第一篇：山東省物業管理交流會材料

把握核心 搭建平臺

以“睦鄰文化”構筑和諧家園

——勝中社區物華物業公司科興物業站交流材料

如何處理好物業管理者與居民的關系，一直是物業管理行業不斷探索的問題。作為利益雙方的物業和居民，在不少實際問題的處理上處于“對立”狀態，即使服務做得再好，也只能是“居民買單，物業干活”。擁有良好的居住氛圍是每個人都想要的，一個充滿人情味的小區是每個居民追求的。勝中社區物華物業公司科興物業站挖掘“睦鄰文化”所蘊含的文化發展動力和創新基因，把握核心，搭建平臺，努力打造獨具特色的“睦鄰文化”品牌。從物業的“微笑服務”到鄰里的“微笑面對”，整個小區形成了“家”一般的感覺，淡化了利益的尖峰，增添了“血緣”的溫情，真正使“睦鄰文化”落地生根，結出累累碩果。

一因勢利導，搭建親情鄰里的文化平臺。

2008年中秋節，科技一村45號樓的居民們自發聚在一起，一家出一道菜，“同吃團圓飯，共賞中秋月”。我們及時抓住這一時機，因勢利導，將每年陰歷八月十五前后的一個月時間定為小區的“親情鄰里節”。至目前，已連續舉辦四屆的“親情鄰里節”，組織規模越來越大、參與群眾越來越多、活動形式也越來越豐富，從最初的幾十人已發展到現在1000 1

多名小區居民共同參與。特別是在中秋之夜，小區居民與物業職工載歌載舞，歡聚一堂。包餃子送祝福是“鄰里節”的傳統項目。小區里的熱心居民和物業站職工，包好餃子送給小區的十多戶孤寡或困難老人。大家共賞清風明月，共慶鄰里佳節，譜寫出一首首甜美醉人的小夜曲。“鄰里學”、“鄰里幫”、“鄰里親”、“鄰里和”、“鄰里情”、“鄰里樂”等六個節日主題，也使“鄰里節”內容更加豐富，內涵更加深遠。

在小區鄰里文化中心的形象墻上，貼著由幾千張照片組成的巨型“全家福”，幾乎記錄了小區每一個家庭，每一位居民的幸福瞬間，從那一張張燦爛的笑容里，感受到了居民和物業對家和萬事興的理解。今年，我們專門組織居民進行全面總結提升，先后提出了“文化育文明，道德促和諧”、“我為家盡責，家靠我發展”等理念，并集全區居民之力，合力建設鄰里文化中心，定期舉辦居民論壇、文化講堂、藝術交流活動，形成了科技一村所獨有的睦鄰文化品牌。

二、模范選樹，搭建引領新風的文化平臺

為弘揚“睦鄰文化”之道，我們緊緊抓住“鄰里——社區的本源”這一根本，努力通過文化引領，促進美德滲透，帶動文明風尚形成。今年，我們先后在全體居民中開展了“十佳鄰里”評選、“身邊的典型，小區的感動”選樹、“小手拉大手”、“家庭才藝展示”、“樓道互助”、“文化廣場”、“模范居民大家議”等和諧創建活動，營造出了濃厚 的鄰里和諧、互幫互助、安全溫馨的文化氛圍，讓每一名居民都時刻感受到“進了小區門，就是一家人”。

我們還著力打造了“親鄰樓道”、“德鄰樓道”等一批睦鄰文化的典型代表樓棟，一進樓道，四壁懸掛著居民們琳瑯滿目的“書畫作品”和“手工藝品”，還張貼著整個樓道居民的“全家?！?，感覺就像來到了自家的客廳。在這種氛圍下，熱心參與公益事業的趙學范、精心護理癱瘓妻子十四年的高寶忠等先進典型相繼涌現，居民們自覺“愛家、建家、興家”意識也愈加濃厚。

三、拓展內涵，搭建共建共享的文化平臺

睦鄰文化的起點是居民與居民之間的鄰里關系。著眼小區更新更美的發展建設，科興物業站進一步拓展睦鄰文化固有內涵，將物業與居民之間、周邊主營單位與物業之間的隱性鄰里關系明晰化，促進了睦鄰文化的進一步提升?？婆d物業站在鄰里文化中心開設了“鄰里論壇”和“居民講堂”，每個月都要征集一些居民關心關注的焦點、熱點、難點問題，例如寵物飼養、亂栽亂種，以及居民對物業管理的意見建議等各類話題，然后組織家委會、居民代表、物業管理人員等各方面的同志在這里進行座談、討論，通過面對面的溝通交流，對醞釀出的一些好的建議、做法，小區物業進行整理、參考和借鑒，進一步激發了小區居民為家園做貢獻的熱情。廣大居民主動走出小家，融入大家，成立義務巡邏隊、擔當

義務助管員、組建便民工作室，在維護小區秩序、調解鄰里矛盾、服務居民生活、宣傳政策精神等方面發揮出重要作用。在今年小區改造中，部分居民自發成立了“小區施工質量義務監督員”隊伍，不辭辛勞地及時化解矛盾、監督施工安全、把關工程質量，得到轄區居民和施工單位的廣泛贊譽。

工作中，我們不斷加強與轄區內勝建集團、供應處、檢測中心、鉆井院等油田主營單位的溝通協調，積極發揮物業站資源優勢，廣泛宣傳主營單位形勢任務，主動與前線留守家屬結對幫扶，組織職工、居民深入前線進行慰問，為一線職工送去了溫暖、提振了士氣。與此同時，主營單位主動投資小區維修，有效彌補了物業資金不足。今年夏天，我們和轄區主營單位及周邊學校同小區居民共同舉辦“創示范小區、建和諧家園”文藝晚會，1000余人主動參與樹木、綠地認養活動，使睦鄰文化在更廣闊的時空中演繹成為勝利大家園的和諧之魂，為文明和諧小區建設增添了不竭動力。

我們科技一村的睦鄰文化是建立在對小區居民需求的尊重和因勢利導上，抓住了社區的本源，充分挖掘睦鄰之道的內涵和載體，將黨建思想政治工作拓展延伸在小區落在實處，有力推動了和諧社區建設。

第二篇：物業管理交流會發言稿(

物業管理交流會發言稿

各位領導、各位同行朋友大家好！很高興今天能和大家齊聚一堂并就小區的物業管理工作來做探討交流。我們茸威公司是新近成立的物業管理公司，“松石苑”是我們接手的第一個社會型居民小區，因此今天我其實是來向大家取經學習的，在此我要特別感謝街道領導為我們提供這次寶貴的學習機會。

我們于2011年12月正式接手“松石苑”小區的物業管理，在此之前專業的小區物業管理經驗對于我們來講幾乎是一片空白，因而我們是一路摸索、一路艱辛地走到了今天，萬分欣慰的是我們在上級領導的關心支持以及公司領導的統籌部署下，充分調動全體人員的積極性，始終以提升物業管理服務為基礎，以“業主無抱怨、服務無缺憾、管理無盲點”為工作準則，通過積極的探索和不懈的努力，在這短短兩個多月里可以說我們已經順利平穩地度過了最為艱難困苦的過渡期，同時我們的付出和努力也得到了居民一定程度的認可。

物業管理其實實質是為小區服務的，要真正做好并不是件容易的事，而且大家都知道“松石苑”是已交付使用多年的社會型居民小區，原物業管理公司因種種因素決定撤離的同時也為我們留下了諸多的棘手工作和問題，加之小區居民對原物業公司印象較差，雙方積怨頗深且矛盾已經較為尖銳。我們想要做好小區的物業管理工作，緩和與居民之間的關系使其重塑對物業公司的信心和信任是尤為關鍵的事情。針對這一情況同時結合社區管理共同體綱要我們制定了一系列的有效措施，進行分階段、按步驟地落實，大致可以分為以下幾點：

一、強化管理、提升自我

加強管理首先要理順關系、明確責任，我們通過制定崗位職責，將責任和任務合理分配并落實到個人；其次我們制定了嚴格全面的規章制度，通過貫徹落實及追蹤檢查對公司全體人員加以規范和約束；另外我們對公司人員的自身素質極為關注，在加強專業技能培訓的同時更大力塑造大家的工作責任心；與此同時我們也向社會招募具有豐富經驗和專業知識的小區管理人員，結合我們公司本身特有的企業文化和管理理念，將兩者相互融會貫通，不斷完善并規范公司內部的管理環節和操作流程。

二、貼心服務、樹立口碑

物業管理涉及到的是居民的民生問題，要獲得居民的認可和支持，除了良好的專業素質和管理理念，更要全方位提升服務質量，做到解業主之憂、想業主所想，為此我們公司領導也再三強調一定要做到“現場管理精細化、客戶服務個性化”。比如我們在接到業主保修時，想方設法爭取第一時間到現場了解情況并盡快落實維修解決方案，事后也要有選擇性地進行回訪。同時對于小區內的公共設施，特別是關系的居民切身利益及人身財產安全的，比如小區內管道網絡的暢通、樓道照明燈、消防栓滅火器等設施，都要定期維護及時維修，而對于相關的歷史遺留問題我們也要責無旁貸并不計得失地予以積極妥善的處置。

三、有效溝通、事半功倍

工作的方式方法至關重要，因此我們經常積極主動地與業主進行溝通，創造條件和機會營造良好氛圍，以期加強雙方的互動與聯系。同時更想方設法調動居委會、業委會、乃至各樓組長的積極性，充分發揮他們的橋梁和紐帶作用，將我們與原物業公司的不同之處，尤其是我們先進的管理模式和理念傳達給小區業主，以便爭取更多的支持和理解從而使我們能更順利有序地開展各項工作。

通過這一階段的工作和學習，雖然我們已經取得了一定的成績，也有信心完成上級領導部門交付的任務，但我們也深知自己目前還處于起步階段，需要學習和改進的地方還很多，我們只有通過不斷的努力和優化才能把小區的物業管理和服務工作做得更加出色。在此，請各位與我共勉之！再次感謝大家！

上海茸威物業管理有限公司

2012年3月20日

第三篇：《山東省物業管理招投標辦法》(精)

關于印發《山東省物業管理招標投標管理暫行辦法》的通知

魯建房字〔2003〕56號

各設區城市建委（建設局）、房管局、城管局：

現將《山東省物業管理招標投標管理暫行辦法》印發你們，請遵照執行。執行中出現的情況 和問題，請及時告我廳政策法規處和住宅與房地產業處。

山東省物業管理招標投標管理暫行辦法

第一章總 則

第一條

為規范我省物業管理招標投標活動，保護招標投標活動當事人的合法權益，促進物業管理行業的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等規定，結合我省實際，制定本辦法。

第二條

本省行政區域內開展物業管理招標投標活動，均適用本辦法。

第三條

本辦法所稱物業管理招標投標，是指招標人以招標的方式，將物業管理區域內房屋及共用部位共用設施設備的維修養護、安全護衛、綠化、環境衛生及生活服務等事務，一次性發包，由投標人通過競爭的方式承接物業管理的活動。

本辦法所稱招標人是指依法進行物業管理招標的物業的建設單位、業主或者業主大會。

本辦法所稱投標人是指響應物業管理招標、參加投標競爭的物業管理企業。

第四條

省房地產行政主管部門負責全省物業管理招標投標活動的監督管理。

各市、縣(市人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。

第五條

鼓勵各類物業項目通過招標投標方式選擇物業管理企業。

住宅及同一物業管理區域內非住宅項目和政府機關、事業單位投資建設的各類辦公用房應當通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者規模較小的，經物業所在地市、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

第六條

物業管理招標投標應當堅持公開、公平、公正和誠實守信的原則。

第七條

任何單位和個人不得違反法律、法規和規章規定，限制或者排斥具備投標資格的物業管理企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。

第二章 招 標

第八條

物業管理招標由招標人依法組織實施。物業管理招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。

第九條

已成立業主大會的物業項目實施物業管理招標前，應召開業主大會，確定招標方式、委托管理的內容及具體標準。

第十條

物業管理招標分為公開招標和邀請招標。招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒體上發布招標公告，并同時在山東住宅與房地產信息網上免費發布招標公告。

招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。招標人要求繳納投標保證金的，應當在招標公告中載明。

招標人采用邀請招標方式的，應當向3家以上物業管理企業發出投標邀請書。招標邀請書應當包含前款規定的相關內容。

第十一條

招標人依法自行組織實施招標活動。自行組織實施招標活動的招標人，應當具備下列條件并成立專門的招標組織：

(一有與招標項目相適應的工程技術、經濟、管理人員；

(二有編制招標文件的能力；

(三有組織開標、評標、定標的能力。

不具備上述條件的招標人可以委托專業物業管理咨詢機構編制招標文件和招標方案。

第十二條

招標人應根據物業管理的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

招標文件應當包括以下內容：

(一招標人名稱、地址、聯系方式；

(二物業項目基本情況。包括物業名稱、坐落地址、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、房屋類型、產權狀況、房屋幢數、套數、建筑結構、營業用房及管理用

房、共用部位共用設施設備、公共場地、園林綠化、社區文化娛樂設施、物業檔案(含施工或竣工圖紙、物業出售、業主入住等情況。

(三物業服務的內容及要求，包括服務內容、服務標準等；

(四對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容、編制要求等；

(五評標標準和評標方法；

(六招標活動方案，包括組織解釋招標文件(答疑、實 地考察物業項目、投標、開標的時間及地點等；

(七物業服務合同的簽訂說明；

(八其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

第十三條

招標人應當在發布招標公告或發出投標邀請書的10日前，將以下材料報物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案：

(一與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；

(二招標公告或招標邀請書；

(三招標文件；

(四法律、法規規定的其他材料。

房地產行政主管部門發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。

第十四條

公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人 進行資格預審。

實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審 的條件和獲取資格預審文件的方法。

資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的 企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。

第十五條

經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發 出資格預 審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人 告知資格預審結果。

在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投 標申請人。

第十六條

招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開投標的物 業 管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十七條

招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的 文件收受人，并同時報物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

第十八條

根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項 目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送 給所有的招標文件收受人。

第十九條

招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及 可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。

招標人設有標底的，標底應當保密。

第二十條

通過招標投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限 完成物業管理招標投標工作：

（一）新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；

（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（三）非出售類的新建物業項目應當在交付使用前90日完成；

（四）已經實施物業管理的物業項目，應當在物業管理合同期滿前60日完成。

第三章 投 標

第二十一條

投標人應當是響應物業管理招標、參加物業管理投標競爭的具有相應 物業管理資質和獨立法人資格的物業管理企業。

第二十二條

投標人對投標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。

第二十三條

投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件。投標文件應當 對招標文件提出的實質性要求和條件做出響應。

投標文件應當包括以下內容：

（一）投標函；

（二）投標報價；

（三）物業管理方案；

（四）招標文件要求提供的其他材料。

第二十四條

投標人應當在招標文件要求提交投標文件截止時間前，將加蓋單位公 章、法定代表人印章或全權委托人簽名后的投標文件密封送達投標地點。

招標人收到投標文件后，應當簽收保存，在開標前不得啟封。

投

標人在投標文件要求的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面 通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分。在招標文件要求提交投標文件截止 時間后送達的補充文件或者修改的內容無效。

第二十五條

投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其他投標人的公平競爭，損害招標人或者其他投標人的合法權益。投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。禁止投標人以向招標人或者評標委員 會成員行賄的手段謀取中標。

投標人不得以低于成本的報價競爭，也不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

第四章 開標、評標和中標

第二十六條

開標應當在招標文件確定的時間公開進行；開標地點應當為招標文 件中預先確定的地點。

第二十七條

開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行。

由投標人或者推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢 查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的 其他主要內容。

招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾 予以拆封。

開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。

第二十八條

評標由招標人依法組成的評標委員會負責。

評標委員會由招標人代表及物業管理方面的工程、技術、經濟管理等專家組成，成員為5人 以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的工程、技術、經濟等方面的專家不得少于 成員總數的三分之二。

評標委員會的專家成員，應當由招標人在縣級以上人民政府房地產行政主管部門監督下，從 省房地產行政主管部門公布的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。

與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。

評標委員會成員名單在中標結果公布前應當保密。

第二十九條

評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提 出的評審意見承擔個人責任。

第三十條

評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容 做出必要 的澄清或說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或說明不得超出投標文 件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

第三十一條

在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。

評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。

除現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。

第三十二條

評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進 行評審和比較，并對評標結果簽字確認。

第三十三條

評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可 以否決所有投標。

依法必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。

第三十四條

評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標 委員會對 各投標人的評審和比較意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名 有排序的合格的中標候選人。

招標人應當按照中標候選人排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可 抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

第三十五條

確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性 內容進行談判。

第三十六條

招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應 當在招標文件中載明。

第三十七條

招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業項目所在地的縣級以 上地主人 民政府房地產行政主管部門備案。備案資料包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。

房地產行政主管部門自收到書面報告之日起5個工作日，未通知招標人在招標投標活動中有 違法違規行為的，招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的 投標人，并返還其投標書。

第三十八條

招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，依據招標文件 和中標人 的投標文件及有關規定訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的 其他協議。

第三十九條

中標人應當按照合同約定履行義務。中標人不得向他人轉讓中標項目，但可以 按照合同約定或者經招標人同意將中標項目的部分專業化服務項目分包他人完成，接受分包 的主體應當具備相應的資格條件，并不得再次分包。

第四十條

招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當提交。

中標人不與招標人訂立合同或無故不履行與招標人簽訂的合同的，其履約保證金不予退還，給招標人造成損失超過投標履約保證金數額的，應當對超過部分予以賠償；沒有提交履約保 證金的，應當對招標人的損失承擔賠償責任。

招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。

第五章 附 則

第四十一條

投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或依法向有關部門投訴。

第四十二條

招標人與投標人在招標活動或履行物業管理合同過程中發生糾紛，應 當協商解決，或由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門協調；當事人達成仲裁協議的，應當依法 向仲裁委員會申請仲裁；未達成協議的可以直接向人民法院起訴。

第四十三條

本辦法由省房地產行政主管部門負責解釋。

第四十四條

本辦法自2003年12月1日起試行。

二○○三年十月二十三日

第四篇：山東省住宅小區物業管理基本服務標準

山東省建設廳關于印發

《山東省住宅小區物業管理基本服務標準（試行）》的通知

魯建房字[2003]39號

各設區城市物業管理主管部門、各物業管理企業：

為規范物業管理企業服務行為，維護產權人和物業管理企業雙方的合法權益，促進物業管理行業的健康發展，為人民群眾創造良好的居住環境，我廳在充分征求意見的基本上，制訂了《山東省住宅小區物業管理基本服務標準（試行）》。現將該標準印發給你們，請認真貫徹實施。

山東省建設廳

2003年6月24日

山東省住宅小區物業管理基本服務標準（試行）

一、服務宗旨與原則

以“業戶至上，服務第一”為宗旨，堅持方便業戶、文明服務的原則。

二、物業管理企業

（一）物業管理企業應持有物業管理資質證書，企業經理、部門經理經培訓考核持有建設部物業管理經理、部門經理崗位證書。

（二）有固定的物業管理用房，辦公場所整潔、有序、服務態度和藹、用語規范、耐心熱情。

（三）公開辦事制度、服務事項、服務標準和服務收費項目和標準。

（四）設立“一站式”業務受理中心，辦理業戶報修、咨詢和投訴等業務。業務受理中心要公開業務受理電話，實行24小時值班，接到業戶報修、投訴等業務后，應立即做好登記并按照規定程序辦理。業戶投訴有答復，有效投訴辦結率95%以上。

（五）定期走訪業戶，征求和收集業戶對管理服務方面的意見，業主意見反饋滿意率達到80%以上，并持續改進。

三、房屋及共用部位、共用設施設備維修養護

（一）房屋完好，立面較整潔，無重大缺損現象，樓道等共用部位無亂占用現象，新建小區內，安裝空調統一有序，封閉陽臺基本統一，不凸出墻體立面。

（二）房屋裝修制度完善，符合規定，無私改亂拆現象。

（三）水、電急修項目要在20分鐘之內到達現場，當日處理完畢。一般維修項目，當日到達現場，3日內處理完畢，零修、急修工程合格率90%以上。雨季、冬季前對房屋及其共用設施設備進行檢查，做好檢查記錄，發現問題立即安排搶修。

（四）每年對房屋共用部位、共用設施設備進行全面檢查，對完損程度做出評價，列出本大中修計劃報委托方。房屋大中修要符合國家規定的標準。

（五）有償維修項目要公開收費標準，開具發票并在發票上注明標準、人工費用。

（六）建立維修服務回訪制度。有回訪記錄，對回訪中發現的問題預約整改，維修服務滿意率在90%以上。

（七）消防等共用設施設備功能完好，運轉正常。公共部位照明設施完好率不低于80%，損壞的應在3日內修復。

四、安全防范服務

（一）區內安全護衛人員統一關裝，佩帶胸卡，使用文明用語，有良好的儀容儀表。

（二）24小時有專人值守，進行日常巡邏，危及人身安全處，設有明顯標志并有防范措施。配合有關部門做好燃氣、消防等安全防范的宣傳工作。

（三）遇有突發事件有處置預案，努力防止事態進一步惡化，及時報有關主管部門處理。

（四）發現違反小區管理制度的，及時予以勸阻，對居住區內發生的治安刑事案件及交通事故應及時報警，并配合公安部門進行處理。

（五）車輛進出、停放有序。收取車輛看管費的，應有專人負責看管。

五、環境衛生保潔服務

（一）樓道每天清掃一次，扶手每三天擦試一次，玻璃每季擦試一次。樓道內無衛生死角。

（二）公共場所和道路每天清掃一次，全天保潔，目視范圍內無散落垃圾。

（三）垃圾每天清運一次，垃圾箱（筒）外表每周清潔二次，無強烈異味，無垃圾外溢。

（四）及時清掃積水和積雪，及時組織清理亂堆放的物品及房屋外墻的亂貼亂畫。

（五）定期進行消毒，積極做好滅鼠除害工作。

（六）共用設施設備每周清潔一次，無蛛網浮塵，二次供水符合衛生標準，無二次污染及隱患。

六、綠化管理

（一）綠地無雜物，無侵占現象。

（二）花草樹木定期修剪，目視外觀長勢良好，無明顯雜草，無嚴重蟲害，每年打藥不少于一次。

（三）死亡樹木應在植樹季節及時補栽，無明顯黃土裸露。

（四）綠化設施完好。

七、精神文明建設

（一）積極開展文明健康的社區文化活動。

（二）配合、支持并參與社區文化建設。

八、其他管理服務

（一）開展代收代繳有關費用及其他便民服務。

（二）定期公布物業管理公共性服務收費收支情況。

（三）物業經營管理及房屋資料管理規范，資料齊全，變更及時，保證檔案資料帳實相符。

二00三年六月二十四日

第五篇：爭創山東省物業管理優秀大廈工作匯報發言

爭創山東省物業管理優秀大廈工作匯報

尊敬的省優驗收團、各位領導：

你們好！

東營區行政辦公中心是東營區政府領導的主要辦公場所。為了能夠為各位領導提供良好的辦公環境，帶著申能“以人為本、管理科學、服務真誠、業戶滿意”的企業精神，帶著申能“精、細、誠、實”的管理制度，帶著申能“熱情服務，溫馨萬家”的服務宗旨，我們來到了東營這片新生的土地。

東營區行政辦公中心位于東營市東西城之間，是對接區規劃的重點地段和黃金地塊，東到中山路，西到廬山路，北到北一路，南到黃河一路，總建筑面積39256.55平方米。大廈主體結構十五層、地下室一層及東、西輔樓各四層。作為現代化的政府辦公用大廈，其內部配備了現代化的設備設施。空調系統采用德國約克機組（600冷噸機組兩臺，250冷噸機組一臺）。高低配采用兩路雙電源，可自動切換。消防、噴淋系統各配置泵兩臺。會務中心可進行電視電話會議，配有同聲翻譯系統。作為整個大廈中心的智能系統，采用了BA系統，實現了設備的自動化控制。生活水泵使用變頻供水，保證了供水質量。作為政府辦公場所，對安全提出了更高的要求，大廈內所有的電梯、樓道以及車場都安裝有視頻監控，并與119聯網。電梯、消防系統都實現了遠程監控，大大提高了大廈的安全系數。

物業公司在創建省物業管理優秀大廈的過程中，主要做了以下工作：

1、工程部工作。設備設施作為整個大廈正常運行的心臟部位，其維 修保養是工作的重中之重。工程部在管理中做到了責任到人，責任人定時定人進行巡視檢查保養，管理人員不定時進行抽查監督，確保大廈設備設施的正常運行。工程部還針對大廈的設備設施特點組織人員進行培訓，使每一位員工能夠熟悉的掌握各種設備設施的運行流程，能夠處理各種緊急情況。

2、保安部工作。保安部工作主要是從三方面進行。1）、消防設備設施管理。保安部負責整個大廈的消防系統的運行及檢修，保安人員每日對消防設備進行檢查。為了能夠實行專業化管理，物業公司聘請了專業的消防維保單位進行維護管理。2）、車輛管理。行政辦公中心共有南北車場各一個，地下停車場一個，物業公司都配備了車輛管理員進行定崗管理，確保車輛停放的安全有序。并且實行了一卡一車管理。政府對物業公司提出了嚴格的要求：地上車場丟失車輛賠償2萬元/輛，地下車場丟失車輛賠償5萬元/輛。3）、治安安全管理。所有外來人員都需經過登記才能進入大廈，對于身份不明的人員，保安部都會通過與相關辦公室聯系得到認可后方才登記放行。對于上訪人員的控制方面，保安部都會首先進行了解，然后根據具體情況再與信訪局、保衛科或派出所聯系解決。對于大廈物品的管理方面，物業公司通過出門證審核制度嚴格控制，必須經過物品所在部門領導的簽字蓋章方才放行。保安人員實行24小時巡邏維護制度，并且通過中控室加強技防能力。在電梯、樓道以及車場都安裝有視頻監控，所有的監控資料必須保存半個月。監控室作為重要的場所，嚴禁所有外來人員進入，任何進入都需經過嚴格的審核登記方能進入。

3、保潔服務。保潔部作為整個大廈的美容師，每日都進行反復的保潔工作。物業公司對所有的保潔人員都進行了專業的保潔知識培訓，定崗定時進行清潔。做到衛生間無異味、樓道無水滴、無紙屑、無灰塵。物業公司每月對大廈玻璃頂棚進行清洗，每年兩次聘請專業清潔隊伍對大廈外墻進行清洗，維護了大廈的良好環境。

4、會務工作。按照政府方要求，物業公司成立了自己的會議服務部門。做到了會前準備到位、會中服務細微、會后清理及時。會議接待中提供了綠化擺放、茶水服務、濕巾服務、頒獎禮儀等服務。會議中心配備了先進的同聲翻譯系統，并可進行電視電話會議。會務人員全程服務，確保各項會議的順利進行。

5、辦公室工作。辦公室主要負責與政府各部門的溝通，實行24小時接待服務，做到了有求必應、有應必答。行管局領導每日對物業公司的工作進行檢查，并對檢查結果進行限期整改；每月進行月考核，將考核結果公示三日，將考核分數與物業管理費的收取直接掛鉤。物業公司每季度發放一次滿意度調查表，在上半兩次滿意度調查中，各部門滿意度達到了100%。

6、建立健全了各項規章制度，不斷的完善各項操作規程，并積極開展精神文明建設，豐富員工、業戶的文化生活。我們制作的月刊《申河報》，得到了廣大業戶的積極響應與好評。

隨著行管局監管力度的不斷增加，有力的促進了我們物業管理服務工作的提高，推進了我們爭創山東省物業管理優秀大廈的步伐。我們在 工作中不斷的將服務做精做細，在不斷的提高服務質量的同時，也不斷的提升了我們物業公司的服務品牌。

今天，省物業管理優秀大廈的驗收，必將對我們的物業管理服務又是一個極大的鞭策和促進，在此，我感謝在這一年多里政府各部門領導對我們工作的關心與支持，我們將以此次驗收為契機，把精細化服務在日常服務中進一步落實。我們有信心，有能力把我們的物業管理向著更高、更好的目標開展，努力實現一個更高的愿望。

上海申能物業管理有限公司東營分公司

2006年10月11日