第一篇：前期物業(yè)管理問答

前期物業(yè)管理問答

本文提要：前期物業(yè)管理期間,業(yè)主委員會尚未成立,選聘物業(yè)公司的職權(quán)機構(gòu)不能沒有物業(yè)管理和服務,那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位,或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔物業(yè)管理和服務工作,前期物管就是開發(fā)商、后期物管公司及業(yè)主之間的餓一座橋梁。

問:什么是前期物業(yè)管理

答:一般意義上的物業(yè)管理,是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始,而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會成立之前。前期物業(yè)管理期間,由于業(yè)主委員會尚未成立,沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機構(gòu),但已有部分業(yè)主入住,不能沒有物業(yè)管理和服務,那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位,或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔物業(yè)管理和服務工作。由于實施物業(yè)管理的時間越長,其經(jīng)濟效益才越能顯示;短期的物業(yè)管理,由于開始時得做大量準備,要理順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系,還要在某些方面先投入點資金等,它的效益是出在一段時期以后。所以開發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時,簽約一般都簽幾年,否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。然而,開發(fā)商與物業(yè)公司的簽約,卻無法制約業(yè)主,業(yè)主委員會成立以后,任何時候都有權(quán)解聘物業(yè)公司。

問:前期物管需要嗎

答: 為使發(fā)展商便于日后管理,樓內(nèi)各項設施便于維護、保養(yǎng),物業(yè)管理在樓宇設計、施工準備階段介入為最佳時期,因為這是管理公司可在兼顧發(fā)展商利益的條件下,更多地為業(yè)主的生活便利考慮。從物業(yè)管理的專業(yè)角度提出客觀的意見,為發(fā)展商省去一些不必要的支出,又為今后業(yè)主的生活帶來方便。

列舉了一個有關(guān)垃圾的問題,一般來說她們將在業(yè)主用餐后收取垃圾,每層樓已經(jīng)為業(yè)主設了垃圾桶,但物管收垃圾的路線應避免遇到業(yè)主,www.tmdps.cn肯定不能從每幢樓的正門進出,于是在她的建議下開發(fā)商在每幢樓增加了一個后門。此外,還有通過前期物管的參與,來確定同等的裝飾材料哪種更便于保養(yǎng),一幢電梯公寓需要配幾部電梯、選多少承重量的電梯、用什么品牌的電梯合適等第問題。前期物管就是開發(fā)商、后期物管公司及業(yè)主之間的餓一座橋梁。物管公式依據(jù)自己多年的物管經(jīng)驗從施工、設備、材料等方面提出可行性意見,以確保開發(fā)商的資金用在刀刃上,使后期物管公司介入樓盤時具備良好的先天條件,也為業(yè)主有效地控制了維修費用。

問:什么是物業(yè)管理法律責任?

答:物業(yè)管理主管部門的工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主或使用人,在進行管理、服務、使用物業(yè)的活動中,必須遵守國家關(guān)于物業(yè)管理法律法規(guī)、規(guī)章政策的規(guī)定和物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約,如果因為故意或過失違反了物業(yè)管理法律規(guī)范,就屬于違法行為或違約行為。例如違章搭建、損壞公共設施等。又如房屋所有人不依法修繕房屋,以致房屋倒塌,使承租人或者其他人遭受損害,具備了法律規(guī)定的危害后果,也符合法律規(guī)范所規(guī)定的制裁條件,由當事人承擔物業(yè)管理的法律責任。

問:物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系? 從二者隸屬關(guān)系來看,一般有兩種情況:一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身進行物業(yè)管理,所設的物業(yè)管理公司為其下屬的分支機構(gòu)或子公司,二者之間是從屬關(guān)系,目前國內(nèi)這種關(guān)系占有很大比例;另一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以原始業(yè)主的身份在物業(yè)建成以后負責第一次選聘物業(yè)管理公司,這時二者之間是一種短期的合同關(guān)系,當業(yè)主委員會成立后,選聘物業(yè)管理公司的工作則由業(yè)主委員會負責,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原始資料移交后,與物業(yè)管理公司基本上將不再發(fā)生聯(lián)系。從活動范圍來看,二者既密切關(guān)聯(lián)又有相對獨立性:一方面,房地產(chǎn)開發(fā)建設為物業(yè)管理提供一定的物質(zhì)基礎,房地產(chǎn)開發(fā)項目設計與建造質(zhì)量及環(huán)境的優(yōu)劣,將直接影響到日后物業(yè)管理的開展,因此物業(yè)管理企業(yè)必須與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保持良好的關(guān)系,盡可能作到物業(yè)管理能早期介入,以確保和提高房地產(chǎn)開發(fā)建設的質(zhì)量;另一方面,雖然物業(yè)管理可以看作是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善,但物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的活動范圍卻各有側(cè)重點,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及物業(yè)的建設、流通和消費的前期活動,而物業(yè)管理企業(yè)則是對已建成并投入使用的各類物業(yè)實施全方位的綜合管理與服務,其主要活動領(lǐng)域在物業(yè)的消費階段。因此,不管二者是從屬關(guān)系還是一種短期的合同關(guān)系,在管理活動中必須明確二者的責任。如,因設計、施工或材料原因造成的物業(yè)質(zhì)量事故應明確由開發(fā)企業(yè)承擔修繕責任(當然可委托物業(yè)管理企業(yè)實施修繕工作,但開發(fā)企業(yè)應支付相應的費用和報酬);若屬使用不當、管理不善造成的質(zhì)量事故則由物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的責任

問:住戶裝修時,是否應向物業(yè)公司交納裝修押金? 答:住戶對房屋進行二次裝修已是普通現(xiàn)象,為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結(jié)構(gòu),保證房屋的安全使用,住戶在裝修時,必須向物業(yè)公司提出申請,經(jīng)物業(yè)公司批準后方可施工,而且還必須與物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議,明確裝修的內(nèi)容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內(nèi)容。對于物業(yè)公司是否應收取裝修押金,應按照購房人在買房時與開發(fā)商雙方約定為準,即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規(guī)定執(zhí)行。

問:機動車停車費用到底是什么費用?

答:規(guī)定的是“機動車存車費”,而不是“占地費”。在小區(qū)里能收取此項費用的只能是具備《物業(yè)管理資質(zhì)證書》的物業(yè)管理公司,其他單位和個人不得收取此項費用。物業(yè)公司收取存車費后,雙方應簽訂存車看管協(xié)議書,物業(yè)公司履行看管責任,發(fā)生丟失時,按照雙方簽訂的協(xié)議進行處理。

問:物管公司應提供哪些服務? 常規(guī)性服務是最基本的服務,包括:1.房屋建筑主體管理;2.房屋設施、設備和管理;3.環(huán)衛(wèi)管理;4.綠化;5.治安;6.消防;7.車輛道路;8.代辦服務

物業(yè)管理收費項目的構(gòu)成 答:1.房屋建筑及其設備、設施的自有部位、自用設備的維護、維修、保養(yǎng)費用;2.共用部位、共用設備設施的日常運營和管理費用;3.物業(yè)范圍內(nèi)的市政設施道路、維護維修費用;4.物業(yè)所有人、使用人在使用物業(yè)過程中,為維護公共環(huán)境的安全、清潔、秩序、優(yōu)美,而要求物業(yè)經(jīng)營人所進行的管理和服務費用;5.物業(yè)所有人、使用人要求物業(yè)經(jīng)營人提供的特殊和專業(yè)的服務項目而付出的費用。

物業(yè)管理公司應承擔的義務包括: 1.全面履行物業(yè)管理合同,對房產(chǎn)消費者委托管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕,承擔居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化綠擴、清掃保潔以及房產(chǎn)消費者日常生活必需的便民服務。2.接受物業(yè)管理委員會和居民的監(jiān)督。3.重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會審議決定。4.接受房屋土地管理機關(guān)、其他行政管理機關(guān)及當?shù)亟值擂k事處的指導監(jiān)督。5.發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為,要及時向有關(guān)行政管理機關(guān)報告。有關(guān)物業(yè)管理公司應根據(jù)國家規(guī)定,結(jié)合管轄小區(qū)實行情況,制定較具體的義務和責任條款并公之于眾,以方便房產(chǎn)消費者的了解和監(jiān)督。

問:業(yè)主與開發(fā)商有糾紛而拒絕交納物業(yè)管理費,物業(yè)公司該怎么辦? 答:商品房買賣與物業(yè)管理屬于不同的法律關(guān)系。業(yè)主與開發(fā)商之間的任何糾紛應由開發(fā)商與業(yè)主解決,業(yè)主不能以此為由拒交物業(yè)管理費。業(yè)主拒交物業(yè)管理費的行為構(gòu)成對物業(yè)管理公約的違反,是一種違約行為,物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主履行義務,交納物業(yè)管理費;如業(yè)主繼續(xù)違約的,物業(yè)管理公司可以采取法律手段,起訴業(yè)主或提出仲裁,要求業(yè)主履行物業(yè)管理公約的義務。最后提醒住房消費者一定要分清在住房消費過程中房屋買賣關(guān)系與物業(yè)委托管理關(guān)系,出現(xiàn)不同的問題由不同的責任人承擔違約責任,不能因為開發(fā)商與物業(yè)公司之間存在著委托關(guān)系,就將開發(fā)商的行為與物業(yè)公司的行為混在一起。除房屋交付時存在這個問題之外,在房屋維修方面也存在這種類似的情況,希望消費者辨清責任的承擔者,避免開發(fā)商與物業(yè)公司之間的互相推諉,讓應該承擔責任者無法推托,以便住房消費者更好地保護自己的利益。

第二篇：前期物業(yè)管理

一、前期物業(yè)管理的含義

前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前，建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。它是整個物業(yè)管理活動的初始階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設部頒布的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責任定位在“由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。”

二、物業(yè)前期介入的重要性

物業(yè)管理提前介入物業(yè)開發(fā)建設，對完善物業(yè)的使用功能、確保物業(yè)建設質(zhì)量，具有不可替代的重要作用。

1．前期介入管理是整個物業(yè)管理活動中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是搞好物業(yè)管理的主要基礎。

《物業(yè)管理條例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設專章，由此可以看出前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理活動對搞好整個物業(yè)管理有著舉足輕重的作用，是關(guān)鍵環(huán)節(jié)和主要基礎；它涉及管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益。

2．前期介入有利于減少物業(yè)建設中的問題和完善物業(yè)后期管理

物業(yè)前期介入，不僅能減少建設單位在建設過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)施工的質(zhì)量，達到完善物業(yè)使用功能的目的；而且能保證業(yè)主的長遠利益。同時，物業(yè)前期介入，有利于避免建設單位、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三方的對立情緒，減少三方之間的矛盾，減少前期遺留的諸多問題等。建設單位在前期物業(yè)管理中通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)，有利于實現(xiàn)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的“三贏”，互惠互利，共同發(fā)展。因此，物業(yè)管理的前期介入，是實施物業(yè)管理的重要的基礎，是做好后期物業(yè)管理的重要前提，是化解矛盾的一種手段。

三、物業(yè)管理前期介入的時機和方式

1.在規(guī)劃設計階段介入，積極參與物業(yè)建設項目的設計，完善物業(yè)的作用和管理功能，避免物業(yè)建成后存在使用和管理上的問題規(guī)劃設計是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質(zhì)服務的關(guān)鍵。物業(yè)的設計人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術(shù)角度考慮問題，對于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案，提出一些合理化建議，完善設計細節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理。有效的避免因設計的合理性而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的不必要的麻煩。

2．在項目建設期介入，強化物業(yè)的施工監(jiān)理，從物業(yè)管理的角度對施工、設備安裝的質(zhì)量進行監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務帶來缺憾在物業(yè)建設期，物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者，對建設質(zhì)量的關(guān)切非常強烈。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術(shù)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進物業(yè)各項相關(guān)設計在施工過程中的落實情況，及時提出調(diào)整改進不合理的設計，及時監(jiān)督存在的問題，糾正不符合用戶需要的建造形式，協(xié)助監(jiān)理單位對物業(yè)的建設進行監(jiān)督，確保建設質(zhì)量，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。

第三篇：物業(yè)管理問答

物業(yè)管理問答

我是吉林省四平地區(qū)一個縣城的，政府在我們居住地實行了棚戶區(qū)改造政策，在新樓辦入住前，開發(fā)商規(guī)定業(yè)主必須交，專項維修基金每平方60元，物業(yè)費每平方每月0.80元一次交三年的，方磚綠化費每平方12元，公用照明費每月9元交三年的等等，請問開發(fā)商這樣收費合理嗎

答：

開發(fā)商在賣房的價格中含有物業(yè)維修基金費用；物業(yè)管理費只有物業(yè)驗收合格交付之日才能開始算起；新住宅中的綠化是規(guī)劃部門在土地規(guī)劃時，在設計圖紙中必須涵蓋的項目；公共照明是根據(jù)公共部分的公用電表根據(jù)住戶數(shù)量均分的費用。所以開發(fā)商的上述行為是不合法的！請參照《中華人民共和國物業(yè)管理條例》。

第四篇：物業(yè)管理前期介入

淺談物業(yè)管理的前期介入

（發(fā)表于《中國住宅設施》、《首都房地產(chǎn)》）

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場機制一般由生產(chǎn)、流通、消費三個基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的主要活動。因此，人們習慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來極大不便，處置稍有不當，還會損傷開發(fā)商的信譽和利益。

實際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中起著重要的作用。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，消費者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價格，還越來越重視入住后的物業(yè)管理。

筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認識到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為市場的必然。

一、物業(yè)前期介入的必要性

打開報章、瀏覽網(wǎng)頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場見怪不怪的一道特殊風景。

我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當事者往往是一頭霧水。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。

第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進行冷靜的觀察和辨析。在討論物業(yè)前期介入問題之前，我們先請看下面的三個案例：

案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔心，進而引發(fā)一系列復雜的糾紛。在甲小區(qū)處理類似問題的過程中，物業(yè)人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學到了如何預防裂縫的寶貴經(jīng)驗。在甲小區(qū)二期工程的前期設計時，就此類問題，物業(yè)人員曾主動向開發(fā)商提出了具體的預防性建議。可惜的是，該開發(fā)商習慣地認為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問題上不如設計師，對物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設計師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結(jié)果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對的頭疼問題。

案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。而開發(fā)商過分依賴工程技術(shù)人員，堅持認為通過熱工計算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對物業(yè)人員的合理化建議沒有采納。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來，衛(wèi)生間沒有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點之一，甚至個別業(yè)主因此拒繳供暖費，給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響。

案例三：丙小區(qū)竣工后，在進行物業(yè)接管驗收時，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開發(fā)商錯誤地認為物業(yè)人員小題大做，沒有立即采取整改措施。但時間不長，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補牢”。

上述三個案例，已從前期規(guī)劃設計、建筑施工、后期接管驗收三個不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的必要性。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的時間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。

無庸否認，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個別物業(yè)服務不到位的，也有個別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設計的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。

開發(fā)商聘請的設計單位、施工隊伍也許是十分優(yōu)秀的，設計師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術(shù)人員也有他一定的局限性。稍有經(jīng)濟學常識的人都知道，在市場經(jīng)濟中，需求決定市場，市場決定一切。而所謂需求，是客戶內(nèi)心對所需商品和服務一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。

物業(yè)管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問題？

物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見錯誤的重演，使開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場的需求。

概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設計，完善規(guī)劃設計細節(jié)； 有利于提高工程質(zhì)量；

有利于保證物業(yè)的使用功能；

加強對物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務。

二、物業(yè)管理前期介入的時機與階段

既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時機或說在房地產(chǎn)開發(fā)的哪個階段介入最為適當呢？

因物業(yè)管理在我國起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時機也有一個逐步發(fā)展、逐步提前的過程。

最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設計、建筑施工、竣工驗收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。此時，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時已晚，不可能再做大的改動，只能維持現(xiàn)狀。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問題。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。政府有關(guān)規(guī)章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規(guī)定：“建設單位銷售物業(yè)時，應將前期物業(yè)服務合同中的物業(yè)管理服務內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務費用和收費方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。”物業(yè)管理此時介入，可對銷售人員進行一些必要的物業(yè)服務專業(yè)知識培訓和指導，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。

在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習慣作法是聘請一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個好的工程技術(shù)人員即可，往往認為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對物業(yè)管理在施工階段介入認識不足。

其實，施工技術(shù)人員更多關(guān)注的是照圖施工，而一個項目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來直接面對有可能出現(xiàn)的各種問題。物業(yè)管理人員在長期的工作實踐中，對各種質(zhì)量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。

物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發(fā)商的質(zhì)量控制增加了一份力量，使工程質(zhì)量多了一份保障，可最大程度地防止一些質(zhì)量通病的出現(xiàn)。

隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠見的開發(fā)商已不再止步于請物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時機提前至了前期規(guī)劃設計階段。規(guī)劃設計是一個項目的靈魂和前提，對項目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設計人員往往習慣于從技術(shù)角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預料和估計。物業(yè)管理專業(yè)人員此時介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發(fā)生的實際問題，提出合理化建議，完善設計細節(jié)，進一步優(yōu)化設計方案，從源頭上減少項目的“先天性疾病”。

近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。所謂超前介入，源自于超前意識。一些優(yōu)秀的開發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競爭力，從高起點起步，充分考慮人們對居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求，在房地產(chǎn)項目的可行性研究和策劃階段，就預先考慮到以后的物業(yè)管理問題，請物業(yè)管理專業(yè)人士對項目論證發(fā)表意見，提出建議。

物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為業(yè)內(nèi)的共識，而且介入時機越早越好。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場。

三、物業(yè)管理前期介入應注意的問題

物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經(jīng)驗和特長，彌補房地產(chǎn)開發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應注意以下幾個問題：

（一）加強業(yè)務學習和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設計、建筑施工、法律等不同領(lǐng)域的專業(yè)知識。在日常工作中，必須加強自身的業(yè)務學習，不斷用知識來充實自己。工作中遇到疑難問題，應當及時向有關(guān)專家請教。對平時常見的質(zhì)量、使用功能問題，要分析其產(chǎn)生的原因、預防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發(fā)揮應有的作用。

（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學習。我們直接的服務對象就是廣大的業(yè)主，沒有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢。業(yè)主可以不懂建筑學，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點，更了解產(chǎn)品應該改進的方向。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。

（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期進行參與，應該說是一種參謀的角色。在實際工作中，要想當好參謀，首先要協(xié)調(diào)好同各個部門的工作關(guān)系，不要越俎代庖，更不能搞越權(quán)指揮。但搞好關(guān)系，不是不談問題。對前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問題，應及時找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。

（四）抓住重點，保證使用功能。物業(yè)管理前期介入，重點要確保開發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。物業(yè)管理人員應根據(jù)以往的經(jīng)驗和日后使用、管理的需要，對諸如配套設施的完善、水電氣暖的供應、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預防等，有針對性的提出意見和建議。

（五）加強對項目的全面了解，為后期接管做好準備。在物業(yè)管理前期介入的過程中，物業(yè)管理人員應盡可能全面地收集相關(guān)資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點、走向與圖紙標注不一致時，更應做好詳細的記錄。如能對項目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會給后期的物業(yè)管理工作帶來便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿意度。

物業(yè)管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。通過物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。

第五篇：物業(yè)管理前期介入

物業(yè)管理前期介入

總體來說，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內(nèi)容：

● 施工期物業(yè)管理

● 設施設備調(diào)試期物業(yè)管理

● 竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理

● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進度

一、施工期物業(yè)管理工作

1.熟悉施工現(xiàn)場和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并作詳細記錄。

3.了解設計和施工狀況，各公共部分水電開關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預留接

口等。

4.對可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題同開發(fā)商協(xié)商，進行改進。

5.對影響小區(qū)（大廈）功能、危及設備和業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題及時同開發(fā)

商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報告提交開發(fā)商備案處理。

二、設施設備調(diào)試期物業(yè)管理

1.工程部門對設備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設施設備安裝狀況進行檢查。

2.工程部門參加機電設備的檢測檢查，建立調(diào)試檔案

3.從物業(yè)管理的角度對可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，及時通報開發(fā)商。

4.參與設備調(diào)試，對小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項目的調(diào)試，對設施設備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領(lǐng)進行詳細記錄；編制設施設備操作維修規(guī)程

和各項操作指導書。

三、小區(qū)（大廈）竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理

1.小區(qū)（大廈）竣工驗收

2.物業(yè)企業(yè)接管驗收

物業(yè)按業(yè)主進駐使用的要求進行全面檢查，物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其他交接與接管

驗收注意事項等四個方面

3.現(xiàn)場驗收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無滲水

■ 地下室墻面有無滲水

■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件 ■ 護欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區(qū)域設施設備的外裝飾 ■ 各種標識及區(qū)域圖示

■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運站、各設備及管理用房、信報箱等

（3）供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設備 ■ 應急供配電設備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強電檢查井內(nèi)管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機等 ■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等

■檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等

■人防工程及相應供水系統(tǒng)等

（5）電梯系統(tǒng)

■各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等

（6）空調(diào)系統(tǒng)

■空調(diào)制冷機組、各盤管機、各風管及風口

■空調(diào)風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統(tǒng)、新風機等（包括暖風系統(tǒng)）

■各檢修口、通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統(tǒng)等。

（7）弱電系統(tǒng)

■消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等）

■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產(chǎn)權(quán)資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報告等。

（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

（3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用

電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。

5、其他交接

（1）設施設備的備用備件、施工剩余材料備品等。

（2）具有保修期的設施設備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。

（3）公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。

6、接管驗收注意事項

（1）在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量統(tǒng)一驗收標準，明確交接雙方的責、權(quán)、利。（2）接管驗收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點物業(yè)內(nèi)各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方認可簽字后才能生效。（3）針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請開發(fā)商認可；屬于無法返修的項目，報告開發(fā)商記錄備案。

7、設施設備試運行

為保證小區(qū)（大廈）啟用設備即能正常運行，必須在設施設備驗收完成后有一個設備試運行階段，在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開

始直接操作設備，但設備安裝調(diào)試單位應該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓。

一、其他前期準備工作

1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入

根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃，管理處將結(jié)合日后物

業(yè)管理運作的需求和實際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入

在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作，管理處應該予以全面配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。

4、外部公共關(guān)系建立

為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應的政府及公用

事業(yè)各職能機構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應的法律文本，并獲得當局的批準。

5、業(yè)主全面進駐準備

小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進駐之前，管理處將主動與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時間、搬運物資數(shù)量、停車地點、搬運路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。

二、前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進度

1、人員安排計劃

根據(jù)前期管理工作計劃及施工進度，管理處的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。

（1）施工期人員安排及職責

① 成立前期物業(yè)管理小組，組長1人，由公司總經(jīng)理擔任；組員4人，負責領(lǐng)導、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。② 派長駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場管理人員3人，在中標15天后進入現(xiàn)場，負責與施工管理方保持密

切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。

（2）設備調(diào)試期人員安排與職責

成立以工程部經(jīng)理為組長，由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場，參與設備調(diào)試期觀摩，接受設備提供方的培訓負責掌握設施設備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設施設備操作

維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書等。

① 接管驗收前3個月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負責大廈物業(yè)

管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓、物資裝備等。

② 此階段物業(yè)管理公司將適時派出由總經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員7人參與接管驗收，擬定小區(qū)（大廈）

《物業(yè)管理接管驗收方案》，協(xié)助管理處開展工作。

③接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。

2、工作進度

根據(jù)小區(qū)（大廈）實際情況和待業(yè)慣例，建議在定標后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標15

天后開展前期管理。

★小區(qū)（大廈）前期介入工作進度表

月份

5月底

項目

簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》

參與設施設備的調(diào)試 盆藝擺放

崗亭、道閘與標識系統(tǒng)方案竣工驗收

物業(yè)接管現(xiàn)場驗收（包括備品 備件）

物業(yè)各種資料交接 返修、復驗及試運行 清潔開荒

公眾文件送審并發(fā)布 準備迎接全面進駐 物資裝備的準備 外部公共關(guān)系的建立 全面進駐并開始正式運行

注：籌備期具體工作時間視施工進度調(diào)整