第一篇：2017年四川省房地產估價師《制度與政策》：申請用地考試試卷

2017年四川省房地產估價師《制度與政策》：申請用地考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、當房地產的需求和供給同時減少后，以下能反映市場均衡價格變化的選項是__。

A．均衡價格上升 B．均衡價格下降 C．均衡價格不變

D．取決于供給和需求變動的程序

2、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元，期限10年，年利率6％的住房抵押貸款。若采用月還款常數為0.7％的還款方式，并在最后1個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式．該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了元。A：137.5 B：410.2 C：432.2 D：452.2 E：借款合同

3、下列股東權利中，屬于自益權的是__。

A．出席股東大會的權利、股票過戶的權利、表決權 B．股票過戶的權利、股息紅利分配的請求權

C．表決權、查詢公司經營狀況的請求權、出席股東大會的權利 D．股票過戶的權利、表決權、查詢公司經營狀況的請求權

4、超過土地使用權出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，最高可以征收相當于土地使用權出讓金__以下的土地閑置費。A．5％ B．10％ C．15％ D．20％

5、下列對價格效應、收入效應、替代效應說法正確的是__。A．替代效應＝收入效應+價格效應 B．價格效應＝替代效應+收入效應 C．收入效應＝替代效應+價格效應 D．價格效應＝替代效應/收入效應

6、開發商應當自建設工程竣工驗收合格之日起__日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。A．10 B．15 C．20 D．30

7、某宗工業用地面積為5000㎡，容積率為1．0，樓面地價為800元／㎡，若城市規劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為8．0，其中商業用途建筑面積占40％，樓面地價為3000元／㎡，居住用途建筑面積占60％，樓面地價為1000元／㎡。該宗地塊上理論上應補交的地價為萬元。A：4000 B：5900 C：6800 D：7200 E：工業用地的監測點評估價格

8、市場趨勢的分析方法中，__就是通過直接詢問消費者在某一時期需求哪些商品及其數量來進行分析的方法。A．購買者意圖調查法 B．銷售人員意見綜合法 C．專家意見法

D．時間序列分析法

9、城市基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區域范圍內，根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段。調查評估出的各地價區段在某一時點的（）。A．基準價格 B．平均價格 C．正常價格 D．市場價格

10、甲的房屋由哥哥乙借用。甲出國前欲將其房屋贈與好友丙，僅將其房屋所有權證交給了丙。乙得知后，提出該房屋未辦理轉移的有關手續，所以房屋所有權應歸其所有。現該房屋所有權依法應歸__。A．甲 B．乙 C．丙

D．甲、乙共有

11、建設用地規模在__萬平方米以上的新建小區及組團都要進行綜合驗收。A．1 B．2 C．3 D．5

12、規劃設計條件通知書及其附圖或審定設計方案通知書及其附圖，是城市國有土地使用權出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經__批準。A．政府

B．城市規劃行政主管部門 C．城市建設行政主管部門 D．城市土地主管部門

13、某市擬建一大型圖書館，現根據該圖書館土建工程施工圖編制的預算價格為__預算價格。A．單項工程 B．單位工程 C．分部工程 D．分項工程

14、按，絕對指標可以分為時期指標和時點指標。A：反映的先后順序不同 B：反映的實質內容不同 C：反映的時間狀態不同 D：反映的形式狀態不同 E：執行層的組織協調

15、稅收區別于其他財政收入形式的重要特征是__。A．強制性 B．無償性 C．自覺性 D．固定性

16、按照規定，商品房預售合同簽約后，要持商品房預售合同到縣級以上人民政府有關部門辦理登記備案手續。A：購房人 B：中間人

C：中介代理商

D：房地產開發企業 E：執行層的組織協調

17、在存在房地產泡沫的情況下，國有土地上房屋征收估價，應采用的測算結果。A：收益法 B：市場法 C：成本法

D：假設開發法

E：工業用地的監測點評估價格

18、城市居住區的規模通常以__作為主要標志。A．居住人口規模 B．居住戶數規模 C．用地規模 D．建筑規模

19、估價報告有效期應從起計。A：估價時點 B：估價作業期

C：出具估價報告之日

D：簽訂估價委托合同之日 E：工業用地的監測點評估價格

20、某商品房售價為每平方米建筑面積5000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產權登記的建筑面積為104，合同約定的建筑面積為100。該商品房的成交價格為元。A：500000 B：5 15000 C：520000 D：530000 E：執行層的組織協調

21、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數為（）。A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03

22、潛在購買者一般有三個特點，即興趣、收入和__。A．目標 B．途徑 C．市場化 D．商品化

23、已知某投資的凈現金流量如下表所示，如果投資者目標收益率為10%，此項目的財務凈現值是__萬元。

單位：萬元 A．年份 B．0 C．1 D．2 E．3 F．4 G．5 H．現金流入 I． J．200 K．200 L．200 M．200 N．200 O．現金流出 P．800 Q． R． S． T． U．

V．凈現金流量 W．-800 X．200 Y．200 Z．200 Z．200 Z．200

24、商業銀行發放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括__。A．開發商違法預售 B．借款人賴賬不還 C．借款人拖延還款

D．房地產市場供需失衡

25、作為房產登記和建立產籍資料的索引和參考資料的房地產圖是。A：宗地圖 B：房產分幅圖 C：房產分丘圖 D：房產分戶圖

E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列不屬于房地產拍賣特征的是__。A．房地產拍賣數量多，價值高 B．房地產拍賣的時間短 C．房地產拍賣法律性強 D．拍賣結束后續工作多

2、下列關于宏觀經濟政策中的財政政策，表述正確的是。A：財政政策是國家干預經濟的主要政策之一

B：財政政策的主要內容包括政府支出(政府購買、舉辦公共工程與轉移支付)和稅收

C：政府支出對國民收入是一種擴張性的力量，減少政府支出可以縮小總需求，減少國民收入

D：政府支出對國民收入是一種擴張性的力量，增加政府支出可以擴大總需求，減少國民收入

E：財政政策是指國家為實現宏觀經濟目標而對政府支出、稅收和借債水平進行的選擇，或是對政府收入和支出水平作出的決策

3、房地產是一種特殊的商品，其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區別是。

A：專業性 B：各異性

C：不可移動性 D：適應性 E：借款合同

4、在下列房地產定價方法中，屬于競爭導向的房地產定價方法是__。A．隨行就市定價法 B．認知價值定價法 C．領導定價法 D．挑戰定價法 E．目標定價法

5、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為（）萬元。A．330 B．450 C．650 D．700

6、如果某房地產現狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以__進行估價。A．保持現狀前提 B．裝修改造前提 C．轉換用途前提 D．重新利用前提

7、房地產的供給彈性主要有__。A．供給的社會彈性 B．供給的人口彈性 C．供給的價格彈性 D．供給的要素彈性 E．供給的經濟彈性

8、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年；設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為__萬元。A．400 B．628 C．656 D．700

9、下列不屬于房地產投資項目經濟評價靜態指標的是__。A．投資利潤率 B．資本金利潤率 C．財務內部收益率 D．成本利潤率

10、下列關于地租理論，表述正確的是。

A：地租是使用土地的代價，即土地這種生產要素的價格

B：土地的需求曲線與供給曲線的交點，決定了土地的正常價格，即地租 C：地租由土地的需求與供給所決定

D：土地的需求通過土地產品的需求得以反映，它取決于土地的邊際收益產量 E：當其他生產要素的投入量固定不變時，隨著土地使用量的增加，邊際收益產量呈遞減趨勢

11、下列有關統計學基礎知識的表述中，不正確的有__。A．隨著研究目的的改變，統計總體和總體單位可以相互轉化 B．反映總體單位屬性或特征的統計術語稱為指標 C．調查對象就是被調查和訪問的具體單位

D．調查單位與報告單位可以一致也可以不一致

E．相對指標是社會經濟現象的兩個有聯系的指標之比

12、下列關于房屋權屬登記的表述中，不正確的是__。A．公告不是房屋權屬登記的必經程序

B．在建工程竣工時，如抵押權仍未解除，抵押人在申請領取房屋權屬證書上進行注銷即可，無須重新辦理房產抵押登記

C．因房屋權屬登記機關的工作人員工作失誤造成權屬登記不實的，登記機關有權注銷房屋權屬證書

D．在房屋竣工交付使用時，對已辦理預購商品房抵押登記的，應在領取房屋所有權證書的同時辦理房屋抵押登記

13、某宗商用房地產于30年前建成，預計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，報酬率為8％，則。

A：該房地產的收益價格為136.73萬元 B：該房地產的收益價格為143.89萬元

C：以第一年凈收益為依據采用凈收益乘數法估算收益價格，凈收益乘數為5.14 D：該房地產的合理經營期限為15年 E：該房地產的合理經營期限為20年

14、申請房地產估價師初始注冊的，申請人應向提交申請材料。A：人力資源和社會保障部 B：住房和城鄉建設部

C：所在地省級人事行政主管部門 D：所在地省級房地產行政主管部門 E：執行層的組織協調

15、__、房地產業常常被政府用來作為一個“經濟調節器”。A．造船業 B．服務業 C．建筑業 D．航空業

16、不屬于反映和描述房地產市場狀況的指標是。A：供給指標 B：需求指標 C：使用指標

D：市場交易指標 E：借款合同

17、選擇最佳的開發利用方式包括__等的確定。A．結構 B．構造 C．用途 D．規模 E．檔次

18、房地產市場結構包括以下的結構__。A．供求結構 B．投資結構 C．產品結構 D．產業結構 E．利潤結構

19、復式記賬法包括。A：收付記賬法 B：借貸記賬法 C：支出記賬法 D：收入記賬法 E：信貸記賬法

20、某收益性物業的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的出租率為80％，所有承租人都能按時交納租金，物業其他收入為2萬元，則物業在該報告期的有效毛收入為萬元。A：22.0 B：24.0 C：25.6 D：26.0 E：借款合同

21、當現狀房地產的價值小于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應以__進行估價。A．保持現狀前提 B．裝修改造前提 C．轉換用途前提 D．重新利用前提

22、對某種特定商品有興趣的消費者的集合是__。A．服務市場 B．合格有效市場 C．有效市場 D．潛在市場

23、業主大會會議決定改建、重建建筑物及其附屬設施事項，應當經__以上的業主同意。

A．專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2 B．專有部分占建筑物總面積1/3以上的業主且占總人數1/3 C．專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3 D．專有部分占建筑物總面積3/4以上的業主且占總人數3/4

24、根據房地產市場租金與租約租金差額的現值之和求出的價值是（）。A．有租約限制下的價值 B．共有房地產的價值 C．無租約限制下的價值 D．承租人權益的價值

25、根據《房產測量規范》，下列不應分攤的共有建筑面積有__。A．為建筑造型而建、無實用功能的建筑面積 B．建在幢內且為本幢服務的配電房 C．為多幢綜合樓服務的物業管理用房 D．人防用的地下室

E．用作公共休息場所的架空層

第二篇：云南省2016年下半年房地產估價師《制度與政策》：申請用地考試試題

云南省2016年下半年房地產估價師《制度與政策》：申請用地考試試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、邀請招標是一種非公開招標方式，被邀請參加投標的承包商通常在__。A．3個以上 B．5～10個 C．5個以上 D．3～10個

2、關于任意拍賣，下列說法錯誤的是__。A．以生效的法律文書為依據 B．屬于民事行為

C．必須以委托人對標的物擁有所有權或處分權為前提 D．目的在于將物品換價兌現

3、某國的現金流通量為4000萬億元，單位和個人的活期存款為1000萬億元，單位和個人的定期存款為2000萬億元，其他存款為500萬億元，則該國的狹義貨幣為__億元。A．4000 B．5000 C．7000 D．7500

4、在房地產權利中，屬于用益物權的是。A：自物權

B：劃撥土地使用權 C：抵押權 D：租賃權

E：工業用地的監測點評估價格

5、下列關于路線價法的表述中，不正確的是．【2005年考題】

A：路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理

B：路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價

C：運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊

D：路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街用地求其平均價格

E：工業用地的監測點評估價格

6、以下不屬于房地產轉讓方式的是__。A．以房地產作價入股 B．以房地產抵債 C．互換 D．典當

7、已知某房地產的土地取得成本1500萬元，土地開發成本3000萬元，管理費用400萬元，投資利息500萬元，銷售費用400萬元，銷售稅費600萬元，開發完成后的房地產價值10000萬元，則該房地產的成本利潤率為__。A．36% B．62.07% C．73．47% D．80%

8、某宗面積為5 000㎡的房地產開發用地，市場價格(按面地價)為800元／㎡，容積率為2，受讓人需按照受讓價格的3％繳納契稅等稅費，則土地取得成本為萬元。A：824 B：864 C：882 D：904 E：工業用地的監測點評估價格

9、下列關于路線價法中，不正確的是__。

A．路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相近，是房地產價格形成的替代原理

B．路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價

C．運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊

D．路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求基平均價格

10、張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經營，其要求的投資收益率為10％，經營期為20年，如果每年經營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為萬元。A：17．46 B：100．00 C：117．46 D：672．75 E：借款合同

11、運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區域相同或相似房地產的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據房地產估價中的。A：合法原則

B：最高最佳使用原則 C：替代原則 D：公平原則

E：工業用地的監測點評估價格

12、現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為。A：存量+新開發量+其他種類房地產轉換為該種房地產量一該種房地產轉換為其他種類房地產量一拆毀量

B：存量+新開發量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量 C：存量+新開發量+空置房量一拆毀量 D：存量+新增竣工量一拆毀量 E：工業用地的監測點評估價格

13、下列關于我國房地產權屬登記的表述中，不正確的是__。A．依法登記的房地產權利受國家法律保護

B．當事人對房地產權利的取得、變更、喪失均需依法登記 C．經法定登記機關登記的房地產權利具有對抗第三人的效力

D．房屋因買賣、贈與等原因致使其權屬發生變化的，應及時辦理變更登記

14、委托拆遷估價的房地產拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質和__。A．區位 B．面積 C．價值 D．經營人

15、拍賣操作中的程序、規則、方法及技巧的總稱是。A：拍賣實踐 B：拍賣過程 C：拍賣實務 D：拍賣行為

E：執行層的組織協調

16、經濟適用房和廉租房項目用地，目前采取（）方式供地。A．協議出讓 B．招標兼出讓 C．行政劃撥

D．行政劃撥兼協議出讓

17、某房地產未來凈收益期限內每年凈收益為20萬元，收益期限結束時該房地產增值20％，報酬率為6％，償債基金系數為7．59％。該房地產的價格為萬元。A：313 B：329 C：417 D：446 E：工業用地的監測點評估價格

18、在一筆成功的房地交易中最低價、最高價、成交價的關系是。A：成交價≥最高價≥最低價 B：成交價≥最低價≥最高價 C：最高價≥成交價≥最低價 D：最高價≥最低價≥成交價 E：工業用地的監測點評估價格

19、影響房地產價格的環境因素不包括__。A．大氣環境 B．聲覺環境 C．衛生環境 D．治安環境

20、已知某房地產40年收益價格為150萬元，該房地產報酬率為10%，那么該宗房地產30年收益價格為__萬元。A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4

21、”三項預測值”分析方法是（）中的一種。A．單因素敏感性分析方法 B．多因素敏感性分析方法 C．概率分析方法

D．盈虧平衡分析方法

22、某待開發土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發費為1.5億元／k㎡。假設開發周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60％和40％。銀行貸款年利息為8％，該土地的投資利息為元／㎡。A：55.20 B：103.22 C：109.63 D：114.82 E：工業用地的監測點評估價格

23、在其他條件不變的前提下，建設一條鐵路對居民區的房地產價格和對倉儲或者工業用地房地產價格可能產生的變動方向，下面描述正確的為__。A．居民區的房地產增值，工業用地房地產貶值 B．居民區的房地產增值，工業用地房地產增值 C．居民區的房地產貶值，工業用地房地產增值 D．居民區的房地產貶值，工業用地房地產貶值

24、實行施工總承包的房地產開發項目，施工現場的安全應由（）負責。A．開發商 B．監理單位 C．分包單位 D．總承包單位

25、拆除非公益事業房屋的附屬物，補償方式為__。A．產權調換 B．貨幣補償

C．產權調換或貨幣補償 D．不予補償

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、開發商若委托物業代理進行物業銷售，則開發商要支付相當于售價__的傭金。A．1%～3% B．0.5%～0.9% C．3.5% D．4%

2、某一房地產價格水平的高低，主要取決于__供求狀況。A．本地區房地產的 B．全國房地產的

C．本地區本類房地產的 D．本類房地產的

3、下列關于定額和工程建設定額的概念，表述正確的是。A：定額是一種規定的額度

B：工程建設定額，是指在工程建設中所有產品上人工、材料、機械、資金消耗的規定的額度

C：在現代社會經濟生活中，定額是企業管理的重要基礎 D：工程建設領域的定額是工程造價計價的重要依據

E：工程建設定額反映了工程建設和各種資源消耗之間的客觀規律

4、下列關于拍賣與投標招標的區別，說法不正確的是__。

A．拍賣標的范圍不同，依法可以處分的物品或財產權利都可以成為拍賣標的，但不一定是必須依法進行招標的項目

B．實施機構上的區別表現在：拍賣活動實施機構必須是依法設立的拍賣企業。招標人可以委托代理機構招標；招標人也可以自行辦理招標事宜

C．行為目的上的區別表現在：拍賣的目的是把拍賣標的轉讓給最高出價者，拍賣成交后所體現的是委托人向買受人轉讓財產或財產權利的關系；而招標投標則不同

D．是否收取酬勞可以作為區別拍賣與招標投標的一個重要標志，拍賣成交后，不需支付傭金；而招標投標則需支付傭金或酬勞

5、《中華人民共和國城市房地產管理法》規定應辦理備案的情形有。A：設立房地產開發企業 B：簽訂商品房預售合同 C：簽訂房屋租賃合同

D：簽訂土地使用權出讓合同 E：簽訂房屋拆遷補償安置協議

6、建設貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或．(2008年試題)A：土地開發貸款 B：房地產抵押貸款 C：土地轉讓收入 D：流動資金貸款 E：借款合同

7、房地產的供給曲線表示__。

A．房地產的出售量與其價格之間的關系 B．房地產的出售量與購買者能力的關系 C．房地產的供給量與其價格之間的關系 D．房地產的供給量與購買者能力的關系

8、會計核算的一般原則中，起修正作用的一般原則有__。A．謹慎原則 B．重要性原則

C．實質重于形式原則 D．權責發生制原則 E．配比原則

9、下列關于收益率指標的表述中，錯誤的是。(2008年試題)A：基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率

B：財務內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率 C：常規項目的財務內部收益率是唯一的

D：差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差 E：借款合同

10、根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，下列關于最低保修項目和保修期限，說法正確的是。A：管道滲漏為1年 B：五金件損壞為2年 C：管道堵塞為6個月

D：電器開關損壞為6個月 E：供冷系統損壞為1個供冷期

11、某家擬購買一套住宅，單價為3 000元／㎡，該家庭的月收入為6 000元，其中30％可用來支付房款，銀行可為其提供15年期的住房抵押貸款，貸款年利率為6％，抵押貸款價值比例最大為80％，則根據該家庭的支付能力最多可以購買平方米的住宅。A：36．72 B：45．32 C：88．88 D：97．86 E：借款合同

12、某房地產估價師于2004年8月初始注冊在甲房地產估價機構，后于2006年2月變更注冊至乙房地產估價機構，則該房地產估價師的注冊有效期至。(2007年試題)A：2006年8月 B：2007年8月 C：2008年2月 D：2009年2月

E：執行層的組織協調

13、房地產權益融資的方式有。A：上市 B：增發新股

C：發行企業債券 D：住房抵押貸款 E：合作開發

14、下列關于房屋產權調換的含義，表述正確的是。

A：房屋產權調換指拆遷人用自己建造的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

B：房屋產權調換指拆遷人用自己購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

C：房屋產權調換指被拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

D：房屋產權調換指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的租賃價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

E：房屋產權調換指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的租賃價與調換房屋的評估價進行結算調換差價的行為

15、房地產轉讓最主要的特征是__。A．房地產轉讓需要資金投入 B．房地產轉讓實施申報制度 C．房地產發生權屬轉移 D．只有符合條件的房地產才能轉讓

16、按照評估價值的本質來劃分的房地產價值中，通常比市場價值低的有（）。A．快速變現價值 B．謹慎價值 C．清算價值 D．投資價值 E．原始價值

17、城市規劃管理系統由組成。A：城市規劃發展系統 B：城市規劃執行系統 C：城市規劃反饋系統 D：城市規劃保障系統 E：城市規劃決策系統

18、假設開發法中開發經營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發房地產)的時間，即__。A．估價時點

B．待開發項目開工之日

C．待開發項目取得土地使用權之日 D．該開發項目開始銷售之日

19、應當與城市規劃一起報批的是__。A．城市黃線 B．城市藍線 C．城市紅線 D．城市綠線

20、下列關于內部收益率的表述中，正確的有__。A．內部收益率總是大于目標收益率

B．內部收益率是當項目壽命期終了時所有投資正好被收回的收益率 C．同一項目的全投資內部收益率一定高于資本金內部收益率 D．內部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率 E．內部收益率越高，投資風險就越小

21、在選取可比實例時，其成交價格不會偏離正常市場價格的因素是__。A．強迫出售或強迫購買的交易

B．交易雙方或一方缺乏對交易對象或市場行情的了解 C．急于出售或急于購買的交易 D．受債權債務關系影響的交易

22、下列關于監護人，表述正確的是。

A：父母雙方均死亡或者沒有監護能力的，未成年人由沒有監護能力的祖父母擔任監護人

B：未成年人的監護人是其父母

C：無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由其父母、成年子女擔任監護人

D：無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由其配偶擔任監護人 E：對無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，其關系密切的其他親屬、朋友愿意承擔監護責任，經精神病人所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會同意后，也可以擔任監護人

23、下列房地產中，一般情況下適用市場法估價的有。A：標準廠房

B：房地產開發用地 C：行政辦公樓 D：寫字樓 E：在建工程

24、以行政劃撥方式獲取土地使用權，通常涉及私人參與的有。A：城市基礎設施用地 B：公益事業項目用地 C：重要旅游項目用地 D：經濟適用房用地

E：國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地

25、下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有。A：差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差

B：差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率

C：差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額之和等于零時的折現率 D：差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優選方案 E：采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優選方案

第三篇：山西省2016年下半年房地產估價師《制度與政策》：申請考試試卷

山西省2016年下半年房地產估價師《制度與政策》：申請考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某期房預計2年后竣工交付使用，目前與其類似的現房價格為4500元/㎡，出租的年末凈收益為500元／㎡。假設年折現率為8％，風險補償估計為現房價格的3％，則該期房目前的價格為元／㎡。A：3473 B：4365 C：4500 D：4635 E：工業用地的監測點評估價格

2、竣工驗收費，屬于房地產價格的。A：開發成本 B：銷售費用 C：管理費用 D：投資利息

E：工業用地的監測點評估價格

3、在影響房地產價格的各因素中，“城市化”屬于__。A．社會因素 B．環境因素 C．人口因素 D．行政因素

4、下列房地產開發成本中，屬于基礎設施建設費的是__。A．圍墻工程費 B．電力設施工程費 C．居委會用房建設費 D．人防工程費

5、建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，其產權。(2008年試題)A：屬于房地產開發企業 B：屬于業主共有

C：屬于物業服務企業

D：歸屬由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定 E：執行層的組織協調

6、韓某在向張某催要賭債無果的情況下，糾集好友把張某挾持至韓家，并給張家打電話，聲稱如果再不還錢，就砍掉張某一只手。韓某的作為__。A．構成非法拘禁罪 B．構成綁架罪

C．構成非法拘禁罪和綁架罪的想象競合犯 D．構成敲詐勒索罪

7、關于房地產市場吸納周期的說法，錯誤的是__。

A．吸納周期是捐房屋從準備租售到租售完成所需的時間 B．吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間 C．在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期 D．吸納周期在數值上等于吸納率的倒數

8、某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為__m2。A．1200 B．120 C．3333 D．333.3

9、設臨街深度價格修正率如下表：另設，旁街對街角地的影響深度以4.5m為一級距，旁街影響加價率依次為旁街路線價的40％、20％和10％，則下圖的宗地B的單價為元／㎡。(更正：路線價：4000元/㎡)A：6400 B：6800 C：6960 D：7600 E：工業用地的監測點評估價格

10、公房出售以后，維修資金由售房單位和購房人雙向繳納，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上該部分多層住宅不低于售房款的。A：3％ B：10％ C：15％ D：20％

E：執行層的組織協調

11、下列屬于間接融資方式的是__。A．政府發行債券 B．股票融資 C．銀行借款

D．簽署商業票據

12、購置某物業用于出租經營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為30萬元，現金收支均發生在年初，目標收益率為10%，則該項目的動態投資回收期__。A．小于5年

B．在4～5年之間 C．在5～6年之間 D．在3～4年之間

13、某套200㎡、單價4000元／㎡的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現率為5％，則該套住宅的實際價格為萬元。A：71.84 B：74.47 C：75.23 D：80.00 E：工業用地的監測點評估價格

14、某項目的同類物業市場平均銷售價格為2500元/m2，資金收益率為15%，若項目建成后用于出租，則月租金水平可定為（）元/m2。A．50.6 B．60.6 C．34.8 D．44.6

15、一個估價項目中的價值類型，本質上是由決定的。A：估價委托人 B：估價師 C：估價目的 D：估價對象

E：工業用地的監測點評估價格

16、商業信用和國家信用等形式的發展往往依賴的支持。A：商業信用 B：銀行信用 C：消費信用 D：民間信用

E：執行層的組織協調

17、必須經承兌才能生效的金融工具是__。A．本票 B．商業匯票 C．銀行券 D．支票

18、為評估某房地產2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是，交易目期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元／㎡，買賣中涉及的稅費全都由買方支付，該地區房地產交易中規定買賣雙方應繳納的稅費分別為正常交易價格的6％和3％。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產價格均每月比上月上漲0.3％，則該可比實例修正調整后的價格為元／㎡。

A：3673.20 B：3673.68 C：3790.43 D：3792.93 E：工業用地的監測點評估價格

19、估價報告書中說明的__限定了其用途。A．估價原則 B．估價方法 C．估價目的

D．估價對象狀況

20、是由銀行發行的一種票據，俗稱鈔票。A：本票 B：匯票 C：支票 D：銀行券 E：執行層的組織協調

21、房地產中介服務機構在代理銷售商品房時，可以收取__。A．傭金 B．手續費 C．咨詢費 D．保證金

22、下列關于建筑制圖有關要求的表述中，錯誤的是。(2007年試題)A：圖紙幅面內應有標題欄和會簽欄

B：結構施工圖一般不注比例，允許一個圖形使用兩種比例

C：凡承重墻、柱子、大梁或屋架的位置必須畫上軸線并編上軸線號 D：標高的單位用毫米計 E：執行層的組織協調

23、下列收益乘數法中，考慮了房地產租金以外的收入以及房地產空置率，但未考慮運營費用差異的是。A：毛租金乘數法 B：潛在毛收入乘數法 C：有效毛收入乘數法 D：凈收益乘數法

E：工業用地的監測點評估價格

24、根據《物權法》規定，業主大會決定選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，應當經的業主同意。

A：專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數

B：專有部分占建筑物總面積三分之一以上的業主且占總人數三分之一 C：專有部分占建筑物總面積四分之一以上的業主且占總人數四分之一 D：專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二 E：執行層的組織協調

25、某地塊臨街深度為18m，臨街寬度為50m，總價格為243萬元，假設標準深度為24m，則根據四三二一法則，其路線價為元／㎡。A：2025 B：2250 C：2700 D：3000 E：工業用地的監測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、1.《房地產估價規范》的內容包括．【2003年考題】 A：評估制度 B：估價原則 C：估價程序 D：估價報告 E：職業道德

2、對因質量問題給購房人造成損失應當有合理的界定，不應包含。A：開發商的直接損失

B：開發商的精神損失等間接性損失 C：購房人的精神損失等間接性損失 D：商品房銷售代理商的直接損失 E：購房人的直接損失

3、下列不屬于建設用地使用權出讓特點的是__。A．平等 B．自愿 C．有償 D．無限期

4、房地產估價原則可分為三個層次，即__。A．基本原則 B．客觀原則 C．特殊性原則 D．普適性原則 E．適宜性原則

5、根據原建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》，下列屬于房屋拆遷管理部門終結裁決情形的有。A：申請人撤回裁決申請的

B：發現申請人或者被申請人不是裁決當事人的 C：受理裁決申請后，當事人自行達成協議的

D：作為自然人的申請人死亡，需等待其近親屬表明是否參加裁決的 E：裁決需要以相關裁決或法院判決結果為依據的，而相關案件未結案的

6、下列關于明確房地產估價時點的表述中，正確的有．【2006年考題】

A：對當前的價值進行評估，一般以實地查看估價對象期間或估價作業期內的某個日期為估價時點

B：城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日 C：分期實施的房屋拆遷，應以房屋拆遷公告之日為估價時點 D：房地產估價人員可以假定估價時點

E：對原估價結果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為估價時點

7、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有__等。A．意外破壞的損毀 B．市場供給的過量 C．建筑設計的缺陷

D．人們消費觀念的改變 E．周圍環境條件的惡化

8、目前在我國停止住房實物分配后，職工購房資金來源主要包括等。A：養老保險 B：職工工資 C：住房公積金 D：個人住房貸款

E：由財政、單位原有住房建設資金轉化的住房補貼

9、下列關于《物業服務合同》，說法正確的是__。A．《物業服務合同》屬于我國合同分類中的委托合同 B．《物業服務合同》只可以發生在法人之間，不可發生在公民與法人之間 C．業主大會成立以后，一般要簽訂《前期物業服務合同》；業主大會成立以前，一般要簽訂《物業服務合同》

D．業主委員會代表全體業主與物業服務企業簽訂的《前期物業服務合同》一經簽訂，原房地產開發企業或公房出售單位與物業服務企業所簽訂的《物業服務合同》即自行失效

10、下列關于維修基金管理的表述中，錯誤的是__。

A．業主委員會成立以前，維修基金由房地產行政主管部門代管 B．業主委員會成立以后，維修基金由物業管理企業代管

C．維修基金在銀行專戶存儲，專款專用；基金閑置時，不得挪作他用 D．業主轉讓房地產所有權時，結余維修基金予以退還

E．因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額按業主個人繳交比例退還給業主

11、下列關于估價報告的說法中，不正確的有__。

A．估價報告是關于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告 B．估價報告可視為估價人員提供給委托人的“產品” C．估價報告應重在內在質量，外在質量不是很重要

D．估價報告應對難以確定的事項予以說明，但不得描述其對估價結果可能產生的影響

E．估價報告是全面、公正、客觀、準確地記述估價過程、反映估價成果的文件

12、某置業投資者以1萬元/m2的價格購買了200m2的商業店鋪用于出租經營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。A．0.21 B．1.23 C．2.01 D．3.23

13、下列關于主體結構質量不合格的已售商品住房處理方式的表述中，正確的是__。

A．購房人只能要求退房，不能要求換房 B．購房人只能要求換房，不能要求退房 C．購房人有權選擇退房或換房

D．商品住房買賣雙方協商選擇退房或換房

14、一業主打算將自家閑置的一處房屋出租給另一人經商，所以現在翻建房屋使其面積擴大，那么他應當進行登記。A：轉移登記 B：變更登記

C：先進行變更登記再進行轉移登記 D：先進行轉移登記再進行變更登記 E：執行層的組織協調

15、標底是招標工程的預期價格，是（）的重要依據之一。A．審核投標報價 B．評標 C．議標 D．決標

16、對同一宗房地產而言，__。

A．房地價格=土地價格+建筑物價格-建筑物的折舊 B．建筑物價格=房地價格-土地價格

C．土地價格=房地價格-建筑物價格-建筑物的折舊 D．房地價格=土地價格+建筑物價格+建筑物的折舊

17、下列應免征房產稅的有。A：職工自用住房 B：軍隊自用的房產

C：產權不確定及有糾紛的房產 D：名勝古跡自用的房產

E：由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產

18、消費者的評價行為一般涉及__等問題。A．產品屬性、品牌信念 B．效用函數、屬性權重 C．內部刺激 D．外部刺激 E．評價模型

19、保險的基本原則有__。A．最大利益原則 B．權責一致原則 C．保險利益原則 D．近因原則 E．損失補償原則 20、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變為480元/m2。現市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現率為8%，則承租人甲目前的權益價值為__萬元。A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58

21、房屋拆遷實施過程中，違章建筑應由認定。A：拆遷人

B：拆遷主管部門

C：房地產權屬登記部門 D：規劃行政主管部門 E：執行層的組織協調

22、某房地產經紀機構承擔一個技術難度大、情況復雜、耗用人員和時間多的房地產項目的全程咨詢服務，項目的總投資額為1億元，按照有關規定，則該機構可以收費萬元。A：20 B：30 C：50 D：80 E：100

23、下列對核算內容說法正確的是__。A．管理費用支出核算 B．住房公積金的繳存核算 C．業務收入核算 D．業務支出核算

24、下列關于公共物品，表述正確的是。

A：公共物品是指那些在消費上具有競爭性和排他性的物品 B：公共物品是在消費上具有非競爭性和非排他性的物品

C：當公共物品用既定的生產成本生產出來后，增加消費者數量不需要額外增加成本

D：私人物品的特征顯然不同于公共物品 E：公共物品的提供對社會福利是十分重要的

25、房地產價格是由房地產的__三者相互結合而產生的。A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供給、需求、利用狀況 C．權利、租金、利率

D．價值、使用價值、供求

第四篇：2015年上半年湖北省房地產估價師《制度與政策》：臨時用地補償考試試卷

2015年上半年湖北省房地產估價師《制度與政策》：臨時用地補償考

試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、以下項目中不屬于期間費用的為__。

A．管理費用

B．開發成本

C．財務費用

D．銷售費用

2、在政府授權開發企業負責實施土地開發時，由__負責籌措資金，辦理規劃、項目核準、土地征收等手續并組織實施。

A．政府部門

B．建設部門

C．房管部門

D．開發企業

3、參加民事法律關系而享有民事權利、承擔民事義務的人，是指民事法律關系的。

A：主體

B：客體

C：內容

D：形式

E：執行層的組織協調

4、某開發商所開發的物業質量與市場領導者的物業質量相近，如果定價比市場領導者的定價低，則其采用的是__。

A．領導定價法

B．挑戰定價法

C．隨行就市定價法

D．價值定價法

5、下列關于熱水供應系統，說法不正確的是。

A：熱水供應系統按豎向分區

B：熱水供應系統按橫向分區

C：若建筑高度較高，分區數量較多，為防止加熱器負擔過大壓力，可將各分區的加熱器和循環水泵設在該區的設備層中，分別供應本區熱水

D：熱水的加熱器和水泵均集中于地下的設備間

E：執行層的組織協調

6、某地區房地產交易中賣方、買方應繳納的稅費分別為7%和8%。某宗房地產交易，買方付給賣方297萬元，應繳稅費均由賣方承擔，則該宗房地產的正常成交價格為__萬元。

A．323 B．275 C．273 D．258

7、某類房地產2000-2008年的價格如上題表所示，描述這類房地產長期變動趨勢的線性方程式可以表達為．

A：Y=4 855．33+265X B：Y=3 522．22-385X C：Y=4 978．32+433X D：Y=3 522．22+385．00X E：工業用地的監測點評估價格

8、通常房地產開發投資利潤率的計算基數為__。

A．土地取得成本+開發成本

B．土地取得成本+開發成本+管理費用

C．土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用

D．開發完成后的房地產價值

9、決定房地產市場是地區性市場的是房地產的特性。

A：不可移動性

B：異質性

C：用途多樣性

D：相互影響性

E：工業用地的監測點評估價格

10、可比實例房地產成交價格為3500元/m2，與估價對象比較，可比實例房地產相對估價對象房地產狀況較優6%，則可比實例房地產在估價對象房地產狀況下的價格為__元/m2。

A．3290 B．3302 C．3500 D．3710

11、土地使用權出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用20年后轉讓，受讓人的使用年限只有__年。

A．20 B．30 C．40 D．70

12、某房地產開發商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110，售價4000元／，張某交付了全部價款，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，若該商品房產權登記的建筑面積為100，張某選擇不退房，則該房地產開發商應當返還張某購房款元。(2008年試題)A：40000 B：53600 C：66800 D：80000 E：執行層的組織協調

13、設立房地產中介服務機構，應當向當地申請設立登記。

A：行政管理部門 B：房產管理部門

C：工商行政管理部門

D：中介管理部門

E：執行層的組織協調

14、深圳萬科房地產開發公司通過上市，解決了房地產開發所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于__。

A．房地產開發投資

B．房地產置業投資

C．房地產間接投資

D．投資于房地產投資信托基金 15、2008年1月21日，B房地產開發公司通過拍賣出讓方式取得一幅土地的使用權，并交納土地使用權出讓金1000萬元，該土地使用權出讓合同規定此項目于2008年3月1日動工開發。后因建設資金未到位，直到2009年10月20日仍未進行。這時土地出讓者。

A：可以無償收回土地使用權

B：可以征收200萬元以下的土地閑置費

C：可以對B公司處以相當于土地使用權出讓金20％的罰款

D：既不能收回土地使用權，也不能征收土地閑置費，更不能罰款

E：房地產估價機構必須加蓋公章

16、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數為0.7%的還款方式，并在最后1個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了（）元。

A．137.5 B．410.2 C．432.2 D．452.2

17、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房抵押貸款，其月供為2850元，月利率為0.625%，則該抵押貸款的實際年利率為。(2008年試題)A：7.50% B：7.56% C：7.71% D：7.76% E：借款合同

18、下列關于農地征收費用的表述中，不正確的是__。

A．青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

B．征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定

C．新菜地開發建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定

D．地上附著物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

19、住房公積金管理工作的法律依據是__。

A．《中華人民共和國公積金管理條例》

B．《住房公積金管理條例》

C．《住房公積金管理規定》

D．《公積金使用規定》 20、某建筑物已使用8年，經實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5％，則該建筑物的成新率為。

A：76％

B：80％

C：81％

D：84％

E：工業用地的監測點評估價格

21、設計變更發生以后，承包人應該在工程設計變更確定后日內，提出變更工程價款的報告，經工程師確認后調整合同價款。

A：14 B：15 C：20 D：28 E：執行層的組織協調

22、下列因素中，屬于房地產置業投資項目主要不確定性因素的是。

A：容積率

B：空置率

C：利息備付率

D：成本利潤率

E：借款合同

23、在同一商業輻射區域內，各商場位置的優劣，主要取決于__。

A．交通的通達程度

B．物業的規模大小

C．人口的分布密度

D．居民的購買能力

24、在房地產測繪中，通過測定房屋四至歸屬及丈量房屋外墻邊長繪制的房產圖是。

A：房產分幅圖

B：房產分丘圖

C：房產分戶圖

D：房產宗地圖

E：執行層的組織協調

25、土地增值稅以為計稅依據。

A：納稅人繼承房地產所取得的土地增值額

B：納稅人出租房地產所取得的土地增值額

C：納稅人轉讓房地產所取得的土地增值額

D：納稅人贈與房地產所取得的土地增值額

E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、在房地產市場的分類中，一級市場是指__。

A．土地使用權轉讓市場

B．新建商品房租售市場

C．土地使用權出讓市場 D．土地使用權出讓市場和新建商品房租售市場

2、與市場比較法關系最為密切的房地產價格形成原理是__。

A．均衡原理

B．預期原理

C．競爭原

D．替代原理

3、房屋登記機構應進行實地查看的情形有。

A：房屋所有權初始登記

B：房屋所有權轉移登記

C：最高額抵押登記

D：在建工程抵押權登記

E：地役權登記

4、下列關于等產量曲線與消費者均衡分析中的無差異曲線的不同之處，在于。

A：無差異曲線表達的是消費者對兩種消費品效用的主觀評價

B：無差異曲線表達的是消費者對兩種消費品效用的客觀評價

C：等產量曲線表達的是要素投入組合與產出量之間的純技術關系

D：每條等產量曲線代表一定數量的產品

E：等產量曲線上每一點所代表的兩種要素數量組合都是有效率的

5、投資組合理論認為，把不同投資項目組合起來，可以。

A：提高投資收益

B：降低系統風險

C：降低個別風險

D：使投資毫無風險

E：借款合同

6、控制性詳細規劃是以城市總體規劃或分區規劃為依據，確定。

A：建設地區的土地使用性質的控制指標

B：建設地區的土地使用強度的控制指標

C：道路和工程管線控制性位置

D：空間環境控制的規劃要求

E：指導各項建筑和工程設施的設計和施工的規劃設計

7、現實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規劃屬于__方面的制約。

A．建筑技術

B．土地權利設置

C．相鄰關系

D．土地使用管制

8、有一開發公司擬參加國有土地使用權拍賣會，現委托房地產估價人員對該土地的最高竟買價進行評估，所得出的評估價值是（）。

A．交換價值

B．公開市場價值

C．投資價值

D．理論價格

E．標定地價

9、下列關于A市w房屋拆遷公司對設有抵押權的房屋被拆遷時的做法，正確的是。

A：要認定抵押的有效性，對未進行抵押登記的視為無效抵押，拆遷時不應按已設定抵押的房屋進行補償、安置

B：被拆遷房屋進行抵押的，抵押合同從登記之日起生效

C：及時通知抵押人，也就是接受被拆遷房屋抵押的銀行

D：能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷入，付款前已征得抵押權人認可

E：不能解除抵押關系的，按照法律規定的清償順序進行清償

10、設計階段影響工程造價的因素中，總平面設計中影響工程造價的因素包括。

A：平面形狀

B：占地面積

C：建筑結構

D：功能分區

E：運輸方式

11、某宗房地產的總建筑面積為6000m2，房地總價值為2400萬元，其中土地價值為800萬元。某人購買了其中的300m2，該部分的房地價值為126萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應占有的土地份額為（）。

A．5.00% B．5.25% C．5.42% D．5.75%

12、通過資產負債表可以了解。

A：企業的經濟實力

B：企業的償債能力

C：企業的經營能力

D：企業獲得的利潤總額和分配情況

E：企業未來的財務趨向

13、某類房地產2007~2011年的價格見下表，關于平均增減量法適用條件及其價格趨勢值的說法，正確的有。

A：房地產價格的變動過程應是持續上升或持續下降的B：各期房地產價格上升或下降的數額應大致相同

C：2010年的價格趨勢值為6900元／㎡

D：2011年的價格趨勢值為7283元／㎡

E：2012年的價格趨勢值為7634元／㎡

14、房地產投資的收益包括投資回收和投資回報兩部分，下列有關說法不正確的是__。

A．投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報是指投資者所投入資本在經營過程中所獲得的報酬

B．等額系列支付的年值與現值之間的關系為：A=P·i+P·i/[(1+n-1)，其中P·i就是投資者投入資本P后所獲得的投資回收，而P·i/[(1+n-1)就是投資者的投資回報，是投資者提取折舊的一個方法，即償債基金法

C．投資回報和投資回收對投資者來說都是非常重要的，投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報則常常表現為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率

D．就房地產開發投資來說，投資回收主要是指開發商所投入的總開發成本的回收，而其投資回報則主要表現為開發商利潤

15、在其他條件不變的前提下，建設一條鐵路對居民區的房地產價格和對倉儲或者工業用地房地產價格可能產生的變動方向，下面描述正確的為__。

A．居民區的房地產增值，工業用地房地產貶值

B．居民區的房地產增值，工業用地房地產增值

C．居民區的房地產貶值，工業用地房地產增值

D．居民區的房地產貶值，工業用地房地產貶值

16、房地產開發項目銷售利潤率的正確表達式是__。

A．銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入

B．銷售利潤率=銷售利潤/總開發價值

C．銷售利潤率=銷售利潤/總開發成本

D．銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資

17、根據工程量清單計價法，建筑工程安裝工程費中，腳手架費屬于。

A：直接費

B：間接費

C：直接工程費

D：措施費

E：企業管理費

18、某房地產投資者以400萬元購入一個商鋪用于出租經營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構提供的利率為12%，期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權益投資回報率為__。

A．12% B．19.27% C．17.18% D．27.10%

19、政府對房地產的限制一般是通過管制權、__來實現的。

A．征稅權

B．征收權

C．征用權

D．充公權

E．規章制度

20、建筑安裝工程項目工程款的支付方式，包括的結算方式等。

A：按日結算

B：按月計算

C：竣工后一次結算

D：分段結算

E：其他雙方約定

21、某房地產開發項目的占地面積為10000m2，其中財務費用8000萬元，建設周期為3年，利潤總額為25000萬元，則該項目的投資利潤率是（）。

A．10.42% B．11.57% C．31.25% D．34.72%

22、用成本法評估商品住宅的價格時，其中的土地價格可用求取。

A：市場比較法

B：基準地價修正法

C：假設開發法

D：成本法

E：路線價法

23、金融是指貨幣資金的融通，其中融通的主要對象是。

A：財產

B：信用

C：貨幣資金

D：貨幣

E：實物

24、組織形式為合伙制的三級房地產估價機構的出資額應當不少于__萬元。

A．30 B．50 C．100 D．200

25、不屬于保險合同輔助人的是__。

A．保險受益人

B．保險代理人

C．保險公估人

D．保險經紀人

第五篇：2016年上半年貴州房地產估價師《制度與政策》：申請用地試題

2016年上半年貴州房地產估價師《制度與政策》：申請用地試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、零售商業物業的主要輻射區域，其營業額的__都來自該區域。A．60%～70% B．60%～75% C．70%～80% D．80%～90%

2、收入效應是指。

A：當某商品的價格發生變動時，消費者需求量發生變動的現象

B：在理論上可用替代效應和收入效應的綜合作用——價格效應來解釋

C：其他商品價格不變，某商品價格發生變動，從而商品的相對價格發生變化，消費者在原來價格組合下的購買力水平沒有發生變化的情況下，對價格變動商品的需求量發生變化的現象

D：由于商品價格變化引起消費者的收入相對變化而引起商品的購買量發生變化的現象

E：執行層的組織協調

3、某地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％。在某宗房地產交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2 500元／㎡，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方元／㎡。A：2 020．80 B：2 214．29 C：2 336．45 D：2 447．37 E：工業用地的監測點評估價格

4、預售收入用于后續開發建設投資的比例屬于房地開發項目經濟評價基礎參數中的__。

A．時間類參數 B．融資相關參數 C．收益相關指標 D．評價標準類指標

5、下列報表中，不屬于房地產開發項目財務報表中基本報表的是__。A．資本金現金流量表 B．資金來源與運用表 C．損益表

D．投資計劃與資金籌措表

6、《中華人民共和國土地管理法》規定，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的倍。A：5 B：10 C：15 D：30 E：房地產估價機構必須加蓋公章

7、估價對象房地產2005年的租金收入為500萬元，經營費用為租金收入的30％，從2006年開始年收入增長2％，經營費用增長1．5％，該房地產剩余使用年限為35年，最后一年不再經營，支出裝修費用500萬元之后以4800萬元轉讓(均發生在年末)．該類房地產的報酬率為8％，則該房地產2006年1月1日的收益價格為。

A：3173．45萬元 B：3205．26萬元 C：4971．37萬元 D：7602．76萬元

E：工業用地的監測點評估價格

8、對本企業和競爭企業的同類產品市場份額進行調查，屬于__。A．國內外市場環境調查 B．技術發展調查

C．市場需求容量調查 D．競爭情況調查

9、世界各國現代銀行中最基本、最典型的銀行組織形式是。A：中央銀行 B：政策性銀行 C：商業銀行

D：非銀行金融機構 E：執行層的組織協調

10、綜合報酬率是求取房地價值時應采用的報酬率，此時所對應的凈收益應該是__。

A．土地產生的凈收益 B．建筑物產生的凈收益 C．全部投資產生的凈收益

D．土地與建筑物共同產生的凈收益

11、對于一股的房地產投資項目，指標值應該大于2。A：利息備付率 B：償債備付率 C：流動比率 D：速動比率 E：借款合同

12、對達不成拆遷補償安置協議的拆遷糾紛實施行政裁決的可以是__。A．縣級以上地方人民政府

B．縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

C．縣級以上地方人民政府或縣級以上人民政府房屋拆遷管理部門 D．市級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

13、房地產開發商根據消費者對物業品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于導向定價法。A：成本 B：購買者 C：競爭 D：市場 E：借款合同

14、在職職工李某以抵押貸款的方式在甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)開發的S住宅小區預購一套商品住房。2001年8月，李某與甲公司簽訂了購買該套商品住房的預售合同，預售合同中對房屋建筑面積僅約定“房屋建筑面積100，1建筑面積的價格為3000元”。2002年2月，S住宅小區綜合驗收合格并交付使用。經房屋權屬登記機關確認，李某所購商品住房的套內建筑面積為95，該套住房所在樓共有20套住房，套內建筑面積總計3000，需分攤的共有建筑面積為450。2002年3月，李某將房屋出租給王某。2003年8月，王某將房屋轉租給張某。

(2003年試題)李某實際應支付的房價為萬元。A：28．50 B：30．00 C：30．90 D：32．76 E：執行層的組織協調

15、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為8%。則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A．312.5 B．250 C．562.5 D．812.5

16、某高層住宅大樓，房地總價值為8 000萬元，其中建筑物價值占40％．某人擁有其中的一套住宅，房地價值為150萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為．【2003年考題】 A：1.9％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工業用地的監測點評估價格

17、下列關于需求規律的表述中，正確的是__。

A．一般來說，在其他條件不變的情況下，某商品的需求量與該商品價格之間呈正方向變動，即需求量隨商品本身價格的上升而增加，隨商品本身價格的下降而減少

B．一般來說，在其他條件不變的情況下，某商品的需求量與該商品價格之間呈反方向變動，即需求量隨商品本身價格的上升而減少，隨商品本身價格的下降而增加

C．需求規律在理論上可用價格效應和收入效應的綜合作用——替代效應來解釋 D．“吉芬商品”和“炫耀效應”都是滿足需求規律的

18、現有某待開發項目建筑面積為3850㎡，從當前開始開發期為2年．根據市場調查分析，該項目建成時可出售50％，半年和一年后分別售出其余的30％和20％，出售的平均單價為2850元／㎡，若折現率15％，則該項目開發完成后的總價值的當前現值為．[2006年考題] A：766萬元 B：791萬元 C：913萬元 D：1046萬元

E：工業用地的監測點評估價格

19、按國家規定，征收10hm2基本農田以外的耕地，如果該耕地被征收前3年平均年產值為1000元/畝，征收該耕地的土地補償費最低為__萬元。A．50 B．90 C．100 D．150 20、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為6％，自有資本要求的年收益率為9％，該類房地產的資本化率為。A：6．0％ B：6．9％ C：8．8％ D：9．0％

E：工業用地的監測點評估價格

21、地租=市場價格-生產成本-普通利潤(平均利潤)是提出的。A：亞當·斯密 B：威廉·配第 C：大衛·李嘉圖 D：馬爾薩斯

E：工業用地的監測點評估價格

22、下列關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是__ A．凈收益包括有形收益和無形收益

B．運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費 C．通常只有客觀收益才能作為估價依據

D．應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值

23、下列不屬于物業服務企業的權利的是。

A：依照物業管理服務合同和有關規定收取物業管理服務費 B：履行物業服務合同，提供物業管理服務 C：制止、糾正違反物業管理制度的行為

D：選聘專業公司承擔專項經營服務管理業務 E：執行層的組織協調

24、土地使用稅不在__征收。A．城市 B．縣城 C．建制鎮 D．農村

25、房地產估價的最高最佳使用原則必須同時符合的標準中，并不包括__。A．價值最大化 B．雙方都認可 C．經濟上可行 D．技術上可能

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、住房公積金的本質屬性是__。A．補助 B．工資 C．公積金

D．個人專用基金

2、下圖表示的是（）。A．富有彈性 B．缺乏彈性 C．單一彈性 D．完全彈性

3、下列不屬于房地產投資項目經濟評價靜態指標的是__。A．投資利潤率 B．資本金利潤率 C．財務內部收益率 D．成本利潤率

4、人民法院委托的拍賣估價，評估的應當是__。A．市場價值 B．保留價 C．清算價值 D．謹慎價值

5、下列關于項目資本金的出資方式，表述不正確的是__。A．項目投資資本金可以用貨幣出資 B．項目投資資本金也可以用實物出資

C．項目投資資本金不可用建設用地使用權作價出資

D．項目投資資本金也可以用非專利技術，但必須經過有資格的資產評估機構依照法律、法規評估其價值，且不得高估或低估

6、零售商業物業租金采用凈租方式時，形式一般有幾種。A：租戶交納固定的租金

B：租戶僅按比例分攤與物業有關的稅項

C：租戶要按比例分攤與物業有關的稅項和保險費 D：租戶按比例分攤與物業有關的保險費

E：所有的經營費用包括與物業有關的稅項、保險費、公共設施設備使用費、物業維護維修費、公用面積維護費、物業管理費等都由租戶直接支付，而業主一般只負責建筑物結構部分的維修費用

7、考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產自行車的廠房的投資風險小。這是因為前者比后者具有。A：更長的經濟壽命 B：更顯著的各異性 C：更強的適應性 D：更專業的物業管理 E：借款合同

8、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元。如果報酬率為6%，則該宗房地產的收益價格為（）萬元。

A．209.94 B．176.26 C．180.56 D．204.34

9、我國房屋權屬登記。A：具有公信力 B：公告是必經程序 C：是一項法定制度 D：為權利動態登記

E：可以制作頒發統一的房地產權證書

10、房地產估價鑒定組成員應當回避的情況不包含__。A．與原估價機構有利害關系 B．本人就是當事人

C．由拆遷當事人親自委托 D．與拆遷當事人有利害關系

11、房地產間接投資的形式主要有。(2005年試題)A：投資房地產信托基金 B：購買住房抵押支持證券 C：購買房地產企業債券 D：購買物業用于出租經營 E：購買土地進行開發

12、價值工程中，提高價值的方法包括等。A：功能提高，費用不變 B：功能不變，費用降低 C：功能提高，費用下降 D：功能提高小于費用提高 E：功能下降小于費用下降

13、房產圖按房產管理的需要分為。A：地籍圖

B：房產分幅平面圖 C：房產分丘平面圖 D：房產分戶平面圖 E：宗地圖

14、企業財務分析中，反映企業盈利能力的分析指標有。(2008年試題)A：資產報酬率 B：銷售凈利率 C：資產負債率 D：存貨周轉率 E：股東權益報酬率

15、下列屬于影響需求價格彈性的因素的是。A：產品的成本狀況

B：商品的替代品數目和可替代程度

C：消費者對某種商品的需求程度以及商品在消費者家庭預算中所占的比例 D：商品本身用途的多樣性 E：商品本身用途的單一性

16、金融是指貨幣資金的融通，其中融通的主要對象是。A：財產 B：信用 C：貨幣資金 D：貨幣 E：實物

17、施工人員對涉及結構安全的試塊、試件以及有關材料，應當在__監督下現場取樣，并具有相應資質等級的單位檢測。A．建設單位或工程監理單位 B．建設單位

C．工程監理單位

D．建設單位和工程監理單位

18、不屬于土地取得成本構成的有。A：可行性研究費用 B：拆遷安置補償費用 C：土地使用權出讓金 D：基礎設施配套費用 E：勘察設計工程費

19、下列應免征房產稅的有。A：職工自用住房 B：軍隊自用的房產

C：產權不確定及有糾紛的房產 D：名勝古跡自用的房產

E：由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產

20、關于假設開發法中采用傳統方法應計息的項目包括__。A．未知、需要求取的待開發房地產的價值 B．取得待開發房地產的價值 C．開發成本和管理費用

D．開發成本、管理費用和銷售費用

E．開發成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費

21、提高貸款利率對房地產市場的影響主要有__。A．導致房地產實際價值下降 B．導致房地產實際價值上升 C．加大投資者債務負擔 D．抑制房地產市場需求 E．增加房地產市場需求

22、由城市規劃管理部門核發的，主要規定了征地面積、規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個數。

A：選址規劃意見通知書 B：規劃設計條件通知書 C：建設用地規劃許可證 D：建設工程規劃許可證 E：借款合同

23、在建設用地使用權出讓時，必須符合。A：城鄉發展規劃 B：國土規劃

C：土地利用總體規劃 D：建設用地計劃 E：城市規劃

24、采用分期收款方式銷售的房地產開發項目，當期應結轉的營業成本通常按計算。

A：工程進度

B：當期開發建設實際投入

C：當期銷售面積占全部銷售面積的比率

D：當期開發建設實際投入與項目總投資的比例 E：借款合同

25、以下不屬于普通商品住宅開發商競爭者的是__開發商。A．經濟適用房 B．自建住宅 C．高檔別墅 D．聯建住宅