第一篇：2017年上半年山東省房地產估價師《制度與政策》：申請征地不得化整為零考試試卷

2017年上半年山東省房地產估價師《制度與政策》：申請征地不得化

整為零考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列收益乘數法中，考慮了房地產租金以外的收入以及房地產空置率，但未考慮運營費用差異的是。A：毛租金乘數法 B：潛在毛收入乘數法 C：有效毛收入乘數法 D：凈收益乘數法

E：工業用地的監測點評估價格

2、已知某地區某類商品住宅2000年至2065年的價格依次為：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，預測2007年該地區該類商品住宅的價格應為（）元/m2。A．2292 B．2236 C．2240 D．2290

3、下列關于房屋權屬登記的表述中，不正確的是__。A．公告不是房屋權屬登記的必經程序

B．在建工程竣工時，如抵押權未解除，在抵押人領取的房屋所有權證書上進行注記即可，無須重新辦理房地產抵押登記

C．因房屋權屬登記機關的工作人員工作失誤造成權屬登記不實的，登記機關有權注銷房屋權屬證書

D．在房屋竣工交付使用時，對已辦理預購商品房抵押的，應在領取房屋所有權證書的同時辦理房屋抵押登記

4、根據《城市房屋拆遷估價指導意見》，下列關于估價專家鑒定的表述中，不正確的是__。

A．估價專家委員會應當指派3人以上(含3人)單數成員組成鑒定組

B．估價報告存在技術問題的，估價專家委員會應當改正錯誤并出具估價報告 C．估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告

D．估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，出具書面鑒定意見

5、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業主發生了分歧，后經測量得出以下數據：出租單元內使用面積為35㎡，外墻面積為7㎡，單元間分隔墻面積為10㎡，公攤面積為5㎡，那么，可出租面積應為㎡。A：48．5 B：49 C：51 D：45．5 E：借款合同

6、所有消費者具有大致相同偏好的市場細分模式是。A：同質偏好 B：分散偏好 C：集群偏好

D：自然細分市場 E：借款合同

7、韓某在向張某催要賭債無果的情況下，糾集好友把張某挾持至韓家，并給張家打電話，聲稱如果再不還錢，就砍掉張某一只手。韓某的作為__。A．構成非法拘禁罪 B．構成綁架罪

C．構成非法拘禁罪和綁架罪的想象競合犯 D．構成敲詐勒索罪

8、某種有價證券的持有者不僅可憑該證券以股息、紅利形式參與企業經營收益的分配，又能通過市場轉讓獲取交易差價，這種證券是。(2007年試題)A：股份 B：股單 C：股票

D：公司債券

E：執行層的組織協調

9、某宗面積為5000㎡的房地產開發用地，市場價格(按面地價)為800元/㎡，容積率為2，受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為__萬元。A．824 B．864 C．882 D．904

10、城市基準地價是根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段，調查評估的各地價區段在某一時點的．【2004年考題】 A：最低價格 B：平均價格 C：出讓地價 D：標定地價

E：工業用地的監測點評估價格

11、關于房地產融資的意義的說法錯誤的是__。

A．就房地產開發投資而言，開發商已獲取了開發建設用地的土地使用權，就能運籌房地產業

B．對于置業投資來說，如果找不到金融機構提供長期抵押貸款，投資者的投資能力就會受到極大的制約

C．從金融機構角度來說，其擁有的資金如果不能及時融出，就會由于通貨膨脹的影響而貶值，如果這些資金是通過吸收儲蓄存款而匯集的，則還要墊付資金的利息

D．金融機構在融出資金時，要遵循流動性、安全性和盈利性原則

12、下面關于路線價法的表述中，不正確的是__。

A．路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理

B．路線價適用于城鎮街道商業用地的估價

C．運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊

D．路線價法是特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格

13、房地產開發項目資金融通過程中，長期貸款應側重于__。A．信用貸款 B．透支貸款 C．直接融資 D．間接融資

14、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規模應與估價對象的規模相當，選取的可比實例規模一般應存估價對象規模的范圍之內。A：0.5～2.0 B：1.5～2.0 C：0.5～1.5 D：1.0～1.5 E：工業用地的監測點評估價格

15、城市房屋租賃應向__部門登記備案。A．公安 B．工商管理 C．房地產管理 D．土地管理

16、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元/月，并當租戶的月營業額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當租戶的月營業額為180萬元時，其應繳納的租金時__萬元。A．13.2 B．15.9 C．19.5 D．20.4

17、某宗工業用地面積為5000㎡，容積率為1．0，樓面地價為800元／㎡，若城市規劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為8．0，其中商業用途建筑面積占40％，樓面地價為3000元／㎡，居住用途建筑面積占60％，樓面地價為1000元／㎡。該宗地塊上理論上應補交的地價為萬元。A：4000 B：5900 C：6800 D：7200 E：工業用地的監測點評估價格

18、房地產市場自然周期中，在需求增長率由大于變為小于供給增長率的轉折點上，空置率由__。A．上升到下降 B．下降到上升

C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率

19、高層建筑地價按建筑面積進行分攤時；某部分享有的地價數額的計算公式是（）。

A．該部分的建筑面積/總建筑面積

B．(土地總價值/總建筑面積)×該部分的建筑面積 C．(土地總價值/房地總價值)×該部分的房地價值 D．該部分的房地價值/房地總價值 20、物業管理企業發生變換時，維修資金賬戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起__內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案。A．3日 B．5日 C．10日 D．15日

21、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，資本化率為8％，則該寫字樓目前的收益價格為。A：4858萬元 B：5200萬元 C：2700萬元 D：6264萬元

E：工業用地的監測點評估價格

22、有一宗房地產總價為100萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產的土地價格為萬元(收益可視為無限年)。A：30 B：40 C：50 D：60 E：工業用地的監測點評估價格

23、綜合報酬率是求取房地價值時應采用的報酬率，此時所對應的凈收益應該是__。

A．土地產生的凈收益 B．建筑物產生的凈收益 C．全部投資產生的凈收益

D．土地與建筑物共同產生的凈收益

24、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元／㎡，后街路線價為3800元／㎡，如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為m。A：22 B：28 C：38 D：50 E：工業用地的監測點評估價格

25、下列關于房地產價格影響的表述中，正確的是（）。

A．在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產價格上漲 B．增加房地產持有環節的稅收，通常會導致房地產價格上漲 C．在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產價格下降 D．嚴格控制房地產開發貸款，通常會使房地產價格下降

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房地產價格評估應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以為基礎，參照當地的市場價格進行評估。A：各類房屋的抵押價格 B：各類房屋的租賃價格 C：各類房屋的重置價格 D：基準地價 E：標定地價

2、在房地產抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括。

A：在運用市場法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘

B：在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應采用居中的收益估計值進行估價

C：在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低 D：在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊

E：在運用假設開發法估價時，不應高估未來開發完成后的價值，應對后續開發建設的必要支出及應得利潤進行適當修正

3、某城市房地產交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的6%和3%，某宗房地產交易中買方付給賣方2500元/m2，應繳納的稅費均由賣方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為__元/m2。A．2660 B．2294 C．2425 D．2427

4、房地產市場區別于一般商品市場的特性主要有。(2009年試題)A：競爭性 B：壟斷性 C：外部性 D：均衡性

E：信息不對稱性

5、處分抵押房地產所得金額，應首先__。A．扣除土地出讓金

B．支付處分抵押房地產的費用 C．償還抵押權人債權

D．扣除抵押房地產應繳納的稅款

6、工業房地產的區位影響因素主要考慮．【2007年考題】 A：臨街狀況

B：動力是否易于取得 C：廢料處理是否方便 D：接近大自然

E：產品原料的獲取方便程度

7、運營費用比率是指投資性物業中運營費用支出占__的比率。該比率越高，則預示著投資項目所獲得的凈經營收入越低。A．毛租金收入 B．凈租金收入 C．經營收入 D．稅后現金流

8、當某開發商的成本費用和產品質量與市場領導者相比具有競爭優勢時，可以采用的定價法是__。A．領導定價法 B．挑戰定價法

C．隨行就市定價法 D．滲透定價法

9、估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔主要有以下作用（）。

A．有助手估價機構和估價人員不斷提高估價水平B．有助于解決日后可能發生的估價糾紛 C．有助于保持估價機構工作的連續性

D．有助于行政主管部門和行業組織對估價機構進行資質審查和考核 E．可以為日后的估價提供參考

10、下列有關房屋權屬登記的表述中，正確的有__。

A．房屋所有權人與該房屋占用范圍內土地的使用權人，除法律、法規另有規定的外，必須同屬一個法人或自然人

B．房屋權屬檔案的收集、整理、鑒定、保管、統計、利用，通常稱為房屋權屬檔案工作的六個業務環節

C．房地產面積測算為提高精度，邊長取至0.001m，但面積確定最后取至小數點后兩位，即0.01m2 D．臨街底層經營性房屋的土地使用權，包括門前人行道的部分分攤面積的土地權

E．房地產權屬登記為房地產權利動態登記

11、下列各項中，用以反映項目清償能力的指標有。A：速動比率 B：利息備付率 C：償債備付率 D：內部收益率 E：資產負債率

12、應用路線價法需要進行等修正。A：臨街深度 B：土地形狀 C：交易日期 D：交易情況 E：臨街寬度

13、鋼筋混凝土結構建筑的結構形式主要有等多種形式。A：墻承重結構 B：剪力墻結構 C：框架剪力墻結構 D：框架筒體結構 E：框架結構

14、對時點指標特點敘述不正確的是。A：只能間斷計數

B：各時點指標不可以直接累加

C：每個時點指標值的大小與時間長短無關 D：計數的準確率低 E：執行層的組織協調

15、當計息周期為1年時，名義利率r與實際利率i的關系是__。A．i＝r B．i＞r C．i＜r D．i＝1+r

16、房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素主要有．【2005年考題】 A：該種房地產的價格水平B：消費者的預期

C：該種房地產的開發成本

D：該種房地產的開發技術水平E：房地產開發商對未來的預期

17、房地產開發項目竣工后，按規定應移交給城市檔案館的竣工檔案應包括__。A．工程質量保修書 B．可行性研究報告 C．竣工圖

D．住宅使用說明書 E．竣工驗收備案表

18、已知某城市容積率修正系數表，如下表：容積率修正系數表 A．容積率 B．0.1 C．0.4 D．0.7 E．1.0 F．1.1 F．1.3 F．1.7 F．2.0 F．2.1 F．修正系數 F．0.5 F．0.6 F．0.8 F．1.0 F．1.1 F．1.2 F．1.6 F．1.8 F．1.9

19、某非經濟特區的房地產估價資質的機構完成本地一宗以房產為主的評估項目。評估的房地產價格為2000萬元，按照原國家計委、建設部聯合下發的《關于房地產中介服務收費的通知》規定的收費標準，估價收費最高為萬元。A：1.60 B：3.00 C：4.25 D：5.00 E：執行層的組織協調

20、__是指依法設立，具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。A．物業企業

B．房地產開發企業 C．房地產管理企業 D．物業管理企業

21、房屋的建筑等級分為__方面。A．建筑物的耐久性等級 B．建筑物的抗震等級 C．建筑物的耐火等級 D．建筑物的環保等級 E．建筑物的重要性等級

22、企業確定廣告預算的主要方法包括。A：銷售百分比法 B：目標任務法 C：談判法

D：競爭對等法 E：量力而行法

23、某基金允許持有人中購或贖回所持有的基金單位或股份，若依據基金證券能否贖回劃分，這種基金屬于__基金。A．契約型 B．公司型 C．封閉型 D．開放型

24、預期原理是__等估價方法的理論依據。A．市場比較法 B．收益法 C．成本法

D．假設開發法 E．路線價法

25、下列屬于免征契稅范圍的包括。A：事業單位承受土地、房屋用于教學的 B：社會團體承受土地、房屋用于出租經營的 C：城鎮職工，多次購買公有住房的

D：因不可抗力失去住房而重新購買住房的

E：納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權，用于農、林、牧、漁業生產的

第二篇：新疆2016年下半年房地產估價師《制度與政策》：申請征地不得化整為零試題

新疆2016年下半年房地產估價師《制度與政策》：申請征地不得化整

為零試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某地區各項基礎設施開發的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區“五通一平”的正常費用為元／㎡。A：98 B：102 C：108 D：116 E：工業用地的監測點評估價格

2、下列__不屬于申領建筑工程施工許可證的條件。A．已經辦理該建筑工程用地批準手續 B．已經確定施工企業

C．有保證工程質量和安全的具體措施 D．建設單位已支付工程款

3、對臨街住宅改為鋪面的，并經過工商登記、依法納稅、在__以上的，根據實際用途予以拆遷估價。A．半年 B．一年 C．二年 D．三年

4、投資者在投資過程中使用財務杠桿的主要目的是為了。A：抵御通貨膨脹的影響 B：提高資本金的投資收益率 C：提高全部投資的平均收益率 D：降低借貸資金的資金成本 E：借款合同

5、買受人有權在通知到達之日起__日內做出是否退房的書面答復。A．11 B．12 C．13 D．15

6、房地產開發是一項綜合性經濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣。要想使開發項目達到預期的經濟效果，必須首先做好工作。A：項目建議書的編制 B：施工圖設計 C：可行性研究 D：成本收益分析 E：借款合同

7、對房屋評估結果的鑒定作為裁決的依據，鑒定時間__計入裁決時限。A．必須 B．應 C．宜 D．不

8、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(原題由于教材說法有誤，筆者作了修改)(1)．要求在成交日期時一次付清。(2)．如果在成交日期時一次付清，則給予折扣5％。(3)．以抵押貸款方式支付，首期支付10萬元，余款在未來10年內按月等額支付。(4)．約定一年后一次付清。(5)．從成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20萬元。下列選項中，名義價格和實際價格相同的是。A：第(1)種情況 B：第(2)種情況 C：第(4)種情況 D：第(5)種情況

E：工業用地的監測點評估價格

9、城市規劃區內的建設工程，建設單位應在竣工驗收后__內向城市規劃行政部門報送有關竣工資料。A．1個月 B．6個月 C．3個月 D．1年

10、房地產狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以狀況為參照系進行的．【2003年考題】 A：可比實例房地產 B：估價對象房地產 C：標準房地產 D：類似房地產

E：工業用地的監測點評估價格

11、開發商以某一價格出售“物業+健身房會員資格+保齡球館會員資格+游泳池會員資格”時，該價格比這四項各自價格之和低了許多，開發商采用的是__技巧。A．產品線定價 B．選擇品定價 C．補充品定價 D．產品束定價

12、當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價×（）臨街寬度。

A．單獨深度價格修正率 B．累計深度價格修正率 C．平均深度價格修正率 D．混合深度價格修正率

13、B縣w房地產開發公司取得A市B縣縣城一住宅土地使用權，按照規定，建設用地使用權出讓合同由與w房地產開發公司簽訂。A：A市人民政府

B：A市人民政府土地管理部門 C：B縣人民政府

D：B縣人民政府土地管理部門 E：房地產估價機構必須加蓋公章

14、某投資商擬分別在市級、區級和社區級商業街各投資一個能獲得租金收入的商鋪，如果其他條件相同，設其投資風險為、、，則三者關系是。A： B： C： D：

E：工業用地的監測點評估價格

15、下列不屬于物業管理基本特性的是__。A．城市化 B．社會化 C．專業化 D．市場化

16、下列不屬于房地產投資項目經濟評價靜態指標的是（）。A．投資利潤率 B．投資回報率 C．貸款利率 D．成本利潤率

17、市場利息率由資本的共同決定。A：供給彈性與需求彈性 B：供給與需求

C：供給彈性與需求彈性系數

D：供給彈性系數與需求彈性系數 E：執行層的組織協調

18、估價報告書中說明的（）限定了其用途。A．估價原則 B．估價方法 C．估價目的

D．估價對象狀況

19、房地產投資信托不包括的類型是__。A．經營型 B．權益型 C．抵押型 D．混合型 20、某市甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)在A省B市，擬建一經濟適用住房小區，小區占地面積為44公頃，其中10公頃系市區的土地，其余為基本農田以外的耕地。(2001年試題)甲公司合法取得該地塊的土地使用權(建設用地使用權)，應。A：向B市的規劃管理部門申請用地規劃并經批準后，經B市人民政府批準辦理農用地轉用手續，繳納相關費用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權劃撥手續 B：向B市的土地管理部門提出用地申請后，經A省人民政府批準辦理農用地轉用手續，繳納相關費用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權出讓手續 C：向B市的規劃管理部門提出用地申請后，經國務院批準辦理農用地轉用手續，繳納相關費用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權劃撥手續

D：向B市的規劃管理部門申請用地規劃并經批準后，經A省人民政府批準辦理農用地轉用手續，繳納相關費用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權劃撥手續

E：房地產估價機構必須加蓋公章

21、房地產業屬于第產業。A：一 B：二 C：三 D：四

E：房地產估價機構必須加蓋公章

22、某居民2008年1月初購買一套建筑面積為100㎡的住宅，單價為5000元／㎡，若2008年當地同類住宅價格月遞增0.5％，年通貨膨脹率為5％，則2008年底該套住宅實際增值額為元。A：4296.96 B：5560.86 C：5839.91 D：30838.91 E：工業用地的監測點評估價格

23、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格4800元／㎡，建筑面積100㎡，首次支付24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元／㎡，建筑面積120㎡，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格4700元／㎡，建筑面積90㎡，成交時一次付清；丁成交價格4760元／㎡，建筑面積110㎡，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現率為10％，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為。A：甲>乙>丙>丁 B：乙>丁>甲>丙 C：乙>丙>甲>丁 D：丙>乙>丁>甲

E：工業用地的監測點評估價格

24、劃撥土地轉讓有兩種規定，一是報有批準權的人民政府審批予以轉讓的，應當由__辦理土地使用權出讓手續，并根據國家有關規定繳納土地使用權出讓金；二是可不辦理出讓手續，但__應將所獲得的收益上繳國家。A．轉讓方，轉讓方 B．受讓方，受讓方 C．轉讓方，受讓方 D．受讓方，轉讓方

25、市場經濟條件下，物業租金水平的高低，主要取決于（）。A．業主希望的投資回報率 B．承租人愿意承擔的費用 C．承租人的承受能力

D．同類型物業的市場供求關系

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房地產產品出售、出租時，將開發產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本是。A：經營成本 B：開發產品成本 C：期間費用

D：開發項目總投資 E：借款合同

2、假設開發法評估待開發土地價值時，選取最佳的開發利用方式包括選取最佳的。A：區位 B：用途 C：檔次

D：周圍環境 E：建筑規模

3、長期趨勢法包括等方法。A：數學曲線擬合法 B：平均增減量法 C：平均發展速度法 D：年限法 E：指數修勻法

4、路線價通常為__，也可為樓面地價。A．土地單價 B．土地總價 C．宗地單價 D．宗地總價

5、某市房產稅按房產原值減除幅度為30%，某企業擁有一房產原值為3800萬元，則年征收房產稅為__萬元。A．114 B．63.84 C．31.92 D．28.71

6、下列屬于法定委托拍賣程序的是。A：委托拍賣函 B：委托人拍賣意向 C：拍賣人接受委托 D：雙方當事人洽談 E：簽訂委托拍賣合同

7、下列關于房屋租賃的表述中，不正確的是__。A．將房屋提供給他人從事經營活動屬于房屋租賃

B．承租人擅自轉租房屋導致租賃合同的終止屬于自然終止 C．承租人經出租人同意，可以將承租房屋轉租并獲得收益

D．租賃期限、租賃用途、租賃價格、房屋修繕責任是《城市房地產管理法》規定的房屋租賃的必備條款

8、下列關于房地產信用放款和擔保放款，說法正確的是。

A：信用放款指借款人憑借其信譽，無須提供任何擔保的融資活動 B：信用放款指借款人憑借其信譽，須提供任何擔保的融資活動

C：擔保放款指借款人需提供第三人擔保，或提供財產作擔保的融資活動，即人和物的擔保

D：擔保放款指借款人不需提供第三人擔保，或提供財產作擔保的融資活動，即人和物的擔保

E：人的擔保主要有保證擔保方式，物的擔保主要有質押、抵押、按揭等方式

9、如果某房地產現狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以__進行估價。A．保持現狀前提 B．裝修改造前提 C．轉換用途前提 D．重新利用前提

10、產權不明確的房屋是指的房屋。A：有權屬證明 B：產權人下落不明 C：產權人出國留學

D：因產權關系正在訴訟

E：暫時無法確定產權的合法所有人

11、我國經營性金融機構，包括。A：商業銀行 B：政策性銀行

C：非銀行金融機構 D：中國銀行 E：中國人民銀行

12、對拆除公益事業用房的貨幣補償，通過評估確定其價格，用__評估可能會更科學。A．成本法 B．收益法 C．市場法 D．其他

13、在我國，房地產價格評估制度是根據__確立的一項房地產交易基本制度。A．法律 B．行政法規 C．部門規章

D．政府規范性文件

14、__是整個開發過程中最重要的一個環節，該階段最重要的工作就是對開發項目進行可行性研究。

A．投資機會選擇與決策分析 B．前期工作 C．建設階段 D．租售階段

15、以下關于合法原則的說法欠妥的是__。

A．在依法判定的權力類型及歸屬方面，一般以房地產權屬證書、權屬檔案以及相關合同等其他合法權屬證明為依據。房屋的權屬證書與權屬檔案的記載不一致的，以權屬證書的記載為準。

B．在依法判定的使用權方面，應以使用管制(如城市規劃、土地用途管制等)為依據。

C．在依法判定的處分權利方面，應以法律、法規、政策或者合同等允許的處分方式為依據。

D．在依法判定的其他權益方面，評估出的價值應當符合國家的價格政策。

16、達不成拆遷補償安置協議的拆遷糾紛處理方式包括。A：行政裁決 B：依法起訴 C：強制拆遷 D：仲裁 E：協商

17、已知某地區某類商品住宅2000～2005年的價格依次為：1900元/m2，2510元/m2，3330元/m2，4430元/m2，5840元/m2，7760元/m2，則用平均發展速度法預測2007年該地區該類商品住宅的價格為（）元/m2。A．10281.32 B．13622.77 C．9563.78 D．10542.35

18、進度計劃管理通常采用橫道圖和__。A．資金流動計劃圖 B．網絡圖 C．直方圖 D．控制圖

19、某家擬購買一套住宅，單價為3 000元／㎡，該家庭的月收入為6 000元，其中30％可用來支付房款，銀行可為其提供15年期的住房抵押貸款，貸款年利率為6％，抵押貸款價值比例最大為80％，則根據該家庭的支付能力最多可以購買平方米的住宅。A：36．72 B：45．32 C：88．88 D：97．86 E：借款合同

20、確定房地產開發項目，應當符合__的要求。A．國土規劃

B．建設用地計劃 C．城市規劃

D．土地利用總體規劃 E．房地產開發計劃

21、目前，A省w村集體經濟組織人均耕地面積2畝，因建設現征收w村集體經濟組織的耕地面積10畝，該耕地近3年平均年產值為1000元／畝。下列關于征收該耕地的表述中，不正確的是。

A：征收該耕地，需要安置的農業人口數為6人 B：該耕地的土地補償費最少為6萬元 C：該耕地的土地補償費最高為10萬元 D：征收該耕地需要報A省人民政府審批 E：執行層的組織協調

22、中國房地產開發投資的資金來源，目前主要是。A：自籌資金

B：國內商業銀行貸款 C：風險投資公司的資金 D：租賃公司的資金 E：預售收入

23、對于有城市規劃設計條件要求，但城市規劃設計條件尚未明確的待開發房地產，__進行估價。

A．難以采用假設開發法 B．可以采用比較法 C．難以采用成本法 D．可以采用收益法

24、房地產總登記應由在規定的登記期限開始之日30日內發布公告。A：當地政府土地管理部門

B：當地縣級以上人民政府房屋管理部門 C：當地縣級以上人民政府

D：當地縣級以上人民政府土地管理部門 E：執行層的組織協調

25、房地產開發過程中需要金融機構服務的資金類型是__。A．支付土地出讓金的貸款

B．支付開發費用的短期資金或“建設貸款” C．用于土地儲備的貸款

D．項目建成后用于支持置業投資者購買房地產的長期資金或“抵押貸款” E．住房抵押貸款

第三篇：2016年下半年天津房地產估價師《制度與政策》：申請征地不得化整為零考試題（推薦）

2016年下半年天津房地產估價師《制度與政策》：申請征地不得化整

為零考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列對核算內容說法正確的是。A：管理費用支出核算 B：住房公積金的繳存核算 C：業務收入核算 D：業務支出核算 E：執行層的組織協調

2、替代效應，是指。

A：當某商品的價格發生變動時，消費者需求量發生變動的現象

B：在理論上可用替代效應和收入效應的綜合作用——價格效應來解釋

C：其他商品價格不變，某商品價格發生變動，從而商品的相對價格發生變化，消費者在原來價格組合下的購買力水平沒有發生變化的情況下，對價格變動商品的需求量發生變化的現象

D：由于商品價格變化引起消費者的收入相對變化而引起商品的購買量發生變化的現象

E：執行層的組織協調

3、下列市盈率的表達式中，正確的是__。A．市盈率=股價/每股凈資產 B．市盈率=股價/每股收益 C．市盈率=市值/銷售收入 D．市盈率=市值/現金流

4、實行包干制的物業服務費，其構成不包括。(2009年試題)A：物業服務成本 B：法定稅費

C：物業服務企業的酬金 D：物業服務企業的利潤 E：執行層的組織協調

5、電氣系統、給排水管理、設備安裝的最低保修期限為__年。A．1 B．2 C．3 D．5

6、統計報表是指按照國家統一規定，以報表的形式定期逐級上報統計資料的制度化調查方式；按報送統計報表的周期，下列不屬于定期報表的一項是__。A．半年報 B．年報 C．季報 D．月報

7、某房地產投資者以400萬元購入一個商鋪用于出租經營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構提供的利率為12％，期限為10年，按年等額還款的抵押貸款．如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權益投資回報率為。A：12％ B：19．27％ C：17．18％ D：27．10％ E：借款合同

8、在技術水平不變的條件下，若其他要素固定不變，而不斷地增加某種可變要素的投入，開始會使產量遞增，當該可變要素增加到一定限度后，雖然總產量繼續增加，但增加的產量逐漸遞減；繼續增加可變要素的投入，將使總產量減少，以上是對__的定義。A．邊際收益遞減規律 B．生產規律

C．生產要素市場價值規律 D．產投比規律

9、根據工程量清單計價法，建筑安裝工程費中的住房公積金屬于。A：企業管理費 B：規費

C：直接工程費 D：措施費

E：執行層的組織協調

10、消費傾向是。

A：人們的實際收入在消費的支出中所占的比重

B：人們用于消費的支出在社會消費支出中所占的比重 C：人們用于消費的支出在實際收入中所占的比重

D：人們用于消費的支出在社會平均收入中所占的比重 E：執行層的組織協調

11、當建筑物的維修養護正常時，實際成新率與直線法計算出的成新率相當；當建筑物的維修養護比正常維修養護好或經過更新改造，實際成新率應__直線法計算出的成新率。A．大于

B．大于或等于 C．小于

D．小于或等于

12、假設開發法中，開發完成后的房地產價值所對應的時間通常是。A：開發結束時的時間

B：購買待開發房地產時的時間 C：開發期間的某個時間 D：全部租售出去時的時間 E：工業用地的監測點評估價格

13、下列關于不同類型價值的高低關系的表述中，錯誤的是。.A：原始價值高于賬面價值 B：投資價值高于市場價值 C：謹慎價值低于市場價值

D：快速變現價值低于市場價值 E：工業用地的監測點評估價格

14、房地產置業投資中，在持有期內獲得每年__的股本收益率也是很平常的事。A．20%～30% B．20%～25% C．15%～20% D．10%～15%

15、下列有關房地產估價師執業的規定中，不正確的表述是__。

A．未經注冊擅自以房地產估價師名義從事估價業務的，由縣級以上房地產行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款

B．房地產估價師準許他人以自己的名義執行房地產估價師業務，沒有違法所得的，由縣級以上房地產行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以1萬元以下的罰款 C．中介服務人員索取他人財物或者非法收受他人財物，故意提供虛假評估報告，情節嚴重的，處5年以是10年以下的有期徒刑，并處罰金 D．中介服務人員嚴重不負責任，出具的評估報告有重大失實，造成嚴重后果的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金

16、下列房地產市場調控政策等措施中，會導致房地產市場價格上升的是。A：降低房地產開發貸款利率 B：增加土地有效供給 C：降低契稅

D：提高購房貸款利率

E：工業用地的監測點評估價格

17、王某與甲房地產開發公司簽訂一購房合同，房屋總價款為300萬元，并交付定金75萬元。如甲房地產開發公司不能再履行合同，則應返還王某__萬元。A．75 B．120 C．135 D．150

18、房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權實行的原則。A：權利主體不一致 B：權利主體一致 C：權利主體分設 D：權利主體分離 E：執行層的組織協調

19、下列關于工程建設項目招標代理機構，說法不正確的是。

A：甲級工程建設招標代理機構可以承擔各類工程建設的招標代理業務

B：乙級工程建設招標代理機構只能承擔工程總投資1億元人民幣以下的王程建設招標代理業務

C：工程招標代理機構資格分為甲、乙、丙三級 D：暫定級工程建設招標代理機構，只能承擔工程總投資6000萬元人民幣以下的工程招標代理業務 E：執行層的組織協調 20、甲某將其房屋贈給其子乙某，則雙方應持原產權證及相關證明到當地房地產管理部門申請辦理房屋產權__登記。A．初始 B．變更 C．轉移

D．他項權利

21、股票可以在股票市場上作為買賣對象或抵押品隨時轉讓，這體現了股票的__。A．風險性 B．營利性

C．價格的波動性 D．流通性

22、房地產開發企業開發建設供出租使用的商品住宅、廠房、倉庫、辦公樓等房屋工程及其配套的服務設施所完成的投資屬于__。A．商品房建設投資 B．置業投資

C．土地開發投資 D．土地一級開發

23、某居民樓總建筑面積為5000㎡，總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元，某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150㎡，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進行分排，該人占有的土地份額為。A：3％ B：3.5％ C：7％ D：4％

E：工業用地的監測點評估價格

24、某投資者從事酒店開發，建成后用于經營，則其成本為__。A．建設成本 B．經營成本

C．開發過程中的成本支出 D．含建設成本和經營成本

25、在房地產市場調查的方法中，最科學的調查方法是__。A．專體討論法 B．問卷調查法 C．觀察法 D．實驗法

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括。A：折舊和攤銷 B：投資回收 C：投資回報 D：可用于還款的利潤 E：在成本中列支的利息

2、下列關于內地房地產估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是（）。A．內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書于2003年11月簽署 B．內地房地產估價師與香港測量師資格互認頒證大會于2004年8月舉辦

C．內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書簽署后，內地房地產估價師自動成為香港測量師

D．內地房地產估價師與香港測量師資格互認是內地與香港最早實現資格互認的專業技術人員資格之一

3、監理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“兩管”、“一協調”。其中，“三控”是指監理工程師在工程建設全過程中的。A：工程進度控制 B：工程質量控制 C：工程投資控制 D：工程形象控制 E：工程報表控制

4、下列有關各種彈性的表述中，正確的有__。A．奢侈品的需求價格彈性相對較大

B．占家庭支出比例較大的商品，其需求價格彈性相對較小

C．商品對另外一種商品的需求交叉彈性大于0時，這兩種商品為互補品

D．商品對另外一種商品的需求交叉彈性等于0時，這兩種商品為不相關商品 E．商品的供給彈性大于1時，稱供給富有彈性

5、風險估計與評價常用方法有__。A．幕景分析法

B．調查和專家打分法 C．蒙特卡洛法 D．智暴法 E．德爾菲法

6、房產項目測繪，是指在房地產權屬管理、開發經營以及其他房地產活動過程中需要測繪等開展的測繪活動。A：房產分幅平面圖 B：房產分丘平面圖 C：房產分層分戶平面圖

D：房產分丘平面圖相關的圖、表、冊、簿、數據 E：房產分層分戶平面圖相關的圖、表、冊、簿、數據

7、土地用途管制的核心是__。A．保護耕地

B．實行土地登記制度

C．實行土地有償有限期使用制度 D．不能隨意改變農用地的用途

8、假設開發法評估待開發土地價值時，選取最佳的開發利用方式包括選取最佳的。A：區位 B：用途 C：檔次

D：周圍環境 E：建筑規模

9、流通貨幣需要量取決于三個因素。A：已銷售的商品數量 B：待銷售的商品數量 C：單位商品價格 D：貨幣流通次數 E：貨幣流通時間

10、貸款質押是借款人以作為債權的擔保。A：第三方保證人以自身的財產 B：財產 C：不動產

D：動產或權力 E：借款合同

11、A房地產開發商以出讓方式取得一塊住宅用地的土地使用權，并進行了開發建設，后因改作其他投資，擬轉讓該房地產項目，A房地產開發商應具備的轉讓條件是。

A：按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金1000萬元 B：按照出讓合同約定已經支付部分土地使用權出讓金600萬元 C：取得了該房地產項目的土地使用權證書

D：實際投入房屋建設工程的資金額(含土地使用權出讓金)應占全部開發投資總額的25％以上

E：實際投入房屋建設工程的資金額(不含土地使用權出讓金)應占全部開發投資總額的25％以上

12、房地產是一種特殊的商品，其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區別是__。A．專業性 B．各異性

C．不可移動性 D．適應性

13、某地區商品住宅價格自1997～2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發展速度法預測2003年住宅價格為__元/m2。A．4120 B．4149 C．4184 D．4216

14、下列關于現行經濟適用住房政策，表述正確的是。A：經濟適用住房建設用地應以協議出讓方式供應 B：經濟適用住房單套的建筑面積控制在60左右

C：經濟適用住房面向城市中、低收入住房困難家庭供應 D：經濟適用住房購房人擁有有限產權

E：個人購買的經濟適用住房在取得完全產權以前可以用于出租經營

15、對房地產置業投資來說，房地產投資的經擠效果主要表現在租金和__等方面。A．物業增值 B．管理費 C．契稅

D．機會成本

16、建筑材料的物理性質，與質量無關的是。A：抗滲性 B：表觀密度 C：密實度 D：孔隙率 E：導熱性

17、房屋拆遷中，違章建筑的認定權歸__。A．人民政府

B．規劃行政主管部門 C．房地產權屬登記部門 D．房屋拆遷主管部門

18、房地產資產分為__。A．房地產實物資產 B．房地產開發投資 C．房地產證券

D．房地產置業投資 E．房地產混合投資

19、對于共有房地產的轉讓，需要其共有人的__。A．全部同意

B．超過50%同意 C．超過2/3同意 D．有人同意就行

20、下列關于工程項目劃分的類型特點，表述正確的是。

A：指在一個場地或幾個場地上，按照一個總體設計進行施工、并受總概(預)算控制的各個工程項目的總和

B：建設項目可由一個或幾個工程項目構成

C：工程項目也稱單項工程，是建設項目的組成部分 D：高等院校的綜合教學樓屬于單位工程 E：通風工程屬于單位工程

21、某幢大廈的總建筑面積為10000m2，房地總價值為5800萬元，其中土地總價值為3000萬元。某人購買了其中250m2，該部分的房地價值為130萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應占有的土地份額為__。A．2.0% B．2.24% C．2.5% D．4.33%

22、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變為480元/m2。現市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現率為8%，則承租人甲目前的權益價值為__萬元。A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58

23、下列房地產投資風險中，屬于系統風險的是__。A．變現風險 B．比較風險

C．資本價值風險 D．時間風險

24、《刑法》規定，承擔資產評估等職責的中介組織的人員雖未索取他人財物或者非法收受他人財物，但故意提供虛假證明文件，情節嚴重的可處__，并處罰金。A．三年以下有期徒刑或者拘役 B．五年以下有期徒刑或者拘役 C．五年以下有期徒刑或者管制 D．五年以上，十年以下有期徒刑

25、當開發項目用地面積一定時，__的大小就決定了項目可建設建筑面積的數量。A．租售價格 B．開發期 C．容積率 D．建筑密度

第四篇：2017年四川省房地產估價師《制度與政策》：申請用地考試試卷

2017年四川省房地產估價師《制度與政策》：申請用地考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、當房地產的需求和供給同時減少后，以下能反映市場均衡價格變化的選項是__。

A．均衡價格上升 B．均衡價格下降 C．均衡價格不變

D．取決于供給和需求變動的程序

2、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元，期限10年，年利率6％的住房抵押貸款。若采用月還款常數為0.7％的還款方式，并在最后1個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式．該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了元。A：137.5 B：410.2 C：432.2 D：452.2 E：借款合同

3、下列股東權利中，屬于自益權的是__。

A．出席股東大會的權利、股票過戶的權利、表決權 B．股票過戶的權利、股息紅利分配的請求權

C．表決權、查詢公司經營狀況的請求權、出席股東大會的權利 D．股票過戶的權利、表決權、查詢公司經營狀況的請求權

4、超過土地使用權出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，最高可以征收相當于土地使用權出讓金__以下的土地閑置費。A．5％ B．10％ C．15％ D．20％

5、下列對價格效應、收入效應、替代效應說法正確的是__。A．替代效應＝收入效應+價格效應 B．價格效應＝替代效應+收入效應 C．收入效應＝替代效應+價格效應 D．價格效應＝替代效應/收入效應

6、開發商應當自建設工程竣工驗收合格之日起__日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。A．10 B．15 C．20 D．30

7、某宗工業用地面積為5000㎡，容積率為1．0，樓面地價為800元／㎡，若城市規劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為8．0，其中商業用途建筑面積占40％，樓面地價為3000元／㎡，居住用途建筑面積占60％，樓面地價為1000元／㎡。該宗地塊上理論上應補交的地價為萬元。A：4000 B：5900 C：6800 D：7200 E：工業用地的監測點評估價格

8、市場趨勢的分析方法中，__就是通過直接詢問消費者在某一時期需求哪些商品及其數量來進行分析的方法。A．購買者意圖調查法 B．銷售人員意見綜合法 C．專家意見法

D．時間序列分析法

9、城市基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區域范圍內，根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段。調查評估出的各地價區段在某一時點的（）。A．基準價格 B．平均價格 C．正常價格 D．市場價格

10、甲的房屋由哥哥乙借用。甲出國前欲將其房屋贈與好友丙，僅將其房屋所有權證交給了丙。乙得知后，提出該房屋未辦理轉移的有關手續，所以房屋所有權應歸其所有。現該房屋所有權依法應歸__。A．甲 B．乙 C．丙

D．甲、乙共有

11、建設用地規模在__萬平方米以上的新建小區及組團都要進行綜合驗收。A．1 B．2 C．3 D．5

12、規劃設計條件通知書及其附圖或審定設計方案通知書及其附圖，是城市國有土地使用權出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經__批準。A．政府

B．城市規劃行政主管部門 C．城市建設行政主管部門 D．城市土地主管部門

13、某市擬建一大型圖書館，現根據該圖書館土建工程施工圖編制的預算價格為__預算價格。A．單項工程 B．單位工程 C．分部工程 D．分項工程

14、按，絕對指標可以分為時期指標和時點指標。A：反映的先后順序不同 B：反映的實質內容不同 C：反映的時間狀態不同 D：反映的形式狀態不同 E：執行層的組織協調

15、稅收區別于其他財政收入形式的重要特征是__。A．強制性 B．無償性 C．自覺性 D．固定性

16、按照規定，商品房預售合同簽約后，要持商品房預售合同到縣級以上人民政府有關部門辦理登記備案手續。A：購房人 B：中間人

C：中介代理商

D：房地產開發企業 E：執行層的組織協調

17、在存在房地產泡沫的情況下，國有土地上房屋征收估價，應采用的測算結果。A：收益法 B：市場法 C：成本法

D：假設開發法

E：工業用地的監測點評估價格

18、城市居住區的規模通常以__作為主要標志。A．居住人口規模 B．居住戶數規模 C．用地規模 D．建筑規模

19、估價報告有效期應從起計。A：估價時點 B：估價作業期

C：出具估價報告之日

D：簽訂估價委托合同之日 E：工業用地的監測點評估價格

20、某商品房售價為每平方米建筑面積5000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產權登記的建筑面積為104，合同約定的建筑面積為100。該商品房的成交價格為元。A：500000 B：5 15000 C：520000 D：530000 E：執行層的組織協調

21、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數為（）。A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03

22、潛在購買者一般有三個特點，即興趣、收入和__。A．目標 B．途徑 C．市場化 D．商品化

23、已知某投資的凈現金流量如下表所示，如果投資者目標收益率為10%，此項目的財務凈現值是__萬元。

單位：萬元 A．年份 B．0 C．1 D．2 E．3 F．4 G．5 H．現金流入 I． J．200 K．200 L．200 M．200 N．200 O．現金流出 P．800 Q． R． S． T． U．

V．凈現金流量 W．-800 X．200 Y．200 Z．200 Z．200 Z．200

24、商業銀行發放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括__。A．開發商違法預售 B．借款人賴賬不還 C．借款人拖延還款

D．房地產市場供需失衡

25、作為房產登記和建立產籍資料的索引和參考資料的房地產圖是。A：宗地圖 B：房產分幅圖 C：房產分丘圖 D：房產分戶圖

E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列不屬于房地產拍賣特征的是__。A．房地產拍賣數量多，價值高 B．房地產拍賣的時間短 C．房地產拍賣法律性強 D．拍賣結束后續工作多

2、下列關于宏觀經濟政策中的財政政策，表述正確的是。A：財政政策是國家干預經濟的主要政策之一

B：財政政策的主要內容包括政府支出(政府購買、舉辦公共工程與轉移支付)和稅收

C：政府支出對國民收入是一種擴張性的力量，減少政府支出可以縮小總需求，減少國民收入

D：政府支出對國民收入是一種擴張性的力量，增加政府支出可以擴大總需求，減少國民收入

E：財政政策是指國家為實現宏觀經濟目標而對政府支出、稅收和借債水平進行的選擇，或是對政府收入和支出水平作出的決策

3、房地產是一種特殊的商品，其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區別是。

A：專業性 B：各異性

C：不可移動性 D：適應性 E：借款合同

4、在下列房地產定價方法中，屬于競爭導向的房地產定價方法是__。A．隨行就市定價法 B．認知價值定價法 C．領導定價法 D．挑戰定價法 E．目標定價法

5、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為（）萬元。A．330 B．450 C．650 D．700

6、如果某房地產現狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以__進行估價。A．保持現狀前提 B．裝修改造前提 C．轉換用途前提 D．重新利用前提

7、房地產的供給彈性主要有__。A．供給的社會彈性 B．供給的人口彈性 C．供給的價格彈性 D．供給的要素彈性 E．供給的經濟彈性

8、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年；設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為__萬元。A．400 B．628 C．656 D．700

9、下列不屬于房地產投資項目經濟評價靜態指標的是__。A．投資利潤率 B．資本金利潤率 C．財務內部收益率 D．成本利潤率

10、下列關于地租理論，表述正確的是。

A：地租是使用土地的代價，即土地這種生產要素的價格

B：土地的需求曲線與供給曲線的交點，決定了土地的正常價格，即地租 C：地租由土地的需求與供給所決定

D：土地的需求通過土地產品的需求得以反映，它取決于土地的邊際收益產量 E：當其他生產要素的投入量固定不變時，隨著土地使用量的增加，邊際收益產量呈遞減趨勢

11、下列有關統計學基礎知識的表述中，不正確的有__。A．隨著研究目的的改變，統計總體和總體單位可以相互轉化 B．反映總體單位屬性或特征的統計術語稱為指標 C．調查對象就是被調查和訪問的具體單位

D．調查單位與報告單位可以一致也可以不一致

E．相對指標是社會經濟現象的兩個有聯系的指標之比

12、下列關于房屋權屬登記的表述中，不正確的是__。A．公告不是房屋權屬登記的必經程序

B．在建工程竣工時，如抵押權仍未解除，抵押人在申請領取房屋權屬證書上進行注銷即可，無須重新辦理房產抵押登記

C．因房屋權屬登記機關的工作人員工作失誤造成權屬登記不實的，登記機關有權注銷房屋權屬證書

D．在房屋竣工交付使用時，對已辦理預購商品房抵押登記的，應在領取房屋所有權證書的同時辦理房屋抵押登記

13、某宗商用房地產于30年前建成，預計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，報酬率為8％，則。

A：該房地產的收益價格為136.73萬元 B：該房地產的收益價格為143.89萬元

C：以第一年凈收益為依據采用凈收益乘數法估算收益價格，凈收益乘數為5.14 D：該房地產的合理經營期限為15年 E：該房地產的合理經營期限為20年

14、申請房地產估價師初始注冊的，申請人應向提交申請材料。A：人力資源和社會保障部 B：住房和城鄉建設部

C：所在地省級人事行政主管部門 D：所在地省級房地產行政主管部門 E：執行層的組織協調

15、__、房地產業常常被政府用來作為一個“經濟調節器”。A．造船業 B．服務業 C．建筑業 D．航空業

16、不屬于反映和描述房地產市場狀況的指標是。A：供給指標 B：需求指標 C：使用指標

D：市場交易指標 E：借款合同

17、選擇最佳的開發利用方式包括__等的確定。A．結構 B．構造 C．用途 D．規模 E．檔次

18、房地產市場結構包括以下的結構__。A．供求結構 B．投資結構 C．產品結構 D．產業結構 E．利潤結構

19、復式記賬法包括。A：收付記賬法 B：借貸記賬法 C：支出記賬法 D：收入記賬法 E：信貸記賬法

20、某收益性物業的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的出租率為80％，所有承租人都能按時交納租金，物業其他收入為2萬元，則物業在該報告期的有效毛收入為萬元。A：22.0 B：24.0 C：25.6 D：26.0 E：借款合同

21、當現狀房地產的價值小于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應以__進行估價。A．保持現狀前提 B．裝修改造前提 C．轉換用途前提 D．重新利用前提

22、對某種特定商品有興趣的消費者的集合是__。A．服務市場 B．合格有效市場 C．有效市場 D．潛在市場

23、業主大會會議決定改建、重建建筑物及其附屬設施事項，應當經__以上的業主同意。

A．專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2 B．專有部分占建筑物總面積1/3以上的業主且占總人數1/3 C．專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3 D．專有部分占建筑物總面積3/4以上的業主且占總人數3/4

24、根據房地產市場租金與租約租金差額的現值之和求出的價值是（）。A．有租約限制下的價值 B．共有房地產的價值 C．無租約限制下的價值 D．承租人權益的價值

25、根據《房產測量規范》，下列不應分攤的共有建筑面積有__。A．為建筑造型而建、無實用功能的建筑面積 B．建在幢內且為本幢服務的配電房 C．為多幢綜合樓服務的物業管理用房 D．人防用的地下室

E．用作公共休息場所的架空層

第五篇：山東省房地產估價師《制度與政策》：房地產估價機構合并、分設考試試卷

山東省房地產估價師《制度與政策》：房地產估價機構合并、分設考

試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某出租的房地產的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設該房地產的土地使用年限為無限年，則該宗房地產的現值為（）。A．43萬元 B．112.5萬元 C．123.3萬元 D．150萬元

2、據調查，某城市2008年初總家庭數為120萬戶，戶年均可支配收入為5萬元，約有15%的家庭打算當年購房，平均住房需求80g㎡/戶，則2008年該市新建商品住房的總市場潛量是萬。(2008年試題)A：1260 B：1380 C：1440 D：2100 E：借款合同

3、某經營性房產年租金收入48000元，則征收房產稅金額為__元。A．5760 B．4800 C．576 D．480

4、業主大會履行的職責不包括__。

A．制定、修改業主公約和業主大會議事規則

B．選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作 C．監督業主公約的實施

D．決定專項維修資金的使用、統籌方案．并監督實施

5、標準深度是道路對地價影響的轉折點．由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠離道路的方向，地價。A：逐漸降低 B：逐漸升高

C：可視為基本不變 D：為零

E：工業用地的監測點評估價格

6、房地產開發是一項綜合性的經濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣，要想使開發項目達到預期的經濟效果，必須首先做好工作。A：施工圖設計 B：可行性研究 C：成本收益分析

D：項目建設書的編制 E：借款合同

7、文物藝術品屬于。A：允許流通物 B：禁止流通物 C：限制流通物 D：一般流通物

E：執行層的組織協調

8、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為600元／㎡，建筑物殘值率為5％，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是。A：81.00％ B：84.00％ C：84.17％ D：84.80％

E：工業用地的監測點評估價格

9、已知某房地產價格為900元／㎡時，需求量為100×10㎡，當價格為1 000元／㎡時，需求量為90×10㎡，則需求價格彈性為。A：10 B：9 C：0．9 D：0．1 E：工業用地的監測點評估價格

10、我國的住房公積金繳存比例實行動態調整機制，具體繳存比例由擬訂。A：縣級政府 B：省級政府 C：人民銀行

D：住房公積金管理委員會 E：執行層的組織協調

11、假定某商品需求表中D1、D2、D3、D4的價格彈性系數分別為1.3、0.2、0.7、2.1，則在__情況下，該商品價格提高后將導致總收益減少。A．D1和D2 B．D2和D3 C．D3和D4 D．D1和D4

12、（）既看不出數據的離散程度，也不能反映近、遠期數據變化的趨勢，因此一般在要求不太高的情況下適用。A．簡單平均法 B．回歸分析法 C．移動平均法 D．加權平均法

13、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了工業用地出讓最高年限為年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：房地產估價機構必須加蓋公章

14、按照公司法的規定，可以發行股票的公司是__。A．投資公司 B．股份有限公司 C．有限公司 D．股份公司

15、下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是（）。A．學習B．經濟狀況

C．對渠道的信賴度 D．購買動機

16、下列關于房地產抵押貸款的說法，錯誤的是（）。

A．是指有借款人以其合法擁有的房地產以不轉移占有方式向貸款人提供債務履行擔保的行為

B．采取抵押擔保的方式比采取第三方保證的擔保方式對銀行防范或減少貸款風險更為有利

C．抵押擔保有財產作為還貸的擔保，當債務人不履行債務時，貸款銀行有權依法充公其抵押的財產，優先獲得受償

D．銀行發放貸款是以無財產抵押作為先決條件

17、用以簡要表示建筑物的內部結構形式、空間關系的建筑設計圖是__。A．建筑剖面圖 B．建筑構造詳圖 C．建筑平面圖 D．總平面圖

18、某地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。在某宗房地產交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方__元/m2。A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.37

19、若注冊結構工程師注冊有效期屆滿需要繼續注冊的，應當在期滿前日內辦理注冊手續。A：30 B：15 C：45 D：60 E：執行層的組織協調 20、__是估價對象自估價時點起至未來可以獲得收益的時間。A．收益期限 B．收益時點 C．估價終點 D．估價范圍

21、A市B房屋拆遷公司，在拆遷A市房屋時，需要拆除A市房屋拆遷管理部門的部分房產，如果達不成拆遷補償安置協議，經當事人申請，由裁決。A：A市房地產管理部門 B：A市城鄉規劃管理部門 C：A市房屋拆遷管理部門 D：A市人民政府

E：房地產估價機構必須加蓋公章

22、成本法最基本的公式是__。

A．房地產價值=房地產重新購建價格-建筑物折舊 B．房地產價值=土地重新購建價格+建筑物折舊 C．房地產價值=重新購建價格-建筑物折舊 D．房地產價值=重新購建價格+建筑物折舊

23、關于房地產的保值增值，下列敘述有誤的一項是__。

A．對房地產本身進行投資、改良所引起的房地產價格上升，不是房地產的自然增值

B．通貨膨脹所引起的房地產價格上升，不是真正的房地產增值，而是房地產保值

C．需求增加導致稀缺性增加所引起的房地產價格上升，是真正的房地產自然增值

D．外部經濟所引起的房地產價格上升是房地產保值

24、我國目前國家債券的收益率為9%，經測算，零售商業用房市場相對于整個投資市場的風險系數為0.23，整個投資市場的平均收益率為18%，則零售商業用房的預期收益率為（）。A．11.07% B．12.45% C．13.59% D．10.78%

25、某宗房地產的總價值為5 000萬元，其總地價為2 000萬元，總建筑面積為10 000 ㎡，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200 ㎡。按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為。A：1％ B：1．5％ C：2％ D：2．5％

E：工業用地的監測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列關于房地產開發項目靜態評價指標的表述中，不正確的是（）。A．成本利潤率是年成本利潤率 B．成本利潤率是開發經營期的成本利潤率

C．投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率

D．投資利潤率是項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率

2、某宗地的面積為1000m2：采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權算術平均法得到的比準價格為__元/m2。A．2160 B．2175 C．2181 D．2205

3、某物業的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現金回報率為__。A．7.5% B．8.3% C．12.5% D．16.7%

4、下列屬于會計恒等式的是__。

A．資產-費用+負債+所有者權益-收入 B．所有者權益=資產+負債

C．資產+費用=負債+所有者權益+收入 D．負債=資產+所有者權益

5、投資者從取得土地開始，通過在土地上的進一步投資活動是指。A：房地產管理投資 B：房地產置業投資 C：房地產開發投資 D：房地產經營投資 E：借款合同

6、房地產估價中，估價方法的選擇是由綜合決定的．【2005年考題】 A：估價對象的房地產類型 B：估價方法適用的對象和條件 C：估價人員的技術水平D：委托人的特殊要求

E：所收集到的資料的數量和質量

7、出讓地塊的位置、使用性質等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分，由城鄉規劃主管部門依據提出。A：城鎮體系規劃 B：土地利用總體規劃 C：修建性詳細規劃 D：控制性詳細規劃 E：執行層的組織協調

8、按照污染物的形態，環境污染分為、輻射污染等。A：生物污染

B：固體廢棄物污染 C：噪聲污染 D：廢水污染 E：廢氣污染

9、下列房地產投資業務模式中，現金流出包括土地成本的有__。A．購買—持有—出租—出售 B．購買一更新改造—出售

C．購買一更新改造—出租—出售 D．開發—銷售

E．開發—持有—出租—出售

10、某房地產開發項目，當=14%時，凈現值為450萬元；當=15%時，凈現值為-200萬元，平均資金成本率為13.2%，基準收益率為10%。該項目的財務內部收益率為。(2009年試題)A：13.20% B：14.31% C：14.69% D：14.80% E：借款合同

11、物業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業投資__。A．能夠保值和增值 B．受通貨膨脹的影響 C．貸款利率較低 D．經營成本較低

12、某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100m2，假定折現率為6%，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為__元/m2。A．2593 B．2619 C．2727 D．2862

13、在編制房地產開發項目可行性研究報告時，下列規劃內容中，不屬于行政規劃設計方案選擇的是__。A．項目的交通組織規劃 B．項目構成及平面布置 C．項目的建筑規劃 D．城市土地利用規劃

14、房地產價格構成中的開發成本包括。A：取得土地使用權時的出讓金或轉讓金 B：基礎設施建設費 C：公共配套設施建設費 D：勘察設計和前期工程費 E：管理費

15、下列貨幣政策工具中，屬于選擇性貨幣政策工具的是。A：法定存款準備金率 B：再貼現利率 C：公開市場業務 D：貸款額度控制 E：執行層的組織協調

16、關于長期趨勢法的作用，下列說法正確的有__。

A．長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進行預測 B．長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算

C．長期趨勢法可以用于市場法中對可比實例價格進行交易日期調整 D．長期趨勢法用來填補某些房地產價格歷史資料的缺乏

E．長期趨勢法用來比較、分析兩宗以上房地產價格的發展趨勢

17、在右圖所示的現金流量圖中，已知A、i和P，求F，采用復利系數標準表示法表示，正確的是（）。A．F＝15A－P B．F＝A(F／A，i，5)－P C．F＝A(F／A，i，5)－P(F／P，i，6)D．F＝A(F／A，i，5)(F／P，i，1)－P(F／P，i，6)E．F＝[A(P／A，i，5)－P](F／P，i，6)

18、某房地產開發公司將其擁有的房地產抵押給銀行，以擔保未來3年連續獲得總額1.2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有__。A．該抵押屬一般房地產抵押 B．該抵押是最高額抵押

C．若銀行實際發放了1.5億元貸款，其優先受償價款為1.5億元 D．若銀行實際發放了1.5億元貸款，其優先受償價款為1.2億元 E．該抵押可以不經登記即產生合同效力

19、房屋價格計算時，按套內面積或建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定面積與產權登記面積發生誤差時的處理方式，當面積誤差比絕對值在__以內時，據實結算房價款。A．4% B．3% C．6% D．5% 20、光污染包括。A：燈光污染

B：玻璃幕墻反光污染 C：眩光污染

D：宇宙線輻射污染 E：視覺污染

21、按消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是__。

A．同質偏好市場 B．分散偏好市場 C．個別偏好市場 D．集群偏好市場 E．彌隙市場

22、長期趨勢法包括（）等方法。A．數學曲線擬合法 B．平均增減量法 C．平均發展速度法 D．年限法 E．指數修勻法

23、在房地產周期循環周期過程中，控制率持續下降到合理的控制率以下的階段為房地產市場自然周期中的__。A．第一階段 B．第二階段 C．第三階段 D．第四階段

24、某地區某類房地產2004年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日為100%)。其中有一房地產在 2004年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為__元/m2。A．2121 B．2200 C．1819 D．2242

25、廉租住房保障資金的來源有。A：財政預算資金 B：房屋維修資金 C：土地出讓凈收益

D：住房公積金增值收益 E：廉租住房預售資金