第一篇：廣西2016年下半年房地產估價師《制度與政策》：拍賣出讓方式考試試卷

廣西2016年下半年房地產估價師《制度與政策》：拍賣出讓方式考試

試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某房地產開發商開發一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，開發成本和管理費用為1200元/m2，開發成本和管理費用在開發期內均勻投入，開發完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A．7.90% B．11.08% C．11.83% D．13.73%

2、影響房地產價格的環境因素不包括__。A．大氣環境 B．聲覺環境 C．城市規劃 D．水文環境

3、會計的基本職能不包括__。A．反映職能 B．監督職能 C．管理職能 D．控制職能

4、用地單位必須按合同約定開發使用土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿年未動工的，按土地使用權出讓金的20％以下征收土地閑置費。A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地產估價機構必須加蓋公章

5、當供給增加量小于需求減少量時，則__。A．均衡價格下降，均衡交易量增加 B．均衡價格下降，均衡交易量減少 C．均衡價格上升，均衡交易量增加 D．均衡價格上升，均衡交易量減少

6、__屬于房地產投資的系統風險。A．通貨膨脹風險 B．比較風險 C．時間風險

D．資本價值風險

7、評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元／㎡，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3％和6％。已知最近1年來該地區房地產價格每月環比增長0．5％，則該可比實例經修正、調整后的價格是元／㎡。A：7000 B：7003 C：7436 D：7670 E：工業用地的監測點評估價格

8、土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者未申請續期，或雖申請續期但未獲批準的，土地使用權由國家__收回。A．有償 B．補償 C．無償

D．根據情況確定

9、某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費，買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于__。A．2427元/m2 B．2500元/m2 C．2575元/m2 D．2632元/m2

10、房地產之所以有價格，需要具備的條件中，不包括__。A．有用性 B．有效需求 C．稀缺性 D．排他性

11、是調查時向被調查者所要收集的問題，它是反映調查單位特征的標志。A：調查對象 B：調查總體 C：調查項目 D：調查標志

E：執行層的組織協調

12、某種有價證券的持有者既可憑該證券以股息、紅利形式參與企業經營收益的分配，又能通過市場轉讓獲取交易差價，這種證券是。A：股份 B：股單 C：股票

D：公司債券

E：執行層的組織協調

13、在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按計算的。A：綜合利率 B：貸款利率 C：折現率 D：機會成本 E：借款合同

14、下列不屬于建設用地使用權出讓特點的是。A：平等 B：自愿 C：有償 D：無限期

E：房地產估價機構必須加蓋公章

15、《城市房屋拆遷管理條例》規定，尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經房屋拆遷管理部門同意，原訴遷補償安置協議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起日內予以公告。A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地產估價機構必須加蓋公章

16、面積誤差比的計算公式為__。

A．面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/產權登記面積×100% B．面積誤差比=(合同約定面積-產權登記面積)/合同約定面積×100% C．面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100% D．面積誤差比=(合同約定面積-產權登記面積)/產權登記面積×100%

17、下列不屬于房地產區位因素的是。A：交通 B：用途 C：環境 D：樓層

E：工業用地的監測點評估價格

18、當某開發商的成本費用和產品質量與市場領導者相比具有競爭優勢時，可以采用的定價法是__。A．領導定價法 B．挑戰定價法

C．隨行就市定價法 D．滲透定價法

19、可見光污染中，城市中五顏六色的廣告和招貼等，屬于。A：燈光污染

B：其他可見光污染 C：視覺污染 D：眩光污染

E：執行層的組織協調

20、某居民樓總建筑面積為5000㎡，總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元，某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150㎡，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進行分排，該人占有的土地份額為。A：3％ B：3.5％ C：7％ D：4％

E：工業用地的監測點評估價格

21、現代商業銀行特有的職能是__。A．充當信用中介

B．變貨幣收入為貨幣資本 C．充當支付中介 D．創造派生存款

22、下列職能中，屬于保險基本職能的是__。A．分散危險 B．融通資金 C．防災防損 D．分配資金

23、房地產開發項目所需的大部分資金是以（）的方式籌集的。A．房地產開發貸款 B．房地產抵押貸款 C．債務融資 D．權益融資

24、地基面積較大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁組成，且在梁的交點上豎立柱子，以支承建筑骨架的基礎被稱為__。A．條形基礎 B．獨立基礎

C．整體式筏式基礎 D．箱形基礎

25、房地產所有權人或土地使用權人按照合同約定，利用他人的房地產以提高自己房地產效益的權利是指。A：地役權 B：抵押權 C：典權 D：租賃權

E：工業用地的監測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按作為計息周期的。A：年 B：半年 C：季度 D：月

E：借款合同

2、盈利能力分析指標主要包括等。A：存貨周轉天數 B：資產報酬率

C：股東權益報酬率 D：銷售毛利率 E：銷售凈利率

3、下列關于計算貸款綜合風險度的系數的表述中，不正確的是__。A．企業信用等級越高，信用等級系數值越高 B．貸款期限越長，期限系數值越大 C．項目風險越大，風險等級系數值越大

D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數值較低

4、招標文件應當包括等所有實質性的要求和條件。A：招標項目的技術要求 B：招標的監管人員 C：招標的監管部門

D：投標報價的要求和評標標準 E：擬簽訂合同的主要條款

5、用市場法對房地產進行估價時，需要進行修正。A：交易過程 B：交易情況 C：交易日期 D：交易價格 E：房地產狀況

6、下列關于招標的說法，不正確的是__。

A．房地產開發商可依開發項目的建設規模和復雜程度選擇招標方式

B．通過公開招標方式，從中選擇提供合理標價和較短工期的承包商作為承包單位

C．開發商公開招標項目應授標給最低報價者

D．邀請招標適用于公開招標的結果未產生出中標單位的建設項目

7、在求取凈收益中，運營費用包括。A：房地產持有環節的稅收 B：房地產折舊費 C：房屋保險費

D：房地產抵押貸款還本付息額 E：為承租人提供的服務費

8、運用平均增減量法進行估價的條件是（）。A．房地產價格時間序列逐期升高或下降 B．房地產價格的變動呈現出一定的規律性

C．房地產價格的變動過程是持續上升或下降的，且市場上升或下降的波動幅度大致相等

D．房地產價格的變動過程是持續上升或下降的，且各期上升或下降的數額大致接近

9、在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是。A：競爭導向定價法 B：認知價值定價法 C：目標定價法 D：成本加成定價法 E：借款合同

10、盈虧平衡分析的基本方法是建立之間的函數關系，通過對這兩個函數及其圖形的分析，找出平衡點。A：銷售收入與成本 B：銷售收入與費用 C：成本與產量

D：銷售收入與銷量 E：成本與成本利潤率

11、隨著北京××附近“中心商業區”的形成與發展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變為甲級寫字樓，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強的吸引力．這主要是考慮了寫字樓的因素。A：交通方便性 B：聲望或形象 C：位置

D：建筑形式 E：借款合同

12、某房地產開發公司將其擁有的房地產抵押給銀行，以擔保未來3年連續獲得總額1.2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有__。A．該抵押屬一般房地產抵押 B．該抵押是最高額抵押

C．若銀行實際發放了1.5億元貸款，其優先受償價款為1.5億元 D．若銀行實際發放了1.5億元貸款，其優先受償價款為1.2億元 E．該抵押可以不經登記即產生合同效力

13、下列關于環比發展速度的公式，正確的是。

A：環比發展速度=計算期發展水平×固定基期發展水平× 100％ B：環比發展速度=計算期發展水平／固定基期發展水平× 100％ C：環比發展速度：(計算期發展水平+前一期發展水平)× 100％ D：環比發展速度=計算期發展水平／前一期發展水平× 100％ E：執行層的組織協調

14、王某通過A房地產經紀公司，承租一住房，該出租住房的每月房租為1000元，按照最高收費標準，A房地產經紀公司可收取王某房屋租賃代理費為__元。A．100 B．250 C．500 D．1000

15、在復雜購買行為中，購買者的決策過程由__階段構成。A．引起需要、評價方案、收集信息、決定購買、買后行為 B．收集信息、評價方案、引起需要、決定購買、買后行為 C．收集信息、引起需要、評價方案、決定購買、買后行為 D．引起需要、收集信息、評價方案、決定購買、買后行為

16、盈虧平衡分析有。A：線性盈虧平衡分析 B：非線性盈虧平衡分析 C：保本點盈虧平衡分析 D：臨界點盈虧平衡分析 E：轉折點盈虧平衡分析

17、評估某套住宅價格中，進行區位狀況調整時，比較、調整的內容包括__等。A．環境景觀 B．離市中心距離 C．朝向

D．城市規劃限制條件 E．地勢

18、目前，規定了房地產項目轉讓條件的法律或法規是__。A．《土地管理法》 B．《城市房地產管理法》 C．《城市規劃法》 D．《城市商品房預售管理辦法》

19、謝某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業主發生了分歧，后經測量得出以下數據：出租單元內使用面積為40㎡，外墻面積為8㎡，單元間分隔墻面積為10㎡，公攤面積為5㎡，那么，可出租面積應為㎡。A：44 B：48 C：53 D：63 E：借款合同

20、甲、乙兩宗房地產，在物質實體方面甲好于乙，在權益、區位等其他方面兩者相當，該兩宗房地產的價值相比有__。A．甲大于 B．甲等于乙 C．甲小于乙 D．不可比

21、在項目評估中，說明項目在計算期內資金盈余或短缺的基本報表是__。A．投資計劃與資金籌措表 B．資金來源與運用表 C．營業利潤測算表

D．全部投資現金流量表

22、下列估價事項中，僅根據估價目的來確定的有（）。A．估價對象 B．估價時點 C．價值類型 D．估價方法 E．估價所需材料

23、大型房地產開發公司，他們往往采用__的形式來銷售房屋。A．聯合代理 B．獨家代理 C．雙重代理 D．自行銷售

24、用于反映項目清償能力的經濟評價指標有。A：權益投資比率 B：利息備付率 C：償債備付率 D：內部收益率 E：資產負債率

25、運用直接資本化法估價，采用的資本化率包括__。A．加權平均資本化率 B．綜合資本化率 C．建筑物資本化率 D．土地資本化率 E．權益資本化率

第二篇：2015年下半年臺灣省房地產估價師《制度與政策》：掛牌出讓方式考試試卷

2015年下半年臺灣省房地產估價師《制度與政策》：掛牌出讓方式

考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某房地產開發項目的占地面積為1萬㎡，容積率為1.5，如果房屋開發成本為3000元/㎡(按建筑面積計)，預測能夠以8000元/㎡(按建筑面積計)的銷售價格實現全部銷售，則該項目實現盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)為元/㎡。A：3000 B：5000 C：7500 D：8000 E：借款合同

2、下列關于全民和集體所有制企業同農村集體經濟組織聯營使用集體土地，表述錯誤的是。

A：全民所有制企業、城鎮集體所有制企業可以同農村集體經濟組織共同投資興辦聯營企業，使用集體土地須經有批準權的人民政府批準

B：經批準使用的土地，可以按照國家建設用地的規定實行征收，也可以由農村集體經濟組織按照協議將土地使用權作為聯營條件 C：聯營企業用地，可以不改變土地權屬性質

D：農村集體經濟組織按協議將土地使用權作為聯營條件的，必須計算土地補償費和各種補助費

E：房地產估價機構必須加蓋公章

3、某宗房地產建成于2000年年底，此后收益年限為48年，2001年年底至2004年年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元，預計2005年年底至2007年年底可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2008年年底起每年可獲得的凈收益將穩定在95萬元．該類房地產的報酬率為9％，則該宗房地產2004年年底的收益價格為。A：1029．92萬元 B：1320．54萬元 C：1634．72萬元 D：1766．43萬元

E：工業用地的監測點評估價格

4、當可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也相同或基本相同時，宜采用的比選方法是。A：凈現值法

B：差額部收益率法 C：費用現值法 D：內部收益率法 E：借款合同

5、新設項目法人的資本金籌措渠道，不包括__資金。A．政府政策性 B．資產變現 C．企業入股

D．個人入股范圍

6、某項目的同類物業市場平均銷售價格為2 500元／㎡，資金收益率為15％，若項目建成后用于出租，則月租金水平可定為元／㎡。A：50．6 B：60．6 C：34．8 D：44．6 E：借款合同

7、房產分戶圖是在的基礎上進一步繪制的明細圖。A：地籍圖 B：宗地圖

C：房產分幅圖 D：房產分丘圖

E：執行層的組織協調

8、市場經濟條件下，物業租金水平的高低主要取決于__。A．物業管理水平

B．同類型物業的市場供求關系 C．業主目標收益要求 D．物業適應性

9、__是指消費的某種物品每增加一個單位所獲得的總效用的增加。A．總效用 B．邊際效用 C．總效用率 D．邊際效用率

10、中國傳統的城市住房制度是一種以國家統包、無償分配、低租金、無限期使用為特點的__住房制度。A．實物補貼性 B．實物福利性 C．低租福利性 D．貨幣補貼性

11、在房地產定價方法中，名牌策略屬于__。A．成本加成定價法 B．目標定價法

C．認知價值定價法 D．領導定價法

12、下列房地產價格影響因素中，不屬于經濟因素的是。A：居民收入增加 B：房產稅征收 C：人民幣升值

D：居民消費價格指數上升 E：工業用地的監測點評估價格

13、《住宅質量保證書》對于保修項目的保修期限約定為3年的是__。A．門窗翹裂 B．衛生潔具

C．供熱、供冷系統和設備 D．屋面防水

14、一級注冊建筑師由全國注冊建筑師管理委員會負責注冊和管理，并報備案。A：國務院

B：住房和城鄉建設部 C：國土資源部

D：人力資源和社會保障部

E：房地產估價機構必須加蓋公章

15、對某種特定的商品來說，下列關于市場容量概念的表述中，正確的是。A：潛在市場>服務市場>有效市場>合格的有效市場 B：潛在市場>有效市場>服務市場>合格的有效市場 C：潛在市場>有效市場>合格的有效市場>服務市場 D：服務市場>潛在市場>有效市場>合格的有效市場 E：借款合同

16、對企業來講，主要是通過__分析找出本企業與其他企業之間的競爭優勢。A．集中化 B．專業化 C．差別化 D．盈利性

17、征收集體土地的補償費歸__所有。A．縣級以上人民政府土地管理部門 B．鄉(鎮)人民政府 C．土地使用者

D．農村集體經濟組織

18、設立房地產中介服務機構，應當向當地__部門申請設立登記。A．行政管理部門 B．房產管理部門

C．工商行政管理部門 D．中介管理部門

19、債券的，是債券價格形成的主要依據。A：票面價值 B：市場價值 C：交易價值 D：實際價值

E：執行層的組織協調

20、原城鄉建設環境保護部發布《房屋完損等級評定標準(試行)》在__實行。A．1984年12月8日 B．1984年11月8日 C．1948年12月8日 D．1985年11月8日

21、__是稅收制度和政策的中心環節。A．稅率 B．稅基 C．課稅對象 D．稅費征繳

22、國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規規定的其他用地確屬必需的，可以由__依法批準劃撥。A．縣級以上土地管理部門 B．縣級以上人民政府 C．省級以上土地管理部門 D．省級以上人民政府

23、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土用途，必須取得__同意，并依法辦理相關手續。A．原出讓方 B．轉讓人

C．規劃行政主管部門

D．原出讓方和市、縣規劃行政主管部門

24、制定進度計劃時，（）從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關鍵工作。A．橫道圖法 B．網絡圖法 C．進行圖法 D．工序圖法

25、被征收房屋價值評估不考慮被拆征收房屋的__因素的影響。A．區位 B．用途 C．房屋租賃 D．使用年限

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、制定租售方案的工作內容主要包括__。A．租售選擇 B．宣傳手段選擇 C．租售進度安排 D．廣告設計及安排 E．確定租售價格

2、與估價對象相似的房地產是指與估價對象的等相同、相似的房地產。A：區位 B：用途 C：權利性質 D：總價 E：外觀

3、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得97分，則個別因素修正系數為__。A．1.05 B．0.95 C．0.98 D．1.03

4、下列風險中，屬于房地產投資系統風險的有。(2009年試題)A：市場供求風險 B：變現風險 C：利率風險 D：時間風險 E：資本價值風險

5、在假設開發法估價中，為確定估價對象的最佳開發利用方式，應確定的主要內容有。A：用途 B：區位 C：建筑規模 D：建筑檔次

E：房地產開發企業

6、物業管理市場的供需主體是。A：政府職能部門 B：物業服務企業 C：業主及使用人 D：房地產開發公司 E：業主公約

7、強制拆遷時，除了被拆遷人單位代表，__也應到現場作證明。A．居委會 B．房管局

C．房地產開發商 D．土地管理部門

8、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預計未來三年內仍然維持該水平，三年后該寫字樓價格為現在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產的報酬率為10%，則該宗寫字樓現在的價格為（）萬元。A．4580 B．5580 C．6580 D．7580

9、下列關于收益率的表述中，錯誤的是（）。A．基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率

B．財務內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率 C．常規項目的財務內部收益率是唯一的.D．差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差

10、橫道圖法和網絡圖法在工程管理中常常作為__的方法。A．質量控制 B．進度控制 C．合同管 D．成本控制

11、一般來說，地籍資料具有{)三大功能。A：土地利用管理和規劃的功能 B：財政稅收的功能 C：法律功能 D：明示功能 E：暗示功能

12、債券利率的高低，主要受等因素的影響。A：銀行利率

B：發行者的資信級別 C：償還期限

D：發行者的企業特色

E：利率計算方式和資本市場資金供求關系

13、路線價法的關鍵和難點是__。A．劃分路線價區段 B．設定標準深度 C．調查評估路線價 D．制定深度百分率

14、建筑材料的物理性質中，下列不屬于與質量有關性質的是__。A．密度 B．表觀密度 C．孔隙率 D．熱容量

15、__不是減輕納稅人負擔的措施。A．附加

B．規定起征點和免征額 C．減稅 D．免稅

16、房地產的行政法規包括。

A：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 B：《城市房地產轉讓管理規定》

C：《房地產估價師執業資格考試實施辦法》 D：《住房公積金管理條例》

E：《城市房地產中介服務管理規定》

17、我國個人住房抵押貸款還本付息方式有。A：按月等額還本付息 B：按季等額還本付息

C：按月遞增或遞減還本付息 D：期間按月付息期末還本

E：期間按固定還款常數還款期末一次結清等方式

18、房地產業與金融密切相關，不論是房地產開發商還是置業投資者，均需要為其開發投資活動進行債務融資和__。A．信托融資 B．股票融資

C．抵押貸款支持證券融資 D．權益融資

19、下列風險中屬于系統風險的是。A：比較風險 B：市場供求風險

C：未來運營費用風險 D：持有期風險 E：借款合同

20、借貸雙方資金融通的方式可分為兩大類。A：直接信用 B：間接信用 C：中間信用 D：直接融資 E：間接融資

21、根據邊際成本理論，房地產開發的邊際成本隨容積率增加的變化趨勢是__。A．先上升后下降的拋物線

B．先下降后上升的“U”形曲線 C．一直上升的直線 D．不受容積率的影響

22、同一建筑物若使用性質不同，其年折舊額由大到小的排列順序為__。A．一般生產用房、腐蝕性生產用房、非生產用房 B．非生產用房、一般生產用房、腐蝕性生產用房 C．腐蝕性生產用房、一般生產用房、非生產用房 D．非生產用房、腐蝕性生產用房、一般生產用房

23、會計確認和計量的一般原則包括。A：權責發生制原則 B：配比原則 C：謹慎原則

D：劃分收益性支出與資本性支出原則 E：歷史成本原則

24、針對不同的估價目的所采用的價值標準，可以分為兩類__。A．主觀合理價值和公開市場價值 B．主觀合理價值和非公開市場價值 C．主觀合理價值和客觀合理價值 D．公開市場價值和非公開市場價值

25、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前，該類物業無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于（）萬元。A．536 B．549 C．557 D．816

第三篇：浙江省2016年上半年房地產估價師《制度與政策》：計價方式考試試卷

浙江省2016年上半年房地產估價師《制度與政策》：計價方式考試試

卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列關于門和窗，表述錯誤的是。

A：門和窗是現代建筑不可缺少的建筑構件

B：門和窗在建筑上還起到圍護和安全保護、隔聲、隔熱、防寒、防風雨的作用

C：窗是建筑上陽光和空氣流通的通道

D：門和窗僅有實用價值，沒有建筑裝飾的作用

E：執行層的組織協調

2、反映企業長期償債能力的指標是__。

A．流動比率

B．速動比率

C．資產負債率

D．存貨周轉率

3、根據權利的作用，以下民事權利屬于形成權的是__。

A．物權

B．知識產權

C．人身權

D．撤銷權

4、下列關于房地產投資分析中成本的表述中，正確的是__。

A．與財務報表中的成本完全不一樣

B．應根據實際發生費用記錄來確定

C．與財務報表中的成本一樣

D．是對項目未來將要發生的費用的預測和估算

5、有效毛收入乘數法沒有考慮估價對象與類似房地產在方面的差異。

A：房地產租金以外的收入

B：運營費用率

C：空置率

D：可出租面積的比率

E：工業用地的監測點評估價格

6、某投資市場的平均收益率為12%，銀行貸款利率為5.17%，國債收益率為3.5%，房地產投資的風險相關系統數為0.5。那么，當前房地產投資的折現率為（）。

A．3.5% B．5.17% C．7.75% D．8.59%

7、收益遞增遞減原理可以幫助我們確定估價對象的A：最佳用途和最佳規模 B：最佳集約度

C：最佳規模和最佳集約度

D：最佳用途

E：工業用地的監測點評估價格

8、某宗房地產32年土地使用權的價格為4 000 元／㎡，對應的報酬率為7％。現假定報酬率為9％，該宗房地產40年土地使用權條件下的價格最接近于元／㎡。

A：3 275 B：3 287 C：3 402 D：4 375 E：工業用地的監測點評估價格

9、__是指消費的某種物品每增加一個單位所獲得的總效用的增加。

A．總效用

B．邊際效用

C．總效用率

D．邊際效用率

10、在符合城市規劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用的行為。

A：宅基地所有權

B：空間利用權

C：地役權

D：建筑物相鄰關系

E：工業用地的監測點評估價格

11、某年1月30日購買某房地產價格為1000美元／㎡，首付款為20％，余款半年末一次性支付，月利率為0．6％。當年，該類房地產以美元為基礎的價格平均每月比上月上漲1％，人民幣兌換美元的匯率1月30日為6．59：1，9月30日為6．46：1。下列關于該房地產價格的說法，正確的是。

A：該房地產的名義交易價格為人民幣6590元／㎡

B：該房地產的實際交易價格為人民幣6404元／㎡

C：該房地產于該年9月30日的市場價格為1052美元／㎡

D：該類房地產在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準的價格平均每月比上月上漲幅度大于1％

E：工業用地的監測點評估價格

12、下列關于容積率的計算公式，正確的是。

A：容積率=土地面積／總建筑面積

B：容積率=總建筑面積／土地面積

C：容積率=建筑基底占地面積／地塊面積

D：容積率：地塊面積／建筑基底占地面積

E：執行層的組織協調

13、A房地產開發公司在B市城市規劃區內建設一住宅小區，該項目工程合同價為1000萬元建筑工期為25個月。A房地產開發公司申請領取施工許可證時，應當提交建設資金已經落實的詞明文件，其到位資金原則上不少于萬元。

A：100 B：300 C：500 D：800 E：執行層的組織協調

14、一般而言，認知價值定價法所定價格__價值定價法所定價格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．低于等于

15、某宗房地產規劃用途為商業，現狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據應按服裝店用途進行估價。

A：合法原則

B：最高最佳使用原則

C：估價時點原則

D：替代原則

E：工業用地的監測點評估價格

16、現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為。

A：存量+新開發量+其他種類房地產轉換為該種房地產量一該種房地產轉換為其他種類房地產量一拆毀量

B：存量+新開發量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量

C：存量+新開發量+空置房量一拆毀量

D：存量+新增竣工量一拆毀量

E：工業用地的監測點評估價格

17、已知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8％的價格為4000元／㎡；若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6％，則其價格最接近于元／㎡。

A：3816 B：3899 C：4087 D：4920 E：工業用地的監測點評估價格

18、運用報酬資本化法估價，需要預測估價對象的未來。

A：利潤

B：毛收入

C：價值

D：凈收益

E：工業用地的監測點評估價格

19、開發商以某一價格出售“物業+健身房會員資格+保齡球館會員資格+游泳池會員資格”時，該價格比這四項各自價格之和低了許多，開發商采用的是__技巧。

A．產品線定價

B．選擇品定價

C．補充品定價

D．產品束定價

20、現實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規劃屬于__方面的制約。

A．建筑技術

B．土地權利設置

C．相鄰關系

D．土地使用管制

21、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為1000萬元，則應繳納兩稅一費的總額為__萬元。

A．55.0 B．85.6 C．150.0 D．123.6

22、國有土地的所有權由國家代表全體人民行使，具體由代表國家行使。

A：全國人民代表大會

B：國務院

C：國土資源部

D：住房和城鄉建設部

E：房地產估價機構必須加蓋公章

23、有甲、乙兩宗權益、區位、面積、規劃條件等相當的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于__。

A．該建筑物的價值低于拆除費用

B．該估價結果肯定有誤

C．甲土地的價值高于乙土地的價值

D．不可能出現這種情況

24、下列關于木材的物理力學性質，說法錯誤的是__。

A．在木材內部含有的水分根據其存在形式分為三種，即自由水、吸附水和化合水

B．當木材干燥時，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水

C．纖維飽和點是木材物理力學性質發生改變的轉折點，是木材含水率是否影響其強度和干縮濕脹的臨界值

D．木材順紋方向的抗拉強度、抗剪強度最大，橫紋方向最小

25、下列房地產市場調控政策等措施中，會導致房地產市場價格上升的是。

A：降低房地產開發貸款利率

B：增加土地有效供給

C：降低契稅

D：提高購房貸款利率

E：工業用地的監測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、城市總體規劃的近期規劃期限一般為__年。

A．1 B．3 C．5 D．10

2、下列會計科目中，屬于資產類的有。(2009年試題)A：短期投資

B：累計折舊

C：實收資本

D：委托加工材料

E：壞賬準備

3、銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，對貸款的決策管理尚存在缺乏成熟的經驗和有效的手段，容易形成管理和決策風險。具體體現在。

A：資金來源和資金運用期限結構不匹配導致的流動性風險

B：自然原因或社會原因導致借款人失去還款能力

C：由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還

D：抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱環節所帶來的風險

E：資金來源與資金流動性無關

4、某房地產的報酬率為8%，收益期限為30年時的價格為4000元/m2。若報酬率為6%、收益期限為50年時，則該房地產的價格為__元/m2。

A．3800 B．4500 C．5200 D．5600

5、發生工程索賠的原因包括等。

A：當事人違約

B：不可抗力事件

C：合同規范

D：合同變更

E：工程師指令

6、房地產開發項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費應列入__。

A．管理費

B．銷售費用

C．其他費用

D．前期費用

7、當利息周期小于1年時，則實際利率__名義利率。

A．等于

B．大于

C．小于

D．兩者無關系

8、某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經濟壽命應為__年。

A．40 B．43 C．47 D．50

9、確定用于敏感性分析的經濟評價指標，通常采用的指標為。

A：投資回收期

B：內部收益率 C：財務凈現值

D：開發商利潤

E：借款合同

10、以下房地產估價方法中，屬于房地產估價的基本方法的有。

A：假設開發法

B：成本法

C：路線價法

D：市場法

E：收益法

11、房地產開發項目所采用的建筑工程施工合同文件優先解釋的順序為__。

A．合同協議書、投標書及其附件、圖紙、工程報價單或預算書

B．圖紙、投標書及其附件、合同協議書、工程報價單或預算書

C．合同協議書、投標書及其附件、工程報價單或預算書、圖紙

D．紙、工程報價單或預算書、投標書及其附件、合同協議書

12、下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有。

A：差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差

B：差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率

C：差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額之和等于零時的折現率

D：差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優選方案

E：采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優選方案

13、下列建設工程必須實行監理的是。(2002年試題)A：三峽水利工程

B：農民個人出資自建住宅

C：利用亞洲開發銀行貸款工程

D：利用外國政府援助資金的工程

E：民營企業家投資開發建設的住宅小區工程

14、下列關于拍賣傭金的表述中，錯誤的有。

A：拍賣人收取傭金是一種法定行為

B：對非公物拍賣，委托人與拍賣人未作約定而成交的，扣賣人可以向委托人收取不低于拍賣成交價6％的傭金

C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍賣傭金

D：公物拍賣時，拍賣人一律不得向委托人收取拍賣傭金

E：收取傭金比例按照同拍賣應交價成正比的原則確定

15、短期償債能力指標主要是。

A：流動比率

B：速動比率

C：資產負債率

D：存貨周轉率

E：存貨周轉天數

16、收益法適用的條件是房地產的__。A．收益能夠量化

B．風險能夠量化

C．收益或風險其一可以量化

D．收益和風險均能量化

17、下列屬于農民集體土地范圍的包括。

A：村農民集體的土地

B：村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體的土地

C：鄉(鎮)農民集體的土地

D：農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地

E：因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地

18、在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有。(2007年試題)A：空置量

B：房地產價格指數

C：平均建設周期

D：吸納率

E：失業率

19、從理論上講，標準臨街深度是街道對地價影響的轉折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而__；遠離街道的方向，地價__。

A．基本不變，逐漸降低

B．基本不變，逐漸升高

C．逐漸升高，基本不變

D．逐漸降低，基本不變

20、回顧性房地產估價，其估價對象狀況和房地產市場狀況常見的關系是（）。

A．估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在B．估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在C．估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去

D．估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為過去

21、實行物業服務收費包干制的，物業服務費用的構成包括__。

A．物業服務成本

B．法定稅費

C．物業管理企業的利潤

D．物業管理企業的酬金

E．物業服務支出

22、質量控制包括__的質量控制。

A．投資決斷

B．決策階段

C．設計階段

D．施工階段

E．檢驗階段

23、某私營業主準備將自己的一臨街商業門市轉手，價格協商為90萬元，設應扣除項目為30萬元，則業主應繳納土地增值稅萬元。

A：13．5 B：25．5 C：18 D：36 E：執行層的組織協調

24、下列關于基礎利率的表述中，正確的有__。

A．等于銀行存款利率

B．等于銀行貸款利率

C．是投資者所要求的最低利率

D．是銀行同業之間的短期資金借貸利率

E．一般使用無風險的國債收益率作為其代表 25、2009年4月，王某將其住宅出租，月租金收入為2000元，其當月應繳納的房產稅為元。

A：80 B：160 C：200 D：240 E：執行層的組織協調

第四篇：房地產估價師考試試題_制度與政策模擬試題

1.對以劃撥方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產時，屬于()情形的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理建設用地使用權出讓手續。

A.經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地

B.私有住宅轉讓后不用于居住的

C.按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的

D.同一宗土地上部分房屋轉讓而建設用地使用權不可分割轉讓的

E.轉讓的房地產暫時難以確定建設用地使用權出讓用途、年限和其他條件的 答案：

2.對因質量問題給購房人造成損失應當有合理的界定，應包含()。

A.購房人的直接損失

B.購房人的精神損失等間接性損失

C.開發商的直接損失

D.開發商的精神損失等間接性損失

答案：

3.《城市房地產開發經營管理條例》規定：房地產開發項目資本金占項目總投資的比例不得低于()。

A.15% B.20% C.25% D.30% 答案：

4.確定房地產開發項目，應當符合()的要求。A.土地利用總體規劃 B.建設用地計劃 C.城市規劃

D.房地產銷售計劃 E.房地產開發計劃

答案：

5.新設立的房地產開發企業，應當自領取營業執照之日起()日內，持有關文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案。

A.10 B.30 C.60 D.90 答案：

6.設立房地產開發企業的注冊資本應在()萬元以上。

A.50

B.80

C.100

D.200

答案：

7.房地產開發企業資質按照企業條件分為一、二、三、四等四個資質等級，其中一級資質注冊資本應在()萬元以上。

A.1000 B.3000 C.5000 D.8000 答案：

8.房地產開發企業一級資質由()審批。A.市人民政府

B.省、自治區、直轄市建設行政主管部門 C.省、自治區、直轄市人民政府 D.國務院建設行政主管部門 答案：

9.房地產開發項目建設用地使用權的取得，可采取行政劃撥方式，包括()。A.國家機關用地

B.國家重點扶持的能源、水利等項目用地 C.商業用房建設用地

D.城市基礎設施用地和公益用地 E.經濟適用住房建設用地

10.根據《城市房地產開發經營管理條例》規定，下列不征收土地閑置費的情況包括()。A.因不可抗拒力造成開工延期

B.因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的 C.因開發商自身原因而不能如期開工的或中斷建設一年以上的

D.因動工開發必須的前期工作出現不可預見的情況而延期動工開發的 E.因動工開發必須的前期工作中，發現地下文物而延期動工開發的

1.ACDE 2.A 3.B 4.ABCE 5.B 6.C 7.C 8.D 9.ABDE 10.ABDE

1.對項目手冊的實施作用，包括()。

A.加強對房地產市場的監測

B.及時了解和掌握房地產開發項目的進展情況

C.督促開發企業按城市規劃實施開發

D.尚不能有效地防止樓盤“爛尾”等現象的發生

E.有效地防止樓盤“爛尾”等現象的發生

2.轉讓房地產開發項目，轉讓人與受讓人應當自建設用地使用權變更登記手續辦理完畢之日起()日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

A.30

B.45

C.60

D.90

3.下列關于房地產廣告的要求，表述不正確的是()。

A.涉及尚未實現的物業管理內容，應當在廣告中注明

B.涉及尚未實現的物業管理內容，可以不在廣告中注明

C.房地產廣告中表現項目位置，可以以所需時間來表示距離

D.房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果

E.房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，可以不在廣告中注明

4.我國房地產的法律法規體系構架由()等構成。

A.法律

B.行政法規

C.地方性法規、部門規章

D.文件通知

E.地方性政府規章

5.《經濟適用住房管理辦法》規定，房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高于()核定。

A.1%

B.2%

C.3%

D.4%

6.()的制定目的是“為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展”。

A.《土地管理法》

B.《城鄉規劃法》

C.《城市房地產管理法》

D.《物權法》

7.()是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。

A.經濟適用住房

B.廉租住房

C.普通商品房

D.辦公用房

8.對無房和住房未達到規定標準的職工實行住房補貼的前提條件之一是房價收入比在()以上。

A.3倍

B.4倍

C.5倍

D.6倍

9.《廉租住房保障辦法》規定，新建廉租住房，應當將單套的建筑面積控制在()平方米以內，并根據城市低收入住房困難家庭的居住需要，合理確定套型結構。

動

動

A.40 B.50 C.60 D.80 10.現行城市土地使用制度的基本框架包括()。

A.在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標、協議等方式出讓給土地使用者 B.將土地使用權有償、有限期地出讓給土地使用者

C.土地使用者的土地使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活D.土地使用者的土地使用權在使用年限內不可轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活E.需要繼續使用的，經批準，期限可以延長，同時按當時市場情況補交地價

1.ABCE 2.A 3.BCE 4.ABCE 5.C 6.C 7.A 8.B 9.B 10.ABCE 1．在房產圖中，房產分幅圖是反映（）。

A．房屋產權證附圖的基本圖

B．房屋權屬范圍的細部圖

C．房屋產權界線、建成年份等要素的房產圖

D．房屋及其用地位置和權屬等狀況的基本圖

答案：D

解析：房產分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖，是測繪分丘圖和分產圖的基礎資料，也是房產登記和建立產籍資料的索引和參考資料。

2．全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖是（）。

A．宗地圖

B．房產分幅圖

C．房產分丘圖

D．房產分戶圖

答案：B

解析：房產分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖，是測繪分丘圖和分產圖的基礎資料，也是房產登記和建立產籍資料的索引和參考資料。建設￥工程教育網#

3．下列關于房產分丘圖的表述中，正確的有（）。

A．房產分丘圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖

B．房產分丘圖是房產分幅圖的局部明細圖

C．房產分丘圖的比例尺為1:100～1:1000

D．房產分丘圖包括控制點、行政境界、丘界、房屋、附屬設施等要素和注記

E．房產分丘圖是在分戶圖基礎上進一步繪制的明細

答案：BC

解析：分丘圖是分幅圖的局部明細圖，也是繪制房產權證附圖的基本圖；分戶圖是在分丘圖的基礎上進一步繪制的明細圖。

4．房產分戶圖表示的內容有（）

A．控制點

B．房屋權界線

C．房屋附屬設施

D．房屋產權面積

E．門牌號

答案：BDE

解析：房產分戶圖表示的主要內容有：房屋權界線、四面墻體的歸屬和樓梯、走道等部位以及門牌號、所在層次、戶號、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。房產分戶圖框內標注有房屋產權面積，它包括套內建筑面積和共有分攤面積。

5．地籍圖是由地籍要素構成的圖件，不包括地形要素。（）

答案：×

解析：地籍圖的內容包括地籍要素和必要的地形要素。

6．同一般測繪比較，房地產測繪精度要求較高。商品房竣工后，商品房面積必須據實測算，不能直接從圖上量取。（）

答案：√

解析：界址點的坐標、房屋建筑面積的量算精度要求比較高，一般不能直接從圖上量取，而必須實測算。

41、編制城市規劃一般分為（）兩個階段。

A．總體規劃

B．詳細規劃

C．分區規劃

D．長遠規劃

42、《城市房地產管理法》明確規定“商品房預售實行預售許可證制度”這是因為商品房預售具有（）等特點。

A．風險性

B．投資性

C．強制性

D．自愿性

43、擁有對房地產產權也即擁有下列（）權利。

A．房屋所有權

B．土地使用權

C．房地產抵押權

D．土地所有權

44、房地產權屬登記是（）制度的總稱，是房地產行政管理重要的基礎性工作。

A．土地使用權登記發證

B．房屋權屬登記發證

C．土地所有登記發證

D．他項權利登記

45、《城市房屋權屬登記管理辦法》規定：“有（）等之一的，登記機關有權注銷房屋權屬證書”。

A．房屋權利所有人滅失

B．涂改房屋權屬證書的

C．房屋權利滅失，又沒辦理注銷登記的 D．申報不實

46、房地產價格評估機構按照專業人員狀況、經營業績和注冊資本可分為（）。

A．臨時資格

B．一級

C．二級

D．三級

47、物業管理服務收費根據所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行（）。

A．政府定價

B．政府指導價

C．經營者定價

D．協商定價

48、國家計委、建設部在1995年聯合下發“關于房地產中介服務收費的通知”。對房地產中介服務收費共分為（）。

A．房地產咨詢收費

B．房地產評估收費

C．房地產估價收費

D．房地產經紀收費

49、拆遷中涉及證據保全的情形有（）。

A．拆除具有租賃關系的房屋，房屋所有人與使用人未能解除租賃關系的 B．拆除有糾紛的房屋，且在公布的拆遷期限內未能解決糾紛的

C．對設定抵押權的房屋實行產權調換補償的，若在規定的期限內抵押雙方達不成新的協議的

D．拆除公益事業用房的

E．以補償安置不妥拒絕搬遷而引發強制拆遷的 50、必須實行監理的建設工程有（）

A．國家重點建設工程

B．大、中型公用事業工程

C．成片開發建設的住宅小區工程

D．利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金工程

E．國家規定必須實行監理的其他工程

答案：

41.AB 42.AB 43.ABC 44.AB 45.BCD

46.ABCD 47.ABC 48.ABD 49.BC 50.ABCDE

51、以下城市、縣的總體規劃需經國務院審批的有（）。

A．直轄市

B．縣人民政府所在地

C．省、自治區人民政府所在地

D．城市人口在100萬以上的城市

E．國務院指定的城市

52、下列（）貸款屬于個人住房貸款。

A．房地產開發貸款

B．自營性個人住房貸款

C．組合貸款

D．公積金貸款

E．房地產經營貸款

53、房地產交易成交價格明顯低于市場價格的，以評估價格作為交納稅費的依據，交易當事人對評估價格有異議的，可（）。

A．向房地產行政主管部門申請復核

B．向人民法院起訴

C．向房地產仲裁機構申請仲裁

D．由交易雙方當事人共同認定的評估機構申請重新評估

E．由價格管理部門確定

54、在納稅人（）時，應按照房地產評估價格計征土地增值稅。

A．隱瞞、虛報成交價格

B．提供扣除項目金額不實

C．轉讓房地產價格明顯低于原購入價格

D．因采用一次性付款方式享受優惠價格，致使轉讓價格低于評估價格

E．申報的成交價格略高于評估價格

55、出讓土地使用權的規定有（）。

A．必須是國有土地

B．符合土地利用總體規劃十城市規劃和建設用地計劃

C．出讓方案由土地管理部門制定，報政府批準實施

D．出讓方案由規劃部門制定，報政府批準實施

E．出讓方案由土地管理部門會同城市規劃、建設、房地產管理部門共同擬定方案，按規定經人民政府批準后，由土地管理部門實施

56、根據土地利用總體規劃，將土地用途分為（）。

A．農用地

B．建設用地

C．軍事用地

D．水域用地

E．未利用土地

F．林地

57、在總登記后，產權發生（）等情節，必須辦理產權過戶手續，即轉移登記。

A．買賣

B．租賃

C．抵押

D．贈與

E．擴建

F．交換

58、中國城鎮住房制度改革大致經歷了三個階段，即（）。

A．1978～1990年，為城鎮住房制度的改革的探索和試點階段

B．1991～1994年，為城鎮住房制度的全面推進和改革階段

C．從1994年開始，為城鎮住房制度的改革的深化和全面實施階段

D．1994～1998年，為城鎮住房制度改革的深化和全面實施階段

E．1991～1994年，為城鎮住房制度改革的深化和全面實施階段

59、國家將土地分為（）。A．農用地 B．建設用地 C．未利用土地 D．娛樂商業用地 E．征用地

60、屬于拆遷的協管部門有（）。A．工商銀行主管部門 B．縣公安局 C．鎮文化局

D．文化行政主管部門 E．土地管理所

51.ACDE 52.BCD 53.ABC 54.AB 55.ABE 56.ABE 57.ADF 58.ABC 59.ABC 60.CD

61、商品房交付使用之后是指（）。

A．辦理了交付使用之后

B．房屋所有權證辦理之前

C．房屋所有權證辦理完備之后

D．房屋使用兩年之后自然災害導致，如地震

E．房屋保修期滿之后

62、根據權屬登記的內容和方式不同，各國房地產權屬登記制度分為（）兩大類型。

A．契約登記制

B．成立要件主義

C．產權登記制

D．利益登記制

E．使用權登記制

63、屬于計算一半建筑面積的范圍的有（）。

A．永久性獨立車棚

B．未封閉的陽臺

C．無頂蓋的室外樓梯

D．臨時房屋

E．與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊

64、作為國家一級的管理機構，下列對于國務院內部分工的介紹，正確的是（）。

A．國家建設部負責全國土地使用權的確權、登記、發證管理工作

B．國土資源部負責全國房屋所有權的確權、登記、發證管理工作

C．國家建設部負責全國房屋所有權的確權、登記、發證管理工作

D．國土資源部負責全國土地使用權的確權、登記、發證管理工作

E．國土資源部負責全國土地所有權及房屋所有權的確權、登記工作

65、住房公積金的提取和使用原則是（）。

A．安全使用和不定向使用的原則

B．定向使用的原則

C．定向分配的原則

D．嚴格時限的效率原則

E．安全運作的原則

66、某大型上市房地產開發企業在市中心商業區內，準備投資開發大型綜合物業，該物業由甲級寫字樓、高檔公寓、購物中心和五星級酒店構成。開發初期該公司為彌補建設資金的不足，以其合法擁有的其他不動產作抵押向銀行貸款，銀行為了保證其貸款的安全又向保險公司投保。該公司在具備預售條件、辦理預售許可證后。開始預售寫字樓和公寓。當工程全部竣工前寫字樓和公寓基本預售完畢，而購物中心和酒店卻沒有買家，而不能營業，購物中心和酒店的空置嚴重影響了該公司的開發利潤。

銀行貸款利息是該公司的（）。

A．隱含成本

B．會計成本

C．經濟成本

D．財務費用

67、某大型上市房地產開發企業在市中心商業區內，準備投資開發大型綜合物業，該物業由甲級寫字樓、高檔公寓、購物中心和五星級酒店構成。開發初期該公司為彌補建設資金的不足，以其合法擁有的其他不動產作抵押向銀行貸款，銀行為了保證其貸款的安全又向保險公司投保。該公司在具備預售條件、辦理預售許可證后。開始預售寫字樓和公寓。當工程全部竣工前寫字樓和公寓基本預售完畢，而購物中心和酒店卻沒有買家，而不能營業，購物中心和酒店的空置嚴重影響了該公司的開發利潤。

該公司直接融資的信用形式或金融工具有（）。

A．商業信用

B．銀行信用

C．債券

D．股票

68、某市W房地產開發公司（以下簡稱W公司）擬建一經濟適用住房小區，需向本市H鄉征用40公頃基本農田以外的耕地。W公司在小區建設過程中，經過市場調研，決定調整最初確定的開發方案，在部分住宅用地上建造一大型商場；委托中介服務機構代理銷售經濟適用住房，并向G購房戶提供住房公積金貸款服務。W公司開發大型商場時，以商場在建工程抵押貸款方式彌補工程建設資金不足；在商場投入使用時，W公司將商場底層出租給F公司，租期5年。商場開業一年，W公司由于還貸，將商場整體出售給S公司。

W公司如何才能合法占用該小區的土地（）。

A．向規劃管理部門申辦建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證后，再經項目所在地市政府辦理農用地轉用及征地審批手續，交納相關費用后，向土地管理部門辦理土地使用權劃撥手續。

B．向規劃管理部門申辦建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證后，辦理農用地轉用審批，并向項目所在地省人民政府辦理征地審批手續，交納相關費用后，向土地管理部門辦理土地使用權出讓手續。

C．向規劃管理部門申辦建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證后，辦理農用地轉用審批，并經國務院辦理征地審批手續，交納相關費用后，向土地管理部門辦理土地使用權出讓手續。

D．規劃管理部門批準建設用地規劃申請后，經國務院批準辦理農用地轉用手續，交納相關費用后，向土地管理部門辦理土地使用權劃撥手續。

69、某市甲房地產開發公司（以下簡稱甲公司）在A省B市，擬建一經濟適用住房小區，小區占地面積為44公頃，其中10公頃系市區的土地，其余為基本農田以外的耕地。甲公司在小區建設過程中，調整開發方案，在部分住宅用地上建造商業綜合樓，并委托房地產中介服務機構代理銷售經濟適用住房，為退休干部李某、離休干部劉某、在職職工陳某提供代辦貸款手續服務。甲公司開發商業綜合樓時，以在建工程抵押貸款方式彌補工程建設資金不足。商業綜合樓投入使用后，1999年10月1日甲公司將其中的商場出租給乙公司，租期為2年；辦公用房出租給丙公司，租期為3年。2001年10月9日，甲公司為還貸，擬將商場出售給丁公司。

甲公司轉讓商場時，應當（）。

A．將商場擬轉讓的情況告知抵押權人

B．將商場已經抵押的情況告知了公司

C．征求乙公司是否放棄在同等條件下優先購買商場的權利

D．征求丙公司是否放棄在同等條件下優先購買商場的權利

70、某上市房地產開發公司投資開發了一大型綜合樓，包括商場、賓館、寫字樓和公寓四種類型。為了彌補自有流動資金的不足，該開發公司在項目建設初期以其擁有的其他房地產向銀行抵押貸款，而銀行為了保證其貸款的安全又向保險公司投了保。該開發公司在項目建設初期以其擁有的其他房地產向銀行抵押貸款，而銀行為了保證其貸款的安全又向保險公司投了保。該開發公司在完成該項目投資總額的25%以后開始預售。當綜合樓建成前，商場和賓館已全部預售完畢；綜合樓建成后，寫字樓和公寓大部分空置，因而嚴重影響了該開發公司的開發經營利潤。

該開發公司直接融資的信用形式或金融工具有（）。

A．商業信用

B．銀行信用

C．股票

D．消費信用

61.ABC 62.AC 63.ABCE 64.CD 65.BDE 66.BCD 67.ACD 68.D 69.AB 70.AC

綜合分析題一

A市B房地產開發公司在城市規劃區內通過出讓方式取得了一塊土地的使用權，在簽訂的土地使用權出讓合同中規定，此土地按照城市規劃為住宅用地，需進行商品住宅建設。B公司通過調查研究，發現將臨街的部分土地用于商業將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向有關部門提出建設二層商業中心的申請，申請最終得到批準。拆遷前委托C二級房地產估價機構，進行了拆遷評估。B公司在拆遷中遇到釘子戶D，無正當理由拒不與B公司簽訂拆遷協議，致使商品房建設難以進行。此期間，商業中心建設按期進行，并于次年5月完成施工任務，并通過竣工驗收。并及時辦理了該商業中心的《房屋所有權證》。隨后，B房地產開發公司將其出租給E經貿公司進行經營；而E經貿公司由于自身原因，又將該商業中心轉租給個體戶F。在此之后，商品住宅建設開始啟動，在建設過程中，為了融通資金，B房地產開發公司將先前建設的商業中心向建設銀行進行了抵押，從而保證了商品住宅的按期完工。

1、B房地產開發公司欲改變部分土地用途，首先需辦理()手續?

A．向土地管理部門提出部分改變土地使用性質的申請

B．向城市規劃部門提出部分改變土地使用性質的申請

C．向建設管理部門提出部分改變土地使用性質的申請

D．向房管部門提出部分改變土地使用性質的申請

2、責令限期拆遷決定發布后，若C戶仍不搬遷，下列關于強制拆遷正確的說法是()。

A． A市房屋拆遷主管部門自行組織直接強制拆遷

B． B房地產開發公司組織有關人員直接強制拆遷

C． A市人民政府責成有關部門強制拆遷

D． A市房地產管理部門自行組織直接強制拆遷

E、A市房屋拆遷主管部門依法申請人民法院進行強制拆遷

3．按國家有關房地產估價機構資質管理規定，C二級房地產估價機構最少應有()名取得《房地產估價師資格證書》并經登記注冊的專職房地產估價師

A、3

B．4

C．5

D．7

E、9

4、拆遷評估時，C房地產估價機構對對房屋拆遷性質、面積認定應掌握的原則包括()。

A、被拆遷房屋的性質和面積一般以現場堪查的結果為準。

B．被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準。

C．對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認

D．對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市房地產管理部門申請確認

E、對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。

5、該商業中心的房屋所有權登記屬于()登記。

A、房屋所有權轉移登記

B、房屋所有權變更登記

C、房屋所有權初始登記

D、房屋所有權注銷登記

6、B房地產開發公司與E經貿公司在租賃合同簽訂后（）日內，辦理房屋租賃登記備案手續。

A、30

B、45

C、60

D、90

7、針對E經貿公司的轉租行為，下列說法正確的包括()。

A、經B房地產開發公司同意，E經貿公司可以依法將承租的商業中心轉租

B、E經貿公司可以將承租的商業中心轉租，不必經B房地產開發公司同意

C、轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同不隨之變更、解除或者終止。

D、轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之變更、解除或者終止。

E、該轉租合同也必須按照有關部門規定辦理登記備案手續

答案：

1.B 2.CE 3.C 4.BCE 5.C 6.A 7.ADE

綜合分析題二

A市某房地產開發公司B，擬在某市中心繁華地段進行開發建設一商業廣場。B房地產開發公司通過正當出讓方式取得了該地塊的土地使用權，并繳納了土地出讓金。

該項目建設中，B房地產開發公司通過招標方式，選擇了施工及監理單位。該項目建成后，B房地產開發公司將該商業廣場1-3層轉讓給C公司，將4-5層租給D公司。

1、按照國家有關規定，該地塊可以采取的出讓方式包括()。

A．拍賣方式

B．招標方式

C．協議出讓

D．掛牌出讓

2、按照國家土地使用權年限的有關規定，該地塊出讓的最高年限為()年。

A．30

B．40

C．50

D．70

3、若B房地產開發公司采用邀請招標方式的，應當向()個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發出投標邀請書。

A．1

B．2

C．3

D．4

E、5

4、監理工程師應當按照工程監理規范的要求，采取()等形式，對建設工程實施監理。

A．旁站

B．巡視

C．平行檢驗

D．僅聽取匯報

5、關于該項目中標人確定后，下列說法正確的包括()。

A．招標人應當向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

B．招標人應當向中標人發出中標通知書，但中標結果不必通知所有未中標的投標人。

C．中標人不得向他人轉讓中標項目，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉讓。

D．中標人按照合同約定或者經招標人同意，可以將中標項目的部分主體、關鍵性工作分包給他人完成

E、中標人按照合同約定或者經招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作分包給他人完成

6、B房地產開發公司和C公司，在房地產轉讓合同簽訂后()日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向A市房地產管理部門提出申請，并申報成交價格。

A．15

B．30

C．60

D．90

7、C公司為獲得房地產權，應辦理()。

A．到A市房地產行政主管部門，辦理房屋所有權初始登記，取得《房屋所有權證》

B．到A市房地產行政主管部門，辦理房屋所有權轉移登記，取得《房屋所有權證》

C、到A市土地管理部門，辦理《國有土地使用證》

D．到A市土地管理部門，辦理《國有土地所有證》

E、到A市土地管理部門，辦理《集體土地使用證》

8、D公司應辦理()手續，其租賃行為才是合法的。

A．B房地產開發公司與D公司口頭租賃協議 B．B房地產開發公司與D公司簽訂書面租賃合同

C、到A市房地產管理部門登記備案，并領取房屋租賃證 D．到A市規劃管理部門進行登記 答案：

1.ABD 2.B 3.C 4.ABC 5.ACE 6.D 7.BC 8.BC

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第五篇：房地產估價師《制度與政策》練習題2017

1.下列關于臨時建筑，表述錯誤的是()。

A.臨時建筑都應當有規定的使用期限

B.超過批準期限的臨時建筑是合法建筑

C.拆除未到期限的臨時建筑會給臨時建筑所有人帶來一定的經濟損失

D.拆除未到期限的臨時建筑應當按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當補償

2.拆遷人拆除超過批準期限的臨時建筑，()。

A.不予補償

B.按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當補償

C.減半補償

D.給予正常補償

3.城市房屋拆遷評估價格的確定，不包含被拆遷房屋的()。

A.區位

B.用途

C.建筑面積

D.臨時安置補助費

4.下列關于拆遷估價機構和人員，表述錯誤的是()。

A.拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票、拆遷當事人抽簽以及采用拆遷當事人能夠協商一致，共同接受的方式確定估價機構

B.受托估價機構可以轉讓受托的估價業務

C.估價報告應當由專職注冊房地產估價師簽字

D.估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避

5.城市房屋拆遷估價目的統一表述為()。

A.為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產成交價格

B.為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產出租價格

C.為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產抵押價格

D.為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格

6.實施裁決的房屋拆遷管理部門是()。

A.鄉級以上地方人民政府

B.鄉級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

C.縣級以上地方人民政府

D.縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

7.A市B房屋拆遷公司，在拆遷A市房屋時，需要拆除A市房屋拆遷管理部門的部分房產，如果達不成拆遷補償安置協議，經當事人申請，由()裁決。

A.A市房地產管理部門

B.A市城鄉規劃管理部門

C.A市房屋拆遷管理部門

D.A市人民政府

8.達不成拆遷補償安置協議，應當自收到申請之日起()日內作出裁決。

A.1

5B.30

C.60

D.90

9.若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日起()日內向作出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復議。

A.15

B.30

C.45

D.60

10.裁決作出后，當事人就同一糾紛再申請仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會或者人民法院()。

A.不予受理

B.予以受理

C.先予執行

D.強制執行

11.下列不屬于征收土地特點的是()。

A.具有一定的強制性

B.要妥善安置被征地單位人員的生產和生活

C.被征收后的土地所有權不發生轉移

D.用地單位給予被征地單位經濟補償

12.下列關于目前我國有償使用土地，表述不正確的是()。

A.有償使用土地是土地使用制度改革的核心內容

B.有償使用土地是管好土地、促進節約用地和合理利用土地、提高土地效益的經濟手段

C.有償使用土地有多種形式，如土地使用權出讓、土地租賃、土地使用權作價入資、入股等

D.目前對國有土地全部實行有償使用

13.下列關于目前我國征收土地批準權限規定，說法錯誤的是()。

A.征收土地實行兩級審批制度，即國務院和省級人民政府

B.征收農地，應先辦理農用地轉用手續，同時辦理征地審批手續

C.基本農田由國務院審批

D.基本農田以外的耕地未超過35公頃的由國務院審批

14.A房地產開發公司在Z省A市征收基本農田以外的耕地180畝，應由()審批。

A.國務院

B.國土資源部

C.Z省人民政府

D.A市人民政府

15.目前，在我國征收土地實行()級審批制度。

A.一

B.兩

C.三

D.四

16.按照目前我國的有關土地管理規定，征收耕地的補償費用不包括()。

A.土地使用費

B.土地補償費

C.安置補助費

D.地上附著物和青苗的補償費

17.安置補助費是()。

A.為安置因征地造成的農村剩余勞動力的救濟費

B.為安置因地少造成的農村剩余勞動力的補助費

C.為安置因征地造成的農村全部勞動力的補助費

D.為安置因征地造成的農村剩余勞動力的補助費

18.被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由()規定。

A.國務院

B.國土資源部

C.省、自治區、直轄市

D.縣

19.城市郊區菜地，是指連續()年以上常年種菜或養殖魚、蝦的商品菜地和精養魚塘。

A.半

B.1

C.2

D.3

20.經批準的臨時用地，同農村集體經濟組織簽訂臨時用地協議，并按該土地前()年平均年產值逐年給予補償。

A.1

B.2

C.3

D.5

參考答案：

1.B 2.A 3.D 4.B 5.D 6.D 7.D 8.B 9.D 10.A

11.C 12.D 13.D 14.C 15.B 16.A 17.D 18.C 19.D 20.C