第一篇：《山東省物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》(精)

關(guān)于印發(fā)《山東省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的通知

魯建房字〔2003〕56號

各設(shè)區(qū)城市建委（建設(shè)局）、房管局、城管局：

現(xiàn)將《山東省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》印發(fā)你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中出現(xiàn)的情況 和問題，請及時(shí)告我廳政策法規(guī)處和住宅與房地產(chǎn)業(yè)處。

山東省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法

第一章總 則

第一條

為規(guī)范我省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的公平競爭，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

第二條

本省行政區(qū)域內(nèi)開展物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，均適用本辦法。

第三條

本辦法所稱物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)的方式，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務(wù)等事務(wù)，一次性發(fā)包，由投標(biāo)人通過競爭的方式承接物業(yè)管理的活動(dòng)。

本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)。

本辦法所稱投標(biāo)人是指響應(yīng)物業(yè)管理招標(biāo)、參加投標(biāo)競爭的物業(yè)管理企業(yè)。

第四條

省房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

各市、縣(市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

第五條

鼓勵(lì)各類物業(yè)項(xiàng)目通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)。

住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅項(xiàng)目和政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位投資建設(shè)的各類辦公用房應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第六條

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公開、公平、公正和誠實(shí)守信的原則。

第七條

任何單位和個(gè)人不得違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

第二章 招 標(biāo)

第八條

物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。物業(yè)管理招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇，不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過高的資格等要求。

第九條

已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)管理招標(biāo)前，應(yīng)召開業(yè)主大會(huì)，確定招標(biāo)方式、委托管理的內(nèi)容及具體標(biāo)準(zhǔn)。

第十條

物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒體上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在山東住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上免費(fèi)發(fā)布招標(biāo)公告。

招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。招標(biāo)人要求繳納投標(biāo)保證金的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告中載明。

招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3家以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。招標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。

第十一條

招標(biāo)人依法自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)具備下列條件并成立專門的招標(biāo)組織：

(一有與招標(biāo)項(xiàng)目相適應(yīng)的工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理人員；

(二有編制招標(biāo)文件的能力；

(三有組織開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)的能力。

不具備上述條件的招標(biāo)人可以委托專業(yè)物業(yè)管理咨詢機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件和招標(biāo)方案。

第十二條

招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。

招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

(一招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式；

(二物業(yè)項(xiàng)目基本情況。包括物業(yè)名稱、坐落地址、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、房屋類型、產(chǎn)權(quán)狀況、房屋幢數(shù)、套數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、營業(yè)用房及管理用

房、共用部位共用設(shè)施設(shè)備、公共場地、園林綠化、社區(qū)文化娛樂設(shè)施、物業(yè)檔案(含施工或竣工圖紙、物業(yè)出售、業(yè)主入住等情況。

(三物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；

(四對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容、編制要求等；

(五評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法；

(六招標(biāo)活動(dòng)方案，包括組織解釋招標(biāo)文件(答疑、實(shí) 地考察物業(yè)項(xiàng)目、投標(biāo)、開標(biāo)的時(shí)間及地點(diǎn)等；

(七物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；

(八其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

第十三條

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，將以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案：

(一與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；

(二招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書；

(三招標(biāo)文件；

(四法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。

第十四條

公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對投標(biāo)申請人 進(jìn)行資格預(yù)審。

實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審 的條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。

資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的 企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。

第十五條

經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā) 出資格預(yù) 審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請人 告知資格預(yù)審結(jié)果。

在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投 標(biāo)申請人。

第十六條

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公開投標(biāo)的物 業(yè) 管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十七條

招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的 文件收受人，并同時(shí)報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

第十八條

根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項(xiàng) 目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對投標(biāo)申請人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送 給所有的招標(biāo)文件收受人。

第十九條

招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及 可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。

招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底應(yīng)當(dāng)保密。

第二十條

通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限 完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：

（一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；

（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

（三）非出售類的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成；

（四）已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同期滿前60日完成。

第三章 投 標(biāo)

第二十一條

投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)是響應(yīng)物業(yè)管理招標(biāo)、參加物業(yè)管理投標(biāo)競爭的具有相應(yīng) 物業(yè)管理資質(zhì)和獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理企業(yè)。

第二十二條

投標(biāo)人對投標(biāo)文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向招標(biāo)人提出。

第二十三條

投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng) 對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)。

投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）投標(biāo)函；

（二）投標(biāo)報(bào)價(jià)；

（三）物業(yè)管理方案；

（四）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

第二十四條

投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間前，將加蓋單位公 章、法定代表人印章或全權(quán)委托人簽名后的投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。

招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)簽收保存，在開標(biāo)前不得啟封。

投

標(biāo)人在投標(biāo)文件要求的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面 通知招標(biāo)人。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止 時(shí)間后送達(dá)的補(bǔ)充文件或者修改的內(nèi)容無效。

第二十五條

投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)報(bào)價(jià)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員 會(huì)成員行賄的手段謀取中標(biāo)。

投標(biāo)人不得以低于成本的報(bào)價(jià)競爭，也不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。

第四章 開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)

第二十六條

開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的時(shí)間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文 件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。

第二十七條

開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行。

由投標(biāo)人或者推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢 查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的 其他主要內(nèi)容。

招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾 予以拆封。

開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。

第二十八條

評標(biāo)由招標(biāo)人依法組成的評標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。

評標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表及物業(yè)管理方面的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理等專家組成，成員為5人 以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于 成員總數(shù)的三分之二。

評標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人在縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督下，從 省房地產(chǎn)行政主管部門公布的專家名冊中采取隨機(jī)抽取的方式確定。

與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評標(biāo)委員會(huì)。

評標(biāo)委員會(huì)成員名單在中標(biāo)結(jié)果公布前應(yīng)當(dāng)保密。

第二十九條

評標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對所提 出的評審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。

第三十條

評標(biāo)委員會(huì)可以用書面形式要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容 做出必要 的澄清或說明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或者說明，其澄清或說明不得超出投標(biāo)文 件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。

第三十一條

在評標(biāo)過程中召開現(xiàn)場答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評分比重。

評標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評標(biāo)要求，根據(jù)標(biāo)書評分、現(xiàn)場答辯等情況進(jìn)行綜合評標(biāo)。

除現(xiàn)場答辯部分外，評標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。

第三十二條

評標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn) 行評審和比較，并對評標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。

第三十三條

評標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可 以否決所有投標(biāo)。

依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。

第三十四條

評標(biāo)委員會(huì)完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報(bào)告，闡明評標(biāo) 委員會(huì)對 各投標(biāo)人的評審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法，推薦不超過3名 有排序的合格的中標(biāo)候選人。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可 抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

第三十五條

確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性 內(nèi)容進(jìn)行談判。

第三十六條

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng) 當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。

第三十七條

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以 上地主人 民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料包括開標(biāo)評標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評標(biāo)委員會(huì)的評標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。

房地產(chǎn)行政主管部門自收到書面報(bào)告之日起5個(gè)工作日，未通知招標(biāo)人在招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中有 違法違規(guī)行為的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的 投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書。

第三十八條

招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，依據(jù)招標(biāo)文件 和中標(biāo)人 的投標(biāo)文件及有關(guān)規(guī)定訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的 其他協(xié)議。

第三十九條

中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)。中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，但可以 按照合同約定或者經(jīng)招標(biāo)人同意將中標(biāo)項(xiàng)目的部分專業(yè)化服務(wù)項(xiàng)目分包他人完成，接受分包 的主體應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資格條件，并不得再次分包。

第四十條

招標(biāo)文件要求中標(biāo)人提交履約保證金的，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提交。

中標(biāo)人不與招標(biāo)人訂立合同或無故不履行與招標(biāo)人簽訂的合同的，其履約保證金不予退還，給招標(biāo)人造成損失超過投標(biāo)履約保證金數(shù)額的，應(yīng)當(dāng)對超過部分予以賠償；沒有提交履約保 證金的，應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。

第五章 附 則

第四十一條

投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或依法向有關(guān)部門投訴。

第四十二條

招標(biāo)人與投標(biāo)人在招標(biāo)活動(dòng)或履行物業(yè)管理合同過程中發(fā)生糾紛，應(yīng) 當(dāng)協(xié)商解決，或由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門協(xié)調(diào)；當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)依法 向仲裁委員會(huì)申請仲裁；未達(dá)成協(xié)議的可以直接向人民法院起訴。

第四十三條

本辦法由省房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第四十四條

本辦法自2003年12月1日起試行。

二○○三年十月二十三日

第二篇：物業(yè)管理招投標(biāo)

物業(yè)管理招投標(biāo)

重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)物業(yè)發(fā)展有限公司

————巫大德 Email:wudade@163.comTel:***86300588

一、中國物業(yè)管理市場化產(chǎn)生的歷史背景

1.誰建設(shè)誰主管階段

1981年?a?a1993年

建設(shè)部提出?°誰建設(shè)誰主管?±的模

式，強(qiáng)制開發(fā)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理

2.萌芽階段

1993年——1999年

1993年深圳市推出“蓮花北村住宅小區(qū)”物業(yè)管理公開招投標(biāo)，深圳萬廈居業(yè)物業(yè)中我國第一次采用招標(biāo)方式確定物業(yè)管理權(quán)標(biāo)

從產(chǎn)品經(jīng)營到品牌經(jīng)營的標(biāo)志

1996年深圳鹿丹村住宅小區(qū)（10多年

舊小區(qū)）物業(yè)管理公開招標(biāo)，深圳萬科物業(yè)

中標(biāo)

深圳甲級物業(yè)管理企業(yè)由幾家發(fā)展到

40多家，企業(yè)規(guī)模由幾十萬平米發(fā)展到上百

萬平米

全國物管企業(yè)發(fā)展到2萬多家,員工200

余萬

3.試驗(yàn)階段

1999年?a?a2003年

1999.5.23-24日,全國物業(yè)管理工作會(huì)

議在深圳召開，提出打破地方保護(hù)，打破

壟斷，把先進(jìn)的物業(yè)管理理念、方法和機(jī)

制推向全國

會(huì)上南京周學(xué)柏副市長歡迎全國優(yōu)秀

物業(yè)管理企業(yè)到南京投標(biāo)

深圳會(huì)議上南京推出百家湖別墅、公寓花園小區(qū)項(xiàng)目公開招標(biāo)。當(dāng)場幾十家

企業(yè)響應(yīng)，22家企業(yè)報(bào)名，最后8家企業(yè)

（其中上海5家、深圳1家、南京2家）參與

竟標(biāo)

1999.6北京 “回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房住宅

小區(qū)”項(xiàng)目物業(yè)管理招標(biāo) , 幾十家物管企業(yè)

響應(yīng)，10多家企業(yè)入圍，深圳長城物業(yè)和

北京天鴻物業(yè)中標(biāo)

2000年元月深圳萬科物業(yè)中標(biāo)建設(shè)

部大院38萬平米的物業(yè)管理

我國招投標(biāo)的發(fā)展歷程

1980 年以前無招投標(biāo)

1980 年國務(wù)院頒布《 關(guān)于開展和保護(hù)

社會(huì)主義競爭暫行規(guī)定》

1981 年第一次使用世行扶貧貸款（大

學(xué)項(xiàng)目）2 億美元，要求招投標(biāo)，自此設(shè)備

采購采用招投標(biāo)

九十年代建筑業(yè)逐步采用招投標(biāo)

2000年1月1日《中華人民共和國招投

標(biāo)法》實(shí)施

2003年7月1日建設(shè)部《前期物業(yè)管理

招投標(biāo)管理暫行辦法》實(shí)施

2004年7月1日重慶市《前期物業(yè)管理

招投標(biāo)管理暫行辦法》實(shí)施

二、物業(yè)管理招投標(biāo)的基本概念

1.定義

物業(yè)管理招投標(biāo)

———指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表

人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的需求，制定符合其

管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家

物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)服務(wù)公司竟投，從中

選擇最符合招標(biāo)條件的竟投者，并與之訂

立物業(yè)管理服務(wù)合同的交易行為。

2.范圍

根據(jù)《招投標(biāo)法》判斷一個(gè)項(xiàng)目是否應(yīng)該公開招投標(biāo)的原則：

（1）是否與社會(huì)公共利益密切相關(guān)

（2）是否關(guān)系到國家利益

（3）是否涉及國家機(jī)密

該原則也是國際慣例

《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定以下項(xiàng)目必須招投標(biāo)：

（1）住宅項(xiàng)目

（2）與住宅同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅項(xiàng)目

例外：

a、同一物管區(qū)域內(nèi)規(guī)模較小的；b、建設(shè)單位全部自用的；

c、法律另有規(guī)定的。

3、招標(biāo)的類型

公開招標(biāo)

———招標(biāo)人通過公共媒體公開發(fā)布招標(biāo)信息，邀請所有符合投標(biāo)條件的潛在投標(biāo)人參加投標(biāo)的招標(biāo)方式

特點(diǎn)：招標(biāo)人以公開的方式邀請不特定的投標(biāo)人參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開，其評選條件和程序預(yù)先設(shè)定，且不允許在程序啟動(dòng)后單方面改變。

時(shí)間長、程序復(fù)雜、費(fèi)用高

邀請招標(biāo)?a?a?a不公開發(fā)布招標(biāo)信息，而

直接邀請某些組織或法人參加投標(biāo)的方式。

特點(diǎn)：招標(biāo)人以邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ?投標(biāo)人參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開，其評選條件和程序預(yù)先設(shè)定，且不允許在程序 啟動(dòng)后單方面改變。

省時(shí)、省力、省錢

4、原則

公開、公平、公正、合理

三、招標(biāo)的基本程

準(zhǔn)備階段：建立招標(biāo)機(jī)構(gòu)制作招標(biāo)文件招標(biāo)項(xiàng)目備案

招標(biāo)階段：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書（邀

標(biāo)）接受投標(biāo)人投標(biāo)意向書投標(biāo)人資格預(yù)對預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)出投

標(biāo)邀請書發(fā)售招標(biāo)文件組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場召開標(biāo)前會(huì)，解釋招標(biāo)文

件，并以書面形式告知所有投標(biāo)人

調(diào)查階段：投標(biāo)人調(diào)查（信譽(yù)、業(yè)績、質(zhì)量）開標(biāo)評標(biāo)階段：組建評委會(huì)（5人以上單數(shù)，專家> 2/3）組織開標(biāo)會(huì)（招標(biāo)人主持）評標(biāo)

投標(biāo)書評分（權(quán)重50~60）

業(yè)績質(zhì)量評分（權(quán)重20~25）

現(xiàn)場答辯評分（權(quán)重20~25）編制評標(biāo)報(bào)告（評委會(huì)）

定標(biāo)階段招標(biāo)人定標(biāo)發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書退還保證金評標(biāo)和中標(biāo)結(jié)果備案

合同簽定階段：完善服務(wù)方案招標(biāo)人與中標(biāo)人簽定合同

四、物業(yè)管理投標(biāo)程序

準(zhǔn)備階段：獲取招標(biāo)信息項(xiàng)目評估遞交投標(biāo)意向書購買或取得招標(biāo)文件市場調(diào)研踏勘現(xiàn)場參加標(biāo)前會(huì)

標(biāo)書制作階段：投標(biāo)書制作

投標(biāo)書包括：

投標(biāo)函

投標(biāo)報(bào)價(jià)書（價(jià)格標(biāo)）

管理服務(wù)方案（技術(shù)標(biāo)）

資格證明文件（商務(wù)標(biāo)）

招標(biāo)文件要求的其它文件

投標(biāo)階段：繳納投標(biāo)保證金送交投標(biāo)文件接受招標(biāo)方的資格審查參加開標(biāo)會(huì)和現(xiàn)場答辯完善管理服務(wù)方案簽定合同

五、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)書結(jié)構(gòu)

（一）綜合式投標(biāo)書

1.標(biāo)的物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想與策劃

物業(yè)檔次的定位

服務(wù)檔次的定位

2.擬采取的管理服務(wù)模式與機(jī)制

3.管理服務(wù)的主要服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和承諾指

標(biāo)及保障措施

4.人力資源的配置、培訓(xùn)與管理

5.物資裝備計(jì)劃與管理

6.規(guī)章制度建立和檔案的管理

7.社區(qū)文化建設(shè)與社區(qū)服務(wù)

8.物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與實(shí)施

9.物業(yè)日常管理

10.費(fèi)用測算與財(cái)務(wù)管理

11.報(bào)價(jià)及說明

12.商務(wù)資料

（二）三標(biāo)式投標(biāo)書

1.商務(wù)標(biāo)(相當(dāng)于綜合式投標(biāo)書第12項(xiàng))投標(biāo)人簡介

業(yè)績特色介紹

工商執(zhí)照復(fù)印件

物管資質(zhì)復(fù)印件

稅務(wù)登記復(fù)印件

企業(yè)代碼復(fù)印件

項(xiàng)目主要管理人員資質(zhì)復(fù)印件

答辯人員委托書

其它

2.技術(shù)標(biāo)

項(xiàng)目管理服務(wù)技術(shù)方案（相當(dāng)于綜合標(biāo)書1-10項(xiàng)）

1、標(biāo)書中不得出現(xiàn)任何能識別投標(biāo)人的文 字、圖案和標(biāo)識，否則一律作廢標(biāo)處理

2、標(biāo)書首尾頁加蓋投標(biāo)人鮮章處，須由招 標(biāo)機(jī)構(gòu)開標(biāo)后統(tǒng)一編號密封，交評委會(huì)評標(biāo)，評標(biāo) 完成后拆封

3.經(jīng)濟(jì)標(biāo)（價(jià)格標(biāo)）

（相當(dāng)于綜合標(biāo)書的第11項(xiàng)）

報(bào)價(jià)函

報(bào)價(jià)說明

招標(biāo)公告（邀請函）

招標(biāo)書

主要協(xié)議條款

標(biāo)書說明

投標(biāo)須知

招標(biāo)人簡介

標(biāo)的物業(yè)概況

招標(biāo)范圍、內(nèi)容、要求

標(biāo)書編制的方法與依據(jù)

評標(biāo)、定標(biāo)辦法

投標(biāo)人業(yè)績資質(zhì)要求

實(shí)地考察的時(shí)間、地點(diǎn)

解釋招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)

投標(biāo)書遞交的時(shí)間、地點(diǎn)

繳納保證金的金額、時(shí)間、地點(diǎn)

開標(biāo)、評標(biāo)的時(shí)間、地點(diǎn)及要求

其他

開標(biāo)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)議程

1.主持人宣布開標(biāo)會(huì)開始及會(huì)場

紀(jì)律

2.主持人介紹參加會(huì)議的招標(biāo)方、監(jiān)督方、代理方和評委會(huì)評委

及相關(guān)人員

3.招標(biāo)方介紹招標(biāo)項(xiàng)目情況

4.投標(biāo)人和監(jiān)督人（或公證

員)檢查投標(biāo)書密封情況，確認(rèn)投標(biāo)書密封完好并簽字確認(rèn)

5.主持人宣布評標(biāo)辦法

6.主持人確認(rèn)并宣布開標(biāo)人、唱標(biāo)人、監(jiān)標(biāo)人、記錄人

7.公布標(biāo)底（有標(biāo)底時(shí)）

8.按投標(biāo)書送達(dá)的時(shí)間順序編號，投標(biāo)人抽簽確定答辯順序

9.開標(biāo)并唱標(biāo)（唱標(biāo)內(nèi)容：投標(biāo)人、投標(biāo)書份數(shù)、投標(biāo)函、報(bào)價(jià)書等）

10.投標(biāo)人確認(rèn)開標(biāo)內(nèi)容并在開標(biāo)記錄上簽字

11.公布對投標(biāo)人的調(diào)查報(bào)告（有調(diào)查報(bào)告時(shí)）

12.評委會(huì)評審?fù)稑?biāo)書

13.投標(biāo)人現(xiàn)場答辯

14.評委會(huì)現(xiàn)場評分

15.評分統(tǒng)計(jì)匯總

16.評委會(huì)出具評標(biāo)報(bào)告，評委和監(jiān)督人在評標(biāo)報(bào)告上簽字

17.當(dāng)場宣布評標(biāo)結(jié)果和中標(biāo)人

18.開標(biāo)會(huì)議結(jié)束

謝謝!

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第三篇：物業(yè)管理招投標(biāo)流程圖

物業(yè)管理招投標(biāo)流程圖

1、小區(qū)業(yè)委會(huì)制作征詢意見表，決定是續(xù)簽物業(yè)管理服務(wù)合同，還是公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)以及如何具體操作等事宜

根據(jù)三分之二以上業(yè)主的意見，形成決議，報(bào)房地局、街道辦事處、居委會(huì)

根據(jù)三分之二業(yè)主的意見，決定是否聘請中介咨詢服務(wù)代理機(jī)構(gòu)（可以在征詢業(yè)主意見前參與）

2、編制招標(biāo)文件

招標(biāo)項(xiàng)目簡介、招標(biāo)文件、招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書、招標(biāo)工作方案等文件報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案

3、發(fā)布招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書

接受物業(yè)公司報(bào)名咨詢

物業(yè)公司提供有關(guān)公司情況資料，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格初審，初選符合條件的物業(yè)公司，4、確認(rèn)投標(biāo)人的資格

通過資格審查的物業(yè)公司領(lǐng)取或者購買招標(biāo)文件

5、從專家?guī)斐槿＜颐麊危M成評審小組，接受投標(biāo)文件

評審小組和業(yè)主代表等到投標(biāo)物業(yè)公司所管小區(qū)現(xiàn)場考察，這些小區(qū)由投標(biāo)物業(yè)公司提供，隨機(jī)抽取，同時(shí)進(jìn)行的還有：邀請業(yè)主委員會(huì)成員、投標(biāo)物業(yè)公司、業(yè)主代表、房地部門、街道辦事部門、居委會(huì)等參加開標(biāo)活動(dòng)，公布物業(yè)公司的標(biāo)的，小區(qū)管理文書封好，抽簽定答辯順序

6、閱標(biāo)。其間，物業(yè)公司退場，專家獨(dú)立打分，業(yè)主代表可以互相商量打分

7、答辯。針對投標(biāo)書，專家提出問題，投標(biāo)單位回答；評審小組對答辯進(jìn)行評分

8、投標(biāo)單位全部到場，工作人員統(tǒng)計(jì)分?jǐn)?shù)

9、評審小組寫出評標(biāo)意見

10、業(yè)主大會(huì)或者授權(quán)業(yè)主委員會(huì)根據(jù)評標(biāo)意見確定中標(biāo)人

11、向全體業(yè)主公告中標(biāo)結(jié)果和評標(biāo)意見

12、業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與中標(biāo)人簽定物業(yè)管理服務(wù)合同

第四篇：物業(yè)管理招投標(biāo)流程

物業(yè)管理招標(biāo)的程序

1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組：在政府房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)下，由委托方成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，全面

負(fù)責(zé)投標(biāo)工作。小組成員可聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組成。

2、編制招標(biāo)文件：招標(biāo)文件通常包括《招標(biāo)公告》、《招標(biāo)書》、《投標(biāo)須知》、《投標(biāo)書編制要求》、等，重點(diǎn)是《招標(biāo)書》的編制和標(biāo)底的確定。

3、向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告：通過新聞媒體向社會(huì)公開發(fā)布招標(biāo)公告，內(nèi)容主要是擬招標(biāo)的物

業(yè)名稱，投標(biāo)單位條件，報(bào)名截止日期、報(bào)送投標(biāo)書截止日期及聯(lián)系地址、電話等。

4、投標(biāo)單位的資質(zhì)審查：從報(bào)名單位中選出符合資質(zhì)條件的單位參加投標(biāo)，并書面通知各

投標(biāo)單位。

5、發(fā)放招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料

6、組織投標(biāo)單位勘查項(xiàng)目并答疑

7、成立評標(biāo)委員會(huì)，制定評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)辦法：聘請有關(guān)人員組成評標(biāo)委員會(huì)，并制評分

標(biāo)準(zhǔn)，定標(biāo)原則與辦法。評標(biāo)委員會(huì)一般由業(yè)主代表、有關(guān)部門人員、物業(yè)管理專家及未參與競標(biāo)的相同的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)人組成。

8、收取投標(biāo)書：在規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)收取標(biāo)書，一般，公開招投標(biāo)應(yīng)請公證人員現(xiàn)場公證，并保存投標(biāo)書至正式開標(biāo)時(shí)止。

9、開標(biāo)與標(biāo)書評閱：在規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)。參加人員為業(yè)主代表、公證員及參與投標(biāo)的單位代表。開標(biāo)由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組組長主持，公證員公證，當(dāng)中啟封投標(biāo)書，并唱讀其報(bào)價(jià)、管理計(jì)劃及各項(xiàng)服務(wù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，開標(biāo)后應(yīng)將標(biāo)書發(fā)給評委會(huì)委員，由各委員獨(dú)立詳細(xì)閱讀、審查投標(biāo)書，就投標(biāo)書給出評分。

10、組織答辯會(huì)，評標(biāo)定標(biāo)：閱標(biāo)后召開答辯會(huì)。按抽簽順序，各投標(biāo)單位負(fù)責(zé)人（一般

為授權(quán)代表人及項(xiàng)目經(jīng)理）參加答辯。就公司介紹及委員提出的問題予以解答，委員評分匯總后按定標(biāo)原則與辦法確定中標(biāo)單位。

11、發(fā)出中標(biāo)通知書：確定中標(biāo)單位后，由招標(biāo)單位向其發(fā)出中標(biāo)通知書。

12、預(yù)中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同：（摘自《物業(yè)經(jīng)營管理》第八章第三節(jié)）

物業(yè)管理投標(biāo)的程序

1、獲取招標(biāo)信息，決策是否參與投標(biāo)

2、報(bào)送投標(biāo)申請，接受資格審查：在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向招標(biāo)單位報(bào)送投標(biāo)申請，一般包括企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級、專業(yè)人員配置、固定資產(chǎn)、管理的規(guī)章制度及以往業(yè)績等。

3、獲取與熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場

4、投標(biāo)決策與編制投標(biāo)書：

5、報(bào)送投標(biāo)書：按照一般慣例標(biāo)書分正副本，一正四副，加蓋公章并密封送達(dá)。

6、參加開標(biāo)及答辯會(huì)：在有限時(shí)間內(nèi)充分闡述本單位的優(yōu)勢，投標(biāo)的意圖、對日后物業(yè)管理的基本想法、安排與措施，對投標(biāo)報(bào)價(jià)的計(jì)算作為必要的說明或補(bǔ)充，愿意承諾的優(yōu)惠條件等，以爭取獲得最佳印象和分?jǐn)?shù)。

7、中標(biāo)與簽訂物業(yè)服務(wù)合同

第五篇：物業(yè)管理招投標(biāo)方式淺議

物業(yè)管理招投標(biāo)方式淺議

從90年代后期起,中國的物業(yè)管理開始進(jìn)入市場運(yùn)作階段,，為了使新興的物業(yè)管理市場逐步規(guī)范成熟起來，必須盡快引入競爭機(jī)制，物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)則是促進(jìn)良性競爭的有效手段。

1996年12月，深圳市率先嘗試了由行業(yè)主管部門組織的公開物業(yè)管理招投標(biāo)，鹿丹村小區(qū)通過公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的成功創(chuàng)全國之先河，物業(yè)管理開始走出“誰開發(fā)、誰管理”的初級發(fā)展階段，由于全國各地的物業(yè)管理市場發(fā)展參差不齊，直到3年后的1999年，物業(yè)管理招投標(biāo)的試點(diǎn)工作才在全國各大城市興起，成為本行業(yè)的一大熱點(diǎn)話題。

物業(yè)管理招投標(biāo)從1999年下半年開始出現(xiàn)的這一個(gè)小高潮并非出于偶然。其中一個(gè)因素自然是1999年5月23-24日全國物業(yè)管理工作會(huì)議在深圳召開，建設(shè)部副部長宋春華在會(huì)上明確指出：“各地要在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)則，努力創(chuàng)造公開、公平、公正的市場環(huán)境，精心組織招投標(biāo)工作”。并希望“在以后的工作中，必須徹底改變‘誰開發(fā)、誰管理’的壟斷經(jīng)營局面。凡是10萬平方米以上的新建商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督下，在商品房預(yù)售前面向社會(huì)招標(biāo)。”而我們認(rèn)為物業(yè)管理公開招投標(biāo)的推出是行業(yè)自身發(fā)展到一定階段后的必然產(chǎn)物。通過投標(biāo)，物業(yè)管理企業(yè)可以在平等競爭的前提下開拓業(yè)務(wù)，擴(kuò)大市場份額，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，提高管理水平，樹立企業(yè)形象。因此隨著物業(yè)管理企業(yè)參與招投標(biāo)活動(dòng)的積極性的提高，物管市場的競爭也越發(fā)激烈。

雖然所說目前全國各地物業(yè)管理公開招投標(biāo)仍舊處于起步和嘗試階段，但其之所以引起業(yè)內(nèi)人士的廣泛關(guān)注，是因?yàn)榇蠹覍τ诖蚱茐艛唷⒄嬲七M(jìn)物業(yè)管理市場化的期待已經(jīng)太久了。

一、物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展需要推行招投標(biāo)

（一）物業(yè)管理招標(biāo)方的逐步成熟。

招標(biāo)方包括房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)業(yè)主，前者往往是政府投資部門、事業(yè)單位和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般具有招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)和能力。后者則往往面臨缺乏經(jīng)驗(yàn)、無完善的操作規(guī)范可以依據(jù)的問題，因此，業(yè)主委員會(huì)需要有一個(gè)提高自律意識、努力掌握招投標(biāo)相關(guān)政策、規(guī)則和學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗(yàn)的過程。

總體來看，物業(yè)管理招投標(biāo)方正在逐步走向成熟。房地產(chǎn)開發(fā)商意識到，本著對今后管理負(fù)責(zé)的態(tài)度，打破地區(qū)界限，放眼社會(huì)，一步到位選聘社會(huì)上有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)、有品牌的專業(yè)物業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)起物業(yè)售后服務(wù)工作，既符合社會(huì)分工的專業(yè)要求，順應(yīng)物業(yè)管理市場競爭的發(fā)展潮流，也擺脫了自己做管理又不懂管理，以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境，使業(yè)主們一開始就享受到高水平的管理服務(wù)，與管理公司建立起信任合作的關(guān)系。

業(yè)主對物業(yè)管理公司的取舍支配著競爭的走向。業(yè)主們對物業(yè)管理公司的判斷逐漸擺脫“費(fèi)用決定論，”即并不是誰報(bào)價(jià)低就選擇誰，而是依據(jù)投標(biāo)企業(yè)的管理水平、管理業(yè)績、管理風(fēng)格等因素綜合考慮。

（二）物業(yè)管理投標(biāo)方的逐步成熟。

投標(biāo)企業(yè)一般均具有公平競爭的意識，試圖通過投標(biāo)，搶占市場份額，擴(kuò)大企業(yè)影響，走規(guī)模化經(jīng)營道路。特別是一些跨區(qū)投標(biāo)的物業(yè)管理公司，往往具有良好的資質(zhì)，較為豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場上取得了一定的信譽(yù)，無論是硬件還是軟件方面，均有一定的優(yōu)勢。

在投標(biāo)過程中，投標(biāo)企業(yè)越發(fā)注重前期的市場調(diào)研，對招標(biāo)物業(yè)的市場狀況，有關(guān)的政策、法規(guī)，居民對物業(yè)管理的認(rèn)知程度等展開全面了解，精心準(zhǔn)備，做到有備而來。

通過競爭，投標(biāo)企業(yè)認(rèn)識到，不僅要善于理財(cái)，為業(yè)主精打細(xì)算，更要憑借全新的理念和舉措，突出自身的管理風(fēng)格和品牌形象，贏得物業(yè)管理權(quán)。

目前，也還存在個(gè)別投標(biāo)企業(yè)采取非正當(dāng)競爭性手段，鉆政策、法規(guī)的空子，干擾招投標(biāo)活動(dòng)的現(xiàn)象。有的投標(biāo)企業(yè)脫離實(shí)際，作出種種過高承諾，也影響到評標(biāo)工作的順利進(jìn)行。

（三）物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)打破誰開發(fā)、誰壟斷的陳舊模式，使物業(yè)開發(fā)和物業(yè)管理分離。

在物業(yè)管理自身作為一個(gè)行業(yè)存在的初期，發(fā)展商別無選擇地自組物業(yè)管理公司，但是隨著行業(yè)自身的發(fā)展需要，物業(yè)開發(fā)和管理不進(jìn)行分離，會(huì)造成許多難以調(diào)和的矛盾。尤其在各種法令法規(guī)及其配套措施還不夠完善的今天，發(fā)展商自己直接組建和領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理公司，若缺乏自律意識，或在自身經(jīng)營中發(fā)生困難的前提下，將最終損害業(yè)主（客戶）的切身利益。舉一個(gè)最簡單的例子：發(fā)展商拖欠、挪用或不按規(guī)定金額繳納維修基金并不是個(gè)別現(xiàn)象，相當(dāng)一部分就發(fā)生在開發(fā)和管理為同一家公司的情況下。一旦發(fā)展商資金運(yùn)作困難，直接導(dǎo)致的結(jié)果就是業(yè)主委員會(huì)成立之后不能獲得足額的維修基金，甚至失去大部分基金，包括業(yè)主（客戶）自己所繳納的部分。物業(yè)管理招投標(biāo)工作的開展將促使物業(yè)開發(fā)和物業(yè)管理分離，最大程度上保障業(yè)主（客戶）的利益不受侵害。同時(shí)也只有開發(fā)和管理的分離，才能促使越來越多的物業(yè)管理企業(yè)不斷自我壯大、獨(dú)立成長，保證物業(yè)管理作為一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)按照其自身的規(guī)律健康發(fā)展下去。

（四）推行物業(yè)管理招投標(biāo)，通過競爭機(jī)制，加速推進(jìn)全行業(yè)市場化進(jìn)程。經(jīng)過幾年的發(fā)展，全國各地目前已形成了許多有較強(qiáng)市場意識的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)，迫切希望擴(kuò)大市場占有率，行業(yè)競爭日趨激烈。如果不能保證這種競爭始終處于有序、公平的狀態(tài)，就有可能造成不正當(dāng)競爭的蔓延，發(fā)生暗箱操作，最終將不利于行業(yè)的健康發(fā)展。只有在公開、公平、公正的競爭機(jī)制影響下，才能保證一批觀念新、效益好、實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、機(jī)制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中憑借自身的優(yōu)勢脫穎而出。與其它行業(yè)一樣，物業(yè)管理的發(fā)展也需要一批優(yōu)秀的企業(yè)盡快崛起，他們通過企業(yè)的不斷自我完善和創(chuàng)新，通過相互間的競爭和交流，最終將帶領(lǐng)行業(yè)內(nèi)其它企業(yè)的共同進(jìn)步和提高。而物業(yè)管理招投標(biāo)的推行正為本行業(yè)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)的迅速成長提供了便利條件。

（五）確立起一種同時(shí)保障發(fā)展商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主（客戶）三者利益的規(guī)范機(jī)制。

不少物業(yè)管理企業(yè)在參與物業(yè)管理招投標(biāo)過程中都會(huì)遇到這樣一些問題：發(fā)展商希望物業(yè)企業(yè)吸納一些自身難以消化的人員；減免空房管理費(fèi)；為了促銷，盡量降低物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。而物業(yè)管理企業(yè)出于承接物業(yè)的渴望常常處于進(jìn)退兩難的境地。這些問題看似發(fā)展商與物業(yè)管理企業(yè)作為合同雙方的權(quán)利義務(wù)問題，實(shí)際暴露出的是發(fā)展商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主（客戶）三者之間的權(quán)利義務(wù)沒有得到相應(yīng)的保障。

以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)就可以解決這些問題。招投標(biāo)的評審權(quán)和決定權(quán)授權(quán)交給了專家評審小組，有利于作出最正確的選擇。同時(shí)，整個(gè)招投標(biāo)過程是公開、透明的，交易條件也公平、明示的，最大程度上杜絕了不合理?xiàng)l件，有利于物業(yè)管理企業(yè)輕裝上陣，最終有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

二、招投標(biāo)過程中急需解決的一些問題

由于物業(yè)管理招投標(biāo)尚處于起步和嘗試階段，不可避免地存在著一些不盡如人意的問題。我們就招標(biāo)過程中尚需完善之處談幾點(diǎn)看法。

（一）規(guī)則有待完善

物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)涉及諸多的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包括物業(yè)的開發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)之間，也包括業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司、與全體業(yè)主之間以及全體

業(yè)主與物業(yè)管理公司之間等，需要相應(yīng)的法律依據(jù)做為保障。

政府部門積極倡導(dǎo)物業(yè)管理項(xiàng)目的公開招標(biāo)制度，同時(shí)對參與競爭的物業(yè)管理公司提出資質(zhì)要求，提高參賽者的標(biāo)準(zhǔn)，都有利于物業(yè)管理招投標(biāo)市場的發(fā)展。

（二）對一定條件下的物業(yè)必須實(shí)行招投標(biāo)。

現(xiàn)在發(fā)展商和業(yè)委會(huì)在選擇物業(yè)管理公司的過程中，可以自主決定選擇的方式。以“公開、公平、公正”原則為前提的招投標(biāo)方式無疑是最合理的選聘方式，政府部門應(yīng)當(dāng)采取一些強(qiáng)制措施。如對于新建物業(yè)，達(dá)到一定的規(guī)模的，發(fā)展商必須采用招投標(biāo)方式。而業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)公司更是必須堅(jiān)持招投標(biāo)。

（三）設(shè)立非官方的、權(quán)威的物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)構(gòu)。

目前許多招投標(biāo)因缺少監(jiān)管而偏離了正確的軌道，未達(dá)到滿意的結(jié)果。因此建議設(shè)立非官方的、權(quán)威的物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)構(gòu)。有以下幾點(diǎn)建議可供參考：

1、設(shè)立權(quán)威的物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)的工作。但不宜由政府主管部門直接參與，把政府行為與市場行為連在一起不合理。

2、物業(yè)管理招投標(biāo)事先必須到專門機(jī)構(gòu)備案，取得專門機(jī)構(gòu)的認(rèn)可方可進(jìn)行。

3、專門機(jī)構(gòu)應(yīng)就個(gè)案指定專人負(fù)責(zé)，并幫助招標(biāo)方制定招投標(biāo)的方案，編寫招標(biāo)書，推薦合格的物業(yè)管理公司參加招投標(biāo)。

4、專門機(jī)構(gòu)應(yīng)協(xié)助招標(biāo)方分析投標(biāo)公司的標(biāo)書，選擇最適合該物業(yè)的管理方案。或者可由物業(yè)管理專家組成評審小組受業(yè)委會(huì)委托進(jìn)行標(biāo)書的評審工作。

5、招投標(biāo)的開標(biāo)和決標(biāo)等重大事件的進(jìn)行必須由專門機(jī)構(gòu)的參與，并受到其監(jiān)督，以維護(hù)“公開、公平、公正”和誠實(shí)信用的原則。

關(guān)于評審小組的人員組成問題。《中華人民共和國招投標(biāo)法》第三十七條規(guī)定：“依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，其評標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之一”。

雖然目前物業(yè)管理非“依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目”，但亦可參照此條款執(zhí)行。各地招投標(biāo)機(jī)構(gòu)可考慮認(rèn)定一批物業(yè)管理專家，建立一個(gè)專家名冊或?qū)＜規(guī)欤饕獏⑴c本地的物業(yè)管理招投標(biāo)的評標(biāo)工作。某個(gè)物業(yè)管理招投標(biāo)項(xiàng)目在確定評標(biāo)委員會(huì)專家的數(shù)量后，在確保專家與投標(biāo)企業(yè)無任何利害關(guān)系的前提下，可由招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從專家名冊中隨機(jī)抽取專家進(jìn)入評標(biāo)委員會(huì)，以體現(xiàn)“公開、公平、公正”的原則。同時(shí)，發(fā)展商代表在評標(biāo)委員會(huì)中的比例不宜過多，一般以一至兩人為宜，既可保證發(fā)展商參與選聘物業(yè)企業(yè)的權(quán)利，又能避免發(fā)展商的意志左右最終評標(biāo)結(jié)果，以確保為了打破壟斷經(jīng)營而進(jìn)行招投標(biāo)的初衷。

（四）設(shè)定招投標(biāo)市場的準(zhǔn)入條件。

為了減少對投標(biāo)人的初審工作量，對于有較高管理要求的物業(yè)項(xiàng)目（可通過物業(yè)類型或面積加以限定）應(yīng)限定只有達(dá)到一定資質(zhì)等級的企業(yè)才能參與招投標(biāo)。目前深圳有40余家甲級資質(zhì)企業(yè)，可以代表深圳物業(yè)管理行業(yè)的最高水平。建設(shè)部也即將評選全國一級資質(zhì)企業(yè)的才具備投標(biāo)資格，以引導(dǎo)市場資源向優(yōu)勢企業(yè)集中。

（五）市場信息網(wǎng)絡(luò)還不通暢

由于物業(yè)管理行業(yè)在我國還是較為新興的行業(yè)，市場信息網(wǎng)絡(luò)的建立還不夠完善。一方面，招標(biāo)方對投標(biāo)企業(yè)的情況，如資質(zhì)狀況，經(jīng)營業(yè)績、企業(yè)實(shí)力等，缺乏可靠、完整的信息來源；另一方面，想?yún)⑴c競爭的物業(yè)管理企業(yè)對市場信息的獲取渠道較少，特別是要跨區(qū)參與投標(biāo)，及時(shí)掌握有關(guān)信息更難。市場信息網(wǎng)絡(luò)的不完善，一定程度上制約了招標(biāo)活動(dòng)公平競爭的開展。

物業(yè)管理招投標(biāo)的推行是行業(yè)自身發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是行業(yè)自身運(yùn)行規(guī)律的體現(xiàn)。它標(biāo)志著發(fā)展商和業(yè)主（客戶）物業(yè)管理意識的提高，標(biāo)志著物業(yè)管理企業(yè)市場競爭意識的增強(qiáng)，標(biāo)志著物業(yè)管理將真正作為一個(gè)相對獨(dú)立的行業(yè)而存在，并將更具活力、更

加健康地發(fā)展下去。