第一篇：2016年貴州房地產估價師《制度與政策》：住宅專項維修資金制度試題

2016年貴州房地產估價師《制度與政策》：住宅專項維修資金制度試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、建設單位應當自領取施工許可證之曰起個月內開工。A：3 B：5 C：6 D：9 E：執行層的組織協調

2、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5％、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現金回報率為。A：9．00％ B：8．05％ C：30．00％ D：7．52％ E：借款合同

3、是指一個國家以當年價格(或不變價格)計算的一年內所生產的全部最終產品和勞務的市場價值總和。A：國內生產總值 B：國民生產總值 C：國內生產凈值 D：國民收入

E：執行層的組織協調

4、關于城市規劃審批的下列說法中，不正確的是。

A：城市人民政府和縣級人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規劃前，需經同級人民代表大會或其常委會審查同意

B：城市分區規劃經當地城市規劃主管部門審核后，報城市人民政府審批 C：城市詳細規劃由城市人民政府審批

D：縣級人民政府所在地城鎮總體規劃，報所在地市人民政府審批 E：執行層的組織協調

5、某農村集體經濟組織人均耕地面積0.2公頃。國家建設征收該農村集體經濟組織的耕地10公頃，該耕地近3年平均年產值為10000元/公頃。下列關于征收該耕地的表述中，不正確的是__。

A．不需要農村集體經濟組織統一安置的人員，安置補助費發放給個人 B．該耕地的土地補償費最少為60萬元 C．每公頃耕地需要安置的農業人口為5人

D．由國家支付土地補償費，用地單位支付安置補助費

6、對被征收房屋價值的補償，不得低于__被征收房屋類似房地產的市場價格。A．房屋征收確定之日 B．房屋征收決定公告之日 C．簽訂房屋征收協議之日 D．房屋征收實施之日

7、因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失，故通貨膨脹會導致折現率__。A．提高 B．降低 C．無變化 D．為零

8、某建設項目建設期3年，各年計劃投資額分別為1800萬元、2400萬元和1900萬元，年均價格上漲率為5％，則該項目建設期漲價預備費約為。A：305萬元 B：463萬元 C：636萬元 D：961萬元

E：執行層的組織協調

9、房地產開發是一項綜合性經濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣。要想使開發項目達到預期的經濟效果，必須首先做好__工作。A．項目策劃

B．項目方案的設計 C．可行性研究 D．成本收益分析

10、納稅人必須在經土地管理部門批準占用耕地之日起日內繳納耕地占用稅。A：15 B：30 C：60 D：120 E：執行層的組織協調

11、建筑排水系統按其排放的性質可以分為三類，其中不包括__。A．生活污水 B．生產廢水 C．工業污水 D．雨水

12、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元／㎡，出租率為85％，運營費用占有效毛收入的35％，報酬率為12％，商場建筑面積為40000㎡，可供出租的比例為95％，運營期為38年，該商場的收益價值為萬元。A：690.40 B：8284.79 C：8720.83 D：9746.81 E：工業用地的監測點評估價格

13、下列財務報表中，儲存基礎性數據的是。A：輔助報表 B：資產負債表

C：資金來源與運用表 D：現金流量表 E：借款合同

14、用收益法評估某宗房地產的價格時，除有租約限制的以外，應選取__凈收益作為估價依據。

A．類似房地產的客觀 B．類似房地產的實際 C．類似房地產的最高 D．類似房地產的最低

15、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產較多，造成不便于商務辦公和需求減少，估計未來期限內每年平均空置率由現在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發生（）萬元的貶值。A．548.19 B．558.15 C．567.39 D．675.40

16、在為房地產投保火災險服務估價中，理論上評估的應是。A：建筑物重置成本和土地使用重新取得成本 B：建筑物重置成本和重建期間的經濟損失 C：建筑安裝工程造價和重建期間的經濟損失

D：建筑物重置成本、土地使用權重新取得成本和重建期間的經濟損失 E：工業用地的監測點評估價格

17、出讓地塊的位置、使用性質等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分，由城鄉規劃主管部門依據提出。(2008年試題)A：城鎮體系規劃 B：土地利用總體規劃 C：修建性詳細規劃 D：控制性詳細規劃

E：房地產估價機構必須加蓋公章

18、自2008年11月1日起，對個人首次購買90m2及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到__。A．1% B．2% C．3% D．4%

19、建設工程竣工驗收中，對于委托監理的工程項目，監理單位對工程進行了質量評估，具有完整的監理資料，并提出。A：工程開工報告 B：工程竣工報告

C：工程質量評估報告 D：工程質量檢查報告 E：執行層的組織協調

20、某宗房地產規劃用途為商業，現狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據應按服裝店用途進行估價。A：合法原則

B：最高最佳使用原則 C：估價時點原則 D：替代原則

E：工業用地的監測點評估價格

21、下列房地產開發項目土地使用權的取得，不可采取行政劃撥方式的有。A：國家機關用地、軍事用地

B：國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地 C：娛樂設施建設用地

D：經濟適用住房建設用地

E：房地產估價機構必須加蓋公章

22、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土用途，必須取得__同意，并依法辦理相關手續。A．原出讓方 B．轉讓人

C．規劃行政主管部門

D．原出讓方和市、縣規劃行政主管部門

23、在實際估價中，設定的標準深度通常是路線價區段內臨街各宗土地的臨街深度的。A：中位數

B：簡單算術平均數 C：眾數

D：加權算術平均數

E：工業用地的監測點評估價格

24、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6％，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5％，則購房者的首次還款額是元。A：2040.82 B：3451.83 C：5089.01 D：6666.37 E：借款合同

25、某一時段房地產投資市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為4%，房地產市場相對于整個投資市場的風險相關系數為0.4，那么，用資本資產定價模型確定的折現率應為__。A．6% B．8.4% C．11% D．15%

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房地產投資項目融資的特點，是在融資過程中的存儲、信貸關系，都是以（）為核心。A．資金 B．金融機構 C．房地產項目 D．利率高低

2、因施工需要臨時使用土地的，對其管理規定正確的是__。A．要與土地主管部門或農村集體組織簽訂臨時使用土地合同 B．要支付臨時使用土地補償費 C．使用后要完全恢復原狀 D．不得修建永久建筑物 E．使用期限一般不超過兩年

3、__就是要估算出一個地區對某種產品的潛在需求數量。A．潛在需求評估 B．市場趨勢分析 C．市場規模分析 D．市場需求預測

4、房地產開發項目策劃的主要工作內容有__。A．開發內容和規模的分析與選擇 B．評價方案構造 C．區位分析與選擇

D．開發時機的分析與選擇 E．融資方式的分析與選擇

5、房地產價格評估收費，按照房地產評估價格總額采取__計算。A．固定費率

B．差額費率分檔累進 C．定額費率

D．評估機構自定費率

6、會計假設包括。A：會計主體假設 B：會計客體假設 C：持續經營假設 D：會計分期假設 E：貨幣計量假設

7、收益法適用的條件是房地產的__。A．收益能夠量化 B．風險能夠量化

C．收益或風險其一可以量化 D．收益和風險均能量化

8、下列房地產中，難以采用市場法估價的有__。A．房地產開發用地 B．學校 C．在建工程 D．別墅 E．特殊廠房

9、城鎮房屋拆遷的貨幣補償金額，按照被拆除房屋的__等因素，以房地產市場評估價格確定。A．區位 B．用途 C．權益

D．建筑面積 E．產權性質

10、下列房地產市場調控政策等措施中，會導致房地產市場價格上升的是__。A．降低房地產開發貸款利率 B．增加土地有效供給 C．降低契稅

D．提高購房貸款利率

11、假設開發法中開發完成后房地產出租或營業、自用的情況下，開發經營期為。A：開發期+經營期 B：開發期+運營期

C：開發期+經營期-前期-建造期 D：開發期+運營期-前期-建造期 E：前期+建造期+經營期

12、當貸款利率__內部收益率時，項目投資則會面臨虧損。A．低于 B．高于 C．等于

D．前三者都對

13、對查封扣押的財產實行強制拍賣的特點不包括。(2009年試題)A：標的非自有性 B：主體的特定性 C：目的的利他性

D：權利義務的對等性 E：執行層的組織協調

14、保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到（）的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。A．利潤為零時 B．利潤最大時

C．允許的最低經濟效益指標 D．允許的最高經濟效益指標

15、某宗土地總面積1000m2，容積率為3，現允許將容積率提高到5，樓面地價不變，現已算出應補地價30萬元，則改變之前的地價為（）元/m2。A．430 B．450 C．440 D．420

16、基礎設施建設費在房地產開發項目投資估算的費用構成中屬于。A：土地費用 B：房屋開發費

C：勘察設計和前期工程費 D：管理費用 E：借款合同

17、下列估價事項中，僅根據估價目的來確定的有（）。A．估價對象 B．估價時點 C．價值類型 D．估價方法 E．估價所需材料

18、按照住宅質量保證書約定，在保修期內__單位應當承擔商品房保修責任。A．物業管理 B．房屋施工

C．房屋工程監理 D．房地產開發

19、在對消費者購買行為進行調查時，不涉及下列__調查。A．消費者類別

B．消費者社會階層分布 C．消費者購買能力 D．消費者購買習慣

20、實行物業服務收費酬金制的，預收的物業服務資金包括。A：物業服務成本 B：法定稅費

C：物業服務企業的利潤 D：物業服務企業的酬金 E：物業服務支出

21、房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險是。A：比較風險

B：收益現金流風險 C：持有期風險 D：時間風險 E：借款合同

22、外墻裝飾材料是用于（）等建筑物全部外露的外部結構裝飾的材料。A．外墻 B．踢腳 C．陽臺 D．隔墻

23、根據變量的取值是否連續劃分，變量可分為。A：確定性變量 B：不確定性變量 C：離散型變量 D：連續型變量 E：隨機變量

24、保險的派生職能是指隨著社會生產力的發展而逐漸具有的職能，包括。A：分散風險職能 B：組織經濟補償職能 C：融通資金職能 D：防災防損職能 E：分配職能

25、當所有的經營費用均由租戶直接分擔時，則稱這種出租方式為。A：毛租 B：凈租 C：潛租 D：直租 E：借款合同

第二篇：2016年下半年上海房地產估價師《制度與政策》：住宅專項維修資金的使用試題

2016年下半年上海房地產估價師《制度與政策》：住宅專項維修資金的使用試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某宗房地產規劃用途為商業，現狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據應按服裝店用途進行估價．【2007年考題】 A：合法原則

B：最高最佳使用原則 C：估價時點原則 D：替代原則

E：工業用地的監測點評估價格

2、下列關于設計方案評價原則的說法不正確的是__。

A．經濟合理性與技術先進性相結合原則是要在滿足使用者需求的前提下盡可能降低造價

B．項目全壽命費用是項目從投資一開始一直到項目建設完成投入使用所發生的一切費用

C．設計過程中要力求項目全壽命費用最低

D．設計者要兼顧近期和遠期要求，選擇合適的功能水平，即近期與遠期效益相結合的原則

3、耕地占用稅免稅用地，凡改變用途、不屬于免稅范圍的，應從起補繳稅款。A：改變開發時間 B：改變用途 C：改變產權人 D：改變使用人

E：執行層的組織協調

4、印花稅的稅率采用。A：比例稅率與固定稅率 B：比例稅率與定額稅率 C：累進稅率與比例稅率 D：累進稅率與定額稅率 E：執行層的組織協調

5、下列關于民法的內容，說法不正確的是__。A．在特殊情況下，國家也是民事法律關系的主體

B．智力成果是一種無形資產，是知識產權法律關系的客體 C．物權、知識產權、人身權屬于形成權

D．胎兒不具有民事權利能力，不得成為民事法律關系的主體

6、房地產估價報告應有至少__名專職注冊房地產估價師簽字。A．1 B．2 C．3 D．4

7、國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規規定的其他用地確屬必需的，可以由__依法批準劃撥。A．縣級以上土地管理部門 B．縣級以上人民政府 C．省級以上土地管理部門 D．省級以上人民政府

8、下列哪項不屬于平均指標__。A．眾數 B．中位數 C．水平指標 D．調和平均數

9、在一國金融機構體系中居領導核心地位。A：政策性銀行 B：非銀行金融機構 C：中央銀行 D：商業銀行

E：執行層的組織協調

10、下列關于住房置業擔保的政策表述中，正確的是。A：設立擔保公司應有不少于2000萬元人民幣的實有資本

B：設立擔保公司，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后，再報城市房地產行政主管部門審核，并最后經城市人民政府批準

C：擔保公司的實有資本以政府預算資助、資產劃撥以及房地產骨干企業認股為主 D：擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的20倍；超過20倍的，應當追加實有資本 E：執行層的組織協調

11、如果某房地產現狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以__進行估價。A．保持現狀前提 B．裝修改造前提 C．轉換用途前提 D．重新利用前提

12、以下關于明確估價報告使用期限的意義的表述，不正確的是。A：超過估價報告使用期限使用估價報告的，相關責任由使用者承擔

B：在估價報告使用期限內使用估價報告的相關責任由出具估價報告的估價師承擔，但使用者不當使用的除外

C：如果估價報告超過了其使用期限還未得到使用，則估價責任期限就是估價報告使用期限

D：如果估價報告在其使用期限內得到使用，則估價責任期限應為無限期或者到估價服務的行為結束為止

E：工業用地的監測點評估價格

13、下列不屬于投資特性的是__。A．投資是一種經濟行為 B．投資具有時間性

C．投資的目的在于獲取收益 D．投資具有穩定性

14、主要用以簡要表示建筑物的內部結構形式、空間關系。A：建筑平面圖 B：建筑剖面圖 C：結構施工圖 D：建筑立面國

E：執行層的組織協調

15、土地使用稅采取__的稅率。A．比例稅率 B．地區差別稅率

C．分類分級的幅度定額稅率 D．超額累進稅率

16、一前后臨街、總深度為50米的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為（）米。A．22 B．28 C．38 D．50

17、在邊際產量處于遞減階段時，設可變要素和產品的價格不變且產品可以銷售出去，若繼續增加該要素的投入至邊際產量為零之前，廠商的銷售總收入__。A．一定增加 B．一定減少 C．不受影響

D．可能增加、減少或不變

18、某一在出讓土地上建的商場，土地使用權出讓年限為40年，建造期為3年，建筑物的經濟壽命為60年，在這種情況下，采用直線法計算建筑物折舊的經濟壽命應為__年。A．37 B．40 C．60 D．63

19、房地產估價師注冊有效期滿需繼續執業的，應當在注冊有效期滿__日前，申請延續注冊。A．15 B．30 C．60 D．90 20、現有一套總售價為11萬元的住宅，八成15年按揭，按年貸款利率6%計，月還款額為__。A．439元 B．1230元 C．743元 D．928元

21、在存在房地產泡沫的情況下，國有土地上房屋征收估價，應采用的測算結果。A：收益法 B：市場法 C：成本法

D：假設開發法

E：工業用地的監測點評估價格

22、是指因土地權利的消滅等而進行的登記。A：土地初始登記 B：土地變更登記 C：土地總登記 D：工地注銷登記 E：執行層的組織協調

23、契稅的課稅對象為__。A．房地產的出售人 B．房地產的購買人 C．房地產的使用權人

D．發生權屬轉移的房地產

24、下列說法不屬于重新購建價格的求取思路的是。A：房地產重新購建價格的求取思路 B：土地重新購建價格的求取思路 C：具體價格重新購建價格的求取思路 D：建筑物重新購建價格的求取思路 E：工業用地的監測點評估價格

25、屬于直接融資的金融工具為__。A．存款單 B．保險單 C．支票

D．銀行承兌匯票

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、需求是與該商品銷售價格所對應的消費者的統一。A：購買水平B：購買單位 C：購買能力 D：購買欲望 E：購買需求

2、一般投資機會研究可分為。A：地區研究 B：部門研究 C：系統研究 D：政策研究

E：以利用資源為基礎的研究

3、下列不符合工程建設定額特點的是。A：穩定性 B：系統性 C：統一性 D：權威性

E：執行層的組織協調

4、保險的派生職能是指隨著社會生產力的發展而逐漸具有的職能，包括。A：分散風險職能 B：組織經濟補償職能 C：融通資金職能 D：防災防損職能 E：分配職能

5、基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投資行為發生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率(MARR)．決定基準收益率大小的因素主要是。A：資金來源 B：資金成本 C：項目風險 D：預期利潤 E：機會成本

6、如果一筆貸款的月利率為1%，每月計息一次，那么名義利率是（）。A．12% B．12.55% C．12.68% D．13.55%

7、某高層住宅大樓，房地總價值為8000萬元，其中建筑物價值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為150萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為（）。A．1.9% B．2.1% C．2.3% D．2.5%

8、下列哪種房地產不是按經營使用方式來劃分的類型__。A．出租的房地產 B．自用的房地產 C．餐飲的房地產 D．營業的房地產

9、資產負債表是由企業的組成。A：經濟資源 B：資產 C：負債

D：所有者權益 E：利潤

10、房地產是指土地建筑物及其他地上定著物，是__的結合體。A．設備 B．實物 C．權益 D．區地 E．環境

11、為了加強工程勘察和工程設計單位的資質管理，保障國家財產和人身安全，促進技術進步，提高工程勘察設計水平，住房和城鄉建設部頒發了。A：《建設工程勘察和設計管理條例》 B：《建設工程勘察和設計管理規范》 C：《建設工程勘察和設計單位資質管理規定》 D：《建設工程勘察和設計單位資質管理條例》 E：執行層的組織協調

12、由于寫字樓物業與零售商業物業的租約期限較長，在租約中一般都要包括（）。A．租金調整條款 B．代收代繳費用條款 C．裝修費用條款 D．折讓優惠條款

13、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運營費用為60萬元，月平均空置率為5%，月平均租金損失率為2%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%，則該寫字樓的月凈經營收入是__萬元。A．33.00 B．33.10 C．36.00 D．36.10

14、__的具體考試及注冊、繼續教育工作，由省、自治區建設行政主管部門和直轄市房地產管理部門負責進行。A．房地產經紀人員 B．房地產估價師 C．房地產咨詢人員 D．房地產估價員

15、估價報告書的內在質量包括__。A．估價結論的準確性 B．文字表達水平

C．估價方法選擇的正確性 D．參數確定的合理性

16、房地產估價資質等級升級采取依次逐級上升，每次申請升級要間隔__以上，并不得越級升級。A．1年 B．2年 C．3年 D．4年

17、下列關于需求函數數學表達式中，說法錯誤的是。A：將影響商品需求的各種因素作為自變量 B：將需求作為因變量

C：將影響商品需求的各種因素作為因變量 D：將需求作為自變量 E：將供給作為自變量

18、下列屬于平均指標的是。A：算術平均數 B：調和平均數 C：中位數 D：眾數 E：標準差

19、投資的作用。

A：投資是一個國家經濟增長的基本推動力 B：投資與企業發展密切相關

C：投資可以促進人民生活水平提高

D：投資有利于國家的社會穩定和國際交往 E：投資可以抑制通貨膨脹

20、如果權利人不知道或不應當知道權利被侵害，訴訟時效期間即不應開始。但是，從權利被侵害之日起超過年的，人民法院不予保護。A：5 B：10 C：15 D：20 E：執行層的組織協調

21、某房地產經紀機構承擔一個技術難度大、情況復雜、耗用人員和時間多的房地產項目的全程咨詢服務，項目的總投資額為1億元，按照有關規定，則該機構可以收費萬元。A：20 B：30 C：50 D：80 E：100

22、趙某以12000元／㎡的價格購買了230㎡的商鋪用于出租經營，購買價中的60％來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為。A：0.12 B：0.21 C：1.26 D：2.05 E：借款合同

23、下列屬于損益表內容的有。A：負債

B：投資收益、營業外收入

C：銷售收入、銷售成本、銷售稅金、銷售利潤 D：營業外支出、所得稅 E：凈利潤

24、我國《物權法》規定的物權主要有等。A：使用物權 B：他物權 C：所有權 D：擔保物權 E：用益物權

25、對一個計算周期為20年的房地產置業投資項目進行現金流分析時，若折現率始終為一個常數，那么該折現率__。A．包含了對通貨膨脹的補償 B．不包含對通貨膨脹的補償 C．沒有實際意義

D．不能直接用于財務評價

第三篇：2015年下半年湖南省房地產估價師《制度與政策》：住宅專項維修資金的使用試題

2015年下半年湖南省房地產估價師《制度與政策》：住宅專項維修資

金的使用試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、財務內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內，項目內部未收回投資，每年的凈收益率是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計__時的折現率。A．等于零 B．大于零 C．小于零 D．無關聯

2、某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維護保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為__。A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%

3、某房地產投資項目，資產為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元，存貨為1800萬元。則該項目的速動比率是（）。A．80% B．120% C．171% D．200%

4、一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面(如增加廣告預算、加強促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于競爭者。A：從容不迫型 B：選擇型 C：兇猛型 D：隨機型 E：借款合同

5、拆除未到期限的臨時建筑__。A．不予補償 B．適當補償 C．等價補償 D．收取罰款

6、下列關于抵押的表述中，不正確的是__。

A．抵押權人必須是債權人，而抵押人未必是債務人

B．在建工程抵押時，登記機關不得核發《房屋他項權證》 C．因室內電線老化引發火災致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權人有權要求抵押人重新提供擔保或者增加擔保以彌補不足 D．抵押物可以重復抵押

7、在房地產權利中，屬于用益物權的是。A：自物權

B：劃撥土地使用權 C：抵押權 D：租賃權

E：工業用地的監測點評估價格

8、某完全壟斷市場的需求曲線為Q=19-P/Q，成本曲線為，則滿足該壟斷廠商利潤最大化原則下的產量是個單位。A：4 B：5 C：6 D：7 E：執行層的組織協調

9、下列關于目前我國征收土地批準權限規定，說法錯誤的是。A：征收土地實行兩級審批制度，即國務院和省級人民政府

B：征收農地，應先辦理農用地轉用手續，同時辦理征地審批手續 C：基本農田由國務院審批

D：基本農田以外的耕地未超過35公頃的由國務院審批 E：房地產估價機構必須加蓋公章

10、按照公司法的規定，只有才可以發行股票。A：個人 B：合伙企業

C：有限責任公司 D：股份有限公司 E：執行層的組織協調

11、某工業用地的土地面積為10 000㎡，規劃容積率為1.0，樓面地價為500元/㎡。后經規劃調整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/㎡，則因規劃調整所需的補地價為__萬元 A．500 B．1000 C．2250 D．3000

12、__是銀行活期存款人簽發給收款人辦理結算或委托開戶銀行將確定金額從其賬戶支付給收款人或持票人的票據。A．銀行匯票 B．支票 C．信用卡 D．銀行券

13、評估某宗房地產2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為 2005年1月末，該類房地產自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。則該可比實例在 2005年9月末的價格為__元／m2。A．2938 B．2982 C．3329 D．3379

14、高爾夫球場屬于__。A．居住物業 B．商用物業 C．工業物業 D．特殊物業

15、下列房地產估價方法中，出租或營業的房地產可采用估價。A：市場法 B：收益法 C：成本法

D：假設開發法

E：工業用地的監測點評估價格

16、下列關于企業利潤和收入的表達中，正確的是。

A：企業利潤可分為經營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次 B：經營收入=銷售收入+出租收入

C：銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入 D：可分配利潤=稅后收入-未分配利潤 E：借款合同

17、房產分戶留作為房屋權屬證書附圖時，圖中應標注__。A．相鄰土地的權利界線 B．海拔高程

C．用地面積的分攤系數

D．套內建筑面積與共有分攤面積

18、年利率是10%，存款額為1000元，計息周期是2年，按單利計息方式算出的利息為（）元。A．200 B．1200 C．1210 D．210

19、對于下列房地產，不宜采用假設開發法的是__。A．在建工程 B．停建工程

C．可改變用途的舊房 D．荒地 20、中國房地產市場的發展急需擴展房地產__渠道，以擺脫過分依賴商業銀行貸款的局面。A．間接融資 B．直接融資 C．基金融資 D．債券融資

21、并稱古典地租理論之雙壁的是的地租理論。A：威廉·配第和亞當·斯密

B：大衛·李嘉圖和約翰·馮·杜能 C：詹姆斯·安德森和馬爾薩斯 D：理查德·坎蒂隆和馬克思 E：工業用地的監測點評估價格

22、估價報告書中說明的限定了其用途．【2003年考題】 A：估價原則 B：估價方法 C：估價目的

D：估價對象狀況

E：工業用地的監測點評估價格

23、《房地產估價機構管理辦法》規定，房地產估價報告及相關資料的保管期限自估價報告出具之日起不得少于年。A：1 B：3 C：5 D：10 E：執行層的組織協調

24、某家庭欲購買總價為25萬元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準備用月收入的30%來支付抵押貸款月還款額。已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6%。則該家庭的首付款額是（）元。A．34000.00 B．83265.38 C．87867.78 D．91022.12

25、某房地產的土地面積為500 ㎡，土地價格為2 000元／㎡，建筑面積為1 000 ㎡，成本法估算的建筑物重置價格為1 800元／㎡，市場上同類房地產的正常房地價格為2 500元㎡，則該房地產中建筑物的實際價值比重置價格低．【2006年考題】

A：200元／㎡ B：300元／㎡ C：700元／㎡ D：1 000元㎡

E：工業用地的監測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、拆遷主管部門收到拆遷申請和規定提交的批準文件后，應對申請內容進行審查。

A：申請人提供的批準文件是否齊全、有效

B：拆遷范圍內是否有受保護且不允許拆除的建筑 C：拆遷范圍內的房屋產權是否明確或有爭議

D：對被拆遷人的補償安置是否符合政策規定及拆遷人內心滿意情況 E：補償安置方案是否可行，拆遷期限是否合理

2、下列房地產投資風險中，屬于系統風險的是__。A．變現風險 B．比較風險

C．資本價值風險 D．時間風險 3、2006年甲公司依法取得一宗城鎮商住綜合用地，土地使用權年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2006年4月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進行抵押貸款。2007年5月6日，經評估，在建工程的市場價值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產估價機構評估其市場價值為6800萬元。如果拍賣最終應價為6500萬元，則該應價為。A：無效應價 B：有效應價

C：可以成交的價格 D：不確定

E：個人住房抵押貸款證券化是一項金融創新業務，其住房抵押權轉讓具有特殊性。房地產管理部門辦理批量個人住房抵押權變更登記時，只對抵押權人作變更處理，其他登記事項不作變更

4、基礎按其構造特點可分為、箱形基礎、樁基礎等。A：條形基礎 B：單獨基礎 C：聯合基礎 D：一般基礎 E：特殊基礎

5、不屬于通風施工圖紙類別的是__。A．平面圖 B．剖面圖 C．系統圖 D．分部圖

6、估價中的最高最佳使用具體包括（）等。A．最佳用途 B．最佳位置 C．最佳規模 D．最佳環境 E．最佳集約度

7、房地產開發是通過多種資源的組合使用而為人類提供人住空間、并改變人類生存的物質環境的一種活動。這里的資源包括了（）等諸方面。A．城市基礎設施 B．高新技術

C．城市公用配套設施 D．資金

E．專業人員經驗

8、下列關于物業管理的日常運作階段的特點，說法錯誤的是。A：物業管理的日常運作是物業管理最主要的工作內容 B：物業管理的日常運作包括日常的綜合服務與管理，系統的協調兩個基本環節 C：物業管理的日常運作包括日常的綜合服務與管理，用戶入住，系統的協調三個基本環節

D：系統外部環境條件主要是物業服務企業與業主、業主大會、業主委員會的相互關系的協調

E：系統內部環境條件就是與相關部門及單位相互關系的協調

9、房地產平面圖包括。

A：房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖 B：房產分幅平面圖 C：房產分丘平面圖

D：房屋分層分戶平面圖 E：房產分幅位置圖

10、規模報酬存在三個階段。A：遞增 B：不變 C：遞減 D：快增 E：慢增

11、房地產開發商進行開發項目融資結構安排時，通常要投入占項目總投資__的自有資金或股本金。A．15% B．20% C．30% D．40%

12、指數平滑中的平滑指數。的范圍為__。A．0＜A＜1 B．A＜0 C．a＞1 D．a＝2

13、教育費附加的稅率在城市一般為營業稅的__%。A．3 B．5 C．7 D．33

14、下列關于w房屋拆遷公司在房屋拆遷中，對公益事業房屋的認定和表述，不正確的是。

A：公益事業一般是指科教、文化、衛生、社會公共福利性等非生產性事業 B：公益事業多為非營利的社會福利事業

C：根據其服務對象，凡是為大多數老百姓服務，應認定為公益事業

D：根據其服務對象，凡是排他性的且不是共享性的，可以認定為公益事業 E：只要是為大多數老百姓服務，且房屋有經營、有收益，就應認定為公益事業

15、供熱采暖施工圖主要分為室內和室外兩部分，室內部分有。A：平面圖 B：立面圖 C：管道縱剖面圖 D：詳圖

E：系統軸測圖

16、業主大會議事規則由__制定并修改。A．業主大會 B．業主委員會

C．政府物業管理部門

D．業主和物業管理企業共同

17、在編制房地產開發項目可行性研究報告時，下列規劃內容中，不屬于行政規劃設計方案選擇的是__。A．項目的交通組織規劃 B．項目構成及平面布置 C．項目的建筑規劃 D．城市土地利用規劃

18、房地產開發商根據消費者對物業品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于（）。A．成本導向定價法 B．購買者導向定價法 C．競爭導向定價法 D．市場導向定價法

19、民法中的人身關系包括。A：財產所有權關系 B：財產流轉關系 C：財產形成權關系 D：人格權關系 E：身份權關系

20、開發經營期的起點是__。A．取得估價對象的日期 B．開始施工建設的日期 C．開始預售的日期 D．開始銷售的日期

21、城市規劃的作用體現在3個層次，不包括下列的__ A．作為國家宏觀調控的手段 B．作為政策形成和實施的工具 C．作為具有法律效力的文件 D．作為城市未來空間架構

22、某公司開發的酒店項目在建成經營一段時間后，根據市場的變化將其用途調整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是。A：避強定位方式 B：產品差別化方式 C：對抗性定位方式 D：重新定位方式 E：借款合同

23、下列有關統計學基礎知識的表述中，不正確的有。(2006年試題)A：隨著研究目的改變，統計總體和總體單位可以相互轉化 B：反映總體單位屬性或特征的統計術語稱為指標 C：調查對象就是被調查和訪問的具體單位

D：調查單位與報告單位可以一致也可以不一致

E：相對指標是社會經濟現象的兩個有聯系的指標之比

24、施工人員對涉及結構安全的試塊、試件以及有關材料，應當在__監督下現場取樣，并送具有相應資質等級的單位檢測。A．建設單位或工程監理單位 B．建設單位

C．工程監理單位

D．建設單位和工程監理單位

25、房地產測繪的作用，__ A．為房地產開發、經營以及交易提供基本信息服務 B．為房地產管理提供信息服務 C．為其他部門提供參考資料 D．為房地產管理提供技術服務

E．房地產測繪結果提供了房地產商品量的量度依據

第四篇：2016年上半年貴州房地產估價師《制度與政策》：申請用地試題

2016年上半年貴州房地產估價師《制度與政策》：申請用地試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、零售商業物業的主要輻射區域，其營業額的__都來自該區域。A．60%～70% B．60%～75% C．70%～80% D．80%～90%

2、收入效應是指。

A：當某商品的價格發生變動時，消費者需求量發生變動的現象

B：在理論上可用替代效應和收入效應的綜合作用——價格效應來解釋

C：其他商品價格不變，某商品價格發生變動，從而商品的相對價格發生變化，消費者在原來價格組合下的購買力水平沒有發生變化的情況下，對價格變動商品的需求量發生變化的現象

D：由于商品價格變化引起消費者的收入相對變化而引起商品的購買量發生變化的現象

E：執行層的組織協調

3、某地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％。在某宗房地產交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2 500元／㎡，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方元／㎡。A：2 020．80 B：2 214．29 C：2 336．45 D：2 447．37 E：工業用地的監測點評估價格

4、預售收入用于后續開發建設投資的比例屬于房地開發項目經濟評價基礎參數中的__。

A．時間類參數 B．融資相關參數 C．收益相關指標 D．評價標準類指標

5、下列報表中，不屬于房地產開發項目財務報表中基本報表的是__。A．資本金現金流量表 B．資金來源與運用表 C．損益表

D．投資計劃與資金籌措表

6、《中華人民共和國土地管理法》規定，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的倍。A：5 B：10 C：15 D：30 E：房地產估價機構必須加蓋公章

7、估價對象房地產2005年的租金收入為500萬元，經營費用為租金收入的30％，從2006年開始年收入增長2％，經營費用增長1．5％，該房地產剩余使用年限為35年，最后一年不再經營，支出裝修費用500萬元之后以4800萬元轉讓(均發生在年末)．該類房地產的報酬率為8％，則該房地產2006年1月1日的收益價格為。

A：3173．45萬元 B：3205．26萬元 C：4971．37萬元 D：7602．76萬元

E：工業用地的監測點評估價格

8、對本企業和競爭企業的同類產品市場份額進行調查，屬于__。A．國內外市場環境調查 B．技術發展調查

C．市場需求容量調查 D．競爭情況調查

9、世界各國現代銀行中最基本、最典型的銀行組織形式是。A：中央銀行 B：政策性銀行 C：商業銀行

D：非銀行金融機構 E：執行層的組織協調

10、綜合報酬率是求取房地價值時應采用的報酬率，此時所對應的凈收益應該是__。

A．土地產生的凈收益 B．建筑物產生的凈收益 C．全部投資產生的凈收益

D．土地與建筑物共同產生的凈收益

11、對于一股的房地產投資項目，指標值應該大于2。A：利息備付率 B：償債備付率 C：流動比率 D：速動比率 E：借款合同

12、對達不成拆遷補償安置協議的拆遷糾紛實施行政裁決的可以是__。A．縣級以上地方人民政府

B．縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

C．縣級以上地方人民政府或縣級以上人民政府房屋拆遷管理部門 D．市級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

13、房地產開發商根據消費者對物業品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于導向定價法。A：成本 B：購買者 C：競爭 D：市場 E：借款合同

14、在職職工李某以抵押貸款的方式在甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)開發的S住宅小區預購一套商品住房。2001年8月，李某與甲公司簽訂了購買該套商品住房的預售合同，預售合同中對房屋建筑面積僅約定“房屋建筑面積100，1建筑面積的價格為3000元”。2002年2月，S住宅小區綜合驗收合格并交付使用。經房屋權屬登記機關確認，李某所購商品住房的套內建筑面積為95，該套住房所在樓共有20套住房，套內建筑面積總計3000，需分攤的共有建筑面積為450。2002年3月，李某將房屋出租給王某。2003年8月，王某將房屋轉租給張某。

(2003年試題)李某實際應支付的房價為萬元。A：28．50 B：30．00 C：30．90 D：32．76 E：執行層的組織協調

15、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為8%。則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A．312.5 B．250 C．562.5 D．812.5

16、某高層住宅大樓，房地總價值為8 000萬元，其中建筑物價值占40％．某人擁有其中的一套住宅，房地價值為150萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為．【2003年考題】 A：1.9％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工業用地的監測點評估價格

17、下列關于需求規律的表述中，正確的是__。

A．一般來說，在其他條件不變的情況下，某商品的需求量與該商品價格之間呈正方向變動，即需求量隨商品本身價格的上升而增加，隨商品本身價格的下降而減少

B．一般來說，在其他條件不變的情況下，某商品的需求量與該商品價格之間呈反方向變動，即需求量隨商品本身價格的上升而減少，隨商品本身價格的下降而增加

C．需求規律在理論上可用價格效應和收入效應的綜合作用——替代效應來解釋 D．“吉芬商品”和“炫耀效應”都是滿足需求規律的

18、現有某待開發項目建筑面積為3850㎡，從當前開始開發期為2年．根據市場調查分析，該項目建成時可出售50％，半年和一年后分別售出其余的30％和20％，出售的平均單價為2850元／㎡，若折現率15％，則該項目開發完成后的總價值的當前現值為．[2006年考題] A：766萬元 B：791萬元 C：913萬元 D：1046萬元

E：工業用地的監測點評估價格

19、按國家規定，征收10hm2基本農田以外的耕地，如果該耕地被征收前3年平均年產值為1000元/畝，征收該耕地的土地補償費最低為__萬元。A．50 B．90 C．100 D．150 20、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為6％，自有資本要求的年收益率為9％，該類房地產的資本化率為。A：6．0％ B：6．9％ C：8．8％ D：9．0％

E：工業用地的監測點評估價格

21、地租=市場價格-生產成本-普通利潤(平均利潤)是提出的。A：亞當·斯密 B：威廉·配第 C：大衛·李嘉圖 D：馬爾薩斯

E：工業用地的監測點評估價格

22、下列關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是__ A．凈收益包括有形收益和無形收益

B．運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費 C．通常只有客觀收益才能作為估價依據

D．應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值

23、下列不屬于物業服務企業的權利的是。

A：依照物業管理服務合同和有關規定收取物業管理服務費 B：履行物業服務合同，提供物業管理服務 C：制止、糾正違反物業管理制度的行為

D：選聘專業公司承擔專項經營服務管理業務 E：執行層的組織協調

24、土地使用稅不在__征收。A．城市 B．縣城 C．建制鎮 D．農村

25、房地產估價的最高最佳使用原則必須同時符合的標準中，并不包括__。A．價值最大化 B．雙方都認可 C．經濟上可行 D．技術上可能

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、住房公積金的本質屬性是__。A．補助 B．工資 C．公積金

D．個人專用基金

2、下圖表示的是（）。A．富有彈性 B．缺乏彈性 C．單一彈性 D．完全彈性

3、下列不屬于房地產投資項目經濟評價靜態指標的是__。A．投資利潤率 B．資本金利潤率 C．財務內部收益率 D．成本利潤率

4、人民法院委托的拍賣估價，評估的應當是__。A．市場價值 B．保留價 C．清算價值 D．謹慎價值

5、下列關于項目資本金的出資方式，表述不正確的是__。A．項目投資資本金可以用貨幣出資 B．項目投資資本金也可以用實物出資

C．項目投資資本金不可用建設用地使用權作價出資

D．項目投資資本金也可以用非專利技術，但必須經過有資格的資產評估機構依照法律、法規評估其價值，且不得高估或低估

6、零售商業物業租金采用凈租方式時，形式一般有幾種。A：租戶交納固定的租金

B：租戶僅按比例分攤與物業有關的稅項

C：租戶要按比例分攤與物業有關的稅項和保險費 D：租戶按比例分攤與物業有關的保險費

E：所有的經營費用包括與物業有關的稅項、保險費、公共設施設備使用費、物業維護維修費、公用面積維護費、物業管理費等都由租戶直接支付，而業主一般只負責建筑物結構部分的維修費用

7、考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產自行車的廠房的投資風險小。這是因為前者比后者具有。A：更長的經濟壽命 B：更顯著的各異性 C：更強的適應性 D：更專業的物業管理 E：借款合同

8、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元。如果報酬率為6%，則該宗房地產的收益價格為（）萬元。

A．209.94 B．176.26 C．180.56 D．204.34

9、我國房屋權屬登記。A：具有公信力 B：公告是必經程序 C：是一項法定制度 D：為權利動態登記

E：可以制作頒發統一的房地產權證書

10、房地產估價鑒定組成員應當回避的情況不包含__。A．與原估價機構有利害關系 B．本人就是當事人

C．由拆遷當事人親自委托 D．與拆遷當事人有利害關系

11、房地產間接投資的形式主要有。(2005年試題)A：投資房地產信托基金 B：購買住房抵押支持證券 C：購買房地產企業債券 D：購買物業用于出租經營 E：購買土地進行開發

12、價值工程中，提高價值的方法包括等。A：功能提高，費用不變 B：功能不變，費用降低 C：功能提高，費用下降 D：功能提高小于費用提高 E：功能下降小于費用下降

13、房產圖按房產管理的需要分為。A：地籍圖

B：房產分幅平面圖 C：房產分丘平面圖 D：房產分戶平面圖 E：宗地圖

14、企業財務分析中，反映企業盈利能力的分析指標有。(2008年試題)A：資產報酬率 B：銷售凈利率 C：資產負債率 D：存貨周轉率 E：股東權益報酬率

15、下列屬于影響需求價格彈性的因素的是。A：產品的成本狀況

B：商品的替代品數目和可替代程度

C：消費者對某種商品的需求程度以及商品在消費者家庭預算中所占的比例 D：商品本身用途的多樣性 E：商品本身用途的單一性

16、金融是指貨幣資金的融通，其中融通的主要對象是。A：財產 B：信用 C：貨幣資金 D：貨幣 E：實物

17、施工人員對涉及結構安全的試塊、試件以及有關材料，應當在__監督下現場取樣，并具有相應資質等級的單位檢測。A．建設單位或工程監理單位 B．建設單位

C．工程監理單位

D．建設單位和工程監理單位

18、不屬于土地取得成本構成的有。A：可行性研究費用 B：拆遷安置補償費用 C：土地使用權出讓金 D：基礎設施配套費用 E：勘察設計工程費

19、下列應免征房產稅的有。A：職工自用住房 B：軍隊自用的房產

C：產權不確定及有糾紛的房產 D：名勝古跡自用的房產

E：由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產

20、關于假設開發法中采用傳統方法應計息的項目包括__。A．未知、需要求取的待開發房地產的價值 B．取得待開發房地產的價值 C．開發成本和管理費用

D．開發成本、管理費用和銷售費用

E．開發成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費

21、提高貸款利率對房地產市場的影響主要有__。A．導致房地產實際價值下降 B．導致房地產實際價值上升 C．加大投資者債務負擔 D．抑制房地產市場需求 E．增加房地產市場需求

22、由城市規劃管理部門核發的，主要規定了征地面積、規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個數。

A：選址規劃意見通知書 B：規劃設計條件通知書 C：建設用地規劃許可證 D：建設工程規劃許可證 E：借款合同

23、在建設用地使用權出讓時，必須符合。A：城鄉發展規劃 B：國土規劃

C：土地利用總體規劃 D：建設用地計劃 E：城市規劃

24、采用分期收款方式銷售的房地產開發項目，當期應結轉的營業成本通常按計算。

A：工程進度

B：當期開發建設實際投入

C：當期銷售面積占全部銷售面積的比率

D：當期開發建設實際投入與項目總投資的比例 E：借款合同

25、以下不屬于普通商品住宅開發商競爭者的是__開發商。A．經濟適用房 B．自建住宅 C．高檔別墅 D．聯建住宅

第五篇：2016年上半年貴州房地產估價師《制度與政策》：申請用地試題

2016年上半年貴州房地產估價師《制度與政策》：申請用地試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、在正常情況下，某宗房地產經濟壽命結束的標志是（）。A．不再產生收益 B．不再發生成本 C．成本等于收益 D．收益超過成本

2、按__分類，債券可分為公債券、金融債券、公司債券等幾大類。A．償還期限的長短 B．發行主體的不同 C．期限長短

D．利息支付方式

3、某地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％。在某宗房地產交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2 500元／㎡，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方元／㎡。A：2 020．80 B：2 214．29 C：2 336．45 D：2 447．37 E：工業用地的監測點評估價格

4、某建筑物實際經過年數為10年，經估價人員現場觀察該建筑物剩余經濟壽命為46年，該建筑物經濟壽命為50年，殘值率為2％，用直線法計算該建筑物的成新率為．【2004年考題】 A：80％ B：82％ C：83％ D：92％

E：工業用地的監測點評估價格

5、下列關于預告登記的表述中，正確的是。A：預告登記僅適用于預售商品房的登記

B：預告登記后，債權消滅，或者自能夠進行不動產登記之曰起3個月內未申請登記的，預告登記失效

C：房屋預告登記只能由雙方共同申請

D：房屋預告登記僅在房屋登記簿上予以記載，不發放預告登記證明 E：執行層的組織協調

6、房屋租賃行為應有明確的租賃期限，出租人有權在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋。《合同法》規定，租賃期限不能超過__年。A．10 B．15 C．20 D．30

7、豪華住宅用地的土地使用權出讓的最高年限為__年。A．40 B．50 C．60 D．70

8、現在條件已成為國際公認的標準合同范本，在國際上被廣泛采用。A：根據法律要求制訂，由適宜的管理機構簽訂并執行的正式合同 B：委托通知單 C：信件式合同 D：FIDIC合同

E：房地產估價機構必須加蓋公章

9、房產稅采用比例稅率，按房產租金收入計征的，稅率為__。A．1.2% B．10% C．12% D．20%

10、在環境污染類型劃分方法中，將環境污染分為工業污染、交通污染、農業污染、生活污染等的依據是污染的。A：環境要素 B：性質

C：產生的原因 D：空間

E：執行層的組織協調

11、有甲、乙兩宗房地產，甲房地產的收益年限為50年，單價為3 500元／㎡，報酬率為8％；乙房地產收益年限為30年，單價為3 000元／㎡，報酬率為6％。那么，甲的價格乙的價格。A：高于 B：低于 C：等于

D：條件不足，無法確定

E：工業用地的監測點評估價格

12、國家實行保護耕地的制度。下列不屬于耕地范圍的是。A：新開墾荒地

B：輪歇地、草田輪作地

C：以種植農作物為主，間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地 D：耕種3年以下的灘地和灘涂 E：房地產估價機構必須加蓋公章

13、李某購買的商品房交付后，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當地類似商品房的月有效毛租金為3000元，運營費用占有效毛租金的15％。若月報酬率為0.5％，則室內空氣質最不符合國家標準給李某造成的損失為元。A：5000 B：12574 C：12650 D：13911 E：工業用地的監測點評估價格

14、如果房地產價格時間序列的逐期發展速度，就可以計算其平均發展速度。A：較大 B：較小 C：差距較大 D：大致接近

E：工業用地的監測點評估價格

15、房地產開發企業資質審批由國務院建設行政主管部門審批的是__。A．一級資質 B．

一、二級資質 C．一～三級資質 D．一～四級資質

16、房產用地面積測算時，需計入用地面積的是__。A．公共使用的排水溝 B．市政道路

C．權屬不明的巷道 D．房屋占地面積

17、某開發商所開發的物業質量與市場領導者的物業質量相近，如果定價比市場領導者的定價低，則其采用的是__。A．領導定價法 B．挑戰定價法

C．隨行就市定價法 D．價值定價法

18、在估價報告中陳述__，既是維護估價人員正當權益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。A．估價師聲明

B．估價的假設和限制條件 C．估價方法 D．估價對象

19、對于非出租的房產，以房產原值一次扣除__的余值為房產稅的計稅依據。A．10%～20% B．10%～30% C．20%～30% D．30%～40% 20、轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登登記手續辦理完畢之日起30日內，持轉讓合同到__土管部門備案。A．規劃 B．土地

C．房地產開發 D．建設

21、__是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續上漲的過程及狀態。A．房地產膨脹 B．房地產泡沫 C．房地產滯銷

D．房地產過度開發

22、對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是。A：建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間 B：在正常市場和運營狀態下凈收益大于零的持續時間 C：由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間 D：剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間 E：工業用地的監測點評估價格

23、某綜合辦公樓建設期為3年，有效經過年數為10年，現補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年，建筑物剩余經濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為__。A．35年 B．45年 C．48年 D．50年

24、《城市房屋拆遷管理條例》規定，需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請。A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地產估價機構必須加蓋公章

25、投資組合理論認為，把適當的投資項目組合起來，可以（）。A．提高投資收益 B．降低系統風險 C．降低個別風險 D．使投資毫無風險

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、某收益性物業的潛在毛租金收入為20萬元，假設在某報告期內的空置率為20％，所有用戶都能按時繳納租金，物業的其他收入為2萬元，則此報告期該物業的有效毛收入為萬元。A：16 B：18 C：20 D：22 E：借款合同

2、競爭導向定價法不包括__。A．領導定價法 B．挑戰定價法 C．隨行就市定價法 D．價值定價法

3、下列關于定額計價方式與工程量清單計價方式差別的表述，不正確的是。A：定額計價方式實行全國統一的編碼，項目編碼采用十二位阿拉伯數字表示；工程量清單計價方式的項目編碼不統一，各省、市采用的定額子目并不相同 B：對定額計價投標，一般采用百分制評分法；而對工程量清單計價投標，一般采用合理低報價中標法，既要對總價進行評分，還要對綜合單價進行分析評分 C：定額計價方式是在發出招標文件后(招標與投標人同時編制或投標人編制在前招標人編制在后)編制工程量清單；工程量清單計價方式要求必須在發出招標文件前編制工程量清單

D：定額計價方式的合同價調整方式主要是索賠；工程量清單計價方式的合同價調整方式有變更簽證、定額解釋、政策性調整

E：定額計價方式由各投標單位各自計算工程量，計算的工程量結果不一致；工程量清單計價方式由各投標單位都按統一的工程量清單報價，達到了投標計算口徑的統一

4、下列房地產投資項目經濟評價基礎參數中，屬于收益相關指標的是．

(2009年試題)A：出租率 B：基準收益率 C：成本利潤率 D：財務杠桿比率 E：借款合同

5、我國傳統的城鎮住房制度的特點包括。A：國家統包的實物福利性住房制度 B：市場供應的實物福利性住房制度 C：低租金的實物福利性住房制度

D：無限期使用的實物福利性住房制度 E：無償分配的實物福利性住房制度

6、在項目評估中，說明項目在計算期內資金盈余或短缺的基本報表是__。A．投資計劃與資金籌措表 B．資金來源與運用表 C．營業利潤測算表

D．全部投資現金流量表

7、房地產中介服務機構在代理銷售商品房時，可以收取__。A．傭金 B．手續費 C．咨詢費 D．保證金

8、瑕疵請求權是指__。

A．拍賣人在拍賣之前，有權知道他應該知道的拍品的缺陷 B．公證人在公證之前，有權知道他應該知道的拍品的缺陷

C．競買人在參與競買前或參與競買時，有權知道他應該知道的拍品的缺陷 D．買受人在以最高應價購得拍賣標時，有權知道他應該知道的拍品的缺陷

9、建筑構造中的條形基礎適用于建筑中。A：磚木結構 B：磚混結構

C：鋼筋混凝土結構 D：鋼結構

E：執行層的組織協調

10、房地產估價鑒定組成員應當回避的情況不包含__。A．與原估價機構有利害關系 B．本人就是當事人

C．由拆遷當事人親自委托 D．與拆遷當事人有利害關系

11、某上市房地產開發公司投資開發了一大型綜合樓，包括商場、賓館、寫字樓和公寓四種類型。為了彌補自有流動資金的不足，該開發公司在項目建設初期以其擁有的其他房地產向銀行抵押貸款，而銀行為了保證其貸款的安全又向保險公司投了保。該開發公司在完成該項目投資總額的25％以后開始預售。試根據上述條件回答下列問題：(2001年試題)該開發公司直接融資的信用形式或金融工具有。

A：商業信用 B：銀行信用 C：股票

D：消費信用 E：分期付款

12、根據《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的個人不得。A：轉讓房屋 B：租賃房屋 C：遷移戶口

D：新建、擴建、改建房屋 E：改變房屋和土地用途

13、如果工程師希望通過施工圖了解建筑的外墻裝修所用的材料、色彩，可以查找__。

A．建筑平面圖 B．建筑立面圖 C．建筑剖面圖 D．結構施工圖

14、緘市規劃管理中的報建審批管理程序依次是__。

A．核發建設用地規劃許可證、核發項目選址意見書、核發建設工程規劃許可證 B．核發項目選址意見書、核發建設用地規劃許可證、核發建設工程規劃許可證 C．核發建設用地規劃許可證、核發建設工程規劃許可證、核發項目選址意見書 D．核發項目選址意見書、核發建設工程規劃許可證、核發建設用地規劃許可證

15、房地產開發企業的資產負債率較高，表明其。A：資本金較充裕 B：財務風險較高 C：償債能力較強

D：資金應變能力較強 E：借款合同

16、影響債券利率高低的因素主要有。(2009年試題)A：發行者的資信級別 B：資本市場資金供求關系 C：債券償還期限 D：利率計算方式 E：債券發行方式

17、開發商企業申請商品房預售許可，應當向有關部門提供一下哪些證件及資料__。

A．商品房預售許可申請表

B．開發企業的《營業執照》和資質證書

C．土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證 D．工程施工合同及關于施工進度地說明 E．商品房預售方案

18、會計核算的一般原則中，起修正作用的一般原則有__。A．謹慎原則 B．重要性原則

C．實質重于形式原則 D．權責發生制原則 E．配比原則

19、某宗房地產的正常成交價格為4000元/m2，買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7%，則賣方實際得到的價格為__元/m2。A．3800 B．3520 C．3700 D．3720 20、表明對物質資料具有某種權利的有價證券屬于__。A．貨幣證券 B．信用證券 C．商品證券 D．資本證券

21、當某宗房產有限年期的價格分別是VN，和Vn且報酬率為零時，Vn=（）。A.A B.B C.C D.D

22、某估價機構于2003年6月10日至20日為某房地產抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結果有爭議，2003年8月15日進行復估，則復估的估價時點為__。A．2003年6月15日 B．2003年8月15日

C．簽訂估價委托合同之日

D．估價人員與委托人商定的某日

23、土地儲備貸款的風險因素有。A：土地儲備中心自有運作資金嚴重不足 B：房地產市場狀況變化的不確定

C：開發周期長，投入的人力、物力巨大，涉及管理部門眾多，建設過程中不可抗力和不可控因素等原因導致的項目未按期完工和超支 D：土地出讓計劃不明確

E：土地儲備中心貸款抵押中的法律問題帶來的風險

24、政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供。A：商品住房 B：限價商品住房 C：經濟適用住房 D：廉租住房

E：執行層的組織協調

25、某宗房地產交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產交易的正常成交價格為__萬元。A．27.6 B．28.2 C．29.0 D．29.9