第一篇：物業(yè)管理招投標(biāo)的一般程序

物業(yè)管理招投標(biāo)的一般程序

一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念

招投標(biāo)是在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中常用的一種競(jìng)爭(zhēng)性的交易方式。1999年8月30日全國人大常委會(huì)第九屆十一次會(huì)議通過的我國第一部《招投標(biāo)法》，確立了強(qiáng)制性招投標(biāo)制度。

物業(yè)管理的招標(biāo)，是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表（發(fā)商基業(yè)主委員會(huì)），在為其物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會(huì)公開，由多家物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)投，從中選擇最佳對(duì)象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。物業(yè)管理的投標(biāo)，是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實(shí)力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)的活動(dòng)。物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)質(zhì)上是物業(yè)管理權(quán)的一種交易形式。

1994年初，深圳蓮花北村舉行了物業(yè)管理權(quán)內(nèi)部招投標(biāo)，深圳萬廈居業(yè)有限公司中標(biāo)，對(duì)蓮花北村提供全面的物業(yè)管理服務(wù)，并以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、規(guī)范管理和豐富多彩的社區(qū)文化贏得業(yè)主、政府和社會(huì)的廣泛好評(píng)，開創(chuàng)了我國物業(yè)管理招投標(biāo)的先河。1996年以來，深圳又率先嘗試由政府行業(yè)主管部門組織，公開招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位，推動(dòng)了深圳物業(yè)管理市場(chǎng)的迅猛發(fā)展。1999年5月，全國第三次物業(yè)管理工作會(huì)議在深圳召開，建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)在工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)各地要“在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定物業(yè)招投標(biāo)規(guī)則，努力創(chuàng)造公開、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境，精心組織招投標(biāo)工作。”會(huì)議精神得到全國各地行業(yè)主管部門的積極響應(yīng)，物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、物業(yè)管理起步比較早的城市廣泛開展起來，并在實(shí)踐中積累了很多宅貴經(jīng)驗(yàn)。

2003年9月1日正式實(shí)施的國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條明確規(guī)定：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理的招標(biāo)按內(nèi)容可分為：?jiǎn)渭兾飿I(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)總招標(biāo)兩種。一些經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)管理(例如商住樓、購物中心)往往采用第二種形式。

二、物業(yè)管理開展招投標(biāo)應(yīng)遵循的原則

物業(yè)管理的招投標(biāo)行為是一種通過市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)的雙向選擇。根據(jù)《招標(biāo)法》的規(guī)定，招投標(biāo)活動(dòng)中必須遵循“公開”、“公平”、“公正”和“合理”的原則。具體要求如下：

(一)公開原則

所謂公開原則，就是說如果物業(yè)管理招投標(biāo)定為公開招標(biāo)，就必須按公開原則，召開新聞發(fā)布會(huì)，在報(bào)刊、電臺(tái)、、電視上公開登出招標(biāo)公告，把所需要達(dá)到的服務(wù)要求與條件公開告訴一切想投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。

(二)公平原則

所謂公平原則，就是指在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件必須是一致的，也就是說所有參加投標(biāo)者都必須在相同的基礎(chǔ)上投標(biāo)。例如根據(jù)住宅小區(qū)(大廈樓宇)要求，需要資質(zhì)在三級(jí)以上的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，那么就不能隨便拒絕任何具有三級(jí)以上資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標(biāo)，同時(shí)也不能允許低于三級(jí)以下資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，總之要體現(xiàn)公平性。

(三)公正原則

所謂公正原則，就是在評(píng)定標(biāo)書時(shí)要準(zhǔn)確，原物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)瑚場(chǎng)答辯時(shí)的尺度應(yīng)對(duì)任何物業(yè)管理企業(yè)是一致的。特別在評(píng)標(biāo)、決標(biāo)的過程中一定要采用科學(xué)方法，按照平等競(jìng)爭(zhēng)的原則，進(jìn)行實(shí)事求是的分析、打分。

(四)合理原則

所謂合理原則，是指在最后選擇投標(biāo)單位時(shí)，其確定的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)格必須合理，既不能接受低于正常管理服務(wù)成本的報(bào)價(jià)，也不能脫離實(shí)際市場(chǎng)情況，提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求。

招標(biāo)與投標(biāo)足按法律規(guī)定程序進(jìn)行的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其全過程必須嚴(yán)格依照法律的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，否則就可能會(huì)引起糾紛。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的一般程序如下：

(一)準(zhǔn)備階段

1．選擇招標(biāo)方式。是公開招標(biāo)還是邀標(biāo)、議標(biāo)。

2．成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組。在政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，由業(yè)主方(如房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì))成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，小組成員由業(yè)主方派出，也可聘請(qǐng)有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家參加。通常還委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)(如物業(yè)管理招投標(biāo)有形市場(chǎng))來具體實(shí)施招標(biāo)工作。

3．確定招標(biāo)項(xiàng)目、招標(biāo)指導(dǎo)思想及原則。

4．編寫招標(biāo)書。招標(biāo)書的主要內(nèi)容有：

(1)擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況。包括占地面積、建筑面積、房屋類型與數(shù)量、公用設(shè)施、場(chǎng)地情況等。

(2)物業(yè)管理內(nèi)容。包括基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊要求管理，還有專項(xiàng)管理。

(3)對(duì)招標(biāo)的有關(guān)說明。如物業(yè)管理委托期限，物業(yè)移交日期，給物業(yè)管理提供的條件(如提供管理用房、商業(yè)用房面積)，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及維修資金標(biāo)準(zhǔn)，以及其他需要說明的問題。

(4)物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)懲措施。

(5)投標(biāo)開標(biāo)時(shí)間。

此外，對(duì)招標(biāo)書的具體內(nèi)容和要求還應(yīng)做出較詳細(xì)的說明，如提供建筑結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備型號(hào)清單等，以便投標(biāo)單位編制標(biāo)書。

5．若是公開招標(biāo)，則將向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告。通過公眾信息渠道向社會(huì)公開發(fā)布招標(biāo)公告。公告內(nèi)容主要包含招標(biāo)的物業(yè)名稱、投標(biāo)單位條件、報(bào)名投標(biāo)截止日期，投送投標(biāo)書截止日期，以及聯(lián)系地址、電話等有關(guān)事項(xiàng)。

(二)招標(biāo)階段

1．招標(biāo)單位向投標(biāo)單位提供招標(biāo)文件，接受咨詢。在進(jìn)行規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，通常由招標(biāo)單位委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在投標(biāo)人購買招標(biāo)文件后，統(tǒng)一安排一次投標(biāo)人會(huì)議，即標(biāo)前會(huì)議。標(biāo)前會(huì)議通常安排在現(xiàn)場(chǎng)；或者先到現(xiàn)場(chǎng)視察，再集中開標(biāo)前會(huì)。召開標(biāo)前會(huì)議的目的在于解答投標(biāo)人提出的各類問題。

2．投標(biāo)單位資質(zhì)資信審查。在報(bào)名截止日期后，對(duì)報(bào)名投標(biāo)單位進(jìn)行資質(zhì)審查，從中選擇若干家參加投標(biāo)，并書面通知各投標(biāo)單位。

3．投標(biāo)書的報(bào)送。參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在規(guī)定的報(bào)送投標(biāo)書截止日期前，將投標(biāo)書密封送達(dá)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組(辦公室)或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。

(三)開標(biāo)階段

1．按照標(biāo)書中規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)，在法律公證機(jī)關(guān)公證員及有關(guān)投標(biāo)管理部門工作人員、投標(biāo)單位代表共同參與監(jiān)督下，公開開標(biāo)并登記。

2．由評(píng)標(biāo)委員會(huì)采用會(huì)議形式審查和評(píng)議各投標(biāo)單位的標(biāo)書，確定中標(biāo)單位。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員通常由物業(yè)管理專家組成。

3．公證員宣讀公證書，確認(rèn)預(yù)選中標(biāo)單位。

(四)中標(biāo)和訂立合同

確定中標(biāo)單位后，應(yīng)書面通知中標(biāo)單位。中標(biāo)單位與業(yè)主方一般還會(huì)進(jìn)行必要的商務(wù)談判，才會(huì)正式簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。合同簽訂后才標(biāo)志著中標(biāo)單位取得了對(duì)該物業(yè)的物業(yè)管理權(quán)。

物業(yè)公司招投標(biāo)工作流程

步驟 工作內(nèi)容 業(yè)主大會(huì)授權(quán)給業(yè)委會(huì)開展物業(yè)公司招投標(biāo)工作

2.1 業(yè)委會(huì)需要得到政府主管部門核發(fā)的該項(xiàng)目建議書批復(fù)文件。2.2 制作標(biāo)書； 業(yè)主委員會(huì)到項(xiàng)目所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時(shí)需要提交的材料：（1）業(yè)主大會(huì)決議

（2）政府主管部門核發(fā)的該項(xiàng)目建議書批復(fù)文件（3）填寫《XX市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)備案表一》（4）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書（5）招標(biāo)文件

（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料

（7）招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的，還應(yīng)提交委托書； 公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo) 4.1 公開招標(biāo)需要進(jìn)行的工作：

4.1.1 在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在XX市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告；

4.1.2 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制； 4.1.3 公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日；

4.1.4 招標(biāo)人組織投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料； 4.1.5 更換物業(yè)管理公司的物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)在原(前期)物業(yè)服務(wù)合同終止前3個(gè)月完成；

4.2 邀請(qǐng)招標(biāo)需要進(jìn)行的工作：

4.2.1 采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向5家以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書； 4.2.2 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。4.2.3 招標(biāo)人組織投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料； 4.2.4 更換物業(yè)管理公司的物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)在原(前期)物業(yè)服務(wù)合同終止前3個(gè)月完成； 開標(biāo)：在指定時(shí)間和地點(diǎn)進(jìn)行開標(biāo)，開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。6 評(píng)標(biāo)

6.1 評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和有關(guān)物業(yè)管理專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管

理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2／3。市國土房管局建立北京市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)臁Ｔu(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家人

員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人在開標(biāo)前3日內(nèi)從市國土房管局組建的專家?guī)熘幸噪S機(jī)抽取的方式確定;6.2 一般項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)活動(dòng)應(yīng)在遞交投標(biāo)文件截止日期后7日內(nèi)完成，重點(diǎn)工程項(xiàng)目需在15日內(nèi)完成;6.3 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提交書面評(píng)標(biāo)報(bào)告;6.4 評(píng)標(biāo)報(bào)告由評(píng)標(biāo)委員會(huì)全體成員簽字。

6.5 招標(biāo)人可以授權(quán)評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人，也可以委托評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦出中標(biāo)候選人名單;7 中標(biāo)

7.1 中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人（業(yè)委會(huì)）應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)通知未中標(biāo)人。

7.2 招標(biāo)人（業(yè)委會(huì)）和中標(biāo)人雙方應(yīng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件的內(nèi)容就

招標(biāo)項(xiàng)目的管理簽訂(前期)物業(yè)服務(wù)合同。合同的主要條款不得背離標(biāo)書中的內(nèi)容。7.3 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自與中標(biāo)人簽訂(前期)物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，到原備案機(jī)關(guān)備案。備案時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)填寫《XX市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)備案表二》，并提交以下材料：(一)評(píng)標(biāo)委員會(huì)提供的評(píng)標(biāo)報(bào)告；(二)中標(biāo)企業(yè)的投標(biāo)文件；

(三)與中標(biāo)企業(yè)簽訂的(前期)物業(yè)管理服務(wù)合同正本；(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

7.4 招標(biāo)人收取投標(biāo)人投標(biāo)保證金的,在與中標(biāo)人簽訂合同后5個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人和未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投

標(biāo)保證金。招標(biāo)人在發(fā)出中標(biāo)通知書30日后，無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)予賠償。

第二篇：物業(yè)管理招投標(biāo)的基本程序

第一部分 物業(yè)管理招投標(biāo)的基本程序

——知己知彼，百戰(zhàn)不殆

物業(yè)管理企業(yè)介入市場(chǎng)方式的發(fā)展 接管方式 直接應(yīng)聘方式 投標(biāo)方式 條例的要求

第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。第五十七條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的一般過程

1.準(zhǔn)備階段

選擇招標(biāo)方式（公開招標(biāo)/邀標(biāo)）

成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組（相關(guān)部門和專家）確定招標(biāo)項(xiàng)目、招標(biāo)指導(dǎo)思想及原則

向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告。相關(guān)鏈接——招投標(biāo)方法和組織 方法：

注重目標(biāo)物業(yè)管理與服務(wù)總體策劃的招投標(biāo)方式 確定物業(yè)管理費(fèi)報(bào)價(jià)及費(fèi)用測(cè)算的招標(biāo)方式 無標(biāo)底二步綜合競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)方式（先服務(wù)質(zhì)量比較，后價(jià)格評(píng)價(jià)）

組織

開發(fā)商招標(biāo) /小業(yè)主招標(biāo) /委托代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)

2.招標(biāo)階段 編寫招標(biāo)書：

A擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況

B物業(yè)管理內(nèi)容（基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊要求管理）

C對(duì)招標(biāo)的有關(guān)說明（物業(yè)管理委托期限，物業(yè)移交日期、給物業(yè)管理提供的條D件，以及其他需要說明的問題）E物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)懲措施 F投標(biāo)開標(biāo)時(shí)間 投標(biāo)單位資質(zhì)審查

G招標(biāo)項(xiàng)目交底（標(biāo)前會(huì)議，或者先到現(xiàn)場(chǎng)視察，再集中開標(biāo)前會(huì)）H投標(biāo)書的報(bào)送（物業(yè)機(jī)構(gòu)）

3.開標(biāo)階段 評(píng)標(biāo)委員會(huì)（專家組成）審閱投標(biāo)文件 現(xiàn)場(chǎng)答辯（溝通）

評(píng)標(biāo)委員會(huì)采用會(huì)議形式審查和評(píng)議各投標(biāo)單位的標(biāo)書 評(píng)標(biāo)委員會(huì)確定預(yù)選中標(biāo)單位

公證員宣讀公證書，確認(rèn)中標(biāo)單位（如有必要）

4.中標(biāo)和訂立合同 資料整理與歸檔

合同的主要條款

附件 物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容

(一)非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容 1.前期顧問服務(wù)內(nèi)容：

A開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間提供的管理顧問服務(wù) B物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問服務(wù)

C住戶入住及裝修期間的管理顧問服務(wù) 2.實(shí)質(zhì)管理服務(wù)內(nèi)容

物業(yè)管理的人力安排/保安服務(wù)/清潔服務(wù)/房屋及設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù)/財(cái)務(wù)管理服務(wù)/綠化園藝管理服務(wù)/其他如上門特約服務(wù)等(二)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容 內(nèi)容：

前期顧問服務(wù)/實(shí)質(zhì)管理服務(wù) 主要目標(biāo)——利潤(rùn)目標(biāo)

前期顧問服務(wù)中重要服務(wù)內(nèi)容是代業(yè)主制訂物業(yè)的租金方案和租賃策略 實(shí)質(zhì)管理服務(wù)中不斷保持物業(yè)市場(chǎng)地位，維系收益的提升。

第二部分 物業(yè)機(jī)構(gòu)投標(biāo)的過程 ——明知山有虎，偏向虎山行

投標(biāo)前期工作 取得從業(yè)資格（國家資質(zhì)/地區(qū)性資質(zhì)）籌措資金

收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料(1)報(bào)章雜志(2)網(wǎng)絡(luò)傳輸(3)同行業(yè)公司

(4)考察現(xiàn)場(chǎng) 進(jìn)行投標(biāo)可行性分析 招標(biāo)物業(yè)條件分析

(1)物業(yè)性質(zhì)（住宅小區(qū) /服務(wù)型公寓 /寫字樓 /商業(yè)樓宇）(2)特殊服務(wù)要求（經(jīng)營(yíng)/聯(lián)盟/特色服務(wù)）(3)物業(yè)招標(biāo)背景（特指性/背景）

(4)物業(yè)開發(fā)商狀況（設(shè)計(jì)/施工質(zhì)量 /招標(biāo)原因）本公司投標(biāo)條件分析

(1)以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)(2)人力資源優(yōu)勢(shì)(3)技術(shù)優(yōu)勢(shì)（信息管理技術(shù)/綠色工程/高科技防盜安全設(shè)施）(4)財(cái)務(wù)管理優(yōu)勢(shì)（核算制度/分析方法/管理流程）(5)劣勢(shì)分析（競(jìng)爭(zhēng)分析）

競(jìng)爭(zhēng)者分析

(1)潛在競(jìng)爭(zhēng)者（技術(shù)“黑馬” /背景“黑馬”

(2)同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)接管物業(yè)的數(shù)量與質(zhì)量（規(guī)模大小可能影響選擇判斷）

(3)當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)者的地域優(yōu)勢(shì)(4)經(jīng)營(yíng)方式差異

風(fēng)險(xiǎn)分析 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)/政策風(fēng)險(xiǎn)/是否套取資料

投標(biāo)實(shí)施步驟

(一)購買閱讀招標(biāo)文件(二)考察現(xiàn)場(chǎng)

前期介入查看房屋及設(shè)施設(shè)備/圖紙 已經(jīng)竣工視察項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)：

工程項(xiàng)施工是否符合合同規(guī)定與設(shè)計(jì)圖紙要求 技術(shù)經(jīng)檢驗(yàn)達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計(jì)要求 確保外在質(zhì)量無重大問題 周圍公用設(shè)施分布情況

主要業(yè)主情況（服務(wù)策劃的重點(diǎn)）當(dāng)?shù)氐臍夂颉⒌刭|(zhì)、地理?xiàng)l件 制定管理服務(wù)方法及工作量

制定資金計(jì)劃：預(yù)付款、保證金/接管期間費(fèi)用支出 財(cái)務(wù)測(cè)算

明確領(lǐng)會(huì)了招標(biāo)文件中的各項(xiàng)服務(wù)要求、經(jīng)濟(jì)條件 計(jì)算或復(fù)核過服務(wù)工作量 掌握了物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)基礎(chǔ)信息

擁有分析所需的、適合當(dāng)?shù)貤l件的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 方案評(píng)估與調(diào)整 封送標(biāo)書、保函

評(píng)標(biāo)/答辯準(zhǔn)備 鏈接： 物業(yè)管理的范疇（香港地產(chǎn)學(xué)會(huì)）營(yíng)運(yùn)服務(wù) 工程服務(wù) 行政服務(wù)

客戶管理服務(wù) 資產(chǎn)管理服務(wù) 投資服務(wù)

第三部分投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)/答辯展示的技巧

——有效溝通，贏得支持

運(yùn)用視覺輔助材料

通過看和聽，人們記住的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)

采用水平模式而不是垂直模式

提高影響力的方式 視覺材料展示的結(jié)構(gòu) 新的方式和內(nèi)容 強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn) 相關(guān)的數(shù)據(jù)

文字和圖畫安置的位置 引論或注解的放置

以創(chuàng)造性的方式展示出來 分析你的聽眾

人員的背景——專業(yè)/非專業(yè) 特征

與其他投標(biāo)活動(dòng)的關(guān)系 環(huán)境因素

會(huì)場(chǎng)的布置——禮堂/教室/U型會(huì)議/環(huán)桌 展示設(shè)備——種類/位置 報(bào)告/答辯位置

音響效果——麥克風(fēng)的種類/音量

做一流的報(bào)告/答辯者 你在才是主角！

展現(xiàn)個(gè)人氣質(zhì)——熱情/微笑/靈活 保持儀表堂堂

著裝——應(yīng)和大家相似（正式點(diǎn)好）姿勢(shì)——站立（更具有感召力）聲音的手勢(shì)

保持一定的音量 發(fā)音的清晰和表達(dá) 音量及調(diào)整 重音和節(jié)奏

報(bào)告/答辯過程中 正確使用視覺媒體 講出更多的東西 不擋住屏幕位置 正確把握時(shí)間 與聽者融合 鼓勵(lì)交流

答辯常見問題

項(xiàng)目的基本情況和數(shù)據(jù) 財(cái)務(wù)預(yù)算的合理性和合法性 目標(biāo)和承諾的實(shí)現(xiàn)方式 管理工作的流程 人力資源問題 ??

答辯應(yīng)對(duì)技巧 引用數(shù)據(jù)

用法規(guī)政策說話

過往成功的經(jīng)歷和方法 自信果斷和技巧性拖延結(jié)合 是也“是”，不是也是“是” ??

運(yùn)用身體位置和動(dòng)作

位置——站在視覺材料的右邊 目光接觸——信心的體現(xiàn)

手勢(shì)和舉止——不要緊握手或物品

第三篇：寧波市前期物業(yè)管理招投標(biāo)程序

附件1

寧波市前期物業(yè)管理招投標(biāo)程序

一、申請(qǐng)

由開發(fā)建設(shè)單位向轄區(qū)物業(yè)主管部門提交前期物業(yè)服務(wù)書面招標(biāo)申請(qǐng)。

二、審核

轄區(qū)物業(yè)主管部門在收到書面招標(biāo)申請(qǐng)書7日內(nèi)，對(duì)申報(bào)招標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)按規(guī)定落實(shí)到位的物業(yè)資金、用房及有關(guān)條件進(jìn)行審核。審核通過的，予以辦理招標(biāo)登記手續(xù)。

三、編制招標(biāo)文件

招標(biāo)文件由招標(biāo)單位負(fù)責(zé)編制，招標(biāo)單位測(cè)算的物業(yè)管理有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)市物價(jià)部門備案。

四、招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議

召開轄區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，審議招標(biāo)文件，確定招標(biāo)方式、投標(biāo)單位資格、投標(biāo)單位確定方式、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)辦法，形成會(huì)議紀(jì)要，報(bào)市物業(yè)管理主管部門備案。

五、發(fā)布招標(biāo)公告

按確定招標(biāo)方式由招標(biāo)單位發(fā)布招標(biāo)公告。公開招標(biāo)應(yīng)當(dāng)自核準(zhǔn)之日起1個(gè)月內(nèi)通過新聞媒介（市三區(qū)、高新區(qū)、東錢湖旅游渡假區(qū)統(tǒng)一在《寧波日?qǐng)?bào)》上發(fā)布，其他縣市區(qū)可在當(dāng)?shù)刂饕襟w上發(fā)布）公開發(fā)布招標(biāo)公告，同時(shí)在寧波建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)上發(fā)布。招標(biāo)公告期應(yīng)為5個(gè)工作日。

六、報(bào)名及審核

具備招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定時(shí)間攜投標(biāo)意向書、資質(zhì)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照、管理業(yè)績(jī)證明、法定代表人或委托代理人等招標(biāo)文件要求的其他有關(guān)資料到轄區(qū)招標(biāo)辦公室報(bào)名。

由轄區(qū)招標(biāo)辦審核投標(biāo)單位的資格和有關(guān)資料，并按招標(biāo)文件要求確定投標(biāo)入圍單位，再由招標(biāo)單位書面通知其參加招標(biāo)預(yù)備會(huì)。

實(shí)行公開招標(biāo)的，參加投標(biāo)的單位不得少于3家；少于3家的，應(yīng)重新發(fā)布招標(biāo)公告，如第二次公告后，申請(qǐng)投標(biāo)的單位仍少于3家的，經(jīng)轄區(qū)物業(yè)主管部門同意并報(bào)市物業(yè)主管部門備案，可以協(xié)議方式選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

七、招標(biāo)預(yù)備會(huì)

1、投標(biāo)單位向轄區(qū)招標(biāo)辦交納投標(biāo)保證金、遞交投標(biāo)保證書、領(lǐng)取招投文件；逾期不交納投標(biāo)保證金的，取消投標(biāo)資格。

2、由轄區(qū)招標(biāo)辦公室組織招標(biāo)單位對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行答疑，有必要的，組織投標(biāo)單位到招標(biāo)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)查勘。

八、投標(biāo)文件制作

投標(biāo)單位收到招標(biāo)文件之日起20日內(nèi)按招標(biāo)文件要求完成投標(biāo)文件（投標(biāo)文件分為主、附屬標(biāo)書兩部分）制作，并按招標(biāo)文件要求密封，在規(guī)定時(shí)間送到指定地點(diǎn)。

九、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)（一個(gè)工作日）

（一）標(biāo)書確認(rèn)（上午）

公證人員查看投標(biāo)文件密封情況，并統(tǒng)一啟封、查證投標(biāo)文件的有效性，公布有效投標(biāo)單位。公證人員把主標(biāo)書自行作好標(biāo)記，交轄區(qū)招標(biāo)辦公室收存。如有效的投標(biāo)單位少于3家的，中止招標(biāo)程序，招標(biāo)人應(yīng)重新

組織招標(biāo)。

（二）評(píng)委抽取（上午）

在轄區(qū)招標(biāo)辦的監(jiān)督下，由公證機(jī)構(gòu)在評(píng)委庫中抽取評(píng)委。招標(biāo)人無推薦單位的，除招標(biāo)人選派的一名評(píng)委外，其余評(píng)委應(yīng)當(dāng)從評(píng)委庫中隨機(jī)抽取確定。招標(biāo)人有推薦投標(biāo)申請(qǐng)人的，則不得選派評(píng)委參與評(píng)標(biāo)，市三區(qū)、高新區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)的評(píng)委從市物業(yè)管理評(píng)委庫中隨機(jī)抽取確定，其他縣（市）區(qū)的評(píng)委在轄區(qū)的評(píng)委庫中隨機(jī)抽取確定。

（三）主標(biāo)書評(píng)審（上午）

轄區(qū)招標(biāo)辦將主標(biāo)書發(fā)給評(píng)委，評(píng)委在限定時(shí)間和地點(diǎn)獨(dú)立完成主標(biāo)書評(píng)審工作，主標(biāo)書評(píng)分表經(jīng)評(píng)委評(píng)分和簽名后，現(xiàn)場(chǎng)密封，交至轄區(qū)招標(biāo)辦。

（四）現(xiàn)場(chǎng)答辯（下午）

轄區(qū)招標(biāo)辦召開現(xiàn)場(chǎng)答辯評(píng)標(biāo)、定標(biāo)大會(huì)。現(xiàn)場(chǎng)答辯、定標(biāo)大會(huì)程序如下：

1、現(xiàn)場(chǎng)答辯評(píng)標(biāo)、定標(biāo)大會(huì)由轄區(qū)招標(biāo)辦派人主持，公證機(jī)構(gòu)到場(chǎng)全程公證；

2、投標(biāo)單位提前半小時(shí)到場(chǎng)，向公證人員申報(bào)參加答辯人員名單。公證機(jī)構(gòu)對(duì)答辯人員進(jìn)行資格審查。每個(gè)投標(biāo)人的答辯人員為3人；

3、主持人公布評(píng)委、投標(biāo)單位和公證機(jī)構(gòu)名單；

4、投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)抽取答辯順序號(hào)；

5、投標(biāo)單位按順序進(jìn)場(chǎng)陳述、答辯。投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)陳述時(shí)間在15分鐘內(nèi)，現(xiàn)場(chǎng)答辯采取評(píng)委提問的形式進(jìn)行，評(píng)委提問順序由投標(biāo)單位抽簽確定；

6、評(píng)委對(duì)投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)陳述、答辯進(jìn)行獨(dú)立評(píng)分，經(jīng)簽名后遞交公證人員收存；

7、答辯評(píng)分統(tǒng)計(jì)結(jié)束后，公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證密封的主標(biāo)書評(píng)分表后啟封、公布各投標(biāo)人的主標(biāo)書得分；

8、統(tǒng)計(jì)并公布每個(gè)投標(biāo)人的最終得分值；

9、以綜合評(píng)分最高者中標(biāo)。在投標(biāo)人綜合得分一致的情況下，以主標(biāo)書得分高者中標(biāo)；

10、招標(biāo)人委托評(píng)標(biāo)委員會(huì)宣布中標(biāo)人，公證機(jī)構(gòu)宣讀公證詞；

11、招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)中標(biāo)通知書；

12、會(huì)議主持人宣布評(píng)標(biāo)、定標(biāo)會(huì)議結(jié)束。

十、中標(biāo)公示

中標(biāo)結(jié)果應(yīng)當(dāng)于定標(biāo)次日在寧波市建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)上公示，公示期為3天。中標(biāo)公示應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人和中標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、招標(biāo)方式、開標(biāo)時(shí)間，負(fù)責(zé)受理投訴的單位等。必要時(shí)，可同時(shí)在當(dāng)?shù)刂饕浇樯线M(jìn)行公示

十一、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

中標(biāo)通知書發(fā)出后5日內(nèi)，中標(biāo)單位和招標(biāo)單位應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件、投標(biāo)文件和參照《寧波市前期物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本）簽訂委托合同，并報(bào)轄區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。

十二、辦理相關(guān)移交工作。

前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后5日內(nèi)，招標(biāo)單位按規(guī)定向中標(biāo)單位辦好相關(guān)移交工作。

第四篇：物業(yè)管理招標(biāo)的一般程序

物業(yè)管理招標(biāo)的一般程序

1、成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)：招標(biāo)人在招標(biāo)之前要成立物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)機(jī)構(gòu)。招標(biāo)機(jī)構(gòu)可聘請(qǐng)有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組成。主要任務(wù)是：負(fù)責(zé)招標(biāo)的整個(gè)活動(dòng);編制招標(biāo)文件;組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)和商務(wù)談判;與中標(biāo)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

2、編制招標(biāo)文件：招標(biāo)文件包括《招標(biāo)公告》或《招標(biāo)邀請(qǐng)書》、《招標(biāo)書》、《投標(biāo)單》、《投標(biāo)企業(yè)資格審查表》、《投標(biāo)須知》、《招標(biāo)章程》、《招標(biāo)項(xiàng)目說明書》、《物業(yè)服務(wù)合同》等。

3、發(fā)布招標(biāo)消息：招標(biāo)單位可以根椐招標(biāo)方式的不同，采用不同的途徑發(fā)布招標(biāo)消息，如召開招標(biāo)新聞發(fā)布會(huì)、公布招標(biāo)公告(廣告)或函寄招標(biāo)邀請(qǐng)書等。采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒體上公布招標(biāo)公告。

4、招標(biāo)單位的資格預(yù)審：公開招標(biāo)的招標(biāo)人，可以根椐招標(biāo)文件的規(guī)定對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審，但招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書中載明資格預(yù)審條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于3家資格預(yù)審合格的招標(biāo)申請(qǐng)人。資格預(yù)審的主要內(nèi)容通常有：企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級(jí)證書、質(zhì)量認(rèn)證證書、財(cái)務(wù)狀況、社會(huì)信譽(yù)、人員結(jié)構(gòu)、技術(shù)裝備、有無投票保證書;管理規(guī)模;以住業(yè)績(jī)，已承擔(dān)的項(xiàng)目，主要負(fù)責(zé)人的經(jīng)歷和企業(yè)背景情況等證明材料。經(jīng)資格預(yù)審后，公開始標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，并告知獲得招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法。

5、發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料等：招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，向符合條件的物業(yè)管理投標(biāo)單位發(fā)售標(biāo)書，并根椐實(shí)際情況，向他們提供有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙，技術(shù)資料等，以利于投標(biāo)單位在規(guī)定的期限內(nèi)編制出符合本物業(yè)區(qū)域管理具體情況的投標(biāo)書。

6、組織投標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)勘察答疑。投標(biāo)單位在準(zhǔn)備投標(biāo)文件時(shí)，可能會(huì)向招標(biāo)單位提出一些問題，要求招標(biāo)單位給以澄清或解釋。招標(biāo)單位應(yīng)根椐具體情況，盡快安排有關(guān)工作人員，在指定的時(shí)間和地點(diǎn)召開投標(biāo)前會(huì)議，或安排投標(biāo)單位實(shí)地勘察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，由招標(biāo)單位負(fù)責(zé)對(duì)投標(biāo)單位提出的問是給予解答或澄清，解答或澄清必須以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人，招標(biāo)人對(duì)發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日|考試|大|前，澄清或修改文件為招標(biāo)文件的組成部分。

7、接收和收存投標(biāo)書.招標(biāo)人要按招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間(公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日)、地點(diǎn)接受投標(biāo)單位的投標(biāo)文件。經(jīng)審查，如認(rèn)為收到的文件各項(xiàng)手續(xù)齊全或符合招標(biāo)文件規(guī)定，應(yīng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收日期的憑證，并妥善收存投標(biāo)文件，對(duì)于在規(guī)定的時(shí)間之外送來的投標(biāo)文件和沒有按招標(biāo)文件中的要求辦理的(如沒有提交投標(biāo)保證金)，為無效的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)該拒收，并原封不動(dòng)地退回投標(biāo)單位。

8、組織開標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件中明確規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)組織開標(biāo)，開標(biāo)時(shí)間由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件都應(yīng)在檢查密封后當(dāng)眾給予拆封，并宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容，整個(gè)過程也可由招標(biāo)人委托的公正機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公正。公開召開的物業(yè)管理招標(biāo)、開標(biāo)答辯會(huì)，邀請(qǐng)業(yè)主代表、物業(yè)管理主管部門、公證機(jī)構(gòu)參加

9、評(píng)價(jià)和確定中標(biāo)單位。評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)，在保密的情況下進(jìn)行(除現(xiàn)在答辯部分外)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，并根椐標(biāo)書評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)分，同時(shí)對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方，推薦不超過3名有排序的合格中標(biāo)候選人，在評(píng)標(biāo)過程中也可召開現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)，但應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評(píng)分比重。

招標(biāo)人按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人，當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)者放棄中標(biāo)或因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

10、發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書。招標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)有效截止時(shí)限(投標(biāo)有效期在招標(biāo)文件中載明)30日前確定中標(biāo)人，發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)也應(yīng)將中標(biāo)結(jié)果通知所有投標(biāo)人，并應(yīng)返還其投標(biāo)書及投標(biāo)保證書。

11、與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同。招標(biāo)方在通知投標(biāo)單位中標(biāo)時(shí)，應(yīng)同時(shí)邀請(qǐng)中標(biāo)單位在一定的期限內(nèi)與招標(biāo)方簽度物業(yè)服務(wù)合同。如果中標(biāo)單位在期限內(nèi)拒不簽約，則招標(biāo)單位有權(quán)沒收該物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)保證金。招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。

12、招標(biāo)結(jié)束。對(duì)招標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行總結(jié)，結(jié)算招標(biāo)活動(dòng)有關(guān)費(fèi)用，對(duì)招標(biāo)資料進(jìn)行整理、歸檔。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目成在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方潛能及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。

第五篇：物業(yè)管理招投標(biāo)

物業(yè)管理招投標(biāo)

重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)物業(yè)發(fā)展有限公司

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一、中國物業(yè)管理市場(chǎng)化產(chǎn)生的歷史背景

1.誰建設(shè)誰主管階段

1981年?a?a1993年

建設(shè)部提出?°誰建設(shè)誰主管?±的模

式，強(qiáng)制開發(fā)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理

2.萌芽階段

1993年——1999年

1993年深圳市推出“蓮花北村住宅小區(qū)”物業(yè)管理公開招投標(biāo)，深圳萬廈居業(yè)物業(yè)中我國第一次采用招標(biāo)方式確定物業(yè)管理權(quán)標(biāo)

從產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)到品牌經(jīng)營(yíng)的標(biāo)志

1996年深圳鹿丹村住宅小區(qū)（10多年

舊小區(qū)）物業(yè)管理公開招標(biāo)，深圳萬科物業(yè)

中標(biāo)

深圳甲級(jí)物業(yè)管理企業(yè)由幾家發(fā)展到

40多家，企業(yè)規(guī)模由幾十萬平米發(fā)展到上百

萬平米

全國物管企業(yè)發(fā)展到2萬多家,員工200

余萬

3.試驗(yàn)階段

1999年?a?a2003年

1999.5.23-24日,全國物業(yè)管理工作會(huì)

議在深圳召開，提出打破地方保護(hù)，打破

壟斷，把先進(jìn)的物業(yè)管理理念、方法和機(jī)

制推向全國

會(huì)上南京周學(xué)柏副市長(zhǎng)歡迎全國優(yōu)秀

物業(yè)管理企業(yè)到南京投標(biāo)

深圳會(huì)議上南京推出百家湖別墅、公寓花園小區(qū)項(xiàng)目公開招標(biāo)。當(dāng)場(chǎng)幾十家

企業(yè)響應(yīng)，22家企業(yè)報(bào)名，最后8家企業(yè)

（其中上海5家、深圳1家、南京2家）參與

竟標(biāo)

1999.6北京 “回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房住宅

小區(qū)”項(xiàng)目物業(yè)管理招標(biāo) , 幾十家物管企業(yè)

響應(yīng)，10多家企業(yè)入圍，深圳長(zhǎng)城物業(yè)和

北京天鴻物業(yè)中標(biāo)

2000年元月深圳萬科物業(yè)中標(biāo)建設(shè)

部大院38萬平米的物業(yè)管理

我國招投標(biāo)的發(fā)展歷程

1980 年以前無招投標(biāo)

1980 年國務(wù)院頒布《 關(guān)于開展和保護(hù)

社會(huì)主義競(jìng)爭(zhēng)暫行規(guī)定》

1981 年第一次使用世行扶貧貸款（大

學(xué)項(xiàng)目）2 億美元，要求招投標(biāo)，自此設(shè)備

采購采用招投標(biāo)

九十年代建筑業(yè)逐步采用招投標(biāo)

2000年1月1日《中華人民共和國招投

標(biāo)法》實(shí)施

2003年7月1日建設(shè)部《前期物業(yè)管理

招投標(biāo)管理暫行辦法》實(shí)施

2004年7月1日重慶市《前期物業(yè)管理

招投標(biāo)管理暫行辦法》實(shí)施

二、物業(yè)管理招投標(biāo)的基本概念

1.定義

物業(yè)管理招投標(biāo)

———指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表

人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的需求，制定符合其

管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家

物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)服務(wù)公司竟投，從中

選擇最符合招標(biāo)條件的竟投者，并與之訂

立物業(yè)管理服務(wù)合同的交易行為。

2.范圍

根據(jù)《招投標(biāo)法》判斷一個(gè)項(xiàng)目是否應(yīng)該公開招投標(biāo)的原則：

（1）是否與社會(huì)公共利益密切相關(guān)

（2）是否關(guān)系到國家利益

（3）是否涉及國家機(jī)密

該原則也是國際慣例

《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定以下項(xiàng)目必須招投標(biāo)：

（1）住宅項(xiàng)目

（2）與住宅同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅項(xiàng)目

例外：

a、同一物管區(qū)域內(nèi)規(guī)模較小的；b、建設(shè)單位全部自用的；

c、法律另有規(guī)定的。

3、招標(biāo)的類型

公開招標(biāo)

———招標(biāo)人通過公共媒體公開發(fā)布招標(biāo)信息，邀請(qǐng)所有符合投標(biāo)條件的潛在投標(biāo)人參加投標(biāo)的招標(biāo)方式

特點(diǎn)：招標(biāo)人以公開的方式邀請(qǐng)不特定的投標(biāo)人參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開，其評(píng)選條件和程序預(yù)先設(shè)定，且不允許在程序啟動(dòng)后單方面改變。

時(shí)間長(zhǎng)、程序復(fù)雜、費(fèi)用高

邀請(qǐng)招標(biāo)?a?a?a不公開發(fā)布招標(biāo)信息，而

直接邀請(qǐng)某些組織或法人參加投標(biāo)的方式。

特點(diǎn)：招標(biāo)人以邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ?投標(biāo)人參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開，其評(píng)選條件和程序預(yù)先設(shè)定，且不允許在程序 啟動(dòng)后單方面改變。

省時(shí)、省力、省錢

4、原則

公開、公平、公正、合理

三、招標(biāo)的基本程

準(zhǔn)備階段：建立招標(biāo)機(jī)構(gòu)制作招標(biāo)文件招標(biāo)項(xiàng)目備案

招標(biāo)階段：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書（邀

標(biāo)）接受投標(biāo)人投標(biāo)意向書投標(biāo)人資格預(yù)對(duì)預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)出投

標(biāo)邀請(qǐng)書發(fā)售招標(biāo)文件組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場(chǎng)召開標(biāo)前會(huì)，解釋招標(biāo)文

件，并以書面形式告知所有投標(biāo)人

調(diào)查階段：投標(biāo)人調(diào)查（信譽(yù)、業(yè)績(jī)、質(zhì)量）開標(biāo)評(píng)標(biāo)階段：組建評(píng)委會(huì)（5人以上單數(shù)，專家> 2/3）組織開標(biāo)會(huì)（招標(biāo)人主持）評(píng)標(biāo)

投標(biāo)書評(píng)分（權(quán)重50~60）

業(yè)績(jī)質(zhì)量評(píng)分（權(quán)重20~25）

現(xiàn)場(chǎng)答辯評(píng)分（權(quán)重20~25）編制評(píng)標(biāo)報(bào)告（評(píng)委會(huì)）

定標(biāo)階段招標(biāo)人定標(biāo)發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書退還保證金評(píng)標(biāo)和中標(biāo)結(jié)果備案

合同簽定階段：完善服務(wù)方案招標(biāo)人與中標(biāo)人簽定合同

四、物業(yè)管理投標(biāo)程序

準(zhǔn)備階段：獲取招標(biāo)信息項(xiàng)目評(píng)估遞交投標(biāo)意向書購買或取得招標(biāo)文件市場(chǎng)調(diào)研踏勘現(xiàn)場(chǎng)參加標(biāo)前會(huì)

標(biāo)書制作階段：投標(biāo)書制作

投標(biāo)書包括：

投標(biāo)函

投標(biāo)報(bào)價(jià)書（價(jià)格標(biāo)）

管理服務(wù)方案（技術(shù)標(biāo)）

資格證明文件（商務(wù)標(biāo)）

招標(biāo)文件要求的其它文件

投標(biāo)階段：繳納投標(biāo)保證金送交投標(biāo)文件接受招標(biāo)方的資格審查參加開標(biāo)會(huì)和現(xiàn)場(chǎng)答辯完善管理服務(wù)方案簽定合同

五、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)書結(jié)構(gòu)

（一）綜合式投標(biāo)書

1.標(biāo)的物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想與策劃

物業(yè)檔次的定位

服務(wù)檔次的定位

2.擬采取的管理服務(wù)模式與機(jī)制

3.管理服務(wù)的主要服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和承諾指

標(biāo)及保障措施

4.人力資源的配置、培訓(xùn)與管理

5.物資裝備計(jì)劃與管理

6.規(guī)章制度建立和檔案的管理

7.社區(qū)文化建設(shè)與社區(qū)服務(wù)

8.物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與實(shí)施

9.物業(yè)日常管理

10.費(fèi)用測(cè)算與財(cái)務(wù)管理

11.報(bào)價(jià)及說明

12.商務(wù)資料

（二）三標(biāo)式投標(biāo)書

1.商務(wù)標(biāo)(相當(dāng)于綜合式投標(biāo)書第12項(xiàng))投標(biāo)人簡(jiǎn)介

業(yè)績(jī)特色介紹

工商執(zhí)照復(fù)印件

物管資質(zhì)復(fù)印件

稅務(wù)登記復(fù)印件

企業(yè)代碼復(fù)印件

項(xiàng)目主要管理人員資質(zhì)復(fù)印件

答辯人員委托書

其它

2.技術(shù)標(biāo)

項(xiàng)目管理服務(wù)技術(shù)方案（相當(dāng)于綜合標(biāo)書1-10項(xiàng)）

1、標(biāo)書中不得出現(xiàn)任何能識(shí)別投標(biāo)人的文 字、圖案和標(biāo)識(shí)，否則一律作廢標(biāo)處理

2、標(biāo)書首尾頁加蓋投標(biāo)人鮮章處，須由招 標(biāo)機(jī)構(gòu)開標(biāo)后統(tǒng)一編號(hào)密封，交評(píng)委會(huì)評(píng)標(biāo)，評(píng)標(biāo) 完成后拆封

3.經(jīng)濟(jì)標(biāo)（價(jià)格標(biāo)）

（相當(dāng)于綜合標(biāo)書的第11項(xiàng)）

報(bào)價(jià)函

報(bào)價(jià)說明

招標(biāo)公告（邀請(qǐng)函）

招標(biāo)書

主要協(xié)議條款

標(biāo)書說明

投標(biāo)須知

招標(biāo)人簡(jiǎn)介

標(biāo)的物業(yè)概況

招標(biāo)范圍、內(nèi)容、要求

標(biāo)書編制的方法與依據(jù)

評(píng)標(biāo)、定標(biāo)辦法

投標(biāo)人業(yè)績(jī)資質(zhì)要求

實(shí)地考察的時(shí)間、地點(diǎn)

解釋招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)

投標(biāo)書遞交的時(shí)間、地點(diǎn)

繳納保證金的金額、時(shí)間、地點(diǎn)

開標(biāo)、評(píng)標(biāo)的時(shí)間、地點(diǎn)及要求

其他

開標(biāo)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)議程

1.主持人宣布開標(biāo)會(huì)開始及會(huì)場(chǎng)

紀(jì)律

2.主持人介紹參加會(huì)議的招標(biāo)方、監(jiān)督方、代理方和評(píng)委會(huì)評(píng)委

及相關(guān)人員

3.招標(biāo)方介紹招標(biāo)項(xiàng)目情況

4.投標(biāo)人和監(jiān)督人（或公證

員)檢查投標(biāo)書密封情況，確認(rèn)投標(biāo)書密封完好并簽字確認(rèn)

5.主持人宣布評(píng)標(biāo)辦法

6.主持人確認(rèn)并宣布開標(biāo)人、唱標(biāo)人、監(jiān)標(biāo)人、記錄人

7.公布標(biāo)底（有標(biāo)底時(shí)）

8.按投標(biāo)書送達(dá)的時(shí)間順序編號(hào)，投標(biāo)人抽簽確定答辯順序

9.開標(biāo)并唱標(biāo)（唱標(biāo)內(nèi)容：投標(biāo)人、投標(biāo)書份數(shù)、投標(biāo)函、報(bào)價(jià)書等）

10.投標(biāo)人確認(rèn)開標(biāo)內(nèi)容并在開標(biāo)記錄上簽字

11.公布對(duì)投標(biāo)人的調(diào)查報(bào)告（有調(diào)查報(bào)告時(shí)）

12.評(píng)委會(huì)評(píng)審?fù)稑?biāo)書

13.投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)答辯

14.評(píng)委會(huì)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)分

15.評(píng)分統(tǒng)計(jì)匯總

16.評(píng)委會(huì)出具評(píng)標(biāo)報(bào)告，評(píng)委和監(jiān)督人在評(píng)標(biāo)報(bào)告上簽字

17.當(dāng)場(chǎng)宣布評(píng)標(biāo)結(jié)果和中標(biāo)人

18.開標(biāo)會(huì)議結(jié)束

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