第一篇：前期物業管理招投標評分標準

前期物業管理招投標評分標準

一、商務標（20分）

1、企業資質（3分）

二級以上3分，三級2分。

2、信用記錄（2分）

近三年內無不良記錄2分。

3、管理面積（1分）

10萬平米以上1分。

4、業績、榮譽（2分）

縣政府表彰1分，市以上政府表彰2分。

5、持證上崗情況（2分）

企業超過5人有合格上崗證每增一人加一分，最多加2分。

6、現場查看（10分）

環境衛生、綠化管理、消防設施、車輛管理、檔案管理等工作各1分，秩序維護工作4分。

二、技術標（70分）

1、2、早期介入方案（5分）物業服務內容及標準（30分）

不漏項，標準量化。

3、收費標準（10分）

有量化計算過程。

4、服務理念及特色（2分）

對小區人群定位準確，服務細致，突出本企業服務特色。

5、機構設置及制度（2分）

機構明了，責任明確，制度明白。

6、人員配置及個人經驗（3分）

項目主任由管理經驗，培訓計劃周全，有三定方案。

7、8、維修計劃（2分）秩序維護計劃（4分）

裝備齊全，人、車出入有方案，定、動崗設置合理。

9、應急方案（2分）

包括停水、停電、火災、自然災禍。

10、裝修方案（4分）

裝修企業資質、人員資質、方案、合同、注意事項、巡查等。

11、承接入住方案（4分）

資料接收、物業驗收、不合格處理、入住方案。

12、社區文化方案（2分）

定位、措施。

三、評標解答分（10分）

個人形象（1分），現場陳述（5分），解答準確（4分）。

四、影響分

年度內每一起信訪案件扣1分，最多扣5分；年度內沒有信訪案件不扣分；有書面表揚的每一起獎1分，最多獎5分。

第二篇：寧波市前期物業管理招投標程序

附件1

寧波市前期物業管理招投標程序

一、申請

由開發建設單位向轄區物業主管部門提交前期物業服務書面招標申請。

二、審核

轄區物業主管部門在收到書面招標申請書7日內，對申報招標的物業項目應按規定落實到位的物業資金、用房及有關條件進行審核。審核通過的，予以辦理招標登記手續。

三、編制招標文件

招標文件由招標單位負責編制，招標單位測算的物業管理有關收費標準報市物價部門備案。

四、招標領導小組會議

召開轄區物業管理招標領導小組會議，審議招標文件，確定招標方式、投標單位資格、投標單位確定方式、評標標準、定標辦法，形成會議紀要，報市物業管理主管部門備案。

五、發布招標公告

按確定招標方式由招標單位發布招標公告。公開招標應當自核準之日起1個月內通過新聞媒介（市三區、高新區、東錢湖旅游渡假區統一在《寧波日報》上發布，其他縣市區可在當地主要媒體上發布）公開發布招標公告，同時在寧波建設委員會網上發布。招標公告期應為5個工作日。

六、報名及審核

具備招標條件的物業服務企業按規定時間攜投標意向書、資質證書和營業執照、管理業績證明、法定代表人或委托代理人等招標文件要求的其他有關資料到轄區招標辦公室報名。

由轄區招標辦審核投標單位的資格和有關資料，并按招標文件要求確定投標入圍單位，再由招標單位書面通知其參加招標預備會。

實行公開招標的，參加投標的單位不得少于3家；少于3家的，應重新發布招標公告，如第二次公告后，申請投標的單位仍少于3家的，經轄區物業主管部門同意并報市物業主管部門備案，可以協議方式選聘相應資質的物業服務企業。

七、招標預備會

1、投標單位向轄區招標辦交納投標保證金、遞交投標保證書、領取招投文件；逾期不交納投標保證金的，取消投標資格。

2、由轄區招標辦公室組織招標單位對招標文件進行答疑，有必要的，組織投標單位到招標項目現場查勘。

八、投標文件制作

投標單位收到招標文件之日起20日內按招標文件要求完成投標文件（投標文件分為主、附屬標書兩部分）制作，并按招標文件要求密封，在規定時間送到指定地點。

九、開標、評標、決標（一個工作日）

（一）標書確認（上午）

公證人員查看投標文件密封情況，并統一啟封、查證投標文件的有效性，公布有效投標單位。公證人員把主標書自行作好標記，交轄區招標辦公室收存。如有效的投標單位少于3家的，中止招標程序，招標人應重新

組織招標。

（二）評委抽取（上午）

在轄區招標辦的監督下，由公證機構在評委庫中抽取評委。招標人無推薦單位的，除招標人選派的一名評委外，其余評委應當從評委庫中隨機抽取確定。招標人有推薦投標申請人的，則不得選派評委參與評標，市三區、高新區、東錢湖旅游度假區的評委從市物業管理評委庫中隨機抽取確定，其他縣（市）區的評委在轄區的評委庫中隨機抽取確定。

（三）主標書評審（上午）

轄區招標辦將主標書發給評委，評委在限定時間和地點獨立完成主標書評審工作，主標書評分表經評委評分和簽名后，現場密封，交至轄區招標辦。

（四）現場答辯（下午）

轄區招標辦召開現場答辯評標、定標大會。現場答辯、定標大會程序如下：

1、現場答辯評標、定標大會由轄區招標辦派人主持，公證機構到場全程公證；

2、投標單位提前半小時到場，向公證人員申報參加答辯人員名單。公證機構對答辯人員進行資格審查。每個投標人的答辯人員為3人；

3、主持人公布評委、投標單位和公證機構名單；

4、投標人現場抽取答辯順序號；

5、投標單位按順序進場陳述、答辯。投標人現場陳述時間在15分鐘內，現場答辯采取評委提問的形式進行，評委提問順序由投標單位抽簽確定；

6、評委對投標人現場陳述、答辯進行獨立評分，經簽名后遞交公證人員收存；

7、答辯評分統計結束后，公證機構現場驗證密封的主標書評分表后啟封、公布各投標人的主標書得分；

8、統計并公布每個投標人的最終得分值；

9、以綜合評分最高者中標。在投標人綜合得分一致的情況下，以主標書得分高者中標；

10、招標人委托評標委員會宣布中標人，公證機構宣讀公證詞；

11、招標人向中標人發中標通知書；

12、會議主持人宣布評標、定標會議結束。

十、中標公示

中標結果應當于定標次日在寧波市建設委員會網上公示，公示期為3天。中標公示應當載明招標人和中標人的名稱和地址，招標項目的基本情況、招標方式、開標時間，負責受理投訴的單位等。必要時，可同時在當地主要媒介上進行公示

十一、簽訂前期物業服務合同。

中標通知書發出后5日內，中標單位和招標單位應當按照招標文件、投標文件和參照《寧波市前期物業服務合同》（示范文本）簽訂委托合同，并報轄區物業管理主管部門備案。

十二、辦理相關移交工作。

前期物業服務合同簽訂后5日內，招標單位按規定向中標單位辦好相關移交工作。

第三篇：關于進一步加強前期物業管理招投標的若干意見

關于進一步加強前期物業管理招標投標工作的若干意見

甬建綜[2004]304號

各縣（市）、區建設局、物業管理主管部門：

為進一步規范物業管理招標投標工作，促進物業管理市場公平競爭，根據國務院《物業管理條例》和建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，結合我市近年來前期物業管理招標投標實踐，為進一步加強我市前期物業管理招標投標工作，現提出以下意見，請遵照執行：

一、擴大適用范圍海曙、江東、江北、鎮海、北侖、鄞州區及市科技園區、東錢湖旅游渡假區、大榭開發區范圍的房地產開發項目和分割出售物業在未成立業主大會前選聘物業管理企業的，均應按本實施意見及《寧波市物業管理招標投標暫行辦法》有關規定開展招標投標活動。各縣（市）可參照本意見對當地的前期物業管理招標投標工作作相應調整。

二、根據物業規模確定招標方式新建的總建筑面積在4萬平方米以上（含4萬平方米）的多層住宅，3萬平方米以上（含3萬）的小高層住宅，2萬平方米以上（含2萬）的高層住宅（含辦公樓、商住樓或別墅區）項目，都應實行公開招標。

小于上述規模的物業或公開招標的投標人少于三個的，經屬地物業管理主管部門核實，報市建設委員會備案，招標人可采用協議的方式選聘相應資質的物業管理企業。

招標人可以推薦一家物業管理企業參加前期物業管理投標，被推薦的企業所具備的條件應不低于招標文件所規定的投標單位要求。

三、逐步建立市、區兩級招標投標制度海曙、江東、江北三區，市科技園區、東錢湖旅游渡假區的前期物業管理實行市、區兩級招標投標制度，區級前期物業管理招標投標在屬地物業管理主管部門指導和監督下實施。市級前期物業管理招標投標在市建設委員會指導和監督下，于市招投標中心內實施。

符合下列條件之一的物業納入市級前期物業管理招標投標范圍：

1、30萬平方米以上的多層住宅小區（含混合性物業）； 2、15萬平方米以上的小高層住宅；

3、10萬平方米以上的高層住宅（含辦公樓、商住樓或別墅區）；

4、建設單位提出書面申請要求市級前期物業管理招標，并經市建設委員會同意的項目。

混合性物業是指一個物業管理區域內有多層、小高層、高層等多種物業。

四、明確保證金額和返回方式為約束和規范投標人的投標行為和履約行為，前期物業管理招標投標中設投標保證金和履約保證金。

投標保證金額度為人民幣5000元，在投標人報名時向屬地物業管理主管部門交納，用于約束投標人正常參加投標活動，并

在招標結束后三日內返還。

履約保證金按招標物業每平方米建筑面積一元確定，但總額不超過30萬元，在中標合同簽訂當日由屬地物業管理主管部門代表未來業主向中標人代收保存，用于約束中標人的履約行為。屬地物業管理主管部門應開設履約保證金專存帳號，并以每個物業項目名義單獨記帳，不得將履約保證金挪作他用。委托合同期滿或業主大會成立后，屬地物業管理主管部門應當在一個月內組織查看中標人履約情況，并結合招標人意見，返回相應的履約保證金。

五、依法組建物業管理專家評委庫，隨機抽取評委

市物業管理專家評委庫由市建設委員會負責組建。

每個物業的評標由7-11名評委組成的評標委員會負責。評委總數應為單數，具體組成人數由招標人會同屬地物業管理主管部門根據實際情況確定。

除建設單位選派的一名評委外，其余評委應當從市物業管理專家評委庫中采取隨機抽取的方式確定。招標人有推薦單位的，由公證人員抽取評委，招標人無推薦單位的，由招標人抽取評委，并在物業管理主管部門的監督下，由招標人或公證人在封閉房間抽取，其他人員回避。評委有兩次被抽到而未參加評標會議的，視為自動放棄評委資格。

其他縣（市）實施物業管理招標投標時，也可在市專家評委庫中抽取。

有下列情況之一的，已抽取的專家應回避并重新抽取；

（一）專家所在單位同投標單位屬同一上級主管部門；

（二）專家所在單位有下屬物業管理企業參加投標的；

（三）專家有自身所在企業參加投標的；

（四）專家同參加投標的物業管理企業負責人有明顯的親屬關系。

（五）專家與投標單位之間有直接利益關系的。

六、適當調整附加評分細則

（一）對投標單位擬定的物業管理處主任，要求一是必須具有物業管理企業經理上崗證；二是大專以上（含大專）文化水平；三是二年以上物業管理工作經驗。上述每缺一項扣0.5分。

（二）管理業績分自開標之日前兩年內所取得的業績為有效記分，具體為：獲得部級示范為5分，獲市級示范為3分，獲市級優秀（先進）為2分，獲區級示范（優秀）為1分，投標單位有多級稱號的，以最高級別為準。

本實施意見自8月1日起實施，原《寧波市物業管理招投標暫行辦法》中與本意見不一致的，以本意見為準，在具體實施過程遇到的問題和困難請及時與我委聯系。

二○○四年七月二十日

第四篇：沈陽市前期物業管理招投標管理規定

沈陽市前期物業管理招投標管理規定

2005-11-17 14:26:56

沈陽市前期物業管理招投標管理規定

第一條 為進一步規范我市前期物業管理招投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，依據國家建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》，結合本市實際情況，制定本規定。

第二條 前期物業管理，是指在業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。

第三條 沈陽市房產局負責本市前期物業管理招投標活動的監督管理。各區（開發區）、縣（市）房產行政管理部門負責本轄區內的物業管理招投標活動日常管理工作。

第四條 本規定所稱招標人，是指依法進行前期物業管理招標的物業建設單位。

本規定所稱投標人，是指響應前期物業管理招標、參與投標競爭的物業管理企業。

第五條 凡新建住宅物業必須通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。

其他物業也應通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。

第六條 在招標文件規定的投標期限內，投標人少于3個的，招標人可持招標文件,招標、投標情況的書面說明以及相關材料，向物業所在地的區（開發區）、縣（市）房產行政管理部門提出采用協議方式選聘物業管理企業的申請。區（開發區）、縣（市）房產行政管理部門應在受理申請后的5日內，對符合規定條件的，予以批準。

住宅物業建筑面積小于5萬平方米的，建設單位可持《建設工程規劃許可證》以及其他相關的項目開發建設批準文件向物業所在地的區（開發區）、縣（市）房產行政管理部門提出采用協議方式選聘物業管理企業的申請。區（開發區）、縣（市）房產行政管理部門應在受理申請后的5日內，依照物業管理區域的劃分情況予以核實，對符合規定條件的，予以批準。

第七條 前期物業管理招投標工作的完成時限；

（一）新建現售商品房，應在現售前30日完成；

（二）預售商品房，應在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建住宅物業，應在交付使用前90日完成。

第八條 招標人可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜。

第九條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

招標文件應包括以下主要內容：

（一）招標人及項目的基本情況。包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目情況等；

（二）物業管理用房的配備情況；

（三）物業管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等；

（四）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的編制要求等；

（五）評標標準和評標方法；

（六）招標活動方案，包括招標組織機構，開標時間、地點、方法與程序等；

（七）投標書密封要求和送達的截止時間、地點及方式；

（八）物業服務合同的簽訂說明；

（九）其他事項的說明。

第十條招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書前，提交以下材料報物業所在地的區（開發區）、縣（市）房產行政管理部門備案：

（一）與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；

（二）招標公告或者招標邀請書；

（三）招標文件。

區（開發區）、縣（市）房產行政管理部門對備案材料有異議的，應在受理之日起的5日內向招標人提出。

第十一條招標人采取公開招標方式的，應同時在沈陽市房產信息網上發布免費招標公告。招標公告應包括以下內容：

（一）招標人的名稱、地址和聯系方式；

（二）招標物業的名稱、地址、使用性質、建筑面積、實施管理的時間；

（三）投標資格條件、報名的地點和期限；

（四）獲取招標文件的時間、地點、方法和相關費用等。

招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。

第十二條投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。

投標文件應當包括以下主要內容：

（一）投標函及投標人的基本情況；

（二）投標報價，包括物業管理費用的收支預算方案；

（三）物業管理方案；

（四）招標文件要求提供的其他材料。

第十三條 招標人應于開標前的3日內，從市房產局建立的物業管理評標專家庫中，采取隨機抽取的方式一次性確定評標委員會。

物業所在地的區（開發區）、縣（市）房產行政管理部門派人監督確定評標委員會工作，并做好記錄，于當天向確定的評標委員會成員送達《評標邀請函》。

與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。

第十四條市房產局每年對物業管理評標專家進行資格確定，及時取消不稱職或者違法違規人員的專家評委資格。被取消專家評委資格的人員，不得再參加任何物業管理評標活動。

市房產局定期對物業管理評委專家進行有關法律法規、政策和業務培

訓。

第十五條招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業所在地的區（開發區）、縣（市）房產行政管理部門備案。

第十六條招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件、中標人的投標文件和現場答辯記錄簽訂書面的物業服務合同。第十七條 其他各類物業項目的招投標活動，可參照本規定執行。第十八條本規定自2005年 9月 1日起施行。

第五篇：前期物業管理招投標中標備案辦事指南

一、申請核發《前期物業管理中標備案書》需提交資料

（一）物業服務企業投標申請書

（二）投標申請回執（開發建設企業收取物業服務企業投標申請書后所發回執）

（三）資格預審合格通知書

（四）招標文件簽收表

（五）評標會議邀請函

（六）投標文件收件回執

（七）開標評標會議簽到表

（八）投標文件密封完好確認表

（九）評標基準價格

（十）評標計分記錄表

（十一）評標計分統計表

（十二）評標報告

（十三）中標通知書

（十四）通知書

（十五）物業小區公告（附帶照片）

(十六)前期物業服務合同（合同期限：一般不超過3年）

（十七）維修資金開戶證明

（十八）各公司參會人員委托證明文件

（十九）中標物業服務企業的投標書（正本）

以上資料提交原件，加蓋開發建設單位公章

二、辦理期限：

（一）《前期物業管理招標備案通知書》核發：3個工作日

（二）《前期物業管理中標備案書》核發：3個工作日

七、前期物業管理招投標程序

（一）招標人（物業項目開發單位）制作招標文件

文件內容包括：投標邀請書、投標須知、管理范圍內容

1、招標人及招標項目簡介，包括：招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配套設備情況等、項目開發的批文（國有土地證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、小區總平面圖）、開發單位文件（開營業執照、機構代碼、資質證書的復印件）；

2、招標人對物業管理服務內容及要求，包括：服務內容，服務標準等；

3、招標人對投標人及投標書的要求，包括：投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；

4、招標人提出對標書的具體評標標準和評標方法、和評分細則和評分表、簽到表、中標表總結報告表；

5、招標人制訂招標活動方案，包括：招標組織機構的安排，開標時間及地點等；

6、對物業公司中標后的簽訂服務合同的時間說明；

7、其它事項的說明及法律法規規定的其它內容。

（二）招標文件送國土房管分局備案（3個工作日完成）

（三）招標文件備案10日后公開發布招標公告或向邀標單位發放邀請函

（四）發放招標文件

（五）招標人組織投標人踏勘現場和答疑會

（六）投標人制訂標書

（七）到國土房管分局物業科抽取2名評標專家，向專家、國土房管分局發出評標邀請函

（八）投標人提交標書（自招標文件發出之日至提交文件之日止，最短不得少于20日），簽《投標文件交遞表》

（九）組織召開評標會

（1）與會人員（評標專家、招標人代表、投標人代表、國土房管分局物業科代表）簽到；

（2）投標人檢查標書是否完好，簽《密封完好表》；

（3）招標人當場公布標底；

（4）投標人離場，評標小組（評標專家和招標人代表）評標；

（5）投標人回場，公布評標結果；

（6）評標小組推選代表對本次評標進行點評；

（7）招標人向中標的物業企業發出《中標通知書》。

（十）開發單位與中標的物業管理企業簽訂物業服務合同，在中標之日15日內向區國土房管分局備案（3個工作日完成）

備案資料包括：開標過程、確定中標人的方式、評標小組的評標報告、中標人的投標文件、雙方簽訂的前期物業管理合同。