第一篇：物業(yè)管理

一、加強教育學(xué)習(xí)，促進自身隊伍建設(shè)

我所自成立以來，就加強隊伍建設(shè)，對員工進行思想教育，組織員工軍訓(xùn)、業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)、崗位技能訓(xùn)練等，提高員工的綜合素質(zhì)，全面打造學(xué)習(xí)型、務(wù)實型、服務(wù)型的隊伍。

（一）、為了增強“愛國、愛崗、敬業(yè)、奉獻”意識，提高全所員工的政治素養(yǎng)，一方面是以“三個代表”重要思想和“十六大”精神為指導(dǎo)，定期組織全所人員學(xué)習(xí)馬列主義、毛澤東思想、鄧小平理論和三個代表重要思想，積極引導(dǎo)廣大員工進一步解放思想、更新觀念，不斷提高自身思想素質(zhì)；另一方面，通過開展各種活動，對員工進行愛國主義、社會主義教育和革命精神、道德風(fēng)范教育，立足本職，求真務(wù)實，發(fā)揚積極探索、勇于創(chuàng)新、艱苦奮斗、無私奉獻的敬業(yè)精神，爭創(chuàng)一流業(yè)績的隊伍。2004年4月，所團支部組織團員青年職工參加悼念革命先烈，緬懷英雄活動，參觀英雄紀念館，聆聽英雄光輝事跡，通過這些活動，大家受到了很大鼓舞，催人奮進增強了戰(zhàn)斗力，大大提高了職工的敬業(yè)精神。

（二）、提高員工的業(yè)務(wù)水平，培養(yǎng)一批業(yè)務(wù)技術(shù)過硬的收費隊伍。每月定期和不定期的組織所有收費人員進行業(yè)務(wù)知識和崗位技能培訓(xùn)，并組織開展業(yè)務(wù)考試、相互交流、競賽活動等，不斷提高自身業(yè)務(wù)水平。2002在未開通前組織新招人員到其他收費所進行實地操作學(xué)習(xí)，在即將開通時，所又組織全所人員進行業(yè)務(wù)理論知識學(xué)習(xí)和實際操作演練，為開通順利進行收費做好充分的準(zhǔn)備；2003年，所每月組織收費人員進行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，并開展了如車型判別比賽、識別假行駛證、綜合業(yè)務(wù)知識競賽等活動，通過開展活動，促進了全所車型判別的統(tǒng)一、減少了車型誤判率；打擊了使用假行駛證偷逃通行費行為，挽回了一部分通行費損失；增加了全所收費員工的業(yè)務(wù)保有量，提高了收費業(yè)務(wù)知識水平。2004年，在2003年度的各項基礎(chǔ)上，還有的是對個別業(yè)務(wù)水平教差的收費人員進行強化培訓(xùn)、所與所之間收費員進行異地交流、崗位輪換學(xué)習(xí)、管理人員下車道學(xué)習(xí)等。2004年4月份，在管理處收費科的組織下，與**所收費員進行了對調(diào)交流、學(xué)習(xí)。在交流過程中，收費員們都能夠嚴格按照“十六”字方針認真開展優(yōu)質(zhì)文明的收費工作，在工作之余討論收費操作、辨別假行駛證和判別車型工作中各自的經(jīng)驗，在不斷的討論、學(xué)習(xí)和總結(jié)中提高了工作能力，通過交流學(xué)習(xí)，對所存在的不足之處進行了認真的整改。通過采取靈活新穎的方式營造濃厚的學(xué)習(xí)氛圍，每月召開全所員工進行思想交流、探討工作體會、疑難問題等來不斷提高收費人員思想、政治、業(yè)務(wù)素質(zhì)，使收費工作逐步走向成熟；同時，鼓勵和支持員工利用業(yè)余培訓(xùn)和個人自學(xué)有機結(jié)合起來，拓寬學(xué)習(xí)渠道，改善知識結(jié)構(gòu)，通過各種進修方式參加成人學(xué)歷教育，不斷加強自身素質(zhì)的提高。

二、完善組織，加強領(lǐng)導(dǎo)

成立以來，**所高度重視精神文明建設(shè)，把文明創(chuàng)建活動放在了重要的地位，將文明創(chuàng)建活動作為文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)的重要目標(biāo)和重要保證。組織領(lǐng)導(dǎo)上，成立了以黨政領(lǐng)導(dǎo)為組長，各科室負責(zé)人為成員的創(chuàng)建工作領(lǐng)導(dǎo)小組，按照職能負責(zé)創(chuàng)建工作的開展，把創(chuàng)建工作層層落實下去，從組織制度上保證對創(chuàng)建工作的領(lǐng)導(dǎo)，做到主要領(lǐng)導(dǎo)親自抓，分管領(lǐng)導(dǎo)具體抓，形成了齊抓共管，全員參與的工作機制，并以目標(biāo)管理責(zé)任制的形式把文明創(chuàng)建工作列入考核內(nèi)容。具體措施上，制定文明創(chuàng)建的規(guī)劃綱要和實施辦法，明確創(chuàng)建目標(biāo)，將創(chuàng)建工作的近期任務(wù)和長遠目標(biāo)有機地結(jié)合在一起，納入到整個工作當(dāng)中。

（一）、定期召開創(chuàng)建工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議，研究部署創(chuàng)建工作，檢查監(jiān)督創(chuàng)建工作的落實情況，分析創(chuàng)建過程中存在的問題，及時采取措施并落實到實處，極大地提升了我所文明創(chuàng)建活動的水平。

（二）、全所動員，積極參與，強化創(chuàng)建意識，廣泛深入地開展創(chuàng)建工作。召開動員大會，大力宣傳創(chuàng)建意義，提高全體員工的思想認識，使文明創(chuàng)建活動真正成為每個員工的事，成為廣大員工的自覺行動，使廣大員工在參與中受到教育，在實踐中得到提高。

（三）、建立健全創(chuàng)建機制。我所根據(jù)實際建立健全了各項規(guī)章制度，進一步提高管理能力和管理水平。把加強班組建設(shè)和班組管理作為創(chuàng)建活動的重點，制定了相應(yīng)的創(chuàng)建考核標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法，定期檢查考核，實行了動態(tài)管理，做到獎罰分明，有效的激勵了班組、員工的創(chuàng)建積極性。

三、建立健全各項規(guī)章制度，改善創(chuàng)建環(huán)境

沒有規(guī)矩，不成方圓，內(nèi)業(yè)管理離不開規(guī)范的管理制度，我所始終堅持按照“抓管理、打基礎(chǔ)、抓服務(wù)、創(chuàng)文明”的指導(dǎo)思想，堅持以人為本的管理方式，重視制度建設(shè)，結(jié)合有計劃、有考核、有總結(jié)的工作機制，規(guī)范內(nèi)部管理。全所上下統(tǒng)一制定了所長、辦公室、收費科、收費班長、收費員等各個崗位的工作職責(zé)，根據(jù)工作要求制定完善了《收費紀律考核細則》、《衛(wèi)生管理制度》、《臺帳管理制度》、《監(jiān)控管理制度》、《實行四班二運轉(zhuǎn)制度》、《競聘上崗、末位淘汰實施方案》、《安全生產(chǎn)責(zé)任制》、《食堂就餐制度》、《文明班組、文明示范員評選辦法》、《開展三文明評選活動補充規(guī)定》等一系列規(guī)章制度，狠抓落實，嚴格制度管理，作到有章可循、有據(jù)可依。同時為了保證各項規(guī) 章制度的落實，我所建立了相應(yīng)的組織檢查監(jiān)督體系，成立了“文明創(chuàng)建工作領(lǐng)導(dǎo)小組”、“環(huán)境衛(wèi)生考核監(jiān)督小組”、“安全生產(chǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組”、“三文明評選考核小組”、“競聘上崗考核小組”等多個領(lǐng)導(dǎo)小組，實行所長親自抓，分管人員具體抓。通過考核激勵機制的建立，促進了各項工作的順利開展。

改善環(huán)境，提供良好的服務(wù)設(shè)施，我所在開展創(chuàng)建過程中，認真抓好收費所的環(huán)境衛(wèi)生，保護好花草樹木、做好綠化、美化環(huán)境工作。搞好環(huán)境衛(wèi)生，創(chuàng)造一個優(yōu)美的、舒適的服務(wù)環(huán)境，對大樓、車道、食堂、宿舍等進行衛(wèi)生包干區(qū)，做到每天“三部曲”即擦、沖、掃，每月定期徹底打掃，值班的管理人員到車道協(xié)助當(dāng)班人員沖洗車道，當(dāng)班人員隨時做好收費區(qū)域衛(wèi)生保潔工作，衛(wèi)生考核監(jiān)督小組實行檢查監(jiān)督，打造一個“暢、潔、綠、美”的工作服務(wù)環(huán)境，2003年我所在全所員工的共同努力下，被**縣評為了縣級“衛(wèi)生先進單位”，同時在2004年，我所也已順利通過創(chuàng)建“市級衛(wèi)生先進單位”的初次考評。

四、加強收費管理，開展三文明評選

我所嚴格按照高速公路有關(guān)法律法規(guī)、管理辦法、收費標(biāo)準(zhǔn)等，全面貫徹“安全暢通、依法征費、文明服務(wù)、應(yīng)征不漏”的工作原則來開展收費工作。提高收費員的業(yè)務(wù)技能、服務(wù)質(zhì)量、確保收費工作順利開展，通過對全體收費員、監(jiān)控員進行全面的系統(tǒng)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)，促使收費員、監(jiān)控員能熟練掌握各項崗位技能；加大稽查力度，對每位收費人員的文明服務(wù)進行跟蹤稽查，并對收費業(yè)務(wù)、收費紀律、唱收唱付等方面通過監(jiān)控、監(jiān)聽、現(xiàn)場稽查、突擊檢查等方式來開展稽查工作；積極與其他兄弟收費所開展車型判別、辨別假行駛證等業(yè)務(wù)交流，針對收費工作中遇到的車型判別問題及時通知對方所，并進行討論和統(tǒng)一，對個別水平不高的收費員進行強化培訓(xùn)提高辨別能力。我所積極配合高速交警，開展對假行駛證的協(xié)查工作。在處收費科的帶領(lǐng)和指導(dǎo)下，本所全體職工繼續(xù)虛心學(xué)習(xí)有關(guān)真假行駛證的有關(guān)判別知識。經(jīng)過兩年來的實踐、交流、總結(jié)和積累，各收費人員均具有較強的辨別能力和處理能力。發(fā)現(xiàn)司機使用假行駛，就將車輛型號和車牌進行登記匯總上報，力求全線統(tǒng)一，從而減少費源的流失和車型改判率。每月開展“文明班組”、“文明班長”、“文明收費員”評比，提高收費員文明服務(wù)業(yè)務(wù)水平和競爭意識，同時為了明評選的公平性、真實性、合理性，所考核小組針對2003年評比辦法，進行了修改和補充，從實際出發(fā)，細化考核評選條列和內(nèi)容，讓員工能及時找出與別人的差距，及時解決提高。通過開展三文明評選活動，涌現(xiàn)出了一批優(yōu)秀的收費員工，起到了帶頭模范的作用，帶領(lǐng)著我們收費人員全面的提高，使整個收費所形成你追我趕、不甘落后的新氣象。

五、積極開展文明服務(wù)活動，拓展服務(wù)內(nèi)容

**所自開通以來，就以開展文明創(chuàng)建活動為載體，狠抓文明服務(wù)，規(guī)范文明用語，要求收費員應(yīng)時應(yīng)景講好每一句文明用語。2003年，收費員僅僅局限于“你好！請走好！”、“你好！請付XX元，收你XX元，找你XX元，請走好！”等文明用語，2004年，為了減輕司乘人員旅途的勞累，能讓司乘人員真正感到賓至如歸的溫暖，同時也提醒司機朋友注意行駛安全，要求收費員靈活運用文明用語，加強微笑服務(wù)，如“你好！歡迎走**！”、“辛苦了！”、“一路平安！”“請不要超速！”、“XX處施工，請注意交通安全！”等等，為讓司機了解高速公路的特點，所要求收費員在保證準(zhǔn)確、快速的售票、發(fā)卡的同時，必須為過往司乘人員提供便民服務(wù)，如發(fā)放小地圖、高速公路新交通規(guī)則、文明服務(wù)承諾等，并要求收費員必須掌握**的風(fēng)土人情、熟悉**公路周邊縣市環(huán)境、大致要了解其他高速公路各出口周邊環(huán)境；根據(jù)收費職業(yè)特點，積極開展以收費為主題的活動，如開展演講比賽、文明服務(wù)業(yè)務(wù)知識競賽、判別車型、盲打比賽等業(yè)務(wù)技能競賽等活動，使全所員工充分掌握文明服務(wù)內(nèi)容，讓收費在文明服務(wù)這方面成為一種習(xí)慣；在崗?fù)ら_展“送溫暖”服務(wù)，免費為司乘人員提供開水、修理工具等為司乘人員排憂解難。我所在文明服務(wù)方面等到了上級領(lǐng)導(dǎo)與兄弟所的表揚和肯定。

六、積極探索，不斷改革創(chuàng)新

隨著改革開放的不斷推進，市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，高速公路如何貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，打造浙江高速公路新品牌，充分發(fā)揮高速公路在創(chuàng)建文明行業(yè)工作中的示范作用，開創(chuàng)文明創(chuàng)建新局面，就必須與時俱進、大膽探索，不斷完善工作思路、體制和措施。

**所積極探索，學(xué)習(xí)其他收費所的先進經(jīng)驗，并結(jié)合實際，于2003年5月1日開始實行四班二運轉(zhuǎn)工作制度。通過4月份的試運行，全所員工一致認為四班二運轉(zhuǎn)的上班模式有效可行。

1、休息時間的增多，使收費員更能以飽滿的精神狀態(tài)為過往的車輛服務(wù)，更出色的開展收費工作，2、在實行四班二運轉(zhuǎn)的上班模式后，我所文明服務(wù)質(zhì)量相對提高，3、收費差錯率大大減少。

為了全面提高收費所的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水平，提高綜合素質(zhì)，全面掌握各崗位技能，力處高效率、高運轉(zhuǎn)、高質(zhì)量服務(wù)和高水平管理，打造學(xué)習(xí)型、務(wù)實型、服務(wù)型的隊伍，同時也為充分發(fā)揮員工的工作能力，挖掘優(yōu)秀人才，任人唯賢，建立一套科學(xué)的用人機制，按照管委會、管理處有關(guān)實行輪崗、競聘上崗、末位淘汰制的要求，結(jié)合管理處效能建設(shè)有關(guān)通知精神，處領(lǐng)導(dǎo)把**所作為競騁上 崗和末位淘汰制實施的一個試點，作為效能建設(shè)的一部分。我所在8月份試行了競聘上崗、末位待崗工作，通過競聘上崗，使參加競聘人員都得到了很好的鍛煉與提高，也使優(yōu)秀人才脫穎而出，同時也使其他員工受到了很大的鼓舞。遵循“公開、公平、公正”的原則，并以“能者上、平者讓、庸者下”為宗旨的崗位競聘，激勵員工發(fā)揮自己的創(chuàng)造性，充分調(diào)動了大家的積極性和競爭意識。

七、發(fā)揮工、青組織作用，加強宣傳力度

本著從實、從細、從嚴的原則，堅持不懈的抓好工會組織、團支部建設(shè)，開展系統(tǒng)的思想教育和政治理論學(xué)習(xí)，發(fā)揚敬業(yè)愛崗、艱苦奮斗的工作熱情和主人翁意識。團支部適時適宜地開展了乒乓球比賽、唱歌比賽、組織參加旅游節(jié)等一系列的文體活動，通過這些活動的開展，不僅豐富了職工的業(yè)余生活，還增強了單位的凝聚力、號召力及親和力。

重視宣傳工作，組織所里在寫作方面有特長的員工成立宣傳小組，搜集信息資料，利用黑板報、期刊、簡報等多種形式，宣傳收費所和外界的新風(fēng)新貌、傳遞工作動態(tài)，依托宣傳陣地來加強職工的綜合素質(zhì)，加強我所對外的透明度，提高文明服務(wù)質(zhì)量。2003年先后創(chuàng)辦《收費期刊》、《簡報》、黑板報等，讓社會了解我們高速公路特點和了解我們收費所的政策法規(guī)，與同行、各單位之間增進了交流，對提高我所形象起到重要作用。我們還制定了文明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督機構(gòu)和投訴電話，提高了社會對我所的監(jiān)督力度,從而推動我所服務(wù)水平再上一個新臺階。所在宣傳和爭創(chuàng)工作上開辟了新的陣地，同時與**縣旅游局取得聯(lián)系，由**縣旅游局出資制作了5000多張印有小地圖、服務(wù)承諾、咨詢電話的小卡片發(fā)放給司乘人員，不但提供給司乘人員方便，也提高了工作效率，擴大了宣傳范圍，樹立**收費所窗口形象。

八、加強安全生產(chǎn)工作，杜絕安全事故發(fā)生

安全生產(chǎn)工作一直是一項長抓不懈的重點工作，不能有任何僥幸心理，不能有絲毫麻痹思想，要充分認識到安全的重要性、長期性、和艱巨性，增強安全生產(chǎn)工作的緊迫感和責(zé)任感，我所在一開始就把安全生產(chǎn)工作放在首位。在2003年年初就對安全生產(chǎn)工作做了部署，結(jié)合實際情況制定了安全生產(chǎn)責(zé)任書，特別是對人員、票款的安全和系統(tǒng)、機電設(shè)備的安全做了進一步的細化，并與各科室班組簽定了安全生產(chǎn)責(zé)任書，同時要求科室班組與個人簽定安全生產(chǎn)責(zé)任書。人人簽定安全生產(chǎn)責(zé)任書，杜絕了僥幸心理、麻痹思想的滋生，有效的消除了安全事故的發(fā)生。

在今后的工作中，我們將根據(jù)收費行業(yè)的特點，以文明收費為宗旨，優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目標(biāo)，提高素質(zhì)為根本，先進典型為榜樣，本著“文明服務(wù)、安全暢通、依法征費、應(yīng)征不漏”的工作原則，強化窗口意識，樹立良好形象，為高速公路的飛躍發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻。

第二篇：物業(yè)管理

組織架構(gòu)及項目情況

公司設(shè)有綜合管理部、工程維修部部、業(yè)主服務(wù)部、秩序維護部等部門。目前，公司接管物業(yè)的類型主要為商用寫字樓等。主要有：哈爾濱銀行大廈及新哈爾濱銀行大廈項目，經(jīng)營范圍涉及物業(yè)管理服務(wù)、中介、汽車租賃、房屋租賃、國內(nèi)廣告設(shè)計制作發(fā)布業(yè)務(wù)、室內(nèi)裝修裝飾、家政服務(wù)、干洗服務(wù)等諸多領(lǐng)域。經(jīng)營理念及企業(yè)文化-------普惠金融，和諧共富

公司按照市場化、專業(yè)化、集團化的管理模式，以業(yè)主至上、服務(wù)第一為宗旨，建立了獨立核算、自負盈虧、依法管理、自主經(jīng)營、自我發(fā)展的運行機制，確定了科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展、依法管理的質(zhì)量方針，制定了一整套嚴格的管理制度和操作規(guī)程，通過科學(xué)的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，努力營造安全、文明、整潔、舒適、充滿親情的社區(qū)氛圍。同時，公司總結(jié)經(jīng)營管理經(jīng)驗，形成了以人為本、和諧共存，“真誠、善意、精致、完美”的獨特文化理念，為企業(yè)的健康發(fā)展打下了厚實的人文基礎(chǔ)和強大的精神支撐。

企業(yè)文化

1.文化理念：以人為本，誠信立業(yè)。

一切按經(jīng)濟價值規(guī)律辦事，一切按有理服從原則辦事，一個以提高效率為中心的企業(yè)風(fēng)格。

一切按經(jīng)濟價值規(guī)律辦事，用經(jīng)濟的手段去激勵員工的工作熱情，用經(jīng)濟的手段去規(guī)范員工的工作行為。

一切按有理服從原則辦事，用制度來約束管理者權(quán)威辦事的行為，用制度來構(gòu)建全員化創(chuàng)新競爭的平臺。

一個以提高效率為中心的企業(yè)風(fēng)格。用富翁貧民論來激發(fā)企業(yè)的活力，用管理工具來確保效率的最大化。

我們高度重視人才，認為人才是物業(yè)發(fā)展壯大所必需的力量源泉；我們選拔人才的標(biāo)準(zhǔn)是干，不是說，也不是看出來的。我們認為任何員工都有自己的特長，都是公司發(fā)展所需的人才；每個人的特長不一，不等于人格的高貴與鄙見，而是相互依存，相互欣賞；而且，通過努力學(xué)習(xí)，不斷創(chuàng)新，都可以成長為技能更精的復(fù)合型人才；公司為人才創(chuàng)造一個良好的成長環(huán)境：我們惟才是用、量才適用，始終將人才視為我們的創(chuàng)業(yè)伙伴；人無完人，天生人人皆可用，只要具備公司的企業(yè)精神，只要符合公司行為規(guī)范要求，大家可以相互信任、相互尊重、相互競爭、相互幫助、取長補短，優(yōu)勢互補，大家和企業(yè)一起成長，共創(chuàng)美好明天。

2.物業(yè)發(fā)展愿景：為社會營造完美和諧的環(huán)境，為業(yè)主提供精到細致的服務(wù)，為員工構(gòu)建展示才華的舞臺，為股東創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的收益。

公司為響應(yīng)國家創(chuàng)建和諧社會的精神，把“為社會營造完美和諧的環(huán)境”作為發(fā)展愿景之一具有及其深遠的意義，這也是公司可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)；“為業(yè)主提供精到細致的服務(wù)”是公司發(fā)展壯大的重要條件，物業(yè)是業(yè)主的百年工程，通過幾代人的管理，確保所管物業(yè)的完好和物業(yè)的保值增值是公司的職責(zé)所在，只有通過為業(yè)主創(chuàng)造價值，才能體現(xiàn)公司的價值，才能實現(xiàn)員工和股東的價值，實現(xiàn)公司的經(jīng)營管理目標(biāo)；公司堅信沒有員工的進步就不可能有公司的成長，員工是公司最重要的資源：物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)之一，公司最大的資產(chǎn)就是人力資源，公司通過引導(dǎo)、培訓(xùn)和激勵員工，對人力資源進行結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和質(zhì)量的提升，打造出一流的管理團隊，創(chuàng)造出一流的管理業(yè)績。只有通過員工的不斷成長和進步，才有公司的不斷發(fā)展和壯大；“為股東創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的收益”是公司向前

發(fā)展的動力，股東的投入是公司成立和發(fā)展的先決條件，那么為股東創(chuàng)造收益就是公司的使命之一，只有為股東帶來收益，才有公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

3物業(yè)的價值觀：尊重信任員工，誠信依法服務(wù)，不斷超越創(chuàng)新，用心服務(wù)業(yè)主。

公司無論大局還是細節(jié)，服務(wù)是靠具體的人來實現(xiàn)的，公司珍惜員工的勞動的奉獻，我們力求讓每一位員工的服務(wù)行為都能體現(xiàn)公司的質(zhì)量目標(biāo)，體現(xiàn)良好的職業(yè)道德與操守，真正贏得業(yè)主的滿意；打造陽光企業(yè)，誠信依法服務(wù)是必須的，這也是公司長存的重要保證；創(chuàng)新是一個企業(yè)的生命，沒有創(chuàng)造力的企業(yè)是沒有發(fā)展的，所以提倡超越創(chuàng)新是公司繼續(xù)發(fā)展的動力；為業(yè)主提供高質(zhì)量和最大價值的精心服務(wù)，以確保業(yè)主對公司的認同、信賴。

物業(yè)管理工作是單調(diào)的，大多是簡單重復(fù)的工作。但在我們眼里，沒有枯燥與乏味，只有無盡的創(chuàng)造、無窮的樂趣。我們每天都在即興創(chuàng)作出優(yōu)良的管理服務(wù)，每一款給付的服務(wù)，都是世間罕有的藝術(shù)精品。微笑的藝術(shù)，愛心的藝術(shù)，專業(yè)的藝術(shù)，使我們與業(yè)主的生活精彩紛呈。只有平庸無能的人才會把工作做得越來越簡單，越來越枯燥無味，越來越?jīng)]有意義。精彩生活每一天，是我們工作生活的態(tài)度，也正是有了我們，社區(qū)生活的每一天都會更加精彩。

4物業(yè)品牌風(fēng)格：時代高檔物業(yè)特征，完美優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志。

品牌表明了公司在市場的知名度和信譽度，公司創(chuàng)建品牌的最終目的是要樹立業(yè)主信心，開拓市場，通過合作共贏，與業(yè)主或租戶/相關(guān)利益者共同構(gòu)建和諧社區(qū)。對專業(yè)化管理的執(zhí)著，對專業(yè)形象的追求，是公司打造行業(yè)知名品牌的主要措施。只有通過專業(yè)管理，塑造專業(yè)形象，才能創(chuàng)建公司的專業(yè)品牌，才能打造公司的核心競爭力。

5物業(yè)企業(yè)精神：團結(jié)，創(chuàng)新，誠信，高效。

團結(jié)是一個團隊的基本要素，沒有團結(jié)就無所謂團隊，沒有團隊就不可能有公司的凝聚力和戰(zhàn)斗力。我們提倡有精心協(xié)作的團結(jié)，反對無原則的一團和氣；我們倡導(dǎo)在有效溝通前提下增進團結(jié)，鼓勵通過討論甚至爭論達到意見一致，從而使團結(jié)得到鞏固和升華。

創(chuàng)新是進步的源泉。公司提倡和鼓勵員工創(chuàng)新，包括體制創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新。反對經(jīng)驗主義、保守主義。創(chuàng)新是公司管理服務(wù)水平不斷進步的體現(xiàn)，是員工能力不斷提升的表現(xiàn)，也是我們工作責(zé)任心和事業(yè)心的表現(xiàn)。

誠信是企業(yè)的經(jīng)營之本。誠以修身，信以立德，是做人的根本。所謂誠，就是提倡員工光明正大，實事求是，敢于正視問題和解決問題，考慮事情和處理問題從公心出發(fā)，從工作出發(fā)，從業(yè)主的利益出發(fā)。信，就是提倡恪守對業(yè)主的承諾、對業(yè)主的承諾、對股東的承諾以及對員工的承諾；信對于員工來說，就是倡導(dǎo)員工嚴格執(zhí)行上級的工作指令，切實履行好工作的職責(zé)，圓滿完成對業(yè)主的服務(wù)承諾。

高效是專業(yè)的表現(xiàn)。在當(dāng)今瞬息萬變的信息時代，高效是把握住時代脈搏，是體現(xiàn)公司核心競爭力的表現(xiàn)之一。高效既是公司的要求，也是業(yè)主對服務(wù)的要求。我們必須樹立時間觀念、效率觀念，過了時效，再努力的彌補也沒有意義。做到今天的事今天做、能做的事馬上做、困難的事想法做、重要的事優(yōu)先做、復(fù)雜的事梳理做、限時的事計時做、瑣碎的事插空做、所有的事認真做。6物業(yè)服務(wù)宗旨：快樂服務(wù)，溫馨和睦。

我們所生存的世界，是由服務(wù)關(guān)系組成的世界。你服務(wù)他人，他人服務(wù)你，這個服務(wù)與被服務(wù)的簡單關(guān)系，構(gòu)成人類社會的本質(zhì)。一切皆服務(wù)。作為物業(yè)管理公司的員工，我們服務(wù)業(yè)主住戶，為業(yè)主住戶提供多種服務(wù)內(nèi)容，而業(yè)主也用他們的方式為我們服務(wù)，他們定期向我們繳納管理費為我們支付衣食住行的費用。

公司的服務(wù)宗旨是“快樂服務(wù)，溫馨和睦”，并形成了快樂服務(wù)的價值鏈，即：讓員工的在創(chuàng)新中尋找快樂、在服務(wù)中體會快樂、在成功中感悟快樂，通過快樂服務(wù)，讓快樂服務(wù)使千家萬戶溫馨和睦，讓業(yè)主享受被快樂服務(wù)的溫馨，讓合作方感受到快樂服務(wù)的溫馨。快樂，可以激發(fā)員工的熱情、激情以及無限的創(chuàng)造力；溫馨，可以給業(yè)主帶來歡笑，讓業(yè)主對我們的服務(wù)更加滿意；可以讓我們的員工走向成熟、讓公司走向卓越。

7物業(yè)經(jīng)營理念：追求卓越，互利共贏。

通過全體員工的共同努力，只有打造一流，把工作做精做優(yōu)，把企業(yè)做大做強，才會有卓越的品牌，逐步成為中國物業(yè)管理的領(lǐng)航者；實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的同步增長，才會有良好的效益和回報，我們的企業(yè)才能長盛不衰，讓城市變得更加美好。

公司倡導(dǎo)共贏的理念，共贏是合作的基礎(chǔ)，沒有共贏的合作是不可持續(xù)，更不可能構(gòu)建和諧的氛圍。和諧是物業(yè)管理追求的最高境界，作為構(gòu)建和諧社會的基本單元，公司以打造每一個和諧社區(qū)的具體實踐積極響應(yīng)國家社會發(fā)展的宏偉目標(biāo)。

8物業(yè)服務(wù)理念：業(yè)主至上，精細服務(wù)，和諧管理，持續(xù)創(chuàng)新。

業(yè)主至上是我們的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要讓業(yè)主對我們的工作滿意，我們就必須想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，業(yè)主想到的我們要做到，業(yè)主沒有想到的，我們要想到，我們想到的就一定要做好；拓展服務(wù)的領(lǐng)域，創(chuàng)新服務(wù)的內(nèi)容，不斷給業(yè)主創(chuàng)造驚喜；只有讓業(yè)主滿意了，我們的目的才算達到。

精細服務(wù)要注重細節(jié)，細節(jié)體現(xiàn)了專業(yè)水準(zhǔn)，從服務(wù)的禮儀禮貌、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)知識、服務(wù)技能、服務(wù)效率、服務(wù)項目、服務(wù)程序、服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)溝通反饋等方面全面體現(xiàn)服務(wù)的個性化，要從服務(wù)的廣度、深度、持續(xù)創(chuàng)新全面拓展服務(wù)的內(nèi)涵，重視服務(wù)的每一程序、每一環(huán)節(jié)、每一標(biāo)準(zhǔn)、每一細節(jié)，給業(yè)主以無微不至的專業(yè)體驗。

和諧管理是我們服務(wù)的方向，管理中要求業(yè)主和物業(yè)之間的和諧，說到做到，務(wù)實求真；全情投入細心服務(wù)，用心做事，挑戰(zhàn)自我，實現(xiàn)優(yōu)秀到卓越的跨越，時刻意識到業(yè)主的滿意是我們的追求。

時刻意識到追求持續(xù)創(chuàng)新服務(wù)品質(zhì)是我們永恒的目標(biāo)。我們必須要善于創(chuàng)新。創(chuàng)新，是追求卓越的具體行動。創(chuàng)新是可以在任何領(lǐng)域和任何工作中進行的。如果我們公司的每一位員工都懂得創(chuàng)新，則我們公司就是一個充滿創(chuàng)新精神和創(chuàng)新活力的公司。

9物業(yè)質(zhì)量方針：秩序安全，環(huán)境優(yōu)美，舒適健康，業(yè)主滿意。

業(yè)主滿意度是衡量服務(wù)工作的關(guān)鍵指標(biāo)。滿足業(yè)主的合理需求是服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的基本工作要求，追求業(yè)主的滿意度是服務(wù)人員的工作目標(biāo)。為此，物業(yè)從業(yè)人員務(wù)必牢固樹立“業(yè)主是上帝，業(yè)主是衣食父母”等基本觀念，任何時候都必須牢記在不違法的前提下“業(yè)主總是對的”的思想觀念，如果業(yè)主錯了，就是由于我們解釋工作還沒有做到位。因此，要永遠站在業(yè)主的角度和立場來思考問題，想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，才能真正地把服務(wù)工作做好。

我們恪守“秩序安全，環(huán)境優(yōu)美，舒適健康，業(yè)主滿意”的質(zhì)量方針，將品質(zhì)意識灌輸?shù)饺珕T的服務(wù)行為，將品質(zhì)保證滲透到每一個服務(wù)流程，在不間斷的預(yù)防與糾正中實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)；創(chuàng)造優(yōu)美舒適、和諧的環(huán)境，為公司和業(yè)主創(chuàng)造價值。10物業(yè)員工素養(yǎng)最基本要求：準(zhǔn)時，守紀，敬業(yè)，原則。

準(zhǔn)時，是每個企業(yè)對員工的最基本要求，準(zhǔn)時是企業(yè)確保工作時間和穩(wěn)定生產(chǎn)的前提；守紀，是公司進行管理的有力保障，“無以規(guī)矩，不成方圓”，這句話絕不是泛泛之談，公司想要各項工作有序進行，就必須制定相應(yīng)的管理制度并認真落實下去，讓員工認真遵守；敬業(yè)，是公司對每個員工職業(yè)素質(zhì)的期望，這也是每個人的素質(zhì)體現(xiàn)；原則，是公司保證所制定的規(guī)章制度、崗位職責(zé)不流于形式的必要力量。

員工箴言

道德標(biāo)準(zhǔn)：忠誠正直、敬業(yè)愛崗。

倫理觀念：尊敬領(lǐng)導(dǎo)、團結(jié)同事。

自強意識：天行健，君子以自強不息。

學(xué)習(xí)意識：知識改變命運。

團隊觀念：一個籬笆三個樁，一個好漢三個幫！

憂患意識：不敬業(yè)就失業(yè)，不愛崗就下崗。

創(chuàng)新觀點：茍日新、日日新，又日新。

保密意識：非禮勿視、非禮勿聽、非禮勿言、非禮勿動。

能動意識：能擺出問題，更要提出解決方案。

效率意識：案無積卷、日事日畢。

工作態(tài)度：把工作僅僅當(dāng)工作來做，你會覺得很累，把工作當(dāng)事業(yè)來做，你會很快樂，而且你會取得超出你想象的成績！

工作心態(tài)：心態(tài)決定命運，意識決定效果。

問題意識：與其被動回避，不如主動出擊！

完美意識：如果你的工作已經(jīng)做得很好，相信你一定可以做得更好！相處原則：退一步，海闊天空；一轉(zhuǎn)念，柳暗花明。

溝通原則：不回避矛盾，對事不對人，溝通增進互信。

失誤認知：如果你錯了，就趕在別人面前先承認自己的錯誤！

責(zé)任意識：不敢承擔(dān)責(zé)任，永遠得不到委任。

培訓(xùn)意識：部下素質(zhì)低不是你的責(zé)任，不能提高部下素質(zhì)就是你的責(zé)任。批評認知：如果上級愿意批評你，請你珍惜并好好改進。

第三篇：物業(yè)管理

任務(wù)須知：

1．項目背景及需求；

2．E-R圖設(shè)計（局部與全局E-R圖）；

3．?dāng)?shù)據(jù)庫表設(shè)計（包含E-R圖中的所有實體與聯(lián)系所對應(yīng)的關(guān)系表）；

如需要，還可以添加一些關(guān)鍵業(yè)務(wù)所需的視圖，觸發(fā)器，存儲過程設(shè)計等；

4，給出各sql腳本程序的測試結(jié)果。

任務(wù)18物業(yè)管理信息系統(tǒng)：

物業(yè)管理信息系統(tǒng)軟件是一套具備記錄，查詢物業(yè)小區(qū)業(yè)主信息，物業(yè)管理費用信息，水電煤氣有線電視等費用信息，有線電視信息，供暖費用信息，業(yè)主房款繳納信息，并且可以打印輸出上述信息報表（月報表，季報表，年報表）的管理軟件系統(tǒng)。

1．記錄業(yè)主基本信息如：身份證號，樓號，房號，姓名，工作單位，聯(lián)系電話，建筑面積等，并生成業(yè)主的綜合信息表（包括所有業(yè)主有費用綜合信息表，單個業(yè)主信息表）；

2．記錄月水電煤氣抄表數(shù)據(jù)并打印業(yè)主交費通知單，包括水電煤氣有線電視費通知單，供暖費通過單，物業(yè)管理通知單：

3．記錄業(yè)主交費情況并打印交費單，包括水電煤氣費，供暖費，物業(yè)管理費，分期付款。

4．統(tǒng)計業(yè)主信息月，季和年報表，包括：物業(yè)實收費匯總表，物業(yè)應(yīng)收未收匯總表，應(yīng)交未交費用業(yè)主信息表，月度房款還款明細表，單用戶應(yīng)收貸款還款表。

5．?dāng)?shù)據(jù)備份與恢復(fù)及權(quán)限管理。

第四篇：物業(yè)管理

第一章 總則

第一條 為維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人在物業(yè)管理中的合法權(quán)益，促進管理、維護、養(yǎng)護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等活動能正常持續(xù)進行，建設(shè)管理有序、服務(wù)規(guī)范完善、秩序良好、環(huán)境優(yōu)美、文明和諧的物業(yè)管理區(qū)域，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)約。

第二條 本規(guī)約由建設(shè)單位制定，作為房屋銷售合同的附件，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將本規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時對本規(guī)約予以書面承諾，表示對本規(guī)約內(nèi)容認可。本規(guī)約對建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)使用人均具有約束力。其效力及于以后的物業(yè)買受人。

第三條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同利益的約定，應(yīng)與本規(guī)約一致。

第二章 物業(yè)的使用、維護和管理

第四條（業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)）

業(yè)主在物業(yè)管理活動中依照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》以及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章政策的規(guī)定，享有相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

第五條（相鄰關(guān)系）

各業(yè)主同意，按照有利于共同生活、和諧相處的原則，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，妥善處理供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。

第六條 業(yè)主和物業(yè)使用人同意按照房屋銷售合同中約定的和房屋使用說明書中載明的功能使用物業(yè)；合同未約定或約定不一致或房屋使用說明書中未列明的，按照規(guī)劃部門核準(zhǔn)的設(shè)計用途使用物業(yè)；不改變物業(yè)使用性質(zhì)。

第七條 業(yè)主和物業(yè)使用人使用電梯時，除遵守本物業(yè)區(qū)域內(nèi)電梯使用管理規(guī)定外，并共同承擔(dān)電梯運行、維修、更新所產(chǎn)生的費用。

第八條 業(yè)主和物業(yè)使用人按照國家、本市的相關(guān)規(guī)定及本物業(yè)管理區(qū)域的相關(guān)制度，文明飼養(yǎng)寵物、燃放鞭炮等。

第九條 業(yè)主和物業(yè)使用人在車輛行駛和停放方面，遵守以下規(guī)定和約定：

（一）噸以上貨車（搬家等特殊情況除外）、大型客車以及載有易爆、劇毒、放射性等危險品的車輛禁止進入小區(qū)；

（二）機動車輛在小區(qū)內(nèi)行駛，時速不得超過5公里，禁止鳴號、試車和練車；

（三）機動車輛按規(guī)定的車位（停車區(qū)域）停放，禁止在消防通道、消防井蓋、綠化等場地停放；

（四）按照規(guī)定或約定交納車位使用費；

（五）愛護停車場設(shè)備設(shè)施，造成損壞的應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；車位只可用作停放車輛，不得堆放雜物、安裝設(shè)施或改作他用；

（六）對車輛有保管要求的，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂車輛保管協(xié)議；

（七）。

第十條 業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)增強安全防范意識，自覺遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度，做好防火防盜工作。還遵守以下規(guī)定：

（一）；

（二）；

（三）。

第十一條（使用物業(yè)的禁止行為）

業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)，除應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)政策的規(guī)定外，不得從事下列危及建筑物安全或者損壞他人合法權(quán)益的行為：

（一）擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計用途、功能和布局等；

（二）擅自占用或損壞樓梯、扶欄、走廊、大堂、地下室、平臺、天臺、外墻、屋面、道路、綠地、停車場等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地。

（三）擅自拆除、移裝、占用或損壞供水、供電、供氣、通訊、排水、消防、體育、建筑小品等物業(yè)共用設(shè)施。

（四）在公共場所晾曬衣物（預(yù)留的固定晾曬處除外）。

（五）在非指定位置堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物。

（六）在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品;排放有毒有害物質(zhì)；發(fā)出超標(biāo)噪聲。

（七）在物業(yè)共用部位和相關(guān)場所隨意懸掛、張貼、涂鴉或刻畫。

（八）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動。

（九）高空拋灑物品（對高空懸掛、擱置的物品應(yīng)妥善管理）。

（十）法律法規(guī)禁止的其他行為。

第十二條（物業(yè)的維修養(yǎng)護）

業(yè)主、物業(yè)使用人同意按照下列規(guī)定維修養(yǎng)護物業(yè)：

（一）對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護，不侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益；

（二）因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關(guān)業(yè)主或物業(yè)使用人的物業(yè)專有部分時，業(yè)主、物業(yè)使用人、開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)給予必要配合；因阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞及其他損失的，阻撓人應(yīng)負責(zé)維修并承擔(dān)賠償責(zé)任。

（三）因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請，經(jīng)書面同意后方可實施，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償。

（四）物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時采取措施消除隱患。

（五）發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，必須及時進入物業(yè)專有部分進行維修養(yǎng)護時，應(yīng)當(dāng)事先通知相關(guān)業(yè)主或物業(yè)使用人，確實無法通知到的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在公安部門、社區(qū)居委會和其他無利害關(guān)系業(yè)主的監(jiān)督下，先行進行維修，事后應(yīng)及時通知相關(guān)業(yè)主或物業(yè)使用人，并做好善后sp。第十三條（專項維修資金的籌集、管理和使用）

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定繳存、使用、續(xù)籌本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金。使用專項維修資金的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人按照有關(guān)規(guī)定，根據(jù)維修項目提出維修資金使用方案、所需資金預(yù)算、列支范圍、工程進展以及資金劃撥等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布，并經(jīng)建筑物及其附屬設(shè)施維修資金列支范圍的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

第十四條（共有部分的收益歸屬）在符合相關(guān)法律規(guī)定且不侵害業(yè)主、物業(yè)使用人及他人的合法權(quán)益的情況下，利用業(yè)主所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用于廣告、會所經(jīng)營、商業(yè)促銷等活動的，所得利益應(yīng)當(dāng)單獨列帳，主要用于補充專項維修資金、改善共用設(shè)施設(shè)備，也可以按照業(yè)主大會的決定使用，每半年向業(yè)主公示使用情況。

第三章 裝飾裝修管理

第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人在裝飾裝修時，應(yīng)遵守以下管理規(guī)定：

（一）業(yè)主或物業(yè)使用人需要裝修房屋的，應(yīng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽定室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確相關(guān)的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容及違約責(zé)任等內(nèi)容，并遵守裝飾裝修的注意事項和有關(guān)規(guī)定。

因裝飾裝修房屋影響或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)及時恢復(fù)；給其他業(yè)主或物業(yè)使用人造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

（二）業(yè)主應(yīng)在 時間段內(nèi)，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生超標(biāo)噪聲的施工。在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共有部分。

（三）業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備，不擅自拆改。

（四）業(yè)主因房屋裝飾裝修或其專有部位中發(fā)生滲水等問題影響其他業(yè)主安全、正常使用物業(yè)的，業(yè)主應(yīng)及時予以修復(fù)處理，由此造成的損失，相關(guān)責(zé)任人要及時予以賠償。

（五）商鋪業(yè)主和物業(yè)使用人不得隨意懸掛招牌、招貼廣告和宣傳畫。如需懸掛招牌、招貼廣告和宣傳畫的，應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，不得影響物業(yè)整體形象，不得損害相鄰業(yè)主權(quán)益。

（六）為保持本物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)原貌和整體美觀。同意按照設(shè)計預(yù)留的位置安裝空調(diào)，未預(yù)留設(shè)計位置的，按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝，并按要求做好噪音及冷凝水的處理。

（七）如需在房屋建筑的外墻上安裝遮陽篷、防護欄、曬衣架、花架、鞋架、封閉陽臺等的，應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一安排的式樣、規(guī)格、顏色進行施工。

（八）安裝太陽能熱水器應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主同意并符合相關(guān)安裝規(guī)范，不得違反房屋安全使用規(guī)定、破壞樓宇外觀、侵害其他業(yè)主利益。

第四章 物業(yè)服務(wù)費用的交納

第十六條 各業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)收費按照物業(yè)服務(wù)合同的約定足額交納物業(yè)服務(wù)費用，并接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督。

第十七條 業(yè)主和物業(yè)使用人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其他專項服務(wù)、有償服務(wù)的，其費用由雙方約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人應(yīng)當(dāng)將服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進行公布。

第五章 物業(yè)出租和轉(zhuǎn)讓

第十八條 業(yè)主將房屋出租時，應(yīng)當(dāng)告知并要求承租人遵守物業(yè)管理制度和本臨時管理規(guī)約。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，本臨時管理規(guī)約對物業(yè)繼受人具有同等約束力。

業(yè)主出租或者轉(zhuǎn)讓物業(yè)后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)出租或者轉(zhuǎn)讓情況和通訊方式書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)管理服務(wù)費等相關(guān)費用。

第六章 違約責(zé)任

第二十條 業(yè)主未按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交付；業(yè)主逾期仍不交納的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人可以在本建筑區(qū)劃內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）收交情況，并注明欠交費用的業(yè)主房門號；仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人可以依法 ：

（一）向物業(yè)所在地的仲裁委員會申請仲裁；

（二）向人民法院提起訴訟。

第七章 附則

第二十一條 若本規(guī)約的條款與相關(guān)法律法規(guī)相抵觸，則該條款無效，但不影響本規(guī)約其他條款的效力。

第二十二條 本規(guī)約作為物業(yè)買賣合同附件，自物業(yè)第一買受人簽字承諾之日起生效（承諾書見附件），至業(yè)主大會制定的管理規(guī)約生效之日終止。第二十三條 本規(guī)約由業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各持一份。

購房人（業(yè)主）簽字： 開發(fā)建設(shè)單位蓋章：

年 月 日 年 月 日

第五篇：關(guān)于加強物業(yè)管理

關(guān)于進一步加強物業(yè)管理

規(guī)范物業(yè)維修資金使用審批流程的建議

物業(yè)管理關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，搞好物業(yè)管理是加強城市管理，改善人居環(huán)境，建設(shè)“大美敦化”和構(gòu)建和諧社會的需要。近幾年，我市的物業(yè)管理工作發(fā)展較快，物業(yè)管理企業(yè)從無到有，現(xiàn)已成為極具潛力的新興行業(yè)。但是發(fā)展過程中，也出現(xiàn)了物管企業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、誠信度不高，業(yè)主不配合支持企業(yè)服務(wù)問題，影響了物業(yè)管理的有序推進。為進一步加強和規(guī)范我市物業(yè)管理工作，全面提升我市物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理健康發(fā)展，切實改善市民居住環(huán)境，提高敦化宜居程度，根據(jù)《吉林省物業(yè)管理條例》，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就進一步加強物業(yè)管理工作有關(guān)事宜提出如下建議：

一、理順關(guān)系，明確職責(zé)，共同做好物業(yè)管理工作

物業(yè)管理牽動千家萬戶，進一步推進物業(yè)管理，必須做到各司其職，各負其責(zé)，共同監(jiān)管，協(xié)調(diào)一致，才能促進物業(yè)管理工作的有序開展。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負責(zé)組織實施本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作；指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按委托合同依法實施物業(yè)服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費；加強物業(yè)管理人員的培訓(xùn)，提高隊伍素質(zhì)；積極開展各種經(jīng)營活動，努力提供多層次全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；自覺接受有關(guān)行政管理部門、業(yè)主委員會及業(yè)主的監(jiān)督，在委托范圍內(nèi)積極做好小區(qū)物業(yè)管理工作；負責(zé)小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的清掃保潔工作，做到日產(chǎn)日清，并按規(guī)定時間和地點傾倒垃圾；負責(zé)對小區(qū)公共區(qū)域的商業(yè)性廣告、“牛皮癬”等進行清除，確保整潔美觀；做好小區(qū)內(nèi)日常巡查和安全防范工作；主動與供水、供電、供氣等公用企業(yè)單位密切配合，相互銜接，共同做好物業(yè)小區(qū)范圍內(nèi)供電、供水、供氣設(shè)施的維修養(yǎng)護工作，保障水、電、氣等公用設(shè)施的正常運行。

小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)及居住公約的有關(guān)規(guī)定，按時交納物業(yè)服務(wù)費用，以保證物業(yè)服務(wù)單位能夠正常運行。

二、強化監(jiān)督，規(guī)范市場，不斷提高物管企業(yè)競爭力

（一）嚴格物業(yè)管理市場準(zhǔn)入。對新申報的物業(yè)企業(yè)，必須嚴格按照設(shè)立物業(yè)企業(yè)必須具備的條件及審批程序執(zhí)行，特別要重視三級物業(yè)資質(zhì)的申報，對其人員的從業(yè)情況、資格證件、人員數(shù)量、經(jīng)濟實力等予以全面的考察，達不到標(biāo)準(zhǔn)的不予審批。

（二）強化物管企業(yè)資質(zhì)管理。必須嚴格按《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部令第125號）進行資質(zhì)年檢，凡資質(zhì)核定材料規(guī)范、人員資格審查符合要求的物業(yè)企業(yè)，納入目標(biāo)考核評優(yōu)要件之一；凡服務(wù)質(zhì)量較差、反映問題多、資質(zhì)報審資料不齊、且又不能及時整改完善的物業(yè)企業(yè)，要作出降低資質(zhì)等處理。

（三）規(guī)范物業(yè)管理市場秩序。堅決查處無資質(zhì)承接物業(yè)業(yè)務(wù)、挪用物業(yè)專項維修資金、擅自改變物業(yè)管理用房用途、不按規(guī)定收費、侵害業(yè)主合法權(quán)益等行為。凡有效投訴較多的物管企業(yè)視其情節(jié)輕重，可作出限制投標(biāo)、新接管項目，降低資質(zhì)等級或者注銷企業(yè)資質(zhì)的處理。規(guī)范物業(yè)企業(yè)退出管理小區(qū)前的公告通知、資料移交、遺留問題處理等行為，物業(yè)企業(yè)退出管理小區(qū)前，應(yīng)在小區(qū)公告，還要及時告知轄區(qū)辦事處或居委會，避免出現(xiàn)管理空檔。鼓勵支持企業(yè)之間的優(yōu)化組合，加強物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)，提高行業(yè)整體業(yè)務(wù)素質(zhì)；建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機制，及時糾正物業(yè)服務(wù)中的只收費不服務(wù)等不規(guī)范行為，切實保障業(yè)主合法權(quán)益。

三、規(guī)范管理，程序到位，充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用

各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、有關(guān)部門要按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，引導(dǎo)和督促各片區(qū)、居民樓院實行公開招標(biāo)，建立自治組織。

（一）凡符合條件的住宅區(qū)，由所在街道辦事處督促并指導(dǎo)及時召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會要根據(jù)業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作規(guī)程，規(guī)范操作，制定并監(jiān)督管理規(guī)約的實施，發(fā)揮業(yè)主自治作用。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合和支持居民委員會的工作，并接受其指導(dǎo)，業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議，與居民委員會共同配合區(qū)公安局做好社會治安等相關(guān)工作。各街道辦事處要盡可能指導(dǎo)業(yè)主委員會，按程序通過公開招標(biāo)或由業(yè)主大會決定的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（二）未實行或沒有條件推行物業(yè)服務(wù)的住宅區(qū)，特別是老城區(qū)的散體住宅、單體樓院，可以實行在街道辦事處及居委會指導(dǎo)幫助下，開展以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式的業(yè)主自治管理，以解決小區(qū)沒有物業(yè)服務(wù)給老百姓居住環(huán)境帶來不便的問題。

四、加大宣傳，強化教育，營造物業(yè)管理工作良好氛圍

物業(yè)管理工作是一項龐大的系統(tǒng)工程，涉及到千家萬戶。要充分發(fā)揮宣傳輿論的導(dǎo)向作用，利用網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播、報紙和雜志等宣傳手段，采用板報標(biāo)語、宣傳圖冊等群眾喜聞樂見、易于接受的宣傳形式，加大物業(yè)管理宣傳力度，積極引導(dǎo)業(yè)主轉(zhuǎn)變觀念，樹立正確的物業(yè)消費觀念和消費意識，主動接納物管服務(wù)；要強化物業(yè)公司及從業(yè)人員教育，加強行業(yè)自律，增強企業(yè)及從業(yè)人員的服務(wù)意識，共同為物業(yè)管理工作營造良好的發(fā)展環(huán)境。

五、關(guān)于對規(guī)范物業(yè)維修資金使用審批流程的建議

加強物業(yè)專項維修資金使用監(jiān)管。物業(yè)小區(qū)樓梯間、屋頂、電梯、二次供水設(shè)備等業(yè)主共有部分、共有設(shè)備設(shè)施的維修、更新、改造，由業(yè)主委員會制訂物業(yè)專項維修資金使用方案，征得專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意，并按程序在小區(qū)公示后，報區(qū)國土房管局劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金。

若發(fā)生已過保修期的屋頂墻體滲漏、因線路故障引起的停水停電等危及房屋安全和影響業(yè)主正常生活秩序的緊急情況，可由業(yè)主委員會經(jīng)物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處出具證明后，向市國土房管局書面申請，預(yù)先撥付物業(yè)專項維修資金，申請機構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即對物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進行維修、更新、改造。

維修資金使用應(yīng)具備以下條件：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后；

（二）使用物業(yè)專項維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意或物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

使用物業(yè)專項維修資金，由直接受益業(yè)主持身份證明和物業(yè)權(quán)屬證明申請，也可書面委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、居民委員會等持有效證件代為申請。

維修資金使用按建議按以下程序辦理：

（一）預(yù)算編制 申請人應(yīng)當(dāng)按照維修和更新、改造工程項目要求編制或委托他人編制工程預(yù)算；

（二）方案制定 申請人根據(jù)維修和更新、改造的項目制定或委托他人制定《維修和更新、改造方案》。《維修和更新、改造方案》的內(nèi)容應(yīng)包括項目名稱、實施范圍、預(yù)算金額、分攤范圍及面積、申請人、業(yè)主代表、施工單位選擇方式、施工管理、工程驗收、資金決算方式、實施時間、相關(guān)約定等；

（三）業(yè)主確認 《維修和更新、改造方案》應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)霐?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，相關(guān)業(yè)主在《維修和更新、改造費用分攤書面確認明細表》上簽名確認；

（四）合同簽訂 申請人按照《維修和更新、改造方案》的約定確定相應(yīng)資質(zhì)的施工單位，并簽訂施工合同，明確合同價款、工程質(zhì)量、進度（工期）、保修期、工程質(zhì)量保修金、支付方式(施工單位開戶銀行、賬號)等內(nèi)容；

（五）使用登記 申請人到維修資金管理部門辦理使用登記，并提交下列材料： l、物業(yè)專項維修資金使用登記表

2、維修和更新、改造方案；

3、維修和更新、改造費用分攤書面確認明細表；

4、工程預(yù)算；

5、工程施工合同。

維修資金管理部門在收到使用登記材料后，應(yīng)及時核查并予以答復(fù)。

（六）組織實施 施工單位應(yīng)當(dāng)按照維修和更新、改造方案組織施工，不得擅自變更，否則發(fā)生的費用以及給維修工程造成的損失，由施工單位承擔(dān)。

主要工程變更、隱蔽工程驗收記錄、施工工程量等施工資料，應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請人等相關(guān)人員簽字認可；

（七）竣工驗收 工程竣工后，由申請人依據(jù)維修和更新改造方案，對照施工技術(shù)規(guī)范、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進行驗收并辦理相關(guān)手續(xù)；

（八）決算編制 工程驗收合格后，施工單位應(yīng)嚴格按照工程造價程序和相關(guān)規(guī)定編制決算，原則上不得采取總價包干或單價包干的方式，提倡并將逐步過渡到采用計算機造價軟件編制預(yù)決算；

（九）申請列支 自維修資金登記備案同意之日起3個月內(nèi)，申請人持下列申請材料，向維修資金管理部門申請列支物業(yè)專項維修資金，超過3個月的需按照維修資金使用程序重新辦理。

l、工程決算書；

2、工程量簽證單；

3、物業(yè)專項維修資金支取申請表

4、維修和更新、改造工程竣工驗收書。

（十）決算審核 由維修資金管理部門委托造價機構(gòu)審核工程決算造價；

（十一）公示 在資金劃轉(zhuǎn)前，維修資金管理部門將施工單位、物業(yè)名稱、維修內(nèi)容、預(yù)算金額、決算金額、審計金額、列支戶數(shù)、每戶分攤金額等相關(guān)內(nèi)容通過房產(chǎn)局網(wǎng)站公告信息欄進行公示，公示時間不少于5個工作日；

（十二）資金劃轉(zhuǎn)公示期滿后，對公示期間業(yè)主無異議的，維修資金管理部門通知施工企業(yè)開具發(fā)票并向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金的通知，專戶管理銀行將所需物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)至施工企業(yè)賬戶。