織協調

8、房地產中介服務收費分為三類。A：房地產咨詢收費 B：房地產估價收費 C：房地產經紀收費 D：房屋買賣收費 E：房屋交易收費

9、根據《房屋建筑工程質量保修辦法》，在正常使用時房屋建筑工程的最低保修期限為。

A：屋面防水工程為3年 B：裝修工程為1年 C：給排水管道為2年

D：供冷系統為2個供冷期 E：設備安裝為2年

10、房地產市場分析主要分析市場的__。A．供求關系 B．競爭環境 C．目標市場

D．可支付的價格水平E．收入費用

11、在商業輻射區域內，各商場間位置的優劣主要取決于__。A．物業的易接近性 B．物業的臨街狀況 C．物業的周圍環境

D．物業所處區域的繁華程度

12、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值__。A．下降 B．上升 C．不變

D．不能確定

13、直接導致市場失靈的原因有。A：外部性 B：壟斷

C：排他性物品的生產 D：信息不完全

E：政府對市場的管理和協調

14、下列各項中，屬于房地產開發前期工作的有。A：安排短期和長期信貸 B：項目的市場分析

C：初步確定目標市場、租金或售價水平D：簽訂施工合同 E：開挖基槽

15、在假設開發法的傳統方法中計算投資利息時，應計息的項目包括__。A．待開發房地產的價值 B．待開發房地產取得的稅費 C．續建開發成本 D．銷售費用 E．銷售稅金

16、某商業房地產，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經濟壽命60年，則該商業房地產的折舊年限是__年。A．37 B．40 C．60 D．63

17、某房地產開發企業經過市場調研后，決定在某城市開發供老年人居住的“銀發公寓”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A．選擇專業化 B．產品專業化 C．大量定制

D．單一市場集中化

18、房地產估價專家委員會對估價報告的鑒定內容包括。A：估價方法選用 B：估價結果確定方式 C：估價師的職業道德 D：估價技術路線 E：估價參數選取

19、房地產投資項目經濟指標體系中以下屬于清償能力指標的是__。A．FNPV B．FIRR C．資產負債率

D．動態投資回收期

20、下列劃撥建設用地使用權應采取土地出讓或出租方式處置的包括。A：繼續作為城市基礎設施用地的

B：國有企業改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業集團的 C：國有企業改組為股份合作制的 D：國有企業租賃經營的

E：非國有企業兼并國有企業的

21、房地產的社會經濟位置發生變化，可能是由于等引起。A：交通建設 B：市場供求變化 C：人口素質變化 D：所在地區衰落

E：城市規劃的制定與修改

22、房屋征收部門暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過__。A．1年 B．2年 C．3年 D．5年

23、政府部門審查房地產項目是否允許轉讓的重要指標是__。A．轉讓利潤 B．市場影響

C．產權是否清晰 D．被拆遷人的利益

24、實際估價中，估價對象范圍的界定包括的界定。A：實物構成范圍 B：權益范圍 C：空間范圍 D：時間范圍 E：影響范圍

25、在眾多的不確定性因素中，找出對項目經濟評價指標影響較大的因素，并判明其對開發項目投資效益影響的程度，是分析的目的。A：盈虧平衡 B：敏感性 C：風險 D：概率 E：借款合同

第三篇：2016年上半年天津房地產估價師《制度與政策》：申請用地模擬試題[范文模版]

2016年上半年天津房地產估價師《制度與政策》：申請用地模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房屋所有權證的附圖是。A：地形圖 B：房產分幅圖 C：房產分丘圖 D：房產分戶圖

E：執行層的組織協調

2、城市房屋拆遷估價時點一般為。

A：拆遷入與被拆遷人就拆遷補償與安置達成協議之日 B：建設單位向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請之日 C：房屋拆遷許可證頒發之日 D：房屋拆遷結束之日

E：房地產估價機構必須加蓋公章

3、重置價格的出現是技術進步的必然結果，也是的體現。A：經濟學原理 B：均衡原理 C：替代原理 D：對立原理

E：工業用地的監測點評估價格

4、北京市的城市總體規劃報審批。A：國務院 B：全國人大

C：北京市人民政府

D：國務院規劃行政主管部門 E：房地產估價機構必須加蓋公章

5、與銀行本票相比，不由銀行簽發，而是由存款人簽發。A：本票 B：匯票 C：支票 D：銀行券

E：執行層的組織協調

6、某宗房地產若采用市場比較法估價得出了四個估價結果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2，1230元/m2，現決定采用中位數，則其估價結果為__元/m2。A．1230 B．1235 C．1240 D．1242.5

7、某房地產投資項目現有A、B兩種方案，開發經營期分別為3年、4年，其目標收益率均為12％，凈現值分別為120萬元、150萬元，對兩方案進行比選，則最優方案的等額年值為萬元。A：39.51 B：49.39 C：49.96 D：62.45 E：借款合同

8、行政裁決應當自收到申請之日起__日內做出。A．15 B．30 C．45 D．60

9、某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30m的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150m，臨街寬度為15m，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為萬元.A：23.4 B：28.6 C：33.4 D：46.8 E：工業用地的監測點評估價格

10、在估價報告中應包含一份由__的估價師簽名、蓋章的聲明。A．本估價機構所有 B．所有參加該估價項目 C．對該估價項目負第一責任 D．任本估價機構法定代表人

11、某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產開發企業利用多種媒體大力宣傳濕地環境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據，這種定價方法是__。

A．目標定價法 B．領導定價法

C．隨行就市定價法 D．認知價值定價法

12、征收基本農田，須經批準。A：國務院

B：省級人民政府 C：市級人民政府 D：縣級人民政府 E：執行層的組織協調

13、一般來說，房地產開發企業或公房出售單位與物業服務企業簽訂的是。A：物業服務合同 B：前期物業服務合同 C：后期物業服務合同 D：物業管理合同 E：執行層的組織協調

14、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠的消費者，也就是說（）對小型商場并不很重要。A．停車 B．位置 C．特色 D．距離

15、下列成本費用中，不屬于土地儲備開發成本的是__。A．拆遷補償費及有關稅費 B．市政基礎設施建設有關費用 C．貸款利息 D．建安費用

16、從事房地產經紀活動的基本條件是。A：取得房地產經紀人協理從業資格 B：取得房地產經紀人執業資格

C：取得房地產經紀人員相應執業資格證書 D：取得房地產經紀人執業資格并經注冊生效 E：執行層的組織協調

17、房地產開發企業銷售成套商品住宅，應采取的銷售方式是。A：按套銷售 B：返本銷售 C：按房間銷售 D：售后包租

E：執行層的組織協調

18、城市房屋拆遷估價時點一般為之日。(2008年試題)A：房屋拆遷公告發布 B：房屋拆遷許可證頒發 C：簽訂房屋拆遷協議 D：房屋拆遷實施

E：房地產估價機構必須加蓋公章

19、某宗房地產的土地面積500m2，建筑面積350m2。建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，經測算拆除費用為300元/m2建筑面積，殘值為50元/m2，不可預見費用為10元/m2。則該宗房地產相對于空地的減價額為__元。A．84000 B．87500 C．122500 D．126000 20、下列不屬于房地產的部門規章的是。A：《商品房銷售管理辦法》 B：《城市房地產開發經營管理條例》 C：《城市房屋拆遷單位管理規定》 D：《房地產開發企業資質管理辦法》 E：房地產估價機構必須加蓋公章

21、根據近因原則，保險賠償責任的確定應根據__之間因果關系的來判斷。A．投保人與保險標的 B．被保險人與保險標的 C．保險事故與保險標的的損失 D．保險人與保險標的的損失

22、某地區商品住宅價格自1997年至2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發展速度法預測2003年住宅價格為（）元/m2。A．4120 B．4149 C．4184 D．4216

23、建設工程施工合同按計價方式可分為：固定價格合同、成本加酬金合同、可調價格合同和__。A．總包合同 B．包工包料合同 C．計量估價合同 D．包工不包料合同

24、下列房地產估價相關活動中，屬于傳統價值評估業務范疇的是。A：高層建筑地價分攤 B：房地產投資價值評估

C：因環境污染導致的房地產價值減損評估 D：城市房屋拆遷中的停業損失評估 E：工業用地的監測點評估價格

25、公民參與合伙關系，__出資。A．可以用勞務 B．必須用資金 C．必須用實物

D．必須用資金或實物

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列房地產狀況中屬于區位狀況的有。A：位置

B：房地產規模 C：環境景觀

D：外部基礎設施完備程度 E：朝向、樓層

2、下列土地符合免征土地使用稅的包括。A：國家機關自用的土地

B：由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地 C：宗教寺廟自用的土地

D：公園開展出租經營用的土地

E：直接用于農、林、牧、漁業的生產用地

3、運用假設開發法評估某待開發房地產的價值時，若采用現金流量折現法計算，則該待開發房地產開發經營期的起點應是__。A．待開發房地產開發建設開始時的具體日期 B．待開發房地產建設發包日期 C．取得待開發房地產的日期

D．房地產開發完成并投入使用的日期

4、住宅共用部位、共用設施設備維修資金閑置時，可用于__。A．購買股票 B．購買國債 C．投資房地產 D．投資期貨

E．法律、法規規定的有關范圍

5、一般來說，信用卡的功能主要有。A：升值功能 B：轉賬結算功能 C：消費貸款功能 D：匯兌功能 E：儲蓄功能

6、房地產價格容易受買賣雙方的個別因素的影響，以下因素對房地產價格的影響最小的是__。

A．買賣雙方的知識水平B．買賣雙方的偏好 C．討價還價能力 D．感情沖動

7、在下列情形中，通常會引起房地產價格降低的有（）。A．農用地改為非農建設用地 B．在寫字樓旁新建大型游樂場 C．住宅區道路禁止貨車通行

D．在住宅區旁新建一條全封閉的高速公路 E．常常遭受洪水威脅

8、房地產開發企業為了確定開盤價，對其樓盤所在區域房價的市場認可情況進行市場調查，該市場調查的類型屬于。A：試探性調查 B：預測性調查 C：因果性調查 D：描述性調查 E：借款合同

9、需求量與價格負相關的關系稱為需求規律。下列選項中，此規律的例外有。A：炫耀性物品 B：“吉芬”物品 C：低檔商品 D：高檔商品 E：急需商品

10、下列現金流量圖中，能表示房地產投資模式的有。A：開發—銷售模式

B：開發—持有出租—出售模式 C：購買—持有出租—出售模式 D：購買—更新改造—出售模式 E：購買—更新改造—出租模式

11、在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，關鍵取決于__。A．房地產具有開發或再開發潛力 B．將預期原理作為理論依據

C．正確判斷了房地產的最佳開發方式 D．正確量化了已經獲得的收益和風險

E．正確預測了未來開發完成后的房地產價值

12、擔保物權包括。A：地役權 B：典權 C：抵押權 D：留置權 E：質權

13、某房地產在2006年3月的價格為2009元/m2，現要調整為2006年9月的價格。已知該類房地產2006年3月至9月的價格指數分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個月為基數100)，則該房地產2006年9月的價格為__元/m2。A．2700.8 B．2800.1 C．2800.8 D．2817.7

14、下列房地產開發企業融資方式中，屬于債務融資方式的有。A：發行企業債券

B：向銀行借入信用貸款 C：房地產開發貸款

D：在公開市場上發行股票 E：土地儲備貸款

15、金融機構進行項目貸款審查時，要進行的工作有__。A．客戶評價 B．項目評估

C．擔保方式評價 D．貸款綜合評價 E．貸款金額

16、有一計算期為10年的房地產置業投資項目，經測算，該項目的投資收益率為l0％，銀行貸款利率為6％，計算期內，凈現值期望值為235萬元，凈現值期望值的標準差為95萬元，則在計算期內，該項目的標準差系數是。A：52％ B：58％ C：40％ D：68％ E：借款合同

17、依代理委托方的不同對物業代理進行分類時，不包括__。A．首席代理 B．買方代理 C．賣方代理 D．雙重代理

18、根據房地產獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括。A：直接資本化法 B：基于租賃收入測算 C：收益乘數法

D：基于營業收入測算 E：現金流量折現法

19、明確估價的基本事項包括。A：明確估價對象 B：明確估價目的 C：明確估價時點 D：明確估價方法 E：明確估價人員 20、水污染可分為。A：海洋污染 B：地下水污染 C：地表水污染 D：承壓水污染 E：潛水污染

21、在某居住區規劃中，住宅建筑基底面積為400m 2，住宅總建筑面積為1400m 2，容積率為1.4，則住宅建筑凈密度為__。A．28.60% B．35.00% C．40.00% D．50.00%

22、A市B房地產開發公司征收C村的100畝基本農田。該項目涉及C村農業人口50戶，180人。據查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產值約為1000元／畝。按照規定，B房地產開發公司應安置C村個農民。A：30 B：60 C：100 D：180 E：執行層的組織協調

23、《廉租住房保障辦法》規定，廉租住房保障資金來源包括。A：財政預算安排的廉租住房保障資金 B：住房專項維修資金

C：提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額 D：土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金 E：政府的廉租住房租金收入

24、銀行向某家庭發放了一筆月還款額為2000元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業管理費為每月150元。從當前我國商業銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應不低于__元。A．3583 B．3909 C．4300 D．4778

25、分析信息是指對主要變量可以分析其__并計算平均值，同時還可以采用統計技術和決策模型來進行分析。A．量化性 B．增值率 C．移換性 D．離散性

第四篇：四川省2017年房地產估價師《制度與政策》：建設用地使用權的出讓年限考試題

四川省2017年房地產估價師《制度與政策》：建設用地使用權的出讓

年限考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房地產市場中的__，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現的空置率上升、物業價格和租金下降的情況。

A．需求飽和

B．供求平衡

C．泡沫經濟

D．過度開發

2、在現金流量表中，不應該出現__。

A．借款利息

B．所得稅

C．自有資金

D．折舊與攤銷

3、國家實行土地登記制度，由對所管轄的土地進行登記造冊。

A：縣級以上人民政府

B：縣級以上人民政府土地管理部門

C：縣級以上人民政府農業管理部門

D：鄉級以上人民政府

E：房地產估價機構必須加蓋公章

4、投資者所要求的最低利率是__。

A．基礎利率

B．存款利率

C．貸款利率

D．同業拆借利率

5、下列關于房地產價格影響的表述中，正確的是（）。

A．在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產價格上漲

B．增加房地產持有環節的稅收，通常會導致房地產價格上漲

C．在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產價格下降

D．嚴格控制房地產開發貸款，通常會使房地產價格下降

6、下列關于資金等效值概念的表述中，正確的是。(2008年試題)A：時值是資金運動起點的金額

B：終值是資金運動結束的金額

C：資金等值是指與某一時點上一定金額的實際價值相等的另一時點的價值

D：不同時點發生的絕對值相等的資金具有相同的價值

E：借款合同

7、房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到__的極限值。

A．利潤為零 B．最高運營費用比率

C．最大費用

D．允許的最低經濟效益指標

8、下列對價格效應、收入效應、替代效應說法正確的是__。

A．替代效應＝收入效應+價格效應

B．價格效應＝替代效應+收入效應

C．收入效應＝替代效應+價格效應

D．價格效應＝替代效應/收入效應

9、物業管理的日常綜合服務與管理是指簽訂《物業服務合同》后，物業服務企業在實施物業管理中所做的各項工作。

A：政府職能管理部門與選聘新的物業服務企業

B：房地產開發商與選聘新的物業服務企業

C：業主大會選聘新的物業服務企業

D：業主委員會與選聘新的物業服務企業

E：執行層的組織協調

10、__使用土地，是土地使用制度改革的核心內容。

A．有償

B．有限期

C．有流動

D．有償有限期

11、住房公積金繳存比例是指。

A：職工個人繳存(或職工單位資助職工繳存)住房公積金的數額占職工本月平均工資的比例

B：職工個人繳存(或職工單位資助職工繳存)住房公積金的數額占職工下一月平均工資的比例

C：職工個人繳存(或職工單位資助職工繳存)住房公積金的數額占職工上一年平均工資的比例

D：職工個人繳存(或職工單位資助職工繳存)住房公積金的數額占職工上一月平均工資的比例

E：執行層的組織協調

12、下列估價業務中，估價機構可以承接的是__。

A．超出了估價機構業務范圍的估價業務

B．估價機構的專業能力難以勝任的估價業務

C．估價機構的某些估價師與估價需求者有利害關系的估價業務

D．承接后出現很大執業風險的估價業務

13、下列關于木材的物理力學性質，說法錯誤的是__。

A．在木材內部含有的水分根據其存在形式分為三種，即自由水、吸附水和化合水

B．當木材干燥時，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水

C．纖維飽和點是木材物理力學性質發生改變的轉折點，是木材含水率是否影響其強度和干縮濕脹的臨界值

D．木材順紋方向的抗拉強度、抗剪強度最大，橫紋方向最小

14、某商品房售價為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產權登記的建筑面積波及系數100m2，合同約定建筑面積97m2。該商品房的成交價格是__元。

A．388000 B．388640 C．399640 D．400000

15、是指商業銀行按中央銀行規定必須向中央銀行交存的法定存款準備金與其存款總額的比率。

A：法定存款準備金率

B：再貼現利率

C：公開市場業務

D：證券保證金比率

E：執行層的組織協調

16、約翰·馮·杜能的地租量的計算公式是。

A：地租=市場價格-生產成本

B：地租=市場價格-生產成本-平均利潤

C：地租=市場價格-生產成本-所使用的資本×一般農業資本利潤率

D：地租=市場價格-生產成本-平均利潤-資本的利息

E：工業用地的監測點評估價格

17、關于維修基金管理的下列表述中，正確的是。

A：業主委員會成立以前，維修基金由房地產行政主管部門代管

B：業主委員會成立以后，維修基金由物業管理企業代管

C：維修基金在銀行專戶存儲，專款專用；基金閑置時，不得挪作他用

D：業主轉讓房地產所有權時，結余維修基金予以退還

E：執行層的組織協調

18、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，總價為40萬元．其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺．則運用“四三二一法則”計算土地 乙的總地價為．【2006年考題】

A：23．4萬元

B：28．6萬元

C：33．4萬元

D：46．8萬元

E：工業用地的監測點評估價格

19、運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區域相同或相似房地產的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據房地產估價中的。

A：合法原則

B：最高最佳使用原則

C：替代原則

D：公平原則

E：工業用地的監測點評估價格

20、職工死亡或者被宣告死亡的，無繼承人也無受遺贈人的，職工住房公積金賬戶的存儲余額。

A：向社會捐助

B：幫助住房公積金繳存困難職工

C：納入住房公積金的增值收益 D：納入社會統籌資金

E：執行層的組織協調

21、某家庭預計今后15年內月收入為10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12%，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是萬元。(2005年試題)A：28.62 B：29.16 C：41.56 D：48.24 E：借款合同

22、進度計劃管理通常采用橫道圖和（）。

A．資金流動計劃圖

B．網絡圖

C．直方圖

D．控制圖

23、城市基準地價是根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段，調查評估的各地價區段在某一時點的。

A：最低價格

B：平均價格

C：出讓地價

D：標定地價

E：工業用地的監測點評估價格

24、某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維護保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為__。

A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%

25、__是__的組成部分，是指具有獨立設計的施工圖個相應的概預算書，能夠單獨施工，但竣工后不能獨立形成生產能力或發揮使用效益的工程。

A．單項工程；建設項目

B．單位工程；工程項目

C．單項工程；工程項目

D．單位工程；建設項目

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列__由省、自治區、直轄市稅務機關確定，可以免交土地使用稅。

A．個人所有的居住房屋及院落用地

B．免稅單位職工家屬的住宅用地

C．房管部門在房租調整改革前經租的居民住房用地

D．民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地

E．企業辦的各類學校、醫院、幼兒園用地

2、按照國家標準《城市用地分類與規劃建筑用地標準》劃分，城市建設用地不包括。

A：倉儲用地

B：特殊用地

C：水域和其他用地

D：工業用地

E：執行層的組織協調

3、某居住區住宅用地面積17.8公頃，建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為900m2、21600m2；16棟13層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、14040m2；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、8640m2，則該居住區住宅平均層數為（）層。

A．7.9 B．11.9 C．12.1 D．19.0

4、城市規劃管理系統由組成。

A：城市規劃發展系統

B：城市規劃執行系統

C：城市規劃反饋系統

D：城市規劃保障系統

E：城市規劃決策系統

5、房地產投資者的債務融資方式有（）。

A．吸收其他機構投資者資金

B．建成房地產抵押貸款

C．土地儲備貸款

D．增發新股

E．房地產企業流動資金貸款

6、下列計算一半建筑面積的是__。

A．無柱的雨篷

B．無頂蓋的室外樓梯

C．騎樓

D．無頂蓋的陽臺

7、在考慮房地產交易程度的不同負擔狀況時，房地產正常的成交價格等于．【2006年考題】

A：賣方實際得到的價格／(1-應由賣方繳納的稅費比率)B：賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費

C：買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費

D：應由賣方負擔的稅費／應由賣方繳納的稅費比率

E：買方實際付出的價格／(1-應由買方繳納的稅費比率)

8、直線趨勢法公式中的常數a、b是由__決定的。

A．房地產的歷史價格資料

B．房地產的未來歷史價格資料

C．房地產的現時價格資料

D．估價人員選取的價格資料

9、建筑材料的性質有等。

A：物理性質

B：力學性質

C：耐久性

D：耐熱性

E：耐濕性

10、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得97分，則個別因素修正系數為__。

A．1.05 B．0.95 C．0.98 D．1.03

11、根據《中華人民共和國刑法》規定，以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，下列有關刑事責任，表述正確的是。

A：情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額5％以上20％以下罰金

B：情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額10％以上20％以下罰金

C：情節特別嚴重的，處五年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額5％以上20％以下罰金

D：情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額5％以上20％以下罰金

E：政府收回土地，并與土地使用者簽訂收回土地協議書

12、下列房地產估價原則中適用于房地產抵押估價，而不適用于城市房屋拆遷估價是__。

A．最高最佳使用原則

B．合法原則

C．替代原則

D．謹慎原則

13、拆遷估價的價值標準是被拆遷房屋的。

A：考慮房屋租賃后的公開房地產市場價值

B：考慮抵押后的公開房地產市場價值

C：考慮查封后的公開房地產市場價值

D：公開房地產市場價值，不考慮房屋的租賃、抵押、查封等因素的影響

E：執行層的組織協調

14、房地產是一種特殊的商品，其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區別是。

A：專業性

B：各異性

C：不可移動性

D：適應性

E：借款合同

15、__導致我國房地產市場與國外房地產市場有著很大的不同。A．土地出讓制度

B．土地轉讓制度

C．房地產登記制度

D．土地儲備制度

16、銀行券具有以下特點。

A：是在銀行信用的基礎上產生，通過存款提現和貸款投入流通

B：信譽高，具有法定支付能力，可在全國范圍內流通

C：是一種法定支付手段，任何人不得拒收

D：不定期，可以長期流通使用

E：定期，但可以長期流通使用

17、甲公司的主營業務收入為210億元，主營業務成本為182．50億元，年初存貨為60億元，年未存貨為10億元，其存貨周轉天數是天。

A：61 B：70 C：120 D：140 E：執行層的組織協調

18、在實際交易中，只有當買者所愿意支付的最高價格賣者所愿意接受的最低價格時，交易才會成功。

A：高于

B：等于

C：低于

D：不高于

E：不等于

19、某高層住宅大樓，房地總價值為8000萬元，其中建筑物價值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為150萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為（）。

A．1.9% B．2.1% C．2.3% D．2.5%

20、網絡圖有表現形式。

A：單代號網絡

B：雙代號網絡

C：復合網絡

D：時標網絡

E：三維網絡

21、房地產估價的主要難點是__。

A．市場行情變化不定

B．供需變化引起價格變化

C．房地產價格的影響因素極其復雜且難以把握

D．房地產價格的影響因素影響程度不同

22、通過資產負債表可以了解。

A：企業的經濟實力 B：企業的償債能力

C：企業的經營能力

D：企業獲得的利潤總額和分配情況

E：企業未來的財務趨向

23、住房公積金管理的基本原則包括。

A：住房公積金管理委員會決策

B：住房公積金管理中心運作

C：銀行專戶

D：財政監督

E：社會監督

24、某開發商以500萬元的價格取得一片地塊的使用權，目前在該地塊中已投入了建設資金500萬元，預計項目建設投資總額為1800萬元，則該項目__，即可獲得政府房地產管理部門頒發的預售許可證。

A．還需投入50萬元建設資金

B．還需投入450萬元建設資金

C．還需投入800萬元建設資金

D．在此情況下

25、物業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業投資__。

A．能夠保值和增值

B．受通貨膨脹的影響

C．貸款利率較低

D．經營成本較低

第五篇：安徽省2017年上半年房地產估價師《制度與政策》：建設用地使用權的出讓年限考試題

安徽省2017年上半年房地產估價師《制度與政策》：建設用地使用權的出讓年限考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/m2，后街路線價為1000元/m2，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為__米。A．9 B．13.5 C．15 D．18

2、宣告失蹤的部門為。A：人民政府 B：人民法院 C：人民檢察院 D：公安機關

E：執行層的組織協調

3、地下室防潮、防水構造做法中，當常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時，應采用的做法。A：防潮

B：防潮與排水相結合 C：卷材防水

D：鋼筋混凝土防水 E：執行層的組織協調

4、業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的是__。A．物業管理合同 B．物業服務合同

C．前期物業服務合同 D．后期物業服務合同

5、某基金允許持有人申購或贖回所持有的基金單位或股份，若依據基金證券能否贖回劃分，這種基金屬于__基金。A．契約型 B．公司型 C．封閉型 D．開放型

6、住房公積金制度實行原則。A：低存高貸 B：低存低貸 C：高存低貸 D：高存高貸

E：執行層的組織協調

7、某房地產的土地面積為500㎡，土[也價格為2000元／㎡；建筑面積為1000㎡，成本法估算的建筑物重置價將為1800元／㎡；市場上同類房地產的正常房地價格為2500元／㎡，則該房地產中建筑物的實際價值比重置價格低元／㎡。A：200 B：300 C：700 D：1000 E：工業用地的監測點評估價格

8、證券價格由__確定。A．貨幣使用中產生的收益 B．社會借貸資金利率 C．市場對證券的供求

D．貨幣使用中產生的收益和社會借貸資金利率的比率

9、金融機構在融出資金時，要遵循的原則不包括__。A．流動性 B．可操作性 C．安全性 D．贏利性

10、一般來講，隨著家庭人口規模小型化，住宅價格總的趨勢是。A：上升 B：下降

C：保持相對穩定 D：先上升后下降

E：工業用地的監測點評估價格

11、對于收益性房地產來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態下．凈收益大于零的持續時間稱為。A：設計壽命 B：經濟壽命 C：法定壽命 D：自然壽命 E：借款合同

12、對開發商而言，在下列合同形式及補充條款中，風險最大的是（）。A．固定總價合同，采用按日計價的增價條款 B．固定總價合同，采用重大增價條款調整 C．固定總價合同，采用延期增價條款 D．成本加浮動酬金合同

13、下列不屬于劃撥土地使用權范圍的是。A：政府大樓建設用地 B：商品房建設用地

C：經濟適用住房建設用地

D：國家重點扶持的水利項目用地 E：房地產估價機構必須加蓋公章

14、下列關于聲明不保證的表述，不正確的是。

A：聲明不保證是指由于委托人、拍賣人難以確知拍賣標的的真偽或品質不予保證

B：聲明不保證是指由于委托人、拍賣人已確知拍賣標的的真偽或品質不予保證 C：聲明不保證向所有的競買人傳達了這樣一種意思：相關的拍賣標的可能有真偽或品質問題，競買人應當謹慎行事

D：拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標的的真偽或者品質的，不承擔瑕疵擔保責任

E：執行層的組織協調

15、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現因離婚申請法院裁定財產分割。法院委托評估該套房改房的價格，則合理的評估價格是。

A：該房改房現時上市交易的正常價格扣除出讓方應繳納的土地使用權出讓金 B：該房改房現時上市交易的正常價格 C：現時該房屋的房改成本價 D：當時該房屋的房改成本價 E：工業用地的監測點評估價格

16、廉租住房投資、低碳排放住宅示范項目投資等屬于。A：固定資產投資、流動資產投資和稀有資產投資等 B：生產性投資和非生產性投資 C：政府投資、非盈利機構投資 D：企業投資和個人投資 E：借款合同

17、有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時，采用__為好。A．重建成本 B．重置成本 C．完全成本

D．重新購建價格

18、是由出票人簽發，承諾自己在見票時或在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。A：本票 B：匯票 C：支票 D：銀行券

E：執行層的組織協調

19、注冊管理初審機構自準予注冊變更之日起__日內，報建設部登記備案。A．15 B．30 C．45 D．60 20、采用長期趨勢法估價時，決定直線趨勢法公式Y=a+bx中的常數a、b的因素應是。

A：房地產的歷史價格資料 B：房地產的現時價格資料 C：房地產的未來價格資料

D：房地產的歷史、現時和未來價格資料的總和 E：工業用地的監測點評估價格

21、高層建筑地價按建筑面積進行分攤時；某部分享有的地價數額的計算公式是（）。

A．該部分的建筑面積/總建筑面積

B．(土地總價值/總建筑面積)×該部分的建筑面積 C．(土地總價值/房地總價值)×該部分的房地價值 D．該部分的房地價值/房地總價值

22、基礎面積較大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁組成，在梁的交點上豎立柱子，以支承建筑的骨架。A：條形基礎 B：獨立基礎

C：整體式筏形基礎 D：樁基礎

E：執行層的組織協調

23、以下說法不正確的是__。

A．估價目的不同，估價的依據可能不同

B．雖然估價目的不同，但估價中都應采用公開市場價值 C．估價目的不同，估價時點的選取可能不同 D．估價目的不同，估價選用的方法也可能不同

24、按照目前我國土地登記制度的規定，使用集體土地的核發。A：《國有土地所有證》 B：《國有土地使用證》 C：《集體土地所有證》 D：《集體土地使用證》

E：房地產估價機構必須加蓋公章

25、房地產轉讓的分類中，根據將房地產轉讓分為有償方式的房地產轉讓和無償方式的房地產轉讓。

A：土地使用權的獲得方式 B：轉讓的對象 C：轉讓的方式 D：轉讓的時間

E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、工程成本控制的主要對象是主要費用的__。A．變動費用 B．固定費用 C．材料費用 D．人工費用

2、下列拆遷行為中，適用《城市房屋拆遷管理條例》的有__。A．征收集體土地過程中對民房的拆遷

B．城市市區內市政建設對居民購買的商品房的拆遷 C．城市近郊區集體土地上水利建設對民房的拆遷 D．城市市區內國有企業對廠房的自拆自建

E．城市市區內建設公益事業房屋對居民私有住房的拆遷

3、地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產投資具有的特性。(2009年試題)A：變現性差 B：易受政策影響 C：依賴專業管理 D：效益外溢和轉移 E：借款合同

4、銀行為某家庭提供了年利率為6％，按月等比遞增償還，期限為20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.2％，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個月的還款額是元。A：1843.86 B：1847.55 C：2279.87 D：2291.27 E：借款合同

5、物業管理企業在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有__。A．可出租或可使用面積 B．出租方的商業信譽 C．基礎租金與市場租金

D．出租單元的面積規劃和室內裝修 E．物業管理企業的經營業績

6、根據房地產市場租金與租約租金差額的現值之和求出的價值是（）。A．有租約限制下的價值 B．共有房地產的價值 C．無租約限制下的價值 D．承租人權益的價值

7、下列經濟評價指標中，屬于房地產投資項目盈利性指標的有__。A．投資回收期 B．借款償還期 C．利息備付率 D．財務凈現值 E．現金報酬率

8、不屬于市場法估價的步驟是。A：搜集交易實例

B：查看交易成功的比例 C：比較價格的最大差距 D：選取可比實例

E：對可比實例的成交價格進行適當的處理

9、房產圖的測繪順序為。

A：先測繪分戶圖，再測繪分丘圖，最后測繪分幅圖 B：先測繪分幅圖，再測繪分丘圖，最后測繪分戶圖 C：先測繪分丘圖．再測繪分幅圖，最后測繪分戶圖 D：先測繪分幅圖，再測繪分戶圖，最后測繪分丘圖 E：執行層的組織協調

10、下列關于寫字樓基礎租金的表述中，不正確的有。

A：基礎租金是根據業主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的

B：基礎租金低于市場租金時，物業管理企業需要降低經營費用 C：基礎租金高于市場租金時，物業管理企業需要降低經營費用 D：在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎租金 E：在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎租金

11、房地產價格構成中的開發成本包括__。A．取得土地使用權時的出讓金或轉讓金 B．基礎設施建設費 C．公共配套設施建設費 D．勘察設計和前期工程費 E．管理費

12、評估基準地價或利用基準地價評估宗地價格，必須明確基準地價的內涵。基準地價的內涎包括。A：基準日期 B：土地開發程度

C：基準地價修正體系 D：土地用途

E：基準地價公布日期

13、吸納率是指報告期內吸納量占同期__的比例。A．可供租售量 B．出租量 C．銷售量

D．房地產需求量

14、在房地產泡沫的成因中，（）是房地產泡沫產生的基礎。A．投機需求的膨脹 B．金融機構的過度放貸 C．土地的有限性和稀缺性 D．開發商之間的博弈

15、房地產市場結構包括以下的結構__。A．供求結構 B．投資結構 C．產品結構 D．產業結構 E．利潤結構

16、進度計劃管理通常采用橫道圖和__。A．資金流動計劃圖 B．網絡圖 C．直方圖 D．控制圖

17、開發商若委托物業代理進行物業銷售，則開發商要支付相當于售價__的傭金。A．1%～3% B．0.5%～0.9% C．3.5% D．4%

18、某房地產投資項目的購買投資為4 500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1 500萬元，經營期內年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則該項目的資本金凈利潤率為。A：22．2％ B：33．3％ C：44．4％ D：55.5％ E：借款合同

19、城市環境噪聲污染的特征包括。(2006年房地產經紀人相關知識試題)A：能量污染 B：感覺公害 C：生活污染 D：局限性污染 E：空氣污染

20、關于房地產項目融資的說法錯誤的是__。

A．房地產投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動

B．通過為房地產投資項目融資，投資者通常可將固著在土地上的資產變成可流動的資金

C．實質是充分發揮房地產的財產功能，為房地產投資融通資金，以達到盡快開發提高投資效益的目的

D．房地產項目融資只包括資金籌措而不包括資金供應

21、《中華人民共和國城鄉規劃法》規定，__根據城市總體規劃的要求，組織編制城市的控制性詳細規劃。A．城市人民政府

B．城市人民政府城鄉規劃主管部門 C．城市人民政府國土資源主管部門 D．城市人民政府房地產主管部門

22、在運用假設開發法進行估價時，首先要調查待開發房地產的基本情況，其基本內容包括__。A．弄清土地的位置

B．弄清土地的面積、形狀、基礎設施完備程度等 C．弄清城市規劃設計條件 D．弄清將擁有的土地權利 E．測算開發項目的預期利潤

23、市場主體通常包括。A：買家 B：賣家 C：交易對象 D：交易價格 E：交易行為

24、我國房地產的法律法規體系中，房地產法律主要有。A：《中華人民共和國城市房地產管理法》 B：《中華人民共和國土地管理法》 C：《中華人民共和國土地管理法實施條例》 D：《中華人民共和國城鄉規劃法》 E：《中華人民共和國物業管理條例》 25、2009年1月，A市B擔保公司以國家規定最低實有資本成立，2009年5月，開展了第一筆擔保業務，其擔保貸款總額，不得超過萬元人民幣。A：1000 B：3000 C：10000 D：30000 E：執行層的組織協調