第一篇：2016年上半年貴州房地產估價師《制度與政策》：申請用地試題

2016年上半年貴州房地產估價師《制度與政策》：申請用地試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、零售商業物業的主要輻射區域，其營業額的__都來自該區域。A．60%～70% B．60%～75% C．70%～80% D．80%～90%

2、收入效應是指。

A：當某商品的價格發生變動時，消費者需求量發生變動的現象

B：在理論上可用替代效應和收入效應的綜合作用——價格效應來解釋

C：其他商品價格不變，某商品價格發生變動，從而商品的相對價格發生變化，消費者在原來價格組合下的購買力水平沒有發生變化的情況下，對價格變動商品的需求量發生變化的現象

D：由于商品價格變化引起消費者的收入相對變化而引起商品的購買量發生變化的現象

E：執行層的組織協調

3、某地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％。在某宗房地產交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2 500元／㎡，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方元／㎡。A：2 020．80 B：2 214．29 C：2 336．45 D：2 447．37 E：工業用地的監測點評估價格

4、預售收入用于后續開發建設投資的比例屬于房地開發項目經濟評價基礎參數中的__。

A．時間類參數 B．融資相關參數 C．收益相關指標 D．評價標準類指標

5、下列報表中，不屬于房地產開發項目財務報表中基本報表的是__。A．資本金現金流量表 B．資金來源與運用表 C．損益表

D．投資計劃與資金籌措表

6、《中華人民共和國土地管理法》規定，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的倍。A：5 B：10 C：15 D：30 E：房地產估價機構必須加蓋公章

7、估價對象房地產2005年的租金收入為500萬元，經營費用為租金收入的30％，從2006年開始年收入增長2％，經營費用增長1．5％，該房地產剩余使用年限為35年，最后一年不再經營，支出裝修費用500萬元之后以4800萬元轉讓(均發生在年末)．該類房地產的報酬率為8％，則該房地產2006年1月1日的收益價格為。

A：3173．45萬元 B：3205．26萬元 C：4971．37萬元 D：7602．76萬元

E：工業用地的監測點評估價格

8、對本企業和競爭企業的同類產品市場份額進行調查，屬于__。A．國內外市場環境調查 B．技術發展調查

C．市場需求容量調查 D．競爭情況調查

9、世界各國現代銀行中最基本、最典型的銀行組織形式是。A：中央銀行 B：政策性銀行 C：商業銀行

D：非銀行金融機構 E：執行層的組織協調

10、綜合報酬率是求取房地價值時應采用的報酬率，此時所對應的凈收益應該是__。

A．土地產生的凈收益 B．建筑物產生的凈收益 C．全部投資產生的凈收益

D．土地與建筑物共同產生的凈收益

11、對于一股的房地產投資項目，指標值應該大于2。A：利息備付率 B：償債備付率 C：流動比率 D：速動比率 E：借款合同

12、對達不成拆遷補償安置協議的拆遷糾紛實施行政裁決的可以是__。A．縣級以上地方人民政府

B．縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

C．縣級以上地方人民政府或縣級以上人民政府房屋拆遷管理部門 D．市級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

13、房地產開發商根據消費者對物業品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于導向定價法。A：成本 B：購買者 C：競爭 D：市場 E：借款合同

14、在職職工李某以抵押貸款的方式在甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)開發的S住宅小區預購一套商品住房。2001年8月，李某與甲公司簽訂了購買該套商品住房的預售合同，預售合同中對房屋建筑面積僅約定“房屋建筑面積100，1建筑面積的價格為3000元”。2002年2月，S住宅小區綜合驗收合格并交付使用。經房屋權屬登記機關確認，李某所購商品住房的套內建筑面積為95，該套住房所在樓共有20套住房，套內建筑面積總計3000，需分攤的共有建筑面積為450。2002年3月，李某將房屋出租給王某。2003年8月，王某將房屋轉租給張某。

(2003年試題)李某實際應支付的房價為萬元。A：28．50 B：30．00 C：30．90 D：32．76 E：執行層的組織協調

15、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為8%。則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A．312.5 B．250 C．562.5 D．812.5

16、某高層住宅大樓，房地總價值為8 000萬元，其中建筑物價值占40％．某人擁有其中的一套住宅，房地價值為150萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為．【2003年考題】 A：1.9％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工業用地的監測點評估價格

17、下列關于需求規律的表述中，正確的是__。

A．一般來說，在其他條件不變的情況下，某商品的需求量與該商品價格之間呈正方向變動，即需求量隨商品本身價格的上升而增加，隨商品本身價格的下降而減少

B．一般來說，在其他條件不變的情況下，某商品的需求量與該商品價格之間呈反方向變動，即需求量隨商品本身價格的上升而減少，隨商品本身價格的下降而增加

C．需求規律在理論上可用價格效應和收入效應的綜合作用——替代效應來解釋 D．“吉芬商品”和“炫耀效應”都是滿足需求規律的

18、現有某待開發項目建筑面積為3850㎡，從當前開始開發期為2年．根據市場調查分析，該項目建成時可出售50％，半年和一年后分別售出其余的30％和20％，出售的平均單價為2850元／㎡，若折現率15％，則該項目開發完成后的總價值的當前現值為．[2006年考題] A：766萬元 B：791萬元 C：913萬元 D：1046萬元

E：工業用地的監測點評估價格

19、按國家規定，征收10hm2基本農田以外的耕地，如果該耕地被征收前3年平均年產值為1000元/畝，征收該耕地的土地補償費最低為__萬元。A．50 B．90 C．100 D．150 20、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為6％，自有資本要求的年收益率為9％，該類房地產的資本化率為。A：6．0％ B：6．9％ C：8．8％ D：9．0％

E：工業用地的監測點評估價格

21、地租=市場價格-生產成本-普通利潤(平均利潤)是提出的。A：亞當·斯密 B：威廉·配第 C：大衛·李嘉圖 D：馬爾薩斯

E：工業用地的監測點評估價格

22、下列關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是__ A．凈收益包括有形收益和無形收益

B．運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費 C．通常只有客觀收益才能作為估價依據

D．應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值

23、下列不屬于物業服務企業的權利的是。

A：依照物業管理服務合同和有關規定收取物業管理服務費 B：履行物業服務合同，提供物業管理服務 C：制止、糾正違反物業管理制度的行為

D：選聘專業公司承擔專項經營服務管理業務 E：執行層的組織協調

24、土地使用稅不在__征收。A．城市 B．縣城 C．建制鎮 D．農村

25、房地產估價的最高最佳使用原則必須同時符合的標準中，并不包括__。A．價值最大化 B．雙方都認可 C．經濟上可行 D．技術上可能

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、住房公積金的本質屬性是__。A．補助 B．工資 C．公積金

D．個人專用基金

2、下圖表示的是（）。A．富有彈性 B．缺乏彈性 C．單一彈性 D．完全彈性

3、下列不屬于房地產投資項目經濟評價靜態指標的是__。A．投資利潤率 B．資本金利潤率 C．財務內部收益率 D．成本利潤率

4、人民法院委托的拍賣估價，評估的應當是__。A．市場價值 B．保留價 C．清算價值 D．謹慎價值

5、下列關于項目資本金的出資方式，表述不正確的是__。A．項目投資資本金可以用貨幣出資 B．項目投資資本金也可以用實物出資

C．項目投資資本金不可用建設用地使用權作價出資

D．項目投資資本金也可以用非專利技術，但必須經過有資格的資產評估機構依照法律、法規評估其價值，且不得高估或低估

6、零售商業物業租金采用凈租方式時，形式一般有幾種。A：租戶交納固定的租金

B：租戶僅按比例分攤與物業有關的稅項

C：租戶要按比例分攤與物業有關的稅項和保險費 D：租戶按比例分攤與物業有關的保險費

E：所有的經營費用包括與物業有關的稅項、保險費、公共設施設備使用費、物業維護維修費、公用面積維護費、物業管理費等都由租戶直接支付，而業主一般只負責建筑物結構部分的維修費用

7、考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產自行車的廠房的投資風險小。這是因為前者比后者具有。A：更長的經濟壽命 B：更顯著的各異性 C：更強的適應性 D：更專業的物業管理 E：借款合同

8、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元。如果報酬率為6%，則該宗房地產的收益價格為（）萬元。

A．209.94 B．176.26 C．180.56 D．204.34

9、我國房屋權屬登記。A：具有公信力 B：公告是必經程序 C：是一項法定制度 D：為權利動態登記

E：可以制作頒發統一的房地產權證書

10、房地產估價鑒定組成員應當回避的情況不包含__。A．與原估價機構有利害關系 B．本人就是當事人

C．由拆遷當事人親自委托 D．與拆遷當事人有利害關系

11、房地產間接投資的形式主要有。(2005年試題)A：投資房地產信托基金 B：購買住房抵押支持證券 C：購買房地產企業債券 D：購買物業用于出租經營 E：購買土地進行開發

12、價值工程中，提高價值的方法包括等。A：功能提高，費用不變 B：功能不變，費用降低 C：功能提高，費用下降 D：功能提高小于費用提高 E：功能下降小于費用下降

13、房產圖按房產管理的需要分為。A：地籍圖

B：房產分幅平面圖 C：房產分丘平面圖 D：房產分戶平面圖 E：宗地圖

14、企業財務分析中，反映企業盈利能力的分析指標有。(2008年試題)A：資產報酬率 B：銷售凈利率 C：資產負債率 D：存貨周轉率 E：股東權益報酬率

15、下列屬于影響需求價格彈性的因素的是。A：產品的成本狀況

B：商品的替代品數目和可替代程度

C：消費者對某種商品的需求程度以及商品在消費者家庭預算中所占的比例 D：商品本身用途的多樣性 E：商品本身用途的單一性

16、金融是指貨幣資金的融通，其中融通的主要對象是。A：財產 B：信用 C：貨幣資金 D：貨幣 E：實物

17、施工人員對涉及結構安全的試塊、試件以及有關材料，應當在__監督下現場取樣，并具有相應資質等級的單位檢測。A．建設單位或工程監理單位 B．建設單位

C．工程監理單位

D．建設單位和工程監理單位

18、不屬于土地取得成本構成的有。A：可行性研究費用 B：拆遷安置補償費用 C：土地使用權出讓金 D：基礎設施配套費用 E：勘察設計工程費

19、下列應免征房產稅的有。A：職工自用住房 B：軍隊自用的房產

C：產權不確定及有糾紛的房產 D：名勝古跡自用的房產

E：由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產

20、關于假設開發法中采用傳統方法應計息的項目包括__。A．未知、需要求取的待開發房地產的價值 B．取得待開發房地產的價值 C．開發成本和管理費用

D．開發成本、管理費用和銷售費用

E．開發成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費

21、提高貸款利率對房地產市場的影響主要有__。A．導致房地產實際價值下降 B．導致房地產實際價值上升 C．加大投資者債務負擔 D．抑制房地產市場需求 E．增加房地產市場需求

22、由城市規劃管理部門核發的，主要規定了征地面積、規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個數。

A：選址規劃意見通知書 B：規劃設計條件通知書 C：建設用地規劃許可證 D：建設工程規劃許可證 E：借款合同

23、在建設用地使用權出讓時，必須符合。A：城鄉發展規劃 B：國土規劃

C：土地利用總體規劃 D：年度建設用地計劃 E：城市規劃

24、采用分期收款方式銷售的房地產開發項目，當期應結轉的營業成本通常按計算。

A：工程進度

B：當期開發建設實際投入

C：當期銷售面積占全部銷售面積的比率

D：當期開發建設實際投入與項目總投資的比例 E：借款合同

25、以下不屬于普通商品住宅開發商競爭者的是__開發商。A．經濟適用房 B．自建住宅 C．高檔別墅 D．聯建住宅

第二篇：2016年上半年貴州房地產估價師《制度與政策》：申請用地試題

2016年上半年貴州房地產估價師《制度與政策》：申請用地試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、在正常情況下，某宗房地產經濟壽命結束的標志是（）。A．不再產生收益 B．不再發生成本 C．成本等于收益 D．收益超過成本

2、按__分類，債券可分為公債券、金融債券、公司債券等幾大類。A．償還期限的長短 B．發行主體的不同 C．期限長短

D．利息支付方式

3、某地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％。在某宗房地產交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2 500元／㎡，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方元／㎡。A：2 020．80 B：2 214．29 C：2 336．45 D：2 447．37 E：工業用地的監測點評估價格

4、某建筑物實際經過年數為10年，經估價人員現場觀察該建筑物剩余經濟壽命為46年，該建筑物經濟壽命為50年，殘值率為2％，用直線法計算該建筑物的成新率為．【2004年考題】 A：80％ B：82％ C：83％ D：92％

E：工業用地的監測點評估價格

5、下列關于預告登記的表述中，正確的是。A：預告登記僅適用于預售商品房的登記

B：預告登記后，債權消滅，或者自能夠進行不動產登記之曰起3個月內未申請登記的，預告登記失效

C：房屋預告登記只能由雙方共同申請

D：房屋預告登記僅在房屋登記簿上予以記載，不發放預告登記證明 E：執行層的組織協調

6、房屋租賃行為應有明確的租賃期限，出租人有權在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋。《合同法》規定，租賃期限不能超過__年。A．10 B．15 C．20 D．30

7、豪華住宅用地的土地使用權出讓的最高年限為__年。A．40 B．50 C．60 D．70

8、現在條件已成為國際公認的標準合同范本，在國際上被廣泛采用。A：根據法律要求制訂，由適宜的管理機構簽訂并執行的正式合同 B：委托通知單 C：信件式合同 D：FIDIC合同

E：房地產估價機構必須加蓋公章

9、房產稅采用比例稅率，按房產租金收入計征的，稅率為__。A．1.2% B．10% C．12% D．20%

10、在環境污染類型劃分方法中，將環境污染分為工業污染、交通污染、農業污染、生活污染等的依據是污染的。A：環境要素 B：性質

C：產生的原因 D：空間

E：執行層的組織協調

11、有甲、乙兩宗房地產，甲房地產的收益年限為50年，單價為3 500元／㎡，報酬率為8％；乙房地產收益年限為30年，單價為3 000元／㎡，報酬率為6％。那么，甲的價格乙的價格。A：高于 B：低于 C：等于

D：條件不足，無法確定

E：工業用地的監測點評估價格

12、國家實行保護耕地的制度。下列不屬于耕地范圍的是。A：新開墾荒地

B：輪歇地、草田輪作地

C：以種植農作物為主，間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地 D：耕種3年以下的灘地和灘涂 E：房地產估價機構必須加蓋公章

13、李某購買的商品房交付后，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當地類似商品房的月有效毛租金為3000元，運營費用占有效毛租金的15％。若月報酬率為0.5％，則室內空氣質最不符合國家標準給李某造成的損失為元。A：5000 B：12574 C：12650 D：13911 E：工業用地的監測點評估價格

14、如果房地產價格時間序列的逐期發展速度，就可以計算其平均發展速度。A：較大 B：較小 C：差距較大 D：大致接近

E：工業用地的監測點評估價格

15、房地產開發企業資質審批由國務院建設行政主管部門審批的是__。A．一級資質 B．

一、二級資質 C．一～三級資質 D．一～四級資質

16、房產用地面積測算時，需計入用地面積的是__。A．公共使用的排水溝 B．市政道路

C．權屬不明的巷道 D．房屋占地面積

17、某開發商所開發的物業質量與市場領導者的物業質量相近，如果定價比市場領導者的定價低，則其采用的是__。A．領導定價法 B．挑戰定價法

C．隨行就市定價法 D．價值定價法

18、在估價報告中陳述__，既是維護估價人員正當權益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。A．估價師聲明

B．估價的假設和限制條件 C．估價方法 D．估價對象

19、對于非出租的房產，以房產原值一次扣除__的余值為房產稅的計稅依據。A．10%～20% B．10%～30% C．20%～30% D．30%～40% 20、轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登登記手續辦理完畢之日起30日內，持轉讓合同到__土管部門備案。A．規劃 B．土地

C．房地產開發 D．建設

21、__是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續上漲的過程及狀態。A．房地產膨脹 B．房地產泡沫 C．房地產滯銷

D．房地產過度開發

22、對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是。A：建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間 B：在正常市場和運營狀態下凈收益大于零的持續時間 C：由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間 D：剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間 E：工業用地的監測點評估價格

23、某綜合辦公樓建設期為3年，有效經過年數為10年，現補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年，建筑物剩余經濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為__。A．35年 B．45年 C．48年 D．50年

24、《城市房屋拆遷管理條例》規定，需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請。A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地產估價機構必須加蓋公章

25、投資組合理論認為，把適當的投資項目組合起來，可以（）。A．提高投資收益 B．降低系統風險 C．降低個別風險 D．使投資毫無風險

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、某收益性物業的潛在毛租金收入為20萬元，假設在某報告期內的空置率為20％，所有用戶都能按時繳納租金，物業的其他收入為2萬元，則此報告期該物業的有效毛收入為萬元。A：16 B：18 C：20 D：22 E：借款合同

2、競爭導向定價法不包括__。A．領導定價法 B．挑戰定價法 C．隨行就市定價法 D．價值定價法

3、下列關于定額計價方式與工程量清單計價方式差別的表述，不正確的是。A：定額計價方式實行全國統一的編碼，項目編碼采用十二位阿拉伯數字表示；工程量清單計價方式的項目編碼不統一，各省、市采用的定額子目并不相同 B：對定額計價投標，一般采用百分制評分法；而對工程量清單計價投標，一般采用合理低報價中標法，既要對總價進行評分，還要對綜合單價進行分析評分 C：定額計價方式是在發出招標文件后(招標與投標人同時編制或投標人編制在前招標人編制在后)編制工程量清單；工程量清單計價方式要求必須在發出招標文件前編制工程量清單

D：定額計價方式的合同價調整方式主要是索賠；工程量清單計價方式的合同價調整方式有變更簽證、定額解釋、政策性調整

E：定額計價方式由各投標單位各自計算工程量，計算的工程量結果不一致；工程量清單計價方式由各投標單位都按統一的工程量清單報價，達到了投標計算口徑的統一

4、下列房地產投資項目經濟評價基礎參數中，屬于收益相關指標的是．

(2009年試題)A：出租率 B：基準收益率 C：成本利潤率 D：財務杠桿比率 E：借款合同

5、我國傳統的城鎮住房制度的特點包括。A：國家統包的實物福利性住房制度 B：市場供應的實物福利性住房制度 C：低租金的實物福利性住房制度

D：無限期使用的實物福利性住房制度 E：無償分配的實物福利性住房制度

6、在項目評估中，說明項目在計算期內資金盈余或短缺的基本報表是__。A．投資計劃與資金籌措表 B．資金來源與運用表 C．營業利潤測算表

D．全部投資現金流量表

7、房地產中介服務機構在代理銷售商品房時，可以收取__。A．傭金 B．手續費 C．咨詢費 D．保證金

8、瑕疵請求權是指__。

A．拍賣人在拍賣之前，有權知道他應該知道的拍品的缺陷 B．公證人在公證之前，有權知道他應該知道的拍品的缺陷

C．競買人在參與競買前或參與競買時，有權知道他應該知道的拍品的缺陷 D．買受人在以最高應價購得拍賣標時，有權知道他應該知道的拍品的缺陷

9、建筑構造中的條形基礎適用于建筑中。A：磚木結構 B：磚混結構

C：鋼筋混凝土結構 D：鋼結構

E：執行層的組織協調

10、房地產估價鑒定組成員應當回避的情況不包含__。A．與原估價機構有利害關系 B．本人就是當事人

C．由拆遷當事人親自委托 D．與拆遷當事人有利害關系

11、某上市房地產開發公司投資開發了一大型綜合樓，包括商場、賓館、寫字樓和公寓四種類型。為了彌補自有流動資金的不足，該開發公司在項目建設初期以其擁有的其他房地產向銀行抵押貸款，而銀行為了保證其貸款的安全又向保險公司投了保。該開發公司在完成該項目投資總額的25％以后開始預售。試根據上述條件回答下列問題：(2001年試題)該開發公司直接融資的信用形式或金融工具有。

A：商業信用 B：銀行信用 C：股票

D：消費信用 E：分期付款

12、根據《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的個人不得。A：轉讓房屋 B：租賃房屋 C：遷移戶口

D：新建、擴建、改建房屋 E：改變房屋和土地用途

13、如果工程師希望通過施工圖了解建筑的外墻裝修所用的材料、色彩，可以查找__。

A．建筑平面圖 B．建筑立面圖 C．建筑剖面圖 D．結構施工圖

14、緘市規劃管理中的報建審批管理程序依次是__。

A．核發建設用地規劃許可證、核發項目選址意見書、核發建設工程規劃許可證 B．核發項目選址意見書、核發建設用地規劃許可證、核發建設工程規劃許可證 C．核發建設用地規劃許可證、核發建設工程規劃許可證、核發項目選址意見書 D．核發項目選址意見書、核發建設工程規劃許可證、核發建設用地規劃許可證

15、房地產開發企業的資產負債率較高，表明其。A：資本金較充裕 B：財務風險較高 C：償債能力較強

D：資金應變能力較強 E：借款合同

16、影響債券利率高低的因素主要有。(2009年試題)A：發行者的資信級別 B：資本市場資金供求關系 C：債券償還期限 D：利率計算方式 E：債券發行方式

17、開發商企業申請商品房預售許可，應當向有關部門提供一下哪些證件及資料__。

A．商品房預售許可申請表

B．開發企業的《營業執照》和資質證書

C．土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證 D．工程施工合同及關于施工進度地說明 E．商品房預售方案

18、會計核算的一般原則中，起修正作用的一般原則有__。A．謹慎原則 B．重要性原則

C．實質重于形式原則 D．權責發生制原則 E．配比原則

19、某宗房地產的正常成交價格為4000元/m2，買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7%，則賣方實際得到的價格為__元/m2。A．3800 B．3520 C．3700 D．3720 20、表明對物質資料具有某種權利的有價證券屬于__。A．貨幣證券 B．信用證券 C．商品證券 D．資本證券

21、當某宗房產有限年期的價格分別是VN，和Vn且報酬率為零時，Vn=（）。A.A B.B C.C D.D

22、某估價機構于2003年6月10日至20日為某房地產抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結果有爭議，2003年8月15日進行復估，則復估的估價時點為__。A．2003年6月15日 B．2003年8月15日

C．簽訂估價委托合同之日

D．估價人員與委托人商定的某日

23、土地儲備貸款的風險因素有。A：土地儲備中心自有運作資金嚴重不足 B：房地產市場狀況變化的不確定

C：開發周期長，投入的人力、物力巨大，涉及管理部門眾多，建設過程中不可抗力和不可控因素等原因導致的項目未按期完工和超支 D：土地出讓計劃不明確

E：土地儲備中心貸款抵押中的法律問題帶來的風險

24、政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供。A：商品住房 B：限價商品住房 C：經濟適用住房 D：廉租住房

E：執行層的組織協調

25、某宗房地產交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產交易的正常成交價格為__萬元。A．27.6 B．28.2 C．29.0 D．29.9

第三篇：湖北省2017年房地產估價師《制度與政策》：申請用地模擬試題

湖北省2017年房地產估價師《制度與政策》：申請用地模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、甲土地的樓面地價2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價1500元/m2，建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，其總價相比有__。A．甲等于乙 B．甲大于乙 C．甲小于乙 D．難以判斷

2、工程__是監督成本費用、降低工程造價的重要手段。A．成本控制 B．進度控制 C．質量控制 D．合同控制

3、當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，并且各期上升或者下降的數額大致接近時，宜采用__預測房地產的未來價格。A．數學曲線擬合法 B．平均增減量法 C．平均發展速度法 D．移動平均法

4、A開發公司征收某村50公頃基本農田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產值為800元/畝，那么該耕地的土地補償費的最低額為__萬元。A．260 B．300 C．360 D．600

5、某在建工程現擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地，目前已經完成地上一層結構部分，半年后開始預售，1年后可竣工，銷售期為1年，銷售收入在銷售期內均勻實現，則采用成本法評估該在建工程價值中計算土地取得費用的投資利息的計息期和采用假設開發法評估該在建工程價值中對開發完成后的價值進行折現時的折現期分別為。A：0.5年和1年 B：0.5年和1.5年 C：0.5年和2年 D：1年和1.5年

E：工業用地的監測點評估價格

6、__的基本方法是建立成本與產量、銷售收入與銷量之間的函數關系，通過對這兩個函數及其圖形的分析，找出平衡點。A．敏感性分析 B．不確定性分析 C．概率分析 D．盈虧平衡分析

7、田某于2011年7月1日辦理5年期住房公積金貸款，2012年7月7日住房公積金貸款利率下調，如本住房公積金貸款利率不再調整，則應從執行新的利率。

A：2012年7月7日 B：2012年8月1日 C：2013年1月1日 D：2013年7月7日 E：執行層的組織協調

8、當建筑場地的上部土層較弱，承載力較低，不適宜采用在天然地基上作淺基礎時宜采用__。A．條形基礎 B．獨立基礎 C．箱形基礎 D．樁基礎

9、是房地產需求的交叉價格。

A：房地產需求量變化的百分比與其價格變化的百分比之比 B：房地產供給量變化的百分比與其要素價格變化的百分比之比

C：一種房地產需求量變化的百分比與另一種房地產或商品價格變化的百分比之比

D：在一定時期內，一種房地產需求量的相對變化對于該種房地產自身價格的相對變化的反應程度

E：工業用地的監測點評估價格

10、房地產轉讓時，當事人在房地產轉讓合同簽訂__日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格。A．30 B．90 C．60 D．120

11、房地產保險中，下列不屬于建筑工程一切險除外責任的是。

A：因設計錯誤、鑄造或原材料缺陷或工藝不善引起保險財產本身的損失 B：不可預料的、被保險人無法控制并造成物質損失或人身傷亡的突發性事件 C：自然磨損等造成保險財產自身的損失和費用 D：施工用機械、設備、裝置失靈造成的本身損失 E：執行層的組織協調

12、下列關于計算貸款綜合風險度的系數的表述中，不正確的是__。A．企業信用等級越高，信用等級系數值越高 B．貸款期限越長，期限系數值越大 C．項目風險越大，風險等級系數值越大

D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數值較低

13、一般來說，房地產開發企業或公房出售單位與物業服務企業簽訂的是。A：物業服務合同 B：前期物業服務合同 C：后期物業服務合同 D：物業管理合同 E：執行層的組織協調

14、房地產投資的缺點是__。A．相對較高的收益水平B．易于獲得金融機構的支持 C．抵消通貨膨脹的影響 D．投資回收周期較長

15、職工以成本價購買公有住房，房屋權屬登記時產別為。A：房改售房 B：公產 C：私產

D：私產(部分產權)E：執行層的組織協調

16、中國傳統的城市住房制度是一種以國家統包、無償分配、低租金、無限期使用為特點的__住房制度。A．實物補貼性 B．實物福利性 C．低租福利性 D．貨幣補貼性

17、房地產估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在（）的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。A．委托人

B．估價報告預期使用者 C．管理部門 D．中立

18、某企業擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使用權手續，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經濟壽命應取為__年。A．45 B．50 C．52 D．55

19、全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖是__。A．宗地圖 B．房產分幅圖 C．房產分丘圖 D．房產分戶圖 20、__是指城市政府通過設立的專責機構，統一負責行政區域內土地整理、征用、收購、收回、置換、儲備、一級開發以及土地交易等活動的一種工作制度。A．土地一級開發 B．土地收購儲備 C．城市規劃 D．房屋管制

21、某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2000萬元，經營期內的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為（）。A．12% B．20% C．24% D．30%

22、《房地產估價機構管理辦法》規定，縣級以上人民政府房地產行政主管部門進行監督檢查時，應當有名以上監督檢查人員參加，并出示執法證件。A：1 B：2 C：3 D：5 E：執行層的組織協調

23、單一項目的投資風險頗大，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風險變化相互抵消，從而把組合風險降到最低，要達到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個__。A．正的協方差 B．負的協方差 C．標準協方差 D．絕對協方差

24、在運用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的作為標準深度。A：中位數 B：眾數 C：平均數 D：分位數

E：工業用地的監測點評估價格

25、__資料是調查的起點，其優點是成本低及可以立即使用。A．一手 B．二手 C．原始 D．基礎

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、在考慮房地產交易程度的不同負擔狀況時，房地產正常的成交價格等于．【2006年考題】

A：賣方實際得到的價格／(1-應由賣方繳納的稅費比率)B：賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費 C：買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費

D：應由賣方負擔的稅費／應由賣方繳納的稅費比率 E：買方實際付出的價格／(1-應由買方繳納的稅費比率)

2、在房地產市場調控趨嚴的市場環境下，房地產開發企業采取“以價換量”的銷售策略，該策略下的定價方法是。A：領導定價法 B：認知價值定價法 C：成本加成定價法 D：隨行就市定價法 E：借款合同

3、建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，其產權。A：屬于房地產開發企業 B：屬于業主共有

C：屬于物業服務企業

D：歸屬由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定 E：執行層的組織協調

4、假設開發法中求取在建工程價值應扣減的項目有。A：續建前已建成本 B：續建管理費用 C：續建投資利息

D：續建完成后房地產銷售費用 E：取得在建工程的稅費

5、下列關于住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記，表述正確的是。A：金融機構發放或持有個人住房貸款，借款人以住房抵押給金融機構作為償還借款擔保，并依法到房地產管理部門辦理了抵押登記的住房抵押權，隨主債權一同轉讓的，可以申請辦理住房抵押權變更登記

B：批量辦理個人住房抵押權變更登記的，由個人住房抵押權受讓人申請

C：擬轉讓的個人住房抵押權清單應載明抵押房產坐落、抵押人、借款期限、房屋所有權證號、他項權證號等項目，并加蓋抵押權轉讓雙方當事人的印章

D：個人住房抵押權清單中項目不齊或與權屬登記信息不一致的，不予登記，并在規定時限內書面說明理由

E：個人住房抵押貸款證券化是一項金融創新業務，其住房抵押權轉讓具有特殊性。房地產管理部門辦理批量個人住房抵押權變更登記時，只對抵押權人作變更處理，其他登記事項不作變更

6、由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以違法所得3倍以下但不超過30000元的罰款；沒有違法所得的可處10000元以下罰款的情形有。

A：同時在兩個或者兩個以上房地產估價機構執行業務的 B：未經注冊擅自以房地產估價師名義從事估價業務的

C：以注冊房地產估價師個人名義承接房地產估價業務并收取費用的 D：準許他人以自己的名義執行房地產估價師業務的 E：兩個房地產估價機構聯合投標獲得估價業務的

7、下列關于基礎利率的表述中，正確的有。A：等于銀行貸款利率 B：等于銀行存款利率

C：是投資者所要求的最低利率

D：是銀行同業之間的短期資金借貸利率 E：一般使用無風險的國債收益率作為其代表

8、投資方向調節稅根據國家產業政策和經濟規模實行差別稅率，具體適用稅率為__幾個檔次。A．0 B．5% C．10% D．15% E．30%

9、下列房地產中，不得抵押的有。(2008年試題)A：集體所有的土地使用權 B：村辦企業廠房

C：列入城市房屋拆遷范圍的房屋 D：宅基地

E：已經設定抵押權的房地產

10、與其他存款相比，下列有關存單的特點，說法不正確的是__。A．期限短

B．不記名、可自由轉讓 C．能提前提取現金 D．面額固定

11、下列有關中國現行房地產稅各稅種的納稅人，表述正確的是。A：中國境內擁有房屋產權的單位和個人都是房產稅的納稅人

B：產權屬于全民所有的，以經營管理的單位和個人為房產稅納稅人 C：土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權的單位和個人

D：有償轉讓土地使用權、地上建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人

E：在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，轉讓的單位和個人為契稅的納稅人

12、下列控制性詳細規劃的控制體系指標中，屬于建筑形態控制指標的是。A：建筑高度 B：建筑密度 C：建筑間距

D：建筑后退紅線距離 E：人口容量

13、以下不屬于銷售費用的是__。A．廣告費

B．售樓處建設費 C．銷售人員費用 D．交易手續費

14、某商業房地產，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經濟壽命60年，則該商業房地產的折舊年限是__年。A．37 B．40 C．60 D．63

15、征收集體土地應遵守的原則包括__。A．珍惜耕地，合理利用和保護土地的原則 B．保證國家建設用地的原則

C．妥善安置被征地單位和農民的原則 D．有償使用土地的原則 E．依法征地的原則

16、房地產測繪成果主要包括。A：房產簿冊 B：房產數據 C：房產圖集 D：房產檔案 E：房產資料

17、拆遷補償安置協議的主要內容包括__。A．安置標準 B．補償方式 C．補償金額

D．安置用房面積 E．拆遷方式

18、下列關于定額和工程建設定額的概念，表述正確的是。A：定額是一種規定的額度

B：工程建設定額，是指在工程建設中所有產品上人工、材料、機械、資金消耗的規定的額度

C：在現代社會經濟生活中，定額是企業管理的重要基礎 D：工程建設領域的定額是工程造價計價的重要依據

E：工程建設定額反映了工程建設和各種資源消耗之間的客觀規律

19、在經濟學范疇的價值中，房地產估價通常所講的價值是指__。A．使用價值 B．交換價值 C．理論價值 D．評估價值

20、住房公積金全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金賬戶用于__自住住房。

A．購買財產保險 B．購買 C．翻建

D．裝修和大修 E．建造

21、已知年名義利率為12%，按月計息，則年有效利率為（）。A．12.55% B．12.00% C．12.36% D．12.68%

22、以下屬于單利計息與復利計息區別的有__。A．是否考慮資金的時間價值 B．是否考慮本金的時間價值

C．是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值 D．是否考慮通貨膨脹

23、融資方案分析包括。A：資金來源可靠性分析 B：融資結構分析 C：融資成本分析 D：融資風險分析 E：融資能力分析

24、房地產開發具有__的特點，其開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發完成后的房地產價值等實際發生的時間不盡相同，特別是大型的房地產開發項目。

A．投資量大 B．周期長 C．風險性大

D．開發費用投入時間變化大

25、確定各級支路的紅線位置、控制點坐標和標高屬于的內容。A：城市總體規劃 B：控制性詳細規劃 C：修建性詳細規劃 D：居住區規劃

E：執行層的組織協調

第四篇：2017年上半年廣西房地產估價師《制度與政策》：申請用地試題

2017年上半年廣西房地產估價師《制度與政策》：申請用地試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某企業擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地使用權出讓手續，出讓年限為50年(自補辦之日算起)．在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經濟壽命應取為．【2006年考題】 A：45年 B：50年 C：52年 D：55年

E：工業用地的監測點評估價格

2、影響房地產價格的環境因素不包括。A：大氣環境 B：聲覺環境 C：衛生環境 D：治安環境

E：工業用地的監測點評估價格

3、售公有住房的住宅公共部位維修基金向__籌集。A．房管部門 B．物業管理公司

C．住房公積金管理中心 D．售房單位和購房人

4、當計息周期小于1年時，名義利率r與實際利率i的關系是（）。A．i＝r B．i＞r C．i＜r D．i＝1+r

5、在房地產周期循環過程中，空置率持續下降到合理空置率以下的階段為房地產市場自然周期中的__。A．第一階段 B．第二階段 C．第三階段 D．第四階段

6、某類房地產2001年初至2005年初的價格分別為2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增減量的權重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預測基期，則該類房地產于2006年初的價格最接近于__元/m2。A．3100 B．3195 C．3285 D．3300

7、住房置業擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的倍。A：10 B：20 C：25 D：30 E：執行層的組織協調

8、某游樂場按土地法定最高出讓年限取得土地使用權，經營15年后轉讓，則取得該土地使用權的剩余使用年限是__年。A．15 B．25 C．35 D．55

9、某類房地產2001年初至2005年初的價格分別為2 300元／㎡、2 450元／㎡、2 650元／㎡、2 830元／㎡和3 000元／㎡，其增減量的權重分別為0．

1、0．

3、0．2和0．4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預測基期，則該類房地產與2006年初的價格最接近于．[2005 年考題] A：3 100元／㎡ B：3 195元／㎡ C：3 285元／㎡ D：3 300元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格

10、室內裝修費科目不包括__。A．材料費、工器具、設備使用費 B．人工費、管理費、承包商利潤 C．材料費、工器具、承包商利潤

D．健身設備、游泳池和其他康樂設施的維修、保養和日常使用費等

11、某房地產開發商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110，售價4000元／，張某交付了全部價款，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，若該商品房產權登記的建筑面積為100，張某選擇不退房，則該房地產開發商應當返還張某購房款元。(2008年試題)A：40000 B：53600 C：66800 D：80000 E：執行層的組織協調

12、下列不屬于土地使用權的是。A：建設用地使用權 B：宅基地使用權 C：土地承包經營權 D：租賃權

E：工業用地的監測點評估價格

13、根據《房產測量規范》，不計算房屋建筑面積的是。A：屬永久性建筑有柱的貨棚 B：有頂蓋不封閉的永久性架空通廊 C：無頂蓋的室外樓梯

D：與室內不相通的類似于陽臺的建筑 E：執行層的組織協調

14、某宗估價對象房地產是在土地使用權出讓的土地上建造的商場，土地使用權出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經濟壽命為60年，則建筑物折舊的經濟壽命為年。A：38 B：42 C：58 D：60 E：工業用地的監測點評估價格

15、《中華人民共和國土地管理法》規定，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的倍。A：5 B：10 C：15 D：30 E：房地產估價機構必須加蓋公章

16、下列關于收入效應、價格效應和替代效應關系的表述中，正確的等式是__。A．收入效應=價格效應+替代效應 B．價格效應=替代效應+收入效應 C．替代效應=收入效應+價格效應 D．替代效應=收入效應-價格效應

17、__是指城市政府通過設立的專責機構，統一負責行政區域內土地整理、征用、收購、收回、置換、儲備、一級開發以及土地交易等活動的一種工作制度。A．土地一級開發 B．土地收購儲備 C．城市規劃 D．房屋管制

18、業主公約由__制定并修改。A．業主大會 B．業主委員會 C．一半以上業主

D．全體業主和物業管理企業共同

19、某套住宅總價為30萬元，套內建筑面積為125㎡，套內墻體面積為20㎡，分攤的共有建筑面積為25㎡。該套住宅每平方米建筑面積的價格為元／㎡。A：1667 B：1765 C：1875 D：2000 E：工業用地的監測點評估價格

20、某宗已抵押的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業稅及房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為萬元。A：245 B：275 C：315 D：345 E：工業用地的監測點評估價格

21、下列報表中，不屬于房地產開發項目財務報表中基本報表的是__。A．資本金現金流量表 B．資金來源與運用表 C．損益表

D．投資計劃與資金籌措表

22、企業償債能力包括長期償債能力和短期償債能力。下列四個衡量指標，與其不同的是__。A．利息保障倍數 B．流動比率1 C．速動比率 D．流動比率2

23、下列關于招標的說法，不正確的是。

A：房地產開發商可依開發項目的建設規模和復雜程度選擇招標方式

B：通過公開招標方式，從中選擇提供合理標價和較短工期的承包商作為承包單位

C：開發商公開招標項目應授標給最低報價者

D：邀請招標適用于公開招標的結果未產生出中標單位的建設項目 E：借款合同

24、下列房地產市場調控政策等措施中，會導致房地產市場價格上升的是。A：降低房地產開發貸款利率 B：增加土地有效供給 C：降低契稅

D：提高購房貸款利率

E：工業用地的監測點評估價格

25、國務院辦公廳國辦發[2005]26號文件對個人銷售住房免征營業稅的規定是__。A．單套建筑面積在120m2下的住房轉手交易時，免征營業稅

B．住宅小區建筑容積率在1.0以上的住房轉手交易時，免征營業稅

C．實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1.2倍以下的住房轉手交易時，免征營業稅

D．個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易時，免征營業稅

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、商品房銷售計價方式包括。A：按均攤建筑面積計價 B：按套內使用面積計價 C：按建筑面積計價 D：按套(單元)計價 E：按套內建筑面積計價

2、謝某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業主發生了分歧，后經測量得出以下數據：出租單元內使用面積為40㎡，外墻面積為8㎡，單元間分隔墻面積為10㎡，公攤面積為5㎡，那么，可出租面積應為㎡。A：44 B：48 C：53 D：63 E：借款合同

3、根據對比指標的性質差異和說明問題的特點，統計中的相對指標包括。A：價值相對指標 B：結構相對指標 C：強度相對指標 D：動態相對指標 E：時期相對指標

4、判定工業房地產區位優劣的主要因素有。A：臨街狀況

B：是否便于動力取得 C：是否便于廢料處理 D：是否接近大自然

E：是否便于產品和原材料運輸

5、根據房地產獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括。A：直接資本化法 B：基于租賃收入測算 C：收益乘數法

D：基于營業收入測算 E：現金流量折現法

6、當建筑長度的上部土層較軟，承載力較低，不適宜采用載天然地基上作淺基礎時，采用__。A．條形基礎 B．獨立基礎 C．樁基礎 D．箱形基礎

7、__負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。A．承包商 B．開發商 C．監理機構

D．建設主管部門

8、工業用地不得以方式出讓。A：招標 B：拍賣 C：掛牌 D：協議

E：執行層的組織協調

9、甲房地產估價機構與乙房地產估價機構合作完成估價業務，并以合作雙方的名義共同出具估價報告的前提是__。A．經市(縣)人民政府批準 B．經委托人書面同意

C．經房地產行政主管部門批準

D．經省(自治區、直轄市)人民政府批準

10、統計中，用來測定靜態分布數列中各單位的標志值集中趨勢的指標是__。A．平均指標 B．變異指標 C．絕對指標 D．相對指標

11、遵守合法原則應做到。

A：在依法判定的權利類型及歸屬方面，一般以房地產權屬證書、權屬檔案以及相關合同等其他合法權益權屬證明為依據

B：法律、法規和政策規定應當符合一定條件才能轉讓的房地產，評估其抵押價值時應當符合轉讓條件

C：在依法判定的使用權利方面，應以使用管制為依據

D：在依法判定的處分權利方面，應以法律、法規、政策或者合同等允許的處分方式為依據

E：在依法判定的其他權益方面，評估出的價值應當符合國家的價格政策

12、編制房地產投資計劃與資金籌措表之前，應先編制．(2009年試題)A：現金流量表 B：損益表

C：資金使用計劃 D：資金籌措計劃 E：資金來源與運用表

13、下列關于房屋所有權登記費的計費方式和收費標準，表述正確的是。A：按規定需由當事人雙方共同申請的，只能向登記為房屋權利人的一方收取 B：注銷登記不得收費

C：向一個以上房屋所有權人核發房屋所(共)有權證書時，每增加一本證書可按每本80元收取王本費

D：經濟適用住房登記，以及因房屋坐落的街道或門牌號碼變更、權利人名稱變更而申請的房屋變更登記，按對應性質房屋登記收費標準的一半收取 E：房屋登記收費標準中包含房屋權屬證書費

14、關于投資價值和市場價值的說法，正確的有。

A：市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

B：投資價值與市場價值在采用收益法評估時，折現率取值相同

C：在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

D：國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其能承受的最高購買價格，是一種投資價值評估

E：在對某房地產進行抵押價值評估時，不用考慮債務人或債權人對該房地產投資價值的評估

15、現金流量表可以用來進行房地產開發項目的__分析。A．財務盈利能力 B．清償能力

C．資金平衡情況 D．營運能力

16、某房地產開發企業，注冊資本2500萬元，已從事本行業4年，近3年房屋建筑面積累計竣工12萬平方米，連續3年建筑工程質量合格率10%，上年房屋建筑施工面積10萬平方米。擁有專業管理人員35人，其中中級以上職稱人員11人，持有資格證書的專職會計人員3人。該企業符合__級房地產開發企業資質。A．一 B．二 C．三 D．四

17、某宗熟地的原生地取得費為540元/㎡，土地開發期為2年，土地開發費第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為__元/㎡。A．55.20 B．103.22 C．109.63 D．114.82

18、__是指個人之間相互以貨幣或實物提供的信用。A．消費信用 B．個人信用 C．民間信用 D．相互信用

19、現對某期貨房地產進行估價，在此估價中，估價對象狀況應為未來某時點的狀態，房地產市場情況應為__時點的狀態。A．現在 B．未來 C．過去 D．B和C 20、在下列情況下，職工可以提取住房公積金。A：購買商業門市 B：大修自住住房

C：償還購房貸款本息時

D：房租超出家庭工資收入規定比例時 E：職工喪失繳存條件

21、在實施安全評價時，劃分評價單元的目的是__。A．便于提高生產效率 B．為領導提出管理建議 C．便于行業歸口管理

D．為評價目標和方法服務

22、影響房地產價格的社會因素，主要有__。A．政治安定狀況 B．社會治安狀況 C．房地產投資 D．房地產投機 E．城市化

23、下列各項中，屬于房地產開發前期工作的有。A：安排短期和長期信貸 B：項目的市場分析

C：初步確定目標市場、租金或售價水平D：簽訂施工合同 E：開挖基槽

24、城市規劃對土地使用管制的內容，主要包括等，A：建筑高度 B：建筑結構 C：容積率

D：土地使用權來源 E：土地用途

25、下列房地產價值類型中，屬于非市場價值的有（）。A．完全產權價值 B．出租人權益價值 C．快速變現值

D．承租人權益價值 E．殘余價值

第五篇：云南省2016年下半年房地產估價師《制度與政策》：申請用地考試試題

云南省2016年下半年房地產估價師《制度與政策》：申請用地考試試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、邀請招標是一種非公開招標方式，被邀請參加投標的承包商通常在__。A．3個以上 B．5～10個 C．5個以上 D．3～10個

2、關于任意拍賣，下列說法錯誤的是__。A．以生效的法律文書為依據 B．屬于民事行為

C．必須以委托人對標的物擁有所有權或處分權為前提 D．目的在于將物品換價兌現

3、某國的現金流通量為4000萬億元，單位和個人的活期存款為1000萬億元，單位和個人的定期存款為2000萬億元，其他存款為500萬億元，則該國的狹義貨幣為__億元。A．4000 B．5000 C．7000 D．7500

4、在房地產權利中，屬于用益物權的是。A：自物權

B：劃撥土地使用權 C：抵押權 D：租賃權

E：工業用地的監測點評估價格

5、下列關于路線價法的表述中，不正確的是．【2005年考題】

A：路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理

B：路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價

C：運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊

D：路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街用地求其平均價格

E：工業用地的監測點評估價格

6、以下不屬于房地產轉讓方式的是__。A．以房地產作價入股 B．以房地產抵債 C．互換 D．典當

7、已知某房地產的土地取得成本1500萬元，土地開發成本3000萬元，管理費用400萬元，投資利息500萬元，銷售費用400萬元，銷售稅費600萬元，開發完成后的房地產價值10000萬元，則該房地產的成本利潤率為__。A．36% B．62.07% C．73．47% D．80%

8、某宗面積為5 000㎡的房地產開發用地，市場價格(按面地價)為800元／㎡，容積率為2，受讓人需按照受讓價格的3％繳納契稅等稅費，則土地取得成本為萬元。A：824 B：864 C：882 D：904 E：工業用地的監測點評估價格

9、下列關于路線價法中，不正確的是__。

A．路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相近，是房地產價格形成的替代原理

B．路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價

C．運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊

D．路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求基平均價格

10、張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經營，其要求的投資收益率為10％，經營期為20年，如果每年經營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為萬元。A：17．46 B：100．00 C：117．46 D：672．75 E：借款合同

11、運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區域相同或相似房地產的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據房地產估價中的。A：合法原則

B：最高最佳使用原則 C：替代原則 D：公平原則

E：工業用地的監測點評估價格

12、現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為。A：存量+新開發量+其他種類房地產轉換為該種房地產量一該種房地產轉換為其他種類房地產量一拆毀量

B：存量+新開發量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量 C：存量+新開發量+空置房量一拆毀量 D：存量+新增竣工量一拆毀量 E：工業用地的監測點評估價格

13、下列關于我國房地產權屬登記的表述中，不正確的是__。A．依法登記的房地產權利受國家法律保護

B．當事人對房地產權利的取得、變更、喪失均需依法登記 C．經法定登記機關登記的房地產權利具有對抗第三人的效力

D．房屋因買賣、贈與等原因致使其權屬發生變化的，應及時辦理變更登記

14、委托拆遷估價的房地產拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質和__。A．區位 B．面積 C．價值 D．經營人

15、拍賣操作中的程序、規則、方法及技巧的總稱是。A：拍賣實踐 B：拍賣過程 C：拍賣實務 D：拍賣行為

E：執行層的組織協調

16、經濟適用房和廉租房項目用地，目前采取（）方式供地。A．協議出讓 B．招標兼出讓 C．行政劃撥

D．行政劃撥兼協議出讓

17、某房地產未來凈收益期限內每年凈收益為20萬元，收益期限結束時該房地產增值20％，報酬率為6％，償債基金系數為7．59％。該房地產的價格為萬元。A：313 B：329 C：417 D：446 E：工業用地的監測點評估價格

18、在一筆成功的房地交易中最低價、最高價、成交價的關系是。A：成交價≥最高價≥最低價 B：成交價≥最低價≥最高價 C：最高價≥成交價≥最低價 D：最高價≥最低價≥成交價 E：工業用地的監測點評估價格

19、影響房地產價格的環境因素不包括__。A．大氣環境 B．聲覺環境 C．衛生環境 D．治安環境

20、已知某房地產40年收益價格為150萬元，該房地產報酬率為10%，那么該宗房地產30年收益價格為__萬元。A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4

21、”三項預測值”分析方法是（）中的一種。A．單因素敏感性分析方法 B．多因素敏感性分析方法 C．概率分析方法

D．盈虧平衡分析方法

22、某待開發土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發費為1.5億元／k㎡。假設開發周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60％和40％。銀行貸款年利息為8％，該土地的投資利息為元／㎡。A：55.20 B：103.22 C：109.63 D：114.82 E：工業用地的監測點評估價格

23、在其他條件不變的前提下，建設一條鐵路對居民區的房地產價格和對倉儲或者工業用地房地產價格可能產生的變動方向，下面描述正確的為__。A．居民區的房地產增值，工業用地房地產貶值 B．居民區的房地產增值，工業用地房地產增值 C．居民區的房地產貶值，工業用地房地產增值 D．居民區的房地產貶值，工業用地房地產貶值

24、實行施工總承包的房地產開發項目，施工現場的安全應由（）負責。A．開發商 B．監理單位 C．分包單位 D．總承包單位

25、拆除非公益事業房屋的附屬物，補償方式為__。A．產權調換 B．貨幣補償

C．產權調換或貨幣補償 D．不予補償

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、開發商若委托物業代理進行物業銷售，則開發商要支付相當于售價__的傭金。A．1%～3% B．0.5%～0.9% C．3.5% D．4%

2、某一房地產價格水平的高低，主要取決于__供求狀況。A．本地區房地產的 B．全國房地產的

C．本地區本類房地產的 D．本類房地產的

3、下列關于定額和工程建設定額的概念，表述正確的是。A：定額是一種規定的額度

B：工程建設定額，是指在工程建設中所有產品上人工、材料、機械、資金消耗的規定的額度

C：在現代社會經濟生活中，定額是企業管理的重要基礎 D：工程建設領域的定額是工程造價計價的重要依據

E：工程建設定額反映了工程建設和各種資源消耗之間的客觀規律

4、下列關于拍賣與投標招標的區別，說法不正確的是__。

A．拍賣標的范圍不同，依法可以處分的物品或財產權利都可以成為拍賣標的，但不一定是必須依法進行招標的項目

B．實施機構上的區別表現在：拍賣活動實施機構必須是依法設立的拍賣企業。招標人可以委托代理機構招標；招標人也可以自行辦理招標事宜

C．行為目的上的區別表現在：拍賣的目的是把拍賣標的轉讓給最高出價者，拍賣成交后所體現的是委托人向買受人轉讓財產或財產權利的關系；而招標投標則不同

D．是否收取酬勞可以作為區別拍賣與招標投標的一個重要標志，拍賣成交后，不需支付傭金；而招標投標則需支付傭金或酬勞

5、《中華人民共和國城市房地產管理法》規定應辦理備案的情形有。A：設立房地產開發企業 B：簽訂商品房預售合同 C：簽訂房屋租賃合同

D：簽訂土地使用權出讓合同 E：簽訂房屋拆遷補償安置協議

6、建設貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或．(2008年試題)A：土地開發貸款 B：房地產抵押貸款 C：土地轉讓收入 D：流動資金貸款 E：借款合同

7、房地產的供給曲線表示__。

A．房地產的出售量與其價格之間的關系 B．房地產的出售量與購買者能力的關系 C．房地產的供給量與其價格之間的關系 D．房地產的供給量與購買者能力的關系

8、會計核算的一般原則中，起修正作用的一般原則有__。A．謹慎原則 B．重要性原則

C．實質重于形式原則 D．權責發生制原則 E．配比原則

9、下列關于收益率指標的表述中，錯誤的是。(2008年試題)A：基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率

B：財務內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率 C：常規項目的財務內部收益率是唯一的

D：差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差 E：借款合同

10、根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，下列關于最低保修項目和保修期限，說法正確的是。A：管道滲漏為1年 B：五金件損壞為2年 C：管道堵塞為6個月

D：電器開關損壞為6個月 E：供冷系統損壞為1個供冷期

11、某家擬購買一套住宅，單價為3 000元／㎡，該家庭的月收入為6 000元，其中30％可用來支付房款，銀行可為其提供15年期的住房抵押貸款，貸款年利率為6％，抵押貸款價值比例最大為80％，則根據該家庭的支付能力最多可以購買平方米的住宅。A：36．72 B：45．32 C：88．88 D：97．86 E：借款合同

12、某房地產估價師于2004年8月初始注冊在甲房地產估價機構，后于2006年2月變更注冊至乙房地產估價機構，則該房地產估價師的注冊有效期至。(2007年試題)A：2006年8月 B：2007年8月 C：2008年2月 D：2009年2月

E：執行層的組織協調

13、房地產權益融資的方式有。A：上市 B：增發新股

C：發行企業債券 D：住房抵押貸款 E：合作開發

14、下列關于房屋產權調換的含義，表述正確的是。

A：房屋產權調換指拆遷人用自己建造的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

B：房屋產權調換指拆遷人用自己購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

C：房屋產權調換指被拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

D：房屋產權調換指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的租賃價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

E：房屋產權調換指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的租賃價與調換房屋的評估價進行結算調換差價的行為

15、房地產轉讓最主要的特征是__。A．房地產轉讓需要資金投入 B．房地產轉讓實施申報制度 C．房地產發生權屬轉移 D．只有符合條件的房地產才能轉讓

16、按照評估價值的本質來劃分的房地產價值中，通常比市場價值低的有（）。A．快速變現價值 B．謹慎價值 C．清算價值 D．投資價值 E．原始價值

17、城市規劃管理系統由組成。A：城市規劃發展系統 B：城市規劃執行系統 C：城市規劃反饋系統 D：城市規劃保障系統 E：城市規劃決策系統

18、假設開發法中開發經營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發房地產)的時間，即__。A．估價時點

B．待開發項目開工之日

C．待開發項目取得土地使用權之日 D．該開發項目開始銷售之日

19、應當與城市規劃一起報批的是__。A．城市黃線 B．城市藍線 C．城市紅線 D．城市綠線

20、下列關于內部收益率的表述中，正確的有__。A．內部收益率總是大于目標收益率

B．內部收益率是當項目壽命期終了時所有投資正好被收回的收益率 C．同一項目的全投資內部收益率一定高于資本金內部收益率 D．內部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率 E．內部收益率越高，投資風險就越小

21、在選取可比實例時，其成交價格不會偏離正常市場價格的因素是__。A．強迫出售或強迫購買的交易

B．交易雙方或一方缺乏對交易對象或市場行情的了解 C．急于出售或急于購買的交易 D．受債權債務關系影響的交易

22、下列關于監護人，表述正確的是。

A：父母雙方均死亡或者沒有監護能力的，未成年人由沒有監護能力的祖父母擔任監護人

B：未成年人的監護人是其父母

C：無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由其父母、成年子女擔任監護人

D：無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由其配偶擔任監護人 E：對無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，其關系密切的其他親屬、朋友愿意承擔監護責任，經精神病人所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會同意后，也可以擔任監護人

23、下列房地產中，一般情況下適用市場法估價的有。A：標準廠房

B：房地產開發用地 C：行政辦公樓 D：寫字樓 E：在建工程

24、以行政劃撥方式獲取土地使用權，通常涉及私人參與的有。A：城市基礎設施用地 B：公益事業項目用地 C：重要旅游項目用地 D：經濟適用房用地

E：國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地

25、下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有。A：差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差

B：差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率

C：差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額之和等于零時的折現率 D：差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優選方案 E：采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優選方案