第一篇：物業(yè)管理

推行建管分離需開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變認(rèn)識(shí)

國家提倡物業(yè)“建管分離”這個(gè)思路是非常正確的，從近年來的實(shí)踐來看，實(shí)施“建管分離”后，物業(yè)管理公司的負(fù)擔(dān)減輕了很多，而且所管小區(qū)也確實(shí)比較和諧。但實(shí)際上，目前物業(yè)真正“建管分離”的比例還不是很高，我覺得這主要有兩個(gè)原因： 一是一些開發(fā)商為了逃避責(zé)任，把自己的物業(yè)管理公司當(dāng)成“遮羞布”，用來掩蓋自己開發(fā)過程中所存在的問題；二是一些開發(fā)企業(yè)覺得物業(yè)管理還有利益可圖，有“肥水不流外人田”的心理，寧可自己受累成立物業(yè)管理公司管理，也不愿意把小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)交給其他企業(yè)。

我想，要深入推行“建管分離”，首先是開發(fā)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變這兩種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。其實(shí)，“建管分離”對(duì)于開發(fā)企業(yè)也是很有益處的：一方面，它可以給開發(fā)企業(yè)施加壓力，促使其在施工階段嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，避免造成后期遺留問題，提高自己所開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和企業(yè)的公信力；另一方面，它可以使開發(fā)企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)，專心于做房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，這對(duì)于開發(fā)企業(yè)的發(fā)展也是很有好處的。從更高的層面來看，推行“建管分離”還是明確責(zé)權(quán)、減少糾紛，構(gòu)建和諧社會(huì)的有力舉措。

政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)管力度

推行建管分離，關(guān)鍵是要做好前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作。前期物業(yè)管理涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主三方，而前期物業(yè)管理招投標(biāo)只涉及開發(fā)商和物業(yè)管理公司兩方。因此，如何在前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中確保業(yè)主的利益不受損害就成為確保招投標(biāo)成功的關(guān)鍵，為此，我認(rèn)為政府有必要采取切實(shí)措施加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)管力度，對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)所產(chǎn)生的兩個(gè)關(guān)鍵性文件《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》建立適當(dāng)?shù)男姓徟绦颍粌H僅是備案。

為保障前期物業(yè)管理階段三方的合法利益，建設(shè)部出臺(tái)了上述兩個(gè)文件的示范文本，但在實(shí)踐中開發(fā)商常常從自身利益出發(fā)，忽視甚至侵害業(yè)主權(quán)益。前期物業(yè)管理招投標(biāo)時(shí)，業(yè)主是隱性的，當(dāng)未來廣大的潛在業(yè)主的利益沒有一個(gè)明確的代表機(jī)構(gòu)時(shí)，政府責(zé)無旁貸。當(dāng)然，這涉及到目前我國行政許可的范疇。我認(rèn)為前期物業(yè)管理招投標(biāo)的這一特點(diǎn)需要政府加強(qiáng)對(duì)其的監(jiān)管力度。至少，應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)商在獲得商品房預(yù)售許可證之前完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)定，以有效的推進(jìn)建管分離工作的開展。

“一刀切”不現(xiàn)實(shí)

雖然“建管分離”的政策從法律資質(zhì)上規(guī)范了具有物業(yè)管理資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，目前普遍存在的物業(yè)管理問題并不是“自己管自己”的問題，而是不合格的物業(yè)公司管理的問題，因此要真正解決問題，還需要嚴(yán)格招投標(biāo)程序，讓真正規(guī)范的、有口碑的物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)，畢竟“不管黑貓白貓，抓住老鼠就是好貓”。

第一太平戴維斯物業(yè)顧問（北京）有限公司物業(yè)管理部經(jīng)理李兵認(rèn)為，建管分離“完全‘一刀切’是不現(xiàn)實(shí)的”，從國內(nèi)目前的情況看，大部分開發(fā)公司和物業(yè)管理公司都有連帶關(guān)系，很難一下斷開。同時(shí)，從香港等市場(chǎng)看，大部分物業(yè)都是開發(fā)商自己的物業(yè)公司在管理，也管理得不錯(cuò)。因此，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)的同時(shí)，不應(yīng)該“一刀切”。

僅僅從資質(zhì)上限制“自己管自己”是不夠的，北京金地物業(yè)公司總經(jīng)理馮勁舸認(rèn)為，在銷售前應(yīng)該嚴(yán)格通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

新政策靶心不明

“建管分離”原本是物業(yè)行業(yè)一直呼吁的政策，也是廣大業(yè)主一直期待的政策，但多數(shù)人看到政策細(xì)則后，都大失所望。著名維權(quán)專家舒可心認(rèn)為，新政策好比“一支沒有靶心的箭”，因?yàn)榻^大部分開發(fā)企業(yè)不會(huì)自己承擔(dān)物業(yè)管理，而是選擇具有獨(dú)立法人資格的關(guān)聯(lián)企業(yè)。

根據(jù)建委的解釋，若開發(fā)商與物管為一個(gè)法人，則不允許“建管一條龍”；若是兩個(gè)獨(dú)立法人，“建管一條龍”是不受限制的。目前，實(shí)際狀況多為后者。

記者采訪中了解到，金地、合生、富力等大開發(fā)企業(yè)，都不受此政策影響，一方面他們下屬的物業(yè)公司都是獨(dú)立法人注冊(cè)，另一方面這些開發(fā)企業(yè)的物業(yè)公司都有很不錯(cuò)的口碑，受到業(yè)主的歡迎。

關(guān)鍵還在開發(fā)商

記者采訪中，部分業(yè)內(nèi)人士表示，要真正解決物業(yè)管理問題，除了物業(yè)公司本身外，還需要從開發(fā)商入手，“如果開發(fā)商開發(fā)出合格的、優(yōu)秀的產(chǎn)品，大部分物業(yè)問題就會(huì)迎刃而解”。

馮勁舸告訴記者，目前市場(chǎng)上大部分物業(yè)管理公司都不夠規(guī)范，服務(wù)不到位；開發(fā)商的心態(tài)也不好，總希望物業(yè)公司能彌補(bǔ)開發(fā)時(shí)遺留下來的問題，所以就要找聽話的物業(yè)公司。在這樣的情況下，原本應(yīng)該作為開發(fā)商和業(yè)主之間橋梁的物業(yè)公司很難擔(dān)當(dāng)起這個(gè)責(zé)任，從而導(dǎo)致問題越積越嚴(yán)重。因此，開發(fā)商要端正開發(fā)心態(tài)，首先把開發(fā)工作做好，把產(chǎn)品做好，才能在根本上為物業(yè)公司提供好的服務(wù)打好基礎(chǔ)。

淺談物業(yè)自建自管與建管分離(2011-02-27 21:50:52)轉(zhuǎn)載▼標(biāo)簽： 業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理公司管理服務(wù)公司系統(tǒng)培訓(xùn)房產(chǎn)

物業(yè)管理自80年代初在我國深圳、廣州初起步，至90年代、至現(xiàn)在，已在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動(dòng)下，迅猛發(fā)展。全國有上萬家專業(yè)物業(yè)管理公司的出現(xiàn)改變了香港管理公司曾經(jīng)在大陸扮演重要角色的格局。初期在住宅小區(qū)小心翼翼嘗試的專業(yè)管理很快推及到商業(yè)大廈、大型購物中心、公寓別墅，且正在向政府福利房、直管房、單位自管房等領(lǐng)域全面滲透。各類物業(yè)管理書籍的出版、物業(yè)管理進(jìn)入高等教育系統(tǒng)，標(biāo)志著物業(yè)管理已由感性認(rèn)識(shí)世界進(jìn)入到理性認(rèn)識(shí)世界，并進(jìn)入了競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，許多開發(fā)商（包括國家政府部門）也都認(rèn)識(shí)到

物業(yè)管理服務(wù)，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售流程中的重要性。而今年房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，不少物業(yè)管理公司連帶面臨生存的考驗(yàn)，這是基于以下幾點(diǎn)：

1、大部份發(fā)展商前期物業(yè)為自建、自管，但大多數(shù)存在“斷奶”現(xiàn)象。一些管理公司自恃與發(fā)展商有“血緣”關(guān)系，便無心提高管理服務(wù)水平，工作效率低，也不愁費(fèi)用短缺，以為發(fā)展商可以長(zhǎng)期供養(yǎng)。殘不知，發(fā)展商一旦陷入困境，或者說資金鏈出現(xiàn)問題不愿久背管理包袱時(shí)，必然要讓管理公司分灶吃飯，自食其力。

從客觀上說，發(fā)展商也不可能長(zhǎng)期“護(hù)養(yǎng)”其名下的管理公司。

2、政府的倡導(dǎo)與嚴(yán)管。國家建設(shè)部、地方房地產(chǎn)主管部門積極倡導(dǎo)物業(yè)管理項(xiàng)目的公開招標(biāo)制度，將物業(yè)管理推向社會(huì)，通過競(jìng)爭(zhēng)獲得管理權(quán)，即：建、管分離，以提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。深圳的蓮花北村、鹿丹村小區(qū)等已成功演繹了公開招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)使管理公司易幟的先例。政府一方面極力推出物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)的舞臺(tái)，另一方面又對(duì)參與競(jìng)爭(zhēng)的管理公司要求諸多，提高參賽者的標(biāo)準(zhǔn)。為了改變物管公司的命運(yùn)，許多管理公司必須要做一番競(jìng)爭(zhēng)的搏擊，以求壯大管理規(guī)模。

3、隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的不斷提高，人們的物質(zhì)生活條件也在逐漸增加，越來越注重享受服務(wù)以及維權(quán)意識(shí)較強(qiáng)；目前，大多數(shù)成熟社區(qū)或舊城區(qū)已明顯看到，前期為開發(fā)商自建、自管的物業(yè)，管理服務(wù)較好的公司，則未成立業(yè)主委員會(huì)，管理服務(wù)質(zhì)量較差的物業(yè)，業(yè)主為維護(hù)自己的權(quán)利，甚至自行組織成立業(yè)主委員會(huì)，與管理服務(wù)公司展開對(duì)決。

對(duì)于以上特點(diǎn)分析如下：

A、目前發(fā)展商自建、自管基本模式、特征分析：

◆ 成本較低

◆ 服務(wù)理念與意識(shí)相對(duì)不強(qiáng)

◆ 管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)不足，盲從性較大，◆ 人員未經(jīng)過專業(yè)系統(tǒng)培訓(xùn)，前期介入專業(yè)知識(shí)不夠。

◆ 能基本完成物管服務(wù)工作

◆ 給目標(biāo)客戶消費(fèi)購買信心不足

◆ 為發(fā)展商后期銷售帶來阻力

◆ 因限于服務(wù)管理規(guī)模及區(qū)域收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，虧本的可能性較大

B、發(fā)展商聘請(qǐng)物管公司獨(dú)立管理（建、管分離）基本模式、特征分析：

◆ 成本適中

◆ 管理經(jīng)驗(yàn)豐富

◆ 人員經(jīng)過專業(yè)系統(tǒng)培訓(xùn)，素質(zhì)較高

◆ 服務(wù)理念與意識(shí)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)

◆ 前期介入可站在業(yè)主角度提出對(duì)發(fā)展商合理且促進(jìn)銷售的專業(yè)建議

◆ 客戶資源的整合、共享

◆ 對(duì)企業(yè)及物業(yè)品牌形象能起到提升作用

◆ 對(duì)消費(fèi)者購買具強(qiáng)有力的促進(jìn)作用

◆ 樹立良好業(yè)主口碑，促進(jìn)后期銷售工作

發(fā)展商應(yīng)放眼社會(huì)，擇優(yōu)聘用。依照法律規(guī)定，在物業(yè)開發(fā)的前期及落成后的一段時(shí)期內(nèi)（業(yè)主委員會(huì)成立前），開發(fā)商對(duì)其開發(fā)的項(xiàng)目有權(quán)決定管理公司。明智的開發(fā)商應(yīng)本著對(duì)今后管理負(fù)責(zé)、對(duì)公司品牌負(fù)責(zé)的態(tài)度，就應(yīng)放眼社會(huì)，一步到位選聘社會(huì)上有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)、有品牌的專業(yè)管理服務(wù)公司，負(fù)責(zé)起物業(yè)售后服務(wù)工作。也使業(yè)主們一開始就享受到高水平的管理服務(wù)，與管理公司建立起信任合作的關(guān)系。如此既符合社會(huì)分工的專業(yè)要求，順應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展潮流，又?jǐn)[脫了自己做管理又不諳管理以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境。

業(yè)主要處事公正，善選“管家”。物業(yè)管理公開競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是物業(yè)的主人們找到一個(gè)稱心如意的“管家”。業(yè)主對(duì)管理公司的取舍支配著競(jìng)爭(zhēng)的走向。如業(yè)主處事公正，將招投標(biāo)活動(dòng)置于陽光下，就能凈化競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使善于“黑箱作業(yè)”者沒有市場(chǎng)。業(yè)主對(duì)管理公司的判斷不是“費(fèi)用決定論”，即誰報(bào)低價(jià)就擇誰，而是倚重公司的管理風(fēng)格、管理水平、管理業(yè)績(jī)，換句通俗的話：寧愿選擇費(fèi)用貴點(diǎn)、水平高的公司而棄費(fèi)用低水平也低的公司。若此風(fēng)一開，管理公司何去何從也就一清二楚了。

第二篇：物業(yè)管理

組織架構(gòu)及項(xiàng)目情況

公司設(shè)有綜合管理部、工程維修部部、業(yè)主服務(wù)部、秩序維護(hù)部等部門。目前，公司接管物業(yè)的類型主要為商用寫字樓等。主要有：哈爾濱銀行大廈及新哈爾濱銀行大廈項(xiàng)目，經(jīng)營范圍涉及物業(yè)管理服務(wù)、中介、汽車租賃、房屋租賃、國內(nèi)廣告設(shè)計(jì)制作發(fā)布業(yè)務(wù)、室內(nèi)裝修裝飾、家政服務(wù)、干洗服務(wù)等諸多領(lǐng)域。經(jīng)營理念及企業(yè)文化-------普惠金融，和諧共富

公司按照市場(chǎng)化、專業(yè)化、集團(tuán)化的管理模式，以業(yè)主至上、服務(wù)第一為宗旨，建立了獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、依法管理、自主經(jīng)營、自我發(fā)展的運(yùn)行機(jī)制，確定了科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展、依法管理的質(zhì)量方針，制定了一整套嚴(yán)格的管理制度和操作規(guī)程，通過科學(xué)的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，努力營造安全、文明、整潔、舒適、充滿親情的社區(qū)氛圍。同時(shí)，公司總結(jié)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，形成了以人為本、和諧共存，“真誠、善意、精致、完美”的獨(dú)特文化理念，為企業(yè)的健康發(fā)展打下了厚實(shí)的人文基礎(chǔ)和強(qiáng)大的精神支撐。

企業(yè)文化

1.文化理念：以人為本，誠信立業(yè)。

一切按經(jīng)濟(jì)價(jià)值規(guī)律辦事，一切按有理服從原則辦事，一個(gè)以提高效率為中心的企業(yè)風(fēng)格。

一切按經(jīng)濟(jì)價(jià)值規(guī)律辦事，用經(jīng)濟(jì)的手段去激勵(lì)員工的工作熱情，用經(jīng)濟(jì)的手段去規(guī)范員工的工作行為。

一切按有理服從原則辦事，用制度來約束管理者權(quán)威辦事的行為，用制度來構(gòu)建全員化創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)。

一個(gè)以提高效率為中心的企業(yè)風(fēng)格。用富翁貧民論來激發(fā)企業(yè)的活力，用管理工具來確保效率的最大化。

我們高度重視人才，認(rèn)為人才是物業(yè)發(fā)展壯大所必需的力量源泉；我們選拔人才的標(biāo)準(zhǔn)是干，不是說，也不是看出來的。我們認(rèn)為任何員工都有自己的特長(zhǎng)，都是公司發(fā)展所需的人才；每個(gè)人的特長(zhǎng)不一，不等于人格的高貴與鄙見，而是相互依存，相互欣賞；而且，通過努力學(xué)習(xí)，不斷創(chuàng)新，都可以成長(zhǎng)為技能更精的復(fù)合型人才；公司為人才創(chuàng)造一個(gè)良好的成長(zhǎng)環(huán)境：我們惟才是用、量才適用，始終將人才視為我們的創(chuàng)業(yè)伙伴；人無完人，天生人人皆可用，只要具備公司的企業(yè)精神，只要符合公司行為規(guī)范要求，大家可以相互信任、相互尊重、相互競(jìng)爭(zhēng)、相互幫助、取長(zhǎng)補(bǔ)短，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，大家和企業(yè)一起成長(zhǎng)，共創(chuàng)美好明天。

2.物業(yè)發(fā)展愿景：為社會(huì)營造完美和諧的環(huán)境，為業(yè)主提供精到細(xì)致的服務(wù)，為員工構(gòu)建展示才華的舞臺(tái)，為股東創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的收益。

公司為響應(yīng)國家創(chuàng)建和諧社會(huì)的精神，把“為社會(huì)營造完美和諧的環(huán)境”作為發(fā)展愿景之一具有及其深遠(yuǎn)的意義，這也是公司可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)；“為業(yè)主提供精到細(xì)致的服務(wù)”是公司發(fā)展壯大的重要條件，物業(yè)是業(yè)主的百年工程，通過幾代人的管理，確保所管物業(yè)的完好和物業(yè)的保值增值是公司的職責(zé)所在，只有通過為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，才能體現(xiàn)公司的價(jià)值，才能實(shí)現(xiàn)員工和股東的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營管理目標(biāo)；公司堅(jiān)信沒有員工的進(jìn)步就不可能有公司的成長(zhǎng)，員工是公司最重要的資源：物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)之一，公司最大的資產(chǎn)就是人力資源，公司通過引導(dǎo)、培訓(xùn)和激勵(lì)員工，對(duì)人力資源進(jìn)行結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和質(zhì)量的提升，打造出一流的管理團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)造出一流的管理業(yè)績(jī)。只有通過員工的不斷成長(zhǎng)和進(jìn)步，才有公司的不斷發(fā)展和壯大；“為股東創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的收益”是公司向前

發(fā)展的動(dòng)力，股東的投入是公司成立和發(fā)展的先決條件，那么為股東創(chuàng)造收益就是公司的使命之一，只有為股東帶來收益，才有公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

3物業(yè)的價(jià)值觀：尊重信任員工，誠信依法服務(wù)，不斷超越創(chuàng)新，用心服務(wù)業(yè)主。

公司無論大局還是細(xì)節(jié)，服務(wù)是靠具體的人來實(shí)現(xiàn)的，公司珍惜員工的勞動(dòng)的奉獻(xiàn)，我們力求讓每一位員工的服務(wù)行為都能體現(xiàn)公司的質(zhì)量目標(biāo)，體現(xiàn)良好的職業(yè)道德與操守，真正贏得業(yè)主的滿意；打造陽光企業(yè)，誠信依法服務(wù)是必須的，這也是公司長(zhǎng)存的重要保證；創(chuàng)新是一個(gè)企業(yè)的生命，沒有創(chuàng)造力的企業(yè)是沒有發(fā)展的，所以提倡超越創(chuàng)新是公司繼續(xù)發(fā)展的動(dòng)力；為業(yè)主提供高質(zhì)量和最大價(jià)值的精心服務(wù)，以確保業(yè)主對(duì)公司的認(rèn)同、信賴。

物業(yè)管理工作是單調(diào)的，大多是簡(jiǎn)單重復(fù)的工作。但在我們眼里，沒有枯燥與乏味，只有無盡的創(chuàng)造、無窮的樂趣。我們每天都在即興創(chuàng)作出優(yōu)良的管理服務(wù)，每一款給付的服務(wù)，都是世間罕有的藝術(shù)精品。微笑的藝術(shù)，愛心的藝術(shù)，專業(yè)的藝術(shù)，使我們與業(yè)主的生活精彩紛呈。只有平庸無能的人才會(huì)把工作做得越來越簡(jiǎn)單，越來越枯燥無味，越來越?jīng)]有意義。精彩生活每一天，是我們工作生活的態(tài)度，也正是有了我們，社區(qū)生活的每一天都會(huì)更加精彩。

4物業(yè)品牌風(fēng)格：時(shí)代高檔物業(yè)特征，完美優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志。

品牌表明了公司在市場(chǎng)的知名度和信譽(yù)度，公司創(chuàng)建品牌的最終目的是要樹立業(yè)主信心，開拓市場(chǎng)，通過合作共贏，與業(yè)主或租戶/相關(guān)利益者共同構(gòu)建和諧社區(qū)。對(duì)專業(yè)化管理的執(zhí)著，對(duì)專業(yè)形象的追求，是公司打造行業(yè)知名品牌的主要措施。只有通過專業(yè)管理，塑造專業(yè)形象，才能創(chuàng)建公司的專業(yè)品牌，才能打造公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

5物業(yè)企業(yè)精神：團(tuán)結(jié)，創(chuàng)新，誠信，高效。

團(tuán)結(jié)是一個(gè)團(tuán)隊(duì)的基本要素，沒有團(tuán)結(jié)就無所謂團(tuán)隊(duì)，沒有團(tuán)隊(duì)就不可能有公司的凝聚力和戰(zhàn)斗力。我們提倡有精心協(xié)作的團(tuán)結(jié)，反對(duì)無原則的一團(tuán)和氣；我們倡導(dǎo)在有效溝通前提下增進(jìn)團(tuán)結(jié)，鼓勵(lì)通過討論甚至爭(zhēng)論達(dá)到意見一致，從而使團(tuán)結(jié)得到鞏固和升華。

創(chuàng)新是進(jìn)步的源泉。公司提倡和鼓勵(lì)員工創(chuàng)新，包括體制創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新。反對(duì)經(jīng)驗(yàn)主義、保守主義。創(chuàng)新是公司管理服務(wù)水平不斷進(jìn)步的體現(xiàn)，是員工能力不斷提升的表現(xiàn)，也是我們工作責(zé)任心和事業(yè)心的表現(xiàn)。

誠信是企業(yè)的經(jīng)營之本。誠以修身，信以立德，是做人的根本。所謂誠，就是提倡員工光明正大，實(shí)事求是，敢于正視問題和解決問題，考慮事情和處理問題從公心出發(fā)，從工作出發(fā)，從業(yè)主的利益出發(fā)。信，就是提倡恪守對(duì)業(yè)主的承諾、對(duì)業(yè)主的承諾、對(duì)股東的承諾以及對(duì)員工的承諾；信對(duì)于員工來說，就是倡導(dǎo)員工嚴(yán)格執(zhí)行上級(jí)的工作指令，切實(shí)履行好工作的職責(zé)，圓滿完成對(duì)業(yè)主的服務(wù)承諾。

高效是專業(yè)的表現(xiàn)。在當(dāng)今瞬息萬變的信息時(shí)代，高效是把握住時(shí)代脈搏，是體現(xiàn)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)之一。高效既是公司的要求，也是業(yè)主對(duì)服務(wù)的要求。我們必須樹立時(shí)間觀念、效率觀念，過了時(shí)效，再努力的彌補(bǔ)也沒有意義。做到今天的事今天做、能做的事馬上做、困難的事想法做、重要的事優(yōu)先做、復(fù)雜的事梳理做、限時(shí)的事計(jì)時(shí)做、瑣碎的事插空做、所有的事認(rèn)真做。6物業(yè)服務(wù)宗旨：快樂服務(wù)，溫馨和睦。

我們所生存的世界，是由服務(wù)關(guān)系組成的世界。你服務(wù)他人，他人服務(wù)你，這個(gè)服務(wù)與被服務(wù)的簡(jiǎn)單關(guān)系，構(gòu)成人類社會(huì)的本質(zhì)。一切皆服務(wù)。作為物業(yè)管理公司的員工，我們服務(wù)業(yè)主住戶，為業(yè)主住戶提供多種服務(wù)內(nèi)容，而業(yè)主也用他們的方式為我們服務(wù)，他們定期向我們繳納管理費(fèi)為我們支付衣食住行的費(fèi)用。

公司的服務(wù)宗旨是“快樂服務(wù)，溫馨和睦”，并形成了快樂服務(wù)的價(jià)值鏈，即：讓員工的在創(chuàng)新中尋找快樂、在服務(wù)中體會(huì)快樂、在成功中感悟快樂，通過快樂服務(wù)，讓快樂服務(wù)使千家萬戶溫馨和睦，讓業(yè)主享受被快樂服務(wù)的溫馨，讓合作方感受到快樂服務(wù)的溫馨。快樂，可以激發(fā)員工的熱情、激情以及無限的創(chuàng)造力；溫馨，可以給業(yè)主帶來歡笑，讓業(yè)主對(duì)我們的服務(wù)更加滿意；可以讓我們的員工走向成熟、讓公司走向卓越。

7物業(yè)經(jīng)營理念：追求卓越，互利共贏。

通過全體員工的共同努力，只有打造一流，把工作做精做優(yōu)，把企業(yè)做大做強(qiáng)，才會(huì)有卓越的品牌，逐步成為中國物業(yè)管理的領(lǐng)航者；實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的同步增長(zhǎng)，才會(huì)有良好的效益和回報(bào)，我們的企業(yè)才能長(zhǎng)盛不衰，讓城市變得更加美好。

公司倡導(dǎo)共贏的理念，共贏是合作的基礎(chǔ)，沒有共贏的合作是不可持續(xù)，更不可能構(gòu)建和諧的氛圍。和諧是物業(yè)管理追求的最高境界，作為構(gòu)建和諧社會(huì)的基本單元，公司以打造每一個(gè)和諧社區(qū)的具體實(shí)踐積極響應(yīng)國家社會(huì)發(fā)展的宏偉目標(biāo)。

8物業(yè)服務(wù)理念：業(yè)主至上，精細(xì)服務(wù)，和諧管理，持續(xù)創(chuàng)新。

業(yè)主至上是我們的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要讓業(yè)主對(duì)我們的工作滿意，我們就必須想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，業(yè)主想到的我們要做到，業(yè)主沒有想到的，我們要想到，我們想到的就一定要做好；拓展服務(wù)的領(lǐng)域，創(chuàng)新服務(wù)的內(nèi)容，不斷給業(yè)主創(chuàng)造驚喜；只有讓業(yè)主滿意了，我們的目的才算達(dá)到。

精細(xì)服務(wù)要注重細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)體現(xiàn)了專業(yè)水準(zhǔn)，從服務(wù)的禮儀禮貌、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)知識(shí)、服務(wù)技能、服務(wù)效率、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)程序、服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)溝通反饋等方面全面體現(xiàn)服務(wù)的個(gè)性化，要從服務(wù)的廣度、深度、持續(xù)創(chuàng)新全面拓展服務(wù)的內(nèi)涵，重視服務(wù)的每一程序、每一環(huán)節(jié)、每一標(biāo)準(zhǔn)、每一細(xì)節(jié)，給業(yè)主以無微不至的專業(yè)體驗(yàn)。

和諧管理是我們服務(wù)的方向，管理中要求業(yè)主和物業(yè)之間的和諧，說到做到，務(wù)實(shí)求真；全情投入細(xì)心服務(wù)，用心做事，挑戰(zhàn)自我，實(shí)現(xiàn)優(yōu)秀到卓越的跨越，時(shí)刻意識(shí)到業(yè)主的滿意是我們的追求。

時(shí)刻意識(shí)到追求持續(xù)創(chuàng)新服務(wù)品質(zhì)是我們永恒的目標(biāo)。我們必須要善于創(chuàng)新。創(chuàng)新，是追求卓越的具體行動(dòng)。創(chuàng)新是可以在任何領(lǐng)域和任何工作中進(jìn)行的。如果我們公司的每一位員工都懂得創(chuàng)新，則我們公司就是一個(gè)充滿創(chuàng)新精神和創(chuàng)新活力的公司。

9物業(yè)質(zhì)量方針：秩序安全，環(huán)境優(yōu)美，舒適健康，業(yè)主滿意。

業(yè)主滿意度是衡量服務(wù)工作的關(guān)鍵指標(biāo)。滿足業(yè)主的合理需求是服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的基本工作要求，追求業(yè)主的滿意度是服務(wù)人員的工作目標(biāo)。為此，物業(yè)從業(yè)人員務(wù)必牢固樹立“業(yè)主是上帝，業(yè)主是衣食父母”等基本觀念，任何時(shí)候都必須牢記在不違法的前提下“業(yè)主總是對(duì)的”的思想觀念，如果業(yè)主錯(cuò)了，就是由于我們解釋工作還沒有做到位。因此，要永遠(yuǎn)站在業(yè)主的角度和立場(chǎng)來思考問題，想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，才能真正地把服務(wù)工作做好。

我們恪守“秩序安全，環(huán)境優(yōu)美，舒適健康，業(yè)主滿意”的質(zhì)量方針，將品質(zhì)意識(shí)灌輸?shù)饺珕T的服務(wù)行為，將品質(zhì)保證滲透到每一個(gè)服務(wù)流程，在不間斷的預(yù)防與糾正中實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)；創(chuàng)造優(yōu)美舒適、和諧的環(huán)境，為公司和業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值。10物業(yè)員工素養(yǎng)最基本要求：準(zhǔn)時(shí)，守紀(jì)，敬業(yè)，原則。

準(zhǔn)時(shí)，是每個(gè)企業(yè)對(duì)員工的最基本要求，準(zhǔn)時(shí)是企業(yè)確保工作時(shí)間和穩(wěn)定生產(chǎn)的前提；守紀(jì)，是公司進(jìn)行管理的有力保障，“無以規(guī)矩，不成方圓”，這句話絕不是泛泛之談，公司想要各項(xiàng)工作有序進(jìn)行，就必須制定相應(yīng)的管理制度并認(rèn)真落實(shí)下去，讓員工認(rèn)真遵守；敬業(yè)，是公司對(duì)每個(gè)員工職業(yè)素質(zhì)的期望，這也是每個(gè)人的素質(zhì)體現(xiàn)；原則，是公司保證所制定的規(guī)章制度、崗位職責(zé)不流于形式的必要力量。

員工箴言

道德標(biāo)準(zhǔn)：忠誠正直、敬業(yè)愛崗。

倫理觀念：尊敬領(lǐng)導(dǎo)、團(tuán)結(jié)同事。

自強(qiáng)意識(shí)：天行健，君子以自強(qiáng)不息。

學(xué)習(xí)意識(shí)：知識(shí)改變命運(yùn)。

團(tuán)隊(duì)觀念：一個(gè)籬笆三個(gè)樁，一個(gè)好漢三個(gè)幫！

憂患意識(shí)：不敬業(yè)就失業(yè)，不愛崗就下崗。

創(chuàng)新觀點(diǎn)：茍日新、日日新，又日新。

保密意識(shí)：非禮勿視、非禮勿聽、非禮勿言、非禮勿動(dòng)。

能動(dòng)意識(shí)：能擺出問題，更要提出解決方案。

效率意識(shí)：案無積卷、日事日畢。

工作態(tài)度：把工作僅僅當(dāng)工作來做，你會(huì)覺得很累，把工作當(dāng)事業(yè)來做，你會(huì)很快樂，而且你會(huì)取得超出你想象的成績(jī)！

工作心態(tài)：心態(tài)決定命運(yùn)，意識(shí)決定效果。

問題意識(shí)：與其被動(dòng)回避，不如主動(dòng)出擊！

完美意識(shí)：如果你的工作已經(jīng)做得很好，相信你一定可以做得更好！相處原則：退一步，海闊天空；一轉(zhuǎn)念，柳暗花明。

溝通原則：不回避矛盾，對(duì)事不對(duì)人，溝通增進(jìn)互信。

失誤認(rèn)知：如果你錯(cuò)了，就趕在別人面前先承認(rèn)自己的錯(cuò)誤！

責(zé)任意識(shí)：不敢承擔(dān)責(zé)任，永遠(yuǎn)得不到委任。

培訓(xùn)意識(shí)：部下素質(zhì)低不是你的責(zé)任，不能提高部下素質(zhì)就是你的責(zé)任。批評(píng)認(rèn)知：如果上級(jí)愿意批評(píng)你，請(qǐng)你珍惜并好好改進(jìn)。

第三篇：物業(yè)管理

任務(wù)須知：

1．項(xiàng)目背景及需求；

2．E-R圖設(shè)計(jì)（局部與全局E-R圖）；

3．?dāng)?shù)據(jù)庫表設(shè)計(jì)（包含E-R圖中的所有實(shí)體與聯(lián)系所對(duì)應(yīng)的關(guān)系表）；

如需要，還可以添加一些關(guān)鍵業(yè)務(wù)所需的視圖，觸發(fā)器，存儲(chǔ)過程設(shè)計(jì)等；

4，給出各sql腳本程序的測(cè)試結(jié)果。

任務(wù)18物業(yè)管理信息系統(tǒng)：

物業(yè)管理信息系統(tǒng)軟件是一套具備記錄，查詢物業(yè)小區(qū)業(yè)主信息，物業(yè)管理費(fèi)用信息，水電煤氣有線電視等費(fèi)用信息，有線電視信息，供暖費(fèi)用信息，業(yè)主房款繳納信息，并且可以打印輸出上述信息報(bào)表（月報(bào)表，季報(bào)表，年報(bào)表）的管理軟件系統(tǒng)。

1．記錄業(yè)主基本信息如：身份證號(hào)，樓號(hào)，房號(hào)，姓名，工作單位，聯(lián)系電話，建筑面積等，并生成業(yè)主的綜合信息表（包括所有業(yè)主有費(fèi)用綜合信息表，單個(gè)業(yè)主信息表）；

2．記錄月水電煤氣抄表數(shù)據(jù)并打印業(yè)主交費(fèi)通知單，包括水電煤氣有線電視費(fèi)通知單，供暖費(fèi)通過單，物業(yè)管理通知單：

3．記錄業(yè)主交費(fèi)情況并打印交費(fèi)單，包括水電煤氣費(fèi)，供暖費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)，分期付款。

4．統(tǒng)計(jì)業(yè)主信息月，季和年報(bào)表，包括：物業(yè)實(shí)收費(fèi)匯總表，物業(yè)應(yīng)收未收匯總表，應(yīng)交未交費(fèi)用業(yè)主信息表，月度房款還款明細(xì)表，單用戶應(yīng)收貸款還款表。

5．?dāng)?shù)據(jù)備份與恢復(fù)及權(quán)限管理。

第四篇：物業(yè)管理

第一章 總則

第一條 為維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人在物業(yè)管理中的合法權(quán)益，促進(jìn)管理、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等活動(dòng)能正常持續(xù)進(jìn)行，建設(shè)管理有序、服務(wù)規(guī)范完善、秩序良好、環(huán)境優(yōu)美、文明和諧的物業(yè)管理區(qū)域，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)約。

第二條 本規(guī)約由建設(shè)單位制定，作為房屋銷售合同的附件，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將本規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)對(duì)本規(guī)約予以書面承諾，表示對(duì)本規(guī)約內(nèi)容認(rèn)可。本規(guī)約對(duì)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)使用人均具有約束力。其效力及于以后的物業(yè)買受人。

第三條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同利益的約定，應(yīng)與本規(guī)約一致。

第二章 物業(yè)的使用、維護(hù)和管理

第四條（業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)）

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中依照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章政策的規(guī)定，享有相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

第五條（相鄰關(guān)系）

各業(yè)主同意，按照有利于共同生活、和諧相處的原則，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，妥善處理供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。

第六條 業(yè)主和物業(yè)使用人同意按照房屋銷售合同中約定的和房屋使用說明書中載明的功能使用物業(yè)；合同未約定或約定不一致或房屋使用說明書中未列明的，按照規(guī)劃部門核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)；不改變物業(yè)使用性質(zhì)。

第七條 業(yè)主和物業(yè)使用人使用電梯時(shí)，除遵守本物業(yè)區(qū)域內(nèi)電梯使用管理規(guī)定外，并共同承擔(dān)電梯運(yùn)行、維修、更新所產(chǎn)生的費(fèi)用。

第八條 業(yè)主和物業(yè)使用人按照國家、本市的相關(guān)規(guī)定及本物業(yè)管理區(qū)域的相關(guān)制度，文明飼養(yǎng)寵物、燃放鞭炮等。

第九條 業(yè)主和物業(yè)使用人在車輛行駛和停放方面，遵守以下規(guī)定和約定：

（一）噸以上貨車（搬家等特殊情況除外）、大型客車以及載有易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)品的車輛禁止進(jìn)入小區(qū)；

（二）機(jī)動(dòng)車輛在小區(qū)內(nèi)行駛，時(shí)速不得超過5公里，禁止鳴號(hào)、試車和練車；

（三）機(jī)動(dòng)車輛按規(guī)定的車位（停車區(qū)域）停放，禁止在消防通道、消防井蓋、綠化等場(chǎng)地停放；

（四）按照規(guī)定或約定交納車位使用費(fèi)；

（五）愛護(hù)停車場(chǎng)設(shè)備設(shè)施，造成損壞的應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；車位只可用作停放車輛，不得堆放雜物、安裝設(shè)施或改作他用；

（六）對(duì)車輛有保管要求的，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂車輛保管協(xié)議；

（七）。

第十條 業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)安全防范意識(shí)，自覺遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度，做好防火防盜工作。還遵守以下規(guī)定：

（一）；

（二）；

（三）。

第十一條（使用物業(yè)的禁止行為）

業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)，除應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)政策的規(guī)定外，不得從事下列危及建筑物安全或者損壞他人合法權(quán)益的行為：

（一）擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等；

（二）擅自占用或損壞樓梯、扶欄、走廊、大堂、地下室、平臺(tái)、天臺(tái)、外墻、屋面、道路、綠地、停車場(chǎng)等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地。

（三）擅自拆除、移裝、占用或損壞供水、供電、供氣、通訊、排水、消防、體育、建筑小品等物業(yè)共用設(shè)施。

（四）在公共場(chǎng)所晾曬衣物（預(yù)留的固定晾曬處除外）。

（五）在非指定位置堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物。

（六）在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品;排放有毒有害物質(zhì)；發(fā)出超標(biāo)噪聲。

（七）在物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)所隨意懸掛、張貼、涂鴉或刻畫。

（八）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)。

（九）高空拋灑物品（對(duì)高空懸掛、擱置的物品應(yīng)妥善管理）。

（十）法律法規(guī)禁止的其他行為。

第十二條（物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)）

業(yè)主、物業(yè)使用人同意按照下列規(guī)定維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)：

（一）對(duì)物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)，不侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益；

（二）因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主或物業(yè)使用人的物業(yè)專有部分時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人、開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)給予必要配合；因阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞及其他損失的，阻撓人應(yīng)負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)賠償責(zé)任。

（三）因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)書面同意后方可實(shí)施，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償。

（四）物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施消除隱患。

（五）發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，必須及時(shí)進(jìn)入物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先通知相關(guān)業(yè)主或物業(yè)使用人，確實(shí)無法通知到的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在公安部門、社區(qū)居委會(huì)和其他無利害關(guān)系業(yè)主的監(jiān)督下，先行進(jìn)行維修，事后應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)業(yè)主或物業(yè)使用人，并做好善后sp。第十三條（專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用）

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定繳存、使用、續(xù)籌本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金。使用專項(xiàng)維修資金的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人按照有關(guān)規(guī)定，根據(jù)維修項(xiàng)目提出維修資金使用方案、所需資金預(yù)算、列支范圍、工程進(jìn)展以及資金劃撥等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布，并經(jīng)建筑物及其附屬設(shè)施維修資金列支范圍的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

第十四條（共有部分的收益歸屬）在符合相關(guān)法律規(guī)定且不侵害業(yè)主、物業(yè)使用人及他人的合法權(quán)益的情況下，利用業(yè)主所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用于廣告、會(huì)所經(jīng)營、商業(yè)促銷等活動(dòng)的，所得利益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列帳，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金、改善共用設(shè)施設(shè)備，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用，每半年向業(yè)主公示使用情況。

第三章 裝飾裝修管理

第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人在裝飾裝修時(shí)，應(yīng)遵守以下管理規(guī)定：

（一）業(yè)主或物業(yè)使用人需要裝修房屋的，應(yīng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽定室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確相關(guān)的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容及違約責(zé)任等內(nèi)容，并遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng)和有關(guān)規(guī)定。

因裝飾裝修房屋影響或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)及時(shí)恢復(fù)；給其他業(yè)主或物業(yè)使用人造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

（二）業(yè)主應(yīng)在 時(shí)間段內(nèi)，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生超標(biāo)噪聲的施工。在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共有部分。

（三）業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備，不擅自拆改。

（四）業(yè)主因房屋裝飾裝修或其專有部位中發(fā)生滲水等問題影響其他業(yè)主安全、正常使用物業(yè)的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)予以修復(fù)處理，由此造成的損失，相關(guān)責(zé)任人要及時(shí)予以賠償。

（五）商鋪業(yè)主和物業(yè)使用人不得隨意懸掛招牌、招貼廣告和宣傳畫。如需懸掛招牌、招貼廣告和宣傳畫的，應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，不得影響物業(yè)整體形象，不得損害相鄰業(yè)主權(quán)益。

（六）為保持本物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)原貌和整體美觀。同意按照設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào)，未預(yù)留設(shè)計(jì)位置的，按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝，并按要求做好噪音及冷凝水的處理。

（七）如需在房屋建筑的外墻上安裝遮陽篷、防護(hù)欄、曬衣架、花架、鞋架、封閉陽臺(tái)等的，應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一安排的式樣、規(guī)格、顏色進(jìn)行施工。

（八）安裝太陽能熱水器應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主同意并符合相關(guān)安裝規(guī)范，不得違反房屋安全使用規(guī)定、破壞樓宇外觀、侵害其他業(yè)主利益。

第四章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納

第十六條 各業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。

第十七條 業(yè)主和物業(yè)使用人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其他專項(xiàng)服務(wù)、有償服務(wù)的，其費(fèi)用由雙方約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人應(yīng)當(dāng)將服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公布。

第五章 物業(yè)出租和轉(zhuǎn)讓

第十八條 業(yè)主將房屋出租時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知并要求承租人遵守物業(yè)管理制度和本臨時(shí)管理規(guī)約。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，本臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)物業(yè)繼受人具有同等約束力。

業(yè)主出租或者轉(zhuǎn)讓物業(yè)后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)出租或者轉(zhuǎn)讓情況和通訊方式書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

第六章 違約責(zé)任

第二十條 業(yè)主未按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交付；業(yè)主逾期仍不交納的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人可以在本建筑區(qū)劃內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）收交情況，并注明欠交費(fèi)用的業(yè)主房門號(hào)；仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人可以依法 ：

（一）向物業(yè)所在地的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；

（二）向人民法院提起訴訟。

第七章 附則

第二十一條 若本規(guī)約的條款與相關(guān)法律法規(guī)相抵觸，則該條款無效，但不影響本規(guī)約其他條款的效力。

第二十二條 本規(guī)約作為物業(yè)買賣合同附件，自物業(yè)第一買受人簽字承諾之日起生效（承諾書見附件），至業(yè)主大會(huì)制定的管理規(guī)約生效之日終止。第二十三條 本規(guī)約由業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各持一份。

購房人（業(yè)主）簽字： 開發(fā)建設(shè)單位蓋章：

年 月 日 年 月 日

第五篇：關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理

關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理

規(guī)范物業(yè)維修資金使用審批流程的建議

物業(yè)管理關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，搞好物業(yè)管理是加強(qiáng)城市管理，改善人居環(huán)境，建設(shè)“大美敦化”和構(gòu)建和諧社會(huì)的需要。近幾年，我市的物業(yè)管理工作發(fā)展較快，物業(yè)管理企業(yè)從無到有，現(xiàn)已成為極具潛力的新興行業(yè)。但是發(fā)展過程中，也出現(xiàn)了物管企業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、誠信度不高，業(yè)主不配合支持企業(yè)服務(wù)問題，影響了物業(yè)管理的有序推進(jìn)。為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范我市物業(yè)管理工作，全面提升我市物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展，切實(shí)改善市民居住環(huán)境，提高敦化宜居程度，根據(jù)《吉林省物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作有關(guān)事宜提出如下建議：

一、理順關(guān)系，明確職責(zé)，共同做好物業(yè)管理工作

物業(yè)管理牽動(dòng)千家萬戶，進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)管理，必須做到各司其職，各負(fù)其責(zé)，共同監(jiān)管，協(xié)調(diào)一致，才能促進(jìn)物業(yè)管理工作的有序開展。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)組織實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作；指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按委托合同依法實(shí)施物業(yè)服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；加強(qiáng)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)，提高隊(duì)伍素質(zhì)；積極開展各種經(jīng)營活動(dòng)，努力提供多層次全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；自覺接受有關(guān)行政管理部門、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主的監(jiān)督，在委托范圍內(nèi)積極做好小區(qū)物業(yè)管理工作；負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的清掃保潔工作，做到日產(chǎn)日清，并按規(guī)定時(shí)間和地點(diǎn)傾倒垃圾；負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)公共區(qū)域的商業(yè)性廣告、“牛皮癬”等進(jìn)行清除，確保整潔美觀；做好小區(qū)內(nèi)日常巡查和安全防范工作；主動(dòng)與供水、供電、供氣等公用企業(yè)單位密切配合，相互銜接，共同做好物業(yè)小區(qū)范圍內(nèi)供電、供水、供氣設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，保障水、電、氣等公用設(shè)施的正常運(yùn)行。

小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)及居住公約的有關(guān)規(guī)定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，以保證物業(yè)服務(wù)單位能夠正常運(yùn)行。

二、強(qiáng)化監(jiān)督，規(guī)范市場(chǎng)，不斷提高物管企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

（一）嚴(yán)格物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入。對(duì)新申報(bào)的物業(yè)企業(yè)，必須嚴(yán)格按照設(shè)立物業(yè)企業(yè)必須具備的條件及審批程序執(zhí)行，特別要重視三級(jí)物業(yè)資質(zhì)的申報(bào)，對(duì)其人員的從業(yè)情況、資格證件、人員數(shù)量、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等予以全面的考察，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的不予審批。

（二）強(qiáng)化物管企業(yè)資質(zhì)管理。必須嚴(yán)格按《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部令第125號(hào)）進(jìn)行資質(zhì)年檢，凡資質(zhì)核定材料規(guī)范、人員資格審查符合要求的物業(yè)企業(yè)，納入目標(biāo)考核評(píng)優(yōu)要件之一；凡服務(wù)質(zhì)量較差、反映問題多、資質(zhì)報(bào)審資料不齊、且又不能及時(shí)整改完善的物業(yè)企業(yè)，要作出降低資質(zhì)等處理。

（三）規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。堅(jiān)決查處無資質(zhì)承接物業(yè)業(yè)務(wù)、挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金、擅自改變物業(yè)管理用房用途、不按規(guī)定收費(fèi)、侵害業(yè)主合法權(quán)益等行為。凡有效投訴較多的物管企業(yè)視其情節(jié)輕重，可作出限制投標(biāo)、新接管項(xiàng)目，降低資質(zhì)等級(jí)或者注銷企業(yè)資質(zhì)的處理。規(guī)范物業(yè)企業(yè)退出管理小區(qū)前的公告通知、資料移交、遺留問題處理等行為，物業(yè)企業(yè)退出管理小區(qū)前，應(yīng)在小區(qū)公告，還要及時(shí)告知轄區(qū)辦事處或居委會(huì)，避免出現(xiàn)管理空檔。鼓勵(lì)支持企業(yè)之間的優(yōu)化組合，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)，提高行業(yè)整體業(yè)務(wù)素質(zhì)；建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機(jī)制，及時(shí)糾正物業(yè)服務(wù)中的只收費(fèi)不服務(wù)等不規(guī)范行為，切實(shí)保障業(yè)主合法權(quán)益。

三、規(guī)范管理，程序到位，充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用

各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、有關(guān)部門要按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，引導(dǎo)和督促各片區(qū)、居民樓院實(shí)行公開招標(biāo)，建立自治組織。

（一）凡符合條件的住宅區(qū)，由所在街道辦事處督促并指導(dǎo)及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)要根據(jù)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作規(guī)程，規(guī)范操作，制定并監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，發(fā)揮業(yè)主自治作用。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合和支持居民委員會(huì)的工作，并接受其指導(dǎo)，業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并聽取居民委員會(huì)的建議，與居民委員會(huì)共同配合區(qū)公安局做好社會(huì)治安等相關(guān)工作。各街道辦事處要盡可能指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)，按程序通過公開招標(biāo)或由業(yè)主大會(huì)決定的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（二）未實(shí)行或沒有條件推行物業(yè)服務(wù)的住宅區(qū)，特別是老城區(qū)的散體住宅、單體樓院，可以實(shí)行在街道辦事處及居委會(huì)指導(dǎo)幫助下，開展以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式的業(yè)主自治管理，以解決小區(qū)沒有物業(yè)服務(wù)給老百姓居住環(huán)境帶來不便的問題。

四、加大宣傳，強(qiáng)化教育，營造物業(yè)管理工作良好氛圍

物業(yè)管理工作是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程，涉及到千家萬戶。要充分發(fā)揮宣傳輿論的導(dǎo)向作用，利用網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播、報(bào)紙和雜志等宣傳手段，采用板報(bào)標(biāo)語、宣傳圖冊(cè)等群眾喜聞樂見、易于接受的宣傳形式，加大物業(yè)管理宣傳力度，積極引導(dǎo)業(yè)主轉(zhuǎn)變觀念，樹立正確的物業(yè)消費(fèi)觀念和消費(fèi)意識(shí)，主動(dòng)接納物管服務(wù)；要強(qiáng)化物業(yè)公司及從業(yè)人員教育，加強(qiáng)行業(yè)自律，增強(qiáng)企業(yè)及從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)，共同為物業(yè)管理工作營造良好的發(fā)展環(huán)境。

五、關(guān)于對(duì)規(guī)范物業(yè)維修資金使用審批流程的建議

加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用監(jiān)管。物業(yè)小區(qū)樓梯間、屋頂、電梯、二次供水設(shè)備等業(yè)主共有部分、共有設(shè)備設(shè)施的維修、更新、改造，由業(yè)主委員會(huì)制訂物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案，征得專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意，并按程序在小區(qū)公示后，報(bào)區(qū)國土房管局劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

若發(fā)生已過保修期的屋頂墻體滲漏、因線路故障引起的停水停電等危及房屋安全和影響業(yè)主正常生活秩序的緊急情況，可由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處出具證明后，向市國土房管局書面申請(qǐng)，預(yù)先撥付物業(yè)專項(xiàng)維修資金，申請(qǐng)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即對(duì)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造。

維修資金使用應(yīng)具備以下條件：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后；

（二）使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由直接受益業(yè)主持身份證明和物業(yè)權(quán)屬證明申請(qǐng)，也可書面委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)等持有效證件代為申請(qǐng)。

維修資金使用按建議按以下程序辦理：

（一）預(yù)算編制 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照維修和更新、改造工程項(xiàng)目要求編制或委托他人編制工程預(yù)算；

（二）方案制定 申請(qǐng)人根據(jù)維修和更新、改造的項(xiàng)目制定或委托他人制定《維修和更新、改造方案》。《維修和更新、改造方案》的內(nèi)容應(yīng)包括項(xiàng)目名稱、實(shí)施范圍、預(yù)算金額、分?jǐn)偡秶懊娣e、申請(qǐng)人、業(yè)主代表、施工單位選擇方式、施工管理、工程驗(yàn)收、資金決算方式、實(shí)施時(shí)間、相關(guān)約定等；

（三）業(yè)主確認(rèn) 《維修和更新、改造方案》應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)霐?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，相關(guān)業(yè)主在《維修和更新、改造費(fèi)用分?jǐn)倳娲_認(rèn)明細(xì)表》上簽名確認(rèn)；

（四）合同簽訂 申請(qǐng)人按照《維修和更新、改造方案》的約定確定相應(yīng)資質(zhì)的施工單位，并簽訂施工合同，明確合同價(jià)款、工程質(zhì)量、進(jìn)度（工期）、保修期、工程質(zhì)量保修金、支付方式(施工單位開戶銀行、賬號(hào))等內(nèi)容；

（五）使用登記 申請(qǐng)人到維修資金管理部門辦理使用登記，并提交下列材料： l、物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用登記表

2、維修和更新、改造方案；

3、維修和更新、改造費(fèi)用分?jǐn)倳娲_認(rèn)明細(xì)表；

4、工程預(yù)算；

5、工程施工合同。

維修資金管理部門在收到使用登記材料后，應(yīng)及時(shí)核查并予以答復(fù)。

（六）組織實(shí)施 施工單位應(yīng)當(dāng)按照維修和更新、改造方案組織施工，不得擅自變更，否則發(fā)生的費(fèi)用以及給維修工程造成的損失，由施工單位承擔(dān)。

主要工程變更、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、施工工程量等施工資料，應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請(qǐng)人等相關(guān)人員簽字認(rèn)可；

（七）竣工驗(yàn)收 工程竣工后，由申請(qǐng)人依據(jù)維修和更新改造方案，對(duì)照施工技術(shù)規(guī)范、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收并辦理相關(guān)手續(xù)；

（八）決算編制 工程驗(yàn)收合格后，施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照工程造價(jià)程序和相關(guān)規(guī)定編制決算，原則上不得采取總價(jià)包干或單價(jià)包干的方式，提倡并將逐步過渡到采用計(jì)算機(jī)造價(jià)軟件編制預(yù)決算；

（九）申請(qǐng)列支 自維修資金登記備案同意之日起3個(gè)月內(nèi)，申請(qǐng)人持下列申請(qǐng)材料，向維修資金管理部門申請(qǐng)列支物業(yè)專項(xiàng)維修資金，超過3個(gè)月的需按照維修資金使用程序重新辦理。

l、工程決算書；

2、工程量簽證單；

3、物業(yè)專項(xiàng)維修資金支取申請(qǐng)表

4、維修和更新、改造工程竣工驗(yàn)收書。

（十）決算審核 由維修資金管理部門委托造價(jià)機(jī)構(gòu)審核工程決算造價(jià)；

（十一）公示 在資金劃轉(zhuǎn)前，維修資金管理部門將施工單位、物業(yè)名稱、維修內(nèi)容、預(yù)算金額、決算金額、審計(jì)金額、列支戶數(shù)、每戶分?jǐn)偨痤~等相關(guān)內(nèi)容通過房產(chǎn)局網(wǎng)站公告信息欄進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于5個(gè)工作日；

（十二）資金劃轉(zhuǎn)公示期滿后，對(duì)公示期間業(yè)主無異議的，維修資金管理部門通知施工企業(yè)開具發(fā)票并向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的通知，專戶管理銀行將所需物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至施工企業(yè)賬戶。