第一篇：重慶省2016年上半年房地產估價師《制度與政策》：申請考試試卷

重慶省2016年上半年房地產估價師《制度與政策》：申請考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、在估價報告中應包含一份由（）的估價師簽名、蓋章的聲明。A．本估價機構所有 B．所有參加該估價項目 C．對該估價項目負第一責任 D．任本估價機構法定代表人

2、假設開發法是以__原理為理論依據的。A．收益遞增原理 B．均衡原理 C．預期原理

D．未來趨勢原理

3、某商業店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現金支付、如果店鋪進入正常經營期后第1年的稅后現金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2％．則考慮物業增值時該店鋪的投資回報率為．金后所獲得的投資回收就是投資者的投資回報． A：7．1％ B：12．0％ C：13．1％ D：19．1％ E：借款合同

4、房地產抵押貸款二級市場的發展，實現了房地產抵押貸款市場與資本市場的。A：分離 B：獨立 C：對立 D：融合 E：借款合同

5、__對價值的決定作用幾乎是房地產獨有的。A．房地產的權益和區位 B．房地產的權益

C．房地產的實物和權益 D．房地產的區位

6、投資估算的精確度為．±30％，研究費用一般占總投資的0．2％～0．8％，該階段為。

A：投資機會研究 B：初步可行性研究 C：詳細可行性研究 D：項目的評估和決策 E：借款合同

7、一臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺．現有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30英尺，臨街深度為125英尺．運用“四三二一法則”，地塊乙的總地價為．【2005年考題】 A：65．4萬元 B：81．8萬元 C：87．2萬元 D：109．0萬元

E：工業用地的監測點評估價格

8、當供給增加量小于需求減少量時，則__。A．均衡價格下降，均衡交易量增加 B．均衡價格下降，均衡交易量減少 C．均衡價格上升，均衡交易量增加 D．均衡價格上升，均衡交易量減少

9、根據城市用地適用性評價結論，不適于修建的用地是。A：一類用地 B：二類用地 C：三類用地 D：四類用地

E：執行層的組織協調

10、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是__。A．16% B．42% C．58% D．84%

11、對評估中數據估算誤差引起的最終結果變化進行分析的常用方法是__。A．保本點分析 B．敏感性分析 C．現金流量分析 D．統計試驗分析

12、評估某宗房地產2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。則該可比實例在2005年9月末的價格為__元/m2。A．2938 B．2982 C．3329 D．3379

13、某建筑安裝工程中，規費為300萬元，企業管理費為280萬元，利潤為300萬元，該建筑安裝工程間接費為__萬元。A．350 B．580 C．600 D．880

14、某地區商品住宅價格自1997~2002年分別為3 100元／㎡、3 260元／㎡、3 440元／㎡、3 620元／㎡、3 800元／㎡、3 980元／㎡，采用平均發展速度法預測2003年住宅價格為．【2003年考題】 A：4 120元／㎡ B：4 149元／㎡ C：4 184元／㎡ D：4 216元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格

15、甲公司的自營地下商場原價2000萬元，當地類似物業的年租金為200萬元，若稅務機關課征房產稅時適用最利于業主的規定，則應繳納的房產稅是__萬元。A．8.00 B．11.76 C．16.80 D．24.00

16、房地產的開發、利用、消費，要受制于其所在的空間環境，如鄰里關系、當地的社會經濟發展狀況、制度政策等，這是由于房地產的__。A．不可移動性 B．獨一無二性 C．相互影響性 D．易受限制性

17、維修基金屬于代管基金。業主委員會成立前，維修基金由__代管。A．當地財政管理部門 B．當地稅收主管部門

C．當地房地產行政主管部門 D．物業公司

18、某房地產開發項目有甲、乙、丙三個方案，經測算，三個方案凈現值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現值的標準差分別為δ甲=890萬元，δ乙=910萬元，δ丙=1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是（）。A．乙＜丙＜甲 B．甲＜乙＜丙 C．丙＜甲＜乙 D．乙＜甲＜丙

19、某套住宅總價為30萬元，套內建筑面積為125㎡，套內墻體面積為20㎡，分攤的共有建筑面積為25㎡。該套住宅每平方米建筑面積的價格為元／㎡。A：1667 B：1765 C：1875 D：2000 E：工業用地的監測點評估價格

20、某宗房地產交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元／㎡，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中賣方應繳納的稅費為正常成交價格的6.8％，買方應繳納的稅費為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格為元／㎡。A：2385 B：2393 C：2955 D：2964 E：工業用地的監測點評估價格

21、實施裁決的房屋拆遷管理部門是。A：鄉級以上地方人民政府

B：鄉級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門 C：縣級以上地方人民政府

D：縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門 E：房地產估價機構必須加蓋公章

22、某宗房地產的土地總價為5000萬元，建筑層數14層，1～4層建筑面積相等，5～14層為標準層，每層建筑面積為1240m2。建筑覆蓋率為60%，容積率為5.5。則該宗房地產的樓面地價為__元/m2。A．2272.72 B．2727.22 C．2880.18 D．4032.26

23、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于__。A．收益現金流風險 B．資本價值風險 C．比較風險

D．未來運營費用風險

24、城市房屋拆遷補償估價可以分為房屋產權調換補償估價和__。A．搬遷補助費估價 B．臨時安置補助費估價 C．停業的補償費估價 D．貨幣補償

25、征收集體土地，土地補償費應當歸__所有。A．土地使用者

B．農村集體經濟組織 C．鄉(鎮)人民政府

D．縣級以上人民政府土地管理部門

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、制作深度價格修正率的要領是__。A．選取標準宗地 B．設定標準深度

C．將標準深度分為若干等份

D．制定單獨深度價格修正率，或將單獨深度價格修正率轉換為累計或平均深度價格修正率

E．按深度價格修正率求取路線價

2、房地產是三者的結合物。A：實物 B：權益 C：區位 D：價值 E：用途

3、房地產開發過程中需要金融機構服務的資金類型是__。A．支付土地出讓金的貸款

B．支付開發費用的短期資金或“建設貸款” C．用于土地儲備的貸款

D．項目建成后用于支持置業投資者購買房地產的長期資金或“抵押貸款” E．住房抵押貸款

4、下列關于現行經濟適用住房政策，表述正確的是。A：經濟適用住房建設用地應以協議出讓方式供應 B：經濟適用住房單套的建筑面積控制在60左右

C：經濟適用住房面向城市中、低收入住房困難家庭供應 D：經濟適用住房購房人擁有有限產權

E：個人購買的經濟適用住房在取得完全產權以前可以用于出租經營

5、下列關于新設立房地產估價機構資質等級核定，表述正確的是__。A．核定為三級，并設3年的暫定期 B．核定為三級，并設1年的暫定期 C．核定為暫定級，并設1年的暫定期 D．核定為暫定級，并設3年的暫定期

6、商業銀行的外部組織形式包括。A：單元銀行制 B：總分行制 C：混合銀行制 D：集團銀行制 E：連鎖銀行制

7、《注冊房地產估價師管理辦法》適用中華人民共和國境內的管理。A：房地產估價師的注冊管理 B：注冊房地產估價師的執業管理 C：房地產估價機構的監督管理 D：注冊房地產估價師的繼續教育 E：注冊房地產估價師的監督管理

8、以出讓等有償方式取得建設用地使用權，超過出讓合同約定的動工開發日期滿__年未動工開發的，可以無償收回建設用地使用權。A．1 B．2 C．3 D．4

9、按定額的編制程序和用途不同，可以把工程建設定額劃分為、投資估算指標五種。

A：勞動消耗定額 B：施工定額 C：預算定額 D：概算定額 E：概算指標

10、下列屬于間接金融工具的包括。A：國庫券 B：保險單 C：銀行券 D：存款單 E：銀行票據

11、在房地產市場的分類中，二級市場是指。A：土地使用權轉讓市場 B：存量房地產交易市場 C：土地使用權出讓市場 D：新建商品房預售市場 E：新建商品房租售市場

12、定位于最大的細分市場的營銷方式是。A：無差異性營銷 B：差異性營銷 C：定制性營銷 D：集中性營銷 E：借款合同

13、征收集體土地應遵守的原則包括。A：珍惜耕地，合理利用土地的原則 B：保證國家建設用地的原則

C：妥善安置被征地單位和農民的原則 D：無償使用土地的原則 E：依法征地的原則

14、房地產投資項目經濟評價指標體系中，屬于房地產開發投資清償能力指標的是。

A：借款償還期 B：償債備付率 C：流動比率 D：利息備付率 E：內部收益率

15、某地區平均每畝耕地年產值為1000元，人均耕地0.2畝。如果每個農業人口的安置補助標準按該耕地被征用前三年平均年產值的6倍計算，那么，在該地區征用1畝耕地的安置補助費用為__。A．3000元 B．6000元 C．1.5萬元 D．3萬元

16、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途，必須取得同意，并依法辦理相關手續。A：原出讓方 B：轉讓人 C：規劃行政主管部門

D：原出讓方和市、縣規劃行政主管部門 E：執行層的組織協調

17、某建筑為磚混結構、內外設備齊全的受腐蝕生產用房，它的耐用年限是__年。A．40 B．35 C．30 D．20

18、工業用地的出讓最高年限為__。A．70年 B．50年 C．40年 D．100年

19、下列融資渠道中，屬于公眾市場債務融資形式的是（）。A．發行公司債券

B．權益型房地產投資信托基金 C．發行股票

D．商業銀行貸款

20、下列職能中，屬于保險基本職能的是__。A．分散危險 B．融通資金 C．防災防損 D．分配資金

21、《房屋登記辦法》規定，可以辦理房屋預告登記的情形確。A：房屋所有權轉讓 B：房屋抵押

C：在建工程抵押 D：預購商品房抵押 E：預購商品房

22、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與（）。A．意愿 B．途徑 C．能力 D．動機

23、下列關于職工提取住房公積金的程序，表述正確的是。A：職工提取時由所在單位審核

B：職工提取時由所在單位的上一級主管部門審核 C：由住房公積金管理委員會核準 D：由住房公積金管理中心核準 E：由受委托銀行辦理支付手續

24、海洋污染的范圍主要是沿海水域的污染，主要是由造成的。A：海洋生物排放的廢物

B：航行沿海的船舶排出的廢油 C：油輪觸礁而漏散的原油 D：臨海工廠排放的廢水 E：沿海居民拋棄的垃圾

25、下列引起房地產價格上漲的因素中，屬于房地產自然增值的因素有。A：對房地產本身進行投資改良 B：需求增加導致稀缺性增加 C：通貨膨脹 D：外部經濟 E：提高建造成本

第二篇：重慶省2016年上半年房地產估價師《制度與政策》：規劃紅線管理考試試卷

重慶省2016年上半年房地產估價師《制度與政策》：規劃紅線管理考

試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某可比實例的房地產權屬證書記載的套內建筑面積為120㎡，經調查，其成交價格為150萬元，另有20㎡的房屋天臺贈送，該房地產的建筑面積與套內建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面積計算的比準價格是元／㎡。

A：8571 B：10000 C：13393 D：15625 E：工業用地的監測點評估價格

2、在原劃撥土地上建造的某辦公樓，建成于2001年8月31日，經濟壽命為60年，后于2011年8月31日補辦了建設用地使用權出讓手續，土地使用期限為40年(自2011年8月31日起計)，建設用地使用權期間屆滿后對建筑物按殘余價值給予補償。2012年8月31日對該辦公樓進行評估，經測算，該辦公樓的土地重新取得價格為3000萬元，建筑物重置價格為4500萬元，殘值率為0。該辦公樓在2012年8月31日的評估價值為萬元。

A：5850 B：6125 C：6510 D：6675 E：工業用地的監測點評估價格

3、房地產開發項目可行性研究的詳細可行性研究階段，是開發建設項目投資決策的基礎，對建設投資估算的精度在±__%。

A．5 B．10 C．15 D．20

4、基準地價是城市中均質區域內的土地。

A：最低價格

B：最高價格

C：平均價格

D：成交價格

E：工業用地的監測點評估價格

5、某套住宅總價為30萬元，套內建筑面積為125㎡，套內墻體面積為20㎡，分攤的共有建筑面積為25㎡．該套住宅每平方米建筑面積的價格為．【2004年考題】

A：1667元／㎡

B：1765元／㎡ C：1875元／㎡

D：2000元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格

6、在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是__。

A．過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在B．市場上能找到充分的房地產歷史價格資料

C．房地產在過去無明顯的季節變動

D．政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格

7、下列股東權利中，屬于自益權的是__。

A．出席股東大會的權利、股票過戶的權利、表決權

B．股票過戶的權利、股息紅利分配的請求權

C．表決權、查詢公司經營狀況的請求權、出席股東大會的權利

D．股票過戶的權利、表決權、查詢公司經營狀況的請求權

8、城市房地產產權統計報表共有__張，其中__張是城市房屋產權情況匯總表。

A．5，2 B．5，3 C．3，1 D．3，2

9、已知某居住區的住宅用地面積和住宅建筑基底總面積，可以計算出該居住區規劃的技術經濟指標是。

A：住宅平均層數

B：住宅建筑凈密度

C：住宅建筑面積凈密度

D：住宅建筑面積毛密度

E：執行層的組織協調

10、運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區域相同或相似房地產的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據房地產估價中的。

A：合法原則

B：最高最佳使用原則

C：替代原則

D：公平原則

E：工業用地的監測點評估價格

11、人防工程的地下室面積__建筑。

A．屬不應分攤的共有

B．屬應分攤的共有

C．不屬共有

D．屬物業公司所有的12、由于工程造價的大額性和動態性，無論是投資者還是承包商都要對擬建工程進行預先測算。這體現了工程造價的職能。

A：預測職能

B：控制職能

C：評價職能

D：調控職能

E：執行層的組織協調

13、住房公積金的本質屬性是__，是住房分配貨幣化的重要形式。

A．利潤性

B．稅率性

C．余額性

D．工資性

14、下列關于房地產抵押貸款的說法，錯誤的是（）。

A．是指有借款人以其合法擁有的房地產以不轉移占有方式向貸款人提供債務履行擔保的行為

B．采取抵押擔保的方式比采取第三方保證的擔保方式對銀行防范或減少貸款風險更為有利

C．抵押擔保有財產作為還貸的擔保，當債務人不履行債務時，貸款銀行有權依法充公其抵押的財產，優先獲得受償

D．銀行發放貸款是以無財產抵押作為先決條件

15、運用收益法估價一般可以分為__四個步驟進行。

①求取報酬率或資本化率、收益乘數；②預測估價對象的未來收益；③搜集并驗證可用于預測估價對象未來收益的有關數據資料；④選用合適的收益法公式計算收益價格。

A．①②③④

B．②③④①

C．③②①④

D．③①②④

16、房屋拆遷補償中，以產權調換形式償還的非住宅房屋，償還建筑面積超過原建筑面積的部分，按照__結算。

A．商品房價格

B．重置價格結合成新

C．重置價格結合結構差價

D．物價部門核定價格

17、某建筑物已建成10年，預計尚可使用40年，殘值率為4％，該建筑物的成新率為

A：75％

B：79％

C：81％

D：84％

E：工業用地的監測點評估價格

18、運貨單屬于。

A：商品證券

B：貨幣證券

C：資本證券

D：實物證券

E：執行層的組織協調

19、某建筑物的建筑面積為2000㎡，占地面積為3000㎡，現在重新獲得該土地的價格為800元／㎡，建筑物重置價格為900元／㎡，而市場上該類房地產正常交易價格為1800元／㎡．則該建筑物的成新率為。

A：44％

B：50％ C：67％

D：94％

E：工業用地的監測點評估價格

20、某房地產在正常情況下，年總收益為140萬元，年總費用為40萬元，報酬率為12%，出讓時的土地使用權年限為50年，現已使用了35年，則該宗房地產的現實總價為__萬元。

A．817.55 B．953.52 C．1144.57 D．681.09

21、根據《中華人民共和國刑法》規定，違反土地管理法規，非法占用耕地、林地等農用地，改變被占用土地用途，數量較大，造成耕地、林地等農用地大量毀壞的，處年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。

A：一

B：三

C：五

D：七

E：房地產估價機構必須加蓋公章

22、建設單位應當在工程竣工驗收__工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責監督該工程的工程質量監督機構。

A．5個

B．6個

C．7個

D．8個

23、詳細可行性研究階段對建設投資估算的精度在__。

A．±5% B．±10% C．±20% D．±30%

24、某市2008年住宅的預測銷售量為500萬，實際銷售量為650萬，平滑指數為0.75，利用指數平滑法預測的該市2009年住宅銷售量為萬。(2009年試題)A：500.0 B：537.5 C：612.5 D：650.0 E：借款合同

25、建筑實物因素中的采光和__對住宅和辦公樓來說，比較重要。

A．保溫

B．通風

C．日照

D．隔熱

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、國辦發[2006]26號文件規定，享受優惠政策的住房原則上同時具備的條件有。A：住宅小區綠地率在30％以下

B：住宅小區建筑容積率在1.0以上

C：單套建筑面積在120㎡以下

D：實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1.2倍以下

E：人均居住建筑面積在25㎡以下

2、住房公積金管理中心不是__。

A．住房公積金委員會各項決策的執行機構

B．住房公積金運作管理部門

C．住房公積金管理的主體

D．住房公積金管理的決策機構

3、某城市的居民對高層住宅經歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現象反映了消費者市場的。

A：替代性

B：發展性

C：地區性

D：復雜性

E：借款合同

4、土地費用估算主要包括。

A：劃撥或征收土地的征地拆遷費

B：出讓土地的土地出讓地價款

C：轉讓土地的土地轉讓費

D：租用土地的土地租用費

E：轉讓土地應繳納的手續費

5、《注冊房地產估價師管理辦法》規定，注冊房地產估價師有下列情形之一的，其注冊證書失效。

A：聘用單位破產

B：聘用單位被吊銷營業執照

C：注冊有效期滿且未延續注冊

D：未受到刑事處罰

E：年齡超過65周歲

6、在正常情況下拍賣價格、招標價格、協議價格三者之間的關系為__。

A．拍賣價格>招標價格>協議價格

B．拍賣價格>協議價格>招標價格

C．招標價格>拍賣價格>協議價格

D．招標價格>協議價格>拍賣價格

7、城市房屋拆遷當事人達成拆遷補償安置協議后，又產生糾紛的，如選擇仲裁方式，則__。

A．必須經房屋拆遷管理部門同意

B．前提條件是當事人必須自愿達成仲裁協議

C．實行“一裁終局制”

D．只有一方依據補償安置協議中的仲裁條款申請仲裁的，仲裁委員會不予受理

E．對仲裁結果不服向人民法院提起訴訟的，人民法院不予受理

8、以下不屬于房地產轉讓的有__。A．贈與

B．租賃

C．典當

D．以房地產抵債

E．以房地產作價入股

9、以出讓方式取得城市毛地的土地使用權時，土地使用權出讓的地價款包括。

A：建筑安裝工程費

B：土地使用權出讓金

C：拆遷補償費

D：公共配套設施建設費

E：城市基礎設施建設費

10、在以下房地產估價方法中，可以歸為長期趨勢法的有__。

A．數學曲線擬合法

B．平均增減量法

C．移動平均法

D．路線價法

E．指數修勻法

11、中位數是指分布數列中總體各單位標志值按大小順序排列，處在的標志值。

A：最前位次

B：中間位置

C：倒數位次

D：最后位次

E：執行層的組織協調

12、關于實際利率和名義利率的謊法，錯誤的是__。

A．名義利率對應一年中計息周期的單利計息

B．實際利率對應一年中計息周期的復利計息

C．實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值

D．當計息周期為”月”時，實際利率小于名義利率

13、摩擦失業是指在生產過程中由于引起的失業。

A：長期的原因

B：暫時的原因

C：局部的原因

D：全局的原因

E：難以避免的技術性原因

14、下列關于項目資本金的出資方式，表述不正確的是。

A：項目投資資本金可以用貨幣出資

B：項目投資資本金也可以用實物出資

C：項目投資資本金不可用土地使用權作價出資

D：項目投資資本金也可以用非專利技術作價出資，但必須經過有資格的資產評估機構依照法律、法規評估其價值，且不得高估或低估

E：以工業產權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的10％，國家對采用高新技術成果有特別規定的除外

15、下列關于房屋產權調換的含義，表述正確的是。

A：房屋產權調換指拆遷人用自己建造的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

B：房屋產權調換指拆遷人用自己購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

C：房屋產權調換指被拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

D：房屋產權調換指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的租賃價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

E：房屋產權調換指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的租賃價與調換房屋的評估價進行結算調換差價的行為

16、某銀行存款的計息方式采用單利，假設其一年期存款的年利率為2.25%，為吸引5年期的儲戶，則其5年期的年利率應大于__。

A．2.50% B．3.5% C．2.38% D．3.25%

17、土地使用稅在征收。

A：城市

B：縣城

C：建制鎮

D：工礦區

E：農村

18、物業服務企業在確定寫字樓租金時，需認真考慮的主要因素有

A：可出租面積

B：基礎租金

C：室內裝修

D：客戶類型

E：出租單元面積規劃

19、某類房地產2001年初至2005年初的價格分別為2300元m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增減量的權重分別為0.1、0.2、0.3和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預測基期，則該類房地產與2006年初的價格最接近于（）元/m2。

A．3100 B．3195 C．3285 D．3300 E．3190 20、當現狀房地產的價值小于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應以__進行估價。

A．保持現狀前提

B．裝修改造前提

C．轉換用途前提

D．重新利用前提

21、下列關于標準差的表述中，正確的有．(2008年試題)A：期望值相同、標準差小的方案為優 B：標準差相同、期望值小的方案為優

C：標準差相同、期望值大的方案為優

D：標準差系數大的方案為優

E：標準差系數小的方案為優

22、__是把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。

A．間接投資于房地產企業債券

B．房地產抵押擔保

C．住房抵押貸款證券化

D．投資于金融證券

23、關于長期趨勢法的作用，下列說法正確的有__。

A．長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進行預測

B．長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算

C．長期趨勢法可以用于市場法中對可比實例價格進行交易日期調整

D．長期趨勢法用來填補某些房地產價格歷史資料的缺乏

E．長期趨勢法用來比較、分析兩宗以上房地產價格的發展趨勢

24、財務分析不包括。

A：償債能力分析

B：平衡能力分析

C：盈利能力分析

D：營運能力分析

E：執行層的組織協調

25、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現因離婚進行財產分割的需要而委托房地產估價機構評估該套房改房的價格，則較合理的估價結果是（）。

A．現時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應繳納的土地使用權出讓金

B．現時該房改房上市交易的正常價格

C．現時該房屋的房改成本價

D．當時該房屋的房改成本價

第三篇：2017年四川省房地產估價師《制度與政策》：申請用地考試試卷

2017年四川省房地產估價師《制度與政策》：申請用地考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、當房地產的需求和供給同時減少后，以下能反映市場均衡價格變化的選項是__。

A．均衡價格上升 B．均衡價格下降 C．均衡價格不變

D．取決于供給和需求變動的程序

2、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元，期限10年，年利率6％的住房抵押貸款。若采用月還款常數為0.7％的還款方式，并在最后1個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式．該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了元。A：137.5 B：410.2 C：432.2 D：452.2 E：借款合同

3、下列股東權利中，屬于自益權的是__。

A．出席股東大會的權利、股票過戶的權利、表決權 B．股票過戶的權利、股息紅利分配的請求權

C．表決權、查詢公司經營狀況的請求權、出席股東大會的權利 D．股票過戶的權利、表決權、查詢公司經營狀況的請求權

4、超過土地使用權出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，最高可以征收相當于土地使用權出讓金__以下的土地閑置費。A．5％ B．10％ C．15％ D．20％

5、下列對價格效應、收入效應、替代效應說法正確的是__。A．替代效應＝收入效應+價格效應 B．價格效應＝替代效應+收入效應 C．收入效應＝替代效應+價格效應 D．價格效應＝替代效應/收入效應

6、開發商應當自建設工程竣工驗收合格之日起__日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。A．10 B．15 C．20 D．30

7、某宗工業用地面積為5000㎡，容積率為1．0，樓面地價為800元／㎡，若城市規劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為8．0，其中商業用途建筑面積占40％，樓面地價為3000元／㎡，居住用途建筑面積占60％，樓面地價為1000元／㎡。該宗地塊上理論上應補交的地價為萬元。A：4000 B：5900 C：6800 D：7200 E：工業用地的監測點評估價格

8、市場趨勢的分析方法中，__就是通過直接詢問消費者在某一時期需求哪些商品及其數量來進行分析的方法。A．購買者意圖調查法 B．銷售人員意見綜合法 C．專家意見法

D．時間序列分析法

9、城市基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區域范圍內，根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段。調查評估出的各地價區段在某一時點的（）。A．基準價格 B．平均價格 C．正常價格 D．市場價格

10、甲的房屋由哥哥乙借用。甲出國前欲將其房屋贈與好友丙，僅將其房屋所有權證交給了丙。乙得知后，提出該房屋未辦理轉移的有關手續，所以房屋所有權應歸其所有。現該房屋所有權依法應歸__。A．甲 B．乙 C．丙

D．甲、乙共有

11、建設用地規模在__萬平方米以上的新建小區及組團都要進行綜合驗收。A．1 B．2 C．3 D．5

12、規劃設計條件通知書及其附圖或審定設計方案通知書及其附圖，是城市國有土地使用權出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經__批準。A．政府

B．城市規劃行政主管部門 C．城市建設行政主管部門 D．城市土地主管部門

13、某市擬建一大型圖書館，現根據該圖書館土建工程施工圖編制的預算價格為__預算價格。A．單項工程 B．單位工程 C．分部工程 D．分項工程

14、按，絕對指標可以分為時期指標和時點指標。A：反映的先后順序不同 B：反映的實質內容不同 C：反映的時間狀態不同 D：反映的形式狀態不同 E：執行層的組織協調

15、稅收區別于其他財政收入形式的重要特征是__。A．強制性 B．無償性 C．自覺性 D．固定性

16、按照規定，商品房預售合同簽約后，要持商品房預售合同到縣級以上人民政府有關部門辦理登記備案手續。A：購房人 B：中間人

C：中介代理商

D：房地產開發企業 E：執行層的組織協調

17、在存在房地產泡沫的情況下，國有土地上房屋征收估價，應采用的測算結果。A：收益法 B：市場法 C：成本法

D：假設開發法

E：工業用地的監測點評估價格

18、城市居住區的規模通常以__作為主要標志。A．居住人口規模 B．居住戶數規模 C．用地規模 D．建筑規模

19、估價報告有效期應從起計。A：估價時點 B：估價作業期

C：出具估價報告之日

D：簽訂估價委托合同之日 E：工業用地的監測點評估價格

20、某商品房售價為每平方米建筑面積5000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產權登記的建筑面積為104，合同約定的建筑面積為100。該商品房的成交價格為元。A：500000 B：5 15000 C：520000 D：530000 E：執行層的組織協調

21、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數為（）。A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03

22、潛在購買者一般有三個特點，即興趣、收入和__。A．目標 B．途徑 C．市場化 D．商品化

23、已知某投資的凈現金流量如下表所示，如果投資者目標收益率為10%，此項目的財務凈現值是__萬元。

單位：萬元 A．年份 B．0 C．1 D．2 E．3 F．4 G．5 H．現金流入 I． J．200 K．200 L．200 M．200 N．200 O．現金流出 P．800 Q． R． S． T． U．

V．凈現金流量 W．-800 X．200 Y．200 Z．200 Z．200 Z．200

24、商業銀行發放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括__。A．開發商違法預售 B．借款人賴賬不還 C．借款人拖延還款

D．房地產市場供需失衡

25、作為房產登記和建立產籍資料的索引和參考資料的房地產圖是。A：宗地圖 B：房產分幅圖 C：房產分丘圖 D：房產分戶圖

E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列不屬于房地產拍賣特征的是__。A．房地產拍賣數量多，價值高 B．房地產拍賣的時間短 C．房地產拍賣法律性強 D．拍賣結束后續工作多

2、下列關于宏觀經濟政策中的財政政策，表述正確的是。A：財政政策是國家干預經濟的主要政策之一

B：財政政策的主要內容包括政府支出(政府購買、舉辦公共工程與轉移支付)和稅收

C：政府支出對國民收入是一種擴張性的力量，減少政府支出可以縮小總需求，減少國民收入

D：政府支出對國民收入是一種擴張性的力量，增加政府支出可以擴大總需求，減少國民收入

E：財政政策是指國家為實現宏觀經濟目標而對政府支出、稅收和借債水平進行的選擇，或是對政府收入和支出水平作出的決策

3、房地產是一種特殊的商品，其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區別是。

A：專業性 B：各異性

C：不可移動性 D：適應性 E：借款合同

4、在下列房地產定價方法中，屬于競爭導向的房地產定價方法是__。A．隨行就市定價法 B．認知價值定價法 C．領導定價法 D．挑戰定價法 E．目標定價法

5、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為（）萬元。A．330 B．450 C．650 D．700

6、如果某房地產現狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以__進行估價。A．保持現狀前提 B．裝修改造前提 C．轉換用途前提 D．重新利用前提

7、房地產的供給彈性主要有__。A．供給的社會彈性 B．供給的人口彈性 C．供給的價格彈性 D．供給的要素彈性 E．供給的經濟彈性

8、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年；設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為__萬元。A．400 B．628 C．656 D．700

9、下列不屬于房地產投資項目經濟評價靜態指標的是__。A．投資利潤率 B．資本金利潤率 C．財務內部收益率 D．成本利潤率

10、下列關于地租理論，表述正確的是。

A：地租是使用土地的代價，即土地這種生產要素的價格

B：土地的需求曲線與供給曲線的交點，決定了土地的正常價格，即地租 C：地租由土地的需求與供給所決定

D：土地的需求通過土地產品的需求得以反映，它取決于土地的邊際收益產量 E：當其他生產要素的投入量固定不變時，隨著土地使用量的增加，邊際收益產量呈遞減趨勢

11、下列有關統計學基礎知識的表述中，不正確的有__。A．隨著研究目的的改變，統計總體和總體單位可以相互轉化 B．反映總體單位屬性或特征的統計術語稱為指標 C．調查對象就是被調查和訪問的具體單位

D．調查單位與報告單位可以一致也可以不一致

E．相對指標是社會經濟現象的兩個有聯系的指標之比

12、下列關于房屋權屬登記的表述中，不正確的是__。A．公告不是房屋權屬登記的必經程序

B．在建工程竣工時，如抵押權仍未解除，抵押人在申請領取房屋權屬證書上進行注銷即可，無須重新辦理房產抵押登記

C．因房屋權屬登記機關的工作人員工作失誤造成權屬登記不實的，登記機關有權注銷房屋權屬證書

D．在房屋竣工交付使用時，對已辦理預購商品房抵押登記的，應在領取房屋所有權證書的同時辦理房屋抵押登記

13、某宗商用房地產于30年前建成，預計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，報酬率為8％，則。

A：該房地產的收益價格為136.73萬元 B：該房地產的收益價格為143.89萬元

C：以第一年凈收益為依據采用凈收益乘數法估算收益價格，凈收益乘數為5.14 D：該房地產的合理經營期限為15年 E：該房地產的合理經營期限為20年

14、申請房地產估價師初始注冊的，申請人應向提交申請材料。A：人力資源和社會保障部 B：住房和城鄉建設部

C：所在地省級人事行政主管部門 D：所在地省級房地產行政主管部門 E：執行層的組織協調

15、__、房地產業常常被政府用來作為一個“經濟調節器”。A．造船業 B．服務業 C．建筑業 D．航空業

16、不屬于反映和描述房地產市場狀況的指標是。A：供給指標 B：需求指標 C：使用指標

D：市場交易指標 E：借款合同

17、選擇最佳的開發利用方式包括__等的確定。A．結構 B．構造 C．用途 D．規模 E．檔次

18、房地產市場結構包括以下的結構__。A．供求結構 B．投資結構 C．產品結構 D．產業結構 E．利潤結構

19、復式記賬法包括。A：收付記賬法 B：借貸記賬法 C：支出記賬法 D：收入記賬法 E：信貸記賬法

20、某收益性物業的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的出租率為80％，所有承租人都能按時交納租金，物業其他收入為2萬元，則物業在該報告期的有效毛收入為萬元。A：22.0 B：24.0 C：25.6 D：26.0 E：借款合同

21、當現狀房地產的價值小于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應以__進行估價。A．保持現狀前提 B．裝修改造前提 C．轉換用途前提 D．重新利用前提

22、對某種特定商品有興趣的消費者的集合是__。A．服務市場 B．合格有效市場 C．有效市場 D．潛在市場

23、業主大會會議決定改建、重建建筑物及其附屬設施事項，應當經__以上的業主同意。

A．專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2 B．專有部分占建筑物總面積1/3以上的業主且占總人數1/3 C．專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3 D．專有部分占建筑物總面積3/4以上的業主且占總人數3/4

24、根據房地產市場租金與租約租金差額的現值之和求出的價值是（）。A．有租約限制下的價值 B．共有房地產的價值 C．無租約限制下的價值 D．承租人權益的價值

25、根據《房產測量規范》，下列不應分攤的共有建筑面積有__。A．為建筑造型而建、無實用功能的建筑面積 B．建在幢內且為本幢服務的配電房 C．為多幢綜合樓服務的物業管理用房 D．人防用的地下室

E．用作公共休息場所的架空層

第四篇：山西省2016年下半年房地產估價師《制度與政策》：申請考試試卷

山西省2016年下半年房地產估價師《制度與政策》：申請考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某期房預計2年后竣工交付使用，目前與其類似的現房價格為4500元/㎡，出租的年末凈收益為500元／㎡。假設年折現率為8％，風險補償估計為現房價格的3％，則該期房目前的價格為元／㎡。A：3473 B：4365 C：4500 D：4635 E：工業用地的監測點評估價格

2、竣工驗收費，屬于房地產價格的。A：開發成本 B：銷售費用 C：管理費用 D：投資利息

E：工業用地的監測點評估價格

3、在影響房地產價格的各因素中，“城市化”屬于__。A．社會因素 B．環境因素 C．人口因素 D．行政因素

4、下列房地產開發成本中，屬于基礎設施建設費的是__。A．圍墻工程費 B．電力設施工程費 C．居委會用房建設費 D．人防工程費

5、建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，其產權。(2008年試題)A：屬于房地產開發企業 B：屬于業主共有

C：屬于物業服務企業

D：歸屬由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定 E：執行層的組織協調

6、韓某在向張某催要賭債無果的情況下，糾集好友把張某挾持至韓家，并給張家打電話，聲稱如果再不還錢，就砍掉張某一只手。韓某的作為__。A．構成非法拘禁罪 B．構成綁架罪

C．構成非法拘禁罪和綁架罪的想象競合犯 D．構成敲詐勒索罪

7、關于房地產市場吸納周期的說法，錯誤的是__。

A．吸納周期是捐房屋從準備租售到租售完成所需的時間 B．吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間 C．在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期 D．吸納周期在數值上等于吸納率的倒數

8、某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為__m2。A．1200 B．120 C．3333 D．333.3

9、設臨街深度價格修正率如下表：另設，旁街對街角地的影響深度以4.5m為一級距，旁街影響加價率依次為旁街路線價的40％、20％和10％，則下圖的宗地B的單價為元／㎡。(更正：路線價：4000元/㎡)A：6400 B：6800 C：6960 D：7600 E：工業用地的監測點評估價格

10、公房出售以后，維修資金由售房單位和購房人雙向繳納，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上該部分多層住宅不低于售房款的。A：3％ B：10％ C：15％ D：20％

E：執行層的組織協調

11、下列屬于間接融資方式的是__。A．政府發行債券 B．股票融資 C．銀行借款

D．簽署商業票據

12、購置某物業用于出租經營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為30萬元，現金收支均發生在年初，目標收益率為10%，則該項目的動態投資回收期__。A．小于5年

B．在4～5年之間 C．在5～6年之間 D．在3～4年之間

13、某套200㎡、單價4000元／㎡的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現率為5％，則該套住宅的實際價格為萬元。A：71.84 B：74.47 C：75.23 D：80.00 E：工業用地的監測點評估價格

14、某項目的同類物業市場平均銷售價格為2500元/m2，資金收益率為15%，若項目建成后用于出租，則月租金水平可定為（）元/m2。A．50.6 B．60.6 C．34.8 D．44.6

15、一個估價項目中的價值類型，本質上是由決定的。A：估價委托人 B：估價師 C：估價目的 D：估價對象

E：工業用地的監測點評估價格

16、商業信用和國家信用等形式的發展往往依賴的支持。A：商業信用 B：銀行信用 C：消費信用 D：民間信用

E：執行層的組織協調

17、必須經承兌才能生效的金融工具是__。A．本票 B．商業匯票 C．銀行券 D．支票

18、為評估某房地產2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是，交易目期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元／㎡，買賣中涉及的稅費全都由買方支付，該地區房地產交易中規定買賣雙方應繳納的稅費分別為正常交易價格的6％和3％。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產價格均每月比上月上漲0.3％，則該可比實例修正調整后的價格為元／㎡。

A：3673.20 B：3673.68 C：3790.43 D：3792.93 E：工業用地的監測點評估價格

19、估價報告書中說明的__限定了其用途。A．估價原則 B．估價方法 C．估價目的

D．估價對象狀況

20、是由銀行發行的一種票據，俗稱鈔票。A：本票 B：匯票 C：支票 D：銀行券 E：執行層的組織協調

21、房地產中介服務機構在代理銷售商品房時，可以收取__。A．傭金 B．手續費 C．咨詢費 D．保證金

22、下列關于建筑制圖有關要求的表述中，錯誤的是。(2007年試題)A：圖紙幅面內應有標題欄和會簽欄

B：結構施工圖一般不注比例，允許一個圖形使用兩種比例

C：凡承重墻、柱子、大梁或屋架的位置必須畫上軸線并編上軸線號 D：標高的單位用毫米計 E：執行層的組織協調

23、下列收益乘數法中，考慮了房地產租金以外的收入以及房地產空置率，但未考慮運營費用差異的是。A：毛租金乘數法 B：潛在毛收入乘數法 C：有效毛收入乘數法 D：凈收益乘數法

E：工業用地的監測點評估價格

24、根據《物權法》規定，業主大會決定選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，應當經的業主同意。

A：專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數

B：專有部分占建筑物總面積三分之一以上的業主且占總人數三分之一 C：專有部分占建筑物總面積四分之一以上的業主且占總人數四分之一 D：專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二 E：執行層的組織協調

25、某地塊臨街深度為18m，臨街寬度為50m，總價格為243萬元，假設標準深度為24m，則根據四三二一法則，其路線價為元／㎡。A：2025 B：2250 C：2700 D：3000 E：工業用地的監測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、1.《房地產估價規范》的內容包括．【2003年考題】 A：評估制度 B：估價原則 C：估價程序 D：估價報告 E：職業道德

2、對因質量問題給購房人造成損失應當有合理的界定，不應包含。A：開發商的直接損失

B：開發商的精神損失等間接性損失 C：購房人的精神損失等間接性損失 D：商品房銷售代理商的直接損失 E：購房人的直接損失

3、下列不屬于建設用地使用權出讓特點的是__。A．平等 B．自愿 C．有償 D．無限期

4、房地產估價原則可分為三個層次，即__。A．基本原則 B．客觀原則 C．特殊性原則 D．普適性原則 E．適宜性原則

5、根據原建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》，下列屬于房屋拆遷管理部門終結裁決情形的有。A：申請人撤回裁決申請的

B：發現申請人或者被申請人不是裁決當事人的 C：受理裁決申請后，當事人自行達成協議的

D：作為自然人的申請人死亡，需等待其近親屬表明是否參加裁決的 E：裁決需要以相關裁決或法院判決結果為依據的，而相關案件未結案的

6、下列關于明確房地產估價時點的表述中，正確的有．【2006年考題】

A：對當前的價值進行評估，一般以實地查看估價對象期間或估價作業期內的某個日期為估價時點

B：城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日 C：分期實施的房屋拆遷，應以房屋拆遷公告之日為估價時點 D：房地產估價人員可以假定估價時點

E：對原估價結果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為估價時點

7、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有__等。A．意外破壞的損毀 B．市場供給的過量 C．建筑設計的缺陷

D．人們消費觀念的改變 E．周圍環境條件的惡化

8、目前在我國停止住房實物分配后，職工購房資金來源主要包括等。A：養老保險 B：職工工資 C：住房公積金 D：個人住房貸款

E：由財政、單位原有住房建設資金轉化的住房補貼

9、下列關于《物業服務合同》，說法正確的是__。A．《物業服務合同》屬于我國合同分類中的委托合同 B．《物業服務合同》只可以發生在法人之間，不可發生在公民與法人之間 C．業主大會成立以后，一般要簽訂《前期物業服務合同》；業主大會成立以前，一般要簽訂《物業服務合同》

D．業主委員會代表全體業主與物業服務企業簽訂的《前期物業服務合同》一經簽訂，原房地產開發企業或公房出售單位與物業服務企業所簽訂的《物業服務合同》即自行失效

10、下列關于維修基金管理的表述中，錯誤的是__。

A．業主委員會成立以前，維修基金由房地產行政主管部門代管 B．業主委員會成立以后，維修基金由物業管理企業代管

C．維修基金在銀行專戶存儲，專款專用；基金閑置時，不得挪作他用 D．業主轉讓房地產所有權時，結余維修基金予以退還

E．因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額按業主個人繳交比例退還給業主

11、下列關于估價報告的說法中，不正確的有__。

A．估價報告是關于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告 B．估價報告可視為估價人員提供給委托人的“產品” C．估價報告應重在內在質量，外在質量不是很重要

D．估價報告應對難以確定的事項予以說明，但不得描述其對估價結果可能產生的影響

E．估價報告是全面、公正、客觀、準確地記述估價過程、反映估價成果的文件

12、某置業投資者以1萬元/m2的價格購買了200m2的商業店鋪用于出租經營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。A．0.21 B．1.23 C．2.01 D．3.23

13、下列關于主體結構質量不合格的已售商品住房處理方式的表述中，正確的是__。

A．購房人只能要求退房，不能要求換房 B．購房人只能要求換房，不能要求退房 C．購房人有權選擇退房或換房

D．商品住房買賣雙方協商選擇退房或換房

14、一業主打算將自家閑置的一處房屋出租給另一人經商，所以現在翻建房屋使其面積擴大，那么他應當進行登記。A：轉移登記 B：變更登記

C：先進行變更登記再進行轉移登記 D：先進行轉移登記再進行變更登記 E：執行層的組織協調

15、標底是招標工程的預期價格，是（）的重要依據之一。A．審核投標報價 B．評標 C．議標 D．決標

16、對同一宗房地產而言，__。

A．房地價格=土地價格+建筑物價格-建筑物的折舊 B．建筑物價格=房地價格-土地價格

C．土地價格=房地價格-建筑物價格-建筑物的折舊 D．房地價格=土地價格+建筑物價格+建筑物的折舊

17、下列應免征房產稅的有。A：職工自用住房 B：軍隊自用的房產

C：產權不確定及有糾紛的房產 D：名勝古跡自用的房產

E：由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產

18、消費者的評價行為一般涉及__等問題。A．產品屬性、品牌信念 B．效用函數、屬性權重 C．內部刺激 D．外部刺激 E．評價模型

19、保險的基本原則有__。A．最大利益原則 B．權責一致原則 C．保險利益原則 D．近因原則 E．損失補償原則 20、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變為480元/m2。現市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現率為8%，則承租人甲目前的權益價值為__萬元。A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58

21、房屋拆遷實施過程中，違章建筑應由認定。A：拆遷人

B：拆遷主管部門

C：房地產權屬登記部門 D：規劃行政主管部門 E：執行層的組織協調

22、某房地產經紀機構承擔一個技術難度大、情況復雜、耗用人員和時間多的房地產項目的全程咨詢服務，項目的總投資額為1億元，按照有關規定，則該機構可以收費萬元。A：20 B：30 C：50 D：80 E：100

23、下列對核算內容說法正確的是__。A．管理費用支出核算 B．住房公積金的繳存核算 C．業務收入核算 D．業務支出核算

24、下列關于公共物品，表述正確的是。

A：公共物品是指那些在消費上具有競爭性和排他性的物品 B：公共物品是在消費上具有非競爭性和非排他性的物品

C：當公共物品用既定的生產成本生產出來后，增加消費者數量不需要額外增加成本

D：私人物品的特征顯然不同于公共物品 E：公共物品的提供對社會福利是十分重要的

25、房地產價格是由房地產的__三者相互結合而產生的。A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供給、需求、利用狀況 C．權利、租金、利率

D．價值、使用價值、供求

第五篇：2016年上半年重慶省房地產估價師《制度與政策》：房屋征收補償的內容考試試卷

2016年上半年重慶省房地產估價師《制度與政策》：房屋征收補償的內容考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某可比實例的實物狀況比估價對象優9％，則其實物狀況修正系數．【2003年考題】 A：0．91 B：0．92 C：1.09 D：1．10 E：工業用地的監測點評估價格

2、新設項目法人的資本金籌措渠道，不包括__資金。A．政府政策性 B．資產變現 C．企業入股

D．個人入股范圍

3、某幢大廈的房地總價值為5 000萬元，甲公司擁有其中的商業部分，此部分的房地價值為1 000萬元；乙公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地價值的500萬元．按房地產價值分攤法計算甲、乙兩公司共同占有的土地份額為。A：20％ B：10％ C：30％ D：40％

E：工業用地的監測點評估價格

4、張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經營，其中首付款為總價的60％，其余為銀行提供的年利率為7.5％，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經營收入為20萬元，運營費用為經營收入的30％，則在貸款期內的稅前現金回報率是。A：8.17％ B：13.62％ C：14.00％ D：23.33％ E：借款合同

5、企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的經營費用、管理費用和財務費用是__。A．經營成本 B．開發產品成本 C．期間費用

D．開發項目總投資

6、下列關于稅收的表述中，正確的是__。A．房產稅的課稅對象是房產

B．房地產轉讓，必須按時交易合同上載明的價格征收契稅 C．農村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用稅

D．城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地是城鎮土地使用稅的計稅依據

7、關于房地產市場吸納周期的說法，錯誤的是__。

A．吸納周期是捐房屋從準備租售到租售完成所需的時間 B．吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間 C．在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期 D．吸納周期在數值上等于吸納率的倒數

8、房地產估價師從某個特定投資者的角度出發評估出的價值屬于．【2007年考題】

A：市場價值 B：清算價值

C：快速變現價值 D：投資價值

E：工業用地的監測點評估價格

9、《中華人民共和國城市房地產管理法》規定：“由以上人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書”。A：鄉級 B：縣級 C：地市級 D：省級

E：執行層的組織協調

10、收入效應是指。

A：當某商品的價格發生變動時，消費者需求量發生變動的現象

B：在理論上可用替代效應和收入效應的綜合作用——價格效應來解釋

C：其他商品價格不變，某商品價格發生變動，從而商品的相對價格發生變化，消費者在原來價格組合下的購買力水平沒有發生變化的情況下，對價格變動商品的需求量發生變化的現象

D：由于商品價格變化引起消費者的收入相對變化而引起商品的購買量發生變化的現象

E：執行層的組織協調

11、關于假設開發法的說法，錯誤的是。

A：運用假設開發法估價，開發完成后的價值可以采取收益法求取 B：投資利息和開發利潤只有在傳統方法中才需要測算

C：假設開發中測算的“扣除項目”金額本質上應是預測的扣除項目在未來發生時的值

D：在預測開發法完成后的價值時，應將估價作業時的類似房地產市場價格作為開發完成后的價值

E：工業用地的監測點評估價格

12、下列不屬于住房公積金歸集內容的是__。A．繳存住房公積金的對象 B．繳存住房公積金的工資基數 C．繳存比例 D．公積金使用

13、某套住宅建筑面積為100m2，套內建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元/m2，則住宅每平方米建筑面積的建筑價格為__元。A．2400 B．2580 C．2607 D．2760

14、下列房地產價格中，屬于短期均衡價格的是。A：成交價格 B：市場價格 C：理論價格 D：投資價值

E：工業用地的監測點評估價格

15、某房產開發企業經過市場調研后，決定在某城市開發供老年人居住的“銀發公寓”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A．選擇專業化 B．產品專業化 C．大量定制

D．單一市場集中化

16、下列有關房地產開發項目的初步可行性研究及相關知識，表述不當的是（）。A．所謂輔助研究，是對投資項目的一個或幾個重要方面進行單獨研究，用作初步可行性研究和詳細可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究

B．初步可行性研究階段投資估算的精度可達到±5%，所需費用約占總投資的1.0%～2.0% C．初步可行性研究亦稱預測可行性研究，在此階段，主要是在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析

D．在此階段需對以下內容進行粗略的審查：市場需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區的社會經濟情況、項目地址及其周圍環境、項目規劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等

17、某高層住宅大樓，房地總價值為8 000萬元，其中建筑物價值占40％。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為130萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為。A：1．67％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工業用地的監測點評估價格

18、電氣系統、給排水管理、設備安裝的最低保修期限為__年。A．1 B．2 C．3 D．5

19、某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經濟壽命應為（）年。A．40 B．43 C．47 D．50 20、對于一個投資項目而言，隨著產銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉折點，這個轉折點被稱為__。A．拐點

B．盈虧轉化點 C．盈虧平衡點 D．盈虧轉折點

21、下列關于商業銀行資產業務的表述中，正確的是。

A：按貸款發放時有無擔保品，貸款分為自營貸款、委托貸款和特定貸款 B：商業銀行資產業務主要包括貸款和投資(購買有價證券)兩大類 C：長期貸款指貸款期限在10年以上(不含10年)的貸款

D：抵押貸款是指按一定的質押方式以借款人或第三人的動產或權利作為質物而發放的貸款

E：執行層的組織協調

22、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(原題由于教材說法有誤，筆者作了修改)(1)．要求在成交日期時一次付清。(2)．如果在成交日期時一次付清，則給予折扣5％。(3)．以抵押貸款方式支付，首期支付10萬元，余款在未來10年內按月等額支付。(4)．約定一年后一次付清。(5)．從成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20萬元。下列選項中，名義價格和實際價格相同的是。A：第(1)種情況 B：第(2)種情況 C：第(4)種情況 D：第(5)種情況

E：工業用地的監測點評估價格

23、按照《中華人民共和國物權法》規定，業主作出解聘物業服務企業的決定，應當經的業主同意。

A：專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上 B：專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數過半數 C：專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數三分之二以上 D：專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數 E：執行層的組織協調

24、的立法目的是：“為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權”。A：《中華人民共和國土地管理法》 B：《中華人民共和國城市房地產管理法》 C：《中華人民共和國城鄉規劃法》 D：《中華人民共和國物權法》 E：房地產估價機構必須加蓋公章

25、建筑施工許可證發證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起日內頒發施工許可證。A：15 B：30 C：45 D：60 E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、普通股不能享有的權力是。A：參加股東大會的權利 B：參加表決的權利 C：總股控制的權利 D：股票轉讓權

E：執行層的組織協調

2、房地產投資的收益，包括投資回收和（）兩個部分。A．投資風險 B．投資利率 C．投資現值 D．投資回報

3、屬于產權登記制種類的是。A：特權登記制 B：權利登記制 C：歸屬登記制 D：托倫斯登記制 E：契據登記制

4、從物理形態上分，作為投資對象的房地產資產，主要可以分為__。A．土地

B．建成后的物業 C．在建工程 D．地下設施 E．商用物業

5、下列關于房地產抵押價值評估的表述中，正確的有．【2004年考題】 A：法律法規規定不得抵押的房地產，沒有抵押價值

B：再次抵押的房地產的抵押價值為該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額 C：房地產的價值扣除預計處分該房地產的各種費用、稅金后的余額才是抵押價值

D：不能單獨處分、使用的房地產不宜作為抵押物，應當沒有抵押價值

E：在評估土地使用權是以劃撥方式取得房地產的抵押價值時，不應包括土地使用權出讓金

6、房地產價格構成中的開發成本包括。A：取得土地使用權時的出讓金或轉讓金 B：基礎設施建設費 C：公共配套設施建設費 D：勘察設計和前期工程費 E：管理費

7、直接融資是指資金供給者與資金需求者運用一定的__直接形成債權債務關系的行為。A．商品交易 B．貨幣工具 C．金融工具 D．借貸活動

8、根據《房屋登記辦法》，可以辦理預告登記的有。A：預購商品房設定抵押 B：在建工程設定抵押 C：房屋所有權轉讓

D：房屋所有權設定抵押 E：購買預售商品房

9、與估價對象相似的房地產是指與估價對象的等相同、相似的房地產。A：區位 B：用途 C：權利性質 D：總價 E：外觀

10、自2008年11月1日起，對個人首次購買90及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到。A：1％ B：2％ C：3％ D：4％

E：執行層的組織協調

11、影響房地產市場轉變的社會經濟力量有幾方面。A：自然環境的變化 B：房地產價格政策 C：政治制度的變遷

D：信息、通信技術水平的提高 E：傳統觀念及消費心理

12、對于非出租的房產，以房產原值一次扣除__的余值為計稅依據。A．10%～20% B．10%～30% C．20%～30% D．30%～40%

13、屬于房地產估價機構業務監管的是。A：業務承攬 B：監管措施 C：行政處罰 D：業務轉讓 E：異地執業

14、工業用地的出讓最高年限為__。A．70年 B．50年 C．40年 D．100年

15、住房置業擔保公司應當從其資產中按照借款人借款余額的一定比例提留擔保__。

A．風險基金 B．保證金 C．預留金 D．周轉金

16、全民所有制的土地被稱為國家所有土地，其由國務院代表國家行使。A：使用權 B：征收權 C：購買權 D：所有權

E：執行層的組織協調

17、某商品住宅樓于2007年1月10日竣工驗收合格，施工單位按法定最低保修期限承諾，如該住宅樓中的住房于2010年1月10日交付給買受人，則開發商承擔該商品住宅屋面防水的最低保修期限應至。A：2010年1月9日 B：2012年1月9日 C：2013年1月9日 D：2015年1月9日 E：執行層的組織協調

18、住房公積金的提取和使用原則不包括__的原則。A．定向使用 B．安全運作 C．嚴格時限 D．按時使用

19、由于出讓計劃不明確，對以抵押方式向土地儲備機構發放貸款，貸款期限最長不得超過（）年。A．1 B．2 C．3 D．5 20、《土地使用權出讓合同》規定：土地使用者在簽約時應繳納地價款的一定比例作為定金，并應在日內支付全部價款，逾期未全部支付地價款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權并不退定金。A：15 B：30 C：60 D：90 E：執行層的組織協調

21、在房地產開發項目策戈Ⅱ中，主要考慮項目所在地點的交通、城市規劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質、水文、噪聲、空氣污染等因素的分析與選擇是__。A．地域分析與選擇

B．具體地點的分析與選擇

C．開發內容和規模的分析與選擇 D．開發時機的分析與選擇

22、下列情況的房地產不得發布廣告。

A：在已經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的 B：在未經國家征收的集體所有的土地上開發建設的 C：司法機關依法決定查封的

D：預售房地產，已取得該項目預售許可證的 E：權屬有爭議的

23、一般來說，房地產開發都遵循一個合乎邏輯和開發規律的程序。以下程序排列正確的是__。①規劃設計與方案報批；②投資機會找尋：③可行性研究；④獲取土地使用權證；⑤投資機會篩選；⑥施工建設與竣工驗收；⑦市場營銷和物業管理；⑧簽署合作協議 A．②⑤④③①⑥⑧⑦ B．②⑤③④①⑧⑥⑦ C．②④⑤③①⑧⑥⑦ D．②③⑤④①⑧⑥⑦

24、”三通一平”一般是指某區域具備了__等設施以及場地平整。A．水通、氣通、電通 B．路通、水通、電通 C．路通、水通、氣通 D．路通、電通、氣通

25、房地產泡沫的成因，主要有__三個方面。A．土地的有限性和稀缺性 B．開發商的因素 C．投機需求膨脹

D．金融機構過度放貸 E．領導的決策