第一篇：物業(yè)管理招投標(biāo)流程圖

物業(yè)管理招投標(biāo)流程圖

1、小區(qū)業(yè)委會制作征詢意見表，決定是續(xù)簽物業(yè)管理服務(wù)合同，還是公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)以及如何具體操作等事宜

根據(jù)三分之二以上業(yè)主的意見，形成決議，報房地局、街道辦事處、居委會

根據(jù)三分之二業(yè)主的意見，決定是否聘請中介咨詢服務(wù)代理機(jī)構(gòu)（可以在征詢業(yè)主意見前參與）

2、編制招標(biāo)文件

招標(biāo)項目簡介、招標(biāo)文件、招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書、招標(biāo)工作方案等文件報物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案

3、發(fā)布招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書

接受物業(yè)公司報名咨詢

物業(yè)公司提供有關(guān)公司情況資料，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格初審，初選符合條件的物業(yè)公司，4、確認(rèn)投標(biāo)人的資格

通過資格審查的物業(yè)公司領(lǐng)取或者購買招標(biāo)文件

5、從專家?guī)斐槿＜颐麊危M成評審小組，接受投標(biāo)文件

評審小組和業(yè)主代表等到投標(biāo)物業(yè)公司所管小區(qū)現(xiàn)場考察，這些小區(qū)由投標(biāo)物業(yè)公司提供，隨機(jī)抽取，同時進(jìn)行的還有：邀請業(yè)主委員會成員、投標(biāo)物業(yè)公司、業(yè)主代表、房地部門、街道辦事部門、居委會等參加開標(biāo)活動，公布物業(yè)公司的標(biāo)的，小區(qū)管理文書封好，抽簽定答辯順序

6、閱標(biāo)。其間，物業(yè)公司退場，專家獨(dú)立打分，業(yè)主代表可以互相商量打分

7、答辯。針對投標(biāo)書，專家提出問題，投標(biāo)單位回答；評審小組對答辯進(jìn)行評分

8、投標(biāo)單位全部到場，工作人員統(tǒng)計分?jǐn)?shù)

9、評審小組寫出評標(biāo)意見

10、業(yè)主大會或者授權(quán)業(yè)主委員會根據(jù)評標(biāo)意見確定中標(biāo)人

11、向全體業(yè)主公告中標(biāo)結(jié)果和評標(biāo)意見

12、業(yè)主委員會代表業(yè)主與中標(biāo)人簽定物業(yè)管理服務(wù)合同

第二篇：物業(yè)管理招投標(biāo)

物業(yè)管理招投標(biāo)

重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)物業(yè)發(fā)展有限公司

————巫大德 Email:wudade@163.comTel:***86300588

一、中國物業(yè)管理市場化產(chǎn)生的歷史背景

1.誰建設(shè)誰主管階段

1981年?a?a1993年

建設(shè)部提出?°誰建設(shè)誰主管?±的模

式，強(qiáng)制開發(fā)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理

2.萌芽階段

1993年——1999年

1993年深圳市推出“蓮花北村住宅小區(qū)”物業(yè)管理公開招投標(biāo)，深圳萬廈居業(yè)物業(yè)中我國第一次采用招標(biāo)方式確定物業(yè)管理權(quán)標(biāo)

從產(chǎn)品經(jīng)營到品牌經(jīng)營的標(biāo)志

1996年深圳鹿丹村住宅小區(qū)（10多年

舊小區(qū)）物業(yè)管理公開招標(biāo)，深圳萬科物業(yè)

中標(biāo)

深圳甲級物業(yè)管理企業(yè)由幾家發(fā)展到

40多家，企業(yè)規(guī)模由幾十萬平米發(fā)展到上百

萬平米

全國物管企業(yè)發(fā)展到2萬多家,員工200

余萬

3.試驗階段

1999年?a?a2003年

1999.5.23-24日,全國物業(yè)管理工作會

議在深圳召開，提出打破地方保護(hù)，打破

壟斷，把先進(jìn)的物業(yè)管理理念、方法和機(jī)

制推向全國

會上南京周學(xué)柏副市長歡迎全國優(yōu)秀

物業(yè)管理企業(yè)到南京投標(biāo)

深圳會議上南京推出百家湖別墅、公寓花園小區(qū)項目公開招標(biāo)。當(dāng)場幾十家

企業(yè)響應(yīng)，22家企業(yè)報名，最后8家企業(yè)

（其中上海5家、深圳1家、南京2家）參與

竟標(biāo)

1999.6北京 “回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房住宅

小區(qū)”項目物業(yè)管理招標(biāo) , 幾十家物管企業(yè)

響應(yīng)，10多家企業(yè)入圍，深圳長城物業(yè)和

北京天鴻物業(yè)中標(biāo)

2000年元月深圳萬科物業(yè)中標(biāo)建設(shè)

部大院38萬平米的物業(yè)管理

我國招投標(biāo)的發(fā)展歷程

1980 年以前無招投標(biāo)

1980 年國務(wù)院頒布《 關(guān)于開展和保護(hù)

社會主義競爭暫行規(guī)定》

1981 年第一次使用世行扶貧貸款（大

學(xué)項目）2 億美元，要求招投標(biāo)，自此設(shè)備

采購采用招投標(biāo)

九十年代建筑業(yè)逐步采用招投標(biāo)

2000年1月1日《中華人民共和國招投

標(biāo)法》實施

2003年7月1日建設(shè)部《前期物業(yè)管理

招投標(biāo)管理暫行辦法》實施

2004年7月1日重慶市《前期物業(yè)管理

招投標(biāo)管理暫行辦法》實施

二、物業(yè)管理招投標(biāo)的基本概念

1.定義

物業(yè)管理招投標(biāo)

———指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表

人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的需求，制定符合其

管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家

物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)服務(wù)公司竟投，從中

選擇最符合招標(biāo)條件的竟投者，并與之訂

立物業(yè)管理服務(wù)合同的交易行為。

2.范圍

根據(jù)《招投標(biāo)法》判斷一個項目是否應(yīng)該公開招投標(biāo)的原則：

（1）是否與社會公共利益密切相關(guān)

（2）是否關(guān)系到國家利益

（3）是否涉及國家機(jī)密

該原則也是國際慣例

《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定以下項目必須招投標(biāo)：

（1）住宅項目

（2）與住宅同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅項目

例外：

a、同一物管區(qū)域內(nèi)規(guī)模較小的；b、建設(shè)單位全部自用的；

c、法律另有規(guī)定的。

3、招標(biāo)的類型

公開招標(biāo)

———招標(biāo)人通過公共媒體公開發(fā)布招標(biāo)信息，邀請所有符合投標(biāo)條件的潛在投標(biāo)人參加投標(biāo)的招標(biāo)方式

特點(diǎn)：招標(biāo)人以公開的方式邀請不特定的投標(biāo)人參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開，其評選條件和程序預(yù)先設(shè)定，且不允許在程序啟動后單方面改變。

時間長、程序復(fù)雜、費(fèi)用高

邀請招標(biāo)?a?a?a不公開發(fā)布招標(biāo)信息，而

直接邀請某些組織或法人參加投標(biāo)的方式。

特點(diǎn)：招標(biāo)人以邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ?投標(biāo)人參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開，其評選條件和程序預(yù)先設(shè)定，且不允許在程序 啟動后單方面改變。

省時、省力、省錢

4、原則

公開、公平、公正、合理

三、招標(biāo)的基本程

準(zhǔn)備階段：建立招標(biāo)機(jī)構(gòu)制作招標(biāo)文件招標(biāo)項目備案

招標(biāo)階段：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書（邀

標(biāo)）接受投標(biāo)人投標(biāo)意向書投標(biāo)人資格預(yù)對預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)出投

標(biāo)邀請書發(fā)售招標(biāo)文件組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場召開標(biāo)前會，解釋招標(biāo)文

件，并以書面形式告知所有投標(biāo)人

調(diào)查階段：投標(biāo)人調(diào)查（信譽(yù)、業(yè)績、質(zhì)量）開標(biāo)評標(biāo)階段：組建評委會（5人以上單數(shù)，專家> 2/3）組織開標(biāo)會（招標(biāo)人主持）評標(biāo)

投標(biāo)書評分（權(quán)重50~60）

業(yè)績質(zhì)量評分（權(quán)重20~25）

現(xiàn)場答辯評分（權(quán)重20~25）編制評標(biāo)報告（評委會）

定標(biāo)階段招標(biāo)人定標(biāo)發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書退還保證金評標(biāo)和中標(biāo)結(jié)果備案

合同簽定階段：完善服務(wù)方案招標(biāo)人與中標(biāo)人簽定合同

四、物業(yè)管理投標(biāo)程序

準(zhǔn)備階段：獲取招標(biāo)信息項目評估遞交投標(biāo)意向書購買或取得招標(biāo)文件市場調(diào)研踏勘現(xiàn)場參加標(biāo)前會

標(biāo)書制作階段：投標(biāo)書制作

投標(biāo)書包括：

投標(biāo)函

投標(biāo)報價書（價格標(biāo)）

管理服務(wù)方案（技術(shù)標(biāo)）

資格證明文件（商務(wù)標(biāo)）

招標(biāo)文件要求的其它文件

投標(biāo)階段：繳納投標(biāo)保證金送交投標(biāo)文件接受招標(biāo)方的資格審查參加開標(biāo)會和現(xiàn)場答辯完善管理服務(wù)方案簽定合同

五、物業(yè)管理項目投標(biāo)書結(jié)構(gòu)

（一）綜合式投標(biāo)書

1.標(biāo)的物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想與策劃

物業(yè)檔次的定位

服務(wù)檔次的定位

2.擬采取的管理服務(wù)模式與機(jī)制

3.管理服務(wù)的主要服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和承諾指

標(biāo)及保障措施

4.人力資源的配置、培訓(xùn)與管理

5.物資裝備計劃與管理

6.規(guī)章制度建立和檔案的管理

7.社區(qū)文化建設(shè)與社區(qū)服務(wù)

8.物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃與實施

9.物業(yè)日常管理

10.費(fèi)用測算與財務(wù)管理

11.報價及說明

12.商務(wù)資料

（二）三標(biāo)式投標(biāo)書

1.商務(wù)標(biāo)(相當(dāng)于綜合式投標(biāo)書第12項)投標(biāo)人簡介

業(yè)績特色介紹

工商執(zhí)照復(fù)印件

物管資質(zhì)復(fù)印件

稅務(wù)登記復(fù)印件

企業(yè)代碼復(fù)印件

項目主要管理人員資質(zhì)復(fù)印件

答辯人員委托書

其它

2.技術(shù)標(biāo)

項目管理服務(wù)技術(shù)方案（相當(dāng)于綜合標(biāo)書1-10項）

1、標(biāo)書中不得出現(xiàn)任何能識別投標(biāo)人的文 字、圖案和標(biāo)識，否則一律作廢標(biāo)處理

2、標(biāo)書首尾頁加蓋投標(biāo)人鮮章處，須由招 標(biāo)機(jī)構(gòu)開標(biāo)后統(tǒng)一編號密封，交評委會評標(biāo)，評標(biāo) 完成后拆封

3.經(jīng)濟(jì)標(biāo)（價格標(biāo)）

（相當(dāng)于綜合標(biāo)書的第11項）

報價函

報價說明

招標(biāo)公告（邀請函）

招標(biāo)書

主要協(xié)議條款

標(biāo)書說明

投標(biāo)須知

招標(biāo)人簡介

標(biāo)的物業(yè)概況

招標(biāo)范圍、內(nèi)容、要求

標(biāo)書編制的方法與依據(jù)

評標(biāo)、定標(biāo)辦法

投標(biāo)人業(yè)績資質(zhì)要求

實地考察的時間、地點(diǎn)

解釋招標(biāo)文件的時間、地點(diǎn)

投標(biāo)書遞交的時間、地點(diǎn)

繳納保證金的金額、時間、地點(diǎn)

開標(biāo)、評標(biāo)的時間、地點(diǎn)及要求

其他

開標(biāo)會標(biāo)準(zhǔn)議程

1.主持人宣布開標(biāo)會開始及會場

紀(jì)律

2.主持人介紹參加會議的招標(biāo)方、監(jiān)督方、代理方和評委會評委

及相關(guān)人員

3.招標(biāo)方介紹招標(biāo)項目情況

4.投標(biāo)人和監(jiān)督人（或公證

員)檢查投標(biāo)書密封情況，確認(rèn)投標(biāo)書密封完好并簽字確認(rèn)

5.主持人宣布評標(biāo)辦法

6.主持人確認(rèn)并宣布開標(biāo)人、唱標(biāo)人、監(jiān)標(biāo)人、記錄人

7.公布標(biāo)底（有標(biāo)底時）

8.按投標(biāo)書送達(dá)的時間順序編號，投標(biāo)人抽簽確定答辯順序

9.開標(biāo)并唱標(biāo)（唱標(biāo)內(nèi)容：投標(biāo)人、投標(biāo)書份數(shù)、投標(biāo)函、報價書等）

10.投標(biāo)人確認(rèn)開標(biāo)內(nèi)容并在開標(biāo)記錄上簽字

11.公布對投標(biāo)人的調(diào)查報告（有調(diào)查報告時）

12.評委會評審?fù)稑?biāo)書

13.投標(biāo)人現(xiàn)場答辯

14.評委會現(xiàn)場評分

15.評分統(tǒng)計匯總

16.評委會出具評標(biāo)報告，評委和監(jiān)督人在評標(biāo)報告上簽字

17.當(dāng)場宣布評標(biāo)結(jié)果和中標(biāo)人

18.開標(biāo)會議結(jié)束

謝謝!

重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)物業(yè)發(fā)展有限公司--------Tel:***86300588

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第三篇：物業(yè)管理招投標(biāo)流程

物業(yè)管理招標(biāo)的程序

1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組：在政府房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)下，由委托方成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，全面

負(fù)責(zé)投標(biāo)工作。小組成員可聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組成。

2、編制招標(biāo)文件：招標(biāo)文件通常包括《招標(biāo)公告》、《招標(biāo)書》、《投標(biāo)須知》、《投標(biāo)書編制要求》、等，重點(diǎn)是《招標(biāo)書》的編制和標(biāo)底的確定。

3、向社會發(fā)布招標(biāo)公告：通過新聞媒體向社會公開發(fā)布招標(biāo)公告，內(nèi)容主要是擬招標(biāo)的物

業(yè)名稱，投標(biāo)單位條件，報名截止日期、報送投標(biāo)書截止日期及聯(lián)系地址、電話等。

4、投標(biāo)單位的資質(zhì)審查：從報名單位中選出符合資質(zhì)條件的單位參加投標(biāo)，并書面通知各

投標(biāo)單位。

5、發(fā)放招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料

6、組織投標(biāo)單位勘查項目并答疑

7、成立評標(biāo)委員會，制定評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)辦法：聘請有關(guān)人員組成評標(biāo)委員會，并制評分

標(biāo)準(zhǔn)，定標(biāo)原則與辦法。評標(biāo)委員會一般由業(yè)主代表、有關(guān)部門人員、物業(yè)管理專家及未參與競標(biāo)的相同的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)人組成。

8、收取投標(biāo)書：在規(guī)定的時間、地點(diǎn)收取標(biāo)書，一般，公開招投標(biāo)應(yīng)請公證人員現(xiàn)場公證，并保存投標(biāo)書至正式開標(biāo)時止。

9、開標(biāo)與標(biāo)書評閱：在規(guī)定的時間、地點(diǎn)開標(biāo)。參加人員為業(yè)主代表、公證員及參與投標(biāo)的單位代表。開標(biāo)由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組組長主持，公證員公證，當(dāng)中啟封投標(biāo)書，并唱讀其報價、管理計劃及各項服務(wù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，開標(biāo)后應(yīng)將標(biāo)書發(fā)給評委會委員，由各委員獨(dú)立詳細(xì)閱讀、審查投標(biāo)書，就投標(biāo)書給出評分。

10、組織答辯會，評標(biāo)定標(biāo)：閱標(biāo)后召開答辯會。按抽簽順序，各投標(biāo)單位負(fù)責(zé)人（一般

為授權(quán)代表人及項目經(jīng)理）參加答辯。就公司介紹及委員提出的問題予以解答，委員評分匯總后按定標(biāo)原則與辦法確定中標(biāo)單位。

11、發(fā)出中標(biāo)通知書：確定中標(biāo)單位后，由招標(biāo)單位向其發(fā)出中標(biāo)通知書。

12、預(yù)中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同：（摘自《物業(yè)經(jīng)營管理》第八章第三節(jié)）

物業(yè)管理投標(biāo)的程序

1、獲取招標(biāo)信息，決策是否參與投標(biāo)

2、報送投標(biāo)申請，接受資格審查：在規(guī)定時間內(nèi)向招標(biāo)單位報送投標(biāo)申請，一般包括企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級、專業(yè)人員配置、固定資產(chǎn)、管理的規(guī)章制度及以往業(yè)績等。

3、獲取與熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場

4、投標(biāo)決策與編制投標(biāo)書：

5、報送投標(biāo)書：按照一般慣例標(biāo)書分正副本，一正四副，加蓋公章并密封送達(dá)。

6、參加開標(biāo)及答辯會：在有限時間內(nèi)充分闡述本單位的優(yōu)勢，投標(biāo)的意圖、對日后物業(yè)管理的基本想法、安排與措施，對投標(biāo)報價的計算作為必要的說明或補(bǔ)充，愿意承諾的優(yōu)惠條件等，以爭取獲得最佳印象和分?jǐn)?shù)。

7、中標(biāo)與簽訂物業(yè)服務(wù)合同

第四篇：物業(yè)管理招投標(biāo)方式淺議

物業(yè)管理招投標(biāo)方式淺議

從90年代后期起,中國的物業(yè)管理開始進(jìn)入市場運(yùn)作階段,，為了使新興的物業(yè)管理市場逐步規(guī)范成熟起來，必須盡快引入競爭機(jī)制，物業(yè)管理項目的招標(biāo)則是促進(jìn)良性競爭的有效手段。

1996年12月，深圳市率先嘗試了由行業(yè)主管部門組織的公開物業(yè)管理招投標(biāo)，鹿丹村小區(qū)通過公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的成功創(chuàng)全國之先河，物業(yè)管理開始走出“誰開發(fā)、誰管理”的初級發(fā)展階段，由于全國各地的物業(yè)管理市場發(fā)展參差不齊，直到3年后的1999年，物業(yè)管理招投標(biāo)的試點(diǎn)工作才在全國各大城市興起，成為本行業(yè)的一大熱點(diǎn)話題。

物業(yè)管理招投標(biāo)從1999年下半年開始出現(xiàn)的這一個小高潮并非出于偶然。其中一個因素自然是1999年5月23-24日全國物業(yè)管理工作會議在深圳召開，建設(shè)部副部長宋春華在會上明確指出：“各地要在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)則，努力創(chuàng)造公開、公平、公正的市場環(huán)境，精心組織招投標(biāo)工作”。并希望“在以后的工作中，必須徹底改變‘誰開發(fā)、誰管理’的壟斷經(jīng)營局面。凡是10萬平方米以上的新建商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督下，在商品房預(yù)售前面向社會招標(biāo)。”而我們認(rèn)為物業(yè)管理公開招投標(biāo)的推出是行業(yè)自身發(fā)展到一定階段后的必然產(chǎn)物。通過投標(biāo)，物業(yè)管理企業(yè)可以在平等競爭的前提下開拓業(yè)務(wù)，擴(kuò)大市場份額，實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，提高管理水平，樹立企業(yè)形象。因此隨著物業(yè)管理企業(yè)參與招投標(biāo)活動的積極性的提高，物管市場的競爭也越發(fā)激烈。

雖然所說目前全國各地物業(yè)管理公開招投標(biāo)仍舊處于起步和嘗試階段，但其之所以引起業(yè)內(nèi)人士的廣泛關(guān)注，是因為大家對于打破壟斷、真正推進(jìn)物業(yè)管理市場化的期待已經(jīng)太久了。

一、物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展需要推行招投標(biāo)

（一）物業(yè)管理招標(biāo)方的逐步成熟。

招標(biāo)方包括房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)業(yè)主，前者往往是政府投資部門、事業(yè)單位和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般具有招標(biāo)的經(jīng)驗和能力。后者則往往面臨缺乏經(jīng)驗、無完善的操作規(guī)范可以依據(jù)的問題，因此，業(yè)主委員會需要有一個提高自律意識、努力掌握招投標(biāo)相關(guān)政策、規(guī)則和學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗的過程。

總體來看，物業(yè)管理招投標(biāo)方正在逐步走向成熟。房地產(chǎn)開發(fā)商意識到，本著對今后管理負(fù)責(zé)的態(tài)度，打破地區(qū)界限，放眼社會，一步到位選聘社會上有實力、有經(jīng)驗、有品牌的專業(yè)物業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)起物業(yè)售后服務(wù)工作，既符合社會分工的專業(yè)要求，順應(yīng)物業(yè)管理市場競爭的發(fā)展潮流，也擺脫了自己做管理又不懂管理，以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境，使業(yè)主們一開始就享受到高水平的管理服務(wù)，與管理公司建立起信任合作的關(guān)系。

業(yè)主對物業(yè)管理公司的取舍支配著競爭的走向。業(yè)主們對物業(yè)管理公司的判斷逐漸擺脫“費(fèi)用決定論，”即并不是誰報價低就選擇誰，而是依據(jù)投標(biāo)企業(yè)的管理水平、管理業(yè)績、管理風(fēng)格等因素綜合考慮。

（二）物業(yè)管理投標(biāo)方的逐步成熟。

投標(biāo)企業(yè)一般均具有公平競爭的意識，試圖通過投標(biāo)，搶占市場份額，擴(kuò)大企業(yè)影響，走規(guī)模化經(jīng)營道路。特別是一些跨區(qū)投標(biāo)的物業(yè)管理公司，往往具有良好的資質(zhì)，較為豐富的管理經(jīng)驗和專業(yè)知識，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場上取得了一定的信譽(yù)，無論是硬件還是軟件方面，均有一定的優(yōu)勢。

在投標(biāo)過程中，投標(biāo)企業(yè)越發(fā)注重前期的市場調(diào)研，對招標(biāo)物業(yè)的市場狀況，有關(guān)的政策、法規(guī)，居民對物業(yè)管理的認(rèn)知程度等展開全面了解，精心準(zhǔn)備，做到有備而來。

通過競爭，投標(biāo)企業(yè)認(rèn)識到，不僅要善于理財，為業(yè)主精打細(xì)算，更要憑借全新的理念和舉措，突出自身的管理風(fēng)格和品牌形象，贏得物業(yè)管理權(quán)。

目前，也還存在個別投標(biāo)企業(yè)采取非正當(dāng)競爭性手段，鉆政策、法規(guī)的空子，干擾招投標(biāo)活動的現(xiàn)象。有的投標(biāo)企業(yè)脫離實際，作出種種過高承諾，也影響到評標(biāo)工作的順利進(jìn)行。

（三）物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)打破誰開發(fā)、誰壟斷的陳舊模式，使物業(yè)開發(fā)和物業(yè)管理分離。

在物業(yè)管理自身作為一個行業(yè)存在的初期，發(fā)展商別無選擇地自組物業(yè)管理公司，但是隨著行業(yè)自身的發(fā)展需要，物業(yè)開發(fā)和管理不進(jìn)行分離，會造成許多難以調(diào)和的矛盾。尤其在各種法令法規(guī)及其配套措施還不夠完善的今天，發(fā)展商自己直接組建和領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理公司，若缺乏自律意識，或在自身經(jīng)營中發(fā)生困難的前提下，將最終損害業(yè)主（客戶）的切身利益。舉一個最簡單的例子：發(fā)展商拖欠、挪用或不按規(guī)定金額繳納維修基金并不是個別現(xiàn)象，相當(dāng)一部分就發(fā)生在開發(fā)和管理為同一家公司的情況下。一旦發(fā)展商資金運(yùn)作困難，直接導(dǎo)致的結(jié)果就是業(yè)主委員會成立之后不能獲得足額的維修基金，甚至失去大部分基金，包括業(yè)主（客戶）自己所繳納的部分。物業(yè)管理招投標(biāo)工作的開展將促使物業(yè)開發(fā)和物業(yè)管理分離，最大程度上保障業(yè)主（客戶）的利益不受侵害。同時也只有開發(fā)和管理的分離，才能促使越來越多的物業(yè)管理企業(yè)不斷自我壯大、獨(dú)立成長，保證物業(yè)管理作為一個獨(dú)立的行業(yè)按照其自身的規(guī)律健康發(fā)展下去。

（四）推行物業(yè)管理招投標(biāo)，通過競爭機(jī)制，加速推進(jìn)全行業(yè)市場化進(jìn)程。經(jīng)過幾年的發(fā)展，全國各地目前已形成了許多有較強(qiáng)市場意識的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)，迫切希望擴(kuò)大市場占有率，行業(yè)競爭日趨激烈。如果不能保證這種競爭始終處于有序、公平的狀態(tài)，就有可能造成不正當(dāng)競爭的蔓延，發(fā)生暗箱操作，最終將不利于行業(yè)的健康發(fā)展。只有在公開、公平、公正的競爭機(jī)制影響下，才能保證一批觀念新、效益好、實力強(qiáng)、規(guī)模大、機(jī)制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中憑借自身的優(yōu)勢脫穎而出。與其它行業(yè)一樣，物業(yè)管理的發(fā)展也需要一批優(yōu)秀的企業(yè)盡快崛起，他們通過企業(yè)的不斷自我完善和創(chuàng)新，通過相互間的競爭和交流，最終將帶領(lǐng)行業(yè)內(nèi)其它企業(yè)的共同進(jìn)步和提高。而物業(yè)管理招投標(biāo)的推行正為本行業(yè)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)的迅速成長提供了便利條件。

（五）確立起一種同時保障發(fā)展商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主（客戶）三者利益的規(guī)范機(jī)制。

不少物業(yè)管理企業(yè)在參與物業(yè)管理招投標(biāo)過程中都會遇到這樣一些問題：發(fā)展商希望物業(yè)企業(yè)吸納一些自身難以消化的人員；減免空房管理費(fèi)；為了促銷，盡量降低物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。而物業(yè)管理企業(yè)出于承接物業(yè)的渴望常常處于進(jìn)退兩難的境地。這些問題看似發(fā)展商與物業(yè)管理企業(yè)作為合同雙方的權(quán)利義務(wù)問題，實際暴露出的是發(fā)展商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主（客戶）三者之間的權(quán)利義務(wù)沒有得到相應(yīng)的保障。

以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)就可以解決這些問題。招投標(biāo)的評審權(quán)和決定權(quán)授權(quán)交給了專家評審小組，有利于作出最正確的選擇。同時，整個招投標(biāo)過程是公開、透明的，交易條件也公平、明示的，最大程度上杜絕了不合理條件，有利于物業(yè)管理企業(yè)輕裝上陣，最終有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

二、招投標(biāo)過程中急需解決的一些問題

由于物業(yè)管理招投標(biāo)尚處于起步和嘗試階段，不可避免地存在著一些不盡如人意的問題。我們就招標(biāo)過程中尚需完善之處談幾點(diǎn)看法。

（一）規(guī)則有待完善

物業(yè)管理招投標(biāo)活動涉及諸多的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包括物業(yè)的開發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)之間，也包括業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司、與全體業(yè)主之間以及全體

業(yè)主與物業(yè)管理公司之間等，需要相應(yīng)的法律依據(jù)做為保障。

政府部門積極倡導(dǎo)物業(yè)管理項目的公開招標(biāo)制度，同時對參與競爭的物業(yè)管理公司提出資質(zhì)要求，提高參賽者的標(biāo)準(zhǔn)，都有利于物業(yè)管理招投標(biāo)市場的發(fā)展。

（二）對一定條件下的物業(yè)必須實行招投標(biāo)。

現(xiàn)在發(fā)展商和業(yè)委會在選擇物業(yè)管理公司的過程中，可以自主決定選擇的方式。以“公開、公平、公正”原則為前提的招投標(biāo)方式無疑是最合理的選聘方式，政府部門應(yīng)當(dāng)采取一些強(qiáng)制措施。如對于新建物業(yè)，達(dá)到一定的規(guī)模的，發(fā)展商必須采用招投標(biāo)方式。而業(yè)委會選聘物業(yè)公司更是必須堅持招投標(biāo)。

（三）設(shè)立非官方的、權(quán)威的物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)構(gòu)。

目前許多招投標(biāo)因缺少監(jiān)管而偏離了正確的軌道，未達(dá)到滿意的結(jié)果。因此建議設(shè)立非官方的、權(quán)威的物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)構(gòu)。有以下幾點(diǎn)建議可供參考：

1、設(shè)立權(quán)威的物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)的工作。但不宜由政府主管部門直接參與，把政府行為與市場行為連在一起不合理。

2、物業(yè)管理招投標(biāo)事先必須到專門機(jī)構(gòu)備案，取得專門機(jī)構(gòu)的認(rèn)可方可進(jìn)行。

3、專門機(jī)構(gòu)應(yīng)就個案指定專人負(fù)責(zé)，并幫助招標(biāo)方制定招投標(biāo)的方案，編寫招標(biāo)書，推薦合格的物業(yè)管理公司參加招投標(biāo)。

4、專門機(jī)構(gòu)應(yīng)協(xié)助招標(biāo)方分析投標(biāo)公司的標(biāo)書，選擇最適合該物業(yè)的管理方案。或者可由物業(yè)管理專家組成評審小組受業(yè)委會委托進(jìn)行標(biāo)書的評審工作。

5、招投標(biāo)的開標(biāo)和決標(biāo)等重大事件的進(jìn)行必須由專門機(jī)構(gòu)的參與，并受到其監(jiān)督，以維護(hù)“公開、公平、公正”和誠實信用的原則。

關(guān)于評審小組的人員組成問題。《中華人民共和國招投標(biāo)法》第三十七條規(guī)定：“依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目，其評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之一”。

雖然目前物業(yè)管理非“依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目”，但亦可參照此條款執(zhí)行。各地招投標(biāo)機(jī)構(gòu)可考慮認(rèn)定一批物業(yè)管理專家，建立一個專家名冊或?qū)＜規(guī)欤饕獏⑴c本地的物業(yè)管理招投標(biāo)的評標(biāo)工作。某個物業(yè)管理招投標(biāo)項目在確定評標(biāo)委員會專家的數(shù)量后，在確保專家與投標(biāo)企業(yè)無任何利害關(guān)系的前提下，可由招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從專家名冊中隨機(jī)抽取專家進(jìn)入評標(biāo)委員會，以體現(xiàn)“公開、公平、公正”的原則。同時，發(fā)展商代表在評標(biāo)委員會中的比例不宜過多，一般以一至兩人為宜，既可保證發(fā)展商參與選聘物業(yè)企業(yè)的權(quán)利，又能避免發(fā)展商的意志左右最終評標(biāo)結(jié)果，以確保為了打破壟斷經(jīng)營而進(jìn)行招投標(biāo)的初衷。

（四）設(shè)定招投標(biāo)市場的準(zhǔn)入條件。

為了減少對投標(biāo)人的初審工作量，對于有較高管理要求的物業(yè)項目（可通過物業(yè)類型或面積加以限定）應(yīng)限定只有達(dá)到一定資質(zhì)等級的企業(yè)才能參與招投標(biāo)。目前深圳有40余家甲級資質(zhì)企業(yè)，可以代表深圳物業(yè)管理行業(yè)的最高水平。建設(shè)部也即將評選全國一級資質(zhì)企業(yè)的才具備投標(biāo)資格，以引導(dǎo)市場資源向優(yōu)勢企業(yè)集中。

（五）市場信息網(wǎng)絡(luò)還不通暢

由于物業(yè)管理行業(yè)在我國還是較為新興的行業(yè)，市場信息網(wǎng)絡(luò)的建立還不夠完善。一方面，招標(biāo)方對投標(biāo)企業(yè)的情況，如資質(zhì)狀況，經(jīng)營業(yè)績、企業(yè)實力等，缺乏可靠、完整的信息來源；另一方面，想?yún)⑴c競爭的物業(yè)管理企業(yè)對市場信息的獲取渠道較少，特別是要跨區(qū)參與投標(biāo)，及時掌握有關(guān)信息更難。市場信息網(wǎng)絡(luò)的不完善，一定程度上制約了招標(biāo)活動公平競爭的開展。

物業(yè)管理招投標(biāo)的推行是行業(yè)自身發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是行業(yè)自身運(yùn)行規(guī)律的體現(xiàn)。它標(biāo)志著發(fā)展商和業(yè)主（客戶）物業(yè)管理意識的提高，標(biāo)志著物業(yè)管理企業(yè)市場競爭意識的增強(qiáng)，標(biāo)志著物業(yè)管理將真正作為一個相對獨(dú)立的行業(yè)而存在，并將更具活力、更

加健康地發(fā)展下去。

第五篇：小區(qū)物業(yè)管理數(shù)據(jù)流程圖

（1）頂層數(shù)據(jù)流程圖：

F1欠費(fèi)通知單F2繳費(fèi)單F3維修申請單F4維修收費(fèi)單F5投訴單E1小區(qū)住戶F6投訴回執(zhí)單F7停車申請單F8停車收費(fèi)單F9登記申請F(tuán)10修改申請F(tuán)11注銷申請F(tuán)12繳費(fèi)記錄F13收費(fèi)單P0F14維修記錄F15投訴記錄F16停車記錄小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng) E2物業(yè)管理人員F17住戶信息S1住戶信息

圖1-2-1 頂層數(shù)據(jù)流程圖

（2）第一層數(shù)據(jù)流程圖：

P0小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)F1欠費(fèi)通知單 F2繳費(fèi)單P1F12繳費(fèi)記錄F13收費(fèi)單F17住戶信息收費(fèi)管理P2 F3維修申請單F4維修收費(fèi)單維修管理F14維修記錄F17住戶信息E1小區(qū)住戶F9登記申請F(tuán)10修改申請F(tuán)11注銷申請P3F17住戶信息住戶管理S1住戶信息E2物業(yè)管理人員P4F7停車申請單F8停車收費(fèi)單F17住戶信息F16停車記錄停車管理F5投訴單F6投訴回執(zhí)單P5F17住戶信息F15投訴記錄投訴管理

圖1-2-2 第一層數(shù)據(jù)流程圖（3）第二層數(shù)據(jù)流程圖：

P1收費(fèi)管理P1.1選擇收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)F2個人繳費(fèi)單E1小區(qū)住戶F18收費(fèi)信息F13收費(fèi)單P1.2計費(fèi)處理F12繳費(fèi)記錄E2物業(yè)管理人員F12繳費(fèi)記錄S2繳費(fèi)記錄F12繳費(fèi)記錄P1.3F1欠費(fèi)通知單欠費(fèi)處理 圖1-2-3 第二層數(shù)據(jù)流程圖—收費(fèi)管理

P2維修管理P2.1F3維修申請單判斷是否在保修期F19維修單F17住戶信息S1住戶信息P2.2E1小區(qū)住戶F20保修單P2.3維修處理保修處理E2物業(yè)管理人員P2.4F21維修信息計費(fèi)處理F4維修收費(fèi)單F22保修信息F14維修記錄F14維修記錄S3維修記錄

圖1-2-4 第二層數(shù)據(jù)流程圖—維修管理

P3住戶管理P3.1F9登記申請F(tuán)17住戶信息住戶登記S1住戶信息P3.2E1小區(qū)住戶F10修改申請F(tuán)23修改信息修改住戶S4住戶變動P3.3F11注銷申請F(tuán)24注銷信息注銷住戶

圖1-2-5 第二層數(shù)據(jù)流程圖—住戶管理

P4停車管理P4.1F7停車申請單判斷是否已購車位F17住戶信息S1住戶信息F25停車單P4.2停車場處理E1小區(qū)住戶F26停車場信息P4.3F27車位信息E2物業(yè)管理人員車位處理F28停車信息P4.4F8停車收費(fèi)單S6車位信息F16停車記錄計算費(fèi)用F16停車記錄S5停車匯總單

圖1-2-6 第二層數(shù)據(jù)流程圖—停車管理

P5投訴管理P5.1F17住戶信息F23投訴單投訴登記F29投訴信息P5.2S1住戶信息E1小區(qū)住戶投訴處理F30投訴結(jié)果P5.3E2物業(yè)管理人員F6投訴回執(zhí)單F15投訴記錄住戶反饋F15投訴記錄S7投訴記錄

圖1-2-7 第二層數(shù)據(jù)流程圖—投訴管理